ti:

Cch thc y th trng bt ng sn

m u I. Mc ch nghin cu Bt ng sn (BS) gn lin vi cuc sng ca mi thnh vin trong x hi. Cng vi th trng vn, th trng lao ng th trng BS l mt trong nhng th trng u vo ca qu trnh sn xut. Th trng BS l mt trong nhng th trng quan trng ca nn kinh t. Vi m hnh kinh t k hoch tp trung ca nc ta trc y th trng ny cha pht trin. Trong qu trnh chuyn i sang nn kinh t th trng nhiu thnh phn theo nh hng XHCN c s qun l ca Nh nc nhng nm va qua, th trng BS nc ta ang hnh thnh v pht trin vi tc nhanh v ht sc phc tp. Nn kinh t nc ta trong nhng nm qua chm dt c tnh trng suy thoi, pht trin tng i ton din v lin tc tng trng vi nhp cao. T nm 1986 nn kinh t nc ta chuyn t nn kinh t k hoch tp trung bao cp sang nn kinh t th trng theo nh hng x hi c s iu chnh ca Nh nc, nn kinh t nhiu thnh phn ang c hnh thnh r nt. Nn kinh t nc ta c chuyn i mt bc theo hng khai thc kh nng u t v pht trin ton din x hi, ly hiu qu kinh t x hi lm tiu chun chn phng hng hiu qu quy m u t. Th H Ni v thnh ph H Ch Minh l ni tp trung nhiu iu kin u vit thu ht vn u t ca c nc v quc t nhm pht huy mnh m vai tr trung tm kinh t vn ho khoa hc k thut u mi pht trin kinh t i ngoi, lin kt thc y v li ko cc vng khc pht trin. tng cng u t ti cc vng th trn v cc khu cng nghip Nh nc cn quan tm n vic xy dng chnh sch u tin v lut php nhm bo h quyn li hp php v li ch chnh ng ca ch u t hnh thnh ng b cc loi th trng hng ho, dch v, sc lao ng, vn, k thut cng ngh trong ni bt ln l th trng BS.

Thc t cho thy nu u t v pht trin ng mc th th trng BS s ro ra nhng kt qu to ln:

Kinh doanh BS to ra li nhun ln v vy d dng hp dn vn

u t v BS nht l vn nc ngoi v vn tch lu ca cc tng lp dn c Nh nc s tng ngun thu, ng thi qun l tt ti nguyn t Th trng BS di s qun l v iu chnh ca Nh nc s pht trin lnh mnh, hin tng kinh doanh ngm c xo b Nh v t l lnh vc quan trng cha ng cc yu t kinh t x hi chnh tr, do vy qun l v pht trin ng mc th trng BS s ko theo nhiu yu t khc nh: s dng t ng mc ch trnh lng ph t, to c ch cho nhn dn, m bo chnh sch quy hoch ca Nh nc Tuy nhin hin nay do tc ng ca c ch th trng, do bin php qun l cn yu km thiu ng b nn th trng BS nc ta hnh thnh t pht thiu t chc ngoi tm qun l. Tnh hnh pht trin ca th trng BS cha lnh mnh nh hng ln ti s pht trin nng thn v th theo quy hoch gy tht thu cho ngn sch nh nc v nh hng khng nh ti tm l ngi dn. Nhng tiu cc trong qu trnh hot ng th hin r nhng im sau:
T l giao dch phi chnh thc cao. Th trng ngm pht trin

mnh nn u c t ai gy hn lon th trng. Mt cn bng cung cu do nhu cu ca ngi dn tng nhanh. Th trng nng lnh bt thng, ga c d bin ng.
Thng tin v th trng khng y , thiu minh bch v kh tip

cn nn xut hin nhiu c mi t ai nh . Quy trnh mua bn phc tp qua nhiu khu trung gian khng cn thit, tn nhiu thi gian, chi ph giao dch cao.
Cn tn ti c ch bao cp, cn c s phn bit khng cn thit gia

quc doanh, ngoi quc doanh, gia trong nc v ngoi nc trong

c ch chnh sch, trong qun l iu hnh ca b my Nh nc v lnh vc BS v th trng BS. Trong nhng nm qua mc d Nh nc tp trung nhiu sc lc v tin ca nhm gii quyt vn trn nhng thc t y vn l vn cn nhiu b tc cn khc phc v gii qut. iu ny lun thc y cc nh qun l phi nhanh chng tm ra cc bin php h tr nhm qun l v thc y s pht trin ca th trng BS. II. i tng, phm vi nghin cu Th trng BS l th trng rng ln bao gm th trng t v th trng nh t. Trong phm vi ca ti tt nghip ch i vo phn tch mt s bin php thc y th trng BS nh t. Trong th trng nh t cng phn thnh nhiu loi theo tng phm vi nh. Theo yu t s dng phn ra thnh: th trng nh , th trng khch sn, th trng vn phng, th trng cng nghip. Theo khu vc a l c th trng nh t cc th, th trng nh t nng thn, th trng nh t cc th lnNgoi ra cn nhiu cch phn loi khc s c cp k trong phn sau. Do thi gian c hn cng nh trnh cn hn ch n tt nghip ch i su vo th trng nh t ti H Ni, ni m th trng BS pht trin tng i sm v cng tng i phc tp thu ht s quan tm ca cc nh qun l v c nh hng su sc ti nn kinh t. i tng nghin cu ca khoa hc th trng nh t l nghin cu cc yu t c bn ca th trng nh t nh: cung, cu, gi c nh t v mi quan h gia chng ng thi nghin cu cc nguyn tc, phng php nh gi nh t cng nh s tc ng ca Nh nc i vi loi th trng ny nhm gp phn pht trin th trng nh t t hiu qu cao.

 nm c ni dung ca khoa hc th trng nh t cn phi trang b kin thc ca nhiu khoa hc khc c lin quan nh: qun l nh nc v t ai v nh , kinh t ti nguyn t, kinh t th, kinh t nng thn, quy hoch t ai, kinh t xy dng Cc phng php dng nghin cu l: phng php phn tch, tng hp, phng php h thng, phng php thng k, phng php ton hc, phng php tng kt thc tin lm sng t phong ph thm nhng vn v l lun. III Ni dung ca n tt nghip Chng I: Mt s vn v th trng BS 1. 2. 1. Khi nim 2. Tnh tt yu ca vic hnh thnh v pht trin th trng BS 3. Phn loi th trng BS 3. Khi qut v th trng nh t 1. Khi nim th trng nh t. 2. c im ca th trng nh t.
3. V tr ca th trng nh t trong nn kinh t quc dn

Khi nim BS Khi nim th trng BS

Chng II. Thc trng tnh hnh pht trin th trng nh t ti H Ni I. Nhng mt c ca vic pht trin th trng nh t II. Nhng tn ti yu km trong pht trin th trng nh t v hu qu 3. Nguyn nhn ca nhng yu km trn

Chng III. Mt s bin php thc y th trng nh t A. Mt s kinh nghim qun l th trng BS nh t ti mt s nc trn th gii v bi hc kinh nghim i vi Vit Nam.
4

I. Mt s kinh nghim qun l th trng BS nh t ti mt s nc. I.1.1.1.1.1 H Ni I. Nhm cc phng php chung v php l, ti chnh
II.

Cc bi hc kinh nghim i vi Vit Nam

B. Mt s bin php thc y s pht trin ca th trng Nh t ti

Bin php i mi cng tc quy hoch, xy dng quy hoch, k hoch tng th v pht trin cc vng v s dng t ai c hiu qu p ng cc mc tiu pht trin kinh t, x hi t nc.

III. Bin php to lp v pht trin th trng hng ho cho th trng nh t IV. Bin php xy dng nng lc th ch v t chc tham gia th trng nh t V. Thc y s pht trin ca th trng bng vic s dng cc bin php ti chnh VI. Bin php tng cng hiu qu v nng lc qun l nh nc i vi th trng nh t VII. Bin php t chc cung cp thng tin cho th trng nh t VIII. ng dng cc bin php tin hc gp phn qun l th trng nh t

Chng I

Mt s vn v bt ng sn v th trng bt ng sn.
I.Khi nim v bt ng sn (BS) Trong qu trnh pht trin ca nhn loi, ti sn c chia thnh bt ng sn v ng sn. S phn loi ny c ngun gc t lut c La M, theo BS khng ch l t ai, ca ci trong lng t m cn l nhng g c to ra do sc lao ng ca con ngi trn mnh t. Php lut ca nhiu nc trn th gii u tip nhn cch phn loi ti sn nh trn, u thng nht ch coi BS gm t ai v nhng ti sn gn lin vi t ai. Tuy nhin, h thng php lut ca mi nc cng c nhng nt c th ring th hin quan im phn loi v tiu ch phn loi, to ra ci gi l khu vc gip ranh gia hai khi nim BS v ng sn. Hu ht cc nc u coi BS l t ai v nhng ti sn c lin quan n t ai, khng tch ri vi t ai, c xc nh bi v tr a l ca t (Php, Nht, c), nhng c nc (Nga) quy nh c th BS l mnh t ch khng phi l t ai ni chung.

Tuy nhin c nc li c quan nim khc v nhng ti sn gn lin vi nhng t ai c coi l BS. iu 520 Lut dn s Php quy nh nhng ma mng cha gt, tri cy cha bt khi cy l BS, nu bt khi cy c coi l ng sn. Tng t, quy nh ny cng c th hin Lut dn s Nht Bn, Lut dn s Bc K v Si Gn c. Trong khi iu 100 Lut dn s Thi Lan quy nh: BS l t ai v nhng vt gn lin vi t ai hoc hp thnh mt h thng nht vi t ai v cc ti sn gn vi vic s hu t. Lut dn s c a ra khi nim BS bao gm t ai v cc ti sn gn lin vi t. Theo Mc Kenzie and Betts. 1996.trang 3: BS bao gm t ai v nhng ti sn khng di di c c quy nh bi php lut. Hin nay c nhiu quan nim khc nhau v BS, c th c ba khi nim nh sau: Khi nim 1: BS l t, cng vi nh v cc phng tin khc trn t y l khi nim cha bi khng quy nh r cc phng tin trn t nh th no th c coi l BS. Khi nim 2: BS l 1, t 2, Nh v cc cng trnh khc xy trn t Khi nim ny khc cc khi nim trn ch: coi nhng vt khng di di c l BS, c hai th khng di di c l t v nh. Khi nim ny tch nh khi t. Khi nim 3: Theo iu 181 B lut dn s (nm 1995) BS l ti sn khng di di c bao gm: - t - Nh , cng trnh xy dng gn lin vi t k c ti sn xy dng gn lin vi nh - Cc ti sn khc gn lin vi t

- Cc ti sn khc do php lut quy nh Khi nim th 3 c u im: - Mt l: BS l ti sn khng th di di c, yu t khng th di di c nh l yu t s 1. - Hai l: K th t cc yu t khng di di c nh: nh xy trn t, vt xy dng gn lin vi nh ngoi ra cn c cc ti sn c nh khc do php lut quy nh bi v: trong BS th c ti sn c nh. y khng k ti sn c nh ni chung theo ngha trong k ton (tu thu, my bay, my mc thit b) l vt c th di di c tuy nhin khng phi l BS. BS ch bao gm nhng ti sn c nh gn lin vi nh m thi. Ni chung BS l t v cc cng trnh vt kin trc xy dng trn .

Cc khi nim v BS

Khi nim 1 BS l t, cng vi nh v cc phng tin khc trn t

Khi nim 2 BS l: - t, - Nh v cc cng trnh khc xy trn t

Khi nim 3 BS l ti sn khng di di c bao gm: - t; - Nh , cng trnh xy dng gn lin vi t k c ti sn xy dng gn lin vi nh ; - Cc ti sn khc gn lin vi t;

II. Khi nim v th trng bt ng sn

8

1. Khi nim T khi thc hin chuyn i nn kinh t k hoch ho tp trung sang nn kinh t th trng nh hng x hi ch ngha (1986), Vit Nam n lc xy dng v pht trin ng b cc yu t ca kinh t th trng. n nay v c bn chng ta hnh thnh y cc b phn ca kinh t th trng, trong mt s th trng pht trin kh nh th trng cc sn phm u ra, nht l th trng hng ho v mt s sn phm phc v. Tuy nhin, i vi cc th trng sn phm u vo c ngha quan trng i vi vic pht trin sn xut kinh doanh nh th trng vn th trng lao ng c bit l th trng BS li mi ch trong giai on ban u hnh thnh v pht trin. C th thy rng bn thn th trng BS khng t dng m c, n ph thuc vo yu t khi no BS c coi l hng ho, c trao i, mua, bn, cho thu, chuyn nhng v.v Ni chung l hot ng kinh doanh BS. Hin nay quan nim v th trng BS cng ang c tranh lun v ni ln mt s kin nh sau: Khi nim 1: Th trng BS l th trng ca hot ng mua bn, trao i, cho thu, th chp, chuyn nhng quyn s dng BS theo quy lut ca th trng c s qun l ca Nh nc. Khi nim 2: Th trng bt ng sn l tng ho cc giao dch dn s v BS ti mt a bn nht nh, trong thi gian nht nh. Khi nim 3: Th trng BS l t chc cc quyn c lin quan n t sao cho chng c th trao i gi tr gia cc c nhn hoc thc th. Cc quyn ny c lp vi cc c tnh vt cht m thng c gi l t. nh ngha th ba ny nghing v th trng bt ng sn l mt m hnh, mt t chc cc quyn c lin quan n t c thc hin mt cch c

lp. Tuy rng tnh khch quan ca th trng BS l quan h giao dch mua bn BS theo quy lut c th ca th trng gi tr nhng v ch quan l s giao dch phi c t chc theo mt nht nh. C th m t th trng BS theo m hnh sau:

10

Qun l nh nc Ng imua Quy lu t c th BS Quy lu t gi tr - Quy lut cung cu - Khan him - Cnh tranh - c quyn - Li nhun L i c Ng i s h u Ng i s dng Gi t Ng i bn

Gi t

Quan h quc t

Do quan nim khc nhau v hng ho BS v phm vi th trng nn c mt s quan nim khc nhau v th trng BS.
C kin cho rng th trng BS v th trng t ai l mt bi v ti

sn l nh, cng trnh xy dng phi gn vi t ai mi tr thnh BS c. Do t ai bn thn n l BS ng thi l yu t u tin ca bt k BS no khc. Tuy nhin, trn thc t, th trng t ai ch l mt b phn ca th trng BS v hng ho t ai ch l mt b phn ca hng ho BS. Trn thc t, c mt s ngi cho rng th trng BDS l th trng nh t (th trng a c). Quan nim ny kh ph bin nc ta v cho rng ch c nh t mi mang ra mua bn chuyn nhng trn th trng. Cng ging nh quan nim trn BS nh t ch l mt b phn ca hng ho BS trn th trng. V vy quan nim ny l khng y .
11

 Mt quan nim kh ph bin khc cho rng th trng BS l hot ng

mua bn, trao i, cho thu, th chp, chuyn dch quyn s hu (quyn s dng) BS theo quy lut th trng. Khi nim ny phn nh trc din cc hot ng ca th trng c th. Khi nim ny d lm ngi ta nhn bit phm vi v ni dung ca th trng BS hn l khi nim c tnh khi qut. Cng c kin b sung cho khi nim ny, cho rng th trng BS l th trng ca hot ng mua bn trao i cho thu, th chp, chuyn dch quyn s hu (quyn s dng) BS theo quy lut th trng c s qun l ca nh nc. kin ny xut pht t c im l hot ng ca th trng BS hu ht cc nc u c iu chnh bng php lut dn s hoc php lut t ai v chu s can thip v qun l cht ch ca nh nc.

Cc khi nim v th trng BS

Khi nim 1 Th trng BS l th trng ca hot ng mua bn, trao i, cho thu, th chp, chuyn nhng quyn s dng BS theo quy lut ca th

Khi nim 2 Th trng bt ng sn l tng ho cc giao dch dn s v BS ti mt a bn nht nh, trong thi gian nht nh.

Khi nim 3 Th trng BS l t chc cc quyn c lin quan n t sao cho chng c th trao i gi tr gia cc c nhn hoc thc th. Cc quyn ny c lp vi cc

12

2. Tnh tt yu ca qu trnh hnh thnh v pht trin th trng BS Qu trnh hnh thnh v pht trin ca th trng BS l mt qu trnh tt yu khch quan gn lin vi qu trnh pht trin ca sn xut hng ho. C s kinh t x hi ca s ra i v tn ti ca sn xut hng ho l phn cng lao ng gia ngi sn xut ny v ngi sn xut khc, do quan h khc nhau v t liu sn xut quy nh. Con ngi ngoi cc nhu cu v n mc, lm vic, lao ng th nh cng l mt nhu cu khng th thiu c ca cuc sng. n nh ch l cng vic u tin con ngi cn lm trc khi bt tay vo thc hin cc d nh tip theo. Hin nay trong khi dn s ang tng nhanh, qu trnh th ho din ra nhanh chng, mc sng ca con ngi ngy cng tng ln nhu cu v nh v t ai do vy cng tng ln, trong khi t ai v nh li c hn vic mua bn, chuyn nhng, cho thu l mt hot ng tt yu phi din ra. Bn cnh th cc yu t x hi nh tm l, thi quen tp qun cng nh hng ng k ti vic ny sinh nhu cu v BS. Ngy nay khi cuc sng cc th ngy cng pht trin th s th h trong mt gia nh gim i, nhu cu c sng ring tng ln, con ci khi ln u c mong mun c c phng ring do vy nhu cu xy dng m rng ch tng nn. iu ny l mt trong nhng nguyn nhn dn ti nhu cu v BS tng ln. Trong nn kinh t th trng khi m c cu, li nhun m cu ny mang li li rt ln, php lut li khng cm th tt yu ngi ta s tm cch p ng cung. Cung cu gp nhau trn c s php lut cho php th tt yu hnh thnh th trng. Nn kinh t vn hnh theo c ch th trng th mi yu t u vo sn xut v u ra sn phm u tr thnh hng ho v hnh thnh cc loi th trng chuyn bit pht trin cc mc khc nhau. Trong iu kin nu khng tha nhn cc BS l hng ho, khng tha nhn th trng BS th s

13

to nn s khut thiu, km ng b trong h thng th trng lm suy yu ng lc thc y ca c ch th trng ti s vn hnh ca nn kinh t. Th trng BS l mt b phn ca h thng th trng. Ni nh th c ngha l th trng BS l mt loi th trng, n tn ti v pht trin theo quy lut ring nhng cng chu nh hng ca cc loi th trng khc v ca nhiu yu t kinh t, x hi khc. X hi cng pht trin th nh t, t cng c vai tr quan trng. Vit Nam pht trin nn kinh t theo nh hng x hi ch ngha, trong bi cnh nh vy cng phi hiu r th trng BS nh mt b phn cu thnh ca th trng nc nh c tnh ti iu kin hi nhp quc t. Chc chn vic xy dng nn kinh t th trng ca nc ta cn cn nhiu thi gian cho vic hon thin th trng BS. Vi l do nh trn c th khng nh l s hnh thnh v tn ti v pht trin ca th trng BS khng phi l trc mt m cn l lu di. 3. Phn loi th trng BS * Theo cc cp ca th trng Th trng cp I: Th trng cp I: l th trng ngi s hu t chuyn giao quyn s dng t cho ngi khc. Th trng ny hon ton do Nh nc khng ch Th trng cp II: l th trng ngi c cp quyn s dng t ti chuyn nhng quyn s dng t. Trong th trng ny c ngi bn v ngi mua u khng phi l ngi s hu t ai h ch tham gia mua bn quyn s dng t. Th trng cp III: l th trng ngi s dng t cho thu quyn s dng t hoc cho thu BS nm trn t ai. * Theo i tng ca th trng - Th trng nh - Th trng khch sn - Th trng nh cho thu

14

- Th trng vn phng * Theo mc ch s dng - Th trng mua v bn - Th trng cho thu - Th trng th chp, bo him * Theo khu vc - Th trng BS th - Th trng BS nng thn - Th trng BS cc th ln
Phn loi th trng BS

Theo cc cp ca th trng

Theo i tng ca th trng

Theo mc ch s dng

Theo khu vc

Th trng cp I Th trng cp II Tr trng cp III

Th
trng nh

Th
trng mua bn

Th
trng BS th

Th
trng khch sn

Th
trng cho thu

Th
trng BS nng

Th
trng

Th trng

III. Khi qut v th trng nh t 1. Khi nim Cng vi s pht trin ca nn kinh t, th trng nh t ngy cng c hnh thnh v pht trin. Th trng nh t c coi l mt b phn ca th

15

trng BS v l ni din ra cc hnh vi mua v bn hng ho nh v t cng nh cc dch v gn lin vi hng ho . Th trng nh t l th trng cc yu t nh v t hp thnh. Theo ngha hp, th trng nh t gm th trng cc yu t nh v t , vn tc, khun vin gn lin vi nh. Theo ngha rng, th trng nh t bao gm t , vn tc v khun vin gn lin vi nh v t s dng cho cc mc ch khc. Trn thc t hin nay nc ta mt s kin quan nim v th trng BS theo ngha hp ng ngha l th trng nh t. Th trng nh t trc ht c hiu l ni din ra cc hnh vi mua v bn hng ho nh t cng nh dch v gn lin vi hng ho . Qu trnh trao i mua v bn nh t lun vn ng v pht trin lm cho cc phng thc giao dch, trao i cng din ra nhiu dng khc nhau. nc ta, trong cc vn bn php lut nh nc quy nh t ai thuc s hu ton dn, do Nh nc thng nht qun l v Nh nc giao cho cc t chc v c nhn s dng n nh lu di. Cc t chc c nhn c Nh nc giao t s dng t theo quy nh ca php lut: quyn chuyn i, quyn chuyn nhng, quyn tha k, quyn cho thu, quyn th chp v quyn kinh doanh gp vn bng gi tr quyn s dng t hp tc kinh doanh. Do vy nc ta thc cht hng ho trao i trn th trng nh t l quyn s dng t v quyn s hu nh . V vy th trng nh t c th hnh dung mt cch tru tng l ni m ngi mua v ngi bn tho thun c vi nhau v s lng, cht lng v gi c hng ho. 2. c im ca th trng nh t Th trng nh t l mt b phn ch yu ca th trng BS. Th trng nh t c hnh thnh v pht trin cng vi qa trnh pht trin hng ho trong nn kinh t th trng. Th trng nh t c cc c im sau:

16

2.1.Th trng nh t mang tnh vng, tnh khu vc su sc Nh t l mt loi hng ha c nh v khng th di di v mt v tr v n chu nh hng ca yu t tp qun, tm l, th hiu. Trong khi tm l, tp qun, th hiu ca mi vng, a phng khc nhau. ng thi t ai khng th di chuyn t vng ny sang vng khc c, tm l, th hiu, tp qun cng khng th di chuyn t vng ny sang vng khc c. Th trng nh t thng bao gm hng lot th trng nh, mi th trng mang bn cht a phng vi quy m v trnh khc nhau do c s pht trin khng ng u gia cc vng min do iu kin t nhin v trnh pht trin kinh t, vn ho x hi khc nhau quy nh. 2.2. Th trng nh t l th trng khng hon ho Do nh t c tnh d bit (xut pht t c trng ca mi vng, chu s chi phi ca diu kin t nhin cng nh truyn thng, tp qun s dng), tin tc th trng b hn ch, th trng nh t mang tnh cht c quyn hn th trng hng ho nn th trng nh t l th trng cnh tranh khng y . S tc ng ca Nh nc l mt trong cc yu t to nn tnh khng hon ho ca th trng BS. Bt c Nh nc no u c s can thip vo th trng nh t cc mc khc nhau trong ch yu l t thc hin cc mc tiu pht trin chung. Nh nc lp quy hoch kinh t x hi v quy hoch s dng t, to c s cho vic chuyn i mc ch s dng t, to qu t mi, u t tng gi tr t, quy nh khung php lut qun l vic s dng t. Nh nc cn can thip trc tip th trng nh t bng bin php u gi quyn s dng t, s dng qu t cng iu ho th trngDo khng th b qua vai tr ca Nh nc khai thc t ai nh mt ngun ti nguyn to ln cho s pht trin. Tuy nhin i vi th trng cc sn phm nh t hon chnh nh nh ti khu th n nh v quy hoch (th trng th cp), Nh nc cn tn trng tnh th trng v to iu kin th trng ny pht trin.

17

2.3. Cung trong th trng nh t phn ng chm hn so vi cu v l ngun cung c gii hn tng i. Mi hng ho c a ra th trng khi c tha nhn v xut hin cu tng ln th nh sn xut c th y mnh sn xut v tng lng cung nhanh chng. Tuy nhin khi cu v nh t tng ln th cung nh t trn th trng nh t khng th phn ng nhanh chng nh cc hng ho thng thng khc bi v vic tng cung nh t vi mt loi mc ch c th no cn c thi gian dnh cho to ngun cung th trng nh xin php chuyn i mc ch s dng, mua t, xin cp php xy dng, thit k, thi cng t ai l ti nguyn quc gia v cng qu gi, l t liu sn xut c bit, l thnh phn quan trng hng u ca mi trng sng, l a bn phn b cc khu dn c, xy dng cc c s kinh t, vn ho, x hi, an ninh, quc phng (Lut t ai nm 1993). t ai bao gm cc loi sau: t nng nghip; t lm nghip; t khu dn c nng thn; t th; t chuyn dng; t cha s dng Nh ch c xy dng trn cc khu t c Nh nc cho php ph hp vi quy nh ca php lut v quy hoch ca Nh nc. Ngy nay khi nhu cu v nh t tng nhanh dn n tnh trng ngi dn t ng chuyn mc ch s dng t sang xy dng nh . Trn thc t cung khng nht thit c nh cho tng mc ch s dng c th nhng tng cung t l c nh v

18

hn ch bng kim sot quy hoch c nh hng ln n gii hn cung t b sung cho nhng mc ch c th . 2.4. Th trng nh t c mi lin h cht ch vi th trng ti chnh tin t Hng ho nh t l loi hng ho c ga tr ln do cc hot ng giao dch, u t, kinh doanh trn th trng nh t u c nhu cu rt ln v vn. Mt phn nhu cu v vn cho hot ng u t kinh doanh nh t c huy ng trn th trng ng thi mt lng vn c huy ng trn th trng ti chnh c u t trn th trng nh t mt th trng u t c a chung do li nhun thu c cao. Hng ho nh t c gi tr ln c mt s c im nh khng th di di, lu bn nn thng ng vai tr l ti sn th chp trong hot ng vay mn trn th trng vn. Chnh v vy, th trng nh t ca mt quc gia ch c th pht trin lnh mnh v n nh khi c mt th trng vn pht trin lnh mnh v n nh. Mun c th trng BS lnh mnh th phi c th trng tin t hng mnh lm hu thu. Nhng huy ng vn trong th trng tin t nh kinh doanh nh t phi lun nm vng mt c tnh kinh t ca nh t l kh chuyn i n ngay thnh tin, chng hn kp tr n kp thi hay gp vn kinh doanh nhng ngi mua nh t cng cn vay tin trong th trng tin t. Nu khng c c ch cho vay mua nh ny th th trng kh m pht trin mnh m. Gia hai th trng ny c mi lin h khng kht, bin ng ca th trng ny s dn n bin ng th trng kia. 2.5. Ton b qu trnh hot ng ca th trng nh t chia lm ba khu:
Khu sn xut bt u bng vic tm kim v khai thc t ai xy

dng cng trnh. Khai thc t ai c ngha l chuyn t thuc loi khc t ai xy dng bng cch to lp mt bng xy dng h tng k thut, do ngi kinh doanh BS nh t c khi c gi l ngi khai thc.

19

Th trng quyn s dng t ch yu hot ng vo giai on ny, bao gm th trng cp I trong Nh nc i din cho ch s hu ton dn v t ai thc hin chuyn nhng quyn s dng t cho bn c nhu cu v th trng cp II trong ngi s dng t c ba phng thc: tho thun, u thu d n s dng t v u gi quyn s dng t
Khu lu thng l thc hin gi tr v gi tr s dng ca nh t thng

qua hnh thc mua bn, cho thu v th chp. Do nh t l ti sn c nh li c gi tr ln nn phng thc lu thng c c im ring xoay quanh vn s hu v quyn s dng. Cc vn ni ln trong khu ny l thng tin, mu m, cht lng, gi c, php l u kh phc tp nn hai bn mua v bn u cn n trung tm nh ngi mi gii, chuyn vin gi v lut s c vn.
Khu tiu th bt u khi kt thc qu trnh giao dch v nh t c

chuyn cho ngi tiu dng. Do nh t c c tnh c nh, lu bn v tng tr nn vn qun l nh t c ngha quan trng, bao gm qun l quyn v sn tch, qun l sa cha v qun l dch v nh cp nc, cp in, thu gom rc, gi xe, an ninh v nhiu dch v khc trong v ngoi nh Cc chung c d l chung c cho thu hay chung c cng ng s hu cng cn n cng tc qun l BS c chuyn nghip ho, x hi ho v th trng ho.

