UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

GALLO

INFORME: TITULO DE TEMA? .

GRUPO N 09

CURSO

ECONOMICAS II

DOCENTE

ING. ROBERTO CACHAY SILVA

INTEGRANTES :

CABANILLAS GUERRA FERNANDO

GONZALES ALVITEZ VICTOR

OCAMPO NEIRA JUAN CARLOS REQUE QUESQUEN JOSE LUIS TVARA HURTADO JESSICA

CICLO

2011 II

Lambayeque, Julio del 2012

ECONOMICA II-2011-II

VALUACIN DE PREDIOS URBANOS - REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PER

VALUACION DE PREDIOS URBANOS
Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar destruir la edificacin.
ARTCULO II. A.02

Considerase terreno urbano al que esta situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano; as como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente.
ARTCULO II. A.03

Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricas en general. ARTCULO II. A.04 Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran adheridas fsicamente al suelo a la construccin, y no pueden ser : separadas de stos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de ste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire condicionado, piscinas, muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales. ARTCULO II.A.05 Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ex Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA, ahora Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento y aprobados por los dispositivos legales correspondientes. ARTCULO II.A.06 La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el presente reglamento. En el caso de una valuacin reglamentaria se utilizar los valores unitarios oficiales de terreno y de edificacin aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuacin comercial se determinar en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere, se adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que debern ser justificados por el perito.

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ECONOMICA II-2011-II ARTCULO II.A.07 En el caso de la valuacin reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, de estar ubicadas en una edificacin techada e incluidas en los cuadros de los valores unitarios oficiales de edificacin, se valorizara de conformidad a dichos cuadros, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edificacin techada se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalacin, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales de edificacin, exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicar el factor de oficializacin aprobado por los dispositivos legales correspondientes. Se llama factor de oficializacin a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. ARTCULO II.A.08 El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros: Memoria descriptiva. Valuacin. Valuacin del terreno. Valuacin de las edificaciones Valuacin de las obras complementarias. Valuacin de instalaciones fijas y permanentes Intangibles, si los hubiere Cuadro resumen general de las valuaciones Anexos Fotografas, si se requieren Otros

MEMORIA DESCRIPTIVA
ARTCULO II.B.09 Unprg La memoria descriptiva comprende: Nombre del propietario o posesionario. Nombre de la persona que solicita la tasacin. Objeto de la tasacin y metodologa reglamentacin empleada. Fecha a la cual est referida la tasacin. Ubicacin. Linderos y permetro rea del terreno Zonificacin y uso actual del predio. Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio. Caractersticas del entorno del predio. Descripcin de la distribucin de las plantas. Descripcin de la edificacin. Antigedad de la construccin. 3

ECONOMICA II-2011-II Estado de conservacin. Servidumbres, si las hubiere. Anlisis de la documentacin registral. Observaciones.

ARTCULO II.B.10 Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la provincia y el distrito a los que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las vas pblicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores; la numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote correspondientes. De no existir o desconocerse la numeracin municipal la identificacin del lote y manzana dentro de la urbanizacin, asociacin, cooperativa o asentamiento humano en el que est situado, se indicar la distancia entre la esquina y el extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de fachada, con indicacin de las vas pblicas de referencia. ARTCULO II.B.11 La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica; las medidas, colindancias y cambios de direccin de los linderos a partir de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y finalizando por el fondo.

ARTCULO II.B.12 El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en sistema mtrico decimal. ARTCULO II.B.13 Se describir la forma de ocupacin existente en el predio a travs de la siguiente informacin mnima: Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas construidas; Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles; reas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total. (Cuadro general de reas techadas y libres)

ARTCULO II.B.14 En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma ordenada, segn los casos, los sistemas y materiales empleados en la construccin de las partidas principales, tales como: Cimentacin Elementos estructurales Muros y columnas Techos y coberturas Pisos y contrapisos Contrazcalos y revestimientos Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles fijos, etc. Vidrios

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ECONOMICA II-2011-II Pinturas Cerrajera Instalaciones sanitarias Instalaciones mecnicas y elctricas Instalaciones telefnicas Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como: Instalaciones especiales Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua y tanques cisterna etc. Obras complementarias. Otros.

ARTCULO II.B.15 El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluacin derivada de los rubros mencionados en el artculo II.B.14 y que se definen de la siguiente forma: 1. Muy bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno. 2. Bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal. 3. Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal. 4. Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos. 5. Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables. ARTCULO II.B.16 Se considerar las servidumbres y los derechos consignados en los respectivos ttulos de propiedad y los que sean apreciados por el perito como factores que afectan al predio como dominante o sirviente. ARTCULO II.B.17 Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos: Declaratoria de fbrica. Certificado de conformidad de obra Licencia de construccin, ms plazo de ejecucin. El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la construccin haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin de los documentos sealados precedentemente. Declaracin jurada de autoavaluo.

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ECONOMICA II-2011-II A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los factores concurrentes que debern ser indicados en el informe de valuacin.

ARTCULO II.B.18 En observaciones se consignar todas las explicaciones de detalle que conduzcan a aclarar conceptos o particularidades, as como las que el perito considere pertinentes. ARTCULO II.B.19 El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para efectuar la valuacin, tales como ttulos de propiedad; fichas regstrales; declaratoria de fbrica; escritura de independizacin y reglamento interno en los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, as como otros documentos que sean pertinentes.

VALUACIN DEL TERRENO

ARTCULO II.C.20 Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin reglamentaria, se tomar como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de la tasacin comercial, se tomar como base el valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona. ARTCULO II.C.21 A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso de valuaciones reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso de valuaciones comerciales, se adoptar como tal el que se obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin, que posea similares obras de infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentre ubicado en lugares prximos al terreno materia de valuacin, o en su defecto, el perito calcular el valor en base a criterios objetivos y tcnicos. ARTCULO II.C.22 El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor unitario de terreno. El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno. En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27, II.C.28 y II.C.29 del presente reglamento.

ARTCULO II.C.23 El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.22 sumndose luego los resultados parciales. b) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.22. c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y b

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ECONOMICA II-2011-II ARTCULO II.C.24 La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente procedimiento: El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artculo II.C.22 pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue:

En la que: SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado. VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio privado. A = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida en el lindero de sta con la va pblica. Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la misma. d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes con la va de dominio privado. Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT.

La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento sealado en el artculo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin. Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que resulte mayor. ARTCULO II.C.25 La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso a) del artculo II.C.24 del presente reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podr ser menor de 0.4 VT. ARTCULO II.C.26 La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigar el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre. ARTCULO II.C.27 La valuacin de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mnimo vigente, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fr = frente/6.

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ECONOMICA II-2011-II ARTCULO II.C.28 La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a quince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fo = fondo/15 ARTCULO II.C.29 Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o ro, solo se considerar como valor del inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como lmite entre sta y la martima, lacustre o pluvial, el nivel de la ms alta marea o creciente ordinaria.

ARTCULO II.C.30 La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un perito con relacin a la que figura en los ttulos de propiedad, son las siguientes: En medidas lineales En terreno plano 0.5% En terreno accidentado 0.8% En reas En terrenos de forma regular 2.0% En terrenos de forma irregular 2.5%

En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el perito dejar constancia de la diferencia y ejecutar la valuacin de acuerdo a las medidas y reas que figuran en los ttulos de propiedad o certificados que corresponda

VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

ARTCULO II.D.31 En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidad de las construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomar en cuenta los siguientes factores: En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores unitarios de edificacin (VUE) que, segn los casos sern los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciacin. Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material predominante. El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN): VE = VSN D

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ECONOMICA II-2011-II El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edificacin (VUE) VSN = AT x VUE La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de construccin predominante.

D = P / 100 x AT x VUE El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula: VE = AT x VUE (1-P /100) Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas N 1, 2, 3 y 4, segn sea el caso. El perito deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34. ARTCULO II.D.32 Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las caractersticas y vida til de dichas obras. Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II.A.07. ARTCULO II.D.33 Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna. Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme.

ARTCULO II.D.34 La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos predominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.

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VALOR TOTAL DEL PREDIO

ARTCULO II.E.35 El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin: VTP = VT + VE + VI + VOC En donde: VTP = Valor total del predio. VT = Valor del terreno VE = Valor de la edificacin VI = Valor de las instalaciones fijas del predio. VOC = Valor de las obras complementarias

Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente sustentado, el perito aadir el monto de los bienes intangibles al valor total del predio ARTCULO II.E.36 Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el perito considere necesarios para fundamentar los valores adoptados.

VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN
ARTCULO II.F.37 En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente manera: (a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de participacin que, segn los ttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn debidamente registrados. (b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno. ARTCULO II.F.38 En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Ttulo II de este reglamento. Para el efecto, deber considerarse tanto las reas propias de uso privado, como las que le corresponden a la seccin por las obras o reas techadas que son de uso comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.

