2 - Maldini - Model Urbanistickog Razvoja

12/12/12 maldini: model urbanistickog razv oja - m a l d i n i
1/101 maldini.wetpaint.com/page/maldini%3A+model+urbanistickog+razv oja

maldini: model urbanistickog razvoja
SLOBODAN MALDINI: Model URBANISTIKOG razvoja
1.0. Cilj projekta
Saznanje o svim bitnim stvarima koje daju ukupnu sliku o projektu
Analiza svih poznatihh elemenata projekta
Donoenje generalne slike o projektu
Donoenje posebnih slika vezano za projekat
Opredeljenje prema projektu u smislu:
Isplativosti
Odrivosti,
Ekonomske opravdanosti,
Opravdanosti investicionog ulaganja
Ukupna slika o projektu se sastoji od niza elemenata koje treba ustanoviti kao injenice i/ili definisati
(odrediti) iz utvrenih injenica i/ili proverom nainjenih pretpostavki.
2.0. Elementi slike o projektu
Trite je ishodite i polazite tehnikog reenja - urbanistikog reenja lokacije i idejnog reenja objekata,
ukoliko je nekretnina u takvoj fazi razvoja da je mogu uticaj na urbanistiko reenje.
Nekretnine, trite nekretnina. U pravu i ekonomiji, pojam se koristi za arhitektonske i graevinske
objekte, ali ne u njihovom tehnikom smislu, ve u smislu njihove materijalne i trine vrednosti.
Ulaganje u nekretnine predstavlja vid ekonomskog poslovanja, kada arhitektonski objekti
predstavljaju predmet za ouvanje vrednosti kapitala i ostvarenje vika vrednosti.
Trite nekretninama predstavlja karakteristino trite sa odreenim zakonitostima koje poznaje
ekonomija trgovanja nekretninama. Vrednost nekretnina ne sadri se samo u vrednosti graevinskog
materijala, rada i vrednosti amortizacije arhitektonskog objekta, ve je ona sadrana u zakonitostima
trita nekretnina: ponudi, potranji, lokaciji objekta, karakteristikama i standardu izgraenog objekta,
socijalnoj strukturi ljudi koji naseljavaju lokaciju, blizini centra i ostalim urbanim karakteristikama.
Potroaka arhitektura je arhitektura nastala iz principa razvoja potroakog drutva, sa namerom da
zadovolji narastajue potrebe korisnoka kao potroaa arhitektonskog dobra. Paralelno sa razvojem
p.a., nastala je tzv. Throw away Architecture, koja predstavlja ideju arhitekture za jednokratnu
upotrebu, gradnju za ogranieno korienje, koja e moi da sustigne tempo savremenog ivota.
P.a. je bila tendencija naroito razvijena u potroakim drutvima, sa visoko razvijenim potrebama
stanovnitva i tritem koje ih zadovoljava. Sa aspekta korisnika, p.a., estetski znaaj je daleko manji
od funkcionalnog, a ekonomski momenat je najznaajniji. Razvoj p.a. na zapadu, meutim, nije doveo
do izgradnje kolektivnih stambenih zgrada niti do rairene upotrebe prefabrikovanog sistema
gradnje, ve je zaustavljen na nivou grtadnje individualnih stambenih objekata ogranienog vremena
trajanja.
Stambeno trite je potpuno specifino u odnosu na trita drugih materijalnih dobara. Prema J.B.
Cullingworth-u ta specifinost proistie iz osobenosti robnog oblika stana:
Stan je dugotrajno dobro koje slui potronji za vie generacija.
Stan je geografski lociran, to uzrokuje njegovu imobilnost i imobilnost zemljita na kome je fiksira,
Cena proizvodnje je sama po sebi visoka i ispoljava tendenciju porasta, pre svega usled porasta
vrednosti.
S druge strane, ponuda i tranja na stambenom tritu, takoe imaju pored klasinih i specifine
oblike ponaanja.
Obim ponude na stambenom tritu uslovljavaju: 1) obim i kvalitet postojeeg stambenog fonda; 2)
obim produktivnih resursa koji mogu da se investiraju u stanovanje i 3) faktori koji determiniu
produktivnost ovakvih resursa.
Obim i kvalitet postojeeg stambenog fonda mogu da budu znaajan faktor normalizovanja odnosa
na stambenom tritu. Ako je njegovim obimom i kvalitetom (kvantumom) reena stambena kriza, na
stambenom tritu se uz normalno konkurentni odnos ponude i potranje zadovoljavaju nove
stambene potrebe. Ali, po pravilu nija takav sluaj. U veini zemalja ponuda jo uvek znaajno
zaostaje za tranjom.
Obim produktivnh resursa u graevinarstvu prvenstveno zavisi od obima stambenih investicija.
Uopte uzev u formiranju stambenog kapitala uestvuju unutranji i spoljanji izvori. Unutranje izvore
predstavljaju cen za stan i cena stanovanja i tednja, a spoljne zajmovi i hipoteke. U celini uzev,
stambeni kapital se formira pod nepovoljnim okolnostima: 1) to predstavlja angaovanje dugoronih
kredita, zbog ega se kratkoroni krediti javljaju kao konkurentniji, 2) visoki trokovi stambenog
kapitala javljaju se na drugoj strani kao prepreka stimuliranju na tritu kapitala. Prinuena na
ekonomsku regulatornu funkciju, drava se i na ovom podruju esto javlja kao nosilac inicijative i
raznovrsnosti oblika a i kao participant u formiranju stambenog kapitala.
Za jaanje ponude na stambenom tritu, bitna su dva kretanja:
Jaanje samoregulativnih kretanja u proizvodnom podruju ponude, u podruju graevinarstva koja
imaju osnovu u dejstvu zakona rentabilnosti.
Jaanje spoljnih regulativnih kretanja u podruju formiranja stambenog kapitala, gde drutvo kao
celina je jedino sposobno i najzainteresovanije za oivljavanje kretanja. Pitanje je samo izbor
reprezentenata drutva.
Tranja na stambenom tritu takoe ima specifinosti.. Najpre, na nju utiu: veliina i struktura
stanovnitva, veliina dohotka i preferencije domainstva, odnos izmeu cene stanova i drugih
materijalnih dobara line potronje, struktura postojeeg stambenog fonda. Pored klasinog uticaja,
javlja se u odreenim situacijama specifino ponaanje tranje. Nekoliko primera samo:
Stambene preferencije su razliite u zavisnosti od starosne strukture domainstava, enidbenog
statuza, veliine domainstva, a zatim od uticaja trita, ekolokih okvira itd.
Promene u dohotku ili oekivane promene u dohotku elastinije se odraavaju na tranju stanova
nego na druge dugoronije potrebe.
Stambena tranja je znatno odreena oekivanim cenama, predvianjima koja se odnose na cene.
Ako se oekuje porast cena, realizacija tranje je intenzivnija. Devalvacija novca intenzivira ulaganje
novca u stanovanje, a time i bru realizaciju tranje.
Sva kretanja vezana za stambenu tranju svode se na dohodovni i cenovni elasticitet U istim trinim
uslovima stambena tranja je neelastina; stambena potreba spada u red bazinih, osnovnih potreba
egzistencije ljudi, te je njeno zadovoljenje nuno bez obzira na cenu i bez obzira na dohodak.
Meutim, mogua su praktina odstupanja od istog modela stambenog trita i u uslovima robne
proizvodnje. Relevantna odstupanja za formiranje elasticiteta u stambenoj tranji jesu:
Na odreenim stepenima ekonomskog razvoja, po pravilu stepenima visoke razvijenosti, stambena
potreba prelazi granice ivotne egzistencije, a manifestuje se u tenji da se nastanjuju luksuzni
stanovi.
Ako se u stambenom gazdinstvu formira stanarina kao neekonomska cena, kao nia,
subvencionirana, tenja za stanovima bie elastina u odnosu na dohodak, ali ne i u odnosu na
cene, poto je na strani cene izostalo kretanje.
Nain sticanja stana, moe takoe da uini tranju izrazito dohodovno elastinom. Ovom obliku
elastinosti pogoduje stambena kriza.
U poremeenom redosledu potreba javlja se stihijsko formiranje tranje.
Izrazito diferenciranje kretanja u okviru ponude i u okviru tranje onemoguava da se stambeno
trite ispolji kao agregatno. Njegova dezagregatnost, naprotiv, veoma je jaka, a manifestuje se u
postojanju nekoliko suptrita: 1. trite socijalnih stanova, 2. trite sa ekonomskom cenom, 3. trite
sa trinom cenom, 4. trite individualnih proizvoaa, 5. trite monopolistikih proizvoaa.
Stan kao roba. Stan je proizvod ljudskog rada i ima robni karakter kada ispunjava sve uslove robnog
opredeljivanja proizvoda:
Predmetnost - korisnost, jer njegova materijalna sadrina obezbeuje upotrebu i zadovoljenje ljudskih
potreba.
Drutvena korisnost, jer je njegova upotrebna vrednost namenjena potroau, drutvu.
Trinost, jer se do njega dolazi preko trita.
Masovnost, jer je njegova masovna proizvodnja pretpostavka ostvarenja njegove drutvene koristi i
trinosti.
Vrednost, jer je proizvod ljudskog rada, koji je jedini stvaralac vrednosti.
U uproenoj interpretaciji, negativno definisanje stana kao robe moglo bi ovako da se objasni: stan
nije roba kada se zida kua za sebe, kada se trite ne javi kao posrednik u zadovoljenju ovekove
potrebe, kada se prirodno sklonite koristi kao krov nad glavom, kad kmet gradi kuu za feudalca.
Zbog ovakvog tretmana stana - proizvodnja stanova ima u savremenim oblicima organizacije drutva
- robni karakter. Robnu proizvodnju uopte uzev, karakteriu: proizvodnja za trite, specifinost
ekonomskih zakona koji reguliu robnu proizvoednju i zakon vrednosti kao osnovni zakon robne
proizvodnje.
Veliina i struktura robne vrednosti bitno opredeljuje njen cenovni oblik. Zbog toga e cena stana,
odnosno stanovanja biti odreena veliinom robne vrednosti a njihova namenska struktura
strukturom vrednosti robe.
Stambeno trite
Stambeno trite je potpuno specifino u odnosu na trita drugih materijalnih dobara. Prema J.B.
Cullingworth-u ta specifinost proistie iz osobenosti robnog oblika stana:
Stan je dugotrajno dobro koje slui potronji za vie generacija.
Stan je geografski lociran, to uzrokuje njegovu imobilnost i imobilnost zemljita na kome je fiksira,
Cena proizvodnje je sama po sebi visoka i ispoljava tendenciju porasta, pre svega usled porasta
vrednosti.
S druge strane, ponuda i tranja na stambenom tritu, takoe imaju pored klasinih i specifine
oblike ponaanja.
Obim ponude na stambenom tritu uslovljavaju: 1) obim i kvalitet postojeeg stambenog fonda; 2)
obim produktivnih resursa koji mogu da se investiraju u stanovanje i 3) faktori koji determiniu
produktivnost ovakvih resursa.
Obim i kvalitet postojeeg stambenog fonda mogu da budu znaajan faktor normalizovanja odnosa
na stambenom tritu. Ako je njegovim obimom i kvalitetom (kvantumom) reena stambena kriza, na
stambenom tritu se uz normalno konkurentni odnos ponude i potranje zadovoljavaju nove
stambene potrebe. Ali, po pravilu nija takav sluaj. U veini zemalja ponuda jo uvek znaajno
zaostaje za tranjom.
Obim produktivnh resursa u graevinarstvu prvenstveno zavisi od obima stambenih investicija.
Uopte uzev u formiranju stambenog kapitala uestvuju unutranji i spoljanji izvori. Unutranje izvore
predstavljaju cen za stan i cena stanovanja i tednja, a spoljne zajmovi i hipoteke. U celini uzev,
stambeni kapital se formira pod nepovoljnim okolnostima: 1) to predstavlja angaovanje dugoronih
kredita, zbog ega se kratkoroni krediti javljaju kao konkurentniji, 2) visoki trokovi stambenog
maldini.wetpaint.com/page/maldini%3A+model+urbanistickog+razv oja
kapitala javljaju se na drugoj strani kao prepreka stimuliranju na tritu kapitala. Prinuena na
ekonomsku regulatornu funkciju, drava se i na ovom podruju esto javlja kao nosilac inicijative i
raznovrsnosti oblika a i kao participant u formiranju stambenog kapitala.
Za jaanje ponude na stambenom tritu, bitna su dva kretanja:
Jaanje samoregulativnih kretanja u proizvodnom podruju ponude, u podruju graevinarstva koja
imaju osnovu u dejstvu zakona rentabilnosti.
Jaanje spoljnih regulativnih kretanja u podruju formiranja stambenog kapitala, gde drutvo kao
celina je jedino sposobno i najzainteresovanije za oivljavanje kretanja. Pitanje je samo izbor
reprezentenata drutva.
Tranja na stambenom tritu takoe ima specifinosti.. Najpre, na nju utiu: veliina i struktura
stanovnitva, veliina dohotka i preferencije domainstva, odnos izmeu cene stanova i drugih
materijalnih dobara line potronje, struktura postojeeg stambenog fonda. Pored klasinog uticaja,
javlja se u odreenim situacijama specifino ponaanje tranje. Nekoliko primera samo:
Stambene preferencije su razliite u zavisnosti od starosne strukture domainstava, enidbenog
statuza, veliine domainstva, a zatim od uticaja trita, ekolokih okvira itd.
Promene u dohotku ili oekivane promene u dohotku elastinije se odraavaju na tranju stanova
nego na druge dugoronije potrebe.
Stambena tranja je znatno odreena oekivanim cenama, predvianjima koja se odnose na cene.
Ako se oekuje porast cena, realizacija tranje je intenzivnija. Devalvacija novca intenzivira ulaganje
novca u stanovanje, a time i bru realizaciju tranje.
Sva kretanja vezana za stambenu tranju svode se na dohodovni i cenovni elasticitet U istim trinim
uslovima stambena tranja je neelastina; stambena potreba spada u red bazinih, osnovnih potreba
egzistencije ljudi, te je njeno zadovoljenje nuno bez obzira na cenu i bez obzira na dohodak.
Meutim, mogua su praktina odstupanja od istog modela stambenog trita i u uslovima robne
proizvodnje. Relevantna odstupanja za formiranje elasticiteta u stambenoj tranji jesu:
Na odreenim stepenima ekonomskog razvoja, po pravilu stepenima visoke razvijenosti, stambena
potreba prelazi granice ivotne egzistencije, a manifestuje se u tenji da se nastanjuju luksuzni
stanovi.
Ako se u stambenom gazdinstvu formira stanarina kao neekonomska cena, kao nia,
subvencionirana, tenja za stanovima bie elastina u odnosu na dohodak, ali ne i u odnosu na
cene, poto je na strani cene izostalo kretanje.
Nain sticanja stana, moe takoe da uini tranju izrazito dohodovno elastinom. Ovom obliku
elastinosti pogoduje stambena kriza.
U poremeenom redosledu potreba javlja se stihijsko formiranje tranje.
Izrazito diferenciranje kretanja u okviru ponude i u okviru tranje onemoguava da se stambeno
trite ispolji kao agregatno. Njegova dezagregatnost, naprotiv, veoma je jaka, a manifestuje se u
postojanju nekoliko suptrita: 1. trite socijalnih stanova, 2. trite sa ekonomskom cenom, 3. trite
sa trinom cenom, 4. trite individualnih proizvoaa, 5. trite monopolistikih proizvoaa.
Analiza trita treba da ustanovi postojanje potrebe i mogunosti kupaca da ostvare svoje potrebe -
kupovinu izgraenog prostora (poslovnog i stambenog).
Istraivanje trita predstavlja deo orua tehnika koje stoje na raspolaganju savremenom poslovanju.
Predstavlja skup i analizu podataka koji se odnose na jedno trite, poev od uzorka individuiteta ili
grupa trita koje se nalaze u odnosu prema odreenim proizvodima na tritu. Ovi podaci odnose se
na: karakteristike potroaa, njihovo ponaanje, stavove, miljenja, profesije, zatim na ekonomsku
mo trita, stepen potronje, organizacije i promena. I.t. ukljuuje sve forme marketinga i socijalnih
istraivanja, kao to su potroake i industrijske analize i prikazi, psiholoka istraivanja,
opservacijske i panel studije.
Takoe, nakon analize, za valjanu odluku o ulaganju u projekat, neophodni su zakljuci koji bi sadrali:
maldini: model urbanistickog razv oja - m a l d i n i
sadanje i budue stambene (ili neke druge) potrebe
problemi, ogranienja i prepreke
potencijali
i kao poseban deo predlog mera za ostvarenje potencijala, odnosno poboljanje ili omoguavanje
ostvarenja potreba kupaca, a time i pospeivanje prodaje.
Potreba u stanovanju
Stambena potreba, kao jedan od sadraja u procesu planiranja stambene izgradnje, ima nekoliko
posebnih obeleja. Ona su znaajna zbog toga to odreuju nain njihovog obuhvatanja procesom
planiranja. To su sledea obeleja: 1) drutveni karakter, 2) istorijska promenljivost i 3) proizvodna
uslovljenost.
Drutveni karakter stambene potrebe objanjava platezno sposobnu traznju u stambenoj privredi.
Ona je opredeljena objektivnom potrebom koja zavisi s jedne strane od nezadovoljenih elja
stanovnitva, a s druge strane, od proizvodnih mogunosti drutva da obezbedi zadovoljenje potreba
i materijalnih sposobnosti stanovnitva.
Istorijska promenljivost stambenih potreba je obeleje koje ukazuje na stalno razvijanje stambenih
potreba, koje je istorijski uslovljeno, kao posledica ekonomskog razvoja i promena u drutveno-
ekonomskom sistemu.
Stambenu potrebu, kao i svaku drugu, inicira proizvodnja. Projektovanje je metod iniciranja
savremenih stambenih potreba i njihovih unapreivanja, osavremenjavanja.
Stambena potreba se identifikuje putem standarda i preko njih ulazi u planski dokument. Nekoliko
aspekata ima prvenstveni znaaj u procesu planiranja. To su bioloki, funkcionalni i faktorski pristup.
Sa biolokog stanovita, nuna je klasifikacija standarda na minimum, maksimum i optimum. Minimalni
standard je biloki odreeni nivo potrebe, Maksimalnim se precizira gornji nivo obaveze drutva, dok
je optimalni standard onaj koji se postavlja kao cilj u realizaciji plana.
Funkcionalni aspekt standarda sadri elemente koji obezbeuju ispunjavanje svih funkcija stana.
Faktorski pristup omoguava sagledavanje inilaca koli utiu na izbor standarda. Oni se dele u
neposredne inioce i ire komponente. U neposredne inioce dolazi, na pr. ekonomska razvijenost
zemlje i opti nivo standarda, dohodovni nivo domainstva, karakteristike regiona, itd. U ire faktore
spadaju inioci sredine: prostorna struktura okruja, komunalna snabdevenost osnovnom kolom,
igralitima za decu i dr., zatim inioci zatite sredine od zagaenja, buke i drugih ekolokih
poremeaja.
Stambena tranja zavisi od nekoliko faktora:
Porasta stanovnitva koje potie od: a) prirodnog prirataja, b) urbanizacije i c) formiranja novih
porodica.
Zamene stambenog fonda koja potie od: a) strukturalnog dotrajavanja i b) relokacije na bazi javnih
radova.
Unapreivanja ivotnog standarda.
Globalne potrebe za novim stambenim prostorom na bazi demografskog faktora mogu da se
izraunaju putem primene jednog od sledea dva naina ili primenom i uporeivanjem oba:
x = (P-P)m/50 i x = (D-D)n/50, gde je:
x = broj potrebnih stanova, P = broj stanovnika na kraju planiranog perioda, P = broja stanovnika na
poetku planiranog perioda, m = prosena stambena povrina u kvm na jedno lice na poetku
planiranog perioda, D = broj domainstava na kraju planiranog perioda, D = broj domainstava na
poetku planiranog perioda, n = prosena stambena povrina u kvm na jedno domainstvo na
poetku planiranog perioda, 50 = oznaava prosenu veliinu stana u postojeem stambenom fondu.
Globalne potrebe za novim stanovima na bazi zamene stambenog fonda izraunavaju se na sledei
nain:
x = (nF + f1(n-1)+f2(n-2)+...+fn-1a)/100, gde je:
x = potreban broj novih stanova, n = broj godina planiranog perioda, F = postojei broj stanova, f =
broj stanova izgraen u svakoj godini, a = amortizaciona stopa.
Globalne potrebe za novim stambenim fondom na bazi ukljuenja poboljanja standarda stanovanja
mogu da se izraunaju primenom jednog od sledeih naina:
x = ((Pm) - (Pm))/50 i x = ((D-S)-d)n/50, gde je:
x = broj potrebnih stanova, P = broj stanovnika na kraju planiranog perioda, P = broj stanovnika na
poetku planiranog perioda, m = eljeni standard stanova izraen u kvm stambene povrine po
jednom stanovniku, 50 = prosena veliina stana u kvm, D = broj postojeih domainstava, S = broj
postojeih stanova, d = manjak u broju stanova koji se u planiranom periodu ne moe nadoknaditi, n
= prosen stambena povrina na jedno domainstvo na poetku planiranog perioda.
Stambena privreda
Posebno je obeleje za klasinu graansku ekonomiju da su stavovi o osnovnom ekonomskom biu
stambene privrede veoma razliiti, poev od A. Smith-a, po kome su kue deo narodnog kapitala i
ne proizvode nikakav prihod, do Kasela, koji je stambeni kapital kategorisao kao trajni fiksni
kapital.
Prema Smthu celokupna zaliha neke zemlje ili drutva jednaka je zalihi njenih stanovnika ili
lanova...Cela zaliha kua za stanovanje, koja u izvesno vreme postoji u nekoj zemlji, takoe
sainjava deo zalihe te vrste. Zaliha koja je uloena u kuu ako je to kua za stanovanje vlasnika,
prestaje od tog asa sluiti u funkciji kapitala ili davati neki dohodak svome vlasniku. Stambena kua
kao takva, ne pridonosi nita dohotku svog stanara, i mada je nesunjivo za njega izvanredno korisna,
ona mu je korisna kao to su mu korisni njegova odea i kuni nametaj, koji, meutim,sainjavaju
deo njegovih izdataka, a ne dohotka. Ako ta kua bude iznajmljena zakupniku za najamninu, jer kua
sama ne moe nita proizvoditi, zakupnik mora uvek plaati najamninu iz nekog drugog dohotka, koji
stie od rada, ili od kapitala, ili od zemlje. Prema tome, iako kua moe donositi svome vlasniku neki
dohodak i time mu sluiti u funkciji kapitala, ona ne daje javnosti nikakav dohodak, niti slui u funkciji
kapitala. Dohodak naroda ne moe se kuom poveati ni za najmanji deo.
Nasuprot njemu, A. Marchall, ukljuuje stambeni fond, kao i maine, u kapitalna dobra, jer proizvode
uslove stanovanja. On u definisanju i klasifikaciji kapitala, vri najpre podelu na potroni i pomoni,
instrumentalni kapital. Potroni kapital obuhvata dobra koja zadovoljavaju direktne potrebe, tj. dobra
koja slue odravanju radnika, kao hrana, odea, stanovanje itd.
U idejama savremenog sveta stekla su se stanovita da je diferentovan tretman stambene privrede
jedino realan. erne, analizirajui teoretske pretpostavke o kapitalnom dobru dolazi do priblizno
ovakvog redosleda u razmiljanju:
Dva su uslova da proizvod postane kapitalno dobro: a) da je neposredan predmet prodaje i b) da se
njegovom prodajom postie kapitalizacija uloene vrednosti.
Jedan te isti proizvod moe i ne mora biti kapitalno dobro. Automobil koji se koristi kao taksi je
kapitalno dobro; automobil koji se koristi za sopstvene potrebe nije kapitalno dobro.
Isti je tretman i stanovanja. Ako se njime postize kapitalizacija, stan je kapitalno dobro. To je, na pr.,
sluaj sa pekulativnim visokim stanarinama kod podstanarskih odnosa, itd.
Za iskljuivi kapitalni tretman stambene ptivrede potrebni su sledei uslovi: a) da ponuda na
stambenom tritu bude za 3-4% vea od tranje; b) da godinja stanarina iznosi 8,5-10,5% vrednosti
stana; c) da se bitno izmeni ak i ukine drutveni sektor u stambenoj privredi.
U irem smislu, stambena privreda obuhvata ukupnost reprodukcionog procesa u stambenom
gazdinstvu, to znai celokupno podruje stanovanja poev od proizvodnje do potronje. U uem
smislu, stambena privreda obuhvata samo podruje eksploatacije odreenog stambenog fonda sa
njegovim specifiNim ekonomskim i socijalnim karakteristikama i zakonitostima.
Potronja u stambenom fondu manifestuje se potpuno specifino. Jedna od specifinosti je
dugotrajnost stambenog fonda. Time je uslovljena posebna sadrina reprodukcije u stambenom
gazdinstvu. Ona obuhvata i robno novane tretmane svojstvene istim proizvodnim podrujima ali i
specifian tretman prouzrokovan neekonomskim, socijalnim kriterijumom, koji se javlja na ovom
podruju potronje.
Urbanistiko reenje. Lokacija
Osnovne funkcije grada su: rad, stanovanje, rekreacija i saobraaj. Funkcionalni pristupi takoe
obuhvataju problem formiranja prostorne strukture grada pod uticajem faktora lokacije. Najvea je
zainteresovanost za problematiku lokacije industrije i stanovanja u gradu, zatim je sve aktuelniji uticaj
saobraaja na rekonstrukciju prostornih struktura, dok se lokacija rekreativnih funkcija ili smatra
strogo uslovljenom ili privremeno zanemarujuom.
Lokacija industrije pre svega zavisi od karaktera gradskih aktivnosti, funkcije grada, zatim od modela
gradskog razvoja i od naina iskoriavanja gradskog zemljita. Grad moe da bude orijentisan na
aktivnosti koje imaju preteno eksterni znaaj (eksterna ekonomija, izvozna privreda, tercijarni grad)
ili od aktivnosti koje su usmerene ka gradu i njegovim stanovnicima (uslune aktivnosti, sporedna
ekonomija). U zavisi od aktivizacione orijentacije grada, zavisi, s jedne strane, model gradskog
razvoja, a s druge strane, nain eksploatacije zemljita.
Funkcionalna lokacija je veoma angaovana rezidencijalnom lokacijom. Rezidencijalna lokacija
obuhvata izbor lokacije za stambeno naselje i izbor sopstvene lokacije stanovanja. Oba izbora
podleu uticaju tri grupe faktora:
Ekonomska grupa faktora obuhvata cenu zemljita, stambeni troak i transportni troak.
Ekoloka grupa faktora obuhvata obeleja prirodne sredine lokacije (klima, visina, vetar, insolacija),
obeleja stvorene ambijentalne sredine, karakteristike jedinice susedstva, naime stambene
zajednice.
Socijalna grupa faktora obuhvata prostornu stambenu segregaciju ili homogenizaciju, mogunost
izbora i izbor na osnovu preferencije javne sigurnosti, blizine obrazovnih, kulturnih, servisnih
institucija.
Sledea znaajna funkcija grada je saobraaj. Opta je tendencija porasta suprotnosti izmeu brzog
intergradskog i sporog intergradskog saobraaja.
Potrebe saobraaja za prostorom rastu izvanredno brzo. Prostor koji je namenjen saobraaju
obuhvata ulice, prostore za parkiranje, za odravanje i prodaju motornih vozila, eleznike prostore,
aerodrome, pristanita i dr.
Lokacioni odnosi
Prva karakteristika lokacionog pristupa je u tome to je cilj lokacije humanizacija lokacije. Analiza
svakog zakona lokacije posebno pokazuje da u osnovi svake zakonitosti, ak i bez obzira na
drutveno-ekonomski sistem, koji neosporno utie na odreene sadrzaje, se nalazi cilj - humana
lokacija oveka ili humanizacija lokacije oveka.
Druga karakteristika lokacionog pristupa je prostorno vremenski kontinuum. On je dat kroz odnos
dva dinamina faktora: proizvodnje i oveka i jednog statinog, prejudiciranog faktora - lokacije.
Vremensko prostorni kontinuum podleze stalno uticajima aglomeracionih i deaglomeracionih faktora.
Najznaajniji su ekonomski aglomerativni i deaglomerativni faktori. Dva procesa obuhvataju
ekonomske aglomerativne faktore: lokalizacija ekonomije i urbanizacija ekonomije.
Meu deaglomeracione faktore spadaju porast rente i urbanih trokova, porast trokova ivota i
promene u ekolokom ekvilibrijumu naselja. Ovi faktori utiu da se najpre pojavi potreba za
razmetanjem industrijskih aktivnosti, zatim stambenih naselja, itd.
Trea karakteristika lokacionog pristupa je geografska distribucija input i output-a. Ona govori o
mestu treeg punkta - lokacije u datom sistemu odnosa. Lokacija je statina veliina, geografski data.
Iz tog proizilazi pre svega nunost da se ovek sa svojim aktivnostima prilagoava lokaciji. ovek ivi
svuda gde moe da radi, gde ima vode, gde mu klima odgovara. Meutim, lokacija nije jedna, njih ima
onoliko koliko omoguava geografska struktura. Otuda se javlja i mogunost izbora lokacije. Na izbor
lokacije utiu, zakonitosti lokacije, posebne zakonitosti lokacije za industriju, za intraurbanu, za
interurbanu lokaciju. Sa stanovita regiona sve zakonitosti mogu da se svedu na dva osnovna
zahteva:
prvi je maksimiziranje napora i faktora u stvaranju odreenog socijalnog output-a, i
drugi je maksimiziranje socijalnog outputa uz datu sumu napora i faktora (inputa).
Sutina lokacionog pristupa, koji proizlazi iz trougla odnosa, nalazi se u zahtevu za decentralizacijom
aktivnosti i dekoncentracijom ljudi. Iz toga proistie i regionalni znaaj lokacije. On moe da se
posmatra sa tri aspekta: 1. kao znaaj za stanovnitvo, 2. kao znaaj za ekonomski razvoj i 3. kao
znaaj za regionalnu urbanizaciju.
Urbanistiko planiranje
Pokazatelji:
PODACI I PODLOGE
Prirodni inioci,
Stvoreni uslovi,
Odnos plana i investitora.
