Chun mc s 05

(Ban hnh theo Quyt nh s 234/2003/Q-BTC ngy 30 thng 12 nm 2003 ca B trng B Ti chnh)

Bt ng sn u t
Quy nh chung

01. Mc ch ca chun mc ny l quy nh v hng dn cc nguyn tc v phng php k ton i vi bt ng sn u t, gm: iu kin ghi nhn bt ng sn u t, xc nh gi tr ban u, chi ph pht sinh sau ghi nhn ban u, xc nh gi tr sau ghi nhn ban u, chuyn i mc ch s dng, thanh l bt ng sn u t v mt s quy nh khc lm c s ghi s k ton v lp bo co ti chnh.

02. Chun mc ny p dng cho k ton bt ng sn u t, tr khi c chun mc k ton khc cho php p dng phng php k ton khc cho bt ng sn u t.
03. Chun mc ny cng quy nh phng php xc nh v ghi nhn gi tr bt ng sn u t trong bo co ti chnh ca bn i thu theo hp ng thu ti chnh v phng php xc nh gi tr bt ng sn u t cho thu trong bo co ti chnh ca bn cho thu theo hp ng thu hot ng. Chun mc ny khng p dng i vi cc ni dung c quy nh trong Chun mc k ton s 06 "Thu ti sn", bao gm: (a) Phn loi ti sn thu thnh ti sn thu ti chnh hoc ti sn thu hot ng; (b) Ghi nhn doanh thu cho thu bt ng sn u t (Theo quy nh ca Chun mc k ton s 14 Doanh thu v thu nhp khc); (c) Xc nh gi tr bt ng sn thu hot ng trong bo co ti chnh ca bn i thu; (d) Xc nh gi tr bt ng sn thu ti chnh trong bo co ti chnh ca bn cho thu; (e) K ton i vi cc giao dch bn v thu li; (f) Thuyt minh v thu ti chnh v thu hot ng trong bo co ti chnh.

04. Chun mc ny khng p dng i vi: (a) Nhng ti sn lin quan n cy trng, vt nui gn lin vi t ai phc v cho hot ng nng nghip; v (b) Quyn khai thc khong sn, hot ng thm d v khai thc khong sn, du m, kh t nhin v nhng ti nguyn khng ti sinh tng t. 05. Cc thut ng trong chun mc ny c hiu nh sau:

Bt ng sn u t: L bt ng sn, gm: quyn s dng t, nh, hoc mt phn ca nh hoc

c nh v t, c s h tng do ngi ch s hu hoc ngi i thu ti sn theo hp ng thu ti chnh nm gi nhm mc ch thu li t vic cho thu hoc ch tng gi m khng phi : a. ch qun l; hoc b. S dng trong sn xut, cung cp hng ha, dch v hoc s dng cho cc mc Bn trong k hot ng kinh doanh thng thng.

Bt ng sn ch s hu s dng: L bt ng sn do ngi ch s hu hoc ngi i thu ti sn

theo hp ng thu ti chnh nm gi nhm mc ch s dng trong sn xut, cung cp hng ha, dch v hoc s dng cho cc mc ch qun l.

Nguyn gi: L ton b cc chi ph bng tin hoc tng ng tin m doanh nghip phi b ra

hoc gi tr hp l ca cc khon a ra trao i nhm c c bt ng sn u t tnh n thi im mua hoc xy dng hon thnh bt ng sn u t .

Gi tr cn li: L nguyn gi ca bt ng sn u t sau khi tr (-) s khu hao lu k ca bt

ng sn u t . 06. V d bt ng sn u t: (a). Quyn s dng t (do doanh nghip b tin ra mua li) nm gi trong thi gian di ch tng gi; (b). Quyn s dng t (do doanh nghip b tin ra mua li) nm gi m cha xc nh r mc ch s dng trong tng lai;

