GIAÁY CHÖÙNG NHAÄN QUYEÀN SÖÛ DUÏNG ÑAÁT

- NHÖÕNG ÑIEÀU SUY NGAÃM -

Thaïc syõ Ñaëng Anh Quaân

Giaûng vieân tröôøng Ñaïi hoïc Luaät TP.HCM

1. Ñaët vaán ñeà:

ÔÛ Vieät Nam, Nhaø nöôùc laø chuû sôû höõu duy nhaát ñoái vôùi ñaát ñai nhöng khoâng
tröïc tieáp khai thaùc, söû duïng ñaát maø trao quyeàn söû duïng cho caùc toå chöùc, hoä
gia ñình, caù nhaân…, vaø giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát chính laø chöùng
thö phaùp lyù xaùc laäp moái quan heä hôïp phaùp giöõa Nhaø nöôùc vôùi ngöôøi söû
duïng ñaát[1]. Chính vì vaäy, theo quy ñònh cuûa phaùp luaät ñaát ñai, caáp giaáy chöùng
nhaän quyeàn söû duïng ñaát laø moät trong nhöõng noäi dung cuûa hoaït ñoäng quaûn lyù
nhaø nöôùc veà ñaát ñai[2], ñoàng thôøi laø moät quyeàn ñaàu tieân maø baát kyø ngöôøi
söû duïng ñaát hôïp phaùp naøo cuõng ñöôïc höôûng[3].

Vôùi nhöõng thoâng tin ñöôïc theå hieän treân giaáy (nhö teân ngöôøi söû duïng ñaát, soá
hieäu, dieän tích, muïc ñích söû duïng, nhöõng bieán ñoäng sau khi caáp giaáy..v.v), roõ
raøng, giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát giöõ moät vai troø heát söùc quan troïng
ñoái vôùi caû Nhaø nöôùc vaø ngöôøi söû duïng ñaát. Veà phía Nhaø nöôùc, tieán ñoä caáp
vaø möùc ñoä hoaøn thaønh vieäc caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát cho
ngöôøi söû duïng ñaát chöùng toû khaû naêng cuûa Nhaø nöôùc trong vieäc quaûn lyù taøi
saûn ñaát ñai thuoäc sôû höõu cuûa mình, giuùp Nhaø nöôùc kieåm soaùt tình hình ñaát ñai
moät caùch thuaän tieän. Coù giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát trong tay, veà
phía ngöôøi söû duïng ñaát, laø cô sôû ñeå hoï ñöôïc Nhaø nöôùc baûo hoä quyeàn vaø lôïi
ích hôïp phaùp vaø cuõng laø tieàn ñeà ñeå hoï coù theå thöïc hieän caùc quyeàn maø
phaùp luaät ñaõ trao cho ngöôøi söû duïng ñaát, cuï theå vaø quan troïng nhaát laø caùc
quyeàn giao dòch ñoái vôùi quyeàn söû duïng ñaát. Bôûi leõ ñoù, Nhaø nöôùc vaø caùc
caáp chính quyeàn ñòa phöông luoân chuù troïng, quan taâm ñeán hoaït ñoäng caáp giaáy
chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát. Ôû baøi vieát naøy, taùc giaû chæ ñeà caäp ñeán
moät khía caïnh cuûa hoaït ñoäng treân. Ñoù laø quy ñònh veà loaïi giaáy chöùng nhaän
quyeàn söû duïng ñaát.

2. Thöïc traïng quy ñònh phaùp luaät veà giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng
ñaát:

Trong Luaät ñaát ñai ñaàu tieân cuûa nöôùc ta, Luaät ñaát ñai 1987 (ñöôïc Quoác hoäi
thoâng qua ngaøy 29/12/1987) taïi khoaûn 5 ñieàu 9 tuy coù ñeà caäp ñeán vieäc “caáp
giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát” nhöng giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng
ñaát laø loaïi giaáy naøo thì khoâng quy ñònh roõ. Quy ñònh cuï theå veà giaáy chöùng
nhaän quyeàn söû duïng ñaát chính thöùc coù töø Quyeát ñònh 201-QÑ/ÑKTK ngaøy
14/7/1989 cuûa Toång cuïc Quaûn lyù ruoäng ñaát (caùc vaán ñeà nhö khaùi nieäm, maãu
giaáy chöùng nhaän; ñoái töôïng vaø ñieàu kieän ñöôïc caáp giaáy; thaåm quyeàn caáp
giaáy..v.v). Keå töø ñaáy, maãu giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát aùp duïng
thoáng nhaát cho toå chöùc, caù nhaân theo quy ñònh cuûa Quyeát ñònh 201 ñöôïc Toång
cuïc Quaûn lyù ruoäng ñaát (nay laø Boä Taøi nguyeân vaø Moâi tröôøng) phaùt haønh vaø
söû duïng theo soá seâri lieân tuïc cho ñeán khi coù Quyeát ñònh 24/2004/QÑ-BTNMT ngaøy
01/11/2004 cuûa Boä tröôûng Boä Taøi nguyeân vaø Moâi tröôøng ban haønh quy ñònh veà
giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát. Do maãu giaáy naøy coù bìa maøu ñoû neân
thöôøng ñöôïc goïi laø giaáy bìa ñoû hay giaáy ñoû. Tuy nhieân, giaáy ñoû chæ aùp duïng
caáp cho quyeàn söû duïng ñaát maø khoâng aùp duïng caáp cho ñaát coù nhaø ôû taïi ñoâ
thò. Nhaèm ñaùp öùng nhu caàu quaûn lyù vaø taïo taâm lyù yeân taâm cho ngöôøi söû
duïng ñaát, moät soá ñòa phöông ñaõ chuû ñoäng ban haønh maãu giaáy chöùng nhaän
taïm thôøi, nhö TP. Hoà Chí Minh, cho ñeán tröôùc ngaøy 05/7/1994, coù maãu giaáy traéng
– giaáy chöùng nhaän taïm giao quyeàn söû duïng ñaát ôû do UBND caáp huyeän kyù caáp.

