You are on page 1of 66

Lời mở đầu...........................................................................................................................

3
PHẦN 1: NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ KINH TẾ NGÀNH..................................................4
1. Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường.......................................................4
1.1. Quy mô thị trường bất động sản...............................................................................4
1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản.......................................................................4
1.1.2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay..........................................................5
1.2. Tốc độ tăng trưởng....................................................................................................8
2. Phạm vi cạnh tranh........................................................................................................10
3. Số lượng các đối thủ cạnh tranh....................................................................................11
4. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường........................................................................14
4.1. Những rào cản gia nhập ngành...............................................................................14
4.1.1. Rào cản kỹ Kỹ thuật.........................................................................................14
4.1.3. Rào cản về pháp luật........................................................................................15
4.1.4. Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà nước..............15
4.1.5. Rào cản về thủ tục hành chính.........................................................................16
4.2. Rào cản rút lui khỏi thị trường................................................................................17
5. Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng .........................................................................17
5.1. Sản phẩm.................................................................................................................17
5.2 Khách hàng..............................................................................................................18
6. Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn.............................................................................19
.6.1. Năng lực sản xuất...................................................................................................19
6.2. Yêu cầu về vốn........................................................................................................19
7. Khả năng sinh lợi...........................................................................................................20
7.1. Bước tiến dài trong thị trường bất động sản...........................................................20
7.2. Bất động sản-rủi ro và cơ hội..................................................................................21
7.3. Triển vọng phát triển của ngành.............................................................................24
Điểm sáng......................................................................................................................24
Điểm tối.........................................................................................................................25
Một số quyết định mới liên quan đến thị trường bất động sản......................................25
PHẦN 2: PHÂN TÍCH CẠNH TRANH...........................................................................27
1. Đánh giá vị thế cạnh tranh của các đối thủ....................................................................27
2. Dự đoán biện pháp cạnh tranh.......................................................................................31
3. Xác định những nhân tố thành công chính thành công của các công ty. ......................35
3.1. Nhân tố bên ngoài...................................................................................................35
3.2. Nhân tố bên trong....................................................................................................36
PHẦN 3: LẬP BẢNG PHÂN TÍCH MA TRẬN SWOT CỦA CÔNG TY......................38
1.Tổng quan về công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh.........................................38
1.1 Tóm tắt quá trình hình thành và phát triển...............................................................38
1.2 Giới thiệu về công ty................................................................................................40
1.3 Các lĩnh vực hoạt động............................................................................................41
2. Các hoạt động chủ yếu của công ty...............................................................................43
2.1. Những dự án của công ty........................................................................................43
2.2.Hoạt động Marketing...............................................................................................44
2.2.1. Phân khúc thị trường theo nhóm khách hàng..................................................44
2.2.2. Xác định khách hàng mục tiêu.........................................................................44
2.2.3. Định vị sản phẩm.............................................................................................44

1
2.2.4. Xác lập mục tiêu marketing.............................................................................44
2.2.5. Chiến lược marketing: marketing tổng lực......................................................45
2.2.6. Định vị thương hiệu.........................................................................................47
2.3. Các hoạt động hỗ trợ của công ty...........................................................................47
2.3.1. Quản trị nguồn nhân lực của công ty...............................................................47
2.3.2.Vấn đề phát triển công nghệ.............................................................................48
2.3.3. Vấn đề quản lí chung.......................................................................................49
2.4. Tài chính của công ty..............................................................................................50
2.4.1. Các chỉ số tăng trưởng- kết quả kinh doanh của công ty trong các năm 2006,
2007, 2008..................................................................................................................50
2.4.2. Các chỉ số hoạt động........................................................................................51
2.4.3. Chính sách cổ tức của công ty.........................................................................52
2.5.1. Trao 12 xuất học bỗng Nguyên Đức Cảnh......................................................53
2.5.2. Tặng tiền học bỗng ủng hộ vì người nghèo...................................................54
2.5.3. Tổ chức các chương trình khám chữa bệnh miễn phí cho người nghèo..........54
2.5.4. Tổ chức các chương trình nhân dịp Lễ, Tết thiếu nhi cho các em có hoàn cảnh
khó khăn.....................................................................................................................54
2.5.5. Xây dựng nhà tình thương và các hoạt động xã hội khác................................55
3. Phân tích ma trận SWOT. .............................................................................................55
Điểm mạnh.....................................................................................................................55
Điểm yếu........................................................................................................................56
Cơ hội.............................................................................................................................56
Thách thức.....................................................................................................................57
Ma trận SWOT...................................................................................................................58
4. Các chiến lược cho công ty giai đoạn 2010 – 2015.......................................................60
4.1. Các mục tiêu chính cần đạt được cho các chiến lược kinh doanh của công ty. .....60
4.2. Các chiến lược cho công ty giai đoạn 2010 – 2015................................................61
4.2.1. Các chiến lược nhóm SO.................................................................................61
4.2.2. Các chiến lược nhóm ST..................................................................................62
4.2.3. Các chiến lược nhóm WO................................................................................63
4.2.4. Các chiến lược nhóm WT................................................................................64
KẾT LUẬN........................................................................................................................65

2
Lời mở đầu

Cùng với quá trình toàn cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế Việt Nam
ngày càng phát triển vững mạnh. Hội nhập vào nền kinh tế thế giới, Việt
Nam cũng xây dựng đầy đủ nền kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển
đó thị trường bất động sản ở Việt Nam ra đời cùng với sự phát triển ngày
càng đầy đủ hơn các thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc
tế.

Thị trường bất động sản Việt Nam tuy lúc mới ra đời còn non trẻ, hoạt động
không theo quy luật tự nhiên, chưa bắt kịp theo sự phát triển của các nước
trên thế giới, nhưng cho đến nay đã đạt được những bước tiến dài, cả về
lượng và chất, đặc biệt trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Sau gần 3 năm
Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, bất động sản dần hoạt
động theo đúng quỹ đạo, sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng
khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số
minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch.
Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công
ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển tại Việt Nam như
CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản trong
nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.

Một công ty muốn tồn tại và hoạt động có hiệu quả trong ngành thì công ty
đó phải nắm bắt được những nét chính của ngành, và phân tích được năng
lực cạnh tranh cũng như quan trọng hơn cả là phân tích SWOT để biết được
đâu là điểm mạnh, điểm yếu bên trong và rủi ro, thách thức bên ngoài. Vì
vậy nhóm chúng em thực hiện đề tài “môi trường cạnh tranh ngành bất
động sản- Chiến lược của công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh
2010-2015” để phân tích từ đó đưa ra giải pháp chiến lược cho công ty. Vì
thời gian tìm hiểu ngắn cũng như kiến thức chuyên môn chưa cao nên trong
bài tiểu luận còn rất nhiều sai sót, nhóm chúng em mong nhận được lời nhận
xét cũng như ý kiến đóng góp của thầy để bài tiểu luận được hoàn thiện hơn.
Nhóm chúng em xin chân thành cảm ơn thầy.

3
PHẦN 1: NHỮNG NÉT CHÍNH VỀ KINH TẾ NGÀNH.
1. Quy mô thị trường và tốc độ tăng trưởng thị trường.

1.1. Quy mô thị trường bất động sản.

1.1.1.Đặc điểm thị trường bất động sản.


Không có thị trường trung tâm: thị trường bất động sản chưa hình thành
được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp
gặp nhau và tác động trực tiếp qua lại lẫn nhau. Gần như tất cả các giao dịch
được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức môi giới bất kinh
doanh động sản, qua báo chí, hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không
có thị trường trung tâm nên các thông thi về thị trường khó thu thập và có độ
tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả của thị trường này. Gần đây tại Việt
Nam, các Công ty kinh doanh địa ốc và các Công ty môi giới bất động sản đã
hình thành và phát triển rất nhanh đã tạo điều kiện cho các giao dịch trên thị
trường diễn ra dễ dàng, thuận lợi, an toàn và hiệu quả hơn. Mới đây Bộ Xây
Dựng đã ban hành Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng 5 năm 2008,
theo đó: “Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất
động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở)”, điều này sẽ thúc đẩy
hơn sự phát triển của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc
tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời;
sự thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị
trường bất động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về
trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về
bất động sản cũng sẽ khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó
dẫn đến sự khác nhau về mức độ phát triển của thị trường bất động sản của
từng địa phương.
Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất
động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà
Nước nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường
hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh
đó, do không tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính
độc quyền. Các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến
đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có
cạnh tranh nhưng là cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển
kinh tế của một quốc gia: Hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu

4
tư vào các tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời
điểm người ta luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản
hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có
nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc
gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát
triển lành mạnh và ổn định.

1.1.2. Quy mô thị trường bất động sản hiện nay.


Theo Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam, diện tích đất đô thị sẽ
tăng từ 105.000 Ha hiện nay lên đến 460.000 Ha vào năm 2020, tỷ lệ đô thị hoá
28% hiện nay, dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45% vào năm 2025. Nhu cầu về nhà ở
đặc biệt là nhà ở đô thị để đáp ứng cho số dân đô thị khoảng 23 triệu người hiện
nay, dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu người vào năm 2025. Nếu chỉ tính riêng nhu
cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt Nam đã cần phải phát triển thêm 35
triệu m2 nhà để phấn đấu đạt 20 m2 nhà ở/người tại đô thị vào năm 2020.
Trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản Việt Nam đã thu hút được gần
700 dự án đầu tư nước ngoài, với tổng số vốn đăng ký khoảng 17 tỷ Đô la Mỹ
tính đến tháng 4/2007.

+ Nguồn cung :
Mặc dù những thời gian gần đây, dưới tác động của thuế thu nhập cá
nhân, các giao dịch trên sàn bất động sản đã lắng xuống trông thấy, nhưng các
chuyên gia đều cho rằng, xu hướng nửa cuối quý IV/2009 và đầu năm 2010 sẽ
là sự bùng nổ của thị trường căn hộ bán cả về cung- cầu.

5
Tín hiệu tích cực nhất phải kể đến là dấu hiệu phục hồi của các hoạt
động về đầu tư BĐS tại Việt Nam qua số lượng thông tin đầu tư gia tăng sau
giai đọan trầm lắng trong nửa đầu năm 2009. Cụ thể, ngày 15/10, Vina Capital
thông báo bán toàn bộ 50,1% cổ phần của tập đoàn ở dự án cao ốc A&B. Việc
bán cổ phần này mang lại tỷ suất thu hồi nội bộ (IRR) 17,5% trong 4 năm.
Công ty cổ phần Đầu tư Công đoàn BIDV đã mua 996 căn hộ trung cấp thuộc
dự án Hòang Anh An Tiến, huyện Nhà Bè. Giá bán toàn bộ tương đương 1.000
-1.100 USD/m2.
Theo CBRE, đến thời điểm hiện tại, thị trường văn phòng cho thuê tại
TP.HCM giá thuê sẽ chạm đáy vào cuối năm nay. Giá chào thuê của tât cả các
phân hạng cao ốc văn phòng đều sẽ có mức gảm thấp nhất: 2,9% kể từ thời
điểm quý II/2009. Dự án Kumho Asiana Plaza với tổng diện tích sàn 31.562m2
đã đi vào họat động trong tháng 9 vừa qua đã đẩy mặt bằng giá chào thuê văn
phòng hạng A tăng lên 41,3USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước.
Tuy nhiên, hiện tỷ lệ mặt bằng của tất cả các phân hạng vẫn nằm ở mức
17,5% giảm 0,6% so với quý trước. Riêng tỷ lệ mặt bằng hạng A còn trống
hiện vẫn ở mức cao: 26,3%.Trong khi đó dự báo nguồn cung sẽ vẫn tiếp tục
tăng từ nay đến cuối năm 2010.
Ở thị trường kinh doanh bán lẻ dấu hiệu có vẻ khả quan hơn. Hiện giá chào
thuê bình quân tại các trung tâm thương mại tổng hợp trong khu trung tâm
thương mại(TTTM) của thành phố vẫn bình ổn ở mức giá 105,3USD/m2/tháng
tại các tầng lầu có vị trí thuận lợi.
Dự kiến trong quý IV/2009 sẽ có nhiều TTTM lớn được khánh thành như:
Kumho Asiana Plaza(Q.1), The Flemington (Q.11) và The Everich(Parkson) ở
Q.11 sẽ cung cấp thêm cho thị trường 56.338m2 mặt bằng.
Thị trường căn hộ dịch vụ vẫn tiếp tục phải đối mặt với áp lực giảm giá
thuê. Giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ trong tất cả các hạng giảm 4,3%
xuống còn 24,74 USD/m2/tháng. Tỷ lệ trống của các tòa nhà hạng A thậm chí
còn tăng cao lên 26% do khách thuê dời dến các căn hộ dịch vụ rẻ hơn.
Có dấu hiệu hồi phục và được đánh giá tiềm năng nhất hiện nay chính là
thị trường căn hộ bán. Trong quý III, các chủ đầu tư đã bắt đầu khởi động lại
các dự án bị đình hoặc hoãn lại trước đây và cùng lúc đó là 12 dự án mới đã
được khởi công xây dựng. Có 10 dự án (bao gồm 1.800 căn hộ) đã chính thức
được chào bán trong đó một số chủ đầu tư chỉ chào bán 1 số lượng nhỏ trong
tổng số nguồn cung của dự án. Đặc biệt, giá chào bán bình quân trên thị trường
thứ cấp tiếp tục tang từ 1%-3,4% so với quý trước, và hầu hết các giao dịch dao
động trong mức giá 650 USD-810 USD/m2.
Nếu tính từ năm 2008 đến quý III/2009 đã có 46 dự án với gần 15.000
căn hộ được chào bán. Dự kiến, số lượng căn hộ được chào bán tại TP.HCM từ
quý IV/2009 đến quý II/2010 sẽ là 44 dự án với trên 22 ngàn căn hộ.

6
Riêng Hà Nội, sau khi rà soát các đồ án, dự án đầu tư xây dựng trên địa
bàn, Ủy ban nhân dân thành phố đã đề nghị cho phép tiếp tục triển khai 241 dự
án vào đợt 1. Trong số này có tới trên 60% là dự án nhà ở, khu đô thị mới.
Nhiều dự án khu đô thị mới chiếm diện tích hơn 100 ha, tập trung chủ
yếu tại Hà Đông, như khu đô thị mới Dương Nội rộng 174.23ha của tập đoàn
Nam Cường, khu đô thị mới Lê Trọng Tấn của Công ty cổ phần phát triển đô
thị quốc tế Việt Nam với 101.37ha, khu đô thị mới hai bên đường Lê Trọng
Tấn của Công ty Geleximco với 133 ha, khu đô thị mới Nam An Khánh rộng
181ha của Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và Khu công nghiệp Sông
Đà, Khu đô thị mới Bắc An Khánh rộng 264.40ha của Công ty liên doanh
TNHH phát triển đô thị mới An Khánh; khu đô thị Thanh Hà A với 195.51ha,
Khu đô thị Thanh Hà B rộng 193,22 ha của Tổng công ty Xây dựng công trình
Giao thông 5...
+ Nguồn cầu.
Theo khảo sát của một số công ty chuyên nghiên cứu về thị trường, cầu
trên thị trường bất động sản vẫn còn tương đối lớn. Nhưng trong thời điểm
hiện nay, việc suy giảm kinh tế và tâm lý chờ đợi của khách hàng khiến thị
trường vẫn chưa thực sự sôi động trở lại.
6 tháng đầu năm tại Tp. Hồ Chí Minh chỉ có khoảng 5.000 căn hộ, thuộc
31 dự án được bán ra. Hầu hết các dự án đều nhắm đến phân khúc thị trường
trung và cao cấp. Số lượng căn hộ được bán ra nhiều nhất là khu Đông (quận 2)
và khu Nam thành phố (quận 7). Tại Hà Nội, thị trường trong 6 tháng đầu năm
2009 đang có sự chênh lệch khá lớn về cung và cầu. Ở Hà Nội, tổng số căn hộ
còn để bán từ các dự án khoảng 1.467 căn, tập trung chủ yếu tại các quận Từ
Liêm, Đống Đa và Hai Bà Trưng. Những dự án còn hàng bán ra hiện nay như
Keangnam Hanoi, Landmark Tower, Vincom Park Place, Sky City Tower và
Golden Westlake, CT1 – khu đô thị mới Cổ Nhuế và CT2A – khu đô thị mới
Nghĩa Đô… cũng đều nhằm đến thị trường trung và cao cấp.
Theo các chuyên gia, mặc dù nguồn cung không nhiều nhưng hoạt động
mua bán căn hộ diễn ra chậm so với dự đoán của giới địa ốc. Trong quý 1/2009
chỉ có khoảng 330 căn có giao dịch thành, chiếm khoảng 23% tổng số căn còn
để bán. Giá bán căn hộ trung bình đã giảm so với quý 4/2008. Giá chào bán
trên thị trường thứ cấp đang giảm từ 2 - 7,5% so với quý 4/2008. Giá giảm song
giao dịch trên thị trường vẫn không thể tăng. Nguyên nhân của tình trạng này,
theo các chuyên gia là do nhiều nhà đầu tư với mục đích đầu cơ đã từ bỏ thị
trường. Trong khi đó, giá bất động sản còn ở mức quá cao so với khả năng
thanh toán của đa phần người có nhu cầu mua nhà để ở. Do vậy mặc dù cầu
thật của thị trường rất lớn, thậm chí lớn hơn cung nhiều lần nhưng tỷ lệ giao
dịch thành công không nhiều.
Số liệu từ DiaOcOnline.vn cho thấy tuần qua, giá đất nền ở một số khu
vực như Q2, Q8, Nhà Bè… vẫn tiếp tục “nóng” lên, với giá tăng từ 20% đến

7
40%. Tuy nhiên, lượng giao dịch rất ít. Một nhân viên kinh doanh làm việc tại
sàn giao dịch BĐS Tân Hưng (quận 7) cho biết: “Gần 1 tháng nay, giá nền đất
có “nóng” lên nhưng tỷ lệ người trực tiếp đến giao dịch tại sàn vẫn không tăng
lên so với thời điểm trước đó bao nhiêu”.

1.2. Tốc độ tăng trưởng.


“Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường bất động sản
(BĐS) hiện nay. Thế nhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước ngoài,
thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang phát triển, không hề có băng. Cụ thể như
sau: Dù mới chỉ có một số ít công ty niêm yết công bố báo cáo tài chính quý III
nhưng đa phần kết quả sản xuất, kinh doanh hết sức ấn tượng, hơn nhiều so với
quý II. Trong đó, nổi bật về tốc độ tăng trưởng lợi nhuận là nhóm ngành bất
động sản.
Tuy mới đi được 3/4 quãng đường nhưng lợi nhuận mà các doanh nghiệp
này công bố đều vượt xa kế hoạch lợi nhuận của cả năm 2009. Nhận định cho
rằng: Ngành bất động sản có lợi nhuận đột biến.
Thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu ấm lên khiến phần nhiều
doanh nghiệp trong lĩnh vực này được hưởng lợi. Điển hình như Công ty CP
Vạn Phát Hưng (VPH), lợi nhuận quý III đã đạt hơn 56 tỷ đồng, tăng hơn 10
lần so với lợi nhuận quý II. Một số đơn vị hoạt động chính trong lĩnh vực khác
nhưng có “dính dáng” đến bất động sản cũng được “ăn theo”, như Công ty CP
thủy sản số 4 (TS4) có lợi nhuận quý III tăng gần 240% so với quý II nhờ kinh
doanh căn hộ.
Theo thống kê của Công ty CP truyền thông tài chính StoxPlus
(www.stox.vn), 10 doanh nghiệp có kết quả lợi nhuận lớn nhất quý III vẫn rơi
vào những “tên tuổi” thuộc nhóm ngành tài chính, bất động sản như ACB,
VNM… và ngành có tốc độ tăng trưởng lợi nhuận so với cùng kỳ cao nhất là
bất động sản: 355%.
Dưới cái nhìn của ông Peter Dinning - Giám đốc phụ trách kinh doanh BĐS
của Công ty Quản lý quỹ VinaCapital, thì thị trường BĐS hiện nay không đóng
băng. Theo ông, hai ba năm trước, các nhà đầu tư chỉ việc quy hoạch, xây nhà
và bán, có nhiều người mua. Nhưng bây giờ không phải cứ xây lên là bán được
và yếu tố lựa chọn của người tiêu dùng đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường.
Những khu căn hộ cao cấp nằm ở vị trí thuận tiện, do các kiến trúc sư nước
ngoài thiết kế, trang trí nội thất như The Manor, Phú Mỹ Hưng vẫn bán tốt. Vì
thế, các chủ đầu tư cũng phải "chiều lòng" các "thượng đế" của mình bằng cách
xây dựng những căn hộ mẫu để người mua có thể nhìn thấy, sờ thấy, đánh giá
nó trước khi quyết định mua.
Mặt khác, nhu cầu về tất cả các loại nhà, căn hộ từ thấp, trung bình, đến
cao cấp ở Việt Nam đều đang cao, chứ không phải người dân không có nhu cầu
mua nhà. Mỗi loại hình BĐS có một thị trường riêng với nhu cầu nhất định và