Cc c im ca th trng BS - nh t Th trng nh t mang tnh vng tnh khu vc su sc Th trng nh t l th trng khng hon ho Cung trong th trng nh t phn ng chm hn so vi 20 cu v Th trng nh t c mi lin h cht ch vi th trng ti Ton b qu trnh hot ng ca th trng nh t chia lm ba khu:

3. V tr ca th trng BS - nh t trong nn kinh t quc dn Cng vi qu trnh qun l vn hnh nn kinh t th trng, ngun hng ho nh t ngy cng phong ph v a dng vi cht lng ngy cng cao nhm p ng nhu cu sn xut kinh doanh, nhu cu s dng ca dn c gp phn vo vic xy dng v pht trin t nc. 3.1.Th trng nh t pht trin l nhn t quan trng gp phn pht trin kinh t x hi t nc v nng cao i sng ca cc tng lp dn c. Th trng nh t gi mt v tr quan trng i vi s n nh x hi. Th trng nh t ca bt c x hi no cng gn vi chnh sch ca mt quc gia, mt khi th trng nh t pht trin lnh mnh cng tc l cc chnh sch v nh t pht trin ph hp, x hi n nh. Vai tr ca th trng BS c xc nh trong mi quan h tc ng ca th trng ny i vi cc th trng khc v i vi tng th nn kinh t quc dn th hin trong s sau:

GDP S dng

Tng tiu dng cui cng

Tng tch lu

21

Tch lu TSL

Tiu dng chnh

Tiu dng t

Tch lu TSC

Tch lu TSC khc

Tch lu BS

Thit b vi ti sn trn t

Vt kin trc

Ti s n khc

Th trn g hng ho dch

Th trn g my mc thit b

Th trn g v t liu xy dng

Th trn g s c lao ng

Th tr ng BS

Th trng nguyn vt liu, bn

Th trng BS l yu t hng u tc ng quyt nh ti tng, gim tch lu ca nn kinh t gp phn nng cao mc sng ca nhn dn, to iu kin cho h an c lp nghip, ng thi to c s vt cht cho s nghip cng nghip ho hin i ho t nc. Tu theo quy m v trnh pht trin, cc nn kinh t th trng trn th gii u quan tm n tng tch lu trong mi quan h gia tch lu v tiu dng ca nn kinh t. mc thp, tng tch lu thng chim t trng 10 20% GDP, mc cao t trng ny chim 30 40% GDP.

22

Trong tng tch lu th ti sn c nh lun cao gp nhiu ln so vi ti sn lu ng. Tu theo c im ca mi nn kinh t, mc cao ny c khi ln n 7 9 ln. C th ni, tch lu ti sn c nh l tch lu ch yu i vi tt c cc nn kinh t. Ti sn c nh bao gm nhiu loi, trong ti sn bt ng sn thng chim a phn, thng l trn 60% tng tch lu ti sn c nh. Ti sn BS vi t cch l nhng hng ho lu thng trn th trng trc tip tr thnh mt trong nhng thnh t quan trng ca GDP. Quy m ca thnh t ny i vi nhng nn kinh t c tng tch ly thp cng chim 5 10% GDP, i vi nhng nn kinh t c tng tch lu cao c th ti 15 20% GDP. Do quy m , th trng BS khi nng ln s lm cho nn kinh t c tc tng trng cao hn so vi bnh thng v khi ngui i s lm cho tng trng gim i khng bnh thng, c khi cn tng trng m (i vi nhng nn kinh t bong bng, thut ng dng cho nhng quc gia pht trin khu vc qu nng v th trng BS). Th trng nh t pht trin thc y p dng khoa hc, k thut v cng ngh, nng cao cht lng nh cng nh cc cng trnh phc v cho cc hot ng trc tip ca con ngi, cho nhu cu vn ho, x hi, th thao, giao tip ca cng ng. S vn ng v pht trin ca th trng nh t cng ng thi l kt qu ca s tc ng tng h ln nhau gia cc yu t c bn l cung v cu, cng l s tc ng tng h gia cc yu t sn xut v tiu dng, sn xut tho mn nhu cu tiu dng ngy cng cao ca con ngi v ni n chn , i li, sinh hot, ni con ngi thc hin sn xut kinh doanh v cc hot ng khc. ng thi th trng nh t pht trin nh hng ti s pht trn ca th trng hng ho, th trng vn gp phn thc y s pht trin chung ca th trng p ng nhu cu nhiu mt i sng con ngi. 3.2. Th trng nh t l ni thc hin ti sn xut cc yu t sn xut cho cc nh kinh doanh nh t.

23

Trn th trng nh t, cc nh kinh doanh BS v nhng ngi tiu dng thc hin vic mua bn ca mnh. Vi vai tr l mt hng ho c bit, t ai v nh c chuyn quyn s hu v qun s dng t ngi ny sang ngi khc. Vic mua i bn li nh vy to ra mt khi lng hng ho khng bao gi cn kit cung cp cho th trng, lm cho th trng hng ho nh t lun lun phong ph. Th trng l ni chuyn ho vn t hnh thi hin vt sang gi tr, l nhn t quyt nh tc chu chuyn vn, s tng trng ca kinh doanh v s tn ti ca cc doanh nghip kinh doanh BS. 3.3. ng thi pht trin ca th trng nh t tc ng ti nhiu loi th trng trong nn kinh t quc dn c bit l th trng ti chnh tin t . Do cc quan h lin i, nhn qu, th trng nh t ngoi s vn hnh ca chnh mnh th th trng ny cn tc ng vo nhiu lai th trng khc. D nhn thy nht l th trng my mc thit b, vt liu xy dng, cc ngnh cng nghip nng lng, cp nc vin thng v sn xut ni tht, in v in t gia dng t tin cc nc pht trin, ngnh BS tng sn lng 1 USD th cc ngnh c lin quan tng 1,5 2 USD. Ngnh BS cng l i tng phc v ca th trng tin t, chng hn chim 1/3 khon cho vay ca h thng ngn hng Hng Kng. Tc ng ca th trng nh t cn lan to su m vo th trng ti chnh tin t. Trn thc t, khi li sut tin gi thp ng k so vi li nhun c th thu c t kinh doanh nh t, t u c nh t th nhiu nh kinh doanh sn sng khng gi tin vo ngn hng, thm ch rt tin gi ra khi ngn hng m phn c ngn hng cho vay thm u t vo nh t. Tnh trng ny tc ng mnh vo th trng tn dng c pha cung tn dng, c pha cu tn dng. xy ra khng t v, lm ph hoi hng lot nh u c nh t v cc t chc tn dng tham gia vo qu trnh u c ny.

24

Mt khc nc ta hin nay gi t thng c giao bn bng vng v vy khi gi vng thay i cng nh hng ti gi t. Cc chuyn gia a c nhn nh, gi vng ln xung tht thng trong thi gian qua khin th trng nh t bin ng mnh theo kiu rao nhiu nhng bn chng c bao. Ngi mua th s t, ngi bn th s h, do vy, kh nng thnh cng ca cc phin giao dch ch tnh trn u ngn tay. Theo cc trung tm giao dch nh t H Ni, vic gi vng cao hay thp th th trng nh t nhn chung vn hot ng bnh thng. Tuy nhin, vic ln xung tht thng kh d on theo kiu sng nng chiu ma nh hin nay to tm l bt an cho hu ht nhng ngi mua bn. Chng hn chiu hm trc, gi vng bn ra ti Cng ty vng bc SJC l 800.000 ng/ch th sng hm sau, gi vng tng ln mc 810.000 ng/ch. "Khng ai on c, chiu hm ti, gi vng tip tc tng hay gim", ng Trnh Vn Lun, Gim c Trung tm Nh t Uy tn ni. Theo cc trung tm bt ng sn, nhiu ngi bn nh li mun quay v cch giao dch c, nim yt gi bn bng vng (hin c ti 90% s cn h c rao bn theo hnh thc ny). Tuy nhin, trong 2 thng qua, lng giao dch thnh cng nh t bng vng ca hu ht cc cng ty bt ng sn gim ti 50% so vi cng k nm ngoi. Nguyn nhn ch yu l do gi vng v USD lin tc bin ng theo chiu hng tng cao, khin cho hu ht cc phin giao dch b ngng tr. Mc d gi nh t thi im rao n lc bn hu nh khng tng nhng khi hon tt mt hp ng cng mt khong 1-2 thng. Do vy, khi gi vng tng, ngi mua c kh nng phi tr thm cho mi cn nh khong vi chc triu ng. "Thm ch, ngi mua v ngi bn cn khng thng nht ni gia gi vng ch en v vng ti cc cng ty vng bc, v n chnh nhau qu xa. Xt ca, nhiu ngi mua thm ch cn hy b vic mua bn do khng thng nht v gi c", ng Lun ni. ng nhn nh, thi gian ti nu gi vng khng n nh th c kh nng t l giao dch bng vng s gim mnh, thm ch s khng cn ai dm mua bn nh t theo hnh thc ny na.

25

 trng thi bnh thng, th trng nh t v th trng ti chnh tin t nng ta vo nhau cng pht trin. Nhng giao dch nh t lun lun ko theo nhng giao dch ti chnh, tin t. n gin nht trong mi quan h ny l t chc ti chnh- tin t ng gia ngi mua v ngi bn nh t gip h an ton hiu qu. mc phc tp, t chc ti chnh tin t c th cho bn mua nh t vay mt khon ti chnh tin t thanh ton cho bn bn nh t. Hoc bn bn nh t vay mt khon ti chnh nng cp ti sn trc khi em bn. tm cao hn, t chc ti chnh tin t trc tip u t cng vi t chc kinh doanh nh t cng s hu ti sn nh t hng ho bn trn th trrng. T mi quan h ny, khng t ngn hng a c, qu xy dng nh c hnh thnh v pht trin ti nhiu quc gia trn th gii. 3.4. Phn b hp l ti nguyn t ai. Thi bao cp s dng t ai khng mt tin dn n lng ph t. Huy ng c ngun vn to ln thng qua s dng t pht trin, tng thu nhp ngn sch trung ng v a phng. T nm 1999 n 2000 din tch t nng nghip tng lin tc (ch yu do khai hoang m rng din tch t t cha s dng (chim 50,5%) v do t rng b cht ph chuyn sang sn xut nng nghip (chim 16,98% din tch tng t sn xut nng nghip). Trong giai on 1995 2000 tuy chuyn gn 400.000 ha t sn xut nng nghip (bng khong 4,3% din tch t sn xut nng nghip nm 2000) sang s dng vo mc ch khc nhng din tch t sn xut nng nghip thc s s dng vn tng 1.351.598 ha (bng khong 14,46% din tch t sn xut nng nghip nm 2000) (ngun: theo kt qu kim k t nm 2000 c Th tng Chnh ph ph duyt ti Quyt nh s 24/2001/Q-TTg ngy 1/3/2001)

26

Bng 1.1: Tng din tch t giao v cho thu trong c nc (Tnh n 31-12-2000) n v: ha Loi t 1 Tng s 1. t cha s dng 1. t s dng t nng nghip t lm nghip t th t nng thn Tng din tch t nhin 2 32.924.060 10.021.939 9.345.345 11.580.755 72.139 371.039 Tng din tch giao, cho thu 3 2.739.188 21.132.450 9.345.345 9.811.084 72.139 371.039 100,0 84,7 100,0 100,0 100,0 So snh 3/2 (%) 4

- t chuyn dng 1.532843 1.532.843 Ngun: Tng kim k t ai nm 2000 Tng cc a chnh

Do tc ng ni trn nn ngnh BS c v tr quan trng trong nn kinh t quc dn, c nh gi l mt ngnh kinh t c s vi ngha l to c s vt cht cho ngnh khc pht trin, l ngnh kinh t u n vi ngha l n thc y cc ngnh khc pht trin, l ngnh kinh t tr ct v c t trng ln trong nn kinh t.

27

V tr ca th trng BS- nh t trong nn KTQD

Th trng nh t pht trin l nhn t quan trng gp phn pht trin kinh t x hi t nc

Th trng nh t l ni thc hin ti sn xut cc yu t sn xut cho cc nh kinh doanh nh t.

ng thi pht trin ca th trng nh t tc ng ti nhiu loi th trng trong nn KTQD c bit l th trng ti chnh

Phn b hp l ti nguyn t ai.

28

ChngII

Thc trng th trng nh t ti H Ni trong thi gian qua

1. u im ca vic pht trin th trng nh t H Ni. Th trng nh t l mt vn khch quan trong nn kinh t th trng. N l mt phm tr kinh t v lch s, hn na th trng nh t li tn ti lu di cng nn kinh t th trng. Vic pht trin th trng BS trong thi gian qua em li mt s kt qu nh sau:
1.1

Cc nhu cu v nh - t c p ng y vi cht lng cao Trong thi k 1996 2000 Nh nc giao 9,3 triu ha t nng nghip

hn. cho cc h nng dn, cc nng trng, trang tri v trn 260 nghn ha t chuyn dng (bng 17% tng din tch qu t ny) nhm p ng nhu cu khc nhau ca nn kinh t, giao v cho thu 25 nghn ha t th (bng 34% qu t ny). Nhng din tch t c Nh nc giao v cho thu gp phn quan trng to ra nhng thnh tu cho pht trin nng nghip, xy dng cng nghip, ci to v pht trin h thng c s h tng k thut, kinh t, x hi.

29

Bng 1.1: Tnh hnh s dng t ti H Ni giai on 1997 2000 n v: 1000 ha Ch tiu Nm 1997 Nm 1998 Nm 1999 D kin nm 2000 43,6 6,1 20,5 11,7 10,2 92,1

t nng nghip 43,6 43 43,2 t lm nghip 6,7 6,8 6,5 t chuyn dng 19,3 20,2 20,3 t 11,5 11,5 11,6 t cha s dng 11 10,6 10,5 Tng 92,1 91,1 92,1 (Ngun: Tng kim k t ai nm 2000 Tng cc a chnh)

T nh h nh s dng t t i H N i
Di n t ch ( 1000 ha)
50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

N m N m 1997 N m 1998 N m 1999 D ki n nm 2000 t chuyn dng

t nng nghi p t

t l m nghi p t ch a s dng

Tnh n cui nm 2000 phn ln t cc th c giao n tn tay ngi dn p ng c nhu cu v t cho cc h gia nh y. Theo iu

30

tra ca vin Nghin cu qun l trung ng thng 2/2002 cho thy hn 97% tng din tch nh t th hin nay l do c nhn, h gia nh s dng. C cu s hu nh ti H Ni - Nh t - Nh thu ca t nhn - Nh thu ca Nh nc - Nh a s hu - Cha r ch s hu 76,3% 1,0% 17,1% 1,5% 4,1%

C cu s hu nh t i H N i
2% 4%

17% 1%

76% Nh t Nh t hu ca Nh n c Ch a r ch s hu Nh t hu ca t nhn Nh a s hu

31

Bng 2.2: C cu cc ch s hu t th (Tnh n 31-12-2000) Nm 2000 Din tch (ha) 72.139 C cu (%) 100,0

Din tch t nm 1995 Tng din tch t th Trong C nhn, h gia nh T chc kinh t Nc ngoi UBND x 57.504

70.084 1.444 1 192

97,1 2,0 0,3 0,6

Cc t chc khc 418 Ngun: Tng kim k t ai nm 200 Tng cc a chnh

1.2 Cc hot ng trong th trng quyn s dng t to ra nhng chuyn bin t ph. Vic mua bn, chuyn i, cho thu li quyn s dng t m ra nhng c hi ngi s dng t u t v s dng t hiu qu hn. Quyn s dng t m ra hng chc triu m2 t c trao i t ch s dng c sang ch s dng mi p ng cc nhu cu thit thc cho u t pht trin. Ti thnh ph H Ch Minh ch tnh t nm 1995 n nm 2002 gii quyt mua bn chuyn dch nh c 101.201 h s, 6.077 giy php cho ngi nc ngoi thu, giao t cho 11.415 h gia nh v t chc vi din tch gn 28 triu m2 (Ngun: S a chnh - nh t thnh ph H Ch Minh) 1.3 Th trng nh pht trin rt si ng. Trn 75% tng s h gia nh c giao hoc nhn quyn s dng t t xy dng nh hoc mua nh t . Tuyt i b phn s h cn li c nh theo phng thc thu nh. Nhn chung, hn 99% tng s h gia nh

32

 c nh . Quyn c nh ca ngi dn v c bn c thc hin mc d cht lng cao cn chim t trng rt nh (khong 13% tng din tch nh ). Nhiu a phng nng cao din tch nh bnh qun u ngi t 3 4 m2 trc y ln 6 8 m2 hin nay. Ti thnh ph H Ch Minh tc pht trin nh c chuyn bin tch cc, qu nh tng nhanh c v s lng v cht lng, t yu cu ra, trong 5 nm 1996 2000 din tch nh tng bnh qun 2,5 triu m2/nm, nm 5 trc 1991 1995 l 2 triu m2, din tch bnh qun t 7,5 m2/ngi nm 1991 nng dn ln 10,27m2/ngi (nm 2000), tng din tch qu nh ca thnh ph t 31 triu m2 (nm 1990) ln 52 triu m2 (nm 2000) (ngun S a chnh nh t thnh ph H Ch Minh). Mt s nhn t mi trong th trng nh nh Nh nc thc hin vic bn nh thuc s hu nh nc cho ngi ang thu nh, cc doanh nghip thuc mi thnh phn c khuyn khch kinh doanh trong lnh vc xy nh bn hoc cho thu. Nh nc bt u thc hin th im vic bn nh thuc s hu Nh nc mt s a phng nhm to ra nhng nh hng tch cc ti s pht trin kinh t, x hi ca t nc. Trong 10 nm qua 1991 2000, din tch nh c nc tng t 629 triu ln trn 700 triu m2, trong khu vc th tng trn 50 triu m2. Nh do dn t xy chim khong 75% tng din tch nh c xy dng. T nm 1991 2000, ti cc th trn c nc c gn 600 d n nh v khu th mi. (Ngun: D tho bo co tnh hnh pht trin nh 10 nm 1991 2000 v cc gii php ln giai on 2001 - 2010).

33

Di n t ch ( m 2) 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

Di n t ch nh do dn t xy

1998

1999

2000

N m

K hoch hng nm

Thc hi n

Ti thnh ph H Ni, trong 5 nm 1991 1995 thc hin xy dng trn 800.000 m2 nh . Giai on 1996 2000 trin khai gn 200 d n nh (phn ln d n nh l, c quy m khng ln). Bnh qun mi nm H Ni xy dng trn 200.000 m2 nh .

34

Bng 2.3: Tnh hnh pht trin nh th Vit Nam giai on 1991 2000 n v tnh: 1000m2 Nm 1991 1995 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1999 1996 1997 1998 1999 Ton quc 26.000 1.488 2.292 5.373 6.021 10.866 25.000 5.122 5.921 6.252 7.705 H Ni 2.347 327 395 514 523 587 2.438 522 509 719 688 Tp. H Ch Minh 8.800 450 560 2.791 2.380 2.698,5 8.378 1.720 2.279 2.383 1.996

(Ngun: D tho chng trnh pht trin nh th 2001 2005 B xy dng) Bng 2.4: Tnh hnh pht trin nh giai on 2000 2004 n v:m
2

T T 1 2 3 4

phng C nc 11.000.000 17.236.769 4 TP ln 3.620.133 5.174.653 H Ni 597.510 620.887 Hi 270.000 443.491

Nm 2000 Nm 2001 Nm 2002 Nm 2004

D kin

nm 2004 18.270.975 19.732.653 21.702.918 5.776.789 4.948.500 5.226.045 943.000 1.000.000 1.050.000 470.100 498.000 522.900

35

Phng 5 Nng 111.838 390.272 413.688 6 Tp HCM 2.640.785 3.600.000 3.950.000 (Ngun: Cc qun l nh - B xy dng)

438.500 3.012.000

460.425 3.192.720

T nh h nh pht t ri n nh t i H N i
Di n t ch
1000m 2 1200

1000

800

600

400

200

0 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Nm

H Ni l thnh ph c qu nh ln th 2 trong c nc vi khong 12 triu m2 (450.000 cn h), chim gn 15% qu nh ton quc. Nh thuc s hu Nh nc c khong 5 triu m2 chim hn 40% qu nh ton thnh ph bao gm: Nh thuc s hu Nh nc do ngnh a chnh Nh t qun l cho thu khong 2 triu m 2 vi 65.000 hp ng cho thu nh . Nh do c quan t qun khong 3 triu m2 vi 85.000 cn h. K hoch pht trin nh thnh ph H Ni giai on 1998 2000 tm tt trong bng sau cho thy s lng nh thc t xy dng mi mi nm vt mc tiu k hoch.

36

37

Bng 2.5: Kt qu thc hin pht trin nh Thnh ph H Ni giai on 1998 2000 S liu pht trin nh hng nm 1998 2000 Pht trin nh theo d n Nh do dn t xy dng Nm 1998 Pht trin nh theo d n Nh do dn t xy dng Nm 1999 Pht trin nh theo d n Nh do dn t xy dng Nm 2000 Pht trin nh theo d n K hoch hng nm (M2) 1.150.000 340.000 810.000 300.000 70.000 230.000 400.000 120.000 280.000 450.000 150.000 Thc hin (M2) 1.352.212 402.858 950.354 339.191 85.591 253.600 416.511 130.162 286.349 597.510 187.105 T l (%) 117,7 118,5 117,3 113,0 112,0 110,0 104,1 108,5 102,3 132,8 124,7

Nh do dn t xy dng 300.000 410.405 136,8 (Ngun: D tho bo co trin khai k hoch pht trin nh H Ni nm 2001-2005) Nh thuc s hu t nhn v s hu khc c khong 7 triu m2 chim gn 60% qu nh. Hin nay mi ch c khong gn 30% cc nh t nhn c giy t chng nhn quyn s hu v quyn s dng t hoc s dng t hp php. Trong ton b qu nh H Ni c khong 80% l nh thp tng (1 3 tng); 20% l nh chung c cao tng (4 5 tng). Nhng nm va qua, nh cao tng do nhn dn t u t xy dng chim khong 20% qu nh t nhn. Phn ln cc khu nh H Ni khng c xy dng ng b, h tng k thut chp v, thiu tin nghi, thiu cng trnh phc li cng cng, mi trng
38

b nhim, mt dn c phn b khng ng u, gy qu ti khu trung tm. T nm 1998 n nay, vc pht trin nh c thc hin theo cc d n v hnh thnh cc khu th mi trn c s quy hoch pht trin th ng b c nh v h thng h tng k thut, h tng x hi. Trong nm 2000 thnh ph H Ni xy dng mi c 597.510 m2 nh , trong din tch nh c xy dng t ngun vn Trung ng l 82.128 m 2, t ngun vn a phng l 515.382 m2. Trong s din tch nh c xy dng t ngun vn a phng, ngi dn t xy dng c 410.405 m 2, din tch nh c xy dng t cc ngun vn huy ng, vn xy nh bn l 104.977 m2 (Ngun: Nin gim thng k H Ni nm 2000) 1.4 Th trng kinh doanh mt bng xy dng, kinh doanh din tch vn phng, khch sn, nh hng, khu vui chi gii tr c nhng khi sc Nhiu khon u t rt ln ca nhiu thnh phn kinh t c u t vo lnh vc ny (tnh n cui nm 2001, ch ring u t nc ngoi vo lnh vc kinh doanh khch sn, vn phng ln n gn 7 t USD). Theo thng k ca u ban Nh nc v hp tc u t (SCCI) trc y, tnh n cui nm 1994 trong s 1174 d n lin doanh vi hn 11,3 t USD u t vo Vit Nam c 132 d n (chim 11,24%) vi tng s vn khong 2 t USD (chim 17,85%) u t vo lnh vc khch sn, du lch. Ring trong 9 thng u nm 1995 c khong 600 triu USD (chim 12% trong tng s) u t vo lnh vc khch sn. y l th trng c pht trin mnh trong nhng nm u ca thi k i mi. Cc lc lng tham gia th trng ny gm nhiu loi nh cc php nhn quc doanh, cc php nhn cng quyn, t nhn, dn t xy, lin doanh vi nc ngoi, lin doanh trong nc. Mt phn ln qu nh c chuyn thnh

39

cc vn phng cho thu, din tch thng mi v khch sn mini. Th trng ny p ng c nhiu loi i tng theo th t u tin c chi phi bi mc sinh li trong kinh doanh, trc ht l p ng nhu cu ca ngi nc ngoi (khch du lch, ngi nc ngoi thu lm vn phng hoc m c s kinh doanh), tip n l cc nh kinh doanh trong nc cho thu lm vn phng i din, m ca hng kinh doanh thng mi v khch du lch ni a. Theo Cng ty cung cp dch v qun l ti sn CB Richard Ellis, gi thu vn phng ti TP HCM hin tng 5-10% so vi nm 2003. Thnh ph ny tip tc ng v tr th nm trong tng s 15 a im c gi thu vn phng cao nht chu . C th, gi vn phng loi A (nhng ta nh trung tm thnh ph) c gi thu 25-30 USD/m2, loi B (nhng khu hi xa trung tm thnh ph) gi 17-22 USD/m2 v vn phng loi C c gi cho thu 10-15 USD/m2. Th trng cho thu vn phng H Ni cng c mc tng tng t. Cng ty bt ng sn Chesterton cho bit, vn phng loi A c gi cho thu 23-25 USD/m2, loi B 16-19 USD/m2, loi C 9-15 USD/m2. Khong 17/20 ta nh vn phng loi A v B t t l thu trn 90% nh Hanoi Tower, Melia, Daewoo... Nhiu ta nh loi C c t kn ch trong thi gian di.

40

"Th trng cho thu vn phng nm nay s tip tc "nng", c bit l H Ni bi ngun vn FDI vo VN nhiu hn. Ngoi ra, rt nhiu cng ty c vn u t nc ngoi ti TP HCM c k hoch m rng kinh doanh ra H Ni", i din Chesterton nhn nh. Bng 2.6: u t nc ngoi vo th trng kinh doanh din tch thng mi, vn phng, khch sn ti Vit Nam. (Tnh theo vn ng k cn hiu lc n ngy 29-2-2000) n v: triu USD n 7-7-2000 n 31-12-2002 u t T l % 35.972 100,00 42.937 14.837 41,2 19.229,3 6.575 18,3 3.748 10,4 2.356 6,5 2.155 6,0 4.229,3 11.786 32,6

Tng s 1. Cc ngnh cng nghip - Cng nghip nng - Cng nghip nh - Cng nghip thc phm - Du kh 2. Cc ngnh kinh doanh din tch thng mi, vn phng, khch sn, khu cng nghip - Khch sn, du lch - Khu thng mi - Xy dng vn phng, cn h - Xy dng khu th mi - Xy dng h tng khu CN,

3.781 548 4.288 2.346 803

10,5 1,5 11,9 6,5 2,2 26,1

4.983,4

khu ch xut 3. Cc ngnh ngh khc 9.349 Ngun: B k hoch v u t nm 2002

41

 u t n c ngoi vo t h t r ng ki nh doanh di n t ch t h ng m i , vn phng, khch s n t i Vi t N am

25% 18% 10%

2% 7% 7% 12% 2% 11% 6%

Cng nghi p nng Cng nghi p t hc phm Khch s n, du l ch X y dng vn phng, cn h X y dng h t ng khu CN, khu ch xut

Cng nghi p nh D u kh Khu t h ng m i X y dng khu t h m i Cc ngnh ngh khc

1.5 Qua thc t vn hnh ca th trng nh t, cng tc qun l ca Nh nc i vi th trng ny c iu kin hon thin, thu ngn sch nh nc t lnh vc ny khng ngng tng ln. V mt qun l, mt mt Nh nc cn khn trng ban hnh v b sung cc vn bn php l, ra cc chnh sch c th lin quan n vic iu chnh tng vn c th ca th trng BS nh t ai, nh to lp mt bng cho sn xut nhm to dn cc iu kin cho th trng nh t i vo hot ng v pht trin. Mt khc, Nh nc cng c nhng chnh sch nhm iu chnh nhng khim khuyt ca th trng nh t thng qua vic to dng cc qu pht trin h tng v th, chnh sch h tr li sut, pht ng phong tro xy nh tnh ngha, tr cp v nh , t cho nhng ngi c cng vi cch mngNhng chnh sch ny gp phn khng nh vo vic n nh v bc u pht trin th trng BS. Trong 10 nm qua Chnh ph ch o vic bin son tho v ban hnh nhiu chnh sch nhm thc y cng tc qun l v pht trin nh theo

42

hng chuyn t c ch bao cp v nh sang chnh sch to iu kin nhn dn ch ng tham gia ci thin ch . Nm 1991 Nh nc ban hnh php lnh nh Nm 1992 ban hnh chnh sch xo bao cp, t tin nh vo tin lng

Nm 1993 ban hnh lut t ai v cc chnh sch chuyn hot ng cho thu nh sang phng thc kinh doanh.

Nm 1994 ban hnh chnh sch cp giy chng nhn quyn s hu nh v chnh sch mua bn v kinh doanh nh . Trin khai chnh sch bn nh thuc s hu nh nc cho ngi ang thu.

Nm 1996 ban hnh c ch h tr ngi c cng ci thin nh . khch u t xy dng nh .

Nm 1997 v 1998 ban hnh c ch th im mt s u i v khuyn Nm 1998 Chnh ph cho p dng c ch vay vn ci thin nh i vi ng bo b bo lt ng bng sng Cu Long

Nm 1999 ban hnh Ngh quyt ca U ban thng v Quc Hi v giao dch dn s v nh xc lp trc ngy 1/7/1991.

