1

THM NH D N U T
2
Chu au t
Ngi tai tr von
Ngan sach (C quan thue)
Quoc gia (nen kinh te)
Ngi c li t d an
oi tng khac
3
Cac quan iem phan tch d an
Phan tch tai chnh
Quan iem chu au t (Equity point of view)
Quan iem tong au t (Total point of view)
Quan iem kinh te
Cac quan iem khac
4
Quan iem tong au t - Ngan hang (Total
Investment Point of View TIP)
Li ch ma d an tao ra sau khi a tr toan bo cac chi
ph va chi ph c hoi ma khong phan biet cac nguon von
tham gia
Ngan lu tnh toan la ngan lu trc khi thanh toan cac
ngha vu n, hay noi cac khac la phan chia cho cac ben
theo th t u tien
Cac chu n
Chu au t (chu s hu)
5
Quan iem chu au t (Equity Point of
View EPV)
Phan con lai cuoi cung cua chu au t nhan c se la bao
nhieu?
Ngan lu tnh toan la ngan lu tong au t sau khi a tr phan
ngha vu tra n (goc, lai)
Ngan lu tnh toan la ngan lu cuoi cung ma chu au t nhan
c sau khi a
Tr tra n va lai vay von au t (Ngan lu ra)
Cong them phan von tai tr (Ngan lu vao)
6
S nham lan gia hai quan iem
TIP va EPV
Khi tham nh hai quan iem nay rat de b nham lan, trong bao cao
ngan lu thng
Ch a phan tra lai ma khong co tra goc ngan lu ra
Ch a phan tra n goc va lai ngan lu ra ma khong co phan
von tai tr ngan lu vao
a phan von tai tr trong ngan lu vao ma khong tra n goc
va lai ngan lu ra
Nguyen tac chung:
Quan iem TIP: Khong a n goc va lai vao ngan lu d an
Quan iem EPV: a n goc va lai vao ca ngan lu vao lan ngan
lu ra.
7
CAC QUAN IEM PHAN TCH D AN
TIP EQUITY ECONOMIC BUDGET
Thc Thu + + +
Thc Chi - - -
Chi Ph C Hoi - - -
Tr Cap + + -
Thue - - +
Vay/Tra N + / - - / +
Ngoai Tac + / -

8
Ket qua quyet nh au t von con anh hng dai trong nhieu nam
Hoach nh von au t co the cai thien c thi gian va chat lng
mua sam tai san
Hoach nh von au t lien quan en viec chi tieu von va tao ra gia tr
rat ln
Rat kho va ton kem neu thay oi quyet nh au t.
Tai sao hoach nh von au t quan trong?
9
Tai sao tham nh d an au t quan trong?
Phuc vu viec quyet nh cho vay
Giup tranh hai loai sai lam:
Cho vay d an toi
T choi cho vay d an tot
10
Da vao muc ch cua d an
DA au t mi tai san co nh
DA thay the nham duy tr hoat ong SXKD hoac
cat giam chi ph
DA m rong san pham hoac th trng hien co m
rong sang san pham hoac th trng mi
DA ve an toan lao ong va/hoac bao ve moi trng
DA khac.
Da vao moi quan he gia cac d an
Cac d an oc lap nhau
D an phu thuoc nhau
Cac d an loai tr nhau.
11
Cac bc thc hien hoach nh von au t
c lng dong tien (ngan lu) ky vong cua d an
Quyet nh chi ph s dung von phu hp e lam suat chiet
khau
La chon ky thuat va tnh toan cac tieu chuan quyet nh
au t d an
Ra quyet nh: chap nhan hay t choi d an.
12
13
Bang thong so
Bang tnh ch so lam phat va ch so gia
Cac bang tnh ve von vay
Cac bang tnh ve lch au t
Bang tnh khau hao
Bang tnh san lng ban va doanh thu
Bang tnh chi ph san xuat
Bang tnh chi ph san xuat n v
Bang tnh nhu cau von lu ong
Bang tnh chi ph hang ban
Bao cao thu nhap
Bao cao ngan lu (Tnh NPV, IRR)
Bang can oi ke toan (Tong ket tai san)
Cac bang phan tch o nhay
Cac bang tnh phan tch mo phong, c lng rui ro
14
15
c lng dong tien cua d an
Dong tien cua d an ay chnh la dong tien rong thc
te, khong phai thu nhap rong ke toan, vao hoac ra cong ty
trong mot thi ky nhat nh.
c lng dong tien d an can lu y:
Ch xac nh dong tien co lien quan
S thay oi von lu ong rong.
16
Dong tien co lien quan la dong tien co anh hng va
can xem xet khi quyet nh au t von.
Hai van e can chu y khi quyet nh dong tien co lien
quan:
Quyet nh au t von ch da vao dong tien ch
khong da vao thu nhap ke toan
Ch co dong tien tang them mi anh hng en
quyet nh chap nhan hay t choi d an au t.
17
BIEN DANG NGAN LU CUA D AN
Giai oan au t ban
au
Giai oan hoat ong
T
h

