BO CO THM NH GI

Bt ng sn thm nh gi: Gi tr quyn s dng t ca D n u t T

hp dch v thng mi v Nh cao tng khu t 5.382,7 m2 v n gi tr th
trng t sn xut kinh doanh phi nng nghip khu t 3.111,5 m2 ti ng 122 ph
Vnh Tuy, qun Hai B Trng, thnh ph H Ni.
Khch hng yu cu: Tng Cng ty u t pht trin h tng th UDIC
a ch: 27 Hunh Thc Khng, ng a, H Ni
in thoi : 04.3773.1544
Mc ch thm nh gi:
- i vi khu t 2.271,2 m2: Lm c s tham kho trnh c quan Nh nc
c thm quyn xem xt, quyt nh gi tr quyn s dng t thuc D n u t T
hp dch v thng mi v Nh cao tng ti ng 122 ph Vnh Tuy, qun Hai B
Trng, thnh ph H Ni.
- i vi khu t 3.111,5 m2: Lm c s tham kho trnh C quan Nh nc
c thm quyn quyt nh n gi tin thu t ti ng 122 ph Vnh Tuy, qun Hai
B Trng, thnh ph H Ni.
n v thm nh gi: Cng ty C phn T vn- Dch v v Ti sn- Bt
ng sn DATC (B Ti chnh).
a ch: S 4 ng Hng Chui 1, ph Hng Chui, qun Hai B Trng, thnh
ph H Ni.
in thoi: 04 39719278

Fax: 04 39722217

I. CN C PHP L CA THM NH GI:

- Lut t ai ngy 26/11/2003 v cc vn bn hng dn thi hnh Lut t
ai;
- Lut Xy dng ngy 26/11/2003;
- Lut Nh ngy 29/11/2005;
- Lut Kinh doanh bt ng sn ngy 29/6/2006;
- Php lnh Gi s 40/2002/PL-UBTVQH10 ngy 10/5/2002;
- Ngh nh s 170/2003/N-CP ngy 25/12/2003 ca Chnh ph qui nh chi
tit thi hnh Php lnh Gi;
- Ngh nh s 101/2005/N-CP ngy 03/8/2005 ca Chnh ph v Thm nh
gi;
- Ngh nh s 16/2005/N-CP ngy 7/2/2005 ca Chnh ph v qun l d n
u t xy dng cng trnh;
- Ngh nh s 02/2005/N-CP ngy 24/1/2005 ca Chnh ph v vic Ban
hnh quy ch Khu th mi;
1