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VALUACIN DE PREDIOS URBANOS - REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PER

VALUACION DE PREDIOS URBANOS

Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar destruir la edificacin.
ARTCULO II. A.02

Considerase terreno urbano al que esta situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano; as como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente.
ARTCULO II. A.03

Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricas en general. ARTCULO II. A.04 Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran adheridas fsicamente al suelo a la construccin, y no pueden ser : separadas de stos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de ste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire condicionado, piscinas, muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales. ARTCULO II.A.05 Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ex Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA, ahora Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento y aprobados por los dispositivos legales correspondientes. ARTCULO II.A.06 La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el presente reglamento. En el caso de una valuacin reglamentaria se utilizar los valores unitarios oficiales de terreno y de edificacin aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuacin comercial se determinar en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere, se adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que debern ser justificados por el perito. ARTCULO II.A.07 Unprg 15

ECONOMICA II-2011-II En el caso de la valuacin reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, de estar ubicadas en una edificacin techada e incluidas en los cuadros de los valores unitarios oficiales de edificacin, se valorizara de conformidad a dichos cuadros, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edificacin techada se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalacin, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales de edificacin, exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicar el factor de oficializacin aprobado por los dispositivos legales correspondientes. Se llama factor de oficializacin a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. ARTCULO II.A.08 El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros: Memoria descriptiva. Valuacin. Valuacin del terreno. Valuacin de las edificaciones Valuacin de las obras complementarias. Valuacin de instalaciones fijas y permanentes Intangibles, si los hubiere Cuadro resumen general de las valuaciones Anexos Fotografas, si se requieren Otros

MEMORIA DESCRIPTIVA ARTCULO II.B.09 Unprg La memoria descriptiva comprende: Nombre del propietario o posesionario. Nombre de la persona que solicita la tasacin. Objeto de la tasacin y metodologa reglamentacin empleada. Fecha a la cual est referida la tasacin. Ubicacin. Linderos y permetro rea del terreno Zonificacin y uso actual del predio. Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio. Caractersticas del entorno del predio. Descripcin de la distribucin de las plantas. Descripcin de la edificacin. Antigedad de la construccin. Estado de conservacin. Servidumbres, si las hubiere. Anlisis de la documentacin registral. Observaciones. 16

ECONOMICA II-2011-II ARTCULO II.B.10 Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la provincia y el distrito a los que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las vas pblicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores; la numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote correspondientes. De no existir o desconocerse la numeracin municipal la identificacin del lote y manzana dentro de la urbanizacin, asociacin, cooperativa o asentamiento humano en el que est situado, se indicar la distancia entre la esquina y el extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de fachada, con indicacin de las vas pblicas de referencia. ARTCULO II.B.11 La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica; las medidas, colindancias y cambios de direccin de los linderos a partir de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y finalizando por el fondo. ARTCULO II.B.12 El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en sistema mtrico decimal. ARTCULO II.B.13 Se describir la forma de ocupacin existente en el predio a travs de la siguiente informacin mnima: Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas construidas; Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles; reas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total. (Cuadro general de reas techadas y libres)

ARTCULO II.B.14 En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma ordenada, segn los casos, los sistemas y materiales empleados en la construccin de las partidas principales, tales como: Cimentacin Elementos estructurales Muros y columnas Techos y coberturas Pisos y contrapisos Contrazcalos y revestimientos Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles fijos, etc. Vidrios Pinturas Cerrajera Instalaciones sanitarias Instalaciones mecnicas y elctricas Instalaciones telefnicas Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como: Instalaciones especiales

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ECONOMICA II-2011-II Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua y tanques cisterna etc. Obras complementarias. Otros.

ARTCULO II.B.15 El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluacin derivada de los rubros mencionados en el artculo II.B.14 y que se definen de la siguiente forma: 6. Muy bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno. 7. Bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal. 8. Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal. 9. Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos. 10. Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables. ARTCULO II.B.16 Se considerar las servidumbres y los derechos consignados en los respectivos ttulos de propiedad y los que sean apreciados por el perito como factores que afectan al predio como dominante o sirviente. ARTCULO II.B.17 Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos: Declaratoria de fbrica. Certificado de conformidad de obra Licencia de construccin, ms plazo de ejecucin. El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la construccin haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin de los documentos sealados precedentemente. Declaracin jurada de autoavaluo. A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los factores concurrentes que debern ser indicados en el informe de valuacin.

ARTCULO II.B.18 En observaciones se consignar todas las explicaciones de detalle que conduzcan a aclarar conceptos o particularidades, as como las que el perito considere pertinentes.

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ECONOMICA II-2011-II ARTCULO II.B.19 El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para efectuar la valuacin, tales como ttulos de propiedad; fichas regstrales; declaratoria de fbrica; escritura de independizacin y reglamento interno en los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, as como otros documentos que sean pertinentes.

VALUACIN DEL TERRENO

ARTCULO II.C.20 Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin reglamentaria, se tomar como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de la tasacin comercial, se tomar como base el valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona. ARTCULO II.C.21 A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso de valuaciones reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso de valuaciones comerciales, se adoptar como tal el que se obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin, que posea similares obras de infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentre ubicado en lugares prximos al terreno materia de valuacin, o en su defecto, el perito calcular el valor en base a criterios objetivos y tcnicos. ARTCULO II.C.22 El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor unitario de terreno. El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno. En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27, II.C.28 y II.C.29 del presente reglamento.

ARTCULO II.C.23 El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: d) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.22 sumndose luego los resultados parciales. e) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.22. f) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y b ARTCULO II.C.24 La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente procedimiento: El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artculo II.C.22 pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue:

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En la que: SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado. VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio privado. A = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida en el lindero de sta con la va pblica. Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la misma. d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes con la va de dominio privado. Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT.

La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento sealado en el artculo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin. Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que resulte mayor. ARTCULO II.C.25 La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso a) del artculo II.C.24 del presente reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podr ser menor de 0.4 VT. ARTCULO II.C.26 La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigar el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre. ARTCULO II.C.27 La valuacin de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mnimo vigente, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coe ficiente Fr = frente/6. ARTCULO II.C.28 La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a quince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fo = fondo/15 ARTCULO II.C.29 Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o ro, solo se considerar como valor del inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como lmite entre sta y la martima, lacustre o ?uvial, el nivel de la ms alta marea o creciente ordinaria. Unprg 20

ECONOMICA II-2011-II ARTCULO II.C.30 La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un perito con relacin a la que figura en los ttulos de propiedad, son las siguientes: En medidas lineales En terreno plano 0.5% En terreno accidentado 0.8% En reas En terrenos de forma regular 2.0% En terrenos de forma irregular 2.5%

En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el perito dejar constancia de la diferencia y ejecutar la valuacin de acuerdo a las medidas y reas que figuran en los ttulos de propiedad o certificados que corresponda.

VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

ARTCULO II.D.31 En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidad de las construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomar en cuenta los siguientes factores: En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores unitarios de edificacin (VUE) que, segn los casos sern los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciacin. Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material predominante. El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN): VE = VSN - D El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edificacin (VUE) VSN = AT x VUE La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de construccin predominante.

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ECONOMICA II-2011-II D = P / 100 x AT x VUE El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula: VE = AT x VUE (1-P /100) Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas N 1, 2, 3 y 4, segn sea el caso. El perito deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34. ARTCULO II.D.32 Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las caractersticas y vida til de dichas obras. Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II.A.07. ARTCULO II.D.33 Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna. Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme. ARTCULO II.D.34 La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos predominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.

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VALOR TOTAL DEL PREDIO

ARTCULO II.E.35 El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin: VTP = VT + VE + VI + VOC En donde: VTP = Valor total del predio. VT = Valor del terreno VE = Valor de la edificacin VI = Valor de las instalaciones fijas del predio. VOC = Valor de las obras complementarias

Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente sustentado, el perito aadir el monto de los bienes intangibles al valor total del predio ARTCULO II.E.36 Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el perito considere necesarios para fundamentar los valores adoptados. VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN ARTCULO II.F.37 En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente manera: (a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de participacin que, segn los ttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn debidamente registrados. (b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno. ARTCULO II.F.38 En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Ttulo II de este reglamento. Para el efecto, deber considerarse tanto las reas propias de uso privado, como las que le corresponden a la seccin por las obras o reas techadas que son de uso comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes. ARTCULO II.F.39 En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes o no se conozca el porcentaje que le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las reas comunes de la misma se calcular en base al 15 % del valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo. El Perito determinar el porcentaje correspondiente en aquellos casos especiales. Unprg 27

ECONOMICA II-2011-II ARTCULO II.F.40 El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del terreno matriz que le corresponde, ms el valor de la edificacin de su uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde.

Ttulo III: Valuacin de Predios Rsticos y otros Bienes Agropecuarios Reglamento Nacional de Tasaciones del Per
TTULO III

VALUACIN DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES AGROPECUARIOS

ALCANCES Y FINES

ARTCULO III.A.01 Para los efectos de este reglamento se considera predio rstico a los terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario, forestal y de proteccin y a los eriazos susceptibles de destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estn comprendidos dentro de los lmites de expansin urbana. Forman parte del predio rstico, la tierra, el agua y su ecosistema, as como las construcciones e instalaciones fijas y permanentes que existan en l. Los terrenos rsticos ubicados en zona de expansin urbana e islas rsticas, se valuarn conforme a lo establecido en el captulo J del presente ttulo. ARTCULO III.A.02 Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso de agua y los terrenos improductivos y terrenos ribereos al mar los ubicados a lo largo del litoral de la Repblica, en la franja de 1 Km. medido a partir de la lnea de la ms alta marea. En ambos casos se entiende que estos terrenos estarn situados fuera delrea urbana y que no se encuentran comprendidos en las zonas de expansin urbana sealados en los planes urbanos, o en los estudios urbansticos debidamente aprobados por autoridad competente. Se debe exceptuar de esta clasificacin a los terrenos de forestacin y las lomas con pastos naturales dedicados a la ganadera. ARTCULO III.A.03 Construcciones e instalaciones fijas y permanentes son las edificaciones en general, tales como viviendas, depsitos, cobertizos, talleres, construcciones para beneficio de productos, plantas industriales, hospitales, campos recreativos, vas, infraestructura de riego, etc.