Prirodni inioci
Geografija, geologija, hidrografija, konfiguracija zemljita, pedologija, klimatologija, prirodno
bogatstvo i prirodne pojave.
Geografija. Geografski poloaj, oblik zemljita, planine, reke, jezera i dr. Administrativna podela.
Geologija. Rudno i mineralno nalazite, sastav zemljita i povrinskog sloja, biljni svet, analize
nosivisti tla i pogodnosti izgradnje, pokretni tereni i tektonski poremeaji.
Hidrografija - hidrologija. Izvori, reke vodoplavna zemljita, bare, movare, podzemne vode,
melioracija, odvodnjavanje i navodnjavanje, ozdravljenje zamljita. Vodovod - izvorita.
Konfiguracija zemljita - topografija. Reljef terena, pobra, uvale, ravnice, plastika terena i karakter.
Pedologija. Oznake zemljita pogodnog za poljoprivredu i umarstvo.
Klimatologija. Vetrovi, padavine, temperatura, uslovi za izbor naselja, karakter klime, vodeni talozi,
vlanost vazduha, oblanost, uestalost javljanja i brzina vetrova, magle, osunanost, strujanje
vazduha, mikroklima, sneni pokriva, pogodnost klime za izletita. za turistiko mesto i fiskulturu.
Prirodna bogatstva. Bogatstva prirodnih nalazita.
Prirodne pojave. Trusni pokreti, poplave, sue.
Stvoreni uslovi
Demografski podaci, istorijski razvoj, saobraaj privreda, drutveno - socijalna i umetnika delatnost,
ekonomski, fiziki i administrativni faktori.
Demografski podaci -Broj stanovnika, prosean goginji prirodni prirataj stanovnika, mehaniki
prirataj stanovnika, struktura domainstva; kretanje stanovnitva - migracije, prosena gustina
naseljenosti; - doseljavanje, raseljavanje, narodnost. Da li oblast predstavlja izvor radne snage ili je
pasivna u tom pogledu. Natalitet i mortalitet. Zdravstveni podaci o stanovnitvu, zdravstvene prilike
koje karakteriu oblast.
Istorijski razvoj - Istorijski razvoj, istorijski spomenici i istorijska mesta, narodne seobe, dosadanji
razvoj naselja; - opte osobine, navike i kulturno stanje.
razvoj naselja; - opte osobine, navike i kulturno stanje.
Saobraaj - Znaaj i pravci, vrsta i kapaciteti: elezniKi, drumski, plovni, vazduni i PTT saobraaj.
Gradski, meugradski, lokalni i vangradski promet.
Privreda - Vrste glavnih privrednih delatnosti: poljoprivreda, lov i ribarstvo, umarstvo, industrija,
energetski izvori, rudarstvo, obrt i trgovina, turizam i ugostiteljstvo, novani zavodi; - poloaj i
kapaciteti pojedinih industrija i rudnika, struktura teritorije - rejoniranje prema glavnim privrednim
snagama; - banje i klimatska mesta, turistika mesta; - prirodna bogatstva i uslovi njihovog korienja
u privredne delatnosti; - stanovnitvo i radna snaga, osnovna sredstva, drutveni proizvod i
nacionalni dohodak
Drutveno socijalna delatnost - Briga o oveku, kulturno prosvetno uzdizanje, socijalno zdravstvene
prilike.
Umetnika delatnost - Arhitektura, vajarstvo, skulptura.
Ekonomski faktor - Uloge vodeih gradova u razvoju privrede, ekonomski razvoj zemlje i porast
gradskog stanovnitva.
Fiziki faktor - Urbanizacija prostora izraena planiranjem i projektovanjem; - stambena zajednica kao
vid savremenog stanovanja; - objekti drutveni, zdravstveni, prosvetni, sportski, komunalni; - granice
podruja, gradova i naselja, i specifini objekti i mesta u reguinu (banje, letovalita, odmaralita,
klimatska mesta, kupalita i sl.).
Administrativni faktor - Ureenje drzave, planski raspored privrede, drutveni sistem, komunalni
sistem.
Odnos plana i investitora
- Javne funkcije, graevinski fond, komunalni servis, narodni dohodak, podloga.
Javne funkcije - Pravna funkcija i pravosue, drutvene organizacije, kulturne, zdravstvene,
prosvetne i socijalne ustanove, sluzba javnih informacija i vojska.
Graevinski fond - Zgrade i stanovi.
Komunalni servis - Snabdevanje vodom, kanalizacija, pogoni osvetljenja i grejanja. Komunalna
preduzea i usluge.
Narodni dohodak - Osnovni pokazatelji.
Podloge - Topografske, geoloke i katastarske podloge.
II PLANIRANJE
Zakljuci zemaljskog ili republikog planiranja,
Analize,
Potencijalna mogunost razvoja,
Kareakteristika prostora,
Program i smernice razvoja.
zakljuci zemaljskog ili republikog planiranja
Prirodni uslovi: granice i zone, regulacije vodotoka, snabdevanje vodom.
Demografske prilike: Kretanje stanovnitva, uslovi stanovanja, doseljavanje i raseljavanje, specijalna
struktura.
Uslovi privrednog razvoja: Rudna nalazita, industrija, poljoprivreda, energetika.
Saobraaj: elezniki, drumski, vodeni, vazduni i PTT saobraaj.
Uslovi gravitacije: radna snaga, prosveta i kolstvo, snabdevanje i promet.
Funkcije naselja: upravni, drutveni, zdravstveni, kulturno prosvetni i turistiko rekreativni centri.
Analize
Prirodni uslovi: geoloki, geografski, hidroloki, topografski, klimatoloki, pedoloki, vegetacioni.
Demografski podaci: broj stanovnitva, pismenost, gustina naseljenosti, struktura po polu i godinama
starosti, struktura domainstva, prirataj, ekonomska struktura.
Istorijski podaci: razvoj naselja i prirodni uslovi, spomenici i kulturno naslee.
Saobraaj: znaaj i pravci, odnos naselja prema vrsyti saobraaja, elezniki, drumski, vodeni,
vazduni i PTT saobraaj, gradski, vangradski i meugradski saobraaj.
Privreda: poljoprivreda, rudarstvo, umarstvo, industrija, zanatstvo, trgovina, turizam i ugostiteljstvo.
Javne funkcije: uprava pravosue, drutvene organizacije, kulturne ustanove, kolstvo, zdravstveno-
socijalne ustanove, vojska i dr.
Ekonomska struktura: funkcije naselja, upravne, kulturno-prosvetne, zdravstveno privredne.
Struktura dohotka.
Analiza zateenog stanja: zone, graevinski fond, koncepcija, tendencija razvoja.
Analiza razvoja: tendencija irenja, sistemi gradnje, zakljuci.
potencijalna mogunost razvoja
Zakljuci: obzirom na potencijalnost prostora i prirodne faktore.
Prirodno bogatstvo i uslovi njihovog korienja u privrednoj delatnosti: poljoprivreda, vodoprivreda,
umska privreda, rudna nalazita, industrija, osnovna sredstva, drutveni razvoj i nacionalni
dohodak.
Razvoj stanovnitva i radne snage: naseljenost po kvkm ili ha, demografske karakteristike, socijalna
struktura.
Uticajni faktori: prirodni uslovi, komunikacije, privredne institucije.
ema organizacije po nameni i funkciji naselja: mrea centara, javnih i drutvenih ustanova, zelenih
povrina, servisa itd.
Komunalni ureaji i snabdevanje: naelno reenje za vodovod, kanalizaciju, plin, PTT i elektrinu
mreu.
Obrazloenje zakljuka.
karekteristika prostora
Karakteristinost terena: pobre, ravnice, doline, nosivost tla, neravni tereni.
Karakteristina neselja i naslea: nain izgradnje, vizure i vidici, preglednost i pristupanost.
program i smernice razvoja
Unapreenje razvoja: pejza, klima, flora i fauna, hidrografija, prirodni uslovi.
Stanovnitvo:perspektivni porast, mogunost zaposlenja, izmena i razvoj socijalne strukture, gustina
stanovanja.
Program razvoja: industrija, poljoprivreda i zanatstvo, umarstvo i ribolov.
Smernice saobraaja: elezniki, drumski, vodeni, vazduni i PTT saobraaj.
Graevinski fond i rekonstrukcija naselja.
Funkcije: administrativno upravna, drutveno kulturna, prosvetna, zdravstvena, socijalna, fiskulturna,
komunalna i snabdevanja.
Stanovanje: stambeni fond, gustina naseljenosti, odnosni opti pokazatelji.
Projektovanje u urbanizmu
Sadri sledee elemente:
Perspektivni razvoj grada,
Program i urbanistika skica,
Generalni urbanistiki plan (GUP)
Detaljni urbanistiki plan (DUP),
Uredba.
perspektivni razvoj grada: - gravitaciono podruje, - podruje grada.
Gravitaciono podruje: oblast naselja, stanovnitvo, potencijal privrede, program i zakljuak.
Podruje grada: 1. Stanovnitvo. 2. Potencijali privrede: - nacionalni dohodak i drutveni proizvod, -
raspodela drutvenih proizvoda, - perspektiva razvoja i investicioni potencijal. 3. Razvoj osnovnih
urbanih povrina i graevinskih elemenata: - pregled razvoja elemenata, - program potreba.
program i urbanistika skica: 1. dokumentacija, 2. analiza naselja, 3. analiza gradskog rejona.
Dokumentacija: - uslovi urbanistike slube, - lokacija i naelna saglasnost, - struktura
stanova, zone, namena povrina, saobraaj, centri i karakter.
Analiza naselja: Tekst sa prikazima u razmeri 1:50.000, 1:25.000 i 1:5.000, i odgovarajuim
grafikonima:
- prirodni inioci, - stvoreni uslovi, - analiza gradskih centara, - analiza izgradnje, - analiza graevinskog
fonda i gradske teritorije, - tehniko komunalni ureaji i njihovo odravanje, - gradsko zelenilo, - sanitarno-
higijenska mrea, sanitarni ureaji i socijalne institucije, - mrea objekata kulture i prosvete, - fiskulturni
tereni, - centri elektrinih pogona, mrea i sistem zagrevanja, - mrea trgovine i snabdevanja, - regulacija
obalo-utvrde i hidrotehniki radovi, - administrativno-upravni objekti, - saobraaj-svi vidovi, - predlog
rekonstrukcije ulica, trgova, gabarita, - uslovi snabdevanja vodom i otpadne vode, - granica gradskih
povrina, - ekonomski potencijali i mogunost primene u gradu, - komunalni fondovi.
Analiza gradskog rejona:
Struktura izgraene teritorije: - namena povrina: stanovanje, rad, rekreacija, zelenilo, saobraal, -
gradski centri i vaniji objekti, - analiza izgraenosti i gustine nastanjenosti.
Bilans povrina gradskog rejona: Rekapitulacija osnovnih namena stambenih, radnih i zelenih
povrina, saobraajne povrine i gradski centri.
Pregled fondova: - Graevinski fond: broj zgrada, povrine pod zgradama, veliine i spratnost,
kvalitet, izgraenost po godinama zidanja, po opremljenosti i po strukturi stanova. - Stambeni fond:
kapacitet i struktura; - fond zelenila, - fond saobraaja, - fond komunalnih objekata.
Mrea objekata drutvene aktivnosti;
Zakljuak.
Generalni urbanistiki plan
Dokumentacioni materijal,
Tekstuelna obrada,
Grafiki prikaz.
Dokumentacioni materijal: Uslovi urbanistike slube, lokacija, odobrenje investicija i
programske skice, naelna odobrenja zainteresovanih ustanova i institucija, ugovori i sl.
Tekstuelna obrada:
Prirodni inioci i stvoreni uslovi.
Teritorijalni razvoj: - prostorni zahvat: granica ireg pojasa i teritorije, ireg i ueg graevinskog
regiona, granice jedinice stambene zajednice i optina,
- raspored namena povrina: stambenih, radnih, rekreativnih, saobraajnih, zelenih, privrednih i dr.
- veliine i strukture povrina: u granicama teritorije, regulacionog plana, ireg i ueg graevinskog rejona,
stambenih jedinica i pojedinih zona u okviru teritorije,
- stanovnitvo: na bazi obraauna po obrascu i na bazi razvoja, strukture stanovnitva po polu, tsrosti,
privredi i zanimanju.
Gustina naseljenosti i etanost izgradnje: veliina parcela, broj stanovnika po zonama, etaznost,
odnos povrina.
Putevi i staze, kanalizacija, snabdevanje vodom, elektrifikacija, grejanje, ozelenjavanje, PTT, pratei
objekti.
Etapnost izgradnje: prva, druga i trea etapa.
Realizacija, rekapitulacija i zakljuak.
Grafiki prikaz
Generalni projekat u razmeri 1:1.500: - teritorije i granice regulacionog plana i graevinskih rejona, -
razmetaj povrina po nameni, - razmetaj gradskih centara i javnih objekata, - sistem gradske
mreze, - izgradnja po etaznosti i gustini naseljenosti.
Prilozi za generalni projekat: namene povrina prema specifinostima, - mrea gradskih ulica po
znaaju sa poprenim i podunim profilima, - elezniki, kolski, peaki, vodeni i vazduni saobraaj, -
gradski saobraaj, saobraajna sredstva i mrea, - mrea centara, javnih objekata i rekreativnih
povrina, - uporedni prikaz rekonstrukcije i etapa.
Hidrotehnika reenja: - projekat vodovoda i kanalizacije, - projekat regulacije vodotoka i
obaloutvrda.
Projekat ozelenjavanja grada i mrea zelenih povrina;
Projekat asanacije i nivelacije;
Projekat elektrifikacije, zagrevanja i PTT;
Nivelacioni plan i kompozicije.
detaljni urbanistiki plan
Prikazuje u razmeri 1:500 ili 1:1000 za obradu detalja kompleksa, trgova, ulica, plastike izgradnje,
koncepcije objekata, za parcelacije, za hortikulturne planove i dr., na osnovu utvrenog GUP-a.
Ova reenja mogu se raditi po obimu za celo naselje (sluaj malih gradova i naseljenih mesta), za
deo naselja odnosno zonu ili za odreenu vrstu radova u naselju.
Za preporuku je, naroito kod velikih gradova sa urbanistikim planovima u razmerama 1:10.000 ili
1:5.000 da se pre pristupanja izradi detaljnih planova (u razmeri 1:1000 ili 1:500) izrade regulacioni
planovi za pojedine zone ili gradske etvrti u razmeri 1:2.500.
Uredba
Tekst sa obrazloenjem i potrebnim grafikonima.
PRIPREMA ZA REALIZACIJU
Pravne podloge,
Finansijska sredstva,
Organizacija urbanistike slube.
Pravna podloga. Zakonodavstvo: Zakon o Urbanizmu sa uputstvima za sprovoenje ovog Zakona,
Graevinski Zakon, Uredbe i drugi propisi.
Finansijska sredstva: Plan ekonomsko finansijskih mogunosti.
Organizacija Urbanistike sluzbe: projektantske organizacije, naune ustanove i instituti, operativa i
kontrola sprovoenja plana, Sekretarijat za urbanizam i reviziona komisija.
Gradske lokacije
Postoje tri pristupa lokaciji gradskih aktivnosti:1) ad hoc lokacija; 2) gravitacioni model lokacije i 3)
ekonomski modeli lokacije.
Ad hoc lokacija karakterie se lociranjem struktura u gradu sluajnim izborom ili izborom po liniji
manjeg otpora. Gradovi koji brzo rastu, koji doivljavaju demografsku i institucionalnu ekspanziju
esto se odlikuju reavanjem prostornih struktura ad hoc lokacijama.
Gravitacioni model ima svoju teoretsku osnovu u uenjima fiziara o ponaanju elemenata atoma u
zatvorenom sistemu. Teoretiari lokacije smatraju da stanovnitvo i aktivnosti pokazuju sklonost da
se koncentriu oko centra, fokusne take, ali istovremeno i spremnost da menjaju svoju prostornu
strukturu. Pri tome, i kretanje stanovnitva i kretanje ljudskih aktivnosti podleze poznatom zakonu
gravitacije, po kome je gravitacija upravo srazmerna masi koja se privlai a obrnuto srazmerna
distanci sa koje se privlai. G.K. Zipf definie procese: diverzifikaciju i unifikaciju, kojima objanjava
prostorno aranziranje ekonomije. Proces diverzifikacije ispoljava se u kretanju stanovnitva ka
izvorima sirovina. Osnovni motiv je ekonomski i nalazi se u smanjenju trokova transporta od izvora
sirovina do mesta proizvodnje. Obzirim na razliitu lokaciju izvora sirovina, proces diverzifikacije znai
razbijanje stanovnitva u velike grupe iroko razbacane na nekom podruJu. Istovremeno delujei
proces unifikacije; javlja se tenja da se ljudske aktivnosti koje obezbeuju ivot stanovnitva to vie
priblie potoau, koja je takoe ekonomski motivisana potrebom smanjenja trokova transporta u
dopremanju proizvoda graanskom stanovnitvu.
U ekonomskim modelima dva osnovna kriterijuma odreuju lokaciju stanovnika i lokaciju aktivnosti u
gradovima: 1) cena zemljita i 2) trokovi transporta.
Cena zemljita veliinom rente utie na minimizaciju trokova, dok trokovi transporta deluju na
maksimizaciju profita. U SAD je napravljen atlas korienja zemljita (Land Use Maps) za 44
amerika grada, koji je posluio za posmatranje zakonitosti lociranja osam razliitih aktivnosti.
Konkretni rezultati ovih istraivanja ukazali su na izvesna sasvim tipina ponaanja u svim velikim
gradovima:
Grupa poslovnih aktivnosti banaka, finansija, , osiguranja, pokazuje istovremenu sklonost i ka
centralizovanom lociranju i ka disperziji u lociranju. Ove poslovne aktivnosti karakterie raspolaganje
najjaim finansijskim kapitalom, zbog ega se gubi u znaaju visoka cena zemljita u centru. S druge
strane, disperzivno lociranje omoguava pribliavanje ovih aktivnosti korisnicima njihovih usluga.
Maloprodajna prometna mreza u svim gradovima ima izrazenu tendenciju disperzivnog lociranja;
priblizavanje potroau ekonomski je dovoljno jak razlog da kompenzira visoku cenu zemljita ukoliko
je maloprodajna mrea koncentrisana u centru grada, dok je lociranje u perifernim delovima grada,
gde je zemljite jevtino, motivisamo masovnou relativno siromane potroake skupine.
Lociranje kulturno-prosvetnih institucija - biblioteka, televizijskih studija, univerziteta, nije toliko
uslovljeno lokacijom u odreenom prostornom traktu grada, koliko populacionim kvantumom,
veliinom grada.
Saobraajne aktivnosti po pravilu su locirane u blizini mesta rada, na pogodnom zemljitu. Pored
zemljita koje predstavlja prirodan ograniavajui faktor, smanjivanje transportnih trokova je od
znaaja. Konkurentnost razliItih oblika saobraaja ini da se u lociranju saobraajnih aktivnosti sve
vie potuje kriterijum jevtinog transporta. Na toj osnovi drumski saobraaj gradi svoju konkurentsku
sposobnost u odnosu na elezniki, a postepeno i avionski u odnosu na drumski.
Industrijske aktivnosti se, po pravilu, lociraju du linearnih elemenata: saobraajnica, magistrala,
eleznica. Industrija je veliki kompleks i ponaanje svih industrijskih aktivnosti nije isto. U najveem
broju sluajeva bitan je transportni kompleks i otuda pravilo linearnog lociranja. Meutim, trino
orijentisane industrije, locirane su u centru grada zbog blizine potroaa, iasto kao i radno
orijentisane industrije; industrije koje su tehnoloki povezane neposredno sa tritem (automobilska
industrija), locirane su du saobraajnica, itd.
16/101
Lokacione zakonitosti
Osnovne zakonitosti lokacije mogu uopteno da se svedu na etiri osnovna zakona: 1. zakon
minimiziranja investicija, 2.zakon minimiziranja transporta, 3.zakon ravnomernog teritorijalnog razvoja
i 4. zakon formiranja privrednih centara.
Zakon minimiziranja investicija.
Racionalno troenje raspolozivih investicionih sredstava je opti zahtev ekonomskog razvoja. Preko
njega se utie na rasprostiranje uticaja akumulacionog efekta. Iako se zahtev postavlja pri svakom
obimu akumulacije, ipak ukoliko je raspoloivost kapitala ogranienija, akumulacioni efekti
racionalnog troenja investicija su vei.
Dva podruja uteda su posebno znaajna: podruje infrastrukture i podruje stambeno-komunalne
privrede.
Zakon minimiziranja transporta.
Veliki broj teoretiara lokacije i prostorne ekonomije stoji na stanovitu da se sadraj ovih disciplina
svodi na problem transporta i njegovog minimiziranja. Bez razlike svi posveuju jedno ili vie poglavlja
kriterijumu transporta ili distance, istiui njegovu izvanrednu vanost.
Znaaj ukljuenja ovog kriterijuma u izboru lokacije nametnut je sledeim injenicama:
- Transportni faktor obuhvata: a) efikasnost transporta; b) trokove transporta i c) primenu oba principa na
relacijama s jedne strane sirovina i energija-proizvoa- potroa, odnosno, s druge strane, proizvodnja-
potronja stanovnitva u aglomeracijama.
- U lokaciji industrije meu kvantitativno najizrazenijim faktorima je transport. U preko 50% lokacije industrije
transport je presudan faktor.
- Transport je najznaajniji faktor regionalnog afirmisanja lokacije. Transport je kompleksan kriterijum, jer
obuhvata troak, vezu i efikasnost. Veza je viestruka i obuhvata ne samo globale 0proizvodnju i potronju,
ve sve strukturalne elemente: vrste proizvoda i aglomeracije ljudi.
Zakon ravnomernog teritorijalnog razvoja.
Ravnomerna aktivizacija lokacija ima viestruki znaaj:
- Ona omoguava otklanjanje teritorijalne polarizacije razvoja, ime utie na ukupan ekonomski razvoj,
njegovu dinamiku i strukturu.
- Znaajna je za ravnomerno izskorienje prirodnog bogatstva, jer, s jedne strane, omoguava
iskoriavanje ukupne sirovinske podloge, a s druge strane, spreava prekomernu eksploataciju prirodnih
izvora ekstraktivnog karaktera.
- Omoguava maksimiziranje okvira trita kako bi ono obuhvatilo sva podruja zemlje i celokupno
stanovnitvo. Time izaziva potrebu razvoja prirodnih centara i potencira njihov znaaj u ekonomskom
razvoju.
Ostvarenje ove zakonitosti pri izboru lokacije namee potrebu preispitivanja nekih relevantnih
odnosa, te i upoznavanje sa realnim znaajem tih odnosa. Meu njima, koji su dosta brojni, bitna su
tri: a) lokacija-stanovnitvo, b) lokacija-sektor; c) lokacija-organski sastav.
tri: a) lokacija-stanovnitvo, b) lokacija-sektor; c) lokacija-organski sastav.
Iskljuiva, ak ni pretena lokacija prema distribuciji stanovnitva ne moe da bude kriterijum u
reavanju prvog odnosa lokacija-stanovnitvo. Istorijski uslovljen teritorijalni raspored stanovnitva
ne moze da bude kriterijum regionalnog razvoja.
Odnos lokacija-sektor sadri i ispoljava gransko-teritorijalni problem. Svakako da je tano da ako
bismo prilikom odreivanja gde investirati imali samo pojedinane proizvodne grane s obzirom na
njihov efekat na optu stopu privrednog rasta, a zanemarili pitanje gde investirati sa regionalnog
stanovita, moglo bi doi do neskladnog teritorijalnog razmetaja proizvodnih snaga.
Odnos lokacija-organski sastav sadri problem tehniko-ekonomske optimalnosti kapaciteta koji se
lociraju. Obzirom da je meu faktorima proizvodnje nemobilno prirodno bogatstvo, delimino mobilna
radna snaga a najmobilnija orua za rad, izgledalo bi da izbor tehniko tehnolokog nivoa ne
predstavlja problem. Pa ipak, ne moe se ravnomerni teritorijalni razvoj obezbediti iskljuivo
lociranjem krupnih i tehniki najsavremenijih kapaciteta.
Zakon formiranja privrednih centara.
Sa stanovita ekonomskog razvoja regiona znaajna su naselja koja u odnosu na region imaju
gravitacionu, propulzivnu i integrativnu funkciju. Takva se naselja smatraju privrednim centrima.
Svako naselje ne moze da ima tu ulogu. Postoje, pre svega, lokacioni preduslovi da se neka naselja
razviju u cenytar. Osnovni meu njima su: transport, voda, prirodno i drutveno bogatstvo.
Privredni centri su uvek locirani na magistralnim linijama, saobraajnim raskrsnicama, pretovarnim
takama. Masovna, brza i ekonomski efikasna cirkulacija materijalnih dobara, putovanje ljudi, izraz je i
pretpostavka intenziteta zivota u privrednim centrima.
Drugi lokacioni preduslov je voda. Znaaj vode za lokaciju naselja ponovo je aktualizovan.
Trei lokacioni zahtev je postojei potencijal prirodom dat ili ljudskom rukom stvoren, nazvan prirodno
i drutveno bogatstvo. Ako su prva dva uslova ispunjena, ovaj postaje presudan. U okviru ovog
preduslova najznaajnije komponente jesu poljoprivredno zalee koje obezbeuje snabdevanje
poljoprivrednim proizvodima koji sluze kao sirovina i kao potrona dobra; zatim pogodnost terena za
izgradnju, lokacione prednosti u odnosu na infrastrukturni mreu, povoljnost poloaja u odnosu na
razna trita, prednost za aglomeriranje stanovnitva, itd.
Renta u urbanizmu
Zadatak komunalne privrede je:
a) da dato zemljite opremi raznovrsnim komunalnim ureajima,
b) da svako ureeno zemljite stavi na raspolaganje investitorima -- za stambenu
izgradnju i druge namene, i
c) da potom, mnogobrojne i razliite korisnike gradskog zemljita permanentno opsluzuje
odgovarajuim konunalnim uslugama.
Zbog toga je ekonomija emljita sastavni deo komunalne privrede. Osnovna ekonomska kategorija u
ekonomiji zemljita je renta. Renta je specifian oblik dohotka koji se javlja u svim aktivnostima u
kojima je zemljite faktor proizvodnje: u poljoprivredi, rudarstvu, umarstvu, graevinarstvu itd.
Ekonomska teorija je rano istakla i dugo odrala interes za ovaj oblik dohotka. Bogatstvo teorije
potvruju sloenost ekonomske kategorije i njen znaaj za odreena, dosta velika podruja
aktivnosti.
U razvijenom kapitalistikom drutvu proizvodnja u poljoprivredi takoe ima robni karakter. Proizvodi
su namenjeni najveim delom tritu. Meutim, u poljoprivrednoj proizvodnji postoje tri glavna aktera:
vlasnik zemlje, zakupac zemlje i najamni poljoprivredni radnik. Realizacijom poljoprivrednih proizvoda
ostvaruje se takoe nacionalni dohodak stvoren samim procesom proizvodnje. U raspodeli
nacionalnog dohotka uestvuju tri lica. Radnicima pripada najamnina, zakupcima zemlje pripada
jedan deo vika vrednosti, a vlasnicima zemlje drugi deo vika vrednosti i to onaj koji se pojavio u
obliku ekstra profita.
Ekstra profit u poljoprivredi ima za razliku od ekstra profita u industriji specifine odlike. Ekstra profit
u industriji uslovljen je primenom samog kapitala, dok u poljoprivredi moe da nastane i kao
posledica korienja razliitih prirodnih uslova. Prirodni uslovi omoguavaju ekstra profit ali nisu
njegov izvor.; u poljoprivredi, on predstavlja razliku izmeuniih individualnih i viih, drutveno
priznatih trokova proizvodnje.
Ekstra profit koji proistie iz razliitih prirodnih uslova zemljita kao faktora proizvodnje, naziva se
diferencijaln renta.
Kod intenzivne poljoprivrede gde se vri dodatno ulaganje kapitala radi poveanja plodnosti tla,
ekstra profit se javlja u neto drugaijoj uslovljenosti. Ekstra profit koji se javlja u ovom sluaju, kao
posledica intenziviranja proizvodnje a u odnosu na zemljite gde to nije ostvareno, naziva sa
diferencijalna renta II.
Renta se utvruje zakupnim ugovorom izmeu vlasnika zemlje i zakupca.
Isti su principi i formiranja gradske rente. Zemljite namenjeno izgradnji takoe je privatno vlasnitvo
individualnih kapitalista. Oni mogu da koriste to zemljite na dva naina: ili da ga daju pod zakup na
odreeni vremenski period ili da ga prodaju. Pri davanju zemlje u zakup polau pravo i na
diferencijalnu i na apsolutnu rentu. Osnova za postojanje diferencijalne rente jeste ogranienost
fonda graevinskih parcela. Ovu ogranienost uslovljava potreba za odreenim fondom obradivih
povrina. Ogranieni fond parcela ima razliitu strukturu: obzirom na blizinu gradskog centra, po
stepenu snabdevenosti komunalnim ureajima (vovovod, kanalizacija, izgraeni putevi, zelenilo. itd.),
to rezultira iz dodatnog ulaganja kapitala koje po pravilu najvie vri drava, industrijski kapitelisti, a
najmanje vlasnici zemljita. Povoljni poloaj i vea snabdevenost prateim komunalnim ureajima
daje pravo vlasnicima zemljita na veu rentu po osnovu vlasnitva iako oni tome nisu doprineli.
Nacionalizacija zemljita vri se iz dva osnovna razloga: pre svega da bi se unapredila stambena
izgradnja u okviru planskog razvoja gradova. Drugi razlog za sprovoenje nacionalizacije
graevinskog zemljita bio je prisvajanje urbanistike rente. Nosioci urbanistike rente su
graevinske parcele, koje sadre poveane vrednosti za ostvarene komunalne investicije: vodovod,
kanalizaciju, elektrinu energiju, telefon i dr. Prodajom graevinskih parcela gradskog podruja,
vlasnik je ubirao i urbanistiKu rentu prouzrokovanu dodatnim ulaganjima u obliku komunalnih
investicija iako takvo ulaganje nije poteklo od njega. Otuda je potekla potreba da se razlikuju
graevinske parcele gradskih regiona.