Xuaát phaùt töø nhu caàu thöïc tieãn, ngaøy 05/7/1994, Chính phuû ñaõ ban haønh Nghò
ñònh 60/CP veà quyeàn sôû höõu nhaø ôû vaø quyeàn söû duïng ñaát ôû taïi ñoâ thò, quy
ñònh ngöôøi söû duïng ñaát ôû vaø sôû höõu nhaø ôû taïi ñoâ thò ñöôïc caáp giaáy chöùng
nhaän quyeàn sôû höõu nhaø ôû vaø quyeàn söû duïng ñaát ôû. Maãu giaáy chöùng nhaän
naøy do Boä Xaây döïng phaùt haønh vaø do coù bìa maøu hoàng nhaït neân thöôøng ñöôïc
goïi laø giaáy hoàng. Theo ñoù, ñoái vôùi ñaát noâng nghieäp, laâm nghieäp vaø ñaát ôû
taïi noâng thoân vaãn tieáp tuïc söû duïng maãu giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng
ñaát (giaáy ñoû), coøn ñaát ôû coù nhaø taïi ñoâ thò seõ ñöôïc caáp giaáy hoàng.

Cuõng khoaûng thôøi gian naøy, naûy sinh thöïc traïng phoå bieán laø söï buoâng loûng
quaûn lyù veà nhaø, ñaát thuoäc truï sôû laøm vieäc cuûa caùc cô quan, ñôn vò cuûa Nhaø
nöôùc gaây ra baát hôïp lyù, laõng phí, söû duïng khoâng ñuùng muïc ñích taøi saûn Nhaø
nöôùc. Do vaäy, ñeå taêng cöôøng, naâng cao traùch nhieäm cuûa caùc toå chöùc trong
vieäc baûo toàn quyõ ñaát, coâng trình truï sôû cô quan, Boä tröôûng Boä Taøi chính ñaõ
ban haønh Quy cheá quaûn lyù vaø söû duïng nhaø laøm vieäc cuûa caùc cô quan haønh
chính söï nghieäp keøm theo Quyeát ñònh 399TC/QLCS ngaøy 17/5/1995. Nhöõng naêm
tieáp theo, Chính phuû laïi tieáp tuïc ban haønh Nghò ñònh 14/1998/NÑ-CP ngaøy 06/3/1998
veà quaûn lyù taøi saûn nhaø nöôùc, môû roäng ñoái töôïng, quy ñònh caùc cô quan nhaø
nöôùc, ñôn vò söï nghieäp, ñôn vò thuoäc löïc löôïng vuõ trang, toå chöùc chính trò, toå
chöùc chính trò – xaõ hoäi, toå chöùc xaõ hoäi, toå chöùc xaõ hoäi – ngheà nghieäp ñeàu
phaûi ñaêng kyù ñaát ñai, nhaø vaø coâng trình xaây döïng khaùc gaén lieàn vôùi ñaát taïi
cô quan quaûn lyù coâng saûn caáp tænh. Sau khi ñaêng kyù, caùc cô quan, ñôn vò, toå
chöùc seõ ñöôïc caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn quaûn lyù, söû duïng nhaø ñaát, truï sôû
laøm vieäc thuoäc sôû höõu nhaø nöôùc. Giaáy chöùng nhaän naøy do Boä Taøi chính phaùt
haønh theo Quyeát ñònh 20/1999/QÑ-BTC ngaøy 25/02/1999 vaø do coù maøu tím neân
thöôøng ñöôïc goïi laø giaáy tím.

Nhö vaäy, tröôùc thaùng 11/2004, cuøng luùc toàn taïi caû 3 maãu giaáy chöùng nhaän
quyeàn söû duïng ñaát hôïp phaùp do 3 cô quan khaùc nhau chòu traùch nhieäm phaùt
haønh vaø toå chöùc thöïc hieän caáp cho ngöôøi söû duïng ñaát, goàm:

- Giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát – giaáy ñoû, thuoäc ngaønh Taøi nguyeân vaø
Moâi tröôøng.

- Giaáy chöùng nhaän quyeàn sôû höõu nhaø ôû vaø quyeàn söû duïng ñaát ôû – giaáy
hoàng, thuoäc ngaønh xaây döïng.

- Giaáy chöùng nhaän quyeàn quaûn lyù, söû duïng nhaø, ñaát, truï sôû laøm vieäc thuoäc
sôû höõu nhaø nöôùc – giaáy tím, thuoäc ngaønh Taøi chính.

Vôùi nhöõng quy ñònh ñoù, moãi moät loaïi giaáy chöùng nhaän ñöôïc caáp theo moät trình
töï, thuû tuïc khaùc nhau; quyeàn vaø nghóa vuï cuûa ngöôøi söû duïng ñaát lieân quan
cuõng coù ít nhieàu khaùc bieät, ñoàng thôøi hoaït ñoäng quaûn lyù ñaát ñai cuûa nhaø
nöôùc ñoái vôùi töøng loaïi ñaát vaø taøi saûn treân ñaát cuõng bò taùch rôøi, thuoäc
nhieàu cô quan khaùc nhau, gaây khoù khaên trong vieäc kieåm soaùt bieán ñoäng ñaát
ñai. Do ñoù, ôû moät soá thaønh phoá tröïc thuoäc trung öông (nhö Haø Noäi, Ñaø Naüng,
TP. Hoà Chí Minh) ñaõ coù saùng kieán saùp nhaäp hai Sôû Ñòa chính vaø Nhaø ñaát
thaønh Sôû Ñòa chính – Nhaø ñaát, vaø cô quan naøy chæ caáp cho ngöôøi daân moät loaïi
giaáy hoàng.

Vôùi mong muoán taïo thuaän tieän cho ngöôøi söû duïng ñaát, ñôn giaûn hoùa thuû tuïc
haønh chính, thoáng nhaát vieäc quaûn lyù ñaát ñai vaø taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát,
khoâng phuï thuoäc loaïi ñaát, muïc ñích söû duïng ñaát, ñeán Luaät ñaát ñai 2003 (ñöôïc
Quoác hoäi thoâng qua ngaøy 26/11/2003, coù hieäu löïc töø ngaøy 01/7/2004) quy ñònh
veà giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát ñaõ coù söï thay ñoåi cô baûn.

