BANGUNAN HIJAU DALAM KOTA HIJAU : MENGINTEGRASIKAN EFISIENSI

ENERGI DALAM INDUSTRI REAL ESTAT

Ashok Bardhan dan *Cynthia A. Kroll

*Direktur Eksekutif , Staf Penelitian, Fisher Center Untuk Real Estat dan Ekonomi
Perkotaan, Universitas California Berkeley

Abstract
Sektor real estat komersial menyumbang lebih dari seperempat dari konsumsi energi di
Amerika Serikat. Makalah ini membahas bagaimana karakteristik industri real estat
komersial dan atribut struktural kota di AS mempengaruhi tujuan meningkatkan efisiensi
energi dan keberlanjutan bangunan, dan meningkatkan polusi dan emisi tingkat di kota-kota
AS. Kami membangun gambaran rinci tentang faktor-faktor yang terlibat dalam
mengintegrasikan energi efi siensi menjadi komersial perencanaan real estate, desain,
keuangan dan konstruksi, dan melihat di terplay struktur kelembagaan dan kontrak
komersial esta nyata te, organisasi perkotaan ruang, dan pola transportasi perkotaan di
produci ng "hijau" real estate. Penelitian ini mengacu pada tinjauan menyeluruh literatur
akademik dan perdagangan pada topik dan menjelaskan temuan dari wawancara rinci
profesional di real estate dan keuangan real estate Indust luka. Kami menggunakan data
dari COSTAR, Pemilik Bangunan dan Manajer Association, Departemen Energi dan
Transportasi, dan EPA untuk meneliti faktor-faktor yang mendasari efi siensi energi
perbaikan. Kami menemukan bahwa efisien dan lainnya perbaikan hijau energi yang paling
mungkin ditemukan di gedung-gedung besar, baru, kelas A dan B lebih produktif
metropolitan wilayah, namun di luar daerah pusat kota. Bukti "belajar" efek dari budaya
masyarakat hijau dicampur, dengan beberapa faktor yang signifikan dalam arah yang
diharapkan (misalnya hi gh penggunaan angkutan), beberapa di arah yang tak terduga
(misalnya beberapa polusi udara dan kepadatan hunian), dan banyak ORS fakta kurang
penting. Makalah ini menarik dari penelitian yang didanai oleh Departemen Energi AS,
Asisten Sekretaris Efisiensi Energi dan Energi Terbarukan, Bangunan Technologies
Program.
Key words: Real Estate, Efisiensi Energi, Bangunan Hijau,

1. Pendahuluan
1.1 Latar Belakang
Bangunan komersial (kantor, ritel dan industri) rekening selama hampir 20% dari
total konsumsi energi di Amerika Serikat. Jejak karbon mereka adalah signifikan.
Manfaat potensial dari pengurangan konsumsi energi karena itu cukup besar.
Ada tumbuh kesadaran di real estate se ctor dan dalam lingkaran pembuatan
kebijakan tentang peran bahwa sektor real estat komersial bisa bermain di
mitigati ng dampak lingkungan berbahaya dari konsumsi energi gedung
perkantoran di Amerika Serikat. Debat utama adalah lebih dari sejauh mana
regulasi, daripada kepatuhan atau pasar mekanisme sukarela akan diperlukan
untuk membawa tentang bangunan hijau. Ada tubuh pemikiran yang menyatakan
bahwa "ketergantungan pada sukarela sertifikasi green building memiliki ion
regulat potensial dan kuat ited sangat lim diperlukan di Amerika Serikat untuk
1