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ARTCULO III.A.04 Se considera plantacin permanente al conjunto de vegetales establecidos en un predio rstico que son susceptibles de explotacin econmica por ms de dos campaas agrcolas y que pertenezca a cualquiera de las categoras siguientes: Frutales. Otras especies cuya produccin se mantenga durante ms de dos aos, sin necesidad de efectuar nueva siembra. No se considera plantacin permanente cuando las especies antes citadas se encuentren aisladamente, pues en este caso su valuacin ser individual.

ARTCULO III.A.05 Son plantaciones anuales aquellas cuyo perodo vegetativo normal es igual o menor de un ao. ARTCULO III.A.06 Los terrenos rsticos por su capacidad de uso mayor se dividen en cinco grandes clases: Tierras aptas para cultivo en limpio. (Clase A) Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C) Tierras aptas para pastos (Clase P) Tierras aptas para produccin forestal (Clase F) Tierras de proteccin (Clase X) Tierras aptas para cultivo en limpio (Clase A)

Estas tierras renen condiciones agrolgicas que permiten la remocin peridica y continuada del suelo para el sembro de plantas herbceas y Semiarbustivas de corto perodo vegetativo, bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del lugar y sin deterioro de la capacidad productiva del suelo, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca. Por su alta calidad agrolgica podrn dedicarse a otros fines (cultivos permanentes, pastoreo, produccin forestal y proteccin) cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmico superior al que se obtendra de su utilizacin confines de cultivo en limpio, o cuando el inters del Estado as lo requiera.

1.1 Segn el sistema de abastecimiento de agua, se clasifican en cuatro tipos: Unprg 29

ECONOMICA II-2011-II a) con riego por gravedad y agua superficial. b) con riego proveniente de bombeo de agua superficial. c) con riego proveniente de bombeo de agua subterrnea. d) Con agua de lluvia (secano). 1.2 Segn sus niveles de altitud, los tipos sern: a) Hasta 2 000 m.s.n.m. b) De 2 001 a 3 000 m.s.n.m. c) De 3 001 a 4 000 m.s.n.m. d) Ms de 4 000 m.s.n.m 1.3 En la Selva segn la distancia al ro o carretera que se utiliza como va de transporte predominante, las tierras aptas para cultivos en limpio comprenden los siguientes tipos: a. b. c. d. Hasta 1 Km. distancia del ro o carretera. Ubicadas de 1 a 2 Kms. de distancia del ro o carretera. Ubicadas de 2 a 3 Kms. de distancia del ro o carretera. Ubicadas a ms de 3 Kms, de distancia del ro o carretera.

1.4 En todo caso, la tierra aptas para cultivo en limpio se subclasifican en las siguientes categoras: a. Primera categora.-

Son aquellas de mejor calidad agrolgica, gran capacidad productiva, buenas condiciones fsicas y climticas por temperatura muy favorables para la Produccin de cultivos en limpio en forma permanente y econmicamente rentable. De relieve topogrfico plano y suave, confirindole una gran capacidad de labranza, constituyendo las tierras ms mecanizables del pas. Las pendientes estn generalmente por debajo del 2%, lo que facilita el establecimiento de una infraestructura de riego. Edaficamente, son suelos de caractersticas fsicas muy favorables en cuanto a profundidad efectiva, textura adecuada y buen sistema de drenaje. La reaccin de estos suelos (ph) vara entre neutra a ligeramente cida o ligeramente alcalina, condicin ptima para el aprovechamiento de la mayor parte de los nutrientes vegetales.

b.

Segunda categora.-

Son aquellas con algunas limitaciones vinculadas al factor topogrfico o clima que restringen su capacidad productiva, requieren moderadas prcticas de conservacin y de manejo de suelos para evitar su deterioro o para mejorarlo.

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ECONOMICA II-2011-II Las limitaciones de las tierras de segunda categora pueden incluir efectos simples o combinados de: a. b. c. d. e. f. g. h. c. Suelos con profundidades inferiores a la capaarable. Pendiente ligeramente inclinada por debajo del 4% Susceptibilidad moderada a la erosin. Factores desfavorables que afectan la estructura del suelo. Ligera salinidad o sodio, fcil de corregir. Reaccin o pH entre neutro a ligeramente alcalino. Exigencias en el riego Limitaciones de clima Tercera categora.-

Son aquellas con severas limitaciones climticas y de riego por inundacin que reducen la eleccin de cultivos y/o requieren prcticas especiales de conservacin, las tierras de sta categora tienen mayores restricciones que las de segunda y cuando se les usa para cultivo en limpio, las prcticas o tratamientos agrcolas y de conservacin de suelos son por lo general ms difciles de aplicar y mantener para asegurar una produccin econmica y continuada. Pueden usarse para cultivos en general, pastos cultivados y produccin forestal. Las restricciones suelen originarse por pendientes moderadamente inclinadas mayor de 4% susceptibilidad a la erosin, drenaje excesivo, poca profundidad y moderada salinidad. d. Cuarta categora.-

Son aquellas que tienen severas limitaciones que restringen la eleccin de cultivos y/o requieren un cuidadoso manejo. Las restricciones en el uso de los suelos son mayores que las de la tercera categora y la adaptacin de plantas es menor. Cuando estos suelos se cultivan es necesario un manejo muy cuidadoso y prcticas agrcolas y de conservacin ms difciles de aplicar y mantener. Los suelos pueden usarse en cultivos en limpio, cultivos permanentes y produccin forestal.

2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C) Son aquellas cuyas condiciones agrolgicas no son adecuadas a la remocin peridica, y continuada del suelo, pero que permiten la implantacin de cultivos perennes, sean herbceos, arbustivos o arbreas, frutales principalmente, as como forrajes; bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del suelo ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca. Estas tierras podrn dedicarse afines de pastoreo, produccin forestal y proteccin, cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmicamente superior al que se obtendra de su utilizacin con fines de cultivo permanente o cuando el inters del Estado lo requiera. Presentan limitaciones tanto de orden edfico como topogrfico que imposibilitan la fijacin de cultivos en limpio, pero que aceptan la fijacin de un cuadro diversificado de cultivos tropicales perennes. Estn distribuidas en las regiones de costa, sierra y principalmente en la selva, pudiendo en algunos lugares no existir ciertas categoras. Unprg 31

ECONOMICA II-2011-II Para estas tierras se han considerado tambin los mismos tipos de altitudes sealadas, en las tierras aptas para cultivo en limpio, en la sierra. Asimismo, segn la distancia del ro y/o carretera que sirve de va de transporte a las tierras, se utilizaran los mismos tipos sealados para las tierras aptas para cultivo en limpio en selva. Las tierras aptas para cultivo permanente se subclasifican en dos categoras la 5ta. y 6ta. categoras del cuadro de valores arancelarios y su defi nicin resumida es la siguiente: e. Quinta categora:

Son aquellas que presentan limitaciones ms severas que las tierras de la cuarta categora, son pedregosas, con presencia de fragmentos gruesos de grava y piedras y/o afloramiento rocoso en cantidad suficiente para impedir cultivos transitorios pero permiten la siembra de cultivos perennes. El cuadro climtico puede caracterizarse por temperaturas bajas, amplias oscilaciones trmicas (heladas) y fuertes vientos. f. Sexta categora

Son aquellos que presentan limitaciones severas en la calidad agrolgica que los convierten en inapropiados para llevar a cabo cultivos de carcter intensivo en forma normal. Dichas limitaciones de orden climtico, edfico o topogrfico, pueden estar vinculados estrechamente a pendientes empinadas, susceptibilidad a la erosin, suelos superficiales, baja fertilidad, salinidad o alcalinidad, drenaje imperfecto, clima, temperatura y otras caractersticas desfavorables.

3.0 Tierras aptas para pastos (Clase P). Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas para cultivo en limpio o permanente, sin embargo permiten su uso continuado o temporal para el pastoreo, bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del recurso, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca. Estas tierras podrn dedicarse para los fines de produccin forestal o proteccin, cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmico superior al que se obtendra de su utilizacin con fines de pastoreo o cuando el inters del Estado lo requiera; estn distribuidas en las regiones de costa, sierra y selva. En la sierra, las tierras aptas para pastoreo constituyen las tierras de pastos naturales y pueden distinguirse los mismos tipos de altitud establecidos para los cultivos en limpio: a. b. c. d. Unprg Hasta 2 000 m.s.n.m. Desde 2 001 a 3 000 m.s.n.m. Desde 3 001 a 4 000 m.s.n.m. A ms de 4 000 m.s.n.m. 32

ECONOMICA II-2011-II 4.0 Tierras para produccin forestal (Clase F) No renen las condiciones agrolgicas requeridas para su cultivo o pastoreo, pero permiten su uso para la produccin de maderas y otros productos forestales, siempre que sean manejadas en forma tcnica para no causar deterioro en la capacidad productiva del recurso ni alterar el rgimen hidrolgico de la cuenca ni su ecologa. Estas tierras podrn dedicarse a proteccin cuando el inters del Estado lo requiera. 5.0 Tierras de proteccin (Clase X) Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas para cultivo, pastoreo o produccin forestal. Se incluyen dentro de este grupo: picos, nevados, pantanos, playas, cauces de ros y otras tierras que, aunque presentan vegetacin natural boscosa, arbustiva o herbcea, su uso no es econmico y deben ser manejadas con fines de proteccin de cuencas hidrogrficas, vida silvestre, valores escnicos, cientficos, recreativos y otros que impliquen beneficio colectivo o de inters social. Aqu se incluyen las unidades de conservacin (Los parques nacionales, reservas nacionales, santuarios nacionales, santuario histrico), y reservas de biosfera.