8
nhu cầu này ngày một mở rộng. Có nghĩa là không chỉ căn hộ, mà những phân
khúc khác của thị trường BĐS như văn phòng, khách sạn cũng đang có nhu cầu
cao.
Theo ông Peter Dinning, có 3 yếu tố ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển thị
trường BĐS Việt Nam là:
Thứ nhất là tốc độ tăng trưởng. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam
hiện nay tới 8%/năm, đứng thứ hai ở châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởng
là 10%/năm. Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽ
kéo theo việc gia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP.HCM. Trong 10 -15
năm tới, dân số của Hà Nội, TP.HCM có thể tăng gấp đôi và tất nhiên, họ cần
nhà để ở.
Thứ hai là đầu tư trực tiếp của nước ngoài. Đến hết tháng 9/2007, cả
nước đã thu hút được thêm 9,6 tỷ USD vốn FDI. Tổng vốn FDI thực hiện cũng
đạt 3,3 tỷ USD, tăng 19,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Với đà tăng trưởng này,
chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng sẽ đạt 13 tỷ USD vốn FDI trong năm 2007.
Thứ ba là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn
hộ, các khu nhà ở. Một yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ chức
Thương mại Thế giới (WTO). Sự gia nhập này đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng
hoàn thiện khung pháp lý về BĐS.
Đối với câu hỏi nhà đầu tư nước ngoài băn khoăn điều gì nhất khi đầu tư
vào BĐS ở Việt Nam, ông Peter Dinning thẳng thắn phát biểu rằng điều làm họ
chưa yên tâm nhất là sự thay đổi chính sách của nhà nước. Tuy nhiên, với kinh
nghiệm 10 năm sống ở Việt Nam, ông cũng rất lạc quan với nhận định các
chính sách thuộc lĩnh vực này đang có thay đổi lớn theo chiều hướng ngày một
tiến bộ hơn.
Ông Peter Dinning đã có nhận định hoàn toàn chính xác. Với một loạt văn bản
pháp luật liên quan ra đời, như Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Nghị định
17/2006/NĐ-CP và sắp tới là Luật Kinh doanh BĐS, hướng phát triển của thị
trường BĐS trong thời gian tới đang được mở ra theo chiều hướng ngày càng
thông thoáng và hợp lý.
Nghị định 02, với quy định các khu đô thị mới (ĐTM) phải rộng ít nhất
20 ha, chủ đầu tư phải có 20% vốn đầu tư cho dự án, đã góp phần sàng lọc
những nhà đầu tư không có vốn hoặc thiếu kinh nghiệm ra khỏi thị trường này.
Trong khi đó, Nghị định 02 lại tạo ra hướng mở là chủ đầu tư dự án khu ĐTM
được chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án cấp 2
khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án đã được phê duyệt.
Chủ đầu tư cấp 2 phải hoàn thành dự án đúng với mục đích, nội dung xây dựng
và tiến độ dự án đã được duyệt. Với hướng mở như vậy, nhiều chủ đầu tư sẽ có
cơ hội tránh được các khoản vay ngân hàng rất lớn để duy trì toàn bộ dự án.
Đối với những dự án khu dân cư nhỏ hơn, Nghị định 17 cũng tạo ra lối
thoát khi cho phép các nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã

9
hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng. Thực tế, việc cấm chuyển nhượng dự án đã
gây ách tắc cho nhiều dự án khu dân cư, khu ĐTM, vì nhiều nhà đầu tư không
đủ vốn để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng lại không thể san sẻ một phần dự án
cho các chủ đầu tư khác. Vì thế, việc cho chuyển nhượng dự án sẽ góp phần
huy động được các nguồn vốn khác, từ đó khôi phục các hoạt động đầu tư và
phát triển nhà ở.
Vấn đề này cách thức huy động vốn - sao cho đảm bảo để nhà đầu tư
không chiếm dụng vốn của khách hàng và các quyền lợi của khách hàng được
đảm bảo khi hợp đồng góp vốn không được thực hiện theo đúng cam kết - đã
được cụ thể hóa trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS. Theo điều 19 của Dự
thảo, chủ đầu tư dự án khu ĐTM, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được huy
động vốn ứng trước của khách hàng. Tổng số vốn ứng trước không được vượt
quá 70% giá trị hợp đồng và việc huy động vốn phải được thực hiện nhiều lần,
lần đầu chỉ được huy động sau khi đã xây xong cơ sở hạ tầng theo dự án. Việc
huy động vốn ứng trước lần sau chỉ được thực hiện khi đã hoàn thành khối
lượng lần trước. Dự thảo thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn, là vốn ứng trước
của khách hàng phải sử dụng đúng mục đích và chủ đầu tư và khách hàng có
thể thỏa thuận gửi số vốn ứng trước vào ngân hàng để quản lý. Nếu chủ đầu tư
dự án giao nhà không đúng tiến độ, chất lượng và các thoả thuận trong hợp
đồng thì phải bồi thường thiệt hại và trả lãi suất cho phần vốn ứng trước của
khách hàng.

2. Phạm vi cạnh tranh.


Xu hướng cạnh tranh giữa các doanh nghiệp trong ngành.
Để vượt qua khủng hoảng kinh tế và cạnh tranh với các tập đoàn bất
động sản (BĐS) quốc tế, các doanh nghiệp (DN) BĐS trong nước đã bắt đầu
"bắt tay" nhau để hợp lực thực hiện dự án và nâng sức cạnh tranh. Đây có thể là
thời điểm đánh dấu việc hợp tác một cách chuyên nghiệp giữa các DN BĐS
trong nước.
Đánh dấu đầu tiên cho sự hợp tác được xem là chuyên nghiệp và bài bản
của các DN BĐS tại TP. HCM chính là sự ra đời cửa Tập đoàn Tam Phú vào
đầu tháng 6 vừa qua. Đây là sự bắt tay của 4 DN hoạt động trong lĩnh vực xây
dựng bao gồm Công ty cổ phần N.V.T, Công ty CP địa ốc Đất Xanh, Công ty
TNHH tư vấn phát triển nhà Đạt Gia và Công ty TNHH xây dựng Võ Đình. Sự
chuyên nghiệp của việc hợp tác này thể hiện ở chỗ, đây không phải là sự hợp
tác chỉ để triển khai một dự án đơn lẻ mà trong tương lai Tam Phú sẽ phát triển
ở nhiều dự án khác từ quy hoạch, đến xây dựng các công trình đô thị và những
hạng mục liên quan.
TS. Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho
biết, việc hợp tác giữa các DN BĐS thời điểm này là nhu cầu tất yếu. Bởi hiện
nay quy mô của các dự án BĐS không còn nhỏ lẻ như trước, mà mỗi dự án đều

10
đòi hỏi những số vốn đầu tư lớn mà tiềm lực của một DN khó thực hiện. Trước
đây, nhiều DN BĐS đã phải bán dự án do không đủ tiềm lực tài chính để triển
khai và cũng không tiến hành hợp tác, đây là những thiệt hại rất lớn không chỉ
trước mắt mà còn ảnh hưởng lâu dài đến thương hiệu của họ. Ngoài ra, việc
hợp tác còn giúp các DN BĐS nâng cao được sức cạnh tranh trước sự "tấn
công" của các tập đoàn lớn trên thế giới đang ngày càng quan tâm nhiều hơn
đến thị trường BĐS Việt Nam và TP. HCM nói riêng. Với tiềm lực tài chính
vượt trội, họ dễ dàng vượt qua DN BĐS trong nước để giành lấy những vị trí
vàng để xây dựng, khai thác. Do đó, với quy mô của phần lớn DN BĐS ở TP.
HCM, cũng như cả nước hiện nay đều nhỏ thì việc hợp tác sẽ mang lại nhiều cơ
hội. Tuy nhiên, các DN nên có sự tìm hiểu, lựa chọn để đưa ra hình thức hợp
tác hiệu quả. Vì không phải cứ DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS là có thể bắt
tay hợp tác. Theo TS. Đỗ Thị Loan, sự kết hợp của tập đoàn Tam Phú được
thực hiện khá bài bản bởi 4 công ty trên đều có những thế mạnh riêng để kết
hợp với nhau. Điều này giúp cho phần việc của từng thành viên trong liên
doanh không bị dẫm chân lên nhau mà sẽ được tách biệt chuyên nghiêp, tận
dụng được thế mạnh của từng thành viên. Cụ thể như Công ty N.V.T sẽ lo phần
tài chính; Công ty Đất Xanh lo khâu tiếp thị, kinh doanh; Công ty Đạt Gia phụ
trách giải phóng mặt bằng và Công ty Võ Đình chịu trách nhiệm thi công. Các
DN có thể dựa vào nhu cầu để đưa ra hình thức hợp tác lâu dài hoặc hợp tác
trong từng dự án.
Việc hợp tác với các DN nước ngoài, TS. Đỗ Thị Loan nhận định, đây là
vấn đề sẽ gặp nhiều khó khăn vì yêu cầu của các nhà đầu tư nước ngoài rất cao
như thương hiệu của đối tác, vị trí đất và nhiều báo cáo kỹ thuật, tài chính
khác… liên quan đến dự án một cách chi tiết. Điều này hiện chưa có nhiều DN
BĐS tại TP. HCM có khả năng đáp ứng. Chính vì vậy, sự kết hợp giữa các DN
trong nước vẫn là hướng đi khả thi hơn.

3. Số lượng các đối thủ cạnh tranh.


Trên thực tế, cuộc đua mở sàn giao dịch bất động sản chuẩn đã bắt đầu
trong thời gian gần đây, từ các sàn đã chính thức khai trương thuộc các công ty
như Saigon Land, Sacomreal, Phát Hưng - Địa ốc Sài Gòn, Homecare, Đầu tư
Xây dựng Bình Chánh (BCCI)… đến các sàn đang rục rịch ra mắt trong một
vài tháng tới như của ACBR, Tài Nguyên, Vincom, Viglacera, VPBank...
Bên cạnh đó, cuộc đua vẫn đang tiếp diễn với nhiều công ty khác như
Phú Gia, Hoàng Quân, Hữu Liên… dưới hình thức thành lập sàn mới hoặc
nâng cấp hoạt động của các trung tâm giao dịch hiện có. Nguyên nhân chính là
do thời điểm bắt buộc phải kinh doanh sản phẩm bất động sản thông qua sàn
giao dịch theo Luật Kinh doanh bất động sản đang đến gần (1/1/2009).
Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị
cho mình một thương hiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật vừa

11
chuyên nghiệp. Các trung tâm môi giới, siêu thị địa ốc theo đó cũng chịu một
sức ép chuyển đổi về chất lượng để cạnh tranh và tồn tại.
Theo ông Lương Sĩ Khoa, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Nhà đất Phú
Gia, một trong những doanh nghiệp đang chuẩn bị ráo riết cho việc lập sàn,
những động thái hoàn thiện quy định pháp luật của nhà nước nhằm phục vụ lộ
trình chuyển đổi hoạt động mô hình sàn giao dịch theo Luật Kinh doanh bất
động sản đã khiến các doanh nghiệp càng trở nên vội vã hơn.
Mặc dù thị trường đang trong vòng ảm đạm, nhiều công ty vẫn chuẩn bị
lập sàn giao dịch nhằm đón bắt cơ hội khi thị trường hồi phục. “Thị trường
càng phát triển thì càng cần nhiều sàn giao dịch, nhất là khi pháp luật đã quy
định. Vậy nên ai có sự chuẩn bị sớm hơn sẽ có nhiều cơ hội kinh doanh hơn”,
ông Khoa nói.
Năm 2008 và nửa đầu năm 2009 thực sự là “cơn đại hồng thủy” đối với
thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM. Đang từ đỉnh cao khoảng 90
USD/m2/tháng (cuối năm 2007-hạng A), giá cho thuê văn phòng lao dốc với
tốc độ phi mã, chỉ còn trên 30 USD/m2/tháng vào những tháng đầu năm 2008.
Quý 3 vừa rồi đã có tín hiệu khả quan nhưng với nguồn cung cực lớn, cạnh
tranh trong mảng này cũng sẽ hết sức quyết liệt.
Có nhiều lý do dẫn đến kết luận mặt bằng giá thuê văn phòng có dấu
hiệu chạm đáy và đang bật lên trở lại. Đầu tiên là do nhu cầu về lĩnh vực này
tăng lên. Theo thống kê từ Công ty CBRE, nhu cầu về văn phòng hạng A tại
TP.HCM trong quý 3 vừa rồi đã tăng 12% so với quý trước đó. Đây là một tín
hiệu khá lạc quan trong tình hình khủng hoảng kinh tế dẫn đến hầu hết các công
ty trong và ngoài nước đều cắt giảm tối đa chi phí thuê văn phòng.
Theo thống kê, trong quý 3 có tới gần 50.000m2 mặt bằng đã được cho
thuê, chủ yếu tập trung ở các cao ốc hạng A và C. Điển hình như cao ốc hạng A
Cetic (Nguyễn Thị Minh Khai, Q.1) đưa vào hoạt động ở đầu quý2 vừa rồi đến
nay đã lấp đầy khoảng 67% diện tích. Nhu cầu tăng khiến giá chào thuê của tất
cả các phân hạng cao ốc văn phòng có mức giảm thấp nhất tính từ quý 2/2008
đến nay, chỉ giảm 2,9% trong quý vừa rồi.
Một nguyên nhân khác được coi là cú hích cho thị trường văn phòng tại
TP.HCM đó là sự góp mặt của cao ốc hạng A Kumho Asianna Plaza (Q.1) với
tổng diện tích sàn là 31.562m2 vừa đi vào hoạt động đầu tháng 9 vừa qua. Nằm
ngay ngã tư trung tâm với 2 mặt tiền là đường Lê Duẩn và Hai Bà Trưng, cao
ốc này đã đẩy giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM lên trung bình 41,3
USD/m2/tháng, tăng 1,2% so với quý trước.
Các chủ cao ốc văn phòng khác đã tự tin để không giảm giá cho thuê văn
phòng khi “nhìn” vào giá cho thuê của Kumho. Hầu hết chủ đầu tư đều duy trì
giá cho thuê hiện tại chứ không giảm giá để cạnh tranh khách như thời gian ế
ẩm trước đây. Mặc dù giá cho thuê văn phòng tại TP.HCM đã chững lại, không
tiếp tục giảm nhưng tỉ lệ mặt bằng còn trống của tất cả các phân hạng vẫn khá

12
cao, khoảng 17,5%, giảm không đáng kể so với mức 18,1%của quý trước.
Riêng ở văn phòng hạng A, con số này là 26,3%.
Theo nhận xét của giới chuyên môn, tỉ lệ trống tập trung chủ yếu là do
nhiều cao ốc mới hoàn thành. Một điều đáng quan ngại là trong khi tỉ lệ trống
còn khá cao thì nguồn cung văn phòng cho thuê được dự báo sẽ tăng mạnh
trong thời gian tới, tăng tới134% vào cuối năm 2010 trên tất cả các hạng văn
phòng. Chính vì vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút khách hàng giữa các chủ cao
ốc trong thời gian tới được dự báo sẽ hết sức quyết liệt.
Thời hoàng kim, giá cho thuê văn phòng tại Việt Nam đã có lúc trở
thành một trong những yếu tố gây cản ngại đến thu hút đầu tư trực tiếp nước
ngoài. Vì vậy, nguồn cung tăng, giá cho thuê giảm trong thời điểm vừa qua
cũng có mặt tích cực là tạo sự hấp dẫn cho môi trường đầu tư tại Việt Nam
trong việc giảm chi phí thuê mặt bằng.
Tính đến quý 3 vừa rồi, khi tín hiệu giảm giá trên thị trường bất động sản
bắt đầu chững lại thì riêng ở mảng căn hộ dịch vụ, giá thuê vẫn tiếp tục mức
giảm khá mạnh, trung bình khoảng 4,3% ở tất cả các hạng mục. Trong đó, giảm
mạnh nhất vẫn là phân khúc căn hộ dịch vụ hạng A, giảm tới 10%, chỉ còn 29,1
USD/m2/tháng.
Giá giảm nhưng lượng khách thuê ở các khu hạng A cũng giảm mạnh, tỷ
lệ diện tích trống đã tăng lên 26% trong quý vừa rồi do khách hàng dời đến các
căn hộ dịch vụ rẻ hơn hoặc đến các căn hộ mua cho thuê. Chủ một cao ốc hạng
A tại Q.1 (TP.HCM) cho biết, đối tượng khách hàng chính của cao ốc này là du
khách người Nhật, Hàn… Những khách du lịch này thích không khí gia đình
khi đi du lịch nên thay vì ở khách sạn, họ thích ở các căn hộ dịch vụ để có thể
tự đi chợ, nấu các món ăn theo ý thích của mình và giá thuê cũng mềm hơn so
với ở khách sạn.
Tuy nhiên, lượng khách hằng ngày càng giảm xuống và số ngày thuê căn
hộ cũng giảm khá mạnh. “Suy thoái kinh tế, đi du lịch họ cũng tiết kiệm tiền ở.
Thay vì ở căn hộ hạng A, họ chuyển sang căn hộ hạng B, hạng C. Đó là chưa
kể đến chuyện các cao ốc căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp đang phải cạnh tranh
quyết liệt với căn hộ mua cho thuê ở rải rác khắp nơi. Thuê các căn hộ kiểu
này, chỉ vài trăm USD/tháng và cũng đầy đủ tiện nghi”, vị chủ đầu tư này nói.
Theo một chuyên gia bất động sản tại TP.HCM, các chủ đầu tư căn hộ
dịch vụ tại TP.HCM đang nỗ lực hết mình trong việc tìm kiếm khách hàng. Họ
đã linh hoạt hơn trong thời gian cho thuê, cung cấp các hợp đồng cho thuê ngắn
hạn theo tuần, thậm chí theo ngày để tăng doanh thu. Tuy nhiên, họ phải đối
mặt với sự cạnh tranh rất gay gắt đang tăng lên từ sự phục hồi của căn hộ bán
với nhiều căn hộ mới được cung cấp từ các dự án mới. Điển hình như dự án
Intercontinental Asiana Saigon Residences vừa mới đưa vào sử dụng đầu tháng
9 vừa qua với 260 căn hộ hạng A từ 1- 3 phòng ngủ. Dự án này khiến tỷ lệ căn
hộ trống trên thị trường tăng cao.

13
Không quá nhiều nhưng thị trường căn hộ dịch vụ (tại TP.HCM nói
riêng và Việt Nam nói chung) lại đối mặt với việc ế khách và mất giá trầm
trọng. Vấn đề đặt ra là, thị phần này kỳ vọng vào điều gì? Chủ cao ốc trên cho
biết, điểm mạnh của cao ốc dịch vụ là linh hoạt về thời gian trong khi các căn
hộ mua cho thuê của các nhà đầu tư cá nhân không “chuộng” kiểu cho thuê
ngắn ngày. Ưu điểm thứ 2 là các cao ốc dịch vụ được xây dựng với mục đích
cho thuê ngay từ đầu nên có các dịch vụ tiện ích cho khách thuê. Ưu điểm thứ 3
là tại các cao ốc dịch vụ thì dân cư đều là khách hàng nên ít có sự va chạm về
lối sống, về sinh hoạt hay bất đồng về văn hóa, nếp sống… Trong khi đó căn hộ
mua cho thuê tại các cao ốc khác thì phức tạp hơn khiến người nước ngoài có
tâm lý “ngại”. Với các ưu điểm ấy, hầu hết các cao ốc dịch vụ đều đang kỳ
vọng vào sự gia tăng số lượng khách từ các hợp đồng lao động ngắn hạn giữa
các công ty với các chuyên gia nước ngoài thay vì khai thác khách du lịch
thuần túy như hiện nay.
Với kỳ vọng trên, các chủ đầu tư Việt Nam có tầm nhìn dài hạn đang
nhắm đến thị trường căn hộ dịch vụ hạng A, B. Thị phần từ trước đến nay vẫn
thuộc về các công ty nước ngoài hoặc liên doanh giữa nước ngoài và đối tác
Việt Nam.

4. Rào cản gia nhập và rút khỏi thị trường.

4.1. Những rào cản gia nhập ngành.

4.1.1. Rào cản kỹ Kỹ thuật.


Ngành bất động sản là một ngành còn khá mới so với các ngành khác
trong nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên nó là một ngành có khả năng sinh lợi
cao. Nhiều công ty muốn gia nhập vào thị trường kinh doanh bất động sản
nhưng gặp phải một số rào cản về ky thuật gây khó khăn trong việc gia nhập thị
trường.
Các công ty không thể xin giấy phép xây dựng các công trình địa ốc vì
các qui định kỹ thuật về nguyên vật liệu không đạt yêu cầu, khu qui hoạch
không đáp ứng được yêu cầu về diện tích, độ an toàn.. dẫn đến những khó khăn
và gây tốn kém cho doanh nghiệp khi muốn tham gia vào thị trường.
4.1.2. Rào cản về vốn.
Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh yêu cầu về vốn rất
lớn. Các doanh nghiệp với qui mô nhỏ, tài chính eo hẹp thì không thể tham gia
vào thị trường này được, và nếu như có tham gia thì không thể cạnh tranh được,
có thể dẫn đến phá sản hoặc rút lui khỏi ngành.
Tại một số nước, khi ngân hàng quyết định cho vay phát triển các dự án
bất động sản, bộ phận tín dụng chỉ cần nhìn vào bảng cân đối thu chi tài chính
của doanh nghiệp mà không đòi hỏi tài sản thế chấp. Một công ty có tiềm lực

14
tài chính mạnh, có lịch sử tín dụng tốt và có uy tín phát triển trên thị trường sẽ
là "bảo chứng" tốt nhất để ngân hàng quyết định cho vay.
Việc huy động vốn thông qua các hợp đồng đặt cọc và phương thức
thanh toán theo từng đợt khi mua nhà đất, vốn rất phổ biến tại Việt Nam, lại
tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nếu các doanh nghiệp hoạt động không tốt, dự án dở dang
do chiếm dụng vốn thì sẽ nảy sinh nhiêu vấn đề tranh chấp.
Tuy nhiên, tại Việt Nam hình thức huy động vốn chưa phát triển đa
dạng, trong khi ở nước ngoài, các công cụ như trái phiếu bất động sản, quỹ tín
thác bất động sản (REIT) hoặc các hình thức bảo hiểm cho dự án... phát triển
rất mạnh. Điều này khiến cho thị trường Việt Nam hầu như chỉ tập trung sử
dụng duy nhất hình thức huy động vốn theo kiểu hợp đồng đặt cọc, hợp đồng
góp vốn.

4.1.3. Rào cản về pháp luật.


Pháp luật có thể được xem là yếu tố tác động quan trọng đến sự hình thành và
phát triển của thị trường bất động sản biểu hiện qua những quy định pháp luật
về quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh…. bằng bất động
sản. Thực tế cho thấy, yếu tố này có thể thúc đẩy, hạn chế hoặc có thể xóa bỏ
sự tồn tại của thị trường bất động sản do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất
động sản là gắn liền với đất đai, mà điều này luôn được Nhà nước ở mọi thời
kỳ (trừ công xã nguyên thủy) nắm quyền điều chỉnh.

