1

MC LC

DANH MC BNG BIU ............................................................................................................... 5 DANH MC CC T VIT TT ................................................................................................... 6 LI NI U ................................................................................................................................... 7 Chng 1. C s l lun v o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn ............................. 10 1.1. Nhng vn c bn v o c ngh nghip ......................................................................... 10 1.1.1. Khi nim o c ngh nghip......................................................................................... 10 1.1.2 Vai tr ca o c ngh nghip ......................................................................................... 10 1.1.2.1. i vi doanh nghip, t chc .................................................................................... 10 1.1.2.2. i vi c nhn ........................................................................................................... 12 1.1.3 Hnh thc biu hin ca o c ngh nghip .................................................................... 12 1.1.3.1. Cc quy tc, tiu chun ............................................................................................... 12 1.1.3.2. Thi , trch nhim ................................................................................................... 13 1.1.4. Cc yu t nh hng n o c ngh nghip................................................................ 14 1.1.4.1. Trnh nhn thc ...................................................................................................... 14 1.1.4.2. Mi trng vn ha ..................................................................................................... 14 1.1.4.3. Ch ti x pht ............................................................................................................ 15 1.2. Nhng vn c bn v mi gii bt ng sn ........................................................................ 15 1.2.1. Khi nim bt ng sn ...................................................................................................... 15 1.2.2. Khi nim mi gii thng mi ......................................................................................... 16 1.2.3. Khi nim mi gii bt ng sn ....................................................................................... 16 1.2.4. c im ca mi gii bt ng sn .................................................................................. 17 1.2.5. Cc hnh thc mi gii bt ng sn .................................................................................. 17 1.2.5.1. Mi gii c quyn ..................................................................................................... 17 1.2.5.2. Mi gii t do ............................................................................................................. 18 1.2.6. Vai tr ca mi gii bt ng sn ...................................................................................... 18 1.2.6.1. Gia tng li ch cho cc ch th lin quan ti giao dch bt ng sn ........................ 18 1.2.6.2. Thc y s pht trin ca th trng bt ng sn .................................................... 20 1.3. o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn ................................................................... 21

1.3.1. Khi nim o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn............................................ 21 1.3.2. Vai tr ca o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn........................................... 22 1.3.2.1. Tng cng s tin tng v tha mn ca khch hng i vi hot ng mi gii bt ng sn ................................................................................................................................... 22 1.3.2.2. Nng cao hnh nh, v th ca ngi mi gii bt ng sn cng nh li ch ca cng ty mi gii bt ng sn ........................................................................................................... 22 1.3.2.3. Thc y s pht trin ca ngnh bt ng sn .......................................................... 23 1.3.3. Yu cu o c i vi ngi hot ng mi gii bt ng sn ...................................... 23 1.3.3.1. Tnh khc bit ca yu cu v o c ngh nghip mi gii bt ng sn so vi cc ngnh ngh khc....................................................................................................................... 23 1.3.3.2. Cc yu t nh hng n yu cu v o c ngh nghip ca ngi mi gii bt ng sn ................................................................................................................................... 24 1.3.3.3. Nhng yu cu c bn ca o c ngh nghip i vi ngi mi gii bt ng sn .................................................................................................................................................. 26 Chng 2. Thc trng o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn v nhng quy nh v o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn Vit Nam .............................................................. 29 2.1. Khi qut v th trng bt ng sn v hot ng mi gii bt ng sn ti Vit Nam ......... 29 2.1.1. Th trng bt ng sn Vit Nam..................................................................................... 29 2.1.1.1. Qu trnh hnh thnh v pht trin ............................................................................... 29 2.1.1.2. Tng quan tnh hnh th trng bt ng sn Vit Nam 10 nm gn y ................... 31 2.1.2. Mi gii bt ng sn Vit Nam .................................................................................. 32 2.1.2.1. Qu trnh hnh thnh v pht trin ............................................................................... 32 2.1.2.2. Quy m hot ng mi gii bt ng sn Vit Nam................................................ 33 2.1.2.3. Quy nh v mi gii bt ng sn Vit Nam.......................................................... 35 2.2. Nhng quy nh v o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn ti Vit Nam ............... 38 2.2.1. Quy tc o c hnh ngh ca hi vin Hip hi Bt ng sn Vit Nam ...................... 38 2.2.1.1. Gii thiu v Hip hi Bt ng sn Vit Nam .......................................................... 38 2.2.1.2. Quy tc o c hnh ngh hi vin Hip hi Bt ng sn Vit Nam ...................... 39 2.2.2. Thc trng o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn ti Vit Nam hin nay....... 44 2.2.2.1. V thng tin giao dch ................................................................................................. 45 2.2.2.2. V hp ng ................................................................................................................ 46 2.2.2.3. V sn phm mi gii ................................................................................................. 47 2.2.2.4. V tnh chuyn nghip v thi ng x vi khch hng .......................................... 49

2.2.2.5. V kh nng hp tc vi cc nh mi gii khc.......................................................... 51 2.2.3. nh gi vic p dng cc quy nh o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn Vit Nam hin nay ....................................................................................................................... 52 2.2.3.1. Nhc im ................................................................................................................. 52 2.2.3.2. u im....................................................................................................................... 53 Chng 3. Nghin cu kh nng p dng mt s quy nh v o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn ca Hip hi quc gia chuyn vin a c Hoa K ..................................................... 54 3.1. Tng quan v th trng bt ng sn Hoa K v nhng quy nh lin quan n o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn Hoa K ................................................................................. 54 3.1.1. Khi qut th trng bt ng sn v mi gii bt ng sn ti Hoa K ........................... 54 3.1.1.1. Th trng bt ng sn Hoa K ................................................................................. 54 3.1.1.2. Mi gii bt ng sn.................................................................................................. 55 3.1.1.3. im khc bit v tng ng gia th trng bt ng sn Hoa K v Vit Nam ... 56 3.1.2. Mt s quy nh v o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn ca Hip hi quc gia chuyn vin a c Hoa K .................................................................................................... 59 3.1.2.1. Gii thiu v Hip hi quc gia chuyn vin a c Hoa K (NAR) .......................... 59 3.1.2.2. Quy nh v o c ngh nghip mi gii bt ng sn trong B quy tc o c ca Hip hi chuyn vin a c Hoa K ....................................................................................... 61 3.1.2.3. Quy nh v khiu ni vi phm o c...................................................................... 68 3.1.2.4. nh gi B quy tc o c ...................................................................................... 70 3.2. Nghin cu kh nng p dng cc quy nh ca Hip hi quc gia chuyn vin a c Hoa K ti Vit Nam ..................................................................................................................................... 70 3.2.1. nh gi kh nng p dng ................................................................................................ 70 3.2.1.1. im tng ng gia quy nh o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn gia Vit Nam v Hoa K ........................................................................................................ 70 3.2.1.2. im khc bit trong quy nh o c ngh nghip mi gii bt ng sn gia Vit Nam v Hoa K........................................................................................................................ 71 3.2.1.3. Nhng im c kh nng p dng ............................................................................... 75 3.2.2. Mt s xut nhm p dng cc quy nh v o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn ca Hoa K ti Vit Nam .............................................................................................. 82 3.2.2.1. xut vi Nh nc ................................................................................................. 82 3.2.2.2. xut vi Hip hi Bt ng sn Vit Nam ............................................................. 83 3.2.2.3. xut vi doanh nghip mi gii bt ng sn ........................................................ 84 3.2.2.3. xut vi ngi mi gii ......................................................................................... 86

3.2.2.4 xut vi khch hng ................................................................................................ 87 KT LUN ...................................................................................................................................... 88 DANH MC TI LIU THAM KHO ......................................................................................... 89 Ph lc 1: Bng cu hi kho st i tng ngi s dng dch v BS Ph lc 2: Bng cu hi kho st i tng ngi mi gii BS Ph lc 3: Bng cu hi kho st i tng cng ty mi gii BS Ph lc 4: Quy tc o c hnh ngh ca Hi vin Hip hi bt ng sn Vit Nam Ph lc 5: Mu hp ng dch v mi gii bt ng sn Ph lc 6: Quy tc o c v tiu chun hnh ngh ca Hip hi quc gia chuyn vin a c Hoa K Ph lc 7: Quy trnh khiu ni vi phm o c v s minh ha Ph lc 8: Con ng ti s chuyn nghip

DANH MC BNG BIU

Trang Biu 1: T l khch hng s dng dch v mi gii BS phn theo mc ch .......................................................................................... 34 Biu 2: Mc thng xuyn khch hng gp phi tnh hung ngi mi gii cung cp thiu thng tin hoc thng tin sai lch ..... 45 Biu 3: Mc thng xuyn ca ngi mi gii gp phi trng hp khch hng hiu nhm v hp ng ................................................. 46 Biu 4: T l nguyn nhn dn n hiu nhm v hp ng ........................ 46 Biu 5: Mc thng xuyn thay i nh cung cp dch v mi gii ca khch hng v nguyn nhn ...................................................... 47 Biu 6: T l ngi mi gii s hu chng ch mi gii BS ..................... 49 Biu 7: Mc hi lng ca khch hng vi thi v tinh thn lm vic ca ngi mi gii.................................................................... 51 Biu 8: Mc thng xuyn ngi mi gii gp phi tnh hung cnh tranh khng lnh mnh ............................................................ 51 Bng 1: xut sp xp cc quy tc o c hnh ngh ca Hip hi BS Vit Nam ...................................................................................... 76

DANH MC CC T VIT TT

STT 1. 2. BS NAR

T vit tt Bt ng sn

Gii ngha

Hip hi quc gia chuyn vin a c Hoa K (National Association of Realtors)

3.

VNREA

Hip hi bt ng sn Vit Nam (Vietnam National Real Estate Association)

4. 4.

NN MLS

o c ngh nghip Dch v ng k bt ng sn (Multiple Listing Service)

5. 6.

TP. HCM TNHH

Thnh ph H Ch Minh Trch nhim hu hn

LI NI U
1. Tnh cp thit ca ti Th trng BS l mt trong nhng th trng quan trng nht i vi mi nn kinh t, l knh u t, th chp v tn dng i vi mi c nhn v doanh nghip. Cng vi s tng trng ca th trng BS Vit Nam, t nhng nhu cu v thng tin th trng, vic xut hin v pht trin dch v mi gii BS l iu tt yu. V c im ca ngh mi gii phi s dng nhiu n cc mi quan h x hi, cc k nng giao tip v phi gi c uy tn, c tinh thn trch nhim i vi khch hng nn yu cu v t cch o c ca nhng ngi lm ngh mi gii l cao hn nhiu ngnh ngh khc. Ti Vit Nam, trc khi Lut Kinh doanh bt ng sn c ban hnh vo nm 2006 th vai tr ca ngi mi gii cha c tha nhn chnh thc trong x hi. Hin nay tuy c quy nh c th nhng h thng tiu chun yu cu i vi ngi hnh ngh mi gii vn cn cha hon thin, th trng cung cp dch v mi gii BS Vit Nam vn cn pht trin nh l, cha tun theo mt quy tc chung, s lng nh mi gii t do khng th kim sot c chim mt s lng ln trong x hi. Trc tnh hnh , vn NN trong mi gii BS v hnh nh ca cc nh mi gii yu cu cn phi c pht trin theo hng chuyn nghip trnh gy ra nhng tc ng tiu cc ti th trng. Nhn thy ngh mi gii BS ti M pht trin chuyn nghip nhiu nm, c nhng quy nh c th, thit thc i vi nhng ngi hnh ngh mi gii BS cng nh a ra nhng tiu chun v NN vi nh mi gii m Vit Nam c th hc tp nh hng pht trin cho ngh mi gii BS trong nc; t , nhm nghin cu quyt nh la chn nghin cu ti: Thc trng o c ngh nghip trong mi gii BS VN v nghin cu p dng mt s quy nh v o c ngh nghip trong mi gii BS ca Hip Hi a c Hoa K. 2. Tng quan tnh hnh nghin cu Ngh mi gii BS l ngh mi ni ti Vit Nam trong vi nm tr li y nhng cng c mt s tc gi nghin cu su v vn ny. Trong s , tiu

biu l cun sch: Kinh doanh bt ng sn: Chuyn mi gii ca tc gi ng c Thnh, xut bn nm 2010. Cun sch nu ln tnh hnh tng quan, thc trng ca mi gii BS ti Vit Nam, c bit l ti TP.HCM, cp ti php lut kinh doanh BS cng nh bn v vn o c trong mi gii BS. Bi vit Dch v mi gii bt ng sn: kinh nghim quc t, thc tin v nh hng pht trin Vit Nam ca ThS. Lu c Khi v tc gi H Huy Ngc ng trn tp ch Qun l kinh t (s 24/2009) nu ln thc trng mi gii BS ti Vit Nam, bi hc kinh nghim t mt s quc gia pht trin ti Chu u, M v Singapore, t ra nh hng pht trin ngh mi gii ti Vit Nam. Tuy nhin bi vit khng cp nhiu n vn o c trong mi gii BS. Xt trn phm vi quc t, c rt nhiu ti liu nghin cu v nh gi v NN ca ngi mi gii BS. Trong c th k ti mt ti liu ni bt ca PGS. Lee Chun-Chang, i Loan: nh hng ca quy tc o c ti nh hnh vi ca ngi mi gii bt ng sn (Influence of Ethics Codes on the Behavior Intention of Real Estate Brokers) ng trn tp ch Human Resource and Adult Learning (12/2007) trong tc gi a ra m hnh phn tch da trn kt qu thng k ch ra s nh hng ca o c ngi mi gii ti hnh vi ca h. Nhm nghin cu nhn thy ti nghin cu ca nhm l ti u tin c phn tch v a ra gii php i vi vn o c trong mi gii BS ti Vit Nam da trn c s so snh v hc tp kinh nghim t nhng quy nh ca Hip hi quc gia chuyn vin a c Hoa K, c bit l ti B quy tc o c v tiu chun hnh ngh ca Hip hi ny. 3. Mc tiu nghin cu Mc tiu cui cng ca ti l a ra nhng xut hon thin quy nh v vn NN trong hot ng mi gii BS Vit Nam nhm m bo quyn li ca cc bn tham gia giao dch BS, gip th trng BS hot ng hiu qu, gp phn n nh v thc y nn kinh t pht trin. 4. Phng php nghin cu

Do tnh cht nht nh ca ti nn ch yu s dng cc phng php nghin cu sau: Phng php iu tra bng hi; Phng php phn tch - tng hp; Phng php i chiu - so snh; Phng php so snh lut hc; Phng php phn tch nh tnh. Trong , phng php iu tra bng hi c nhm nghin cu thc hin vo thng 3/2012 trn 3 nhm i tng: ngi s dng dch v mi gii BS (pht ra 60 phiu, thu v 40 phiu c gi tr), ngi mi gii BS (pht ra 50 phiu, thu v 21 phiu c gi tr) v cng ty mi gii BS (pht ra 20 phiu, thu v 10 phiu c gi tr). (Ni dung phiu iu tra ti Ph lc 1, 2, 3) 5. i tng v phm vi nghin cu 5.1 i tng nghin cu i tng nghin cu ca ti l o c ngh nghip trong mi gii BS Vit Nam v kh nng p dng mt s quy nh v NN trong mi gii BS ca Hip hi quc gia chuyn vin a c Hoa K Vit Nam. 5.2 Phm vi nghin cu V mt thi gian : Phm vi nghin cu gii hn v mt thi gian t khi Lut kinh doanh Bt ng sn Vit Nam chnh thc c hiu lc thi hnh t ngy 1/1/2007. V mt ni dung: ti tp trung vo phn tch vn o c trong mi gii BS theo B quy tc o c v tiu chun hnh ngh v nhng hng dn thi hnh, quy nh v khiu ni ca Hip hi quc gia chuyn vin a c M; cng vi Lut Kinh doanh bt ng sn Vit Nam v Quy tc o c hnh ngh ca hi vin Hip hi bt ng sn Vit Nam. 6. Kt qu nghin cu d kin nh gi thc trng NN trong mi gii BS ti Vit Nam hin nay, v vic p dng quy nh v NN trong lnh vc ny. Phn tch nhng quy nh ca Hip hi quc gia chuyn vin a c M v vn NN trong mi gii BS, t a ra cc nhn xt, nh gi thy c nhng u im trong cc quy nh ny c th p dng ti Vit Nam.

10

CHNG 1. C S L LUN V O C NGH NGHIP TRONG MI GII BT NG SN 1.1. Nhng vn c bn v o c ngh nghip 1.1.1. Khi nim o c ngh nghip o c ngh nghip l mt b phn c th trong o c ni chung ca x hi. Theo T in Bch khoa ton th Vit Nam: o c l mt trong nhng hnh thi sm nht ca thc x hi bao gm nhng nguyn tc, chun mc x hi iu chnh hnh vi ca con ngi trong quan h vi ngi khc v vi cng ng (gia nh, lng xm, giai cp, dn tc hoc ton x hi). Cn c vo nhng chun mc y, ngi ta nh gi hnh vi ca mi ngi theo cc quan nim v thin v c, v ci khng c lm (v o c) v v ngha v phi lm.1 Cm t o c ngh nghip (Professional ethics hay Dontologic) xut hin l tn gi khoa hc v cch s dng ngh nghip ca con ngi (Don: bn phn cn phi lm, logos: hc thuyt - Dontologic c nh trit hc Anh Jeremy Bentham - tc gi ca Thuyt v li, s dng c ngha l ngha v lun, o c ngh nghip). Tuy nhin, do vn cha c nh ngha thng nht nn bi nghin cu xin a ra mt khi nim tng hp v NN nh sau: o c ngh nghip l nhng yu cu o c c bit, c lin quan n vic tin hnh mt hot ng ngh nghip no , l tng hp ca cc quy tc, cc nguyn tc chun mc ca mt lnh vc ngh nghip trong i sng, nh m mi thnh vin ca lnh vc ngh nghip t gic iu chnh hnh vi ca mnh cho ph hp vi li ch v s tin b ca n trong mi quan h gia c nhn vi c nhn, c nhn vi tp th v c nhn vi x hi. 1.1.2 Vai tr ca o c ngh nghip 1.1.2.1. i vi doanh nghip, t chc

Tng s tin tng, tha mn ca i tc v khch hng:

T in Bch khoa ton th Vit Nam, NXB T in Bch khoa, 2005

11

Trong mt th trng cnh tranh, im cn bng ti u ch c th hnh thnh trn c s ca s lin kt v s tin tng gia cc i tc ch khng th trn nn tng ca s la di ln nhau. Tn trng lun l x hi v thc hin NN chnh l cch tng nim tin ca doanh nghip i vi khch hng v i tc lm n. i vi nhng t chc lun gn li ch ca mnh vi li ch ca khch hng, x hi th s tin tng v tha mn ca khch hng cng s ngy cng tng ln. Mt khch hng va lng, s quay li v em ti nhng khch hng khc. Ngc li, mt khch hng khng va lng s khng bao gi tr li v cng ko i nhng khch hng khc.

Tng s tin tng, trung thnh ca nhn vin: Quan tm ti cc chun mc NN, th t chc cng ng thi tn trng v

quan tm ti nhn vin. T chc cng quan tm ti nhn vin, nhn vin cng tn tm vi t chc. Hn na, bt c ai cng mun lm vic cho nhng cng ty c hot ng kinh doanh minh bch, trong sng. H tin tng hn vo s pht trin bn vng ca cng ty. Khi lm vic trong mt t chc hng ti cng ng, hng ti li ch ca x hi, bn thn mi nhn vin cng thy cng vic ca mnh c gi tr hn. H lm vic tn tm hn v s trung thnh hn. Mt mi trng lm vic trung thc, cng bng s gy dng c ngun nhn lc qu gi.

Gp phn nng cao hnh nh doanh nghip, t chc: Mt doanh nghip, t chc quan tm ti NN s c c s trung thnh

ca nhn vin, s tin tng, hi lng ca khch hng v cc nh u t. Khi c trch nhim cao vi cng ng, x hi, t chc cng s nhn c s ng h tch cc ca cng ng. Hnh nh ca t chc c nng cao hn, to dng c s tn nhim lu di i vi mi ngi. iu ny khng phi t chc no cng lm c v cng khng phi c tin l to dng c. Gp phn nng cao li nhun: Nghin cu ca hai gio s John Kotter v James Heskett trng o to qun l kinh doanh thuc i hc Harvard trong cun "Vn ha cng ty v ch s hot ng hu ch" (Corporate Culture and Performance, 1992) cho thy, trong

12

vng 11 nm, nhng cng ty quan tm n vic to dng NN nng c thu nhp ca mnh ln ti 682%, trong khi nhng cng ty i th khng quan tm vn ny ch t 36%. Khi c c s tn tm ca nhn vin, hiu qu cng vic s cao hn. Khi c c s tn nhim ca cc i tc, cc nh u t, doanh nghip s c nhiu c hi lm n hn, li ch kinh t s cao hn rt nhiu. 1.1.2.2. i vi c nhn

Gp phn nng cao uy tn ca ngi hnh ngh: Mt ngi lm trong lnh vc no cng phi lun lun t xem xt v iu

chnh nhng hot ng ca mnh sao cho ph hp vi nhng chun mc o c c tha nhn. Tun theo c nhng chun mc s to nn hnh nh chuyn nghip ca ngi hnh ngh, nng cao v th bn thn v t c s tin tng ca khch hng, thun li cho qu trnh lm vic.

Gp phn iu chnh hnh vi ca ngi hnh ngh: NN khi c x hi chp nhn s v hnh tr thnh khung iu chnh

hnh vi, yu cu ngi hnh ngh khng th lm tri nhng quy tc lun l chung ca x hi. Khi v tr iu hnh, s iu chnh ny cng c ngha quan trng. Phong cch lnh o, qun l s nh hng ln ti thi ca ngi nhn vin v thnh cng hay tht bi ca t chc. iu chnh cch lnh o, qun l ph hp hn vi cc nguyn tc o c gp phn gip t chc hot ng hiu qu hn. 1.1.3 Hnh thc biu hin ca o c ngh nghip 1.1.3.1. Cc quy tc, tiu chun Nhng quy tc, tiu chun hnh ngh ca mt ngh nghip no c ghi chp li v c x hi cng nhn tnh ng n, hp l l biu hin hu hnh ca NN. Mi quc gia u c nhng quy nh c th v o c i vi tng ngnh ngh; mi t chc, hip hi, doanh nghip u hng ti t a ra bn quy tc o c hnh ngh (Code of Ethics CoE) quy nh i vi thnh vin trong t chc mnh c c s tin tng hn t cng ng. V d i vi ngh kim ton: Ti M tn ti o lut Sarbanes Oxley ca ngh k ton kim ton c Quc hi Hoa K ph chun ngy 30/07/2002; cng

13

vi l Cc chun mc kim ton v chun mc o c ngh nghip do t chc ngh nghip kim ton M AICPA ban hnh. 1.1.3.2. Thi , trch nhim NN biu hin bn cht ca n qua thi v trch nhim ca ngi hnh ngh. Vic p dng quy tc NN iu chnh hnh vi cho ph hp vi lun l x hi phi ty thuc vo nim ch quan ca tng ngi v quan nim ca ngi v ng v sai, v vic g nn lm v khng nn lm. Thi v trch nhim c th hin qua quan h ca mt c nhn vi c nhn khc v vi ton x hi. Quan h c nhn vi c nhn Cch trc tip nht nhn bit v o c ca mt ngi lm mt cng vic no l qua qu trnh tng tc gia ngi vi ngi thng qua tip xc, trao i. V d trong c quan chnh quyn, cc cn b qun, huyn, phng, x phc v nhn dn; trn my bay nhn vin hng khng phc v hnh khch; trn ng ph cnh st giao thng phc v ngi li xe v ngi i b; ngi bn hng, ngi cung cp dch v phc v khch hng ca mnh... Nu hiu ng tm quan trng ca ngh nghip ca mnh i vi ngi khc th ngi s lm ng v tt trch nhim ca mnh, khng cn vo vai tr, chc v, quyn hnh ca mnh gy kh khn, cn tr ngi khc, khng nh mt o c trong ngh nghip. Quan h c nhn vi x hi NN c biu hin qua thi ca mi c nhn nhn nhn v vic mnh ang lm c nh hng nh th no ti cng ng, t a ra quyt nh v hnh vi, thi trong cng vic. N th hin r nt nht trong nhng cng vic lin quan li ch ca qung i qun chng nh bo ch, truyn hnh, nh hng mi trng ca cc nh my sn xut; v th hin mt cch gin tip nh tc ng ti nn kinh t qua nhng hot ng ca ngn hng, cng ty ti chnh. Mi lnh vc ngh nghip u nm trong mi quan h vi li ch ca x hi, x hi c pht trin mi to c hi cho ngh nghip pht trin. Trong , NN l yu t quyt nh cn bng gia li ch c nhn v li ch ca cng ng.

