(YRC) - Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam

LI NI U
Trong thi gian gn y, bo ch v cc phng tin truyn thng thng xuyn nhc n nhng cm t nh bong bng bt ng sn v nhng t st gi, ng bng nhm m ch s bt n trn th trng bt ng sn Vit Nam. Nhng ng thi, ngi ta cng li ni n th trng ny nh mt ngun thu ht u t nc ngoiquan trng ca t nc. Mong mun gii p mu thun l l do u tin khin chng ti thc hin nghin cu v vn u t trc tip nc ngoi vo th trng bt ng sn ti Vit Nam. Th trng bt ng sn l mt trong nhng th trng c nh hng ln n nn kinh t cc nc pht trin. Vit Nam, v nhiu l do m trong mt thi gian di th trng ngng tr hoc pht trin nhng khng ng k. Ch khong 20 nm tr li y, di tc ng ca cng cuc m ca nn kinh t, theo l s gia nhp ca cc nh u t nc ngoi, th trng bt ng sn mi hot ng ng bn cht th trng vi cung, cu, gi c khch quan, v h thng lut php chuyn bit iu tit. n nay, th trng bt ng sn pht trin thnh mt th trng nhy cm v c nhng nh hng nht nh n cc th trng khc, c bit l th trng vng, ngoi hi v chng khon, t lan truyn tc ng n ton nn kinh t. Do vy, mt nghin cu v tnh hnh hot ng ca th trng, cc lung vn u t trong hin ti v tng lai vo th trng ny l cn thit. Nghin cu ca chng ti gm ba chng: Phn 1: TNG QUAN V U T TRC TIP NC NGOI VO TH TRNG BT NG SN VIT NAM. Phn 2: THC TRNG U T TRC TIP NC NGOI VO TH TRNG BT NG SN VIT NAM. Phn 3: XU HNG U T TRC TIP NC NGOI VO TH TRNG BT NG SN VIT NAM. Thc t nghin cu vo dng vn trc tip nc ngoi dn vo th trng bt ng sn cho chng ti nhng hiu bit rt gi tr. Ngi c c th d dng tm thy trong bi nghin cu ny cu tr li cho nhng cu hi m trc y tng nh c cu tr li nhng vn cn m h. u l nguyn nhn khin th trng bt ng sn
http://svnckh.com.vn
c nhng thng trm trong sut thi gian qua? Cc nh u t nc ngoi nhn thy g th trng Vit Nam v h u t nh th no? Nhng nh u t nc ngoi khc cha c mt c th nhn thy tim nng g? V pha Chnh ph, chng ti hi vng nhng yu km cn tn ti ca th trng c cp s l ti liu tham kho trong qu trnh ra nhng bin php ti u pht trin hn na lung vn u t nc ngoi vo th trng bt ng sn ni ring v nn kinh t ni chung. Chng ti khng kin ngh cc gii php trong nghin cu ny. Theo quan im ca chng ti, cc gii php gia tng hay lung vn u t trc tip nc ngoi l nhng gii php v m, cn c s tng tc vi cc gii php pht trin cc th trng khc v vi chnh sch pht trin ca t nc. Hn na, vic gia tng hay hn ch lung vn u t nc ngoi ph thuc vo tc ng tch cc hay tiu cc ca n n nn kinh t tng thi k. Chng ti cha c kh nng v thi gian d on cng nh phn tch c tc ng gia cc th trng nn vic a ra cc gii php l khng c ngha. Tuy nhin, chng ti cng a ra mt s d bo da trn vic phn tch thc trng u t nc ngoi vo th trng bt ng sn Vit Nam. Trong qu trnh nghin cu, khng th trnh khi nhng s sut, rt mong c s ng gp ca chuyn gia v bn c. Nhm nghin cu xin chn thnh cm n! H Ni, ngy 29 thng 7 nm 2007 NHM NGHIN CU
CHNG I TNG QUAN V U T TRC TIP NC NGOI VO TH TRNG BT NG SN VIT NAM

I.
Tng quan v u t trc tip nc ngoi

1. Khi nim u t trc tip nc ngoi
Theo Lut u t 2005 ca Vit Nam khng c khi nim u t trc tip nc ngoi (FDI) m ch c khi nim v u t, u t trc tip, u t nc ngoi, u t ra nc ngoi. Nhng c th gp cc khi nim trn li v c th hiu l: u t trc tip nc ngoi l hot ng u t ca cc ch u t nc ngoi c thc hin nhm t c nhng li ch lu di trong mt doanh nghip hot ng trn lnh th ca mt nn kinh t khc nn kinh t ca nc ch u t. Nhng li ch lu di l vic thit lp cc mi quan h kinh t lu di gia ch u t vi mt doanh nghip nhn u t v mang li kh nng to nh hng i vi vic qun l doanh nghip . FDI bao gm cc giao dch ban u v ton b nhng giao dch tip theo gia cc cng ty m v cng ty con cng nh gia cc cng ty con cho d c t cch php nhn hay khng.
2. Cc hnh thc u t trc tip nc ngoi
Theo Lut u t 2005 phn chia cc hnh thc u t trc tip: 1. Thnh lp t chc kinh t 100% vn ca nh u t trong nc hoc 100% vn ca nh u t nc ngoi. 2. Thnh lp t chc kinh t lin doanh gia cc nh u t trong nc v nh u t nc ngoi. 3. u t theo hnh thc hp ng BCC, hp ng BOT, hp ng BTO, hp ng BT. 4. u t pht trin kinh doanh. 5. Mua c phn hoc gp vn tham gia qun l hot ng u t. 6. u t thc hin vic sp nhp v mua li doanh nghip. 7. Cc hnh thc u t trc tip khc.
Theo hnh thc thm nhp 1. u t mi l hot ng u t trc tip vo cc c s sn xut kinh doanh hon ton mi nc ngoi, hoc m rng mt c s sn xut kinh doanh tn ti. 2. Mua li v sp nhp qua bin gii l mt hnh thc FDI lin quan n vic mua li hoc hp nht mt doanh nghip nc ngoi ang hot ng.
3.
Khi qut tnh hnh u t trc tip nc ngoi ti Vit Nam t nm 1988 n nay Cng vi cng cuc i mi nn kinh t gn lin vi chnh sch m ca, quan
im ca Chnh ph v u t nc ngoi c nhiu thay i tch cc. Bt u t Lut u t nc ngoi 1987, qua bn ln sa i b sung, cng vi cc vn bn di Lut, mi trng lut php Vit Nam c cng ng quc t nh gi l kh thng thong, hp dn, v c bn ph hp vi thng l quc t. Nm 2005, vic Chnh ph ban hnh Lut u t (thay th Lut u t nc ngoi v Lut Khuyn khch u t trong nc) to s thng nht trong h thng php lut v u t v to "mt sn chi" bnh ng, khng phn bit i x gia cc nh u t; n gin ho th tc u t, to iu kin thun li thu ht v s dng hiu qu cc ngun vn u t; p ng yu cu hi nhp kinh t quc t. Khun kh php l tng bc c hon thin l ng lc gp phn a li kt qu ng khch l ca hot ng u t trc tip nc ngoi ti Vit Nam v khng nh vai tr quan trng ca khu vc kinh t c vn u t nc ngoi trong s nghip cng nghip ha-hin i ho t nc ta. C th khi qut tnh hnh u t trc tip nc ngoi ti Vit Nam giai on 1988-nay nh sau: S d n c cp php u t Tnh n cui nm 2007, c nc c hn 9.500 d n u t nc ngoi c cp php u t vi tng vn ng k khong 98 t USD (k c vn tng thm). Tr cc d n ht thi hn hot ng v gii th trc thi hn, hin c 8.590 d n cn hiu lc vi tng vn ng k 83,1 t USD.(Ngun:VOV)
Quy m d n
Qua cc thi k, quy m d n u t nc ngoi c s bin ng th hin kh nng ti chnh cng nh s quan tm ca cc nh u t nc ngoi i vi mi trng u t Vit Nam. Quy m vn u t bnh qun ca mt d n u t nc ngoi tng dn qua cc giai on, tuy c trm lng trong vi nm sau khng hong ti chnh khu vc 1997. Thi k 1988-1990 quy m vn u t ng k bnh qun t 7,5 triu USD/d n/nm. T mc quy m vn ng k bnh qun ca mt d n t 11,6 triu USD trong giai on 1991-1995 tng ln 12,3 triu USD/d n trong 5 nm 1996-2000. iu ny th hin s lng cc d n quy m ln c cp php trong giai on 1996-2000 nhiu hn trong 5 nm trc. Tuy nhin, quy m vn ng k trn gim xung 3,4 triu USD/d n trong thi k 2001-2005. iu ny cho thy a phn cc d n cp mi trong giai on 2001-2005 thuc d n c quy m va v nh. Trong 2 nm 2006 v 2007, quy m vn u t trung bnh ca mt d n u mc 14,4 triu USD, cho thy s d n c quy m ln tng ln so vi thi k trc, th hin qua s quan tm ca mt s tp on a quc gia u t vo mt s d n ln (Intel, Panasonic, Honhai, Compal, Piaggio....). (Ngun: Cc u t nc ngoi- B K hoch v u t) C cu vn u t trc tip nc ngoi Vn u t trc tip nc ngoi tp trung nhiu nht trong lnh vc cng nghip v xy dng trong khi u t trc tip nc ngoi vo khu vc nng nghip thp v c xu hng gim dn. T trng u t trc tip nc ngoi theo ngnh c th hin c th trong bng sau:
Bng 1.1: u t trc tip nc ngoi theo ngnh 1988-2007 (Tnh ti ngy 22/12/2007 ch tnh cc d n cn hiu lc) STT Chuyn ngnh Cng nghip v xy dng CN Du kh CN nh CN nng CN thc phm I Xy dng S d n 67.01% 0.46% 29.62% 28.03% 3.59% 5.31% Vn u t 60.44% 4.59% 15.93% 28.73% 4.28% 6.90% Vn iu l 58.85% 6.54% 16.56% 25.90% 4.51% 5.34%
T thc hin 68.57% 17.61% 12.45% 24.11% 7.04% 7.35%
Nng nghip, Thc phm Nng- Lm nghip II Thy sn Dch v Dch v GTVT- Bu in Khch sn- Du lch Ti chnh- Ngn hng Vn ha-Y t- Gio dc XD Khu th mi XD Vn phng- Cn h III XD H tng KCN-KCX Tng s
10.70% 9.21% 1.49% 22.29% 11.12% 2.43% 2.61% 0.77% 3.13% 0.10% 1.77% 0.35% 100.00%
5.24% 4.71% 0.53% 34.32% 2.53% 5.08% 7.21% 1.08% 1.47% 4.09% 11.07% 1.78% 100.00%
5.89% 5.20% 0.69% 35.26% 2.64% 7.75% 7.16% 2.37% 1.60% 2.63% 9.67% 1.44% 100.00%
6.91% 6.34% 0.58% 24.52% 1.31% 2.47% 8.21% 2.45% 1.26% 0.38% 6.47% 1.97% 100.00%
Ngun: Cc u t nc ngoi - B K hoch v u t
Khu vc kinh t c vn u t nc ngoi ngy cng khng nh vai tr quan trng trong nn kinh t Vit Nam, l khu vc c tc pht trin nng ng nht, gp phn ci thin tnh hnh kinh t x hi Vit Nam trong nhng nm i mi. V mt kinh t, u t trc tip nc ngoi l ngun vn b sung quan trng cho vn u t; gp phn chuyn dch c cu kinh t v c cu lao ng, nng cao nng lc sn xut cng nghip, chuyn giao cng ngh. ng thi, u t trc tip nc ngoi c tc ng lan ta n cc thnh phn kinh t khc trong nn kinh t. V mt x hi, u t trc tip nc ngoi to vic lm, ci thin ngun nhn lc v gp phn m rng quan h i ngoi, ch ng hi nhp kinh t vi khu vc v th gii.
II.
Tng quan v bt ng sn v th trng bt ng sn
1. Khi nim bt ng sn v th trng bt ng sn
Bt ng sn iu 174 B Lut Dn s Vit Nam 2005 quy nh r, bt ng sn (BS) l cc ti sn gm:

a) t ai; b) Nh, cng trnh xy dng gn lin vi t ai, k c cc ti sn gn lin vi nh, cng trnh xy dng ; c) Cc ti sn khc gn lin vi t ai; d) Cc ti sn khc do php lut quy nh. Th trng bt ng sn Hin nay c rt nhiu quan nim khc nhau v th trng BS, di gc ca mt ti khoa hc, sau khi tng hp cc kt qu nghin cu, chng ti xut mt s khi nim v th trng BS nh sau: Th trng BS l qu trnh giao dch hng ho BS gia cc bn c lin quan. L ni din ra cc hot ng mua bn, chuyn nhng, cho thu, th chp v cc dch v c lin quan nh trung gian, mi gii, t vn... gia cc ch th trn th trng m vai tr qun l nh nc c tc ng quyt nh n s thc y pht trin hay km hm hot ng kinh doanh trn th trng BS. C hai loi u t vo th trng BS: u t pht trin BS: Tc l mua t, mua quyn s dng t, thit k xy dng u t kinh doanh BS: L mua BS hon chnh ri em cho thu hoc bn ri em bn trn th trng. Hnh thc ny ph bin v em li li nhun cao. li, ph hp vi cc nh u t nh l trong ni b quc gia v thiu tnh chuyn nghip. 2. Phn loi th trng bt ng sn C nhiu cch phn loi th trng bt khc nhau. Nu cn c vo khu vc c BS, c th chia thnh: th trng BS th, th trng BS nng thn v th trng BS gip ranh. Nu cn c vo hot ng trn th trng, c th chia thnh: th trng mua bn chuyn nhng BS, th trng u gi quyn s dng, th trng cho thu, th trng th chp v bo him BS, th trng dch v BS. Trong bi nghin cu ca chng ti, chng ti s tp trung nghin cu th trng BS da trn cng dng ca BS l ch yu. Tuy nhin, v chng ti nghin cu tp trung ch yu vo tnh cht thng mi ca BS nn cc th trng BS mang tnh phi thng mi s khng c cp n v d nh cc cng trnh cng cng hoc BS phi
vt th. C th, chng ti s tp trung nghin cu th trng cng trnh thng nghip, th trng cng trnh cng nghip v th trng nh . Cn c theo cng dng ca BS, th trng BS chia thnh:
Th trng t ai t nng nghip v phi nng nghip
Th trng cng trnh thng nghip v cng trnh cng cng Th trng cng trnh cng nghip
Tr s, vn phng, khch sn, trung tm thng mi, ca hng...; Cng trnh giao thng, thu li, y t, vn ho...
Nh xng, mt bng sn xut, KCN, KCX...
Th trng Nh
Nh th v nng thn Hng ho BS l cc BS phi vt th c coi nh ti nguyn khai thc c (kinh doanh du lch, v.v..) nh di sn vn ho, di tch lch s, v.v..
Th trng cng trnh c bit
3. Qu trnh pht trin ca th trng bt ng sn Vit Nam Tnh n thi im ny, theo nhn nh ca mt s chuyn gia, thi trng bt ng sn Vit Nam tri qua 6 giai on chnh. iu ny c th hin rt r trong s di y: Biu 1.1.: Qu trnh pht trin ca th trng bt ng sn Vit Nam
Pht trin t pht Bng pht s khi Suy gim Bng pht si ng Ngng tr
Phc hi & pht trin
Trc 1993
1993- 96
1997- 98
1999 - 2003
2004- 06
2007- nay
Ngun: Nhm sinh vin t tng hp 3.1. GIAI ON 1: Giai on pht trin t pht trc nm 1993.
Trc nm 1993, th trng BS Vit Nam c th coi nh cha hnh thnh. Phi mt rt nhiu thi gian trong tin trnh i mi Vit Nam mi c th nhn thc y v tm quan trng ca th trng BS. Trc nm 1988, th trng BS Vit Nam hot ng nh l v cha c lut php quy nh r rng Giai on ny, cc t chc hoc c nhn c Nh nc giao t ch c quyn c s dng, mi hnh thc bun bn, chuyn nhng u b cm. Nhng trong thc t iu ny vn din ra di hnh thc mua bn nh m c khi trn mnh t y khng c mt cn nh no. y l thi k th trng BS cha hnh thnh trn qui m ln v trong iu kin lut l cha r rng y, nhiu ngi vn dng nhng k h trong cc quyt nh v t ai ca Nh nc kim li. Sau khi Lut t ai 1988 c ban hnh, th trng BS Vit Nam bt u pht trin t pht. im t ph trong Lut ny chnh l chnh sch giao t cho h gia nh, c nhn trc tip sn xut s dng n nh lu di. Tuy nhin, sau 2 nm thi hnh, thc t cho thy khung php l ca Lut t ai khng cha ni nhu cu pht trin ca nn kinh t, v vy dn n hin tng pht trin t pht ca th trng BS. Ngay trong cc th tc hnh
chnh, bn cnh mt s giy ch quyn nh, t nh bng khon in th, vn t on mi... c k tha ca ch c th do php lut qun l, nhiu a phng t a ra thm cc loi giy ch quyn nh: quyt nh cp nh, quyt nh cp t, vn t mua bn nh... Tt c nhng loi giy ny gi chung l giy ch quyn trng. 3.2. GIAI ON 2: Giai on bng pht s khi t u nhng nm 1993 n 1996, gn lin vi vic ban hnh cc chnh sch v t ai v nh C nhiu kin cho rng y l cn st t u tin ca th trng BS Vit Nam. S d c th ni nh vy l do nm 1994, gi BS phi m gp my ln. Tuy nhin, y ch mi l giai on pht trin bc u ca th trng BS cha th coi l mt cn st thc s. Nhng tc ng chnh dn n s pht trin ny phi k n: Th nht, s ra i ca Lut t ai nm 1993 b sung sa i cho Lut t ai nm 1988. Cc im mi ca Lut 1993 to iu kin pht trin th trng BS trong phi c bit k n 2 ni dung i mi c bn: Mt l ngi s dng t nng nghip, t c Nh nc giao cho 5 quyn chuyn i, chuyn nhng, tha k, th chp, cho thu i vi quyn s dng t (iu 1). T , i tng s dng t a dng hn khng ch c i tng s dng t m cn c i tng thu t. Ngi dn c thm mt quyn mi l quyn chuyn quyn s dng t ai tr trng hp t s dng khng c giy t hp php, t khng c chuyn quyn s dng v t ang c tranh chp (iu 30 Lut t ai 1993) Hai l t c gi, gi t do Nh nc quy nh iu chnh mi quan h kinh t gia Nh nc v ngi s dng t. Nh vy, Lut t ai 1993 vn ch tp trung ch yu vo t nng nghip, xem xt t ai di gc l t liu sn xut, c th ho quyn v ngha v ca ngi s dng l h gia nh, c nhn. Tuy nhin, ng gp ln ca Lut t ai 1993 chnh l to ra mt th trng BS hp php v cng khai. Th hai, nm 1992 cng l thi im thu ht cc ngun lc u t nc ngoi. u t vo Vit Nam tng khin th trng BS tr nn si ng hn. c bit l sau khi M bi b cm vn Vit Nam nm 1995, mt s hng ln ca M ngay lp tc quay tr li Vit Nam thc hin u t nh Ford Motor, hng nha ng Caltex, Cng ty Bo him AIA ... Mt khc, sau khi bi b cm vn kinh t v bnh thng ho quan h mi
10
mt vi Vit Nam, u t ca M vo Vit Nam tng nhanh, cnh tranh u t vi M ca Singapore v cc nh u t ang hot ng ti Vit Nam tr nn rt quyt lit. iu ny gip lng vn u t vo Vit Nam tng tuy cn cha cao. Bn cnh , lung vn v t cc nc ng u t xut khu lao ng cng tng gp phn lm bng pht th trng BS. Th ba, nn kinh t bt u tng trng vi tc cao. Tng trng GDP t nh cao c bit trong nm 1995 (9.5%) v 1996 (9.3%) khin nhu cu v nh t tng ln, thc y s bng pht ca th trng BS. Cui cng, lm pht giai on ny vn cn mc cao, c bit trong nm 1994, lm pht 14.4%, nm 1995 l 13.4% khin cc ngun tin nhn ri trong nn kinh t, c bit l trong dn c c dn kinh doanh BS gy ri lon th trng ny, y gi BS tng hng chc ln. Do vy gi thu mt bng sn xut, thu ca hng kinh doanh cng tng ln tng ng. Chnh nhng nguyn nhn trn lm bng pht th trng BS. Cn st nh t c bt u t cc thnh ph ln nh H Ni, TP.HCM sau lan rng ra hu khp cc tnh v thnh ph trong c nc. Lng hng ho BS tham gia giao dch trong giai on ny tng bnh qun gp 7-10 ln so vi cc nm trc. Mt phn cc BS tham gia giao dch nhm p ng nhu cu tiu dng nh v kinh doanh dch v ang tng cao sau khi Lut t ai 1993 ra i, mt phn khng nh cc BS giao dch nhm mc ch u c ch tng gi.
Biu 1.2: S lng cn h cho thu, cn trng v t l s dng bt ng sn ti TP.HCM
11
Tng din tch cn trng (m2) Tng din tch cho thu (m2) T l cho thu (%)
Ngun: CBRE
Biu trn biu th s lng khng gian trng, c thu v t l thu vn phng ti TP.HCM. Nhn vo biu ny ta c th thy rng mc d lng cung v vn phng nhng nm 1993, 1994 khng cao nhng t l vn phng c thu nhng nm ny t mc 100%. iu ny cng cho thy gi thu vn phng giai on ny s cao hn giai on trc do nhu cu giai on ny cao hn lng cung ca th trng. Trong nm 1995, 1996, lng cung cn h cho thu tng t bin gp 2 3 ln, ch yu l do lng u t nc ngoi vo th trng BS Vit Nam giai on ny tng ln sau khi Vit Nam m ca. Tuy nhin, cn st ny h nhit v b chn ng ngay khi Nh nc a ra Lut Thu chuyn quyn s dng t 1994. Theo , t chc, h gia nh, c nhn c quyn s dng t bao gm c t c nh v vt kin trc trn , khi chuyn quyn s dng t theo quy nh ca php lut phi np thu chuyn quyn s dng t. 3.3. GIAI ON 3: Giai on suy gim 1997 - 1998 do nh hng nhng tc ng c tnh cht chu k v khng hong ti chnh Chu Gi t trong nhng nm 1997- 1998 gim t ngt. Nguyn nhn l do nm 1996, gi t th trng tng t ngt v do nh hng ca xu hng chung trn th trng BS trong khu vc, cc nh u t BS x u c t ai, xy dng nh hng, khch sn lm tng cu t mt cch t bin. Khi c hi kinh doanh khng c nh h
12
tng v lng vn vay ngn hng u t vo BS o hn nhiu nh kinh doanh phi bn BS vi gi thp thu hi vn v tr n ngn hng. Nguyn nhn su xa hn l do khng hong ti chnh tin t chu dn n cc d n BS c vn u t nc ngoi b ngng tr. H thng ngn hng vi s gim st lng lo vo nhng nm trc thi im 1997 dn n s pht trin qu mc ca th trng tn dng nhiu nc chu , nh Indonesia, Malaysia, Philippines, Hn Quc v Thi Lan, ko theo vic u t d tha vo mt s ngnh kinh t v mt s nc v chm ngi cho s pht trin bong bng ca th trng BS, t li quay li tnh trng d tha tn dng, v cc ngn hng cho vay nhiu hn gi tr thc ca ti sn th chp. Kt qu l bong bng v v cc ngn hng phi hng chu hu qu. 3.4. GIAI ON 4: Giai on bng pht si ng 1999 - 2003 cng nhng chnh sch pht trin th, chnh sch v khu th mi, chung c Giai on ny vn ang c s mt cn i gia cung v cu BS, lng cung tng ln nhng cu vn vt xa cung do gi BS giai on ny c xu hng cao hn hn so vi cc giai on trc. V cung: cung ca th trng BS giai on ny tng ng k so vi cc giai on trc. c im ni bt ca giai on ny l s pht trin trong lnh vc xy dng mi, ch yu l nh v s tham gia ca khu vc t nhn. Ti H Ni, tc pht trin nh tng nhanh hn nhiu so vi cc nm trc. Ring trong 3 nm 2001-2003 thnh ph xy dng mi c gn 3 triu m2 nh, trong nm 2001 l 843,44 ngn m2 v nm 2003 l 1.164 ngn m2, tng 24,3 % so vi nm 2002. Tnh n nm 2003, t l din tch xy nh gia khi nh nc b vn v dn c b vn thay i ng k. S hu nh thuc Nh nc v tp th ngy cng gim, nh thuc s hu t nhn ngy cng tng. iu ny phn nh vic u t pht trin nh ca cc h gia nh, c nhn ngy cng nhiu v chim t l rt ln trong tng qu nh. Tuy nhin, ngoi 2 thnh phn trn, cc thnh phn kinh t khc tham gia pht trin nh cn rt hn ch. V cu: trong giai on ny, cu v BS kh cao. Di y l bng tng kt cuc iu tra u nm 2004 v nguyn vng c ci thin ch trong cc nh chung c ca ngi dn sng ti cc chung c c xy dng t nhng nm 1990, cho thy a s h u c nguyn vng thay i ch .
13
Bng 1.2: Nguyn vng c ci thin ch trong cc nh chung c % kin theo nguyn vng
Thnh ph
S phiu iu tra p b
Sa li 35.8 70.8 25 83.2 37.3 52.2
Mua mi 10.4 20.6 28.2 4.8 24.5 19.2
Tng cng 58.7 100.0 55.0 94.3 100.0 74.38
H Ni Vit Tr Thanh Ho Vinh Nng TP HCM
240 151 216 238 123 135
12.5 8.6 1.8 6.3 38.2 2.98
Ngun: Thi bo kinh t Si Gn s 24 2004
V gi: Trong giai on ny, vn tn ti 2 loi gi: khung gi do nh nc quy nh v gi c do quan h cung cu quyt nh. Ch ring gi t do nh nc quy nh c s tng ln ng k gia cc nm. Cn gi t trn th trng cao gp 4-5 ln, c ni cao gp 10 ln so vi gi do nh nc quy nh,v cng tng ln vi mc khc nhau tu loi t v tu khu vc. V d nh gi t trn a bn cc qun ni thnh H Ni t qu I nm 2001 n qu I nm 2002 c ni tng ti 2,59 ln (xem Bng 1.4).
Bng 1.3: Gi t trn a bn cc qun ni thnh H Ni t qu I /2001 n qu I /2002 Gi bnh qun trn th trng ng ph Loi ng ph V tr Nm 2001 1 2 Kim M 1A 3 27 465 11 200 5 888 ( nghn ng/m2) Nm 2002 49 400 29 000 14 440 Mc thay i (ln) 1.8 2.59 2.45
14
4 1 2 3 Cu Giy 2B 4 1 2 Hong Quc Vit 3A 3 4
25 250 10 773 5000 5 311 10945 5 457 4 640
14 108 52 100 20 140 10 620 9 000 23 680 17 200 12 330 5600
2.06 1.87 2.12 1.7 1.57 2.26 1.22
Ngun: S liu iu tra ca Tng cc a chnh
C th rt ra c mt s nguyn nhn dn n vic pht trin mnh m ca th trng BS cng nh s tng gi ca BS giai on ny nh sau: Th trng BS c th bng pht tr li nhanh chng l do Vit Nam b nh hng mc thp nht trong cn bo ti chnh tin t ca chu . Khi y th trng BS Vit Nam c mt c im khc so vi cc nc l ngn hng khng c tham gia u t trc tip vo BS. Ngoi ra, ti thi im , th trng BS vn ch yu din ra theo dng giao dch ngm nn khng chu nh hng nhiu. Thm vo , tng trng kinh t sau khi t tc y nm 1999 (4.77%) th t nm 2000 cao dn ln v n nm 2003 t tc tng cao nht trong 6 nm gp phn thc y s pht trin ca th trng BS. y l thi im khi u ca k quy hoch, k hoch s dng t giai on 2001 2010. Trong chnh quyn cc tnh v thnh ph thc hin cng b quy hoch pht trin khng gian kinh t x hi n nm 2010 v 2020, quy hoch t ai v quy hoch pht trin m mang th. Th trng BS ca Vit Nam tri qua mt giai on 10 nm 1993 - 2003 vn hnh trong mt c ch ti chnh 2 gi t, trong gi t do nh nc quy nh ch bng khong t 20% ti 40% gi t trn th trng. C ch "xin - cho" v t l c th ca h thng ti chnh t ai lc ny, t tham nhng trong qun l, u c trong s dng t, tin tit kim trong dn c ct tr ch yu trong BS l mt hin tng ph bin. cng l mt l do khin cho th trng BS trong giai on ny tr nn si ng
15
Nguyn nhn su xa nht chnh l t gi cnh ko gia t nng nghip vi chnh n khi c thu hi v chuyn i mc ch s dng, c a ra th trng BS, i vo cn lc th ha v tr thnh t d n. Ch cn b ra mt mn tin mua mnh t, gi vi thng sau l c th nhn c khon li c khi bng hoc hn s vn b ra. y chnh l nguyn nhn ln nht khin th trng BS nm 2003 ri vo tnh trng st o, gi nh t ln n nh im, vt qu kh nng thanh ton ca i b phn nhn dn. 3.5. GIAI ON 5: Giai on ngng tr nhng nm 2004 2006
T nm 2004, s lng giao dch thnh cng trn th trng BS bt u gim mnh. Trong nm 2004, giao dch nh t gim 24%. Nm 2005, s giao dch BS thnh cng H Ni c gim 65%; TP HCM gim 60% (c nc c gim 78%). Khu vc bun bn nn nh kh si ng trc y gi khng cn tn ti. Hnh thc kinh doanh cho thu nh gn nh cha pht trin. Nhn chung, y l giai on th trng BS b ngng tr V cu: Khu vc th trng nh chung c cao cp, nh bit th, nh ring l c sc mua gim st v cung tht a ra gi cao m cu tht khng c kh nng thanh ton; khu vc th trng nh chung c cht lng trung bnh v thp vn hot ng bnh thng. Ngi u c v ct tr tin tit kim trong nh khng cn, ngi c nhu cu mua nh nhng cha cp thit th khng mun mua ngay m mun ch i gi xung thp hn. iu ny cng c th hin qua t l ng k cn h v t l cn h trng ti H Ni t nm 2004-2006.
Biu 1.3: T l cn h mua v cn trng ti H Ni 2004-06
16
T l cn h mua T l cn h cn trng
Ngun: CBRE
Nhn vo biu trn ta c th thy c nhu cu v cn h ti H Ni c xu hng gim t nm 2004-2006, do t l khong trng tng tng ng. V cung: Qu nhiu nh u t d n, qu nhiu d n ang trin khai nhng thiu vn, tr nn ngng tr. Trong giai on ny, lng cn h c xy mi gn nh bng 0. Di y l biu biu th lng cung cn h loi A v B ti H Ni, c th nhn thy trong giai on 2004-2006 hu nh lng cung cn h loi A v B khng thay i. Biu 1.4: Lng cung cn h loi A v B ti H Ni
n v
Lng cung u k
Lng cung tng trong k
Ngun: CBRE
17
Lng cung khng i, lng cu gim, do nn nhng hot ng mua bn trong giai on ny khng c si ng nh cc giai on trc. Th trng BS ng bng lm t lit gn 7000 doanh nghip kinh doanh BS trn c nc m ch yu l H Ni v TP HCM. Ring TP HCM, c hn 4.000 doanh nghip kinh doanh BS th mt na trong ph sn, 20% c nguy c v ch c khong 30% vn hot ng bnh thng. C th tng kt mt s nguyn nhn dn n giai on ngng tr ny ca th trng BS nh sau: Lut t ai 2003 c hiu lc v Ngh nh 181 quy nh chi tit thi hnh kim sot cht ch cung cu t ai v th trng BS . Vi Lut t ai ban hnh nm 2003 v cc quy nh v thu thu nhp t chuyn quyn s dng t, thu s dng t, nhng ngi u c, tch tr v t ai ang phi chn bc, hoc khng dm tip tc u c, tch tr t ai hoc gim bt quy m tch tr trnh thit hi sau ny. Khng t ngi vay mn, k c vay ngn hng mua nh t, nay n lc phi tr n nn cng phi y nh t ra th trng, lm cho cung v t tng ln. Trong khi th nhng ngi thc s c nhu cu v nh t ang trng ch vic thi hnh Lut t ai s lm cho gi t h xung nn cng khng vi vng tm mua nh. Bng gi t cc a phng ban hnh theo tinh thn ca Ngh nh 181 (st vi gi th trng) tng gp nhiu ln so vi khung gi c. Khung gi t mi s c li cho ngi s dng t khi Nh nc thu hi do vic tnh bi thng, song ngi s dng t cng s b nh hng do tng cc khon ngha v ti chnh phi np theo gi t mi. Quy ch khu th mi, ngy 5/1/2006 ban hnh km Ngh nh 02 c 3 im quan trng c nh hng n cc d n khu th mi: Th nht, Quy ch khu th mi cm vic s dng d n nh cha trin khai u t huy ng vn ca ngi mua nh di mi hnh thc. Quy nh ny khin cho doanh nghip kinh doanh trong lnh vc BS vo tnh th kh khn bi mt ngun huy ng vn quan trng ca doanh nghip thc hin d n l t ngi c nhu cu mua nh. Th hai, sau 12 thng k t ngy nhn bn giao t m ch u t khng trin khai thc hin hoc tin thc hin d n chm qu 24 thng so vi ph duyt, Nh nc s thu hi ton b hay tng phn t giao, cho thu.
18
Th ba, quy nh ch u t d n phi c vn s hu u t vo d n khng nh hn 20% tng mc u t d n cng l mt kh khn cho doanh nghip. Nhn nh chung ca doanh nghip l, nu cng on gi l trin khai d n nu c xc nh qu mun, s tip tc c nhiu doanh nghip ph sn, v n, nhiu d n s tip tc b chm. Quy nh ny khin cho nhng d n ch mi 50ha gp kh khn. Gi vng tng lin tc trong thi gian di. Gi vng cc thng trong nm 2004 so vi cng k u tng t 12% tr ln, bnh qun gi vng 2004 tng 16,5% so vi nm 2003, ch yu do gi vng trn th gii tng cao nh hng ti th trng vng trong nc. Vic mua bn nh t nc ta thng quy ra vng nhng gi vng va qua tng cao v bin ng bt thng cha th lng ht nn cng nh hng tiu cc ng k n giao dch v nh t trn th trng do c nhiu giao dch c thc hin hoc cam kt thanh ton bng vng. C th, khi gi vng tng cao, ngi mua BS (ch yu l ngi dn) khng c kh nng mua lng vng cn thanh ton dn n vic phi chp nhn thi khng mua nh, b t cc. y cng l mt nguyn nhn lm tng s lng giao dch tht bi thi k ny. 3.6. GIAI ON 6: Giai on phc hi, pht trin mi t u nm 2007 vi vic hnh thnh tnh chuyn nghip bng s vn ng ca t thn th trng cng tin trnh hon thin hnh lang php l. T nm 2007 n u nm 2008, th trng BS c du hiu phc hi sau 2 nm ngng tr. Thm ch c lc, ngi ta ngh rng th trng BS s bng pht mnh m. Trong giai on ny, th trng vn phng, chung c cao cp v th mi l nhng th trng pht trin mnh m hn c. V cung: Trong thi gian ny, cng vi vic tng cng pht trin kt cu h tng k thut th, cc n v trong ngnh xy dng, cc a phng huy ng mi ngun vn cho vic u t v pht trin cc khu th mi, nhm to ra bc t ph trong vic gii quyt nhu cu bc xc v nh cho nhn dn th. Gp vo ngun cu l ch trng m ca Chnh ph khi cho php Vit Kiu c mua nh. C 16.000 Vit kiu iu kin c mua nh, gp vo mt lng cu ln. S lng cc d n v pht trin nh th tng nhanh vi hn 1.500 d n v ang trin khai, bnh qun mi nm tng hn 58 triu m2 nh . Nhng d n hng trm
19
triu USD c tm hiu, trin khai trn a bn cc thnh ph ln. Cc cng trnh chung c, cn h cao cp c bn vi gi cao (1000-2000 USD/m2). V cu: Cu v BS giai on ny rt ln v tnh trng chen ln ginh mua cn h tr nn ph bin, c bit l nhng cn h cao cp, mc d gi ca cc cn h ny khng phi l nh. Nm 2007, theo kho st ca Cng ty BS Savills v CBRE, t l cho thu vn phng n 97-99%. Theo Savills, TP.HCM hin c 50 cao c, 2.370 vn phng cho thu, cng sut 97%. Ring H Ni lun trong tnh trng khan him, chy vn phng cao cp. V gi: Cung cha cu lm gi BS trn th trng tng cao. C th ly v d v s thay i gi ca mt s cn h bn ti H Ni.
Biu 1.5: Gi bn cn h ti mt s d n ti H Ni Q4/2007
Ngun: CBRE Nhn trn biu c th thy gi bn khi im ca cc cn h ny thp hn gi th trng rt nhiu. C ni chnh lch l 3-4 ln. S d nh vy l v nm 2007 chng kin 3 t tng gi mnh trn th trng BS l vo thng 2, thng 8 v cui nm. Gi khi im ca cc cn h ny trung bnh vo khong 500$/1m2 nhng n qu 4 nm 2007, gi ca n tng ln trung bnh l 1500$/1m2.
20
n qu I nm 2008, gi ca cc cn h c dao ng nhng nhn chung th vn gi trong trng thi n nh so vi qu 4 nm 2007. Di y l biu phn nh gi bn ca cc d n chung c in hnh ti H Ni qu 1 nm 2008. C th thy rng gi ca cc cn h chung c ny tng i n nh vo u nm 2008 ng thi c tng so vi qu 3 nm 2007 nhng lng tng khng ng k. Mt s nguyn nhn dn n vic th trng BS pht trin mnh trong nm 2007 l: Vit Nam gia nhp T chc Thng mi Th gii (WTO), c ch ci m cho cc nh u t vo Vit Nam nhiu hn. Chng ta cng ni rng quyn ca cc nh u t nc ngoi: c u t lu di, c mua nh gn lin vi quyn s dng t. Tng trng kinh t cao: Nn kinh t nm 2007 tip tc pht trin n nh, t mc tng trng cao nht trong vng 10 nm qua v ch ng th 2 th gii v tc tng trng. Tng trng cao dn n nhu cu v BS, nht l nhu cu v nh ca dn c tng cao. Mt nm, dn s Vit Nam tng khong 1,1 triu ngi; nhu cu din tch t cng ln n hng chc triu mt vung. Nhu cu cn tng kp, bi thu nhp ca mt b phn dn c cao ln nhanh chng. Tc ng ca th trng chng khon. Ch s gi chng khon sau khi t mc y 883,9 im vo ngy 6/8/2007 phi m ln trn 1.100 im vo ngy 3/10/2007, sau din bin theo hnh rng ca, xung di 1.100 im t ngy 18/10/2007. n ngy 09/06/2008 VN-Index gim xung ch cn 379,12 im, cc nh u t nc ngoi y mnh bn ra, gim lng mua vo, nhiu nh u t chuyn dng vn u t sang th trng BS. C ch, chnh sch, php lut c nh hng n th trng BS: Li sut gi tin tit kim khng theo kp s trt gi ca hng ho thi gian gn y khin th trng nh t c thm ngun vo. Cc chng trnh h tr cho vay mua nh tr gp ca cc ngn hng thng mi trong thi gian qua cng kch cu ng k. Tm l ca ngi dn v nh u t: Do th trng BS Vit Nam vn cn cha minh bch, do vy cc thng tin v th trng rt nhy cm, mi ngi c th u t hoc
21
mua bn theo tin n v theo m ng, khi thy vin cnh th trng lc quan rt c th to tm l hng phn, cng kch thch v gy p lc n pha cu ca BS Ngy 22/05/2008, Quc hi tn thnh thng qua ngh quyt v vic th im cho t chc, c nhn ngi nc ngoi mua v s hu nh ti Vit Nam. Tuy nhin, cc c nhn, doanh nghip u t nc ngoi c chc nng kinh doanh BS s khng c php s hu nh. Mc d vy, theo nh gi ca B Xy dng, trong thi gian u thc hin d n ny, do lng cung v nh cha , c th c t nhiu tc ng n gi nh t ti Vit Nam, nhng s tc ng v tng gi cng s khng nhiu. Nm 2007 v u nm 2008 th trng BS phc hi mnh m , tuy nhin, gia nm 2008, th trng li c v chng li ti khu vc th. Nguyn nhn l do t ngy 1/1/2008, biu gi t mi H Ni v TP HCM tng khong 20% so vi nm 2007. Theo , ti H Ni v TP HCM, gi t mt s ng ph thuc cc qun ni thnh s c mc ti a l 67,5 triu ng/m2 thay v 54 triu ng nh trc. Theo tnh ton ca cc c quan chc nng, tin s dng t m ngi s dng t phi ng trong nm 2008 s tng bnh qun 30% so vi nm 2007. iu ny s bt buc cc ch u t phi a phn tng thm vo gi thnh ca mt n v nh t. V vy, gi nh t ca cc d n s tng t 15% n 20%. Do , n thng 6 nm 2008, th trng nh, t H Ni v khu vc H Ni ang ri vo tnh trng ng bng, khc hn u nm 2008. Gi nh, t khu vc H Ni sp c m rng gim 2 - 6 triu ng/m2. khu vc H Ni c, gi nh t cng ang gim khong 5% - 10%. Ti Tp.HCM gi nh t ca hu ht cc d n khu vc Khu th mi Nam Si Gn v ln cn nh Bnh Chnh, Nh B tr v mc gi thng 10/2007 - thi im trc cn st nh t. Cc hp ng c giao dch rt chm. Hng lot cng ty kinh doanh BS bn tho cc l t u c bng mi cch. Tnh trng nh t ng bng khng ch lm nhiu vn phng, trung tm mi gii ng ca m cn khin hng lot d n xy dng b nh hon. Nguyn nhn chnh l do gp kh khn v mt bng, gi c vt liu xy dng, ngoi ra tnh trng ngi mua th vi cc d n cng l nguyn nhn khin nhiu ch u t khng cn mn m vi cc d n nh trc na.
Do , tnh n thi im ny, nhiu chuyn gia nhn inh rng, th trng bt ng sn chun b bc vo mt giai an ng bng mi. Tuy nhin, theo nhm nghin
22
cu, nhng c im r nt ca giai on ng bng vn cha hnh thnh r nt. Trong tng lai gn, th trng ny s cn nhiu bin ng, do vn cha th kt lun c rng y l giai on ng bng ca th trng bt ng sn.
23
CHNG II THC TRNG U T TRC TIP NC NGOI VO TH TRNG BT NG SN VIT NAM

