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El contrato de Arrendamiento
Antecedentes y generalidades. En el derecho romano, el arrendamiento no se inició
como una figura propia. Se confundía con la compraventa en el sentido de que se entregaba
una cosa, a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las
conquistas, el auge comercial, la inmigración y otros factores, sirvieron para que este
contrato adquiriera identidad propia, en atención a la necesidad de viviendas para aquellas
personas de escasos recursos. Se daba una cosa para el uso, con la obligación para el
usuario de pagar una renta.
Luego, se agruparon bajo el concepto de la cesión para su goce de una cosa, la prestación
de un trabajo o servicio y la de una obra, mediante una remuneración o renta.
Siguiendo esa línea general del derecho romano, el Código Civil francés adoptó el
arrendamiento: de cosas y de obra.
El Código Civil chileno, por su parte, siguió más de cerca la triple clasificación del derecho
romano y reguló el arrendamiento de cosas, de servicios y de obra.
Tal como fue acogido en la legislación privada chilena se incorporó en nuestra legislación
secundaria. De ahí que el Código Civil nos hablará inicialmente de arrendamiento de cosas,
de criados domésticos, de confección de obra material, de servicios inmateriales y de
transporte, y particularmente defina el contrato de arrendamiento en general, como aquel en
que dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a
ejecutar una obra, o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio, un
precio determinado.
También el arrendamiento de transporte, de que tratan los Arts. 1801 a 1809 del Código Civil,
ha perdido vigencia, en virtud de la regulación especial que hace el Código de Comerció, en
los Arts. 1313 a 1343 del Contrato de Transporte.
Es por ello que, en el caso del presente contrato, nos detendremos a estudiar el
arrendamiento de cosas y el contrato de obra.
frecuentemente, que se tenga que procurar el goce de un bien temporalmente para atender,
así, es manifestación primaria de las personas.
Definición. El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a
proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y está a pagar, como
contraprestación, un precio determinado.
La parte que proporciona el goce se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario.
También se le conoce con el nombre de inquilino cuando se trata de arrendamiento de casas,
almacenes u otros edificios, y colono cuando el goce radica en predio rústico. Son
expresiones que, indistintamente, hace uso el Código Civil, por ejemplo, en los Arts. 1707,
1758 y 1767, respectivamente.
Con el comodato. Tienen en común que se permite el uso y goce de una cosa, que se
concede la tenencia; pero se diferencian que en el arrendamiento el uso y el goce es
mediante una contraprestación en dinero o en frutos de la misma cosa, en el comodato se
proporciona el disfrute sin contraprestación por parte de quien recibe la cosa. En otras
palabras: el arrendamiento es oneroso; el comodato es gratuito.
facultad de servirse de la cosa, el jus fruendi para obtener sus frutos o productos y el jus
abutendi o facultad para disponer de ella. Si el propietario se desprende de uno de estos
atributos, como ocurre en el usufructo, la propiedad se denomina mera o nudo propiedad. En
el usufructo, el propietario del predio se desprende del jus utendi y el jus fruendi, quedando
con la facultad dispositiva (jus abutendi) o sea con el poder de enajenarla; en el caso del
arrendamiento, el propietario se desprende únicamente del jus utendi, por lo que no es del
todo cierta la afirmación que se hace de que el arrendatario dispone del uso y goce del bien
dado en arriendo, por el contrario, solo dispone del jus utendi o uso.
Con la anticresis. La anticresis, según la definición que trae el Art. 2181 del Código
Civil, es un contrato en que se entrega un bien raíz para que se pague con sus frutos. Es
decir, supone la existencia de una obligación a cargo de la persona que entrega el inmueble,
que no se presenta en el arrendamiento. Solamente es pertinente sobre finca raíz. El
arrendamiento se extiende a cualquier cosa corporal o incorporal. El uso que se da tiene
como finalidad la explotación del bien para pagar, con los frutos, el crédito. En el
arrendamiento el uso se limita al disfrute de la cosa de acuerdo al contrato, a la naturaleza
del objeto o a la costumbre del lugar o al espíritu que rodee el contrato. El uso, pues, es
independiente de los frutos que produzca la cosa.
Requisitos. Los elementos del contrato de arrendamiento son los mismos de todo
contrato: capacidad, consentimiento, objeto y causa lícitos, tal como lo establece el Art. 1316
del Código Civil. Además, requiere del precio o renta, porque sí este falta degenerara el uso y
goce en otro negocio jurídico.
Claro está que se acostumbra recoger ese consentimiento en un escrito, pero no por ser un
requisito para la conformación del negocio sino como un medio para acreditar el vínculo
contractual. Es un instrumento de prueba, no de solemnidad.