MEMORIA DESCRIPTIVA
ARTCULO III.B.07 En la Memoria Descriptiva se desarrollarn los siguientes conceptos: Unprg Nombre del predio. Nombre del propietario o posesionario. Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la valuacin Objeto de la valuacin y metodologa empleada. Ubicacin (valle, regin, zona, distrito, provincia, departamento). Fecha a la cual esta referida la valuacin del predio. Linderos. Permetro - mensura de los lados que lo conforman. rea total. Naturaleza y clasificacin de las tierras y sus reas respectivas. Produccin dominante en la regin agrcola. Plantaciones. Recursos de agua y derechos de riego. 33

ECONOMICA II-2011-II Elementos de trabajo, mano de obra y otros. Factores ecolgicos (clima, vientos, flora y fauna, etc). Forma de explotacin. Beneficio e industrializacin de los productos.

Construcciones y reas que ocupan: edificios, instalaciones para el beneficio de productos industriales, obras de bienestar social, servicios generales, etc. Mejoras y obras complementarias. Maquinarias, equipos, herramientas y enseres. Semillas y otros productos en almacn. Animales: ganados, aves, peces, etc. Servidumbres. Gravmenes. Riesgos que amenazan el predio o sus capitales, o pueden perjudicarlo en el futuro. Depreciacin. Rendimiento y produccin bruta. Gastos de explotacin y administracin. Datos complementarios. Ttulos de propiedad y planos de predio. Inscripcin en los registros de la propiedad del inmueble.

ARTCULO III.B.08 a. En la descripcin de los linderos deber sealarse: b. La lnea perimtrica que constituye los linderos con los vecinos colindantes. c. La referencia o accidentes geogrficos permanentes como mar, ros, lagos, esteros, salientes de carcter permanente, bordes, etc. d. En caso que los linderos estn constituidos o relacionados a cerros es preciso definir especficamente los puntos de referencia de manera que se establezca e. con claridad cual es la parte de los cerros que quedan dentro de la propiedad y la toponimia del lugar. ARTCULO III.B.09 El rea total es la indicada en los ttulos de propiedad o planos existentes, o de no haber stos la que arroje la mensura hecha por el perito cuando se le encomiende tal operacin. Es expresada en hectreas y metros cuadrados, segn corresponda.

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ARTCULO III.B.10 La naturaleza y la clasificacin de las tierras se determina de acuerdo con las reglas de la tcnica agronmica, consignando las reas de cada clase de terreno y su condicin de cultivado o explotado en su forma natural, cultivable o incultivable. Clasificadas stas en categoras, se aplicar el arancel de terrenos rsticos. El suelo o casco de un predio rstico se vala independientemente de la vegetacin y/o construccin que sustenta, salvo el caso de pasturas naturales.

ARTCULO III.B.11 Produccin dominante en la regin es aquella que ocupa la mayorrea, prevaleciendo por su importancia econmica sobre las otras producciones de la zona. ARTCULO III.B.12 En plantaciones se indica los diversos cultivos que existen, as como los prados y bosques explotables. ARTCULO III.B.13 En recursos de agua y derechos de riego se consigna si el predio se abastece con agua superficial, de subsuelo y/o lluvia, indicando las dotaciones o rendimientos y si son suficientes para las necesidades del predio. En caso de existir riego tecnificado debern detallarse sus caractersticas. El derecho de agua es la dotacin o cuota de agua que le corresponde a un predio de un cauce comn, segn la legislacin vigente. ARTCULO III.B.14 En elementos de trabajo, mano de obra y otros; se especificar si la cantidad y calidad de la mano de obra disponible, las mquinas, equipos, instalaciones, y herramientas, animales de trabajo y dems elementos suficientes para la explotacin. ARTCULO III.B.15 En factores ecolgicos se debe tener en consideracin: clima, paisaje y contaminacin ambiental. ARTCULO III.B.16 En la forma de explotacin del predio se indicar si sta es efectuada en todo en parte; y si es conducida en forma directa por el propietario, sistema cooperativo, por trabajo comunitario, otras formas. ARTCULO III.B.17 Debe indicarse si los productos obtenidos son expendidos tal como se les cosecha; si hay un beneficio previo o si se les somete a un proceso de preparacin para los mercados su exportacin, o se los industrializa en el fundo mismo. Cuando se obtiene subproductos, se especificar si se les consume en el mismo predio o son vendidos en su estado natural o industrializados. ARTCULO III.B.18 Unprg 35

ECONOMICA II-2011-II Las construcciones sern descritas indicando sus caractersticas constructivas estructurales, materiales empleados, estado de conservacin, antigedad, y las reas que ocupan.

ARTCULO III.B.19 Las instalaciones fijas y permanentes, as como las obras complementarias tales como los caminos, cercos, corrales, eras, embarcaderos, puentes, muros y andenes de contencin, defensas marginales, tomas, partidores, canales, diques, etc., sern descritas y metradas aunque no estn dentro de los linderos del predio, pero que le sirvan y hayan sido ejecutados con capital propio en su integridad o en parte, como contribucin a determinada asociacin o comunidad en beneficio colectivo. ARTCULO III.B.20 Se consideran las servidumbres y derechos, existentes descritos y consignados en ttulos, as como las establecidos posteriormente a stos, que afectan el predio en su clasificacin de dominante o sirviente. (ver ttulo II captulo B artculo II.B.17). ARTCULO III.B.21 En gravmenes se consignar aquellos a que est afecto el predio y sus condiciones de constitucin, debidamente inscritos. ARTCULO III.B.22 En riesgos se har notar, de existir, los de erosin del suelo, inundaciones, deslizamientos o prdidas de vas de comunicacin, plagas y epidemias; y toda causa que amenace al predio y sus componentes, o pueda perjudicarlo en el futuro. ARTCULO III.B.23 En los ttulos de propiedad del predio se debe estudiar e indicar, de ser posible, el origen de la propiedad, el propietario o los propietarios actuales, su condicin de propiedad individual, colectiva, testamentaria, estatal o comunidad campesina. Cuando estn inscritos en los registros se consignar la fecha, el tomo, el folio y fojas de la inscripcin; o la ficha registral, segn sea el caso. Los planos que conforman el expediente contendrn el nombre del profesional que lo firm, escala, orientacin geogrfica y la fecha. El perito dar su opinin sobre el grado de exactitud del levantamiento; de ser necesario se har un nuevo plano, total o parcial del predio y/o sus construcciones; siendo elemento de juicio la hoja catastral o ficial referida al predio.

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VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS

ARTCULO III.C.24 La valuacin considerar, segn el caso: Terrenos rsticos Terrenos eriazos Terrenos eriazos ribereos al mar Construcciones e instalaciones fijas Maquinaria y equipo Cultivos y productos de origen vegetal y/o animal en almacn Ganado, aves, peces y otros animales Factores ecolgicos

ARTCULO III.C.25 En las valuaciones reglamentarias o comerciales de terrenos rsticos deber hacerse una clasificacin de los mismos, teniendo en cuenta los criterios sealados en el artculo anterior, debiendo determinarse las reas que corresponda a cada categora de tierras. El valor de las tierras aptas para cultivo en limpio que se abastecen con agua de lluvia (secano) ser igual al 50 % del valor de las tierras que figuran en los listados de valores oficiales de terrenos rsticos vigentes y/o del mercado inmobiliario de estas tierras en la zona, segn sea el caso de valuacin reglamentaria o comercial. Si en el terreno a valuar existieran reas de diversas categoras se calcularn las reas parciales, multiplicando cada una de estas por su correspondiente valor oficial o de mercado vigente; obtenindose el valor total por la sumatoria de aquellas. ARTCULO III.C.26 El valor rstico de las tierras de primera categora (V R) aptas para cultivo en limpio con riego por gravedad y agua superficial se obtiene de los valores oficiales de terrenos rsticos del distrito en que se ubica el terreno materia devaluacin o producto del estudio del mercado inmobiliario de la zona en estudio, segn corresponda a una valuacin reglamentaria o comercial. ARTCULO III.C.27 En el caso de valuaciones con el propsito de expropiacin se aplicar lo dispuesto en las normas legales vigentes sobre la materia

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VALUACIN DE TERRENOS ERIAZOS

ARTCULO III.D.28 La valuacin de terrenos eriazos y eriazos ribereos al mar, se obtiene multiplicando el valor bsico eriazo (VBE) por el rea (A), materia de valuacin. ARTCULO III.D.29 El valor bsico eriazo se determina aplicando la siguiente expresin: VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E El valor bsico de terrenos eriazos ribereos al mar se determina por la expresin siguiente: VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E En donde: VBE = Valor bsico eriazo VBER = Valor bsico eriazo ribereo VR = Valor unitario oficial de terreno rstico o valor unitario de terreno del mercado, segn se trate de valuacin reglamentaria o valuacin comercial, de las tierras de primera categora. d = Distancia al rea con valor unitario oficial urbano U = Uso T = Topografa y naturaleza del terreno V = Vas que sirven a la zona en que se ubica el terreno D = Distancia a la lnea de ms alta marea E = Factor de correccin ecolgica

ARTCULO III.D.30 La expresin numrica de los factores d, U, T, V, D, y E sern los consignados en las tablas N 05 hasta la N 08-A. La valuacin comercial en ambos casos se establece en funcin de la ley de oferta y la demanda. El perito teniendo en cuenta la zona, progreso y dinmica de desarrollo y uso de sta, aplicar de ser el caso, los factores consignados en las tablas N 05, 06, 07, 08 y 08-A.