Nm 2000 Chnh ph ban hnh chnh sch h tr ngi hot ng cch mng trc Cch mng thng 8/1945 ci thin nh .

Nm 2001 Chnh ph trnh Quc hi thng qua Lut t ai sa i Lut t ai nm 2003.

Cc vn bn php l v qun l t th c b sung v hon thin dn bao gm cc vn bn ch yu sau: Ngh nh s 88/CP ngy 17/8/1994 ca Chnh ph v qun l, s dng t th

Ngh nh s 91/CP nga 17/8/1994 ca Chnh ph ban hnh iu l qun l quy hoch th.

B lut dn s ca nc Cng ho x hi ch ngha Vit Nam nm 1995 (phn quy nh v chuyn quyn s dung t).

43

Ngh nh s 87/CP ngy 17/8/1994 ca Chnh ph quy nh khung gi cc loi t.

Ngh nh s 17/1999/N-CP ngy 29/3/1999 ca Chnh ph v th tc chuyn i, chuyn nhng, cho thu, cho thu li, tha k quyn s dng t v th chp, gp vn bng gi tr quyn s dng t.

Thng t s 1417/1999/TT-TCC ngy 18/9/1999 ca tng cc a chnh hng dn thi hnh ngh nh 17/1999/N-CP.

Ngh nh 60/CP ngy 5/7/1994 ca Chnh ph v quyn s hu v quyn s dng t ti th. Ngh nh 38/2000/N-CP ngy 23/8/2000 ca Chnh ph v thu tin s dng t Hin nay nh nc ban hnh gn 500 vn bn cc loi lin quan n t v nh t. Cc vn bn ny phn no gp phn tch cc vo vic qun l th trng nh t. S trao i gia cc i tng mua bn trn th trng nh t mt mt gp phn lm th trng nh t si ng hn, mt khc gip cho cc khon thu ngn sch trong lnh vc ny cng tng ln ng k do cc loi thu v ph chuyn giao quyn s dng t v nh . Hin nay thu chun quyn s hu t i vi t l 4%. Tng mc thu v ph phi np khi thc hin giao dch chuyn nhng v nh t t 3-5%

44

Bng 2.7: Thu ngn sch nh nc lin quan n BS giai on 1995 2000 n v: t ng Ch tiu Nm 1995 289 Nm 1996 319 Nm 1997 329 Nm 1998 355 800 382 822 Nm 1999 347 913 408 771 Nm 2000 213 1.009 390 836

Thu c quan s dng t Thu cp quyn 890 1.173 969 x dng t Tin thu t 0 0 455 Thu tin bn nh 200 347 802 s hu nh nc Tng 1.379 1.839 2.555 (Ngun: Cc qun l cng sn B ti chnh)

2.359

2.439

2.448

45

Thu ngn sch N h n c l i n quan n B S

T ng

3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2555 2359 2439 2448

1839 1379

1995

1996

1997

1998

1999

2000

N m

Theo kt qu kim k t giai on t nm 1996 2000 cc khon thu t t c 4.645 t ng/nm. Nhng u im trong pht trin th trng BS nh t ti H Ni nhng nm qua Cc nhu cu v nh t c p ng y hn vi cht lng Cc hot ng trong th trng quyn s dng t to ra nhng Th trng nh pht trin rt si ng Th trng kinh doanh mt bng XD, din tch VP khch sn, nh hng, vui chi Cng tc ca Nh nc i vi th trng ny khng ngng hon thin, thu ngn

46

2. Nhng tn ti yu km trong vic pht trin th trng nh t ti H Ni 2.1 T l giao dch phi chnh quy cao, tnh trng vi phm quy nh v nh t rt cao. y c th coi l mt vn ni cm hin nay. Cng vi tnh cht manh nha ca th trng, cc giao dch mua bn phi chnh quy tn ti vi t l ln (nht l i vi quyn s dng t), vi nhiu hnh thc phong ph a dng v ch yu cc khu vc th. Theo thng k ca s ti chnh thnh ph H Ch Minh s v mua bn nh c ng k ti c quan thu mt vi nm qua nh sau:

Nm 1996 S v mua bn 21.043 nh c ng k

1997 41.600

1998 37.480

1999 34.271

2000 35.294

2001 48.775

Ngun: S a chnh thnh ph H Ch Minh - 2001

47

S v m ua bn nh c ng k vi c quan t hu
S v m ua bn 60 50 40 30 20 10 0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 N m

48. 775 41. 6 37. 48 34. 271 35. 294

21. 043

Theo c tnh con s ny ch bng khong 30% s v giao dch trn thc t. Chnh vic khng qun l c giao dch ny dn n nn u c trong lnh vc nh t cng nh y gi nh t ln cao bt thng th hin r qua 2 cn st nh t ti H Ni v thnh ph H Ch Minh giai on 1992 1993 v 2001 2002. Cng tc thanh tra, kim tra thc hin chnh sch, php lut t ai c tng cng pht hin nhiu vi phm trong qun l s dng t ai, un nn v c nhiu gii php x l. Kt qu thanh tra cho thy vi phm chnh sch, php lut t ai l ph bin, c ni, c lc vi phm rt nghim trng. Th tng Chnh ph ch o Thanh tra Nh nc cng vi cc tnh, thnh ph trong c nc tin hnh thanh tra cc x, phng ni c khiu kin i vi vic cp t, bn t, thu, chi ngn sch, cc khon ng gp ca nhn dn, v xy dng c bn nng thn. Trong 2 nm 1998 v 1999 tin hnh thanh tra 35,4% s x phng trong ton quc. Qua thanh tra pht hin nhiu sai phm v t ai: din tch sai phm l 25.014,82 ha v s tin bn t tri php l 310.178,28 triu ng, tham chim ot tin t 4.532 triu ng,

48

tht thu tin s dng t 9.745 triu ng (trong nm 1999 sai phm v t l 4.507 ha, s tin bn t tri php l 256.584 triu ng, tht thu tin s dng t l 7.865 triu ng) (Ngun: Kt qu kim k t ai nm 1999 Tng cc i chnh) Kt qu thanh tra ca 25 tnh, thnh ph kim tra 994 c quan, t chc, pht hin c 458 n v (chim 46% s n v c thanh tra) vi phm qun l, s dng t vi din tch 33.845,98 ha trong giao t cho cn b lm nh khng ng thm quyn 369,23 ha, cho thu, cho mn 49,82 ha, b ln chim 1.324,6 ha, sai phm khc l 6.113,25 ha, cc n v cha np tin thu t v thu chuyn quyn s dng t cho Nh nc l 203 t 32 triu ng. Pht trin nh ln xn. Vai tr kim sot v qun l thiu hiu qu nhiu cp chnh quyn to nn s hn lon trong quy hoch v kin trc khng gian th. Chng hn trong nm 2000 5 qun ni thnh H Ni c 160.340 m2 xy dng khng xin php hoc tri php chim 58% tng din tch nh c xy dng trong nm. Qun ng a l ni tnh trng ny din ra ph bin nht, chim ti 85% 2.2 Mt cn i v cung cu: Nhu cu ca dn c v nh v nhu cu ca khu vc doanh nghip v mt kinh doanh rt ln v nhn chung cha p ng c y . Trong khi cung v mt bng trong cc khu cng nghip, khu ch xut, mt bng cho doanh nghip v din tch khch sn, vn phng li vt xa cu. Da theo din tch bnh qun u ngi v s dn ta c th tnh ton ra c nhu cu v din tch ca ngi dn H Ni nh sau: Bng 2.8: Nhu cu v din tch nh ti H Ni

49

Nm 1954 1965 1980 1990 1992 1995 1996 1999 2000 2010

Dn s (ngi) 370.000 840.000 876.000 966.300 2.155.000 2.315.000 2.364.000 2.522.000 2.570.000 3.500.000

Din tch bnh qun (m2/ngi) 6,7 6,2 5,8 4,6 4,5 4,8 5 6,3 6,5 10

Nhu cu v nh (m2) 2.479.000 5.208.000 5.080.800 4.444.980 9.697.500 11.112.000 11.820.000 15.888.600 16.705.000 35.000.000

Nhu cu tm nh mi (m2) 286.572,4 602.044,8 587.340,48 513.869,688 1.121.031 1.284.547,2 1.366.392 1.836.722,16 1.931.098

Theo thng k th hin nay H Ni c 11,56% cc h c nh mun i nh mi ( l cha k cc h gia nh hin nay cha c nh) Thc t cho thy kh nng p ng v ch ca ngi dn nh sau:

50

Ch

h n

n h

hl l c

hc

g h

ig

ai c a

u c n

u g

n u

h n

D i i n

2 tt c ch

E2 + E 0 7+0 7 h

N N hN u h cu c u m 2u ) ( m 2 ( ) T

m n h

N h i r t

m p n m ( h2 i r t ) n m 2 ( )

nT h hn hn h h p

Di n t ch ( m 2)

C hnh l ch gi a cung v cu nh

2500000

2000000

1500000

1000000

500000

0 1992 1995 Nhu cu ( m 2) 1996 1999 2000

N m

T nh h nh pht t r i n ( m 2)

Nh nc pht huy ni lc ca cc thnh phn kinh t v gii quyt nhu cu bc xc v mt bng sn xut cho cc doanh nghip. Chnh ph cho

51

php th im xy dng cc khu cng nghip va v nh. Ti H Ni ang tip tc trin khai u t xy dng cm cng nghip tp trung va v nh sau:

Bng 2.9: Cc d n u t xy dng cm cng nghip va v nh ti H Ni STT Tn d n Din tch 1 Cm Cng nghip tp trung va v nh T 21,13 ha 2 3 4 5 6 Lim Cm sn xut tiu th cng nghip tp trung qun Cu Giy Cm sn xut tiu th cng nghip tp trung qun Hai B Trng Cm cng nghip dt may Nguyn Kh ng Anh Khu cng nghip Nam Thng Long Cc khu tiu th cng nghip v lng ngh truyn thng Vn H-Lin H (ng Anh), Bt TrngKiu K (Gia Lm), lng ngh Thanh Tr Ngun: Tng kim k t ai nm 2000 Tng cc a chnh
2.3 Th trng nng, lnh bt thng, gi c d bin ng dn n nn

Ghi ch

8,35 ha 9,03 ha 18,6 ha Giai on 1 30,3 ha Giai on 1 ang n ch

o lp d

u c trong nh t. Trong khong 10 nm qua th trng nh t tri qua cn st nm 1993, ng bng trong nhng nm 1997-1999 ri li st li vo cui nm 2000. Gi

52

c d bin ng, c ni, c lc theo hng nhy vt, trong khi tng giao dch trn thc t khng tng t bin. Trn thc t, gi t bnh qun H Ni thuc loic cao trong khu vc, tng ng vi khu lnh th mi (New Territories) Hng Kng (xp x 3000 USD/m2) Cn tn ti h thng hai gi: gi do Nh nc quy nh, cao hn c Thng Hi, Bc Kinh. Ring mt s khu vc trung tm H Ni, gi t cn cao hn gp chc ln so vi gi t trung bnh trong thnh ph. Ta hy so snh t l gia gi tr BS v tng thu nhp quc ni (GDP), gia Vit Nam v mt s nc trn th gii. Nm 1990, khi gi BS Nht t mc k lc, tng gi tr t ca Nht ng hng u th gii (trn c M) cung ch bng 5,8 ln tng sn phm quc ni ca Nht. i Loan vo nm 1997, tng gi tr t ca tt c mi khu ph, mi xm lng gp 9,6 ln GDP ca i Loan nm . Vit Nam, ta ch ly mt khu vc khu vc H Ni di 5 km, rng 5 km v gi s gi trung bnh ca 1 m 2 t l 1500USD (khong 5 cy vng) th tng gi tr ca 25 km 2 (tc 25 tiu m2) t ni thnh H Ni l 37,5 t USD, nhiu gp 1,16 ln ton b GDP ca Vit Nam nm 2001. Hin nay khung gi t do nh nc quy nh nh sau: Gi t th hin hnh n v tnh: 1000/ m2 Lo Loi i n g ph th I 1 2 3 4
V tr 1 Gi Gi ti ti a thiu 4.600 11.500 2.700 6.750 1.800 4.500 900 2.250 V tr 2 Gi Gi ti ti a thiu 2.760 6.900 1.620 4.050 1.080 2.700 540 1.350 V tr 3 Gi Gi ti ti a thiu 1.380 3.450 810 2.025 540 1.350 270 675 V tr 4 Gi Gi ti ti a thiu 460 1.150 270 675 180 450 90 225

53

1 2.600 6.500 1.560 3.900 780 1.950 260 650 2 1.950 4.875 1.170 2.950 580 1.450 190 475 3 1800 4.500 780 1.950 390 975 130 325 4 710 1.775 420 1.050 210 525 70 175 III 1 1.600 4.000 960 2.400 400 1.000 130 325 2 1.200 3.000 720 1.800 300 750 100 250 3 800 2.000 480 1.200 200 500 70 175 4 400 1.000 240 600 100 250 30 75 IV 1 800 2.000 480 1.200 200 500 70 175 2 600 1.500 360 900 150 375 50 125 3 400 1.000 240 600 100 250 30 75 4 200 500 129 300 50 125 16 40 V 1 600 1.500 330 825 150 375 50 125 2 400 1.000 220 550 100 250 30 75 3 200 500 110 275 50 125 16 40 Ngun: Ban hnh km theo Ngh nh s 87/CP ngy 17/8/1994 ca Chnh ph

II

Gi cc loi t do chnh quyn tnh thnh ph trc thuc trung ng quy nh da trn khung gi cc loi t do Chnh ph ban hnh, ngoi ra gi t cn c nhn thm mt h s k t 0,5 1,8 ln mc gi quy nh tuy nhin trn thc t h s ny c nng ln n 3 hoc 4 ln th vn c c s chnh lch ng k vi gi th trng. Khung gi t cn rng v cha c quy ch iu chnh r rng trong trng hp gi thc t vt xa khung gi Chnh ph quy nh. Lut sa i b sung mt s iu ca Lut t ai c Quc hi Vit nam thng qua v mt bng d kin gi t mi cc loi t th cng va c trnh trong k hp Quc hi Vit nam thng 6/2001. D tho khung gi mi ny c iu chnh st vi gi th trng, to s cng bng trong gii to n b, trong vic thu hi thu t, tin thu t, tin s dng t Gi t th sp ban hnh n v tnh: 1000/ m2

54

V tr 1 Loi Gi Gi Loi ng t ti th ph thi a u I 1 2.000 40.000 2 1.400 28.000 3 980 49.600 4 700 13.700 5 500 9.600 II 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1.400 1.000 700 500 350 1.000 7000 500 350 250 800 550 400 250 200 200 150 100 70 50 28.000 19.600 13.700 9.600 6.700 20.000 14.000 9.800 6.850 4.800 16.000 11.200 7.850 5.500 30850 4.000 2.800 1.950 1.350 950

V tr 2 Gi Gi t ti thi a u 1.400 28.000 1.000 19.600 700 13.700 500 9.6000 350 6.700 1.000 7000 500 350 250 700 500 350 250 150 550 400 250 200 150 150 100 70 50 30 19.600 13.700 9.600 6.700 4.700 14.000 9.800 6.850 4.800 3.350 11.200 7.850 5.500 3.850 2.700 2.800 1.950 1.350 950 650

V tr 3 Gi Gi t ti thi a u 1.000 19.600 7000 13.700 5000 9.600 350 6.700 250 4.700 700 500 350 250 150 500 350 250 150 100 400 250 200 150 100 100 70 50 30 20 13.700 9.600 6.700 4.700 3.300 9.800 6.850 4.800 3.350 2.350 7.850 5.500 3.850 2.700 1.900 1.950 1.350 950 650 450

V tr 4 Gi Gi t ti thi a u 700 13.700 500 9.600 350 6.700 250 4.700 150 3.300 500 350 250 150 100 350 250 150 100 50 250 200 150 100 50 70 50 30 20 10 9.600 6.700 4.700 3.300 2.300 6.850 4.800 2.350 2.350 1.650 5.500 3.850 2.700 1.900 1.300 1.350 950 650 450 300

V tr 5 Gi Gi t ti thi a u 500 9.600 350 6.700 250 4.700 150 3.300 100 2.300 350 250 150 100 50 250 150 100 80 50 200 150 100 70 50 50 30 20 15 10 6.700 4.700 3.300 2.300 1.600 4.800 3.320 2.350 1.650 1.150 3.850 2.700 1.900 1.300 900 950 650 450 300 250

III

IV

Ngun: D tho ngh nh ca Chnh ph v khung gi theo lut sa i, b sung mt s iu ca Lut t ai T gi t sa i trn ta thy gi cc loi t u tng ln t 3 n 4 ln. Hin nay gi c nh t trn th trng khng phi xc nh trn c s gi Nh nc m xc inh trn c s tho thun gia ngi mua v bn: Bng 2.10: C s nh gi trong giao dch thc t ti H Ni C s nh gi mua S ngi T l % C s nh gi bn S T l % ngi

C s nh gi mua (bn)

55

- Qua t vn bn b - Qua khung gi Nh nc - Qua trung tm giao dch - Qua bo ch - Qua tho thun vi ngi

37 60 16 13 73

22,02 35,71 9,52 7,74 43,45

27 28 20 10 61

18,24 18,92 13,51 6,76 41,22

mua (bn) - Qua c 2 1,19 - Khc 4 2.38 2 1,35 Tng 168 100.00 148 100.00 Ngun: iu tra ca Vin nghin cu qun l kinh t trung ng thng 2/2002
C s nh gi bn
2% 45%

20%

21% 8% Q ua t vn bn b Q ua bo ch 4%

Q ua khung gi N h n c. Q ua t r ung t m gi ao d ch Q ua t ho t hun K hc

56

C s nh gi m ua
2% 45%

20%

21% 8% Q ua t vn bn b Q ua bo ch 4%

Q ua khung gi N h n c. Q ua t r ung t m gi ao d ch Q ua t ho t hun K hc

Hin nay gi mt m2 chung c thp nht l 5,3 triu ng/m2 thng thng t 6,5 - 9,5 triu ng/m2. Trong khi theo S xy dng H Ni sut u t cho nh chung c t 9 dn 21 tng (bao gm c xy lp v thit b) l 3,2 n 3,5 triu ng/m2. Nh vy nhn chung gi nh chung c b i ln khong 20% so vi thc t. Theo trung tm a c ACB gi mt s cn nh giao bn u thng 1/2004 nh sau:

Nh 2 tng mt ng Vn Chng din tch 25,3 m2 c s : gi 1,13 t ng. (I) Nh 4 tng ng 1194 ng Lng mt ng vo bnh vin GTVT din tch 54 m2 mt tin 5 m c tng 1 dng kinh doanh, c s : gi 2,9 t ng. (II)

Nh 3,5 tng Cm Hi din tch 48m2 c s : gi 1,7 t ng. (III) Nh 2,5 tng ng 253 Thu Khu din tch 20 m2 ng vo rng 3 m: gi 600 triu ng. (IV)

Nu tnh theo gi quy nh ca nh nc.

57

Gnh - t = Gnh + Gt
Gt = din tch *gi t do thnh ph quy nh * h s iu chnh Gi t do thnh ph quy nh cn c vo v tr (tm ly h s k theo mc ln nht cho php l 1,8)

2.1

Gnh ly theo sut u t ca s xy dng H Ni (tnh theo gi xy mi hon ton). Bng 2.11: So snh gi nh t ti H Ni theo mc cao nht theo quy nh v thc t Gi t theo quy Lo nh Gi nh Gi nh Chnh t cao t lch nht theo thc t (8/7) quy nh 2 2 2 2 Tr/m m Tr/m m Tr Tr 1 2 3 4 5 6 7 8 I 2,350 23,5 1,999 50,6 200,554 1130 5,63 II 1,620 54 1,691 216 522,72 2900 5,55 III 4,404 48 1,799 192 724,377 1700 2,35 IV 1,510 20 1,999 60 174,3 600 3,44 Tr li vn u c, c ba loi nhu cu i vi nh t: Nhu cu tiu dng (nh ). Nhu cu yu t sn xut (nh xng, vn phng, khch sn).

Din tch t

Gi nh theo quy nh

Din tch nh

Nhu cu kinh doanh (Nhu cu mua i bn li nhm mc ch thu li).

Nhu cu sau cng ny lm ny sinh ci gi l th trng u c nh t. Trong th trng ny khi nh t ang ln gi, nhiu ngi d bo rng gi cn tng thm nn h c tin v vay tin mua hng sau ny bn li kim li, cng lm tng nhu cu v do y gi nh t ln cao na. Ngc li khi gi nh t xung gi th nhiu ngi s gi cn xung tip nn em nh t c sn ra bn lm tng thm ngun cung v v vy cng lm h gi nh t xung na.

58

Ngoi dng u c thng thng, nh t cn l i tng ca dng u c ra tin trn trnh php lut v dng u c gi tin i ph vi lm pht. Khi u c nh t pht trin qu mc, thc y th trng nh t phnh ra qu nhanh, qu ln, thu ht qu nhiu vn t th trng tin t th rt d tr thnh nguyn nhn gp phn hnh thnh nn kinh t bong bng m hu qu gn y l cuc khng hong ti chnh Chu nm 1997. Thi Lan bt u t nm 1985 khi Thi Lan thc thi chnh sch ni lng v ti chnh v cho php ngi nc ngoi tham gia vo u t trong nc nn kinh t Thi Lan c nhng bc tng trng nhy vt. Ch trong vng 3 nm n nm 1995 Thi Lan tng c gp i vn u t nc ngoi, tuy nhin lng vn ny li tp trung vo lnh vc BS. Trong tng c cu vay n ca cc ngn hng thng mi Thi Lan, vn vay cho u t vo lnh vc BS chim 10-35%. Bn cnh hnh thc u t gin tip thng qua th trng chng khon cao. Khi khng hong ti chnh Chu xy ra v nm 1997 nn kinh t Thi Lan ri vo khng hong, thu nhp v tiu dng gim mnh. V pha th trng trong nc, th trng BS mt mt thu hp v b gii hn bi nhu cu ni a trong u t trn lan gy mt cn bng cung cu. Theo thng k n nm 1997 t l khng s dng BS Thi Lan tng mc 15%. Gi BS rt xung lnh vc u t ny khng cn l lnh vc sinh li cho cc ch u t nh trc y na. Khng gii quyt c u ra cho BS cc ch u t khng tr c n vay ngn hng. Hu qu theo khng c kh nng thanh ton cc khon n nc ngoi. H thng ti chnh khng hong. 2.4 Quy trnh mua bn phc tp, qua nhiu khu trung gian khng cn thit, tn nhiu thi gian, chi ph giao dch cao. Mi loi hnh giao dch u c s tham gia cc c quan c thm quyn Nh nc, t nhiu mng tnh cht xin-cho. hon thnh tt mt hp ng giao dch dn s, cc bn tham gia phi qua nhiu bc vi nhiu loi th tc cc

59

i im khc nhau, i hi phi i li nhiu ln rt tn km thi gian v sc lc. V d thc hin th tc chuyn nhng quyn s dng t do c quan a chnh v c quan thu lm. Sau khi c php ca c quan nh nc c thm quyn (t th l UBND tnh, thnh ph) ngi c BS phi n c quan thu xut trnh ton b h s v np thu chuyn quyn, ngi nhn chuyn nhng np l ph trc b. Lm cc th tc ti chnh xong, ngi c BS quay li c quan a chnh lm th tc xc nhn din tch, o v lp bn v cp giy chuyn nhng quyn s dng t. Nu vic chuyn quyn s dng t c gn vi vic bn nh v cng trnh th li phi n c quan cp giy chng nhn quyn s hu ti sn lm th tc chuyn nhng. Theo Viet-trade ngy 8/1/2004 mua c cn h trong khu th mi th chi ph trung gian ln ti 30 triu ng/ cn h. 2.5 Cn tn ti c ch bao cp, cn c s phn bit khng cn thit gia quc doanh, ngoi quc doanh, gia trong nc v ngoi nc trong c ch chnh sch, trong qun l iu hnh ca b my Nh nc v lnh vc BS v th trng BS. Tn ti ny to mi trng thun li cho tham nhng, sch nhiu ca phn t thoi ho, bin cht trong cc c quan qun l Nh nc v nh, t gy nhng bt bnh ng v c hi kinh doanh v thu nhp trong x hi, lm mo m cc quan h giao dch trong th trng BS. i vi cc doanh nghip c vn u t nc ngoi do cha tch c quyn cho thu t th (ca Nh nc) vi quyn cho thu h tng ( ca cc doanh nghip pht trin h tng h tng), dn n nhng u i v gi thu t, min gim tin thu t ca Nh nc phi thng qua doanh nghip pht trin h tng v nhiu khi cc doanh nghip trc tip s dng t lm mt bng sn xut, kinh doanh li khng c hng.

60

Vic gp vn lin doanh bng ga tr quyn s dng t l mt gii php tt trong thi k u (1987 - 1993), khi ta thiu vn, gi cho thu t cao, n nay khng cn ngha ng k. Theo quy nh hin hnh, cc nh u t nc ngoi khng c quyn thu t trc tip ca c nhn, h gia nh, t chc. Lut t ai quy nh r cho cc t chc trong nc thu t c nhiu quyn hn so vi t chc nc ngoi thu t. Cc doanh nghip c vn u t nc ngoi khi chuyn nhng, c phn ho cng gp phi kh khn do tnh trng php l v quyn s dng t khng r rng. Vic x l quyn s dng t gp vn khi doanh nghip lin doanh gii th hoc chm dt hot ng trc thi hn c quy nh khc nhau trong Lut u t nc ngoi v Lut t ai. Ngh nh 17/1999/N-CP v th tc chuyn i, chuyn nhng, cho thu, cho thu li, tha k quyn s dng t, th chp v gp vn bng ga tr quyn s dng t, khi gii th doanh nghip, quyn s dng t gp vn c x l theo tho thun ca cc bn. Theo quy nh ca Lut u t nc ngoi v Ngh nh s 24/2000/N-CP (iu 43), khi gii th doanh nghip hoc chm dt hot ng trc thi hn, gi tr quyn s dng t trong thi gian cn li thuc ti sn thanh l ca doanh nghip. Tuy nhin, quy nh trn khng p dng c trong trng hp doanh nghip Nh nc thuc i tng thu t ca Nh nc tr tin hng nm. Ngoi ra, theo quy nh ca Lut t ai (iu 23), i vi trng hp c bn Vit Nam l t chc c Nh nc giao t, Nh nc s thu hi li t khi doanh nghip gii th. 2.6 Thng tin khng y , thiu minh bch v kh tip cn. Tn ti ny to ra nhiu tiu cc trong vic mua bn BS, gp phn lm gia tng tnh trng u c rt nng n v nh t, gy ra nhng khiu kin tranh chp nh t (hin c khong 60-70% khiu kin trong x hi khiu kin

61

v nh t). Tuy nhin, cng tc gii quyt khiu ni, t cao, tranh chp nh ca t ai cc a phng cha p ng c yu cu thc t, rt d gy ra tnh trng mt n nh chnh tr x hi. My nm gn y, tnh hnh khiu ni, t co gia tng v gay gt phc tp, ni dung v khiu ni, t co c lin quan mt thit n cc vn v nh t. Xut hin kh nhiu on khiu kin vt cp nhiu tnh, thnh ph ln trung ng v hu ht c ni dung khiu kin v t ai. Mt s ni khiu kin rt gay gt tr thnh dim nng gii quyt ko di, nh hng n trt t, an ninh a phng. Theo thng k hng nm c trn 10 vn v vic khiu kin lin quan n nh t (chim khang 65% tng s v vic khiu kin ca cng dn gi n c quan Nh nc). Ring thanh tra Nh nc hng nm tip nhn t 5.000 7.000 n khiu kin vt cp lin quan n t ai (cha tnh nhng n trng lp). Qua thc tin thy rng khiu kin, tranh chp t ai c th hin ch yu trong mi quan h cc c quan, n v nh nc vi cng dn v gia cng dn vi cng dn, bao gm nhng dng sau: i li t c nh cc khu vc th trong qu trnh ci to XHCN v ci to cng thng nghip Nh nc qun l nhng khng lm th tc, h s trng thu, mua, hoc tht lc h s, nay ch t c dng nhiu hnh thc xin hoc i li t .
i li t Nh nc giao cho cc n v qun i, cng an v cc t

chc lm kinh t (nng, lm, ng trng, tri giam, khu kinh t mi), nay mt s n v s dng khng ng mc ch, khng c hiu qu, bn t, pht canh thu t hoc s dng t cng lm kinh t gia nh, giao khon cho nhiu i tng nhiu ni khc (trong khng t cn b,

62

nhn vin Nh nc nhn t vi hnh thc lm trang tri nhng thc t h khng lm m thu chnh ngi dn a phng lm). i li t m chnh quyn c ly lp p chin lc, lp khu qun s, tri lnh, kho tng trc nm 1975. Tranh chp t ng i, ng xm, ranh gii t , t vn, t sn xut thuc quyn s dng ca cc h gia nh cng din ra kh ph bin. Khiu kin i li nh, t ca cc c s tn gio din ra kh ph bin, phc tp. Ch c i li t nh ngi khc trng coi, ngi c nh trng coi qua thi gian coi nh ca mnh. Khiu kin ly t xy dng cng trnh cng cng, khng ch v gi n b, m cn v cch lm thiu cng khai, mt dn ch, khng nht qun, khng cng bng, bt xn tin n b.
Khiu ni i c hp thc ho, cng nhn quyn s hu nh ,

quyn s dng t ti th ( khng phi thc hin ngha v ti chnh) m khi mua khng c xc nhn chnh quyn a phng c hn 3.000 v vic tn ng t trc n nay cha c gii quyt c. C nhiu trng hp ci to ng chnh sch, php lut nhng nay h vn khiu kin i li quyn li. Mt s trng hp gia nh nhng ngi c cng vi cch mng cng b ci to nh, t, hin ang thc s kh khn v ch c n xin li nh c, gy kh khn khng nh cho cc c quan nh nc trong qu trnh gii quyt. V t co tp trung cc ni dung sau:
Chnh quyn a phng giao t tri thm quyn, t giao khng

ng danh sch c ph duyt theo quyt nh ca c quan c thm quyn, giao sai v tr, sai din tch, khng ng quy hoch, thu tin t vt nhiu ln so vi quy nh ca Nh nc, s dng tin t khng ng ch ti chnh.