Sin perjuicio de lo antes expresado, las partes pueden pactar que el arrendamiento no se
repute perfecto hasta tanto no se firme escritura, es decir, pueden hacer que
convencionalmente el contrato revista solemnidad. Esto es viable en consideración al
principio de la libertad individual que impera en los contratos, sin que se altere el carácter
consensual del arriendo. Es el querer de las partes el que impone esa ritualidad. Con todo,
como dice el Art. 1709 C., “…podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se
haga o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada; si intervienen arras,
se seguirán bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa”.
En cuanto al objeto, este se confunde con la cosa arrendada. Sin cosa no se puede hablar de
arrendamiento, ya que constituye un elemento esencial del contrato.
El Art. 1704 C., dispone que. “Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales
o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe
arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso”.
a.- Que la cosa sea corporal o incorporal. Excluyendo las consumibles, por
cuanto se oponen a la naturaleza del contrato. Sabido es que con el arrendamiento se
procura un goce o uso de la cosa, obligándose el arrendatario a conservarlo en las mismas
condiciones en que la recibe. Pues bien: si con el uso y goce la cosa se consume,
desaparece el objeto, y por ende, pierde vigencia el contrato. Encerraría, más bien, una
venta. Pero hay que entender que la cosa no se consuma con el disfrute, porque se puede
dar el caso que se arriende una cosa que por su naturaleza es consumible pero que el uso
que se le da no implica su consumo, como, por ejemplo, se arrienda una botella de vino
añejo para mostrarlo en una vitrina o exhibirlo de cualquier manera.
c.- Que la cosa no esté prohibida por la ley para ser arrendada. El principio
general es que todas las cosas se pueden arrendar. Las excepciones surgen de las
prohibiciones de la ley. Casi todas las cosas que se pueden vender son susceptibles de
arrendarse. En cambio, no todas las cosas que se pueden arrendar son susceptibles de
venderse; por ejemplo: un bien embargado o secuestrado puede ser arrendado, sin
autorización del juez o del acreedor, pero no puede ser vendido por tener objeto ilícito, al
tenor de lo dispuesto en el Art. 1335 C. La razón emana de la misma naturaleza del contrato
de arrendamiento que excluye cualquier posibilidad de disposición de la cosa.
No se pueden arrendar:
Arrendamiento de cosa ajena. El inciso final del Art. 1704 C., hace válido el
arrendamiento de cosa ajena, pero facultando al arrendatario de buena fe a pedir el
saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción. Sobre este particular cabe anotar
que al arrendamiento de cosa ajena le son susceptibles las normas de la venta de cosa ajena
y las del saneamiento en la compraventa, que son susceptibles con la naturaleza de aquel
acto.
Con todo, la validez del arrendamiento de cosa ajena es sin perjuicio de los derechos del
verdadero dueño, quien podrá, obviamente, demandar la restitución. Y es ahí, precisamente,
donde surge el verdadero saneamiento de evicción.
En cuanto al precio, este es otro de los elementos esenciales del arrendamiento. Sin precio
no se puede hablar de arrendamiento. Su falta convierte el acto jurídico en comodato, y que
es regulado por el Art. 1932 C.
c).- Que el precio sea real. La contraprestación a cargo del arrendatario debe existir
ciertamente real. Si se señala un precio pero la intención de las partes es no pagar, ni recibir,
hay que entender que este elemento del contrato no se cumple, degenerando el acto en otro
negocio, v. gr., comodato, porque el propósito general es conceder el uso y goce sin
contraprestación real.
Denominación del precio. De acuerdo con el Art. 1705 C., inciso segundo, cuando el
precio se paga periódicamente se llama renta, que es el vocablo más acorde con la
significación legal.
El pago periódico del precio del arrendamiento también es denominado canon, que, es un
concepto que actualmente está bastante generalizado.
En cuanto a la entrega de la cosa al arrendatario , el Código Civil no dice nada respecto del
estado en que el arrendador debe entregar la cosa arrendada. Pero hay que entender que la
entrega debe hacerse en tal estado que permita al arrendatario realizar un uso y goce normal
del mismo. De ahí que el arrendador antes de entregar la cosa arrendada, deba realizar las
mejoras indispensables para que el arrendatario pueda aprovechar convenientemente el bien
arrendado. Eso sí, en el caso de que el arrendatario conozca del mal estado de la cosa y a
pesar de ese conocimiento conviene en celebrar el contrato, es indiferente el estado de la
cosa y, por tanto, no podrá pedir posteriormente el saneamiento. Esto se establece en virtud
del principio de que el contrato es una ley para las partes y el buen o mal estado de la cosa
aceptado por las partes no tiene el carácter de exigencia de orden público. Así lo consagra el
Art. 1763 del Código Civil en su inciso final cuando dice: “Será especialmente responsable el
arrendador del mal estado del edificio, salvo que haya sido manifiesto o conocido del
arrendatario”.