I. Thc trng u t trc tip nc ngoi vo th trng BS Vit Nam
1. Giai on t nm 1993 n nm 1999
Lut u t nc ngoi ti Vit Nam ra i nm 1987 v sa i nm 1992 to mi trng php l cao hn thu ht vn u t nc ngoi vo Vit Nam. Lut ny b sung v chi tit ho cc lnh vc cn khuyn khch ku gi u t cho ph hp vi hon cnh mi. Chnh v vy, trong giai on t nm 1993 n ht nm 1999, vn u t nc ngoi c xu hng tng ln. Thi k 1991-1995, s vn u t nc ngoi tng thm t 2,13 t USD ( t 1.409 d n vi tng vn ng k cp mi 18,3 t USD) v c tc ng tch cc n tnh hnh kinh t-x hi t nc. Thi k 1991-1996 c xem l thi k bng n u t nc ngoi ti Vit Nam. y l giai on m mi trng u t-kinh doanh ti Vit Nam bt u hp dn nh u t do chi ph u t-kinh doanh thp so vi mt s nc trong khu vc; sn lc lng lao ng vi gi nhn cng r, th trng mi, v vy, u t nc ngoi tng trng nhanh chng. Vn tng thm ch yu tp trung vo cc d n thuc lnh vc sn xut cng nghip v xy dng v ch yu t cc nh u t chu (59%) (Ngun: Cc u t nc ngoi - B K hoch v u t). Tuy nhin, trong giai on ny, lng vn FDI vo lnh vc BS khng ng k. Mc d nm 1993-1996 th trng BS trong giai on bng pht s khi, nhng cha hp dn cc nh u t nc ngoi, v Lut u t ca nc ta cha hon thin, Lut t ai 1993 mi ch tp trung ch yu vo t nng nghip. Thm vo , nm 1997-1999, do nh hng ca khng hong ti chnh chu , dn n tnh trng ng bng ca rt nhiu th trng BS nh Indonesia, Hn Quc, Thi Lanko theo tnh trng cc nh u t rt vn khi th trng Vit Nam. Nhiu d n khch sn, khu ngh dng c u t t trc tr nn nh tr. n c nh ti th trng H Ni, rt nhiu cc d n c cp php t nm 1993 nhng n nay vn cha hon thnh. C th, lnh vc vn phng c
24
16 d n, 13 d n xy cn h, 4 d n pht trin th, h tng k thut, 39 d n thuc lnh vc Khu cng nghip v 12 d n xy dng khch sn.
Bng 2.1: Cc d n vn phng ang thc hin cp php ti H Ni 1993-99 Tn d n Ngy cp Vn u t (USD) 6.000.000 49.788.585 22.635.019 35.662.500 30.000.000 10.128.000 24.305.000 19.168.265 15.000.000 3.322.900 24.151.551 2.625.000 29.680.000 9.956.837 6.569.400 67.500.000 25
CTLD TNHH Trung tm thng mi OPERA Cng ty TNHH Cao c Vietcombank 198 CTLD VINAPON CTLD pht trin T hp Thp VP Hoa Anh o H ni CTLD Mt tri Sng Hng Cty TNHH Thng mi Trng tin XD VP cho thu CTLD on kt quc t Cty TNHH BIC - Tungshing Cty TNHH pht trin nht trung tm thng mi CTLD Nguyn Du, XD nh cho thu CTLD Hanoi Lake View Sport, XD KS 4 sao CTLD Khch sn hu hn chu Cng ty TNHH Trung tm thng mi Ever-Fortune CTy TNHH Ta nh Trung tm CTLD Olimpia Dch v bo ch v vn ho Cty TNHH Thp Trung tm H ni
09/08/1997 30/05/1996 22/07/1995 28/06/1995 26/05/1995 14/03/1995 01/10/1994 01/06/1994 04/05/1994 04/05/1994 18/01/1994 23/12/1993 28/10/1993 24/08/1993 31/03/1993 08/02/1993
Ngun: S K hoch u t H Ni. Hnh thc u t ph bin nht l lin doanh gia nh u t BS nc ngoi v nh u t trong nc. Trong cc d n ang thc hin c cp php giai on 19931999, ch c duy nht mt d n 100% vn ca nh u t i loan u t xy dng cng ty TNHH Trung tm thng mi Ever-Fortune, thuc lnh vc vn phng. Nh u t BS ln nht trong giai on ny l cc nh u t n t Singapore, Nht Bn, Hng Kng. Ngoi ra cn c cc d n BS ca cc nh u t Thi Lan, c, i Loan, Hn Quc, Luxembourg, 2. Giai on t nm 2000 n nay 2.1. Lng vn v t trng FDI vo lnh vc BS Vit Nam
Nc ta c nhiu ch trng chnh sch, to iu kin thun li cho hot ng sn xut kinh doanh pht trin t khi thi hnh Lut u t nc ngoi 1987. Tnh n ht nm 2007, c nc c 8684 d n u t trc tip nc ngoi cn hiu lc, vi tng vn ng k 85,05 t USD, vn thc hin t gn 30 t USD. Lnh vc cng nghip chim t trng ln nht chim 67% v s d n v 60% v tng vn ng k. Tip theo l lnh vc dch v chim 22,3% v s d n v 34,3% v s vn u t ng k. S cn li thuc lnh vc nng, lm,ng nghip. (Ngun: Cc u t nc ngoi - B K hoch v u t) Trong khu vc dch v u t nc ngoi tp trung ch yu vo BS, bao gm: xy dng cn h, vn phng, pht trin khu th mi, kinh doanh h tng khu cng nghip, du lch-khch sn.
Bng 2.2: u t FDI vo cc ngnh dch v giai on 1988-2007 Chuyn ngnh S d n 2004 S d n 2005 S d n 2006 S d n 2007 S d n 1988-2007 ( triu USD) 1. Khch sn -Du lch 2. H tng KCN-KCX 3. Xy dng khu TM Vn u t 1988-2007 u t thc hin 1988-2007 (triu USD)
10 1
12 1
52 9
227 28
6.135 1.618
2.401 576
22
3.478
111 26
4. Vn phng -Cn h 5. GTVTBu in 6.Ti chnh- ngn hng 7. Vn ho - y t - gio dc
5 -
10 -
11 -
33 26
154 208
9.419 4.324
1.892 722
67
916
715
43
272
1.249
367
8. Dch v Tng cng
316 484
966 1.936
2.155 29.193
383 7.167
Ngun : Tng hp s liu Vn FDI trong lnh vc BS ch yu c xu hng tng ln trong giai on 2000 n nay. S lng d n FDI trong tt c mi lnh vc BS, t vn phng cn h, n khch sn du lch v xy dng c s h tng KCN-KCX u tng. Nm 2000, lng vn FDI u t xy dng h tng KCN-KCX v vn phng cn h l hn 180,5 triu USD th n nm 2001 gim xung cn 67,8 triu USD. n nm 2004, s lng d n FDI trong tt c mi lnh vc BS, t vn phng cn h, n khch sn du lch v xy dng c s h tng KCN-KCX u tng, dn n tng vn FDI vo BS mc 111,7 triu USD, nm 2005 l 179,5 triu USD, nm 2006 l 239,2 triu USD, n nm 2007 t mc k lc l hn 5 t USD. (Ngun: Nhm sinh vin t tng hp) Bn cnh , cng c th nhn thy s lng d n FDI vo BS khng ln (ch chim 21,6% s d n FDI trong ngnh dch v giai on 1988-2007 ; 4,84% s d n FDI vo tt c cc ngnh); nhng lng vn FDI trong lnh vc BS li c gi tr ln hn rt nhiu so vi cc lnh vc dch v khc. Trong s 29.193 triu USD vn u t trong ngnh dch v, u t BS chim ti 85,20%. Nu tnh FDI vo tt c cc ngnh th FDI vo BS chim 24,15%, FDI vo cc ngnh dch v khc ch chim 10,17%. (Ngun: Nhm sinh vin t tng hp) Kt qu thu ht u t qu 1/2008 cng cho thy ngun vn u t trc tip nc ngoi vo th trng BS khong 4,5 t USD trong tng s hn 5,15 t USD FDI, chim n 87%, trong khi vn dnh cho cng nghip ch c 10% v nng-lm-ng ch 0,1%.
27
Ring trong 3 thng u nm ny, lng vn FDI vo BS xp x vn FDI vo BS nm 2007. (Ngun: Nhm sinh vin t tng hp)
Biu 2.1: FDI trong lnh vc bt ng sn 2004-QI/2008