- Ngh nh s 17/2006/N-CP ngy 27/1/2006 ca Chnh ph v sa i b

sung mt s iu ca Ngh nh hng dn thi hnh Lut t ai;
- Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 ca Chnh ph v phng
php xc nh gi t v khung gi cc loi t;
- Ngh nh s 198/2004/N-CP ngy 3/12/2004 ca Chnh ph v thu tin s
dng t;
-Thng t s 117/2004/TT-BTC ngy 7/12/2004 ca B Ti chnh hng dn
thc hin Ngh nh s 198/2004/N-CP;
- Thng t s 145/2007/TT-BTC ngy 06/12/2007 ca B Ti chnh v hng
dn thc hin Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 ca Chnh ph v
Ngh nh s 123/2007/N-CP;
- Thng t s 93/2011/TT-BTC ngy 29/6/2011 ca B ti chnh sa i, b
sung Thng t s 117/2004/TT-BTC ngy 7/12/2004 cu B ti chnh v hng dn
thc hin Ngh nh s 187/2004/N-CP ngy 3/2/2004 ca Chnh ph v thu tin s
dng t.
- Thng t s 94/2011/TT-BTC ngy 29/6/2011 ca B ti chnh sa i, b
sung Thng t s 120/2004/TT-BTC ngy 30/12/2005 cu B ti chnh v hng dn
thc hin Ngh nh s 142/2005/ND-CP ngy 14/11/2005 ca Chnh ph v thu tin
thu t, thu mt nc.
- Quyt nh s 24/2005/Q-BTC ngy 18/04/2005 ca B trng B Ti
chnh v vic ban hnh 03 tiu chun thm nh gi Vit Nam (t 1).
- Quyt nh s 77/2005/Q-BTC ngy 01/11/2005 ca B trng B Ti
chnh v vic ban hnh 03 tiu chun thm nh gi Vit Nam (t 2).
- Quyt nh s 129/2008/Q-BTC ngy 31/12/2008 ca B trng B Ti
chnh v vic ban hnh 06 tiu chun thm nh gi Vit Nam (t 3).
- Quyt nh s 04/2008/Q - BXD ngy 03/4/2008 ca B Xy dng v/v ban
hnh "Quy chun k thut Quc gia v Quy hoch xy dng"
- Quyt nh s 295/Q - BXD ngy 22/3/2011 ca B trng B Xy dng
v vic cng b Sut vn u t xy dng cng trnh nm 2010;
- Quyt nh s 47/2011/Q-UBND ngy 22/12/2011 ca UBND thnh ph
H Ni v vic thu ph trng gi xe p, xe my, t trn a bn thnh ph H Ni.
- Quyt nh s 50/2011/Q-UBND ngy 30/12/2011 ca UBND thnh ph
H Ni v vic quy nh gi cc loi t trn a bn bn thnh ph H Ni nm
2012.
- Quyt nh s 1790/Q-SXD ngy 30/3/2012 ca S xy dng H Ni v
vic cng b ch s gi xy dng thng 1, 2, 3 v qu I nm 2012.
- Hp ng thm nh gi s 92/2012/UDIC-DCSC (2) ngy 01/3/2012 gia
Tng Cng ty u t pht trin h tng th UDIC v Cng ty C phn T vn Dch v v Ti sn - Bt ng sn DATC.
II. C IM TI SN THM NH GI:
2

1. H s php l ca khu t:
- Phng n kin trc s 3672/QHKT-P2 ngy 28/12/2009 ca S Quy hoch
Kin trc thnh ph H Ni v phng n kin trc cng trnh Hn hp vn phng dch v v nh cao tng ti s 122 Vnh Tuy, phng Vnh Tuy, qun Hai B
Trng, H Ni.
- Quyt nh s 4240/Q-UBND ngy 13/9/2011 ca UBND thnh ph H Ni
v vic cho php Tng Cng ty u t pht trin th chuyn mc ch s dng
5.382,7m2 t ti ng 122 Vnh Tuy, phng Vnh Tuy, qun Hai B Trng, H Ni
thc hin d n u t T hp dch v thng mi v nh cao tng.
- Cc loi giy t php l khc lin quan n D n do Tng Cng ty u t
pht trin th UDIC cung cp.
2. c im khu t:
2.1. V tr khu t:
- Khu t din tch 5.382,7m2 c v tr ti ng 122 Vnh Tuy, phng Vnh
Tuy, qun Hai B Trng, H Ni: Khu t nm v tr 2 ng Vnh Tuy, mt tin
khu t khong 60m, mt ng ng vo khong 8m, cch gm cu Vnh Tuy khong
200m, iu kin h tng k thut xung quanh tng i xu.
2.2. Hin trng ca khu t: Hin khu t l t trng cha c cng trnh xy
dng, h tng khu t, mi trng cnh quan tng i km.
* Ch tiu quy hoch xy dng:
Bng thng k din tch theo h s tha thun kin trc c S Quy hoch
Kin trc chp thun ti vn bn s 3672/QHKTP2 ngy 28/12/2009 v Quyt nh
s 4240/Q-UBND ngy 13/9/2011 ca UBND thnh ph H Ni:
CC THNG S K THUT
1
2

Din tch sn xy dng hai tng hm (3.338,6m2/tng

x2)
Din tch sn xy dng in hnh cc tng
- Din tch xy dng sn tng 1 (din tch t li xy
dng)
- Din tch sn in hnh tng 2, 3, 4
- Din tch sn in hnh tng 5 - tng 22 (1.984,2m2/tng
x 18 tng)
- Din tch phn k thut trn mi
Tng din tch sn xy dng DVTM, cn h, k thut
- Din tch sn xy dng DVTM, dch v cng cng
- Din tch sn xy dng cn h
- Din tch sn xy dng phn k thut
Tng din tch sn s dng DVTM v cn h
3