4.1.4. Rào cản về các chính sách kinh tế, tài chính – tiền tệ của Nhà
nước.
Chính sách kinh tế của Chính phủ Trung ương và Chính quyền Địa
phương cũng là nhân tố nhạy cảm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.
Trước hết, những chính sách khuyến khích sản xuất theo vùng, khu vực
kinh tế sẽ đi kèm với kế hoạch quy hoạch phát triển vùng, các quy hoạch này
thực chất sẽ xác định và xác định lại mục đích sử dụng đất từ đó những khu
vực, vùng nào nằm trong quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất từ sản xuất
nông nghiệp sang sản xuất và hoạt động công nghiệp hoặc nằm trong quy
hoạch xây dựng khu đô thị mới, các khu trung tâm thương mại, dịch vụ,…sẽ
đồng thời làm gia tăng các đơn vị sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số từ đó
làm tăng nhu cầu về bất động sản, thúc đẩy tăng các chủng loại hàng hóa và
giao dịch bất động sản trên thị trường. Ngược lại, những vùng, khu vực không
được Chính phủ Trung ương, Chính quyền Địa phương chú trọng đầu tư phát
triển kinh tế do yếu tố vùng không thích hợp cho mục tiêu phát triển kinh tế thì
nhìn chung cầu bất động sản cho hoạt động sản xuất kinh doanh, cho nhu cầu
nhà ở, đất ở của dân cư không được kích thích, đồng nghĩa với giao dịch trên
thị trường bất động sản sẽ trầm lắng, ảnh hưởng đến tốc độ phát triển của thị
trường bất động sản tại khu vực, vùng tương ứng.

15
Bên cạnh đó các chính sách về tài chính và tiền tệ của nhà nước ảnh
hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi Nhà nước áp
dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động sản gần như
chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có giao dịch mua
bán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà nước áp dụng chính sách tiền tệ mở rộng
thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động
sản tăng lên rõ rệt.

4.1.5. Rào cản về thủ tục hành chính.


Doanh nghiệp muốn thực hiện dự án là một chuyện, còn việc xem xét,
phê duyệt dự án của các cơ quan chức năng lại là một chuyện khác. Vì vậy,
"giấc mơ" về những dự án hoàn thiện của các doanh nghiệp có khi phải kéo dài
rất lâu.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, đã đưa
ra con số thống kê về việc chậm trễ thủ tục hành chính đối với một dự án có
diện tích 3,5 ha của Công ty (tọa lạc tại số 1/45 đường Nguyễn Văn Quá,
phường Đông Hưng Thuận, quận 12, TP.HCM), ông cho biết: dự án xây dựng
khu căn hộ diện tích nhỏ, giá thấp của Đất Lành xin đầu tư xây dựng từ ngày
6/10/2006. Qua nhiều thủ tục như thỏa thuận địa điểm, cấp thông tin quy
hoạch, xét duyệt quy hoạch 1/500 của quận, thẩm định và phê duyệt quy hoạch
của Sở Quy hoạch - Kiến trúc... và nhiều bước lòng vòng khác, đến tháng
9/2009 dự án mới được "tạm khởi công".
Các bước thủ tục nói trên đã "ngốn" mất một khoảng thời gian 35 tháng
16 ngày. Tính ra, theo ông, Đất Lành bị thiệt hại hơn 47 tỷ đồng, trong đó 44,1
tỷ đồng là lãi vay và 3,15 tỷ đồng chi phí quản lý dự án bị "đội" lên do thời
gian quản lý dự án bị kéo dài.
Còn Tiến sĩ Nguyễn Quang, Giám đốc Chương trình Liên hiệp Quốc
HABITAT tại Việt Nam, thì nhận định: "Phương pháp quy hoạch của Việt
Nam vẫn còn mang nhiều tính "xin-cho". Quy hoạch chử yếu thể hiện ý chí của
nhà lãnh đạo chứ không phải dựa trên định hướng thị trường. Quy hoạch xác
định việc sử dụng đất và công trình phát triển một cách cứng nhắc, chỉ cho
phép làm những gì Nhà nước quy định".
Theo ông, quy hoạch không gian phải là công cụ kiểm soát sự phát triển,
đồng thời hạn chế tối đa những hoạt động sử dụng đất trái ngược nhau. Nhà đầu
tư có thể xây dựng bất cứ những gì (theo tín hiệu thị trường) sau khi tuân thủ
đầy đủ theo quy hoạch phát triển chung. Được như vậy, sự can thiệp tùy tiện
của người xét duyệt đầu tư sẽ được hạn chế rất nhiều. Và qua đó, hàng hóa bất
động sản sẽ đa dạng hơn, đáp ứng tốt hơn và lưu thông nhanh hơn theo nhu cầu
của xã hội.

16
4.2. Rào cản rút lui khỏi thị trường.
Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản. là
những sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn. Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với
một vị trí nhất định. Vốn đầu tư cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng
chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt. chính những yếu tố đó làm cho việc một
công ty đầu tư vào bất động sản thì khó có thể rút lui ra khỏi thị trường. ví dụ
khi một công ty có một dư án đâu tư một tòa nhà địa ốc, thời gian xây dựng là
năm năm. Dự án này là dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr tháng
nên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm và sau đó mới có khả năng sinh lời. Dó đó
việc công ty rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn do các ràng buộc về vốn đầu
tư.

5. Đặc điểm về sản phẩm và khách hàng

5.1. Sản phẩm.


Sản phẩm là BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN bao
gồm: khu dân cư, nhà cao tầng, khu công nghiệp, các dịch vụ liên quan đến bất
động sản như thiết kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý.
Đặc điểm của hàng hóa bất động sản.
Bất động sản là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không
gian nhất định không thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của
bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các bất động sản
nằm càng gần trung tâm đô thị, dân cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại.
Bất động sản có tính lâu bền: điều này thể hiện rõ nhất ở chỗ đất đai
không bị hao mòn và giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật
kiến trúc được xây dựng trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế
nữa.
Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên
thường có giá trị cao.
Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất
động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động
sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường
dài hơn so với các tài sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch
cao. Mặt khác, giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải
qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao
lên..
Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: bất động sản là một
hàng hóa đặc biệt, quan trọng, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc
chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng bất động
sản nhà nước yêu cầu các bên giao dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền
nên mất một khoảng thời gian đáng kể.

17
5.2 Khách hàng.
Nhóm
khách Đặc điểm Mong muốn Tỷ lệ
hàng
- Không gian sống riêng,
- Người độc thân, tự lập, thành đi sớm về khuya dễ dàng,
TUỔI
công sớm trong độ tuổi 25-32. tự do tụ tập bạn bè.
TRẺ TÀI 5%
- Lương khoảng 800-1.000 đô la - Đa phần chọn căn hộ có
CAO
Mỹ/tháng. diện tích nhỏ, xinh xắn,
tiện đi làm.
- Vợ chồng gần ngũ tuần, có con
tuổi trưởng thành, dành dụm mua
nhà làm của để dành cho con sau

này.
TƯƠNG - Môi trường sống
- Thường cân nhắc kĩ, ra quyết 15%
LAI - Uy tín của chủ đầu tư
định chậm nhưng khả năng tài
CON EM
chính cao, sẵn sàng trả giá cao
cho những sản phẩm uy tín, an
toàn
- Đa phần chọn diện tích
nhà lớn, gần trung tâm,
khu cao cấp, nhiều tiện ích
ĂN - Gia đình làm ăn khấm khá, sau môi trường.
NÊN một thời gian dành dụm muốn - Ít nhạy cảm về giá nhưng 18%
LÀM RA đổi nhà cao cấp hơn. chỉ trả giá cao cho căn nhà
lý tưởng gần sông, giao
thông thuận tiện hay có
hướng hợp với mình.
- Thường chọn nhà có diện
tích nhỏ hơn 80m2, có thể
NGÔI
- Vợ chồng trẻ dành dụm mua xa trung tâm, giá khoảng
NHÀ
căn hộ đầu tiên cho cuộc sống vài trăm triệu đồng. 15%

riêng. - Giá và phương thức
ƯỚC
thanh toánlà quan tâm
hàng đầu
- Tiềm năng của khu nhà.
KINH
- Giới chuyên tìm hiểu về khả - Khả năng bán lại nhanh
DOANH 52%
năng sinh lời của địa ốc. chóng của sản phẩm đã
ĐỊA ỐC
mua.

18
6. Năng lực sản xuất và yêu cầu về vốn.

.6.1. Năng lực sản xuất.


Các chuyên gia trong ngành bất động sản nhận định, trong thời gian tới,
nguồn cung nhà ở sẽ khá lớn. Do đó, người dân sẽ có nhiều cơ hội chọn mua
sản phẩm phù hợp khả năng tài chính của mình.
Ông Nguyễn Văn Minh, Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam
khẳng định: hiện nay, sau gói kích cầu của Chính phủ, nhiều dự án đã và đang
tiếp tục được triển khai. Vì vậy, lượng cung bất động sản trong thời gian tới sẽ
tăng lên, những người có nhu cầu thật về nhà ở có nhiều cơ hội tiếp cận được
với những dự án bất động sản thông qua hệ thống sàn giao dịch.'
Theo thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây
dựng), đến nay đã có 54/63 địa phương gửi báo cáo đăng ký danh mục các dự
án đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh viên bằng nguồn vốn ngân sách giai đoạn
2009-2011. Trong đó có 267 dự án đăng ký thực hiện trong 2 năm 2009-2010,
để xây dựng gần 5 triệu m2 nhà trên diện tích 554 ha, giải quyết nhu cầu về chỗ
ở cho trên 800 nghìn sinh viên; 21 địa phương gửi báo cáo và 19 tỉnh đăng ký
danh mục dự án xây dựng nhà ở cho công nhân giai đoạn 2009-2015 với 110
dự án, quy mô xây dựng xấp xỉ 6 triệu m2 sàn.6 tháng đầu năm 2009 , diện tích
nhà ở trên toàn quốc đã tăng thêm khoảng 22 triệu m2; trong đó tại các đô thị
tăng thêm 11,4 triệu m2, tại khu vực nông thôn tăng thêm 10,6 triệu m2. Tổng
diện tích nhà ở tên toàn quốc đạt khoảng trên 1000 triệu m2 (đô thị: 320,7 m2;
nông thôn: 737,6 triệu m2). Diện tích bình quân nhà ở cả nước đạt 12,2
m2/người.
Trên cả nước có khoảng 486 khu đô thị mới có quy mô từ 20 ha đến trên
1.000 ha với tổng diện tích đất theo quy hoạch dự kiến là 74.057 ha, trong đó
có nhiều dự án đã được phê duyệt quy hoạch nhưng chưa tiến hành triển khai.
Dự báo, tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam bình quân khoảng 30% vào năm
2010 và khoảng 50% vào năm 2020. Với Hà Nội, hiện nay tỷ lệ đô thị hóa xấp
xỉ 57%, dự báo sẽ lên đến 70% vào năm 2010 và khoảng 85%năm 2020. Như
vậy, rất cần phát triển thị trường bất động sản (BĐS) và các đối tượng tham gia
thị trường không chỉ vì mục tiêu kinh tế mà còn có ý nghĩa xã hội.

6.2. Yêu cầu về vốn.


Bất động sản ngoài là một hàng hóa thiết yếu còn là một cách để tích lũy tài
sản, là một kênh đầu tư của người dân và của các doanh nghiệp. Đối với mỗi
đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu về tính dụng bất
động sản, cụ thể:
Đối với các nhà đầu tư thì tín dụng bất động sản là một cách làm tăng tỷ
lệ lợi nhuận. Khi sử dụng tín dụng bất động sản thì tỷ lệ lợi nhuận sau thuế trên
tổng số vốn tự có cao hơn. Mặt khác, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn

19
nên việc huy động thêm vốn để đầu tư là một nhu cầu tất yếu. Nhất là đối với
các chủ đầu tư các dự án bất động sản thì việc huy động vốn bằng tín dụng là
một phần của dự án, do bất động sản hình thành từ các dự án có thời gian hình
thành dài và giá trị rất lớn .
Đối với các doanh nghiệp: trong quá trình thành lập và hoạt động của
mình, ngoài vốn góp ban đầu các doanh nghiệp luôn có nhu cầu về vốn cho các
hoạt động sản xuất và mở rộng kinh doanh của mình, trong đó nhu cầu về tín
dụng bất động sản là một bộ phận. Các doanh nghiệp cần huy động vốn cho
việc đầu tư vào văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho bãi ….
Đối với khu vực tư nhân: là những đối tượng có nhu cầu căn bản về bất
động sản, họ cần nhà để ở hay nói cách khác họ muốn trở thành chủ nhà. Phần
lớn đối tượng này họ đã có sẵn một lượng vốn nhưng chưa đủ để sở hữu một
bất động sản như ý muốn, do vậy họ cần huy động thêm vốn.

7. Khả năng sinh lợi.

7.1. Bước tiến dài trong thị trường bất động sản.
Từ chỗ không được xếp hạng chỉ số minh bạch, sau 2 năm Việt Nam
ra nhập WTO, thị trường BĐS VN đã vươn lên nằm trong tốp những thị
trường có tính minh bạch. Sau 2 năm Việt Nam trở thành thành viên chính
thức của WTO, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước tiến dài,
cả về lượng và chất, đặc biệt là trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Tại hội
buổi thảo đánh giá tác động hội nhập sau 2 năm gia nhập WTO, đối với nền
kinh tế Việt Nam về lĩnh vực bất động sản và vật liệu xây dựng tổ chức tại
Hà Nội ngày 26/12 vừa qua, các chuyên gia thống nhất rằng, mặc dù còn
nhiều hạn chế cần khắc phục nhưng nhìn nhận một cách tổng thể, thị trường
bất động sản Việt Nam đang dần vận động theo đúng quỹ đạo của… thị
trường.Theo ông Phạm Thanh Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn bất động
sản Thế kỷ (CEN Group), sự tiến bộ kể trên được thể hiện một cách rõ ràng
khi thị trường bất động sản Việt Nam từ chỗ không được xếp hạng chỉ số
minh bạch đã vươn lên nằm trong tốp những thị trường có tính minh bạch!
Những cam kết về tự do hoá thị trường khi gia nhập WTO đã giúp các công
ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển tại Việt Nam như
CBRE, Savill, Collier… và kích thích các công ty dịch vụ bất động sản trong
nước phát triển với tốc độ nhanh chóng.
"Chính các công ty dịch vụ bất động sản đã dần dần hình thành để
thay thế các trung tâm và cá nhân môi giới nhỏ lẻ. Các dịch vụ liên quan đến
bất động sản cũng đã được phát triển để đáp ứng nhu cầu cho một thị trường
giàu tiềm năng và có tác động lớn tới nền kinh tế đất nước", ông Hưng nói.
Sau 2 năm Việt Nam ra nhập WTO, thị trường bất động sản đã có sự
phát triển mang tính bùng nổ. Đầu tư vào bất động sản đang là lĩnh vực thu

20
hút một lượng vốn lớn trong tổng đầu tư toàn xã hội và tạo ra lượng giá trị
gia tăng lớn. Tại thời điểm này, tổng dư nợ vốn cho vay đầu tư bất động sản
tại các tổ chức tín dụng trong cả nước là trên 115.000 tỷ đồng (chiếm 9,5%
tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế).Chỉ tính riêng trong năm 2008, hàng chục
dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản với tổng số vốn
đăng ký lên đến hàng chục tỷ USD, cho thấy phần nào sức hấp dẫn và khả
năng sinh lợi của thị trường bất động sản Việt Nam trong tương lai.
Tại buổi hội thảo, các chuyên gia hàng đầu về lĩnh vực bất động sản
tại Việt Nam cũng chỉ rõ những yếu kém cần khắc phục để thị trường này
trở thành đòn bẩy thực sự của nền kinh tế. Theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ,
trong giai đoạn thị trường hiện nay, thị trường vốn đã được điều chỉnh khá
mạnh với những hình thức mới của thị trường chứng khoán và công ty cổ
phần. Từ đó, diện mạo của thị trường bất động sản cũng đã được điều chỉnh
theo, liên thông mạnh mẽ với thị trường tài chính. Sự lên xuống của thị
trường bất động sản, luôn kéo theo sự thăng hay trầm của thị trường tài
chính và ngược lại. "Những lý thuyết về thị trường bất động sản trước đây
đã không còn phù hợp. Thực tế đang cần những lý thuyết kinh tế mới về thị
trường bất động sản, mà mối quan hệ giữa thị trường này và thị trường tài
chính đóng vai trò quyết định"- ông Võ nhấn mạnh.
Sau 2 năm Việt Nam gia nhập WTO, thị trường bất động sản trải qua
nhiều bước thăng - trầm và hiện tại là tương đối trầm lắng. Tuy nhiên, các
chuyên gia cũng cho rằng, việc thực hiện 8 nhóm giải pháp kiềm chế lạm
phát của Chính phủ từ đầu năm đến nay đã cho kết quả ban đầu khả quan.
Theo đó, lạm pháp đã giảm dần, tốc độ tăng trưởng có giảm đi nhưng vẫn
không phải là âm.
Do vậy, chắc chắn là nền kinh tế vẫn tiếp tục tăng trưởng dù có thấp
hơn các năm trước. Việc các ngân hàng giảm lãi suất là một tín hiệu tốt cho
thị trường bất động sản. Theo các chuyên gia, việc Chính phủ công bố các
giải pháp kích cầu, ngăn chặn suy giảm kinh tế trong năm 2009 cũng sẽ là cơ
hội để thị trường bất động sản "ấm lên".
7.2. Bất động sản-rủi ro và cơ hội.
Năm 2008, diễn biến bất lợi của lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phải thực hiện
chính sách thắt chặt tiền tệ. Điều này khiến cho dòng vốn tín dụng dành cho bất
động sản sụt giảm. Theo thống kê của Ngân hàng nhà nước, tổng dư nợ tín dụng
cho vay BĐS của toàn bộ hệ thống ngân hàng giảm từ 135,000 tỷ đồng trong tháng
4 xuống còn 115,500 tỷ đồng vào cuối tháng 9/2008, chiếm 9.15% tổng dư nợ toàn
hệ thống. Không những thế, tình hình lãi suất tăng cao còn gây khó khăn cho
nhiều khách hàng đi vay nợ để mua nhà. Thị trường bất động sản tụt dốc trước
những biến động bất lợi như vậy

21
Diễn biến ngành bất động sản từ năm 2008 đến đầu năm 2009
Từ tháng 3/2008, giá căn hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh sau khi
tăng mạnh trong năm 2007. Mặc dù tốc độ sụt giảm thấp dần nhưng tại thời
điểm cuối năm 2008, giá căn hộ chung cư đã rớt giá 30%-50% so với năm
cuối năm 2007. Đất nền dự án cũng giảm mạnh và giao dịch nhỏ giọt.
Giá văn phòng cho thuê hạng A,B,C lần lượt giảm từ đỉnh cao 70; 45; 39
USD/m2 xuống còn 60;35;25 USD/m2 vào cuối năm 2008. Theo dự báo của
công ty tư vấn bất động sản CBRE, giá văn phòng cho thuê có thể tiếp tục
giảm do nguồn cung tăng mạnh trong khi nhu cầu thấp do ảnh hưởng của
suy thoái kinh tế. Dự kiến, nguồn cung văn phòng tăng 122% trong ba năm
2009-2011, tương ứng hơn 1 triệu m2 mặt bằng văn phòng.
Trái ngược với tình hình ảm đạm của thị trường cao ốc văn phòng và chung
cư cao cấp, thị trường bất động sản bán lẻ và nhà ở có giá trị thấp đang được
xem là xu hướng bùng nổ của năm 2009. Mặc dù nền kinh tế đang trên đà
suy thoái nhưng thị trường bán lẻ của Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng với
tốc độ tăng trường trung bình đạt khoảng 20%/năm. Theo báo cáo của tổ
chức AT Kearney, Việt Nam được đánh giá là thị trường bán lẻ tiềm năng
nhất thế giới trong năm 2008. Trong khi đó, các nguồn cung mặt sàn bán lẻ
không nhiều, các doanh nghiệp lại đang cố gắng đẩy mạnh tìm kiếm các địa
điểm kinh doanh đẹp dẫn đến giá cho thuê tăng mạnh trong thời gian qua. Ở
địa bàn Hà Nội, giá cho thuê ở vùng trung tâm dao động từ 65-150
USD/m2/tháng.
Trên các sàn giao dịch bất động sản, giao dịch nhà giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng)
đang trở nên sôi động. Những người dân thực sự có nhu cầu về nhà ở cố
gắng mua nhà vì họ cho rằng, khó có cơ hội để mua nhà với mức giá rẻ như
bây giờ. Kinh doanh nhà giá rẻ đang là mục tiêu của nhiều doanh nghiệp bất
động sản.
Trong tháng 2/2009, thị trường bất động sản có dấu hiệu “hơi ấm” trở lại.
Điều này bắt nguồn từ nguồn vốn tín dụng mà các ngân hàng đã cung cấp
cho các công ty bất động sản. Chẳng hạn như Vietcombank cho Indochina
Land vay 44 triệu USD để đầu tự vào dự án khu phức hợp trung tâm thương
mại, văn phòng, nhà ở Indochina Plaza Hanoi theo một thỏa thuận vào ngày
19/2/2009. Trước đó, ngân hàng BIDV cũng cho Hoàng Anh Gia Lai vay
5,650 tỷ đồng vào trung tuần tháng 1. Ở khu vực quận 2, giá nhà đang nhích
lên sau khi Tp.HCM quyết định bồi thường bổ sung cho các hộ dân bị giải
tỏa ở Thủ Thiêm 24,000 tỷ đồng. Dự án xây dựng 500,000 nhà ở xã hội từ
nay đến năm 2012 để hỗ trợ cho những người gặp khó khăn về nhà ở đang
được kỳ vọng tạo nên cú hích với thị trường bất động sản.
Tuy nhiên nhiều chuyên gia trong ngành nhận định, tình hình năm 2009 có
thể tiếp tục ảm đạm do nền kinh tế đang suy thoái, dòng vốn đầu tư trực tiếp

22
nước ngoài sụt giảm. Ngành bất động sản cũng gặp bất lợi vì không nằm
trong nhóm được hỗ trợ lãi suất. Kết quả khảo sát ý kiến từ 33 chuyên gia
bất động sản của công ty nghiên cứu thị trường VietRees cũng cho thấy triển
vọng của thị trường bất động sản Việt Nam trong vài năm tới vẫn mờ mịt.
Thống kê này cho biết có đến hơn 70% chuyên gia không xác định được khi
nào thị trường sẽ phục hồi và chỉ 12% chuyên gia tin rằng thị trường phục
hồi vào cuối năm 2009 hoặc sau đó.
Kinh doanh thụt lùi
Các công ty niêm yết trên sàn tất nhiên không thoát khỏi xu hướng chung
của ngành. Năm 2008, mặc dù tăng trưởng doanh thu nhóm ngành đạt 33.8%
nhưng tăng trưởng lợi nhuận đã bị âm 7.9%. Thành quả này rõ ràng thấp hơn
so với năm 2007 khi tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận sau thuế của ngành
lần lượt là 52.2% và 72.2%. Kết quả trên khiến các chỉ số sinh lợi của ngành
giảm mạnh so với năm 2007. Cụ thể, ROEA giảm từ 27.6% xuống còn
16.7% trong năm 2008; ROAA giảm từ 16.3% xuống còn 8.32%. Tuy nhiên,
các chỉ tiêu này vẫn cao hơn so với toàn thị trường.
Điều đáng lo ngại là sự gia tăng của tỷ số nợ/vốn chủ sở hữu từ mức 0.7 của
năm 2007 lên 1.0 vào năm 2008 khiến chỉ số thanh toán của ngành giảm
tương ứng từ 2.46 xuống còn 1.66. Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh
đang gặp khó khăn, việc gia tăng sử dụng nợ sẽ gây nên nhiều áp lực thanh
toán nợ đối với doanh nghiệp.
Cổ phiếu của ngành BĐS là một trong những nhóm cổ phiếu có mức sụt
giảm mạnh trên thị trường chứng khoán. Hầu hết các cổ phiếu trong ngành
này đều có mức giảm giá khá đồng đều từ 76%-80%, cao hơn mức 67% của
toàn thị trường.
Một số công ty có kết quả kinh doanh đáng chú ý
Mặc dù thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn nhưng vẫn
có một vài điểm sáng. Với kết quả kinh doanh khá ấn tượng, những công ty
sau đây có thể là những gợi mở cho cơ hội đầu tư trong năm 2009:
TDH: CTCP phát triển nhà Thủ Đức công bố kết quả doanh thu đấy ấn
tượng trong quý IV/2008 khi doanh số đạt 275 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế
đạt 104 tỷ đồng. Doanh số cả năm của công ty đạt 606 tỷ đồng và lợi nhận
sau thuế đạt 199 tỷ đồng, lần lượt tăng 2.2 lần và 15% so với năm 2007. Với
kết quả này, TDH dẫn đầu thị trường về tốc độ tăng trưởng. Các chỉ tiêu sinh
lợi của TDH cũng rất khả quan. Cụ thể, ROEA là 22.62% và ROAA là
15.6%.
Được biết, doanh thu 275 tỷ đồng trong quý IV đến từ 131.5 tỷ bán chuyển
quyền sử dụng đất tại dự án Hiệp Bình Phước; 101 tỷ dự án chợ đầu mối B,
229.3 tỷ đồng từ việc bán 307 đất nền dự án Bình Chiểu; và nguồn thu từ dự
án Bình An, An Phú.