“Pero será obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas si los deterioros que las
han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la
cosa arrendada”.
Obviamente, permitir el uso y goce normales, guarda relación con el estado de la cosa al
momento de arrendarse y a las convenciones hechas por las partes, porque si el arrendatario
aceptó la cosa en el estado en que se encontraba, por ejemplo, que carecía de inodoro y
tenía, en cambio fosa séptica, no podrá exigir luego, del arrendador, las reparaciones
necesarias. Por eso, hay que aplicar esa norma en el caso de que el arrendatario no
consienta en el estado de la cosa o estipule expresamente en el contrato una modificación a
la obligación consignada en el Art. 1715 del Código Civil.
Con todo el Art. 1716 permite al arrendador hacer reparaciones que puedan diferirse por más
tiempo, obligándose el arrendatario a sufrirlas, siempre y cuando que no lo priven del uso o
goce de gran parte de la cosa arrendada, en cuyo caso tendrá derecho a que se le rebaje el
precio o renta proporcionalmente a la parte afectada por las reparaciones. Cuando las
reparaciones afectan gran parte de la cosa, el Art. 1716, en sus incisos 1° y 2° fijan los
efectos.
Salvo la perturbación aceptada por el inciso 1° del Art. 1716, si el arrendador ejecuta otros
actos perturbatorios, tendrá que indemnizar los perjuicios que le causen al arrendatario. Se
extiende este grado de responsabilidad a la perturbación proveniente de persona a quien el
arrendador pueda vedarlo. Así lo precisa el Art. 1717 C.
b).- A los actos perturbatorios de terceros. Cuando son terceros los que
embarazan el uso y goce de la cosa es pertinente distinguir:
1.- Perturbaciones por vía de hecho. En estos casos es el mismo arrendatario quien
debe promover la defensa, por cuanto esos actos son ajenos, completamente, al contrato. De
suerte que el arrendatario podrá perseguir contra el tercero la reparación de los perjuicios
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que por el daño que le cause. Y si esta perturbación llega hasta el extremo en que el
arrendatario pierde la tenencia de la cosa, podrá interponer la acción restitutoria por despojo,
de que trata el Art. 929 del Código Civil, dentro de los seis meses siguientes al acto de
despojo.
Perturbación total. En este caso el arrendatario podrá dar por terminado el contrato,
por pérdida total del uso o goce de la cosa, que es, en el fondo, la causa que lo movió a
contratar, y exigir, igualmente, el resarcimiento de los perjuicios al arrendador, cuando éste
conoció o debió conocer las causas del derecho justificado por el tercero o fue expresamente
pactado en el contrato, como estipulación especial de saneamiento.
c).- A los vicios redhibitorios u ocultos de la cosa arrendada. Otra vez nos
toca distinguir si el vicio afecta total o parcialmente el uso o goce de la cosa arrendada,
entendiendo previamente, que para que el vicio sea redhibitorio se requiere: i) Que exista al
tiempo de celebrarse el contrato o que aparezca posteriormente. En este orden nos
apartamos de la noción o calidades del vicio redhibitorio de que trata el Art. 1660 C., porque
siendo el arrendamiento un contrato de tracto sucesivo se puede dar el caso que el vicio
aparezca con posterioridad al perfeccionamiento del contrato y a la entrega de la cosa y
afecte el interés del arrendatario de usar y gozar de la cosa, que siempre debe ser protegido
o garantizado por el arrendador. ii) Que afecten el uso o goce de la cosa, total o parcialmente
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y que sea de presumir que el arrendatario no hubiera arrendado o lo hubiera hecho por
menos precio. iii) No haberlos manifestado al arrendador y ser tales que el arrendatario haya
podido ignorarlos sin negligencia de su parte, o no los haya podido conocer en razón de su
profesión u oficio.
1.- Gozar de la cosa, según los términos o espíritu del contrato. En cuanto
a la primera obligación, es cierto que el arrendatario puede usar y gozar de la cosa
arrendada, sin que para ello sea obligado; pero lo que si quiere la ley es que el arrendatario
disfrute de la cosa de acuerdo a lo convenido entre las partes o a falta de estipulación con los
criterios que el Art. 1996 señala.
al tenor de lo establecido en el Art. 1734 C., están prohibidos: “El arrendador no tiene
facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente
concedido”.