63

 Chnh quyn a phng qun l s dng qu t cng v qu t cng ch 5% sai mc ch, sai php lut, cho thu t tri thm quyn. Thng tin khng y , thiu minh bch v kh tip cn, ti H Ni ngun thng tin c c ngi nh hin ti ca ngi phng vn tp trung ch yu l thng qua bn b, h hng (chim 70,24%), qua thng tin i chng 16,67%, qua cc trung tm mi gii nh t ch chim c 13,10% (ngun: Vin nghin cu qun l kinh t trung ng).

Thng t i n gi p t m ki m ngi nh H N i
70%

Q ua bn b, h hng Q ua t r ung t m m i gi i nh t Q ua t hng t i n i chng

13% 17%

Theo VnExpress ngy 9/1/2004 v chng anh Chuyn Thanh Xun, H Ni dc ton b 900 triu ng mua t khu Lng Ha Lc. Ch mt thi gian sau, mnh t y b xt vo danh sch quy hoch v ch c n b cha y mt na s tin anh ch b ra. Anh Chuyn cho bit, khng ch c anh m c ch gi v hai ngi bn thn cng ri vo trng hp tng t. "Suy cho cng cng ch v khng c thng tin nn nh phi chp nhn thi", anh than th. Anh n nh Cng (H Ni) cng l mt nn nhn ca tnh trng thiu thng tin. Nm ngoi, anh "nm" 2 t ng vo mnh t khu vc qun Cu Giy, sau mi ng nga ra l n nm trong din gii to. Cc chuyn gia a c cho rng, th trng bt ng sn ang ri vo tnh trng thiu thng tin nghim trng v c ngi mua v ngi bn. Do vy, nhng chuyn ri ro xy ra vi ngi dn trong thi gian qua kh ph bin.

64

Ngay c nhng ngi cn thn v c kinh nghim v lnh vc ny i khi cng mua phi mt cn h qua tay nhiu ch vi mc chnh lch c khi ln n vi trm triu ng. Theo thng k ca mt cng ty bt ng sn ln H Ni, c 100 cn nh giao dch ch c 10-15 cn nh giao dch thc, tc l c mua bn vi gi hp l v ngi mua nm r thng tin v v tr cn nh. S cn li, a s b y gi ln cao do u c. Cc trung tm t vn tha nhn, phn ln ngi dn khi mua nh thng nh ngi quen mi li, hay c mi gii mch nc. Do vy, tnh trng ngi ngi mi gii, nh nh mi gii bt ng sn hin din ra kh ph bin v c u lp d n xy nh chung c, quy hoch th mi... l ni y mc ln cc trung tm t vn. Ch tnh ring khu vc M nh c cch vi trm mt li thy xut hin mt trung tm mi gii bt ng sn, hay t chn cu Chng Dng n cu Chui cng c n chc vn phng t vn. Cn "st" mi gii trn v c nhng vng ven ang trong qu trnh th ha. Ti ng Anh, u lng, cui lng u c vn phng nh t. Thm ch khng vo vn phng nh t, ch cn ngi ung nc qun cc ven ng, v hi: y c ai bn nh, t khng, lp tc c ngi n hng dn mt cch tn tnh vi mc ph khong 1-2 triu ng nu thng lng thnh cng. Hin nay do nhu cu ca th trng nhiu trung tm mi gii nh t mc ln nhng ch mi c 19 trung tm ng k hot ng vi Nh nc. Do vy Nh nc vn cha qun l c cc trung tm ny.

65

66

Nhng tn ti yu km ca th trng BS nh t ti H Ni

T l giao dch phi chnh quy cao, tnh trng vi phm v nh t cao

Mt cn i cung cu

Th trng nng, lnh bt thng , gi c d bin ng dn n nn u c

Quy trnh mua bn phc tp, qua nhiu khu trung gian, chi ph giao dch cao

Cn tn ti c ch bao cp, cn c s phn bit gia quc doanh, ngoi quc doanh, trong nc v ngoi nc

Thng tin khng d, thiu minh bch v kh tip cn

3. Nguyn nhn ca cc yu km trn. 3.1. Khung php l cn thiu ng b v hay thay i Trong thi gian qua c qu nhiu c quan c thm quyn ban hnh cc vn bn php lut v t ai. H thng php lut t ai hin hnh rt phc tp, chng cho, khng minh bch, qu nhiu vn bn nhng vn thiu to ra s ri ren ngay chnh trong h thng vn bn php lut. Cc quy nh v t ai th hin trong nhiu lut, ngh nh, thng t khc nhau, gii quyt mt vic thng phi p dng nhiu lut nhng li c nhng quy nh khng khp hoc mu thun vi nhau, thiu an ton php l cho ngi s dng t. Cc vn bn di lut ban hnh thng qa chm. Nh lut t ai nm 1993 c hiu lc t ngy 15/10/1993 nhng mt s vn bn quy phm php lut v ti chnh i vi t ai lin quan n lut t ai ban hnh vo nm 1994 nh Ngh nh s 87/CP ca Chnh ph quy nh khung gi cc loi t ban hnh ngy 17/8/1994, Quyt nh s 13557/TC-Q-TCT ca B Ti chnh quy nh khung gi cc

67

loi t cho thu i vi cc t chc trong nc c Nh nc cho thu t ban hnh ngy 30/12/1995, Ngh nh s 89/Cp ca Chnh ph v vic thu tin s dng t v l ph a chnh ban hnh ngy 17/8/1994. Khng t vn bn ban hnh khng ng hnh thc, khng mang tnh quy phm php lut khng ng thm quyn (nh dng cng vn thng bo ca b, ngnh, a phng t ra ch chnh sch v t ai). Mt s quy nh ca php lut mi dng mc nguyn tc, quan im m cha d liu y cc tnh hung, cha c quy nh c th hnh vi c lm, khng c lm, cha c ch ti nghim nn hiu php lut v thc thi php lut cn khc nhau gia cc ngnh, cc cp cng nh trong nhn dn dn n hiu qu p dng php lut cn nhiu hn ch. 3.2. Chnh sch i vi th trng BS cn thiu ng b v bt hp l * Php lut dn s. - Trong B lut dn s cha lm r, cha c th ho quyn ca ngi khng phi l ch s hu i vi mt ti sn, cha phn bit r rng s hu ton dn v cc quyn i din ca ch s hu ton dn. Nguyn tc cng khai i vi ti sn l BS c th hin qua vic ng k quyn s hu, quyn s dng t. Nhng h thng ng k BS nc ta hin nay cha p ng c yu cu minh bch ho. Theo quy nh ca b lut dn s v cc vn bn php lut khc c lin quan th ng k l iu kin lm pht sinh hiu lc ca s dch chuyn quyn s hu v cc quyn khc i vi ti sn v vic ng k ny cn lm pht sinh hiu lc ca hp ng. Do vy vic b lut dn s quy nh khi qut v vic ng k quyn s hu gy ra khng t kh khn v bt cp trong qu trnh thc thi php lut, gim hiu qu ca php lut nht l nh hng n tnh cng khai ho cc quyn ca ch th i vi ti sn lm cho ngi th ba kh bit c s tn ti, s chuyn dch cc quyn nhm m bo s an ton trong giao dch.

68

- Cc quy nh ca lut dn s v chuyn quyn s dng t: theo quy nh hin hnh ca b lut dn s th phn chuyn quyn s dng t mang nhiu yu t qun l Nh nc v thng bt cp so vi lut t ai c nhiu ln sa i, b sung. Do cc quy nh ca b lut dn s v quyn s dng t thng mu thun v khng ph hp vi quy nh ban hnh sau ny ca lut t ai, tnh n nh ca php lut khng cao. - V bn u gi ti sn lin quan n BS: hin nay, trn thc t vic bn u gi ti sn ni chung v ti sn l BS cng nh quyn s dng t cng mt lc c iu chnh v quy nh trong nhiu vn bn php lut khc nhau nh: B lut dn s, php lnh thi hnh n dn s, Ngh nh 69/CP, Ngh nh s 86/CP ngy 19/12/1996 ca Chnh ph ban hnh quy ch trong vic s dng qu t to vn xy dng c s h tng. Do vy iu ny s khng trnh khi nhng quy nh trng lp thm ch c quy nh cn mu thun, chng cho nhau, gy nhiu kh khn, lng tng cho c quan qun l Nh nc nh ngi dn trong khi vn dng php lut. * Php lut v t ai X l hnh chnh cc vi phm php lut t ai, qun l v s dng t cn lng lo, thiu cht ch trong khi b my qun l t ai, nh , xy dng cc cp c bit l cp x, phng, th trn cn thiu v yu, cha sc nhanh nhy, gii quyt kp thi dn n tnh trng c vic s dng t tu tin. C ch qun l gi t ca Nh nc c tc ng mnh n hot ng ca th trng BS, tuy nhin trong thi gian qua c ch ny cn nhiu bt cp. Nhng quy nh php l v gi c trong th trng BS cn bt cp, cha nht qun cha hp l, gy kh khn trong vic thc hin cc giao dch, c bit l khu bi thng thit hi gii phng mt bng.

69

* Php lut v ngn hng tn dng Ngh nh s 178/CP v m bo tin vay ca cc t chc tn dng, trong c quy nh v th chp gi tr quyn s dng t v cc ti sn khc l BS ti cc t chc tn dng trong nc vay vn sn xut kinh doanh, quy nh v ng k th chp ti sn gn lin vi t bt buc phi ng k quyn s dng t c ti sn gn lin trn t . Nhn chung cc quy nh v bo m tin vay cn nhiu bt cp v nng v th tc hnh chnh giy t v theo quy nh ti iu 732 b lut dn s v Ngh nh s 17/2000/N-CP ca Chnh ph quy nh phi c giy chng nhn quyn s dng t mi c th chp nhng nhiu t chc, c nhn, h gia nh s dng t dng vo mc ch sn xut kinh doanh, cung ng dch v cha c giy chng nhn quyn s dng t do giao dch th chp BS gp nhiu kh khn, hn ch kh nng chuyn ho BS thnh ti sn ti chnh, huy ng vn cho sn xut kinh doanh, cha m bo tnh t ch, t quyt ca cc t chc tn dng trong vic nhn ti sn bo m l BS cng nh hn ch quyn ca ch n trong vic x l ti sn bo m l BS. * Php lut v thu, l ph lin quan n BS Mc d Nh nc ban hnh nhiu vn bn php lut, quy nh cc bin php ti chnh nhm mc ch khuyn khch s pht trin ca th trng BS tuy nhin cha p ng c nhu cu thc tin v t, cha mnh thc y nhanh hn s hnh thnh v pht trin th trng BS. C th nh: - Mc thu thu chuyn quyn s dng t, tin s dng t v l ph trc b kh cao do khng khuyn khch vic ng k chuyn nhng quyn s dng t. Chnh v vy vic mua bn, chuyn nhng BS trao tay l ph bin v th trng BS khng chnh thc hot ng mnh. - Thi gian qua, chnh sch thu chuyn quyn s dng t v l ph trc b c iu chnh gim nh thu chuyn quyn s dng t i vi t nng nghip, lm nghip nui trng thu sn cn 2% cc loi t khc cn 4%. L ph trc b t 2% xung cn 1%. Tuy nhin, tng mc mc thu v ph phi

70

np khi thc hin giao dch chuyn nhng v BS vn cn kh cao, t 3 5%. Do cc bn tham gia giao dch BS khng mun ng k chuyn nhng vi c quan qun l nh nc. Ngi mua bn BS ch cn ngi bn trao giy chng nhn quyn s dng t cng hp ng c chng nhn ca UBND phng, x, th trn xc nhn. 3.3. Nng lc t chc, qun l b my cn thiu ng b. Php lut quy nh Nh nc phi cp giy chng nhn quuyn s dng t cho ngi s dng v giy chng nhn ch s hu nh cho ch s hu nh. Tuy nhin cho n nay cc c quan c thm quyn mi cp mt t l rt nh. Vic cp giy chng nhn quyn s dng t nht l t th t thp c nhiu nguyn nhn: do ngun gc t rt phc tp, cc quy nh v giy t lm cn c khng bao qut ht c, do nhiu nm bung lng qun l t ai, mt b phn ngi s dng dt khng c giy t hp php, do quy nh th tc cn rm r, phc tp, do trc y quy nh phi ng tin mt ln v ln qa dn khng chu ni, a s ngi dn khng c nhu cu chuyn nhng nn t quan tm mt khc vic chuyn nhng ngm t ai din ra ph bin. Php lut quy nh phi ng k BS v nhng giao dch, bin ng v BS nhng vic ny cho ti nay hu nh khng thc hin c. Cng tc quy hach, s dng t, quy hoch pht trin th, quy hoch pht trin khu dn c thc hin cn dn tri, mi tp trung lm quy hoch tng th, thiu quy hoch chi tit, quy hoch thng xuyn phi iu chnh, vic cng b quy hoch dn v cc doanh nghip thng xuyn phi iu chnh, vic cng b quy hoch dn v cc doanh nghip bit, tham gia v thc hin cha c chuyn bin ng k, tnh php l ca quy hoch ang b vi phm trong thc thi c t pha c quan Nh nc v mt b phn dn c. Chnh iu ny lm cho th trng nh t pht trin ln xn cc vi phm xy ra nhiu. Hin nay h thng b my qun l nh nc v t ai thc hin theo 4 cp:

71

Trung ng

B ti nguyn v Mi trng

Tnh, thnh ph trc thuc trung

S i chnh, s a chnh nh t

Hun, qun, th x, thnh ph trc

Phng a chnh

X, phng, th trn

Cn b a chnh chuyn trch

72

B my qun l nh nc v t ai nhn chung cha c hon thin v ng b, cn nhiu bt hp l, cha ngang tm nhim v, c quan a chnh cn b ph thuc nhiu vo chnh quyn cc cp. T trung ng ti a phng, ngnh a chnh mi ch l c quan gip vic cho chnh quyn cng cp, nht l a phng ngnh a chnh ch ch yu lm nhim v thm nh h s v t ai UBND quyt nh to nn c ch hnh chnh nhiu tng nc, gii quyt cng vic chm, km hiu qu. Chc nng nhim v ca ngnh a chnh c bit l trong cng tc kim tra x l vi phm cha r rng cn nhiu chng cho vi chc nng nhim v ca cc ngnh khc. So vi yu cu ca cng tc qun l Nh nc hin nay, i ng cn b a chnh cha p ng c yu cu, nht l cc a bn ln, cn b a chnh x, phng cn cha v s lng v cn yu km v trnh chuyn mn, li phi kim nhim nhiu vic v lun thay i theo nhim k ca chnh quyn c s.

Nguyn nhn ca cc yu km trong pht trin th trng nh t ti H Ni

Khung php l cn thiu ng b v hay thay i

Chnh sch i vi th trng BS cn thiu ng b v hp l

Nng lc t chc, qun l b my cn thiu ng b

Chng III

73

mt s bin php thc y s pht trin th trng nh t H ni.

Th trng BS nh t ni ring v th trng BS ni chung c v tr rt ln, c tm quan trng c bit trong nn kinh t quc dn. S pht trin ca th trng ny ko theo nhiu ngnh kinh t khc pht trin theo. C th ni l hn th biu ca nn kinh t, khi n pht trin l c nn kinh t bng pht trin si ng biu hin ca nn kinh t tng trng, pht trin, t nc phn thnh, khi n suy thoi th th trng ni chung v c nn kinh t t nc s ng bng, tiu iu, nh n (tr trng hp nn kinh t bong bng). Th trng BS nh t H Ni ni ring v Vit Nam ni chung c t lu, c th khng nh n c t trc khi nc Vit Nam dn ch cng ho ra i. Th trng BS - nh t H Ni pht trin qua cc giai on sau:
Trc nm 1960 ch yu l t nhn mua bn vi nhau bng s tho

thun v bng tin mt hoc vng v ch yu khng thng qua Nh nc.

Nhng nm 1974 1975 H Ni bn nh cho dn tr dn th im u

tin ti cc khu Yn Lng, Trng nh, Vn Chng vi khong 600700 cn h. C th ni y l dng kinh doanh nh u tin do nh nc thc hin, rt tic sau v chin tranh phi dng li.
Nhng nm 1986 1993 H Ni pht trin mnh th trng kinh doanh

BS nh t c bng vic mua bn, chuyn nhng, chuyn i nh v t trong khun vin m gi tr ch yu vn quan nim l gi tr nh. Gi tr t c n trong v lc ny mi c bn nh xy th hoc nh hon thin, t phn ln do Nh nc cp, giao. Th trng nh t cha c Nh nc cng nhn v s trao i mua bn din ra rt t. N b khng ch bi c quan qun l t ai v s am hiu v kinh t th trng cn hn ch. C ch qun l t: t ai l thuc quyn s

74

hu Nh nc, do Nh nc thng nht qun l theo k hoch chung. Nm 1991 Ngh qut i hi ng ln th 7 thng qua cng lnh chnh tr tip tc khng nh ng li pht trin kinh t nhiu thnh phn. Trong bi cnh tnh nng ng v bt kp ch trng, cc thnh phn kinh t trong thnh ph pht trin mnh dn n nhu cu v t tng.
Sau nm 1993 n nay, nh c nhng lut mi (c bit l lut t ai

ban hnh ngy 14/7/1993) v nhiu chnh sch c ch mi trong cng nhn quyn s dng t ca ngi dn to thun li, th trng BS nh t c pht trin mnh, hnh thnh mt th trng rng ln, rt a dng vi nhiu loi hnh kinh doanh v nhiu lai hnh sn phm. T bn nn nh c h tng n bn mng nh, bn nh xy th v bn nh hon thin. Ti chnh cho pht trin kinh doanh nh c huy ng t nhiu ngun c nhn, t chc thuc mi thnh phn kinh t trong v ngoi nc. V vy khi lng nh t a vo th trng kinh doanh ln n hng chc vn m2, thu ph nh m thu c t kinh doanh ny ln ti hng trm t ng/ nm. Mt khc, nn kinh t nc ta ngy cng pht trin lm cho nhu cu v t tng nhanh. Kh nng ti chnh t c ca cc tng lp dn c l rt ln. Nhiu ngi nhanh nhy v chnh sch t ai s u t vo lnh vc nh t bi v li nhun thu c t n l siu li nhun. Tuy nhin bn cnh nhng tch cc m s pht trin ca th trng BS nh t mang li cho thnh ph vn cn tn ti mt s yu km nh: t l giao dch phi chnh thc cao, th trng pht trin ln xn t pht, s mt cn i qu ln gia cung v cu, thng tin th trng t kh tip cn. Trong nhng nm ti mc tiu pht trin ca H Ni l tng din tch bnh qun u ngi ln 10 m2/ngi, mi gia nh c nh c lp, quy m mi cn h ti thiu 2 phng/ cn h, pht trin thm 5,6 triu m2 trong xy dng cc d n nh bn v cho thu l 3,5 triu m2 din tch nh dnh cho cn b cng

75

nhn vin chc khong 30% (1 triu m2), xy dng nh cho sinh vin l 100.000 m2, xy dng nh cho cng nhn ti cc khu cng nghip tp trung l 100.000 m2, di di gii to nh knh rch, cc khu nh chut l 2000 cn h (Ngun: Chng trnh pht trin nh th nm 2001 2005), do trong tng lai th trng BS nh t s pht trin mnh. Chnh v vy thc y v khuyn khch s pht trin ca th trng BDS nh t vic, ra mt h thng cc gii php ton din v ng b l vn mang tnh thi s v bc xc. Hnh thnh ng b v tip tc pht trin, hon thin cc loi hnh th trng i i vi xy dng khun kh php l v th ch, th trng nng ng, c hiu qu, c trt t k cng trong mi trng cnh tranh lnh mnh l ni dung quan trng ca chin lc pht trin kinh t x hi 2001 2010. Vn kin i hi ng ton quc ln th IX nu r: Thc y s hnh thnh, pht trin v tng bc hon thin cc loi th trng theo nh hng XHCN, c bit quan tm ti cc th trng quan trng hin nay cha c hoc cn s khai nh: th trng lao ng, th trng chng khon, th trng BS, th trng khoa hc cng ngh. Ti quyt nh ca Th tng Chnh ph s 94/2002/Q-TTg ngy 17/7/2002 Th tng giao cho B xy dng ch tr cng mt s b ngnh lin quan xy dng n: Thc y hnh thnh pht trin th trng BS nh t ng trn gc nn kinh t th trng, nc ta l mt nn kinh t ang trong qu trnh chuyn i sang nn kinh t th trng v ang trin khai cng cuc ci cch hnh chnh Nh nc, c th tm bin php thc y th trng BS nh t da trn m hnh sau:

76

77

L lun th trng

BS
Kinh nghim nc ngoi c th p dng vo Vit Nam

C s l lun v nhn thc Nhn dng v phn tch xut gii php v l trnh Xc nh ni dung qun l Nh nc

Thc trng th trng BS nh t Gii php v l trnh pht trin th trng BS nh t Ni dung qun l Nh nc i vi th trng BS nh t

Th ch

T chc Cn b, cng chc Ti chnh cng

A. Mt s kinh nghim qun l th trng nh t ti mt s nc v bi hc i vi Vit Nam: I. Mt s kinh nghim qun l th trng nh t ti mt s nc 1. Qun l th trng BS ti BANGLADESH. Bangladesh c thnh lp vo nm 1971 l mt nc cng ho x hi c lp non tr nht Ty Nam . Tng din tch quc gia l 143.999 km2 vi dn s hin nay trn 120 triu. Mt dn s khong 830 ngi/km2, y l mt trong
78

nhng nc c mt dn s cao nht th gii. Xt v mi phng din kinh t, t l ngun lc qu nht ti Bangladesh. Tc th ho nhanh ca Bangladesh l mt hin tng tng i mi. Mc d, ch c khong 20% tng dn sng ti vng th (khong 23 triu). iu ny lm cho vn qun l nh t tr thnh vn c quan tm hn bao gi ht. y c th nu mt s mt trong qu trnh qun l t th ti Bangladesh. a. Can thip ca khu vc nh nc vo pht trin th. Ti Bangladesh, hu ht t th do t nhn s hu v s dng. Cho d t t nhn hoc Nh nc l ch s hu, cc c quan Nh nc c thm quyn u c lin quan trc tip hay gin tip n vic qun l v pht trin t th. Cc c quan v Nh nc xy dng v thng qua chnh sch t sp xp, ch o v iu phi cc hot ng sau: Quyn s hu, hng dng v chuyn giao t. nh gi v nh gi BS. Kim sot s dng t. Chnh n chuyn nhng v lu thng. Quy nh th tc hnh chnh v dch v v t th. Cung cp mng li c s h tng. Xy dng c s h tng x hi. Quy nh v ti chnh, tiu dng i vi pht trin v u t BS.

Xy dng nhng d n pht trin t cho nhng mc ch s

dng c th. Thng tin t ai. o to bi dng nhn lc chuyn nghip v lnh ngh. Quy nh cc quyn s dng t ca Nh nc.

79

- Vi 12 ni dung trn, c th phn thnh nhng nhm hot ng chnh sau y:

Can thip nh hng quy hoch

Can thip lin quan n vn pht trin. Can thip iu chnh. Can thip ngn chn hn ch tiu cc ca th trng BS. b. Chnh sch th - Lnh vc chnh sch th l rt rng. Lnh vc ny bao trm t chnh sch chung ca chnh quyn a phng v quyn s hu t ai v s dng dng t th v.vNi chung, nhng chnh sch t th c p dng nhm t c mt s mc tiu chnh sau y: + Ci thin hot ng ca khu vc chnh quyn v pht trin s dng t th. + Ci thin hot ng ca khu vc t nhn thng qua cc chnh sch thch hp ca Nh nc theo hng cung cp y v s dng t th theo quy hoch. - Cho n nay Bangladesh vn cha a ra c chnh sch t ai th mang tnh ton din v h thng nhng Nh nc p dng nhiu bin php, chnh sch lin quan n pht trin t nhm cung cp nh nh:

Tng cng cung cp t xy nh c sn dch v cho nhng

nhm ngi c thu nhp khc nhau, c bit ngi ngho v cho nhng cng trnh cng ch c tnh cht quyt nh. Tng kh nng mua t dch v v quyn hng dng ca nhng thnh phn ngho. Quan tm dnh hn ngch ti thiu cho nhng d n pht tin t th. Khuyn khch khu vc t nhn tham gia vo u t, khai thc v xy dng c s h tng.

80

 Khi xng nhng k hoch pht trin vng nhm ti a ho tnh kh dng ca nh trn mt n v t, s ng h, khuyn khch xy dng nh mi bng v nhiu tng tit kim t Thnh lp ngn hng t th v ngn hng t nng thn. Pht trin h thng th trng t ai v mt h thng p ng chuyn nhng t ai v nhng ti sn gn lin vi t nhm qun l t tt hn. c. Mt s cng c qun l v iu chnh t th Bangladesh. - Quyn hng dng t th Quyn hng dng t th l mt cng c quan trng nhm qun l t th v c tc dng n kt cu th. Quyn hng dng dn dn phi c quy nh thnh lut nhm em li cho c nhn quyn hp php s hu v s dng t th. Nhng loi hnh hng dng t th Bangladesh l quyn thi p, quyn thu c hp ng, quyn s hu cng ng, quyn s hu tp th v.vThng qua cc loi hnh ny, c nhn hay t chc hng cc quyn li v t. Tuy nhin, Nh nc c quyn tin mi t s dng vo mc ch chung, sau khi c n b tho ng. - Quy hoch v quy nh s dng t: Quy nh s dng t l ni dung quan trng ca qun l th, c bit ti nhng thnh ph ln. Tuy nhin, Bangladesh hin vn thiu quy nh v s dng t v pht trin th oc chi phi mt cch t pht bi cc l do sau: Hu ht cc thnh ph v c quan u khng xy dng quy hoch tng th C ni c xy dng k hoch, nhng k hoch khng cp nht kp thi vi cc bin ng kinh t x hi.

81

Nhiu c quan c trch nhim nhn thy kh hay v ch khi thc

hin nhiu quy nh khng ph hp, nhng thiu mt chnh sch qun l chung iu chnh kp thi. Mt s quy nh qu cng nhc khng th p dng c. - H thng thng tin qun l t: Nhng hot ng v t rt a dng v nhiu t chc, c quan tham gia qun l nhng hot ng ny nhng khng c c quan no n phng chu trch nhim hon ton iu hnh cc hot ng v t. Nhng ni dung di y oc xem l cng c s hu hiu qun l t ai.
Kim sot a chnh (v bn , h s v ch s hu, lp h s

v cc quyn) ng k t. Ban hnh gi t. Nhng ngun thng tin khc. - Nhng c ch iu chnh ch yu trong qun l th: Cc cng c iu chnh ch yu trong qun l t th thng p dng ti Bangladesh l: mt s lai thu, nhng quy nh trn v ti chnh, cc quy nh v l ng, cc kim sot mt ng v t, kim sot quy hoch vng v tnh hnh nhim v.v 2. Qun l th trng BS ti n Xy dng khung php l v pht trin v qun l t ai th. Nhiu lut s dng v kim sot v pht trin t ai v a n vic hnh thnh nhiu c quan qun l. Nhng lut ny c th c m t tm tt nh sau:

82

- Lut quy hoch vng v thnh ph: Nhng o lut ny khng ch kim sot v chnh n cng tc pht trin m cn l nhng cng c to iu kin thun li pht trin mt bng ti cc th trn, thnh ph v vng. Theo nhng k hoch ny, nhiu khu vc ti th trn hay thnh ph oc quy vng theo nhng mc ch khc nhau, nh: dn c, thng mi, cng nghip v mt s mc ch khc. Lut quy hoch th c lp bi nhng c quan Chnh ph tng ng ti cc tiu bang v vng lnh th lin hip. Nhng lut ny a ra nhng th tc xy dng quy hoch tng th cho cc th trn v thnh ph v chi tit ho cc phc quy hoch th cho cc khu vc v cc thnh ph ny. Mt s tiu bang hin nay ang bt u thay th o lut quy hoch th bng cc o lut quy hoch th v vng c th hp nht o lut quy hoch ca thnh ph vi quy hoch vng. - Lut thnh ph: o lut ny bao hm nhiu iu khon kim sot pht trin t ai v hot ng xy dng, cp php cho c s kinh doanh v x nghip, ngn cm vi phm trt t cng cng v gim bt nhim, xo b nhng cng trnh xy dng tri php v nguy him, xy dng h thng thot nc ng thi thc hin cc cng vic khc c lin quan. Nhiu quy hoch th giao ph cho cc hi ng thnh ph trch nhim xy dng quy hoch tng th nhng h khng kh nng thc hin cc cng vic ny v thiu k thut v ti chnh. V vy, Ban qun l quy hoch thnh th v nng thn ti cc tiu bang theo truyn thng thc hin nhim v xy dng quy hoch tng th. - Lut ca u ban m thut th Delhi 1973: lut ny c thc thi nhm kim sot cht lng thm m ca mi trng th. Ngoi vic khuyn khch cht lng thm m trong mi trng em li gi tr cho cng ng, mt trong nhng mc tiu ca u ban l bo tn c tnh v cht lng di sn bng vic duy tr tnh ton vn ca khu vc ny.