Odreivanjem gradskih naselja i njihovog graevinskog podruja odreen je i doseg nacionalizacije.
Nacionalizacija se odnosi samo na graevinske rejone gradova.
Urbane zone
Stambena naselja na izgraenim ili projektovanim povrinama nemaju svuda istu gustinu
nastanjenosti, procenat korienja graevinskih parcela i visinu izgradnje. Nain korienja
graevinskih parcela regulie plan namene povrina i plan graevinskih zona. Kod gradova i
gradskih aglomeracija izgraenih u prolosti, gustina nastanjenosti opada ukoliko se gradilite
udaljava od centra prema periferiji. Mada su u urbanistikoj koncepciji jedinice stanovanja, nain
izgradnje, visina objekata i gustina nastanjenosti zavisni od odgovarajuih prirodnih inilaca i
stvorenih uslkova, kao i od objektivnog shvatanja projektanta oblikovanja prostora, ipak se moe
praviti razlika s obzirom na gustinu nastanjenosti izmeu pojedinih stambenih delova graevinskih
zona. Slbodne koncepcije postavljanja objekata opravdavaju primenu razliitih tipova stambenih
zgrada i to od porodinih, individualnih, dvojnih i zgrada u nizu na odreenim parcelama, pa do
kolektivnih slobodnostojeih objekata, visokih stambenih traktova i stambenih kula.
Kod postojeih naselja, malih, srednjih i velikih gradova, graevinske stambene zone su se delile po
nainu gradnje na: gustu, srednju i retku izgraenost.
U gustu izgraenost spadaju stambeni blokovi sa izgradnjom po tipu zatvorenih ili poluotvorenih
blokova. Srednju izgradnju ine slobodni stambeni traktovi ili stambene lamele kao posebne zgrade.
Retko izgraene zone ili naselja predstavljaju sistem izgradnje individualnih stambenih porodinih
zgrada.
Urbanistiko zoniranje
Gradska teritorija se deli na odreene rejone. Tom podelom reguliu se oblik i
korienje novih zgrada, na osnovu postojeih uslova i potreba.
Zoniranje predvia posebne poslovne rejone na povoljnim poloajima, u kojima je
zabranjeno podizanje fabrikih postrojenja.
Zoniranje izdvaja potrebna industrijska zemljita, gde postoje dobre saobraajne veze sa
eleznikom mreom, sa vodenim putevima i izlaznim arterijama i mogunosti za
proirenje industrije.
Izdvajaju se posebne teritorije, koje ne podleu nikakvim ogranienjima, a koje ostaju
rezervisane za teku industriju, za podizanje magacina, visokih pei, itd.
Zoniranje odreuje visinu zgrada prema njihovoj funkciji sa svrhom da obezbedi dovoljan
dovod vazduha i svetlosti, da se smanji gustina naseljenosti i izbegne nagomilavanje
saobraaja.
Zoniranje predvia lokalne trgovinske etvrti, sa udobnim susedskim poloajem prema
stambenim etvrtima, gde su potrebne prodavnice jedinstveni grupisane.
Zoniranje tei da ouva udobnost, prijatnost i mir stambenih rejona iskljuenjem
trgovina, javnih garaa, perionica, fabrikih zgrada i drugih poslovnih i industrijskih
objekata.
Zoniranje predvia jedinstvene graevinske linije u stambenim rejonima da bi obezbedilo
stanovima dovoljan dovod vazduha i svetlosti i udobnu pristupanost.
Takoe se predviaju u prigradskim rejonima bona i unutranja dvorita za svaku
zgradu, da bi se obezbedilo dovoljan dovod svetlosti. Izgraenost parcele regulie se
utvrivanjem kvote iskoriavanja (gustina izgradnje).
Zoniranje tei ka odranju istih rejona sa niskom izgradnjom, pri emu ono ograniava
kue odreenih tipova na posebne rejone.
Koeficijent korienja zemljita
Procenat korienja graevinskog zemljita zavisi od gustine izgraenosti, broja i veliine stanova i
gustine nastanjenosti. Ovaj koeficijent prikazuje razvijenu bruto povrinu osnove zgrade u odnosu na
povrinu parcele. Oganienjem ovog koeficijenta putem graevinskih propisa stvara se mogunost
sprovoenja slobodne urbanistike koncepcije u pogledu dispozicije objekata i oblikovanja prostora
izrazenog visinskim gabaritom.
Koeficijent korienja zemljita je bitni inilac urbanistike koncepcije slobodne izgradnje stambenog
kompleksa. Ovaj koeficjent kao osnovni element stambenog kompleksa postaje uticajan faktor pri
dispoziciji objekata u slobodnom prostoru, a zavisan je od duine i visine zgrada, broja spratova i od
dozvoljenih meurastojanja zgradan s obzirom na higijenske uslove, osunavanje i provetravanje.
Meutim, on nije bitan kao faktor pri oblikovanju stambenog bloka oivianog ulicama i parcelisanog
na povrine odreenih veliina sa ustanovljenim nainom izgradnje. Na urbanistiku koncepciju
ovakvih stambenih blokova utiu: veliina parcele, visina i raspored zgrada, ugao osunavanja, nagib
krova i dr.
Koeficijent korienja zemljita moe se definisati kao broj koji oznauje odnos zbira svih bruto
povtina etaa zgrada prema zbiru povrina parcela ili prema povrini odgovarajueg kompleksa.
Koeficijent korienja predstavlja merilo za korienje maksimalno dozvoljene povrine svih etaa
zgrada u odnosu na zbir povrina odreenih parcela ili na povrinu bloka ili na povrinu kompleksa.
Pri odreivanju koeficijenta korienja zemljita moe se pretpostaviti bruto ili neto povrina
kompleksa, ali obzirom da ulice predstavljaju komunalno-saobraajne povrine, to bi za primenjivanje
ili izraunavanje ovog koeficijenta bilo preporuljivo uzimati samo neto povrinu kompleksa.
Ovaj koeficijent moe da iznosi najvie:
- u isto stambenim kompleksima: 1,
- u poslovno-stambenim kompleksima: 1,2.
Povrine pod zgradama mogu iznositi za neto graevinsko zemljite najvie:
- u isto stambenim kompleksima: 30%
- u meovito stambenim kompleksima: 40%.
Koeficijent iskoriavanja zemljita (K) pomnoen neto graevinskom povrinom stambenog podruja
(Pn) daje ukupnu razvijenu povrinu (Pe) svih stambenih objekata na odreenoj graevinskoj
povrini: Pe=KxPn.
Parcela, gradjevinska
Pod graevinskom parcelom podrazumeva se katastarska parcela na povrini koja je prema
Generalnom urbanistikom planu namenjena izgradnji, a u pogledu veliine i oblika odgovara
predvienim uslovima. Veliina povrine graevinske parcele, kao i duina njene strane prema ulici
zavisi od urbanistike koncepcije, karaktera naselja i gustine nastanjenosti, odnosno koeficijenta
iskoriavanja zemljita i visine objekata.
Kod seoske izgradnje veliinu parcele odreuje okunica, a kao najmanja povrina kod individualne
izgradnje moe se primeniti 200kvm za parcelu.
Najmanja duina fronta parcele odreuje se prema vrsti naselja i nameni izgradnje, ili uslovima
urbanistike koncepcije (12, 14, 16 pa sve do 40m).
Dubina parcele je uslovljena namenom graevinskih blokova i saobraajnom mreom. Pri
odreivanju dubone parcele rukovodi se principima naina gradnje i izborom tipova stambenih
zgrada, kao i visinom objekata.
Nain gradnje je vezan za koncepciju urbanistikog reenja i visinu objekata.
Meutim, principi kolektivne izgradnje drutvenog sektora i sprovoenje zakona o nacionalizaciji
graevinskog zemljita omoguili su ostvarenje urbanistike koncepcije postavljanjem stambenih
objekata u slobodnom prostoru, bez ograniavanja povrina koje pripadaju objektima. Primena
parcelacije i njeno striktno sprovoenje obavlja se kod posebnih nselja ili delova naselja, gde se
zbog izvesnih karakteristika tipova stambenih zgrada, navika stanovnitva i ekonomskih uslovan
esto parcelacije primenjuju iz opravdanih razloga.
Stambeni blok
Pojam se odnosi na urbanistiku celinu, gradsku etvrt, grupaciju, urbani blok, ija je osnovna
funkcija stanovanje veeg broja stanovnika jednog grada.
Prve primere stambenih blokova, ili etvrti, sreemo u starom Rimu, u vidu gradskih kvartova u
kojima seu se nalazile poznate rimske insulae, kue za izdavanje. U njima su, u izrazito loim
higijenskim i drugom stambenim uslovima, iveli predstavnici niih klasa, plaajui izuzetno visoku
najamninu vlasnicima kua i pekulantima koji su ih izdavali. Blokovi masovnog stanovanja, u onom
smislu u kojem postoje danas, bili su upotrebljeni prvi put nakon industrijske revolucije, u slubi
pekulacije, vlasti i birokratije. Moglo bi se dodati, predstavljali su dokaz koliko savez izmeu ta dva
vida vlasti moe da udalji oveka od njegovih ciljeva i zelja.
Stambeni blok koji uvodi moderna arhitektura predstavlja primer zonski izdvojenog dela grada, sa
akcentom naglaenim na oslobaanje velikih slobodnih povrina izmeu stambenih jedinica i
poveanjem koncentracije i gustine stanovanja smetajem stambenih jedinica unutar solitera.
Stambeni blok je pre svega deo urbane jedinice stanovanja, koji u zavisnosti od urbanistike
koncepcije moe biti uokviren stambenim ulicama ili slobodan, a namenjen je izgradnji stambenih
zgrada i prateih objekata, podizanju odreenih komunalnih instalacija, kao i oblikovanju neophodnih
slobodnih zelenih i rekreativnih povrina.
Pri obraunu povrine stambenog bloka ove se mogu sagledati kao: bruto povrina i neto povrina.
Bruto povrinu stambenog bloka sainjavaju sledee namene terena:
- kompleksi izgraeni stambenim zgradama i prateim uslunim objektima,
- tereni za obdanita i jasle, kao i tereni komunalnih postrojenja (toplane i garae),
- neizgraeni tereni komunalnih podzemnih i nadzemnih instalacija i trgovi,
- povrine unutarblokovskih komunikacija,
- slobodne zelene, rekreativne i fiskulturne unutarblokovske povrine.
Neto povrinu stambenog bloka sainjavaju:
- kompleksi s stambenim zgradama i prateim uslunim objektima,
- neizgraeni tereni (namenjeni komunalnim podzemnim i nadzemnim instalacijama) i trgovi,
- povrine unutarblokovskih komunikacija,
- slobodne zelene, rekreativne i fiskulturne povrine,
- povrine izmeu regulacionih linija stambenog bloka i osa lokalnih ulica koje okruuju stambeni bloka.
Tipovi izgradnje
Moemo da razlikujemo sledee tipove stambenih blokova, u zavisnosti od njihovih razliitih osnovnih
karakteristika: zatvoreni sistem izgradnje bez unutranje regulacione linije, zatvoreni sistem izgradnje
sa spoljnom i unutranjom regulacionom linijom, poluotvoren sistem izgradnje i slobodan sistem
izgradnje.
Zatvoreni sistem izgradnje bez unutranje regulacione linije.
Stambeni delovi gradova u kapitalizmu odlikovali su se izgradnjom zatvorenih blokova koji esto niisu
imali k ni spoljnu regulacionu linju. Izgradnja unutranjih blokova je bez ikakvog reda, a procenat
izgradnje zemljita dostigao je 80%, dok se gustina nastanjenosti primenjuje 2.000 st/ha pa i vie.
Ovaj nain izgradnje, naroito kod viespratnih najamnih zgrada, stvorio je mala mrana i zaputena
dvorita u obliku zatvorenih stambenih ahtova i bunara. Higijenski uslovi su zanemarivani, a pojam
zelenila u stambenim blokovima je potpuno naputen.
Zatvoreni sistem izgradnje sa spoljnom i unutranjom regulacionom linijom.
Kao drugi, napredniji stepen izgradnje stambenih blokova, oivienih ulicama, je zatvoren sistem
gradnje sa spoljnom i unutranjom regulacionom linijom. Blok je izgraen po svom obimu stambenim
zgradama. Ovaj sistem prua povoljnije uslove stanovanja. Nain izgradnje zatvorenih blokova
dozvoljava primenu simetrije pri reavanju zidnog platna. Usled zatvorenosti bloka ivinom
stambenom izgradnjom, nije omogueno pravilno i dobro horizontalno provetravanje.
Rekonstrukcijom izgradnje ili nadogradnjom ovakvih zatvorenih blokova ine se pokuaji perforacije
pojedinih prizemnih delova zgrada, stvarajui na taj nain direktne kontakte ulice sa dvoritem.
Zatvoreni blokovi se uglavnom provetravaju samo vertikalnim strujanjem vazduha. Dobra strana
zatvorenih blokova je to oni omoguuju relativno ispravnu insolaciju samo stranama stambenih
blokova povoljno orijentisanim.
Poluotvoren sistem izgradnje.
Trei stepen je poluotvoren sistem izgradnje stambenih blokova oivienih ulicama. Poluotvoren
sistem izgradnje blokova ine oni blokovi kod kojih su poduni ili eoni delovi stambenih zgrada
mestimino izostavljeni. Objekti se mogu postaviti prema regulacionoj ili graevinskoj liniji, tako da
unutranjost stambenog bloka dozvoljava kompoziciju u svojoj izgradnji primenom raznolikih oblika
zgrada. Ovaj sistem je veoma praktian, jer omoguuje stvaranje vizuelnih pogleda sa dubinskim
prodorom ili primenu koncepcije u vidu meandarastog postavljanja zgrada. Kao princip, ovaj sistem u
kombinaciji sa primenom slobodnostojeih stambenih traktova-blokova ili individualnih kua, moe se
primeniti i kod rekonstrukcije postojeih stambenih blokova ili kod rekonstrukcije gradskih ulica, u
kome se sluaju tei ka razbijanju monotonije ulica izgraenih sa punim zidnim platnima koridorskog
sistema gradnje. Postavljanjem objekata u prvi plan ili u zavrni deo perspektivnog sagledavanja
ambijenta, stambeni blokovi ulinog prostora mogu naizmenino da se oblikuju, izlaui pri tom
arhitekturu zgrada ili arhitekturu kompleksa.
Poluotvoren sistem izgradnje stambenih blokova svojom koncepcijom, dispozicijom objekata i visinom
izgradnje, pri rekonstrukciji glavnih ulica prua mogunost uvek novih sagledavanja i stalnih izmena
slika i doivljaja.
Dobra strana ovog sistema je mogunost horizontalnog i vertikalnog provetravanja, primena
insolacije kod objekata u sklopu bloka ne prema uslovima regulacione linije ve prema koncepciji
urbanistikog reenja kompleksa. Meutim, ovaj sistem ne prua mogunost istih uslova insolacije za
sve stanove.
Slobodan sistem izgradnje.
Otvoren sistem izgradnje stambenog bloka-kompleksa uokvirenog ulicama ini etvrtu faszu
njegovog razvoja. Po vremenskom razvoju i koncepciji, otvoren sistem izgradnje moe se podeliti na:
- otvoren sistem izgradnje sa stambenim traktovima postavljenim paralelno ulici i duoj strani bloka;
- otvoren sistem izgradnje sa stambenim traktovima postavljenim upravno na pravac ulice.
Oba naina slobodne izgradnje u vidu stambenih traktova zahtevaju ispravno funkcionisanje
komunalnih ureaja i odravanje slobodnih zelenih povrina. Horizontalno i vertikalno provetravanje
daje ovom sistemu prednost.
Srazmerno nainu izgradnje ovi sistemi trae visok procenat izgraenosti i veliku gustinu
nastanjenosti. Njihova reenja sa postavljanjem objekata u bloku oivienom ulicama, ne pruaju vee
slobodne ozelenjene povrine. Ovaj sistem izgradnje omoguuje koncentraciju gradilita i ima veliku
ekonomsku prednost, ali grupacija objekata postavljenih paralelno stvara jednolinost.
Analiza stambenog kompleksa
Analiza i dokumentacija stambenog kompleksa treba da odredi: veliinu, broj stanovnika, namenu
povrina i odnose.
Analiza i dokumentacija pri obradi ureajnih gradskih osnova i izradi urbanistikog elaborata moze se
posebno sprovesti kod:
- stambene urbane jedinice (stambena zajednica),
- zone stanovanja u celini (gradska aglomeracija, naselje, rejon, grad).
Stambena zajednica kao urbana jedinica moe se sagledati u sledeim povrinama:
- bruto urbana jedinica stanovanja,
- neto urbana jedinica stanovanja: dobija se kada se od bruto povrine odbiju povrine komunikacija
gradskog znaaja i povrine za gradske potrebe,
- stambena teritorija: stambene zgrade sa pripadajuim slobodnim povrinama, ekonomska dvorita, bate i
okunica, igralita za decu i dr.,
- komunikacije: gradskog znaaja i lokalnog znaaja (oko 10% od neto povrine),
- pratei i komunalni objekti: kole, obdanita, jasle, trgovine, usluge, garae,
- gradske potrebe: povrine sainjavaju kompleksi javnih i drutvenih objekata koji opsluuju ire podruje,
a ne jedinicu stanovanja.
Urbanistiki uslovi
Predstavljaju vrstu urbanistikog projekta koja se daje investitoru kao uslov za izgradnju. Urbanistiki
uslovi sadre sve elemente i ogranienja koji postoje za predmetnu lokaciju a koji su dati u detaljnom,
regulacionom ili generalnom planu. U sklopu urbanistikih uslova postoji: situacioni plan lokacije sa ili
vez ucrtanog gabarita objekta, regulaciona, graevinska linija, osnovni urbanistiki parametri
predmetne lokacie stepen izgraenosti, koeficijent izgraenosti, indeks izgraenosti parcele,
spratnost, bruto graevinska povrina objekta. Urbanistiki uslovi daju potrebne uslove u smislu
likovnog identiteta budueg objekta: kos ili ravan krov, stil gradnje, namena objekta, odnos razliitih
namena u objektu. Urbanistiki uslovi, pored graevinskih elemenata, sadre i: uslove za
projektovanje vodovoda i kanalizacije, uslove za projektovanje elektrosnabdevanja
(elektroenergetska saglasnost) , uslove za projektovanje sistema daljinskog grejanja i dr. Urbanistiki
uslovi sadre izvod iz katastra podzemnih instalacija, izvod iz saobraajnog plana i ostele relevantne
dokumente neophodne za izradu arhitektonskog projekta.
Uslovljenost u arhitekturi
Savremeni arhitekt je vie nego ikad zavisan od kolektivnog patronata, bilo da je to drava, lokalna
uprava ili poslovni odbor investitora. On mora da sprovede odreene poslovne odluke investitora,
prihvatajui pri tom uslove koje mu postavlja jedna takva grupa. Izbor ili odluka o tome da li e jedan
arhitektonski objekat biti sagraen, nadasve je odluka politike prirode, a ne arhitektonske. Takoe,
arhitektura u veoma malom stepenu utie na ivot stanovnika ili korisnika izgraenog arhitektonskog
objekta. Tako, ne moe se rei da je arhitektura ta koja moze da promeni drutvo, to predstavlja
osnovu danas diskreditovane ideje arhitektonskog determinizma, pre bi se moglo rei da arh. ima
mali ali znaajan uticaj na stanovnike.
Projektni zadatak
Osnovni deo projektnog zadatka sadri program kao izraz prostornog sadraja objekta. Programom
se utvruje:
kategorija objekta,
struktura i kapacitet,
funkcionalni zahtevi,
tehnika i materijalna sredstva i
svi drugi posebni uslovi kao neophodni element zadatka.
Kategorizacija arhitektonskog objekta nije neka precizno sistematizovana podela na pojedine grupe i
varira u irokom rasponu od stambenih zgrada preko drutvenih i drugih objekata javnog karaktera
do mnjih ili veih prostornih zahvata urbanizma.
Kapacitet moze biti viestruko oznaen, ili kao data povrina, ili kroz odreeni broj stanova, kreveta,
radnih mesta, jedinica prostora, bruto-produkta ili na neki drugi nain izraena veliina. Dok struktura
odreuje prostorni odnos elemenata i princip njihove organizacije, kapacitetom se prejudicira sav
kvantum arhitektonskog prostora.
Posebnim uslovima programa, koji mogu biti i fakultativno dati, obuhvataju se razni aspekti vezani za
specifian karakter, znaaj, dispoziciju ili neki drugi vid budueg objekta. Ovde spadaju svi elementi
lokacije, kao deo urbanistikih uslova, prirodni i geografski preduslovi, okvirna finansijska i
materijalna sredstva izgradnje, faze realizacije i dr.
Valja napomenuti da je od posebnog znaaja interesa da se arhitekta-projektant neposredno ukljui
u rad na konstrukciji programa i projektnog zadatka koji iz njega proistie, ime u znatnoj meri
olakava sebi predstojei napor oko reavanja svih elemenata, od koncepcije do detaljne razrade.
Projektovanje u arhitekturi
Projektovanje kao faza u stvaranju prostora predstavlja, izmeu ostalog, utvrivanje sadrine -
procesa koji se u njemu odvijaju. Njih izraavamo sklopovima i ralanjujemo u jedinice i skupove
definiui ih njihovim sredstvima.
Jedan projektovani sklop mogue je mnogostruko analizirati sa razliitih stanovita, kada se utvruje
priroda njegovog sastava i uzajamnog delovanja, pri emu veta ruka analitiara moe to
pojedinano razmatranje prikazati odsudnim. Ali to ne zani da bi u procesu projektovanja samo zbir
pojedinanih posmatranja arhitekture dao rezultate. Pokuaj da mnoge injenicee iz oblasti
projektovanja uvrstimo u sistematske preglede, a da pri tome nisu odreeni meusobni odnosi ovih
podataka u svim nivoima reavanja, pokazuje u svakodnevnoj praksi projektovanja oigledne
nedostatke. Neuvaavanjem dinaminosti odnosa u jedinicama i celinama ove sistematizacije veoma
brzo zastarevaju, gube svoju aktuelnost.. Netreba shvatiti da je ovo posmatranje usredsreeno samo
na horizontalni i vertikalni plan Naprotiv, ono se kao postupak protee na sve faze pa obuhvata i
oblikovne elemente, njihov proporcijski odnos, materijalni sastav, odliku strukture, sklop u njegovom
potpunom znaenju. Istraivanja u ovom pravcu - u bilo kom momentu - ukazuju na celinu, sklopove i
njihovu meusobnu povezanost; jedinane vrednosti utvrene analitikim postupcima definiu se
iskljuivo svojim meusobnim odnosom. Ovde jedinice dobijaju svoje znaenje tek u odreenim
odnosima u sklopu: izabrana jedinica neke namene ne moe biti apstraktno definisana. Ona je uvek
proizvod tumaenja odnosa te jedinane namene prema svim viim namenama. Pod viom namenom
potrebno je podrazumevati sve one koje definiu prostor u neprekidnom lancu od jedinica ka
urbanoj, gradskoj, svetskoj sredini. Takose ove jedinice, obzirom na mesto ili stepen posmatranja
(prostor, grad, zemlja, itd.), mogu pojaviti na razliitim nivoima.
Veliina i kvalitet podataka koji definiu proces projektovanja pod odreenim uslovima, a u datom
osmatranju su ocenjeni kao najvia jedinica, mogue je da na viem nivou, u sledeoj sredini, u
drugim meusobnim odnosima ove nove sredine uestvuju kao polazne jedinice njenog obrazovanja.
elei da otkrivanjem ove unutarnje zavisnosti pojedinanih istina, upravo definisanjem odnosa u
sklopu, prikazemo projektantski postupak, prisiljeni smo da se odluimo za deduktivno-analitiku
metodu: prihvatajui da su u svakoj jedinici ili onome to nju definie vidljiva i zamrena svojstva
sklopa. Utvrujui polazne vrednosti za organizaciju nekog sklopa, kao i pravila kojima se te jadinice
uvruju u njih, zahteva se prisustvo sveukupnog posmatranja odnosa u pojavama. Arhitekt prati
promenljive procese svakodnevnog ivota u ijem totalitetu nalazi odgovor za potrebu stalnog
modelovanja ovih jedinica, kao i njihovog stepenovanja prema uslovima razliitih sredina.
modelovanja ovih jedinica, kao i njihovog stepenovanja prema uslovima razliitih sredina.
Odreujui vrednosti prostora u novoj sredini ispitujemo uslove aktivnosti korisnika u svetu biolokih,
socijalnih i tehnikih razmatranja a u odnosu na ve postojeu prirodnu, urbanu sredinu. U tom
dvojnom sukobu zasniva se kvalitet nove sredine podlone ispitivanju i odreivanju hijerarhijskog
odnosa meu vrednostima. Tako posmatrana svaka arh. organizacija je samo jedan stepen moguih
sredina u neprekinutom lancu od bioloke jedinice, preko porodice, grada, zemlje, itd.
Iz tih razloga projektovanje zahteva ispitivanje ne samo odnosa meu razliitim stepenima sredine,
ve i meu veliinama koje omoguavaju osnovnu upotrebljivost prostora. Veliine se brojem i
kvalitetom potrebnih podataka razlikuju; svaka od njih podrazumeva postojanje sadrzaja nizeg reda -
ali ne prosti zbir - kao i uslove za njeno razvijanje u jedinicu vieg reda.
Prema metodi za koju smo se odluili - deduktivni-analitiku - odgovor na nae osnovno pitanje
izgraivae se u razvijanju saznanja, a na dalji interes bie usmeren ka oiglednom prisustvu
arhitekture u naem vidnom polju. Njena celina se uvek javlja prvenstveno kao reenje odnosa
prirodne i nove sredine i meusobnog odnosa korisnika i njenih svojstava.
Kreiranje u arhitektonskom projektovanju
Arhitektonsko projektovanje kao posebna drutvena aktivnost, manifestovana putem konkretnih
definicija, tj. arhitektonskih objekata ili urbanistikih kompleksa, specifian je vid ljudske delatnosti,
koji u sebi sadri kompleksne vrednosti spoznajnog i stvaralakog ovekovog dometa. A. k.
predstavlja u sutini umetnost, znanje i vetinu izgradnje graevina sa svrhom stvaranja unutranjih
organizovanih prostora, namenjenih najrazliitijim potrebama Ovekovog ivota i aktivnosti. Osnovni
elementi a.k. su prema tome: definisani unutranji arhitektonski prostor namenjen nekoj svrsi
(stanovanju, radu, kretanju, odmoru, kulturnom zivotu, meditaciji, sahranjivanju i dr.) i arhitektonsko
telo, koje svojom konkretnom konstruktivnom komponentom ostvaruje i titi spomenuti unutranji
arhitektonski prostor, a svojom kompoziciono-oblikovnom komponentom usklauje pojedine
konstruktivne elemente (volumene, povrine, zidove, stubove, otvore i dr.), te ih povezuje u
harmoninu celinu. Arhitektonsko stvaralatvo, razvijano kroz istoriju u okvirima i pod uslovima
formiranja najirih potreba za organizovanim prostorom unutar razvoja drutvenog ivota, definie
prema tome prostor potreban oveku za manifestaciju najrazliitijih vidova njegove fizike i psihike
ivotne aktivnosti. Definicija arhitektonskog organizma (objekta ili urbanog ansambla) mora stoga
udovoljavati kvantitativnim zahtevima fizike kao i kvalitativnim zahtevima psihike komponente
ovekove aktivnosti; to znai, da arhitektonska kreacijia mora u svojoj sutini biti pravilno definisana
kako u kvantitativnom tako i u kvalitativnom smislu.
U kvantitativnom smislu arhitektonsku kreaciju definie racionalno odmeren i funkcionalno
organizovan prostor, logino upotrebljen i formiran materijal, empirijskim ili analitikim putem odreen
i dimenzionisan konstruktivni sistem itd. U kvalitativnom smislu svaku arhitektonsku kreaciju definie
sprovedeno harmonino usklaivanje navedenih prostornih i konstruktivnih kvantitativnih elemenata,
ime se ostvaruje ona odreena vrednost arhitektonskog prostora i korpusa, putem koje
arhitektonska kreacija postaje nosilac stvaralakog odraza idejnog i emotivnog dostignua drutvene
zajednice. Putem tako postignute i ostvarene vrednosti, arhitektura se deklarie kao kategorija
specifine drutvene aktivnosti, koja u sebi sadri tehniku i umetniku komponentu ljudske
delatnosti.
Celovita arhitektonska kreacija sastoji se iz reenja dveju osnovnih grupa komponenata, od kojih je
jedna tehnike prostorno-komunikativne prirode s konsekvencijom funkcionalne definicije svog
prostornog organizma i statiki stabilne konstruktivne definicije svog korpusa, a druga je idejne i
emotivne prostorno - doivljajne i oblikovno - doivljajne prirode, s konsekvencijom harmonijski
sreene definicije svojih prostornih i oblikovnih elemenata.
Prva komponenta, koja odreuje lokaciju i orijentaciju, organizuje i povezuje prostore, definie
kvantitete, materijal, konstrukciju itd., reava se na temelju analize funkcije objekta i statike
stabilnosti konstrukcije. Ovu analizu sprovodi autor snagom sopstvenih dostignua na podruju
naune spoznaje zakonitosti niza drutvenih, prirodnih i tehnikih nauka, kao to su nauka o razvoju i
organizaciji ljudskog drutva, biologija, statistika, nauka o projektovanju, nauka o konstrukcijama,
nauka o vrstoi materijala, statika i mnoge druge.
Druga komponenta, koja definie snagu izraza i harmonije, profil ili jo vie fizionomiju jednog objekta
- komponenta, u vrednosti koje odraavaju idejnost i emotivnost, tenje i oseanja jedne odreene
epohe drutvenog razvoja na odreenom tlu i unutar odreene etniko-politike celine, nastaje kao
stvaralaki umetniki odraz specifino (umetniki) spoznate objektivne ivotne stvarnosti, definisan
kreatorom na podlozi njegovih linih idejnih i emotivnih kvaliteta, a intenziviran dometom njegove
stvaralake snage interpretiranja.