c

t
h
u

t
r

t
h

c

c
h
i

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
18
Doanh thu
Hoan thue
Thay oi khoan phai thu
Tr cap (neu co)
Von nhan tai tr (oi vi quan iem chu au t)
Thanh ly tai san
19
Chi ph au t
Chi ph san xuat
Thay oi khoan phai tra
Thay oi ton quy tien mat
Nop thue
Tra n vay (oi vi quan iem chu au t)
Cac loai chi ph khac (chm, c hoi?)
20
Dong tien tang them la dong tien phat sinh t d an
va gop phan lam gia tang them dong tien cua cong ty
so vi trc khi co d an.
Khi quyet nh dong tien tang them, can lu y :
Chi ph at ai
Chi ph chm
Chi ph c hoi
Chi ph lch s
Chi ph giao hang va lap at
Chi ph gian tiep
S anh hng cua d an en cac bo phan khac cua cong ty
Von lu ong rong tang them
Thue thu nhap cong ty.
21
CHI PH AT AI
au t vao dat so vi au t vao d an
Can x ly at nh mot khoan au t rieng. Khong bao gi ke
lai/lo ve at nh khoan thu/chi oi vi khoan au t ve at
neu nh khong co s cai thien/tan pha trc tiep oi vi at
ai gay ra bi d an
Chi ph ve at cua d an la chi ph c hoi, hoac gia tr thue
at hang nam hoac chi ph von cho d an tnh trong khoang thi
gian s dung at.