83

- Lut kim sot tin thu: lut ny c thc thi ti nhiu thnh ph nhm ngn chn vic bc lt ngi ngho. Nhng lut ny cng chnh l cn tr ln cho hot ng ca th trng nh . Nhng lut ny khng ch lm mt i ng c u t vo nh , vo thi im khi s thiu ht nh rt ln m cn l nguyn nhn dn n nghch l nhiu nh trng nhng cc ch s hu khng cho thu d gi nh tng cao. T nhng im nu trn th hin tnh hnh bt cp khng phi do thiu lut nhm pht trin th theo quy hoch m ngc li l qu nhiu. Nhiu lut trong s ny kh hiu, khi p dng b vng mc, thng lm tr ngi tin trnh pht trin thay v to iu kin thc y tin trnh ny, do vy ph nhn chnh mc ch ca o lut ban hnh. Cn phi phn tch cc lut ny mt cch ton din v n gin chng thnh mt h thng lut thng nht, n gin nhm m bo thc hin c d dng. b. Phng php ci t cng tc qun l BS n . Bao gm cc vn sau:
Hon thin h s t v h thng ng k giao dch kinh doanh t

ai. Hon thin quy hoch s dng t v hng tip cn linh hot v ph hp vi thc t s dng t. Tin hnh quy hoch s dng t v hng tip cn linh hot ph hp vi thc t vn s dng t. y mnh qu trnh pht trin t trn c s khuyn khch t nhn v Nh nc thc hin mua, pht trin cc l t trn quy m ln. 3. Qun l th trng BS ti Inonesia Indonesia l mt quc gia ln c khong 17.000 o tri di trn 2.500 dm ngang qua xch o. L quc gia ln nht ti vng ng Nam , din tch t lin ca quc gia ny vo khong 2 triu km2. Dn s th ngy cng tp

84

trung vo cc thnh ph ln nht ca t nc, c bit l Jakarta, Surabaya, Bandung, Medan, Semarang, Palempang, Ujung Padang, Malang, Bandar Lampung. Trn 45% dn s th Inndo hin c ng ti nhng thnh ph ln v nhng khu vc xung quanh thnh ph. Hin tng ny c ngha l nhu cu v t th l rt cao. Nhng quy nh s dng t bt ngun t cc k hach ngnh v bao hm nhng k hoach s dng mt bng c xy dng, thc hin bi cc c quan i din 3 cp chnh quyn. H thng qun l t ti Indo c th c xem l c lin quan mt thit ti ton b h thng quy hach pht trin khng ging nh h thng n thun ch c kim sot bi Tng cc a chnh v cc vn phng tnh, hoc a phng ca c quan ny.

85

a. H thng quy hach pht trin ti Indo C hai h thng quy hoch pht trin khc nhau ti Indo: quy hochvng v quy hoch mt bng. Mc d nhng h thng ny l ring r nhng chng c mi lin h vi nhau. C hai chc nng quy hoch ngnh v quy hoch mt bng u c th hin bi 3 cp chnh quyn: trung ng, vng hay tnh v i phng. Mi lai quy hoch gn vi mt ngnh c th v cc kha cnh mt bng ca mi lai quy hach, ng thi bao trm ton b khu vc hnh chnh thuc thm quyn ca n. cp trung ng, quy hoch c thc hin trn quy m ln bi u ban quy hoch pht trin quc gia hay Bandan Perencanaan Pembanguna Natinonal (Bappenas) v cc s thuc ngnh. Quy hoch mt bng cp quc gia c xy dng thng qua mt sc lnh tng thng. y l c quan lin ngnh v chc nng chnh ca n l xy dng chnh sch pht trin. C quan ny do B trng Nh nc v quy hach pht trin quc gia lm ch tch ng thi cng l ngi ng u Bappenas. Cc chnh quyn tnh cp th 2, thc hin xy dng cc k hoch ngnh (kinh t x hi) cng nh cc quy hach mt bng ti vng ca a phng mnh. Nhng k hach ny c thc hin di s phi hp ca U ban quy hoch pht trin vng hay Bandan Perencanaan Pembangunua Tingkat ( Bappeda Tingkat I). Trong khi cp th 3, chnh quyn a phng, Bappeda Tingkat II chu trch nhim phi hp quy hoch ton th, c mt bng ln ngnh. Mt quy hoch bao gm mt lot cc chng trnh pht trin c nu r di dng tng th, bao trm khng ch kinh t m cn c kha cnh khc nh: chnh tr, x hi, vn ho, tn gio, mt bng Nhng vic quy hoach mt bng ch trng hn l pht trin mt bng, thm ch cho d tt c cc mt khc ca pht trin cng c xem xt mt cch ton din.

86

H thng quy hach Indo s dng c tin trnh quy hach tp trung quy trnh quy hoch phn cp. Hai cp ca chnh quyn a phng (tnh v thnh ph) c trch nhim xy dng quy hach ngnh v mt bng cho a phng. V nguyn tc, c cu hin ti nhm vo vic thc hin kt hp ca cc c ch di ln v trn xung. Tuy nhin, v c cu hnh chnh coi trng quyn hnh tp trung, nn trong thc t, quy hoch trn xung ph bin hn. Cc chnh quyn th hot ng di s ch o ca B ni v. V th, h thng quy hach phc tp. H thng qun l t ai ti Indo c hng dn v kim sot bi cc cng c ca cc k hoch mt bng mang tnh php l. Nhng k hoch ny s kim sot cc chng trnh pht trin th. Tt c cc lai giy php lin quan n pht trin t hay s dng t phi c da trn c s nhng k hoch mt bng ny. Vn phng i phng ca Tng cc a chnh c php cp giy php thun a im pht trin khu dn c hay cng nghip, nu cc xut ny hp vi k hoch mt bng v kh thi. b. Mi quan h gia qun l t v cung cp c s h tng. Mt phng php m bo t sn dnh cho pht trin cc phng tin v dch v cng cng ti Indo l trao cho chnh quyn quyn thu hi t xy dng c s h tng mt vn quan trng c cng chng v x hi rt quan tm. Theo sc lnh Tng thng s 55/1993 vic iu chnh th tc cp t xy dng cc cng trnh cng ch v pht trin c s h tng i vi 14 nhm c s h tng v dch v cng ch c Chnh ph trin khai v s hu. i vi tt c 14 nhm ny Chnh ph c php s dng quy trnh thu hi v s hu. i vi tt c 14 nhm ny quy hoch mt bng c duyt trong vng 14 nhm dch v cng ch v c cu h tng bao gm: ng x, h thng thot nc v h thng cng rnh.

87

 p nc, h cha v cc dch v nc khc k c h thng ti tiu. Bnh vin cng v trung tm y t cng cng. Bn cng, cng bin v nh ga. Cc c s tn gio. Cc c s gio dc v trng hc Ch do Nh nc u t hay ch INPRES (cc ch ny c xy bng nhng loi vn vay c bit t chnh quyn trung ng). Ngha trang Nh nc.
Cc dch v cng cng phng chng thin tai nh: l lt, hot

ng ca ni la v. v Cc phng tin th thao. i pht thanh v truyn hnh, cc phng tin h tr. Cc vn phng Chnh ph. Cc phng tin ca qun i Indo. i vi nhng phng tin ca qun i cng ch m khng nm trong nhng phng tin nu trn, cc sc lnh c bit ca tng thng cn phi c s dng c th thc hin cc cng vic c lin quan c xem l c tm quan trng chung. Mc d tt c cc dch v cng ch x hi, c s h tng cn bn v t ai ti nhng khu vc dn c hin ti c cung cp v pht trin cc hng mc cng ch v x hi v c s h tng cn bn l mt trong nhng iu kin tin quyt Chnh ph ph duyt nhng xut pht trin bt c loi hnh BS no. iu kin ny c a vo giy php xy dng. Mt phng php khc dng cung cp cc phng tin v dch v c s h tng qua qun l c gi l ti iu chnh t. Ti iu chnh t cp n vic sp xp li cc l t, k c cc quyn t ai hoc mc ch s
88

dng t c trang b ng ph, cc phng tin a phng v nhng phng tin h tr khc theo yu cu. iu kin tin quyt ti thiu vi ti iu chnh t t nht 85% ch t (t ca nhng ngi ny chim trn 85% din tch) ng ti iu chnh t. Vic thc hin d n ti iu chnh t c thc hin bng cc nhm cng tc khc nhau: - Nhm chuyn trch thc hin cc xut ti iu chnh t cp thnh ph v cc th t tr. - Nhm cng tc kim sot ti iu chnh t cp tnh. Qu trnh qun l t ai Indonexia c chia thnh 2 phn: phn cng v phn mm: Phn mm bao gm cc ni dung sau: Chnh sch t th Quy hoch mt bng s dng t th Cc th tc quy hoch mt bng th Lut v cc quy nh t ai Cc th tc cp cc loi giy php cn thit Cc th tc cp t Cc th tc xc nhn quyn s hu s dng t ai Cc th ch Phn cng bao gm cc kha cnh k thut: Thu hi t th Thu t n b t Pht trin t H thng thng tin t Quy hoch v s dng t th Gim st v kim sot pht trin t

89

II.Cc bi hc kinh nghim v qun l th trng BS i vi Vit Nam. Qua nghin cu kinh nghim qun l t th ca mt s nc phn trn c th rt ra mt s im kt lun m cc nh qun l BS Vit Nam cn lu nht l trong lnh vc qun l t ai nh sau: 1. Vic thc hin ci cch h thng qun l nh t ca Vit Nam hin nay c thc hin vi phng chm Cng sm cng tt. Mc tiu chnh ca ci cch l: To ra nhng bc t ph trong ngun cung v m bo s dng ti a t th Tm ra nhng bin php qun l thch hp i vi cc hot ng lin quan n th trng t v m bo to nn mi trng chnh sch thch hp nhng bin php ny c p dng hiu qu. t c nhng mc tiu ny r rng cc chc nng qun l t ai cn c ci cch. Nhng lnh vc cn ch c u tin ci cch l: Thit lp mt h thng thng tin t ai BS hu hiu cho php mi ngi c tip cn t do v cng khai Cng b cc quy hach v cc quy nh s dng t cng khai trn cc bo ch truyn thng nhm lm cho mi nhn vin ca cc c quan n t ai v ngi dn u bit v tham gia gp v thng sut. Xy dng cc chnh sch khuyn khch khu vc t nhn tham gia cung ng nh cho ngng ngi c thu nhp thp v u t c s h tng cho x hi v cc khu vc dn c th. Thc hin phn cp hu hiu cho cc bn khc nhau tham gia vo qun l t ai. C cc chnh sch ti chnh thch hp c bit l cc chnh sch v gi bnh n v qun l th trng.

90

 S dng cng ngh thng tin qun l th trng nhm gim bt s cng knh v chng cho ca b my qun l nh nc. 2. Nng cao hiu qu s can thip ca cc c quan Nh nc i vi th trng t ai th. Qua nghin cu kinh nghim ca ba quc gia trn cho thy chnh quyn, c bit l c quan trung ng gi vai tr ch o trong qu trnh gai quyt t ai. Nhng trn thc t do nhiu nguyn nhn khc nhau nh: c qu nhiu cc quy nh chng cho nhau, h thng thng tin thng thiu v khng y , th tc hnh chnh rm r v.v... lm s can thip ca Nh nc thng bt cp v km hiu qu. Theo kinh nghim ca mt s nc, Nh nc c th can thip vo th trng t th di cc hnh thc sau y: Can thip v chnh sch Can thip thng qua nh hng quy hoch Can thip cc vn lin quan n pht trin t ai Can thip qua php lut Can thip theo hng ngn chn v hn ch nhng hot ng tiu cc trn th trng nh t nh: u c, st nh t gi to Ngoi ra Nh nc cn c nhng bin php thc y pht trin hiu qu cc vn sau y: M rng quan h hp tc hiu qu gia Nh nc v cc thnh phn t nhn Thc y tnh t lc ca cng ng v y mnh tnh x hi ho trong vic gii quyt t ai v nh ti cc thnh ph ln. Tng cng vai tr v nng lc ca cc chnh quyn a phng trn c s phn cng, phn cp hp l v cc chc nng v quyn hn. y mnh vai tr ca cc t chc phi chnh ph trong vic lm cu ni nhng mi quan tm cng ng, Chnh ph v lnh vc t nhn.
91

B. Mt s bin php thc y s pht trin ca th trng BS nh t h ni trong thi gian ti 1.Nhm cc gii php chung 1.1. Hon thin khung kh php l iu chnh cc quan h pht sinh v lin quan n nh t Vit Nam nhm to mi trng php l thng thong cho s hnh thnh v pht trin ca th trng nh t. K t i hi ln th VIII ca ng (1996), ng ta ra ch trng v pht trin th trng BS ng b ho cc loi th trng. Bo co chnh tr ca ban Chp hnh Trung ng ng kho VII trnh i hi VIII ghi r: T chc, qun l tt th trng BS, chm lo gii quyt vn nh cho nhn dn, nht l nh vng th, pht trin cc doanh nghip Nh nc xy dng v kinh doanh nh , khuyn khch cc thnh phn kinh t tham gia xy dng v kinh doanh nh theo s hng dn v qun l ca Nh nc. Vn kin i hi ln th IX ca ng li nhc li v nhn mnh hnh thnh v pht trin th trng BS, bao gm c quyn cho ngi Vit Nam nc ngoi tham gia u t. T n nay, Lut t ai nm 1993 c Quc hi sa i hai ln vo nm 1998 v 2001 nhng vn khng theo kp yu cu thc tin. Hn na Lut t ai cng khng bao trm mi loi BS. a. Cc i tng tham gia vo th trng BS nh t. Phng hng c bn trc mt ca vic hon thin l khc phc tnh trng khuyt thiu, tnh khng ng b, chng cho v km hiu qu ca h thng cc vn bn di lut hin hnh. V lu di, cn xy dng v ban hnh Lut to khung kh php l cho hot ng ca th trng BS nh t. lm c iu ny trc tin ta phi phn tch cc nhm i tng tham gia vo th trng BS nh t cng nh vai tr ca cc nhm i vi th trng t c nhng gii php hn ch cc tiu cc m cc nhm i tng ny c th mang li cho th trng nh t:

92

Th trng BS nh t

Nhm ch u t

Nhm cung c p dch v BS nh t

Nhm gim st

Nhm khch hng

Cc nh pht trin BS nh t nh nc

Cc nh pht trin BS nh t nh t nhn

V k thut: - Kin trc s - K s - Nh quy hach - Kin trc s - Nh thu - Nh t vn (mi trng, giao thng)

V kinh t v php l - Nh nh gi BS nh t - Nh mi gii - Nh cung cp ti chnh - Nh t vn tip th v

- Cc nh pht trin BS nh t Nh nc ca Nh nc v cc c quan cng quyn c lin quan: cc doanh nghip Nh nc tham gia th trng BS nh t ch yu l nh phc v cng ng dn c, cc d n c quy m ln nhm phc v cc mc tiu kinh t cng ng. Cc d n do h pht trin c s u t mt phn ca ngn sch Nh nc v Chnh ph cng chia s ri ro trong u t vi cc doanh nghip ny. Ngy nay, cc nc pht trin, hnh thc lin doanh gia cc doanh nghip v t nhn ngy cng t ra c hiu qu v c Chnh ph to hnh lang php l ring vn hnh hiu qu ng vn, thi gian v sng to. Cc c quan trong lnh vc cng c lin quan n th trng BS nh t ng vai tr rt quan trng nhng hin
93

nay vic chyn i thc qun l t hnh chnh Nh nc n thun sang c ch dch v cng ca nn kinh t th trng cha c thu hiu mt cch y c bn. Yu t tnh ca hnh chnh cng cn b sung cc yu t ng mi c th p ng c s bin ng lin tc ca nn kinh t hng ho BS nh t. chnh l s tip thu, nhn thc mt cch nng ng i vi th trng v ch ng d kin cc tnh hung, cng nh cc gii php qun l theo hng tch cc v hin i ho. - Cc nh pht trin BS nh t t nhn: y chnh l lc lng nng ng nht trong hon cnh hin nay, l doanh nghip lun tm ti cc kh nng sinh li cao nht trn c s chi ph thp nht v thi gian v tin bc. i tng ny l i tng kh kim sot nht v cng hay vi phm php lut nht do thng t li nhun ln hng u. Hin tng u c, gi t ln xung phn ln do s lng on ca i tng ny v vy rt cn c mt khung php l qun l i tng ny. - Kin trc s: l ngi ng vai tr ct li trong qu trnh pht trin BS nh t, l o din d n v tnh thm m, tnh an ton ca cng trnh, cc ri ro v chnh tr v th trng. Ngy nay, vai tr ca kin trc s khng n thun l thit k cng trnh m cn chu trch nhim cc th tc v php l quy hoch v thit k xy dng l ngi c th trao i d dng hn vi cc ban ngnh chnh quyn c chuyn mn d n c ph chun. Kin trc s cng l ngi gip nh u t qut nh la chn a im ph hp cho d n. - K s: c nhiu k s thuc cc chuyn ngnh khc nhau tham gia vo qu trnh pht trin BS nh t nhm m bo tnh an ton cho s vn hnh ca cc cng trnh i vi ngi s dng, ng thi s tnh ton hp l ca k s cng gip nh u t tit kim thi gian v tin bc. Cc k s phi c chng ch hnh ngh do c quan chuyn mn c thm quyn cp.

94

- Nh quy hoch: tham gia ch yu v cng tc quy hoch tng th sao cho t c gi tr s dng cao nht. Nh quy hoch lm vic thng xuyn vi ch u t kp thi iu chnh quy hoch, lm vic vi c quan chnh quyn c lin quan v cc nh t vn khc xc nh s ph hp ca khu t u t xy dng vi mc tiu ca ch u t mong mun. - Nh thu xy dng: l ngi chuyn i cc thit k trn giy thnh cc cng trnh hin thc. Tng thu xy dng c th chia nh gi thu cho cc nh thu ph thc hin cng vic xy dng theo tng chuyn ngnh c th. Vic la chn nh thu thng qua u thu hoc ch nh thu. Nh thu xy dng l thnh phn trc tip to ra cc cng trnh xy dng: nh , cng trnh cng nghip, thng mi, dich v to ra hng ho BS nh t cho th trng. Ngi kinh doanh BS nh t cn tm n nh thu xy dng thi cng cng trnh. Nhiu khi nh thu xy dng cng m rng kinh doanh sang lnh vc BS. - Cc nh t vn: cc nh t vn bao gm nhiu loi t vn quy hoch, t vn mi trng, t vn giao thng v.v... Cc nh t vn gp phn nng cao gi tr thm m cnh quan, gp phn thu ht thin cm v s quan tm ca khch hng i vi d n v gia tng gi tr nh t sau khi hon thnh, lp bo co nh gi tc ng ca mi trng theo lut nh, h tr gip th tc php l v cp giy php. - Lut s v k ton: do tnh cht phc tp v s lng th tc php l trong giao dch nh dt rt nhiu, vai tr ca lut s v k ton vin khng th thiu trong qu trnh pht trin ca BS nh t. Hn na cc lut s cng l ngi lin lc gia ch u t v cc cn b gim st chnh quyn. H cng l ngi d kin cc vn php l v gim thiu ti a vic tranh kin ti to. Cn vai tr cc k ton vin chuyn nghip rt cn trong qu trnh u t xy dng theo ng quy nh ca php lut. Trong thi gian ti, khi nim yt cng

95

ty trn th trng chng khon tr nn ph bin i vi vic huy ng u t, vic bo co ti chnh cng ngy cn cc chuyn gia ph hp. - Nh mi gii BS nh t: chi trch nhim cho thu hoc bn cc BS nh t cho khch hng vi cc phng n ti chnh ca ch u t. Cc nh mi gii BS nh t ng vai tr ch cht trong k hoch tip th, h gi cc vin cnh, trnh by cc c im ca sn phm, cc chc nng v li nhun, thng tho hp ng, ng thi cung cp cc thng tin phn hi v cho cc nh u t kp thi iu chnh d n. - Nh cung cp ti chnh: bao gm lin doanh i tc hp tc u t, nh cung cp tn dng xy dng, nh cho vay thng xuyn v nh u t BS nh t di hn. Lin doanh cc i tc hp tc u t cung cp phn vn b p vo cc khon thiu ht c chi ph d n v vic xy dng, phn cn li tt nhin do vn ch u t b ra. Nh cung cp tn dng xy dng thng thng l cc ngn hng thng mi chu trch nhim cung cp ti chnh cho vic xy dng d n, h quan tm ch yu n kh nng kinh t pht trin di hn ca d n, kh nng sinh li ca d n m cam kt cung cp cc khon ti chnh cho vic xy dng d n theo ng k hoch nh. Nh cung cp cc khon vay ti chnh thng xuyn khng cam kt thc hin gi tr th trng ca sn phm hon thnh rt quan trng i vi quyt nh cho vay. Nh u t BS nh t di hn l ngi k hp ng mua sm sn phm hon chnh trc khi d n bt u xy dng hoc sau khi d n hon thnh, thng ng vai tr trong qu trnh pht trin BS nh t v khng chu x ri ro.

96

- Nh qun l BS nh t: tham gia vo chu trnh pht trin BS khi vic xy dng sp hon thnh v i vo hot ng. Nh u t thng minh s mi nh qun l BS tham gia ngay t giai on thit k xy dng hiu qu qun l sau ny cng c cht lng cao nht c th c. Quyt nh la chn gia thu mn nhn s qun l ni b hoc k hp ng thu cng ty dch v qun l bn ngoi l rt quan trng v tu thuc vo sn phm ca d n, quy m d n cng nh a im d n u t. - Nh nghin cu th trng: nay l ngi ng vai tr quan trng m cn c vo s t vn ca h, ch u t c th i n quyt nh u t hay khng. H s cho ch u t bit nhu cu sn phm c hay khng, quy m nh th no, cc i th cnh tranh l ai, tc tiu th l bao lu. - Nh t vn tip th v quan h i ngoi rt cn thit cho s tiu th sn phm d n, h l ngi to ra cc chin lc tip th cho sn phm. S tham gia ca cc nhn s ny ngay t khi mi ng th, ko di trong sut qa trnh xy dng d n v sau khi d n hon thnh. Tht vy, c nhiu d n khng th khi cng nu 50-70% sn phm d n khng t cc bn trc, nh t vn th trng phi c kinh nghim vi th trng a phng cng nh cc sn phm tng ng, c th kh nng tip th cc phng tin thng tin i chng cng nh thng qua x giao hi ngh v.v ng thi c th xoa du i th cnh tranh. cc nc tin tin u tn ti cc hip hi hnh ngh t vn tip th v quan h i ngoi nhm m bo nhu cu cung cp nhn lc ph hp vi nhu cu ca u t. - Cn b gim st cc quy nh ca Nh nc v s pht trin to nn mt h thng hu hiu v cng bng v phn phi s dng t v m bo pht trin c cht lng cao. Cc nh u t phi tun th cc quy nh Nh nc v quy hoch xy dng v phi c c s chp thun ca chnh quyn a phng v tng th mt bng quy hoch v cp giy php cn thit trc khi khi cng xy dng. Khi vic xy dng c trin khai, cn b gim st do

97

chnh quyn giao nhim v kim tra vic tun th cc quy nh Nh nc v u t xy dng BS nh t, m bo an ton xy dng v an ton x hi, mi trng. Nu cc d n do doanh nghip t nhn u t p ng nhu cu x hi th cc nh lm lut cng nh cc cn b gim st va phi m bo quyn li ca cng ng nhng va khng to nn cc ro cn i vi cc d n c nhiu sng to, c thit k tt v p ng c nhu cu x hi. - Ngi s dng cui cng: l ngi tiu th trc tip sn phm hon chnh cui cng. Chnh ngi s dng cui cng ny l ngi xc nh s thnh cng ca d n, s chp nhn hoc khng chp nhn ca h i vi sn phm hon thnh khi sn phm c a vo tiu th trong th trng. Cc ngi s dng thng k hp ng trc khi sn phm c xy dng hon chnh. Thng qua cc nh tip th BS nh t, h c th tip xc trao i vi cc nh cung cp ti chnh d n v cc nh xy dng c th iu chnh kp thi cc thay i v thit k xy dng, p ng ng nhu cu ca ngi tiu dng. Nh vy s tham gia ca h mi ng vai tr tch cc trong qa trnh pht trin ca BS nh t. b. Nhng ni dung c bn nhm hon thin khung php l Theo phng hng c bn nu trn, khi xy dng v hon thin mi trng php l cho pht trin th trng BS nc ta cn ch trng nhng ni dung c bn sau y: Sa i B lut dn s Nghin cu, b sung cc quy nh c th, chi tit lm r hn cc hnh thc s hu, cc quyn nng ca ch s hu v ca ngi khng phi ch s hu i vi mt ti sn trong c BS - nh t. Nghin cu, m rng khi nim v BS bao gm cc quyn ti sn gn lin vi t. Hon thin cc quy nh v ng k quyn s hu, quyn s dng v ng k giao dch m bo trong c ti sn bao m l BS.

98

B lut dn s ch nn iu chnh nhng quan h gia cc ch th bnh ng vi nhau trong vn chuyn quyn s dng t thng qua cc giao dch.

V bn u gi ti sn ni chung v ti sn l BS ni ring cn c iu chnh trong mt vn bn thng nht quy nh v quy ch bn u gi ti sn. Bn u gi phi c xc nh l mt loi hot ng h tr t php v phi do cc t chc u gi chuyn nghip thc hin.

Php lut v t ai: i vi ng k chuyn quyn s dng t, php lut cng cn nhanh chng c quy nh phn bit r hot ng qun l Nh nc v giao dch t ai v hot ng dch v cng v t ai, t c quy nh c th v th tc chun quyn, trch nhim ca cc ch th. V ng k giao dch chuyn nhng quyn s dng t. Cn xem xt b qua cc quy nh vic chuyn nhng quyn s dng t, BS phi c c quan c thm quyn cho php, thay vo cn c quy nh cc iu kin c chuyn nhng v bt buc ngi chuyn nhng v ngi nhn chuyn nhng quyn s dng t v BS phi ang k chuyn nhng. C ch qun l gi (BS nh t) cn i mi theo hng: Khung ga BS do Nh nc ban hnh ch yu ch p dng trong phm vi giao dch gia Nh nc vi cc t chc c nhn trong vic giao, bn, khon v cho thu BS, bi thng v h tr gii phng mt bng. Hnh thnh v a vo cc trung tm nh gi BS. i vi cc l t c v tr thun tin, c nhiu li th, chnh quyn a phng thc hin u gi, u thu cng khai quyn s dng t nhm nng cao hiu qu s dng t v tng thu ngn sch Nh nc. B sung c ch tho thun gi chuyn nhng quyn s dng t, gi thu t. Nh nc c nhng bin php, ch ti hp l hn

99

ch vic u c t ai nhm trnh hin tng bong bng cng nh ng bng ca th trng. Ban hnh lut xy dng: trong quy nh r v quy hoch, k hoch, tiu chun, quy trnh xy dng cc cng trnh trong c nh v cc BS khc. Xy dng lut ng k BS: trong quy nh v ng k quyn s hu quyn s dng BS bao gm c quyn lin quan n BS nh quyn ti sn, trong c ng k th chp BS. Quy nh thng nht v t chc, trnh t, th tc ng k BS, to iu kin thun li cho cc t chc, c nhn c th tm hiu mt cch nhanh chng, d dng cc thng tin lin quan n cc loi ti sn phi ng k quyn s hu, quyn s dng t, c bit l cc thng tin lin quan n quyn s hu nh, quyn s dng t, c bit l cc thng tin lin quan n quyn s hu nh, quyn s dng t v bin ng v BS . M rng i tng phi ng k quyn s hu nh ra c khu vc nng thn ch khng dng phm vi thnh th nh hin nay. Xy dng lut nh : hon thin chnh sch v nh , to ra s ng b, nht qun v n nh trong cc quy inh v lnh vc ny th cn xy dng mt vn bn lut thng nht v nh . Trong c cc quy nh v quyn v ngha v ca ch s hu quyn v ngha v ca cc bn bn, mua nh, cc quy nh v trch nhim qun l nh, quy ch s dng nh chung c v.v Ban hnh c ch khuyn khch cc t chc ti chnh tham gia th trng nh . ng thi ban hnh c ch h tr v li sut, thu khuyn khch cc nh u t kinh doanh BS, c bit l xy dng nh cho nhng i tng c thu nhp thp, i tng chnh sch. M rng s tham gia ca c nhn, t chc nc ngoi vo th trng BS, nht l hot ng xy nh bn v cho thu.