Din tch

VT

6.677,2

m2

2.271,2

m2

2.271,2
2.271,20

m2

1.984,20

m2

820,00
45.620,40
9.084,80
35.715,60
820,00
32.777,90

m2
m2
m2
m2
m2
m2

4.1 Din tch sn s dng dch v

- Din tch sn s dng dch v tng 1
- Din tch sn s dng dch v tng 2
- Din tch sn s dng dch v tng 3
- Din tch sn s dng dch v tng 4
4.2 Tng din tch sn s dng cn h
Din tch sn s dng 01 tng cn h (18 cn h/tng)
- Din tch s dng cn h loi A 132,56 m2 (01 cn)
- Din tch s dng cn h loi B 97,72 m2 (03 cn)
- Din tch s dng cn h loi C 92,80 m2 (04 cn)
- Din tch s dng cn h loi D 67,75 m2 (04 cn)
- Din tch s dng cn h loi E 68,68 m2 (02 cn)
- Din tch s dng cn h loi F 70,38 m2 (04 cn)

6.015,50
1.115,00
1.633,50
1.633,50
1.633,50
26.762,40
1.486,80
132,56
293,16
371,20
271,00
137,36
281,52

m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2

3. Hnh thc s dng t

Trong tng s 5.382,7m2 t c:
-

2.271,2 m2 l t giao c thu tin s dng t.

3.111,5 m2 l t thu tr tin hng nm, thi gian s dng t l 50 nm.

II. C S THM NH GI: Gi tr th trng.

Gi tr th trng ca ti sn l mc gi c tnh s c mua bn trn th
trng vo thi im thm nh gi, gia mt bn l ngi mua sn sng mua v mt
bn l ngi bn sn sng bn, trong mt giao dch mua bn khch quan v c lp,
trong iu kin thng mi bnh thng. (TGVN 01).
III. NGUYN TC THM NH GI:
Cn c cc nguyn tc kinh t chi phi hot ng thm nh gi theo Tiu
chun thm nh gi Vit Nam s 06 (TGVN06).
IV. PHNG THC TIN HNH
1. Nghin cu thng tin, ti liu lin quan n ti sn thm nh do Tng Cng
ty u t pht trin th UDIC cung cp.
2. Tin hnh tm hiu, thu thp thng tin trn th trng v gi tr quyn s
dng cn h chung c v vn phng cho thu c c im k thut tng ng.
V. PHNG PHP THM NH GI:
- Phng php so snh (TGVN 07).
- Phng php thng d (TGVN 10).
4

VI. PHN TCH, XC NH GI TR QUYN S DNG T KHU

T THM NH.
1.1. Xc nh gi bn d kin nh cao tng (ng/m2).
Kho st gi thc t th trng giao dch chuyn nhng gi bn cn h chung
c trn a bn ca cc D n ln cn lm ti sn so snh (TSSS) iu chnh xc
nh gi th trng ca ti sn thm nh (TST).
Thng tin cc ti sn so snh:
- TSSS1: Tng 7 ta nh chung c 310 Minh Khai (cao 15 tng, 1 tng hm),
thuc v tr 1 ng Tam Trinh, qun Hai B Trng, H Ni, c n gi t theo
quy nh ti Quyt nh s 50/2011/Q-UBND ngy 30/12/2011 ca UBND thnh
ph H Ni l 26.400.000 ng/m2; n gi bn (trc thu) l 23.000.000 ng/m2.
- TSSS2: Tng 10 ta nh chung c 25 Lc Trung (cao 19 tng, 1 tng hm),
thuc v tr 2 ng Lc Trung, qun Hai B Trng, H Ni, c n gi t theo
quy nh ti Quyt nh s 50/Q-UBND ngy 30/12/2011 ca UBND thnh ph H
Ni l 17.160.000 ng/m2; n gi bn (trc thu) l 25.500.000 ng/m2.
- TSSS3: Nh A3 chung c 250 Minh Khai, tng 11 (nh cao 19 tng, 2 tng
hm), thuc v tr 2 ng Minh Khai, qun Hai B Trng, H Ni, c n gi t
theo quy nh ti Quyt nh s 50/Q-UBND ngy 30/12/2011 ca UBND thnh
ph H Ni l 20.280.000 ng/m2; n gi bn (trc thu) l 22.000.000 ng/m2.
Cc TSSS1 v TSSS2 l cc ti sn giao dch thnh cng; TSSS3 ang c
giao bn trn th trng ti sn Bt ng sn Cengroup (c bo gi chnh thc ca ch
u t).C th ti Bng sau:
TT