14

1.1.4. Cc yu t nh hng n o c ngh nghip 1.1.4.1. Trnh nhn thc Trnh nhn thc c th hin hai mt: trnh ca ngi cung cp dch v, sn phm v trnh ca ngi s dng dch v, sn phm. Khi trnh ca ngi hnh ngh tng ln th thc ca ngi v trch nhim ca mnh i vi khch hng, vi cng ng cng tng theo t l thun. ng thi, khi trnh ca ngi tiu dng tng ln th cng yu cu cao hn v s chuyn nghip ca ngi cung cp sn phm, dch v . iu ny c th khng ng i vi mi c nhn, nhng xt trn phm vi c mt ngnh ngh hay phm vi ton x hi th hai yu t: trnh ca ngi hnh ngh v yu cu ca ngi tiu dng lun nh hng tc ng qua li ln nhau, thc y nhau cng pht trin. Tuy nhin, mc nh hng ca trnh nhn thc ti NN cng cn ph thuc vo trnh pht trin ca kinh t - x hi v mc cht ch ca h thng php lut. 1.1.4.2. Mi trng vn ha Yu t vn ha c nh hng trc tip n cch nhn nhn quan im: Th no l ph hp vi o c. Cc c nhn ti cc quc gia khc nhau hay theo nhng tn gio khc nhau s a ra quyt nh hnh ng ph hp vi NN theo vn ha ca h. V c bn, o c trong vn ha phng ng ly ng cp tn ti trt t lm c s ng x, phng Ty l bnh ng, ng ng, v vy khi a ra nhng quyt nh c th lin quan n o c, ngi phng ng thng b nh hng nhiu bi lun l x hi, quan h gia nh... cn ngi phng Ty li b nh hng nhiu hn bi vic ph hp vi lut l, quy nh hay khng. C nhng trng hp c bit nh ti nhng nc p dng lut Hi gio (lut Sharia) nh Pakistan coi vic ngn hng kim li t hot ng cho vay ly li l tri o c. Nu ti M, mt khch hng mun c tin mua xe hi thng n ngn hng vay tin, sau i mua xe v tr n ngn hng km theo mt mc li sut no ; cn ti Pakistan, khch hng c th n mt ngn hng Hi gio v k hp ng mua xe vi chnh ngn hng ny. Ngn hng khng cho vay tin ly li m i mua xe v bn li cho ngi kia cng vi mt phn li.

15

1.1.4.3. Ch ti x pht Ch ti x pht l yu t cn thit bt buc mt ngi hnh ngh hot ng theo ng nhng tiu chun v o c m ngi cam kt thc hin. ng nhin, khi khng c mt ch ti x pht vi phm hp l cng nh khi khng c mt c ch kim tra, gim st nhng hnh vi vi phm o c th vic kim sot hot ng ca ngi hnh ngh c ph hp o c hay khng l v cng kh khn. c bit, i vi vn o c th khng lut no c th quy nh r rng c. Khi lut khng quy nh r rng th bt k c nhn no cng c xu hng hnh ng c li cho c nhn mnh. Ti nhng quc gia pht trin nh Anh, M, cc hip hi ngh nghip hay cc cng ty ln u t a ra nhng quy nh NN v ch ti x pht vi phm rt cht ch vi thnh vin ca mnh. 1.2. Nhng vn c bn v mi gii bt ng sn Mi gii BS l mt hnh thc mi gii vi i tng ca hp ng l ti sn BS; v vy, trc khi tm hiu v mi gii BS, ta cn lm r khi nim v bt ng sn v khi nim mi gii thng mi. 1.2.1. Khi nim bt ng sn Con ngi, qua qu trnh sinh sng, lao ng sn xut trong thin nhin nm gi hai loi ti sn l ng sn- gm nhng ti sn c th di chuyn c theo mun, n c sn sinh t hot ng sn xut ca con ngi, v bt ng sn gm nhng loi ti sn khng th di chuyn theo yu t ch quan ca con ngi, do con ngi khai thc t mi trng sng ca mnh ci to phc v mc ch sn xut hay sinh hot ca c nhn h. Mi mt quc gia u a ra nhng khi nim theo lut hc v BS ring cho quc gia mnh. Nc ta a ra khi nim c th v BS trong B lut Dn s Vit Nam nh sau: Bt ng sn l cc ti sn bao gm t ai, nh , cng trnh xy dng gn lin vi t ai, k c cc ti sn gn lin vi nh v cng trnh xy

16

dng ; cc ti sn khc gn lin vi t ai; cc ti sn khc do php lut quy nh. 2 1.2.2. Khi nim mi gii thng mi Lut Thng mi Vit Nam nh ngha: Mi gii thng mi l hot ng thng mi, theo mt thng nhn lm trung gian (gi l bn mi gii) cho cc bn mua bn hng ha, cung ng dch v (gi l bn c mi gii) trong vic m phn, giao kt hp ng mua bn hng ha, dch v v c hng th lao theo hp ng mi gii.3 Khi tin hnh nghip v, ngi mi gii khng c ng tn ca chnh mnh m ng tn ca ngi y thc, khng chim hu hng ha v khng chu trch nhim cc nhn trc ngi y thc v vic khch hng khng thc hin hp ng. Ngi mi gii khng tham gia vo vic thc hin hp ng tr trng hp c y quyn. Quan h gia ngi y thc vi ngi mi gii da trn y thc tng ln, ch khng da vo hp ng di hn. Hot ng mi gii thng c tr cng theo mt t l nht nh no trn tng gi tr hp ng m phn v giao dch, c gi l hoa hng. 1.2.3. Khi nim mi gii bt ng sn Trong mt thng v BS th chnh cc quyn lin quan n BS mi c lun chuyn, chuyn giao trong qu trnh giao dch ch khng phi l bn thn BS nh nhiu ngi lm tng. V trong Lut Kinh doanh BS Vit Nam khng c nh ngha c th v mi gii BS nn nhm nghin cu xin a ra mt khi nim v mi gii BS nh sau: Mi gii bt ng sn l hot ng ca ch th (mt c nhn, mt hng hay mt t chc) lm trung gian cho hai hoc nhiu ch th khc (bn s dng dch v mi gii), h tr thit lp cc giao dch thng mi hng ti cc i tng l cc quyn hn khc nhau lin quan n bt ng sn, dn ti s thay i kha cnh php l ca bt ng sn .

2 3

iu 174, B lut dn s Vit Nam 2005 iu 150, Lut Thng mi Vit Nam 2005.

17

1.2.4. c im ca mi gii bt ng sn Nhng c im ca mi gii BS cng chnh l c im chung ca ngh mi gii; tuy nhin, vi i tng l BS th loi hnh mi gii ny th hin nhng c im ca n nh sau: iu kin lm vic linh hot Mi gii BS c iu kin lm vic linh hot hn so vi cc ngnh ngh khc. C nhn hay t chc tham gia vo hot ng mi gii BS ch lm vic thc s khi nhn c yu cu ca khch hng. Kt ni gia ngi bn v ngi mua Mi gii BS ng vai tr kt ni nhu cu gia ngi bn v ngi mua sao cho hp l. V trn th trng BS tn ti tnh trng thng tin bt i xng gia ngi mua v ngi bn, gia ngi mi gii v ngi s dng dch v mi gii, nn ngi mi gii BS ng vai tr quan trng trong vic cung cp thng tin y , chnh xc v t vn nhng th tc cn thit cho khch hng. Nhng ngi s dng dch v thng qua nh mi gii tin hnh vic mua/bn hay thu/cho thu BS mt cch nhanh chng, hiu qu v t gp rc ri nht. Sau khi tm hiu k yu cu v nguyn vng ca cc bn nh mi gii s tin hnh cc th tc cn thit h tr thc hin mt hp ng giao dch. Hoa hng l ngun thu nhp chnh ca ngi mi gii BS Ngoi mc th lao c nh khi thu mi gii (c th c hoc khng), ngi mi gii c tr mt khon hoa hng theo gi tr giao dch m h gip cc bn hon thnh. V c im gi tr ln ca ti sn BS nn khon hoa hng m ngi mi gii nhn c s ln hn nhiu th lao c nh v l thu nhp chnh ca h. 1.2.5. Cc hnh thc mi gii bt ng sn 1.2.5.1. Mi gii c quyn Trong hnh thc ny, ngi mi gii s c c quyn v i din cho li ch ca duy nht mt bn trong giao dch BS, c th l ngi bn, ngi mua, ngi i thu hay ngi cho thu. Tuy nhin, ngi mi gii cng c th cho bn

18

hoc hp tc vi cc nh mi gii khc nhm thc y nhanh qu trnh tm kim khch hng thch hp v chp nhn b chia s hoa hng. Mi gii c quyn ngi bn (cho thu) Nh mi gii s c c quyn tip th BS cng nh thay mt ngi bn (cho thu) a ra mc gi v cc iu khon sao cho c li nht trong hp ng cho ngi bn (cho thu). Mi gii c quyn ngi mua (thu) Tri ngc vi ngi mi gii c quyn ngi bn (cho thu), nh mi gii c quyn ngi mua (thu) s i din cho quyn li ca ngi mua (thu) tn dng nhng hiu bit ca mnh v BS, php lut, kh nng thng lng v nhng k nng khc t vn cho ngi mua (thu) gi c cng nh nhng iu khon tt nht trong hp giao dch. Mi gii c quyn ngi mua (thu) l la chn tt nht cho khch hng c nhu cu tm mua (thu) BS v a s cc nh mi gii BS cc nc pht trin u hot ng theo hnh thc ny. 1.2.5.2. Mi gii t do Mi gii t do (cn c gi l mi gii kp M) l hnh thc mi gii m ngi mi gii lm trung gian thc hin nhim v gii thiu khch hng cho ch s hu BS, ng thi cng t vn cho c 2 bn cc vn lin quan n giao dch v hng hoa hng da trn gi tr ca thng v. 1.2.6. Vai tr ca mi gii bt ng sn Vai tr ca mi gii BS khng ch l dn dt cc ch th n vic k kt thng v nh cc hot ng mi gii thng thng m cn l vn lm th no m bo tt nht quyn li ca khch hng lin quan n BS. 1.2.6.1. Gia tng li ch cho cc ch th lin quan ti giao dch bt ng sn Vi ch th l ngi mua (ngi i thu) Do nhng c tnh nht nh ca BS v th trng BS nn y l mt th trng khng hon ho. Thng tin v th trng, v hng ho khng tht s chnh xc v y do nhng tiu ch nh gi thng rt kh xc nh, hn na nhng

19

thng tin ny cng khng c cng b rng ri v y nh nhng loi hng ho khc. Ngoi ra cc quy nh php l v t ai, quy hoch s dng t, mc cung ca th trng BS khng phi ngi mua (ngi i thu) no cng nm r. Nh nhng t vn v thng tin m hot ng mi gii mang li, thng tin BS t pha ngi bn (cho thu) n vi ngi mua (ngi i thu) nhanh chng v chnh xc hn gip ngi mua (ngi i thu) s c ci nhn tng quan v a ra c s la chn ng n ng thi lm gim ri ro trong hot ng mua bn. Mi gii BS khng ch l cung cp cc thng tin v t vn thun tu v vn nh t, vi vai tr trung gian ca mnh, ngi mi gii cn ng vai tr thc y cho hp ng giao dch BS din ra nhanh chng v hiu qu, trnh c nhng phin phc khng cn thit (v bn thn ngi mi gii gia trc tip gin xp cc xung t, gip tho thun cc iu kin v gi c hai bn u cm thy tho mn). Bn cnh , ngi mi gii cn thng thuc cc ngc ngch ca th trng, thng thuc cc quy nh trong lut php, cng nh cc h tr ti chnh t cc ngn hng, t chc tn dng nn c th t vn cc khon tn dng cho ngi mua khi cn thit, sp xp cc cuc thng tho gip ngi mua cho n khi hp ng c bn v quyn s hu chnh thc c chuyn sang cho ch s hu mi. Vi ch th l ngi bn (ngi cho thu) Cng nh vi ngi mua (thu), ngi bn (cho thu) cng khng phi l ngi chuyn hot ng trong lnh vc BS nn d l ngi ch s hu mt BS no h cng cha chc hiu r c cc vn lin quan n BS, c bit l vn lut php lin quan n h s, hp ng mua bn, cho thu, chuyn giao quyn s dng BS hay nhng chnh sch v t ai, nhng d n quy hoch. V vy ngi mi gii, di con mt ca mt chuyn gia, vn l ngi ng vai tr t vn, cung cp thng tin cho ngi bn (ngi cho thu). Nh c ngi mi gii m ngi bn (cho thu) c th nm bt c tnh hnh mua bn trn th trng, a gia nhng mc gi bn hp l ph hp vi cung cu, tm c ngi mua nhanh chng

20

v tin hnh qu trnh mua bn, giao dch thun tin, khng gp phi nhiu kh khn, rc ri. Vi c quan chnh ph Th trng BS ngy cng pht trin dn ti s lng giao dch ngy cng tng. Tuy nhin, do mt s th tc hnh chnh v giy t cn nhiu vng mc nn lng giao dch ngm v cng khai hin nay vn chim mt t l ln, gy tht thu thu nh nc. R rng l khi hot ng mi gii BS tr nn chuyn nghip v c hnh lang php l quy nh r rng th y s l mt knh hot ng hiu qu, bn cnh cc sn giao dch BS, gip hn ch cc giao dch ngm, trao tay; ng thi, tng thu nhp thu cho nh nc. Vi x hi BS l ngun ti sn quan trng i vi mi quc gia, cng ng v ngi dn. y l ti sn ln v gn cht vi i sng ca mi ngi v vy cc hot ng giao dch BS thng c nh hng n i sng kinh t - x hi tu theo quy m ca tng giao dch. Tuy nhin, thng tin trn th trng BS li khng phi lc no cng r rng, minh bch v chnh xc, nhng ch th tham gia vo giao dch thng khng c s am hiu v kin thc v cc vn BS. Mt th trng hot ng khng hon ho, gi c ln xung tht thng s tc ng trc tip n x hi, gy ra tm l bt n cho ngi dn, khng tin vo chnh sch php lut ca nh nc, gy mt n nh cho x hi. Hn na, cc hot ng ngm nh ni trn, ngoi vic gy tht thu thu cho nh nc, cn c kh nng gy ra nhng t nn, mt n nh x hi. Khi c s tham gia ca hot ng mi gii chuyn nghip, thng tin th trng s hon ho hn, nhng ch th tham gia c cung cp y thng tin v BS lm gim tiu cc ca th trng, gp phn n nh trt t x hi. 1.2.6.2. Thc y s pht trin ca th trng bt ng sn Qua nhng phn tch trn, c th thy vai tr quan trng ca mi gii BS l cung cp y thng tin cho cc bn ch th tham gia vo hot ng giao dch hng ho BS. Khi thng tin giao dch y v ng b s a th trng BS hot ng vn hnh trn chu, ngi mua v ngi bn c c thng tin mnh cn

21

s tin hnh giao dch nhanh chng, gim bt c ri ro. Khi mi ngi mua nm c thng tin y v chnh xc s a ra mc gi tt v ph hp, ng ngha vi tnh trng p gi, u c c gim bt, ngi bn khng cn v th qu ch ng hn so vi ngi mua. ng thi, vi nhng t vn khc lin quan n vn lut php, ti chnh ca ngi mi gii cng nh l ngi ng vai tr trung gian thng lng cho i bn gip thc y nhanh qu trnh giao dch ca thng v. Nh vy, c th khng nh hot ng mi gii BS nh mt loi du nht gip th trng BS mt gung quay khng l- hot ng ng b v hiu qu nht. Tuy nhin, h thng mi gii nu pht trin ln mnh, ng o m li hot ng khng theo tiu chun nht nh, khng c nguyn tc chung th tnh trng nhiu lon thng tin s chc chn xy ra. Ngun thng tin nhiu lon th cn c hi hn l khi khng c mi gii. M bn cht ca ngh mi gii l k nng ca con ngi nn quy nh chung v o c trong hnh ngh mi gii BS l cn thit xy dng mt h thng mi gii ln mnh v hon ho. 1.3. o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn 1.3.1. Khi nim o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn Mi gii BS l mt ngh nghip c th, v vy, v c bn, NN trong mi gii BS cng c nh ngha tng t nh NN ni chung. Hin nay, Vit Nam, NN trong mi gii BS cha c nh ngha c th trong bt c ti liu no. Tuy nhin, da trn khi nim NN, nhm nghin cu c th a ra mt nh ngha nh sau: o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn l nhng yu cu ca o c c bit c lin quan n hot ng mi gii bt ng sn ca c nhn hoc t chc, l tng hp cc quy tc, cc nguyn tc chun mc ca hot ng mi gii v lnh vc bt ng sn, nh m cc c nhn (t chc) hot ng trong lnh vc mi gii bt ng sn t gic iu chnh hnh vi ca mnh cho ph hp vi li ch v s tin b ca n trong mi quan h gia c nhn vi c nhn, c nhn vi tp th v c nhn vi x hi.

22

1.3.2. Vai tr ca o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn Da trn nhng vai tr ca NN trong kinh doanh ni chung c th a ra c nhng vai tr c bn ca NN trong mi gii BS nh sau: 1.3.2.1. Tng cng s tin tng v tha mn ca khch hng i vi hot ng mi gii bt ng sn Mi gii BS l mt hot ng kinh doanh mang tnh dch v v vy vic khch hng c tha mn khi s dng dch v mi gii BS hay khng khng ch ph thuc vo kt qu m h t c m cn ph thuc vo cch m h nhn c dch v ra sao. Trong qu trnh lm vic, nhng ngi mi gii khng ch th hin trnh chuyn mn ca h thng qua nhng k nng gii quyt vn , cung cp thng tin v p ng yu cu ca khch hng m cch h lm vic, tip xc cng nh hon thnh nhim v l rt quan trng. Vic hon thnh cng vic y thc l mt thnh cng ln nhng cch thc m h hon thnh s y s thnh cng hay ni cch khc l s tho mn v tin tng ca khch hng ln mc cao nht. Mt ngi mi gii c trang b y k nng v chuyn mn nghip v cng nh c o to v NN chc chn s mang n s tin tng v tha mn cao nht cho khch hng s dng dch v. 1.3.2.2. Nng cao hnh nh, v th ca ngi mi gii bt ng sn cng nh li ch ca cng ty mi gii bt ng sn Hnh nh tt v v th cao trong kinh doanh l yu t quan trng m bt c c nhn hay t chc no u mong mun c c. Yu t ny khng th mua c bng tin m ph thuc vo cht lng dch v v cch thc cung co dch v mi gii n vi khch hng. Khi nhng ngi mi gii BS phc v khch hng theo ng nhng tiu chun NN s mang li s tha mn v tin tng cho khch hng ng ngha vi vic xy dng c hnh nh v uy tn ca bn thn h cng nh ca cng ty mi gii trong lng mi khch hng. Trong mi lnh vc, khch hng s ch quay li mua hng ha hay s dng dch v ca nhng cng ty, ca hng hay c nhn cung cp m h tin tng. Mt khi gy dng c hnh nh tt p, ngi mi gii BS (cng ty mi gii BS) s c nhiu c hi hn trong

23

tng lai, khng ch c nhng khch hng c n vi h m cn c nhng khch hng mi thng qua hnh thc gii thiu, truyn ming. V vy, cng vi chuyn mn nghip v, NN l yu t quan trng trong vic xy dng hnh nh, thng hiu gi tr lu bn, mang li li ch kinh t v lu di cho c nhn hay doanh nghip mi gii BS. 1.3.2.3. Thc y s pht trin ca ngnh bt ng sn Nhng ngi mi gii ng vai tr rt quan trng trong lnh vc BS. H l nhng ngi kt ni gia ngi bn v ngi mua, ngi thu v ngi i thu... Nh c nhng ngi mi gii BS chuyn nghip m cc hp ng lin quan n BS din ra nhanh chng v thun li hn. Vi vai tr l ngi c y thc, ngi mi gii BS khng ch gip cc bn lin quan n hp ng t c nhng mc ch ring mt cch tt nht m cn hi ha nhng li ch c nhn y vi li ch chung ca x hi. Nhng nhng li ch trn ch t c khi nhng ngi mi gii hot ng ng vi nhng tiu ch NN trong mi gii BS nu khng s gy ra nhng hu qu xu cho cc bn lin quan cng nh c x hi. Khi ngi mi gii tun th theo nhng quy tc NN s gip cho th trng BS vn hnh thun li v pht trin ng hng. 1.3.3. Yu cu o c i vi ngi hot ng mi gii bt ng sn 1.3.3.1. Tnh khc bit ca yu cu v o c ngh nghip mi gii bt ng sn so vi cc ngnh ngh khc Mi ngnh ngh c nhng c trng v nhim v khc nhau cng nh i nhng k nng, hiu bit v s tun th khc nhau. V vy bn cnh nhng tiu chun chung nh tun th php lut, trung thc, tht th,.. yu cu v o c ca cc ngnh ngh khc nhau cng khc nhau. Nh i vi gio vin, nhng ngi trc tip ging dy v o to th h tng lai cho t nc c nhng tiu chun nht nh v ngh nghip lYu ngh, gn b vi ngh dy hc; chp hnh Lut Gio dc, iu l, quy ch, quy nh ca ngnh; c thc t chc k lut v tinh thn trch nhim; gi gn phm cht, danh d, uy tn ca nh gio; sng trung

24

thc, lnh mnh, l tm gng tt cho hc sinh4. y c coi l tiu ch NN i vi gio vin trung hc ph thng. Trong khi , i vi ngi cn b Kim st, mc d ang trong qu trnh xy dng b tiu chun NN nhng Vin trng Vin kim st Nhn dn ti cao Trn Quc Vng pht biu ti Hi tho "Hc tp v lm theo li dy ca Ch tch H Ch Minh vi cn b Kim st: Cng minh, chnh trc, khch quan, thn trng, khim tn" (H Ni, thng 9/2007) c nu r mt trong nhng tiu chun NN ca nhn vin trong ngnh l cn b Kim st trung thnh vi ch ngha Mc - Lnin, t tng H Ch Minh, trung thnh vi l tng cch mng ca ng; kin nh l tng, mc tiu c lp dn tc v ch ngha x hi, phn u ht sc mnh cho s thng li, s pht trin ca cng cuc i mi v dn giu, nc mnh, x hi cng bng, dn ch, vn minh. i vi cn b k ton, kim ton, 7 nguyn tc c bn i vi NN l: c lp, chnh trc, khch quan, nng lc chuyn mn v tnh thn trng, tnh bo mt, t cch ngh nghip, tun th chun mc chuyn mn5. Ta thy r s khc bit trong quy nh tiu chun ngh nghip i vi gio vin, cn b Kim sot v nhn vin k ton, kim ton do tnh cht v ni dung cng vic ca 3 ngnh ngh ny l khc nhau. i vi mt ngi mi gii BS c o c khng nht thit phi gn b lu di vi ngh nh i vi gio vin v cng khng nht thit phi trung thnh vi Ch ngha Mc Lnin hay tun th chun mc chuyn mn ca ngi kim ton. Ngi mi gii BS cng c nhng tiu ch NN ring nh i x bnh ng vi khch hng, bo mt thng tin, cnh tranh lnh mnhNhng tiu ch ny khng ging so vi nhng ngnh ngh trn v nhng nhng ngnh ngh khc trong x hi. 1.3.3.2. Cc yu t nh hng n yu cu v o c ngh nghip ca ngi mi gii bt ng sn Cng nh i vi NN ni chung, cc yu t nh hng n yu cu v NN trong mi gii BS bao gm: trnh nhn thc, mi trng vn ha v ch ti x pht. Cc nh lm lut, cc cng ty mi gii v chnh nhng ngi mi