100

 Xy dng Lut kinh doanh BS: trong quy nh c th i tng c kinh danh BS, iu kin c kinh doanh BS, cc quyn v ngha v ca c nhn, t chc kinh doanh BS trong m rng ch th c tham gia kinh doanh BS n cc i tng nh cc c nhn, t chc, quy ch th chp, quy ch qun l gi, quy ch mua t cc, quy ch mua tr gp, quy ch bo him, quy ch hot ng mi gii, quy ch cho thu, quy ch qun l BS cng ng s hu, quy ch hnh ngh nh gi v mi gii BS, quy ch hnh ngh kinh doanh BS, quy ch hnh ngh qun l BS Hon thin php lut v ngn hng tn dng. Vic cho php cc doanh nghip c vn u t nc ngoi (FDI) th chp quyn s dng t cho cc t chc, tn dng nc ngoi vay vn nhm tho g nhng vng mc v nhu cu vay vn ca cc doanh nghip FDI v vic tho g ny s rt c ngha i vi cc nh u t. V vy, lut php hin hnh cn c sa i theo hng cho php t chc, h gia nh, c nhn trong nc hoc cc d n u t nc ngoi c quyn th chp BS (trong c quyn s dng t) ti cc t chc nc ngoi trong cc ngn hng, t chc tn dng. Lin quan n vic p dng php lut vo Vit Nam vo vic x l ti sn bo m khi doanh nghip FDI khng thc hin ngha v tr n cn quy nh theo hng tn trng s tho thun ca hai bn th hin trong hp ng vay vn. Hai bn oc t do la chn hnh thc gii quyt tranh chp (theo con ng trng ti hay to n) v php lut p dng. Quy nh v quyn v ngha v ca bn th chp theo hng m bo quyn li v ngha v hp php ca hai bn ph hp vi thng l quc t cng nh cc cam kt quc t trong Hip nh thng mi song phng v a phng m Vit Nam k kt tham gia.

101

Bn cnh , php lut ngn hng tn dng cng cn c nhng quy nh v vic cho vay vi li sut u i hoc c ch u i cho nhng i tng vay kinh danh mua bn, sa cha, ci to, nng cp nh v cc cng trnh xy dng khc, gp phn m rng mt cch hp php cc ch th c tham gia vo th trng BS v p ng nhu cu hng ha trn th trng BS, gim thiu ti a tnh trng khan him hng ho hoc li dng u c tng gi t o v hot ng tiu cc khc trn th trng BS. Nhng ni dung c bn nhm hon thin khung php l

Sa i B lut dn s

Php lut v t ai

Ban hnh lut xy dng

Xy dng lut ng k BS

Xy dng lut nh

Xy dng Lut kinh doan h BS

Hon thin php lut v ngn hng tn

1.2. Nhm cc bin php v ti chnh i mi cng tc thu tin s dng t. i mi chnh sch thu quyn s dng t v l ph trc b. H tr ti chnh cho ngi c thu nhp thp. T chc nh gi BS.

2. i mi cng tc quy hoch, xy dng quy hoch, k hoch tng th v pht trin v s dng t ai hiu qu p ng cc mc tiu pht trin kinh t, x hi t nc

102

Nghin cu pht trin th trng BS nh t i hi phi xm xt n quy hoch pht trin kinh t x hi v: Quy hoch pht trin kinh t x hi ngoi vic nu ra cc quan im, mc tiu, phng hng v cc gii php pht trin cc ngnh cc lnh vc, cn a ra cc phng n s dung qu t cng nh danh mc cc cng trnh v d n u t c th cho tng ngnh (cng nghip, nng nghip, kt cu h tng) m cng trnh, d n u t trong ny chnh l nhng bt ng sn trong tng lai chnh chng l nhng i tng chnh ca th trng nh t. Nh nc khuyn khch mi thnh phn kinh t tham gia nghin cu v thc hin cc quy hoch pht trin. iu ny cng c ngha l cc ch th giao dch nh t trong tng lai s rt a dng v phong ph, vai tr ca cc ch th thay i rt nhiu trong qu trnh tham gia lp v thc hin quy hoch. chnh l vn x hi ho i vi th trng nh t. Thc t cho thy quy m, cht lng ca cc giao dch nh t ph thuc rt ln vo cc BS nh t c quy hoch cha. Nh vy quy hach c tc ng trc tip n cht lng ca th trng BS nh t. BS - nh t c c im khc bit so vi hng ho khc l tnh c nh, t c kh nng di di. Do vy, vic phn b cc ngnh cc lnh vc trong c nc, trn cc vng trong chin lc v quy hoch pht trin t nc l nhn t quan trng tc ng quyt nh n tnh si ng ca th trng BS nh t ti cc vng t nc. Mt khc, x hi chng ta la chn l x hi ch ngha, chin lc v quy hoch pht trin kinh t x hi ca t nc l ti liu vch ra mc tiu c th, cc gii php c bn a t nc chng ta tng bc thc hin thnh cng con ng la chn. Mt trong nhng nhim v m chin lc quy hoch pht trin kinh t x hi la chn l phi gii quyt l hng ti xy dng mt x hi cng bng v iu ny c th hin trong cc mc tiu c th nh mc chnh lch giu ngho, mc chnh lch vng m cc

103

chin lc quy hoch ra. BS nh t l mt hin tng kinh t x hi, qu trnh thc hin cc giao dch BS th hin mi quan h gia ngi vi ngi trong x hi. i vi Vit nam, qu trnh pht trin th trng BS phi mang c tnh x hi ch ngha, l phi bo m nguyn tc cng bng, tin b, khng chnh lch gau ngho, bt bnh ng trong bt ng sn qu ln. Chnh v vy thc y s pht trin ca th trng BS nh t phi a ra cc nh hng, khung chnh sch v cc chnh sch c th nhm m bo cho th trng BS nh t khng ch pht trin khng ngng m cn m bo cng bng trong th nhp, gim bt chnh lch gia cc tng lp dn c, gia cc vng lnh th. iu ny ch c th thc hin c khi chng ta gn th trng BS nh t vi cc chin lc v quy hoch pht trin. Hin nay cng tc quy hoch mi ch ch trng vo quy hoch tng th m cha ch trng n quy hoch chi tit do vy khi i vo thc hin cc n v thiu cn c thc hin dn n quy hoch ln xn khng ng. Trnh ca cc nh quy hach Vit Nam cn km nn khi thc hin mi thy nhiu thiu xt, ngi dn khng c tham gia vo quy hach v vy nguyn vng v nhu cu ca ngi dn khng c p ng dn n nhng khiu kin c bit l vn n b gii phng t ai dn n nhiu quy hoch thc hin khng ng tin , tnh trng khiu kin ko di. Quy hach nhiu ln cha c s gn kt ca cc ngnh c lin quan gia nh , giao thng, xy dng nn cha to ra s ng b trong quy hoch. Quy hoch mi ch ch trng ti cc khu dn c tp trung m khng ch trng ti cc pht trin c s h tng x hi km theo. Nm 2001 UBND thnh ph H Ni cng b quy hoch chi tit cc qun huyn trong thnh ph. Theo bn cng b ny th qun ni thnh no cng c hng chc ng ph cn m rng. C thnh ph s c trn trm con ng nm trong din quy hoch. Do vy s h dn cn di di ln n hnh chc

104

ngn h. Trong khi c cc khu th mi nh nh Cng, Bc Linh m, quc t Thng Long ang tng tc xy dng cng ch cung cp cha ti 1000 cn h (vo thi im thng 9/2001). Cn cc khu di dn khc hoc ra i sm hn kn ngi hoc mi xy dng c s h tng th kh c th p ng nhu cu tng ln khng ngng ca ngi dn. Theo quy nh quy hoch chi tit tng qun, huyn khng ch c cng b m theo quy nh cn phi c thng bo n tng ngi dn, tuy nhin khng th ai cng tip cn y chnh xc thng tin quy hoch ny bi l khng my ai c trnh chuyn mn v quy hoch, a chnh v thm quyn gii thch cn k cho ngi dn hiu khi m a phn cn b a chnh cp phng chuyn mn cha cao. Hn na mc d c quy hoch chi tit tng qun huyn nhng vic xc nh ch gii, cm mc cc d n m ng, cc khu th mi cn rt chm nn ngi dn khng xc nh c r con ng c m rng quy hoch n u. Thi im trin khai d n cn khng xc nh. Nhng bt cp ny lm cho ngi dn cm thy bt n, bn khng dm bn, xy khng dm xy v s p b. Trong quy hoch t ai v chin lc pht trin t ai, iu quan trng l Nh nc xc nh r mc ch ca vic s dng t khi Nh nc chuyn i mc ch s dng t theo yu cu pht trin kinh t x hi th cn phi c k hoch ph hp thu hi li t giao hoc cho thu theo mc ch s dng c (c bi thng hoc khng c bi thng) tin hnh vic giao v cho thu t theo mc ch s dng mi. Ngoi ra iu khng km phn quan trng l Nh nc phi gim st vic thc hin cc quy hoch, k hoch t ai ra sao trnh tnh trng quy hoch treo nh trong thi gian qua ti mt s a phng. Quy hoch kinh t x hi l mt trong nhng yu t c tc ng ton din, su sc ti th trng BS nh t trong tng lai. Pht trin th trng BS

105

 nh t phi c tm nhn di v tng th. Mun c tm nhn di v tng th i hi phi c tm nhn di v ton din cc yu t cu thnh th trng BS nh t: - Cc BS nh: t ai, nh , cng trnh xy dng gn lin vi t - Cc ch th tham gia th trng BS nh t - Cc quan h giao dch v BS nh t nh: chuyn nhng, cho thu, th chp v cc dch v h tr nh mi gii, t vn gia cc ch th. Trong xy dng quy hoch cn: Hnh thnh h thng vn bn quy hoch nh mt cng c Nh nc qun l t ai v xy dng. Sa i, b sung quy trnh lp, thng qua cc loi vn bn quy hoch, xc lp mt c quan u mi chu trch nhim v tnh thng nht trong h thng vn bn quy hoch v qun l vic thc hin quy hoch. Nghin cu p dng phng php quy hoch mi theo hng va p ng c nhu cu v u t kinh doanh BS ngy cng tng cc th va to iu kin cho vic tng cng qun l u t v pht trin cc th. Nng cao tnh php l, tnh kh thi ca h thng cc vn bn qua hoch nht l cc vn bn quy hoch khng do Th tng Chnh ph ph duyt. Ban hnh c ch nhng cng dn v t chc c li ch v trch nhim trong vng quy hoch c tham gia thit thc vo vic xy dng, thm nh, iu chnh quy hoch. Quy nh cc hnh thc ph hp ph bin cng khai, minh bch, y cc thng tin cn thit v quy hoch cho mi ngi bit v tun th. Tng cng v cng c chc nng qun l v thanh tra vic tun th quy hoch v c bin php kin quyt cng ch

106

 quy hoch hp l trc tin ta phi c k hach phn phi t ai xy dng th, iu ny da trn vic nh gi hiu qu s dng t ca cc dng hot ng khc nhau.

Hm nh gi thu t cho cc doanh nghip sn xut cng nghip

tin hnh cc hot ng sn xut ca mnh, cc doanh nghip cng nghip cn t thit t my mc thit b sn xut, xy dng nh kho, nh lm vic, bi u xe. Ngoi ra, cc doanh nghip cn cn lao ng, nguyn vt liu. c t, cc doanh nghip phi thu mn. Gi thu t hay chi ph thu t l mt hm s ph thuc nhiu yu t. Cc yu t sp xp to thnh mt hm gi l hm nh gi thu t ca cc doanh nghip. Li nhun ca cng ty ni chung l chnh lch gia gi bn sn phm vi cc chi ph sn xut, vn chuyn v thu t, li nhun c tnh nh sau:

LN = Q p C t Q u G D

3.1

V th trng cnh tranh hon ho, li nhun kinh t ti im cn bng ca mi cng ty bng 0 nn:

Q p C t Q u G D = 0
Suy ra

3.2 3.3

G=

Q p c t Q u D

Trong G: gi thu t Q: khi lng sn phm p: gi bn 1 n v sn phm

107

c: Chi ph kinh t (bao gm tt c cc chi ph u vo mc sinh li lin quan, khng k t ai) trong thi gian sn xut ra Q khi lng sn phm. t: Cc ph vn chuyn u: khong cch ti trung tm D: quy m din tch t s dng

Hm nh gi thu t cho khu vc s nghip (cng s) Cc cng s c c trng: H phi thu thp, x l v phn phi cc thng tin mt cch trung thc s khng c hiu qu, khng kp thi s b , khng y s gim ga tr. Cn thit phi quan h trc tip vi khch hng c th nh gi thi ca h, thm tra li thng tin v cho ra cc quyt nh t vn ng n. Sn phm ca hng l nhng cuc t vn, gi s mi hng trong nm thc hin c A cuc t vn. Tng chi ph thng xuyn khng phi l t l C. Cc nh t vn phi i t cng s ca mnh n trung tm thnh ph t vn cho khch. Thi gian i 1 km t pht/km. Cho ph i li c hi ca cc nh t vn c xc nh bng tin lng cho 1 pht v bng W / km. Nu cng s cch trung tm thnh ph k km th chi ph i li ca hng l TC c xc nh bi cng thc:

TC = A * u * t* W

3.4

Nu gi ca mi cuc t vn l p th vic xc nh hm thu t ca cc cng s cng tng t nh hm thu t ca cc doanh nghip cng nghip

G=

A p c A u t W D

3.5

108

 Hm nh gi thu t cho dn c th
Trng hp 1: Ta coi nh nh cc hng ho khc c cc yu t u vo ca sn xut xy dmg khng i, hng nm ngnh xy dng xy c Q m2 nh vi ga nh l p /m2. Li nhun xy dng bng tng thu nhp tr i cc khon chi ph

LN = Q * p(u) C G * D
Trong cc k hiu nh cc hm trn Vy hm thu t c dng sau:

3.6

G=

Q p (u ) c D

3.7

Trng hp 2: Khi cc yu t u vo thay i, cc cng ty xy dng cc ngi nh cao h trong cc trung tm vi nhng k thut hin i, vt liu r hn, do h sn sng tr gi thu t cao hn khu vc trung tm v vn m bo li nhun kinh t bng khng. ng thi gi t xa trung tm s gim nhanh chng lm cho hm nh gi thu t c dc ln hn v cong hn theo kiu hm nh gi ca doanh nghip. G 1

2 3 4

u1 u2

u3

109

1: Hm t gi thu t ca cng s 2: Hm t gi thu t ca dn c 3: Hm t gi thu t ca doanh nghip cng nghip 4: Hm t gi thu t ca nh nc Theo s phn b nh trn - Vng t c bn knh u1 dnh cho hot ng thng mi v cng s giao dch - Vng t c bn knh u2 u1 l vng t xy dng nh khu dn c th - Vng t c bn knh u3 u2 l vng t dnh cho pht trin cc khu CN - Vng t c bn knh t u3 tr i dnh cho sn xut nng nghip Sau khi xc nh c vng t quy hoch tin hnh theo cc bc sau: Quy hoch vng

Quy hoch chung xy dng th Quy hoch chi tit

Quy hoch hnh ng Hin nay trong quy hach chng ta mi ch trng ti quy hach vng v quy hach chung m t quan tm ti quy hoch chi tit do vy trong qa trnh thc hin gp khng t kh khn. Quy hach chi tit l c th ho ca quy hoch chung xy dng th. n quy hoch chi tit phn chia v quy nh c th ch s dng t
110

ai cho tng chc nng cng cng hoc ring l, xc nh ch gii xy dng, phn r chc nng c th v t trng xy dng cho tng loi t theo c cu thng nht. Ngoi ra, n cn nghin cu b tr cc hng mc cng trnh xy dng trong tng l t nhm nu r v b cc khng gian kin trc quy hach. Quy hach hnh ng (Action planning) l mt loi quy hoch chi tit th hin cao tnh khoa hc trong vic phn tch v la chn phng n. Nguyn tc ca quy hoch hnh ng hin i c c kt qua kinh nghim trong khong 12 nm gn y cc nc pht trin. N ang tr thnh mt loi hnh quy hoch c ni dung v cht lng cao, h tr tch cc cho vic quyt nh cc phng n u t ph hp vi tnh hnh v iu kin thc t c sn a phng, bao gm cc kha cnh k thut, ti chnh v th ch. N hng ti s hnh ng nhanh gii quyt cc vn nht tr. Qu trnh ca quy hoch hnh ng c biu hin t : t vn . Lp c cu t chc t mc tiu ngun lc v d n Phn tch la chn u tin Lp k hoch v thc hin phng n Qu trnh ny din ra mt cc khoa hc theo phng php phn tch i lc, phng php so snh. y l mt loi quy hoch mi cha c trong quy hoch th nc ta, n rt thc t v gip cc nh quy hoch v qun l th mt phng php nghin cu tin tin. Quy hoch hnh ng c th gp phn gii quyt nhiu vn bc bch ca tng b phn quy hoch, tng a im c th ca th k c khi cha c quy hoch tng th. 3.Bin php nhm to lp v pht trin hng ho cho th trng BS. iu kin BS nh t tr thnh hng ho

111

Mt l: ca ci ni chung tr thnh hng ho cn phi c hai iu kin: - C s phn cng lao ng x hi n mc nht nh - C tnh cch bit tng i gia ch th sn xut Hai l: t ai l loi ti sn c bit nn phi c cc iu kin c bit nh sau: - t phi l sn phm ca lao ng do lao ng con ngi phi m hi khai ph, xng mu gi gn mi c - t phi c quyn s hu, quyn s dng tch bit mt cch r rng c php lut tha nhn mi em trao i giao dch c nh em cho thu, em chuyn nhng th chp Trong lut t ai (d tho sa i) nm 2003 chun b trnh Quc hi k hp th 4 sp ti iu 64: Loi t c tham gia th trng BS gm: -t do t chc, h gia nh, c nhn s dng m lut ny cho php chuyn quyn s dng t. -t do t chc c nhn, h gia nh, c nhn thu m trn c ti sn c php lut cho php tham gia th trng BS. iu 65: Ghi iu kin t tham gia th trng BS: Gm hai iu kin - C giy chng nhn quyn s dng t v khng c tranh chp. - t m Nh nc giao, cho thu thc hin cc d n u t v t theo ng d n c c quan Nh nc c thm quyn xt duyt. c th trng cn c hng ho. Theo quy hoch t nay n nm 2010 nhu cu v t rt ln pht trin kinh t x hi. Hng ho BS trn t a ra giao dch trn th trng trc ht ph thuc kh nng cung cu v t hng ho. Hin ti, t hng ho do cha c to lp y kp thi c cht lng nn vic to lp cc BS trn t p ng nhu cu ca ngi s dng trc tip gp nhiu kh nhn, tr ngi, ch tc. th trng BS c nhiu hng ho cn: Khn trng hon thnh vic lp h s a chnh

112

 Khn trng cp giy chng nhn quyn s dng t cho t chc, c nhn, h gia nh, nht l t th v t khu dn c nng thn. Do cha c giy chng nhn quyn s dng t nn mt t l rt ln BS khng th tr thnh hng ho tham gia trn th trng chnh thc. y nhanh tin , cn gim bt th tc xem xt, thm nh ca c quan qun l nh nc cc cp Cho php cc c quan hnh chnh s nghip, cc doanh nghip nh nc, cc n v lc lng v trang t sp xp li tr s lm vic theo hng cc c quan hnh chnh s nghip, n v lc lng v trang, cc doanh nghip khng hot ng lnh vc thng mi, ngn hng, ti chnh, dch v di chuyn khi cc trung tm thng mi, dch vNhu cu s dng BS ti cc trung tm thng mi v dch v l rt cao. Tuy nhin hin nay nhu c quan Nh nc, nhiu n v hot ng s nghip, n v lc lng v trang, doanh nghip sn xut kinh doanh (khng kinh doanh trong lnh vc thng mi dch v) ang c tr s ti cc trung tm thng mi, dch v. Trong khi, nhiu tr s ca c qua hnh chnh s nghip ang rt xung cp, nhng ngn sch Nh nc li cha kh nng ti chnh sa cha, ci to, nng cp V th, cn chuyn tr s ca nhng n v ra khi cc trung tm thng mi, dch v. Thc hin h tng c trc, ly gi tr t pht trin h tng ti ch. Nh nc chu trch nhim thu hi t, chuyn mc ch s dng t v giao t c h tng cho cc bn kinh doanh v s dng theo phng thc u gi. Tuy nhin Nh nc cng cn sm ban hnh cc nguyn tc u gi m bo vic u gi t c hiu qu cao. Cc bin php tng cung hng ho BS nh t bao gm:

113

 To iu kin pht trin cc doanh nghip kinh doanh BS, thng nht mt bng chnh sch i vi tt c i tng tham gia to lp BS. p dng c ch thng nht v thu v cc chnh sch h tr, khuyn khch. Hon thin cng tc u thu theo hng tng t l tham gia bt buc ca khu vc ngoi quc doanh, trnh tnh trng c quyn. Ban hnh chnh sch thu ht trc tip t dn c v cc t chc kinh t vo vic to lp v kinh doanh BS, trong c vic pht trin th trng chng khon BS. y nhanh vic bn nh thuc s hu Nh nc theo hng phn nh phm vi cc chnh sch x hi v phm vi cc chnh sch th trng trong vic cho thu, bn nh thuc s hu Nh nc. Theo hng ny, cc i tng chnh sch x hi c hng tr cp, cn thu v mua nh theo nguyn tc th trng. M rng phm vi giao dch dn s v BS theo hng gim bt cc hn ch v quyn trong giao dch, m rng thm cc i tng c tham gia th trng BS nh cc doanh nghip, cc c quan cng quyn, cc t chc s nghip, cc c nhn v t chc nc ngoi. Quy nh c ch, th tc r rng nhm p ng nhng nhu cu mang tnh cht ng nh nhu cu chuyn mc ch kinh doanh, ph sn, di di chuyn i tr s, cho thu li v.v M rng hn na s tham gia ca ngi nc ngoi vo th trng BS, c bit l vn mua nh , xy nh bn v cho thu. 4.Xy dng nng lc cc th ch v t chc tham gia th trng BS. Theo nh ngha th ch trong bo co nm 2002 ca ngn hng th gii mang tn Xy ng th ch tr lc th trng Th ch l cc quy tc, c ch thi hnh v cc t chc khc vi chnh sch gm c cc mc tiu v kt qu mong mun, th ch l nhng quy tc, k c cc chun mc v hnh vi m da vo cc tc nhn tng tc vi nhau. Th ch cn l cc t chc th hin cc quy tc v phm v o c nhm

114

t c kt qu mong mun. Cc chnh sch nh hng ti vic th ch no s thay i, cn th ch nh hng ti vic chnh sch no s c p dng. Cu trc th ch c nh hng ti vic chnh sch no s c p dng. Cu trc c th nh hng ti hnh vi. Nhng hnh vi cng c th thay i trong khun kh cu trc th ch ang tn ti nc ta, ci cch th ch trong giai on 2002 2010 nhm vo 5 mc tiu c bn l: - Bo m hnh thnh ng b h thng th ch - Tp trung vo vic hon thin h thng th ch kinh t - Hon thin v i mi h thng th ch hnh chnh - y mnh ban hnh cc th ch dn s - Hon thin v i mi h thng th ch t php Hin nay cc t chc tham gia th trng BS nh t c th khi qut theo s sau:

115

Th trng ti chnh

Th trng tiu dng

Cc t chc, c nhn kinh doanh BS

Nh nc

Ngi tiu dng BS

Th trng BS -nh t Th trng chng khon Xy dng nng lc cc th ch v t chc tham gia th trng BS gm cc vic nh sau: Nh nc cn m rng phm vi giao dch dn s v BS theo hng gim bt cc hn ch v quyn trong giao dch, m rng thm cc i tng c tham gia th trng BS. Nh nc cn to iu kin pht trin cc doanh nghip kinh doanh BS, thng nht mt bng chnh sch i vi tt c cc i tng tham gia to lp BS. p dng c ch thng nht v thu v cc chnh sch h tr, khuyn khch. Hon thin cng tc u thu theo hng tng t l tham gia bt buc ca khu vc ngoi quc doanh, trnh tnh trng c quyn, om cng trnh hoc bn thu tiu cc. Trong trng hp cn c s tn ti c quyn t nhin th phi c c ch kim sot cc t chc c quyn ny.
116

 a dng ho cc t chc ti chnh v ban hnh c ch cc t chc ny tham gia th trng BS Ban hnh c ch chnh sch thu ht u t trc tip t dn c v cc t chc kinh t vo vic to lp v kinh doanh BS, trong c vic pht trin th trng chng khon BS. Ban hnh c ch cc ch u t c th vay vn bng vic th chp mnh t c Nh nc giao cho hoc thu thc hin d n. Ban hnh c ch h tr li sut, thu khuyn khch cc nh u t kinh doanh BS c bit v nh p ng nhu cu ca cc nhm i tng chnh sch nh ngi c cng vi cch mng, ngi c thu nhp thp, ngi ngho. M rng hn na s tham gia ca ngi nc ngoi vo th trng BS t chc v qun l tt th trng, Nh nc cn t chc sn giao dch BS, cc giao dch v BS Nh nc bt buc phi thng qua sn giao dch BS nh t, sn giao dch ny c th thc hin trc tip v a ln mng ngi giao dch c th giao dch thng qua Internet.

UBND cc tnh, thnh ph

B n c u n g

B n Cc i u ki n c Sn giao dch BS Cc i u ki n c c u

117

D bo

118

5. Thc y s pht trin ca th trng bng vic s dng cc bin php ti chnh 5.1. Thu tin s dng t Hin nay tin s dng t c thu tu theo loi t. gim hin tng u c t Nh nc nn thu tin s dng t lu tin theo din tch s dng:
n

G = S i t i
i= 1

3.8

Trong S: din tch s dng t t: thu s dng t i vi loi din tch Si n: loi din tch thu lu tin - i vi cc t chc v c nhn kinh doanh BS nh t nh nc cn c chnh sch h tr bng cch ch thu tin s dng t khi cc c nhn hay doanh nghip chuyn nhng BS. Bin php ny nhm h tr vn ban u cho cc c nhn v doanh nghip c iu kin tp trung u t xy dng cc cng trnh a vo kinh doanh, to hng ho cho th trng BS. 5.2 i mi chnh sch thu qun s dng t v l ph Cc khon thu v ph phi np khi thc hin vic chuyn nhng quyn s dng t cao v trng lp l mt nguyn nhn khin cho hin tng chuyn quyn s dng t, mua bn nh trao tay khng qua ng k vi c quan qan l nh nc din ra ph bin, to c s cho th trng BS nh t phi chnh thc hot ng mnh. ng thi, vic mua bn trao tay cng gy tht thu cho ngn sch Nh nc v thu, ph lin quan n chuyn nhng quyn s dng t. Khi chuyn quyn s dng t (t 2% n 4%), cn ngi mua np l ph troc b (1%). Hai khon np ny t 3% n 5% l kh nng i vi c ngi bn v ngi mua, nht l i vi hot ng kinh doanh BS nh t ng thi c phn trng lp. khuyn khch vic chuyn nhng quyn s dng t c ng k vi c quan qun l nh nc, pht trin th trng BS chnh
119

thc, i vi l ph trc b, ch thu theo mt mc c nh thay v t l % trn gi tr BS nh ang thc hin. i vi thu chuyn quyn s dng t, nh hng lu di l b thu chuyn quyn s dng t, thay vo bng loi thu mi l thu gi tr tng thm ca t. Sc thu ny nh gi trn gi tr tng thm ca t khi chuyn chng, tha k, to ra vic i x cng bng i vi cc i tng tham gia th trng BS, i tng u t kinh doanh pht trin qu t chuyn chng sau khi u t, xy dng kt cu h tng cng nh i tng mua bn kinh doanh nh gn lin vi chuyn quyn s dng t li nhun tng ng nhau nu u t vn nh nhau v to iu kin cho ngi dn chuyn nhng nh t khi c nhu cu thay i ch , thu khng nh vo vn ca ngi kinh doanh v qua y Nh nc qun l c th trng BS. Cn c tnh thu l din tch t chuyn quyn s dng, mc thu v gi tr tng thm ca t chuyn nhng. Gi tr tng thm ca t bng gi tr bn tr i gi mua. Gi mua l gi tnh thu ca ln mua trc, nu khng c ln mua trc th xc nh bng chi ph nhn quyn s dng t hoc chi ph khai thc u t vo t. Sc thu ny cn c th p dng thu sut lu tin tng phn iu tit thu nhp cng bng hn khi chuyn quyn s dng t c mc thu nhp qu cao do iu kin x hi mang li: do Nh nc u t xy dng c s h tng, do qun l Nh nc lng lo m ngi c c t ai tn chi ph hoc khng chng minh c chi ph u t vo t, p dng thu sut nhiu bc, cn c th p dng cho c trng hp chuyn mc ch s dng t to ra thu nhp do chnh lch gi t do Nh nc quy nh theo mc ch s dng t. Bn cnh trc mt cn i mi cng tc thu tin s dng t, thu chuyn quyn s dng t, l ph a chnh, l ph trc b, tp trung tt cc khon thu trn vo mt c quan qun l nh nc th c ngi mua v ngi

120

bn phi n nhiu c quan lm th tc v thc hin ngha v ti chnh vi Nh nc. Trc mt, vic t chc thu cc khon thu trn vo c quan i chnh, nhm gim s trng lp khng cn thit trong vic kim tra, xem xt h s ca nhiu c quan qun l Nh nc, trnh th tc hnh chnh phin h, khuyn khch giao dch c ng k vi c quan qun l Nh nc. Vi cc gai php hon thin v i mi chnh sch thu chuyn quyn s dng t v l ph trc b nu trn s khuyn khch cc giao dch v BS c ng k vi c quan qun l Nh nc, hn ch hot ng ca th trng khng chnh thc, pht trin th trng chnh thc, ng thi tng thu cho ngn sch nh nc. 5.3 H tr ti chnh cho ngi c thu nhp thp mua hoc thu nh . gii quyt vn ny trc tin phi c nh ngha chnh xc v ngi c thu nhp thp. Hin nay c nhiu ngi c quan nim rng ngi ngho v ngi c thu nhp thp l mt. y l mt quan nim cha ng. nh ngha chnh xc v ngi c thu nhp thp khng phi l vic d dng. Nhiu nghin cu khng a ra nhng tiu chun nh ngha v ngi c thu nhp thp do vn ny tu thuc vo iu kin sng ca tng h gia nh, tnh hnh pht trin kinh t x hi v phong tc tp qun ca tng a phng, tng dn tc. Cho nn nh ngha th no l ngi c thu nhp thp cn tin hnh kho st x hi v thu nhp thp v chi tiu h gia nh. Nhng khi nim c bn v ngi c thu nhp thp: Ngi c thu nhp thp l ngi c thu nhp bnh qun u ngi hng thng ch trang tri nhng nhu cu chi tiu thit yu v mc sng ca h ch trn mc sng bnh qun ti thiu mt cht (k c nhu cu thit yu v nhu cu i sng). Theo quan im ca ngn hng th gii v t chc pht trin ca Lin Hp Quc (UNDP), ngi c thu nhp thp l nhng ngi phi chi

121

tiu t nht l 6% thu nhp cho n ung tn ti, 94% thu nhp cn li c chi cho cc nhu cu c bn khc (nh , hat ng vn ho, gio dc dch v y t, i li, quan h tic tng v.v) M hnh chi tiu ca h gia nh c thu thp thp c kh nng chi tr ci thin nh c th thin qua s sau:

Chi tiu ca h thu nhp thp

Chi tiu cho = nhu cu c bn

Chi + tiu t xut

Chi cho l h+ i, tic tng, ci hi,

Thu nh hoc tr+ vn v li + cho khon vay xy

Theo quy nh ca B LTBXH nhng ngi sng H Ni c thu nhp t 220.000 n 900.000/ ngi /thng c coi l ngi c thu nhp thp. Ngi c thu nhp thp bao gm: Cng chc, vin chc nh nc (lp trung lu tr xung) Gio vin cc trng ph thng v mt b phn ging vin trng i hc, cao ng Cn b ngnh y t (lp trung lu tr xung) S quan qun i, cng an (lp trung lu tr xung) Cng nhn cc nh my Dn lao ng v bun bn nh cc th Theo tiu chun hin nay ca B LTBXH ngi c thu nhp thp l nhng ngi c mc sng trung bnh v mt phn trong s ny c mc sng trn trung bnh nhng kh c kh nng ci thin ch nu khng c h tr.