Yu t so snh

a ch khu t

V tr

Gi bn/m2 (ng)

Din tch (m2)

n gi trn bng gi t
UBND

TSSS1
Chung c
310 Minh
Khai, tng 7
(mt ng
Tam Trinh)
VT1

TSSS2

TSSS3

TST

Chung c 25
Lac Trung,
tng 10, Hai
B Trng

Chung c
250 Minh
Khai, Hai
B Trng

Ng 122
Vnh Tuy,
Hai B
Trng

VT2

VT2

VT2

23.000.000

25.500.000

20.500.000

Cha bit

98

119

78

trung bnh 90

26.400.000

17.160.000

20.280.000

14.400.000

Tnh trng php l

xy th
xong

ang thi
cng

ang thi
cng

ang trin
khai d n

C s h tng, mi
trng sng

Tt

Tt

Tt

Km hn

Thi im kho st

Tnh trng giao dch

Ngun thng tin

Thng
5/2012
giao
dch thnh
cng
Mr. Hng
098886458
5

Thng
5/2012
giao dch
thnh cng
Mr Qun
0169807595
7

Thng
7/2012
ang giao
bn trn th
trng
Ms ThTho
098259306
8

Cc bc iu chnh:

* iu chnh cc ti sn so snh (TSSS) l gi bn cc bt ng sn ti khu

vc ln cn v ti sn thm nh (TST) theo cc c im v v tr, giao thng v
cc c im kinh t k thut ti khu vc ti sn thm nh gi.
Nhn xt: Cc bt ng sn dng so snh c h s php l, iu kin a
l, iu kin giao thng, iu kin mi trng, iu kin kinh doanh tng ng
vi Bt ng sn thm nh gi, c th dng lm cn c so snh c:
Din gii:
- H tng k thut ni b ca d n: Cc TSSS u l cc khu th c h
tng ng b v tng i hon chnh, cn TST h tng km hn. Kin ngh cc
TSSS c 10 im; TST c 9,5 im.
- Quy m kch thc hnh dng: Theo thc tin tnh hnh giao dch bt ng
sn trn th trng th nhng bt ng sn c din tch nh thng d giao dch
hn so vi cc bt ng sn c din tch ln. TSSS1, TSSS3 v TST c din tch
tng ng nhau (78-98m2) nh hn TSSS2 c din tch ln (119m2) nn c li
th hn. Kin ngh TSSS1, TSSS3 v TST c 10 im; TSSS2 c 9,5 im.
- V tr, h tng k thut chung ca khu t: TSSS1 v tr 1 ng Tam
Trinh, TSSS2 v TSSS3 v TST cng nm v tr 2 cc ng Minh Khai, Lc
Trung v Vnh tuy. Tuy nhin TST v tr km thun li hn so vi cc TSSS v
nm trong ng ct v gn di gm cu Vnh Tuy, cn cc TSSS2 v TSSS3 nm
v tr thun li gn vi mt ng. Kin ngh TSSS1 c 10 im; TSSS2,
TSSS3 c 9,8 im v TST c 9,6 im.
- Mi trng an ninh, h tng k thut: Cc TSSS nm xen k trong khu dn
c nn c an ninh, mi trng sng v h tng ni b tt hn so vi TST gn
kho xng v di chn cu Vnh Tuy. Tuy nhin TSSS1 nm gn st vi sng
Kim Ngu nn mi trng km hn vi TSSS2 v TSSS3. Kin ngh cc TSSS2,
TSSS3 c 10 im; TST v TSSS1 c 9,8 im.
Tiu ch iu chnh: V tr, h tng k thut chung ca bt ng sn mang
tnh quyt nh n mc gi bng 50% t trng gi Bt ng sn; Hnh dng, quy
m kch thc chim 20%; H tng chung ca bt ng sn chim 20% v 10% l
cc tiu ch khc nh an ninh, mi trng, h tng k thut ni b khu t...
6