4 5

Tiu ch 2, iu 4, Chng II, Thng t s 30/2009/TT-BGDDT ngy 22/10/2009, B Gio dc v o to Chun mc o c ngh nghip k ton, kim ton do B trng B ti chnh ban hnh nm 2005

25

gii BS cn nm r c cc yu t ny c nhng bin php tc ng thch hp, t gip hnh thnh nn NN cho ngi mi gii BS mt cch hiu qu nht v t nhin nht. Trnh nhn thc: Trnh nhn thc bao gm trnh ca c ngi mi gii BS v ngi s dng dch v ca ngi mi gii BS . Trnh nhn thc ca ngi mi gii BS thng c th hin qua bng cp v kinh nghim hnh ngh ca h. Thng thng nhng ngi mi gii c hc tp v o to bi bn, c bng cp tt v chng ch hnh ngh s c thc trch nhim cao hn i vi khch hng, vi ng nghip v vi ton x hi. Bn thn h thng s c NN hn so vi nhng ngi mi gii khc vi trnh thp hn. Mt yu t khc nh hng n nhn thc l kinh nghim ca ngi mi gii. Mt ngi mi gii vi nhiu nm kinh nghim hnh ngh, tip xc vi nhiu khch hng, bit cch ng x v lm vic chuyn nghip c xu hng hon thin hn v mt NN. Bn cnh , trnh nhn thc ca ngi s dng dch v cng quyt nh n NN ca ngi mi gii BS. Mt c nhn s dng dch v c yu cu cao v s chuyn nghip ca ngi cung cp dch v mi gii buc ngi mi gii phi p ng c nhng yu cu nu mun tip tc hp ng. Chnh khch hng c nhn thc cao l ng lc thc y nhng ngi mi gii phi c NN khi hnh ngh. Mi trng vn ha: Mi quc gia khc nhau c quan im khc nhau v NN do vn ha, li sng khc nhau. Cng mt quy nh v o c c quc gia cao nhng c quc gia li xem nh hn. Bn cnh , ngh mi gii BS c tnh cht c bit l i tng trong hp ng thng l ti sn c gi tr ln v th lao m ngi mi gii nhn c ph thuc vo gi tr ca hp ng trong giao dch. Chnh v c im ny m nhiu ngi mi gii qun i nhng quy nh v NN lm li cho bn thn. Mt ngi mi gii chuyn nghip cn c tinh thn trch nhim cao, khng v

26

li ch c nhn m lm sai nhng chun mc o c khi cung ng dch v ti khch hng. Ch ti x pht: Ch ti x pht lun l yu t cn thit m bo mt o lut hay mt quy nh c thc hin nghim tc v y . Ch ti x pht i vi ngi mi gii c quy nh bi nhiu c quan, t chc khc nhau v nhiu mc khc nhau. c th l ch ti x pht c quy nh trong lut quc gia ( M ch ti x pht c thc hin theo n l) vi cc mc nh pht hnh chnh, thm ch l pht t. Ch ti x pht c th c quy nh trong B nguyn tc hot ng ca cc Hip hi lin quan n mi gii BS. Hip hi BS Vit Nam (VNREA) c quy nh Hi vin Hip hi BS Vit Nam vi phm cc quy nh trn y s chu cc hnh thc k lut theo quy nh tu theo mc vi phm, ng thi c trch nhim n b thit hi theo quy nh ca php lut (nu c)6. Thm ch cc cng ty mi gii BS cng c a ra cc quy nh x pht i vi nhn vin mi gii vi phm cc quy nh v NN. Thng thng quy nh x pht ca cc cng ty s bao gm cc mc: khin trch v nhc nh, x pht hnh chnh (pht tin; ct lng, thng) v cui cng l ui vic. Vic p dng hnh thc x pht no s ph thuc vo mc nghim trng v thng xuyn ca hnh vi vi phm NN ca nhn vin mi gii BS. 1.3.3.3. Nhng yu cu c bn ca o c ngh nghip i vi ngi mi gii bt ng sn Yu cu o c vi ngi hot ng mi gii BS l rt rng, h khng ch c trch nhim o c i vi ngi y thc m cn i vi khch hng, vi nhng ngi mi gii khc v i vi ton x hi. a ra mt vn bn quy nh v tiu chun NN cho ring ngi mi gii BS nh Quy tc o c v ng x ngh nghip Lut s Vit Nam i vi Lut s hay Chun mc NN k ton, kim ton i vi ngi lm k ton, kim ton l khng d dng. Tuy nhin,

Chng 3- Quy tc o c hnh ngh ca Hi vin Hip hi bt ng sn Vit Nam, nm 2002

27

nhm nghin cu c th a ra mt s tiu ch chung v rt quan trng m mi ngi mi gii BS phi tun theo nh sau: Tun th php lut: y l tiu ch u tin v quan trng nht khng ch vi ngi mi gii BS m i vi tt c mi ngi. Mi hot ng mi gii BS d ln hay nh u tun theo khun kh php lut hin hnh ca Vit Nam. i vi ngi mi gii BS cn ch tun theo cc b lut c lin quan n qa trnh hnh ngh l: lut kinh doanh BS, lut thng mi, lut t ai, lut nh , lut dn s; cng vi nhng ch th, thng t c lin quan n cc b lut trn. Cung cp thng tin y v chnh xc: Vi vai tr l ngi c y thc, ngi mi gii BS phi c thc cung cp thng tin y , kp thi v chnh xc cho ngi y thc. H khng c che giu hay cung cp sai thng tin hoc thng tin thiu xt gy hiu lm cho ngi y thc dn ti nhng quyt nh sai lm v khin th trng hot ng khng ng vi bn cht.. i x bnh ng vi mi khch hng: Mt quy tc quan trng i vi mi ngnh ngh cung cp dch v l i x bnh ng vi khch hng. Theo , ngi mi gii BS phi i x nh nhau i vi mi i tng khch hng, khng c phn bit nam hay n, gi hay tr, giu hay ngho, khng c phn bit mu gia, sc tc, a v x hi. Thn trng, cn thn, lm ng vi chuyn mn: Nhng ngi mi gii BS phi lm vic tn tm, s dng ht kh nng ca mnh v ch c nhn nhng cng vic no theo ng vi chuyn mn v nghip v m h c o to. Nh c quy tc ny m nhng ngi mi gii BS mi c th pht huy c ht kh nng ng thi m bo cung cp dch v mi gii tt nht ti khch hng. Cnh tranh lnh mnh: Ngi mi gii BS khng ch c trch nhim o c i vi x hi, vi ngi y thc m cn vi chnh nhng ngi mi gii khc. Mt ngi mi gii chuyn nghip ch cnh tranh lnh mnh, khng tranh ginh khch, khng nh cp

28

thng tin, khng ni xu ng nghip; tch cc hp tc, cung cp thng tin cho ng nghip khi cn thit phc v khch hng tt nht. Yu cu o c trong kinh doanh BS ni chung v trong mi gii BS ni ring l vn nhy cm, c tm quan trng n hiu qu kinh doanh hay thm ch l s tn ti ca mt doanh nghip, c bit l doanh nghip mi gii. Vic tun th theo qui tc o c l trch nhim ca nh mi gii. Khi tun th theo nhng tiu chun o c ny nh mi gii c th nhn ra nhng hnh vi c th gy hi n khch hng, v v vy c th tm ra hng hnh ng thch hp. Khng c cu tr li c th nh th no l hp o c cng nh khng c mt hng dn nhng tp hp hnh vi c coi l hp o c. Ranh gii ca hnh vi thiu o c v thiu vn ha c nhn (do nng lc yu km, tnh cch ring ca nh mi gii) l rt kh nhn ra. Tuy nhin, tiu chun o c ngh mi gii c hnh thnh trc tin l bo v li ch khch hng s dng dch v mi gii. Ngoi ra, cng kh xc nh nhng nguyn tc ng x ng n gia cc thnh vin trong vn phng mi gii hay gia cc nh mi gii cnh tranh vi nhau. Nu cc nh mi gii hot ng m b qua cc nguyn tc o c th vic cung cp dch v ca h hon ton tr thnh vic kinh doanh thun ty.

29

CHNG 2. THC TRNG O C NGH NGHIP TRONG MI GII BT NG SN V NHNG QUY NH V O C NGH NGHIP TRONG MI GII BT NG SN VIT NAM
2.1. Khi qut v th trng bt ng sn v hot ng mi gii bt ng sn ti Vit Nam 2.1.1. Th trng bt ng sn Vit Nam 2.1.1.1. Qu trnh hnh thnh v pht trin a. Th trng bt ng sn t sau Cch mng thng 8/1945 n nm 1980 Giai on ny, Vit Nam cha c bt k ngun lut c th v chi tit no iu chnh cc vn lin quan n BS v giao dch BS v cng cha xut hin nhng doanh nghip tham gia kinh doanh, hot ng trong lnh vc BS. Th trng BS gn nh cha c hnh thnh. b. Th trng bt ng sn Vit Nam giai on 1980 -1992 Giai on t 1980 n 1987 Nh nc c a ra quy nh c th v r rng hn v s hu tp th t ai trong Hin php sa i 1980. Vic to lp nh cng bt u c nhng i mi: Cng dn c quyn c nh ... Vic phn phi din tch nh do Nh nc qun l phi cng bng, hp l7. C th ni rng, trong giai on trc nm 1987, th trng BS Vit Nam vn cha c hnh thnh, bi l lc ny BS ca ngi dn ch yu c nh nc khon v phn b. Din tch nh do Nh nc xy dng trong giai on ny ch p ng c 30% nhu cu nh ca cn b cng nhn vin chc th8. Trong khi mt s nh c giy chng nhn s hu do ch c cp nn s chuyn nhng trao tay gia nhng ngi c nhu cu vn din ra. Nh nc cha c quy nh cng nhn

7 8

iu 62, Hin Php nc Cng ha X Hi Ch Ngha Vit Nam nm 1980 PGS. TS. Thi B Cn, Th.S. Trn Nguyn Nam, Th trng bt ng sn - Nhng vn l lun thc tin Vit Nam, NXB Ti Chnh, 2003.

30

quyn s hu nh v cng cha cp giy chng nhn s hu i vi BS, do th trng c hot ng nhng khng c s qun l ca Nh nc. Giai on t 1987 n 1993 Lut t ai 1987 ra i trn c s Hin php sa i 1980 v ch trng i mi t duy kinh t ca ng ti i hi VI to ra nn tng php l quan trng cho th trng BS bc u hot ng; l vic giao t v cho php chuyn, nhng, bn thnh qu lao ng, kt qu u t trn t c giao. Trong thi gian ny, th trng BS s cp bt u hot ng. Tuy nhin, nm 1991, th trng BS Vit Nam mi thc s khi u khi nh nc a ra Php lnh v Nh mi. Php lnh ch r hai im quan trng v kinh doanh nh v quyn s dng t gn lin vi nh khi nhn chuyn nhng nh . C th nh sau: T chc, c nhn c kinh doanh nh bng vic xy dng, ci to nh bn hoc cho thu v cc hot ng kinh doanh nh khc theo quy nh ca php lut9 v t c nh khng phi l i tng ca hp ng mua bn nh . Ngi nhn chuyn quyn s hu nh c quyn s dng t theo quy nh ca Lut t ai10. c. Th trng bt ng sn Vit Nam giai on t sau nm 1993 Th trng BS u giai on ny c nhng bc t ph r rt trong h thng php lut v qun l cc giao dch mua, bn, thu v cho thu BS. Trn c s Hin php sa i nm 1992, Lut t ai c sa i nm 1993 v nm 2003 nhm th ch ha cc chnh sch t ai ban hnh, ng thi quy nh v iu chnh cc quan h kinh t - x hi theo hng di hn, trong quy nh: Nh nc giao t cho cc t chc, h gia nh, c nhn s dng n nh lu di11; H gia nh, c nhn c Nh nc giao t c quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thu, tha k, th chp quyn s dng t12. Ngoi ra, B lut Dn s

iu 4, Php lnh ca Hi ng Nh nc s 51-LCT/HNN8, ngy 06/04/1991 v Nh iu 31, Php lnh ca Hi ng Nh nc s 51-LCT/HNN8, ngy 06/04/1991 v Nh 11 iu 20, Lut t ai 1993 12 Khon 2, iu 3, Lut t ai 1993
10

31

nm 1995 cng quy nh v cc iu kin, ni dung hp ng mua bn ti sn, v chuyn i, cho thu, th chp quyn s dng t. Cho ti khi Quc hi ban hnh Lut Kinh doanh BS nm 2006, cc hnh thc thng nhn trn th trng BS mi chnh thc c chp nhn v xc nh r rng. Theo , phm vi iu chnh ca lut ny bao gm c nhng c nhn, t chc kinh doanh BS (u t, xy dng...) v kinh doanh dch v BS (t vn, mi gii, nh gi, sn giao dch...). Nhng quy nh php lut nu trn c lin quan n t ai, nh thc s to iu kin cho th trng BS c bc pht trin mi. Nh vy, th trng BS chnh thc c c s php l hnh thnh v i vo hot ng. Tuy cn mi bc u v cn nhiu khim quyt nhng th trng BS c nhng ng gp tch cc vo s nghip pht trin kinh t - x hi. 2.1.1.2. Tng quan tnh hnh th trng bt ng sn Vit Nam 10 nm gn y T nm 2000, gi nh t bt u bin ng, tip gi c tng nhanh lin tc v t nh cao vo khong qu II nm 2001. C th ni, gi BS ca Vit Nam giai on ny mc t nht th gii, cao hn c mt s thnh ph ln ca cc nc cng nghip pht trin. T cui nm 2003 n nm 2007, th trng BS nc ta din ra trm lng. Theo s liu thng k t B Xy dng: Nm 2003 giao dch a c thnh cng gim 28%, nm 2004 gim 56% v nm 2005 gim 78%. Gi nh t trn mt bng c nc hin ang c biu hin st gim r nt, tuy din bin khng ng u v kh phc tp. Qua kho st mt s a phng pha bc, gi BS mt vi ni h 30- 40% nhng vn kh bn13. Nguyn nhn dn n tnh trng ny l do: Cu BS gim trong khi cung tng cao do gi BS Vit Nam c nh gi l qu cao so vi gi thnh thc t;

13

Chu k bt ng sn: Th trng Bt ng Sn Vit Nam - Thc trng v gii php, truy cp ngy 3/3/2012, t http://duylinh45.blogspot.com/2011/07/chu-ky-bat-ong-san.html

32

Tm l ch i ca ngi dn: Ngi dn lun k vng gi BS gim xung. Ngoi ra, Nh nc sit cht qun l hot ng mua bn BS v nhng chnh sch v t ai ca Nh nc ang trong qu trnh chnh sa v hon thin nn tm l ca ngi dn cn cha mua ngay; Gi vng tng cao; Tiu cc trong xy dng v t ai; Do Nh nc p dng cc bin php nhm h nhit th trng BS; T nm 2008, cuc khng hong kinh t ton cu tc ng mnh m n tnh thanh khon ca th trng, mt bng gi BS xung dc trm trng, c bit l sau khi Chnh ph tht cht tin t vo cui nm 2007. n nm 2010, th trng BS Vit Nam tuy pht trin nhng khng c nhiu khi sc. Th trng gp phi nhiu yu t bt li t vic quy hoch ti cc trung tm ln v mt s chnh sch v m. T gia nm 2011, trc ng thi sit cht tn dng ca Ngn hng nh nc i vi th trng BS vo ngy 30/6/2011, th trng BS hon ton chm dt chui ngy tng gi v bc vo vng xoy lao dc khi tnh thanh khon gim st, cu gim, n xu tng. y chnh l mt s khi u cho trt t mi trn th trng BS. Nm 2012 c k vng th trng BS s c s khi sc tr li, tuy vy, th trng vn gp kh khn nu tn dng b sit cht, li sut cho vay cao. Thc t cho thy, tri ngc vi s phc hi v khng kh si sc ca th trng chng khon trong 2 thng u nm nay, th trng BS vn ri vo trng thi m m, BS ti H Ni tip tc rt gi. 2.1.2. Mi gii bt ng sn Vit Nam 2.1.2.1. Qu trnh hnh thnh v pht trin Ti Vit Nam, ngh mi gii BS dn hnh thnh v pht trin tng bc da trn s pht trin ca th trng BS. Giai on nm 1945 - 1980 l thi im th trng BS cha c hnh thnh khi hu ht cc giao dch mua bn nh t khng c ch trng. Vo nhng nm 80 ca th k XX, khi th trng BS mi bt u c hnh thnh, nm bt y thng tin v gip qu trnh giao dch din ra thun li hn, cc c nhn v i l mi gii cng dn dn xut hin. thi

33

gian ny, hu nh cha c bt k khung o to cho nhn vin mi gii v i l mi gii. V vy, h ch yu hot ng da trn nhng thng tin bn thn c c, nh l v t pht. Chnh v th m vai tr ca mi gii cha thc s pht huy ht hiu qu ca n. Ngh mi gii ch thc s pht trin k t cui th k XX v u th k XXI, trong thi im c cho l bng n ca th trng BS. nh du cho s pht trin ca mi gii BS Vit Nam l s ra i ca Hip hi BS vo ngy 13/08/2002. Hip hi ny chu s qun l ca B Xy Dng trong hot ng u c, qun l, khai thc kinh doanh BS. 2.1.2.2. Quy m hot ng mi gii bt ng sn Vit Nam Nhn mt cch tng th, i ng t vn BS hin nay chia lm nhiu cp . Quy m nht l cc cng ty c phn, cng ty trch nhim hu hn vi phng thc hot ng kh bi bn. Nhng cng ty ny tm kim thng tin qua cc d n ca cc nh u t, cc cng ty xy dng. Sau h cp nht, lin h v giao dch vi khch hng. Hu ht nhng cng ty mi gii BS hin ny u ng k hnh ngh, c tr s lm vic, v cc thng tin a ra c tin cy kh cao. Nhn vin mi gii ti cc cng ty ny phn ln u c trnh i hc. Ngoi ra, s lng ln cc vn phng nh t m ra ngy cng nhiu. Tuy nhin, thc t l cc vn phng nh t vn lm n manh mn, khng mang li nhiu hiu qu. Bn cnh , cn tn ti nhiu mi gii nh t lm vic t do, a phn ch lm n nh l, khng c trnh chuyn mn v cha tng qua trng lp o to. Nhng ngi ny hnh ngh ch yu da trn kinh nghim vn c ca bn thn. V vy, thng tin h a ra thng khng chnh xc v h cng khng nm trong s qun l hay gim st ca bt k c quan chc nng no. Tnh n cui nm 2011, c nc c gn 1.000 sn giao dch BS trong c khong 30.000 ngi c cp chng ch hnh ngh mi gii, nh gi14.

14

Hi mi gii bt ng sn s thnh lp vo thng 12 ti, truy cp ngy 2/1/2012 t http://dantri.com.vn/c76/s76-526162/hoi-moi-gioi-bat-dong-san-se-thanh-lap-vao-thang-12-toi.htm

34

Theo kho st ca nhm nghin cu thc hin thng 3/2012 v cc c nhn, cng ty mi gii trn a bn thnh ph H Ni v khu vc ln cn: Doanh thu t hot ng mi gii ca cc cng ty u t mc cao trong nm 2009 v 2010, nhng n nm 2011 li cho thy s suy gim r rt, tnh trng ny c l gii do suy thoi trn th trng BS. T l phn trm hoa hng mi hp ng mi gii l 0-1%, trong , ch yu l mc 0,5 - 1%. Cc c nhn thc hin mi gii BS thng l nhn vin ca cc cng ty mi gii nh t, tuy nhin, cng tn ti rt nhiu nhng c nhn ring l hot ng mi gii t do. Mt phn trong s hot ng mi gii nh mt ngh ph v khng c cp chng ch mi gii BS. Phn ln khch hng hin nay tm n dch v mi gii vi mc ch mua/bn nh t, mt b phn cn li l tm thu nh hoc vn phng cho cng ty; s lng khch hng s dng dch v mi gii cho thu nh c s lng t hn cc khch hng khc rt nhiu. V ch c 37,5% s khch hng l s dng dch v qua cng ty mi gii BS chuyn nghip, 62,5% cn li thng qua ngi mi gii t do.
Biu 1: T l khch hng s dng dch v mi gii BS phn theo mc ch15

Tim nng v quy m ca th trng BS Vit Nam cn rt ln, nht l sau khi Vit Nam gia nhp WTO. Theo Chin lc pht trin th Vit Nam, din tch t th s tng t 105.000 ha nm 2009 ln 460.000 ha vo nm 2020, a t l th ho t 28% ln khong 45% vo nm 2025. Dn s th t 26 triu ngi (nm 2011) d kin s tng ln 46 triu ngi vo nm 2025. Ko theo
15

Theo s liu kho st ca nhm nghin cu, thc hin thng 3/2012

35

l s gia tng v nhu cu nh th. Trung bnh mi nm Vit Nam cn pht trin thm 35 triu m2 nh phn u t 20m2 nh /ngi ti th vo nm 2020. V th, ngh mi gii BS ha hn s cn pht trin theo tng ca dn s th. C th ni, mi gii BS Vit Nam c tim nng pht trin rt cao, tuy nhin, Nh nc cn phi p dng nhiu chnh sch o to v qun l i ng mi gii hp l thu c nhng hiu qu tt nht. 2.1.2.3. Quy nh v mi gii bt ng sn Vit Nam a. Quy nh v hot ng mi gii bt ng sn iu kin hot ng ca mi gii bt ng sn Theo Lut Kinh Doanh BS Vit Nam ban hnh nm 2006, c hiu lc t ngy 1/1/2007 th i vi c nhn: c nhn kinh doanh dch v mi gii bt ng sn c lp phi ng k kinh doanh theo quy nh ca php lut v c chng ch mi gii bt ng sn16; cn t chc hot ng mi gii BS bt buc phi c t nht mt ngi c chng ch mi gii bt ng sn17. Nh vy, trong c hai trng hp (c nhn v t chc) hot ng kinh doanh dch v mi gii BS, iu kin tin quyt c th thc hin kinh doanh l c cp chng ch mi gii BS. c cp chng ch mi gii kinh doanh BS, cc c nhn cng nh t chc phi p ng nhng iu kin: c nng lc v hnh vi dn s y ; c o to v mi gii BS; c h s xin cp chng ch mi gii BS18. Khi Chnh ph ban hnh ngh nh 153/2007/N-CP Quy nh chi tit v Hng dn thi hnh Lut kinh doanh BS vo nm 2007 th c thm mt iu kin: c nhn c cp chng ch mi gii BS phi khng l cn b, cng chc nh nc19. Nguyn tc hot ng ca mi gii bt ng sn Trong chng 4, iu 44, Lut kinh doanh BS nu r, t chc hay c nhn kinh doanh dch v mi gii BS phi hot ng da trn 3 nguyn tc:

16 17

Khon 3, iu 8, Lut Kinh doanh bt ng sn 2006 Khon 2, iu 8, Lut Kinh doanh bt ng sn 2006 18 Khon 1, iu 50, Lut Kinh doanh bt ng sn 2006 19 Khon 1, iu 14, Ngh nh 153/2007/N-CP v Quy nh chi tit v Hng dn thi hnh Lut kinh doanh BS

36

Nguyn tc u tin quy nh phng thc hot ng ca ngi mi gii, l: lm trung gian trong vic m phn, k hp ng kinh doanh bt ng sn v c hng th lao, hoa hng theo hp ng mi gii bt ng sn20. Nguyn tc th hai: Hot ng mi gii bt ng sn phi cng khai, trung thc v tun th php lut21. nguyn tc ny, Lut Kinh doanh BS cao s r rng trong mi cng on ca qu trnh cung cp dch v v qu trnh phi nm trong gii hn khun kh php lut quy nh. Nguyn tc th ba: T chc, c nhn mi gii bt ng sn khng c ng thi va l nh mi gii va l mt bn thc hin hp ng trong mt giao dch kinh doanh bt ng sn22. Nguyn tc ny nhm tch bit ha hot ng mi gii BS vi vic kinh doanh BS thng thng, gip nh nc d dng thc hin chc nng qun l, ng thi nhm bo v tnh minh bch ca hot ng mi gii. b. Ni dung, quyn hn v ngha v ca mi gii bt ng sn Ni dung ca hot ng mi gii bt ng sn Hot ng mi gii BS l vic tm kim i tc p ng cc iu kin ca khch hng tham gia m phn, k kt hp ng. Ngoi ra, mi gii BS cn i din theo y quyn thc hin cc cng vic lin quan n hot ng kinh doanh BS. Thm vo , h cn cung cp thng tin, h tr, t vn cho cc bn trong vic m phn k kt hp ng mua bn, chuyn nhng, thu hay cho thu BS qu trnh ny din ra nhanh chng, thun tin nht vi ngi s dng. Quyn ca ngi mi gii bt ng sn T chc, c nhn mi gii BS c quyn yu cu khch hng cung cp h s y cng nh cc thng tin, ti liu lin quan n BS s c k kt trong hp ng mua bn thc, ng thi hng hoa hng theo tha thun. Ngi mi gii cng c quyn thu t chc, c nhn mi gii khc thc hin cng vic mi gii bt ng sn trong phm vi hp ng mi gii bt ng sn

20 21

Khon 1, iu 44, Lut Kinh doanh bt ng sn 2006. Khon 2, iu 44, Lut Kinh doanh bt ng sn 2006. 22 Khon 3, iu 44, Lut Kinh doanh bt ng sn 2006.