(c). Nh do doanh nghip s hu (hoc do doanh nghip thu ti chnh) v cho thu theo mt hoc nhiu hp ng thu hot ng; (d). Nh ang c gi cho thu theo mt hoc nhiu hp ng thu hot ng; (e). C s h tng ang c gi cho thu theo mt hoc nhiu hp ng thu hot ng. 07. V d bt ng sn khng phi l bt ng sn u t: (a) Bt ng sn mua bn trong k hot ng kinh doanh thng thng hoc xy dng bn trong tng lai gn (K ton theo Chun mc k ton s 02 "Hng tn kho"); (b) Bt ng sn c xy dng cho bn th ba (K ton theo Chun mc k ton s 15 Hp ng xy dng); (c) Bt ng sn ch s hu s dng (K ton theo Chun mc k ton s 03 Ti sn c nh hu hnh), bao gm bt ng sn nm gi s dng trong tng lai nh ti sn ch s hu s dng, ti sn nm gi ci to, nng cp v s dng sau ny trong k hot ng kinh doanh thng thng nh bt ng sn ch s hu s dng, bt ng sn cho nhn vin s dng (Cho d nhn vin c tr tin thu ti sn theo gi th trng hay khng) v bt ng sn ch s hu s dng ch thanh l; (d) Bt ng sn ang trong qu trnh xy dng cha hon thnh vi mc ch s dng trong tng lai di dng bt ng sn u t. 08. i vi nhng bt ng sn m doanh nghip nm gi mt phn nhm mc ch thu li t vic c ho thu hot ng hoc ch tng gi v mt phn s dng cho sn xut, cung cp hng ho, dch v hoc cho qun l th nu nhng phn ti sn ny c bn ring r (hoc cho thu ring r theo mt hoc nhiu hp ng thu hot ng), doanh nghip s hch ton cc phn ti sn ny mt cch ring r. Trng hp cc phn ti sn ny khng th bn ring r, th ch coi l bt ng sn u t khi phn c nm gi phc v cho sn xut, cung cp hng ho, dch v hoc phc v cho mc ch qun l l phn khng ng k. 09. Trng hp doanh nghip cung cp cc dch v lin quan cho nhng ngi s dng bt ng sn do doanh nghip s hu l phn khng ng k trong ton b tho thun th doanh nghip s hch ton ti sn ny l bt ng sn u t. V d: Doanh nghip s hu to nh cho thu vn phng ng thi cung cp dch v bo dng v an ninh cho nhng ngi thu vn phng. 10. Trng hp doanh nghip cung cp cc dch v lin quan cho nhng ngi s dng bt ng sn do doanh nghip s hu l phn ng k th doanh nghip s hch ton ti sn l bt ng sn ch s hu s dng. V d: Doanh nghip s hu v qun l mt khch sn, dch v cung cp cho khch hng chim mt phn quan trng trong ton b tho thun, th khch sn c hch ton l bt ng sn ch s hu s dng. 11. Trng hp kh xc nh l bt ng sn u t, hay l bt ng sn ch s hu s dng, doanh nghip cn xc nh trn c s nhng c im c th c th thc hin ph hp vi nh ngha bt ng sn u t v cc quy nh c lin quan trong cc on 06,07,08,09,10 v thuyt minh r trn bo co ti chnh theo quy nh ti on 31 (d). 12. Trng hp, mt doanh nghip cho cng ty m hoc cng ty con khc thu hoc s dng v n m gi mt bt ng sn th bt ng sn khng c coi l bt ng sn u t trong bo co ti chnh hp nht ca tp on, nhng doanh nghip s hu bt ng sn c coi l bt ng sn u t nu n tha mn nh ngha bt ng sn u t v c trnh by trong bo co ti chnh ring ca doanh nghip s hu bt ng sn. Ni dung chun mc iu kin ghi nhn bt ng sn u t

13. sau:
(a)

Mt bt ng sn u t c ghi nhn l ti sn phi tha mn ng thi hai iu kin

(b)

Chc chn thu c li ch kinh t trong tng lai; v Nguyn gi ca bt ng sn u t phi c xc nh mt cch ng tin cy.

14. Khi xc nh mt bt ng sn u t c tha mn iu kin th nht c ghi nhn l ti sn hay khng, doanh nghip cn phi nh gi mc chc chn gn lin vi vic thu c cc li ch kinh t trong tng lai m chng c th mang li trn c s nhng thng tin hin c ti thi im ghi nhn. iu kin th hai ghi nhn mt bt ng sn u t l ti sn thng d c tho mn v giao dch mua bn, trao i chng minh cho vic hnh thnh bt ng sn xc nh gi tr ca bt ng sn u t.