Osnovno je kod sveukupnog procesa definisanja arhitektonske koncepcije, da se u toku samog
stvaralakog procesa reavanje ovih spomenutih komponenata mora razvijati i sazrevati sinhrono, te
da obe komponente u kvalitetnom ostvarenju moraju delovati jedinstveno kao konana sinteza,
manifestovana konkretnom definicijom arhitektonskog objekta. U sutini su analiza i kreativna
definicija na podruju arhitektonskog stvaralatva kompleksni procesi, koji se temelje na
dostignuima autorove naune i umetnike spoznaje, a rezultati toga kreativnog procesa rastu do
kvaliteta na bazi stvaralake snage autorovog talenta.
Elementi arhitektonskog projektovanja
Predstavlja skup razliitih operacija sa ciljem postaizanja odreenog arhitektonskog reenja jednog
arhitektonskohg objekta.
Arhitektonsko projektovanje se bavi problemom organizacije prostora i definisanjem svih elemenata
njegovog oblikovanja i konstitucije. Tokom projektovanja izgrauje se vizija odreene prostorne
predstave objekta arhitekture. Projektom se reavaju svi integralni faktori budueg dela, a na bazi
utvrenog programa izgradnje.
Projekat je samo jedna od faza u procesu nastajanja arhitektonskog dela od iskazane elje do
realizacije, ali verovatno najznaajnija i odluujua, jer se njime ne samo predodreuje koncepcija,
ve se utvruju i svi elementi za neposrednu realizaciju. Projekat je pretprojekcija dela, slika njegove
objektivne egzistencije, sredstvo za materijalizaciju ideje. Projektovanje je permanentno odmeravanje
uticajnih faktora i usklaivanje protivurenosti komponenata u integralno shvaenu prostornu celinu.
To je sasvim konkretno uobliavanje elemenata kompozicije, merno i funkcionalno usaglavanje
prostora, tehniko i praktino istraivanje sredstava i metoda za realizaciju dela.
To je pomalo udna i prividno neuhvatljiva igra, kombinatorika stvarnog i imaginarnog, potencijalnog i
mogueg, funkcije i strukture, sadraja i likovnog izraza, dela i celine, materije i duha... To je esto
mukotrpna borba duha i mate sa injenicama stvarnosti i okovima koji je ine neizbenom. To je
veito traenje i istraivanje u beskrajnom bogatstvu varijanti koje nam prostor nudi na svim putevima
i stranputicama bitnog i efemernog.
Henry Focillon, tako kae: Neimar ne obavija prazan prostor, ve izvesno prebivalite oblika,
obraujui prostor, on ga modeluje i spolja i znutra, kao neki vajar. On je tehniar prilikom izrade
plana, konstruktor u kombinovanju graevinskih elemenata, slikar u rasporedu efekata, vajar u
tretmanu masa... Prema Wilhelmu Woringeru svaki umetniki fenomen ostaje nam tako dugo
prikriven, dok ne shvatimo potrebu i zakonitost njegovog oblikovanja. Nasuprot, August Tirsch,
pretpostavlja zakonitost svakom kreativnom inu, traei njegov uopteni smisao: U arhitekturi ima
zakona ije postojanje obezbeuje lepotu graevine, a kad se oni zanemare, to samo teti njenoj
lepoti. Ove zakone pronai i formulisati, to je zadatak kojeg nauka ne moe da se odrekne...Mi dakle
traimo neki zakon koji bi odgovarao mnogostrukosti oblika i koji bi se potvrdio u najrazliitijim
uslovima.
ovek organizuje arhitektonski prostor i modeluje ga u vrednosi koje bi najbolje odgovarale svojoj
svrsi i bile prostorni ekvivalent projektnog programa. ovek definie prostor, kae August
Schmarzow, da se ogradi od prirode. Danas ovako definisana svrha arhitekture predstavlja vrlo
ogranien i neadekvatan obim njenih stvarnih ambicija i preokupacija.
Projekt je samo grafika predstava jednog objekta i on time sam po sebi ne moe biti arhitektura.
Jedino materijalizovana idejna predstava moe biti reprezent arhitekture, kao relizovanog prostornog
dela. Meutim, projekt predstavlja sublimiranu idejnu pretpostavku arhitektonskog dela i ima svoju
kvalitativnu, konceptualnu i kompozicionu vrednost.
Arhitektonsko projektovanje sadri sledee faze i operacije:
analizu lokacije;
ispitivanja jedog terena ili lokacije budueg objekta,
izradu projektnog programa;
izradu projektnog zadatka;
evaluaciju projektnog programa i zadatka;
izradu idejnog reenja ili idejne skice;
izradu idejnog projekta;
izradu glavnog arhitektonskog projekta;
izradu izvoakog ili detaljnog projekta ili plana (palirski plan);
izradu detalja i radionikih crtea;
izradu detalja na licu mesta;
izradu izmena i dopuna izvoakog projekta.
Ekonomija prostora
Prouava ekonomske aspekte i karakteristike prostora uopte ili pojedinanog arh. ili urban.
prostora. U arh. smislu, e.p. se sadri u ekonominosti arhitektonskog plana, koja je ostvarena putem
ekonomine upotrebe konstrukcije i konstruktivnog sistema, graevinskog materijala, ekonomine
organizacije prostora (funkcionalan poloaj prostorija, komunikacija) ekoniminost u upotrebi arh.
objekta (odravanje, grejanje, izolacija) i dr. U urban. smislu, e.p. se posmatra sa aspekta
kompozicije, tipa izgradnje, saobraajne strukture i komunikacija i dr.
Stan kao prostor
Stan kao prostor, nastao u izboru neke od arhitektonskih shema stanovanja, ima svoje granice;
njegove su mogunosti odreene uslovime sistema u celini, ovde se ne misli samo na konstruktivni
sistem, ve na sve odlike slubi koje uestvuju u izboru sudbine stana i stanovanja. Ako se on u
urbanom planu zasniva kao slika vienog modela, ak nekada i fiziki tako uoblien, onda je to
nastojanje sistema u celini, shodno svojoj prirodi postojanja, svojoj ogranienosti da svi delujui
elementi i odnosi meu njima budu odreeni, zavreni. O je tako, do sada, kao konstrukcija u prvom
redu, bio izrazito nerazvojnog tipa, dakle, potpuno odreen kao finansijski zahvat, kao ekonomski
potencijal, kao drutveni, politiki i kulturni doprinos, pa bi onda bilo neopravdano oekivati izmene u
ponaanju u oblastima tehnike i tehnologije, gde se sada oekuje ispoljavanje njegove individualne
svojstvenosti. Celina delovanja zahteva isti postupak i pri obrazovanju njegovog tehnikog okvira, te
je elja izraena za njegovom prilagodljivou pre kritika celog sistema stanovanja, izraz
nezadovoljstva stambenim objektima.
Modelovane sheme stana nastajale su u dvostrukom uticaju internacionalnog iskustva i mogunosti
konstruktivnih sistema, gde se sklopovi pojavljuju kao sklopovi - sistemi, tj. oni su svojim elementima i
njihovim odnosima upotpunosti odreeni, ime su i kompozicije prostora svedene na manji broj
moguih sluajeva. Ogranienost sistema pruila je lano zadovoljstvo da se detaljnim modelovanjem
stana od strane projektanta/konstruktora uobliavaju i novi vidovi ivota.
Da bi se postigla eljena prilagodljivost problem se postavlja u neto irem obimu nego to je to samo
stan - porodina jedinica; to bi obuhvatilo niz drugih i urbanih jedinica iz dela kolektivne sfere naselja,
to u celini ini stanovanje. Pri tome se misli na sve ono, esto bez razloga nazivano produeno
stanovanje ili proirena porodica i slino, dakle, sve ono to ini mesnu zajednicu, nesto gde se
korisnici sporazumevaju kako e zadovoljiti neke svoje zajednike potrebe. Oni, kao stambena i
urbana jedinica i sklop, ne mogu biti strogo programski i fiziki odreeni, pa je njihova
prilagodljivost/promenljivost deo promenljivosti koja se deava u samim jedinicama. Moemo zakljuiti
da je i ovde interesantan delatni pluralizam povrine iji se oblik moe modelovati prema nastalim i
izmenjenim potrebama, iz ega sledi da je veoma osetljivo ove veliine prireivati prema jasno
ocrtanim i ogranienim modelima.
Stan kao roba
Stan je proizvod ljudskog rada i ima robni karakter kada ispunjava sve uslove robnog opredeljivanja
proizvoda:
Predmetnost - korisnost, jer njegova materijalna sadrina obezbeuje upotrebu i
zadovoljenje ljudskih potreba.
Drutvena korisnost, jer je njegova upotrebna vrednost namenjena potroau, drutvu.
Trinost, jer se do njega dolazi preko trita.
Masovnost, jer je njegova masovna proizvodnja pretpostavka ostvarenja njegove
drutvene koristi i trinosti.
Vrednost, jer je proizvod ljudskog rada, koji je jedini stvaralac vrednosti.
U uproenoj interpretaciji, negativno definisanje stana kao robe moglo bi ovako da se objasni: stan
nije roba kada se zida kua za sebe, kada se trite ne javi kao posrednik u zadovoljenju ovekove
potrebe, kada se prirodno sklonite koristi kao krov nad glavom, kad kmet gradi kuu za feudalca.
Zbog ovakvog tretmana stana - proizvodnja stanova ima u savremenim oblicima organizacije drutva
- robni karakter. Robnu proizvodnju uopte uzev, karakteriu: proizvodnja za trite, specifinost
ekonomskih zakona koji reguliu robnu proizvoednju i zakon vrednosti kao osnovni zakon robne
proizvodnje.
Veliina i struktura robne vrednosti bitno opredeljuje njen cenovni oblik. Zbog toga e cena stana,
odnosno stanovanja biti odreena veliinom robne vrednosti a njihova namenska struktura
strukturom vrednosti robe.
Idejno reenje objekata
Sa predlogom materijalizacije objekata u skladu sa oekivanjima ili sadanjom ponudom gotovih
stanova, ali prevashodno prema kupovnim mogunostima kupaca, odnosno oekivanoj i/ili utvrenoj
(ustanovljenoj) prodajnoj ceni.
Neophodni sastavni deo idejnog reenja je analiza trokova graenja proisteklih iz predloene
materijalizacije objekata.
Takoe, sastavni deo je biznis plan sa svim trokovima izgradnje objekata.
Idejni projekat
je poslednja faza u razvoju nekretnine, ostale faze (glavni, izvoaki i projekat izvedenog objekta)
pripale bi fazi realizacije i bile bi u ponudi inenjeringa koji bi vodio izgradnju i prodaju objekata.
U idejnom projektu, kao fazi u kojoj se prepliu nadlenosti tima za razvoj nekretnine i inenjeringa
koji bi vodio izgradnju objekata treba povui jasnu granicu nadlenosti, kako ne bi dolo do
meusobnog sporenja za neto to je uraeno ili nije uraeno ili produenja rokova.
Arhitektonska analiza
Arhitektonska analiza u svom uvodnom delu istrauje i utvruje rasporede meu jedinicama koje
obrazuju organizacije - prostor. Ona sistematizuje sredinu i ne bavi se ispitivanjem pojava, otkriva
meusobnu zavisnost u jedinicama imajui uvek u vidu totalitet pojave.
U konkretnom sluaju pojava se samo prema totalitetu i meusobnom odnosu jedinica utvruje pa je
potrebno objasniti samo taj raspored, a ne pojavu kao zaseban i svojstven fenomen prostorne
potrebno objasniti samo taj raspored, a ne pojavu kao zaseban i svojstven fenomen prostorne
organizacije. Time se mnotvo moguih rasporeda u organizaciji prostora sistematie u jedinice i
skupove odreenih svojstava a koji u tim rasporedima, u meusobnim akcijama omoguavaju pojavu
novih struktura. U ovom pravcu uinjeni su pokuaji da se organizacije objasne kao mogui pojavni
nivoi stvarnosti. Tako je Doxiadis predlozio tzv. ekistike jedinice: ovek, soba boravite, boravina
grupa, malo susedstvo, susedstvo, mali grad, grad, itd., dok Norberg Shulz daje tabelu nivoa
prostora i to: predmeti, jedinice, kua, grad, pejsa i geografija.
Ovakav nain klasifikovanja nivoa je mogu kao jedan od brojnih sistema, ali sadri u sebi uvek
opasnost da se mogue pojave struktura ne poklapaju sa predvienim klasifikacijama. Vreme i faktori
sredine u irem smislu ne moraju biti izraeni, obuhvaeni, predloenim klasifikacijama. Iz tih razloga
korisnije se moe pokazati definisanje izgradnje sredine - ivotne sredine - pokuajem utvrivanja
metoda da se uoi koje su znaajne osobine koje se ne mogu osporiti u okviru jedne porodice.
Tako je meusobna akcija korisnika - upotrebnog predmeta - dogaaja i kretanja, osnovnih uesnika
u svakoj prostornoj organizaciji a uz ve navedene uticaje (uticaj prirodne, urbane - ivotne sredine,
nacionalnih normi za higijenu) su osnova za razvijanje pojavnih vrednosti prostora tj. jedinica,
skupova i sklopova.
Standardi u arhitekturi
Standardizacija u arhitekturi je naziv za postupak uvoenja, primene i kontrole opte uspostavljenih
normi, karakteristika, kvantitativnih i kvalitativnih vrednosti koje odreuju nivo dozvoljene upotrebne
granice u sledeim oblastima arhitekture. Prema Walteru Gropiusu standard znai najvii stepen
civilizacije, traenje najboljega, izdvajanje bitnoga i nadlinoga iz linog i sluajnog.
U arhitekturi postoje sledei standardi:
standardi povrina i organizacije korisnog prostora,
dimenzioni standardi arh. objekata,
standardi kvaliteta arh. materijala,
standardi vezani za nosivost i upotrebi razliitih konstrukcije arh. objekata,
standardi zatite arh. objekta od: toplote, hladnoe, zvuka, vlage, kapilarne vlage, kie,
snega, vetra,
zemljotresni standardi,
urbanistiki standardi,
ekoloki standardi,
standardi za snabdevanje arh. objekta: vodom, elektrinom energijom,
standardi za zagrevanja arh. objekta,
standardi vezani za evakuaciju smea,
standardi vezani za vertikalne komunikacije u arh. objektu: stepenita, liftove,
standardi vezani za posebne korisnike: decu, stare, bolesne i dr.
3.0. Uesnici u projektu
3.1. Investitor
Investitor pribavlja (finansira) lokaciju, osmiljava model razvoja nekretnine i primenjuje osmiljeni
model razvoja na predmetnu nekretninu.
Poslovni sistem i investitor
Trina privreda je prostor u kome rade poslovni sistemi, na svom putu do:
zadovoljnog kupca (investitora, naruioca) proizvoda i usluga (proizvoda projekta) kao
najvanijeg razloga postojanja poslovnog sistema i
odranja i rasta potencijala poslovnog sistema stvaranjem dodatne vrednosti ostvarenog
proizvoda projekata,
tokom delatnosti, uesnici u poslovnom sistemu susreu razne neizvesnosti, a naroito u tranzicionim
ekonomijama kakva je i naa ekonomija.
Ovde navodimo deo znaajnih izazova na koje poslovni sistemi moraju da budu spremni i koje moraju
da uvaavaju pri donoenju odluka i planova u pogledu izbora delatnosti i strukturisanja potencijala
poslovnog sistema:
- globalizacija: vizije, misije, politike, strategije, direktive, uputstva;
- IT/IS
- Internet,
- Intranet,
- virtualne organizacije
- orijentacija na kupca: merenje zadovoljstva kupaca,
- brzina: usmeravanje na ciljeve MBO (Management by objective), brzina odluivanja na najniim nivoima
(empowerment, lean organization),
- izvrsnost: modeli poslovne izvrsnosti, TQM (Total Quality Management),
- upravljanje kljunim, upravnim i podravajuim procesima, BSC (Balanced Scorecard), ...
- trokovna realizacija: smanjivanje trokova, nadzor nad trokovima procesa i aktivnosti (Activity Based
Costing),
- kompletna reenja: inovacije,
- razmena znanja,
- odrivi razvoj.
U navedenim uslovima svakako je vano, osim kupaca projektnog proizvoda i ulagaa u potencijale
poslovnog sistema koje ostvaruje projekt, izraziti i zadovoljiti interese i drugih zainteresovanih strana
u okruenju u kojem deluje poslovni sistem okruenju predizea:
drutvo, dobavljai, kupci, vlasnik, uprava, zaposleni , uvek uvaavajui naela odrivog razvoja.
Vrhovna uprava poslovnog sistema strukturie (distribuira) ulagaki kapital u potencijale poslovnog
sistema, s ciljem njegovog odranja i poveanja kroz delatnosti poslovnog sistema, obnavljajui
potencijal sistema kroz uestvovanje u trokovima proizvoda projekta.
Uspeh uprave zavisi iskljuivo od kvaliteta obavljanja ovog zadatka.
Uspjeno sprovoenje zadatka uprave je mogue u kontrolisanom poslovnom okruju.
Kontrolirano poslovno okruenje osigurava se kroz uspostavljanje lanca zavisnosti misije-vizije-
strategije i merljivih ciljeva.
Uopteno, interesi svih uesnika iskazuju se kroz misiju preduzea, bilo ono toga svesno ili ne, i bilo
da je misija napisana ili nije.
Misija je razlog postojanja.
Za graevinsko preduzee moe izgledati kao:
Biti uspean u pruanju usluga u okviru graevinskih projekata, pouzdan partner kupcima i
dobavljaima, te stabilan partner zajednici, pridravajui se naela odrivog razvoja.
Misiju moemo ostvariti ako su ulagai i menadment u stanju da zamisle budue eljeno stanje -
viziju
stanje poslovnog sistema, koje se eli postii u definisanom buduem razdoblju ispunjavanjem
misije
stanje potencijala u realnom okruju. Za graevinsko
Za graevinsko preduzee vizija moe biti:
Ostvariti kvalitetne i pouzdane graevinske projekte
Trajno poboljavati proizvodnju i unapreivati proizvodne procese uz odriv razvoj
Ostvariti (eljeno) stanje potencijala (bilansa) u planskom razdoblju .. . Ostvariti dobit iz
poslovanja
Osigurati zadovoljstvo kupaca i drugih uesnika posla.
Unapreivati osjeaj pripadnosti i timski rad.
37/101
Ulagai i menadment koji su u stalnoj trci za dobijanjem novih ugovora i nikad nemaju spremne
kupce proizvoda i usluga, (korisnike usluga i investitore u okruenju) koji
nestrpljivo ekaju da potencijali izvoaa budu uveani (oploeni) u njihovim projektima,
Izloeni su, u svojim nastojanjima, izuzetno velikim rizicima u poduhvatima (projektima).
Uvaavajui interese svih uesnika u poslu (nosilaca poslovnih uloga), kao i misiju i viziju poslovnog
sistema, za poslovni uspeh neophodno je odrediti strateke pravce delovanja - strategiju, koja e
omoguiti iskazane ambicije rasta potencijala poslovnog sistema izvoaa, kroz ostvarivanje
projekata kupaca, kako bi trite (kupci) prepoznali i uvaili poslovni sistem kao kompetentnoga i
konkurentnog partnera i realizatora projekata naruilaca.
Strateko planiranje
Strateko planiranje je proces kojim vodei lanovi jedne organizacije predviaju njenu budunost i
razvijaju neophodne postupke i operacije za dostizanje te budunosti.
Strategija se ostvaruje kroz konkretne procese preduzea koji nastaju kao rezultat:
Analiza potencijala i poslovanja poslovnog sistema,
organizacije funkcija poslovnog sistema s obzirom na potencijale sistema i signale iz okruenja,
tokova procesa i
aktivnosti unutar funkcija preduzea (podrazumevajui ovde i potencijalne projektne procese i
funkcije.
Planirani procesi i aktivnosti izvorne-osnovne organizacije rezultat su stratekog planiranja za
plansko razdoblje.
Strateko planiranje oznaavaju:
- radikalno razmiljanje i predvianje o budunosti,
- postavljanje u sredite rezultata koje organizacija eli postii (uravnoteen bilans uspeha),
- fokusiranje na optimizaciji rezultata poslovanja i kvalitetu procesa u organizaciji, kao kljunih za
isporuivanje kvalitetnih proizvoda i usluga,
- usmerenost kulturi organizacije prilagodljive promjenama.
Kljuna pitanja na koje strategija daje odgovore:
Kako e potencijali poslovnog sistema izgledati u razdoblju planiranja?
Kako ostvariti dividendu?
Kako postii dobit?
Kako emo racionalno rasporediti novac i trokove?
Kako emo odravati nau sposobnost za trajnim poboljavanjem?
Koje procese moramo unaprediti da bismo zadovoljili zainteresovane strane?
Primer strategije za graevinsko preduzee
Osiguranje trita za godinju proizvodnju iz osnovne delatnosti od EUR,
Planirano stanje potencijala poslovnog sistema ...,
Ostvarenje dobiti pre oporezivanja na nivou % od ostvarivanja,
Uvoenje novog proizvoda i usluge za kupce ,
Trajno poboljavati proizvode i procese u cilju poveanja iskoristivosti proizvodnih kapaciteta,
smanjenja trokova i poveanja produktivnosti,
Poboljanje sistema kvaliteta, zatite ovekove sredine i okoline, sigirnosti na radu i zatiti zdravlja
radnika,
Odravati partnerski odnos s kupcima i dobavljaima,
Potovati naelo odrivog razvoja u svim poslovno proizvodnim procesima.
U skladu sa strategijom (pravcima delovanja) poslovni sistem donosi merljive poslovne ciljeve, kao:
Poveati kapital emisijom deonica za ... ,
Osiguranje trita za godinju proizvodnju iz osnovne delatnosti od EUR,
Ostvarenje dobiti pre oporezivanja na nivou % od ostvarivanja,
Uvoenje, na primer, panelnih zidova u proizvodnju kao novog proizvoda na trite u sledeoj godini,
Uvoenje ankerovanja tipa VT kao novog proizvoda na tritu u sledee 2 godine,
Planirane rokove isporuka (projektovanja i izvoenja) ispunjavati do 95%,
Proizvodne kapacitete iskoristiti 90% (rentabilnost),
Smanjiti trokove nekvaliteta ispod 2% ,
Odrati produktivnost do iznad 95%,
Osigurati just in time isporuke bez stvaranja zaliha,
Nadzirati trokove nekvaliteta,
S komunalnim preduzeima postii sporazume o odvozu proizvodnog otpada i njegovom
deponovanju ili skladitenju - zbrinjavanju.
Merenje uspeha ili neuspeha Balanced Scorecard
Sledea faza u stvaranju logike veze izmeu misije preduzea i ostvarenja merljivih ciljeva je
merenje uspeha ili neuspeha, odnosno
provera uzrono posledine veze misija-mjerljivi ciljevi, na kojoj se bazira strategija,
provera sposobnosti kompanije (stanja potencijala kompanije) da dostigne planirano,
koncentrisanje energije uprave na stvarno definisane probleme.
Meriti se moe samo u sistemima gde se kontroliu procesi.
Strateko upravljanje, kroz izloeni redosled poev od misije do merljivih ciljeva, u kojem se oni mogu
iskazati skupom ciljeva i parametara (performansi) bitnih za uspeh poslovanja, nazivamo Balanced
Scorecard uravnoteena karta postignua.
Kontrolisanje svakoga postavljenog cilja kao rezultata strategije preduzea mogue je kroz
definisanje kljunih parametara (performansi, obeleja) procesa za ostvarenje tog cilja.
Balanced Scorecard (BSC) je koncept, kojeg su predstavili Kaplan i Norton 1992. godine u Harvard
Business Review, sa idejom da BSC bude model za ocenu uspenosti menadmenta. U poetku kao
sredstvo izvetavanja, to je bio strukturni nain povezivanja raznih pokazatelja korienih u
prikazivanju rezultata poslovanja.
BSC je i tada ukljuivao kritine vidove poslovanja, te je takoe zamenio neke tradicionalne
finansijske mere sa delom nefinansijskih (neopipljivih) elemenata.
BSC je instrument, odnosno metodologija za transformisanje stratekih ciljeva organizacije u
pokazatelje performansi poslovnih procesa.
BSC je ujedno i strukturisani pristup za korienje informacija vezanih za merenje performansi;
znaajno olakava postavljanje ciljeva;
pomae u rasporeivanju resursa;
osigurava menaderima odravanje ili promenu strategije ostvarenja postavljenih ciljeva;
omoguava izvetavanje o napredovanju ostvarenja istih.
Najee se BSC izraava kroz zajednike ciljeve-performance procesa, formulisanih unutar 6
perspektiva:
Finansije -
meri krajnji rezultat poslovanja koji se na kraju preliva deoniarima (ulagaima) i drugim uesnicima
(stanje potencijala poslovnog sistema),
Kupci
praenje poslovanja oima kupaca i trita kako bi se zadrao fokus na potrebama kupaca i njihovom
zadovoljstvu, kao uslovima za ostanak i zavladavanje tritem.
Unutranja realizacija
fokus je na organizovanju i praenju kljunih internih procesa poslovanja; poboljanje tih procesa
jedan je od glavnih pokazatelja budueg financijskog rezultata,
Inovacije
kvalitet zaposlenih i uesnika u projektima oituje se u ovoj perspektivi,
Zaposleni
odgovarajue investiranje u ovo podruje temelj je opstanka i dugoronog
razvoja,
Uprava
Poslovodstvo mora biti u mogunosti da sagleda svoje poslovne procese, da ih prepozna, definiei i
njima upravlja kroz merljive performanse procesa.
Unutar navedenih perspektiva bitno je odrediti parametre koji se mere i njihove karakteristine
vrednosti (performanse), njihove nivoe merenja, periodinost merenja i jedinice merenja.
40/101
Pri ovom se ne ulazi u metode analiziranja i modelovanja poslovanja, ve se samo postavljaju okvirne
poetne take i potrebne performanse za merenja.
Investitor i rizik
U uslovima globalizacije i sve jae konkurencije na tritu, optimizacija trokova projekta postaje uslov
dobijanja ugovora, odnosno, opstanka, razvoja i rasta poslovnih sistema koja ih ostvaruju.
Graevinski projekti, kao proizvodi rada poslovnih sistema kao investitora, ostvaruju se kroz
poslovne i projektne procese.
Za trajan nadzor nad svim procesima, kao uslov uspenog ostvarenja projekta, oekivanja uesnika
u ostvarenju graevinskih projekata se iskazuju merljivim ciljevima - Balenced Scorecard za procese
izvorne organizacije i kartom uspeha projekta - postignua projekta merljivi ciljevi projekta -Project
Scorecard za projektne procese.
Posmatrajui poslovne procese izvorne organizacije i karakteristike projektnog proizvoda u toku
ostvarivanja projekta, kao i potrebu za proraunom svih trokova poslovanja i projekata u svim
fazama i za sve uesnike, postupak graevinske kalkulacije i kalkulacije projekta na polju nekretnina
mora omoguiti izradu: ponudbene, ugovorne, izvoake i naknadne kalkulacije.
Kontrolisano poslovno okruenje omoguuje uspeno sprovoenje poslovnih zadataka uprave
preduzea investitora kroz uspostavljanje lanca zavisnosti misije-vizije-strategije i merljivih ciljeva
poslovnog sistema.
Uspostavljanje ovog lanca zavisnosti ostvaruje se kroz konkretne procese poslovnog sistema, koji
nastaju kao rezultat:
analiza potencijala i poslovanja poslovnog sistema,
organizacije funkcija poslovnog sistema obzirom na potencijale poslovnog sistema i
signale iz okruenja,
tokova procesa i
aktivnosti unutar funkcija poslovnog sistema,
uzimajui u obzir potencijalne (oekivane) projekte (projektne procese i funkcije).
Projektni proizvodi se ostvaruju kroz projektne procese pripadajuih funkcija osnovne i projektne
organizacije,za ije kreiranje se koriste metode za upravljanje projektima: PRINCE2 , PMI, ISO 1006,
IPMA.
Analizom potreba proizvoda projekta i metodama za upravljanje projektom realizuju se projektni
procesi.
Za kvalitetna ostvarenja poslovanja i projekata, investitori i uprave osnovnih i projektnih organizacija
moraju sa dovoljno sigurnosti da predviaju ostvarivanje ciljeva poslovanja (potencijale poslovnog
sistema) i projekata u ivotnom periodu projekta (resurse),
Kao i da osiguraju stalan nadzor nad svim procesima.
Stalan nadzor nad procesima podrazumeva dekompoziciju i komponovanje poslovnih i projektnih
procesa do nivoa prepoznavanja merljivih performansi procesa.
Procesi u izvornoj organizaciji proizvode aktivnosti koje obavljaju funkcijske jedinice osnovne
organizacije, pri emu su pojedine funkcionalne celine i njihovi delovi, u jednoj fazi dobavljai za neku
aktivnost, a kupci za neku drugu aktivnost istog procesa.
Osnovni projektni procesi pri ostvarivanju graevinskih projekata se formiraju prema zahtievima
proizvoda projekta,
Osnovu predstavljaju aktivnosti kvalifikovanih funkcija osnovnih i projektnih organizacija, neophodnih
za ostvarivanje zahtevanih karakteristika proizvoda projekta.
Konanu cenu projekta ine trokovi projektnih procesa (upravljakih i procesa u vezi proizvoda
projekta) i
Pripadajui deo trokova procesa osnovne organizacije (upravljakih i procesa u vezi proizvoda
poslovanja osnovne organizacije) sa uraunatim rizikom (poslovanja i projekata) i planiranom dobiti
(ukupnog poslovanja i u projektu).
U nastojanjima da se izradi to prihvatljivija ponuda na pragu rentabilnosti- vrimo analizu
pripadajuih poslovnih i projektnih procesa, na osnovu koje dobijamo minimalne komponente cene
projekta u graevinskoj kalkulaciji.
Dinamizam elemenata procesa (rizini dogaaji), koji utiu na cenu, izmenit e, kroz ostvarenje
projekta, pretpostavljene minimalne vrednosti komponenti cene projekta. Upravljanje rizikom u
poslovanju i projektima znai kvalifikovanje i kvantifikovanje uticaja pojedinih rizinih dogaaja
izvora rizika na promenu vrednosti komponenti cene projekta i odvija se u fazama:
identifikovanje rizika,
procenjivanje rizika,
razvoj reagovanja na rizik i
kontrola rizika.
Za matematiki model procene rizika koristi se simulacija Monte Carlo.
Izradjene analize po osnovu ovakve simulacije daju osnove za definisanje procesa i struktura
organizacija za ostvarenje projekata i nadzor nad njima, kao poetne parametre za informacijske
sisteme poslovanja i projekta.