23
Dự báo sang năm 2009, TDH có khả năng duy trì mức doanh thu và
lợi nhuận cao khi còn một số nguồn thu chưa được hạch toán. Bao gồm: 120
tỷ đồng doanh thu từ dự án Bình Chiểu; 90 tỷ đồng doanh thu từ chợ đầu
mối; và phần chênh lệch giá trị đất khoảng 99 tỷ đồng mà liên doanh
Cantavil chưa chuyển cho TDH trong năm 2008. Ngoài ra, TDH bắt đầu bán
dự án chung cư Trường Thọ trên trang web của mình từ ngày 18/2/2009 nên
công ty sẽ có thêm nguồn thu mới trong năm 2009.
Cổ phiếu của TDH hấp dẫn với mức EPS bằng 8,664.
HAG: CTCP Hoàng Anh Gia Lai là doanh nghiệp có quy mô tài sản lớn
trong ngành bất động sản nhưng vẫn duy trì khả năng sinh lợi khá cao. Năm
2008, ROEA và ROAA của công ty lần lượt là 21.41% và 10.07%. HAG
cũng là doanh nghiệp duy trì được tốc độ tăng trưởng về cả doanh số
(22.98%) và lợi nhuận (18.61%). Lợi thế kinh doanh của HAG chính là mô
hình tập tập đoàn đã giúp HAG giảm được giá thành xây dựng. Các nguyên
liệu như đá, gỗ, kính xây dựng..đều được các doanh nghiệp khác trong tập
đoàn cung cấp cộng thêm nhiều khu đất đã mua với giá rẽ nên HAG có thể
giảm giá thành để cạnh tranh. Trong tháng 2/2009, HAG gây bất ngờ trong
giới địa ốc vì giảm mức giá bán căn hộ Hoàng Anh River View (tại phường
Thảo Điền, Quận 2), vốn có vị trí khá đẹp, từ mức 2,300 USD/m2 vào cuối
năm 2007 xuống còn 1,350 USD/m2.
HAGL cũng có lợi thế khi vừa được BIDV cung cấp khoản vay 5,650
tỷ đồng nên hoàn toàn có đủ vốn cho các hoạt động đầu tư sắp tới.
Với EPS hiện nay là 3,923 đồng/cổ phiếu, giá cổ phiếu của HAG vẫn chưa
hấp dẫn khi P/E vào khoảng 14.9x, cao hơn so với bình quân ngành. Tuy
nhiên, nhà đầu tư có thể cân nhắc những lợi thế, triển vọng của HAG để đưa
ra quyết định đầu tư.
7.3. Triển vọng phát triển của ngành.

Điểm sáng
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn rất tiềm năng bởi nhu cầu thực
là rất lớn
Kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng nhanh chóng trong hai mươi năm
qua.Mức tiết kiệm của những người muốn mua nhà đang được tích góp
nhanh hơn mức tăng trưởng kinh tế. Do đó nhu cầu về không gian sống tốt
hơn sẽ tăng trưởng theo thời gian.
Nhu cầu về nhà ở xã hội còn rất cao ở những người có thu nhập thấp.
Nhiều chính sách gần đây và một phần trong kế hoạch kích cầu của chính
phủ đã hỗ trợ cho nhu cầu này

24
Việt Nam là một nước có dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa đang ở mức
cao. Theo số liệu của Tổng cục thống kê tốc độ đô thị hóa của của Việt Nam
dự báo cho năm 2010 là 33%. Dân số sống tại các đô thị của Việt Nam hiện
nay đang là 23 triệu người và có thể tăng lên gấp đôi đạt 46 triệu người vào
năm 2025.
Trong năm 2008 lượng vốn FDI đăng kí đầu tư vào lĩnh vực bất động
sản đạt hơn 14 tỷ đô la chủ yếu là ở phân khúc văn phòng căn hộ và mảng
khách sạn du lịch. Đây là con số kỷ lục từ trước tới nay và nó cũng cho thấy
sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường bất động sản
trong nước

Điểm tối
Khả năng tăng giá vật liệu xây dựng trở lại làm cho giá thành các sản phẩm
bất động sản mới tăng lên.
Do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế năm 2008 đã khiến cho nhu
cầu bất động sản ở Việt Nam chững lại, các công trình xây dựng cũng bị
đình đốn do giá nguyên vật liệu tăng cao (xi măng và sắt thép...).
Trong nửa đầu năm 2009 ngành ngân hàng đã mở cửa thực sự thị
trường thế chấp. Mặc dù lãi suất vay mua nhà vẫn đang ở mức cao (khoảng
12%/năm), nhưng việc này đã giúp cho người muốn mua căn hộ mà chưa đủ
khả năng.
Mới đây ngày 10/8/2009 NHNN Việt Nam lại mới có thông tư giảm
tỷ lệ sử sụng nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn của các tổ chức
tín dụng điều này sẽ làm cho việc vay vốn để mua nhà hoặc đầu tư bất động
sản gặp khó khăn hơn.
Nhu cầu bất động sản có thể giảm nếu lạm phát tái diễn. Thị trường
tài chính đang nóng lên trên quý 2 năm nay; điều này sẽ gây nên áp lực cho
Chính phủ trong việc kiểm soát lạm phát. Do đó mà người mua để ở hay để
đầu cơ có thể phải đương đầu với những rủi ro có thể xảy ra khi tăng lãi
suất. Nếu điều này xảy ra sẽ làm gia tăng chi phí tài chính và giảm nhu cầu.
Nhà đầu tư có thể sẽ đầu tư ít hơn vào thị trường bất động sản vì thị
trường chứng khoán đang hồi phục nhanh chóng trong quý 2/2009 và có thể
đến hết năm vì vậy nhà đầu cơ có thể đầu tư vào thị trường bất động sản trễ
hơn so với dự kiến.

Một số quyết định mới liên quan đến thị trường bất động sản
Một số các văn bản pháp luật mới tao điều kiện cho ngành kinh doanh bất
động sản
Ngày 1/1/2009 cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà với thời
gian tối đa là 50 năm.

25
Ngày 18/6/2009 Quốc hội đã biểu quyết thống nhất dự án luật sửa đổi
bổ sung điều 126 của luật nhà ở và điều 121 của luật đất đai cho phép Việt
kiều được mua nhà không hạn chế từ ngày 01/09/2009.
Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg hiệu lực ngày 22/7/2009 về sửa đổi
một số cơ chế, chính sách về phát triển nhà ở cho sinh viên, công nhân và
nhà cho người thu nhập thấp theo đó :
+ Giảm 50% mức thuế suất thuế giá trị gia tăng từ ngày QĐ này có
hiệu lực thi hành đến hết ngày 31/12/2009 đối với hoạt động đầu tư, kinh
doanh nhà ở để học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học
chuyên nghiệp, cao đẳng nghề…
+ Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp năm 2009 đối với thu
nhập từ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở để cho các đối tượng trên thuê
và nhà để bán, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp có khó khăn về
nhà ở.

26
PHẦN 2: PHÂN TÍCH CẠNH TRANH.
1. Đánh giá vị thế cạnh tranh của các đối thủ.
Vị thế cạnh tranh của một công ty so với các đối thủ được thể hiện qua
thị phần và năng lực phân biệt riêng có của công ty.
Thị phần càng lớn công ty càng mạnh – xét ở vị thế cạnh tranh. Mặt
khác, vị thế cạnh tranh càng vững chắc hơn nếu công ty có năng lực đặc biệt về
nghiên cứu và phát triển, Marketing, hiểu biết thị trường, tạo được uy tín nhãn
hiệu – những thế mạnh vượt trội mà các đối thủ không có được. Nói chung,
công ty có thị phần lớn nhất với năng lực cạnh tranh mạnh nhất, độc đáo nhất
sẽ có vị thế cạnh tranh tốt nhất.
Năng lực riêng biệt, hay còn được biết như năng lực cạnh tranh của doanh
nghiệp là thể hiện thực lực và lợi thế của doanh nghiệp so với đối thủ cạnh
tranh trong việc thoả mãn tốt nhất các đòi hỏi của khách hàng để thu lợi ngày
càng cao hơn. Như vậy, năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp trước hết phải
được tạo ra từ thực lực của doanh nghiệp. Đây là các yếu tố nội hàm của mỗi
doanh nghiệp, không chỉ được tính bằng các tiêu chí về công nghệ, tài chính,
nhân lực, tổ chức quản trị doanh nghiệp… một cách riêng biệt mà cần đánh giá,
so sánh với các đối tác cạnh tranh trong hoạt động trên cùng một lĩnh vực, cùng
một thị trường. Sẽ là vô nghĩa nếu những điểm mạnh và điểm yếu bên trong
doanh nghiệp được đánh giá không thông qua việc so sánh một cách tương ứng
với các đối tác cạnh tranh. Trên cơ sở các so sánh đó, muốn tạo nên năng lực
cạnh tranh, đòi hỏi doanh nghiệp phải tạo lập được lợi thế so sánh với đối tác
của mình. Nhờ lợi thế này, doanh nghiệp có thể thoả mãn tốt hơn các đòi hỏi
của khách hàng mục tiêu cũng như lôi kéo được khách hàng của đối tác cạnh
tranh.
Thực tế cho thấy, không một doanh nghiệp nào có khả năng thỏa mãn
đầy đủ tất cả những yêu cầu của khách hàng. Thường thì doanh nghiệp có lợi
thế về mặt này và có hạn chế về mặt khác. Vần đề cơ bản là, doanh nghiệp phải
nhận biết được điều này và cố gắng phát huy tốt những điểm mạnh mà mình
đang có để đáp ứng tốt nhất những đòi hỏi của khách hàng. Những điểm mạnh
và điểm yếu bên trong một doanh nghiệp được biểu hiện thông qua các lĩnh vực
hoạt động chủ yếu của doanh nghiệp như marketing, tài chính, sản xuất, nhân
sự, công nghệ, quản trị, hệ thống thông tin…Tuy nhiên, để đánh giá năng lực
cạnh tranh của một doanh nghiệp, cần phải xác định được các yếu tố phản ánh
năng lực cạnh tranh từ những lĩnh vực hoạt động khác nhau và cần thực hiện
việc đánh giá bằng cả định tính và định lượng.

Thị trường bất động sản là một thị trường có tỉ suất lợi nhuận cao, các
doanh nghiệp trong ngành đều có những lợi thế riêng biệt so với các doanh
nghiệp khác cùng lĩnh vực.Những doanh nghiệp đã hoạt động hiệu quả trên

27
trong ngành bất động sản như công ty Sacomreal, đất xanh, công ty cổ phần
đầu tư và xây dựng Bình Chánh, Saigon Land, Vạn Phát Hưng,Hòa Bình,
Homecare,...Chúng em xin đánh về vị thế cạnh tranh của một số đối thủ cạnh
tranh của công ty cổ phần và đầu tư xây dựng Bình Chánh như là công ty Vạn
Phát Hưng, công ty Hòa bình.
CÔNG TY CỔ PHẦN VẠN PHÁT HƯNG.
Vị thế cạnh tranh của công ty.
Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng là một trong những công ty hàng đầu
trong lĩnh vực đầu tu và kinh doanh địa ốc tại Việt Nam, có nhiều năm kinh
nghiệm trong lĩnh vực phát triển các dự án kinh doanh nhà ở, các khu đô thị
mới. Trong hơn 10 năm hoạt động, công ty đã đầu tư và kinh doanh thành công
nhiều dự án địa ốc lớn trên địa bàn Tp.Hcm như dự án khu dân cư Phú Thuận,
dự án Tân Kiểng, khu dự án cao cấp Phú Mỹ...
So với các công ty khác thì công ty cổ phần Vạn Phát Hưng có nhiều lợi
thế về số lượng, các dự án địa ốc được triển khai tại các địa bàn và khu vực có
tiềm năng phát triển tốt trong một vài năm tới như quận 7, quận 2 và huyện
Nhà Bè. Bên cạnh đó, để đầu tư cho chất lượng của các dự án địa ốc của mình
và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Công ty đã thuê các nhà
thiết kế chuyên nghiệp và có uy tín của nước ngoài, mời các nhà thầu xây dựng
nước ngoài có chất lượng và nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng các dự
án bất động sản trên thế giới.
Uy tín: Theo kết quả nghiên cứu hành vi khách hàng được tổ chức mỗi 6 tháng
tại Vạn Phát Hưng, có đến 95% khách hàng được phỏng vấn cho biết rằng họ
đã quan tâm và chọn mua sản phẩm công ty vì sự tin tưởng vào uy tin của công
ty thể hiện qua việc thực hiện đúng các cam kết với khách hàng về chất lượng
sản phẩm, tiến độ thực hiện. Uy tín Vạn Phát Hưng đã được khách hàng khảng
định niềm tin trong nhiều năm qua.
Thương hiệu sinh lợi: Các sản phẩm do Vạn Phát Hưng làm chủ đầu tư là các
sản phẩm có khả năng mang lại lợi nhuận cao cho khách hàng, để thực hiện
được điều này, bên cạnh việc đầu tư vào thiết kế, chất lương thị công, các tiện
ích trong các dự án, công ty còn xác lập những kế hoạch kinh doanh và bán
hàng có quan tâm lợi ích khách hàng.
Am hiểu thị trường và mong muốn của khách hàng Việt Nam: Với 10 năm hoạt
động trong lĩnh vực bất động sản, những thành viên sáng lập và đội ngũ nhân
viên Vạn Phát Hưng đã tích lũy cho mình những kinh nghiệm quý báu về thị
trường, các mong muốn của khách hàng, nhà đầu tư cũng như văn hóa người
Việt Nam thể hiện qua không gian sống và nhu cầu cụ thể trong ngôi nhà mới
của mình. Đây là thế mạnh cạnh trang giúp cho VPH thiết kế và bán hàng rất
tốt. Nó cũng giúp cho đội ngũ nhân viên bán hàng có cách tiếp cân hài hòa và
thuyết phục khách hàng nhanh hơn.

28
Trách nhiệm với cộng đồng xã hội: Một trong những chiến lược định hướng
của VPH là mang lại nhiều lợi ích cho cộng đồng thể hiện qua việc xây dựng
các khu dân cư mới, hiện đại góp phần vào sự phát triển xã hội. Công tác chăm
lo đời sống của những thành phần xã hội gặp khó khăn bằng các hình thức từ
thiện đã và đang được công ty thực hiện trong nhiều năm qua. Nhờ những nổ
lực này mà công ty đã gặt hái được nhiều thành tích tiêu biểu nhất là bằng
khien giấy chứng nhận cho các đóng góp xã hội và cách giải thưởng do người
tiêu dung bình chọn. Hình ảnh công ty trước công chúng ngày càng đẹp, hài
lòng khách hàng.
Nguồn nhân lực chuyên nghiệp và vững chuyên môn: VPH là một tập thể
những nhà quản lý chuyên nghiệp và đầy kinh nghiệm, có tâm huyết hướng đến
việc nâng cao chất lượng cuộc sống cho các cư dân đô thị tại VN. Nguồn nhân
lực tại công ty làm việc với tất cả năng lực,sự trung thực và hết mình cống hiến
cho các dịch vụ xã hội. Công ty thường xuyên giáo dục nhân viên biết tự rèn
luyện ngày càng giỏi hơn, đoàn kết hơn để xuất sắc hoàn thành công việc được
giao
Không ngừng cải tiến chất lượng sản phẩm và dịch vụ: Luôn luôn đưa ra
những thiết kế mới, độc đáo đáp ứng nhu cầu thị trường. Điều này được chứng
minh qua các dự án của VPH, điển hình như dự án khu công nghiệp Phú Mỹ:
công ty sử dụng thiết kế của Singapore, mang lại cho dân cư một cách sống
mới, hưởng thụ nhiều tiện ích như những dự án nhà ở tại Singapore. Công tác
chăm sóc tư vấn và giải quyết khiếu nại của khách hàng cũng được công ty
quan tâm đầy đủ, kịp thời, có chiều sâu. Khách hàng cảm thấy tự hào khi ở tại
căn nhà, căn hộ do VPH đầu tư. Họ tiếp tục mua và giới thiệu cho bạn bẻ gần
xa…đón mua những sản phẩm của VPH. Sau năm 2010, VPH sẽ phát triển các
địa ốc khác như văn phòng cho thuê, thương mại, bệnh viện, trường học, các
trung tâm giải trí, thể dục thể thao.
Như vậy trên thị trường bất động sản, VPH đã đươc thừa nhận là một thương
hiệu phát triển địa ốc có tiếng nhờ vào thiết kế ưu việt, dự án chất lượng cao,
môi trường sống tốt và đảm bào tiến độ xây dựng, giao hàng

CÔNG TY CP XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH ĐỊA ỐC HÒA


BÌNH.
Vị thế cạnh tranh của Công ty
Mặc dù mới chính thức thành lập từ tháng 12 năm 2000 nhưng Hòa Bình
đã khẳng định được vị thế của mình trên thị trường. Công ty là một trong
những doanh nghiệp có sức cạnh tranh và hoạt động tương đối hiệu quả trong
ngành xây dựng. Theo số liệu từ thống kê, Trong năm 2005, doanh thu của Hòa
Bình là 133,3 tỷ (tăng 36,3% so với năm 2004), và gấp gần 10 lần so với mức
bình quân ngành.