37

vi khch hng nhng phi chu trch nhim trc khch hng v kt qu mi gii23 v c th n phng chm dt hoc hy b hp ng mi gii bt ng sn khi khch hng vi phm iu kin n phng chm dt hoc hy b hp ng do hai bn tha thun trong hp ng hoc theo quy nh ca php lut24. Ngi mi gii cn c mt s c quyn khc nh: chn sn giao dch BS tham gia, khiu ni, t co cc hnh vi vi phm php lut trong hot ng mi gii BS v mt s quyn c th khc. Ngha v ca ngi mi gii bt ng sn Bn cnh nhng c quyn va nu, ngi mi gii BS cng phi chu trch nhim v cc iu khon trn hp ng v trch nhim v thng tin BS; v chuyn mn nghip v mi gii (h tr m phn, k kt hp ng, bi thng thit hi) v tun theo quy nh ca php lut (ch bo co, kim tra, thanh tra, np thu...) c. Quy nh v hoa hng, th lao Theo iu 46 v 47 - Lut kinh doanh BS, cc khon th lao, hoa hng phi c hai bn tha thun trc v phi ghi trong trong hp ng mi gii. Trong : Th lao s khng ph thuc vo kt qu ca giao dch. Hoa hng s c nhn khi giao dch thnh cng v c tnh bng t l phn trm ca tr gi giao dch, hoc t l phn trm chnh lch gia gi bn v gi ngi c mi gii a ra, hoc mt s tin c th. d. Quy nh v o to, bi dng mi gii bt ng sn Vn o to, bi dng mi gii BS l mt vn quan trng. o to, bi dng mi gii BS l vic rn gia chuyn mn nghip v mi gii cho c nhn, t chc hot ng trong lnh vc ny; lm giu thc, tc phong lm vic v o c lm vic. Ngh nh 153/2007/N-CP ca Chnh Ph quy nh c nhn, t chc hot ng kinh doanh mi gii BS phi c trang b y kin thc

23 24

Khon 4, iu 48, Lut kinh doanh bt ng sn nm 2006. Khon 6, iu 48, Lut kinh doanh bt ng sn nm 2006.

38

php lut v chuyn mn v mi gii c th p ng c yu cu ca th trng kinh doanh BS. i vi cc c s o to bi dng kin thc v mi gii BS phi c ng k kinh doanh, c chng trnh, gio trnh v ti liu ph hp; ng thi ging vin cc c s ny i hi phi c trnh chuyn mn v kinh nghim ging dy p ng yu cu ca cc mn hc (ging vin c th l cc nh gio chuyn nghip, cc chuyn gia hay cc nh qun l, ngi c chng ch v kinh nghim trong hot ng kinh doanh BS). e. Quy nh v x l vi phm Trong Lut kinh doanh BS c quy nh c v nhng trng hp vi phm v vic x l nhng tnh hung ti iu 17. u tin, i vi nhng t chc hay c nhn khng c chng ch mi gii BS m thc hin vic mi gii BS t do cng khai u b nh ch hot ng, x pht hnh chnh v khng c cp chng ch trong thi gian 3 nm k t ngy ra quyt nh x pht. Vic ny nhm trnh nhng vn la o, gi mo mi gii hot ng nhm nhng mc ch sinh li c nhn. Th hai, mc d i vi cc t chc c nhn c cp chng ch mi gii BS nhng vn hot ng sai ni dung so vi chng ch th b x pht hnh chnh bng hnh thc cnh co hoc pht tin; ti phm ln u b nh ch hot ng 1 nm, ti phm ln hai b tch thu chng ch v khng c cp li trong thi gian 5 nm k t ngy ra quyt nh x pht. Hnh thc pht ny nhm m bo mi gii hot ng kinh doanh theo ng php lut quy nh. 2.2. Nhng quy nh v o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn ti Vit Nam 2.2.1. Quy tc o c hnh ngh ca hi vin Hip hi Bt ng sn Vit Nam 2.2.1.1. Gii thiu v Hip hi Bt ng sn Vit Nam Hip hi Bt ng sn nh t Vit Nam ra i Theo quyt nh ca B trng, Trng ban t chc Cn b Chnh ph ngy 13 thng 8 nm 2002. n 18/6/2010, theo quyt nh ca B Ni v, Hip hi Bt ng sn nh t Vit Nam

39

chnh thc i tn thnh Hip hi Bt ng sn Vit Nam (vit tt l VNREA), cng vi vic ph duyt iu l sa i, b sung. Sau gn 10 nm thnh lp, vi mc ch phi hp hot ng ca cc hi vin nhm nng cao hiu qu hot ng sn xut - kinh doanh, qung b, dch v, hp tc quc t v pht trin kinh t trong lnh vc BS v cc lnh vc khc c lin quan n lnh vc BS trong phm vi c nc, Hip hi BS ang ng vai tr quan trng trong tin trnh pht trin th trng BS ton din Vit Nam. tng tnh chuyn nghip v gp phn tch cc vo mc tiu nng cao hiu qu hot ng trong lnh vc BS, Hip hi Bt ng sn Vit Nam ban hnh hai vn bn quan trng l iu l Hip hi Bt ng sn Vit Nam gm 7 chng, 32 iu v Quy tc o c hnh ngh ca hi vin Hip hi Bt ng sn Vit Nam. Hai vn bn ny gp phn xy dng c hnh nh chuyn nghip cho Hip hi, hon thin khung php l hot ng cho doanh nghip, to c s nh gi v qun l cc thnh vin ca Hip hi hiu qu. 2.2.1.2. Quy tc o c hnh ngh hi vin Hip hi Bt ng sn Vit Nam Quy tc o c hnh ngh ca hi vin Hip hi bt ng sn Vit Nam (Ph lc 4) l nhng quy tc c th mang tnh php l u tin lin quan n nhng quy tc o c trong lnh vc BS Vit Nam. Theo , tt c cc chuyn gia BS hot ng trong cc lnh vc kinh doanh BS, kinh doanh dch v BS, c bit l nhng nh mi gii trc thuc Hip hi Bt ng sn Vit Nam u phi tun theo. Bn quy tc c 3 chng, 27 iu; trong quan trng nht l Chng 2: Ni dung ca cc quy tc - a ra 23 quy tc c th m hi vin phi tun theo khi tham gia vo hip hi. hiu r hn v B quy tc, c th phn chia 23 quy tc c th theo ni dung thnh 4 nhm nguyn tc nh sau: a. Ngha v i vi ngi u thc v khch hng y l nhm nguyn tc quan trng nht v mi quan h gia ngi mi gii vi ngi y thc hay ngi khch hng l mi quan h pht sinh chnh trong hot ng ca ngi mi gii. Theo , ngi hot ng trong lnh vc BS phi tht th, trung thc, tn tm (Quy tc 17) y l nguyn tc o c ct li. Trong

40

lnh vc BS c th coi y l kim ch nam trong vn NN. Cc chuyn gia BS phi tn tm, sng sut trong mi qu trnh cung cp thng tin cho khch hng v BS khch hng hiu bit r rng, thng sut v sn phm v hp ng, cung cp cc thng tin BS ng s tht, kp thi, trnh gy nhm ln cho cc bn tham gia giao dch v nhng ngi c lin quan. Nhng thng tin c nhn ca khch hng hay cc thng tin khc do khch hng cung cp cng c yu cu phi gi b mt tuyt i, khng c tit l gy bt li cho khch hng (Quy tc 3). ng thi, vi mc ch ti u li ch cho khch hng, ngi mi gii phi cng tc vi ngi mi gii bt ng sn khc khi cn thit (Quy tc 5). Cc chuyn gia BS khng c thc hin cc dch v m h ang hoc s c quyn li lin quan, k c li ch vi ngi thn trong gia nh hay ng nghip ti doanh nghip. Khi xy ra trng hp phi thng bo y cho cc bn lin quan nhm ngn nga xung t li ch (Quy tc 6). Nu xy ra xung t li ch gia doanh nghip nh mi gii BS tham gia vi khch hng trong qu trnh thc hin hp ng th cn thng bo y thng tin lin quan n xung t cho ngi qun l v khch hng. c bit, nhng ngi hot ng trong lnh vc BS cn phi chp hnh tt cc quy nh v ti chnh (Quy tc 9). Chuyn gia BS cn minh bch trong vn ti chnh vi khch hng (ch nn nhn hoa hng t mt bn trong giao dch, nu nhn t bn th hai tr ln cn c tho thun r rng trong hp ng). Sau khi tin hnh trao i v tha thun y v cc iu khon cn thit, mi tha thun vi khch hng phi c lp thnh vn bn (Quy tc 13). Vi mt bn hp ng cht ch, quy nh y quyn v li ch ca cc bn s m bo cho qu trnh tin hnh giao dch din ra thun li v ng nguyn tc ng thi l c s php l buc cc bn tham gia hp ng phi thc hin y nhng iu khon nh cam kt v l c s gii quyt nhng tranh chp (c th) pht sinh khi tin hnh v sau khi hon thnh giao dch. V vy, trc khi tin hnh k kt, chuyn gia BS c trch nhim phi gii thch y v cng khai cc

41

iu khon cho cc bn trc khi tin hnh t bt k kt. y l bc rt quan trng, m bo tnh minh bch trong qu trnh k kt hp ng. B quy tc cn quy nh c th vn ha ng x ca chuyn gia mi gii khi tip xc vi khch hng. Trong giao tip v ng x vi khch hng phi c thi lch s, nh nhn, lng nghe kin, t vn, gii thch r rng, c th v cc dch v v nhng thc mc ca khch hng v cng vic ca doanh nghip mnh tham gia. (Quy tc 10). Tuyt i khng c hch dch, gy kh khn hay phin h cho khch hng. Ngoi ra, ngi mi gii cng cn phi ch n nhng tc phong khi ni chuyn in thoi nh: ngn gn, tp trung, khng ngt t ngt... Mc d y l nhng quy nh kh n gin i vi mi ngi nhng li v cng quan trng, bi thi v cch giao tip, ng x s quyt nh tnh chuyn nghip ca chuyn gia BS. Khch hng nhiu khi da trn giao tip v ng x ca chuyn gia BS m quyt nh xem c nn (tip tc) la chn doanh nghip (c nhn) ny thay mt mnh tin hnh cc giao dch BS hay khng. Nhng ngi hot ng trong lnh vc mi gii cn ch n cch ng x v giao tip to cho khch hng n tng tt ngay t ln tip xc u tin v to s thun li trong giao dch v sau. b. Ngha v i vi cng chng Tun th php lut Cc chuyn gia BS trong qu trnh hot ng phi tun th cc quy nh ca php lut (Quy tc 1), tuyt i khng c tham gia cc hot ng tri php lut (Quy tc 18). Ngoi ra, khi xy ra cc vn lin quan n bn thn th cc chuyn gia BS cng phi sn sng hp tc vi cc c quan thm quyn nh nc khi c yu cu (Quy tc 19). Ba quy tc ny khng nhng p dng vi lnh vc BS m c p dng i vi tt c cc lnh vc sn xut, kinh doanh khc. Mi c nhn, t chc c php t do hot ng nhng trong phm vi php lut cho php v phi hp tc y , ton din khi c yu cu. i x bnh ng trc cng ng Theo quy tc s 14 quy nh, chuyn gia BS phi cam kt i x bnh ng trc cng ng trong qu trnh hnh ngh, khng phn bit, k th khch

42

hng da trn 6 tiu ch: chng tc, tn gio, mu da, gii tnh, ngun gc, tnh trng tn tt. Trong , khng nh c th rng cc chuyn gia BS phi cng bng, khng thnh kin trong hnh vi ca bn thn v trong vic cung cp thng tin cho khch hng ca mnh. Khng v bt c l do no m cung cp thng tin khng y cho mt i tng khch hng ring bit gy tn tht v li ch cho h hoc lm tng li ch ca i tng nhn c nhiu thng tin hn. Cung cp dch v chuyn nghip Theo , chuyn gia BS ch cung cp nhng dch v trng phm vi hnh ngh ca mnh (Quy tc 16). Lnh vc BS rt rng, vi nhiu nghip v khc nhau nh: mi gii, qun l v nh gi BS; v vy, cc chuyn gia BS ch nn hot ng trong phm vi hnh ngh c php hot ng v phi tun th theo nhng nguyn tc hnh ngh ca lnh vc ngh nghip . Ch khi hot ng trong lnh vc am hiu, cc chuyn gia BS mi c th m bo pht huy c ht kh nng ca bn thn cng nh m bo phc v v mang li li ch cao nht, nhanh nht cho khch hng. Ngoi ra, phi m bo thc hin cng vic c giao vi y nng lc chuyn mn cn thit, vi s cn trng cao nht, tinh thn lm vic chuyn cn, tn tu v tinh thn trch nhim trong cng vic (Quy tc 15). Chuyn gia BS cng cn c thc t nng cao trnh cho bn thn, lun cp nht nhng thay i trong ngh (v chnh sch, cng ngh...), m bo tnh chuyn nghip trong trnh v s chun mc, cn trng trong hnh ng khi phc v khch hng. Cung cp thng tin y , chnh xc Do c th ca BS nn chuyn gia BS l nhng ngi c c thng tin y , hon chnh v chnh xc nht, khng c h cu thng tin, ni sai s tht v ti sn (Quy tc 4). Vic cung cp thng tin v ti sn v giao dch chnh xc ti cng ng gip cho th trng BS minh bch, hot ng thng sut, gi c phn nh ng gi tr, trnh c nhng tnh hung cung cp sai lch thng tin gy nhiu lon th trng. c. Ngha v i vi ng nghip

43

Khi phi cng tc vi chuyn gia mi gii khc trong qu trnh lm vic, ngi chuyn gia BS phi cng tc da trn tinh thn t nguyn, v t, bnh ng gia cc bn khng v bt buc phi chia s quyn li. Cng tc tuy c lm gim hoa hng ca ngi mi gii nhng ng thi nng cao hnh nh ca h vi khch hng v tng gn kt vi cc ng nghip, thm ch l cc i th cnh tranh. Trong giao tip v ng x vi ng nghip, ngi chuyn gia BS nn s dng ngn ng giao tip r rng, mch lc, khng ni tc, khng ni ting lng v phi c thi lch s, tn trng, trung thc, thn thin v hp tc (Quy tc 11). To mi trng cnh tranh bnh ng trong doanh nghip mnh tham gia. Khi khch hng c nhu cu chuyn sang lm vic vi nhn vin mi th nhn vin c khng c c thi bt hp tc hay hnh vi bi tr, hnh ng khng tt vi nhn vin mi khch hng mun lm vic cng. Tn trng v hp tc vi ng nghip cng to nn hnh nh chuyn nghip cho nhn vin mi gii i vi khch hng, gp phn thc y s pht trin ca c doanh nghip, t chc m ngi mi gii tham gia hot ng. Quy tc s 20 ca B quy tc v cnh tranh lnh mnh nu r: Ngi mi gii thc th khng c c hay cu th xc nhn cc iu gian di, khng ng v i th cnh tranh v vic kinh doanh hay hnh ngh ca h. Khng c thc hin cc hot ng xm phm cc tho thun c quyn i din hoc c quyn lin h vi khch hng, doanh nghip mnh tham gia m ngi khc, doanh nghip khc k kt. Nhng hnh vi khiu ni, khiu kin hay a ra cc kin mt cch v cn c lm mt hnh nh ca i th cnh tranh b nghim cm. Vic cnh tranh lnh mnh s loi b c nhng doanh nghip, t chc, c nhn khng phm cht khi th trng v ch gi li nhng i tng c thc lc v tim nng nht. d. Ngha v i vi doanh nghip ngi mi gii tham gia Ngay ti quy tc s 1, ngi chuyn gia BS c yu cu phi tun th cc quy ch, quy nh ca doanh nghip mnh tham gia. ng thi, ngi mi gii khng c php thc hin nhng hnh ng lm gim uy tn ca cng ty (v d: thay i mc ph dch v; khng c s dng cc dch v, phng tin c th

44

lm nh hng ti hnh nh v uy tn ca doanh nghip) v nhng hnh ng lm nh hng n li ch ca cng ty (v d: gy mt on kt ni b; s dng thi gian, ti sn ca doanh nghip vo vic ring; cung cp thng tin gy bt li cho doanh nghip...) (Quy tc 2 v Quy tc 22). Trong hot ng tip th v qung co v doanh nghip mnh tham gia, cc chuyn gia BS khng c s dng cc dch v, phng tin c th gy nh hng ti hnh nh v uy tn ca doanh nghip. c bit, khi cung cp thng tin v doanh nghip, cc chuyn gia BS cn cung cp thng tin trung thc, trnh cung cp nhng thng tin sai lch v lnh vc hot ng m doanh nghip mnh tham gia. Ngi mi gii cng phi tun th theo cc quy trnh v ti chnh ca doanh nghip quy nh. Tuy quy trnh ny vi mi doanh nghip s c s thay i khc nhau, nhng trong B quy tc ca VNREA cng a ra mt s quy nh chung ti quy tc s 9, theo vic thu ph dch v t khch hng khng phi do ngi mi gii thc hin m s do nhn vin b phn ti chnh k ton ca doanh nghip m nhim; ngi mi gii ch c thu tin khi c s y quyn bng vn bn ca ngi c thm quyn v phi np ngay v b phn ti chnh k ton trong ngy lm vic. 2.2.2. Thc trng o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn ti Vit Nam hin nay xc nh c thc trng v NN trong mi gii BS ti Vit Nam, nhm nghin cu tin hnh kho st vo thng 03/2012 bng phng php bng cu hi v trn 3 nhm i tng: ngi s dng dch v mi gii ( pht ra 60 phiu, thu v 40 phiu c gi tr), ngi mi gii BS (pht ra 50 phiu, thu v 21 c gi tr) v cng ty mi gii BS (pht ra 20 phiu, thu v 10 phiu c gi tr). Phm vi ca cuc kho st gii hn ti thnh ph H Ni v mt s khu vc ln cn. Trong , ni dung ca bng iu tra tp trung vo tm hiu cc thng tin, tnh hung thc t c lin quan n NN m ngi tr li gp phi trong qu trnh thc t s dng dch v hoc cung cp dch v mi gii ca mnh (ni dung phiu iu tra ti Ph lc 1, 2, 3). Qua kt qu iu tra, nhm nghin cu nhn thy hot

45

ng NN trong mi gii BS Vit Nam vn tn ti kh nhiu vn m di y s c xem xt tng kha cnh c th. 2.2.2.1. V thng tin giao dch
Biu 2: Mc thng xuyn khch hng gp phi tnh hung ngi mi gii cung cp thiu thng tin hoc thng tin sai lch25
Rt nhiu ln 23% Cha bao gi 23%

i khi 54%

Mt trong cc ngha v ca nh mi gii l phi cung cp y v chnh xc cc thng tin cn thit cho khch hng. Tuy nhin, theo kt qu iu tra, 78% s ngi c hi xc nhn h gp trng hp ngi mi gii cung cp thiu thng tin hoc thng tin sai lch v sn phm mi gii; 1/4 trong s tr li rng h gp phi chuyn ny thng xuyn. Cc nm qua c nhiu trng hp thc t xy ra trong ngi mi gii cung cp thng tin khng r rng, giu nhng thng tin cn thit hay a ra nhng kin, l l c nhn nhm thuyt phc khch hng hnh ng theo mun ca mnh ch khng phi v li ch ca khch hng, thm ch l tit l thng tin ca khch hng (khi kt thc hp ng). Khi nguyn tc c bn trong o c ngh mi gii l cao quyn li khch hng, cung cp thng tin trung thc khng c tun th, ng ngha vi vic vn o c khi hnh ngh y cn cha c coi trng. Tnh trng ny ca th trng BS Vit Nam c l gii bi cn qu nhiu nh mi gii t do, khng chu s qun l ca c quan hay t chc no, nn hnh ng s dng li th thng tin trc li c nhn l khng th trnh khi.