Bng iu chnh nh sau:

TT
I
1
2
3
4
II
III
IV

TSSS
Tiu ch ss
Gi bn
H tng k thut ni
b ca d n
Quy m, kch thc,
hnh th
V tr ca khu t
An ninh, mi trng,
h tng k thut ni
b khu t
Bnh qun gia quyn
(*)
T l % iu chnh
(SS v TSTD) (**)
Gi bn sau iu
chnh

T
trng
100%

TSSS1

TSSS2

TSSS3

23.000.000

25.500.000

20.500.000

20%

10

10

10

9,5

20%

10

9,5

10

10

50%

10

9,8

9,8

9,6

10%

9,8

10

10

9,8

10,0

9,8

9,9

9,7

-3,01%

-1,22%

-2,22%

22.307.700

25.188.900

20.044.900

TST

22.514.000

Cch tnh:
4

(*):

SSi*T trngi

i =1

i =1

TSTDi*T trngi

(i+: Tiu ch (1->4)).

(**): (Bnh qun gia quyn TSTD-Bnh qun gia quynSSj)/Bnh qun gia
quynTSSS*100% (j = 1->3)
Sau khi iu chnh gi bn cc TSSS v TST ti Bng trn, TST c gi bnh
qun sau khi iu chnh (trc thu) l: 22.514.000 ng/m2.
1.2. Xc nh n gi cho thu vn phng, dch v thng mi ca D n
Kho st gi thc t th trng cho thu vn phng trn a bn cc D n ln
cn lm cn c xc nh gi th trng ca Khu t thm nh. C th nh sau:
TT

Yu t so snh

TST

TSSS1

TSSS2

TSSS3

a ch khu
t

Ng 122 Vnh
Tuy, qun Hai
B Trng

Ta nh VTC
Tower
s 18 Tam
Trinh, qun
Hai B Trng

Ta nh CDS
Tower s 477
Minh Khai,
qun Hai B
Trng

Ta nh Hn
Vit 203 Minh
Khai, qun Hai
B Trng

3
4
5
6
7

Quy m, din
tch (m2)

Tng din tch

Ta nh 21
sn cho thu
Nh 9 tng, din
tng ni, 1
l5.734,69m2,
tch sn xy
tng hm, din
din tch cho
dng 300m2,
tch mi sn s
thu trung
din tch sn s
dng trn
bnh l
dng 270m2
1000m2
1.000m2

Gi cho thu
trc thu/m2
Cha bit
(usd)
Tnh trng php
Giy t hp l
l
C s h tng,
mi trng
km hn
sng
Thi im
giaodch
Ngun thng
tin

Ta nh 17
tng, c tng
din tch sn
19.500m2, mt
sn in hnh
650m2, c th
chia nh din
tch