22000 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
3900 2100 331 434 1100 7600 5150 20300
FDI FDI vo BS
5000
4527
2004
2005
2006
2007
Qu I/2008
Ngun: Ha Noi real estate market and Q1 2008 update & special feature Ha Noi expansion ( CBRE 06,May,2008 ) Nhng con s thng k ny cho thy, BS tr thnh mt trong nhng tm im ca cc d n c vn u t nc ngoi trong giai on t nm 2000 n nay. 2.2. a bn nhn u t
FDI vo lnh vc BS ca Vit Nam phn b khng ng u, ch yu tp trung ti cc thnh ph ln. Thnh ph H Ch Minh v H Ni l hai khu vc c nh u t nc ngoi ni chung v cc nh u t BS ni ring hng n nhiu nht. Tip l n Hi Phng, Nng, Nha Trang, Tha Thin Hu, Phan Thit v Mi N. Tuy nhin, vi nhng c im ring bit v s pht trin, v kinh t, x hi, v li l trung tm kinh t, thng mi ln nht ca c nc nn th trng BS TP. H Ch Minh c cc nh u t quan tm hn. Theo bo co ca UBND TP. H Ch Minh, nm 2007 so vi cc lnh vc dch v khc th s lng d n xin u t mi v lnh vc BS khng nhiu, ch t 25/401 d n cp php u t mi v 125 d n tng vn ca thnh ph, nhng lng vn FDI vo BS chim n 85% gi tr trong tng vn u t nc ngoi ca thnh ph (nm 2007
28
tng vn FDI ca Tp.HCM t 2,5 t USD). C th k n mt s d n u t BS tiu biu ti y nh:

Bng 2.3: D n u t bt ng sn tiu biu ti Tp.HCM hin nay D n Khu th mi Nh B Ch u t LG Engineering v Construction Cng ty TNHH Vietnam Land SSG (lin doanh gia Cng ty c phn bt ng sn v xy dng SSG v Cng ty Vietnam Land, Hng Kng) Cng ty TNHH lin doanh Saigon Riviera (thuc tp on Keppel Land Singapore) Chi tit * Din tch 360 ha * Tng vn khong 300 triu USD
Khu cao c cn h Saigon Pearl Bit th Saigon Riviera Villas
* Tng din tch: 10,3 ha * Tng vn u t 156 triu USD * y l d n xy dng ta nh cao nht Tp.HCM tiu chun quc t 5 sao ngay st sng Si Gn * Tng din tch t 5,9ha * Tng vn u t 35,5 triu USD . * D n vi nhng mu thit k ni tht a dng cng nhiu tin ch cht lng * Tng vn u t: 230 triu USD * Bao gm t hp nh v khu cao c thng mi Kumho Asiana Plaza 21 tng. T hp Kumho Asiana Plaza gm khch sn 5 sao 21 tng, khu vn phng v nh cho thu 32 tng * D kin s hon thnh vo 10-2009
Asiana Plaza Saigon
Tp on hng khng Kumho (Hn Quc)
Ngun: Nhm sinh vin t tng hp H Ni ng th hai trong c nc v kt qu trong thu ht vn u t trc tip nc ngoi vo lnh vc BS. Hin nay, ti H Ni nhu cu thu vn phng, khch sn cao cp tng nhanh, cc nh u t nc ngoi nhn thy c tim nng v mt hng u t y ha hn v ang tp trung nhiu vn vo lnh vc ny. Trong my thng u nm 2007, nhiu nh u t Nht Bn v Hn Quc ang ua tranh quyt lit c u t vo cc khu t ca ti H Ni xy dng khch sn 5 sao, xy dng t hp vn phng - nh cao cp, t hp sn golf- khu vui chi gii tr vi tng s vn ln ti hng t USD trong giai on t 2007-2010. Theo nh gi ca cc nh u t, ngoi cc yu t hp dn v th trng, nhn lc, h tng, trong thi gian gn y, H Ni c mt bc
29
chuyn bin mnh m v th tc u t, nht l th tc t ai, kt ni h tng vi cc tnh min Bc ang c hon chnh. Ngun vn u t vo H Ni d kin s tip tc tng ln, hin ang c rt nhiu nh u t ln ang trnh d n u t ti H Ni. Bn cnh , Nng, B Ra Vng Tu, Tha Thin Hu, Hi Phng cng l cc a phng c lng vn FDI tp trung nhiu vo BS, c bit l cc d n xy dng khu du lch, khch sn. Xt ring trong 3 thng u nm 2008, B Ra - Vng Tu vt ln v tr dn u trong bn thu ht vn FDI trn c nc vi d n H Trm do Tp on Asian Coast Development u t c tng vn u t 4,2 t USD. y l d n xy dng khu du lch ngh dng, cc khch sn 5 sao (9.000 phng), khu thng mi, trung tm hi ngh quc t, vn phng - cn h, bit th cao cp, sn golf... Ni ln nh mt im sng khc v thu ht vn FDI vo lnh vc BS trong nhng thng u nm 2008 l Nng. Hng lot d n c vn nc ngoi c khi cng trong nhng thng qua. C th, Tp on VinaCapital trin khai hng lot d n ti y nh d n xy dng d n sn golf v khu du lch thuc qun Ng Hnh Sn vi vn u t ln ti 130 triu USD hi thng 1.2008. Mi y, VinaCapital li tip tc khi cng d n khu phc hp thng mi Capital Square ti khu vc cu sng Hn vi tng vn u t 325 triu USD. y c xem l d n c vn u t nc ngoi ln nht ti Nng vo thi im ny. Ngoi ra c th k n cc d n ln khc nh d n khch sn du lch ca Banyan Tree vi 276 triu USD ti Hu, Tp on Magnum Investment Group u t xy dng t hp khch sn 5 sao ti Hi Phng 2.3. Lnh vc u t
Theo thng k ca B KH-T, FDI vo lnh vc dch v m ch yu l cc d n BS tng lin tc trong nhng nm gn y. Tnh t nm 1988 n 31/12/2007, cc lnh vc BS thu ht c vn FDI nh sau: Xy dng khu th mi c 9 d n trin khai vi tng vn u t gn 3,5 t USD, Lnh vc xy dng vn phng-cn h c 154 d n vi tng vn u t khong 9,4 t USD, Xy dng h tng KCN-KCX l 30 d n, tng vn khong 1,5 t USD Trong giai on 2000-2007, c s lng v gi tr cc d n FDI xy dng vn phng cn h bn v cho thu, xy dng Khu th mi, KCN, KCX u tng,
30
trong chim t trng ln nht vn l cc d n xy dng vn phng, cn h bn v cho thu.

Bng 2.4: Vn FDI u t trong lnh vc bt ng sn 2000-2007 n v : USD Xy dng h tng Xy dng Khu Xy Nm Khu ch xut-Khu th mi cng nghip 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 15.407.404 16.676.535 24.124.192 7.344.331 47.265.813 41.869.200 65.000.000 445.021.655 5.899.980 25.000.000 25.000.000 30.000.000 35.000.235 400.000.000 165.125.189 51.113.916 18.081.614 6.240.597 39.508.887 107.622.617 139.180.336 4.931.042.082 dng Vn
phng-Cn h
Ngun : Tng hp s liu Tnh ring nm 2007, FDI trong lnh vc xy dng vn phng, cn h cng chim t l ln 57% trong tng FDI vo cc lnh vc khch sn, vn phng v KCN. Cc d n u t xy dng cao c cn h cao cp v cao c vn phng loi A + B l chim s lng nhiu nht, c gi tr u t t hn chc triu n vi trm triu USD. Nguyn nhn l do cc th ca Vit Nam cho n thi im hin ti vn lun trong tnh trng thiu th trng vn phng, trung tm thng mi (TTTM), khch sn v nh cao cp V th m ln sng u t vo BS, c bit l BS cao cp Vit Nam vn s tip tc khng ngng. c tnh tng s vn u t cam kt ca nh u t nc ngoi vo phn khc th trng BS thng mi v nh trong giai on 2004-2010 t khong 8-9 t USD. Biu 2.2: FDI vo BS theo lnh vc nm 2007
31
Khu cng nghip 2%
Khch sn - Du lch 41% Vn phng - cn h 57%
Ngun : Ha Noi real estate market and Q1 2008 update & special feature Ha Noi expansion ( CBRE 06,May,2008 ) Sau cc d n vn phng cn h, FDI vo lnh vc khch sn du lch cng chim t trng ln. B li khong thi gian 1996-2006 vi rt t khch sn 5 sao mi, mt lot d n tm c c cp php, khin mng u t ny tr nn si ng trong nm 2007. Theo Cc u t nc ngoi, B K hoch v u t, trong qu u nm 2007, lng vn FDI vo khch sn, du lch t 406 triu USD, chim 1/5 tng vn c cp mi (2,07 t USD). Trong thi im hin nay, 2 d n u t vo lnh vc khch sn cao cp ln nht ti Vit Nam l d n u t xy dng khch sn 5 sao ti v tr X2 - Khu cng vin vn ho - th thao Ty Nam M Tr H Ni ca Tp on Riviera (Nht Bn) u t vi s vn 500 triu USD v d n khch sn 5 sao - trung tm thng mi - vn phng v cn h cao cp ti l t E6 - Khu th mi Cu Giy ca Keangnam, Hn Quc vi tng vn u t D n l 500 triu USD. Ngoi nh , vn phng, khch sn, th cc d n c vn FDI v pht trin khu cng nghip, khu ch xut cng l lnh vc thu ht nhiu nh u t nc ngoi tham gia.Tuy nhin cc nh u t BS cng nghip mi ch tp trung v dng li hot ng u t h tng khu cng nghip, rt t nh u t quan tm n vn trang b sn h thng nh xng. Trong khi ngy cng c nhiu nh u t nc ngoi c nhu cu thu nh xng xy sn. Bi vy cc d n c vn FDI v pht trin khu cng nghip, khu ch xut cng ang l mt phn khc th trng c nh gi c tim nng pht trin. 2.4. Ch u t
32
V pha nh u t, BS Vit Nam l s la chn ca hng chc doanh nghip t M, Hn Quc, Australia, Trung Quc, Malaysia, Singapore, n . Trong , khu vc ch yu c FDI vo th trng BS ca Vit Nam vn l cc nc chu nh Hn Quc, Nht Bn, Singapore v i Loan, do nhng li th v a im, khong cch a l, u i gia cc quc gia trong cng khu vc Mt trong nhng nh u t ln nht l Hn Quc. Trc y, Hn Quc ch trng nhiu ti lnh vc u t cng nghip nh nh may mc, giy dp, ba l, ti sch v cng nghip ch bin lm, hi sn v cc lnh vc ny vn u t t nhng li tn dng c nhiu nhn cng r. Song sau nm 1994 v c bit l gn y Hn Quc tin ti u t vo lnh vc cng nghip k thut cao v xy dng c s h tng v dch v. Xt theo c cu ngnh, u t ca Hn Quc vo Vit Nam nm 2006 dn u l cng nghip nng (chim 55%), xy dng khu th mi (chim 20%), xy dng khch sn v chung c (10%). Hng tng trng u t ny rt ph hp vi xu th pht trin kinh t Vit Nam. Ngoi lng vn FDI t Hn Quc, cc nh u t Singapore cng ang thc hin nhiu d n BS c tng vn u t cao ti Vit Nam. Mt trong nhng th mnh ca Singapore l pht trin c s h tng cng nghip v dn c. Bi vy, doanh nghip Singapore rt quan tm n cc khu dn c v th mi v h nh gi c tim nng ca th trng ny Vit Nam. Mt vi d n ni bt ca cc nh u t Singapore l: Tp on Keppel Land (Singapore) k hp ng lin doanh vi Cng ty TNHH Tin Phc u t 106 triu USD xy dng 1.500 - 1.600 cn h cao cp bn ti Qun 2, TP H CH Minh; Antara Koh Development Pte.Ltd (Singapore) vi d n pht trin khu th ven sng Hng H NiMt trong nhng th mnh ca Singapore l pht trin c s h tng cng nghip v dn c. Bi vy, doanh nghip Singapore rt quan tm n cc khu dn c v th mi v h nh gi c tim nng ca th trng ny Vit Nam. H quan tm nhiu n cc vn lin quan n d n BS nh th tc, n b, gii ta, giy php u t, quyn s hu v quyn chuyn nhng BS Vit Nam... Cc cng ty v tp on Malaysia li quan tm nhiu hn i vi siu th v trung tm thng mi v lnh vc khch sn. Tuy nhin, mt s vng mc trong th tc hnh chnh t nhiu ngn cn bc chn ca doanh nghip Malaysia vo lnh vc dch v v thng mi Vit Nam.
33
Cc ch u t n t Thy S, M, khu vc Trung ng v Trung Quc cng ang khi ng nhiu d n ln. C th, Tp on Oak Tree (M) va mi lm vic vi chnh quyn TP Nng ngh c u t 5 t USD cho d n khu du lch Sunrise; tp on Damac (Cc tiu Vng quc Rp thng nht) ng k u t 1 t USD cho mt d n resort Ha Hi, Ng Hnh Sn... im ni bt l th trng BS Vit Nam khng ch c cc cng ty nc ngoi chuyn hot ng trong lnh vc ny quan tm m cn c nhiu tp on ang hot ng lnh vc khc mt ti. Tp on TATA ca n , vn ni danh kh lu ti Vit Nam vi cc d n o to cng ngh thng tin, mi y cng c k hoch u t vo mt s d n cao c, vn phng cho thu khu vc Th Thim, TP H Ch Minh. Qua , c th nhn thy th trng BS Vit Nam s vn tip tc l c hi cc cng ty nc ngoi c th tp trung khai thc. 2.5. Hnh thc u t
T nm 2004, nh nhng quy nh mi thng thong v ci m hn i vi nh u t nc ngoi c quy nh trong Lut t ai 2003, cc nh u t nc ngoi c th u t d n 100% vn thay v phi lin doanh vi cc nh u t trong nc. V vy, hai hnh thc u t ph bin nht hin nay ca cc d n FDI vo lnh vc BS Vit Nam l lin doanh v thnh lp t chc 100% vn nc ngoi, trong hnh thc lin doanh ph bin hn v mt s nguyn nhn. Th nht, cc nh u t nc ngoi khng th t c t lm d n. V vy, nu h mun c nhng khu t c v tr tt, c bit l nhng khu t gii phng mt bng th h phi tm n nhng nh u t trong nc, ngi nm gi nhng khu t c v tr thun li, trong cc trung tm kinh t chnh tr, hay nhng ngi c nhng d n khu th ln hon thnh gii phng mt bng, hoc chuyn i mc ch s dng t. Th hai, khi gy qu thc hin d n, cc nh u t nc ngoi phi chu sc p rt ln v gii ngn theo ng cam kt, v th vic lin doanh vi cc nh u t trong nc cng pht trin d n ngay t u s thun li hn cho cc nh u t cha c nhiu kinh nghim, cha c nhiu d n hot ng. Mc d cc d n lin doanh ph bin hn nhng ni chung c hai hnh thc u t ny vo BS Vit Nam tnh t nm 2004 n nay tng ln vi tc rt nhanh c bit trong 2 nm 2006 v 2007.
34
Nm 2004, cc d n tp trung ch yu vo th trng BS thng mi (vn phng- cn h, khch sn, du lch). Trong nm ny, c 5 d n u t vo khch sn du lch, trong 2 d n theo hnh thc 100% vn nc ngoi v 3 d n theo hnh thc lin doanh; c 4 d n u t vo xy dng vn phng, cn h, trong 3 d n theo hnh thc lin doanh v 1 d n theo hnh thc 100% vn FDI. Nm 2005 cc hot ng u t, trin khai th trng nh , cn h, vn phng cao cp cho thu tip tc c tng cng. Trong nm 2005 c 1 d n u t vo lnh vc khch sn- du lch, theo hnh thc lin doanh, c 9 d n u t vo xy dng vn phng, cn h, trong 7 d n theo hnh thc lin doanh, 2 d n 100% vn nc ngoi, v 1 d n u t khu th mi 100% vn nc ngoi. Sau thi im th trng BS c du hiu trm lng th n nm 2006, cc d n xy dng h tng KCN- KCX , khu th mi, vn phng cn h, khch sn du lch li n r. Trong nm ny c 1 d n 100% vn nc ngoi xy dng khch sn du lch, 1 d n 100% vn nc ngoi xy dng khu chung c cao tng v 1 d n u t xy dng khu th mi 100% vn nc ngoi. Tm li, FDI vo BS vit Nam trong thi gian qua t rt nhiu thnh tu ng k. Bt chp nhng bin ng ca th trng BS trong nc, FDI vo BS giai on t 1993 n nay lun c nhng bc tng trng v mi mt, c lng v cht. C c kt qu l do rt nhiu nguyn nhn, c t pha chnh ph, t bn thn ca th trng, cng nh k vng ca cc nh u t nc ngoi vo th trng BS ca Vit Nam. II. Nguyn nhn nh u t nc ngoi u t vo th trng bt ng sn Vit Nam 1. Nguyn nhn t th trng BS th gii Th trng BS hin c nh gi l ang trong giai on bo ha. Cc th trng tim nng trc y u i vo thi k pht trin chm li v n nh. Do gi tr vn u t khng cn t mc cao nh trc khin cc nh u t phi m rng tm kim nhng th trng mi, c bit l cc nc ang pht trin. Ti Chu , ni c nhiu nh hng n th trng BS Vit Nam, th trng cc quc gia nh Hn Quc, Singapore, Thi Lan, cng trong giai on tng t . Mt khc, nhiu ch u t ln thuc cc quc gia ny ang u t hiu qu ti Vit Nam kch thch cc ch u t khc cng nh cc i th ca h tm hiu th trng Vit Nam. ng
35
Peter Ng, Gim c pht trin kinh doanh ca Link (THM) Holdings Pte Ltd (Singapore) chuyn pht trin BS, nu quan im: Singapore gi khng cn t kinh doanh na v cho bit cng ty hin ang c chin lc tm th trng u t mi. Cng ty ny u t Malaysia, nhng vn thy Vit Nam trin vng hn nhiu. Cng ty ny cng nghin cu nhiu a im nh TP.HCM, Vng Tu, Phan Thit, Nha Trang v nhn thy Vit Nam l la chn s mt. Mt cng ty BS khc, Cng ty Independent Projects Associates (Singapore) cho bit cng ty u t Thi Lan, nhng khng th so snh vi Vit Nam. V Thi Lan tng i pht trin v n nh, cn Vit Nam ang giai on u tng trng, ging Singapore cch y khong 10-15 nm, nn c tim nng rt ln. V BS nht nh l mt lnh vc pht trin nhanh nht. Trong vng 2 nm qua, cng ty ny tm hiu c hi u t ti th trng H Ni v TP.HCM . Cng ty s bt u t c s hai trung tm ln nht, sau s ta ra cc tnh ln cn Bc Ninh, H Ty, Hu v mt s tnh khc. R rng, vic th trng Vit Nam cn s khai c nhng bt li, nhng xt trn gc nhn ca cc ch u t quc t, trong giai on m th trng BS ang bo ha th r rng l mt li th ln, phn no gii thch ti sao lung vn trc tip nc ngoi u t vo th trng BS Vit Nam ngy cng gia tng. 2. Nguyn nhn t th trng BS Vit Nam 2.1. Nguyn nhn thu ht u t trc tip nc ngoi vo Vit Nam
Th nht, s pht trin v kinh t ng trn trng