22
Chi ph chm la nhng chi ph a xay ra roi, do
o, khong the thu hoi lai c bat luan d an
co c thc hien hay khong.
Chi ph chm khong anh hng en dong tien
tang them, do o, khong c xem xet khi phan
tch hoach nh von au t.
V du: Chi ph nghien cu phat trien san pham
mi, chi ph nghien cu th trng,
Chi ph chm
23
Chi ph c hoi la phan thu nhap phai mat i do
thc hien d an au t.
Chi ph c hoi phai c tnh en khi anh gia
d an au t.
V du cong ty co mot van phong cho thue, neu
thc hien d an th van phong nay se c s
dung lam van phong cua d an. Nh vay, phan
thu nhap t viec cho thue van phong phai c
xem la chi ph c hoi mat i do thc hien d an.
24
Chi ph lch s la chi ph lien quan en viec s dung tai
san san co cua cong ty cho d an. No chnh la gia tr
con lai cua tai san a qua s dung.
Neu tai san, c trng dung cho d an, ang s dung
cho muc ch sinh li th chi ph lch s chnh la chi ph c
hoi cua tai san va c tnh vao ngan lu cua d an.
Neu tai san, c trng dung cho d an, khong ang s
dung cho muc nh sinh li th khong c tnh vao ngan
lu cua d an.
25
Chi ph giao hang va lap at xay ra khi cong ty
mua sam tai san co nh phuc vu cho d an phai
c ke en khi xac nh ngan lu tang them.
V du, mot may vi tnh mua theo gia hoa n la
$1000 chi ph giao hang va lap at la $100, chi ph
au t vao may vi tnh nay khi thc hien d an
phai ke la 1100$.
26
Chi ph cho bo phan gian tiep tang them khi thc
hien d an so vi khi khong co d an
Bo phan chi ph nay cung phai c xac nh va
a vao ngan lu cua d an
27
Anh hng cua d an en cac bo phan khac
cua cong ty cung can lu y khi xac nh dong
tien.
V du trong d an xay dng them ca hang mi
e gii thieu va ban san pham cua cong ty tren
a ban trc ay a co mot ca hang hoat
ong. Doanh thu t ca hang mi co anh hng
va lam mat i doanh thu cua ca hang cu.
28
Viec au t vao d an dan en s gia tang tai
san lu ong va n ngan han phai tra.
Chenh lech gia phan gia tang tai san lu ong
va phan gia tang n ngan han phai tra tng ng
c goi la von lu ong rong. nhu cau VL =
tai san lu ong - khoan phai tra
29
Thue thu nhap = Li nhuan trc thue xThue
Suat
Thue thu nhap anh hng en ngan lu cua d
an thong qua tac ong cua la chan thue, do o,
can c xac nh va a vao ngan lu cua d
an
30
Lam phat co anh hng rat ln en d an, bao
gom:
Anh hng en ngan lu
Anh hng en chi ph s dung von
Neu co lam phat:
Ngan lu phai c ieu chnh theo lam phat
Suat chiet khau phai c ieu chnh theo lam phat
31
Tach biet:
Quan iem chu au t
Quan iem tong au t
Tach biet:
Quyet nh au t
Quyet nh tai tr
32
CF
0
= Gia mua tai san mi + Chi ph van chuyen, lap at & huan
luyen + Bat ky khoan chi nao cho VL (WCR) can thiet e ho tr
cho viec tao doanh thu nam th nhat.
Trong trng hp thay the tai san cu bang tai san mi, them cac
phan sau: - Gia ban tai san cu + (gia ban tai san cu gia tr
so sach cua tai san cu) * thue
Chi ph cho WCR can thiet = % cua doanh thu d kien
CF
0
< 0
Lu y: lai vay e au t khong thuoc ngan lu cua CF
0
0
33
CF
i
= EBIT
i
* (1-t) - (Chi au t von nam i) + (Khau
hao nam i) +/- (Thay oi von lu ong rong) +/-
(Chi ph c hoi cua nam i)
1 n-1
34
CF
n
= EBIT
n
* (1 t)
+ Khau hao cua nam cuoi
+ Khoan thu t viec thanh ly tai san lu ong
+ Gia thanh ly tai san co nh
- (Gia thanh ly tai san co nh gia tr so
sach con lai cua tai san) * thue
- Cac khoan chi hoi phuc moi trng
- Cac khoan chi khac lien quan en viec cham dt d an
n
35
V du cho viec xac nh ngan lu cua d an
Cong ty Thien Y ang can nhac au t vao d an san xuat vat lieu cach
nhiet mi. D an nay can x dung mat bang nha xng ma hien nay
ang cho 01 cong ty khac thue vi gia thue nam ti la $100,000/nam, gia
thue nay se c ieu chnh theo t le lam phat c d kien la 4%nam.
Ngoai ra, Thien Y con phai au t vao may moc thiet b vi gia $1.2
trieu. Thiet b nay se c khau hao theo ng thang trong 10 nam. Tuy
nhien, Thien Y d nh se ket thuc d an nay nam th 8, khi o,
thiet b nay se c thanh ly vi gia $400,000. au t vao von lu ong
nam au t se la $350,000, nhng nam sau o, t nam th 1 en nam th
7, von lu ong se la 10% cua doanh so.
Doanh so nam th nhat c d bao la 4.2 trieu, nhng nam sau o,
doanh so se tang trng mc 5%/nam. Chi ph san xuat bang 90% doanh
so. Thue suat cong ty la 35%. D an oi hoi 01 suat sinh li la 12%. Hoi,
Thien Y co nen thc hien d an nay hay khong?
36

Xem tnh toan Excel
V du cho viec xac nh ngan lu cua d an