290.000

230.000

300.000

ang cho thu

ang cho thu

ang cho thu

Tt

Tt

Tt

Thng 5/2012

Thng 5/2012

Thng 5/2012

A. Hiu
01233862001

Ch H
0983301263

Sn GDBS
King Land

Cc bc iu chnh:
* iu chnh cc ti sn so snh (TSSS) l gi cho thu cc bt ng sn ti
khu vc ln cn v ti sn thm nh (TST) theo cc c im v v tr, giao thng
v cc c im kinh t k thut ti khu vc ti sn thm nh gi.
Nhn xt: Cc bt ng sn dng so snh c h s php l, iu kin a l,
iu kin giao thng, iu kin mi trng, iu kin kinh doanh tng ng vi Bt
ng sn thm nh gi, c th dng lm cn c so snh c:
Din gii:
- H tng k thut ni b ca d n: Cc TSSS l cc ta nh vn phng ang
cho thu c h tng k thut ni b tt, trong kh TST c h tng km hn. Kin
ngh cc TSSS c 10 im; TST c 9 im.
- Quy m kch thc hnh dng: TSSS2 l ta nh xy 9 tng v din tch cho
thu nh (270m2), cn cc TSSS1, TSSS3 v TST l cc ta nh xy cao tng (t
17 tng 22 tng) v c din tch cho thu ln ( n 1000m2). Kin ngh TSSS2
c 9 im; TSSS1, TSSS3 v TST c 10 im.
- V tr, h tng k thut chung ca khu t: cc TSSS u nm trn mt ng
ln (ng Tam Trinh v Minh Khai) , h tng xung quanh tng i tt, giao thng
i li thun li, c li th kinh doanh hn l TST nm v tr 2 ng Vnh Tuy.
Kin ngh cc TSSS c 10 im; TST c 8.5 im .
- Mi trng an ninh, h tng k thut: Cc TSSS l cc ta nh vn phng cho
thu v u nm trn mt ng ln nn mi trng, an ninh v h tng k thut
chung u tt hn so vi TST.
Kin ngh, cc TSSS c 10 im; TST c 9.5 im.
8

Tiu ch iu chnh: V tr, h tng k thut chung ca bt ng sn mang tnh quyt

nh n mc gi bng 50% t trng gi Bt ng sn; Hnh dng, quy m kch thc
chim 20%; H tng chung ca bt ng sn chim 20% v 10% l cc tiu ch khc
nh an ninh, mi trng, h tng k thut ni b khu t....
Bng iu chnh nh sau:
TT
I
1
2
3
4
II
III
IV

TSSS
Tiu ch ss
Gi cho thu (trc thu)
H tng k thut ni b ca
d n
Quy m, kch thc, hnh
dng ca cng trnh
V tr, h tng k thut
chung ca khu t
An ninh, mi trng, h
tng k thut ni b khu
t
Bnh qun gia quyn (*)
T l % iu chnh (SS v
TSTD) (**)
Gi bn sau iu chnh

T
trng
100%

TSSS1

TSSS2

TSSS3

290.000

230.000

300.000

20%

10

10

10

20%

10

10

10

50%

10

10

10

10%

10

10

10

9,5

10,00

9,80

10,00

9,25

-7,50%

-5,61%

-7,50%

268.250

217.097

277.500

TST

254.282

Cch tnh:
4

(*):

SSi*T trngi

i =1

i =1

TSTDi*T trngi

(i: Tiu ch (1->4)).

(**): (Bnh qun gia quyn TSTD-Bnh qun gia quynSSj)/Bnh qun gia
quynTSSS*100% (j = 1->3)
Sau khi iu chnh gi bn cc TSSS v TST ti Bng trn, TST c gi bnh
qun sau khi iu chnh (lm trn s) l: 254.282 ng.
2. Xc nh gi tr quyn s dng t ca khu t 2.271,2 m2:
2.1. Doanh thu:
- Tng hm : Phi trng gi xe ap dung theo Q 47/Q-UBND ngay
22/12/2011 : n gi thu xe t l 1.800.000/xe t/thng v n gi thu xe my
45.000dd/xe my/thng. H s lp y l 95%, li sut vn ha l 13,5%.
2.2. Tng Chi ph ca D n :
- Chi ph h tng k thut : p dng sut vn u t ti quyt nh 295/QBXD ngy 22/3/2011 ca B Xy dng. Sut vn u t xy dng cng trnh h tng
l 663.000 /m2.
9