meminimalkan dampak lingkungan dari bangunan" (Retzlaff, 2010). Lain telah

menunjukkan manfaat yang dapat dicapai dari insentif berbasis pasar untuk
merangsang pasokan lebih besar bangunan hijau dan ramah lingkungan.
Literatur akademis berkembang di bidang ini tampaknya menunjukkan, dengan
beberapa peringatan dan kualifikasi, bahwa investor, tuan tanah dan bahkan
NTS tena bisa mendapatkan keuntungan finansial dari investasi di bangunan
hijau, di samping beberapa non-pecuniar y "image" manfaat. Beberapa dari
mereka manfaat yang dirasakan telah bertindak sebagai insentif bagi pemilik
untuk mencari sertifikasi hijau dan berinvestasi dalam biaya yang berkaitan
dengan itu. Cara lain untuk mencari sertifikasi dapat mencakup kembali mandat
gulatory, serta sertifikasi sukarela untuk pengembangan goodwill perusahaan
dan bangunan reputasi. Makalah ini memperluas diskusi dalam dua dimensi,
dengan menjelajahi secara mendalam bagaimana keputusan tentang apakah
atau tidak untuk melakukan investasi efisiensi hijau atau energi pada bangunan
yang dibuat, dan dengan memeriksa difusi lebih besar dari bangunan hemat hijau
dan energi sepanjang lanskap perkotaan.
Kita mulai dengan ulasan penelitian yang berfokus pada manfaat dari desain
hijau untuk pemilik bangunan komersial, biaya bangunan hijau dan hemat energi,
hambatan untuk memperkenalkan fitur hijau atau efisiensi energi dalam
bangunan komersial, dan perusahaan, industri, dan karakteristik geografis yang
mempengaruhi adopsi desain dan efisiensi energi fitur hijau. Kami selanjutnya
menggambarkan hasil empat puluh lima wawancara mendalam dengan
perwakilan dari industri ilding bu, lembaga keuangan, investor lain, perusahaan
konsultan, organisasi nirlaba, dan lembaga pemerintah. The el ement ketiga
kertas meneliti data empiris dan meliputi analisis statistik awal, baik pada
bangunan individu dan tingkat wilayah metropolitan agregat, faktor yang
mempengaruhi difusi LEED dan Energy Star bangunan antar wilayah geografis.
Selain faktor pasar, kita fokus pada variabel perkotaan yang mendasari struktur
dan lingkungan sosial budaya dan peraturan keseluruhan yang dapat membuat
label hijau atau efisiensi energi yang lebih diinginkan. Kami menyimpulkan
dengan diskusi tentang kebijakan dan arah penelitian masa depan.
1.2 Masalah Penelitian

Apa yang memotivasi investasi efisiensi energi hijau atau di gedung-gedung

komersial?
Hambatan apa yang ada untuk peningkatan efisiensi hijau atau energi?
Bagaimana karakteristik keberlanjutan metropolitan-lebar mempengaruhi
kemungkinan investasi dalam desain hijau atau hemat energi technol ogies?
Apakah ada memfasilitasi kondisi di tingkat lebar metropolitan yang
menciptakan suasana yang kondusif bagi pengembang dan real estate saya
nvestors untuk mencari label hijau? Kondisi tersebut mungkin berputar di
sekitar kehidupan hijau styl e, sebuah stru cture perkotaan tertentu, atau
lingkungan peraturan.

2. Kajian Teori
Penelitian sebelumnya telah membahas poration incor fitur hijau ke dalam bangunan
komersial dari banyak sudut pandang. Beberapa penulis meneliti permintaan
manfaat sisi, dari segi efek desain hijau atau efisiensi energi pada harga sewa atau
harga jual s. Lainnya telah membahas faktor biaya, termasuk dampak variasi en
2