Khoaûn 4 ñieàu 48 Luaät ñaát ñai 2003 quy ñònh: “giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng
ñaát ñöôïc caáp cho ngöôøi söû duïng ñaát theo moät maãu thoáng nhaát trong caû nöôùc
ñoái vôùi moïi loaïi ñaát. Tröôøng hôïp coù taøi saûn gaén lieàn vôùi ñaát thì taøi saûn ñoù
ñöôïc ghi nhaän treân giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát; chuû sôû höõu taøi saûn
phaûi ñaêng kyù quyeàn sôû höõu taøi saûn theo quy ñònh cuûa phaùp luaät veà ñaêng
kyù baát ñoäng saûn”. Ngöôøi ñaõ ñöôïc caáp giaáy ñoû hoaëc giaáy hoàng seõ ñöôïc ñoåi
sang giaáy môùi khi coù söï chuyeån quyeàn söû duïng ñaát. Vaø theo Quyeát ñònh soá
24/2004/QÑ-BTNMT ngaøy 01/11/2004 ban haønh quy ñònh veà giaáy chöùng nhaän
quyeàn söû duïng ñaát thì maãu giaáy chöùng nhaän naøy cuõng coù maøu ñoû. Nhö vaäy,
moät saûn phaåm giaáy ñoû môùi ñaõ ra ñôøi theo Luaät ñaát ñai 2003 thay theá cho ba
loaïi giaáy tôø ñoû, hoàng, tím hôïp phaùp ñang toàn taïi, thoáng nhaát chung moät giaáy
chöùng nhaän cho moïi loaïi ñaát vaø caû taøi saûn treân ñaát. Ngöôøi daân chöa kòp vui
möøng vì thuû tuïc haønh chính trong caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát coù
theå seõ ñôn giaûn hôn thì thöïc tieãn aùp duïng laïi naûy sinh vöôùng maéc.

Thöù nhaát, soá löôïng giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát maø moät ngöôøi söû
duïng ñaát naém giöõ seõ taêng leân. Ñoái vôùi ngöôøi söû duïng moät dieän tích ñaát bao
goàm nhieàu thöûa, neáu tröôùc ñaây, hoï chæ caàn moät giaáy ñoû cuõ (moãi giaáy
chöùng nhaän ñöôïc ghi nhieàu thöûa[4]), thì nay, moãi moät thöûa ñaát phaûi caáp rieâng
moät giaáy, bao nhieâu thöûa ñaát laø baáy nhieâu giaáy ñoû môùi (giaáy chöùng nhaän
quyeàn söû duïng ñaát ñöôïc caáp theo töøng thöûa ñaát[5]), keùo theo ñoù laø thôøi gian,
coâng söùc ño veõ thöïc ñòa, ñoái chieáu, xaùc minh hoà sô, baûn ñoà ñòa chính taêng
leân.

Thöù hai, ngöôøi söû duïng ñaát töø choã ñöôïc thöøa nhaän quyeàn söû duïng ñaát vaø
quyeàn sôû höõu taøi saûn gaén lieàn treân ñaát, coù theå seõ chæ coøn quyeàn söû duïng
ñaát sau khi ñöôïc caáp giaáy ñoû môùi do vieäc chuyeån quyeàn söû duïng ñaát. Bôûi leõ,
giaáy ñoû môùi chæ ghi nhaän taøi saûn treân ñaát chöù khoâng coâng nhaän quyeàn sôû
höõu. Muoán xaùc laäp quyeàn sôû höõu, chuû sôû höõu taøi saûn phaûi ñaêng kyù quyeàn
sôû höõu taøi saûn theo quy ñònh cuûa phaùp luaät veà ñaêng kyù baát ñoäng saûn[6].
Chính söï maäp môø, khoâng roõ raøng cuûa thuaät ngöõ phaùp lyù taïi ñieàu 48 Luaät ñaát
ñai 2003 ñaõ gaây luùng tuùng cho caùc cô quan caáp giaáy trong vieäc xaùc laäp quyeàn
sôû höõu taøi saûn treân ñaát cho ngöôøi söû duïng ñaát. Vieäc “ghi nhaän” coù phaûi laø
coâng nhaän sôû höõu hay khoâng ? Ñieàu naøy ñaõ daãn ñeán söï tranh chaáp giöõa caùc
cô quan quaûn lyù coù thaåm quyeàn lieân quan, cuï theå laø giöõa Boä Xaây döïng vaø
Boä Taøi nguyeân vaø Moâi tröôøng veà vaán ñeà thöøa nhaän quyeàn sôû höõu taøi saûn.
Heä quaû cuûa cuoäc tranh caõi “baát phaân thaéng baïi” laø moät saûn phaåm giaáy
chöùng nhaän môùi nöõa laïi tieáp tuïc ra ñôøi. Ñoù laø giaáy chöùng nhaän quyeàn sôû
höõu nhaø ôû, quyeàn sôû höõu coâng trình xaây döïng do Boä Xaây döïng phaùt haønh
theo Nghò ñònh 95/2005/NÑ-CP ngaøy 15/7/2005 cuûa Chính phuû. Söï vieäc döôøng nhö
quay trôû laïi thôøi ñieåm ban ñaàu vôùi söï toàn taïi song song hai giaáy chöùng nhaän:
giaáy hoàng vaø giaáy ñoû. Theá nhöng, moät laøn soùng yù kieán phaûn ñoái maïnh meõ
töø coâng luaän ñaõ daáy leân thoâng qua caùc phöông tieän thoâng tin ñaïi chuùng, cho
thaáy söï vieäc khoâng ñôn giaûn. Neáu giaáy hoàng cuõ thöøa nhaän chung cho caû
quyeàn söû duïng ñaát vaø quyeàn sôû höõu nhaø ôû thì giaáy hoàng môùi laïi boû ñi
quyeàn söû duïng ñaát maø chæ thöøa nhaän quyeàn sôû höõu nhaø ôû, quyeàn sôû höõu
coâng trình xaây döïng. Nghóa laø cuøng moät dieän tích ñaát coù taøi saûn gaén lieàn,
neáu tröôùc ñaây chæ caàn moät giaáy hoàng cuõ, thì nay ñeå coâng nhaän caàn phaûi
coù hai giaáy chöùng nhaän: moät giaáy hoàng môùi chöùng nhaän quyeàn sôû höõu taøi
saûn vaø moät giaáy ñoû môùi chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát. Moät soá raéc roái
cuõng naûy sinh töø ñaáy.