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ECONOMICA II-2011-II TABLA N 05

Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del terreno, el factor T se determina multiplicando los factores orrespondientes. ARTCULO III.D.31 Para los efectos de este reglamento, las vas clasificadas segn el servicio que comprende la tabla N 06 se definen en la forma siguiente: Carreteras duales Tiene calzadas separadas, para dos o ms carriles de trnsito, cada una diseada para velocidades mayores de 80 Km./h. y pavimentadas con asfalto o concreto. Carreteras de primera clase Tiene un ancho mnimo de 8,40 m. con pavimento de asfalto, diseada para velocidades mayores de 80 Km./h. forman parte del sistema nacional y su pendiente mxima es de 6%. Carreteras de segunda clase

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ECONOMICA II-2011-II Tiene un ancho entre 3,50 m y 8,00 m. son afirmadas, y su diseo es para velocidades entre 60 a 80 Km/h., forman parte del sistema departamental y su pendiente mxima es de 8%. Carreteras de tercera clase Ancho promedio entre 3,50m y 5,00m., son afirmadas, forman parte del sistema vecinal y su pendiente mxima es de 10%. Trochas carrozables Sin afirmado, ancho promedio de 3,00 m. que permiten el trnsito espordico de vehculos. En caso que dos o ms vas influyen sobre el terreno, deber adoptarse el factor de mayor valor. TABLA N 06

ARTCULO III.D.32 El factor distancia (D) con respecto a la lnea de ms alta marea se aplica de acuerdo a la Tabla N 07.

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VALUACIN DE FACTORES ECOLGICOS (E)

ARTCULO III.E.33 Se debe tener en consideracin las siguientes variables en cada uno de los factores: a. Clima: Horas de asolamiento, caractersticas climatolgicas de la zona, vientos dominantes, etc. b. Paisaje: Flora y fauna existente en el rea y alrededores, ros, lagos, bosques, etc. que determinen el entorno; debindose tomar fotos a color destacando c. el paisaje. d. Contaminacin ambiental.- Generacin de humos, ruidos, desechos emanaciones, que pudieran atentar contra la salud y el medio ambiente. ARTCULO III.E.34 Estas variables se determinarn a criterio del perito y podrn calificarse de bueno (B), regular (R) y malo (M), y se aplicar la Tabla N 08 y 08-A. Tabla N 08

Si se presentan en forma simultnea ms de una de las variables, el factor E se determina multiplicando los ndices correspondientes de stas.

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VALUACIN DE EDIFICACIONES Y SERVICIOS

ARTCULO III.F.35 Comprende todos los edificios e instalaciones del predio rstico y que se utilizan en la explotacin, tales como: viviendas, oficinas, almacenes, plantas industriales, cobertizos, corrales, escuelas, hospitales, salas de esparcimiento, infraestructura de riego, infraestructura de vialidad, instalaciones de servicio u otras instalaciones. ARTCULO III.F.36 La valuacin de las construcciones, obras complementarias, e instalaciones comprende: Descripcin de materiales, distribucin de ambientes, letrado, antigedad, estado de conservacin y usos. El procedimiento que debe seguirse es el sealado en el ttulo II, captulo D referente a valuacin de edificaciones o construcciones, obras complementarias e instalaciones en predios urbanos, en lo que le sea aplicable. ARTCULO III.F.37 La infraestructura de riego comprende: canales, embalses, tomas de derivacin, compuertas, partidores, alcantarillado, sifones y toda obra civil complementaria; y sistemas de riego tecnificado. En todos los casos se har el letrado del movimiento de tierras y de las estructuras, sealando sus caractersticas con el mayor detalle posible asignndoles valores unitarios de mercado debidamente justificados. ARTCULO III.F.38 La infraestructura vial comprende: caminos, puentes, obras de arte, vas frreas, etc. Para los efectos de la valuacin se har el letrado de las diferentes partidas que conforman la infraestructura vial y se asignarn los valores unitarios de mercado correspondientes.

ARTCULO III.F.39 Infraestructura de servicios: a. Agua potable: reservorios, plantas de tratamiento, plantas de bombeo, redes de distribucin y conexiones domiciliarias. b. Se describir cada una con el letrado respectivo y los valores unitarios sern de acuerdo al tipo de construccin, materiales y equipamiento. c. Desage: se har la descripcin y letrado de las instalaciones, determinando los valores unitarios de acuerdo al movimiento de tierras y materiales que intervienen en su construccin. d. Instalaciones elctricas: se valuarn segn sus componentes asignndoles los valores unitarios de mercado. e. Otras instalaciones

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ECONOMICA II-2011-II ARTCULO III.F.40 Los cercos se valuarn de acuerdo a su tipo, sealando los materiales que intervienen en su construccin e instalacin, y asignndole valores unitarios de mercado.

VALUACIN DE MAQUINARIA Y EQUIPOS AGROPECUARIOS

ARTCULO III.G.41 La valuacin de maquinaria y equipos agropecuarios comprende: Descripcin de la mquina o equipo, estado actual y estimacin de expectativa de vida til, precio original y fecha de adquisicin, valor actual de la mquina o equipo similar nuevo, descripcin de mejoras y valor actual del equipo dado. ARTCULO III.G.42 El procedimiento a seguirse en la valuacin de este tipo de bienes, es el referente a la valuacin de propiedades empresariales, Ttulo V del presente reglamento. ARTCULO III.G.43 En la valuacin de los implementos, accesorios de mquinas, equipos y herramientas, el perito le asignar el valor correspondiente a su estado de conservacin.

VALUACIN DE CULTIVOS Y PRODUCTOS AGROPECUARIOS EN ALMACEN

ARTCULO III.H.44 El valor de los cultivos, se determina teniendo en cuenta la edad, estado, rendimiento y precio promedio de los productos en el mercado. El perito podr determinar el valor de una plantacin permanente en base a la acumulacin de gastos incurridos en su implementacin en base a los costos de produccin estimados, debidamente indicados en anexos adjuntos.

ARTCULO III.H.45 Las semillas y productos almacenados se valuarn a precios vigentes al momento de la tasacin, teniendo en cuenta su calidad, estado de conservacin y posibilidad de ser utilizados. Cuando estos no se encuentren en almacn sern valuados a criterio del perito. ARTCULO III.H.46 En caso de expropiacin, las plantaciones anuales en perodo de cosecha no se valorizan, disponindose el levante de la misma; aquellas que se encuentren en pleno desarrollo, su valuacin ser la acumulacin del costo de su instalacin hasta la fecha en que se produce la expropiacin. Unprg 43

ECONOMICA II-2011-II En el caso de plantaciones permanentes, se determinar el lucro cesante, como complemento a la valorizacin de la plantacin en si. ARTCULO III.H.47 Las plantaciones maderables se valuarn conforme a su estado de desarrollo, a criterio del perito, debidamente sustentado.

VALUACIN DE GANADO, AVES, PECES Y OTROS ANIMALES

ARTCULO III.I.48 El ganado se valuar de acuerdo a los precios promedio de mercado, teniendo en cuenta la especie, raza, volumen de produccin y otros considerndoos que estime el perito. El ganado reproductor se valuar teniendo en cuenta: el pedigree la edad, conformacin exterior y otros. En el caso de ganado vacuno, carne o leche, debe tenerse presente si son registrados (Reg. Genealgico) o no (ganado criollo), y dentro de estos, si son adultos (mayores de 24 meses) o menores. El precio de mercado base de la tasacin ser el resultante del producto del peso neto animal en ayunas por el promedio por kilo de peso vivo de mercados o camales (carcasa) Tener presente, las bonificaciones siguientes:

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ECONOMICA II-2011-II Al valor resultante, el perito puede incrementarlo teniendo en cuenta la edad del animal en relacin a su aptitud de servicio, ejemplo: 2-3 aos - F = 2,50 7-8 aos - F = 0,42 + 8 aos - F = 0,00

Los animales nativos (camlidos andinos) se valorizan en forma semejante a los de pedrigee, considerando raza, especie, sexo, edad, la conformacin exterior del animal, el tipo de lana y color, como la produccin y calidad de la misma; as como los premios obtenidos por estos o sus progenitores en las ferias organizadas por la Autoridad Competente. El Perito en base a sus apreciaciones y criterio, bonificar o no la valuacin espectiva. En ganado equino de competicin se considera el elevage; las lneas de consanguinidad de progenitores y descendientes. En crianzas de caballo de paso peruano, hay que tener en cuenta su pedigree, edad, presencia en su conformacin externa, tipo de piso, docilidad, sexo, premios obtenidos, etc. y de acuerdo a la normatividad vigente.