Vale distinguir estas dos figuras: el subarriendo y la cesión, que, a pesar de estar
incorporadas su prohibición en un mismo texto, tienen perfiles y efectos propios.
El subarriendo puede ser total o parcial . Es parcial cuando el arrendatario tan solo permite
parte del uso o goce de la cosa arrendada. Es total, cuando el arrendatario entrega todo el
bien arrendado, pero manteniendo sus relaciones contractuales con el primitivo arrendador, y
por su parte vinculándose, directamente, con la tercera persona o subarrendataria. El
arrendador inicial es ajeno, por completo, a ese segundo acto con relación a la cosa.
Tanto el subarriendo parcial, como total, producen un incumplimiento del contrato, cuando no
se ha consentido expresamente, confiriendo al arrendador la oportunidad de pedir la
terminación del contrato y el resarcimiento de los perjuicios.
Cesión. Se presenta esta figura cuando desaparece el primer arrendatario, entrando una
tercera persona a reemplazarlo en toda la relación contractual. En este caso, el cesionario
desplaza al arrendatario y de ahí en adelante se sigue rigiendo el contrato entre el
arrendador y la tercera persona o cesionario. La cesión trae como consecuencia un
incumplimiento del contrato, otorgando la facultad al arrendador de pedir la terminación del
contrato y el pago de los perjuicios correspondientes
Prevé el citado artículo, que el arrendamiento que termine por culpa del arrendatario, antes
del vencimiento del contrato o antes de la notificación anticipada de darlo por terminado, o
sea el desahucio, cuando el contrato tiene duración indeterminada o ésta no se deriva de la
naturaleza de la cosa arrendada, o por la costumbre, obliga al arrendatario al pago de las
rentas por el tiempo que falta, de acuerdo al contrato, o al tiempo de la notificación anticipada
de terminación. Esto quiere decir: si el arrendatario, por ejemplo, al mes de celebrado un
contrato de arrendamiento sobre una cosa, de duración de un año, no quiere, por su gusto,
continuar usando la cosa, deberá pagar al arrendador, no sólo los periodos vencidos, sino
también los restantes once meses del contrato, en virtud de la aplicación de esa norma.
Además el arrendatario deberá reparar los perjuicios al arrendador por la terminación del
contrato, cuando la terminación se presente por culpa del arrendatario.
No obstante, permite el Art. 1733, en cierta forma, una especie de cesión legal, al autorizar la
sustitución por otra persona idónea por el tiempo que falte. Este mismo artículo exige la
prestación de una fianza y otra seguridad competente; pero es el caso que la Ley de
Inquilinato, suprimió todas las clases de cauciones en los contratos de arrendamiento de
predios urbanos, lo que determina que el arrendatario no se obliga a caucionar con la entrega
del predio urbano a un tercero en la circunstancia prevista en la parte final del Art. 1733.
Claro está, la sustitución del arrendatario, para que sea admisible, debe hacerse en una
persona idónea, esto es, con capacidad para continuar de acuerdo con las normas generales
y con capacidad económica, que sirva para garantizar el cumplimiento del contrato.
Esta obligación de restituir lleva consigo que se haga en el estado en que le fue entregada
teniéndose en cuenta, eso sí, los deterioros por el uso y goce legítimos. Pero la parte final del
Art.1735 establece una presunción, en el evento de que no conste el estado en que se
entregó la cosa, diciendo que se entenderá haberla recibido en regular estado.
De igual manera, la parte final del Art. 1735, consagra una presunción de culpa de carácter
legal, en cuanto a los daños o pérdidas sobrevenidas en la cosa arrendada, estableciendo
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que son a cargo del arrendatario, quien para eximirse de responsabilidad deberá demostrar
que no se asignaron por su culpa o por culpa de sus huéspedes, dependientes o
subarrendatarios, de acuerdo a la responsabilidad que le incumbe de gozar de la cosa como
un buen padre de familia.
El requerimiento que exige el Art. 1737, no es indispensable que sea judicial, se puede hacer
extrajudicialmente, es decir, con la notificación al arrendador de exigirle la entrega de la cosa
arrendada al arrendatario y con el conocimiento que tenga éste del pedimento de aquel.
Una vez que se vence el término, o se hace desahucio, se constituye en mora el arrendatario
de restituir la cosa arrendada.
Pero el Código Civil establece, en el Art.1738, cuatro causales de terminación del contrato, a
saber: a) Por la destrucción total de la cosa arrendada, b) Por la expiración del tiempo
estipulado para la duración del contrato; c) Por la extinción del derecho del arrendador, y d)
Por la sentencia de juez en los casos que la ley ha previsto.
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