29
Về uy tín: Trong ngành xây dựng, có thể khẳng định Hòa Bình là một trong
những công ty rất có uy tín . Thương hiệu Hòa Bình có thể chưa được nhiều
người biết bằng một số tổng công ty xây dựng lớn của Nhà nước nhưng Hòa
Bình được xã hội đánh giá rất cao bởi sự tín nhiệm của rất đông đảo khách
hàng, đặc biệt là những khách hàng có yêu cầu khắt khe nhất về chất lượng kỹ
mỹ thuật, tốc độ thi công, mức độ an toàn và sự yên tâm về chi phí đầu tư cho
công trình điều này được thể hiện qua sự khen ngợicủa những khách hàng
giành cho Hòa Bình như: DANAO International Holdings Ltd, TECASIN
Business Center, RIVERSIDE, WESTMOUNT CO. LTD, FISHERIES
ENGINEERING Co.,Ltd., TRANSFIELD, TOA Corporation, FUJITA
Corporation, DELTA JUICE Company Vietnam Ltd, POSEC – Posco
Engineering & Construction Co.,Ltd, HUHTAMAKI (Vietnam) Ltd., Tổng
Công Ty Xây Dựng Hà Nội, Tổng Công Ty Xây Dựng Sài Gòn, v.v… Chính
uy tín này đã đem lại cho Hòa Bình ưu thế trong công tác đấu thầu các công
trình xây dựng lớn, đặc biệt là của các chủ đầu tư nước ngoài.
Về khách hàng: Hòa Bình đã trở thành đối tác tin cậy và tín nhiệm của nhiều
công ty lớn trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh địa ốc đặc biệt là các nhà
đầu tư nước ngoài như: Công ty Liên Doanh KTOM (Liên doanh của bốn tập
đoàn xây dựng lớn của Nhật gồm: Kajima, Taisei, Obayashi, Maeda ), Công ty
Sino – Pacific , Indochina Resort, Công ty Posco Engineering & Construction,
Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng v.v…
Về quản lý: Song song với kinh nghiệm thực tế làm việc với các đối tác nước
ngoài, ngay từ thời kỳ đầu hoạt động, Hòa Bình cũng đã rất tích cực nghiên cứu
học hỏi nâng cao trình độ quản lý, áp dụng hệ thống quản lý khoa học, tiên tiến
và có tính chuyên nghiệp cao mà điển hình là hệ thống quản lý chất lượng ISO
9001 - 2000. Hàng năm các báo cáo tài chính của Hòa Bình đều được kiểm tra
đánh giá bởi các nhà kiểm toán chuyên nghiệp được Ủy ban Chứng khoán Nhà
nước công nhận. Hòa Bình luôn bảo đảm tình hình tài chính lành mạnh và khả
năng thanh toán của mình, chính vì vậy mà Hòa Bình đã được Ngân hàng Đầu
tư và Phát triển Việt Nam - chi nhánh TP.Hồ Chí Minh đánh giá cao và xếp loại
DOANH NGHIỆP A* (là hạng cao nhất về uy tín của doanh nghiệp đối với
ngân hàng và là doanh nghiệp xây dựng duy nhất được ngân hàng xếp hạng
này). Về nguồn nhân lực: Hòa Bình là một công ty xây dựng có ban lãnh đạo
uy tín, đội ngũ cán bộ quản lý, cán bộ kỹ thuật có trình độ, kinh nghiệm và giỏi
ngoại ngữ; đội ngũ công nhân có tay nghề cao; lực lượng thầu phụ hùng hậu ở
tất cả các ngành nghề chuyên môn đã gắn bó với công ty qua nhiều năm hoạt
động. Sự tập trung và thống nhất quản lý nguồn nhân lực này là một lợi thế khá
lớn của Hòa Bình so với các công ty xây dựng khác. Bằng môi trường làm việc
tốt và chế độ đãi ngộ nhân tài phù hợp, nhiều năm qua Hòa Bình không bị hiện
tượng chảy máu chất xám mà ngược lại thu hút nhiều nhân tài đến với Công ty.
Với nguồn nhân lực giàu kinh nghiệm và tràn đầy nhiệt huyết này, Hòa Bình

30
Hoàn toàn có thể triển khai những chương trình nâng cao năng lực cạnh tranh
của mình một cách toàn diện và thực hiện thành công chiến lược phát triển của
mình.
Về công nghệ: Hầu hết những khách hàng và đối tác của Hòa Bình là các nhà
đầu tư, các nhà thầu chính, các nhà tư vấn, thiết kế đến từ khắp năm châu. Qua
thực tế làm việc với các đối tác nước ngoài đó, Hòa Bình đã nắm bắt được
những công nghệ và phương thức quản lý xây dựng tiên tiến của nhiều nước
trên thế giới như công nghệ Top – down, Diagram Wall v.v... Có thể nói, hiện
Hòa Bình đang nắm vững những công nghệ thi công tiên tiến nhất từ công tác
nền móng, kết cấu bêtông cốt thép đến các công tác hoàn thiện và thi công điện
nước, trang trí nội thất cũng như nắm vững quy trình thi công lắp đặt các vật
liệu kỹ thuật như vật liệu chống thấm, vật liệu cách âm, cách nhiệt, chống
trượt...
Về văn hóa doanh nghiệp: Là một công ty có bề dày lịch sử trong việc xây
dựng một nền văn hóa doanh nghiệp mang tính nhân bản cao, Hòa Bình đã xây
dựng được một môi trường làm việc vui vẻ, trong sạch, lành mạnh, có tính tự
giác và kỷ luật cao. Mọi thành viên của Hòa Bình đều xem trọng đạo đức,
lương tâm nghề nghiệp và ý thức trách nhiệm cao đối với cộng đồng. Trong
suốt 19 năm hoạt động, Hòa Bình nổi tiếng là lò luyện nhân tài và để tiếp tục
phát triển, nâng cao sức cạnh tranh trong các lĩnh vực đang hoạt động Hòa Bình
bảo đảm thực hiện thật tốt những sứ mệnh, chính sách, mục tiêu cũng như hoàn
thiện các cơ chế, chính sách đào tạo và đãi ngộ nhân tài của mình, tiếp tục xây
dựng một nền văn hoá doanh nghiệp kết hợp một cách hài hòa tinh hoa, kiến
thức của nhân loại, văn hoá dân tộc và cả truyền thống tốt đẹp của gia đình (của
những cổ đông sáng lập). Văn hóa Hòa Bình có nhiều điểm đặc sắc và có thể
nói đã thấm sâu vào máu thịt của từng CBCNV. Về nguồn cung cấp vật liệu:
Bên cạnh khoảng 100 nhà cung cấp chiến lược Hòa Bình còn có danh sách trên
1000 nhà cung cấp các sản phẩm xây dựng bao gồm vật liệu và máy móc thiết
bị thi công trong đó có cả những nhà xản xuất mà Hòa Bình có thể mua trực
tiếp với những ưu đãi về giá cả và các điều kiện thanh toán.Năm nay thì Hoà
Bình đã xếp vị trí 307 trên 500 doanh nghiệp tư nhân có doanh thu cao nhất
Việt Nam.

2. Dự đoán biện pháp cạnh tranh


Sau khi xác định vị thế cạnh tranh của các đối thủ, ta sẽ dự đoán những
biện pháp cạnh tranh của những đối thủ ấy. Việc này vô cùng quan trọng, vì thế
nên chúng ta cần làm thật thận trọng. Nếu dự đóan sai thì chiến lược tiếp theo
của chúng ta cũng sẽ không chính xác, điều này có thể dẫn đến thất bại cho
công ty.
Những mục tiêu và các mặt mạnh/ yếu của một đối thủ cạnh tranh góp
phần rất lớn vào việc chỉ rõ những biện pháp và phản ứng của họ đối với những

31
biện pháp của công ty như giảm giá tăng cường khuyến mại hay tung ra sản
phẩm mới. Ngoài ra, mỗi đối thủ cạnh tranh còn có một triết lý nhất định về
việc kinh doanh, một nề nếp văn hóa nội bộ nhất định và một số niềm tin chủ
đạo nhất định. Cần phải hiểu một cách sâu sắc toàn bộ ý đồ của một đối thủ
cạnh tranh nhất định thì mới có thể dự đoán được cách đối thủ có thể hành
động.
Sau đây là những cách phản ứng phổ biến của các đối thủ cạnh tranh:

1. Đối thủ cạnh tranh điềm tĩnh:


Một số đối thủ cạnh tranh không phản ứng nhanh hay mạnh đối với biện
pháp của một đối thủ nhất định. Họ có thể cảm thấy khách hàng của mình là
những người trung thành; họ có thể vắt sữa doanh nghiệp; họ có thể chậm phát
hiện ra biện pháp đó; họ có thể thiếu kinh phí để phản ứng. Công ty phải cố
gắng đánh giá những lý do tại sao đối thủ lại có hành vi điềm tĩnh.
2. Đối thủ cạnh tranh kén chọn:
Đối thủ cạnh tranh có thể chỉ phản ứng với những kiểu tấn công nhất
định mà không có phản ứng gì với những kiểu tấn công khác. Họ có thể phản
ứng với việc tăng chi phí quảng cáo, vì nghĩ rằng nó ít đe dọa. Khi biết được
những phản ứng của một đối thủ cạnh tranh chủ chốt thì công ty sẽ có những
căn cứ để hoạch định hướng tấn công khả thi nhất.
3. Đối thủ cạnh tranh hung dữ:
Công ty này phản ứng mau lẹ và mạnh mẽ với mọi cuộc đột kích vào
lãnh địa của mình. Đối thủ cạnh tranh hung dữ luôn cảnh báo rằng, tốt nhất là
các công ty khác đừng nên tấn công, vì người phòng thủ sẽ chiến đấu đến cùng.
Tấn công một con cừu bao giờ cũng tốt hơn là tấn công một con cọp.
4. Đối thủ cạnh tranh khôn ngoan:
Có một số đối thủ cạnh tranh không để lộ ra một cách phản ứng nào có
thể đoán trước được. Như đối thủ cạnh tranh có thể trả đũa hay không trả đũa
trong một trường hợp cụ thể nào đó, và không có cách nào đoán trước được
điều đó căn cứ vào tình trạng kinh tế, quá trình lịch sử, hay bất kỳ điều gì khác
nữa.Hiểu rõ được những vấn đề này, kết hợp với việc phân tích mục tiêu và mặt
mạnh yếu của từng công ty, ta có thể dễ dàng hơn trong việc dự đoán những
phản ứng, biện pháp cạnh tranh, từ đó ta sẽ có thể đưa ra bước đi tiếp theo phù
hợp.
* Cạnh tranh sản phẩm: là tổng thể những chỉ tiêu, thuộc tính của sản phẩm
thể hiện mức độ thoả mãn nhu cầu trong những điều kiện xác định phù hợp với
công dụng của sản phẩm.
Hiện nay, chất lượng sản phẩm đã trở thành một công cụ cạnh tranh quan trọng
của các doanh nghiệp trên thị trường. Chất lượng sản phẩm cành cao tức là mức
độ thoả mãn nhu cầu càng cao, dẫn tới đẩy mạnh tốc độ tiêu thụ, làm tăng khả
năng trong thắng thế trong cạnh tranh của doanh nghiệp.

32
- Chất lượng sản phẩm tăng lên sẽ thu hút được khách hàng tăng đựơc khối
lượng hàng hoá tiêu thụ, tăng uy tín sản phẩm mở rộng thị trường, từ đó tăng
doanh thu, tăng lợi nhuận, đảm bảo hoàn thành các mục tiêu mà doanh nghiệp
đã đề ra.
- Nâng cao chất lượng sản phẩm có nghĩa là nâng cao hiệu quả sản xuất kinh
doanh.
* Cạnh tranh bằng giá bán sản phẩm
Giá cả của sản phẩm phụ thuộc vào các yếu tố sau:
- Các yếu tố kiểm soát được: Chi phí sản xuất sản phẩm, chi phí bán hàng, chi
phí lưu động và chi phí yểm trợ xúc tiến bán hàng.
- Các yếu tố không kiểm soát được quan hệ cung cầu cường độ cạnh tranh trên
thị trường, chính sách điều tiết thị trường của Nhà nước.
Giá cả được sử dụng làm công cụ cạnh tranh thông qua các chính sách định giá
bán sản phẩm của doanh nghiệp trên thị trường, một doanh nghiệp có thể có
các chính sách định giá sau:
- Chính sách định giá thấp: định giá thấp hơn so với thị trường nhưng cao hơn
giá trị sản phẩm, doanh nghiệp chấp nhận mức lãi thấp.

- Chính sách định giá cao.


Tức là mức giá bán cao hơn mức giá thống trị trên thị trường và cao hơn giá trị
sản phẩm..
- Chính sách ổn định giá bán.
Tức là giữ nguyên giá bán theo thời kỳ và địa điểm. Chính sách này giúp doanh
nghiệp thâm nhập, giữ vũng và mở rộng thị trường.

- Chính sách định giá theo giá thị trường.


- Chính sách giá phân biệt.
+ Phân biệt theo lượng mua
+ Phân biệt theo chất lượng
+ Phân biệt theo phương thức thanh toán: Thanh toán ngay hay trả chậm, thanh
toán bằng tiền mặt hay chuyển khoản.
+ Phân biệt theo thời gian.
- Chính sách bán phá giá: định mức giá bán thấp hơn hẳn giá thị trường và thấp
hơn cả giá thành sản xuất. Mục tiêu của bán giá là tối thiểu hoá rủi ro hay thua
lỗ hoặc để tiêu diệt đối thủ cạnh tranh.

* Cạnh tranh bằng nghệ thuật tiêu thụ sản phẩm

Ngày nay, nghệ thuật tiêu thụ sản phẩm đóng vai trò vô cùng quan trọng, thậm
trí quyết định đến sự còn của doanh nghiệp trên thị trường bởi vì nó tác động
đến khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp trên các khía cạnh sau:

33
- Tăng khả năng tiêu thụ hàng hoá thông qua việc thu hút sự quan tâm của
khách hàng tới sản phẩm của doanh nghiệp.
- Cải thiện vị trí hình ảnh của doanh nghiệp trên thị trường ( thương hiệu, chữ
tín của doanh nghiệp)
- Mở rộng quan hệ làm ăn với các đối tác trên thị trường, phối hợp với các chủ
thể trong việc chi phối thị trường, chống hàng giả.

* Cạnh tranh bằng các công cụ khác

- Doanh nghiệp sẽ bán được nhiều sản phẩm nếu khách hàng cảm thấy
yên tâm rằng sản phẩm đó đảm bảo chất lượng ngay cả khi quan hệ mua bán đã
chấm dứt.
- Thương lượng trong cạnh tranh. Đó là việc thoả thuận giữa các chủ doanh
nghiệp để chia sẻ thị trường một cách ôn hoà .
Đây có thể là một phản ứng cạnh tranh khôn ngoan nếu như biết chắc đối
đầu sẽ chỉ là bất lợi cho cả hai.
Để hiểu rõ hơn , ta sẽ đứng trên danh nghĩa là đối thủ của công ty cổ phần Vạn
Phát Hưng có thể dự đoán một số biện pháp cạnh tranh của họ như sau :

Vạn Phát Hưng là một công ty được thành lập cách đây 10 năm, 10 năm phát
triển họ đã khẳng định được thương hiệu và có vị thế cao trên thị trường đô thị
chất lượng cao. Theo một nghiên cứu gần đây thì lý do khách hàng chọn mua
sản phẩm của Vạn Phát Hưng thì có tới 66,6% lý do đưa ra là vì uy tín của công
ty. Điều này có thể khẳng định những biện pháp nhằm cạnh tranh của Vạn Phát
Hưng sẽ tận dụng tối đã uy tín của mình, đồng nghĩa với việc này là họ cũng sẽ
không thể đưa ra các biện pháp có ảnh hưởng đến uy tín của mình. Thêm nữa,
so sánh tương quan về nguồn vốn, tài sản của Vạn Phát Hưng thì vốn của họ
vẫn rất khiêm tốn. Từ 2 điều này có thể dự đoán rằng những chính sách về giá
thấp , hoặc phá giá sẽ không bao giờ là lựa chọn của họ.

Với
đội
ngũ
nhận
viên
được
đào tạo
giỏi và

34
đầy nhiệt tình , họ có thế mạnh về nguồn nhân lực , và theo thống kê thì cũng
có tới 54,2% lý do đưa ra là vì đội ngũ nhân viên tư vấn nhiệt tình, và 42,1 lý
do đưa ra nói rằng vì phong cách phục vụ tốt. Điều này có thể dự đoán với thế
mạnh này thì họ sẵn sàng tập trung phát triển những tiện ích kèm theo, cải tiến
sản phẩm hoàn hảo hơn, tiện ích hơn, phát triển dich vụ chăm sóc khách hàng,
cũng như những dịch vụ hậu mãi để mang đến sự thoải mái cho khách hàng .
Đây sẽ là một lợi thế cạnh tranh lớn của họ.
Trong một số trường hợp thì họ cũng sẽ có thể liên kết với một vài công ty đối
thủ để thực hiện các dự án điều này sẽ giúp họ thoát khỏi những rào cản về
nguồn vốn, và phát triển được thêm uy tín, thương hiệu của mình cũng như sẽ
không tốn kém vào việc phải cạnh tranh với đối thủ của mình.
Nhận định chủ quan hơn một chút thì ta cũng có thể dự đoán Vạn Phát Hưng
sẽ không thể trong vai một đối thủ cạnh tranh hung dữ được, bởi vì tiềm lực
của họ không đủ mạnh để làm có thể phản ứng mau lẹ và mạnh mẽ với bất kì
đối thủ nào xâm nhập vào lãnh địa của họ.

Họ sẽ là một đối thủ điềm tĩnh hoặc kén chọn hoặc khôn ngoan, tùy mỗi trường
hợp họ sẽ trong vai một đối thủ khác nhau. Và sẽ có cách phản ứng khác nhau
tuy nhiên ta cũng có thể đoán được trong một vài biện pháp mà họ sẽ làm như
trên.
Định hướng chiến lược của công ty Vạn Phát Hưng.
Chiến lược phát triển của công ty trong 4 năm tới.
- Tập trung đầu tư vào địa ốc, liên tục phát triển dự án, đưa nhanh sản
phẩm ra thị trường bằng việc đẩy mạnh công tác nghiên cứu thị trường,
thiết kế và làm thủ tục đầu tư dự án.
- Phát triển thương hiệu và thị phần.
- Liên doanh, liên kết với các đối tác trong và ngoài nước về vốn, công
nghệ và kinh nghiệm phát triển bất động sản.
- Chuyên nghiệp hóa công tác quản lí và nhân sự.

3. Xác định những nhân tố thành công chính thành công của các công ty.
Có rất nhiều nhân tố dẫn đến thành công của một công ty. Tuy nhiên
mỗi công ty thì đều đưa ra cho mình một hướng đi riêng, họ tìm kiếm thế
mạnh của mình, đánh giá vị thế cạnh tranh của các đối thủ, dự đoán biện
pháp cạnh tranh của các đối thủ. Nhờ vào việc phân tích cạnh tranh tốt họ có
thể tìm được giải pháp, hướng đi cho công ty mình một cách tốt nhất.
3.1. Nhân tố bên ngoài.
Các nhân tố bên ngoài cũng ảnh hưởng không nhỏ đến sự thành công của
công ty. Các nhân tố bên ngoài ảnh hưởng 1 cách trực tiếp lên sự thành công

35
của càc công ty. Sau đây là 1 vài nhân tố ảnh hưởng đến sự thành công của
các công ty bất động sản:
Tốc độ tăng trưởng kinh tế.
Khi kinh tế phát triển, thu nhập người dân tăng sẽ thúc đẩy nhu cầu xây
dựng và nhà ở. Ngược lại, tốc độ tăng trưởng kinh tế chậm lại như thời kỳ
giữa năm 2008 đến đầu năm 2009 sẽ làm sụt giảm nhu cầu cũng như giá bất
động sản. Do đó, sự phát triển của ngành nói chung và Công ty nói riêng phụ
thuộc lớn vào sự tăng trưởng kinh tế của đất nước.
Luật pháp.
Hoạt động sản xuất kinh doanh của các công ty chịu sự điều chỉnh của Luật
Xây dựng, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật
Doanh nghiệp, Luật Chứng khoán và các Luật khác. Hệ thống quy phạm
pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đã dần hoàn
thiện, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành
mạnh, môi trường đầu tư thông thoáng và thuận lợi cho cả nhà đầu tư trong
nước và nước ngoài.
3.2. Nhân tố bên trong
Công ty Hòa Bình:
Sau 9 năm kể từ khi công ty được thành lập đến nay là một khoảng thời
gian không dài nhưng công ty cũng đã khẳng định được tên tuổi và là một
trong những doanh nghiệp có sức cạnh tranh và hoạt động hiệu quả trong
ngành xây dựng. Vậy những yếu tố nào đã dẩn đến sụ thành công của công
ty? Đó chính là do chính sách của công ty. Một chính sách hiệu quả đã làm
bệ phóng cho công ty Hòa Bình phát triển đến ngày hôm nay. Sau đây là
một số chính sách của công ty Hỏa Bình:
• Trách nhiệm với xã hội
Ban Giám đốc Công ty Cổ Phần Xây dựng & Kinh doanh Địa ốc Hòa
Bình quan niệm rằng việc cải thiện điều kiện làm việc cho CBCNV là
một phần việc tất yếu của mình; và trong tất cả các hoạt động, luôn luôn
quan tâm đến ảnh hưởng của nó đến môi trường, nhằm đóng góp một
phần vào việc xây dựng xã hội phát triển bền vững.
• Trách nhiệm với cổ đông
HĐQT tập trung vào quản lý bằng bộ máy điều hành tốt nhằm đảm bảo
tính minh bạch và trách nhiệm trong việc thực hiện nhiệm vụ của các
Giám đốc và Ban Điều hành; xây dựng niềm tin cho cổ đông, nhà đầu tư
và các bên liên quan.
• Trách nhiệm với quyền lợi người lao động
Công ty soạn thảo và ban hành các tài liệu liên quan đến trách nhiệm của
CBCNV đối với Công ty; triển khai các khóa huấn luyện, đào tạo định

36
hướng; truyền đạt qua các phương tiện thông tin như mạng nội bộ, trang
web, bản tin, họp nhóm ở các phòng ban; hướng dẫn CBCNV thực hiện
nghiêm túc các sứ mệnh và chính sách của Công ty; chú trọng rèn luyện
CBCNV tính trung thực, thanh liêm, tinh thần trách nhiệm, đạo đức và
lương tâm nghề nghiệp.
• Chính sách lương, thưởng
Công ty có chính sách thưởng phạt thỏa đáng, công bằng và phân minh
để khuyến khích sự nỗ lực và gắn bó của CBCNV đối với Công ty cũng
như xây dựng một môi trường làm việc trong sạch, lành mạnh.
• Chính sách đào tạo
Với mục tiêu đào tạo đội ngũ CBCNV lành nghề, giỏi quản lý, hằng năm
Công ty đều trích ra một khoản kinh phí khá lớn cho công tác đào tạo, hỗ
trợ cho CBCNV tham gia các khóa đào tạo về nghiệp vụ, ngoại ngữ trong
nước và tham quan học hỏi công nghệ mới ở nước ngoài.
• Chính sách đối với các đối tác kinh doanh và khách hàng
Hòa Bình luôn cố gắng tìm ra tiếng nói chung với các đối tác và khách
hàng với quan niệm rằng mọi vấn đề đều có thể giải quyết một cách thỏa
đáng trên tinh thần tôn trọng sự công bằng, bình đẳng, bảo đảm sự hài
hòa về lợi ích của các bên. Hòa Bình cũng xác định rằng chỉ có sự hợp
tác đầy thiện chí mới có thể mang lại kết quả tốt đẹp và giúp cho tất cả
các bên cùng nhau phát triển và tiến bộ.
Công ty Vạn Phát Hưng:
Cũng thành lập được khoảng 10 năm, có thể nói công ty Vạn Phát
Hưng là mốt đối thủ cạnh tranh khá nặng ký đối với công ty Hòa
Bình. Thật vậy chỉ trong vòng 10 năm thôi mà công ty đã đạ được
những danh hiệu cao quý trong ngành bất đông sản như:
• Bằng chứng nhận “thương hiệu hàng đầu ngành xây dựng 2005”
• Cúp vàng “thương hiệu ngành xây dựng Việt Nam 2005”
• Cúp vàng “thương hiệu ngành xây dựng Việt Nam 2006”
• Cúp “sao vàng đất Việt 2006”
• Cúp vàng “thương hiệu ngành xây dựng Việt Nam 2007”
• Giải thưởng “thương hiệu mạnh 2008”
Để đạt được những thành quả đó là do công ty đã có một chiến lược hoạt
động kinh doanh hiệu quả. Hoạt động kinh doanh chính của công ty là
đầu tư và phát triển dự án bất động sản và kinh doanh sản phẩm BĐS mà
công ty đã phát triển. Với mục tiêu hoạt động là đầu tư phát triển những
đô thị chất lượng cao, những không gian sống trong lành, hiện đại vả tiện
nghi, các sản phẩm đã hoàn thành của công ty có chất lượng cao, mỹ
quan nội thất hài hòa, sang trọng và tiện nghi. Trong quá trình hoạt động,

37
VPH luôn nâng cao tính chất chuyên nghiệp để phục vụ tốt nhu cầu
khách hang. Trước khi phát triển dự án mới, VPH luôn tìm hiểu kỹ mong
muốn của khách hang, đồng thời áp dụng những công nghệ mới nhất để
đưa ra thị trường những sản phẩm tiên phong và ưu việt trong thiết kế
cũng như xây dựng. Trong quá trình thực hiện dự án, VPH luôn côn bố
tiến độ thi công kịp thời trên các phương tiện truyền thông và thông báo
trực tiếp cho khách hàng.