25

Theo kt qu kho st ca nhm nghin cu, thc hin thng 03/2012

46

2.2.2.2. V hp ng Ti Vit Nam, cc hp ng mi gii BS thng c ngi mi gii hay cng ty mi gii son sn v khch hng phi chp nhn nhng iu khon c trong . Tuy nhin, nhng cam kt trn hp ng ny thng ch nu nhng iu khon chung v quyn, ngha v ca cc bn, bo v li ch ca ngi mi gii m khng c iu khon pht i vi nhng hnh vi ca ngi mi gii khi gy ra nhng thit hi, bt li cho bn kia ngoi quy nh trong lut php. Mc d hot ng mi gii phn nhiu phi da trn uy tn v s tin tng ln nhau nhng iu ny v hnh chung m cho ngi mi gii mt li thot trong nhng trng hp vi phm ngha v xt trn phng din o c. (Mu hp ng mi gii BS Ph lc 5)
Biu 3: Mc thng xuyn ca ngi mi gii gp phi trng hp khch hng hiu nhm v hp ng26 Biu 4: T l nguyn nhn dn n hiu nhm v hp ng27

Cc iu khon cng c th s dng nhng thut ng gy kh hiu v vic hiu lm c th gy ra bt li cho khch hng. 37% s khch hng c hi cho bit mt s iu khon ca hp ng khng r rng v rt kh hiu, dn n mt s hiu lm khng ng c. Cn i vi nh mi gii, vic khch hng hiu lm mt s iu khon ca hp ng xy ra kh thng xuyn khi 85,7% ngi mi gii c hi gp phi vn ny. Theo h, l do chnh ca vic khch hng hiu lm l do khch hng khng c kh nng hiu r c mt s iu khon ca hp ng bi

26 27

Theo s liu kho st ca nhm nghin cu, thc hin thng 03/2012 Theo s liu kho st ca nhm nghin cu, thc hin thng 03/2012

47

khch hng khng phi l ngi c chuyn mn trong lnh vc ny v khng nm r c lut mi gii BS. Chnh iu ny to iu kin cho ngi mi gii son ra nhng iu kin c li cho mnh. Ngoi ra, vic hiu lm ca khch hng cn b gy ra bi nhn vin mi gii t vn sai hoc khng thng bo vi khch hng mt s thng tin cn thit. Nh mi gii cng c ngha v phi thc hin ng hp ng; tuy nhin, theo kt qu iu tra, 52% khch hng gp phi tnh hung ngi mi gii thc hin chm tr, ko di thi gian hoc thc hin khng ng vi hp ng. 1/4 s khch hng c hi gp phi trng hp nh mi gii lm mt hp ng hoc giy t quan trng... V d nh trng hp ca Cng ty TNHH T vn - Thng mi a c Hong Kim, vo nm 2011, rt nhiu ngi dn ti phng Phc Thi, qun Mn, TP. Cn Th k hp ng mua t nn vi tng tr gi hp ng ln ti hn 100 triu ng nhng n nay hn mt nm m t nn vn cha c giao theo ng tha thun trong hp ng.28 Thm vo , c 6/10 cng ty c iu tra gp phi cc khiu ni t khch hng v vic nhn vin mi gii ca cng ty vi phm hp ng. Cc cng ty ny c tnh, chi ph x l nhng khiu ni ny lm thit hi ca h khong 5% doanh thu. Chnh v vy, hu ht cc cng ty u trch lp d phng cho cc khiu ni v kin tng ca khch hng; khon d phng thng chim t 8-10% doanh thu. C th thy vic nh mi gii thc hin khng ng hp ng gy ra rt nhiu thit hi cho c khch hng v cng ty ca h. Tuy nhin, hnh thc x l vi nhng ngi mi gii vi phm cc quy nh ca hp ng ti cc cng ty ny mi ch dng li mc cnh co hoc tr lng l chnh. 2.2.2.3. V sn phm mi gii C th ni mt trong nhng tiu ch chnh o mc hi lng ca khch hng l cht lng ca sn phm mi gii.

28

Doanh nghip bn nn t o ti Cn Th, truy cp ngy 2/3/2012 t http://loikhuyenchonguoimua.batdongsan.com.vn/doanh-nghiep-ban-nen-dat-ao-tai-can-tho-jZSwuiaRss1.html

48

Biu 5: Mc thng xuyn thay i nh cung cp dch v mi gii ca khch hng v nguyn nhn29

C th thy t biu trn, phn ln ngi s dng vn lin tc thay i cng ty/c nhn mi gii ch t khi trung thnh vi mt i tng nht nh. Nguyn nhn chnh dn n vn ny l h cha tm thy dch v ph hp vi nhu cu ca mnh. S lng cn li s dng c nh dch v mi gii ca mt cng ty hay c nhn no th ch yu l do l ngi thn, quen ca mnh. nh gi mc hi lng vi dch v mi gii ca khch hng c iu tra khng cao, ch mc trung bnh: 2,9/5 im. Trong qu trnh cung cp dch v, hin tng ngi mi gii i thm tin th lao ngoi hp ng cung cp nhng sn phm tt hn cn kh ph bin. 50% s khch hng c hi gp phi vn ny. C n 86% nh mi gii c iu tra cho bit rng h tng chng kin hoc c nghe k li v vic nh mi gii i thm tin ngoi hp ng, v i vi ngi mi gii th vic nhn tin ngoi hp ng l vic rt bnh thng, tin thng c vo phong b vi l do thay cho li cm n ngi mi gii.

29

Theo s liu kho st ca nhm nghin cu, thc hin thng 03/2012

49

2.2.2.4. V tnh chuyn nghip v thi ng x vi khch hng a phn cc cng ty kinh doanh BS Vit Nam ch mi c thnh lp v hot ng trong vng 5 nm tr li y; trnh kinh doanh, k nng qun l doanh nghip, vic t chc, qun l d n... cn rt n gin v cha chuyn nghip. Ngoi ra, cng c khng t c nhn hnh ngh mi gii l t pht, khng c o to mt cch c h thng, hiu bit khng y v nhng quy nh lin quan n kinh doanh, mi gii BS. C n 52% s lng ngi mi gii c iu tra khng c chng ch mi gii BS; trong s nhng ngi c chng ch th ch khong 1/3 s ngi c chng ch ngay khi vo ngh, s cn li sau khi i lm vi nm mi thi ly chng ch.
Biu 6: T l ngi mi gii s hu chng ch mi gii BS30

Trong 10 cng ty c iu tra, c 7 cng ty c trn 50% nhn vin c chng ch mi gii, tuy nhin nhng cng ty ny ch c ti a 4-6 nhn vin chuyn v nghip v mi gii BS; 3 cng ty cn li c kh nhiu nhn vin mi gii (10-15) nhng s lng nhn vin c chng ch mi gii ch chim cha n 50%. Tuy 7/10 cng ty tr li rng yu cu tuyn dng ca h l nhn vin phi c chng ch mi gii BS nhng khng c cng ty no 100% nhn vin mi gii u c chng ch. Trnh ca cc nhn vin mi gii c mt na ch tt nghip cp 3, s cn li c bng i hc v khng c nhn vin mi gii no c bng trn i hc. Cc cng ty

30

Theo s liu kho st ca nhm nghin cu, thc hin thng 03/2012

50

tuyn nhn vin ch yu da trn kinh nghim lm vic, thm ch c cng ty khng c yu cu tuyn dng g, ch cn tuyn ngi thn, quen. Mt thc trang khc l cc nh mi gii cng khng coi trng vic tham gia cc kha o to v mi gii BS khi c 86% nhn vin mi gii tr li h khng tham gia hoc ch tham gia mt kha hc trc khi vo ngh. Tuy cc cng ty cng khng nh h c t chc cc kha o to cho nhn vin nhng cc hnh thc o to ch yu vn l nhng nhn vin trong cng ty o to v truyn li kinh nghim cho nhn vin mi. Tnh n thng 3/2009, c nc c 69 n v c B Xy dng cng nhn iu kin o to v mi gii, nh gi v qun l sn BS; cp 1.208 chng ch hnh ngh mi gii, 439 chng ch nh gi BS; Ti thng 4/2011, c khong 10.000 ngi c cp chng ch mi gii, cc chng ch ny c gi tr v thi hn. Trong khi , cc nc nh: Hoa K, c, Php khong 2-4 nm, nhng ngi mi gii c cp bng phi i hc li i bng mi v cp nht thng tin v th trng, chnh sch v nh t t vn cho khch hng.31 S thiu tnh chuyn nghip cn th hin phong cch lm vic. V tnh cht ngh mi gii l bt buc phi thng xuyn tip xc vi mi ngi, nn mt ngi mi gii thc th cn phi t c nhng tiu chun nht nh v k nng giao tip, cch n mc, tnh ng gi, lch s nh nhn... Tuy nhin ti Vit Nam, ngi lm ngh mi gii vn cha th nh hnh nn mt phong cch lm vic chuyn nghip cho mnh. 81% ngi mi gii tha nhn h gp phi tnh hung khch hng cu gt, phn nn v khng hp tc; trong , 1 na s trng hp xy ra l xut pht t ngi mi gii, do khch hng khng hi lng vi thi , cch lm vic ca ngi mi gii v sn phm mi gii. 58% khch hng cn cho bit h gp phi trng hp nh mi gii c thi phn bit gia cc nhm khch hng v tui, gii tnh, khong cch giu ngho... Chnh v nhng l do trn m khch hng trong cuc kho st nh gi mc hi lng vi tinh thn v phong cch lm vic ca nh mi gii ch mc trung bnh.

31

Lon mi gii nh t v thiu ch ti truy cp ngy 12-3-2012 t http://vnexpress.net/gl/kinhdoanh/bat-dong-san/2009/03/3ba0d6d9/

51

Biu 7: hi lng ca khch hng v thi v tinh thn lm vic ca ngi mi gii32
Rt hi lng

Khng hi lng

2.2.2.5. V kh nng hp tc vi cc nh mi gii khc Cng nh tt c cc ngnh kinh doanh khc, cc t chc, c nhn cung cp dch v mi gii cng ly li nhun l mc tiu hng u. V th vic cnh tranh trn th trng, tranh ginh khch hng l iu khng th trnh khi. Do thiu mt c ch phi hp hot ng gia nhng ngi mi gii vi nhau nn h cha xc nh c li ch ca vic cng phi hp hot ng, cung cp thng tin trn th trng, hng ti mt li ch cho c hai bn, hu qu tt yu s dn n hin tng cnh tranh khng lnh mnh, gy tn hi n li ch, hnh nh uy tn ln nhau v nh hng khng tt ti hot ng chung ca c th trng. Theo kt qu iu tra th c n 90% ngi mi gii tng chng kin hoc gp phi tnh hung ngi mi gii khc cnh tranh khng lnh mnh, VD nh tranh ginh khch hng, gy mt on kt ni b...
Biu 8: Mc thng xuyn gp phi tnh hung cnh tranh khng lnh mnh33
Cha bao gi 10%

Thng xuyn 27%

Thnh thong 63%

32 33

Theo s liu kho st ca nhm nghin cu, thc hin thng 03/2012 Theo s liu kho st ca nhm nghin cu, thc hin thng 03/2012

52

2.2.3. nh gi vic p dng cc quy nh o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn Vit Nam hin nay Lut kinh doanh BS 2006 trong quy nh v dch v mi gii BS ra i gp phn khng nh vo s pht trin mnh m ca th trng BS. Tuy nhin, bn cnh cng cn phi thy c nhiu mt hn ch trong cc quy nh v mi gii BS trong lut. Vic thiu i nhng quy nh hon chnh, y v c th quy nh v mi gii BS to ra mt lng i ng t vn nh t hot ng ln xn, thiu quy c v nm ngoi s qun l ca nh nc, gy tc ng xu n th trng. Qua kt qu iu tra, nhm nghin cu nhn thy: 2.2.3.1. Nhc im Vi cng ty: S lng cc cng ty mi gii BS chuyn nghip cn t, a phn l cc cng ty mi gii v phng giao dch nh l, lm n manh mn. Tnh trng thc thi cc quy nh o c trong ngh cn yu c nguyn nhn chnh l do i ng ngun nhn lc, cng tc o to v tuyn dng ngun nhn lc ti cc cng ty ny cn thiu tnh chuyn nghip, yu cu i vi thnh vin khng cao v hnh thc o to ch yu ch l truyn t kinh nghim t ngi i trc. Cng vi , cha c cc bin php x l nghim khc i vi nhn vin ca mnh khi xy ra tnh trng vi phm hp ng, nn cha to lp c hnh nh chuyn nghip ca cc cng ty mi gii BS. Vi ngi mi gii: a phn ngi hot ng trong lnh vc mi gii b thu ht vo ngh ny l do sc hp dn t li nhun ch khng c o to bi bn, v vy tnh trng thiu kinh nghim, trnh chuyn mn yu l kh ph bin trn th trng. T dn n cc trng hp cung cp thiu thng tin hay thng tin sai lch, khng chnh xc ti ngi khch hng, thm ch l s dng li th nm gi thng tin thu li v bn thn ch khng ng trn quan im lm mi vic v li ch cao nht ca ngi s dng dch v mi gii. Cng vi l vic cnh tranh gia nhng ngi mi gii, c bit l mi gii t do l kh ph bin v khng th kim sot c.

53

Phn hi t khch hng: i vi khch hng th dch v mi gii ti Vit Nam hin nay cn kh hn tp, o c hay tnh chuyn nghip ca ngi mi gii cha thc s tha mn c nhng g m khch hng mong mun. T vic thng tin m h nhn c cha chnh xc v tin cy, chm tr trong thc hin hp ng cn ph bin, cho ti vic thi ng x ca ngi mi gii cn cha thuyt phc c ngi s dng. Hn na l thc t ngi khch hng thng b yu cu phi tr thm nhng khon ph ngoi hp ng. 2.2.3.2. u im Tuy c nhiu nhc im nh vy, vn o c trong ngh mi gii BS ti Vit Nam vn c nhng u im v du hiu pht trin trong tng lai: Cc cng ty thc c nhng tn tht m mnh phi gnh chu khi xy ra khiu ni t pha khch hng nn bc u c nhng bin php ng ph hp l. V thi c x v hiu qu ca dch v mi gii, tuy khng c khch hng nh gi cao nhng cng khng b coi l qu yu km, l mt tn hiu ng mng cho mt th trng BS mi pht trin nh Vit Nam. Cng vi , trong nhng nm gn y, nhiu cng ty mi gii BS quc t chuyn nghip bt u xm nhp th trng Vit Nam nh Savills, Knight Frank, CBRE, Colliers hay Cushman & Wakefield. Nhng cng ty ny mang n hnh nh chuyn nghip, dch v mi gii cao cp v s l nhng cng ty tin phong trong qu trnh pht trin NN trong mi gii BS ca Vit Nam.

54

CHNG 3. NGHIN CU KH NNG P DNG MT S QUY NH V O C NGH NGHIP TRONG MI GII BT NG SN CA HIP HI QUC GIA CHUYN VIN A C HOA K TI VIT NAM 3.1. Tng quan v th trng bt ng sn Hoa K v nhng quy nh lin quan n o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn Hoa K 3.1.1. Khi qut th trng bt ng sn v mi gii bt ng sn ti Hoa K 3.1.1.1. Th trng bt ng sn Hoa K Kinh doanh BS l mt trong nhng hot ng kinh t ph bin nht ti M. Vai tr ca BS trong nn kinh t M l khng th ph nhn c, ng gp 10% tng sn phm quc gia; v bt c s suy gim no trn th trng BS u nh hng n cn cn chung ca nn kinh t M34. Theo xp hng ca NAICS (H thng Xp hng Cng nghip Bc M), giao dch BS l ngnh dch v ln th 7 ca Hoa K35. Tnh n thng 2 nm 2012, BS thu ht trn 14 triu ngi lao ng M lm vic trong lnh vc ny (bao gm c nhn vin mi gii, k ton, kim ton, nhn vin vn phng...36). Cui th k 19, M chuyn i t nn kinh t nng nghip sang nn kinh t cng nghip. Mt ln dn c thnh th to c hi cho s pht trin ca th trng BS. S bng n ca cng ngh v vic xy dng nh , vn phng, nh cao tng to ra nhu cu ln v khng gian; iu ny lm thay i din mo ca ngnh BS M. Tuy nhin, sau , cuc i suy thoi nh hng mnh n hu ht cc ngnh, trong c BS. Trong khi ang chm chp thot khi cuc i Suy thoi, nc M li bc vo cuc Chin tranh Th gii th 2. Ngnh BS bt u chng li trong sut cuc chin tranh. Sau cuc chin, mt thi k thnh vng li bt u. Nhu cu v nh khng ngng tng ln; n trc nm 1946, c 500.000 ngi nh c xy dng, con s ny tng ln 14 triu vo nhng nm 1950,

34

Role of real estate in US economy, truy cp ngy 28/3/2012, t http://www.us4real.com/role-of-realestate-in-us-economy 35 Service Industry, truy cp ngy 28/3/2012, t http://www.referenceforbusiness.com/encyclopedia/SelStr/Service-Industries.html 36 S liu t Cc thng k Lao ng (BLS), truy cp ngy 27/3/2012 t http://www.bls.gov/iag/tgs/iag531.htm

55

vi 2/3 s lng nh c xy vng ngoi 37. Ngnh BS ti M vn tip tc pht trin cho n ngy nay, tr thnh mt trong nhng ngnh si ng nht ca nn kinh t. T nm 2001 n nm 2005, ngnh BS M xut hin bong bng nh t38. Gi nh tng 10% hoc hn rt nhiu bang. T ma thu nm 2005, bong bng nh t M bt u v, doanh s nh bn lin tc gim trong cc nm tip theo. Th trng BS M trong tnh trng suy thoi ko di 6 nm, hn rt nhiu so vi nhng cuc suy thoi trc y. Tuy vn cha thot khi cuc suy thoi v tc tng trng cn rt chm nhng th trng BS M hin nay c nhng tn hiu khi sc. Hip hi BS quc gia M bo co doanh s bn nh s dng tng 4,3% ln 4,57 triu nh/nm trong thng 1/2012, tc nhanh nht k t thng 5/2010. ng ch , BS tiu dng ti M ang phc hi ngay c trong bi cnh ln sng thu hi nh ang din ra rng ri cho thy nim tin ca ngi dn M bt u tng tr li. 3.1.1.2. Mi gii bt ng sn Th trng BS M hin nay gm c xp x 50.000 doanh nghip mi gii BS, khc nhau kh ln v quy m v hot ng. 80% trong s c bit ch trng vo vic bn BS dn c trong khi 8-10% ch trng vo BS thng mi. 90% cc nh mi gii M tt nghip trung hc, 45% c bng c nhn39. Theo kho st ca Cc thng k v lao ng M, vo nm 2010, c khong 466.100 nh mi gii v nhn vin bn hng BS40. Tuy nhin, trong danh sch ca Hip hi Chuyn vin a c Hoa K (NAR), c 1.3 triu nhn vin mi gii l thnh vin ca Hip hi v thm 1 triu nhn vin mi gii khc khng phi l

37

History of the real estate industry, truy cp ngy 28/3/2012, t http://www.vault.com/articles/Historyof-the-Real-Estate-Industry-18187121.html 38 Bong bng nh t l hin tng cu v BS tng, c bit l nh , bi nhng cch thc do con ngi to ra v d nh h thp li xut. Bong bng nh c th dn n tnh trng bng n v kinh t nhng cng c th kt thc bng s kh khn ca nn kinh t. Theo What is a housing bubble?, truy cp ngy 29/3/2012, t http://www.wisegeek.com/what-is-a-housing-bubble.htm 39 Hot ng mi gii bt ng sn ti M, truy cp ngy 30/3/2011, t http://www.daotaobatdongsan.info/hoat-dong-moi-gioi-bat-dong-san-tai-my/ 40 S liu t Cc thng k Lao ng M, truy cp ngy 27/3/2012, t http://www.bls.gov/ooh/Sales/Realestate-brokers-and-sales-agents.htm

56

thnh vin41. Mi nm, mt ngi mi gii trung bnh kim c 42.680 USD, mi gi kim c 20,52 USD, khong 57% ngi mi gii hnh ngh t do theo s liu thng k nm 201042. Ngi mi gii thng t gi tin hoa hng theo phn trm gi nh. Mt thp k tr li y, t l hoa hng khng thay i nhiu, dao ng t 5-5.5%. M, mt ngi mun nhn c tin th lao cho dch v mi gii BS th h phi c chng ch mi gii BS, nu khng c chng ch th hot ng mi gii ca h c coi l bt hp php. Thng thng c 2 cp cp chng ch hnh ngh, c cp bi cc bang ring r ch khng phi chnh ph lin bang, l chng ch bn hng BS v chng ch mi gii BS. c cp chng ch, ngi d tuyn phi tt nghip cp 3, t nht 18 tui v phi hon thnh mt s gi hc nht nh v mi gii BS. i vi chng ch bn hng BS, ngi d tuyn phi tham d t 40-90 gi hc v phi vt qua c k thi tuyn v lut v thc hnh ca bang. Khi lm vic, h phi lm vic di s tr gip v y quyn ca mt nh mi gii khc. Sau khi c mt vi nm kinh nghim bn hng, h c th tham gia thi ly chng ch mi gii BS. 3.1.1.3. im khc bit v tng ng gia th trng bt ng sn Hoa K v Vit Nam a. im khc bit Hoa K l nn kinh t ln nht th gii, th trng BS Hoa K, cng l mt trong nhng th trng BS pht trin mnh v nng ng nht th gii. Chnh v vy n tn ti rt nhiu khc bit vi th trng BS Vit Nam. Trc ht v lch s hnh thnh, Hoa K c mt th trng BS kh lu i so vi Vit Nam, c th ni l i trc nc ta gn mt th k. Vic ny to iu kin cho Hoa K pht trin c mt th trng BS mc cao, theo hng kinh t th trng, tin tin, hin i. Cn Vit Nam, do xut hin cha lu nn trnh pht trin ca th

41 42

S liu t Hip hi Chuyn vin a c Hoa K, truy cp ngy 30/3/2012, t http://www.realtor.org/ S liu t Cc thng k lao ng M, truy cp ngy 27/3/2012, t http://www.bls.gov/ooh/Sales/Realestate-brokers-and-sales-agents.htm

57

trng cn thp, cng ngh thng tin cha y v hin i do hiu qu ca cc giao dch BS cn thp. M, h thng ngn hng cung cp vn vay mua nh cng nh cc t chc cho vay cm c, th chp rt pht trin, to iu kin cho ngi dn c bit l ngi ngho c th mua c nh. Vit Nam, nhng h thng nh vy cn t v hiu qu khng cao. Cc t chc phn tch v cung cp thng tin v BS cng pht trin hn Vit Nam, nn tnh minh bch ca cc giao dch BS cao hn rt nhiu so vi Vit Nam. Hn na, Hoa K c 50 bang ln nh, mi bang li c mt h thng lut v quy nh v BS ring v khc nhau tng bang; trong khi Vit Nam, lut BS c p dng chung trn c t nc. Tuy lut v quy nh ca Hoa K chi tit v y hn nhiu so vi nhng quy nh kh chung v n gin ca Vit Nam, n cng rc ri v phc tp hn do s khc nhau ca tng bang. Yu cu i vi ngi mi gii BS M cao v cht ch hn Vit Nam. BS M, nu khng c chng ch mi gii, nh mi gii s khng c nhn tin th lao v c coi l vi phm php lut. Trong khi Vit Nam, rt nhiu nh mi gii hnh ngh m khng c chng ch mi gii cng nh khng tri qua bt k kha o to no. iu ny nh hng trc tip n chuyn mn, tnh chuyn nghip ca nh mi gii v qua nh hng n li ch ca khch hng. NAR l hip hi BS ln nht Bc M, do mc nh hng ca n i vi th trng BS Hoa K kh ln. Trong khi Vit Nam, Hip hi BS Vit Nam mi ra i vo nm 2002 nn nh hng ca n n cc nh mi gii v th trng mi gii BS cn cha cao. Thm vo , do quy m ca th trng khc nhau nn mc chu nh hng t th trng th gii cng khc nhau. Hoa K c th trng BS rt ln nn khi c bt c chuyn bin no trong nn kinh t th gii cng nh th trng BS th gii, th trng BS Hoa K s b nh hng rt mnh ging nh trng hp bong bng nh t trong cuc khng hong ti chnh th gii nm 2008 c ni