Dalja istraivanja bi vodila ka razvoju modela za identifikacije rizika (istovremeno odreivanje veza
uzrok posledica),
procenjivanje rizika (rasponi uticaja i podela verovatnoe uticaja pojedinog izvora rizika na pojedini
deo cene projekta unutar raspona),
uspostavljanje matematikog aparata za procenu rizika u graevinskoj kalkulaciji, kao
reagovanja na rizik u procesima osnovne i projektne organizacije.
Elementi uspeha projekta na razvoju nekretnina
Zahtevi poslovnog sistema preduzea su merljivi ciljevi poslovanja, kao rezultat transformiranja misije,
vizije, strategije preduzea u merljive ciljeve pokazatelje performansi poslovnih procesa.
Merljivi ciljevi poslovnog sistema su poetne take informacionog sistema preduzea
Uspeh projekta (zadovoljstvo naruioca posla postignutim rezultatima i karakteristikama proizvoda
projekta) moe se prikazivati merljivim ciljevima projekta pokazateljima performansi projektnih
procesa, kao rezultata transformisanja zahtevanih karakteristika proizvoda projekta u merljive ciljeve.
Merljivi ciljevi projekta su poetne take informacionog sistema projekta.
Analiziramo modele stvarnih sistema preduzea i sistema graevinskih projekata, koji se sastoje od:
modela podataka,
modela procesa i
modela resursa
kao slike stvarnih sistema unutar preduzea koje se bavi graevinskom delatnou i graevinskih
projekata kao proizvoda projekta, s fokusiranjem na:
- u poslovnim procesima izvorne organizacije na politiku cena i odreivanje cena ,
- u procesima projekta fazu pripreme ponude - graevinsku kalkulaciju u toku realizacije projekta,
- definisanje projekta (ponudjaka i ugovorna kalkulacija) i
- realizaciju projekta (izvoaka i naknadna kalkulacija)
Prihvaajui kriterijume:
Balance Scorecard (uravnoteena karta postignua poslovanja) kao metodologiju transformisanja
stratekih ciljeva u pokazatelje performansi poslovnih procesa preduzea, a i kao
sistem merenja koji usklauje sliku poslovanja poslovnog sistema (kompanije, preduzea) putem
finansijskih i nefinansijskih vrednosti, zasnovan na:
- merljivim stratekim ciljevima poslovanja (sadranim u zahtevima poslovnog informacionog sistema
preduzea, kao modela fizikog sistema),
- zahtevima upravljanja u poslovnim sistemima kroz planiranje, organizovanje,
kadrovsko popunjavanje, voenje, kontrolisanje, i
Project Scorecard (uravnoteena karta uspeha projekta) kao metodologiju transformisanja ciljeva
projekta u pokazatelje performansi procesa projekta, a i kao
sistem merenja koji usklauje sliku uspenosti projekta putem finansijskih i nefinansijskih vrednosti,
zasnovan na:
- zahtevima karakteristika proizvoda projekta,
- zahtevima upravljanja projektom,
- zahtevima kvaliteta u upravljanju projektima i
- zahtjevima ekonomike upravljanja kvalitetom projekta,
bie izradjen predlog analize trokova graevinske kalkulacije za postizanje ostvarivanja odabranih
ciljeva predmetnih procesa.
Graevinska kalkulacija mora odgovoriti ili dati dovoljno dobre pretpostavke o strukturi poslovanja
poslovnog sistema i projektoj strukturi, da bi, ve u fazi njene izrade, bilo mogue poslovne procese i
projektne procese ralaniti u skladu sa prethodno iznesenim zahtevima.
Samo merenje, na kraju, znai samo prebrojavanje mrtvih, ako se ne odrede dozvoljena
odstupanja.
Stalan nadzor nad procesima omoguava stalno poboljanje kvaliteta ostvarivanja i uspeha misije i
projekata.
Odobrenja o odstupanjima, gornje i donje granice performansi, su vani elementi za ocene rezultata
merenja u procesima poslovanja i projektnim procesima.
Jedna od poznatijih metodologija koja se koristi za nadzor nad procesima je Six Sigma metodologija
(Motorola), a znai za sve procese odreivanje
gornje i donje granice performansi (kroz +-3 standardne devijacije od srednjih vrednosti performansi
procesa).
Gradjevinski projekat u modelu razvoja nekretnina
Graevinski projekti koje ostvaruju graevinske kompanije za naruioce i investitore imaju sve
karakteristike drugih industrijskih roba i usluga (vrsta, veliina, cena, kvalitet), s tim da je
mehanizam izrade i predaje unikatnog projektnog (a ne masovnog) proizvoda kupcu znatno sloeniji.
Glavni uesnici, ne pretpostavljajui zavisnost strukture organizacije za realizaciju od vrste projekta,
su uvek:
- s jedne strane investitor i naruilac projekta (s neophodnim konsultantima i saradnicima, raunajui i
korisnike) kao kupac, primalac usluga,
- s druge strane poslovni sistem, graevinska kompanija (s neophodnom funkcijskom i projektnom
strukturom) kao davalac usluga i
- s tree strane spoljanje i unutranje kontrolne organizacije (uprava, nadzor investitora, kontrola
uskladjenosti).
izvoenja graevinskih projekata odvija se u svim fazama toka realizacije projekta sve do predaje
proizvoda naruiocu i odravanja u zajamenom roku.
U toku svih faza realizacije graevinskog projekta (koncipiranje, definisanje, izvoenje, korienje)
potrebno je osigurati trajan nadzor nad svim procesima potrebnim za ostvarivanje takvog poduhvata
(graevinski projekt).
Ovaj cilj jednako vai i za poslovne procese organizacije koja je je preduzela projekt - izvoa
(izvorna organizacija, vlasnik projekta, poslovni sistem, preduzee, kompanija) i za procese projektne
organizacije, kojoj se dodeljuje projekt na neposredno ostvarivanje.
Ulagai - vlasnici kapitala
Osnivaju graevinske poslovne sisteme ulaui kapital (u svim oblicima) u stvaranje potencijala
poslovnih sistema za davanje usluga realizacije graevinskih projekata s ciljem uveanja kapitala i
potencijala poslovnog sistema, koje nastaje u procesu stvaranja nove upotrebne (trine) vrednosti,
iskazane u obliku
dividende,
dobiti ili
kapitalne dobiti.
Ulagai i uprave drutava i projekta moraju s dovoljno sigurnosti da predviaju stanja ostvarenja ciljeva
poslovanja (potencijale poslovanja kompanije) i projekata (resurse) u toku postupka realizacije projekta.
Ciljevi izvorne-osnovne organizacije ostvaruju se kroz procese funkcija poslovnog sistema.
Ciljevi projekta se ostvaruju kroz procese projektne organizacije.
Tu se podrazumevaju i procesi u vezi proizvoda projekta i poslovnog sistema i procesi upravljanja projekta
i poslovnog sistema.
Procesi su izgraeni od svrsishodno poredjanih aktivnosti.
Aktivnosti se sastoje od standardnih radnih procesa.
Standardni radni procesi-pozicija svih vrsta sainjeni su uvek iz resursa:
rada zaposlenih pripadnika odgovarajue kvalifikacione strukture,
normiranog materijala za jedinicu radnog procesa,
normirane usluge drugih za jedinicu procesa i
amortizacije normirane upotrebe sredstava rada (pripadajueg prenosa potencijala
organizacije) u jedinicu standardne radne operacije.
U sistemu ne postoji aktivnost (pa ni troak) koja nije deo nekog poslovnog ili projektnog procesa, pa tako
kalkulacijom mora biti obuhvaeno svako troenje u poslovnom i projektnom sistemu.
Za kvalitetno ostvarenje projekata potrebno je osigurati stalan nadzor nad procesima projekta u toku
njegovog odvijanja.
Stalan nadzor nad procesima podrazumeva dekompoziciju poslovnih procesa do nivoa prepoznavanja
merljivih performansi procesa.
Konkretno: pretpostavka za uspeno ostvarivanje projekta je uspostavljanje merljivih ciljeva u celokupnom
procesu i vremenu trajanja projekta, a na osnovu predoenedekompenzacije procesa do standardnih
radnih procesa ili pozicija.
Faza projekta u kojoj se planiraju i predviaju stanja projekta, odnosno performanse projekta, je
prethodna kalkulacija.
Nakon dobijanja ugovora za projekt (uspeno zavrenog konkursa) radi se ugovorna kalkulacija.
Po ugovaranju se radi izvoaka kalkulacija, koja uvaava trenutno stanje potencijala i resursa izvoaa
a i stanje na tritu. Ova se kalkulacija moe se vie puta revidirati tokom procesa realizacije projekta.
Po zavretku projekta radi se naknadna (okonana) kalkulacija koja je podloga za ocenu uspenosti
projekta project scorecarda i poslovanja kompanije.
Uprave (management) drutava
Su primatelji kapitala ulagaa sa zadatkom (ciljem) da ispune oekivanja:
ulagaa:
- upravljajui ostvarivanjem osnovnih i sporednih delatnosti poslovnog sistema;
- stvarajui strukturu potencijala poduzea (uz saglasnost ulagaa);
- uestvujui u uspehu (dobiti, potencijalima) delatnosti kojima upravljaju;
- trajno prilagoavajui poslovnu strategiju odrivom razvoju, i
kupaca njihovih usluga kvalitetno ostvarujui projekte na zadovoljstvo kupca.
Uspenost menadmenta u direktnoj je vezi sa strukturisanjem potencijala koji mu je na raspolaganju,
uvaavajui stanje poslovne ekonomije u okruenju.
Iako su dividenda i profit (ili odranje i poveanje potencijala) jedan od najbitnijih pokretaa
poslovnog procesa, ukupna oekivanja ulagaa i uprave, ali i celoga poslovnog sustava,
iskazuju se uglavnom uravnoteenim bilansom uspeha - postignua (Balenced Scorecard-BSC)
poslovnog sistema, kao sistemom za merenje uspenosti poslovanja sistema za sve uesnike posla
Delatnost poslovnog sistema je skup procesa na ostvarivanju projekata (proizvoda poslovnog
sistema) kroz koje ulagai i menadment, ispunjavajui oekivanja kupaca (kvalitetno ostvareni
projekti na zadovoljstvo kupca), ostvaruju svoje, najee unapred objavljene, ciljeve (pre svega
odranje i rast potencijala poduzea).
Menadment odreuje zadatke (dodeljuje projekte) projektnim timovima.
46/101
Model funkcionisanja poslovnog sistema
Pri realizaciji graevinskih projekata najprimereniji model organizacije poslovnog sistema je matrina
organizacija, u kojoj je izraena podela odgovornosti izmeu funkcija izvorne-osnovne organizacije i funkcija
projektne organizacije kojoj je dodeljen projekt.
Organizacija je skup ljudi i ustanova s ureenim odgovornostima, ovlaenjima i odnosima.
Izvornoj organizaciji i njenom menadmentu poveren je od strane ulagaa kapital (sopstveni i tui -
potencijal) na upravljanje s ciljem da se vlasniku (ulagau) osigura profit, ouvanje i poveanje potencijala.
Izvorna organizacija poslovnog sistema e:
o planirati,
o organizovati,
o voditi,
o kontrolisati i
o kadrovski popunjavati poslovni sistem (procese u njemu)
za ostvarenje delatnosti (programa sistematizovanih graevinskih projekata), kroz organizovanje
funkcija poslovnog sistema.
Organizovanje funkcija poslovnog sistema predstavlja (klasian pristup organizaciji funkcija poslovnog
sistema):
- organizovanje i klasifikovanje potrebnih procesa i aktivnosti funkcija izvorne organizacije,
- grupisanje aktivnosti nunih za postizanje ciljeva,
- dodeljivanje svake grupe aktivnosti pojedinoj funkciji poslovnog sistema,
- zajedno sa ovlaenjima za njihovo nadgledanje,
- osiguranje koordinacije u organizacijskoj strukturi i to hotizontalne i vertikalne.
- procese, prakse, politike ili druga pitanja u vezi s aktivnostima koje preduzimaju osobe u drugim
organizacijskim jedinicama.
Model funkcija poslovnog sistema izvorne organizacije koja se bavi ostvarivanjem graevinskih projekata,
u optem smislu se deli na:
vlasnike i predstavnike vlasnika,
upravu izvorne organizacije,
funkcije izvorne organizacije koje se bave
proizvodima izvorne organizacije
programima i
projektima.
U zavisnosti od veliine i sloenosti projekata, esto, izvorne organizacije obavljaju i pojedine projektne
procese.
Da bi se osigurao procesni pristup nuno je tokom realizacije poslovnih procesa, koji se sastoje od
navedenih potrebnih aktivnosti, pridravati se najmanje sledeih koraka:
- identifikovati glavne procese poslovnog sistema,
- utvrditi pojedinane procese u okviru svakog glavnog procesa poslovnog sistema,
- za svaki pojedinani proces utvrditi sledee elemente:
- unutarnje i spoljanje dobavljae,
- unutarnje i spoljanje kupce,
- vlasnike procesa,
- poetak i kraj procesa,
- ulaze i izlaze,
- aktivnosti procesa,
- kontrolne mehanizme procesa,
- resurse procesa i aktivnosti,
- kljune aktivnosti procesa,
- definisati odgovornosti za sprovoenje svake aktivnosti procesa,
- definisati potrebne dokumente i drugu potporu za aktivnosti i procese.
Procesi u izvornoj organizaciji i aktivnosti koje obavljaju, predstavljaju osnovu prethodno izloene analize
funkcijske jedinice izvorne organizacije.
Pri tome su pojedine funkcionalne celine (njihovi delovi), u nekom procesu izvorne organizacije, u jednoj
fazi dobavljai za neku aktivnost, a kupci za neku drugu aktivnost istog procesa.
Na sve procese treba primijeniti metodologiju planiraj-sprovedi-proveri-postupi PDCA (Plan-Do-Check-
Act).
Procesni pristup u sastavu i u upravljanju kvalitetom vodi do konanog zadovoljstva kupca.
Popis najvanijih poslovnih procesa izvorne organizacije prema vrsti, bez suvinih detalja, prema raznim
autorima su:
Logistiki procesi
logistika proizvodnje
proces planiranja primarnih potreba
proces planiranja materijalnih potreba
proces planiranja sati rada i kapaciteta
proces planiranja izrade
- logistika nabave i prodaje
proces izrade ponude (kalkulacija)
- logistika ljudskih potencijala
Procesi razvoja novih proizvoda
- procesi marketinga/prodaje
procesi nuenja
proces izrade ponude (kalkulacija)
- proces konstruisanja
- proces planiranja izrade
- procesi osiguranja kvaliteta
- procesi planiranja resursa i infrastrukture
- ostvarivanje planiranja uklanjanja proizvoda nakon upotrebe
Informacijski i koordinacijski procesi
finansijsko knjigovodstvo
informacijski menadment
raunanje trokova i rentabilnosti
kontroling
osnovne kategorije procesa:
- rukovoenje poslovnim sistemom (upravljaki procesi),
- osiguranje resursa za funkcionisanje poslovnog sistema,
- resursni procesi
- procesi orijentisani prema kupcu (marketing),
- proces proizvodnje (usluivanje kupca),
- procesi ostvarivanja proizvoda i usluga,
- procesi podrke,
- procesi osiguranja,
- procesi poboljanja
prema vlasnicima procesa i izvornoj vrsti, osnovne kategorije su:
Procesi predstavnika ulagaa (deoniara),
Procesi uprave izvorne organizacije:
- Procesi direktora i kancelatije direktora,
- Procesi glavnog inenjera ,
- Procesi funkcija Istraivanja i razvoja,
- Procesi marketinga i prodaje,
- Procesi upravljanja ljudskim potencijalima,
- Procesi logistike, nabavke i odravanja,
- Procesi planiranja realizacije proizvoda (programa i projekata),
- Procesi finansija i raunovodstva,
- Procesi kontrole i osiguranja kvaliteta,
- Procesi komunikacija i informatike,
- Procesi pri proizvodnji,
- Procesi u programima projektovanje, ukoliko je projektovanje funkcija izvorne organizacije (pri tom su oni
projektni procesi),
Procesi programa izvoenja radova, ukoliko je izvoenje funkcija izvorne organizacije (pri tom su oni
projektni procesi).
Potpuno funkcijska organizacija imala bi sve procese izvorne organizacije iji bi sastavni deo bili projektni
proces za realizaciju proizvoda koji imaju karakteristike projekta.
Poslovni procesi
Procesom smatramo svaku aktivnost koja prima ulaze i pretvara ih u izlaze.
Osnovna podela procesa razlikuje procese upravljanja i procese u vezi proizvoda projekta:
o dizajn,
o proizvodnja i
o vrednovanje, bilo da se radi o softveru, hardveru, usluzi ili procesnomproizvodu.
U modelovanju procesa na raznim organizacijskim nivoima (OBS) mora se teiti sledeem:
Da se udovolji razliitim zahtevima, da se savlada stalno usavravanje i poboljavanje, da se upravlja
promenama,
Potrebna je jedinstveno sagledavanje i nain gledanja celine i njenih delova-(fraktalna struktura)
Fraktalna struktura predstavlja princip da se u svakom detalju odraava celovita struktura.
To znai da se procesi sastoje od
o podprocesa,
o podprocesi od aktivnosti,
o aktivnosti od radnih procesa (pozicija),
o radni procesi od operacija,
o operacije od postupaka,
o postupci od pokreta.
Radni procesi
Radni procesi slue za iznalaenje normi kod organizacije rada, tehnolokog redosleda, planiranja i sl. i
oni ine standardne radne procese-pozicije,
Radni procesi se uvek sastoje od:
o rada radnika,
o materijalnih trokova,
o amortizacije opreme i sredstava,
o usluga drugih za radni proces.
Glavni procesi
Glavni procesi predstavljaju skup podprocesa ili aktivnosti koji u logikom redosledu i odnosima ine
celoviti sistem poslovanja organizacije pri ostvarivanju nekog poslovnog poduhvata-projekta i pod
direktnom su odgovornosti vrhovnih funkcija organizacije TOP menadmenta.
Podprocesi
Podprocese sainjavaju aktivnosti koje u logikom redosledu i odnosima povezanim ine celoviti
svrsishodno zaokruen proces pri ostvarivanju nekog poslovnog poduhvata-projekta,
Takodje, oni potpadaju pod i pod odgovornost jednog funkcionalnog dela funkcionalne osnovni-izvorne ili
projektne organizacije.
Aktivnosti - kompleksni radni proces sastoji se od veeg broja radnih procesa meu kojima postoji
vremenska i organizaciona povezanost u svrhu dobijanja funkcionalnog dela zacrtanog proizvoda projekta.
Kod radnog procesa se za vrieme njegovog trajanja ne menja sastav radne grupe.
Kod radne operacije se za vrijeme njenog trajanja ne menjaju materijal, alat, kao ni sastav radne grupe.
Radni postupak je vezan za specifini deo radnje ili postupka.
Kod radnog pokreta radnik izvrava elementarne delove rada udovima, telom, glavom i sl.
Trokovnike pozicije
Trokovnike pozicije sastoje se od standardnih radnih pozicija pojedinanih izvrenja
Normiraju se po poznatim metodama i u svrhu planiranja se u njih dekomponuju.
Aktivnosti plana pojedinanih izvrenja mogu se komponovati u zavisnosti od analize pojedinanih
karakteristika proizvoda projekta iz:
o dela jedne stavke trokovnika (deo standardnih radnih procesa normiranih stavki),
o kompletne jedne stavke trokovnika,
o vie kompletnih stavki trokovnika
o delova vie razliitih stavki trokovnika (standardnih radnih procesa normiranih stavki razliitih
trokovnikih pozicija).
Procese ine skupovi aktivnosti na prethodno definisan nain.
Delatnost izvorne-osnovne organizacije i projektne proizvode sainjavaju procesi.
Ostale aktivnosti u procesima izvorne organizacije i projektne organizacije komponuju se iz standardnih
radnih procesa funkcija ovih organizacija i dalje jednako u procesima kao i procesima pojedinanih
izvrenja.
Procena izvodljivosti i odrivosti posla
Na osnovu stanja potencijala i planiranih merljivih ciljeva poslovnog sistema, utvrenih kroz prethodne
analize u stratekom planiranju, uprava procenjuje i stvara u planskom razdoblju pretpostavke za
ostvarenje ciljeva, definiui:
Strukturu funkcija izvorne-osnovne organizacije,
Procese i aktivnosti funkcija poslovnog sistema koji se vre u svrhu ostvarenje ciljeva,
Strukturu potencijalnih projekata i stanje tekuih projekata za planirano ostvarenje,
Procese i aktivnosti funkcija projektnih organizacija za ostvarenje ciljeva projekata.
Vrhovni menadment izvorne-osnovne organizacije uz odobrenje predstavnika ulagaa (vlasnika), u
procesu stratekog planiranja donosi:
o planove ostvarenja po delatnostima (programima),
a u procesu operacionalizacije plana:
o odobrava za plansko razdoblje obime poslovnih procesa:
predstavnika vlasnika,
funkcija izvorne organizacije,
kao i stanje potencijala poslovnog sistema kroz plansko razdoblje.
Funkcija pripreme ili kalkulacija izvorne organizacije za kalkulisanje trokova projekata u sklopu procesa
Politika cena i Odreivanje cena sainjava modele standardnih radnih procesa za :
o kalkulacije trokova procesa pojedinanih izvrenja pozicija projekta,
o kalkulacije procesa instalacije i deinstalacije gradilita,
o kalkulacije trokova uprave gradnje i gradilita i
o kalkulacije trokova projektne uprave.
Iz prethodnog e proistei svi naredni resursi za izvrenje poslovnih i procesa projekta:
o radna snaga po strukturi,
o materijali po vrsti,
o usluge drugih po vrsti,
o sredstva po vrsti (potencijali)
razvrstani po
- funkcijama poslovnog sistema,
- organizacijskim jedinicama nosiocima funkcija organizacije,
- programima (delatnostima),
- procesima i aktivnostima poslovnog sistema,
- procesima i aktivnostima projekata,
- fazama projekta.
ime e se definisati trokovi:
o tzv. hladnog pogona poslovnog sistema odnosno, dobie se veliina trokova izvorne organizacije
koje treba kroz ostvarivanje graevinskih projekata povratiti u uloeni potencijal poslovnog sistema, kao i
o trokovi reprodukcionog troenja za projekte i vei deo indirektnih trokova.
Uestvovanje trokova izvorne-osnovne organizacije u trokovima graevinskih projekata (uloeni
potencijal poslovnog sistema) je dosta varijabilno
A na nivou detaljnosti nae analize, podrazumevaemo da se sabiraju sa proporcionalno procenjenom
vrednosti projekta u ukupnoj poslovnoj aktivnosti - ukupnom prihodu koji poslovni sistem planira da ostvari
u planskom razdoblju.
Iako e angaman funkcija izvorne organizacije i potencijala poslovnog sistema, odnosno pripadajui
trokovi potencijala poslovnog sistema, biti pridrueni trokovima projekta, u mnogome zavisiti o vrste,
veliine, sloenosti, kao i nivoa pripremljenosti projekata
Ovo esto nije proporcionalno vrednosti projekta prema planiranom ukupnom prihodu, kao ni
Izvorima rizika u projekatima i poslovanju u optem smislu, gde deo uzroka rizika (spoljanji uzroci) ima
vrlo malo veze sa samim projektom, a uglavnom utiu na ukupno poslovanje i planove izvorne organizacije.
Kroz proces stratekog planiranja, za ostvarivanje misije poslovnog sistema (misija vizija, strategija -
merljivi ciljevi), odredie se, za plansko razdoblje (najee godinje), skup istoznano odreenih poslovnih
procesa i aktivnosti s pripadajuim trokovima, ukupno ili po vrsti, ije e trokove biti potrebno nadoknaditi
iz ostvarivanja proizvoda poslovanja - projekata.
Projekt definicija
Projekt je jedinstven proces koji se sastoji od niza koordinisanih i kontrolisanih radnji sa poetkom
realizacije i zavrnim rokovima, koji se preduzima da bi se ostvario cilj koji zadovoljava posebne zahteve
ukljuujui vremenska ogranienja, trokove i sredstva (ISO 1006).
Projektna organizacija je uspostavljena organizacija za ostvarivanje dodeljenog joj projekta.
Upravljake funkcije projektne organizacije ine lanovi ili grupe u projektnom timu, koje takodje i obavljaju
projektne procese u vezi upravljanja projektom.
Broj lanova ili grupa u projektnom timu koji sprovode aktivnosti upravljanja zavisi od veliine i sloenosti
projekta.
Preporuuje se (prema Wischnewskom) odreivanje broja lanova ili grupa projektnog tima prema
sledeoj formuli:
A
N = -------------
KxLx8
gde je:
N - broj menadera ili grupa u timu,
A - vrednost ugovora,
K - prosena cena za radnu snagu na godinu dana,
L - trajanje projekta,
ili okvirno (prema Litkeu):
Broj saradnika Ljudi na godinu Milioni EUR-a
________________________________________________________________
Mali projekti <6 <0,4 <0,05
Srednji projekti 6-50 0,4-50 0,05-5
Veliki projekti >50 >50 >5
Funkcije projektne organizacije u vezi proizvoda projekta ine lanovi ili grupe u izvoakom projektnom
timu.
Broj lanova ili grupa u projektnom timu koji sprovode aktivnosti procesa u vezi proizvoda projekta, zavisi
od
veliine,
sloenosti projekta,
rokovima,
dodeljenih potencijala i
raspoloivih resursa.
Projektne organizacije
Izvode projekte koje im je, s jasnim ciljevima (merljivim), dodelila uprava poslovnog sistema (temeljna
organizacija) i
ispunjavajui ciljeve projekta (kroz koje se delom ostvaruju ciljevi ulagaa i menadmenta - rast
potencijala),
Na taj nain ostvaruju svoje ciljeve:
naknade za svoj angaman,
uestvovanje u dobiti od projekta i dr.
Oekivanja uprave poslovnog sistema i projektnih timova u projektima iskazuju se bilansom uspeha
projekta-postignua projekta koji prikazuje merljive ciljeve projekta (Project Scorecard -PSc), kao
sistemom za merenje uspenosti ostvarivanja projekata za sve uesnike u projektima.
Projektnu organizaciju kod graevinskih projekata, za delatnost izvoenja radova, ine:
- projektni timovi za upravljanje projektom,
- uprave gradnje za gradilita s vie objekata,
- uprave gradilita, za pojedina gradilita,
- organizacijske jedinice za instalaciju i deinstalaciju gradilita,
- organizacijske jedinice za pojedinana izvrenja fizikih dijelova objekta.
Koristei potencijale poslovnog sistema svi organizacijski nivoi (funkcije) izvorne i projektne
organizacije prenose delove potencijala poslovnog sistema, kroz procese i aktivnosti koje obavljaju
pri ostvarivanju proizvoda projekta, na proizvod projekta.
Zasnivajui sva merenja na orijentaciji na procese (aktivnosti), izloeno se primenjuje na procese u
vezi upravljanja u kojem uestvuju:
ulagai,
menadment osnovne organizacije,
upravljake funkcije izvorne organizacije,
projektni tim,
upravljake funkcije projektne organizacije,
kao i na procese u vezi proizvoda projekta
o operativne funkcije osnovne ili izvorne organizacije,
stalni pogoni izvorne organizacije,
deo funkcija projektne organizacije,
neposredna izvrenja,
organizacijske jedinice za instalaciju i deinstalaciju gradilita,
jedinice za realizaciju faza projekta, kontrole,
Kroz primenu naela (metodologije) planiraj-sprovedi-proveri-postupi PDCA (Plan-Do-Check-Act,
Deming) potrebno je stalno predvianje stanja osnovne - izvorne organizacije i projektne organizacije
u svim vidovima
cene,
trokovi,
rokovi,
zadovoljstvo kupca,
kvaliteta proizvoda i procesa, stanje ljudskih potencijala, Balanced Scorecard i Project Scorecard).
Da bi se u svim fazama poslovanja kompanije (izvorne organizacije) i procesa realizacije projekta
sagledala sva sloenost njihovih struktura i osigurao uspeh projekta i poslovne politike kompanije
koja ga ostvaruje, potrebno je, ve u fazi pripreme projekta, kroz
graevinsku kalkulaciju, omoguiti takvu slojevitost i transparentnost resursa projekta i
potencijala poslovnog sustava koje ostvaruje projekt, koja e, u fazi eventualnog ostvarenja projekta,
osigurati jasne odnose meu organizacijskim jedinicama i procesima koji ostvaruju projekt.
Faze projekta
Faze ostvarivanja izvoakih graevinskih projekata koje u analizi treba sagledavati su:
- koncipiranje
- zamisao,
- zahtevi proistekli iz trita,
- istraivanje, idejna tehnika dokumentacija,
- uslovi ureenja prostora,
- prethodne saglasnosti,
- investiciona studija,
- studija izvodljivosti,
- osiguranje finansiranja,
- imovinsko-pravni odnosi
- imovinsko-pravni odnosi
- definisanje
- prikupljanje ponuda i odabir projektanata za izradu tehnike dokumentacije,
- projektni program i zadatak,
- izrada i nadzor nad tehnikom dokumentacijom,
- saglasnosti na tehniku dokumentaciju,
- revizija i korekcije,
- graevinska dozvola,
- prikupljanje ponuda za graenje,
- idejni projekt organizacije graenja,
- izrada ponudjake kalkulacije,
- izbor izvoaa
- izrada ugovorne kalkulacije,
- ugovaranje radova,
- izvoenje
- izvodjaki projekt organizacije graenja,
- izrada izvoake kalkulacije,
- uvoenje izvoaa u posao,
- pripremni radovi,
- graenje,
- isporuka i montaa opreme,
- tehniki pregled,
- izrada naknadne kalkulacije (okonana),
- primopredaja,
- dobijanje upotrebne dozvole,
- upotreba objekta,
- garantni rok i
- odravanje.