PHẦN 3: LẬP BẢNG PHÂN TÍCH MA TRẬN SWOT CỦA


CÔNG TY.
1.Tổng quan về công ty cổ phần đầu tư xây dựng Bình Chánh.

1.1 Tóm tắt quá trình hình thành và phát triển.


Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh, tên tiếng Anh là Binh
Chanh Construction Investment Shareholding Company (BCCI), là công ty cổ
phần chuyên đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản.

38
Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh được thành lập từ việc
cổ phần hóa Công Ty Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh là doanh nghiệp nhà
nước trực thuộc UBND Huyện Bình Chánh.
Ngày 13/10/1999 UBND Thành Phố Hồ Chí Minh ký quyết định số
6103/QĐ-UB-KT chuyển Công Ty Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh thành Công
Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh với vốn điều lệ là 18.000.000.000
đồng.
Ngày 24/12/1999 Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh
chính thức đi vào hoạt động với giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu
số 056668 do Sở Kế Hoạch Đầu Tư TP. HCM cấp. Sau đó Công ty BCCI được
cấp đăng ký thay đổi lần thứ 15 ngày 17/04/2008 với số vốn điều lệ
542.000.000.000 đồng.
Từ khi cổ phần hóa đến nay hoạt động của Công ty chủ yếu như sau:
- Đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà ở, đất ở tại các khu dân cư.
- Đầu tư xây dựng và kinh doanh các dịch vụ trong KCN.
- Đầu tư xây dựng chung cư, xây dựng chợ, nhà trẻ, mẫu giáo.
- Đầu tư xây dựng công trình: dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, thi
công – lắp đặt mạng lưới điện trung hạ thế.
Đầu tư vào các liên doanh trong và ngoài nước:
- Liên doanh với tập đoàn Casino – Pháp kinh doanh siêu thị Big C – Công ty
BCCI góp 4.795.000 USD chiếm 20% vốn điều lệ.
- Góp vốn trong Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Phong Phú với vốn điều lệ
350 tỷ đồng BCCI góp 70%, tổng vốn đầu tư là 1.129.199.000.000 đồng.
- Góp vốn liên doanh 25% vào Công ty Cổ phần Đầu tư và Bất động sản Sài
Gòn Châu Á với vốn điều lệ là 20.000.000.000 đồng.
- Góp vốn trong Công ty Cổ phần Kinh doanh Bất động sản Bách Bình với vốn
điều lệ 300.000.000.000 đồng BCCI góp 69%.
- Góp vốn trong Công ty Cổ phần Cấp nước Sài Gòn Dầu Tiếng với vốn điều lệ
100.000.000.000 đồng BCCI góp 5%.
- Góp vốn đầu tư cùng với Công ty Cổ phần Thủy sản Số 1 (SJ1) đầu tư xây
dựng dự án Khu phức hợp SJ1 Plaza. Quy mô khu đất 13.387m2, tổng vốn đầu
tư ước tính 716.000.000.000 đồng. Hiện tại chưa có giấy phép thành lập công
ty.
Ngoài những thành quả đã đạt được, Công ty BCCI còn nhận được:
- Năm 2005 KCN Lê Minh Xuân đã được Thủ Tướng Chính Phủ tặng bằng
khen về thành tích xuất sắc từ năm 2001 đến 2004.
- Nhận cờ thi đua của Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam về thành tích xuất
sắc trong phòng trào xây dựng Công đoàn vững mạnh năm 2003 – 2005.
- Giấy khen về việc đạt thành tích xuất sắc phong trào thi đua chào mừng 75
năm ngày thành lập Công đoàn Việt Nam do Liên đoàn lao động Quận Bình
Tân cấp ngày 26/07/2004.

39
- Giấy khen của Bảo hiểm xã hội Thành phố về việc thực hiện tốt chế độ chính
sách cho người lao động năm 2004 – 2005.
- Bằng khen của Liên đoàn lao động Thành phố về việc đạt thành tích xuất sắc
trong công tác tổ chức phong trào “Giỏi việc nước – đảm việc nhà” năm 2004 -
2005.
- Giấy khen của UBND Quận Bình Tân về việc đạt danh hiệu tập thể lao động
giỏi năm 2004 – 2005.
- Bằng khen của Tổng cục thuế, bằng khen của UBND TP. HCM cấp cho KCN
Lê Minh Xuân thuộc Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh.
- Giấy khen của Ban quản lý các khu chế xuất và khu công nghiệp Thành Phố
về việc góp phần phát triển hoạt động tín dụng Khu chế xuất và khu công
nghiệp giai đoạn 2001 – 2005.
- Giấy khen của Ban chấp hành Đảng bộ Quận Bình Tân về việc đạt tiêu chuẩn
tổ chức cơ sở Đảng trong sạch vững mạnh tiêu biểu năm 2005.
- Giấy khen của UBND Quận Bình Tân về việc đạt thành tích trong công tác vì
trẻ em và ngày gia đình Việt Nam năm 2006.
- Giấy khen của UBND Quận Bình Tân về việc công tác khuyến học năm 2004
– 2006.
- Bằng khen – Thành tích phát triển thương hiệu trong thời kỳ hội nhập kinh tế
quốc tế.
- Đạt giải thưởng Sao vàng Phương Nam năm 2008.
- Đạt giải thưởng Sao vàng đất Việt năm 2008– Top 100 thương hiệu hàng đầu.
- Cúp vàng ISO năm 2007-2008.

1.2 Giới thiệu về công ty.


• Tên Công ty Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh.
• Tên tiếng Anh BINH CHANH CONSTRUCTION INVESTMENT
SHAREHOLDING COMPANY.
• Tên viết tắt BCCI.

• Biểu tượng của Công ty


• Vốn điều lệ 542.000.000.000 đồng (Năm trăm bốn mươi hai tỷ đồng).
• Trụ sở chính 550 Kinh Dương Vương, Phường An Lạc, Quận Bình Tân,
TP. HCM.
• Điện thoại 08. 38753021.
• Fax 08. 38753552.
• Website www.bcci.com.vn

40
• Email mylinh@bcci.vn
Tầm nhìn Công ty:
Trở thành doanh nghiệp hàng đầu về đầu tư – kinh doanh bất động sản tại Việt
Nam.
Sứ mệnh Công ty:
- Cung cấp giải pháp tốt nhất về đầu tư – an cư cho khách hàng.
- Đầu tư và xây dựng những dự án phục vụ an cư cho cộng đồng và góp phần
phát triển hạ tầng xã hội.

1.3 Các lĩnh vực hoạt động.


Năm 2007 và năm 2008 đánh dấu một bước ngoặt đối với hoạt động sản xuất
kinh doanh của Công ty BCCI. Từ chỗ chủ yếu kinh doanh các khu dân cư
dành cho người có thu nhập trung bình thấp, Công ty BCCI đang chuyển hướng
tới đối tượng khách hàng có thu nhập cao bằng cách tiến hành thực hiện các dự
án lớn cung cấp những sản phẩm cao cấp; nhằm đưa Công ty BCCI lên vị thế
mới, trở thành Công ty bất động sản hàng đầu ở Việt Nam.
Hoạt động kinh doanh của Công ty BCCI hiện được chia ra làm 4 lĩnh vực
chính gồm:
- Đất ở: đây là hoạt động chính của Công ty BCCI, hiện nay Công ty BCCI
đang thực hiện rất nhiều dự án đất với quy mô lớn như: khu Trung Tâm dân cư
Tân Tạo (diện tích trên 320 ha), khu dân cư Phong Phú 2 (diện tích trên 132
ha), khu định cư Phong Phú (diện tích là khoảng 84 ha), khu dân cư số 1 thuộc
khu dân cư và công trình công cộng lô 11A – khu 11 – khu đô thị mới Nam
thành phố (diện tích khoảng 18,1 ha). Trong 9 tháng năm 2009 doanh thu từ
hoạt động này đạt 261.666.505.084 đồng chiếm 90,41% trên tổng doanh thu.
Sản phẩm đất ở của Công ty BCCI rất đa dạng nhằm đáp ứng cho nhiều đối
tượng khách hàng tiềm năng, cụ thể sản phẩm đất ở của Công ty BCCI gồm:
đất nền dự án khu dân cư, đất nhà phố liên kế, đất nhà vườn biệt thự, đất dùng
để xây chung cư.
- Khu công nghiệp: Công ty BCCI hoạt động rất mạnh trên lĩnh vực này, hiện
tại Công ty BCCI đang thực hiện nhiều khu công nghiệp với quy mô lớn và
được đánh giá là hoạt động hiệu quả cao như: khu công nghiệp Phong Phú
(diện tích là 1.480.000 m2), khu công nghiệp Lê Minh Xuân (diện tích là
1.000.000 m2). Trong 9 tháng năm 2008 doanh thu từ hoạt động này đạt
14.107.097.700 đồng chiếm 4,87% trên tổng doanh thu. Sản phẩm và dịch vụ
của Công ty BCCI trong lĩnh vực này cũng đa dạng với nhiều loại như:
đất cơ sở hạ tầng, nhà xưởng xây sẵn, dịch vụ kho bãi, các dịch vụ tiện ích khu
công nghiệp. Hiện nay, BCCI đang chuẩn bị hồ sơ pháp lý, thu hồi đất để triển
khai dự án Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng (1.090.000 m2).
- Nhà ở: Công ty BCCI thực hiện nhiều dự án chung cư như chung cư Nhất Lan
12 tầng (khối C), chung cư Tân Tạo 1, chung cư Da Sà, chung cư Nhất Lan 5

41
tầng (khối A và khối B). Ngoài ra, Công ty BCCI cũng thực hiện nhà ở cho các
dự án khu dân cư, khu định cư.
- Các dịch vụ tiện ích tại các khu dân cư, khu công nghiệp: đây là các hoạt
động dịch vụ hậu mãi nhằm đem lại tiện ích cho khách hàng cũng đồng thời
nâng cao vị thế cạnh tranh của Công ty BCCI qua việc thỏa mãn tối đa nhu cầu
của khách hàng. Hoạt động này cũng đem lại nguồn thu cho Công ty BCCI, 9
tháng năm 2008 doanh thu từ hoạt động này đạt 13.226.998.065 đồng chiếm
4,57% trên tổng doanh thu.

42
2. Các hoạt động chủ yếu của công ty.

2.1. Những dự án của công ty.

43
2.2.Hoạt động Marketing
Nhằm mục đích phát hiện các nhu cầu của khách hàng và phát hiện các khách
hàng tiềm năng, Công ty BCCI đã áp dụng các kỹ thuật marketing hiện đại dựa
trên nền tảng là định hướng hoạt động kinh doanh vào khách hàng.

2.2.1. Phân khúc thị trường theo nhóm khách hàng


Nhóm khách hàng đầu tư: chiếm tỷ lệ 60% trên tổng số lượng khách hàng
tiềm năng.
– Đặc điểm: luôn tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các dự án có khả năng sinh lời,
nhạy bén về thông tin thị trường, là nhóm khách hàng tạo chuyển dịch đầu tư,
gây ra sự tăng giá trên thị trường.
– Yêu cầu: dự án thuộc các khu vực định hướng phát triển, khả năng bán lại
nhanh, uy tín của chủ đầu tư.
Nhóm khách hàng an cư: chiếm tỷ lệ 40% trên tổng số lượng khách hàng tiềm
năng.
– Đặc điểm: tiền mua nhà được tích lũy qua nhiều năm, khả năng chi trả hạn
hẹp, quyết định mua chậm, có nhiều hoạt động tìm kiếm, lựa chọn, nhiều người
tham gia quyết định mua.
– Yêu cầu: pháp lý hoàn chỉnh, giá phù hợp, tiện ích xã hội như trường học,
bệnh viện, chợ, phương thức thanh toán thuận tiện.

2.2.2. Xác định khách hàng mục tiêu


Đối với các sản phẩm của Công ty BCCI, việc xác định khách hàng mục tiêu
được xác định theo tiến độ dự án. Quá trình xây dựng dự án có thể chia làm 2
giai đoạn: giai đoạn đầu tư, xây dựng hạ tầng và giai đoạn hoàn chỉnh cơ sở hạ
tầng.
– Giai đoạn đầu tư xây dựng hạ tầng: khách hàng mục tiêu là nhóm khách
hàng đầu tư.
– Giai đoạn hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng: khách hàng mục tiêu là nhóm khách
hàng an cư.

2.2.3. Định vị sản phẩm


Sản phẩm của Công ty BCCI là BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG
SẢN bao gồm: khu dân cư, nhà cao tầng, khu công nghiệp, các dịch vụ liên
quan đến bất động sản như thiết kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản
lý.
Định vị sản phẩm: sản phẩm cao cấp – giá cả phù hợp – khả năng sinh lời.

2.2.4. Xác lập mục tiêu marketing


Mục tiêu thương hiệu

44
– Chiều rộng: phát triển thương hiệu, tạo nhận biết tầm quốc gia. Nâng cao
nhận thực về tiềm lực hiện tại và tiềm năng phát triển trong tương lai của Công
ty BCCI.
– Chiều sâu: xây dựng hệ thống nhận diện thương hiệu, xem xét, điều chỉnh từ
những chi tiết nhỏ nhất. Xây dựng ý thức về thương hiệu trong nội bộ.
Mục tiêu thị phần
– Marketing tạo sự nhận biết và ảnh hưởng đến khách hàng và tạo thuận lợi cho
việc định hướng và các cơ hội đầu tư ở các thị trường khác (ngoài Bình Tân –
Bình Chánh).
Mục tiêu sản phẩm
– Làm tăng giá trị sản phẩm, tăng giá bán từ 3 đến 10% so với chính sách giá
hiện tại.

2.2.5. Chiến lược marketing: marketing tổng lực.


Sản phẩm
– Chuẩn hóa các yêu cầu pháp lý sản phẩm ở mức cao nhất.
– Xây dựng uy tín thương hiệu và liên kết thương hiệu với các nhà cung cấp có
uy tín.
– Sản phẩm cộng thêm dịch vụ trọn gói.
– Tập trung vào các sản phẩm có khả năng thu hút nhóm khách hàng đầu tư và
nhóm khách hàng an cư (giá từ 500 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng/sản phẩm).
– Sản phẩm phải đáp ứng được thị hiếu khách hàng (hình thành từ nhu cầu thị
trường).
– Sản phẩm đưa ra theo từng thời kỳ với số lượng phù hợp (không đưa hết dự
án một lần) nhằm tạo lực đẩy mua hàng.
Giá
– Nghiên cứu thị trường, xây dựng giá bán mới cho hàng tồn kho.
– Có chiến lược giá tăng dần theo tiến độ dự án và điều chỉnh theo tình hình thị
trường nhằm thu hút khách hàng đầu tư.
– Phương pháp: định giá tổng hợp.
+ Định giá từ bên trong: căn cứ các tiêu chí như giá thành sản phẩm, lợi thế
cạnh tranh của sản phẩm, lợi nhuận tối thiểu để xác định giá sàn.
+ Định giá từ bên ngoài: căn cứ các tiêu chí như giá thị trường sản phẩm tương
ứng, tình hình và xu thế thị trường, lợi thế cạnh tranh của sản phẩm, lợi nhuận
kỳ vọng của Công ty BCCI để xác định giá trần.
Định giá bán: theo tình hình thị trường và mục tiêu cụ thể của Công ty BCCI tại
thời điểm để định giá bán.
Chiến lược phân phối
– Showroom: mở Showroom tại văn phòng Công ty BCCI, xây dựng sàn giao
dịch chuẩn với dịch vụ trọn gói. Mở thêm phòng giao dịch tại Quận 1 (trung
tâm kinh tế – tài chính).

45
– Tổ chức bộ phận bán hàng tại dự án mới.
– Phân phối: tạo cơ hội cho các công ty đầu tư thứ cấp, mở đại lý tại các công
ty môi giới có uy tín, xây dựng đội ngũ cộng tác viên bằng chính sách thưởng
cho người giới thiệu.
Chiến lược xúc tiến: chiến lược đối thoại tổng lực (IMC)
– Xây dựng lại hệ thống nhận diện thương hiệu.
– Quảng cáo:
Quảng cáo thương hiệu: Định vị thương hiệu “BẤT ĐỘNG SẢN BCCI”.
Quảng cáo sản phẩm: có chiến lược cụ thể cho từng sản phẩm. Trước mắt tập
trung dự án Chung cư Da Sà, Chung cư Nhất Lan (12 tầng).
Kênh truyền thông: Quảng cáo báo, truyền hình cáp, POSM (tờ rơi, brochure,
banner, poster, tủ kệ trưng bày …).
– Quan hệ cộng đồng (PR):
Báo chí: quảng bá thương hiệu trên các báo mạnh (Tuổi Trẻ, Thanh Niên,
Người Lao Động, Thời báo kinh tế Sài Gòn). Các báo ngành như Phụ trương
địa ốc, Thời báo Kinh tế Sài Gòn, Thị trường bất động sản và Tài sản. Đầu tư
chứng khoán, Thông tin chứng khoán. Báo điện tử (Vnexpress, sanOTC,
Horea.org.vn, vneconemic …).
– Truyền hình cáp: các chương trình chuyên đề về thương hiệu, doanh nhân
trên kênh VTC, HTV, VTV. Các Phóng sự về hoạt động của Công ty BCCI,
bản tin về các hoạt động.
– Tài trợ: các hoạt động từ thiện, các hoạt động văn hóa xã hội có ảnh hưởng
rộng trong xã hội.
– Tổ chức sự kiện: hoạt động kỷ niệm, công bố dự án, lễ động thổ …
*Khuyến mãi
– Miễn phí các dịch vụ gia tăng như dịch vụ pháp lý, chuyển nhượng, tư vấn
thiết kế …
– Mua nhà có thưởng.
– Chiết khấu cho khách hàng mua từ sản phẩm thứ 2 trở đi.
– Chương trình tích lũy điểm để có cơ hội sở hữu ngôi nhà miễn phí (mục tiêu
cho nhà đầu tư).
– Sa bàn các dự án.
– Brochure, tờ rơi, thư chào hàng, Poster, Banner, Banron, Pano tại dự án.
– Trang phục cho nhân viên giao dịch. Cẩm nang bán hàng (sales kit).
*Website
– Đầu tư xây dựng giao diện mới, tăng khối lượng và chất lượng nội dung,
thông tin nội bộ, bên ngoài được cập nhật thường xuyên. Quản lý thông tin và
xử lý thông tin tốt. Chú trọng thư điện tử.
– Thư chào hàng điện tử.
– Liên kết các trang website liên quan.
– Quảng cáo có kết nối về bcci.com.vn.

46
– Giới thiệu sàn giao dịch trên mạng.
*Đội ngũ nhân viên bán hàng
– Huấn luyện kỹ năng giao tiếp khách hàng.
– Trang phục.
– Cơ sở vật chất, môi trường làm việc.
– Thường xuyên huấn luyện về sản phẩm, pháp lý, kiến thức về thiết kế xây
dựng, phong thủy.
– Kỹ năng tìm kiếm, khai thác khách hàng.
– Văn hóa doanh nghiệp.

2.2.6. Định vị thương hiệu


Định vị: Bất động sản BCCI.
– Thông điệp: Nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp.
– Slogan: VÌ AN CƯ CỘNG ĐỒNG.

2.3. Các hoạt động hỗ trợ của công ty.

2.3.1. Quản trị nguồn nhân lực của công ty.


a. Tình hình lao động.

b. Chính sách đối với người lao động:


• Chính sách lương – thưởng:
- Ban lãnh đạo Công ty luôn luôn quan tâm đến việc cải thiện đời sống của cán
bộ và nhân viên. Thu nhập bình quân hàng tháng của cán bộ công nhân viên
năm 2007 là 5.237.000 đồng/người/tháng, năm 2008 là 5.485.000 đồng.
- Chính sách thưởng của Công ty luôn khuyến khích người lao động tăng năng
suất. Mức thưởng bình quân vào Tết Âm lịch năm 2007 tương đương 3 tháng
thu nhập của nhân viên.
- Ngoài ra, Công ty BCCI còn có chính sách khen thưởng kịp thời đối với các
cá nhân và tập thể có thành tích đóng góp cho Công ty, đồng thời có biện pháp
kỷ luật đối với những cá nhân có hành vi gây thiệt hại về uy tín và tài sản của
Công ty.