Cc nh u t nc ngoi ngy cng th hin r s quan tm ca h n th trng Vit Nam. Nhiu nghin cu th trng c cc nh u t tin hnh v kt qu khng lm h tht vng. chng minh v tim nng ca th trng Vit Nam, nhng con s v bng biu l cng c ngn gn v thuyt phc nht.
Trc tin phi k n tc tng trng nhanh v n nh ca Vit Nam. Vit

Nam hin nay c nh gi l nn kinh t pht trin nhanh th hai khu vc Chu vi tc tng GDP trung bnh khong 7,1% trong vng 10 nm tr li y (Tc tng GDP tng ng ca Trung Quc l 9,1%). Trong giai on 2000-2007, nn kinh t VN c nh gi cao nh tc tng GDP nhanh v tng i n nh. S n nh ca kinh t Vit Nam trc ht c khng nh
36
qua cuc khng hong ti chnh Chu nm 1997-1998. Vit Nam t chu nh hng ca cuc khng hong nn tc tng GDP d c gim nhng vn c coi l tng i n nh so vi cc nc ng khc. T l n nc ngoi l mt ch tiu khc chng minh v s n nh ca nn kinh t Vit Nam T l n ca Vit Nam hin nay cn trong gii hn an ton. Theo WB, ngng an ton i vi cc nc ang pht trin l t l n nc ngoi phi di 40%/GDP, trong khi t l n nc ngoi ca VN nm 2006 l 36,6%, nm 2007 ch cn xp x 30%. Ci cch l nhn t thc y pht trin C c nhng thnh qu trn, mt phn ln l nh chnh sch ci cch ng n ca chnh ph Vit Nam. Cng cuc ci cch c thc hin lin tc t nm 1986, n nay, ngi ta nhn thy nhng thnh qu bc u. Khng ch l tc tng GDP cao, chnh sch cn em li mt mi trng kinh t tim nng, thu ht nhiu nh u t trong v ngoi nc. Vai tr ca kinh t nh nc (theo l nh hng ca cc doanh nghip nh nc) gim dn, thay vo l nhng doanh nghip c phn ho v doanh nghip t nhn. Tnh n nay c hn 3500 doanh nghip nh nc tin hnh c phn ho, c tnh s c thm trn 1500 doanh nghip c phn n nm 2010. Trong nm 2007, gn 55 000, doanh nghip mi c thnh lp. Khu vc kinh t t nhn ny ng gp trn 41% GDP c nc. Nhng con s ny c bit c ngha i vi cc nh u t ang nghin cu th trng Vit Nam. N chng t nn kinh t ang loi b dn tnh trng c quyn do b thnh phn kinh t nh nc chi phi trong mt thi gian di.
Biu 2.3 S LNG CC DOANH NGHIP C PHN HA 1992-2007