- Chi ph xy lp : p dng theo sut vn u t ti quyt nh 295/Q-BXD

ngy 22/3/2011 ca B Xy dng. Sut vn u t xy dng cng trnh nh 22 tng l
9.080.000 /m2. Toa nha 02 tng hm ap dung h s iu chinh tng hm la 1,18.
- Chi ph kim nh chng nhn s ph hp cht lng : Cn c theo Thng t
16/2008/TT-BXD ngy 11/9/2008 bng 1% chi ph xy lp cng trnh.
- Chi ph li vay : Phn b cho 9 thang, t l vay 50% tng chi ph h tng, chi
ph xy lp, chi ph xy dng ca d n.
- Chi ph tip th, bn hng : c tnh bng 0,5% doanh thu d n.
- Li nhun ca Doanh nghip : 14% Tng chi ph H tng, Xy lp, v Kim
nh cht lng.
2.3. Xc nh gi tr quyn s dng t ca khu t 2.271,2 m2.
Gi tr quyn s dng t ca khu t 2.271,2 m2 D n u t T hp dch
v thng mi v Nh cao tng ti ng 122 Vnh Tuy, phng Vnh Tuy, qun Hai
B Trng, H Ni (Bng tnh chi tit bng phng php thng d ti Ph lc 01 nh
km) lm trn s l : 52.404.601.742 ng.
3. Xc nh n gi t sn xut kinh doanh phi nng nghip i vi Khu
t 3.111,5 m2 sn ng ni b, cy xanh (trong din tch tng hm m rng
l 1.235,2 m2):
Theo Quyt nh s 04/2008/Q - BXD ngy 03/4/2008 ca B Xy dng v/v
ban hnh "Quy chun k thut Quc gia v Quy hoch xy dng", tiu chun din
tch xe t l 25m2/ t, din tch xe my l 3m2/xe.
Doanh thu: Tham kho Quyt nh s 47/2011/Q-UBND ngy 22/12/2011
ca UBDN H Ni V/v thu Ph trng gi xe p, xe my, t trn a bn H Ni, ph
trng gi xe t (n 9 ch ngi) hp ng theo thng ngoi tri, khng c mi
che ngy v m xut l 1.500.000/xe/thng v ph trng gi xe my
45.000/xe/thng ( bao gm thu VAT); Cng sut (h s lp y) cho thu c
tnh ton l: 100%.
Chi ph vn hnh: Chi ph vn hnh bao gm cc khon nh: Nhn s qun l
v cc chi ph vn phng km theo, chi ph phi thu ngoi (nh: Bo v, v sinh, k
thut, in, nc...)
Cc chi ph ny c tnh da trn kinh nghim chi ph thc t ca cc khu
trng xe khc, tng ng 5% doanh thu.
T sut chit khu c tnh l 13,5%
Theo Quyt nh s 50/2011/Q-UBND ngy 30/12/2011 ca UBND H Ni
v gi cc loi t trn a bn H Ni nm 2012, khu d n thm nh thuc v tr 2
ng Vnh Tuy; n gi t sn xut kinh doanh phi nng nghip l 7.200.000
ng/m2.
10

- Doanh thu t gi xe sn ng ni b tnh ton theo phng php Thu nhp

dng tin chit khu, gi tr ly k dng tin quy v thi im hin nay thi gian tnh
ton 70 nm l: 5.848.739.168 ng.
- Doanh thu t gi xe tng hm m rng tnh ton theo phng php Thu nhp
dng tin chit khu, gi tr ly k dng tin quy v thi im hin nay thi gian tnh
ton 70 nm l: 2.321.847.765 ng.
- Chi ph xy dng h tng k thut v chi ph xy dng tng hm (p dng
theo Quyt nh s 295/Q - BXD ngy 22/3/2011 ca B trng B Xy dng v
vic cng b Sut vn u t xy dng cng trnh nm 2010 v Quyt nh s
1790/Q-SXD ngy 30/3/2012 ca S xy dng H Ni v vic cng b ch s gi
xy dng thng 1, 2, 3 v qu I nm 2012) l: 25.085.494.210 ng.
Trong : n gi xy dng tng hm m rng c tnh nh sau:
DGxdham = {(9.080.000 x 44.800,4 x 1,25 x 0,18/1,1) + (9.080.000 x 50% x 820
x 1,25 x 0,18/1,1)}/(2.271,2x2) = 18.485.392 ng/m2
- Tng doanh thu t trng gi xe i vi din tch sn ng v din tch hm
m rng l: 8.170.604933 ng.
- Tng chi ph u t xy dng h tng k thut v chi ph xy dng tng hm
m rng l: 25.085494.210 ng.
Do chi ph xy dng h tng k thut v chi ph xy dng tng hm ln hn
nhiu so vi doanh thu t vic trng gi xe t din tch sn ng v hm m rng,
nn kin ngh n gi khu t sn xut kinh doanh phi nng nghip lm sn ng,
cy xanh bng gi UBND Thnh ph H ni quy nh nm 2012 l: 7.200.000
ng/m2.
(Chi tit ti Ph lc 03, 04, 05 nh km)
4. Kt lun:
- Gi tr quyn s dng t ca khu t 2.271,2 m2 D n u t T hp dch
v thng mi v Nh cao tng ti ng 122 Vnh Tuy, phng Vnh Tuy, qun Hai
B Trng, H Ni (lm trn s) l : 52.405.000.000 ng (Nm mi hai t bn trm
linh nm triu ng).
- n gi th trng t sn xut kinh doanh phi nng nghip ca khu t
3.111,5 m2 sn ng ni b, cy xanh ca D n u t T hp dch v thng mi
v Nh cao tng ti ng 122 Vnh Tuy, phng Vnh Tuy, qun Hai B Trng, H
Ni m2 l 7.200.000 ng/m2.
VII. KT QU THM NH GI:
Cn c Thng t s 145/2007/TT-BTC ngy 06/12/2007 ca B Ti chnh v
hng dn thc hin Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16/11/2004 ca Chnh ph
v phng php xc nh gi t v khung gi cc loi t v Ngh nh s
123/2007/N-CP ngy 27/07/2007 ca Chnh ph sa i, b sung mt s iu ca
11