122

 nghin cu v a ra mc li sut cng nh thi hn cho vay hp l ta dng s liu iu tra iu kin kinh t x hi ti hai phng Bch ng v Tn Mai thuc qun Hai B Trng thnh ph H Ni.

123

Thu nhp h gia nh hng thng ti hai phng Bch ng v Tn Mai % s ngi c hi Thu nhp h gia nh/thng < 1 triu ng 1 2 triu ng 2 3,8 triu ng >3,8 triu ng Bnh qun (ng) Ngun: bo co x hi - 2001 Bch ng 12% 71% 13% 4% 1.955.350 Tn Mai 28% 67% 4% 1% 1.451.900 C hai phng 20% 69% 8,5% 2,5% 1.703.625

Phn b thu nhp 1.000 ng/ngi/thng Nm 1994 Nm 1995 Nm 1996 Nm1999 97,00 181,40 254,00 344,70 863,30 295,00

Nhm I 63,0.4 74,33 78,58 Nhm II 99,01 124,69 134,92 Nhm III 133,19 166,69 184,35 Nhm IV 186,02 227,59 250,24 Nhm V 408,54 519,58 574,70 Bnh qun c nc 168,11 206,10 226,70 Ngun: S liu pht trin x hi Vit Nam thp nin 1990

C th nh gi kh nng tit kim ca mi nhm thu nhp bng cch xem xt mi quan h gia mc tch lu hin hu v thu nhp hin nay trong bng di y.

u t tch lu hng nm ca h gia nh cho ci thin

124

nh v ti sn c nh theo nhm thu nhp 1999 % s ngi c hi Nh Ti sn c nh Tng cng 10,7 8,9 10,1 14,4 13,2

Nhm I 9,0 1,7 Nhm II 7,3 1,6 Nhm III 8,3 1,8 Nhm IV 11,0 3,4 Nhm V 10,2 3,0 Ngun: Kho st mc sng h gia nh Vit Nam 1999

Nhng kt qu trn cho thy tt c c h gia nh u dnh dm tch lu khong 9 14% thu nhp, ch yu cho nh , vi khong 7-11% thu nhp h gia nh. Ni chung, nhm thu nhp cng cao th t l dnh dm tch lu cng tng mc d nhm thu nhp thp nht c xu hng tri ngc vi quy lut ny. Kt qu kho st x hi hai phng Bch ng v Tn Mai thnh ph H Ni cho thy 12 13% s h c th mua nh t tin tit kim. 2 phng ny, phn ln s h mun mn tin khng phi tr li t ngi thn v bn b ci to nng cp hoc xy nh mi, ch c 2% s h c mun vay tin ngn hng. Trong khi kh nng cho vay ca cc ngn hng cn rt ln. Danh mc cho vay cho mc ch nh ca cc ngn hng n v: triu ng
Cc ngn hng MHB Ch s D n cho vay nh S khon vay Quy m trung bnh khon vay Tng danh mc Cho vay nh theo % tng danh mc D n cho vay nh S khon vay 1998 28017 51 549 67296 42% 71164 1261 1999 125069 2657 47 254025 49% 68855 903 2000 414387 9545 43 789824 52% 189490 1345 2001 662248 17750 37 1390039 47,64% 550141 2916 Thng 45/2002

ACB

125

Quy m trung bnh 56 76 141 189 khon vay Tng danh mc 1111274 1390121 2235049 2794185 Cho vay nh theo % 6,40% 4,94% 8,49% 19,69% tng danh mc HHB D n cho vay nh 140804 209224 S khon vay 716 1011 Quy m trung bnh 197 207 khon vay Tng danh mc 293000 373134 Cho vay nh theo % 48.06% 56.07% tng danh mc Sacombank D n cho vay nh 7088 41245 138260 S khon vay 96 515 1547 Quy m trung bnh 74 80 89 khon vay Tng danh mc 1221244 1455100 2326461 Cho vay nh theo % 0,6% 2,8% 5.9% tng danh mc Techcombank D n cho vay nh 40000 108887 S khon vay 80 259 Quy m trung bnh 500 420 khon vay Tng danh mc 851947 847785 Cho vay nh theo % 4,70% 12,84% tng danh mc VBARD D n cho vay nh 1175000 1270000 1280000 1275000 S khon vay 231000 237045 240050 242060 Quy m trung bnh 5 5 5 5 khon vay Tng danh mc 24339000 28736000 39393000 53700000 Cho vay nh theo % 5% 4% 3% 2,37% tng danh mc Habubank D n cho vay nh 8090 10357 20100 22259 S khon vay 21 25 18 15 Quy m trung bnh 385 414 1117 1484 khon vay Tng danh mc 105360 244367 428188 663619 Cho vay nh theo % 7,7% 4,2% 4,7% 3,4%

298885 2275 131 2710305 11.0% 160502 353 455 1412171 11,37%

126

tng danh mc Tng s d n 1282271 1481369 216026 2966019

Kho st ca nhm t vn HTKT ti H Ni thng 4,5/2001 cho thy; Gi tr trung bnh khon vay xy nh mi l 39,3 52,8 triu VND/ h gia nh. Gi tr tr gp ca h gia nh l 285.000 1.180.000 VND/ thng. Chi ph ci to nng cp nh trung bnh l 19,1 22,9 triu VND. Gi tr khon vay trung bnh ci to v nng cp nh ca l 11,9 15,9 triu VND C th phn tch kh nng thanh ton da trn bn phng n nng cp nh nh sau: Xy nh mi cho ngi c thu nhp thp, k c tin t v chi ph dch v h tng (80 triu ng). Xy nh mi cho ngi c thu nhp thp, khng tnh tin t v chi ph dch v h tng (60 triu ng). Chng trnh ci to nh lp xp (sa cha, ci to v nng cp) (20 triu ng) H thu nhp thp t xy nh mi theo tt c cc dch v h tng c cp khng cho h gia nh (cho vay 7 triu ng, h thu nhp thp ng gp vt t v ngy cng lao ng). Mc tr gp hng thng cho khan vay tn dng nh ng vi tng phng n, trn c s tr trc 1/3, c tnh ton vi cc phng n t l li sut l 6%, 8%, 10%, 12%, thi hn cho vay l 20 v 25 nm v t l ti a gia s tin tr gp v thu nhp l 25% v 30%. Mc thu nhp hng thng ca h gia nh cn thit tham gia cc gii php nh ny c trnh by trong bng di y.

127

A = P

r (1+r )

(1+r )

3.9

Trong A: khon tr gp hng thng P: Khon vay r: li sut hng thng n: Thi hn Phn tch kh nng thanh ton ca h thu nhp thp
Nh mi (cha tnh t v h tng) 60 40 440,434 1,761,736 1,468,113 421290 1685160 1404300 386009 1544036 1286697 363480 1453920 1211600 334576 1338304 1115253 Ci to nh lp xp 30 20 220,217 880,868 734,057 210645 842580 702150 193004 772016 643347 181740 726960 605800 167288 669152 557627 7 77,076 308,304 256,920 73726 294904 245753 67552 270208 225173 63609 254436 212030 58551 234204 195170 T xy c h tr

Nh mi Chi ph (triu ng) Vay =2/3 chi ph Tr gp hng thng (20 nm,12% )(VND) Thu nhp h gia nh hng thng (25%) Thu nhp h gia nh hng thng (30%) Tr gp hng thng (25 nm, 12 %) (VND) Thu nhp h gia nh hng thng (25%) Thu nhp h gia nh hng thng (30%) Tr gp hng thng (20 nm,10% )(VND) Thu nhp h gia nh hng thng (25%) Thu nhp h gia nh hng thng (30%) Tr gp hng thng (25 nm, 10 %) (VND) Thu nhp h gia nh hng thng (25%) Thu nhp h gia nh hng thng (30%) Tr gp hng thng (20 nm, 8%)(VND) Thu nhp h gia nh hng thng (25%) Thu nhp h gia nh hng thng (30%) 80 53 583,576 2,334,304 1,945,2530 558209 2232836 1860697 511461 2045844 1704870 481611 1926444 1605370 443313 1773252 1477710

128

Tr gp hng thng (25 nm, 8 %)(VND) Thu nhp h gia nh hng thng (25%) Thu nhp h gia nh hng thng (30%) Tr gp hng thng (20 nm, 6%)(VND) Thu nhp h gia nh hng thng (25%) Thu nhp h gia nh hng thng (30%) Tr gp hng thng (25 nm, 6 %)(VND) Thu nhp h gia nh hng thng (25%) Thu nhp h gia nh hng thng (30%) Phn tch gi c/thu nhp nm Thu nhp HG 4 triu ng/ thng Thu nhp HG 1 triu ng/ thng

409063 1636252 1363543 379708 1518832 1265693 341480 1365920 1138267

308726 1234904 1029087 286572 1146288 955240 257721 1030884 859070

154363 617452 514543 143286 573144 477620 128860 515440 429533

54027 216108 180090 50150 200600 167167 45101 180404 150337

1.67 6.67

1.25 5

0.63 2.5 0.58

Kt qu phn tch cho thy h gia nh c mc thu nhp t trung bnh n cao h trong nhm thu nhp thp (1 4 triu ng/ thng) c kh nng d chi tr tin v xy nh thu nhp thp. Trong khi s h c thu nhp thp hn trong nhm thu nhp thp cn phi c s h tr di hnh thc tr cp ton b hoc mt phn v t ai v c s h tng to dng ch thu nhp thp. Mt phng php xem kh nng chi tr l tnh ton h s gia gi c v thu nhp. Mc thng thng quc t thng p dng l mt ngi nh c xem xt kh nng chi tr nu gi tr t 3 5 ln so vi thu nhp hng nm ca h gia nh. Cc phn tch sau cho thy ton b cc phng n nh c xem xt u mc bng hoc thp hn mc quc t p dng i vi nhng h thuc tng lp trn ca nhm thu nhp thp. i vi cc h c thu nhp thp hn (1 triu ng/thng) h s i vi cc phng n nng cp nh lp xp hoc t xy nh mi thuc din kh nng chi tr. Bn cnh vic m rng v mt ti chnh th th trng vn v lnh vc ngn hng, thnh lp cc hnh thc tit kim mi gn kt vi cc khon vay nh v ti tr cho h tng th t ngun vn Nh nc tng cng kh

129

nng thanh ton. Cc lnh vc Nh nc cn tp trung hoch nh chnh sch bao gm: Ci cch v gim st lnh vc ti chnh To dng v duy tr lng tin gia ngi gi tin / nh u t lnh vc ngn hng. Xy dng cc chnh sch khuyn khch h thng ngn hng huy ng cc ngun tn dng di hn. C chnh sch khuyn khch (v t l, khon d tr) thu ht s quan tm ca ngn hng trong vic cho h thu nhp thp vay ci thin nh . Hon tt vic cp giy chng nhn quyn s dng t th. Thc thi mt quy trnh n gin v ng k th chp. Sa i lut dn s h tr vic thu hi n th chp bng ti sn thng qua hnh thc bn ti sn th chp. H tr hnh thnh ngn hng thng mi bn bun cho th trng th cp c th pht trin thnh mt nh ch th trng th chp.

130

 n tt nghip 44KT2

VThThuTrang

Cung
Cp t Quy hoch th Qun l t ai Ti tr pht trin t ai

Cu
Tng trng dn s Tng t nhin Di c t nng thn ra H Ni Thu BS Thu thu nhp Thu mn bi Thu nhp h gia nh Thu nhp ca cc thnh vin Cc c nhn c nhiu vic lm Hot ng to thu nhp gia nh Kh nng mua ca cc h gia nh Thu nhp Thanh tan chi ph Mua Cho thu

Tip cn t ai Tr cp sn xut (c s h tng)

Quy nh ga t
Nh Chnh sch nh Xy dng nh Ti tr xy dng H tr sn xut Tip cn ti ti tr xy dng Quy nh gi nh Min hoc thu thu thp Chi ph nh

Chuyn thu nhp Tr cp nh

Cc chnh sch ca Nh nc
131

Thu hi chi ph Bn Cho thu

Cc quy nh tip cn Cc quy nh v cho thu H tr qun l BS H tr duy tr

Kh nng chu ng

Tit kim Chuyn tin Vay n

Li sut tr cp Tip cn ti tr c m c Cc iu kin cm c

 n tt nghip VThThuTrang44KT2 5.4 T chc inh ga BS

Mt trong nhng vn quan trng m cc t chc, doanh nghip, ngi dn quan tm trong giao dch BS hin nay l lm sao bit c gi tr ch thc ca mt BS c th m h mun giao dch. Tc l h mun bit gi tr m BS giao dch thnh cng, ang giao dch, ang c giao bn mc tng ng. Tm li l gi ngi mua c th mua, ngi bn c th bn, nhng ngi mi gii c th mi cho, nhng ngi lm n gp vn c th chp nhn c vi nhau Hin nay ti H Ni ni m cc hot ng mua bn BS din ra ln v si ng cc hot ng nh gi BS c thc hin bi: Cc ngn hng nh gi phc v cho chnh ngn hng trong vic th chp BS i vay tn dng. Cc cng ty kinh doanh BS nh gi bn cc BS m cng ty ang c. Cc trung tm nh ga BS. Ngi dn c nh, t mun t a ra gi cho bn. Nhng ngi gp vn bng BS t a ra gi thng lng. iu d dng nhn thy l cc hot ng nh gi ca c quan Nh nc, doanh nghip v ngi dn u phc v mc ch ch quan ca mnh. Ngn hng mun nh gi m bo an ton cho hot ng tn dng (thng nh gi thp). Cc cng ty nh gi BS mun nh gi t mc li nhun ti a (nh gi cao khi bn, thp khi mua). Nhn chung cng tc nh gi cn thiu c lp v khch quan. nh gi l cng vic c tm quan trng c bit v kt qu ca n c dng lm cn c cho: Xc nh gi mua, bn Xc nh gi th chp, gp vn
132

 n tt nghip VThThuTrang44KT2

Xc nh gi bo him Xc nh gi n b Xc nh gi cho thu nh gi BS c th theo quy trnh sau: La chn mc tiu nh gi c th

iu tra, thu thp thng tin thm d yu cu, tm hiu gi c

c lng gi thnh trn c s n gi, d ton, kinh nghim, tnh hnh th trng La chn phng php nh gi

Xc nh gi chun

iu chnh

iu chnh v thay i gi cho ph hp vi th trng

Mc tiu ca gii php ny l quy nh r mt quy trnh nh gi p dng thng nht trong c nc ng thi to ra mt bng gi thng nht.
133

 n tt nghip VThThuTrang44KT2 Mt l, p dng c ch mt gi i vi t nh

Nu coi t thuc s hu ton dn v l hng ho c bit do Nh nc nh gi th theo php lnh gi ni dung nh gi t nh sau: 1) Hnh thi nh gi t 2) Cn c nh gi t 3) Thm quyn nh gi t 4) Thm nh gi t 5) Thng tin, d bo v iu chnh gi t 6) Kim sot gi t 7) Kim tra, thanh tra gi t 8) Gii quyt khiu ni, t co v gi t 9) Khen thng v s l vi phm v gi t 10) Ni dung v thm quyn qun l Nh nc v gi t Thnh ph nn thnh lp nhng hi ng gim nh gi. Hi ng ny c nhim v nh sau: Thng k gi c mua bn Xc nh gi nh hng Cung cp thng tin gi c cho th trng Thu thp cc d liu cn thit xc nh gi Hin nay gi t c xc nh nh sau:

Gt = Go * S * k
Trong : Go: gi t do UBND thnh ph ban hnh ti khu vc S: din tch l t

3.10

134

 n tt nghip VThThuTrang44KT2 k: h s iu chnh ph thuc vo v tr l t (theo quy nh ca Nh

nc hin nay th k = 0,5 1,8) Tuy nhin vic xc nh h s k ch xc nh da vo vic quan st khu t m cha c mt c s khoa hc no. Hin nay c th thy h s k ph thuc vo cc nhn t sau:
1) Kh nng sinh li ca l t (K1) 2) Kh nng hp thc ho ca khu t (K2) 3) C s h tng ca khu t (ng giao thng, in, nc) (K3) 4) Cung cu nh t (K4) 5) S tng trng kinh t (K5) 6) Cc nhn t khc (K6)

xc nh nh hng ca cc nhn t n h s k nh th no ta da vo vic xc nh trng s theo phng php ma trn vung ca Warkentin. Cc bc tnh ton nh sau: - Lp ma trn vung. u ca bng t cc ch tiu b so snh theo th t BK1BKjBKm u ct t cc ch tiu theo th t BK1BkiBKm - Cc chuyn gia tu quan im ca mnh s cho tng im bng cch so snh tng cp nhng ch tiu theo cc ca ma trn vung, thang im t 0 n 4 quy nh nh sau: + Nu BKi << BKj th cho im Hij = 0 + Nu BKi < BKj th cho im Hij = 1 + Nu BKi = BKj th cho im Hij = 2 + Nu BKi > BKj th cho im Hij = 3 + Nu BKi >> BKj th cho im Hij = 4 y Hij l tm quan trng ca mt ch tiu BKi no ct u so vi mt ch tiu BKj no dng u ca bng Cc ch tiu: << l rt km quan trng
135

 n tt nghip VThThuTrang44KT2 < l km quan trng hn

= l quan trng nh nhau > l quan trng hn >> l rt quan trng Cc tr s Hij phi tun theo quy lut sau: Hij = Hji = 2 vi i = j Hij + Hji = 4 vi i j
m m

H
i =1 j =1

ij

= 2m

Cc khu t ti H Ni hin nay c chia lm 4 v tr nh sau: V tr 1: Gm cc l t c v tr thun li c bit cho vic kinh doanh, bun bn dch v v cc loi hot ng khc. Bao gm cc l t thuc cc trung tm thu ht ca cc th cc l t c mt tin gip ch, mt tin cc ng ph dch v thng mi, mt tin cc nt giao thng dch v chnh. Khu t ny c bit c nh ga cao bi c li th v kinh doanh cho nn kh nng sinh li ca l t c a ln hng u, c th kinh doanh th cc yu t v c s h tng nh: in, nc, giao thng cng c nh gi cao hn cc nhn t khc. Mt khc th cung cu v nh t v tnh hnh tng trng kinh t cng c nh ga cao hn do lm n pht trin th cc nhu cu v ch kinh doanh cng tng. V tr 2: Gm cc l t c v tr tt, c hp dn cao kinh doanh bun bn, sn xut, lm dch v v cc hot ng khc. Bao gm cc l t c mt tin cc ng ph ln, cc trc ng ln. Ti v tr ny nhn t kh nng sinh li vn c nh gi cao hn tuy nhin c s chuyn dch so vi ti v tr 1 l kh nng hp thc ho ca t c nh gi cao hn cng nh do t c kh nng sinh li nn yu t cung cu nh t t thc gic ngi mua chn khu t ny.

136

 n tt nghip VThThuTrang44KT2

V tr 3: Bao gm cc l t c mt tin cc ng ph va v nh cc ng ln c v tr t thun li trong giao dch, bun bn v cc hot ng kinh t khc. Ti cc l t ny kh nng sinh li khng phi l yu t hng u cc nhn t dng nh mt mc khng chnh lch nhau nhiu V tr 4: Gm cc khu t c v tr hon ton khng thun li trong giao dch, buon bn, dch v, sn xut v cc hot ng kinh t khc. l cc l t nm su trong ng nh cc hm nh ch xe th s i vo c Cc l t ny khng ph hp vi vic bun bn m ch thch hp cho vic do vy yu t kh nng sinh li khng c t ln hng u m y ngi mua quan tm n kh nng hp thc ho ca t cng nh mt s cc yu t khc nh tm l, thi quen, s thch nh gi nh hng ca cc nhn t ti ga t ta chia lm 2 trng hp: i vi ngi mua t nhm mc ch kinh doanh i vi nhng ngi mua t

i vi nhng ngi mua t nhm mc ch kinh doanh:

Qua phn tch ti cc v tr trn ta thy i vi nhng ngi mua t nhm mc ch kinh doanh th tm quan trng ca cc yu t c nh gi nh sau: Kh nng sinh li ca t: rt quan trng Kh nng hp thc ho: bnh thng C s h tng: quan trng Cung cu nh t: rt quan trng Tng trng kinh t: quan trng Cc nhn t khc bnh thng Vy ta c bng nh ga tm quan trng ca cc ch tiu nh sau:

137

 n tt nghip VThThuTrang44KT2

K1 K1 K2 K3 K4 K5 K6 2 1 1 2 0 0

K2 3 2 2 3 1 1

K3 3 2 2 3 1 1

K4 2 1 1 2 0 0

K5 4 3 3 4 2 2

K6 4 3 3 4 2 2

18 12 12 18 6 6

Wi 0.25 0.167 0.167 0.25 0.083 0.083

H s K c tnh nh sau:

= Pij Wi
i= 1

3.11

Trong : Kj : H s iu chnh t ti v tr j Pij : nh hng ca nhn t i ti v tr j lm mt n v o Wi : mc nh hng ca nhn t i i vi h s k i: s nhn t nh hng ti gi t j: s v tr t nh gi nh hng ca cc nhn t ti tng v tr bng phng php chuyn gia. S im ti a cho tng nhn t l 10 im. im ca cc v tr lin k nhau cch nhau 2 im. Cn c vo tng v tr ta s cho im nh sau:

V tr I Kh nng sinh li Kh nng hp thc ho C s h tng Cung cu nh t Tng trng kinh t 9 7 8 6 6

V tr II V tr III V tr IV 7 7 6 6 6 5 7 4 6 6 3 7 2 6 6

138

 n tt nghip VThThuTrang44KT2

Cc nhn t khc

Ta chn hng ca cc nhn t theo hng cng ln cng tt Vy Pij ca cc nhn t kh nng sinh li, kh nng hp thc ho, c s h tng tnh nh sau:

ij

C C
ij 4 j= 1

100
ij

3.12

Cc nhn t cn li theo hng cng nh cng tt nn Pij tnh ton nh sau:

ij

C 1 C
ij 4 j= 1

100
ij

3.13

Vy ta tnh ton c Pij nh sau: V tr I Kh nng sinh li Kh nng hp thc ho C s h tng Cung cu nh t Tng trng kinh t Cc nhn t khc Vy ta tnh c: 37,5 25 40 25 25 25 K1= 30,63 K2= 26,88 K3= 23,12 K4= 19,37 V tr II 29,17 25 30 25 25 25 V tr III 20,83 25 20 25 25 25 V tr IV 12,5 25 10 25 25 25

139

 n tt nghip VThThuTrang44KT2

i vi i tng mua nh khng nhm mc ch kinh doanh

Nhng i tng ny khng nh ga cao nhn t kh nng sinh li ca t. Tm quan trng ca cc nhn t c nh gi nh sau (qua kho st ti mt s trung tm nh t ti H Ni) Kh nng sinh li ca t: bnh thng Kh nng hp thc ho: rt quan trng C s h tng: quan trng Cung cu nh t: rt quan trng Tng trng kinh t: quan trng Cc nhn t khc: quan trng Bng cho im ca cc nhn t nh sau:

K1 K1 K2 K3 K4 K5 K6 2 4 3 4 3 3

K2 0 2 1 2 1 1

K3 1 3 2 3 2 2

K4 0 2 1 2 1 1

K5 1 3 2 3 2 2

K6 1 3 2 3 2 2

5 17 11 17 11 11

Wi 0.069 0.236 0.153 0.236 0.153 0.153

Ch tiu Pij vn xc nh nh trn Vy ta tnh c : K1= 28,16 K2= 26,05 K3= 23,95 K4= 21,84

140

 n tt nghip VThThuTrang44KT2
H s k ca t ng v t r
M c nh h ng

40 35 30 25 20 15 10 5 0
V t r I V t r I I V t r I I I V t r I V

V t r

V i ng i m ua nhm m c ch ki nh doanh V i ng i m ua khng nhm m c ch ki nh doanh

Nu ta chn v tr 4 l c s so snh v gi H s nh hng ca v tr I 1= H s nh hng ca v tr IV H s nh hng ca v tr II 2= H s nh hng ca v tr IV H s nh hng ca v tr III 3= H s nh hng ca v tr IV Vy ta tnh c cc h s i vi tng trng hp nh sau:

141

 n tt nghip VThThuTrang44KT2

i vi i tng mua nh nhm mc ch kinh doanh 1 2 3 4 Nhn xt: 1,58 1,39 1,19 1

i vi i tng mua nh ngoi mc ch kinh doanh 1,29 1,19 1,09 1

Hin nay theo khung gi t ca Nh nc sp ban hnh th chnh lch gia gi t ti v tr I, II, III so vi v tr IV ln lt l 2,86; 2 v 1,43. Nh vy con s ny ln hn so vi s tnh ra trn. Do thi gian lm n ngn nn c th cha kho st ht cc nhn t nh hng hay vic kho st mc quan trng ca cc nhn t cha chnh xc do vy ti s nghin cu thm ra s liu chnh xc nht. Mt khc cc c quan Nh nc cng cn xem xt iu chnh li cc h s trn

H s i u ch nh gi t ca cc v t r s o vi v t r I V
H s i u ch nh
1. 8 1. 6 1. 4 1. 2 1 0. 8 0. 6 0. 4 0. 2 0 V t r I V V t r I I I V t r I I V t r I V t r
1 1. 19 1. 09 1. 39 1. 19 1. 58 1. 29

i vi i t ng m ua nh nhm m c ch ki nh doanh i vi i t ng m ua nh ngoi m c ch ki nh doanh

142

 n tt nghip VThThuTrang44KT2 Qua cc s liu trn ta thy mc d v tr I c nh gi l cao nht

nhng cng khng chnh lch nhiu so vi cc nhm cn li c bit l cc nhm i tng mua t khng nhm mc ch kinh doanh. Vy trong khung gi ca Nh nc (theo Ngh nh s 87/CP ngy 17/8/1994 ca Chnh ph) ga t ti cc v tr lin nhau nh v tr I so vi II, v tr II so vi III, v tr III so vi IV thng t 2 n 3 ln. Mt khc ta c th dng cc s liu trn iu chnh cc gi t khi cn thit theo mc tng quan gia cc v tr nh trn. Nh vy khi phi iu chnh gi t cho ph hp vi thc t ta ch cn iu chnh v tr s IV cc v tr cn li c nhn vi h s nh trn. tin cho vic xc nh cc h s trn trong iu kin th trng c nhiu bin ng ta c th lp mt chng trnh xc nh cc h s trn nh sau:

143

 n tt nghip VThThuTrang44KT2
Begi n Begi n N hp s hng n, s ct m ca m a t r n 1 N hp hng 1

N hp s hng n, s ct m ca m a t r n 1 i : =1

a[ i ] [ i ] : =2 sai

i : =i +1

Gn gi t r cho ung cho m a t r n a[ i ] [ i ] : =2

i > m 2 ng i : =2 j : =i 1

T nh cc gi t r cn l i ca ma t r n

a[ i ] [ j ] : =( a[ i 1] [ j ] +a[ i ] [ j +1] ) ( a[ i 1] [ j +1] ) sai

t ong: =2*( m 2) *( m 2) j : =j +1

j < 1 ng j : =i +1

T nh t onghang

a[ i ] [ j ] : =( a[ i 1] [ j ] +a[ i ] [ j 1] ) ( a[ i 1] [ j 1] ) sai

i : =i +1

T nh t onghang/ t ong

j > ( m 2) ng

t ong: =2*( m 2) *( m 2) i : =1 t onghang: =0 j : =1 t onghang: =t onghang+a[ i ] [ j ] a[ i ] [ 7] : =t onghang a[ i ] [ 8] : =t onghang/ t ong j > ( m 2) ng i >n ng Ra kt qu N hp s hng n, s ct m ca m a t r n 2 N hp cc phn t Ra kt qu m a t r n i : =1 t onghang: =0 ndt onhhang: =0 S dng cng t hc 1 hay 2? ch: =r eakey sai sai sai sai

T nh t onghang/ t ong

N hp s hng n, s ct m ca m a t r n 2

j : =j +1

i : =i +1

N hp gi t r ca cc phn t ca m a t r n 2

s dng cng t hc 1/ 2?