Xc nh gi tr ban u

15. Mt bt ng sn u t phi c xc nh gi tr ban u theo nguyn gi. Nguyn gi ca bt ng sn u t bao gm c cc chi ph giao dch lin quan trc tip ban u.
16. Nguyn gi ca bt ng sn u t c mua bao gm gi mua v cc chi ph lin quan trc tip, nh: Ph dch v t vn v lut php lin quan, thu trc b v chi ph giao dch lin quan khc... 17. Nguyn gi ca bt ng sn u t t xy dng l gi thnh thc t v cc chi ph lin quan trc tip ca bt ng sn u t tnh n ngy hon thnh cng vic xy dng. T khi bt u xy dng cho n ngy hon thnh cng vic xy dng doanh nghip p dng Chun mc k ton s 03 Ti sn c nh hu hnh v Chun mc k ton s 04 Ti sn c nh v hnh. Ti ngy ti sn tr thnh bt ng sn u t th p dng chun mc ny (xem on 23 (e)). 18. Nguyn gi ca mt bt ng sn u t khng bao gm cc chi ph sau: Chi ph pht sinh ban u (tr trng hp cc chi ph ny l cn thit a bt ng sn u t ti trng thi sn sng hot ng); Cc chi ph khi mi a bt ng sn u t vo hot ng ln u trc khi bt ng sn u t t ti trng thi hot ng bnh thng theo d kin; Cc chi ph khng bnh thng v nguyn vt liu, lao ng hoc cc ngun lc khc trong qu trnh xy dng bt ng sn u t. 19. Trng hp mua bt ng sn u t thanh ton theo phng thc tr chm, nguyn gi ca bt ng sn u t c phn nh theo gi mua tr ngay ti thi im mua. Khon chnh lch gia tng s tin phi thanh ton v gi mua tr ngay c hch ton vo chi ph ti chnh theo k hn thanh ton, tr khi s chnh lch c tnh vo nguyn gi bt ng sn u t theo quy nh ca Chun mc k ton s 16 Chi ph i vay. Chi ph pht sinh sau ghi nhn ban u

20. Chi ph lin quan n bt ng sn u t pht sinh sau ghi nhn ban u phi c ghi nhn l chi ph sn xut, kinh doanh trong k, tr khi chi ph ny c kh nng chc chn lm cho bt ng sn u t to ra li ch kinh t trong tng lai nhiu hn mc hot ng c nh gi ban u th c ghi tng nguyn gi bt ng sn u t.
21. Vic hch ton cc chi ph pht sinh sau ghi nhn ban u ph thuc vo tng trng hp c xem xt n vic nh gi v ghi nhn ban u ca khon u t lin quan. Chng hn, trng hp gi mua ti sn bao gm ngha v ca doanh nghip phi chu cc chi ph cn thit s pht sinh a bt ng sn ti trng thi sn sng hot ng th chi ph cng c tnh vo nguyn gi. V d: Mua mt ngi nh vi yu cu phi nng cp th chi ph nng cp pht sinh c ghi tng nguyn gi ca bt ng sn u t. Xc nh gi tr sau ghi nhn ban u

22. Sau ghi nhn ban u, trong thi gian nm gi bt ng sn u t c xc nh theo nguyn gi, s khu hao lu k v gi tr cn li.
Chuyn i mc ch s dng

23. Vic chuyn t bt ng sn ch s hu s dng thnh bt ng sn u t hoc t bt ng sn u t sang bt ng sn ch s hu s dng hay hng tn kho ch khi c s thay i v mc ch s dng nh cc trng hp sau: a. Bt ng sn u t chuyn thnh bt ng sn ch s hu s dng khi ch s hu bt u s dng ti sn ny; b. Bt ng sn u t chuyn thnh hng tn kho khi ch s hu bt u trin khai cho mc ch bn; c. Bt ng sn ch s hu s dng chuyn thnh bt ng sn u t khi ch s hu kt thc s dng ti sn ; d. Hng tn kho chuyn thnh bt ng sn u t khi ch s hu bt u cho bn khc thu hot ng; e. Bt ng sn xy dng chuyn thnh bt ng sn u t khi kt thc giai on xy dng, bn giao a vo u t (Trong giai on xy dng phi k ton theo Chun mc k ton s 03 Ti sn c nh hu hnh).

24. Theo yu cu ca on 23b, doanh nghip chuyn mt bt ng sn u t sang hng tn kho ch khi c s thay i v mc ch s dng, bng chng l s bt u ca vic trin khai cho mc ch bn. Khi mt doanh nghip quyt nh bn mt bt ng sn u t m khng c giai on nng cp th doanh nghip phi tip tc coi bt ng sn l mt bt ng sn u t cho ti khi n c bn (khng cn c trnh by trn Bng cn i k ton) v khng c hch ton ti sn l hng tn kho. Tng t, nu doanh nghip bt u nng cp, ci to bt ng sn u t hin c vi mc ch tip tc s dng bt ng sn trong tng lai nh mt bt ng sn u t, th bt ng sn vn l mt bt ng sn u t v khng c phn loi li nh mt bt ng sn ch s hu s dng trong qu trnh nng cp ci to. 25. Vic chuyn i mc ch s dng gia bt ng sn u t vi bt ng sn ch s hu s dng hoc hng tn kho khng lm thay i gi tr ghi s ca ti sn c chuyn i v khng lm thay i nguyn gi ca bt ng sn trong vic xc nh gi tr hay lp bo co ti chnh. Thanh l