S doanh nghip c phn ha
37
Ngun: B ti chnh
Thc t cho thy, s lng cc doanh nghip nc ngoi u t vo th trng Vit Nam ngy cng tng. Tng lng vn u t nc tng 223 ln trong vng 16 nm, t 230 triu USD nm 1990 n nay l 53,9 t USD. Tnh n nay, Vit Nam c khong hn 6400 doanh nghip c vn u t nc ngoi so vi nm 1997 l 1800 doanh nghip, ng gp trn 30% vo GDP c nc.
Biu 2.4 S LNG CC DOANH NGHIP C VN U T NC NGOI 1997-2007
Ngun: Tng cc Thng k Biu 2.5: T L NG GP CHO GDP CA CC KHU VC NM 2006
38
Khu vc nc ngoi 38%
Khu vc nh nc 32%
Khu vc t
n h n 3 0 %
Ngun: Tng cc Thng k Nh vy, c th nhn thy r, vic ci cch kinh t em li nhng thnh qu to ln cho nn kinh t, t tc ng n ngun vn u t nc ngoi vo Vit Nam Th hai, tc ng ca vic m ca nn kinh t, m tiu biu l vic Vit Nam gia nhp T chc Thng mi th gii WTO cui nm 2007 Tin trnh hi nhp kinh t quc t v c bit vi vic gia nhp T chc Thng mi Th gii (WTO) nm 2006 to bc ngot quan trng cho nn kinh t Vit Nam, mang nhiu c hi cho th trng BS pht trin. Do hi nhp quc t, m ca cc lnh vc thng mi, ti chnh ngn hng, gio dc nhiu cng ty nc ngoi tm kim c hi u t vo Vit Nam t xut hin nhu cu bc thit v a dng v nh , iu kin v mi trng lm vic, vui chi gii tr... Tnh ring trong Qu I/2008, s lt khch quc t n nc ta l 1,3 triu, tng 15% so vi cng k nm 2007, trong , khch du lch chim 61%, doanh nhn chim 18%, khch n thm ving 15% v cc lt khch quc t khc. Mc d thu ht c cc ngun u t ln vo lnh vc khch sn, vn phng, cn h cho thu, trong nhng nm trc nhng cng vi ln sng u t mi, nhu cu v vn phng loi A, B cn h cao cp cho thu, khch sn 3-5 sao, cc cng trnh dch v thng mi, siu th ti cc th ln tip tc tng cao. Cung hn ch trong khi cu li rt cao v gi tng nhanh cho thy Vit Nam l mt th trng BS hp dn, v v vy vic thu ht c thm nhiu u t l chuyn ng nhin.
39
Vit Nam gia nhp cc t chc quc t cng ng ngha vi vic mi trng php lut c ci thin theo chiu hng c li hn cho cc nh u t nc ngoi. V d: phm vi hot ng kinh doanh BS ca cc nh u t nc ngoi c m rng thm. Nu nh trc y khi mun u t vo lnh vc BS (u t khch sn, vn phng, cn h cho thu) cc nh u t nc ngoi phi lin doanh vi doanh nghip trong nc, vn gp ca nh u t nc ngoi khng c ln hn 70% vn php nh, th nay cc nh u t nc ngoi c th u t 100% vn. Cc nh u t nc ngoi c kinh doanh BS trong phm vi sau: u t to lp nh, cng trnh xy dng bn, cho thu, cho thu mua, u t ci to t v u t cc cng trnh h tng trn t thu cho thu t c h tng; c kinh doanh dch v BS nh: dich v mi gii BS, dch v nh gi BS, dch v u gi BS, dch v qun l BS. H thng lut php Vit Nam v ang c nhiu thay i, tin gn hn n im tng ng vi lut php quc t. iu ny thc y cc nh u t nc ngoi tm n Vit Nam, v l gii cho con s 20,3 t USD FDI vo Vit Nam nm 2007. Th ba, ku gi u t nc ngoi hin ang l ch trng ln ca Chnh ph Vit Nam Ch trng tng cng thu ht v nng cao hiu qu s dng vn u t trc tip nc ngoi c th hin trong cc vn kin ca ng, Nh nc v tip tc c khng nh ti i hi ng ton quc ln X. i lin vi chnh sch, B K hoch v u t cam kt mi trng kinh doanh ca Vit Nam s c nhiu cai thin nhm tng cng thu ht u t nc ngoi. C th dn mt vi minh chng nh: trn c s Lut u t, Lut Doanh nghip mi , Vit Nam khng p dng t l xut khu bt buc i vi cc doanh nghip c vn u t nc ngoi; bi b ton b cc bin php hn ch s lng hng nhp khu; bi b tr cp xut khu nng sn v tr cp c lin quan n ni a ho. Bn cnh , Vit Nam cng bn hnh mt s lut nh Lut u thu, S hu tr tu, Giao dch in t, Kinh doanh BS, Chng khon... Cc o lut mi ny s to ra mt sn chi bnh ng cho cc doanh nghip thuc mi thnh phn kinh t, xo b cc ro cn khng cng bng trong u t v kinh doanh. Cng tc vn ng xc tin u t ngy cng c ci tin, tin hnh nhiu ngnh, nhiu cp, trong nc v nc ngoi di hnh thc a dng, kt hp vi cc
40
chuyn thm, lm vic cp cao ca lnh o ng, Nh nc, gn vi vic qung b rng ri hnh nh Vit Nam v vn ng u t - xc tin thng mi v du lch. Chnh v vy, m hiu qu c nng dn vi kt qu minh chng l nhiu nh u t nc ngoi vo tm kim c hi u t v k kt s lng ln d n quy m ln. Th t, chnh tr x hi n nh Vit Nam c nh gi l nc c mi trng chnh tr v x hi n nh so vi cc nc khc trong khu vc. T chc T vn Ri ro Kinh t v Chnh tr (PERC) ti Hng Kng xp Vit Nam v tr th nht v kha cnh n nh chnh tr v x hi sau s kin 11 thng 9. So vi cc nc ASEAN khc nh Indonexia, Malysia, Philipin, v Trung Quc, Vit Nam c t cc vn lin quan n tn gio v mu thun sc tc hn. ng Cng sn Vit Nam iu hnh t nc trong nhiu thp k qua v khng ai mong mun c nhng thay i trong mi trng chnh tr. Nhn chung, Vit Nam duy tr c n nh chnh tr x hi, an ninh c m bo, c nh gi l a bn u t an ton, ng thi kin tr thc hin ng li i mi, a phng ho, a dng ho quan h kinh t i ngoi, ch ng hi nhp kinh t quc t, to hnh nh tch cc i vi cc nh u t. 2.2. Vit Nam Nguyn nhn t pha cu BS Th trng BS Vit Nam c nh gi l mt trong nhng th trng hp dn nht chu bi tim nng to ln ca th trng ny, m th hin trc ht l nhu cu v BS tng nhanh. C nhiu nhn t thc y s pht trin ca th trng trong nhng nm gn y, v do thu ht c u t trc tip nc ngoi vo lnh vc ny.
Bng 2.5: Cc nhn t thc y th trng BS Vit Nam pht trin Cc nhn t nh gi Hin nay Vit Nam c khong 86 triu dn, trong 70% di 35 tui. Theo bo co ca Ngn hng th gii (World Bank) 90% tng lp tr Vit Nam mong mun Dn s tr c nh ring.
Nguyn nhn thu ht u t trc tip nc ngoi vo th trng BS
41
Gia tng tng lp trung lu
Tng lp trung lu tng nhanh nh vo s pht trin ca nn kinh t Cc ngn hng chp nhn nhng khon th chp khong
Tng kh nng mua nh Tc th ho nhanh Tc tiu th hng bn l ln
50-70% gi tr BS trong vng t 10-15 nm vi li sut xp x 12% theo k hn WB c tnh nm 2020 dn s thnh th Vit Nam c th ln n 40 triu ngi, so vi mc hin nay l l 20 triu ngi
Cc chnh sch t do ho, v du: Vit kiu hin c Chnh sch ca chnh ph Ngi nc ngoi v cc cng ty quc t n vi Vit Nam lm vic gia tng Ngnh du lch ang pht trin 4 230 000 lt khch du lch n Vit Nam, tng 10% so vi nm 2006. php mua nh Vit Nam: cc chnh sch gip tng minh bch ca cc giao dch trn th trng BS
Ngun: Nhm sinh vin t tng hp S pht trin ca kinh t Vit Nam khin tng lp trung lu cng tng theo, do khng my kh khn nhn ra tim nng ca th trng BS. T nm 2006, c bit vi tng lp tr Vit Nam nhng ngi hin ang c mc thu nhp kh v mong mun c hng cuc sng cht lng cao, th iu kin dn s thc s tr thnh mt li th ca Vit Nam trong vic thu ht cc nh u t nc ngoi vo th trng BS. Ngoi ra, di tc ng ca chnh sch t do ho ca chnh ph, v d: Vit Kiu c php mua nh Vit Nam hay nhng chnh sch gip tng minh bch ca cc giao dch BS. Gn y (10/04/2008), d tho ngh quyt ca Quc hi v Chnh sch cho php ngi nc ngoi c mua v s hu nh c thi hn ti VN cng gp phn lm cho th trng ny thm hp dn. Theo bn d tho ny, ngi nc ngoi s c mua v s hu mt cn h
42
chung ti cc d n nh thng mi trong thi gian sinh sng v lm vic ti Vit Nam, song khng c mua bit th ring hay nh, t lin k, thi hn s hu ti a l 70 nm. Xt v di hn, th trng BS Vit Nam cng c nh gi l c trin vng vi dn s tr mong mun s hu nh rng v tc th ho nhanh
Biu 2.6: TC TH HA VIT NAM V D BO
: tc thnh th ho (%)
: S dn thnh th (triu ngi)
Ngun: Ban Cc vn kinh t x hi, Lin Hp Quc. Thm vo , cc giao dch trn th trng BS Vit Nam, c bit l th trng mua bn nh v cho thu cn h t trc n nay ch yu s dng phng thc thanh ton tin mt, y l im hp dn cc nh u t v an ton cao v tnh thanh khon ln. Tuy nhin trong giai on hin nay, cc hnh thc thanh ton khc nh th chp cng ang dn dn c ni lng iu kin, to iu kin d dng hn cho ngi c nhu cu BS. V vy hnh thc th chp ngy cng c s dng rng ri, c tnh hin c khong 50% ngi mua nh di hnh thc ny.
Bng 2.6: Cc iu kin th chp ph bin Thi hn Li sut hng nm 7-20 nm 13-15 % * Chng minh thu nhp hng thng c ngn hng chp nhn * Chp nhn thanh ton ca khi nhn vin, k c khi ngi th chp t chc hoc cht ( trng hp ngi ng Nhng yu cu khc u cng ty ng ra th chp )
43
* Cam kt khng li d cho n khi khon vay c thanh ton ht ( i vi trng hp l v, hoc chng ng ra th chp)
Ngun: Kt qu nghin cu ca Morgan Stanley Mt nhn t khc cn lm r l tc tiu th hng bn l ti Vit Nam. Tc th hng bn l c lin quan n cu v BS m ch yu l cc trung tm thng mi v cc siu thi, im bn l. Nu mt khu vc tc tiu th hng bn l ln, th nhu cu v cc BS ni trn s cao hn. Doanh s tiu th hng bn l ca Vit Nam hin ang tng vi tc 20% nm. Biu 2.7: DOANH S BN L TI VIT NAM
$40
Ret ail bn l Doanh s Sales Tc tng trng doanh s bn l Ret ail S ales Growt h
40%
U.S. $ in Billions
$30
30%
$20
20%
$10
10%
$0 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06F
0%
Ngun: CBRE Doanh s tiu th hng bn l ti Vit Nam nm 2007 l trn 45 t USD, con s ny n nm 2010 c tnh s t trn 60 t USD Gn y nht, nghin cu ca A.T. Kearney v tim nng th trng bn l ca nhng nn kinh t mi ni xp Vit Nam v tr ng u, vt qua n sau 3 nm lin tc quc gia ny xp th hng u tin. A.T.Kearney hin l mt trong nhng cng ty t vn hng u th gii. Kt qu h a ra da trn cc tiu ch: ri ro, hp dn, mc bao ph th trng v p lc thi gian. Tuy nhin, trong iu kin th trng Vit Nam hin nay cn s khai, s lng cc trung tm, siu th bn l hin i, cc im bn l cht lng cao cha nhiu i lp vi mong
44
mun ci thin cht lng cuc sng ca ngi dn th y r rng l mt ch s ng quan tm i vi nh u t BS. Mt nguyn nhn khc l s lng cc cng ty v ngi nc ngoi n lm vic v sinh sng ti Vit Nam ngy cng tng. Thm vo l s tim nng ln ca ngnh du lch v s hu thun ca chnh ph trong vic qung b hnh nh t nc, chnh sch pht trin d lch v thu ht u t nc ngoi, d tho cho ngi nc ngoi mua nh ( cp n phn trn) tt c ha hn tng lai tt p cho s pht trin ca th trng BS khch sn, vn phng, v nh cho thu ti Vit Nam.
Biu 2.8: KHCH QUC T N VIT NAM 1995-2007 n v: nghn ngi
5000 4000 3000 2000 1000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Ngun: Tng cc Du lch Nn kinh t Vit Nam ang pht trin nhanh i hi nhu cu BS rt ln. Tuy nhin, kh nng p ng i vi tt c cc loi hnh BS t nh , chung c, khch sn, vn phng cn nh, li mt ch trng ln trn th trng. Ly v d: thnh ph H Ch Minh, thiu cung y gi BS tng lin tc tng cao. Hin gi thu vn phng thnh ph ny t th 17 trn th gii (theo: Cng ty BS Cushman & Wakefild, M). Theo kho st ca Cng ty t vn v tip th BS CB Richard Ellis (CBRE) Vit Nam gi thu vn phng hng A ti qun 1 TP HCM hin ang mc 50 - 60 USD/m2/thng, cc vn phng hng B c cho thu vi mc bnh qun 30 - 40 USD/m2/thng. Tuy nhin, mc gi trn khng lm cc doanh nghip ngn ngi bi nu chm chn th s c ngay khch hng khc th ch. Cng ty CBRE cho bit, trong nm 2008 TP.HCM s c
45
191.000m2 mt bng vn phng hng A v B a vo s dng. Din tch vn phng ny vn cha p ng cho nhu cu ca cc doanh nghip. D bo nhu cu v din tch vn phng ti TP.HCM nm 2009 l 296.000m2 v 2010 l 273.000m2. Cn Vit Nam mi ch c khong 300.000 m2 cao c thng mi. R rng d gi tng, cu v vn phng vn khng h c du hiu gim bt, chnh l c hi cho cc nh u t nc ngoi ng thi cng l nguyn nhn l gii ti sao cc nh u t nc ngoi li chn th trng BS Vit Nam Nguyn nhn t pha cung Th nht, cc nh u t nc ngoi ang tm kim th trng u t mi trong iu kin kinh t th gii bt n nh hin nay rm bt ri ro. Theo bo co ca CBRE v th trng BS Vit Nam nm 2007, ti thi im ny, nhng tnh hnh kinh t th gii s c tc ng nhiu n th trng BS Vit Nam. S lo ngi ca cc nh u t quc t v nhng du hiu suy gim ca kinh t M m bt u l cuc khng hong cc khon cho vay th chp trn th trng BS. Chnh ph M hin phi iu chnh li sut v tm thi min thu vc dy th trng ny. T cui nm 2007 sang nm 2008, gi du v gi vng quc t tng mc k lc, trong khi ng la li gim gi so vi ng EURO v ng Bng Anh. Trong iu kin nh vy, cc nh u t thng c xu hng s phn tn ri ro, di chuyn vn u t ca mnh khi nhng th trng pht trin (ni phi i mt vi kh nng chu tc ng ln hn) sang nhng th trng ang pht trin khc, c bit ni no c nn kinh t pht trin mnh v mi trng chnh tr n inh, t ph thuc vo nn kinh t M. Th trng Vit Nam cn nhiu tim nng tt c cc lnh
46
vc v gi tr vn u t cao tip tc mang n c hi pht trin cho cc nh u t quc t m nhng quc gia khc khng c uc. Bo co ca Morgan Stanley v th trng BS Vit Nam cng c nhng nh gi tng t. iu ny chng t, xt trn kha cnh khch quan, cc nh u t th gii cng nh gi cao th trng Vit Nam. Th hai, mi trng u t BS c nhiu im mi thun li cho cc nh u t nc ngoi. Nhng thun li ny ch yu nm trong nhng ci cch v lut php m chnh ph Vit Nam thc hin nhm thu ht vn u t nc ngoi. Nhng im mi ng ch c thng k bng di y.
Bng 2.7: Nhng quy nh ca Vit Nam lin quan n th trng BS Quy nh Thi im ban hnh Chi tit
Lut nh Thng 06/2006 7/2006 Vit Kiu c php mua nh t thng 1/2007 Ngi nc ngoi c php kinh doanh BS Vit Nam di hnh thc cc d n BS, trn c s c giy php u t v chng minh kh nng ti chnh. Chnh ph cam kt xy Lut kinh Thng 1/2007 dng khung chnh sch minh bch cho hot ng kinh doanh BS. Ni rng thi hn ca giy php s dng t, k c cho nh u t nc ngoi t 50 thnh 70 nm. Quan trng l thi gian s dng t trc khi chuyn nhng, nu c ngun gc t c s dng n nh lu di, th khi c nhu cu s c gia hn nhng khng phi np tin thu t. Thi gian c gia hn thm l 50 n 70 nm. Tu tng trng hp, Chnh ph Ngh nh 84- Thng Lut t ai 7/2007 s chu trch nhim gi phng mt bng v chuyn giao cho nh u gip tng tin thc hin d n. Ch u t cn phi p ng c yu cu v vn iu l v kh nng ti chnh.Vic ng tin trc phi c thc hin nhiu ln, ln u ch c huy ng khi ch u t bt u Ngh 153 nh Thng 10/2007 trin khai xy dng c s h tng k thut theo tin v ni dung ca d n c ph duyt. Ch u t phi s dng
doanh BS
47
ng mc ch tin ng trc ca khch hng u t to lp BS Trong hp ng cn quy nh r li sut vay ngn hng thng mi p dng cho cc khon ng trc v tin li nu mt trong hai bn vi phm hp ng Mc thu thu nhp trn vn u t trong cc giao dch BS l Thu nhun u t li trn Thng 11/2007 25% i vi c nhn v 28% i vi doanh nghip, bt u thc hin t thng 1/2009 nhm hn ch hin tng u c ang bp mo th trng. Ngi nc ngoi c php thu BS trong thi hn t 5070 nm thng qua hp ng thu di hn do ch u t trc tip thc hin. Ngi nc ngoi khng c php thu BS di hnh Cc quy nh hin hnh i vi khch hng l ngi nc ngoi thc di vay, m phi tr trc tip bng tin mt theo quy nh hin hnh. Cc c nhn v t chc nc ngoi Vit Nam hp php trong vng 3 thng c php thu BS v khng c th chp BS hay cho tha k.
Ngoi nhng im mi trong quy nh v lut php, n lc ca Chnh ph trong cuc u tranh vi t nn tham nhng v vic ci cch chnh sch, n gin ho cc th tc hnh chnh trn mi lnh vc nhng nm gn y gp phn lm trong sch hn mi trng u t ti Vit Nam. Nguyn nhn cui cng theo nghin cu ca chng ti l: cc nh u t nc ngoi nhn thc c li th cnh tranh v vn v k thut ca h so vi cc nh u t trong nc. Cu trong th trng BS Vit Nam hin nay vn rt ln, nhng ch yu tp trung cc cng trnh quy m ln v hin i, phc v cho nhu cu nh , vn phng cao cp, hoc cc trung tm thng mi ln. Nhng cng trnh ny phn ln u i hi lng vn u t ln v hm lng k thut cao. Tuy nhin, hin nay ch c mt s t cc nh u t trong nc hi t c c hai kh nng ny. Cha k n tnh hinh kinh t trong nc nhng thng gn y, khi cc ngn hng ua nhau tng li sut tin gi trong dn v th trng chng khon m m, li sut tin gi tit kim tng cao ng ngha vi vic li sut cho vay vn i vi cc doanh nghip cng cao, cng vi s suy gim kh nng huy
48
ng vn t th trng chng khon l mt bt li ln cho cc nh u t trong nc. Nhiu nh u t nhn cng trnh buc phi t b hoc b d, chp nhn mt khng khon tin t cc do khng kh nng tr li ngn hng. a s khng th nhn cng trnh. Nh vy, th trng cn li hon ton b ng c hi cho cc nh u t nc ngoi. III. Kh khn cho cc nh u t nc ngoi khi tham gia th trng BS Vit Nam 1. Nhng yu im ca nn kinh t Vit Nam. Th nht, nn tham nhng tuy c gim nhng vn cn l mt tr ngi ln. Vit Nam c tn trong danh sch xp hng ca TI - T chc Minh bch Quc t (TI - Transparency International) t nm 1997. Kt qu nh gi tham nhng nm 2007 cho thy, tuy im ca Vit Nam gi nguyn mc 2,6 (trn mc ti a 10 im), nhng v tr ca Vit Nam trn th gii tt t hng 111 vo nm 2006 xung hng 123 nm 2007 trong tng s 180 nc v vng lnh th (Territories) c kho st, tt mt 2 hng nu khng k 10 nc mi tham gia vo danh sch. Biu 2. 9: Xp hng "cm nhn tham nhng" ca Vit Nam so vi mt s nc Chu t 2000 n nay
Ngun: vnn.vn Qua cc bn xp hng v tham nhng ca t chc trn t nm 2000 n nay, im s v tham nhng Vit Nam ch nhc nhch t 2.4 n 2.6 v cha bao gi c im cao hn.
49
Biu 2.10: im v v tr xp hng ca Vit Nam t 2000 n nay
Ngun: vnn.vn
R rng, mc minh bch c ngha rt quan trng trong quyt nh u t ca cc nh u t nc ngoi vo Vit Nam. Th hai, c s h tng yu km lm gim sc thu ht vi u t nc ngoi v kh nng tip nhn u t. C s h tng km l mt im yu ca Vit Nam khi thu ht vn u t nc ngoi. H thng giao thng ng b, cc cng bin u trong tnh trng qu ti v xung cp trm trong, nh hng khng nh ln kh nng thu ht u t nc ngoi vo nc ta cng nh kh nng tip nhn cc d n u t c vn ln. Mt cuc kho st ca Ngn hng Hp tc Quc t Nht (JBIC) trong thng 12 nm 2007 v mi trng u t Vit Nam, bo co rng c s h tng yu km l mt trong 5 vn quan trng m cc nh u t Nht e ngi nht. Cc nh u t Singapore cng c nhng cnh bo tng t: h thng c s h tng khng c u t y v khng theo kip tin pht trin kinh t s l ro cn ln trong n lc thu ht u t nc ngoi Vit Nam. Ti mt hi tho mi y ly kin ca cc nh u t nc ngoi v nhng cam kt u t ca Vit Nam khi gia nhp WTO, nhiu NT by t nhng quan ngi v h thng h tng c s cha pht trin v vic cha chun b sn sng v t ai (c bit i vi cc d n ln cn mt bng sn xut rng), vic gii phng mt bng, n b, di di v ti nh c dn khu vc u t cn nhiu bt cp, hn ch vic trin khai d n sau khi c cp giy chng nhn u t.
50
Nu khng c nhng n lc hn na t pha Chnh ph v vn h tng c s, Vit Nam s cn gp nhiu kh khn trong thu ht u t nc ngoi, trong c u t vo BS. Th ba, cc nh u t nc ngoi cha c i x thc s bnh ng so vi cc nh u t trong nc. Mt trong nhng thit thi ca nh u t nc ngoi c lin quan n nhng vn v quyn li vi ti sn. Trong vn ny, c nhng hn ch m cc nh u t nc ngoi l: Th nht, nh u t nc ngoi khng th huy ng vn bng ti sn nh t m h mua v ti sn phi c mua 100% bng tin mt. Th hai, h khng th dng ti sn nh t lm ti sn tha k. V th ba, h khng th cho thu li ti sn nh t . y l nhng ro cn khin cho nhiu nh u t t ra quan ngi vi b vn u t vo th trng nh t Vit Nam khi vn quyn li vi t ai h mua v khng c m bo nh mong mun. Mt thit thi khc m nh u t nc ngoi phi gnh chu lin quan n vn thng tin v tip cn th trng. Nh u t nc ngoi rt kh tm c v tr c a vi mc gi hp l. Thc t, c nhiu khu t c v tr rt tt c a ra gi vn u t, nhng do gi t cao hoc mt xy dng, tng cao hn ch nn nh u t nc ngoi phi cn nhc khi u t. Vic thiu thng tin v s am hiu y v a hnh cng nh nhu cu v BS Vit Nam dn n mt thc t l cc nh u t phi nh n s t vn ca cc chuyn gia v BS trong nc, to nn chi ph ph tri cho nh u t, lm khng t nh u t c phn ngn ngi. So vi cc nc khc, vn thng tin Vit Nam vn cn gy kh khn cho cc nh u t, mt phn do tnh trng km minh bch ca th trng. 2. Nhng yu im ca th trng BS Vit Nam Th nht, h thng lut php lin quan n BS cn cha hon thin C rt nhiu iu ng bn xung quanh h thng lut php Vit Nam ni chung v lut lin quan n BS ni ring. Nhiu nh u t nc ngoi ch ra nhng im bt cp trong cc b lut ca Vit Nam hin nay. n c nh vic quy hoch s dng t, theo cc quy nh php lut hin hnh, vic lp v trin khai thc hin quy hoch s dng t l do c quan a chnh Trung ng v a phng thc hin, m c th l B Ti nguyn - Mi trng cng cc S Ti
51
nguyn - Mi trng cc tnh, thnh; cn vic quy hoch xy dng c lp v trin khai bi cc c quan qun l xy dng th m c th l B Xy dng v cc S Xy dng. Nhng nhiu lc, nhiu ni, hai quy hoch trn cn khp khing, lm kh cho ngi dn v nh u t. Thc t l nhiu nc trn th gii cng c lm quy hoch s dng t nhng ch l quy hoch s dng t mang tnh chin lc, khng i su, chi tit n tng a phng nh Vit Nam. Quy hoch s dng t cc nc ny ch nh ra nhng ch gii v t nng nghip, lm nghip, th trn c s pht trin kinh t, x hi, bo v mi trng chung cho c nc. Cc ngnh, cc a phng cn c vo quy hoch chung ny xy dng quy hoch cho ring mnh. Mt v d khc l quy nh v giao t i vi cc d n u t, theo iu 30 ca Ngh nh 18/2004/N-CP ngy 29/10/2004 hng dn thi hnh Lut t ai th mt trong nhng cn c giao t, cho thu t i vi d n s dng ngun vn ngn sch nh nc v d n c vn u t nc ngoi l phi c d n u t c c quan c thm quyn ph duyt. Quy nh ny kh thc hin trn thc t v phi c giao t th mi lp c d n. Th hai, tnh minh bch ca th trng BS vn rt thp. Tnh minh bch tt c cc khu, t hot ng ca th trng, t hot ng u t, to lp BS n hot ng giao dch mua, bn, chuyn nhng, cho thu BS cn c nhiu hn ch. GS-TSKH ng Hng V - Nguyn Th trng B Ti nguyn Mi trng - nhn nh: "S thiu cng khai, minh bch ca th trng BS nc ta vn l mt khuyt tt ln trong nhiu nm nay. C nhng lc lng giao dch khng chnh thc chim ti 80%. Vic cng khai ha ngun cung nh ca cc d n vn cha c thc hin. Chnh tnh trng u c dn n nhng cn st o, khin th trng BS khng n nh, gy khng t lo ngi cho cc nh u t ln cc c quan chc nng. Trong mt giai on nht nh, gii u c l cht xc tc cho s pht trin ca th trng, nhng nu khng kim sot c s u c th th trng s b lm "nng" khng cn thit. C mt ch s o mc minh bch ca th trng BS, do Jones Lang LaSalle, tp on dch v a c v qun l ti chnh ln trn th gii a ra, c gi l ch s RETI (RETI - Real Estate Transparency Index), nh gi trn hai phng din, v mi trng kinh doanh chung v ch s minh bch ca ring th trng BS. Vic nh gi phi da trn nhiu yu t nh s minh bch v thng tin ti chnh v qun tr ca cc
52
t chc, cng ty nim yt trn th trng chng khon, c quan qun l, nh thu xy dng, ngi bn v ngi mua, v hot ng u t, thng tin v sn phm BS... Nm 2006 l nm u tin Vit Nam c tn trong danh sch cc nc c t chc ny kho st v ng v tr 56/56. Con s ni ln rt nhiu v tnh trng minh bch ca th trng BS Vit Nam. Cui thng 6 nm 2008, Jones Lang LaSalle cng b bng xp hng v ch s minh bch BS mi nht, cho thy Vit Nam c s ci thin v ch s minh bch nhng vn ch nm trong nhm 4 nhm cc nc c ch s minh bch thp. Th ba, th tc hnh chnh hn ch hot ng u t ca nh u t nc ngoi vo th trng BS. C mt thc t l thc trng v th tc hnh chnh trong lnh vc kinh doanh BS thi gian qua nhn xt ca cc cn b u ngnh l qu ri ren. C nhng d n phi tri qua 40 - 50 con du ca cc c quan qun l nh nc, i khi ch mt con du thi ch u t phi mt c nm tri mi c c. Th tc hnh chnh trong u t cc d n BS rt phc tp, nhiu kh. Thi gian mt d n BS hon thin th tc trin khai khi cng xy dng cng trnh theo quy nh hin hnh phi tri qua 33 khu th tc v phi mt 3 nm; c nhng d n phi mt n 4 - 5 nm mi xong. y l ro cn rt ln i vi cc doanh nghip, ch u t cc d n BS. Hn th na, hin nay cng c kh nhiu quy nh ang mu thun nhau nh vic Nh nc quy nh sau 1 nm d n khng trin khai s b xem xt thu hi. Th nhng, chy xong th tc trin khai, ng th d n th doanh nghip tiu tn mt 3 nm. Thm ch, c nhng quy nh, th tc do chnh a phng t dt ra m khng theo quy chun no thc s lm au u nhiu nh u t. Vic quy hoch tng th, cung cp thng tin quy hoch l trch nhim ca cc c quan qun l nh nc, cng khai minh bch thng tin mi ngi bit v iu ny cn phi qun trit trong thc ca mi cn b iu hnh trong lnh vc ny.
53
CHNG III XU HNG U T TRC TIP NC NGOI VO TH TRNG BT NG SN VIT NAM