ARTCULO III.I.49 Las aves u otras especies canoras se valuarn de acuerdo a los precios promedio de mercado teniendo en cuenta el pedigree, la especie, gnero y familia; as como la raza de algunas especies. Debe hacerse las bonificaciones por edad, vistosidad o plumaje, aptitud para la reproduccin, produccin, canto, conformacin exterior o presencia, resistencia y otras cualidades que considere el perito. ARTCULO III.I.50 Los peces u otras especies hidrobiolgicas se valuarn tomando en cuenta a que actividad van a ser destinadas: cientfica, exposicin, consumo humano e industrial. ARTCULO III.I.51 La valuacin de especies protegidas esta sujeta a criterios del perito quien la sustentar en su informe y de acuerdo a las normas establecidas por la autoridad estatal competente. ARTCULO III.I.52 Los productos crnicos y sus derivados, sin procesar y procesados en almacn, frigorficos, etc. se valuarn teniendo en cuenta el estado y calidad de conservacin, rendimiento y de acuerdo a los precios promedio en mercado. ARTCULO III.I.53 Los huevos para la reproduccin y consumo se valuarn segn la especie, calidad, estado de conservacin y posibilidad de usarlos segn precio promedio en mercado.

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ECONOMICA II-2011-II ARTCULO III.I.54 La lana se valuar teniendo en cuenta la calidad y tamao de fibra, uniformidad en el color, estado de conservacin el volumen o rendimiento, y especie segn precio promedio en el mercado. ARTCULO III.I.55 Cualquier animal se valuar de acuerdo a los precios promedios en mercado, a criterio del perito, quin la sustentar.

VALUACIN DE TERRENOS RUSTICOS EN ZONAS DE EXPANSIN URBANA E ISLAS RSTICAS

ARTCULO III.J.56 Zona de expansin urbana es el rea constituida por terrenos rsticos que ha sido considerada en los planes de desarrollo de una localidad para el futuro crecimiento de sta, de acuerdo a una zonificacin y plan vial oficial. ARTCULO III.J.57 Terrenos rsticos en zona de expansin urbana, son aquellos que manteniendo su condicin legal de rsticos se encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio de uso de la tierra, de acuerdo a la zonificacin establecida en los planes de desarrollo oficiales. ARTCULO III.J.58 Se denomina isla rstica a aquel terreno rstico no mayor de 9 hectreas, circundado por zonas habilitadas y que mantiene su condicin legal de rstico. ARTCULO III.J.59 En la valuacin se tomar como referencia, el valor de los terrenos urbanos de las zonas adyacentes. ARTCULO III.J.60 El valor del terreno ubicado en zona de expansin urbana, isla rstica o zona urbana no habilitada se obtendr aplicando la metodologa siguiente: 1. 2. Estableciendo zonas de influencia del terreno. Aplicando las frmulas que a continuacin se mencionan.

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ECONOMICA II-2011-II ARTCULO III.J.61 Mtodo de las zonas de influencia.Se establecern zonas de influencia formando fajas, considerando: primera, segunda, tercera y cuarta zona. La primera zona estar formada por la faja de terreno comprendida entre la lnea del frente y otra paralela a sta, distante hasta una profundidad equivalente a la normativa, sealada en los planos de zonificacin o en su defecto hasta una profundidad de 30 m. para terrenos que en caso de ser habilitado produzcan lotes con rea predominante mxima de 500 m2, y 50 m de profundidad cuando la superficie de los lotes fuesen mayor de 500 m2. La segunda y tercera zona, estarn formadas por fajas de 100 m. de profundidad cada una, y la cuarta zona por la profundidad restante. ARTCULO III.J.62 Frmula para determinar la valuacin. La valuacin definitiva de los terrenos ubicados en zona de expansin urbana y de las islas rsticas se obtiene sumando las valuaciones parciales, que se determinan multiplicando el valor bsico de cada zona por su correspondiente rea. Se aplica la siguiente frmula: En donde: V D = Valuacin definitiva V B = Valor bsico A = rea. ARTCULO III.J.63 En la valuacin de estos terrenos se presentan los siguientes casos: 1er. Caso urbana. 2do. Caso 3er. Caso Valuacin de un terreno que da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura

Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana. Valuacin de un terreno que ampla un lote de terreno habilitado.

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ECONOMICA II-2011-II ARTCULO III.J.64 1er. CASO.- Valuacin de un terreno con frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana. En este grupo se consideran a los terrenos que dan frente a vas urbanas y que poseen un puntaje de infraestructura igual o superior a 0.04. (Aplicar la Tabla N 10) Puede tratarse de terrenos con frente a una o ms vas que tienen iguales obras de infraestructura, o por el contrario el terreno pueden dar frente a vas con diferente puntaje de infraestructura. En el primer caso se har un solo clculo del valor bsico para la primera zona; pero si tiene ms de un frente a vas que poseen diferente puntaje, se deber determinar el mismo nmero de valores bsicos, distribuyndose el rea en forma proporcional a los frentes. Segn sea el caso, se determinar el valor bsico para la primera, segunda, tercera y cuarta zona.

ARTCULO III.J.65 Clculo del valor bsico (V B) para la primera zona. Cuando el terreno da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana que le son inherentes, el Valor bsico para la primera zona se calcula por la aplicacin de la siguiente frmula: V B = CAV (Vp - VOH) En donde: V B = Valor bsico CAV = Coeficiente de rea vendible Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente. Valores oficiales si la valuacin es reglamentaria valores de mercado si la valuacin es comercial. ARTCULO III.J.66 El valor bsico de la segunda, tercera y cuarta zona ser equivalente al 80%, 60% y 40% del valor bsico de la primera zona, respectivamente. La sumatoria de las valuaciones parciales dar como resultado la valuacin total del terreno. ARTCULO III.J.67 El coeficiente del rea vendible (CAV) es la relacin o proporcin que existe entre el rea vendible y el rea bruta de la habilitacin urbana. Los coeficientes del rea vendible varan de acuerdo a las dimensiones de los terrenos y del tipo de habilitacin a realizarse segn proyecto propuesto, teniendo en cuenta la normatividad vigente, emanada por la autoridad respectiva. En caso de no contar con el proyecto o informacin necesaria podr asumirse los siguientes coeficientes de rea vendible.

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ARTCULO III.J.68 El Valor Promedio (V.P) de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona en estudio, se obtiene tomando los tres valores ms altos con similar zonificacin que el terreno materia de valuacin dentro de una zona de influencia de 200 m del terreno a valuarse. En caso que en esa zona no existiesen valores, la distancia se incrementar de 100m en 100m. Cuando el terreno tenga frente a una avenida o va importante, su valor se tomar en cuenta si est entre los ms altos de la zona en estudio. ARTCULO III.J.69 Valor de las obras de habilitacin urbana (VOH). Se determinar el valor probable de la habilitacin urbana mediante la aplicacin de las tablas N 10 y 11. La suma total de puntos obtenidos restada a la unidad se multiplicar por el valor VTH. El valor de las obras de habilitacin urbana ser equivalente al resultado de deducir el valor del terreno rstico del valor del terreno habilitado, segn la frmula: VOH = VTH - VTR Donde: VOH = Valor de las obras de habilitacin urbana VTH = Valor de terreno habilitado. (Valor oficial si la valuacin es reglamentaria y valor de mercado si es comercial) VTR = Valor del terreno rstico de 1 categora con riego de la zona. Valor oficial si la valuacin es reglamentaria y valor de mercado si la valuacin es comercial.

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ECONOMICA II-2011-II ARTCULO III.J.70 2do.CASO.- Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana. En este grupo se consideran los terrenos que no dan frente a una va urbana, que poseen un puntaje de infraestructura urbana, inferior a 0,03 (Aplicar Tabla N 10) Se establecern las zonas de influencia a partir de la va urbana referencial ms prxima, de acuerdo a lo sealado en el Artculo III.J.61; valundose

Sucesivamente desde la 1ra. zona, hasta las zonas que involucran al terreno materia de valuacin. ARTCULO III.J.71 3er CASO.-Valuacin de terreno que ampla un lote de terreno habilitado. Cuando el terreno a valuar ampla un lote de terreno habilitado, el Valor Bsico se calcula sobre la base de los siguientes criterios: Cuando el lote materia de ampliacin tenga una profundidad menor que la correspondiente a la del lote normativo, de la zonificacin correspondiente; para elrea generada por la diferencia de profundidad del lote a valuar, se tomar como valor bsico, el valor urbano correspondiente al lote a ampliarse. Para el resto del rea del lote a valuar, se tomar como valor bsico el equivalente al 80 % del valorfi jado en el tem anterior. Cuando el lote de terreno materia de ampliacin no tuviera asignado un valor unitario oficial de terreno, tratndose de una valuacin reglamentaria, el valor bsico ser calculado de acuerdo a los procedimientos sealados en el 1er caso.