Osnovni projektni procesi:
Osnovni projektni procesi pri ostvarivanju izvoakih graevinskih projekata su:
Iniciranje projekta,
Planiranje projekta,
Kontrola plana projekta,
Odobrenje plana projekta - PSC,
Ostvarivanje projekta:
pripremni radovi,
procesi instalacije i deinstalacije gradilita
kontrola kvaliteta izvodjenja,
procesi s podizvoaima,
izrada trokovnike specifikacije,
zavrni radovi,
kontrola ostvarivanja projekta,
predaja proizvoda kupcu:
primopredaja radova - tehniki prijem,
otklanjanje nedostataka,
okonani obraun,
Kalkulacija cene
Kalkulacija cene (engl. price calculation, nem. Preisberechnung, ) je raunski postupak kojim se
utvruju cene proizvoda, robe i usluga.
Sa stanovita namene u graevinarstvu, postoje dve osnovne vrste kalkulacija:
kalkulacije cene za potrebe nastupa na tritu, i
kalkulacije cena za interne upotrebe.
U prvu grupu kalkulacija ubrajaju se:
projektantska kalkulacija predraunske cijene i
kalkulacija pogodbene cene.
Projektantska kalkulacija predraunske cene slui kao podloga za odreivanje investicionog iznosa.
Kalkulacija pogodbene cene slui za utvrivanje cene gradnje izmeu naruioca i izvoaa radova.
Kalkulacije za interne potrebe su kalkulacije dogovorenih cena interne cene, koje se utvruju
unutar izvoake kompanije za raspodelu ugovorenih cena radova za sve uesnike u realizaciji posla
Kreativnost uesnika u modelu razvoja nekretnina
Veoma je bitno da se u modelu razvoja nekretnine omogui kreativnost uesnika, to bi se najbolje
postiglo institucijom konkursa. Uslovi konkursa ne treba da budu limit uesnicima. Projektni zadatak
treba da ostavi znaajnu slobodu uesnicima.
Nakon razvoja lokacije, koja se zavrava usvojenim idejnim reenjem ili idejnim projektom donosi se
odluka o nastavku projekta, i ukoliko se donese pozitivna odluka investitor finansira izgradnju objekta
kroz ugovor sa izabranim inenjeringom.
Trokovi u modelu razvoja nekretnina
U fazi izrade koncepcije i definisanja graevinskog projekta, odreuju se bitni minimalni tehniki
zahtevi graevine proizvoda projekta, koje propisuje graevinska i zakonska regulativa, a koji niim
(osim eventualnim zahtevima investitora - naruioca u pogledu nekih tehnikih reenja) ne ulaze u
ekonominost i rentabilnost primenjenih reenja i naina pri ostvarivanju projekta.
Tehniki zahtevi za graevinu definiu koliine (minimalne) bespovratnog reprodukcijskog utroka
elemenata u procesu proizvodnje (kao posledica bitnih zahteva za graevinu), to ini samo ui deo
pojma trokovi projekta, koje esto definiemo i kao direktni trokovi.
Odreivanje ovih trokova (trokovi u vezi proizvoda projekta) vri se prema sopstvenim internim ili
prihvaenim
prosenim normama realizacije i trokova ...,
standardnim normativima i dr.
Osim navedenih direktnih trokova
neposredne proizvodnje ili
pojedinanih izvrenja,
trokovi nastaju i u vezi s drugim funkcijama neophodnim za organizaciju ostvarivanja projekata -
indirektni trokovi
To su trokovui procesa osnovne organizacije u vezi s upravljanjem i procesi u vezi upravljanja
projektom.
Ovi trokovi, iako nemaju obeleje reprodukcijskog troenja, predstavljaju sastavne delove cene
kotanja projekata (proizvoda i usluga).
Ukupnu cenu projekta ine, prema tome:
vrednosti kotanja nepovratnog reprodukcijskog troenja i
vrednosti kotanja koje na proizvod projekta prenose ostale funkcije (osnovne i projektne
organizacije) pri ostvarivanju proizvoda projekata (prenos potencijala organizacije na proizvod
projekta).
Kako su vrednosti nepovratnog reprodukcijskog troenja, makar po koliini, uglavnom fiksne, to se
zahtevi za ekonominou i rentabilnou ostvarivanja projekata mogu najvie ostvarivati kontrolom
nad troenjima u procesima upravljanja izvornom - osnovnom i projektnom organizacijom (trokovi
prenosa potencijala).
U uslovima sve jae konkurencije na tritu, optimizacija svih, a posebno indirektnih trokova
postaje uslov dobijanja ugovora, opstanka i razvoja poslovnog sistema.
Posmatrajui period realizacije jednog projekta i potrebu za proraunavanjem svih trokova projekta
u svim fazama i za sve uesnike u projektu, modeli kalkulacija trokova projekata trebalo bi da
omogue izradu:
- ponudjake kalkulacije u fazi izrade ponude,
- ugovorne kalkulacije za fazu ugovaranja, nakon to se svi zahtevi za ugovor preciziraju,
- izvoake kalkulacije za fazu organizacije izvoenja radova
- optimizacije projekta pri izradi projekta organizacije graenja (tehno-ekonomski elaborat),
- naknadne kalkulacije nakon dobijanja upotrebne dozvole,
- po predaji proizvoda naruiocu
- i u svrhu ocene uspenosti prema bilansu postignua poslovanja i projekta.
Nain reavanja problema trokova
Iz prethodno navedenog se kao cilj istraivanja i reenje problema postavlja:
- modelovanje struktura funkcija izvorne-osnovne organizacije koja se kandiduje za realizaciju graevinskih
projekata,
- modelovanje struktura funkcija projektne organizacije prema potrebama postavljenim u svrhu ostvarivanja
graevinskih projekata,
- modelovanje svih procesa i aktivnosti funkcija izvornih i projektnih organizacijskih jedinica,
kako bi se ostvario delotvoran nadzor nad strukturom trokova graevinskih projekata
u svrhu:
optimizovanja trokova poslovanja izvorne - osnovne organizacije,
optimizovanja trokova realizacije projekata (ekonomino i rentabilno ostvarivanje),
osiguranja ulaznih podataka za informacijski sistem upravljanja projektom, i
osiguranja ulaznih podataka za poslovni informacijski sistem.
Minimiziranje investicija
Racionalno troenje raspolozivih investicionih sredstava je opti zahtev ekonomskog razvoja. Preko
njega se utie na rasprostiranje uticaja akumulacionog efekta. Iako se zahtev postavlja pri svakom
obimu akumulacije, ipak ukoliko je raspoloivost kapitala ogranienija, akumulacioni efekti
racionalnog troenja investicija su vei.
Poetna faza i opredeljujua u procesu racionalnog troenja investicija je faza izbora lokacije. Ona je
poetna i opredeljujua i za proizvodne i za neproizvodne investicije. Meutim, kako uee
neposredno proizvodnih investicija jedva premauje 50% ukupnih investicija, problem uteda
investicija svodi se na: 1) pronalaenje mogunosti izvora uteda u okviru neposredno proizvodnih i
2) na intenzifikaciju uteda u neproizvodnim investicijama.
Neposredno proizvodne investicije objektivno su opredeljene tehniko-tehnolokim karakteristikama
proizvodnog procesa. Pa ipak, mogunosti racionalizovanja investicionog utroka postoje. Strukturu
proizvodnih investicija sainjavaju investicije u izgradnju graevinskih objekata, u izgradnju pogona i
nabavku ureaja, maina i alata. Za funkcionalnost proizvodnih investicija najznaajnije su one koje
su ulozene u nabavku tehnike.
Pored niza faktora, meu kojima su neki ak i psiholoki (sklonost ka reprezentativnom
arhitektonskom izgledu), lokacija moe da utie na ekonomski neracionalnu strukturu investicija,
posebno elementima svoje geografske osobenosti.
Daleko vie mogunosti za minimiziranje prua podruje neproizvodnih ili posredno proizvodnih
investicija. Pre svega, ono je nuno iz vie razloga: 1) investicionim utedama na ovom podruju
poveava se realan obim investicija za proizvodnju; 2) utede u izgradnji neproizvodnih, naroito
infrastrukturnih kapaciteta, omoguavaju utede sredstava za odravanje; 3) princip investicionih
uteda navodi na potovanje reda veliina u izgradnji privrednih objekata.
Dva podruja uteda su posebno znaajna: podruje infrastrukture i podruje stambeno-komunalne
privrede. Osnovne eleznike linije, drumske magistrale, osnovna prenosna mrea elektrine energije
- moraju da budu pratioci privrednih aktivnosti, a nikako tranzitnog karaktera.
Drugo je podruje stambeno-komunalnih investicija. Njihov znaaj namee pre svega kvantum
stambeno-komunalnih investicija. Dok su neproizvodne investicije u prosvetu, kulturu, zdravstvo,
vre vezane za teritorijalni razmetaj stanovnitva, stambeno-komunalna izgradnja ima disperzivne
osobine, koje znaajno utiu na disperziju u investicijama, to automatski umanjuje racionalnost.
Konano, samo podruje stambeno-komunalnih investicija sa svojim periodima aktivizacije investicija,
komplementarnom funkcijom stambene i komunalne privrede, daje mogunosti za postizanje
odreenih uteda.
Kalkulacije u praksi
Kod iskazivanja trokova proizvoda projekata razlikujemo:
- procenjivanje trokova u ranim fazama realizacije projekta (koncipiranje i definisanje)
- za razliite studije ocena investicija za investitora, i
- proraunavanje trokova proizvoda projekta u fazi definisanja i izvoenja projekata
za realizaciju projektnih proizvoda.
Pri ovom se trokovi eksploatacije proizvoda projekta ne vrednuju posebno ili se njihova vrednost
ocenjuje eventualnim prihvatanjem alternativnih tehnikih reenja proizvoda projekta.
Kod procenjivanja trokova koriste se razni modeli procenjivanja:
parametarski modeli,
regresijski modeli,
elementni modeli,
modeli priblinih koliina,
trokovnici.
Parametarski modeli procenjuju trokove projektnog proizvoda na osnovu znaajnih fizikih osobina
proizvoda projekta, a na osnovu stvarnih trokova ranije izvedenih projekata u slinim uslovima.
Tanost metode je do 30%
Regresijski modeli procenjuju trokove projekta tako to se ukupna cena smatra zavisnom
statistikom varijablom. Njene vrednosti nalazimo u ve ostvarenim projektima, u sastavu jedne bitne,
a brzo odredljive, komponente cene projekta (najee direktni trokovi pojedinanih realizacija
radne snage, materijala, korienja opreme ... u reprodukcijskom troenju za projekt ) odnosno,
nezavisnim statistikim varijablama, koje se takoe odreuju iz ranijih projekata.
Viestrukom regresijskom analizom iznalazi se funkcija zavisnosti i korelacija statistikih varijabli. Ovo
je relativno brz nain procene trokova projekta ija tanost takoe dosta varira.
Mogue bi bilo takodje izraivati modele za pojedine vrste proizvoda projekta (npr. po podeli objekata
prema tipolokim ili funkcionalnim karakteristikama, kao za:
stambene objekte
kolske i druge obrazovne objekte
infrastrukturne objekte
uslune objekte
proizvodne objekte i dr.
Kod elementnog modela trokovi se odreuju za nekoliko razliitih funkcijskih elemenata projektnog
proizvoda (trokovno znaajnih) i oni se relativno tano odreuju.
Elementi povezani ine celinu bez obzira na lokaciju.
Trokovno neznaajni funkcionalni elementi se iskustveno procenjuju.
Tanost ovih modela je do 20%.
Model procene priblinih koliina koristi se u fazi izrade projektne dokumentacije i zasnovan je na
subjektivnoj oceni priblinih koliina na koje se primjenjuju okvirne cene na tritu.
Tanost ovog modela je do 18 %
Trokovnici slue za procenjivanje i proraunavanje cene proizvoda projekta i ve su150 godina u
graevinarstvu irom sveta najprimenjivaniji model
Cilj svih analiza trokova je da se ukupni trokovi projekta uvek izraze kroz trokovnik.
Trokovnici slue:
izvriocima radova za licitiranja na istim polaznim osnovama,
kao osnova za plaanje i obraunavanje izmeu izvrioca i naruioca pri izvoenju,
kao polazna taka za planiranje i upravljanje projektom,
kao osnov za procenu izvrioca o trokovima pri realizaciji projekata.
Trokovnike ine pojedine, po vrsti rada strukturisane pozicije rada za izradu fizikih delova
graevine kojima se odreuju koliine i jedinine cene.
graevine kojima se odreuju koliine i jedinine cene.
Pozicije rada trokovnika formiraju se iz standardnih radnih procesa pojedinanih izvrenja,
Ovo je nivo do kojeg se u graevinarstvu normiraju radni zadaci pojedinana izvrenja.
Standardni radni procesi
Standardni radni procesi (norme rada i trokova) definiu resurse za reprodukcijska troenja u
projektnim proizvodima,
To znai da se jednostavno trokovniki iskazuju direktni reprodukcijski trokovi projekta.
Ostali, indirektni trokovi se, s obzirom da je trokovnik sredstvo izraavanja u korespodenciji
uesnika u ostvarivanju projekata, pridruuju na razne naine direktnim reproduktivnim trokovima.
Primjenjujui proraun cene projekta na trokovniku specifikaciju radova,
Ukupnu cenu projekta izraenu kroz koliine stavki trokovnika i jedininim cenama trokovnike
specifikacije ine zbir proizvoda koliina pojedinih stavki trokovnika i jedininih cena pripadajuih
stavki, kako sledi:
Cp = ni=1 k i . Ci
gde je:
Cp - kompletna cena projekta,
k i - koliina i-te stavke trokovnika,
Ci - cena i-te stavke trokovnika.
Jedinina cena
Ci = (Dti+Iti)
Dti = (ppi +mpi +upi +api) direktni trokovi i-te jedinine cene, koji su zbir reprodukcijskih trokova za
jedinicu trokovnike pozicije, formiran na bazi zbira utroaka standardnih radnih procesa za poziciju
trokovnika,
Iti indirektni trokovi jedinine cene,
S druge strane, ukupna cena projekta moe se izraziti i kao
Cp = ni=1 ki . (ppi + mpi + upi + api) + itr, gde su
ni=1 ki . (ppi + mpi + upi + api)
ukupni direktni reprodukcijski trokovi projekta,
ppi bruto trokovi rada radnika za jedinicu trokovnike stavke na bazi normiranja standardnih radnih
operacija,
mpi normirani trokovi ugraenog materijala za jedinicu trokovnike stavke na bazi normiranja
standardnih radnih operacija,
upi normirani trokovi usluga drugih za jedinicu trokovnike stavke na bazi normiranja standardnih
radnih operacija,
api normirani trokovi amortizacije sredstava rada za jedinicu trokovnike stavke na bazi normiranja
standardnih radnih operacija,
Itr -ukupni indirektni trokovi projekta.
Najee se u praksi primjenjuju sledei naini podele indirektnih trokova u jedinine cene trokovnikih
stavki:
a) indirektni trokovi dele se samo na radnu snagu pojedinanih izvrenja (direktnih trokova) skupa
standardnih normiranih radnih procesa koji sainjavaju trokovniku stavku:
itr
Cp = ni=1 ki . (ppi + mpi + upi + api) + ni=1 ki . ppi . ---------------------
ni=1 ki . ppi
gde je bezdimenzijski faktor kojim se uveava radna snaga pojedinanih izvrenja reproduktivnog troenja
stavki trokovnika za pokrie neizravnih trokova F:
F = itr/ ni=1 ki . ppi
Cp = ni=1 ki . (ppi + mpi + upi + api) + ni=1 ki . ppi . F
Cp = ni=1 ki . (ppi (1+F) + mpi + upi + api)
Jedinina cena i-te stavke trokovnike specifikacije dobije se kao:
Ci = ppi (1+F) + mpi + upi + api), a
indirektni deo troka u jedininoj ceni trokovnike stavke je
Iti = ppi . F
b) ako se indirektni trokovi dele na ukupne trokove trokovnike specifikacije
kao skupa standardnih normiranih radnih procesa koji sainjavaju trokovniku stavku:
Cp = ni=1 ki . (ppi + mpi + upi + api) + ------------------------------------ . Itr
Itr
Cp = ni=1 ki . (ppi + mpi + upi + api) .(1 + ----------------------------------------)
Cp = ni=1 ki . ((ppi + mpi + upi + api) . F1)
Gde je:
Itr
F1 = (1 + ----------------------------------------)
gde je F1 bezdimenzijski faktor kojim se uveavaju ukupni ili jedinini direktni trokovi (reprodukcijska
troenja) stavki trokovnika za pokrie indirektnih trokova
Jedinina cena i-te stavke trokovnike specifikacije dobije se kao:
Ci = (ppi + mpi + upi + api) . F1
Ovo naelo podele indirektnih trokova u ukupnu cenu projekta opte je prisutno kad se cena
projekta iskazuje trokovniki, to je najee sluaj.
Naelo kalkulisanja direktnih trokova na bazi trokovnike specifikacije, najee matematikim
programima s ve definisanim osnovama standardnih radnih operacija s pripadajuim resursima
reprodukcijskim troenjima, gotovo je uobiajan i
svi softveri, iako na razliitim izvornim bazama, daju sline logike modele i rezultate u smislu vrste i
kvaliteta analiza i rezultata, koje nude
Indirektni trokovi pridruuju se esto na jedan od prethodno prikazanih naina.
Stalna su nastojanja softverskih reenja da se trokovnici iskoriste za planiranje s ciljem upravljanja
projektima i kao ulazni podaci u poslovne i projektne informacijske sisteme,
Ovo u realizaciji ne daje znatnije rezultate, bar ne u masovnijoj primeni i pogreno je bez
sveobuhvatnije analize poslovnoga i projektnog sistema.
Ono u emu se pristupi kod izraunavanja trokova projekta na osnovu trokovnike specifikacije
razlikuju, je sledee:
- razliite definicije optih i posebnih uslova izvoenja radova,
- naini izrade trokovnikih specifikacija,
- naini prikazivanja trokova projekata,
- nain obraunavanja direktnih trokova,
- razliiti primenjeni standardi i normativi prosenih realizacija i trokova,
- naini obrauna za trokovnike specifikacije,
- razliite podele trokova,
- razliita reenja transformisanja trokovnikih specifikacija u planove projekata, kao i
specifian pristup prorauna indirektnih trokova projekta kod veine zemalja, grana graevinarstva
a i kompanija koje se bave ostvarivanjem proizvoda projekta.
U zavisnosti od zemlje i tradicije u graevinarstvu, postoje razliiti pristupi metodologiji kalkulacije
trokova graevinskog projekta u literaturi i praksi, utemeljene na optim naelima upravljanja
projektima i pravilima struke, kao i specifinostima pojedinih oblasti za koje se vre kalkulacije kao i
posebnosti pristupa tvoraca kalkulacijskih modela.
Zajedniko za sve njih, a to ih u naelu razlikuje, i esto ini meusobno nekompatibilnim za
razmenu podataka, je:
prihvatanje posebnih razliitih trokovnikih specifikacija kao osnovnog dokumenta oko kojeg
se sve dogaa, jer je on najvaniji korespondirajui dokument izmeu izvoaa i naruioca -
investitora,
prihvatanje lokalnih optih i tehnikih uslova izvoenja radova, na kojima se bazirajustandardni
opisi trokovnikih specifikacija, kao i
standardizovani radni procesi normative (uglavnom pojedinanih izvrenja),
specifino strukturisanje trokova projekata, faze projekta, te uopteno vrste trokova
specifinost izmerenih koliina,
posebnost organizacijskih modela projekta i izvornih-osnovnih organizacija (ako ih modeli
tretiraju),
razliiti standardi klasifikovanja podataka,
razliitost veza izmeu baza podataka trokovnikih specifikacija i softvera za planiranje i
kontrolu projekata
3.2. Inenjering
Inenjering koji uestvuje na konkursu za razvoj lokacije mora kroz njega da dokae sposobnosti:
poznavanje trita
kreativnost u urbanistikom i idejnom reenju gde je polazna taka sopstvena analiza trita
sposobnost lobiranja i ostvarenja zamisli iz urbanistikog i idejnog reenja
prohodnost ka dobijanju saglasnosti i odobrenja kod JP i JKP i lokalne samouprave i sposobnost da
blagovremeno opremi lokaciju infrastrukturom
dokazanu sposobnost izgradnje objekata, putem referenc liste, sa ljudima koji su trenutno zaposleni u
inenjeringu
definisan i razraen model prodaje, sa uesnicima i njihovim referencama
4.0. Odnosi meu uesnicima u projektu: investitor inenjering
4.1. Predmet odnosa meu uesnicima i njegovo blie odreivanje
Predmet odnosa meu uesnicima je:
uee na konkursu sa strukturom radova (aktivnosti) datih u taki 2. ovog teksta radi izbora optimalnog
razvoja nekretnine (lokacije)
izgradnja objekata nakon investitorovog usvajanja optimalnog reenja razvoja lokacije, koju u potpunosti
obavlja izabrani inenjering
prodaja, koju u potpunosti obavlja izabrani inenjering
4.1.1. konkurs treba da da optimalno reenje na predmetnoj lokaciji i pri tom treba da omogui investitoru
da otkupi idejno reenje ukoliko ne nastavi dalju saradnju sa njim. Potrebno je pravilno odrediti naknadu da
ona istovremeno omogui pokrivanje trokova uesnicima, ali bi glavni motiv morao da bude dobijanje
izgradnje objekta pod uslovima koji su definisani u narednoj taki.
4.1.2. izgradnju objekata nakon usvajanja optimalnog reenja razvoja lokacije inenjering treba da obavi sa
jasno definisanim buduim odnosima koji mogu biti po razliitim modelima, ali se za sada daje prednost
modelu u kome se deli profit na objektu, tako to se pod profitom smatra razlika u ceni izmeu:
trokova izgradnje objekta i kamata na uloena sredstva tokom izgradnje, bez trokova konsultantskih
poslova (razvoj lokacije, projekti, nadzor, prodaja)
i prihoda od prodaje
pri emu se profit deli u odnosu 50%:50% izmeu investitora i inenjeringa, a u trokove inenjeringa ulaze
prethodno pomenuti trokovi konsultantskih usluga.
Najvei motiv za uee na konkursu za inenjering bi trebao da bude upravo ovaj nain raspodele profita,
koji mu donosi znatnu dobit.
4.1.3. Prodaja se u potpunosti obavlja u organizaciji inenjeringa i predstavlja njegov troak.
4.2. Nain izbora inenjeringa
Inenjering se bira pozivnim konkursom, uz nastojanje da struktura pozvanih zadovolji sledee preliminarne
zahteve:
lokalni inenjering, ukoliko je adekvatnog kvaliteta
inenjering iz sastava sistema A1 ili A1S
1 ili 2 inenjeringa sa dokazanim referencama
4.3. Kriterijumi za izbor inenjeringa
Verovatno je da rezultat konkursa nee biti takav da je jedan inenjering ostvario istovremeno najbolju
analizu trita, najbolje idejno reenje i da su mu najbolje i sve ostale sposobnosti pobrojane u taki 2.,
stoga primarni razlozi za izbor inenjeringa treba da budu njegove sposobnosti da realizuje projekat.
Vremenom e one inenjering firme koje budu saraivale sa nama shvatiti vanost razvoja lokacije i
vrednost i uticaj kreativnosti na uspenost itavog projekta i tada e angaovati veoma sposobne ljude koji
e uestvovati u razvoju projekta.
U skladu sa datim modelom trokovi razvoja lokacije padaju na teret inenjeringa u okviru njegove dobiti
na projektu. Ovo prua mogunost investitoru da ne tedi na ovom vanom segmentu projekta kome se ne
poklanja potrebna panja, a koji ima vrlo znaajne posledice po projekat. Na ovaj nain bi izabrano reenje
trebalo da dobije adekvatno mesto i naknadu.
5.0. Procena trokova projekata u visokogradnji
U radu se polazi od injenice da je procjena ukupnih trokova projekata jedna od glavnih karakteristika
novih naina ustupanja radova u objektima visokogradnje. Opisana je koncepcija ukupnih trokova
projekata. Prikazani su postojei klasifikacijski sistemi koji se najee primjenjuju u gradjevinarstvu, te
razvoj novog, fleksibilnog okvira za strukturisanje podataka koji e sluiti za procenu i kontrolu ukupnih
trokova projekata visokogradnje.
GRAFIKI PRILOZI
Blok sheme:
URBANISTIKA STUDIJA IZVODLJIVOSTI
PROJEKTA
Elementi studije:
1.0. USLOVI PLANIRANJA I PROJEKTOVANJA INVESTICIJE
1.1.0. Uslovi koje postavlja investitor
1.2.0. Investicioni program realizacije posla
1.3.0. Studija izvodljivosti realizacije posla
2.0. PROSTORNO PLANSKI USLOVI POSLA
2.1.0. Zahtevi prostornog planiranja
2.2.0. Urbanistiki uslovi
2.3.0. Urbanistiko- tehniki uslovi
2.4.0. Uslovi urbanistike saglasnosti
3.0. PROJEKTNI USLOVI POSLA
3.1.0. Funkcionalni zahtevi objekta
3.1.1. Projektni program
3.1.2. Projektni zadatak
4.0. EKONOMSKI ZAHTEVI POSLA
4.1.0. Uslovi strukture trita nekretnina
4.2.0. Uslovi koje odredjuju cene izgradnje objekta
4.2.1. Cene gradjevinskih materijala
4.2.2. Cene usluga
4.2.3. Cene opreme koja se ugradjuje
4.3.0. Trokovi naknada i raspodela dohodaka
4.4.0. Fiskalna davanja i obaveze
5.0. TROKOVI ORGANIZACIJE REALIZACIJE POSLA
5.1.0. Trokovi proistekli iz tehnologije izvodjenja
5.2.0. Trokovi organizacije izvodjenja radova
6.0. TOKOVI PROISTEKLI IZ TRINIH USLOVA
6.1.0. Trokovi proistekli iz ponude i potranje
6.2.0. Trokovi analize trita
6.2.1. Uskladjivanje i kalkulacija vezano za trite
6.2.2. Politika cena
7.0. USLOVI ZAKONSKE REGULATIVE
7.1.0. Zakonska odobrenja
7.2.0. Zakonska ogranienja
8.0. USLOVI URBANISTIKOG PLANIRANJA
8.1.0. Gradjevinska i regulaciona linija
8.2.0. Nivelacione kote
8.3.0. Uredjenje zemljita
8.4.0. Uredjenje zelenih povrina
8.5.0. Projektovana infrastruktura na urbanistikom planu
8.6.0. Budua projektovana infrastruktura
8.7.0. Povrine za parkiranje vozila
8.8.0. Povrine za garae
8.9.0. Mesto i lokacija pomonih objekata: trafo stanice, sklonita, garae i sl.
9.0. USLOVI SPOLJANJEG SAOBRAAJA
9.1.0 Spoljanji saobraaj na makro planu grada
9.2.0 Spoljanji saobraaj na mikro planu urbanog podruja
9.3.0 Spoljanji saobraaj na planu lokacijE
9.4.0 Odnos prema centru grada
9.5.0 Odnos prema gravitacionim zonama
9.5.1. Odnos prema reci
9.5.2. Odnos prema starom gradskom jezgru
10.0 URBANISTIKI USLOVI VEZANO ZA LOKACIJU
10.1.0 Odnos prema gradjevinskoj liniji
10.2.0 Odnos prema regulacionoj liniji
10.3.0 Nivelacione kote
10.4.0 Uslovi uredjenja zemljita
11.0 USLOVI ARHITEKTONSKOG REENJA
11.1.0. Projektno reenje objekta
10.1.1. Uslovi vezano za projektovanje osnova objekta
10.1.2. Uslovi vezano za projektovanje fasada objekta
10.1.3. Uslovi vezano za preseke objekta
10.1.4. Uslovi situacionog reenja mikrolokacije
10.1.5. Uslovi situacionog reenja makrolokacije
11.2.0 Funkcionalni uslovi objekta
11.2.1. Funkcionalni uslovi celog bloka
11.2.2. Funkcionalni uslovi pojedinih celina bloka
11.2.3. Funkcionalni uslovi pojedinih podcelina sistema: ulaza
11.2.4. Funkcionalni uslovi elemenata celina:
- na nivou prostorne grupe stanova oko stepenita
- na nivou prostorne grupe stanova na jednom spratu
- na nivou jednog stana
11.2.5. Tipska funkcionalnost
11.2.6. Vantipina funkcionalnost
11.2.7. Funkcionalnost u prostorno-upotrebnom smislu
11.2.8. Funkcionalnost u tehniko-tehnolokom smislu
11.2.9. Uslovna povezanost elemenata podsistema
11.2.10. Bezuslovna povezanost elemenata podsistema
11.3.0. Uslovi vezano za arhitektonsku obradu objekata
11.3.1. Unutranja obrada objekata
11.3.2. Spoljanja obrada objekata
11.3.3. Uslovi vezano za konstrukciju objekata
11.3.4. Uslovi vezano za konstruktivni sistem objekata
11.3.5. Uslovi vezano za iskop i fundiranje
11.3.6. Uslovi vezano za netipske etae objekata
11.3.7. Uslovi vezano za tipske etae objekata
11.3.8. Posebni uslovi vezano za konstrukciju objekata
11.3.9. Posebni uslovi vezano za fundiranje objekata
11.4.0 Reenje instalacija objekata
11.4.1. Reenje instalacija vodovoda
11.4.2. Reenje instalacija kanalizacije
11.4.3. Reenje instalacija grejanja i klimatizacije
11.4.4. Reenje instalacija jake struje
11.4.5. Reenje instalacija slabe struje
11.4.6. Protivpoarno reenje
11.4.7. Reenje instalacija sigurnosti i obezbedjenja
12.0 ANALIZE IDEJNE FAZE REALIZACIJE PROJEKTNE DOKUMENTACIJE
12.1.0. Arhitektonsko gradjevinska projektna dokumentacija
12.1.1 Analiza funkcionalnih uslova
12.1.2 Analiza prostorno oblikovnih uslova
12.1.3 Analiza konstrukcije
12.1.4 Analiza arhitektonske obrade objekta
12.1.5 Analiza opreme objekta
12.2.0. Unutranje instalacije
12.2.1. Analiza instalacija vodovoda i kanalizacije
12.2.2. Analiza grejanja i klimatizacije
12.2.3. Analiza jake i slabe struje
12.2.4. Analiza protivpoarnog sistema
12.2.5. Analiza sigurnosnih instalacija
12.3.0. Tehniko ekonomski pokazatelji
12.3.1. Analiza svih koliina koje se nalaze u projektu
12.3.2. Analiza opisa radova u projektu
12.3.3. Analiza cena radova koje su date u projektu
12.3.4. Analiza vrednosti radova koje su date u projektu
13.0 ANALIZE TEHNOLOKOG REENJA OBJEKTA
13.1.0. Analiza tehnolokog sistema izgradnje
13.1.1 Analiza koncepcije gradnje
13.1.2 Analiza elemenata gradnje
13.1.3 Potrebne analize proizvodnje elemenata gradnje
13.1.4 Analiza montae sistema gradnje
13.2.0. Tehnologija izvodjenja radova
13.2.1. Analiza tehnologije iskopa i fundiranja
13.2.2. Analiza grubih gradjevinskih radova
13.2.3. Analiza konstrukcije objekta
13.2.4. Analiza zavrnih gradjevinskih radova (gradjevinsko-zanatskih i
instalaterskih radova)
12.2.5. Analiza zavrnih radova na objektu
13.3.0. Studije gradnje objekta
13.3.1. Paralelizacija
13.3.2. Finalizacija objekta
13.3.3. Taktni sistem
13.3.4. Ciklogram
14.0 VREMENSKI PLAN REALIZACIJE PROJEKTA
14.1.0. Projektovanje i priprema
14.1.1 Projektovanje objekata
14.1.2 Projektovanje tehnologije izvodjenja
14.1.3 Projektovanje organizacije izvodjenja
14.1.4 Projektovanje vremenskog plana
14.2.0. Objekat i radovi elaborata organizacije
14.2.1. Organizacija gradjenja, iskopa i fundiranja
14.2.2. Organizacija gradjenja grubih gradjevinskih radova
14.2.3. Organizacija gradjenja zavrnih gradjevinskih, gradjevinsko-zanatskih i instalaterskih radova
14.2.4. Organizacija gradjenja zavrnih radova objekta i gradilita
14.3.0. Objekat
14.3.1. Iskop i fundiranje
14.3.2. Grubi gradjevinski radovi (konstrukcija)
14.3.3. Zavrni gradjevinski i gradjevinsko zanatski radovi
15.0 FAZA REALIZACIJE DOZVOLA ZA GRADJENJE
15.1.0. Tehnika dokumentacija neophodna za dobijanje dozvola za gradjenje arhitonski deo
dokumentacije
15.1.1 Situacija objekata
15.1.2 Tehniki opis projektnog reenja
15.1.3 Statiki i drugi potrebni prorauni
15.1.4 Specifikacija materijala i radova sa predraunom
15.1.5 Grafika dokumentacija (osnove, preseci, i detaljni crtei potrebni za izvodjenje radova
15.2.0. Unutranje instalacije objekta
15.2.1. Dokumentacija: potvrde, izjave, uslovi, saglasnosti, projektni zadatak
15.2.2. Tehniki izvetaj tehniki opisi instalacija i postrojenja
15.2.3. Potrebni prorauni i dimenzionisanje sa proverom prema tehnikim i sigrnosni-zatitnim uslovima
15.2.4. Tehniki uslovi za nabavku materijala i postrojenja i izvodjenje radova
15.2.5. Specifikacija opreme, materijala i radova sa predraunom
15.2.6. Grafika dokumentacija: situacioni planovi, preseci, osnove, eme, dispozicije, crtei, detaljni crtei,
potrebni i dovoljni za izvodjenje radova
15.2.7. Instalacija vodovoda i kanalizacije sa potrebnim postrojenjima
15.2.8. Termotehnike instalacije grejanja, ventilacije i klimatizacije sa potrebnim postrojenjima i
podstanicama
15.2.9. Elaktrotehnike instalacije i postrojenja sa potrebnim trafo-stanicama i opslunim podstanicama
15.2.10. Garae
15.2.11. Instalacije protivpoarne zatite
15.3.0. Spoljanje infrastrukturno uredjenje
15.3.1. Prikljuci na magistralne vodove
15.3.2.Uredjenje terena
15.3.3.Projekat sklonita
15.3.4. Projekat garaa
15.3.5. Projekat trafo stanice
15.3.6. Projekat zatite na radu
15.3.7. Oprema posebne namene
15.4.0. Uslovi za projekte
15.4.1. Urbanistiki uslovi
15.4.2. Uslovi zatite spomenika kulture (po potrebi)
15.4.3. Uslovi za zatitu ovekove sredine
15.4.4. Urbanistika saglasnost
15.4.5. Sanitarna saglasnost
15.4.6. Protivpoarna saglasnost
15.4.7. Uslovi javnih sklonita
15.4.8. Saglasnost javnih sklonita
15.4.9. Saglasnost gradske istoe
15.4.10. Elaborat uredjenja saobraajnih i zelenih povrina
15.4.11. Ptotokol i regulacije
15.4.12. Uslovi elektrodistribucije
15.4.13. Uslovi PTT
15.4.14. Uslovi kanalizacije
15.4.15. Uslovi vodovoda
15.4.16. Uslovi toplana (po potrebi)
15.5.0. Saglasnosti na projekte
15.5.1. Saglasnosti elektrodistribucije
15.5.2. Saglasnosti PTT
15.5.3. Saglasnosti kanalizacije
15.5.4. Saglasnosti vodovoda
15.5.5. Saglasnosti elektrana toplana
15.6.0. Saglasnosti na trase i spoljanje prikljuke
15.6.1. Elektrodistribucije
15.6.2. PTT
15.6.3. Kanalizacije
15.6.4. Vodovoda
15.6.5. Elektrana toplana
15.6.6. Gradskog sekretarijata za saobraaj
15.6.7. Direkcije za puteve
15.6.8. Direkcije za zelenilo
15.6.9. Gradskog saobraaja
15.7.0. Tehnika kontrola tehnike dokumentacije
16.0 ELABORAT TEHNIKO EKONOMSKE REALIZACIJE
16.1.0 Kalkulacije posla
16.1.1. Prethodna kalkulacija
16.1.2. Struktura cena
16.1.3. Predraunska kalkulacija
16.1.4. Pogodbena kalkulacija
16.1.5. Planska kalkulacija
16.1.6. Ostvarena kalkulacija
16.1.7. Obraunska kalkulacija
16.2.0 Standardizacija posla
16.2.1 Organizacioni standardi
16.2.2 Tehnoloki standardi
16.2.3 Standardi procesa i postupaka funkcionisanja i realizacije
16.2.4 Tehnoekonomski standardi
16.2.5 Standardizovana tehnologija
16.2.6 Standardizovana mehanizacija rada i transporta
16.2.7 Standardizovana kvalifikaciona struktura radne snage
16.2.8 Standardizovani procesi i postupci izvodjenja pozicija
16.2.9 Standardizovani utroci: materijala i mehanizacije
16.2.10Planski cenovnik materijala
16.2.11Nomenklatura
16.2.12Klasifikacije
16.3.0 Planiranje realizacije posla
16.3.1. Dugoroni plan razvoja kompanije
16.3.2. Srednjoroni plan razvoja kompanije
16.3.3. Godinji plan (okvirni plan mogunosti i potreba):
utvrdjivanje odnosa,
utvrdjivanje obima,
utvrdjivanje kapaciteta,
utvrdjivanje osnova poslovne politike
16.3.4. Operativni plan: tromeseno sagledavanje i definisanje potreba i mogunosti realizacije
Definisanje potreba
Angaovanje kapaciteta mehanizacije i radne snage
Definisanje mogunosti
Obezbedjenje resursa i uslova radne snage, materijala i mehanizacije
16.3.5. Vremenski planovi objekta
Mreni model tehnologije i organizacije izvodjenja usaglaen sa ugovornim rokovima
Osnovni vremenski plan izvodjenja
Nalozi za rad
Praenje izvrenja planova
Noveliranje planova
ANALIZA DETALJNOG URBANISTIKOG PROJEKTA
17.0 Analiza i razjanjavanje postavljenog zadatka
Osnovni radovi:
Odredjivanje i utvrdjivanje prostornih podruja postavljenog zadatka.
Odredjivanje i utvrdjivanje podruja vanosti i primene postavljenog zadatka.
Sastavljanje pregleda do tada izvrenih , postojeih i vaeih planova posmatranog prostornog podruja,
kao i podruja ue i ire okoline.
Definisanje podruja koje je obuhvaeno projektom.
Odredjenje granica projekta u:
kvantitativnom smislu,
kvalitativnom smislu,
uz uzimanje u obzir postojee
zakonske i
normativne regulative
iz ove oblasti.
Odredjivanje upotpunjenih strunih operacija i radova koji prate realizaciju posla.
Izdavanje naloga predstavnicima ostalih strunih oblasti, koji su sastavni deo tima za realizaciju projekta,
za izradu neophodnih strunih delova projekta.
Provera i odobravanje, ukoliko:
detaljan urbanistiki plan,
regulacioni plan ili
plan urbanistike nadgradnje
predstavlja plan koji je razvijen iz postojeeg:
generalnog plana,
plana opteg karaktera, ili
vaeih planskih zakonskih regulativa.
Izlazak na teren i analiza elemenata urbanistikog plana in situ, tj. na licu mesta.
Posebni radovi:
Konano utvrdjivanje i uspostavljanje principa i opsega nunih prethodnih istraivanja, naroito onih
vezano za prostorno podruje plana, preteno onog dela na kojem je predvidjena nadgradnja urbane
strukture i sredine.
Izrada kataloga postignua urbanistikog projektovanja.
80/101
18.0 Utvrdjivanje prethodnih radova na izradi plana
18.1. Utvrdjivanje obima i vrste radova na realizaciji posla
Osnovne faze:
Utvrdjivanje elemenata urbanistikog plana, kao to su:
pripadajui planski nacrti,
urbanistike studije,
urbanistike analize,
utvrdjivanje zakonskih mera,
utvrdjivanje potreba iskazanih od strane optinskih organa i drugih predstavnika investitora i naruilaca
planske dokumentacije,
sprovodjenje programskih zahteva,
realizacija programskih potreba koje su date od strane gradskih predstavnika znaajnih javnih funkcija.
Definisanje izvrnih ciljeva i potreba podruja obuhvaenog planom, kao na primer u pogledu:
topografije,
postojee izgradnje,
postojee urbanistike strukture i
postojeih prava koja su zateena u posmatranom prostoru,
slobodnih povrina,
zateenih prava u odnosu na slobodne povrine,
ukljuujui:
povrine pokrivene zelenilom (ume i parkovi),
saobraajne povrine,
povrine za rekreaciju i bavljenje sportom,
povrine planske gradnje,
povrine neplanske gradnje,
zatim, u pogledu:
karakteristika gradjevinskog zemljita,
postojanja i uticaja objekata vodoprivrede,
zatite spomenika kulture,
zatite drugih objekata pod reimom zatite,
zatite urbanog ambijenta,
zatite urbanih podcelina: ulica, trgova, blokova, nizova kua zgrada i dr.,
ouvanja prostornog milieu-a,
zatite prirode,
zatite urbanih graditeljskih struktura,
zatite graditeljskog nasledja,
zatite postojeih vodenih povrina,
u pogledu vlasnitva;
Realizacije prethodnih faza vri se putem:
obilazaka terena,
obilazaka i analize prostornih celina,
analize prostornih jedinica na licu mesta,
kroz izradu karata,
putem izrade mapa,
planova postojeeg stanja,
izrade opisa posmatrane urbane celine,
izrade izvetaja vezano za posmatranu urbanistiku celinu i
putem ostalih metoda i sredstava urbanistikog istraivanja,
putem ostalih metoda i sredstava urbanistikog planiranja.
Reavanje programskih projektnih zadataka treba da bude vreno u svemu u skladu sa vaeim
urbanistikim planovima koji pokrivaju posmatran prostor:
generalnim urbanistikim planom,
regulacionim planom i dr.
i treba da predstavlja:
dalju razradu postojeeg plana ireg podruja i
detaljniju izradu elemenata tog plana.
Takodje, treba uzeti u obzir prethodni urbanistiki plan (ili urbanistiki projekat) za posmatranu urbanu
celinu, na taj nain da novi plan predstavlja razradu prethodnog i njegovo obnavljanje u skladu sa
novonastalim promenama u urbanoj sredini u periodu izmedju nastanka prethodnog i novog urbanistikog
plana.
Planiranje i podizanje opteg prostornog nivoa podruja detaljnog urbanistikog planiranja.
Razumevanje i analiza rezultata izjanjavanja i predloga stanovnika posmatrane urbane sredine.
Posebne faze:
Izrada modela terena predmeta izrade urbanistikog detaljnog plana.
Vrenje geodetskih merenja i izrada geodetskih podloga.
Odredjivanje vrednosti snimanjem iz vazduha.
Vrenje analiza snimanjem iz vazduha.
Predstavljanje primera moguih reenja projektnog zadatka.
Obnovljeno istraivanje i analize postojeih urbanistikih planova vieg ranga:
generalni urbanistiki plan,
regulacioni plan.
Sudelovanje prilikom iznalaenja mogunosti ispunjavanja prostornih zahteva, principima otvorenog i
javnog rada, otvorenim sredstvima rada, odnosno, uz prisustvo i uee javnosti.
Analiza slike grada.
Analiza urbane strukture grada.
18.2. Analiza sadrine rezultata istraivanja
Analiza sadrine rezultata istraivanja:
uradjenog materijala i
napisanih stavova.
18.3. Prognoze planom predvidjenog razvoja
Prognoze planom predvidjenog razvoja projektovane urbane sredine, naroito uzevi u obzir stepen
razvoja koji za to podruje predvidjaju urbanistiki planovi vieg optijeg ranga:
generalni urbanistiki plan,
regulacioni plan i dr.
18.4. Uestvovanje i saradnja prilikom izlaganja konkretnih planskih programa
19.0 Realizacija predplana prethodnog plana (skice plana)
Osnovne faze:
Osnovno reavanje bitnih delova zadatka plana u obliku brojanih prikazivanja sa kratkim
razjanjavanjima i tumaenjima osnovnih postavki urbanistike koncepcije.
Iznoenje moguih alternativnih reenja.
Sudelovanje na predstavljanju koncepata realizacije urbanistikog plana na nivou sastanaka
predstavnika:
upravne vlasti (gradske, optinske, lokalne predstavnika mesne zajednice),
nosilaca javnih funkcija, kao i
lokalnih predstavnika ueg i ireg susedstva (bloka, mesne zajednice i sl.).
Vrenje grube procene visine investicija koje je neophodno izvriti prilikom realizacije urbanistikog plana.
Uskladjivanje predplana (skice plana) sa predstavnicima naruioca posla (investitora) i njihovim
opunomonicima ili telima, kao to su:
komisije,
radne grupe,
odbori,
koji imaju ovlaenje da odluuju u vezi realizacije urbanistikog projekta.
Posebne faze:
Izrada modela.
Sudelovanje u zajednikom radu sa onim delom stanovnitva koji ima neprihvatljiv stav prema novom
urbanistikom projektu.
Takodje, uee u javnom radu, kao to su odravanja:
predavanja,
tribina,
okruglih stolova.
Priprema i izdavanje:
tampanih informacija,
dodatnih planova,
priprema i vrenje otovrenih diskusija.
Sprovodjenje postupaka predstavljanja projekta:
nosiocima javnih funkcija,
predstavnicima investitora,
predstavnicima organa javne uprave (gradske skuptine, optine, komisije ili odbora za urbanizam), kao i
Predstavljanje rezultata istraivanja mogunosti reenja urbanistikog projekta u pogledu osnovnih
postavljenih razliitih zahteva i potreba.
20.0 Konaan detaljni urbanistiki plan
Osnovne faze:
Projektovanje konanih detaljnih urbanistikih planova, plansko urbanistiko uredjenje prostora i priprema
planova za javno izlaganje u obliku prednacrta za zavrni dokument.
Sudelovanje u izradi investicione studije predraunu trokova i, shodno tome, sudelovanje u vrenju
potrebnih radnji i operacija za realizaciju osnovnih i njima srazmernih ciljeva urbanistike studije i detaljnog
urbanistikog projekta.
Saradnja u sastavljanju i uredjivanju materijala predloene planske dokumentacije za usvajanje od strane
gradskih ili optinskih nadlenih institucija i organa:
komisije za urbanizam,
izvrnog odbora skuptine grada,
izvrnog odbora optine.
Predstavljanje projekta tokom postupka javnog uvida.
Otklanjanje nedoumica i nedostataka projektne dokumentacije nakon sugestija gradskih ili optinskih
strunig predstavnika, kao i u toku i nakon postupka javnog uvida.
Uskladjivanje konanog planskog reenja od strane naruioca posla investitora predstavnika gradske
uprave.
Posebne faze:
Izrada modela.
Realizacija prateih planova varijanti osnovnog plana, na primer plana arhitektonsko gradjevinskog
oblikovanja urbanog podruja.
Sudelovanje u javnom radu i delatnosti predstavnika naruioca posla.
Obraun i realizacija plana mera zatite ivotne sredine i ivotne okoline.
Sutinsko menjanje i preinaavanje plana.
Nanovo izrada elemenata i podceline plana, naroito nakon promena miljenja i novih potsticaja.
Izrada:
popravki,
korekcija i
doterivanja
prema predlozima i korekturi od strane optinskih venika, odbornika, komisije za urbanizam, naroito
nakon veih nedoumica i dilema.
21.0 Izrada korigovanog urbanistikog plana pogodnog za odobravanje
Osnovne faze:
Zavravanje detaljnog urbanistikog plana, u svemu u skladu sa odlukom i obrazloenjem gradske ili
optinske vlade, kao predlog za odobravanje kod upravnog nadletva, ukljuujui i onaj deo nadletva koji
je specijalizovan za podruje detaljnog urbanistikog projektovanja.
Ova faza predvidja kontrolu i usaglaavanje plana sa postojeim zakonima i propisima na ovom polju.
Posebne faze:
Dodatan rad na zavravanju planske dokumentacije i njena priprema za tampu.
Izrada dodatnih grafikih priloga detaljnog urbanistikog plana:
3D modela,
kompjuterskih simulacija,
kompjuterskih detalja.
Izrada kompjuterske video animacije i simulacije za podruje detaljnog urbanistikog plana.
DOKUMENTACIJA ZA ARHITEKTONSKO PROJEKTOVANJE
22.0 Studija izvodljivosti
23.0 Predprojektni zadatak
24.0 Projektni zadatak
25.0 Idejna skica
Osnovni radovi:
Analiza projektnog zadatka.
Razjanjenje projektnoga zadatka.
Analiza, savetovanje i reavanje projektnih zahteva.
Formulisanje odluka i opredeljenje za izbor tipa projekta koji e ui u dalju proceduru projektovanja.
Predstavljanje vrstog stava u vezi projekta i objekta.
Postavljanje zajednikog cilja i rezultata.
Posebni radovi:
Analiza lokacije, analiza mesta gradnje.
Postavljanje programa prostora objekta.
Postavljanje programa funkcije objekta.
Analiza i potvrda znaaja uticaja sredine na objekat.
Potvrda saglasja sredine i objekta.
26.0 Idejno reenje, Predprojekt, Projektni i planski nacrt
Osnovni radovi:
Analiza situacije terena.
Analiza urbane sredine i urbane okoline.
Medjusobno usaglaavanje postavljenih ciljeva
(granini uslovi, konflikti ciljeva).
Predstavljanje kataloga ciljeva
sadranih unutar programa (programski ciljevi).
Razrada programskih ciljeva.
Izrada koncepata projekta ukljuujui istraivanje alternativnih mogunosti reavanja projektnog zadatka
na osnovu jednakih projektnih zahteva, sa predstavljanjem reenja u obliku crtea.
Analiza datih koncepata i njihovo vrednovanje.
Na primer: istraivanje nacrtanih prikaza, linearnih skica, esto uz navodjenje podataka vezano za skicu.
Integrisanje postignua drugih arhitekata i projektanata na projektovanom planu.
Analiza postignua drugih arhitekata na projektovanom planu.
Objanjavanje i razjanjavanje najvanijih:
gradograditeljskih,
urbanistikih,
poloajnih,
oblikovnih, funkcionalnih,
tehnikih,
sa podruja gradjevinske fizike,
privrednih,
energetskih privrednih,
biolokih,
ekolokih
zajednikih veza, postupaka i uslova prethodnih reavanja sa nadlenim institucijama i ostalima koji su
prisutni i specijalizovani za pojedine oblasti projektovanja, kao i onim institucijama koje su nadlene za
izdavanje dozvola za pojedine oblasti i faze projektovanja.
Kod slobodnih povrina, utvrdjivanje ekolokih zajednikih projektnih postavki, na primer:
tla,
terena,
vode,
klime,
vegetacije
i njihova analiza i definisanje graninih parametara vanih za povezivanje slobodne povrine sa
neposrednom okolinom i irom urbanom sredinom.
Izrada preliminarnih postavki moguih trokova izgradnje projektovanog objekta i na osnovu njih
utvrdjivanje okvirnog finansijskog obima projekta.
Na osnovu zadatih finansijskih parametara, odredjivanje stepena funkcionalno oblikovnih karakteristika
objekta.
Zajedniko usaglaavanje svih predprojektnih rezultata.
Posebni radovi:
Istraivanje moguih odgovora na razliite osnovne projektne zahteve.
Upotpunjavanje predprojektnih skica u odnosu na posebne projektne zahteve.
Predstavljanje finansijskog plana.
Predstavljanje analize mogueg kotanja gradjevinskih radova.
Predstavljanje analize potreba vezano za program projektovanog objekta.
Sudelovanje u ostvarivanju reenja za programska i gradjevinska pitanja.
Izrada idejnih podloga u razliitim tehnikama, kao na primer, perspektivnim prikazima, crteima, uzorcima,
modelima.
Predstavljanje vremenskog i organizacionog plana.
27.0 Idejni projekt, Sistemski i integracioni projekt
Osnovni radovi:
Obrada koncepata projekta. Postupna razrada nacrtanih grafikih reenja, uzimanjem u obzir
projektovanih zahteva i uslova:
urbanistikih uslova,
urbanistiko tehnikih,
gradskih graditeljskih,
oblikovnih,
uslova gradjevinske fizike,
privrednih,
ekonomskih,
energetskih,
biolokih,
ekolokih uslova,
koji se primenjuju prilikom izrade pojedinih elemenata projekta i njihove analize i koji, uzeti u obzir zajedno,
daju konaan izgled projektovanog reenja.
Integrisanje reenja poznatih iz prakse i datih uslova na pojedine delove projekta.
Iscrtavanje objekta po normativima i propisima datim za tehniko crtanje i tehnike prezentacije.
Predstavljanje objekta kompjuterskim tehnikama tehnikog prikazivanja, sa potovanjem normi i propisa
tehnikog crtanja.
Zajedniko izlaganje crtea likovnih priloga ukupnog projektnog materijala:
likovno predstavljenih analiza projekta,
sveukupnih predprojektnih skica,
projektnih skica,
ostalih crtea,
u razmeri i na tehniki nain, tako da se predstavlja objekat u pravim odnosima mera, na osnovu kojih je
mogue izvesti detaljan plan po pojedinim grupama projektovanog prostora.
Reavanje i uee od strane projektanata nadlenih za razliita podruja tehnikog aspekta projekta:
idejno reavanje instalacija visoke struje
idejno reavanje instalacija niske struje,
instalacija vodovoda
instalacija kanalizacije,
instalacija grejanja,
instalacija klimatizacije.
Reavanje idejno specifinih tehniko tehnolokih problema i zahteva projekta:
tehnologije zatvorenog ili otvorenog bazena za kupanje u sklopu objekta,
tehnologije solarnog sistema grejanja,
tehnologije liftovskog postrojenja i sl.
Reavanje globalnog predmera i predrauna na osnovu standarda za predmer i predraun, uzimajui u
obzir specifine zahteve vezano za pojedini tip objekta i specifine pravilnike vezano za predmere i
predraune.
Rekapitulacija svih elemenata projekta.
Medjusobno usaglaavanje svih osnova objekta, osnova i preseka, kao i osnova, preseka i fasada.
Posebni radovi:
Analiza alternativa/ varijanti i njihovo vrednovanje putem istraivanja finansijskih parametara.
Optimizacija varijanti.
Finansijska optimizacija.
Studija ekonomske izvodljivosti i opravdanosti.
Proraun investicije putem sagledavanja koliina u pogledu gradjevinskih delova objekta i njegove
opreme, ili iz kataloga gradjevinskih elemenata.
28.0 Odobreni projekt; Odobreni idejni projekt, Korigovani projekt
Osnovni radovi:
Razrada podloga za predstavljanje i odbranu projekta pred predstavnicima zakona, radi dobijanja
potrebnih dozvola i saglasnosti, medju kojima su:
urbanistika dozvola,
urbanistika saglasnost,
gradjevinska dozvola,
posebne saglasnosti na projekat i dr.,
takodje kao i zadnji korak za dobijanje ponuda za izvodjenje radova, za korienje finansijskog uea
drugih sudeonika u gradjevinskom poslu.
Prilagodjavanje projektne dokumentacije za zakljuivanje ugovora sa svim nadlenim institucijama vlasti,
kao na primer:
direkcijom za gradsko gradjevinsko zemljite (ili zavodom za izgradnju grada)
javnim preduzeem PTT,
javnim preduzeem za vodovod i kanalizaciju,
elektrodistribucijom,
preduzeem za javna sklonita,
protivpoarne institucije i dr.
Predavanje zavrene faze projektne dokumentacije.
Upotpunjavanje i usaglaavanje projektnih podloga u skladu sa prilozima ostalih uesnika u poslu, vezano
za pojedine strune delove:
projekt konstrukcije,
projekt elektroinstalacija,
projekt vodovoda i kanalizacije,
projekt grejanja i ventilacije i dr.
Tehnika kontrola projekta.
Moe da bude:
interna tehnika kontrola i
spoljanja tehnika kontrola.
Tehnika kontrola obuhvata:
gradjevinsku tehniku kontrolu,
tehniku kontrolu elektroinstalacija,
tehniku kontrolu vodovoda i kanalizacije,
tehniku kontrolu ptt i instalacija slabe struje i dr.
Posebni radovi:
Sudelovanje u ostvarivanju eventualno potrebnih saglasnosti suseda i stanovnika okolnih objekata kao i
vlasnika okolnog zemljita za projekat.
Sudelovanje u ostvarivanju eventualno potrebnih saglasnosti predstavnika mikrourbane zajednice na
projektnu dokumentaciju.
Razrada projektnih podloga za potrebe dobijanja eventualnih specifinih dozvola i odobrenja od strane
nadlenih institucija.
Razrada projektnih podloga za potrebe specifinih postupaka odobrenja projekta.
Struno i organizaciono uee i saradnja sa izvodjaem radova i (ili) investitorima u procesu donoenja
odluka vezano za doneta reenja u postupku odobrenja projektne dokumentacije.
Uee u eventualnim albama na doneta reenja.
Eventualno savetodavno uee u moguim pravno tehnikim postupcima vezano za proces donoenja i
usvajanja projektne dokumentacije.
Uestvovanje u procesu obezbedjenja dozvole u opirnijem obliku, za koje nije uobiajeno prisustvo
izvrioca.
29.0 Izvodjaki projekt
Osnovni radovi:
Razrada predmeta faze realizacije 3 i 4.
Postepena razrada i predstavljanje reenja uzimajui u obzir osnovne uslove projektovanja.
Postepena razrada i predstavljanje reenja uzimajui u obzir korekcije projekta date uslovima u toku
sprovodjenja postupka odobrenja projektne dokumentacije.
Razrada predmeta faze realizacije 3 i 4 vri se na planu uslova iz oblasti:
urbanizma,
gradskih urbanistikih zahteva,
oblikovnih zahteva,
funkcionalnih zahteva,
tehnikih zahteva,
zahteva iz oblasti gradjevinske fizike,
zahteva iz oblasti mikrourbanizma,
biologije,
ekologije i dr.,
a u saglasju sa ostalim uesnicima u projektovanju:
statiarima,
konstruktorima,
strukturnim inenjerima,
elektroinenjerima,
mainskim inenjerima,
inenjerima gradjevinske fizike,
akustiarima,
termoinenjerima,
ostalim specijalizovanim strunjacima i dr.
Usaglaavanje crtea projekta sa svim pojedinanim zadacima, neophodnim za izvodjenje, kao to su:
izrada konanih izvodjakih detalja,
izrada optih konstrukcionih detalja,
izrada plana oplata,
eme armature,
plana obezbedjenja terena
plana organizacije gradilita,
plana dinamike izgradnje,
plana upotrebe mehanizacije,
izrada finansijskog plana gradnje,
izrada plana otvaranja gradilita i dr.
Izrada konstrukcionih detalja i drugih detalja u razmeri 1:50 do 1:1, sa pripadajuim tehnikim opisom.
Izrada tehnikih opisa izgradnje objekta, kao razrada predmera i predrauna.
Razrada podloga i detalja ostalih uesnika iz drugih tehnikih oblasti u procesu projektovanja.
Integrisanje svih elemenata projekta u jedinstveno reenje.
Izrada prednacrta plana izvodjenja radova, iju je realizaciju mogue izvriti i u toku poinjanja realizacije
radova na izgradnji objekta.
Posebni radovi:
Predstavljanje detaljnog crtea projekta objekta u formi gradiline izvodjake dokumentacije, kao osnova
za izvodjenje radova, zajedno sa programom izvodjenja radova.
Program izvodjenja radova ili ema izvodjenja radova mogu da budu uradjeni za celokupni projekt ili samo
za njegove pojedine faze.
Ako je program izvodjenja radova radjen samo za fazu, to moe da bude plan montae ili neki drugi
izvodjaki plan.
Po pravilu, svaka faza radova na objektu ima svoj program izvodjenja radova, kao to je:
izvodjenje temelja,
betoniranje,
montaa fasade,
program realizacije podcelina zgrade,
program realizacije podcelina opreme,
program realizacije enterijera zgrade i dr.
Predstavljanje detaljnog crtea objekta kao osnov za vrenje predmera radova na gradilitu, odnosno za
vodjenje gradjevinske knjige, u formi izvodjake dokumentacije.
Provera usaglaenosti izvodjakog plana radova, uradjenog od strane izvodjaa ili podizvodjaa prilikom
licitacije za dobijanje posla na izvodjenju projektovanog objekta, sa osnovnom izvodjakom projektnom
dokumentacijom.
Provera se odnosi na:
opte koliine utroka materijala i
opte norme za realizaciju datog posla.
Razrada modela detalja objekta.