Thöù nhaát, ñoái töôïng aùp duïng caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn sôû höõu nhaø ôû,
quyeàn sôû höõu coâng trình xaây döïng ñöôïc quy ñònh roõ laø toå chöùc, caù nhaân trong
nöôùc, ngöôøi Vieät Nam ôû nöôùc ngoaøi, toå chöùc, caù nhaân nöôùc ngoaøi[7], nhöng
khoâng coù hoä gia ñình, duø ñaây laø moät trong nhöõng chuû theå söû duïng ñaát ñöôïc
thöøa nhaän, ñoàng thôøi cuõng laø chuû sôû höõu cuûa taøi saûn maø caùc thaønh vieân
trong hoä cuøng taïo laäp treân ñaát. Nhö vaäy, quyeàn sôû höõu nhaø ôû, coâng trình
xaây döïng cuûa hoä gia ñình coù ñöôïc ñaûm baûo hay khoâng ? hay laø xem vieäc sôû
höõu nhaø, sôû höõu coâng trình xaây döïng cuûa hoä gia ñình thuoäc tröôøng hôïp sôû
höõu cuûa nhieàu chuû sôû höõu nhö quy ñònh taïi khoaûn 3 ñieàu 3 Nghò ñònh 95 ? Trong
tröôøng hôïp nhö theá, moãi thaønh vieân trong hoä ñeàu ñöôïc caáp rieâng moät giaáy
hoàng hay chæ caàn chung moät giaáy ? vaø giaáy naøy coù theå hieän ñöôïc nhaø ôû
hoaëc coâng trình xaây döïng ñoù laø taøi saûn chung hôïp nhaát hay theo phaàn hay
khoâng nhaèm phaân ñònh roõ quyeàn ñònh ñoaït taøi saûn cuûa moãi thaønh vieân ?
Ñaây cuõng laø vaán ñeà maø quy ñònh veà giaáy hoàng chöa giaûi quyeát ñöôïc ñoái vôùi
tröôøng hôïp sôû höõu cuûa nhieàu chuû sôû höõu.

Thöù hai, theo quy ñònh veà thuû tuïc caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn sôû höõu nhaø ôû,
quyeàn sôû höõu coâng trình xaây döïng, khi noäp hoà sô, chuû sôû höõu phaûi xuaát trình
giaáy tôø goác veà nhaø ôû, coâng trình xaây döïng ñeå caùn boä coù thaåm quyeàn ñoái
chieáu vôùi caùc baûn sao[8]. Tuy nhieân, ñaây laø ñieàu raát khoù thöïc hieän ñoái vôùi
nhöõng chuû sôû höõu taøi saûn ñaõ laøm thuû tuïc xeùt caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn
söû duïng ñaát tröôùc khi laøn thuû tuïc ñeå ñöôïc caáp giaáy hoàng. Nguyeân nhaân laø
khi caáp giaáy ñoû cho ngöôøi söû duïng ñaát, cô quan coù thaåm quyeàn cuõng ñaõ ñoàng
thôøi thu giöõ toaøn boä giaáy tôø nhaø baûn chính thì laøm sao hoï coù theå xuaát trình
ñöôïc caùc giaáy tôø naøy ?

Thöù ba, hai loaïi giaáy chöùng nhaän vôùi hai quy ñònh veà trình töï, thuû tuïc caáp giaáy
tieán haønh ôû hai heä thoáng cô quan quaûn lyù khaùc nhau lieäu coù phaûi ñaõ laø moät
söï caûi caùch thuû tuïc haønh chính taïo thuaän tieän vaø ñôn giaûn hôn cho ngöôøi daân ?
Khoâng noùi ra thì haàu nhö ai cuõng bieát ngöôøi söû duïng ñaát tröôùc ñaây ñaõ phaûi
toán coâng söùc, tieàn cuûa nhö theá naøo ñeå coù trong tay maûnh giaáy chöùng nhaän
ñoû hoaëc hoàng, thaäm chí coù ngöôøi caû chuïc naêm trôøi chôø ñôïi cuõng chöa chaéc
coù. Vì vaäy, vieäc hoï “dò öùng” khi nghe noùi ñeán phaûi traûi qua hai laàn thuû tuïc
khaùc nhau laø leõ ñöông nhieân, maëc duø quy ñònh phaùp luaät ñaõ “coá heát söùc” toû
ra ñôn giaûn; caùc cô quan, caùn boä coù thaåm quyeàn huøng hoàn tuyeân boá seõ taïo
ñieàu kieän thuaän tieän, deã daøng cho daân, nhöng coù ai daùm baûo ñaûm vaø kieån
tra ñöôïc nhöõng caùn boä thöøa haønh khoâng coá tình ñaët ra caùc quy ñònh, ñoøi hoûi
ngoaøi leà; khoâng coá tình taïo ra raéc roái, phöùc taïp, gaây khoù deã ñeå maø nhuõng
nhieãu, haïch saùch ngöôøi xin caáp giaáy ?
Thöù tö, ñaát ñai vaø nhaø ôû, coâng trình xaây döïng laø nhöõng baát ñoäng saûn khoâng
theå taùch rôøi nhau nhöng thöïc teá laïi bò taùch rôøi bôûi yù chí cuûa nhaø quaûn lyù.
Khaùc naøo chính cô quan nhaø nöôùc coù thaåm quyeàn, tröôùc heát, ñaõ töï laøm khoù
cho hoaït ñoäng quaûn lyù cuûa mình khi maø trong ñieàu kieän hieän nay, vieäc cung
caáp, trao ñoåi thoâng tin giöõa caùc cô quan chöa coù cô cheá raøng buoäc roõ raøng,
thuaän tieän vaø nhanh choùng. Giaû söû, moät ngöôøi coù caû giaáy ñoû laãn giaáy
hoàng, hoï vöøa theá chaáp nhaø baèng giaáy hoàng vöøa chuyeån nhöôïng quyeàn söû
duïng ñaát baèng giaáy ñoû; hoaëc theá chaáp hai giaáy chöùng nhaän taïi hai toå chöùc
tín duïng khaùc nhau thì cô quan quaûn lyù giaûi quyeát theá naøo ? Quyeàn lôïi cuûa
ngöôøi nhaän chuyeån nhöôïng hoaëc cuûa toå chöùc tín duïng khi taøi saûn bò phaùt maïi
ñöôïc ñaûm baûo ra sao ? Bôûi leõ, khoâng theå taùch ra giaûi quyeát rieâng nhaø vaø
ñaát, vaø cuõng khoâng theå naøo ngaên caám ngöôøi coù hai giaáy chöùng nhaän thöïc
hieän quyeàn ñònh ñoaït taøi saûn cuûa mình.