ARTCULO III.J.72 Otros criterios a tenerse en cuenta en la determinacin del valor bsico para la primera zona: En la determinacin del valor bsico de la primera zona por aplicacin del presente ttulo debe tenerse en cuenta los siguientes criterios: Se adoptar como valor bsico el triple del valor de los terrenos rsticos de primera categora de la localidad donde est ubicado, solo en el caso de valuaciones reglamentarias, si por aplicacin de los criterios sealados anteriormente, el valor obtenido fuere menor que est. Segn la regin geogrfica las tierras de primera categora que deben tomarse como referencia son las siguientes: Para la costa: Tierras aptas para cultivo en limpio, con agua superficial y riego por gravedad. Para la sierra: Tierras aptas para cultivo en limpio, correspondiente a la altitud en que se ubica la ciudad Para la selva: Tierras aptas para cultivo en limpio, distantes hasta un kilmetro del ro o carretera. Si el rea materia de valuacin tiene caractersticas de topografa y naturaleza del terreno con diferencias que no poseen los terrenos urbanos de las calles locales adyacentes, que se han tomado como referencia, deber aplicarse al Valor Bsico el factor T de la tabla N 09. 50

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TABLA N 09

FACTORT TOPOGRAFIA FACTOR a. Pendientes: Menor de 5% 1,00 De 5 a 10% 0,90 De 11 a 20% 0,80 De 21 a 30% 0,70 Mayor de 30% 0,60 NATURALEZA DEL TERRENO FACTOR b. Suelos que obligan a inversiones extraordinarias en cimentaciones: Arenosos o arcillosos 0,70 Con afloramiento rocoso 0,65 Con napa fretica superficial 0,60 Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del terreno, el factor T se determinar multiplicando los factores correspondientes.

TABLA N 10 OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PBLICA PARA HABILITACIONES URBANAS (VOH) DE USO RESIDENCIAL

PARTIDAS CARACTERSTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS Para habilitaciones planificadas 0,02(*) Estudios Trazo definido de calle 0,02(*) Trazo Calzada y ancho de Tierra nivelada con trazo definido, con rasante construida en terreno natural, con un ancho de va va: Menor de 6,00 m 0,04 De 6,00m a 10,00 m 0,05 Mayor de 10,00 m 0,06 Calzada y ancho de Afirmado compactado, con un ancho de va: Menor de 6,00 m va De 6,00 m a 10,00 m 0,08 0,09 Mayor de 10,00 m 0,10 Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio, o similares y con un ancho de va: 0,09 Menor de 6,00 m 0,10 De 6,00 m a 10,00 m 0,12
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Mayor de 10,00 m Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con tratamiento superficial de asfalto, con un ancho de va: Menor de 6,00 m 0,12 De 6 00 m a 10,00 m 0,13 Mayor de 10,00 m 0,14 Empedrado, con un ancho de va: Menor de 6,00 m 0,12 De 6,00 m a 10,00 m 0,14 De 10,01 m a 18,00 m 0,16 Mayor de 18,00 m avenidas de doble va. 0,18 Carpeta asfltica, con un ancho de va: Menor de 6,00 m 0,21 De 6,00 m a 10,00 m 0,24 De 10,01 m a 18,00 m 0,27 Mayor de 18,00 m avenidas de doble va. (*)0,32 Calzada adoquinado, con un ancho de va: Menor de 6,00 m 0,26 De 6,00 m a 10,00 m 0,32 De 10,01 m a 18,00 m 0,36 Mayor de 18,00 m o avenidas de doble va. 0,41 Losa de concreto, con un ancho de va: Menor de 6,00 m 0,32 De 6,00 m a 10,00 m 0,36 De 10,01 m a 18,00 m 0,41 Mayor de 18,00 m o avenidas de doble va. 0,49 canales sin revestir 0,02 Canalizacin de agua Con Con canales revestidos con concreto: para regado Agua de captacin 0,07 Agua de pozo 0,08 piletas pblicas 0,06 Red de agua potable Para Para conexiones domiciliarias 0,15(*) o pozos spticos 0,08 Red de alcantarillado Tanques Para conexiones domiciliarias 0,14(*) cables areos sin postes 0,08 Red de energa Con Con postes de madera sin tratamiento y con elctrica cables areos 0,12 Con postes de concreto, fierro o madera tratada: Con cables subterrneos y pastorales 0,18 Con cables subterrneos 0,17 Con cables areos (*)0,15 Agua 0,05(*) Conexiones Alcantarillado 0,04(*) domiciliarias Energa elctrica: Cables areos 0,02 Cables subterrneos 0,03(*) empedrado 0,04 Vereda de ancho De De asfaltado con sardinel de concreto 0,08 menor de 1,20 m De concreto simple 0,09
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Vereda de ancho De entre 1,20 m y 2,40 m De asfaltado con De concreto simple Vereda de ancho De mayor de 2,40 m De asfaltado con De concreto simple

sardinel

de

empedrado 0,07 concreto 0,09 0,11(*)

sardinel

empedrado de concreto 0,09 0,12 0,13

(*) Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de una habilitacin urbana tipo.

TABLA N 11 OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PBLICA PARA HABILITACIONES URBANAS (VOH) DE USO INDUSTRIAL

PARTIDAS Estudios Trazo Calzada y ancho de va

CARACTERSTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS Para habilitaciones planificadas 0,02(*) Trazo definido de calle 0,02(*) Tierra nivelada con trazo definido, con rasante construida en terreno natural, con un ancho de va: Menor de 6,00 m 0,03 De 6,00m a 10,00 m 0,04 Mayor de 10,00 m 0,05 Afirmado compactado, con un ancho de va: Menor de 6,00 m 0,07 De 6,00 m a 10,00 m 0,08 Mayor de 10,00 m 0,09 Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio, o similares y con un ancho de va: Menor de 6,00 m 0,08 De 6,00 m a 10,00 m 0,09 Mayor de 10,00 m 0,10 Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con tratamiento superficial de asfalto, con un ancho de va: Menor de 6,00 m 0,10 De 6 00 m a 10,00 m 0,11 Mayor de 10,00 m 0,12 Calzada y ancho de va Empedrado, con un ancho de va: Menor de 6,00 m 0,09 De 6,00 m a 10,00 m 0,10 De 10,01 m a 18,00 m 0,11 Mayor de 18,00 m o avenidas de doble va. 0,13 Carpeta asfltica, con un ancho de va: 0,16 Menor de 6,00 m 0,18 De 6,00 m a 10,00 m 0,21 De 10,01 m a 18,00 m 0,24
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Mayor de 18,00 m avenidas de doble va. Adoquinado, con un ancho de va: Menor de 6,00 m 0,24 De 6,00 m a 10,00 m 0,26 De 10,01 m a 18,00 m 0,28 Mayor de 18,00 m o avenidas de doble va. 0,32 Losa de concreto, con un ancho de va: Menor de 6,00 m 0,28 De 6,00 m a 10,00 m 0,30 De 10,01 m a 18,00 m 0,32(*) Mayor de 18,00 m avenidas de doble va. 0,36 Con red pblica 0,11(*) Red de agua potable Con red particular 0,10 Con red pblica 0,10(*) Red de alcantarillado Con red de desage industrial 0,17 cables areos sin postes 0,05 Red de energa elctrica Con para alumbrado pblico Con postes de madera sin tratamiento y con 0,09 cables areos Con postes de concreto, fierro o madera para alumbrado tratada: Con cables areos 0,09 Con cables subterrneos (*)0,13 Red de energa elctrica Con postes de madera sin tratamiento y con 0,07 cables areos para uso industrial Con postes de concreto, fierro o madera para alumbrado tratada: Con cables areos 0,09 Con cables subterrneos 0,11(*) Agua 0,04(*) Conexiones de lotes Alcantarillado 0,04(*) Energa elctrica: Con cables areos 0,02 Con cables subterrneos 0,04(*) empedrado 0,03 Vereda de ancho menor De De asfaltado con sardinel 0,07 1,40 m De concreto simple 0,08 empedrado 0,05 Vereda de ancho De asfaltado con sardinel 0,09 Normal de 1,40m a 2,00 De De concreto simple 0,11(*) m empedrado 0,08 Vereda de ancho Mayor De De asfaltado con sardinel 0,11 de 2,00 m De concreto simple 0,13

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PROPIEDAD, INMUEBLE COPROPIEDAD Y PARTICION Punto de Vista:

Cmo puedo escriturar la fraccin que me vendieron? Un problema muy comn es que compramos, y hasta despus que pagamos nos cuestionamos si actuamos bien y vamos con el Notario para que nos de la certeza de que nos metimos en un problema. En una escritura que ampare la propiedad de un inmueble, el mismo se identifica plenamente, con la superficie que tiene y con sus medidas y colindancias, por lo que dicho inmueble legalmente constituye una unidad indivisible, sin embargo la ley prev 3 formas de dividirlo: COPROPIEDAD, SUBDIVISION (o fraccionamiento o lotificacin) y CONDOMINIO.