biaya ergy pada keputusan untuk mengadopsi desain hemat energi, serta biaya
keseluruhan bangunan gr een dibandingkan dengan keuntungan finansial. Baik
akademik dan perdagangan upaya literatur untuk mengidentifikasi rs barrie untuk
adopsi desain hijau atau efisiensi energi pada bangunan komersial. Penelitian
Additio nal melihat peran faktor sosial dan politik dalam menentukan th e tarik
bangunan hijau untuk penyewa atau difusi bangunan hijau atau hemat energi di
pasar metropolitan.
2.1 Tuntutan untuk bangunan hijau dan hemat energi
The mainnya database, data rinci dasar dengan pengamatan penjualan dan
sewa di gedung dan tingkat penyewa, mendasari beberapa yses anal nilai untuk
bangunan komersial LEED atau rating Energy Star. Studi mengandalkan data
COSTAR telah berevolusi dari upaya awal terutama didasarkan pada statistik
deskriptif untuk studi lebih kompleks menggunakan model regresi seluruh
bangunan individu dan sewa pengamatan. Eichho LTZ, Kok dan Quigley (2010)
menggunakan dataset Co-Star untuk co Mpare "hijau" bangunan (Energy Star
dan LEED dinilai) dengan orang lain di lingkungan sekitarnya (0,25 mil radius dari
bangunan berlabel). Analisis ini memberikan bukti ekonomi "nilai" bangunan hijau
dengan menunjukkan th di "gedung dengan 'peringkat hijau' perintah harga sewa
yang roug hly tiga persen lebih tinggi per kaki persegi dari bangunan dinyatakan
identik," (hlm. 2492) dan bahwa harga jual prem ium adalah sekitar 16 persen.
Berdasarkan hasil empiris dan harga gy ener daerah, mereka menyimpulkan
bahwa, "rata-rata, satu dolar penghematan energi menghasilkan 18.32 dolar di
pasar meningkat nilai-menyiratkan tingkat kapitalisasi sekitar 5,5 persen," (hlm.
2507) dan bahwa harga / sewa prem ium mungkin bukan karena label sendiri
tetapi untuk penghematan energi yang sebenarnya. Howe ver, penulis tidak
dapat mengevaluasi biaya untuk konversi ke Green, yang kal criti dalam hal
mengevaluasi bersih menjadi nefits dan kembali. Juga, ada beberapa masalah
simultanitas, seperti endogenitas ble POSSI lokasi dan pilihan bangunan hijau,
serta struktur ract sewa-cont bangunan.
Fuerst dan McAllister (2011) mengevaluasi im pakta sertifikasi lingkungan pada
sewa dan harga bangunan komersial. Penggunaan Data Costar penulis s untuk
mengidentifikasi 197 LEED dan 834 Energy Star bersertifikat buildi NGS, dengan
lebih dari 15.000 bangunan patokan dalam pasar AS metropolitan. Melalui
analisis regresi hedonik, mereka menemukan premi sewa 4-5% pada LEED /
Energy Star bangunan bersertifikat dibandingkan dengan rekan-rekan nonbersertifikat. Menggunakan harga transaksi untuk 559 Energy Star dan 127
LEED bersertifikat NGS buildi mereka menemukan harga premium dari 26%
untuk Energy Star dan 25% untuk bangunan LEED bersertifikat. Tidak seperti
Eichholtz, Kok dan Quigley, mereka tidak menunjukkan efek langsung dari
penghematan energi, melalui kapitalisasi mereka pada nilai pasar.
2.2 Faktor Biaya
Dua jenis umum faktor biaya dapat mempengaruhi keputusan untuk berinvestasi
dalam fitur hemat energi hijau atau bangunan. Ini termasuk biaya konstruksi dan
biaya operasi. Sebagian besar penelitian mempertimbangkan faktor biaya sendiri
atau biaya es compar premi harga yang diharapkan, tetapi satu kertas juga
mempertimbangkan faktor-faktor ini sebagai elemen yang mempengaruhi harga.
Kebanyakan penelitian membahas faktor biaya terpisah dari th permintaan e
analisis, dan fokus pada biaya konstruksi bangunan. Fuerst dan McAllister 2011
mengacu pada beberapa studi yang menunjukkan bahwa biaya biaya tambahan
3