Maëc duø coù nhieàu ñieåm khoâng phuø hôïp yeâu caàu cuoäc soáng trong quy ñònh caáp
giaáy chöùng nhaän quyeàn sôû höõu nhaø ôû, quyeàn sôû höõu coâng trình xaây döïng
ñöôïc dö luaän phaûn aùnh, nhöng Boä Xaây döïng vaãn “tích cöïc” coù nhöõng haønh
ñoäng thuùc ñaåy vieäc caáp giaáy hoàng nhö nhanh choùng ban haønh Thoâng tö höôùng
daãn thi haønh Nghò ñònh 95/2005/NÑ-CP[9], phoå bieán, höôùng daãn caùc ñòa phöông
trong thuû tuïc caáp giaáy…v.v. Tuy nhieân, ñoåi laïi laø söï deø daët, ngaàn ngaïi aùp
duïng cuûa haàu heát caùc ñòa phöông. Thaäm chí, coù nôi nhö Ñaø Naüng khoâng chaáp
nhaän vieäc caáp giaáy hoàng bôûi cô quan quaûn lyù coù thaåm quyeàn ñaõ linh ñoäng
thöøa nhaän quyeàn sôû höõu taøi saûn treân ñaát cho ngöôøi söû duïng ñaát ngay trong
giaáy ñoû. Vaø vieäc laøm naøy ñöôïc söï ñoàng tình, uûng hoä cuûa ñoâng ñaûo ngöôøi
daân.

Vaán ñeà hai giaáy chöùng nhaän chöa ñöôïc giaûi quyeát roát raùo, thöïc hieän chöa ñeán
ñaâu, dö luaän chæ hôi laéng dòu thì laïi theâm moät cô quan quaûn lyù khaùc laø Boä Tö
phaùp, thoâng qua döï thaûo Luaät Ñaêng kyù baát ñoäng saûn, cuõng manh nha tham döï
vôùi söï “maïnh daïn, döùt khoaùt” hôn: ban haønh moät maãu giaáy môùi thay theá cho
caû giaáy ñoû vaø giaáy hoàng ñang tranh chaáp. Theo döï thaûo Luaät Ñaêng kyù baát
ñoäng saûn, khi ñaêng kyù quyeàn sôû höõu baát ñoäng saûn cuûa mình taïi Vaên phoøng
ñaêng kyù baát ñoäng saûn, chuû sôû höõu seõ ñöôïc caáp giaáy chöùng nhaän ñaêng kyù
baát ñoäng saûn vaø duøng giaáy naøy ñeå tham gia giao dòch. Vì chöa ñònh hình maãu
giaáy neân taïm goïi laø giaáy xanh ñeå phaân bieät vôùi nhöõng saéc maøu ñoû, hoàng
saün coù. Nghóa laø giaáy ñoû hay giaáy hoàng thì cuoái cuøng roài cuõng phaûi ñoåi
thaønh giaáy xanh. Tuy chæ laø döï thaûo goùp yù nhöng quy ñònh naøy coøn baát caäp
hôn, gaëp phaûi söï phaûn öùng maïnh meõ töø dö luaän bôûi noù chaúng nhöõng khoâng
giaûi quyeát ñöôïc vaán ñeà maø coøn laøm cho vieäc caáp giaáy theâm raéc roái, phöùc
taïp, thaäm chí coù theå trôû thaønh voâ nghóa.

Thöù nhaát, muïc ñích cuûa vieäc ñaêng kyù baát ñoäng saûn laø nhaèm coâng khai thoâng
tin veà baát ñoäng saûn ñoù treân thò tröôøng, ñaûm baûo quyeàn lôïi cuûa caùc beân
tham gia giao dòch. Haønh vi ñaêng kyù khoâng theå xem laø haønh vi xaùc laäp quyeàn
sôû höõu hoaëc quyeàn söû duïng vaø hoaït ñoäng tieáp nhaän ñaêng kyù khoâng theå
thay theá cho hoaït ñoäng coâng nhaän quyeàn sôû höõu moät taøi saûn hay quyeàn söû
duïng ñaát. Theo quy ñònh cuûa khoaûn 1 ñieàu 48 Luaät ñaát ñai 2003: “chuû sôû höõu
taøi saûn phaûi ñaêng kyù quyeàn sôû höõu taøi saûn theo quy ñònh cuûa phaùp luaät veà
ñaêng kyù baát ñoäng saûn”. Nhö vaäy, chæ coù chuû sôû höõu môùi coù theå thöïc hieän
haønh vi ñaêng kyù, nghóa laø ngöôøi coù taøi saûn ñaõ ñöôïc Nhaø nöôùc coâng nhaän
quyeàn sôû höõu cuûa hoï ñoái vôùi taøi saûn ñoù tröôùc khi thöïc hieän haønh vi ñaêng
kyù baát ñoäng saûn. Hôn nöõa, vieäc xaùc laäp, coâng nhaän quyeàn sôû höõu laø coâng
vieäc thuoäc chöùc naêng, thaåm quyeàn cuûa caùc cô quan quaûn lyù haønh chính nhaø
nöôùc chöù khoâng theå laø chöùc naêng, thaåm quyeàn cuûa Vaên phoøng Ñaêng kyù
baát ñoäng saûn – moät loaïi hình toå chöùc thöïc hieän dòch vuï coâng.

Thöù hai, neáu phaûi ñoåi sang giaáy xanh ñeå ñöôïc ñöa vaøo giao dòch thì haøng trieäu
giaáy hoàng, giaáy ñoû ñaõ ñöôïc caáp seõ chaúng coù giaù trò, nghóa lyù gì. Ngöôøi coù
nhu caàu seõ chaúng maøng laøm thuû tuïc cho giaáy ñoû, giaáy hoàng, bôûi cuoái cuøng
hoï cuõng phaûi ñoåi giaáy xanh. Bao coâng söùc, thôøi gian, tieàn baïc vaø nhaân löïc maø
Nhaø nöôùc vaø nhaân daân ñaõ boû ra thôøi gian qua cho vieäc caáp giaáy ñoû laãn giaáy
hoàng laø hoaøn toaøn laõng phí. Theo thoáng keâ cuûa Boä Taøi nguyeân vaø Moâi
tröôøng, tæ leä ñaát trong caû nöôùc coù giaáy tôø hôïp phaùp ñeán thaùng 6/2005 laø
97% ñoái vôùi ñaát noâng nghieäp, 75% ñoái vôùi ñaát laâm nghieäp, 45% ñoái vôùi ñaát
ôû ñoâ thò[10]. Coù 26 tænh, thaønh phoá tröïc thuoäc trung öông cô baûn hoaøn thaønh
caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát noâng nghieäp; 15 tænh cô baûn hoaøn
thaønh caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát laâm nghieäp; 10 tænh cô baûn
hoaøn thaønh caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát ôû ñoâ thò; 20 tænh cô
baûn hoaøn thaønh caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát ôû noâng thoân; coù
naêm tænh laø Ñaø Naüng, Long An, Baéc Ninh, Haäu Giang vaø Soùc Traêng hoaøn thaønh
caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát cho taát caû caùc loaïi ñaát[11]. Vieäc
caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn quaûn lyù, söû duïng nhaø ñaát, truï sôû laøm vieäc
thuoäc sôû höõu nhaø nöôùc nhìn chung chöa thöïc hieän ñöôïc. Theo ñoù, choïn löïa naøo
laø hôïp lyù giöõa moät heä thoáng giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát ñaõ ñöôïc
xaây döïng khaù oån ñònh, laâu daøi duø coøn caàn nhieàu caûi tieán vôùi vieäc phuû
nhaän taát caû ñeå xaây döïng moät heä thoáng giaáy chöùng nhaän hoaøn toaøn môùi
maø moâ hình coøn chöa roõ raøng, ñang maøy moø trong aùp duïng ? Coù leõ ñieàu khoân
ngoan vaø ñôn giaûn hôn laø tieáp tuïc hoaøn thieän vieäc caáp giaáy ñoû, giaáy hoàng vaø
chæ caàn chænh lyù nhöõng bieán ñoäng (neáu coù) tröïc tieáp vaøo trong giaáy.