COPROPIEDAD.
Propiamente no es una divisin del inmueble, mas bien es "compartir" el inmueble, es decir, el inmueble sigue conservando su unidad, sigue siendo uno solo, pero los propietarios son varios y cada uno tiene una participacin sobre el inmueble, dicha participacin se mide en porcentaje y puede ser el mismo entre los propietarios (iguales porcentajes sobre la totalidad del inmueble) o diferente (diferentes porcentajes). Tal vez podamos entender mejor el concepto si nos regresamos y primero entendemos el concepto de propiedad: derecho de usar, gozar (percibir sus frutos) y disponer de los bienes (venderlos, gravarlos, etc.), en forma absoluta, exclusiva y perpetua, dicho derecho es oponible y preferente a cualquier otra persona distinta al propietario. La ley dice que existe copropiedad cuando una cosa o derecho pertenece sin poder dividirse (proindiviso, dice la ley) a varias personas. De aqu que reitero, por definicin la copropiedad no da divisin de un inmueble. Es como si dijramos que "vamos a subir para abajo", es un absurdo legal hablar de divisin en una copropiedad, en realidad se comparte el inmueble. Particularmente los copropietarios pueden decidir quin habita alguna parte del inmueble, pero legalmente TODOS son dueos de TODO el inmueble, es decir, en los hechos cada copropietario puede habitar su vivienda, como si fuera un condominio, pero para la ley todos tienen derecho a usar todo el inmueble, si en algn momento llegare a liquidarse la copropiedad (venta o ruina del inmueble) a cada copropietario le corresponder segn el porcentaje de cada uno. Para el caso de que alguno de los copropietarios quiera vender sus derechos, deber de notificar al otro copropietario ese hecho, porque todos los COPROPIETARIOS TIENEN DERECHO, FRENTE A EXTRAOS, PARA COMPRAR LOS DERECHOS DE COPROPIEDAD DE UNO DE ELLOS, solo para el caso de que no hagan uso de ese derecho, podr una persona ajena comprar los derechos de copropiedad. En el caso prctico, para adquirir derechos de copropiedad, bastar que el dueo (si es uno slo quien ostenta el 100%) nos comparta su derecho de propiedad, en el porcentaje que sea necesario, por lo que nos vender ese porcentaje. Para el caso de que sea un copropietario el que nos venda, deber notificarse a los otros copropietarios previamente, si es su deseo adquirir el porcentaje de copropiedad en venta, si niegan su derecho o nada manifiestan dentro de los siguientes 8 das, se entender que no quieren ejercer ese derecho y por lo tanto podrn venderse esos derechos a una tercera persona ajena a los otros copropietarios. En la escritura se consignar la venta de derechos de copropiedad y se generarn los impuestos, derechos, gastos y honorarios correspondientes al porcentaje que se est adquiriendo, adems se mandar a inscribir en el Unprg 55

ECONOMICA II-2011-II Registro Pblico de la Propiedad, donde se tomar nota del nombre de las personas que ostentan la propiedad del inmueble. La razn de que la ley prefiera a un copropietario para comprar antes que a un extrao, es que legalmente no es deseable la copropiedad, ya que en la prctica resulta muy problemtica. Es por esta razn que la ley prefiere consolidar la propiedad en una sola persona antes que seguir conservando la copropiedad con otra persona. La notificacin al copropietario a que me refiero arriba, deber hacerse atravs de Notario o por medio de un Juez, lo cual conlleva un pequeo trmite judicial con sus respectivo tiempo y gastos, para que de esa forma conste de manera fehaciente que se hizo del conocimiento del copropietario los trminos y condiciones de la venta. Si son varios copropietarios se tendr que notificar a cada uno de ellos, por separado. La ley prev que nadie puede permanecer en la indivisin por siempre, cuando el bien puede dividirse, es decir permite "cmoda divisin", no hay problema, podrn seguirse los pasos que siguen a continuacin, el problema es cuando ni permiten cmoda divisin, ni tampoco todos los copropietarios quieren vender, como podra ser por Ejemplo: Un departamento donde 2 personas son dueos, uno quiere vender pero el otro no y ese otro tampoco quiere comprar la parte del vendedor, ni el vendedor puede comprar la del otro pues bien, la nica salida que queda es la del juicio, el Juez ordenar la venta por remate del bien y el precio que pague el que lo adquiera se repartir entre los copropietarios segn el porcentaje de cada uno y por tanto los 2 perdern por necios porque en el remate el inmueble tendr que venderse barato y para colmo ambos habrn gastado en abogados. Cuando se termina la copropiedad:

a) Reunin de todas las cuotas partes en un solo propietario, se puede lograr contractualmente, si los dems copropietarios lo transfieren, as sea a titulo oneroso o gratuito o a travs de la sucesin intestada o testamentaria (herencia). b) Destruccin total o perdida del bien, esta causal, es generalmente para bienes muebles, ya que el inmueble est constituido tanto por el terreno como por la fabrica, llmese construccin (se puede destruir la fabrica pero el terreno siempre queda). c) Enajenacin del bien a un tercero, en este caso los copropietarios se ponen de acuerdo y transfieren contractualmente (ya sea onerosa o gratuitamente) a un tercero. d) Perdida del derecho de propiedad de los propietarios, este definitivamente es a travs de un proceso judicial, en caso de ejecucin de garantas o para el pago de una obligacin. En sntesis, la copropiedad se extingue de manera material, a travs de una transferencia gratuita u onerosa, acuerdo de voluntades y si es inmueble a travs de una escritura pblica, o a travs de un proceso judicial, llmese divisin y particin, ejecucin de garantas etc.

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PARTICION O SUBDIVISION:
Esta si es la divisin del inmueble, es el trmite ideal para adquirir la plena propiedad de una fraccin de un inmueble. Para el caso de inmuebles muy grandes donde resulten varias fracciones o que hasta incluyan calles, puede denominarse "fraccionamiento" o "lotificacin", si se trata de modificar una lotificacin ya existente ser entonces una "relotificacin". La subdivisin incluye un impacto social porque lo que era uno, ahora son dos o mas y se requiere el doble de infraestructura, 2 tomas de agua, 2 salidas de drenaje, 2 tomas de luz, etc. Es por ello que para la subdivisin ES NECESARIO UN PERMISO POR PARTE DEL GOBIERNO (oficio de subdivisin, fraccionamiento o lotificacin).
Es difcil obtener dicho permiso porque se requiere cubrir una cierta superficie mnima y un cierto

frente mnimo hacia la calle, los cuales varan de una delegacin a otra. Una vez obtenido el oficio de subdivisin, se debe comparecer ante el Notario para que se protocolice y pueda mandarse as a inscribir en el Registro Pblico de la Propiedad, quien tomar nota de que dicho inmueble fue subdividido y ahora son 2 o ms inmuebles. De ser necesario, en la misma escritura de protocolizacin, se puede aprovechar y hacer la venta de una de las fracciones creadas, o bien, si existe copropiedad, se puede disolver y aplicar a cada uno de los copropietarios sus respectivas fracciones (en el entendido de que si alguno de ellos adquiere ms del porcentaje que le corresponde, atendiendo al valor de avalo de cada fraccin, deber pagar impuestos por la demasa que est adquiriendo). Divisin y particin del bien comn, esta puede ser voluntaria a travs de la escritura pblica o judicial, mediante un proceso de conocimiento, la idea principal es que el bien se adjudique a uno de los copropietarios, cuando hay acuerdo entre todos ellos, y si no hay acuerdo se recurre a la va judicial, a fin de extinguir la copropiedad.

CONDOMINIO
Es la condicin alternativa para el caso de no lograr la subdivisin, actualmente el Gobierno no expide ninguna autorizacin para este fin, sin embargo s es necesario tener autorizada la construccin, o bien, si ya hay construcciones y no existe el permiso de construccin, deben ser regularizadas en las oficinas correspondientes Mas que dividir el terreno, la finalidad del condominio es dividir las construcciones, es decir, mediante la constitucin del rgimen de propiedad en condominio, las construcciones de un inmueble que son susceptibles de aprovecharse en forma individual por cada uno de los propietarios, porque son independientes unas de otras (unidades privativas que pueden ser casas, departamentos, locales, oficinas, etc., adems puede ser en forma horizontal o vertical) y tienen accesos propios ubicados a una zona comn o a la va pblica. Se tratar de un punto intermedio entre la copropiedad y la subdivisin, debido a que el terreno sigue siendo uno solo, los propietarios de cada unidad privativa comparten derechos de copropiedad sobre l, as como sobre bienes que son de uso comn, como pasillos de acceso, cisternas, muros, entrepisos, suelo, etc. con un porcentaje de indiviso (copropiedad) que se determinar por separado. En este sentido, el condominio slo puede constituirse sobre construcciones, no sobre terrenos baldos, a menos que se le haya otorgado la correspondiente autorizacin para construir el inmueble, siendo en este caso posible la constitucin del condominio con base a los planos autorizados.

Para constituir el condominio se requiere presentar al Notario la siguiente documentacin: Unprg 57

ECONOMICA II-2011-II 1) Permiso de construccin o regularizacin de construcciones; 2) Planos arquitectnicos del inmueble; 3) Memoria descriptiva del inmueble (documento donde se describe tanto todo el inmueble como cada una de las unidades privativas en forma detallada); 4) Tabla de valores para cada una de las unidades privativas e indiviso (porcentaje de copropiedad) que le corresponde sobre los bienes comunes; y Tanto para este caso, como para los casos de copropiedad y subdivisin se requieren: escrituras de propiedad, boletas de predial y acta de matrimonio del propietario. Al igual que en la subdivisin, la escritura respectiva deber ser inscrita en el Registro Pblico de la Propiedad quien tomar nota de la divisin de las construcciones, asignndoles una inscripcin por cada unidad privativa. Tambin, de ser necesario, en la misma escritura de protocolizacin, se puede aprovechar y hacer la venta de una de las unidades privativas creadas, o bien, si existe copropiedad, se puede disolver y aplicar a cada uno de los copropietarios sus respectivas unidades (en el entendido de que si alguno de ellos adquiere ms del porcentaje que le corresponde, atendiendo al valor de avalo de cada unidad privativa, deber pagar impuestos por la demasa que est adquiriendo). El costo de cada instrumento depende del valor de todo el inmueble, del nmero de fracciones o unidades y del valor de cada una.

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