T nh t onghang c[ i ] [ j ] : =( b[ i ] [ j ] / t onghang) *100

T nh t onghang c[ i ] [ j ] : =( 1/ b[ i ] [ j ] / t onghang) *100

ua r a kt qu

ch=1 j : =j +1 ng j : =1

ch=2 ng j : =1

T nh t ong t ong: =t ong+a[ i ] [ 8] *c[ j ] [ i ]

t onghang: =t onghang+b[ i ] [ j ] c[ i ] [ j ] : =( b[ i ] [ j ] / t onghang) *100 j > m ng sai i > n ng Ra kt qu m a t r n c i : =1 t ong: =0 j : =1 t ong : = t ong+a[ j ] [ 8] *c[ j ] [ i ] d[ i ] : = t ong sai sai

j : =j +1

t onghang: =t onghang+1/ b[ i ] [ j ] c[ i ] [ j ] : =( 1/ b[ i ] [ j ] / t onghang) *100 j > m ng sai

ua r a kt qu j : =j +1 End

j : =j +1

i : =i +1

j > n ng i > m ng Ra kt qu m a t r n d Begi n

sai

144

 n tt nghip VThThuTrang44KT2 uses crt; const max=10; var i,j,k:integer; n,m:integer; ch:char; a: array[1..max,1..max] of real; b: array[1..max,1..max] of real; c: array[1..max,1..max] of real; d: array[1..max] of real; tong,tonghang,ndtonghang:real; begin clrscr; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m); for i:=1 to n do begin write('Nhap phan tu a[1',i,']');readln(a[1][i]); end; for i:=1 to (m-2) do a[i][i]:=2;
for i:=2 to n do begin for j:=(i-1) downto 1 do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j+1])-(a[i-1][j+1]); for j:=(i+1) to (m-2) do a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j-1])-(a[i-1][j-1]); end; tong:=2*(m-2)*(m-2); for i:=1 to n do begin tonghang:=0; for j:=1 to (m-2) do tonghang:=tonghang+a[i][j]; a[i][7]:=tonghang; a[i][8]:=tonghang/tong; end; writeln(tong:8:3); for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin

145

 n tt nghip VThThuTrang44KT2 write(a[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; write('Nhap so hang:');readln(n); write('Nhap so cot:');readln(m);
for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write('Nhap phan tu b[',i,j,']');readln(b[i][j]); end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(b[i][j]:8:3,' '); if j=m then writeln; end; writeln; for i:=1 to n do begin write('Su dung cong thuc 1/2?');ch:=readkey; tonghang:=0; ndtonghang:=0; if ch='1' then begin for j:=1 to m do tonghang:=tonghang+b[i][j]; for j:=1 to m do c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100; end; if ch='2' then begin for j:=1 to m do ndtonghang:=ndtonghang+(1/b[i][j]); for j:=1 to m do c[i][j]:=((1/b[i][j])/ndtonghang)*100; end; writeln; end; for i:=1 to n do for j:=1 to m do begin write(c[i][j]:8:3,' ');

146

 n tt nghip VThThuTrang44KT2 if j=m then writeln; end;

for i:=1 to m do begin tong:=0; for j:=1 to n do tong:=tong + a[j][8]*c[j][i]; d[i]:=tong; end; writeln; for i:=1 to m do write(d[i]:8:3,' '); readln; end.

p ng nhu cu ca qun l Nh nc cng nh ca cc lc lng tham gia th trng v gi BS trong thi gian ti cn: Khung gi BS do Nh nc ban hnh ch p dng trong phm vi giao dch gia Nh nc vi cc t chc c nhn trong vic giao bn, khon, cho thu BS, thu thu, ph BS, bi thng v h tr gii phng mt bng. Bi b quy nh bt buc cc bn khng phi l Nh nc tham gia giao dch trn th trng BS phi tun th khung gi quy nh ca Nh nc. Hnh thnh v a vo hot ng cc trung tm nh gi BS. Cc trung tm thm nh gi (khng phn bit cng, t) di cc cng ty t vn v nh ga t v cc cng trnh gn lin vi t hot ng theo mt quy ch chung v p ng nhu cu s dng gi khc nhau theo nguyn tc hng ph dch v. C h thng cp chng ch cho cc chuyn gia nh gi theo cc phng php thng dng trn th gii (B Ti chnh nghin cu trnh ti lm th im trc ti 1 2 thnh ph nm 2002). i vi cc l t c v tr thun tin, c nhiu li th, cho php chnh quyn a phng thc hin u gi, u thu cng khai quyn s dng t nhm nng cao hiu qu s dng t v tng thu ngn sch.
147

 n tt nghip VThThuTrang44KT2

Hai l, pht trin h thng thng tin, cc t chc mi gii, t vn, dch v mua bn BS Vic hnh thnh mt h thng thng tin thng xuyn v th trng BS cho php th trng hot ng thng thong, gim chi ph giao dch, tng hiu qu hot ng ca th trng v c th gim nguy c nn kinh t bong bng do c. Hin ti cc t chc ny ang bc u c hnh thnh, hot ng cn nhiu kh khn, yu km, hn ch. Trong thi gian ti cn: - Xo b cc cn tr trong vic hnh ngh ca cc chuyn gia, khuyn khch vic hnh thnh cc hip hi ngh nghip, tin ti chuyn mt s chc nng cng sang t chc t, hi ngh nghip thc hina dng ho cc hnh thc cung cp thng tin v t vn cn thit v php lut, quy hoch, k hoch, chnh sch, cung cu, gi c, ti chnh, tn dngi vi BS thng qua cc t chc cng v t. To iu kin v mt php l, quy ch t chc cc trung tm a c, siu th a c, cc trung tm mi gii, dch v vay, thanh ton c tip tc hnh thnh, cng c, m rng v hot dng c hiu qu. Khuyn khch s hnh thnh cc t chc mi gii c t cch php nhn. - Thc hin a dng ho, cng khai, minh bch thng tin. Theo a thng tin v php lut, c ch chnh sch, quy hoch, k hoch c lin quan n qun l v pht trin th trng BS ln phng tin thng tin i chng v cc trang Web. 6.Bin php nhm tng cng hiu qu v nng lc qun l Nh nc i vi th trng BS. Mt h thng qun l c hiu lc s phi to ra cc li ch sau: Tng cng nhp v bo m an ton cho cc giao dch trn th trng BS nh t H tr vic thu thu BS nh t v nh ga BS nh t Tng cng quy m cng nh s an ton ca vic th chp BS nh t

148

 n tt nghip VThThuTrang44KT2

Bo v t cng. Gim tranh chp BS nh t. Ci thin quy hoch v pht trin kt cu h tng. Ci thin cng tc thng k. Trng tm ca gii php ny l to ra nhng iu kin cn thit thc hin cc chc nng, nhim v, quyn hn v trch nhim qun l Nh nc nhm pht trin th trng BS. Th nht, thc hin y trch nhim cu Nh nc trong vic cp giy chng nhn quyn s dng t v quyn s hu nh cho cc i tng s dng t v s hu nh. Th hai, thc hin vic ng k ti sn BS thay th nhiu th tc hnh chnh trong giao dch v BS hin nay. Th ba, cn x l nhanh vic s dng t km hiu qu qu t, nh xng ca cc doanh nghip Nh nc, tr s lm vic v qu t c quan nh nc v lc lng v trang. i vi cc din tch t, tr s lm vic ang c s dng ng mc ch ti cc t chc Nh nc th tin hnh cp giy chng nhn quyn s dng t (trong c quyn s hu cc ti sn gn lin vi t) cho cc t chc ny. i vi cc din tch t v nh ang b t chc qun l em bn hoc cho thu, chuyn nhngsai chnh sch th phi x l sai phm v c bin php gii quyt hu qu. Gi tr ca nhng din tch t c cp giy chng nhn quyn s dng t phi c xc nh v hch ton vo tng gi tr ti sn BS ca t chc Nh nc i vi cc din tch t b b hoang ho Nh nc nn dng bin php kinh t nh pht lu tin theo thi gia b hoang hoc chm thc hin d n nu khng c l do chnh ng. Th t, sp xp, iu chnh b my qun l Nh nc v BS v th trng BS. Cng tc ny cn c trin khai theo hng phn cp to s t
149

 n tt nghip VThThuTrang44KT2 ch cho chnh quyn a phng. Trung ng cn thnh lp mt B tng

hp thc hin chc nng qun l Nh nc v t ai v BS gn lin vi t. Th nm, t chc o to chuyn gia, lao ng chuyn nghip cho hot ng ca th trng BS, c bit l c cc ngh o c, lp bn a chnh, lp h s a b, xy dng quy hoch chi tit pht trin th, t vn, mi gii, nh gi, trng ti, thanh ton, tn dng, thng tin v giao dch BS Quan h ch o Quan h v chuyn mn Quan h phi hp

150

Th tng chnh ph

n tt nghip VThThuTrang44KT2
Tng cc a chnh

B ti nguyn v mi trng
UBND tnh, thnh ph

B xy dng

151 Vn phng kin trc s trng UBND qun, huyn

S ti nguyn v mi trng

S xy dng

S i chnh

Phng qrn l th xy dng

2. Giao ti liu o thc t

n tt nghip VThThuTrang44KT2

C nhn

1. La chn K s trc a C quan a chnh Cng chng vin 5.Chyn vn bn cng chng

7. Chuyn hng nm

UBND x phng, th trn

Qun l bin ng t ai

152

4.Gia o vn b n cng chng

Chuy n trch l c bn i chnh s a C quan ng k giao dch m bo

6. Cng b chuyn vn bn cng chng

 n tt nghip VThThuTrang44KT2 7.Bin php t chc dch v cung cp thng tin cho th trng BS

Hin nay chng ta c rt nhiu trang Web thng tin v nh t di hnh thc trung tm mi gii nh: http/www. Nhavui.com http/www. Vnexpress.net/raovat http/www. Viet-trade.com/thitruongdiaoc http/www. Nhadat.com Ngoi ra cn rt nhiu trang Web ca cc cng ty TNHH hot ng trong lnh vc ny. Tuy nhin cha c mt trang Web chnh thc di s qun l ca cc b, ngnh, c quan c thm qun. m bo cho cc bn giao dch c nhng thng tin chc chn v BS, Nh nc phi coi y l trch nhim ca mnh hng dn th trng BS hot ng v pht trin lnh mnh. Nhng thng tin v th trng BS nh t phi cung cp cho cc bn giao dch bao gm: Cc giy t c lin quan n vic xc nh quyn s hu ti sn, quyn s dng t ca BS ng k giao dch. D nh ca a phng, ca Chnh ph v quy hoch s dng t c lin quan n BS ng k giao dch. Thng tin v quy nh ca php lut hin hnh c lin quan n s hu, quyn s dng, mua bnBS ng k giao dch. Nhng hn ch v quyn s hu, quyn s dng BS ng k giao dch Thng tin v gi c BS, nht l gi ca cc BS tng ng BS ng k giao dch. Mt trong nhng l do lm th trng BS nh t trong nhng nm qua pht trin thiu lnh mnh, Nh nc khng kim sot c l do khng c c quan chu trch nhim cung cp thng tin chnh thc cng nh thiu c quan t
153

 n tt nghip VThThuTrang44KT2 vn tin cy c tnh php l h tr c ngi bn v ngi mua khi tham gia

giao dch trn th trng BS nh t. lm c cc vic trn cc a phng c bit l cc thnh ph ln cn sm thnh lp trung tm giao dch BS chnh thc vi cc chc nng ti th sau: - Chc nng thng tin: cc trung tm mi gii phi cung cp cc thng tin v ngun cung BS nh t, bao gm c ca khu vc Nh nc, cc doanh nghip v cc c nhn c BS tham gia vo ngun cung trn th trng. Ngun cung BS bao gm c cc hng ho hin ti, cc hng ho ang trong khu vc quy hoch pht trin trong tng lai theo cc hn nh u t thc hin v cc khu vc hn ch pht trin, hn ch mua bn trao i theo cng nh cc thng tin quy hoch pht trin th v cc d n u t pht trin BS. Cc thng tin v hng ho BS khng ch gii hn i vi cc dng nh t m cn phi m rng sang cc lnh vc BS vn phng, cng s, dch v, cng nghip v khng ch trong phm vi mua bn m bao hm c cc quan h giao dch thu, cho thu, th chp, u gi. - Chc nng thm nh: cc trung tm thc hin chc nng thm nh cc c trng ca BS, tnh php l cng nh thc hin cc dch v php l v cc BS tham gia giao dch. Trung tm phi chu trch nhim v c y tin cy v cc thng tin php l cng nh cc c im kinh t k thut ca BS tham gia giao dch qua trung tm. Trung tm phi tin hnh c cht lng hot ng nh gi BS giao dch c chnh xc, ph hp lm c s hnh thnh gi c mua bn trao i gia cc bn tham gia giao dch. Trung tm lm trung gian hng dn thc hin qu trnh tin hnh cc th tc giao dch gia bn mua v bn m bo ng trnh t v quy nh ca php lut v giao dch BS. Trung tm s thay mt (hoc gip ) cc bn mua v bn thc hin cc th tc giao dch vi c quan Nh nc m bo cc giao dch c bo

154

 n tt nghip VThThuTrang44KT2 h bng php lut v gip Nh nc thc hin c vic kim sot vi cc

quan h giao dch BS trn th trng giao dch chnh thc. - Chc nng cu ni: trung tm s lm cu ni cho cc vic thc hin thanh ton gia hai bn cung nh gii thiu cc ngun cung cp ti chnh cho nhng ngi c nhu cu vy vn th chp bng ti chnh cc BS tham gia giao dch. Mt yu cu ct yu t ra l hot ng ca cc trung tm phi mang li s tin li v hu ch cho c ngi tham gia cung cu v BS, m bo cho cc BS tham gia giao dch c thc hin nhanh chng, tin cy, an ton v tin tng. Bn cnh Nh nc cn c cc bin php qun l hot ng ca h thng dch v mi gii nh t trn a bn, a h thng mi gii vo hot ng nh l mt khu ca qu trnh vn hnh th trng BS. Nhng vn c bn cng c hot ng ca h thng thng dch v t vn mi gii BS gm: Kim sot cc t chc, c nhn ng k tham gia dch v t vn mi gii v BS. Ngi lm dch v t vn mi gii phi ng k hot ng vi c quan qun l Nh nc v c Nh nc cho php mi c hot ng t vn mi gii. Nhng ngi t vn mi gii phi chu trch nhim trc php lut v kt qu ca cc hot ng t vn v mi gii nh: chu trch nhim v tnh trung thc trong cc thng tin v tnh php l ca BS a vo mi gii giao dch, chu trch nhim v kt qu nh gi v hnh thnh gi c ca BS giao dch v chu trch nhim v kt qu ca cc dch v khc. Nh vy, ch c nhng ngi c t cch php nhn, c trnh chuyn mn v mi gii BS mi c tham gia cc dch v mi gii v BS.

155

 n tt nghip VThThuTrang44KT2

Kim sot tnh cng khai ca cc thng tin v cht lng dch v t vn, nhng ngi t vn c quyn yu cu cc c quan qun l Nh nc xc nhn thng tin php l v BS. Thc y s ra i v pht trin ca cc dch v t vn v mi gii tng hp cho cc nhu cu c lin quan n hot ng giao dch v BS nh: dch v cung cp thng tin hng ho BS, dch v kim tra t vn tnh php l ca BS, dch v nh gi BS, dch v thanh ton v cho vay th chp BS v dch v hon thin h s giao dch v BS. Nhng n v dch v ny s thay mt bn mua v bn bn thc hin y cc th tc cn thit BS c giao dch mt cch hp php, c quan t vn phi chu trch nhim trc php lut v cht lng v tnh php l ca cc dch v ny.

Ngn hng

S quy hoch

S ti nguyn mi trn g

Trung tm giao dch

C quan thu

Cc t chc kinh doanh

Cc c nhn c nhu cu BS

Cc ngnh c lin quan

156

 n tt nghip VThThuTrang44KT2

8. ng dng cng ngh tin hc gp phn qun l th trng BS nh t Ch th s 58/CT-TW, ngy 17/10/2000 ca B Chnh tr Ban Chp hnh Trung ng kho 8 v y mnh ng dng v pht trin cng ngh thng tin phc v s nghip ho, cng nghip ho. Ch th nu nhim v ng dng Cng ngh thng tin i vi cc c quan ng v Nh nc trong giai on 2001 2005: Cc c quan ng, Nh nc, cc t chc chnh tr x hi i u trong vic trin khai ng dng cng ngh thng tin trong cc hot dng theo phng chm m bo tit kim, thit thc v hiu qu lu di. Tin hc ho hot ng ca cc c quan ng v Nh nc l mt b phn hu c quan trng ca ci cch hnh chnh quc gia, l nhim v thng xuyn ca c quan nhm tng cng nng lc qun l, nng cao nng sut, cht lng hiu qu. Cc cp u, t chc ng ch o khn trng xy dng cc h thng thng tin cn thit phc v li ch cng cng ca nhn dn, phc v s lnh o ca ng, qun l ca Nh nc. Sm hon thn, thng xuyn nng cp s dng c hiu qu mng thng tin din rng ca ng v Chnh ph. Bo m n nm 2005 v c bn xy dng v a vo hot dng h thng thng tin in t ca ng, Chnh ph H thng thng tin c xy dng theo m hnh 4 thnh phn.

C s d liu

Thit b (phn cng + phn mm)

T chc (quy trnh v t

Con n g

* Chc nng ca h thng + Nhp d liu: t chc theo mng v truy cp nh k + Lu tr s liu: Theo ng quy chun i vi khi lng ln thng tin.

157

 n tt nghip VThThuTrang44KT2 + Phn tch d liu: Phn tch tng hp thng tin phc v yu cu hoch

nh chnh sch, chin lc trong qun l v pht trin th trng BS. + Hin th, truy cp d liu: Va cung cp thng tin, va phn tch thng tin, va phn tch s liu: * Yu cu ca h thng: Tnh m v ng ca h thng m bo thch nghi tt nht, nng cp v c th lin kt vi cc h thng thng tin khc c lin quan nh h thng thng tin quc gia, h thng thng tin quy hoch, thng tin xy dng, qun l hnh chnhTnh hin i, d s dng v c tin cy cao, c tnh n kh nng s dng cng ngh ca cn b cc cp, hot ng lin tc, s dng giao din Menu s dng. * Tnh lin thng v h thng: H thng cung cp thng tin trn mt nn d liu khng gian thng nht, m bo lin thng cc cp, cc s ngnh. Phng n thit k tng th h thng thng tin th trng BS. * Thit k tng th bao gm cc ni dung v yu cu sau: Linh hot trong s dng, c tnh ng nht v kh nng s dng dng chung h thng m theo tiu chun quc t, c an ton cao, d pht hin s c, phc hi nhanh, l dng trc tuyn (online). * Thit k dng c s d liu h thng: - Cc Input D liu bn thu thp t ho trn bn s, bn giy, cc s , bn v, s liu o c, iu tra. D liu thuc tnh dng ch s, vn bn, biu , th, m thanh, hnh nh ch thch, ch dn, m t d liu bn . - Cu trc c s d liu v cc hot ng: l h thng gm h c s d liu chung nh h quy chiu, h to , ranh gii, a gii v cc h c s d liu khc nh:

158

 n tt nghip VThThuTrang44KT2

C s d liu bn : a hnh, a chnh, quy hoch vi nhiu phn lp theo c im, ln, mc ch hin th C s d liu thuc tnh: a danh, cc ch gii, k hiu thng tin v php l, kinh t, x hi, t nhin. Mt s bi ton in hnh nh: Chng ghp bn tm kim thng tin tch hp, bin tp bn theo ch mi, tnh ton s liu thng k - Cc Output Cung cp thng tin cho thc hin cc nhim v v ni dung ca qun l Nh nc i vi th trng BS. Cung cp thng tin cho php lnh o gii quyt v quyt nh cc vn lin quan trong phm vi ranh gii qun l. Cung cp thng tin cho cc ngnh c lin quan: Xy dng, kin trc, qun l nh t, th trng chng khon Cung cp thng tin ban u phc v nghin cu Cung cp thng tin phc v vic mua bn * An ton thng tin h thng - Cc nguyn tc c bo v, chng li vic c tnh hay v tnh s dng sai An ton phi c qun l trong sut thi gian phc hi s c - Mt s bin php. Qun l, kim tra, cc a mm lu ng. Kim tra i tng thm nhp t bn ngoi bng vic kim tra du vn tay khi xm nhp vo my ch hay phi ng nhp kim tra trc khi vo trang Web. - Sao lu v khi phc d liu: theo ch inh k theo cch sao d phng kiu gia tng - Gii php khi xy ra s c

159

 n tt nghip VThThuTrang44KT2

Pht hin v gii quyt s c. S dng cc thit b d tr Chun b cc cn b c kh nng gii quyt s c

160

 n tt nghip

VThThuTrang44KT2

Qun tr H thng

Phng a chnh qun

My ch Web

Interne t

C s d liu t ai
My in Phng a chnh huyn

My ch d liu nh t

My in

Chun ho s liu

Nhp s liu cp nht bin ng

Phn tch s liu

Tra cu thngtin

n n g

Mt khu TH

Scanner

Quy hoch

nh gi

Thu

Thng tin chi tit

Thng tin

161

 n tt nghip

VThThuTrang44KT2

162

Kt lun Thc trng v mt s bin php thc y th trng BS nh t H Ni l ti c ngha thc tin cao. Thc y v khuyn khch s pht trin ca th trng BDS nh t vic, ra mt h thng cc gii php ton din v ng b l vn mang tnh thi s v bc xc. Gii quyt c vn trn s pht huy c nhng im mnh ca th trng BS nh t ng gp tch cc trong nn kinh t quc dn ng thi hn ch nhng hu qu xu m th trng BS nh t mang li. Trong 15 tun thc hin n tt nghip vi ti Thc trng v mt s bin php thc y th trng BS nh t H Ni n gii quyt c cc ni dung ch yu sau: Nhn din v th trng BS nh t H Ni trong nhng thi gian qua. y l mt cng vic quan trng trong qu trnh tm ra cc bin php thc y s pht trin th trng BS v t nhng phn tch trn s tm ra nhng mt yu mt c trong qu trnh pht trin cng nh nhng tn ti yu km t tm ra nhng nguyn nhn v bin php thc y. Cc u im trong qu trnh pht trin Cc nhu cu v nh - t c p ng y hn c v mt cht lng ln s lng Cc hot ng trong th trng quyn s dng t to ra nhng chuyn bin t ph. Th trng nh t pht trin si ng. Th trng kinh doanh mt bng xy dng, kinh doanh din tch vn phng, khch sn, nh hng, khu vui chi gii tr c nhiu khi sc.

 n tt nghip V Th Thu Trang - 44KT2

Cng tc qun l Nh nc i vi th trng ny c iu kin hon thin, thu ngn sch Nh nc t lnh vc ny khng ngng tng ln. Nhng tn ti yu km trong qu trnh pht trin T l giao dch phi chnh quy cao, tnh trng vi phm quy nh v nh t cao. Mt cn i cung cu nh t. Th trng nng, lnh bt thng, gi c d bin n d dn n nn u c trong nh t. Quy trnh mua bn phc tp, qua nhiu trung gian khng cn thit, tn nhiu thi gian, chi phi giao dch cao. Cn tn ti c ch bao cp, cn c s phn bit khng cn thit gia quc doanh, ngoi quc doanh, gia trong nc v ngoi nc trong c ch chnh sch, trong qun l iu hnh ca b my Nh nc v lnh vc BS v th trng BS. Thng tin khng y , thiu minh bch v kh tip cn. Nguyn nhn ca cc yu km trn Khung php l thiu ng b v hay thay i. Cc chnh sch i vi th trng BS thiu ng b v cha hp l. Nng lc qun l, t chc ca b my Nh nc cn km.

Phn tch mt s kinh nghim qun l th trng BS ti mt s nc trn th gii v cc bi hc kinh nghim cho Vit Nam. ra cc bin php thc y s pht trin th trng BS nh t H Ni. Bin php i mi cng tc quy hoch, xy dng quy hoch, k hoch tng th v pht trin cc vng v s dng t ai c hiu qu p ng cc mc tiu pht trin kinh t, x hi t nc.

164

 n tt nghip V Th Thu Trang - 44KT2

Bin php to lp v pht trin th trng hng ho cho th trng nh t Bin php xy dng nng lc th ch v t chc tham gia th trng nh t Thc y s pht trin ca th trng bng vic s dng cc bin php ti chnh Thu tin s dng t. i mi chnh sch thu quyn s dng t v l ph. H tr ti chnh cho ngi c thu nhp thp mua hoc thu nh T chc nh gi BS nh t Bin php tng cng hiu qu v nng lc qun l nh nc i vi th trng nh t Bin php t chc cung cp thng tin cho th trng nh t ng dng cc bin php tin hc gp phn qun l th trng nh t Trong cc vn trn n i vo gii quyt c mi quan h gia cc nhn t nh hng ti gi t v tm ra c mi lin h gia cc v tr gp phn vo iu chnh gi t, phn tch li sut v thi hn vay li cho ngi c thu nhp thp, ng dng tin hc trong qun l nh t. y l cc vn quan trng ang c quan tm hin nay. Cui cng em xin by t s bit n thy gio GS TSKH Nguyn Mu Bnh, c gio TS V Th Ho tn tnh hng dn ch bo em hon thnh n ny. Do thi gian c hn ti khng th trnh khi nhng sai st cng nh nhiu vn cha gii quyt n tn cng em rt mong nhn c s ng

165

 n tt nghip V Th Thu Trang - 44KT2 gp ca cc thy c gio cng nh ca cc bn sinh vin ti c hon

chnh hn v c ngha thit thc trong cuc sng.

166

 n tt nghip V Th Thu Trang - 44KT2

Mc lc

167

 n tt nghip V Th Thu Trang - 44KT2

Trang M u Chng I Mt s vn v th trng BS 1. 2. Khi nim BS Khi nim th trng BS 1. Khi nim 2. Tnh tt yu ca qu trnh hnh thnh v pht trin th trng BS 3. Phn loi th trng BS 3. Khi qut v th trng nh t 1. Khi nim th trng nh t 2. c im ca th trng nh t. I.2 . Th trng BS - nh t mang tnh khu vc su sc. I.3 . Th trng BS - nh t l th trng khng hon ho. 2.3.Cung th trng nh t phn ng chm hn cu v l ngun cung c gii hn. 2.4 Th trng BS - nh t c mi quan h cht ch vi th trng ti chnh tin t. 2.5. Ton b qu trnh hot ng ca th trng BS nh t chia lm 3 khu: sn xut lu thng tiu th. 3. V tr ca th trng nh t trong nn kinh t quc dn. 3.1. Th trng nh t pht trin l nhn t quan trng gp phn pht trin kinh t x hi t nc v nng cao i sng ca cc tng lp dn c. 3.2. Th trng nh t l ni thc hin ti sn xut cc yu t sn xut cho cc nh kinh doanh nh t. 3.3 ng thi pht trin ca th trng nh t tc ng ti nhiu loi th trng trong nn kinh t quc dn, c bit l th trng tin t.
168

1 6

6 8 8 12 13 14 14 15 16 16 17 18 18 20 20

23 23

25

 n tt nghip V Th Thu Trang - 44KT2

169