untuk konstruksi dan sertifikasi bangunan hijau atau Energy Star yang dalam
beberapa poin persentase membangun biaya tanpa fitur ini. Sebuah laporan yang
dipersiapkan untuk Industry Canada (2005) mengakui th di bangunan hijau
memiliki biaya yang lebih tinggi, karena desain dan konstruksi lebih lama kali,
"tidak standar" bahan dan peralatan yang mahal, tetapi bahwa "manfaat jangka
panjang (uang yang disimpan pada energi, air, dan sebagainya ) lebih besar
daripada ini premi biaya pertama-. "Kats 2003, dalam sebuah laporan yang
dipersiapkan dalam kemitraan oleh US Green Building Council dan Pembangunan
Task Force Berkelanjutan California, ulasan baik biaya dan manfaat bangunan
hijau. Laporan tersebut menunjukkan bahwa "premium rata-rata untuk bangunanbangunan hijau sedikit kurang dari 2%, atau $ 3-5 / sq.ft, s ubstantially lebih
rendah daripada yang umumnya dirasakan ..." Penghematan energi bangunan
hijau yang sampai 30%, dan harga listrik rata-rata $ 0,08 / kWh bekerja untuk
sekitar $ 0,30 per kaki persegi per tahun dan nilai 20-tahun net present lebih dari
$ 5 / sq.ft. (menggunakan tingkat diskonto dari 5% nyata), lebih dari biaya
tambahan av erage bangunan hijau. Makalah ini berargumen bahwa hijau
membayar untuk dirinya sendiri dan bahwa menjadi nefits dari d bangunan LEED
certifie juga mencakup biaya air yang lebih rendah dan biaya emisi.
2.3 Hambatan Pemakaian
Jika ada sewa dan harga premium untuk bangunan hijau atau biaya energi yang
lebih rendah, dan baik nilai label atau penghematan biaya kompensasi untuk
menambah biaya konstruksi, maka faktor-faktor apa menghambat adopsi
meskipun manfaat yang menguntungkan dibandingkan saldo biaya? The US
EPA bekerja sama dengan dua organisasi nirlaba, Timur Laut-Midwest Institute
dan Delta, menggambar bersama sebuah panel ahli untuk mengidentifikasi
hambatan pembangunan hijau dan strategi untuk mengatasi hambatan ini (US
Environmental Protection Agency 2008). Ers Barri diidentifikasi melalui lokakarya
meliputi kesenjangan informasi (kurangnya "diandalkan performa beras, biaya,
dan manfaat informasi fitur hijau" -page 10), kekurangan komunikasi (di mana
informati tentang tersedia, tidak disampaikan kepada membangun pengguna),
kepemilikan dan struktur sewa (outlook kepemilikan jangka pendek investasi
jangka panjang, terutama jika penyewa membayar biaya u tility), penyandang
dana yang menggunakan kriteria berdasarkan perkembangan konvensional, dan
risiko waktu yang hilang dari memperkenalkan teknologi baru untuk proses izin
bangunan pemerintah konvensional. Literatur lain menemukan hambatan untuk
adopsi termasuk membagi insentif dalam struktur sewa, proses pengambilan
keputusan di industri keuangan, dan struktur operasi pengembangan dan
manajemen properti real estate perusahaan.
2.4 Sosial, kelembagaan, politik faktor dan budaya yang berkelanjutan
Faktor lain yang mungkin mempengaruhi adopsi desain dan efisiensi energi hijau
dapat mencakup unsur-unsur sisi permintaan seperti karakteristik penyewa, serta
karakteristik kelembagaan, seperti persyaratan pemerintah, dan karakteristik
geografis dan demografis umum, seperti bentuk perkotaan, iklim, sistem
transportasi , kecenderungan untuk carpool, dan sebagainya.
Ada penelitian yang luas tentang apa yang membuat kota hijau atau
berkelanjutan, tetapi sedikit pekerjaan lain menghubungkan faktor-faktor ini
khusus untuk industri bangunan. The Administrasi Informasi Energi 2005
memberikan data tentang bangunan perumahan ristics characte, seperti ukuran
dan orientasi, dan penggunaan energi. Glaeser dan Kahn 2008 emisi karbon
4