47
• Chính sách phúc lợi – ưu đãi:
- Toàn thể cán bộ công nhân viên Công ty BCCI đều được ký hợp đồng lao
động, đóng bảo hiểm xã hội và bảo hiểm y tế đầy đủ theo quy định của Nhà
nước.
- Hàng năm, Ban lãnh đạo Công ty phối hợp cùng Ban chấp hành Công đoàn
thực hiện việc ký thỏa ước lao động tập thể với các điều khoản có lợi hơn cho
người lao động. Một số hoạt động chủ yếu như sau: tổ chức các chương trình
khám sức khỏe cho cán bộ và nhân viên Công ty BCCI, qua đó kịp thời phát
hiện các bệnh cần điều trị, đảm bảo sức khỏe tốt phục vụ hoạt động của Công
ty. Ban chấp hành Công đoàn cũng thường xuyên phối hợp cùng Phòng Nhân
Sự - Quản Trị Văn Phòng – Quản Trị Chất Lượng, xem xét và
cấp kinh phí nghỉ dưỡng sức cho nhân viên công ty theo quy định của bảo hiểm
xã hội. Chương trình tặng quà sinh nhật, nghỉ mát tham quan du lịch hàng năm,
mua bảo hiểm, tai nạn …
- Thực hiện các chính sách ưu đãi về nhà, đất cho cán bộ công nhân viên Công
ty, tặng học bổng cho con cán bộ công nhân viên.
• Đào tạo:
- Ban lãnh đạo Công ty luôn quan tâm, hỗ trợ và tạo mọi điều kiện để nhân viên
được đào tạo nâng cao kiến thức chuyên môn nghiệp vụ. Qua đó, sắp xếp
nguồn nhân lực phù hợp với trình độ và yêu cầu của các đơn vị nhằm đáp ứng
kịp với tình hình phát triển của Công ty BCCI.

2.3.2.Vấn đề phát triển công nghệ.


Hoạt động của Công ty BCCI chủ yếu là kinh doanh địa ốc (chiếm 90,41%
doanh thu) và cho thuê đất ở các khu công nghiệp (chiếm 4,48% doanh thu), do
vậy yếu tố con người là sự quan trọng nhất đối với Công ty BCCI. Công ty
BCCI hiện đang có nguồn nhân lực với nhiều năm kinh nghiệm trong công tác
quản lý đầu tư bất động sản, đầu tư khu công nghiệp, công tác đền bù giải tỏa.
Những cán bộ chủ chốt đều có trên 5 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động
sản.
Bên cạnh đó Công ty BCCI áp dụng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu
chuẩn ISO 9001:2000 và ISO 14001:2000. Qua đó Công ty BCCI nâng cao tính
hiệu quả trong quản lý, nâng cao hiệu quả kinh doanh và nâng cao chất lượng
sản phẩm dịch vụ cung cấp cho khách hàng.

48
2.3.3. Vấn đề quản lí chung.

Cơ cấu tổ chức của công ty.

49
2.4. Tài chính của công ty.

2.4.1. Các chỉ số tăng trưởng- kết quả kinh doanh của công ty trong
các năm 2006, 2007, 2008.
Bảng kết quả hoạt động kinh doanh chưa hợp nhất của công ty các năm 2006 –
2008.

Bảng kết quả hoạt động kinh doanh hợp nhất của công ty qua các năm 2006 –
2008.

50
2.4.2. Các chỉ số hoạt động.

• Hệ số thanh toán ngắn hạn của Công ty BCCI lần lượt là 1,06 lần năm 2006,
1,93 lần năm 2007 và 2,08 lần 9 tháng năm 2008. Hệ số này tương đối tốt vì tài
sản lưu động lớn hơn nợ ngắn hạn, điều này cho thấy khả năng thanh toán nợ
ngắn hạn của Công ty BCCI là cao.
• Tuy nhiên hệ số thanh toán nhanh của Công ty BCCI là tương đối thấp ở mức
0,13 lần năm 2006, 0,87 lần năm 2007 và 0,47 lần 9 tháng năm 2008. Nguyên
nhân do giá trị hàng tồn kho lớn, hàng tồn kho của Công ty BCCI gồm chi phí
đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng các khu dân cư, bất động sản. Do đặc thù của
Công ty BCCI là hoạt động kinh doanh ngành bất động sản nên sau khi đầu tư
từ 2 đến 3 năm Công ty BCCI mới thu được nhiều tiền từ dự án, do vậy Công

51
ty BCCI phải tiến hành đầu tư liên tục qua các năm nhằm đảm bảo nguồn thu
đều đặn trong tương lai. Điều này làm tăng giá trị hàng
tồn kho và làm giảm hệ số thanh toán nhanh.
• Hệ số nợ/vốn chủ sở hữu tương đối cao lần lượt là 14,93 lần năm 2006, 1,25
lần năm 2007 và 1,07 lần 9 tháng năm 2008. Tuy nhiên số tiền khách hàng ứng
trước cho Công ty BCCI là rất lớn (theo báo cáo tài chính năm hợp nhất 9 tháng
năm 2008: người mua trả tiền trước là 658.801.104.485 đồng và phải trả dài
hạn khác là 261.960.669.287 đồng), số tiền này sẽ được hạch toán dần vào
doanh thu của Công ty BCCI, trong khi các khoản nợ vay phải trả của Công ty
BCCI là tương đối thấp (theo báo cáo tài chính hợp nhất 9 tháng năm 2008: vay
và nợ ngắn hạn là 34.898.500.000 đồng, vay và nợ dài hạn là 110.805.852.119
đồng). Điều này cho thấy là mặc dù hệ số nợ/vốn chủ sở hữu ở mức cao nhưng
không đáng quan tâm vì số nợ vay phải trả là tương đối thấp.
• Hệ số vòng quay hàng tồn kho tương đối thấp 0,16 lần năm 2006, 0,15 lần
năm 2007 và 0,12 lần 9 tháng năm 2008, hệ số doanh thu thuần/tổng tài sản
thấp lần lượt ở mức 0,15 lần năm 2006, 0,09 lần năm 2007 và 0,12 lần 9 tháng
năm 2008. Nguyên nhân là do đặc thù của ngành kinh doanh bất động sản,
Công ty BCCI phải đầu tư nhiều và liên tục trong các năm để đảm bảo nguồn
thu nhập đều đặn trong tương lai nên giá trị hàng tồn kho và tổng tài sản thường
ở mức cao.
• Các chỉ tiêu về khả năng sinh lời của Công ty BCCI đều ở mức tương đối,
điều này cho thấy Công ty kinh doanh đạt hiệu quả. Đặc biệt là hệ số lợi nhuận
sau thuế/vốn chủ sở hữu lần lượt là 46,42% năm 2006, 6,47% năm 2007 và
9,85% 9 tháng năm 2008, do cuối năm 2007 Công ty BCCI đã tăng vốn điều lệ
lên 542.000.000.000 đồng làm tăng mạnh vốn chủ sở hữu nên kéo hệ số lợi
nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu xuống. Tuy nhiên trong 9 tháng năm 2008 hệ số
lợi nhuận/vốn chủ sở hữu đã tăng lên rõ rệt và đã tạo nên mức thu nhập trên cổ
phần của Công ty BCCI là 2.015 đồng/cổ phần trong 9
tháng năm 2008.

2.4.3. Chính sách cổ tức của công ty.


Căn cứ điều lệ tổ chức và hoạt động của Công ty BCCI đã được ĐHĐCĐ thông
qua, chính sách phân phối cổ tức do HĐQT Công ty đề nghị và ĐHĐCĐ quyết
định như sau:
• Công ty BCCI chỉ được chi trả cổ tức cho cổ đông khi Công ty BCCI kinh
doanh có lãi và đã hoàn thành nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy
định của pháp luật.
• Cổ đông được chia cổ tức tương đương với phần góp vốn.
• Tỷ lệ cổ tức sẽ được ĐHĐCĐ quyết định dựa trên đề xuất của HĐQT, với căn
cứ là kết quả hoạt động kinh doanh của năm hoạt động và phương án hoạt động
của các năm tới.

52
Phân phối cổ tức năm 2006 và 2007

2.5. Danh tiếng của công ty


Trong thời qian hoạt động kinh doanh, công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình
Chánh đã có rất nhiều hoạt động xã hội mang lại những giá trị mới cho cộng
đồng, mang lại danh tiếng một thương hiệu trong ngành Bất Động Sản, tạo ra
một chỗ đứng vững chắc cho cho công ty trên thương trường. Cụ thể, trong các
hoạt động PR, công ty đã tham gia các hoạt động cụ thể sau:

2.5.1. Trao 12 xuất học bỗng Nguyên Đức Cảnh.

Chiều 23-7, Công đoàn cơ sở Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh
đã trao 9 suất học bổng Nguyễn Đức Cảnh và phần quà cho con CNVC-LĐ
vượt khó, học giỏi với tổng giá trị hơn 4,5 triệu đồng.

Bà Trương Mỹ Linh, Phó Chủ tịch Công đoàn, cho biết đây là lần thứ , Quỹ
Học bổng Nguyễn Đức Cảnh của CĐ Công ty trao tặng cho con CNVC-LĐ.
Tuy số tiền không lớn nhưng đã kịp thời hỗ trợ gia đình CNV gặp khó khăn,
giúp họ yên tâm trong công tác, sản xuất; đồng thời động viên các em chăm
ngoan, học giỏi, vượt qua khó khăn để tiếp tục đến trường.

Bà Trương Mỹ Linh, Phó Chủ tịch Công đoàn, cho biết đây là lần thứ , Quỹ
Học bổng Nguyễn Đức Cảnh của CĐ Công ty trao tặng cho con CNVC-LĐ.
Tuy số tiền không lớn nhưng đã kịp thời hỗ trợ gia đình CNV gặp khó khăn,
giúp họ yên tâm trong công tác, sản xuất; đồng thời động viên các em chăm
ngoan, học giỏi, vượt qua khó khăn để tiếp tục đến trường.

53
2.5.2. Tặng tiền học bỗng ủng hộ vì người nghèo.
Trong năm 2004, BCCI đã trích kinh phí để tặng học bổng với số tiền
trên 36,5 triệu đồng. Cũng trong năm này, công ty còn ủng hộ quỹ vì người
nghèo Quận Bình Tân 21 triệu đồng. Với trẻ em nghèo quận Bình Tân, quỹ
cũng đã xuất ra 5 triệu đồng ủng hộ các em.

Đáng chú ý, cán bộ và nhân viên Công ty đã trích từ lương của mình ủng
hộ 10 triệu đồng cho quỹ vì người nghèo do Liên đoàn Lao động Quận Bình
Tân phát động.

2.5.3. Tổ chức các chương trình khám chữa bệnh miễn phí cho người
nghèo.
Nhân dịp Lễ, Tết, Công ty còn tổ chức tặng quà cho các gia đình chính sách,
vận động Hiệp hội Thương nhân Đài Loan ủng hộ khám và chữa bệnh cho 300
lượt người nghèo, gia đình chính sách tại xã Lê Minh Xuân, ủng hộ một căn
nhà tình thương cho dân nghèo Huyện Điện Biên, tỉnh Lai Châu, xây tặng một
căn nhà tình nghĩa cho gia đính có công cách mạng tại xã Phong Phú, Huyện
Bình Chánh với số tiền khoảng 38 triệu đồng.

 Và chỉ hai năm 2005-2006 , công ty tham gia ủng hộ các hoạt động
xã hội đóng góp vào quỹ học bổng là 20 triệu đồng, đã trao 20 xuất học bổng
Nguyễn Đức Cảnh cho các em học sinh nghèo hiếu học, trị giá 6 triệu đồng
thông qua Liên đoàn Lao động Quận Bình Tân; 15 phần học bổng Nguyễn Đức
Cảnh, trị giá gần bốn triệu đồng thông qua Liên đoàn Lao động Huyện Bình
Chánh; và cũng qua Hội chữ thập đỏ Quận Bình Tân và Huyện Bình Chánh,
BCCI đã tặng học bổng cho học sinh nghèo hiếu học năm 2005-2006 là 7 triệu
năm trăm ngàn đồng; tặng học bổng Nguyễn Thi Minh Khai thông qua Hội Phụ
nữ Quận Bình Tân và Huyện Bình Chánh 10 triệu đồng để giúp các em có điều
kiện bước vào năm học mới.

2.5.4. Tổ chức các chương trình nhân dịp Lễ, Tết thiếu nhi cho các em
có hoàn cảnh khó khăn.
Công ty ủng hộ gây quỹ khuyến học và hỗ trợ phát triển giáo dục Phường An
Lạc A, Quận Bình Tân và xã Bình Hưng, Huyện Bình Chánh 5 triệu đồng; ủng
hộ 9 triệu đồng cho cho Quỹ bảo trợ trẻ em để chăm lo rẻ em nghèo có hoàn
cảnh khó khăn địa bàn Quận Bình Tân và Huyện Bình Chánh nhân ngày Quốc
tế Thiếu nhi 1/6 và Tết trung thu 2006.

54
2.5.5. Xây dựng nhà tình thương và các hoạt động xã hội khác.
công ty đã phụng dưỡng cho 14 Mẹ VNAH và 13 thương binh loại ¼ trên địa
bàn quận Bình Tân và trong phong trào hưởng ứng lời kêu gọi hiến máu cứu
người, những năm qua công đoàn Công ty đã vận động 95 nhân viên tham gia
hiến máu nhân đạo….

Cũng chỉ tính từ khi cổ phần hoá cho đến nay, Công Ty đã xây dựng
nhiều công trình đóng góp cho xã hội. Có thể liệt kê như đường liên ấp 3-4-5
xã Hưng Long-Huyện Bình Chánh, xây dựng trường Mầm Non Bình Trị Đông,
trường Mầm Non Hương Lộ 5. Làm mới hoàn toàn trường Tiểu Học Bình Trị
Đông. Xây chợ khu Ap 1 Tân Tạo –Bắc Lương Bèo. Những công trình này đã
tạo ra hàng trăm việc làm cho người dân địa phương, nơi mà số lượng nông
nhàn còn rất lớn.

Như vậy, qua năm tháng xây dựng và phát triển, đến nay có thể khẳng
định chắc chắn rằng, công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Bình Chánh đã xây
dựng vững chắc một thương hiệu trên “thương trường”, thương hiệu ấy còn
đọng lại nơi bao người bởi việc làm từ thiện xã hội, giúp nhiều mảnh đời nghèo
khó, những học sinh nghèo ham học vược qua khó khăn vươn lên với những
mơ ước của chính mình.

3. Phân tích ma trận SWOT.

Điểm mạnh.
1) Công ty có kinh nghiệm trong việc thực thi các dự án lớn, có giá trị tài sản
lớn: khu đô thị Tân Tạo, KCN Phong Phú, KĐC Phong Phú, KDC và công
trình công cộng 11A, …………..
2) Công ty có quy mô lớn trong ngành Bất Động Sản với mức vốn điều lệ và
giá trị tài sản cao đứng thứ ba gần bằng công ty SJS.
3) Khả năng sinh lời của công ty xếp hàng thứ hai trong ngành Bất Động Sản.
4) Mức lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh cao, tăng để qua các năm.
5) Quỹ đất lớn, quy hoạch và quỹ đất có sẵn được chính quyền Quận Tân
Bình, Huyện Bình Chánh giao cho và có quyết định giao đất của Chính phủ.
6) Có danh tiếng tốt trên thị trường Bất Động Sản cũng như được sự tín nhiệm
của khách hàng trong nhiều năm liền.
7) Sản phẩm nổi tiếng với chất lượng cao và uy tín về các thủ tục pháp lí.
8) Khả năng quản lí chi phí của các bộ phận tốt do đó đem lại lợi nhuận cho
công ty cao.
9) Công ty có hệ thống quản lí chất lượng tốt, do đó: chính sách Công ty được
rõ ràng, hệ thống mục tiêu cụ thể.

55
10) Các nhà quản lí công ty có kinh nghiệm trong lĩnh vực Bất Động Sản (ít
nhất là 5 năm).

Điểm yếu.
1) Công ty chưa chú trọng mở rộng thị trường sang các khu vực khác trong
thành phố mà chỉ tập trung trong khu vực quận Tân Bình và Bình Chánh.
Chưa khai thác các phân khúc thị trường khác.
2) Có nhiều sản phẩm dở dang, tiến độ công trình còn chậm do ảnh hưởng
bởi tiến độ thu hồi đất.
3) Trình độ nhân viên còn chưa đồng đều, trình độ chuyên môn của nhân
viên còn chưa sâu vào các nghiệp vụ chính.
4) Các hoạt động quảng bá doanh nghiệp, hình ảnh công ty cũng như các
hoạt động quảng cáo sản phẩm của công ty còn mờ nhạt, các chương
trình tiếp thị chưa mạnh.
5) Các thủ tục pháp lí còn chậm do không chủ động được vấn đề thời gian
do những quy định về đất đai còn phức tạp, chưa rõ ràng.

Cơ hội.
1) Thị trường Bất Động Sản đang dần khôi phục lại sau một thời gian dài
“đóng băng” và chịu ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới 2009.
2) Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận cao chiếm 355% ( quý III 2009).
3) Nhu cầu về mua nhà, căn hộ từ thấp, trng bình, đến cao cấp ở Việt Nam
đều đang gia tăng.
4) Các phân khúc thị trường Bất Động Sản khác như: văn phòng, khách sạn
đang có xu hướng tăng cao.
5) Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, đứng thứ hai châu Á( 8% năm 2008),
riêng thành phố Hồ Chí Minh là 10%.
6) Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP , tốc độ tăng công nghiệp tăng
nhanh, dẫn đến dân số tăng nhanh ở các đô thị lớn như TP. HCM.
7) Đầu tư trực tiếp nước ngoài tăng nhanh. Chỉ tính trong năm 2007, tổng
vốn FDI thực hiện cũng đã đạt 3,3, tỷ USD.
8) Kiều hối ở các nước gửi về về Việt Nam đang tăng lên dẫn đến nhu cầu
nhà ở cho phân khúc thị trường mới này tăng lên.
9) Việt Nam ngày càng mở rộng quan hệ kinh tế với thế giới và khu vực,
điển hình Việt Nam đã gia nhập vào Tổ chức Thương Mại thế Giới
(WTO) năm 2006 đã thu hút nhiều hà đầu tư đầu tư vào các trung tâm
Thành phố lớn. Nên nhu cầu đất phục vụ sản xuất kinh doanh, đất xây
dựng nhà xưởng làm văn phòng sẽ tăng vọt.
10) Pháp luật ngày càng hoàn thiện và tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho
thị trường bất động sản phát triển như: các quy định về khung giá đất,
phương pháp định giá đất để bình ổn thị trường bất động sản, các quy

56
định về tiêu chuẩn các khu đô thị mới, quy định về việc đầu tư vốn trong
Bất Động Sản, chủ trương di dời các cơ sở sản xuất vào các Khu công
nghiệp tập trung của UBND Thành Phố……. nên nhu cầu về đất công
nghiệp, nhà xưởng xây sẵn sẽ rất lớn.

Thách thức.
1) Những thương hiệu lớn đang muốn tranh thủ giai đoạn đầu để định vị
cho mình một thương hiệu dịch vụ bất động sản vừa tuân thủ pháp luật
vừa chuyên nghiệp. Do đó, môi trường cạnh tranh trên thị trường Bất
Động Sản đang ngày càng gắt gao hơn.
2) Tỉ lệ trống tập trung chủ yếu là do nhiều cao ốc mới hoàn thành. Một
điều đáng quan ngại là trong khi tỉ lệ trống còn khá cao thì nguồn cung
văn phòng cho thuê được dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới, tăng
tới 134% vào cuối năm 2010 trên tất cả các hạng văn phòng. Chính vì
vậy, cuộc cạnh tranh để thu hút khách hàng giữa các chủ cao ốc trong
thời gian tới sẽ hết sức quyết liệt.
3) Các rào cản gia nhập ngành không mấy là khó khăn trong điều kiện kinh
tế hiện nay, thị trường đang cần các nguồn cung dồi dào cho các phân
khúc khách hàng mới, dẫn đến số lượng các đối thủ gia nhập ngành đang
ngày một gia tăng.
4) Các quy định mới về thu tiền sử dụng đất và các chi phí khác của Chính
phủ đang ngày càng chi tiết và được đánh giá là có tăng. Vì vậy, nguy cơ
về việc tăng giá sản phẩm là điều khó tránh khỏi.
5) Các quy định mới về bảo trì nhà cao tầng làm rõ trách nhiệm của Chủ
đầu tư. Tuy không làm tăng giá thành sản phẩm nhưng gián tiếp làm tăng
chi phí cho khách hàng tạo nên tâm lý e ngại của khách hàng.
6) Ngoài ra, các doanh nghiệp nhỏ đang phát triển mạnh mẽ về số lượng có
tính cạnh tranh cục bộ với hoạt động của Công ty BCCI trên một số địa
bàn, cụ thể là trên các khu vực thuộc Quận mới Bình Tân.
7) Nguy cơ về nhà ở cao tầng. Hiện nay làn sóng xây dựng nhà ở cao tầng
đang phát triển rất mạnh mẽ, và dự báo sắp tới sẽ xảy ra khủng hoảng
thừa trên thị trường này. Vì vậy, việc tham gia phát triển nhà cao tầng có
thể tạo thành nguy cơ cho hoạt động của Công ty BCCI nếu không được
đánh giá và nghiên cứu đúng mức, đặc biệt là về vấn đề kỹ thuật, chất
lượng.
8) Các nhà đầu tư nước ngoài đang chiếm thị trường trong việc khai thác
các dự án lớn như cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp, trung tâm thương
mại, trung tâm thể dục thể thao … và đưa các nhà đầu tư trong nước vào
các phân khúc vừa và nhỏ. Nguy cơ thị trường bị thu hẹp.

57
9) Một số nhà đầu tư trong nước đã liên doanh với nhà đầu tư nước ngoài
để tăng lợi thế cạnh tranh về vốn và công nghệ cũng là nguy cơ cho
Công ty BCCI.
10) Giá đất tăng cao sẽ thu hẹp thị phần người mua, đối với người có thu
nhập trung bình và thấp cơ hội để tạo nhà ở càng khó khăn.

Ma trận SWOT.
Cơ hội – O (Opportunities) Nguy cơ – T (Threats)
01. Thị trường BĐS đang dần T1. Các thương hiệu lớn
khôi phục. đang tích cực định vị sản
02. Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận phẩm của họ vừa đúng luật
ngành cao. vừa chuyên nghiệp.
Môi trường 03. Nhu cầu mua căn hộ, nhà ở T2. Thu hút khách hàng
bên ngoài cấp thấp ở đang gia tăng. giữa các chủ đầu tư cao.
04. Các phân khúc mới: văn T3. Số lượng các đối thủ
phòng khách sạn có xu hướng trong ngành đang gia tăng.
gia tăng. T4. Phân khúc mới khó có
05. Nhu cầu cho các phân khúc thể tiếp cận và sử dụng sản
Kiều hối gia tăng phẩm nhà ở, chung cư cao
06. Tốc độ đô thị hóa, công cấp……
nghiệp hóa, và các chỉ số về kinh T5. Khách hàng đang có
tế, dân số tăng. tâm lí e ngại bới các chinh
07. Đầu tư trực tiếp nước ngoài sách của Chính phủ.
tăng nhanh trong các năm gần T6. Trên địa bàn quận nhà,
đây. các đối thủ cạnh tranh đang
08. Tốc độ tăng trưởng kinh tế xuất hiện nhiều.
cao. T7. Khả năng xáy ra khủng
09. Hoạt động tích cực hội nhập hoảng thừa về cung nhà ở
của Việt Nam khi gia nhập cao tầng.
WTO. T8. Nhà đầu tư nước ngoài
010. Pháp luật ngày càng hoàn đang chiếm ưu thế hơn.
thiện và môi trường pháp lý T9. Vị thế cạnh tranh của
thuận lợi. các đối thủ đang được nâng
cao.
T10. Chính phủ ban hành
quy định mới về giá, nguy
cơ tăng giá nhà đất.