Vì theá, quy ñònh veà ñaêng kyù baát ñoäng saûn taïm thôøi vaãn coøn phaûi tieáp tuïc
ñöôïc nghieân cöùu, chöa trôû thaønh quy phaïm phaùp luaät aùp duïng vaøo cuoäc soáng.
Cuøng moät vaán ñeà moät giaáy hay hai giaáy chöùng nhaän ñoái vôùi nhaø vaø ñaát
phaûi chôø ñeán söï quyeát ñònh cuûa Quoác hoäi – cô quan quyeàn löïc cao nhaát, ñaïi
dieän cho toaøn theå nguyeän voïng cuûa nhaân daân. Töø ngaøy 01/7/2006 trôû ñi, khi
Luaät nhaø ôû coù hieäu löïc, seõ chæ coøn thoáng nhaát moät giaáy chöùng nhaän cho
caû nhaø vaø ñaát (coù theå laø giaáy chöùng nhaän quyeàn sôû höõu nhaø ôû vaø quyeàn
söû duïng ñaát ôû hoaëc giaáy chöùng nhaän quyeàn sôû höõu nhaø ôû[12]). Cho thaáy
nhöõng quy ñònh khoâng ñöôïc cuoäc soáng chaáp nhaän seõ khoâng theå toàn taïi,
nhöôøng choã cho nhöõng quy ñònh phuø hôïp hôn ñöôïc khai sinh vaø phaùt trieån.

3. Baøi hoïc töø quy ñònh maãu giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát:

Töø caâu chuyeän veà loaïi giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát dieãn ra trong thôøi
gian qua, coù theå suy ngaãm ñöôïc nhieàu ñieàu.

Thöù nhaát, chuùng ta khoâng theå phuû nhaän mong muoán toát ñeïp caûi caùch haønh
chính trong vieäc caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát cuûa caùc cô quan
quaûn lyù. Töø moät “röøng” giaáy chöùng nhaän ñoû, hoàng, tím hoaëc nhöõng giaáy tôø
hôïp leä ôû töøng thôøi ñieåm khaùc nhau tröôùc ñaây, thoáng nhaát laïi chæ coøn moät
hoaëc hai loaïi giaáy laø ñieàu ñaùng möøng. Theá nhöng, döôøng nhö ôû caùc cô quan coù
thaåm quyeàn chöa xaùc ñònh roõ ñöôïc caùi goác cuûa vaán ñeà, chöa coù söï phoái keát
hôïp trong thöïc hieän neân caøng tieán haønh caûi caùch caøng böôùc luøi laïi xa hôn
moác ban ñaàu. Ñeå roài cöù heát cô quan naøy laïi ñeán cô quan khaùc loay hoay söûa
ñoåi. Cuoái cuøng vaãn gaàn nhö trôû laïi ñieåm xuaát phaùt: giaáy ñoû cho quyeàn söû
duïng ñaát, giaáy hoàng (taïm goïi) cho caû quyeàn söû duïng ñaát vaø quyeàn sôû höõu
nhaø ôû. Nguoàn kinh phí Nhaø nöôùc phaûi chi ra taát nhieân khoâng nhoû duø khoâng
ñöôïc thoáng keâ cuï theå: nhöõng giaáy ñoû, giaáy hoàng cuõ ñaõ in phaûi boû; chi phí cho
vieäc in vaø cho boä maùy nhaân söï trieån khai caáp giaáy ñoû, giaáy hoàng môùi; vaø
chuaån bò tieáp theo maãu giaáy hoàng môùi vöøa in coù theå seõ bò huûy ñeå thay theá
baèng giaáy chöùng nhaän theo Luaät nhaø ôû…v.v. Chöa keå taùc ñoäng veà maët xaõ
hoäi: gaây hoang mang, baát oån cho ngöôøi söû duïng ñaát tröôùc söï baát nhaát cuûa
caùc cô quan quaûn lyù. Bao nhieâu thôøi gian, coâng söùc, tieàn cuûa maø Nhaø nöôùc
vaø nhaân daân ñaõ tieâu toán nhöng vaãn chöa giaûi quyeát ñöôïc gì. Muïc tieâu hoaøn
thaønh vieäc caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát caøng gaëp nhieàu khoù
khaên hôn.