Potvrda i prihvatanje planova treih uesnika u procesu izrade izvodjakog projekta, a koji nisu ukljueni u
tim za izradu dokumentacije izvodjakog projekta, niti su pod patronatom autora objekta. Na primer:
projekat radionica na gradilitu,
projekat upravnih i pomonih objekata na gradilitu koje koriste podizvodjai,
planovi montae tekih maina i opreme, koje daju isporuioci maina i opreme,
planovi temelja tekih maina i opreme, koje daju isporuioci maina i opreme,
planovi za postavljanje kranova,
betonskih baza,
asfaltnih baza,
planovi fabrika montanih elemenata na gradilitu i dr.
Prethodno se odnosi na faze i radove koji:
nisu obuhvaeni predraunom radova datim u izvodjakom projektu,
niti su predmet izvodjakog projekta,
niti su obuhvaeni cenom (predraunom) radova,
jer padaju na teret treih lica podizvodjaa radova.
30.0 IZVODJAKO PROJEKTOVANJE U OBLASTI KONSTRUKCIJA, KONSTRUKTIVNIH SISTEMA I
KONSTRUKTIVNIH SKLOPOVA ZGRADE STATIKA KONSTRUKCIJA
30.1 Idejna skica, idejno reenje
Analiza projektnog zadatka.
Razjanjenje projektnog zadatka sa usko strunog aspekta reenja konstrukcije i konstruktivnog sistema u
sporazumu sa planerom projektantom (autorom) objekta.
30.2 Izrada pretprojekta idejnog projekta (projektni i planski prednacrt)
Osnovne faze realizacije:
Savetovanje u pogledu statiko konstruktivnog aspekta objekta, obzirom na vanost pitanja:
statike sigurnosti,
podobnosti konstrukcije za upotrebu,
podobnosti konstruktivnog sistema za upotrebu,
ekonomske opravdanosti konstrukcije i konstruktivnog sistema.
Saradnja prilikom razrade koncepta projekta (planskog koncepta) ukljuujui ispitivanje razliitih
mogunosti za reenje plana konstrukcije (prorauna konstrukcije) i konstruktivnog sistema pod jednakim
zadatim uslovima.
Ispitivanja ukljuuju izradu skica moguih reenja.
Razjanjenje i postavljanje, za konstrukciju i konstruktivni sistem objekta, vrsto utvrdjenih stavova i
reenja, kao na primer, u pogledu:
materijala gradnje,
naina gradnje,
sistema gradnje, ili
sistema rekonstrukcije objekta, ili
utvrdjivanje konstruktivnih zahteva objekta.
Saradnja u prvobitnoj fazi veanja i analize konstruktivnog sistema, zajedno sa predstavnicima investitora
naruilaca i drugim uesnicima u procesu projektovanja koji su u usko strunom pogledu angaovani na
realizaciji procesa projektovanja, a sve pod odobrenjem naruioca i autora projektnog reenja.
Uestvovanje u realizaciji poetne faze izrade predmera i predrauna konstrukcije i konstruktivnog
sistema.
Posebne faze realizacije:
Uspostavljanje i izrada uporednog jednoobraznog obrauna za vie predloenih moguih reenja, pod
razliitim uslovima plana objekta.
Postavljanje i realizacija statikog plana optereenja (eme optereenja) kao osnove za davanje miljenja
o vrsti i nainu temeljenja objekta.
Prethodna izrada mogueg dokazujueg obrauna tipa predloenog temeljenja objekta.
30.3 Idejni projekat. Sistemski i integracioni projekat
Razrada reenja konstrukcije i konstruktivnog sistema objekta (statika razrada) na osnovu i obzirom na:
plan objekta i
integrisane posebne strune projekte objekta,
ukljuujui:
reenje konstrukcije, dato u odredjenoj razmeri,
ukljuujui kotiranje mera vezanih za konstrukciju,
ostala numerika odredjenja i
statiki proraun.
Izrada dodatnih statikih prorauna i odmeravanja.
vrsto i konano utemeljenje konstruktivnih detalja i glavnih statikih merenja konstrukcije i konstruktivnog
sistema u odnosu na, na primer:
oblikovanje glavnih noseih vertikalnih i horizontalnih elemenata,
elemenata primarne i sekundarne nosee konstrukcije,
detalja ukruenja,
detalja veza konstruktivnih elemenata sredstvima za vezivanje,
ukljuujui sve pratee i neophodne statike proraune.
Sudelovanje u izradi tehnikog opisa objekta.
Sudelovanje u dogovorima sa predstavnicima investitora, nalogodavaca, kao i drugim specijalizovanim
uesnicima u procesu projektovanja u vezi odobravanja i prihvatanja projektne dokumentacije.
Saradnja prilikom izrade i obrauna trokova potrebnih za realizaciju objekta.
Izrada statikog prorauna sa celovitim postupkom obrauna, kojim se dokazuje i pokazuje tanost svih
obraunskih stavki.
Izrada dokaznog statikog prorauna sa svim detaljima neophodnim za izvodjenje objekta.
Dodatni rad ili dodatni utroak vremena na izradi posebnih uputstava i opisa za izradu specifinih
konstrukcija ili konstruktivnih detalja.
Posebno, rad na izradi detaljnih opisa konstruktivnih detalja.
Predmer i predraun utroka materijala, kao na primer, utroka elika prilikom izrade elinih konstrukcija.
Priprema predmera i predrauna radova i materijala kao tendera kod raspisivanja konkursa za izbor
najpovoljnijeg izvodjaa, takodje, kao neposredne podloge za izvodjenje.
30.4 Odobreni projekat, odobreni korigovani projekat
Izrada i postavljanje konanog projektnog reenja za odobrenje u vidu statikog prorauna konstrukcije i
konstrukcionog sistema, uzimajui u obzir sve prethodno date projektne uslove:
kako one koje je postavio projektant autor, tako i
uslove koji proistiu iz zakonske regulative i standardizacije, posebno
uslove sa podruja gradjevinske fizike i slinih oblasti.
Zavretak pozicionog plana (plana pozicija) za izradu konstrukcije i konstruktivnog sistema i donoenje:
statikih pozicija,
tabela dimenzija konstruktivnih elemenata, kao i
dimenzionisanje konstruktivnog sistema,
donoenje tabela saobraajnog optereenja konstrukcije,
liste tipova i kvaliteta gradjevinskog materijala,
opisa i detalja specifinosti konstrukcija
koji su dati u optem smislu u razradi projektne dokumentacije arhitektonskog projekta.
Prethodno opisani prilozi daju se u
pismenoj i
grafikoj formi kao kompjuterski crtei ili crtei na pausu.
Zajedniko uskladjivanje i postavljanje osnova i podloga
projekta konstrukcije i
konstruktivnog sistema,
statikog prorauna
i njihova priprema i predstavljanje za konano zajedniko odobravanje.
Pretresanje i reavanje sa predstavnicima tehnike kontrole, inenjerima zaduenim za kontrolu projektne
dokumentacije.
Upotpunjavanje i eventalno ispravljanje tehnike dokumentacije, ukljuujui njene detalje isto kao i opti
plan.
Izrada elaborata iz oblasti gradjevinske fizike, kao na primer:
elaborata protivpoarne zatite,
termike zatite,
zvune zatite,
ukoliko ovi elaborati nisu, zbog posebnih karakteristika objekta, ve ukljueni u projektnu dokumentaciju,
obradjeni od strane lica specijalizovanih za pojedine oblasti gradjevinske i arhitektonske fizike.
Izrada statikog numerikog obrauna sigurnosti objekta i davanje mera:
osiguranja zgrade i gradilita,
osiguranja tla ispod i neposredno oko zgrade od sleganja, klizanja ili
obruavanja,
proraun osiguranja budueg objekta od sleganja, klizanja ili pomeranja.
Realizacija crtea koji ukljuuju statike pozicije i dimenzionisane detalje:
statikih elemenata,
eme armatura,
profile elemenata,
eme pozicija optereenja,
eme uticaja optereenja,
vrstu i kvalitet materijala koji je upotrebljen za izradu konstrukcije.
Takodje, uz crtee se prilau posebni tekstualni opisi koji detaljno objanjavaju posebnosti konstrukcije,
to predstavlja prilog dokaz uz izradjeni pozicioni plan.
30.5 Izvodjaki projekat, projekat za izvodjenje
Razrada rezultata faza realizacije 3 i 4 sa posebnom panjom posveenom u odnosu na razradu i uticaj
integrisanih specijalizovanih projekata vezanih za osnovni projekat objekta.
Zavravanje detaljnog projekta oplate.
Upotpunjavanje izvodjakog projekta detaljima i elementima sklopa objekta.
Upotpunjavanje izvodjakog projekta raunskim potvrdama vezanim za dimenzionisanje konstrukcije i
konstruktivnog sistema, sa:
opisima konstrukcije,
opisima konstruktivnih detalja,
kao na primer:
detaljima armature,
presecima nosaa i
detaljima konstruktivnih vorova.
Izrada plana montae kod elinih konstrukcija.
Izrada krojnih planova i detalja kod drvenih konstrukcija.
Prethodno pomenuti planovi ne ukljuuju izradu radionikih crtea niti fabrikih detalja, za one elemente
koji se rade u fabrici, u industrijskom procesu proizvodnje.
Predstavljanje detaljnih tabela i specifikacija u sluaju metalnih konstrukcija, kao i izrada predmera i
predrauna vezanih za izradu konstrukcija.
Tabele i specifikacije se izradjuju kao dopuna statikim i drugim proraunima vezanim za konstrukciju ili
predmerima vezano za metalne konstrukcije.
Izrada radionikih crtea kao i detaljnih crtea za fabriku izradu kod:
elinih i
drvenih konstrukcija.
Izrada planova elemenata i detalja za izradu:
konstrukcija od gotovih prefabrikovanih elemenata i
sklopova od betona i armiranog betona.
Ovi planovi ukljuuju:
specifikacije elemenata konstrukcije,
njihov predmer i
predraun.
Razrada i sprovodjenje:
postupka prednaprezanja i
izrada protokola prednaprezanja
kod realizacije konstrukcije od prednapregnutog betona.
Statiko dokazivanje i proraun postupka izvodjenja u sluaju kod sutinskih izmena odobrenog projekta,
koje je potrebno izvriti, a koje nisu bile ugovorene i nisu obavezujue za izvrioca posla.
30.6 Supervizija projekta, predmer detalja i izrada pnala realizacije objekta
Supervizija i izraunavanje:
koliine armature kod armiranobetonske konstrukcije,
koliine i teine elika kod elinih konstrukcija i
zapremine drvenih masa kod inenjerskih drvenih konstrukcija,
ukljuujui:
obraun pripadajuih delova i elemenata konstrukcije,
spojnih i vezivnih delova konstrukcije,
92/101
vezivnih materijala,
kao prilog uz izradjeni predmer i predraun.
Izrada detaljnih faza realizacije kao poseban deo razrade faze izvodjakog projekta.
Pripremanje licitacionog elaborata konkursnih podloga za izbor najpovoljnijeg ponudjaa radova
konstrukcije i konstruktivnog sistema objekta.
Izrada priloga uz opis radova i faza realizacije konstrukcije i konstruktivnog sistema.
Izrada programa izvodjenja radova na objektu, za one vrste radova koji nisu predmet osnovnih radova ove
faze.
Ukoliko su radovi obuhvaeni osnovnim radovima, dopunskim postignuima e biti obuhvaeni oni prilozi
uz osnovne radove, koji nisu njima obuhvaeni.
Izrada priloga uz predraun radova koji nisu obuhvaeni osnovnim fazama postignua.
Postavljanje liste faza radova na izradi nosee konstrukcije.
30.7 Uestvovanje u vrenju izbora najpovoljnijeg izvodjaa radova
Posebna faza realizacije posla:
Sudelovanje kod ocenjivanja i vrednovanja ponuda za izvodjenje radova, datih na osnovu opisa radova,
programa i plana realizacije objekta.
Saradnja kod ocenjivanja i vrednovanja alternativnih ponuda i ponudjaa.
Izrada priloga dopunskih radova (dodatnih trokova), kao jedininih cena ili u vidu paualnog iznosa.
30.8 Projektantski nadzor, gradjevinski nadzor, nadzor nad objektom u toku gradnje, nadzor nad gradnjom
Inenjersko tehnika kontrola izvodjenja konstrukcije i konstruktivnog sistema objekta.
Generalno usaglaavanje konstrukcije koja se izvodi sa odobrenom statikom podlogom.
Inenjerska kontrola gradjevinskih sredstava koja su prisutna na gradilitu, kao na primer:
radnih i pomonih skela,
kranskih staza,
osiguranja irokog otkopa,
kontrola sigurnosnih skela.
Kontrola:
izrade betona,
armiranja,
procesa betoniranja objekta
sa posebnih konstruktivnih aspekata, kao to su:
statike kontrole,
kontrole otpornosti materijala i
kontrole kvaliteta materijala.
Savetovanje i savetodavstvo na polju tehnologije proizvodnje i ugradnje betona.
30.9 Vrenje radova direktora gradilita, rukovodioca gradilita za izradu konstrukcije i konstruktivnog
sistema objekta
Radovi kojima se:
organizuje proces gradnje,
uspostavlja kvalitetan proces gradnje i
nadziru mogui uticaji na sigurnost konstrukcije objekta,
nadziru mogui uticaji na kvalitet konstrukcije objekta.
31.0 Supervizija projekta; izrada plana realizacije objekta; vrenje pripreme za licitaciju za izbor izvodjaa
posla
Osnovni radovi:
Kontrola projektne dokumentacije.
Kontrola:
mera koje se nalaze u projektnoj dokumentaciji,
elemenata mera,
tabela,
predmera,
predrauna
kontrola priloga svih uesnika u procesu projektovanja,
projekta elektroinstalacija niske i visoke struje,
projekta vodovoda i kanalizacije,
projekta grejanja i vetrenja,
statike konstrukcije,
projekta konstruktivnog sistema,
projekta strukturnog sistema i dr.
kontrola podataka i tabela,
kontrola podataka vezano za termiki proraun,
provera podataka vezano za proraun zatite od buke,
provera podataka vezano za proraun zatite od prekomerne insolacije,
provera podataka vezano za proraun osvetljenja i dr.
Usaglaavanje opisa faza izrade objekta sa tabelarnim brojanim podacima i prilozima, za svaku
pojedinanu tehniku oblast posebno.
Usaglaavanje i koordinacija opisa faza izrade projekta razliitih tehnikih podruja projektne
dokumentacije.
Analiza i usaglaavanje projekata realizacije projektovanog objekta u svim optim podrujima i fazama
realizacije.
Donoenje plana proizvodnog ciklusa izgradnje objekta:
tehniki proizvodni plan,
ekonomski plan,
finansijski plan,
dinamiki plan izgradnje,
tehnoloki plan realizacije objekta, plan korienja mehanizacije,
plan korienja radne snage i dr.
Priprema licitacionog elaborata konkursnih podloga za izbor najpovoljnijeg i najpogodnijeg ponudjaa.
Objedinjavanje u celinu elaborata pojedinih faza i podruja gradnje:
projekta visoke i niske struje,
projekta vodovoda i kanalizacije,
projekta grejanja i vetrenja,
statikog prorauna,
projekta konstruktivnog sistema i dr.
i izrada konkursnog elaborata za izbor najpovoljnijeg izvodjaa radova.
Posebni radovi:
Usaglaavanje rezultata izrade projektne dokumentacije sa programskim uslovima za izradu projektne
dokumentacije.
Analiza i kontrola posebnih izvodjakih elemenata projekta.
Donoenje alternativnih projekata realizacije, za podruja koja predstavljaju zatvoren proizvodni ciklus.
Analiza i usaglaavanje predrauna trokova i vrednovanje predrauna drugih uesnika u poslu.
Izrada delova konkursnog elaborata za izbor najpovoljnijeg izvodjaa radova koji nisu predmet opteg
konkursa.
Ustanovljenje i izrada posebnih uslova konkursa za izbor najpovoljnijeg izvodjaa radova.
32.0 Uestvovanje u vrenju izbora najpovoljnijeg izvodjaa radova putem konkursa ili neposrednom
pogodbom
Osnovni radovi:
Uestvovanje u procesu izbora najpovoljnijeg izvodjaa radova putem konkursa:
javnog konkursa,
javne licitacije,
opteg konkursa,
anonimnog konkursa,
konkursa po pozivu (pozivnog konkursa),
ili putem
neposredne pogodbe sa ponudjaem.
Obrada svih prispelih podataka na konkursu i njihovo vrednovanje, klasifikacija i priprema argumenata za
donoenje konane odluke.
Medjusobno uporedjivanje uslova ponudjaa, za svaku fazu izvodjenja radova pojedinano.
Odobravanje i vrednovanje svih prispelih ponuda ukljuujui izradu uporednih tabela cena i vrednosti
ponudjenog posla prema listi uesnika u licitaciji, uzimajui u obzir sve elemente i sve uesnike u realizaciji
projektnih faza 6 i 7.
Vrednovanje i usaglaavanje (racionalizacija i sniavanje cena) ponuda, kao i zajedniko usaglaavanje
ponuda svih ponudjaa, ukljuujui i posebne faze realizacije
elektroinstalacija,
instalacija vodovoda i kanalizacije,
instalacija grejanja i klimatizacije,
ptt instalacija,
tv instalacija i dr.
Pregovaranje sa ponudjaima.
Analiza uslova ponudjaa.
Priprema elemenata za ugovaranje posla sa ponudjaima.
Procena ukupnih trokova.
Procena trokova eventualnih nepredvidjenih radova.
Ugovaranje posla:
po fiksnim cenama,
po pozicijama,
paualno,
po situacijama,
po kliznim skalama.
Ugovaranje dinamike izvodjenja radova.
Ugovaranje dinamike isplate.
Ugovaranje kvaliteta i standarda kvaliteta izvodjenja gradjevinskih i zavrnih radova na objektu.
Ugovaranje kvaliteta i standarda kvaliteta ugradjene opreme.
Posebni radovi:
Kontrola i vrednovanje ponuda uporedjivanjem sa programom realizacije radova i licitacionim elaboratom.
Kontrola i uporedjenje listinga predrauna radova uesnika licitacije i predrauna radova iz projekta,
odnosno, licitacionog elaborata.
Ovaj deo posla mogue je primeniti na celokupan obim radova na objektu, ili samo na nekoj relevantnoj
fazi realizacije posla.
U sluaju izdvajanja pojedine faze iz opteg predrauna radova, potrebno je njeno uporedjenje sa istom
fazom u programu realizacije objekta, odnosno, sa istom fazom iz licitacionog elaborata.
Kontrola, uporedjivanje, vrednovanje lista cena za posebne zahteve i uslove izgradnje.
33.0 Projektantski nadzor; autorski nadzor; gradjevinski nadzor; direktivni nadzor; nadzor nad objektom u
toku gradnje; nadzor nad gradnjom
Osnovni radovi:
Nadzor nad izvodjenjem objekta:
nadgledanje,
kontrola,
savetodavstvo,
odobravanje,
usaglaavanje
prilikom gradnje.
Nadzor nad kvalitetom gradnje.
Nadzor nad kvalitetom ugradjenog materijala.
Nadzor nad kvalitetom ugradjene opreme.
Davanje odobrenja za poetak, nastavak, prekid ili zavretak radova za pojedine faze gradnje, na primer:
overa postavljene armature,
odobrenje za poetak betoniranja,
overa kvaliteta materijala donetog na gradilite,
overa ugradjenog kvaliteta materijala,
overa kvaliteta ugradjene opreme.
Uporedjenje kvaliteta radova i ugradjenog materijala sa uslovima i standardima datim u projektnoj
dokumentaciji.
Uporedjenje kvaliteta radova i materijala na gradilitu sa standardima i zakonskim propisima.
Koordinacija nadzora nad gradjevinskim i drugim radovima:
radovima na instalacijama visoke i niske struje,
vodovoda i kanalizacije,
grejanja i klimatizacije,
ptt instalacije,
tv instalacije i dr.
Nadzor i korekcija detalja na licu mesta, u toku gradnje ili neposredno pre poinjanja pojedine faze
gradnje.
Nadzor nad zavrenim ugradjenim detaljima objekta.
Uspostavljanje i nadziranje nad realizacijom dinamikog plana (dinamiki dijagrami).
Nadzor nad realizacijom plana organizacije gradjenja organograma.
Vodjenje gradjevinskih knjiga, odnosno, vodjenje glavne gradjevinske knjige u ime investitora.
Vodjenje gradjevinskog dnevnika glavnog gradjevinskog dnevnika u ime investitora.
Kontrola posebnih gradjevinskih dnevnika izvodjaa, kao i posebnih gradjevinskih dnevnika za razliite
vrste radova:
radove na instalacijama visoke i niske struje,
ptt instalacije,
Premeravanje izvedenih radova u vidu koliina radova.
Premeravanje izvedenih radova u vidu koliina ugradjenog materijala.
Prijem ukupno izvrenih radova zajedno sa nadzornim organima nadlenim za pojedine tipove radova:
radove na instalacijama visoke i niske struje,
ptt instalacije,
i ukupna zavrna kontrola veliina.
Potvrda uskladjenosti radova sa zakonom i zakonskom regulativom.
Utvrdjivanje trokova radova prema standardima ili prema posebnim zakonskim aktima ili normativima
vezano za pojedine oblasti.
Predlog i nadletvo nad svim promenama koje mogu da nastanu u toku gradnje i njihovo autorizovano
sprovodjenje.
Nadzor nad objektima ukljuujui i pravno tehnike postupke realizacije predmeta, kao na primer:
donoenje uputstava za upotrebu opreme,
odobrenje uputstava za upotrebu opreme,
protokol predaje objekta u upotrebu,
protokol predaje delova ili faza objekta u upotrebu,
prijem garancija za izvrene radove,
prijem garancija za ugradjenu opremu.
Nalaganje proizvodjaima i isporuiocima opreme ispravljanje svih primeenih nedostataka prilikom
izvrenja radova, u smislu:
tehnikih nedostataka radova na gradilitu,
nedostataka u smislu koliina materijala i izvrenih radova,
nedostataka u smislu kvaliteta radova,
nedostataka u ugradnji materijala,
nedostataka prilikom isporuke opreme
nedostataka prilikom ugradnje opreme na gradilitu,
nedostataka prilikom isporuke delova opreme i rezervnih delova opreme na gradilitu.
Nadzor i kontrola cena.
Ukupna kontrola radova na izgradnji objekta.
Posebni radovi:
Prikazivanje, nadzor i predlaganje drugih, razliitih planova, kao to su:
dinamiki plan,
investicioni plan,
predraun,
planovi kapaciteta.
Delovanje kao odgovorni rukovodilac gradnje ili rukovodilac gradilita.
Delovanje kao odgovorna osoba pred zakonom i predstavnicima gradskih urbanistikih, gradjevinskih i
drugih slubi, a za poslove koji nisu obuhvaeni osnovnim radovima iz faze 8.
UGOVORNA DOKUMENTACIJA ZA GRADJENJE
34.0 PONUDA
33.1. Faza pripreme ponude
33.1.1. Dokumentacija naruioca radova (investitora)
Zahtev za ponudu
Projektantski predmer radova
Opti uslovi izvodjenja
Posebni uslovi izvodjenja
Tehniki uslovi investitora
Nain obezbedjenja sredstava za finansiranje
33.1.2. Dokumentacija saizvodjaa (kooperanti)
Ponuda saizvodjaa - kooperanta
Posebni uslovi
33.1.3. Sopstvene podloge za ponudu
Projektni program objekta
Projektni program u odnosu na tehnologiju izvodjenja
33.2. Faza izrade ponude
33.2.1. Ponuda
Tekst ponude
Uslovi ponude
Rokovi ponude
Garancije
Cene
Pogodbeni predraun
33.2.2. Prilozi uz ponudu
Predraun radova
Izjava o prihvatanju uslova investitora: optih, posebnih, tehnikih i drugih uslova
Cene za eventualne naknadne radove
Faktori cena
Garancije (bankarska garancija, depozit uz ponudu)
Lista saizvodjaa kooperanata i nain njihovog ukljuivanja u ugovor
Kalkulacija cena za ponudu
Saglasnost tela kompanije za davanje ponude
33.3. Faza usvajanja ponude
33.3.1. Korekcija ponude
Dopunske informacije
Analiza trita
Politika cena
Korekcija cena (uskladjivanje kalkulacija trita)
Dopunska saglasnost kompanije za korekciju ponude
33.3.2. Usvajanje ponude
Izvetaj sa otvaranja ponude (licitacije)
Odluka naruioca o usvajanju ili neusvajanju ponude
33.3.3. Pogodbeni predraun
34. UGOVOR
34.1.0. Ugovor o realizaciji posla
34.2.0. Ugovor o avansu
34.3.0. Prilozi ugovora o realizaciji posla
Usvojena ponuda
Pogodbeni predraun radova
Usvojeni uslovi investitora (naruioca)
Izvodi Zakona (o projektovanju)
Metodologija obrauna radova
Popis projektne dokumentacije koju obezbedjuje investitor
Instrument o obezbedjenju sredstava za finansiranje realizacije posla
34.4.0 Dopunski ugovori sa izvodjeem posla (po potrebi)
34.5.0 Dopunski ugovori sa saizvodjaima posla
35. KALKULACIJA VREDNOSTI RADOVA
35.1.0. Podloge za kalkulaciju
35.2.0. Kalkulacija ugovorene vrednosti radova
36. FINANSIJSKI PLAN PROJEKTA
36.1. Izvori investiranja i finansiranja
Finansiranje iz sredstava kompanije
Finansiranje iz sredstava avansa predprodatih jedinica
Finansiranje iz sredstava kredita
Finansiranje sukcesivnom otplatom iz sredstava investiranja
Finansiranje iz dopunskih dodatnih sredstava investicija
Finansiranje iz sredstava kompanije kao rezervisanih sredstava rizika
Finansiranje iz sredstava konzorcijuma investitora
Finansiranje iz sredstava konzorcijuma izvodjaa kao zdruena sredstva rizika
Finansiranje iz sredstava objekata kao izdvojena sredstva rizika
36.2. Predmeti investiranja i finansiranja u periodu pre izrade projektne dokumentacije
Finansiranje studije izvodljivosti projekta
Finansiranje izrade urbanistike studije projekta
Finansiranje izrade elaborata o izvodljivosti gradnje na terenu
Finaniranje kupovine terena za izgradnju
Finansiranje opremanja terena namenjenog izgradnji
Finansiranje izrade urbanistikih projekata vezano za teren za izgradnju
Finansiranje naknada za gradsko gradjevinsko zemljite
Finansiranje naknadno utvrdjenih inilaca vezano za teren
36.3. Predmeti investiranja i finansiranja izrade projektne dokumentacije
Finansiranje izrade projektne dokumentacije faza projekta za odobrenje
Finansiranje izrade projektne dokumentacije idejnog reenja
Finansiranje izrade projektne dokumentacije glavnog projekta
Finansiranje izrade projektne dokumentacije dopunskih projekata i detalja
36.4. Predmeti investiranja i finansiranja realizacije gradnje
Finansiranje pripremnih radova
Finansiranje radova po ugovorenim objektima
Finansiranje vika radova
Finansiranje naknadnih radova
Finansiranje nepredvidjenih radova
Finansiranje rizika
37. IZRADA I KALKULACIJA PROJEKTANTSKOG PREDRAUNA ZA NEPOZNATOG IZVODJAA
37.1. Tehniki opis pripremnih radova
37.2. Opti uslovi za gradnju
Ponuda za gradnju
Ugovor o gradjenju
37.3. Bitne odredbe o gradjenju
37.4. Tehniki opis za svaku vrstu radova
37.5. Predraun radova
37.6. Rekapitulacija predraunske cene
38. IZRADA I KALKULACIJA PROJEKTANTSKOG PREDRAUNA ZA POZNATOG IZVODJAA
38.1. Izrada predmeta radova na podlozi tehnike dokumentacije faza projekta za odobrenje i
tehnoekonomskih standarda kompanije
38.2. Dogovor unutar kompanije o podeli poslova izmedju sopstvenih radnih jedinica i kooperantskih radnih
jedinica
38.3. Realizacija projektantskog predrauna na bazi
Predmera radova za objekat
Prethodne ponude kooperanata
Internog cenovnika radova
38.4. Izrada predrauna organizacije izvodjenja i predrauna zajednikih trokova na bazi
projektnogzadatka
38.5. Postizanje dofgovora o ceni po projektantskom predraunu izvodjenja
38.6. Izrada kalkulacije projektantske predraunske cene izvodjenja
39. IZRADA PREDRAUNA REALIZACIJE POSLA
39.1. Predrauni ugovorenih radova
Sopstvenih radova kompanije
Radova izvodjaa kooperanata
39.2. Predraun radova tehnologije izvodjenja
Projektovanje sistema gradnje
Priprema realizacije sistema
Radovi na pripremi proizvodnje elemenata sistema
Nabavka sredstava i alata montae elemenata sistema
39.3. Predrauni radova organizacije izvodjenja
Projektovanje organizacije izvodjenja
Opta priprema opreme za izgradnju
Privremeni objekti
Privremene saobraajnice
Obezbedjenje elektrinog pogona i osvetljenja
Obezbedjenje snabdevanja vodom
Evakuacija otpadnih voda
Obezbedjenje grejanja
Obezbedjenje veze
Radovi na zatiti
Mehanizacija rada i transporta
39.4. Predrauni zajednikih trokova
Obezbedjenje dokumentacije za organizaciju i funkcionisanje gradjenja
Saradnja sa nauno-istraivakim, konsultantskim i slinim organizacijama
Radovi na poboljavanju u slova izvodjenja
39.5. Predraun radova rizika
Odstupanje u koliinama ugovorenih radova
Produenje rokova izvodjenja
Poskupljenje trokova ulaganja rada i materijala regulisanih ugovorom
Zajedniki rizici na izvodjenju
Ostali rizici
Share this

maldini
Latest page update: made by maldini , Dec 9 2008, 4:50 PM EST (about this update - complete history)
Keyword tags: None
This
Threads for this page
There are no threads for this page. Be the first to start a new thread.

2 - Maldini - Model Urbanistickog Razvoja

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

2 - Maldini - Model Urbanistickog Razvoja

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

12/12/12 maldini: model urbanistickog razv oja - m a l d i n i

1/101 maldini.wetpaint.com/page/maldini%3A+model+urbanistickog+razv oja

You might also like