I. Quan im ca chnh ph v u t nc ngoi vo BS Vit Nam Sau hn 20 nm thc hin ng li chnh sch i mi ca ng v Nh nc, nn kinh t nc ta c bc pht trin ng khch l, tc tng trng GDP v n nh vi trung bnh trn 7% nm trong nhiu nm qua, c cu kinh t c bc chuyn dch tch cc. Cng vi nhiu chnh sch m ca, Vit Nam thu ht c nhiu ngun vn u t trc tip nc ngoi tham gia u t pht trin trong nhiu lnh vc ca nn kinh t, trong c lnh vc xy dng v bt ng sn. H thng quy phm php lut iu chnh hot ng ca th trng bt ng sn ni chung v u t nc ngoi vo th trng bt ng sn ni ring dn hon thin. Trong nhng nm va qua, Nh nc ta c nhiu vn bn quy phm php lut quan trng iu chnh hot ng ca th trng bt ng sn nh: Lut t ai (2003), Lut Xy dng (2003), Lut Nh (2005), Lut Kinh doanh Bt ng sn (2006) v Lut u t (2005) v cc Ngh nh hng dn km theo, nn tng bc hon thin hnh lang php l cho th trng bt ng sn pht trin trong iu kin, phm vi hot ng kinh doanh bt ng sn ca cc nh u t nc ngoi c m rng thm. Nu nh trc y khi mun u t vo lnh vc bt ng sn (u t khch sn, vn phng, cn h cho thu) cc nh u t nc ngoi phi lin doanh vi doanh nghip trong nc, vn gp ca nh u t nc ngoi khng c ln hn 70% vn php nh, th nay cc nh u t nc ngoi c th u t 100% vn. Cc nh u t nc ngoi c kinh doanh bt ng sn trong phm vi sau: u t to lp nh, cng trnh xy dng bn, cho thu, cho thu mua, u t ci to t v u t cc cng trnh h tng trn t thu cho thu t c h tng; c kinh doanh dch v bt ng sn nh: dch v nh dich v mi gii bt ng sn, dch v nh gi bt ng sn, dch v u gi bt ng sn, dch v qun l bt ng sn. Khi u t to lp nh, cng trnh xy dng cho thu, nh u t nc ngoi c cp giy chng nhn quyn s hu nh v quyn s dng t.
54
Trc y, thi hn cho thu t ca cc lin doanh nc ngoi trong lnh vc kinh doanh bt ng sn ph thuc vo loi d n, mc vn u t v ti a l 50 nm, th nay thi hn thu t ca nh u t nc ngoi ti a l 70 nm. Nh u t c th la chn hnh thc tr tin thu t mt ln cho c thi hn thu t hoc tr tin thu t hng nm. Mc gi cho thu t, tin s dng t p dng chung cho c cc nh u t trong nc v nh u t nc ngoi. Cc nh u t nc ngoi c u t xy dng nh cho thu hoc bn cho ngi Vit Nam khng ph thuc vo quy m, vn u t. c bit cc nh u t nc ngoi cn c php nhn chuyn nhng d n c s dng t ca cc t chc kinh t trong nc tip tc u t, gm cc d n u t kt cu h tng khu cng nghip, khu ch xut; cc d n u t thuc khu kinh t, khu cng ngh cao; cc d n u t xy dng ng b h tng dng chung ca d n; cc d n u t sn xut, kinh doanh. iu ny to thm la chn, cng nh gim bt thi gian chun b d n ca cc nh u t nc ngoi.
Tt c nhng i mi trong khung php l c th cho thy c cc chnh sch
ca chnh ph i vi cc nh u t nc ngoi cng ngy cng c m rng thng thong hn. Cc u i i vi nh u t nc ngoi cng khng km g so vi nh u t trong nc. Hiu qu ca cc chnh sch ny l lng vn FDI vo th trng bt ng sn ca Vit Nam tng nhanh chng, c bit l sau khi Vit Nam gia nhp WTO v sau khi Lut Kinh doanh bt ng sn 2006 c thi hnh. c nhiu tp on ln, chuyn gia kinh doanh trong lnh vc BS t M, Hn Quc, Australia, Trung Quc... n Vit Nam tm hiu v k kt vn bn hp tc kinh doanh vi cc doanh nghip BS trong nc, khi ng li mt s d n v mt s d n khc c cp php. Hn na, bn thn chnh ph Vit Nam cng ang tch cc ch ng mi gi u t vo cc d n BS ln. Mi y, H Ni cng b 90 d n ku gi u t vo cc lnh vc nh v cng trnh hn hp, thng mi dch v... Nhiu khu th mi TPHCM v cc tnh cng ku gi thu ht u t nc ngoi nh Khu dn c Nhn Trch - ng Nai, Khu vn hp gii tr Kin Giang, Khu th Ng nm sn bay Ct Bi- Hi Phng...
55
II.
Xu hng u t trc tip nc ngoi vo BS Vit Nam 1. Lng vn v t trng FDI vo BS Vit Nam Trc tin, cn phi khng nh rng lng vn u t vo th trng BS Vit
Nam s khng ngng tng trong thi gian ti bt chp vic nn kinh t Vit Nam trong thi gian gn y tri qua nhng bt n ln nh vic lm pht ln n hai con s. Trong thi gian ngn, s lng cc d n mi s khng tng, do nhng tc ng tiu cc ca th trng vt liu xy dng. Tuy nhin, xt v trung v di hn, lng u t nc ngoi vo th trng BS vn tng lin tc. S d nh vy v theo iu tra ca nhm nghin cu th trng BS Vit Nam hin ti vn ang trong thi k s khai nn nhng pht trin tip theo ha hn nhiu trin vng, y chnh l yu t thu ht mnh m vn u t nc ngoi. Hn na, ti Vit Nam nhu cu v nh , vn phng, khch sn hay cc hnh thc BS vn cn rt cao. Trong khi , kh nng p ng ca cc doanh nghip Vit Nam rt hn ch. a s cc doanh nghip Vit Nam vn cn yu km v ngun vn cng nh kh nng trnh . iu dn n mt thc t tt yu l cc nh u t nc ngoi s tn dng li th v vn v cng ngh ca mnh tn cng mnh m vo th trng ht sc tim nng ny. Mt yu t thun li na s gip tng lng FDI vo th trng ny l cc bin php khuyn khch u t nc ngoi ca Chnh ph Vit Nam. Vi vic tham gia WTO, Vit Nam cam kt dn dn m ca tt c cc th trng v th trng BS khng nm ngoi xu hng . Vi vic m ca hon ton th trng BS, cc nh u t nc ngoi s u t nhiu hn na vo th trng ny trong thi gian ti. 2. a bn nhn u t V c bn, cc thnh ph ln vn l ni s thu ht nhiu vn u t nc ngoi nht. Hai thnh ph dn u trong vic thu ht FDI vo th trng BS vn l TP HCM v H Ni. Ti hai thnh ph ny, nhu cu v nh v vn phng cho thu l rt ln, c bit l khi thu nhp ca ngi dn cc th ny ngy cng tng v cng ngy cng c nhiu doanh nghip mi thnh lp. Ngoi H Ni, TP HCM, cc thnh ph khc nh Nng, H Long, Cn Th vn tip tc thu ht cc nh u t nc ngoi vo th trng BS. c bit i vi cc thnh ph c tim nng du lch nh Nha Trang, H Long th vic
56
thu ht vn u t nc ngoi vo lnh vc khch sn, khu ngh dng s cng ngy cng pht trin. Ti cc thnh ph ln, hin cng c mt xu hng l m rng u t ra khu vc ngoi thnh. in hnh l ti H Ni. H Ni trong tng lai gn s bao gm thm din tch ca tnh H Ty, huyn M Linh _ Vnh Phc, 4 x ca huyn Lng Sn Ho Bnh. Vic m rng ny s lm cho din tch ca H Ni tng t thm 263%, dn s H Ni s tng thm 81%. iu ny s lm cho lng cu v BS cc tnh, x s sp nhp tng ng k, v gi t ti cc khu vc ny cng s tng tng ng theo lut cu.
Biu 3.1: GA T KHU TI H PHONG-M LINH-VNH PHC
[Type a quote from the document or the summary of an interesting point. You can position the text box anywhere in the Ngun:CBRE document. Use the Text Box Tools tab to change the formatting of the pull quote text box.] Trn y l gi t ti H Phong M Linh Vnh Phc. Theo biu , ta c th thy rng
t nm 2005 n qu 4 nm 2007, gi t tng t 282 USD/m2 ln 356 USD/m2 tc l tng 26,24%. 3. Lnh vc u t Theo nhm nghin cu, u t nc ngoi vo cc lnh vc BS s c nhng xu hng sau: Th nht, xy dng khch sn v khu ngh dng s l lnh vc thu ht vn u t nc ngoi nhiu nht trong thi gian ti. S d nh vy v hin ti, tim nng du lch l rt ln. c bit vic u t xy dng cc khu ngh dng s pht trin vi tc nhanh hn c. im n ngh dng khng ch ring Mi N, Phan Thit v Bi bin Non nc
USD/m2
57
na m cn c Vng Tu, Vnh H Long. Cc a im du lich ti Vit Nam by gi a dng hn rt nhiu, khng ch c Nha Trang, Vnh H Long, Hu m cn c c Cn o, Ph Quc Hn na theo d kin t nm 2007 n nm 2010, Vit Nam s n c thm 2 triu khch quc t. iu ny chng t tim lc trong tng lai ca th trng ny l rt ln bi v tnh n ngy 6/12/2007, c 4 triu du khch quc t n Vit Nam. Trong s cc khch du lch n Vit Nam thi gian ti, s lng khch c kh nng chi tr cao s tng ln nhanh chng, do nhu cu v cc khch sn, khu ngh dng cao cp trong thi gian ti s tng mnh hn c. Tuy vy, ti Vit Nam, s lng cc khu ngh dng v cc khch sn cao cp vn cn gii hn, lng cung vn cha p ng c nhu cu cp thit ny. Hn na, a s cc doanh nghip Vit Nam hin ti vn cha c tim lc v vn v cng ngh c th m nhn cc d n khch sn v khu ngh dng cao cp. Do , vic cc nh u t nc ngoi nhn thy c tim nng ca mng th trng v vic Chnh ph Vit Nam s to mi iu kin cho cc d n loi ny l hon ton d hiu. Th hai, th trng nh , cao c vn phng s vn tip tc trn pht trin. i vi th trng nh , nhu cu v cn h v nh ring vn tip tc tng mnh trong nhng nm ti. Th nht l do dn s vn tip tc tng. Th hai, thu nhp ca ngi dn ni chung tng ln ng k, do nhu cu v nh c bit l nhu cu v cn h cao cp v nh ring ti cc khu th mi s tng ln nhanh chng. Do hin ti, lng cung vn cha p ng nhu cu ny. Hin ti, a s cc khu cn h cao cp v khu th mi do cc nh thu nc ngoi thc hin bi v cc doanh nghip Vit Nam vn cha kh nng thc hin nhng d n c s vn yu cu ln cng nh yu cu v k thut cao. Th trng vn phng cho thu nhng nm ti cng khng ngng pht trin. S doanh nghip s c thnh lp mi s tng nhanh chng trong thi gian ti. Hin ti, s doanh nghip ca Vit Nam vn rt hn ch, tnh ra t l s doanh nghip trn 1 ngi th vn km xa cc nc trong khu vc. V th trong nhng nm ti, s c nhiu cc doanh nghip thnh lp hn na, bao gm c cc doanh nghip trong v ngoi nc. Nhu cu v vn phng cho thu hin vn cha chm nh v vn tip tc tng trong thi gian ti. Do , cc nh u t nc ngoi s c rt nhiu c hi tham gia vo mng th trng ny. Cc chuyn gia d bo rng phi n nm 2009 v 2010 vi hng chc cc trung tm
58
thng mi ln i vo hot ng nh: Saigon Palace (ti TP.HCM) v Ciputra Mall, Hanoi City Complex ( ti H Ni)..., nhu cu th trng mi tm thi p ng c phn no. Cn hin ti, cung vn cha p ng cu. Nghin cu do Hng Cushman & Wakefield (M) thc hin mi y cho rng ngun cung mi v vn phng ti Vit Nam tt c cc hng s tng ln nhanh chng t nm 2009. Thm vo , nhu cu v cc cn h cao cp s tng cao trong thi gian ti v th nhu cu v cc cao c vn phng hin i, trang b y tin nghi s tng ln. y cng chnh l c hi cho cc doanh nghip BS nc ngoi, nhng ngi c sn vn, k thut v kinh nghim xy dng nhng cao c loi ny. Th ba, FDI vo th trng mt bng bn l v khu cng nghip s tng tuy nhin tc tng khng thc s mnh m nh cc mng th trng trn. Khng cn phi i n nm 2009, thi im m ca th trng bn l, nhu cu v mt bng bn l tng ngay t thi im hin ti. Do , v ngn v trung hn, cc nh u t nc ngoi s c th pht huy mnh m khi u t vo th trng ny. Th trng khu cng nghip cng s pht trin vi tc nh hin ti. Cc cng ty a quc gia ca Hoa K ngy cng quan tm nhiu hn n mng th trng ny. Cc nh u t quc t cng quan tm hn n vic u t pht trin cc khu cng nghip, v d nh Khu cng nghip Vit Nam- Singapore (VSIP), Amata Hn na, cc nh u t nc ngoi cng s tp trung hn n vic xy dng c s h tng ca khu cng nghip cng ngy cng hin i hn. 4. Ch u t Ch u t ca cc d n BS s khng ch l cc t chc, tp on ln m cn s l cc qu u t. Cc qu u t nc ngoi bt u tm kim c hi tham gia vo th trng, cc qu u t chuyn ngnh cng bt u xut hin. Ngun qu u t t cc quc gia nh Singapore, Malaysia, Nht Bn, Hn Quc v i Loan s vn tip tc u t vo th trng BS. Ngoi ra, cc nh u t mi s tham gia th trng ny s l Isarel, Nga, Scandinavia v cc nc Trung ng. D kin trong thi gian ti, Hoa K s ng vai tr ch cht trong lng vn u t vo Vit Nam, ch yu l do nhng n lc ca chnh ph Vit Nam v Hoa K trong vic nng cao hp tc song phng gia hai nc.
59
Bn cnh , cc nh u t Anh cng s bt u quan tm hn n th trng BS Vit Nam. T Thi bo Ti chnh (Anh) va ng ti bi vit v trin vng pht trin ca th trng BS Vit Nam, trong nhn nh rng cc nh u t BS Lun n v ang tip cn cc th trng BS Hng Kng, Trung Quc, n , Nht Bn v Ma Cao. Cc chuyn gia phn tch cho rng xu hng ny s bng pht mnh m hn trong vng hai nm ti. Trong s ny c ba qu u t BS bt u tip cn th trng Vit Nam - th trng c tc tng trng kinh t nhanh th hai chu . Th nht l Vinaland - chuyn v hot ng u t BS ca Vit Nam. Tip n l JMS Indochina, nim yt trn th trng chng khon th cp Lun n (AIM) hi thng 7 va qua sau khi huy ng c 108 triu bng Anh (GBP) (khong 216 triu USD) vn u t vo th trng BS Vit Nam v Campuchia. Qu th ba l Aseana Properties, mt qu u t ginh c quyn nim yt ti th trng chng khon Lun n hi thng 4 va qua vi vn huy ng l 162 triu GBP (324 triu USD). Aseana chuyn v hot ng u t BS ti Malaixia v tng bt u hot ng vi 5 d n xy dng tr gi 128 triu USD ti nc ny. Tuy nhin, n thi im hin nay, Aseana c nh m rng hot ng, trong tp trung chnh vo th trng Vit Nam vi 7 d n u t c tng s vn 100 triu USD. Mc tiu ca cc d n ny l nhm cn i c cu vn ca qu, theo t l u t ti Vit Nam s chim 60% trong khi ti Maliaxia s gim xung di 40%. Nguyn nhn l do Aseana hon tt vic bn i cc d n u t ti Malaixia v ang cn ti u t. 5. Hnh thc u t Ngoi cc hnh thc u t truyn thng nh doanh nghip 100% vn nc ngoi, cc hnh thc u t mi cng s pht trin. Cc chuyn gia cho rng th trng BS ang chng kin xu hng tng cng hp tc gia cc nh u t di nhiu hnh thc nh hp ng hp tc kinh doanh, mua bn c phn tr thnh i tc chin lc ca nhau... S hp tc din ra lin tc v a dng gia cc doanh nghip BS vi nhau, gia doanh nghip BS vi cc i tc trong chui cung ng sn phm dch v lin quan n vic pht trin d n BS, vi cc nh ch ti chnh trong v ngoi nc, cc doanh nghip c tim lc ti chnh, thm ch l gia cc doanh nghip ngoi ngnh nhng c nhu cu u t vo BS... Hn na, cc doanh nghip chn i tc da vo uy tn thng hiu, b my nng ng, trnh cao, c chin lc bn hng hiu qu hoc t nht cng c nhng n lc tip
60
th, xc tin thng mi, m rng quan h. S d nh vy l v trong thi gian ti, li th s thuc v cc doanh nghip c chuyn mn cao, nh hng tt v qun tr chuyn nghip. Do , cc nh u t nc ngoi s u t nhiu hn vo nhng doanh nghip p ng c nhu cu ny.
61
KT LUN
Nh vy, c th thy th trng bt ng sn Vit Nam vn cn s khai v c cc nh u t nh gi l trin vng. iu ny cng c ngha l, v iu kin khch quan xu hng u t trc tip nc ngoi trong lnh vc bt ng sn c th pht trin hn na trong tng lai. Nu c s khuyn khch v to iu kin thun li hn na t pha Chnh ph, chc chn s pht trin ny s cn tng mnh trong nhng nm mi. Cng vi s tng trng ca th trng bt ng sn, u t nc ngoi vo th trng ny cng ang tng tng ng. Tuy nhin, sau khi thc hin bi nghin cu khoa hc ny, nhm thc hin c chung suy ngh rng lng vn u t nc ngoi vo th trng bt ng sn vn cha tha mn c nhu cu thc s ca nn kinh t. C th nhn xt rng, tt c cc mng th trng nh ca th trng bt ng sn u trn pht trin, v vai tr ca cc nh u t nc ngoi trong cc mng th trng ny la khng th ph nh. C th k tn mt s mng th trng m hin ti thu ht c u t nc ngoi kh nhiu nhng vn cha tng xng vi tim nng pht trin l th trng cao c vn phng, th trng khch sn, th trng khu th mi. Sau khi nghin cu v thc trng u t nc ngoi vo th trng bt ng sn Vit Nam, nhm thc hin a ra mt s kin ch quan v xu hng pht trin th trng bt ng sn d vo nhng nghin cu trc v mt s nhn nh ca cc chuyn gia. Nh nu trong phn m u, chng ti cho rng vic a ra gii php nm ngoi kh nng ca chng ti nn chng ti ch xin dng li vic a ra mt s xu hng ch o trong thi gian ti. Tuy nhin, th trng bt ng sn chu tc ng ca rt nhiu nhn t c ch quan ln khch quan. Do , vic xc nh chnh xc xu hng l iu khng th. Qua y, nhm thc hin cng mun nhn c s ng gp ca cc thy, cc c v cc bn v xu hng ca u t trc tip nc ngoith trng bt ng sn chng III ca chng ti thm hon thin. Do y l ln u tin, nhm sinh vin thc hin mt ti nghin cu khoa hc nn khng trnh khi nhiu sai st. V vy chng ti rt mong nhn c s ng gp t cc thy cc c v cc bn chng ti khc phc trong cc bi nghin cu sau ny. Chng ti xin chn thnh cm n. Nhm nghin cu
62
DANH MC TI LIU THAM KHO