Ôû ñaây, khaùch quan maø noùi, coù caàn thieát ban haønh hai maãu giaáy chöùng nhaän
cho ñaát vaø cho nhaø vôùi ñaát hay khoâng ? Ñaát laø loaïi baát ñoäng saûn coá ñònh,
khoâng coù söï di chuyeån duø quyeàn ñoái vôùi ñaát coù theå ñöa vaøo giao dòch. Coøn
nhaø, tuy laø taøi saûn gaén lieàn treân ñaát nhöng vaãn coù theå dòch chuyeån ñöôïc;
keát caáu, hình theå cuûa noù coù theå thöôøng thay ñoåi theo nhu caàu, sôû thích cuûa
ngöôøi sôû höõu. Vôùi giaáy hoàng cho nhaø vaø ñaát thì khi nhaø coù söï thay ñoåi phaûi
thay ñoåi luoân caû giaáy chöùng nhaän, laøm laïi hoà sô. Trong khi ñoù, vôùi giaáy ñoû
môùi thì chæ caàn ghi nhaän, boå sung söï thay ñoåi ñoù trong giaáy, keát hôïp vôùi vieäc
ñaêng kyù bieán ñoäng quyeàn thì ñoái vôùi caû Nhaø nöôùc laãn ngöôøi daân ñeàu ñôõ
phaûi toán coâng söùc, thôøi gian laøm thuû tuïc. Nhö vaäy, so vôùi vieäc loay hoay
nghieân cöùu, ban haønh roài laïi thay theá tôùi lui maãu giaáy cho phuø hôïp nhöng laïi
tieán haønh theo kieåu “goït chaân cho vöøa giaøy” thì vieäc nghieân cöùu caûi tieán noäi
dung giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát, theå hieän ñöôïc söï thöøa nhaän quyeàn
sôû höõu taøi saûn treân ñaát laø ñieàu ñôn giaûn hôn, ñoàng thôøi cuõng giaûm ñaùng
keå nguoàn kinh phí. Quan troïng laø caùc cô quan coù thaåm quyeàn caàn xaùc ñònh roõ
muïc ñích cuûa vieäc caûi tieán naøy laø nhaèm thuaän tieän hôn cho coâng taùc quaûn lyù
chöù khoâng phaûi laø vaán ñeà tranh chaáp quyeàn quaûn lyù, bôùt quyeàn cuûa cô quan
naøy, taêng quyeàn cho cô quan khaùc.

Thöù hai, duø ba cô quan Taøi nguyeân – Moâi tröôøng, Xaây döïng vaø Tö phaùp vôùi ba
loaïi giaáy chöùng nhaän khaùc nhau; vôùi nhöõng quy ñònh, lyù leõ baûo veä maãu giaáy
cuûa mình cuõng khaùc nhau, nhöng ñeàu gioáng nhau ôû moät ñieåm maø taùc giaû
Dieäp Vaên Sôn ñaõ neâu treân Baùo Tuoåi treû ngaøy 11/7/2005 laø tö duy quaûn lyù loãi
thôøi, aên caây naøo raøo caây naáy. Boä Taøi nguyeân vaø Moâi tröôøng gom coâng vieäc
caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn sôû höõu nhaø ôû vaø quyeàn söû duïng ñaát ôû voán dó
tröôùc ñaây thuoäc ngaønh xaây döïng vaøo lónh vöïc quaûn lyù cuûa mình. Boä Xaây
döïng thì tìm moïi caùch giöõ laïi coâng vieäc ñoù. Boä Tö phaùp laø ngöôøi thöù ba tham
döï, maëc keä söï tranh chaáp ñang dieãn ra, cuõng tìm caùch oâm vieäc. Khoâng cô quan
naøo quan taâm ñeán söï phoái hôïp laãn nhau. Vaø roõ raøng duø cho hoï coù tuyeân boá
caùc quy ñònh, thuû tuïc cuûa ngaønh mình thuaän lôïi, ñôn giaûn ñeán ñaâu thì chính söï
khoâng phoái hôïp naøy ñaõ chaúng theå naøo che giaáu ñöôïc söï tranh chaáp ngaàm
coâng vieäc giöõa hoï, bôûi coù vieäc thì khoâng theå naøo taùch rôøi nhöõng quyeàn lôïi
nhaát ñònh. Baûn chaát cuûa vaán ñeà laø cô quan naøo cuõng chæ chaêm baåm baûo veä
quyeàn lôïi cuûa mình. Chính vì vaäy, khi ñöôïc giao troïng traùch quy ñònh ñieàu chænh
moät vaán ñeà raát chung, khoù taùch rôøi laø nhaø vaø ñaát (keå caû taøi saûn gaén lieàn
treân ñaát), caû ba ngaønh ñeàu khoâng cuøng chí höôùng vôùi nhau, cuoái cuøng gaây
khoå cho ngöôøi daân. Neáu ngay töø ñaàu caû ba cô quan coù theå gaït boû nhöõng
quyeàn lôïi rieâng ngaønh maø ngoài laïi cuøng trao ñoåi vôùi nhau thì söï vieäc coù leõ seõ
thuaän lôïi, ñôn giaûn hôn nhieàu, khoâng ñeán möùc ñoä phaûi lieân tuïc thay ñoåi laøm
cho ngöôøi söû duïng ñaát hoang mang. Vì leõ ñoù caàn phaûi xem laïi caùch laøm luaät
hieän nay cuûa chuùng ta. Khoâng neân chæ giao cho cô quan quaûn lyù lónh vöïc naøo thì
soaïn thaûo quy ñònh ñieàu chænh quan heä cuûa lónh vöïc ñoù. Ñoái vôùi nhöõng vaán
ñeà chung coù nhieàu cô quan cuøng tham gia quaûn lyù caàn phaûi coù moät ban soaïn
thaûo chung giöõa caùc cô quan. Ñaõ ñeán luùc phaûi xem xeùt ñeán moät cô quan
chuyeân traùch cho hoaït ñoäng laäp phaùp sau naøy. Neáu khoâng, phaûi coù quy ñònh
raøng buoäc, xöû lyù traùch nhieäm roõ raøng ñoái vôùi cô quan phuï traùch soaïn thaûo
luaät nhaèm naäng cao söï trao ñoåi, thoáng nhaát, ñaûm baûo tính khaû thi cuûa luaät
phaùp. Bôûi leõ kinh phí cho moãi döï luaät, moãi laàn söûa ñoåi, boå sung maø ngaân
saùch nhaø nöôùc phaûi chi laø khoâng ít. Traùch nhieäm khoâng roõ raøng thì vieäc luaät
ñöôïc soaïn thaûo, ban haønh cöù khoâng phuø hôïp, cöù thay ñoåi, boå sung cuõng laø leõ
ñöông nhieân.