58

trn. Vit Nam, do th trng cn nh v manh mn nn tuy vn chu tc ng nht nh nhng khng ln nh M. Cui cng, do nn vn ha khc nhau nn NN trong mi gii BS cng rt khc nhau. M l mt t nc a sc tc nn vn chng phn bit chng tc l vn c quan tm rt ln trong yu cu v o c ca ngi mi gii; trong khi Vit Nam, vn ny khng phi l mt vn quan trng. b. im tng ng Tuy nhin, khng phi v th m th trng BS M v Vit Nam li khng c nhng im tng ng. Th nht, v nn tng hnh thnh, c s hnh thnh cho th trng BS M l khi chnh ph M a ra chnh sch cp t cho dn di c trong ngi dn c sng trn mnh t , ci to nng cp t v c chuyn quyn s hu m khng dng tin. Cn Vit Nam, th trng BS cng c hnh thnh trn c s chnh sch ca nh nc khi Lut t ai nm 1987 cho php ngi dn c u t trn t c giao, hng li t nhng thnh qu v c chuyn nhng t cho ngi khc. Mc d b dy lch s l khc nhau nhng nn tng c bn th li rt tng ng. Tnh hnh pht trin ca th trng BS cc nm gn y hai nc cng c rt nhiu im ging nhau. V d in hnh l cuc khng hong ti chnh th gii nm 2008 m nguyn nhn ca n l hin tng bong bng nh t xut hin t nm 2001. M, t nm 2001 n u nm 2005, gi nh M lin tc tng cao. Vit Nam t nm 2001 n nm 2003, th trng BS cng gp phi tnh trng cu v t ai tng nhanh lin tc, lm cho gi BS Vit Nam giai on ny mc t nht th gii, to nn bong bng nh t nh M. Nguyn nhn ca tnh trng ny kh ging nhau c 2 nc: do tm l k vng ca ngi dn, do chnh sch ca Nh nc v t ai, do u c t ai, v do tnh trng thiu thng tin v gi. Su nm gn y, th trng BS M trong giai on suy thoi, c nhng lc tng trng nhng cng kh m m. Vit Nam, th trng BS cng khng kh quan hn, gi cc giao dch a c st gim, th trng cng pht trin

59

kh chm chp. Tuy nhin, n u nm 2012, th trng BS Vit Nam v Hoa K c mt s du hiu khi sc tr li. C th thy, tnh hnh pht trin gn y hai th trng c rt nhiu im tng ng, to c s cho vic p dng mt s quy nh v BS ca Hoa K vo Vit Nam s c cp phn sau. 3.1.2. Mt s quy nh v o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn ca Hip hi quc gia chuyn vin a c Hoa K 3.1.2.1. Gii thiu v Hip hi quc gia chuyn vin a c Hoa K (NAR) a. Tng quan NAR l hip hi thng mi ln nht ti Bc M, l i din ca hn 1,3 triu thnh vin, 54 hi nh nc (bao gm Guam, Puerto Rico, qun o Virgin...), hn 1400 hi a phng v 9 vin nghin cu. NAR c thnh lp vo ngy 12 thng 5 nm 1908, tr s chnh ti Chicago, gm 120 thnh vin sng lp, 19 hi ng v mt hip hi nh nc. Khi mi thnh lp, t chc ny ly tn l Hip hi Giao dch BS quc gia - National Association of Real Estate Exchanges. Vo nm 1916, hip hi i tin thnh Hip hi Hi ng BS quc gia - National Association of Real Estate Boards. n nm 1974 th i tn thnh tn nh hin nay: Hip hi Chuyn vin a c quc gia National association of Realtors. Nm 1996, hip hi thnh lp y ban hnh chnh BS thu ht vn ng gp t nguyn t nhng thnh vin trong hip hi.43 NAR c vai tr nh nh i din thay mt cho cc i l nh mi gii BS. T chc ny tham gia cc cuc vn ng hnh lang php lut c lin quan n quyn s hu nh v cung cp cc bo co thng xuyn v tnh trng BS nh ca th trng trong nc. b. Nhim v NAR gip cc thnh vin ca t chc t c li ch v thnh cng mt cch ti a

43

NARs Mission, Vision, and History, truy cp ngy 28/02/2012 t http://www.realtor.org/aboutnar/mission-vision-and-history

60

Nhim v ny l nhim v quan trng nht ca NAR. Hip hi qun l, khai thc, kinh doanh BS nh t, bo v li ch chung ton ngnh, ng thi gp phn pht trin th trng BS, m bo hot ng hiu qu v n nh k c trong nhng thi k suy thoi kinh t, nhm phc v tt nht nhu cu ca ngi dn v nh t. Gp phn thc y tng trng ngnh cng nghip BS Hip hi h tr nh cc nh qun l trong vic thc y tng trng c v cht v lng ca ngnh cng nghip BS - vn l mt ngnh cng nghip c tim nng to vi, vi mt lng gi tr ti sn khng l c nh hng r rt n nn kinh t quc gia. Cung cp c s cho cc nghin cu chuyn nghip Trn c s lm vic thay mt cho cc ch s hu BS M, hip hi chuyn vin a c quc gia cung cp ngun d liu di do cho cc nghin cu chuyn nghip v lnh vc BS nc ny, hip hi cng l ni nghin cu v trao i thng tin gia cc hi vin, thng tin cho cng chng v chnh ph. c. S lc v B quy tc o c B Quy tc o c v Tiu chun hnh ngh ca hip hi (Code of Ethics and Standard of Practice) l b ti liu nu chi tit v y cc nguyn tc cn thit iu chnh hnh vi ca mt chuyn vin a c. B Quy tc o c c NAR ph chun vo nm 1913, tu chnh ti i hi thng nin cc nm sau v ln gn y nht l vo nm 2011, bn chnh sa chnh thc c hiu lc t thng 1/1/2012. B quy tc o c khng phi l lut do nh nc ban hnh, nhng n cng khng h chng i php lut. Vo nm ra i, B quy tc ch c chia thnh hai phn chnh: nhim v vi khch hng v nhim v vi cc chuyn vin a c khc. Sau nhng ln sa i b sung, B quy tc hin ti gm c 17 iu, chia ra lm ba mc chnh: cc ngha v i vi ngi y thc v khch hng; ngha v i vi cng chng; v cui cng l ngha v vi nhng ngi mi gii BS khc.

61

3.1.2.2. Quy nh v o c ngh nghip mi gii bt ng sn trong B quy tc o c ca Hip hi chuyn vin a c Hoa K 3.1.2.2.1. Ngha v i vi ngi y thc v khch hng a. m bo ti u quyn li ca ngi y thc v khch hng cao v bo v quyn li ca ngi y thc Ti iu 1 ca B quy tc o c quy nh: s bo v v cao quyn li ca ngi y thc. Xt c trn phng din php l v o c, ngi mi gii cn thc hin nhng n lc trong kh nng ti a ca h t c mc tiu ca ngi y thc. Tuy nhin, trung thnh vi ngi y thc khng c ngha l ngi mi gii c th cung cp cc thng tin sai lch ti khch hng khc nng cao li ch ca ngi y thc. Cung cp cho ngi y thc y , kp thi nhng thng tin cn thit Trong qu trnh thc hin hp ng, i vi nhng thng tin ngh mua/bn hay tr gi cho BS, ngi mi gii cn thng bo vi ngi y thc mt cch khch quan. Nhng thng tin ny cn tip tc c thng bo cho ti khi ngi y thc t c mc ch ca mnh. Bo mt thng tin ca ngi y thc Yu cu ny c t ra bao gm c trong thi gian hp ng v sau khi ngi mi gii chm dt s lin h ngh nghip vi ngi y thc. Theo , ngi mi gii khng c php c : tit l thng tin kn o ca ngi y thc; s dng thng tin kn o ca ngi y thc gy bt li cho h; s dng thng tin kn o ca ngi y thc em li cho ngi mi gii hay bt k mt bn th ba no. Tr khi: ngi y thc ng sau khi c thng bo y ; ngi mi gii b bt buc theo lnh ca ta n; ngi y thc c nh phm ti v thng tin cn thit ngn nga ti c; cn thit bo v ngi mi gii, nhn vin hay ngi hp tc ca hng mi gii chng li co buc v hnh vi phi php. Trong , thng tin lin quan ti cc khim khuyt tim tng ca ti liu khng c coi l thng tin mt theo B quy tc o c ny. Trnh ni qu, hng dn sai lm, che giu cc s kin lin quan

62

iu kin v tnh trung thc ny c yu cu vi ngi mi gii ngay t khi cha tr thnh i din ca ngi y thc v xuyn sut qu trnh thc hin hp ng mi gii. Khi tm cch xin ng bn a c, tr thnh i din ca bn bn/cho thu, ngi mi gii khng c c hng dn sai lm ch s hu v gi tr th trng BS ca h (tiu chun 1-3) v khi tm cch tr thnh ngi i din ca bn mua/i thu BS, khng c dn dt sai lm ngi mua hay ngi i thu v s tin tit kim c hay nhng li ch khc thng qua vic s dng dch v mi gii (tiu chun 1-4). Phi hp vi ngi mi gii khc v li ch ca ngi y thc Nhng quy nh ti iu 3 ca B quy tc rng buc ngi mi gii phi hp tc vi nhng i th cnh tranh ca h da trn nhng iu kin c thng nht bi c 2 bn khi s hp tc l v li ch cao nht cho ngi y thc. V phn chia hoa hng, l ph, trong iu 3 cng ni r rng rng ngha v hp tc y khng bao gm ngha v chia s tin hoa hng, l ph hay th lao khc cho ngi mi gii khc. Tc l d c quy nh v phn chia th lao hay khng th ngi mi gii vn phi t ngha v hp tc ln trn ht. b. m bo trung thc v quyn li c nhn Cng khai nhng quyn li trc tip, gin tip ca ngi mi gii Ngi mi gii phi cung cp y thng tin cho ngi mua, ngi bn hay ngi i din ca h khi ngi mi gii tin hnh mua, tr gi hay bn BS m trong ngi mi gii c nhng li ch nht nh. Mt tnh hung minh ha c th xem xt trng hp ny trong hng dn thi hnh ca NAR nh sau: Ngi y thc A mun ng bn l t trng ca mnh qua ngi mi gii B vi gi 50.000 USD, nhng qua nhng thuyt phc ca ngi mi gii B v mt vi khuyt im ca l t v tnh hnh th trng m m, ngi y thc A chp thun ng vi gi 32.500 USD. Hai tun sau, ngi mi gii B thng bo cho A v mt ngh tr gi 32.500 USD. Ngi y thc A thc mc v gi tr ca l t c th cao hn bi v mc gi 32.500 USD c tr ngay sau khi ng bn ch mi hai tun. Tuy nhin, ngi mi gii B c gng thuyt phc A chp nhn da

63

trn tnh hnh th trng v ch khi t gi thp nh vy mi c ngi mua. Cui cng, A ng v bn cho ngi mua C. Hai thng sau, A pht hin ra mnh t khng thuc s hu ca C m c bn cho ngi mua D vi gi 55.000 USD. A cng iu tra v bit c C l anh v ca B v C ch thay mt cho ngi mi gii B mua l t vi gi 32.500 USD. A trnh khiu ni s vic ln Hi ng mi gii BS v vic B phn bi li lng tin v li ch ca ngi y thc v khng cng khai mua l t di danh ngha ca chnh ngi mi gii B. Trong bui iu trn trc Hi ng ca y ban tiu chun ngh nghip, B bo cha rng di s quan st chuyn mn ca mnh, anh ta nhn thy mc gi trong giao dch BS ny tn ti hai yu t hp l: vi mc gi ny ngi y thc A sn sng bn thanh l khon u t ca mnh v cng vi mc gi ny, ngi mua sn sng tr c th s hu l t m ngi mua C quan tm. Vi vai tr ca mnh, B nhn thy khng c bt k thit hi no trong giao dch ny vi c 2 bn khi m ngi mua sn sng mua v ngi bn sn sng bn. Ban iu trn kt lun rng: ngi mi gii B s dng chiu bi i lt cung cp dch v mi gii thc hin mc ch u c, B phn bi nhng nguyn tc c bn nht ca cng vic mi gii v phn bi lng trung thnh vi li ch ca ngi y thc, B vi phm iu 1 v iu 4 ca B quy tc o c.44 Khng nhn hoa hng, gim gi hay quyn li khc nm ngoi l ph Ngi mi gii c th gii thiu cc sn phm, dch v BS khc nm ngoi dch v mi gii ti ngi y thc nhng tt c nhng chi ph dnh cho sn phm, dch v v cc khon hoa hng m ngi mi gii c c khi gii thiu sn phm, dch v cn c ngi y thc nm r v chp thun. Nhn th lao ca duy nht mt bn Trong mt thng v, mc d c lut php cho php, ngi mi gii s khng c nhn th lao ca hn mt bn m khng cng khai cho tt c cc bn

44

Case 1-4, Interpretations of the Code of Ethics, Code of Ethics and Arbitration Manual 2012 NAR

64

v c s chp thun ca ngi y thc (iu 7). Quy tc ny mang tnh bn phn o c i vi ngi mi gii v nm ngoi nhng quy nh trong lut php. c. m bo tnh minh bch v thng tin trong giao dch Gi ti khon nhn y thc ring bit vi ti khon c nhn Cc ti khon m ngi mi gii nhn y thc t ngi khc cn c gi trong mt ti khon c bit ti mt t chc ti chnh ph hp, ring bit vi ti khon s hu c nhn ca ngi mi gii m bo s trung thc ca chnh h, phng trng hp xy ra sai st trong tnh ton hay tn tht ti khon. Cc iu khon tha thun c lp thnh vn bn bo v quyn li ca tt c cc bn tham gia trong thng v BS, trch nhim ca ngi mi gii l phi m bo tt c cc hp ng cn thit trong thng v v lin quan n cng vic ca ngi mi gii bao gm hp ng ng bn, hp ng i din, hp ng mua bn hay hp ng cho thu c vit ra bng ngn ng r rng, d hiu th hin cc iu khon, iu kin, ngha v v cam kt c th ca cc bn. Mi bn s c cp mt bn copy ca mi hp ng sau khi h k tn hoc k tt. (iu 9). 3.1.2.2.2. Ngha v i vi cng chng a. m bo tnh chuyn nghip trong hot ng mi gii Cung cp dch v chuyn nghip bnh ng cho tt c mi ngi iu 10 B quy tc o c c quy nh r: Ngi mi gii khng c t chi cung cp dch v chuyn nghip cho bt k ngi no v cc l do chng tc, mu da, tn gio, tnh trng tn tt, a v gia nh hay ngun gc quc gia. Vic bnh ng th hin qua tt c cc khu, t khi tin hnh ng thng tin qung co nhng ngi mi gii khng c in, trng by hay truyn b bt k tuyn b, qung co no c lin quan n bn, hay cho thu mt BS, trong hm s u i, hn ch hay phn bit i x da trn chng tc, mu da, tn gio, tnh trng tn tt, a v gia nh hay ngun gc quc gia (tiu chun 10-3) cho ti khi cung cp dch v. ng thi, ngi mi gii cng phi cam kt khng tr thnh bt k

65

bn no trong cc k hoch hay tho thun phn bit con ngi(iu 10) trn c s cc yu t nh mu da, sc tc, tn gio. Cung cp dch v chuyn nghip theo ng nng lc m bo hot ng mi gii thc s hiu qu v chuyn nghip, B quy tc cng quy nh v phm vi lnh vc m ngi mi gii c php tham gia cung cp trong iu 11: Dch v m nhng ngi mi gii cung cp cho ngi u thc v khch hng ca h phi tun theo nhng tiu chun hnh ngh v c nng lc thc s trong nhng lnh vc BS c th m h tham gia, c bit l mi gii BS nh , qun l BS, mi gii BS thng mi v cng nghip, mi gii t, nh gi BS, t vn BS, bn u gi BS v BS quc t. V vy, ngi mi gii khi c ngi u thc ngh cung cp dch v cn phi xem xt lnh vc c thuc nghip v chnh, thuc lnh vc am hiu ca bn thn hay khng ri mi c quyt nh. Phi trung thc v chnh xc trong vic truyn t thng tin iu 12, B quy tc c quy nh: Ngi mi gii BS phi trung thc v tht th trong truyn t thng tin mi gii BS ca mnh v phi phn nh ng s tht trong hot ng qung co, tip th v cc hnh thc trnh by khc. Nu nh nhng cam kt trung thc i vi ngi y thc ca ngi mi gii nu phn trc l v mc ch bo v li ch ca ngi y thc, th y, ngha v trung thc ca ngi mi gii vi cng chng c ngha trnh pht tn nhng thng tin sai lch gy nh hng ti th trng BS. Ngoi ra, cng cn trnh cng iu v khng trung thc trong qung co. b. m bo tun th php lut Khng tham gia vo cc hot ng tri php lut iu 13 trong B quy tc o c c quy nh ngi mi gii phi tun th theo cc quy nh ca php lut. Hp tc vi c quan c thm quyn khi b co buc vi phm NN iu 14 ni rng nu b co buc hnh ngh v o c hoc c yu cu a ra bng chng hay yu cu hp tc theo bt c hnh thc no trong tin trnh

66

hoc iu tra tiu chun ngh nghip, ngi mi gii s a ra nhng s kin thch hp trc Hi ng thnh vin hay cc chi nhnh, hip hi v hi ng m ngi mi gii l thnh vin v s khng thc hin hnh ng no lm gin on hay cn tr tin trnh . Ngi mi gii cn hp tc y bng vic a ra bng chng, cung cp thng tin v tr li y cc cu hi theo yu cu ca Hi ng nu khng s b buc ti vi phm iu 14. Bn cnh vic phi hp tc vi Hi ng qua vic tr li cu hi v a ra bng chng. Trong hng dn thi hnh ca NAR c dn mt tnh hung c th sau: Khi b buc ti vi phm quy tc o c ngh nhip ngi mi gii A lin nhn c thng bo v li buc ti v c yu cu c mt ti bui iu trn trc mt Hi ng u ban tiu chun ngh nghip. Ti bui iu trn, ngi khiu ni chnh thc a ra li buc ti v cung cp nhng bng chng cho li buc ti . Cc thnh vin ca Hi ng t ra nhng cu hi c th cho ngi mi gii A. Vi mi cu hi, mi gii A u phn ng li rng anh ta khng ng b buc ti v tin rng anh khng c i x cng bng; v vy anh ta cm thy rng mnh khng cn phi tr li cc cu hi. Nhng n lc t cu hi ca Hi ng vi ngi mi gii A vn ch nhn c phn ng tng t. Ch tch Hi ng khuyn ngi mi gii A rng do s t chi tr li ca anh nn khiu ni ban u c b sung thm ti vi phm iu 14 B quy tc o c. Ch tch Hi ng hi ngi mi gii A rng anh mun tip tc phin iu trn hay mun tm hon li mt vi ngy c thi gian chun b bo cha cho li buc ti thm va ri. Ch tch Hi ng cng nhc nh, d ngi mi gii khng ng trc mt phin to thng thng nhng anh ang ng trc Hi ng m anh l thnh vin nn anh phi tun theo lut l ca Hi v phi tr li y cc cu hi thch hp ca Hi ng. Ngi mi gii A yu cu c c thm mt vi ngy tip tc chun b cho li bo cha vi co buc vi phm thm iu 14.45

45

Case 14-2, Interpretations of the Code of Ethics, Code of Ethics and Arbitration Manual 2012 NAR

67

3.1.2.2.3. Ngha v i vi ngi mi gii khc a. m bo gi uy tn cho i th cnh tranh Gi uy tn cho i th cnh tranh Ngi mi gii BS khng c thc hin nhng hnh vi lm cho ngi tiu dng c s hiu sai khc theo chiu hng tiu cc v dch v m i th cung cp, t lm nh hng ti tnh hnh kinh doanh ca h. Thc hin vic nh chnh, xin li Khi vi phm, ngi mi gii phi c trch nhim thc hin vic nh chnh, xin li v nhng thng tin sai do mnh a ra hay dn li ca ngi khc hoc nhng hnh ng khiu ni v cn c v o c ca mnh lm nh hng n uy tn ca i th, tc l phi cng b li nh chnh hoc xa b nhng li pht biu ca nhng ngi khc trn cc phng tin in t thuc quyn kim sot ca ngi mi gii sau khi ngi mi gii bit pht biu sai hoc gy hiu lm (tiu chun 15-3). b. Tn trng quan h kinh doanh ca i th cnh tranh vi khch hng ca h Trong thc t, lun c s cnh tranh ngm gia cc nh mi gii thc hin vic tranh ginh khch hng, v vy, quan h gia nh mi gii v khch hng i khi b chi phi bi rt nhiu cc nh mi gii khc. Cc hnh thc c cho php khng lm nh hng ti quan h kinh doanh ca ngi mi gii khc bao gm: o Ngi mi gii c th lin lc vi ngi y thc ca i th cnh tranh cung cp hoc thc hin mt loi dch v a c khc, khng lin quan n loi dch v a c ang c cung cp bi i th. o Trong trng hp ngi mi gii lin h vi i th cnh tranh ang thc hin vic ng bn m khng c tit l ngy mn hn v tnh cht ca vic ng bn , ngi mi gii c th trc tip m phn vi ngi ch s hu BS thc hin vic ng bn trong tng lai hoc thay th ng bn hin ti khi hp ng ng bn ny ht thi hn. i vi cc hp ng mi gii mua/i thu cng c quy nh tng t.