26. Mt bt ng sn u t khng cn c trnh by trong Bng cn i k ton sau khi bn hoc sau khi bt ng sn u t khng cn c nm gi lu di v xt thy khng thu c li ch kinh t trong tng lai t vic thanh l bt ng sn u t .
27. Vic thanh l mt bt ng sn u t c th xy ra sau khi bn hoc sau khi k hp ng cho thu ti chnh. xc nh thi im bn bt ng sn u t v ghi nhn doanh thu t vic bn bt ng sn u t, doanh nghip phi tun theo cc quy nh ca Chun mc k ton s 14 Doanh thu v thu nhp khc. Vic bn bt ng sn cho thu ti chnh hoc giao dch bn v thu li bt ng sn u t, doanh nghip phi tun theo cc quy nh ca Chun mc k ton s 06 Thu ti sn.

28. Cc khon li hoc l pht sinh t vic bn bt ng sn u t c xc nh bng s chnh lch gia doanh thu vi chi ph bn v gi tr cn li ca bt ng sn u t. S li hoc l ny c ghi nhn l thu nhp hay chi ph trn bo co kt qu hot ng kinh doanh trong k (Trng hp bn v thu li ti sn l bt ng sn c thc hin theo quy nh ti Chun mc k ton s 06 Thu ti sn).
29. Khon doanh thu t vic bn bt ng sn u t c ghi nhn theo gi tr hp l. Trng hp bn theo phng thc tr chm, th khon doanh thu ny c xc nh ban u bng gi bn tr ngay. Khon chnh lch gia tng s tin phi thanh ton v gi bn tr ngay c ghi nhn l doanh thu tin li cha thc hin theo quy nh ca Chun mc k ton s 14 Doanh thu v thu nhp khc. Trnh by bo co ti chnh 30. Ni dung trnh by bo co ti chnh quy nh trong chun mc ny c p dng cng vi nhng qui nh trong Chun mc k ton s 06 Thu ti sn. i vi bn cho thu phi trnh by ni dung cho thu hot ng. i vi bn i thu phi trnh by ni dung thu ti chnh.

31.

Doanh nghip cn trnh by trn bo co ti chnh nhng ni dung sau: (a) Phng php khu hao s dng; (b) Thi gian s dng hu ch ca bt ng sn u t hoc t l khu hao s dng; (c) Nguyn gi v khu hao lu k ti thi im u k v cui k; (d) Tiu chun c th m doanh nghip p dng trong trng hp gp kh khn khi phn loi bt ng sn u t vi bt ng sn ch s hu s dng v vi ti sn gi bn trong hot ng kinh doanh thng thng; (e) Cc ch tiu thu nhp, chi ph lin quan n cho thu bt ng sn, gm: - Thu nhp t vic cho thu; - Chi ph trc tip cho hot ng kinh doanh (bao gm chi ph sa cha v bo dng) pht sinh t bt ng sn u t lin quan n vic to ra thu nhp t vic cho thu trong k bo co; - Chi ph trc tip cho hot ng kinh doanh (bao gm chi ph sa cha v bo dng) pht sinh t bt ng sn u t khng lin quan n vic to ra thu nhp t vic cho thu trong k bo co. (f) L do v mc nh hng n thu nhp t hot ng kinh doanh bt ng sn u t; (g) Ngha v ch yu ca hp ng mua, xy dng, ci to, nng cp hoc bo dng, sa cha bt ng sn u t; (h) Trnh by nhng ni dung sau (khng yu cu thng tin so snh): - Nguyn gi bt ng sn u t tng thm, trong : Tng do mua bt ng sn v tng do vn ho nhng chi ph sau ghi nhn ban u;

- Nguyn gi bt ng sn u t tng do sp nhp doanh nghip; - Nguyn gi bt ng sn u t thanh l; - Nguyn gi bt ng sn u t chuyn sang bt ng sn ch s hu s dng hoc hng tn kho v ngc li. (i) Gi tr hp l ca bt ng sn u t ti thi im kt thc nin k ton, lp bo co ti chnh. Khi doanh nghip khng th xc nh c gi tr hp l ca bt ng sn u t th doanh nghip phi thuyt minh: - Danh mc bt ng sn u t; - L do khng xc nh c gi tr hp l ca bt ng sn u t.