Môi trường
bên trong

58
Mặt mạnh – S S1, S2, S3, S4, S5, S6, S7, S8, S10 S2, S3, S4, S5, S5,S7,S8,S9 +
(Strengths) + O1, O2, O3, O4, O5, O6, O8, O9, T1, T2, T3, T5, T6, T8, T9 
S1. Có kinh nghiệm O10. Tập trung vào các chiến lược
trong việc thực thi  Khai thác triệt để thị trường hiện Marketing: có chiến lược giá cả
các dự án lớn, có giá có bằng các chiến lược tăng thị phù hợp, chất lượng sản phẩm/
trị tài sản lớn. phần; dịch vụ đảm bảo, chiến lược
S2. Quy mô công ty Mở rộng thị trường tập trung trên xúc tiến hấp dẫn, thu hút được
lớn. các phân khúc mới: khách hàng có khách hàng quan tâm, chiến
S3. Khả năng sinh lời thu nhập thấp và trung bình và các lược phân phối rõ ràng, rộng
cao. khu vực thị trường ngoài quận nhà. khắp.
S4. Mức lợi nhuận Liên kết liên doanh với các nhà đầu Tập trung ngân sách cho các
hàng năm cao. tư trong nước và nước ngoài để chương trình xã hôi: xây dựng
S5. Có quỹ đất lớn. tranh thủ việc chuyển giao công nhà tình thương, giúp đỡ gia
S6. Có danh tiếng tốt nghệ, giảm rủi ro trong đầu tư. đình có hoàn cảnh khó khăn,
trong trên thị trường Đa dạng hóa sản phẩm, đầu tư sang trẻ em nghèo.......
Bất Động Sản. các lĩnh vực khác: văn phòng cho Tập trung ngân sách cho sự
S7. Khả năng quản lí thuê, khách sạn, du lịch. phát triển của phòng R&D.
chi phí tốt.
S8. Sản phẩm có chất
lượng tốt.
S9. Hệ thống quản lí
thông tin tốt.
S10. Các nhà quản lí
có kinh nghiệm

Mặt yếu – W W1, W2, W3, W4 + O1, O2, O3, W1, W2, W5 + T1, T2, T3, T5,
(Weaknesses) O4, O5, O6, O9, O10 T6, T8
W1. Chưa khai thác các  Cải tiến các chính sách về tièn  Tăng cường các dịch vụ
phân khúc thị trường lương, phụ cấp cho công nhân, đảm chăm sóc khách hàng, các dịch
khác. bảo tốt hơn đời sống công nhân. vụ hậu mãi.
W2. Còn nhiều sản phẩm Tổ chức các khóa huấn luyện, đào Chú ý hơn tới các kênh phân
dở dang chưa hoàn thành. tạo chuyên môn cho nhân viên; nâng phối trong việc đưa thông tin
W3. Trình độ nhân viên cao trình độ quản lí cho các cấp về công ty và sản phẩm tới
chưa đồng đều, trình độ quản lí. khách hàng.
chuyên môn chưa cao. Xây dựng văn hóa công ty trên cơ sở Hướng các dịch vụ tư vấn vào
W4. Các hoạt động mỗi nhân viên là một vai trò quan sâu hơn cạc sản phẩm/dịch vụ
quảng bá doanh nghiệp, trọng, tạo dựng được hình ảnh về của công ty.
sản phẩm còn mờ nhạt. công ty. Tăng cường các hoạt động
W5. Các thủ tụ pháp lí Cải tiến công nghệ để việc xây kiểm tra, tu sửa, nâng cấp hệ
còn chậm. dựng, sản xuất được tiết kiệm hơn, thống đèn , điện , nước ....trong
các công trình nhanh chóng hoàn các công trình xây dựng, sản
thành. phẩm của công ty sau khi đã
bán cho khách hàng.

59
4. Các chiến lược cho công ty giai đoạn 2010 – 2015.

4.1. Các mục tiêu chính cần đạt được cho các chiến lược kinh doanh của
công ty.
Để đạt được sứ mạng sẽ trở thành một trong những công ty hàng đầu trong lãnh
vực đầu tư xây dựng, kinh doanh địa ốc và phát triển đô thị mới TP. HCM,
trong giai đoạn 2010 – 2015, Công ty BCCI có 04 nhóm mục tiêu chính.
a. Tạo ra giá trị cho cổ đông
Kết thúc các năm tài chính với các kết quả kinh doanh với các chỉ tiêu
hoàn thành xuất sắc: giảm mạnh các khoản nợ ngắn hạn, gia tăng nguồn vốn
bằng các khoản lợi nhuận giữ lại, cắt giảm chi phí quản lý doanh nghiệp, huy
động vốn để thực hiện các dự án đầu tư bằng cách phát hành thêm cổ phần.
Hoàn thành tốt các chỉ tiêu hiệu quả/hiệu năng về: doanh thu, lời ròng, vị
thế cạnh tranh, thị phần chiếm giữ luôn nằm trong nhóm những công ty đứng
đầu trong ngành địa ốc.
b. Tạo ra giá trị cho khách hàng
- Hoàn thành 100% các cam kết giữa Công ty BCCI và khách hàng trong các
khu dân cư mới, khu công nghiệp về điều kiện môi trường sống, môi trường
sản xuất qua việc hoàn thiện các yếu tố: hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tiện
ích phục vụ sản xuất, các dịch vụ hỗ trợ, môi trường và an ninh trật tự xã hội.
- Đáp ứng 100% nhu cầu của khách hàng thể hiện qua các cam kết trong hợp
đồng, các yêu cầu của kế hoạch được phê duyệt.
- Giải quyết thỏa mãn 100% các khiếu nại của khách hàng.
Biện pháp thực hiện: để tạo ra giá trị cho khách hàng, ngoài những sản phẩm
hiện tại như nhà ở, đất ở, đất khu công nghiệp, công ty sẽ tập trung phát triển
thêm một số sản phẩm nhà và đất ở nhằm đa dạng hóa dãy sản phẩm, gia tăng
khả năng thỏa mãn nhu cầu của khách hàng như sau:
- Phát triển các sản phẩm nhà ở cao cấp trên các khu vực trung tâm, trục lộ
chính, những trục lộ đặc trưng trong Quận Bình Tân, Huyện Bình Chánh, nhà ở
trong nội thành, hướng tới các dự án ở các quận huyện khác trên khắp thành
phố Hồ Chí Minh, kể cả nội thành và ngoại thành.
- Tiếp tục xây dựng nhà ở và đất ở cho khách hàng có thu nhập thấp.
- Nghiên cứu và ứng dụng việc xây dựng nhà ở bằng vật liệu và công nghệ mới,
rút ngắn thời gian thi công, tiết kiệm chi phí nhưng vẫn đảm bảo đúng chất
lượng cam kết với khách hàng.
c. Tạo ra giá trị cho nhân viên
Để đạt được mục tiêu tạo ra giá trị cho nhân viên, ngoài việc đạt được các mục
tiêu bộ phận như: đảm bảo thu nhập của cán bộ công nhân viên được cải thiện,

60
tiền lương và các khoản phúc lợi thỏa đáng, việc làm ổn định Công ty BCCI
còn phải đạt được 2 mục tiêu quan trọng sau:
- Mục tiêu cung cấp các các chương trình huấn luyện có chất lượng nhằm nâng
cao năng lực quản trị, các kỹ năng chuyên biệt, phù hợp với các chương trình
kinh doanh chiến lược: nâng cao năng lực quản trị.
- Mục tiêu xây dựng căn hóa công ty dựa trên các giá trị cốt lõi được mọi thành
viên trong công ty công nhận.
d. Tạo ra giá trị cho cộng đồng xã hội:
Tích cực hoàn thành tốt vai trò của một công dân tốt đối với cộng đồng xã hội
và Nhà nước, góp phần công sức mang lại hình ảnh mới và bộ mặt mới cho
Thành phố Hồ Chí Minh:
- Đầu tư và bàn giao các hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho địa phương: trong
mỗi dự án phát triển khu dân cư, ngoài việc thỏa mãn các yêu cầu về phát triển
kinh tế xã hội, Công ty cố gắng đảm bảo các hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
đúng tiêu chuẩn.
- Đóng góp đầy đủ nghĩa vụ thuế cho ngân sách: Công ty tuân thủ nghiêm
chỉnh việc thực thi các nghĩa vụ thuế cho Nhà nước.
- Đóng góp xác đáng vào các chương trình xã hội: tài trợ các học sinh nghèo
hiếu học, xóa đói giảm nghèo, nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
- Tham gia các chương trình đầu tư hạ tầng kỹ thuật, chỉnh trang đô thị theo
chiến lược lớn của TP. HCM (Trục đại Lộ Đông - Tây, Khu Đô Thị Mới Nam
Sài Gòn).

4.2. Các chiến lược cho công ty giai đoạn 2010 – 2015.
Để thực hiện tốt các mục tiêu trên, chiến lược của công ty trong giai đoạn 2010
– 2015 như sau:

4.2.1. Các chiến lược nhóm SO.


Tận dụng cá điểm mạnh của công ty để khai thác các cơ hội hiện có của thị
trường, công ty sẽ đưa ra các chiến lược mang lại giá trị cho các cổ đông thông
qua các chiến lược tạo lợi nhuận, tạo giá trị tuyệt hảo cho khách hàng, đáp ứng
tốt hơn nhu cầu khách hàng.
a. Chiến lươc khai thác thị trường hiện có.
Công ty BCCI tiếp tục đầu tư vào các dự án xây dựng đất ở khu dân cư (KĐC
Phong Phú, KDC Phong Phú 2, KDC và công trình công cộng 11A); nhà ở
(khu đô thị Tân Tạo, Cao ốc An Lạc Plaza, Chung cư Bắc Lương Bèo, Chung
cư BCCI, Chung cư Nhất Lan 12 tầng); Khu công nghiệp (KCN Lê Minh Xuân
mở rộng, KCN Phong Phú). Hoàn thành các dự án đúng với tiến độ thi công đã
đề ra. Đảm bảo đúng chất lượng và tiết kiệm chi phí.
Tăng thị phần: mà công ty hiện đang nắm giữ bằng các biện pháp lôi kéo
khách hàng của đối thủ, tăng sức mua của khách hàng: bán sản phẩm/ dịch vụ

61
có chất lượng mà giá cả phải chăng, áp dụng các hình thức khuyến mãi phong
phú và linh hoạt hơn cho khách hàng, đáp ứng được nhu cầu về nhà ở hiện nay
mà khách hàng đang tìm kiếm: nhà có chất lượng, kiến trúc đẹp, hiện đại, sản
phẩm nhà ở, văn phòng cho thuê……. mang có mức chuẩn là dạng cao cấp,
đảm bảo được các thủ tục pháp lí khi khách hàng mua.
b. Chiến lược mở rộng thị trường.
Công ty sẽ mở rộng thị trường vào các phân khúc thị trường mới: các khách
hàng có thu nhập trung bình và thấp. Xây dựng các khu nhà ở, văn phòng cho
thuê, đất cho thuê…….. nhằm thõa mãn thêm nhu cầu hiện tại cua khách hàng.
Công ty mở rộng thêm khu vực đầu tư ra ngoài phạm vi của quận Bình Tân và
huyện Bình Chánh sang các quận, huyện ven TP.HCM bằng các dự án đầu tư
vào các tòa nhà cao tầng, nhà cho thuê, các khu đất cho thuê, các khu công
nghiệp.
c. Chiến lược liên doanh liên kết.
Phát huy các điểm mạnh của công ty thông qua việc liên doanh liên kết với với
các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài: đưa các quỹ đất hiện nay đang có vào
các dự án liên doanh, phát triển đa dạng hóa các loại hình hoạt động kinh
doanh, giảm thiểu rủi ro trong đầu tư, tranh thủ việc chuyển giao công nghệ
trong lĩnh vực kinh doanh Bất Động Sản làm nền tảng để phát triển các hoạt
động kinh doanh của công ty, và góp phần làm tăng giá trị thương hiệu cho
công ty.
d. Đa dạng hóa sản phẩm.
Nhu cầu khách hàng ngày càng đa dạng, nhu cầu về nhà ở, khách sạn gia tăng,
do đó, công ty sẽ mở rộng sang lĩnh vực đầu tư về khách sạn dựa trên khả năng
huy động vốn của công ty. Đây là lĩnh vực đầu tư mới, do đó, cần phải thận
trọng trước khi ra quyết định đầu tư.
Với điểm mạnh về vốn, khả năng quản lí chi phí của các bộ phận tốt kèm theo
đó tốc độ tăng trưởng kinh tế Việt nam đang gia tăng, gia nhập vào nền kinh tế
thế giới, mức sống người dân tăng cao, công ty cần thực hiện việc mở rộng lĩnh
vực đầu tư sang ngành du lịch, khách sạn.

4.2.2. Các chiến lược nhóm ST.


a. Các chiến lược Marketing.
- Chiến lược sản phẩm: sản phẩm có chất lượng cao, áp dụng công nghệ đẫ học
được qua quá trình học hỏi từ những công ty đã thành công trước, cũng như các
đối tác mà công ty đang liên doanh liên kết. Sản phẩm được tiêu chuẩn hóa tùy
theo loại sản phẩm phục vụ cho người có thu nhập thấp, trung bình hay cao.
Sản phẩm nhà ở hay văn phòng hay các sản phẩm khác của công ty đều tuân
theo các tiêu chuẩn do Nhà nước đề ra.

62
- Chiến lược về giá: định giá bán dựa trên nhièu nguyên tắc khác nhau: xem xét
cả về mặt lợi nhuận tối thiếu, lợi nhuận tối đa mà công ty thu được, chi phí bỏ
ra khi sản xuất sản phẩm/dịch vụ, và giá cả thị trường hiện tại.
- Chiến lược chiêu thị: có các hình thức quảng cáo phong phú hơn trên các báo,
các đài, và trên cả tivi,……. Hinh thức khuyến mãi sản phẩm đâ dạng và linh
hoạt hơn cho khách hàng khi mua sản phẩm, dịch vụ của công ty.
- Chiến lược phân phối: hình thức phân phối rộng khắp, mang thông tin tới
khách hàng nhanh chóng và dễ dàng hơn, thông qua các trụ sở giao dịch, văn
phòng đại diện, chi nhánh,…..
b. Các chiến lược Marketing khác:
Để mang lại hình ảnh cho công ty trước một số lượng lớn các đối thủ. Nội dung
chính của chiến lược này là tận dụng các điểm mạnh của công ty để hạn chế các
thách thức đang hiện hữu trên thị trường.
Bên cạnh tập trung các chiến lược Marketing, công ty sẽ chú trọng hơn nữa các
hoạt động xã hội, các chương trình PR cho danh tiếng công ty, bảo vệ hình ảnh
công ty trước các đối thủ hùng mạnh trên thị trường. Cụ thể: công ty sẽ tổ chức
nhiều hơn nữa các chương trình tài trợ cho các gia đình có hoàn cảnh khó khăn
ở các khu vực quận huyện, quanh thành phố Hồ Chí Minh: Huyện Cần Giờ,
Huyện Bình Chánh, ……………Xây dựng nhà tình thương tặng cho các gia
đình nghèo khó trong khu vực. Thường xuyên tổ chức các quỹ học bỗng, trao
cho các em có hoàn cảnh khó khăn nhưng có tinh thần học hỏi trong khu vực.
Tích cực hơn nữa trong các hoạt động xã hội, đem lại hình ảnh là một công dân
gương mẫu của công ty trước xã hội và cộng đồng.
c. Chiến lược đổi mới và phát triển phòng R&D.
Nhu cầu trên thị trường Bất Động Sản đang ngày càng gia tăng và phức tạp, do
đó, nhu cầu đòi hỏi cho sự phát triển của phòng R&D là rất bức thiết.
đầu tư hơn nữa vào nguồn nhân lực và vật lực cho phòng R&D, tăng cường các
hoạt động tích cực về việc nghiên cứu về nhu cầu hiện tại của khách hàng,
nghiên cứu sâu và kĩ hơn các phân khúc khách hàng mới để tạo thuận lợi cho
công ty trong việc mở rộng thị trường sang các phân khúc mới, đáp ứng tốt hơn
nhu cầu của khách hàng, tạo ra giá trị tốt hơn cho khách hàng.

4.2.3. Các chiến lược nhóm WO.


Nội dung chủ yếu của chiến lược này là kết hợp khắc phục các điểm yếu để tận
dụng các cơ hội kinh doanh.
Công ty cải tiến các chính sách về tiền lương cũng như các khoản phúc lợi thỏa
đáng khác tốt hơn cho nhân viên, đảm bảo nhân viên có việc làm ổn định, có
đời sống tốt hơn.
Tổ chức các chương trình huấn luyện có chất lượng nhằm nâng cao năng lực
quản trị của các cấp quản lí trong công ty, nâng cao các kĩ năng chuyên biệt cho

63
các nhân viên, nâng cao các kĩ năng trong lĩnh vực kinh doanh Bất Động Sản,
phù hợp với các chiến lược kinh doanh đã đề ra ở trên.
Nhằm mục tiêu xây dựng văn hóa công ty dựa trên các giá trị cốt lõi của mọi
thành viên trong công ty, công ty sẽ điều chính các quy tắc cũ theo hướng hội
nhập và đưa ra một số quy tắc mới cho phù hợp với xu hướng hiện nay.
Cải tiến các công nghệ cho việc sản xuất, cụ thể hơn cho các công trình, dự án
mà công ty đang thực hiện, nhằm tiết kiệm thời gian và chi phí. Đáp ứng kịp
thời nhu cầu đang gia tăng của khách hàng hiện tại cũng như khách hàng tiềm
năng.

4.2.4. Các chiến lược nhóm WT.


Nội dung chủ yếu của chiến lược là kết hợp các điểm yếu và các thách thức của
công ty.
Tăng cường các dịch vụ chăm sóc khách hàng, các dịch vụ hậu mãi, như: quan
tâm nhiều hơn đến các sản phẩm đã bán cho khách hàng, thường xuyên kiểm
tra chất lượng nhà cửa sau khi đã bán cho khách nhằm đảm bảo uy tín nhà chất
lượng cao.
Các kênh phân phối phải cung cấp tốt hơn các thông tin tới khách hàng để họ
nắm rõ hơn về các sản phẩm cũng như dịch vụ của công ty. Tạo điều kiện thuận
lợi cho khách hàng hiểu rõ về công ty, họ sẽ có cái nhìn ưu tiên hơn với các sản
phẩm/ dịch vụ của công ty.
Các dịch vụ tư vấn nhà đất cho khách hàng phải đảm bảo và dáp ứng tốt hơn
nhu cầu của họ, tư vấn khách hàng hướng vào sâu hơn các dịch vụ/ sản phẩm
hiện có của công ty.
Nâng cấp tu sửa thường xuyên cho các công trình đã thi công như: hệ thống xử
lý nước thải, hệ thống điện, hệ thống giao thông, cũng như việc phản ứng kịp
thời đưa ra các phương án xử lý cho các công trình bị sự cố trước khi bị đưa lên
trên báo chí, phương tiện thông tin đại chúng… Các hoạt động hậu mãi này
nhằm cải thiện và củng cố lòng tin của khác hàng vào các sản phẩm của công
ty, cũng như tạo ra sự bền vững trong niềm tin của cộng đồng về hình ảnh công
ty thân thiện với môi trường. Đây cũng là một động thái cần có để tạo thế
phòng thủ với các đối thủ khác.

64
KẾT LUẬN
Nhìn chung, cùng với quá trình tòan cầu hóa của xu thế thế giới, nền kinh tế
Việt Nam ngày càng phát triển vững mạnh.Hội nhập vào nền Kinh tế thế
giới, Việt Nam cũng xây dựng đầy đủ các thị trường của nền kinh tế thị
trường, trước nhu cầu phát triển đó thị trường bất động sản Việt Nam ra đời
và tiếp tục phát triển.
Mặc dù ra đời non trẻ, họat động còn nhiều yếu tố manh mún, chưa cập nhật
theo kịp tốc độ phát triển của các nước trên thế giới, mặt khác, lại chịu sự
ảnh hưởng sâu rộng của cuộc suy thóai kinh tế, nhưng thị trường bất động
sản VN dưới con mắt của nhà đầu tư vẫn đang âm ỉ và hứa hẹn 1 cuộc
chuyển mình lớn trong tương lai.
Và muốn đạt được sự phát triển bền vững cho ngành, chúng ta cần phải
khắc phục những điểm yếu tồn tại: hòan thiện chính sách quản lý của chính
phủ, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngòai, và quan trong nhất chính
là sự tự ý thức thay đổi của mỗi doanh nghiệp bất động sản hiện nay, nhất là
tầm nhìn và chiến lược quản tri lâu dài trong tương lai góp phần phát triển 1
ngành tiềm năng trong công cuộc xây dựng đất nước. Và cty bất động sản
Bình Chánh là 1 ví dụ điển hình.sau 10 năm họat động, cty đã đem lại nhiều
kết quả đáng mừng cho ngành bất động sản nói riêng ,nâng cao phát triển
kinh tế VN nói chung. Tiếp tục lợi thế, cty đẩy mạnh đầu tư hợp tác và xây
dưng những dự án mang tầm cỡ lớn hơn, xứng tầm lá một trong những cty
bất động sản hàng đầu ở VN.

65
Tài liệu tham khảo.
1. Giáo trình quản trị chiến lược.
2. www.bcci.com.vn
3. www.vanphathung.com.
4. www.hoabinhcorporation.com.vn

66

You might also like