68

Trng hp ngi y thc ca i th ch ng lin lc, gi v

ngi mi gii khng khi xng trc tip hoc gin tip th hai bn c th thc hin hp ng trong tng lai hoc khi ht hn hp ng ca ngi y thc vi i th. Cc hnh vi ngi mi gii khng c thc hin o Trong qu trnh thng tho hoc lp hp ng, ngi mi gii c th t do thc hin nhim v ca mnh theo quy nh ca php lut vi ngi mua/i thu hoc ngi bn/cho thu nhng ngi mi gii khng c i hi tr nhiu hn mt khon tin hoa hng. o Ngi mi gii khng c s dng thng tin t ngi mi gii ng bn gii thiu ngi y thc n mt ngi mi gii khc v cng khng c thuyt phc ngi y thc hy b hp ng ring gia ngi y thc vi ngi mi gii no . c. Gii quyt tranh chp gia nhng ngi mi gii iu 17 ca B quy tc a ra nhng tiu chun gii quyt tranh chp gia nhng nh mi gii l thnh vin ca hip hi v d nh vic phn chia hoa hng, th lao hay cc li ch khc trong thng v BS. Theo , ngi mi gii cn phi trnh tranh chp ca mnh ln mt hoc nhiu Hi ng Chuyn vin a c trc thuc NAR m nhng ngi mi gii lin quan trong tranh chp ng k thnh vin, vic trnh ny cn c u tin trc khi ngi mi gii em s vic kin ra ta. Ngoi nhng tranh chp c th trong hp ng, iu khon ny cng quy nh r 5 trng hp tranh chp gia nhng ngi mi gii khng c quy nh trong hp ng mi gii, to c s cho vic khiu ni trong trng hp pht sinh tranh chp. 3.1.2.3. Quy nh v khiu ni vi phm o c Vic khiu ni cn c trnh ln Hi ng nh mi gii trc thuc NAR m ngi mi gii (hoc ngi khiu ni) ng k thnh vin v s c xem xt bi y ban khiu ni ca Hi ng. Quy trnh khiu ni s c thc hin qua nhng bc c th sau:

69

Bc 1. Lp n khiu ni: Ngi khiu ni (Nguyn co) cn hon thnh mu n khiu ni v nh km bn tng trnh vi phm b co buc. Bc 2. Qun l Ban tiu chun ngh nghip v Ch tch y ban khiu ni xem xt vic khiu ni. Bc 3. y ban khiu ni xem xt/quyt nh: Ch tch y ban tng kt v vic trc y ban khiu ni; y ban tho lun, xem xt cc kin ngh v tin hnh biu quyt. Bc 4. Khng n chng li quyt nh ca y ban khiu ni khi b bc b n khiu ni. Bc 5. Chun b iu trn: (Nu cc bn kin v vic ra ta th v vic s b hon li) Tho lun v th tc tin hnh iu trn, gii p cc vn lin quan, hon tt cc th tc giy t cn li v n nh ngy iu trn. Bc 6. Tin hnh iu trn. Bc 7. Chuyn quyt nh: Quyt nh ca Ban iu trn cng mu n khng n c gi qua bu in cho cc bn. Cc bn lin quan c 20 ngy trnh kin ngh ti Ban iu trn v mt phin iu trn khc hoc Khng n. Bc 8. Kin ngh phin iu trn khc Bc 9. trnh khng n Bc 10. Cng vic ca Hi ng xt x: p dng ng nguyn vn; hoc p dng nhng kin ngh thay i hnh thc k lut; hoc gi tr li Ban iu trn cn nhc v hnh thc k lut kin ngh; hoc gi tr li Ban tiu chun ngh nghip tin hnh phin iu trn mi vi mt Ban iu trn khc nu thy c nhng khc bit v th tc; hoc lt li v bc b n khiu ni v kt qu thc t khng cho thy s vi phm B quy tc o c. Bc 11. Thng bo v quyt nh ca Hi ng xt x cng vi bn gc Giy quyt nh, bn sao ca n yu cu khng n s c chuyn cho cc bn, ch tch Ban iu trn v Ch tch Ban t vn php l. Cc quyt nh cnh co hay khin trch c lp v k bi Ch tch Hi ng xt x, sau c chuyn ti B co. (Chi tit v quy trnh khiu ni vi phm quy nh o c ngh nghip v s minh ha xem ti Ph lc 7)

70

3.1.2.4. nh gi B quy tc o c Qua nhng phn tch trn y, ta c th thy c B Quy tc o c c NAR bao qut hu ht tt c cc kha cnh lin quan n cng vic ca mt ngi mi gii. Tuy vic quy nh tt c nhng tnh hung xy ra trong thc t l iu khng th v cch s dng B Quy tc cn ty thuc vo thi ca tng ngi, nhng B Quy tc th hin r nhng tc dng tch cc t khi ra i trn nhng phng din sau: Th nht, to ra mt h thng tiu chun rng buc hnh vi ca ngi mi gii trong cc hot ng lin quan ti cng vic ca mnh, hng ti mt cung cch lm vic v ng x chuyn nghip. Th hai, B Quy tc o c c th ha c s so snh, i chiu ngi y thc, khch hng hay nhng ngi lin quan ti thng v BS c th khiu ni i vi nhng hnh vi khng ph hp o c ca ngi mi gii. Th ba, nhng quy nh ca B Quy tc m bo s phi hp v cnh tranh lnh mnh gia nhng ngi mi gii, cng ty mi gii l thnh vin ca Hip hi. Th t, vic ban hnh B Quy tc gip nng cao nim tin ca nhng ngi s dng dch v mi gii i vi Hip hi, khng nh gi tr thnh vin ca Hip hi. 3.2. Nghin cu kh nng p dng cc quy nh ca Hip hi quc gia chuyn vin a c Hoa K ti Vit Nam 3.2.1. nh gi kh nng p dng 3.2.1.1. im tng ng gia quy nh o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn gia Vit Nam v Hoa K a. Nhm mc ch to ra hnh nh chuyn nghip ca ngi mi gii C hai b quy tc v NN ca Vit Nam v M u c to lp da trn mc ch to nn mt hnh nh chuyn nghip ca ngi mi gii trong mt khch hng, em li s tin tng cho khch hng khi s dng dch v. C th mc ch ca vic to lp b quy tc ca Vit Nam nhm xy dng chun mc NN ca chuyn gia BS chuyn nghip, khch quan, trung thc, cng khai v to s tin tng v em li li ch cho khch hng. Cn i vi b quy tc o c ca Hoa K, mc ch to lp nhm yu cu ngi mi gii phi lun cung cp thng tin v

71

cc kin thc mt cch y v chuyn nghip nht cho khch hng, bn cnh cn chia s kinh nghim v hc hi ln nhau. Ngi mi gii phi tun th theo cc quy tc nhm trnh nhng thit hi v em li nhng li ch cho khch hng. Tuy nhin, vic tun th cc quy tc cng khng c lm nh hng ti vic xm phm ti li ch gia cc bn tham gia. Bn cnh , ngi mi gii phi c thi phc v ng n v trung thc i vi cc bn. b. i tng p dng l thnh vin ca hip hi C hai b quy tc v NN ca Vit Nam v Hoa K u nhm hng n cc nh mi gii l thnh vin ca hip hi. c. a ra nhng chun mc c bn nht o c khi hnh ngh Tuy cch trnh by gia hai b quy tc l khc nhau, nhng xt v ni dung c bn, c hai b quy tc u a ra nhng chun mc o c c bn trong ngh mi gii BS. Nhng chun mc bao gm: i vi khch hng, phi m bo mi hnh ng u v mc ch ti u quyn li ca khch hng, khng t li c nhn. Cung cp mt dch v chuyn nghip cho x hi v trong khun kh iu chnh ca php lut. m bo tnh cnh tranh lnh mnh gia nhng ngi mi gii. 3.2.1.2. im khc bit trong quy nh o c ngh nghip mi gii bt ng sn gia Vit Nam v Hoa K a. S sp xp r rng v c h thng trong quy nh ca Hoa K S sp xp r rng v c h thng l im khc bit d nhn thy nht gia hai bn quy tc v NN ca Hip hi chuyn vin a c Hoa K v Hip hi BS Vit Nam. 17 tiu chun hnh ngh ca chuyn vin a c Hoa K c phn chia r lm 3 mc ln l: nhim v i vi khch v khch hng; nhim v i vi cng chng; nhim v i vi cc chuyn vin a c khc. Vic phn chia c th thnh ba mc ln hng ti cc i tng c lin quan trc tip trong qu trnh tc nghip gip cho cc chuyn vin a c d dng theo

72

di, nm bt v nhn bit c c th nhng ngha v o c m h phi tun theo i vi tng nhm i tng. Tri ngc vi s r rng v h thng ca Hoa K, B quy tc NN dnh cho hi vin ca Hip hi BS Vit Nam khng c phn chia v sp xp theo tng nhm i tng m ch n gin l a ra 23 quy tc. Cc ngha v khc nhau i vi nhng nhm i tng khc nhau khng c phn loi v sp xp theo tng mc gy tr ngi cho ngi mi gii khi mun tm kim quy nh v o c i vi mt nhm i tng c th no . Bn cnh , nhiu quy nh ca Hip hi BS ca Vit Nam cn kh chng cho, c mt s tiu v ni dung ca quy tc trong khng ph hp v tng ng vi nhau. V d: Quy tc 4: Phi hiu bit r ti sn c mi gii vi ni dung: Chuyn gia BS khng c h cu thng tin, ni sai s tht v ti sn; khng c che du cc s kin, c im hin nhin lin quan n ti sn v giao dch. Quy tc ny hon ton c th a vo Quy tc 22: m bo thng tin v bo mt thng tin. Trong quy tc 11: Giao tip v ng x vi ng nghip c quy nh Ngn ng giao tip phi r rng, rnh mch, khng ni tc, khng ni ting lng, qut nt vi khch hng v ng nghip. R rng tiu ca quy tc ch l giao tip v ng x vi ng nghip nhng trong ni dung quy nh li c nhc n khch hng. b. S chi tit v c th trong quy nh ca Hoa K Mc d B quy tc ca Hoa K ch c 17 tiu chun hnh ngh (B quy tc ca Vit Nam c 23 quy tc) nhng trong mi tiu chun u c nhng tiu chun nh hn nhm lm r ngha ca tiu chun ln. S din gii c th lm cho cc tiu chun tr nn d hiu hn, gip cc chuyn vin a c d dng nm bt ni dng hn. c. Quy nh v thi khi lm vic trong quy nh ca Vit Nam B quy tc ca Hip hi BS Vit Nam c quy nh c th vn ha ng x ca ngi mi gii khi tip xc vi khch hng v ng nghip, y l im khc so vi B quy tc o c ca Hoa K. Bao gm nhng quy nh v thi ng x, giao tip cho ti vic ni chuyn in thoi, dng ting lng... Mc d y l nhng

73

quy nh kh n gin i vi mi ngi nhng li v cng quan trng, bi thi v cch giao tip, ng x s quyt nh tnh chuyn nghip ca chuyn gia BS. Khch hng nhiu khi da trn giao tip v ng x ca chuyn gia BS m quyt nh xem c nn (tip tc) la chn doanh nghip (c nhn) ny thay mt mnh tin hnh cc giao dch BS hay khng. Trong khi , B quy tc gm 17 iu ca Hoa K khng c iu no quy nh trc tip v cc thc giao tip, ng x khi tip xc vi khch hng v ng nghip. Nhng quy nh v thi , cc ng x ny ch c nhc ti trong bn Con ng ti s chuyn nghip (Pathway to Professionalism) i km vi Bn quy tc. Tuy nhin Con ng ti s chuyn nghip thc cht l mt h thng quy tc ng x nm ngoi nhng quy nh bt buc, tnh n nhng trng hp xy ra trong thc t v c thc hin da trn c s hon ton t nguyn ca ngi mi gii. Vn bn ny quy nh kh chi tit v c th v nhng vn c lin quan n vic giao tip, ng x vi khch hng; c bit l nhng quy tc cn tun th khi dn khch hng n xem BS; thi v cc ng x i vi cng chng. Nhng quy nh tng chng n gin nh a danh thip ra sao, nn bc l thi , s tn trng, lch s mc no, s dng ngn ng, trang phc, phng tin nh th no cho hp l nhng li th hin s chuyn nghip ca mt ngi mi gii thc th. y chnh l im khc bit quan trng m B quy tc ca Vit Nam cha nu c xy dng hnh nh chuyn nghip cho ngi mi gii. (xem bn dch chi tit Con ng ti s chuyn nghip ti Ph lc 8) d. Quy nh v trch nhim ca ngi mi gii i vi doanh nghip h tham gia hot ng trong quy nh ti Vit Nam im khc bit tip theo gia hai bn Quy tc v NN l quy nh c lin quan n trch nhim ca ngi mi gii i vi doanh nghip m h trc tip lm vic trong bn quy tc ca VNREA. Trong vn bn ca Hoa K, cc quy tc c phn chia thnh ngha v i vi 3 nhm i tng: khch hng, cng chng v ng nghip; tuy nhin khng c iu khon no quy nh trch nhim v ngha v

74

ca ngi mi gii i vi doanh nghip trc tip qun l h. Trong khi , Hip hi BS Vit Nam c a ra mt lot cc quy nh c th v nhng iu m ngi mi gii c lm v khng c lm c lin quan n doanh nghip h lm vic nh: khng c cung cp thng tin gy bt li cho doanh nghip mnh tham gia; lm mt hp ng hoc cc giy t l ti sn ca doanh nghip mnh tham gia hoc khch hng46 v s dng thi gi hoc ti sn ca doanh nghip mnh tham gia vo vic ring. ng thi, chuyn gia BS cng phi tun th cc quy nh v qun l ti chnh ca doanh nghip mnh tham gia47 v tin thu c t cc dch v ca doanh nghip mnh tham gia phi c xc nh mt cch c lp, theo quy nh, khng ph thuc vo kt qu, ch ch quan ca cc bn48. Mc d, cc quy nh trc tip v o c i vi doanh nghip ca Vit Nam l s khc bit mang tnh cht tin b hn so vi Hoa k nhng cc quy nh ny cn c sp xp cha khoa hc, khng r rng khin ngi c kh theo di. e. Hng dn thi hnh vi B quy tc ca Hoa K Quy tc NN ca VNREA c quy nh: Hi vin Hip hi BS Vit Nam c ngha v c v hiu r cc quy nh nu trong Quy tc ny v nghim tc thc hin49. Nh vy, VNREA ch n thun a ra Quy tc NN m khng c bt c vn bn ch dn hay hng dn thi hnh Quy tc cho ngi mi gii. Ngi mi gii lc ny phi t c ngha v c v hiu m khng c h tr t pha Hip hi. Trong tnh hnh hin ti, s lng ngi mi gii ti Vit Nam c o to bi bn v c chng ch hnh ngh ng tiu chun khng nhiu th vic thiu vn bn hng dn thi hnh cng lm cho tnh hnh thc hin cc quy nh v NN ca Hip hi BS cng tr nn kh khn hn. Trong khi , NAR c a ra bn hng dn thi hnh i km rt c th trong vn bn Quy tc o c v s tay trng ti (Code of Ethics and Arbitration manual). Trong vn bn ny, Hip hi chuyn vin a c Hoa K thc hin vic

46 47

iu 4,5, 8 Quy tc 2 Bn quy tc ca Hip hi BS Vit Nam iu 4, Quy tc 9 - Quy tc o c ngh nghip ca hi vin Hip hi BS Vit Nam 48 iu 8, Quy tc 17 - Quy tc o c ngh nghip ca hi vin Hip hi BS Vit Nam 49 Chng III: iu khon thi hnh - Quy tc o c ngh nghip ca hi vin Hip hi BS Vit Nam

75

hng dn rt chi tit v t m: t vic cung cp nhng phn nh ngha v cc t ng chuyn mn c s dng trong B tiu chun o c (Definition Relating to Ethics) n nhng tnh hung c th (Case Law) xy ra trong thc t c lin quan n tng tiu chun hnh ngh (Interpretation of the Code of Ethics). Vic a ra nh ngha ca nhng t ng chuyn mn tng chng nh khng c tc dng nhiu nhng thc cht s rt hu ch i vi nhng ngi mi gii mi vo ngh. Hn na, Bn hng dn a cng ra 92 tnh hung c lin quan n 92 tiu chun o c bao gm y ni dng vi phm, tranh chp v phn quyt ca ton n. Vic a ra cc tnh hung c th ny gip chuyn vin a c c ci nhn thc t hn v quy nh NN, gip h bit nhng trng hp c th hay mc phi phng trnh. Chuyn vin a c ca M c h tr rt y , c l chnh v l do ny m vic thc hin NN trong khi hnh ngh c thc hin tt hn. f. Quy nh v trng ti phn x khi vi phm B quy tc ca Hoa K im khc bit tip theo gia Vit Nam v Hoa K l quy nh v iu khon trng ti phn x. Trong bn quy tc ca Hoa K c iu khon quy nh v trng ti phn x quy tc s 17, ngoi ra trong bn hng dn Code of Ethics and arbitration manual nu rt chi tit v vn ny. Bn hng dn thi hnh nu y nhng vic m ngi mi gii cn lm trc, trong v sau phin ta phn x; quy nh cc mu phiu m ngi mi gii cn in trong qu trnh kin tng; quy nh c th v vai tr, trch nhim ca c quan phn x; quy nh nhng trng hp no tranh chp c th a ra phn x bi Hi ng nh mi gii, trng hp no a ra to n; quy nh r v quy trnh xt x cc v khiu ni. Cc quy nh rt y , r rng; gp phn h tr ti a ngi mi gii khi xy ra kin tng lin quan n NN. Cn VNREA vn cha c mt vn bn quy nh c th no v vn ny, cho nn cha c c s gii quyt nhng tranh chp lin quan n hi vin xy ra trn phng din NN. 3.2.1.3. Nhng im c kh nng p dng Da trn nhng phn tch v ni dung b quy tc o c do NAR ban hnh v nhng khc bit gia th trng BS Vit Nam v th trng BS Hoa K,

76

nhm nghin cu nhn thy nhng ni dung m VNREA c th p dng cng vi s chnh sa cho ph hp vi th trng Vit Nam nh sau: 3.2.1.3.1. Sp xp theo h thng r rng Nh phn trc ch ra, ni dung ca bn quy tc o c do VNREA ban hnh c nhiu im trng cho nhau, khin cho ngi c kh theo di v nm bt c mc ch tng quan ca nhng quy nh ny. Trong khi , cch sp xp nh B quy tc do NAR ban hnh chia ra thnh 3 phn r rng l khoa hc v rt hp l, v vy y l mt im m Vit Nam hon ton c th p dng c. 3 phn trong B quy tc ca NAR c chia thnh 3 phn hng ti 3 nhm i tng c th: ngi y thc v khch hng; cng chng; ngi mi gii khc. Ngoi ra, trong b quy tc ca VNREA cn c quy nh thm nhng iu khon v trch nhim ca ngi mi gii i vi doanh nghip mnh tham gia. Nhng iu khon ny tuy ch tp trung iu chnh nhng nh mi gii hot ng trong mt cng ty nht nh ch khng bao qut ht c mi gii t do, nhng y cng l mt im khc bit ca quy nh ti Vit Nam v cn thit iu chnh cc hnh vi o c. Nh vy, da trn nhng quy nh trong B quy tc ca VNREA, c th sp xp v phn chia li cho hp l nh sau (tng t nh cch trnh by trong Chng 2):
Bng 1: xut sp xp cc quy tc o c hnh ngh Hip hi bt ng sn Vit Nam Cc quy tc lin quan trong quy nh ca VNREA Quy tc 2: iu 7, 9 Quy tc 3 Quy tc 5 Quy tc 6

Ni dung

cao v bo v quyn li ca khch hng. Cung cp mi thng tin chnh xc v kp thi. Cung cp dch v ng trnh v kh nng c nhn. Ngha v i vi ngi y thc v khch hng m bo b mt thng tin ca khch hng.

Cng khai cc quyn li ca mnh lin quan ti BS Quy tc 7 trong giao dch. Quy tc 8 Khng nhn cc khon th lao ngoi hp ng mi Quy tc 9: iu 1, gii. 2, 3 Lun sn sng hp tc vi ngi mi gii khc v li Quy tc 10 ch ti a cho khch hng.

77

Mi tha thun phi c lp thnh vn bn. C thi ng x hp l vi khch hng.

Quy tc 12 Quy tc 13 Quy tc 17

Ngha v i vi cng chng

Tun th quy nh ca php lut, sn sng hp tc vi Quy tc 1 c quan nh nc khi c yu cu. Quy tc 4 Cung cp thng tin chnh xc, minh bch v ti sn Quy tc 14 BS ti cng chng. Quy tc 15 i x bnh ng trc mi khch hng. m bo tnh cn trng, ph hp vi nng lc chuyn Quy tc 16 mn v phm vi hnh ngh khi cung cp dch v Quy tc 18 chuyn nghip. Quy tc 19 Cnh tranh lnh mnh vi ngi mi gii khc. Quy tc 2: iu 7

Ngha v i vi ngi mi gii khc

Tn trng cc tha thun c quyn ca ngi mi gii Quy tc 11 khc vi khch hng ca h. Quy tc 20 u tin gii quyt tranh chp bng ha gii. Quy tc 21 C thi ng x hp l. Quy tc 23 Tun th cc quy nh ca doanh nghip. Quy tc 1

Ngha v i vi doanh nghip mnh tham gia

Khng c cc hnh ng gy tn hi ti uy tn, hnh Quy tc 2: iu 1, nh v ti sn ca doanh nghip. 2, 3, 4, 5, 6, 8 Bo co cho qun l khi c xung t v li ch lin Quy tc 6: iu 1 quan ti li ch ca doanh nghip. Quy tc 9: iu 4, Tun th cc quy nh v ti chnh ca doanh nghip. 5, 6, 7 Cung cp thng tin cn thit khi c yu cu bi Quy tc 22 ngi c thm quyn trong doanh nghip.

3.2.1.3.2. Quy nh chi tit Xt v ni dung c bn, quy nh ca NAR v quy nh ca VNREA l tng i ging nhau. Tuy nhin, quy nh ca NAR c u t xy dng mt cch chi tit, r rng hn, trong mi quy nh u a ra cc tiu chun thi hnh nh hn lm sng t nhng quy nh . Da trn cch xy dng b quy tc ca NAR, chng ti nhn thy ngoi nhng quy nh c trong bn quy tc ti Vit Nam, c th b sung nhng ni dung gii thch chi tit b quy tc nh sau: a. Ngha v vi ngi y thc v khch hng:

78

p dng quy nh t iu 1 ti iu 9, trong phn Ngha v vi ngi y thc v khch hng ca b quy tc o c do NAR ban hnh, c th b sung nhng ni dung sau: a ra cc khi nim s dng trong b quy tc v: ngi mi gii, ngi i din, ngi y thc, khch hng. Ngoi vic cam kt bo v v cao quyn li ca khch hng, ngi mi gii cng phi cam kt i i thnh tht vi tt c cc bn khc trong thng v BS, cho d khng ngi mi gii khng l ngi i din ca h. Cung cp tt c cc thng tin c nh hng ti li ch ca khch hng ti khch hng chnh xc, hp l v nhanh nht c th tr khi c khch hng min tr bng vn bn. Ngi mi gii khng c tit l cc thng tin ca khch hng k c sau khi kt thc hp ng mi gii, ng thi quy nh v nhng trng hp ngoi l. Ngi mi gii khng c dn dt sai lm hay che du cc s kin, thng tin lin quan n ti sn hay thng v giao dch. Tuy nhin, ngi mi gii khng b b buc phi pht hin cc khim khuyt n du trong ti sn hay c vn v cc s vic nm ngoi chuyn mn ca h. Ngi mi gii ch b bt buc pht hin v thng bo cc yu t bt li hp l m vi hiu bit chuyn mn trong lnh vc c th bit. Quy nh c th v vic hp tc gia hai ngi mi gii v li ch ti a ca khch hng: mc hp tc, hnh ng g c php v khng c php, cn thng bo nhng thng tin g cho khch hng v phn chia th lao ra sao. Quy nh v trch nhim ca ngi mi gii khi thit lp mt hp ng in t. b. Ngha v vi cng chng: p dng quy nh t iu 10 ti iu 14, trong phn Ngha v vi cng chng ca b quy tc o c do NAR ban hnh, c th b sung nhng ni dung sau:

79

Quy nh chi tit v vic khi ngi mi gii tin hnh tham vn, c vn v BS cho ngi khc d c phi l khch hng hay khng, u phi c thc hin nm trong kh nng v ph hp chuyn mn ca ngi mi gii. Quy nh chi tit v vic ngi mi gii ng qung co bao gm: tnh minh bch ni dung ca qung co, nhng im cn lu khi qung co khuyn mi, gim gi..., cc knh qung co bao gm c Internet. Quy nh c th v trch nhim v ngha v hp tc ca ngi mi gii khi c yu cu bi cc c quan c thm quyn. c. Ngha v vi ng nghip: p dng quy nh t iu 15 ti iu 17, trong phn Ngha v vi ngi mi gii khc ca b quy tc o c do NAR ban hnh, c th b sung nhng ni dung sau: i vi quy nh v vic cnh tranh lnh mnh gia nhng ngi mi gii, b sung trch nhim nh chnh, xin li, xa b nhng pht biu c cng b sau khi ngi mi gii bit pht biu sai hoc gy hiu lm. Quy nh chi tit hn v vic tn trng cc tha thun c quyn, bao gm c nhng vic ngi mi gii c php lm v khng c php lm trong cc trng hp khc nhau khi khch hng c tha thun c quyn vi ngi mi gii khc, theo ngi mi gii vn c th c nhng cch tip cn hp l ti khch hng m vn tn trng mi quan h c quyn . Quy nh chi tit v vic u tin gii quyt tranh chp bng ha gii, bao gm c trng hp tranh chp v hp ng v tranh chp ring bit khng c quy nh hp ng; ng thi m t r rng v nhng trng hp tranh chp ring bit khng thuc hp ng . Vic gii quyt tranh chp ny s c thc hin bi hi ng ca Hip hi. 3.2.1.3.3. Ban hnh hng dn thi hnh Xem xt bn hng dn thi hnh quy tc v NN (Interpretations of the Code of Ethics) c NAR ban hnh km theo b quy tc o c, bao gm nhng trng hp c th minh ha cho cc tiu chun trong b quy tc o c, c th