Ngh nh s 188/2004/N-CP; Quyt nh s 129/2008/Q-BTC ngy 31/12/2008

ca B trng B Ti chnh v vic ban hnh 06 tiu chun thm nh gi Vit Nam
(t 3) vn dng phng php xc nh gi t; ng thi cn c vo tnh hnh, iu
kin thc tin hin nay trn th trng bt ng sn, T thm nh tnh ton kt qu
thm nh gi nh sau:
- Tng tr quyn s dng t ca khu t 2.271,2 m2 D n u t T hp
dch v thng mi v Nh cao tng ti ng 122 Vnh Tuy, phng Vnh Tuy, qun
Hai B Trng, H Ni (lm trn s) l : 52.405.000.000 ng (Nm mi hai t bn
trm linh nm triu ng).
- n gi th trng t sn xut kinh doanh phi nng nghip ca khu t
3.111,5 m2 sn ng ni b, cy xanh ca D n u t T hp dch v thng mi
v Nh cao tng ti ng 122 Vnh Tuy, phng Vnh Tuy, qun Hai B Trng, H
Ni m2 l 7.200.000 ng/m2.
VIII. IU KIN RNG BUC:
- Mc gi trn l gi tr th trng quyn s dng t ca khu t 2.271,2 m2
v n gi t sn xut kinh doanh phi nng nghip ca khu t 3.111,5 m2 ca D
n u t T hp dch v thng mi v Nh cao tng ti ng 122 Vnh Tuy,
phng Vnh Tuy, qun Hai B Trng, H Ni theo ng c im kinh t k thut,
v tr, ch tiu quy hoch v hin trng ti Bo co thm nh gi ny.
- Din tch sn xy dng cng trnh, din tch bn cn h, din tch kinh doanh
thng mi, dch v, vn phng, cn c vo Bng thng k din tch do Ch u t
cung cp.
- Mc gi trn c s dng lm c s tham kho trnh c quan Nh nc
c thm quyn xem xt, quyt nh gi tr quyn s dng t phi np v n gi t
sn xut kinh doanh phi nng nghip lm c s thu t ca D n u t T hp
dch v thng mi v Nh cao tng ti ng 122 Vnh Tuy, phng Vnh Tuy, qun
Hai B Trng, H Ni theo quy nh ca Nh nc. Khng s dng kt qu thm
nh gi cho mc ch khc./.
H Ni, ngy 8/8/2012
Tng Gim c

Trng ban TVTC

Thm nh vin

inh Quang V

Xun Nam

Th Thm nh vin s: 06161

Th Thm nh vin s: IV 06196

TM. T gip vic

12

L Minh Quang

13