1. TS Hong Vn Cng - Trng i hc kinh t quc dn(ch bin) -2006- Th trng bt ng sn. 2. Gs. TsKh. ng Hng V - nh hng pht trin th trng bt ng sn trong giai on y mnh cng nghip ho t nc. Ti liu s dng cho bi ni chuyn Chnh sch, php lut t ai vi kinh t th trng Vit Nam" ti Chng trnh Ging dy Kinh t Fulbright 3. Cc qun l nh - Mt s vn l lun v khi nim th trng bt ng sn 4. CB Richard Ellis. Bo co Why Vietnam? Why now?(2008) Buying and investing in Viet Nam (26/05/2008) Ha Noi real estate market and Q1 2008 update & special feature Ha Noi expansion (06/05/2008) Market trends and local opportunities for retailers and developers (28/03/2008) Ha Noi Real estate market 2007 review-2008 forecast and special feature Ha Tay province (22/02/2008) Fearless forecast 2008 (30/01/2008) Viet Nam Real estate market trends 2008 (8/1/2008) Viet Nam property market- review 2007 and fearless forecast for 2008. (2007). Press release Why Viet Nam 2007 (2007)
1. Morgan Stanley. Bo co: Singapore property developer-Ho Chi Minh City, (11/05/2008) 2. ATKEARNEY (2008) Emerging Opportunities for Global Retails,the 2008 global retail development index 5. Lut kinh doanh bt ng sn 1/2007 6. Lut u t 2005 7. Lut dn s 2005 8. Lut t ai 1988, 1993 9. Ngh nh 84/CP, Hng dn thi hnh Lut t i 7/2007
63
10. Ngh nh 153/2007/N-CP, hng dn thi hnh Lut Kinh doanh bt ng sn 1/2007 11. Ngh nh 90/2006/N CP, Quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Nh 12. Thi bo kinh t Si gn s 24-2004 13. www.ncseif.gov.vn, U ban cc vn kinh t x hi ca Lin Hp Quc (DESA) 14. www.hapi.gov.vn, S k hoch v u t H ni 15. www.gso.gov.vn, Tng cc thng k 16. www.mof.gov.vn, B ti chnh 17. www.mpi.gov.vn, B k hoch v u t 18. www.vietnamtourism.com, Tng cc du lch 1. www.dothi24h.com , FDI vo bt ng sn: Nng cc d n cao cp, 14/04/2008 2. www.dothi24h.com, St nh v vn phng cha th gim, 04/12/2007 3. Vietnamnet, Doanh nghip Malaysia, Singapore sang Vit Nam kinh doanh, 12/04/2006 4. Vietnamnet, Bt ng sn cng nghip: cung khng cu, 14/04/2008 5. Vietnamnet, u t vo bt ng sn: Nh u t mun nhiu hn, 11/10/2006 6. www.vietrees.com, Th trng bt ng sn 2007, 16/01/2008 7. www.vietrees.com, Th trng bt ng sn: nh u t trong nc thiu vn, nc ngoi nhy vo, 18/03/2008 8. www.vietrees.com, Bt ng sn 2007: Bt n v tim n ri ro, 31/12/2007 9. www.vnecomony.com, u t bt ng sn: Vn y hp dn, 26/12/2007 10. www.vnecomony.com Ba nm ti th trng bt ng sn s cc k si ng, 13/10/2007 11. www.asset.vn, Th trng bt ng sn H Ni tr v ng qu o, 12/06/2008 12. http://diaocnamtrung.com, 10 s kin bt ng sn tiu biu nm 2007, 13/05/2008
64
13. www.thejakartapost.com, The Vietnam property boom: Will Indonesia follow?, 03/19/2008 14. www.aseanaffairs.com, VIETNAM/PROPERTY Real estate market to be hotter in 2008. 18/01/2008 15. www.bloomberg.com, Keppel Land Says Vietnam Properties Fully Leased. 05/06/2008 16. http://english.vietnamnet.vn, Foreign Investors Developing Property in Vietnam 17/01/2007 17. www.overseaspropertymall.com/regions/south , Vietnam Housing Market Another One To Bite The Dust, 28/05/2008 18. www.vneconomy. vn - 21/7/2008 - Bt ng sn cng lnh v u c 19. www.vtc.vn - 03/05/2008 Nguy c "n bong bng" bt ng sn 20. www.thegioixaydung.com - 23/11/2007 u c bt ng sn: Bo pht...bo tn 21. www.metvuong.com - 14/03/2008 u t bt ng sn cng ngy cng ri vo kh khn 22. www.atpvietnam.com - 18/6/2008 Th trng BS s kh khn trong ngn hn
23. www.thanhnien.com - 02/05/2008 Nh u t gp nhiu kh khn 24. www.vnn.vn - u t vo bt ng sn nh u t mun nhiu hn
65

(YRC) - Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

(YRC) - Thuc Trang Dau Tu Truc Tiep Nuoc Ngoai Vao Thi Truong Bat Dong San Viet Nam

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

LI NI U

CHNG I TNG QUAN V U T TRC TIP NC NGOI VO TH TRNG BT NG SN VIT NAM

Tng quan v u t trc tip nc ngoi

T thc hin 68.57% 17.61% 12.45% 24.11% 7.04% 7.35%

Ngun: Cc u t nc ngoi - B K hoch v u t

Tng quan v bt ng sn v th trng bt ng sn

1. Khi nim bt ng sn v th trng bt ng sn

Bt ng sn iu 174 B Lut Dn s Vit Nam 2005 quy nh r, bt ng sn (BS) l cc ti sn gm:

Nh xng, mt bng sn xut, KCN, KCX...

Th trng cng trnh c bit

Phc hi & pht trin

Biu 1.2: S lng cn h cho thu, cn trng v t l s dng bt ng sn ti TP.HCM

Sa li 35.8 70.8 25 83.2 37.3 52.2

Mua mi 10.4 20.6 28.2 4.8 24.5 19.2

Tng cng 58.7 100.0 55.0 94.3 100.0 74.38

H Ni Vit Tr Thanh Ho Vinh Nng TP HCM

240 151 216 238 123 135

12.5 8.6 1.8 6.3 38.2 2.98

Ngun: Thi bo kinh t Si Gn s 24 2004

4 1 2 3 Cu Giy 2B 4 1 2 Hong Quc Vit 3A 3 4

25 250 10 773 5000 5 311 10945 5 457 4 640

14 108 52 100 20 140 10 620 9 000 23 680 17 200 12 330 5600

2.06 1.87 2.12 1.7 1.57 2.26 1.22

Ngun: S liu iu tra ca Tng cc a chnh

Biu 1.3: T l cn h mua v cn trng ti H Ni 2004-06

Lng cung tng trong k

Biu 1.5: Gi bn cn h ti mt s d n ti H Ni Q4/2007

CHNG II THC TRNG U T TRC TIP NC NGOI VO TH TRNG BT NG SN VIT NAM

4. Vn phng -Cn h 5. GTVTBu in 6.Ti chnh- ngn hng 7. Vn ho - y t - gio dc

8. Dch v Tng cng

Biu 2.1: FDI trong lnh vc bt ng sn 2004-QI/2008

tng vn FDI ca Tp.HCM t 2,5 t USD). C th k n mt s d n u t BS tiu biu ti y nh:

Khu cao c cn h Saigon Pearl Bit th Saigon Riviera Villas

Asiana Plaza Saigon

Tp on hng khng Kumho (Hn Quc)

trong chim t trng ln nht vn l cc d n xy dng vn phng, cn h bn v cho thu.

Khu cng nghip 2%

Khch sn - Du lch 41% Vn phng - cn h 57%

Th nht, s pht trin v kinh t ng trn trng

Trc tin phi k n tc tng trng nhanh v n nh ca Vit Nam. Vit

Biu 2.3 S LNG CC DOANH NGHIP C PHN HA 1992-2007

Biu 2.4 S LNG CC DOANH NGHIP C VN U T NC NGOI 1997-2007

Ngun: Tng cc Thng k Biu 2.5: T L NG GP CHO GDP CA CC KHU VC NM 2006

Khu vc nc ngoi 38%

Nguyn nhn thu ht u t trc tip nc ngoi vo th trng BS

Gia tng tng lp trung lu

Tng kh nng mua nh Tc th ho nhanh Tc tiu th hng bn l ln

Biu 2.6: TC TH HA VIT NAM V D BO

: S dn thnh th (triu ngi)

Biu 2.8: KHCH QUC T N VIT NAM 1995-2007 n v: nghn ngi

Biu 2.10: im v v tr xp hng ca Vit Nam t 2000 n nay

CHNG III XU HNG U T TRC TIP NC NGOI VO TH TRNG BT NG SN VIT NAM

Biu 3.1: GA T KHU TI H PHONG-M LINH-VNH PHC

DANH MC TI LIU THAM KHO

You might also like