80

thy bn hng dn thi hnh ny c tc dng rt ln gip ngi c hiu c k cng ni dung ca b quy tc v lm tin l cho nhng trng hp khiu ni vi phm o c. Ti Vit Nam, VNREA cng nn ban hnh mt bn hng dn thi hnh nhm gii thch r hn ni dung ca b quy tc o c. Tuy nhin, do h thng lut php ca M p dng hnh thc n l cn Vit Nam khng p dng hnh thc ny, nn khng th a ra bn hng dn thi hnh bao gm nhng trng hp minh ha c th c. Hnh thc hp l ca bn hng dn thi hnh Vit Nam s l nhng quy nh v iu khon. Bi v trong gii hn ca b quy tc o c, nhng quy tc trong mi ch quy nh hnh vi c bn ca ngi mi gii, quy nh v iu khon trong hng dn thi hnh s nhm mc ch lm r cc ni dung trong b quy tc, quy nh nhng hnh ng no c coi l vi phm v hnh ng no c coi l khng vi phm quy nh trong b quy tc o c. V d: Trong hng dn thi hnh ca NAR c dn ra 1 trng hp minh ha vi phm iu 1: ngi mi gii cam kt bo v v cao quyn li ca khch hng
50

v iu 4: khng c thu ly quyn li hay ngh tr gi cho chnh

mnh hay ngi thn trong gia nh... m khng cho khch hng bit 51 ca b quy tc, theo mt ngi mi gii s dng kin thc chuyn mn thuyt phc khch hng bn ti sn BS vi mc gi thp cho mt ngi thn ca mnh m khng thng bo mi quan h cho khch hng bit (Xem trng hp minh ha ti phn a2, mc 3.1.2.2). Nh vy, i vi vic vi phm quy nh ny, trong bn hng dn thi hnh ti Vit Nam c th bao gm nhng ni dung c th v: o Nhng mi quan h thn cn no ca ngi mi gii c quy nh bi quy tc ny. o Nhng hnh vi ca ngi mi gii c coi l c mi lin quan li ch trc tip vi ti sn c giao dch. (trong bao gm hnh vi s dng kin thc

50 51

Trch iu 1 B quy tc o c v tiu chun hnh ngh ca Hip hi chuyn vin a c Hoa K Trch iu 4 B quy tc o c v tiu chun hnh ngh ca Hip hi chuyn vin a c Hoa K

81

chuyn mn thuyt phc khch hng tin hnh giao dch vi ngi thn ca mnh vi mc gi khc vi gi th trng). Nhng quy nh trong bn hng dn thi hnh s c Hip hi p dng trc tip trong qu trnh xt x trng hp vi phm quy tc v NN. 3.2.1.3.4. Quy nh v gii quyt tranh chp Khi quy nh c th, r rng v cc quy tc NN th vic ban hnh quy nh v trng ti, phn x khiu ni vi phm NN l cn thit cho b quy tc o c c gi tr thc t. Trong , mi tranh chp u c u tin gii quyt bng phng php ha gii. Da trn ni dung ca quy nh gii quyt tranh chp ca NAR, quy nh v vn ny ti Vit Nam c th bao gm nhng ni dung nh sau: i tng p dng: V s khc bit gia quy m ca NAR v VNREA nn phn ny, VNREA c th quy nh nh sau: o Cc tranh chp v vi phm quy tc NN gia cc thnh vin trong Hip hi cn c a ra gii quyt bi Hip hi trc khi a ra ta n. o Cc tranh chp v vi phm quy tc NN gia thnh vin ca Hip hi v ngi khng phi thnh vin ca Hip hi s c gii quyt bi Hip hi nu c yu cu ca ngi khng phi thnh vin ca Hip hi. Quy nh v nhng trng hp khiu ni no c th a ra ta n, nhng trng hp no c gii quyt bi Hip hi. Quy nh v vic thnh lp Hi ng xt x khiu ni: v thnh vin, trch nhim, ngha v v thm quyn ca Hi ng. Quy nh v quy trnh xt x khi nhn c n khiu ni, cc th tc cn thit trong qu trnh khiu ni. Quy nh v cc mu vn bn cn thit trong qu trnh khiu ni. Quy nh v mc ph phi np trong qu trnh khiu ni. Quy nh v hnh thc x pht i vi ngi vi phm quy tc NN.

82

3.2.2. Mt s xut nhm p dng cc quy nh v o c ngh nghip trong mi gii bt ng sn ca Hoa K ti Vit Nam 3.2.2.1. xut vi Nh nc nhng quy nh v NN trong b quy tc c p dng hiu qu trong thc t, phng php tt nht chnh l nng cao thc cng nh trnh chuyn mn ca nh mi gii. c mt h thng cc nh mi gii chuyn nghip, c trnh chuyn mn cao, nh nc cn c nhng bin php quy nh cht ch hn v vic cp chng ch hnh ngh, t khu o to cho n vic qun l cc chng ch c cp. Cc bin php qun l kh thi trong thi im hin ti l: Quy nh thi hn ca chng ch hnh ngh v nhng yu cu tip tc cp chng ch hay gia hn chng ch. V d: Chng ch mi gii BS ch c hiu lc 3 nm k t ngy cp, c gia hn chng ch ca mnh, ngi mi gii cn phi tip tc i hc nng cao trnh v m bo nhng kin thc ca mnh v th trng BS lun c cp nht theo bin ng ca th trng. C th phn bit nhiu mc chng ch khc nhau (v d: bc 1, bc 2, bc 3...) phn loi ngi mi gii, tng ng vi trnh ca ngi mi gii v cc iu kin ca hp ng mi gii (v d: ngi mi gii bc 1 c th lm vic vi nhng BS gii hn gi tr 1 t ng; ngi mi gii bc 2 l gii hn gi tr 10 t ng...). Mc tiu gip khch hng la chn ngi mi gii thch hp v to ng lc cho ngi mi gii pht trin ln cp cao hn. Cng vi nhng bin php lin quan trc tip n ngi mi gii, nh nc cng c th a cc gii php khc nhm h tr th trng. Nhng bin php ny gp phn gim i tnh trng thng tin bt cn xng trong th trng BS, t gim hin tng gian di v thng tin, ng thi tng hiu qu ca hot ng mi gii, bao gm: Thc hin nghim tc cc quy nh v cng b cng khai quy hoch c ph duyt, c bit l quy hoch chi tit xy dng th, quy hoch s dng t cc thnh phn kinh t bit v tham gia u t.

83

Hon thin h thng cc sn giao dch BS, m bo cung cp y , r rng v minh bnh cc thng tin v BS v th trng BS, thc hin t vn v nh t, h tr khch hng v ti chnh thng qua phi hp vi Ngn hng v h tr hon thin cc th tc php l. Phi hp vi Hip hi BS, cc c quan qun l a phng tin hnh kim tra thng xuyn cc t chc, i l cung cp dch v mi gii BS, m bo hot ng ng vi nhng quy nh cam kt. 3.2.2.2. xut vi Hip hi Bt ng sn Vit Nam Hip hi BS Vit Nam cn phi nng cao hn na tm quan trng v v tr ca mnh trong th trng BS nhm thu ht c ng o lc lng mi gii BS nh l tr thnh hi vin, nng tm nh hng ca Hip hi ti nhng ngi lm ngh mi gii v th trng ni chung. thc hin mc tiu , Hip hi cn lin kt cht ch hn na vi t chc BS ti cc tnh thnh ln trong c nc nh Hip hi BS Tp H Ch Minh, Cu lc b BS H Ni. Mt trong nhng yu t nh hng n vic p dng Quy tc o ng hnh ngh vo thc t l trnh nhn thc ca ngi mi gii. V vy, Hip hi cn xy dng v cung cp cc dch v, tin ch lin quan n chuyn mn ca hot ng mi gii cho cc hi vin ca mnh nh: h thng c s d liu, cc nh gi, phn tch chuyn mn, cc ch s phn nh tnh hnh th trng BS; cc ti liu hng dn hnh ngh, nhng k nng mm c lin quan n cng vic (nh giao tip, nghe in thoi, tc phong i li)... h tr v nng cao cht lng hot ng ca cc thnh vin tham gia Hip hi, Mt khc, Hip hi cn hon chnh v sa i B quy tc o c cho ph hp v thng nht hn (c th theo hng xut ca Nhm trong mc 2.1.3.1) B quy tc thc s tr thnh mt quy tc tiu chun mang tnh cht bt buc vi tt c hi vin v l cm nang cho mi ngi mi gii khi tham gia hnh ngh. Ph bin ngha ca quy tc o c ra rng ri khng ch i vi ngi mi gii m cn i vi tt c khch hng, khin cng chng thy c ngha khi tr thnh hi

84

vin ca Hip hi ng ngha vi vic m bo tiu chun ca mt ngi mi gii chuyn nghip, thc th c v chuyn mn nghip v ln t cch o c. Hip hi cng cn c nhng quy nh c th bn Quy tc o c c tnh cht php l cao hn v hng dn cc hi vin thi hnh quy tc . Quy nh tt c nhng thnh vin ca Hip hi cn cam kt hng dn v bt buc nhn vin ca h tun th ng vi b Quy tc. Hng nm cn r sot, nh gi kt qu tun th ca cc Hi vin; tin hnh khai tr i vi nhng thnh vin c du hiu vi phm nhiu ln v gy hu qu nghim trng. Hip hi cn th hin ng vi vai tr l u mi lin kt gia cc Hi vin, l n v ng ra nh hng, cung cp thng tin, o to, qun l tm v m i vi hot ng lin quan n BS Vit Nam ni chung v NN mi gii ni ring. Bn cnh , Hip hi mi gii BS t chc ca ring nhng ngi mi gii BS - cng sp c ra i, Hip hi BS cn lin kt cht ch vi t chc ny v trnh c nhng quy nh chng cho, i nghch gy kh khn cho ngi hot ng mi gii khi p dng NN. 3.2.2.3. xut vi doanh nghip mi gii bt ng sn Ngi mi gii thc cht l lm vic trc tip vi cng ty qun l mnh ch khng phi l Hip hi BS. V vy, cc cng ty mi gii BS cn xy dng cho ring mnh nhng quy nh v o c hnh ngh nhng phi da trn c s Bn quy tc o c ca Hip hi BS m bo tnh thng nht. Cc quy nh cn phi chi tit v r rng hn, cng nh phi da trn tnh hnh, c im v vn ha lm vic ca cng ty. Bn cnh vic a ra tiu chun o c hnh ngh cho nhn vin, cc cng ty cng cn ch n cc quy nh v x pht i vi cc hnh vi vi phm NN . Mt quy tc ch thc s hu ch khi c p dng ng vo thc t v ni dung x pht l yu t quan trng gip vic p dng c tin hnh nghim tc. Ni dung x pht cn c tnh cht rn e mnh m v c nhiu mc ph hp vi hu qu ca hnh vi vi phm. Thng thng, quy tc x pht ca doanh nghip s c cc mc l: Cnh co nhc nh bng ming (i vi nhng hnh vi vi phm

85

ln u, khng gy ra nhiu hu qu); cnh co, nhc nh bng vn bn (i vi hnh vi ti phm v c du hiu gy hu qu ln); x pht hnh chnh (c th bng tin mt hoc tr lng, gim thng khi vi phm c tnh cht nghim trng hoc ti phm nhiu ln); k lut, cch chc v cui cng l sa thi (i vi nhng hnh vi vi phm gy hu qu nghim trng gy nh hng ln n khch hng, hnh nh, uy tn, li ch kinh t ca cng ty). Cc doanh nghip s quy nh mc x pht ty thuc vo quy m, tnh hnh hot ng ca h nhng cng cn m bo thc hin nghim tc cc quy nh x pht ny, trnh tnh trng dung tng, b qua li ca nhn vin. Tuy nhin, yu t ct li cc cng ty c th gii quyt tn gc vn thc hin NN khi hnh ngh chnh l trnh nhn thc v chuyn mn nghip v ca nhn vin. Cc cng ty cn tuyn chn u vo k cng chn c nhng ngi mi gii c trnh nht nh, p ng c yu cu c bn ca cng vic v c chuyn mn v o c. Ngoi ra, cc cng ty cn thng xuyn t chc cc lp hc, kha o to nng cao chuyn mn nghip v cho ngi mi gii; cp nht thng tin, kin thc v nn kinh t ni chung v th trng BS ni ring trong v ngoi nc, cng nh ph bin cc ni dung mi c lin quan n hot ng mi gii nh lut, ngh nh, chnh sch, cc quy hoch nh t, xy dng, Cc doanh nghip cng cn phi hp cht ch vi cc c quan chc nng c thm quyn khi cn thit nh bo co tnh hnh p dng o c hnh ngh khi c Hip hi yu cu (i vi nhng cng ty l thnh vin ca Hip hi); c bit l cung cp thng tin, phi hp vi c quan iu tra, ta n khi nhn vin c du hiu vi phm o c gy ra nhng hu qu nghim trng, lin quan n li ch nhiu bn v b khi t. Tch cc hp tc vi Hip hi BS v cc thnh vin khc ca Hip hi a NN vo thc t c hiu qu cao nht V c bn, cc cng ty mi gii l n v trc tip qun l nhng ngi mi gii v vy cn quy nh c th, gim st cht ch vic thc hin NN khi hnh ngh. Nng cao trnh , thc v nhn thc cho ngi mi gii v NN v x pht nghim i vi nhng c nhn khng tun th quy nh ca cng ty v vn ny

86

3.2.2.3. xut vi ngi mi gii i vi b quy tc NN nh mi gii hot ng trn th trng cn phi nghin cu v ghi nh nhm trnh tnh trng vi phm cng nh nhn ra vi phm ca cc c nhn hay t chc khc trong qu trnh kinh doanh, c nhng xut v cc bin php kp thi ph hp vi cc quy nh ca php lut v ca hip hi, cn bng quyn li v trnh tnh trng thit hi cho cc bn tham gia vo qu trnh mi gii. Vic nm chc b quy tc cng gip nh mi gii c th so snh vi thay i ca thc t nhm a ra kin ngh cho hip hi iu chnh sao cho ph hp vi s pht trin ca th trng. Ngoi ra, nh mi gii cn phi hc thuc v tun th cc quy nh do cng ty ch qun ca mnh ban hnh trong qu trnh hot ng mi gii, trnh tnh trng vi phm gy nh hng n uy tn v gy thit hi v kinh t ca cng ty ch qun. Bn cnh , nh mi gii cng cn tham gia cc kha tp hun, cc lp hc bi dng, hc hi t nhng ng nghip v t hc hi, thu thp thm kin thc nng cao c kin thc chuyn mn ln NN p ng c yu cu cng vic. B quy tc c ra nhm mc ch to mt b quy tc ng x-NN thng nht trn ton b th trng, gip tng tnh chuyn nghip th trng mi gii BS, nng cao yu t o c trong qu trnh mi gii BS ca cc c nhn v t chc, to ra mt mi trng cnh tranh ngy mt lnh mnh hn. Chnh v vy, t c mc ch , nh mi gii cn phi tun th nghim ngt cc quy nh c a ra trong b quy tc, trnh cc hnh vi vi phm ph bin din ra trn th trng hin nay nh tranh ginh khch, khng tn trng ng nghip, phn bit gia cc i tng khch hng khc nhau. Song song vi , vic xy dng tc phong lm vic v thi phc v khch hng chuyn nghip l cn thit nhm nng cao hnh nh ca mnh trong mt khch hng. Vic tun th cc quy nh ca php lut cng l mt iu kin tin quyt trong qu trnh lm vic. Nh mi gii BS ngoi vic phi nghin cu k cc quy nh ra i vi dch v mi gii BS th cn nghin cu, tm hiu cc trng hp, cc v vic xy ra trong thc t lin quan n vn php l nhm tng

87

thm kinh nghim, hc hi thc hin theo ng cc yu cu m php lut ra. Trong trng hp khi c yu cu t cc c quan c thm quyn, nh mi gii phi thc hin nghim tc vic phi hp lm vic, p ng cc yu cu m cc c quan ny t ra trnh tnh trng lm tri cc quy nh ca php lut. ng thi c nhng kin ngh ph hp nhm trnh gy thit hi khng ng cho bn thn, khch hng v cng ty ch qun. 3.2.2.4 xut vi khch hng Khng ch c ngi hot ng trong ngh mi cn tm hiu v nhng quy nh v NN, nhng khch hng s dng dch v mi gii cng cn bit v nhng quy tc o c c chp nhn hiu r vai tr, quyn li v trch nhim ca mnh trong mt giao dch BS. Vic tm hiu ny s gip khch hng nhn bit v pht hin du hiu vi phm quy nh ca cc t chc, c nhn tham gia vo qu trnh mi gii BS, bi v khch hng l ngi b ng trong qu trnh tip nhn dch v v l ngi d phi chu nh hng t cc hnh vi vi phm o c. Khi pht hin ra s vi phm quy nh trong quy tc o c ca Hip hi, ngi khch hng cn thc hin cc bin php phn nh s vi phm ti cng ty m ngi mi gii tham gia hoc ti Hip hi BS v tin hnh khiu ni nu cn thit cng ty, hip hi c nhng bin php x l kp thi, m bo quyn li c nhn ca khch hng v trnh cc tnh trng tng t xy ra trong tng lai.

88

KT LUN Mi gii ni chung v mi gii trong lnh vc BS ni ring u c nhng yu cu cao v o c vi nhng ngi lm ngh. c bit l ti Vit Nam, ni m ngnh ngh ny tuy mi xut hin nhng cng ang pht trin rt mnh m, c coi l mt s la chn ph hp vi nhng ngi cha c ngh nghip n nh. Qua nhng phn tch v nh gi trn, bi nghin cu cung cp c mt ci nhn tng quan v tnh hnh hot ng ca mi gii BS ti Vit Nam, c bit l vn NN. T vic nh gi thc trng , nhm nghin cu cng a ra nhng kin xut nhm sa i, ci thin, b sung hon chnh cho quy nh v NN trong mi gii BS ti Vit Nam da trn vic phn tch nhng quy nh v vn ny ca Hip hi quc gia chuyn vin a c Hoa K; cng vi l xut thc thi hiu qu vic p dng cc quy nh v NN ti Vit Nam. Tuy nhin, do iu kin nghin cu hn ch, ni dung bi nghin cu cng cha cp c tnh hnh p dng cc quy nh NN ti th trng BS Hoa K, nhng kh khn v thun li trong qu trnh trin khai nhng quy nh ny rt ra bi hc kinh nghim i vi Vit Nam. Hy vng nhng bi nghin cu sau c th hon thin c vn ny v p dng vo thc t vn NN khng cn l khuyt im i vi th trng BS Vit Nam m l mt cng c h tr c lc gip th trng pht trin. o c ang l vn c ton x hi quan tm, khng ch Vit Nam m cn vi tt c cc quc gia trn th gii, khng ch trong ngh mi gii BS m cn trong tt c cc ngnh ngh khc. Xy dng c mt h thng quy nh o c hp l p buc i vi ngi lm ngh l mc tiu mi t chc ni chung hng ti, gp phn ci thin o c chung ca ton x hi. Tuy nhin, d quy nh c cht ch th no i na, o c vn l mt khi nim cn xut pht t tim thc ca mi con ngi.

89

DANH MC TI LIU THAM KHO I. Ti liu Ting Vit: 1. ThS. Lu c Khi, H Huy Ngc, Dch v mi gii bt ng sn: Kinh

nghim quc t, thc tin v nh hng pht trin Vit Nam, Tp ch qun l kinh t, s 24, nm 2009 2. ng c Thnh (2010), Kinh doanh bt ng sn: Chuyn mi gii,

Nh xut bn Thanh nin, H Ni. 3. PGS. TS. Thi B Cn, Th.S. Trn Nguyn Nam, Th trng bt ng sn -

Nhng vn l lun thc tin Vit Nam, NXB Ti Chnh, 2003. 4. Hanoi Financial Investment (2011), Kin thc chuyn mn v mi gii bt

ng sn 5. TS. Nguyn Hong nh (2008), o c Kinh doanh ti Vit Nam - thc

trng v gii php 6. 7. T in Bch khoa ton th Vit Nam, NXB T in Bch khoa, 2005 Quc Hi nc Cng ho x hi ch ngha Vit Nam (2006), Lut kinh

doanh bt ng sn nm 2006, Nh xut bn ti chnh, H Ni. 8. Quc Hi nc Cng ho x hi ch ngha Vit Nam: Ngh nh

153/2007/N-CP Hng dn thi hnh Lut kinh doanh bt ng sn 9. Quc Hi nc Cng ho x hi ch ngha Vit Nam (2005), Lut Thng

mi 2005. 10. Quc Hi nc Cng ho x hi ch ngha Vit Nam (1980), Hin php

nc Cng ha x hi ch ngha Vit Nam. 11. 12. Quc Hi nc Cng ho x hi ch ngha Vit Nam, Lut t ai 1993. Quc Hi nc Cng ho x hi ch ngha Vit Nam, Lut t ai 2003.

90

13. Nh 14.

Php lnh ca Hi ng Nh nc s 51-LCT/HNN8, ngy 06/04/1991 v

B Thng Mi Hoa K (04-2007), o c kinh doanh - cm nng qun l

doanh nghip kinh doanh c trch nhim trong cc nn kinh t th trng mi ni, Nh xut bn Tr, H Ni. II. Ti liu Ting Anh: 1. NAR (2012), Code of Ethics and Standards of Practice of the NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS 2. 3. NAR (2012), Code of Ethics and Arbitration Manual Lee Chun-Chang, Associate professor, National Pingtung Institute of

Commerce Department of Real Estate Management, Taiwan, Influence of Ethics Codes on the Behavior Intention of Real Estate Brokers. 4. 5. David P. Hunter, Professional Ethics and the Real Estate Agent. John Kotter v James Heskett, Harvard University, Corporate Culture and

Performance, 1992 III. Cc website: 1. Chu k bt ng sn: Th trng Bt ng Sn Vit Nam - Thc trng v

gii php, truy cp ngy 3/3/2012, t http://duylinh45.blogspot.com/2011/07/chuky-bat-ong-san.html 2. Hi mi gii bt ng sn s thnh lp vo thng 12 ti, truy cp ngy

2/1/2012 t http://dantri.com.vn/c76/s76-526162/hoi-moi-gioi-bat-dong-san-sethanh-lap-vao-thang-12-toi.htm 3. Doanh nghip bn nn t o ti Cn Th, truy cp ngy 2/3/2012 t

http://loikhuyenchonguoimua.batdongsan.com.vn/doanh-nghiep-ban-nen-dat-ao-taican-tho--jZSwuiaRss1.html 4. Lon mi gii nh t v thiu ch ti truy cp ngy 12-3-2012 t

http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/bat-dong-san/2009/03/3ba0d6d9/

91

5.

Role of real estate in US economy, truy cp ngy 28/3/2012, t

http://www.us4real.com/role-of-real-estate-in-us-economy 6. Service Industry, truy cp ngy 28/3/2012, t

http://www.referenceforbusiness.com/encyclopedia/Sel-Str/Service-Industries.html 7. Cc thng k Lao ng (BLS), truy cp ngy 27/3/2012 t

http://www.bls.gov/iag/tgs/iag531.htm 8. History of the real estate industry, truy cp ngy 28/3/2012, t

http://www.vault.com/articles/History-of-the-Real-Estate-Industry-18187121.html 9. What is a housing bubble?, truy cp ngy 29/3/2012, t

http://www.wisegeek.com/what-is-a-housing-bubble.htm 10. Hot ng mi gii bt ng sn ti M, truy cp ngy 30/3/2011, t

http://www.daotaobatdongsan.info/hoat-dong-moi-gioi-bat-dong-san-tai-my/ 11. Hip hi Chuyn vin a c Hoa K, truy cp ngy 30/3/2012, t

http://www.realtor.org/ 12. Cc thng k lao ng M, truy cp ngy 27/3/2012, t

http://www.bls.gov/ooh/Sales/Real-estate-brokers-and-sales-agents.htm 13. NARs Mission, Vision, and History, truy cp ngy 28/02/2012 t

http://www.realtor.org/about-nar/mission-vision-and-history