Thöù ba, hoaøn thaønh vieäc caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát cho ngöôøi
söû duïng ñaát laø ñieàu ñaùng hoan ngheânh, nhöng trong giai ñoaïn hieän nay, hoaït
ñoäng naøy coù phaûi laø quan troïng nhaát, caàn ñaët öu tieân, ñeå roài cöù tranh caõi
heát maãu giaáy naøy ñeán maãu giaáy khaùc ? Thöïc teá ñaõ chöùng minh, duø haøng
naêm Chính phuû ñeàu ñeà ra chæ tieâu, keá hoaïch caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû
duïng ñaát; duø coâng taùc caáp giaáy coù ñöôïc caûi tieán nhö theá naøo ñi nöõa thì haàu
heát caùc ñòa phöông ñeàu khoâng theå hoaøn thaønh. Nguyeân nhaân do ñeå tieán haønh
caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát thì ñieàu kieän ñoøi hoûi laø vieäc söû
duïng ñaát phaûi phuø hôïp quy hoaïch, coù baûn ñoà ñòa chính, nhöng caû quy hoaïch söû
duïng ñaát, cuï theå laø quy hoaïch söû duïng ñaát chi tieát laãn heä thoáng baûn ñoà ñòa
chính taïi caùc ñòa phöông vaãn chöa ñöôïc hoaøn thieän, phuû kín ñòa baøn. Nôi coù thì
ñaõ laïc haäu, nhieàu sai leäch, khoâng kòp thôøi caäp nhaät. Nôi thì thieáu, thaäm chí chöa
coù. Vì vaäy, caùc ñòa phöông khoâng theå tieán haønh caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn
söû duïng ñaát moät caùch ñaïi traø maø chæ coù theå xem xeùt caáp cho töøng tröôøng
hôïp theo nhu caàu, nhöng vaãn phaûi maát thôøi gian xaùc minh, ño veõ laïi. Thieát nghó,
vaán ñeà quan troïng hieän nay laø Nhaø nöôùc vaø chính quyeàn caùc ñòa phöông caàn
taäp trung xaây döïng, hoaøn thieän heä thoáng baûn ñoà ñòa chính vaø quy hoaïch söû
duïng ñaát laøm neàn taûng cho vieäc caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát coù
theå trieån khai nhanh choùng coøn hôn laø maát thôøi gian cho vieäc tranh caõi khoâng ñi
ñeán ñaâu veà loaïi giaáy, thaåm quyeàn. Vaû laïi, ñoái vôùi ngöôøi söû duïng ñaát, thöïc
chaát giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát hay quyeàn sôû höõu nhaø ôû chæ laø
moät vaên baèng maø hoï mong moûi naém trong tay ñeå an taâm veà quyeàn söû duïng
ñaát hay quyeàn sôû höõu taøi saûn cuûa mình, ñeå chaéc raèng Nhaø nöôùc ñaõ thöøa
nhaän vaø baûo veä quyeàn cuûa hoï. Ngöôøi söû duïng ñaát chöa coù giaáy chöùng nhaän
quyeàn söû duïng ñaát thì khoâng coù nghóa hoï chaúng phaûi laø ngöôøi söû duïng ñaát
hôïp phaùp. Quan heä phaùp luaät ñaát ñai vaãn ñaõ phaùt sinh vaø Nhaø nöôùc vaãn ñaõ
thöøa nhaän tö caùch cuûa ngöôøi söû duïng ñaát tröôùc caû thôøi ñieåm hoï ñöôïc caáp
giaáy chöùng nhaän baèng nhöõng quyeát ñònh giao ñaát, quyeát ñònh cho thueâ ñaát,
baèng nhöõng giaáy tôø hôïp leä chöùng minh, baèng söï coâng nhaän vieäc ngöôøi söû
duïng ñaát nhaän quyeàn hôïp phaùp töø ngöôøi khaùc. Caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn
söû duïng ñaát chæ laø vieäc tieán haønh thuû tuïc caáp ñoåi maø thoâi.

Thöù tö, Luaät nhaø ôû seõ coù hieäu löïc vaøo ngaøy 01/7/2006, quy ñònh chæ caàn moät
giaáy chöùng nhaän cho caû nhaø vaø ñaát. Vì vaäy, ñoái vôùi ngöôøi söû duïng ñaát, neáu
chöa coù nhu caàu, chöa thaät söï caàn thieát thì ñöøng neân voäi vaõ maø haõy chôø ñeán
khi cô quan coù thaåm quyeàn quy ñònh, ban haønh vaø trieån khai caáp giaáy chöùng
nhaän quyeàn sôû höõu nhaø ôû vaø quyeàn söû duïng ñaát ôû thoáng nhaát, roõ raøng
theo Luaät nhaø ôû roài môùi tieán haønh laøm thuû tuïc xin caáp giaáy cuõng chöa muoän.
Nhö theá, seõ ñôõ toán coâng söùc, tieàn baïc, thôøi gian laøm ñi laøm laïi giaáy chöùng
nhaän vaø cuõng traùnh cho mình nhöõng böïc doïc, lo toan khoâng ñaùng coù töø söï thay
ñoåi cuûa cô quan quaûn lyù coù thaåm quyeàn.



ÑAËNG ANH QUAÂN

[1] Xem quy ñònh veà vieäc caáp giaáy chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát ban haønh
keøm Quyeát ñònh 201-QÑ/ÑKTK ngaøy 14/7/1989 cuûa Toång cuïc Quaûn lyù ruoäng ñaát.

[2] Xem ñieåm e khoaûn 2 ñieàu 6 Luaät ñaát ñai 2003.

[3] Xem khoaûn 1 ñieàu 105 Luaät ñaát ñai 2003.

[4] Xem Muïc III.3, Phaàn I Thoâng tö 346/1998/TT-TCÑC ngaøy 16/3/1998 cuûa Toång cuïc
Ñòa chính höôùng daãn thuû tuïc ñaêng kyù ñaát ñai, laäp hoà sô ñòa chính vaø caáp giaáy
chöùng nhaän quyeàn söû duïng ñaát.

[5] Xem khoaûn 3 ñieàu 48 Luaät ñaát ñai 2003.

[6] Xem khoaûn 1 ñieàu 48 Luaät ñaát ñai 2003.

[7] Xem ñieàu 2 Nghò ñònh 95/2005/NÑ-CP ngaøy 15/7/2005.

[8] Xem ñieàu 12 Nghò ñònh 95/2005/NÑ-CP ngaøy 15/7/2005.

[9] Thoâng tö 13/2005/TT-BXD ngaøy 05/8/2005.

[10] Baùo Phaùp luaät TP. Hoà Chí Minh ngaøy 29/6/2005.

[11] Theo baùo Thò tröôøng baát ñoäng saûn vaø taøi saûn ngaøy 22/7/2005.

[12] Xem ñieàu 11 Luaät nhaø ôû ñöôïc Quoác hoäi thoâng qua ngaøy 29/11/2005, coù hieäu
löïc töø ngaøy 01/7/2006.