dioxi Link de dengan pola pembangunan perkotaan. Mereka menemukan

perbedaan besar dalam emisi karbon dioksida di antara wilayah metropolitan
(dihasilkan oleh iklim, pola perjalanan, dan faktor lainnya), dan perbedaan kecil
dalam wilayah metropolitan, dengan lokasi padat umumnya memiliki emisi yang
lebih rendah per rumah tangga dibandingkan pola pembangunan yang lebih
tersebar. Batu 2008 menemukan bukti bahwa tingkat urbanisasi mempengaruhi
jumlah pembentukan ozon. Holzclaw et al melihat efek kepadatan, sementara
Kenworthy dan Laub ujian 1999 ine interaksi antara kepadatan dan efisiensi
transportasi. Penulis lain examin e tantangan menangani efek gas rumah kaca
dan memenuhi tujuan keberlanjutan (Kennedy et al 2009, Newman dan
Kenworthy 1999), dan upaya untuk mencapai perbaikan (Brown, Southworth dan
Sarzynski 2008, Williams 2000, Kahn 2006). Bagian berikut mengacu pada satu
set wawancara pembangun, pemberi pinjaman, konsultan, organisasi nirlaba,
dan program-program pemerintah, untuk lebih illust menilai cara-cara yang
berkelanjutan dan efisiensi energi diintegrasikan ke dalam proses bangunan
komersial, hambatan untuk menggabungkan efisiensi keberlanjutan dan energi,
dan peran faktor geografis dalam mendorong atau menghambat investasi
tersebut.
3. Interviews
3.1 Proses Wawancara
Wawancara dilakukan sebagai bagian dari proyek penelitian yang didanai oleh
Departemen Energi, Efisiensi Energi dan Energi Terbarukan, Bangunan
Technologies Program. Tujuan dari wawancara adalah untuk mengembangkan
pemahaman yang komprehensif tentang bagaimana fitur keberlanjutan, dan yang
paling spesifik energi effici ency tindakan, menjadi dimasukkan ke dalam
bangunan komersial. Wawancara difokuskan pada siapa yang terlibat (pemilik
bangunan tentu saja, serta desainer, kontraktor, pemberi pinjaman, investor lain,
konsultan, organisasi nirlaba, dan lembaga pemerintah), tingkat ketertarikan
mereka dalam hemat energi atau hijau membangun nd motivasi di balik bunga ini
, hambatan untuk efisiensi energi dan desain bangunan hijau, ukuran bangunan
hijau / operasi yang efisien energi, dan rs barrie dihadapi. Untuk tulisan ini, kami
menarik pada wawancara untuk mengembangkan pemahaman tentang faktor
perusahaan, faktor pasar, operasional dan struktur manajemen, dan di luar aktor
f kelembagaan yang mempengaruhi atau menghambat adopsi teknologi yang
efisien hijau dan energi.
Antara musim semi 2010 dan musim dingin tahun 2011, kami conducte d
wawancara dengan perwakilan dari 45 perusahaan dan organisasi yang terlibat
dalam beberapa cara dalam pengenalan teknologi efisiensi energi ke dalam
gedung perkantoran komersial.
3.2 Pemain Dalam produksi bangunan hemat energi
Proses memperkenalkan efisiensi energi atau keberlanjutan proyek dapat
melibatkan banyak pemain. Bahkan dalam setiap jenis pemain, mungkin ada
pendekatan untuk keputusan efisiensi energi dan motivasi yang berbeda. Kedua
kepemilikan dan struktur keuangan real estat komersial dapat sangat bervariasi.
Pada satu ekstrem adalah seorang individu yang berinvestasi di satu atau lebih
bangunan sebagai properti pendapatan, dan menggunakan ekuitas atau
pinjaman perbankan untuk membiayai perbaikan modal. Pada ekstrem yang lain
adalah perusahaan publik yang diadakan (sering disusun sebagai REITs) yang
menawarkan th e individual investor lebih banyak likuiditas dalam investasi real
estat. Perusahaan tersebut mungkin menggunakan pinjaman bank jangka
pendek untuk konstruksi tetapi mencari sumber investasi jangka panjang untuk
5

menutupi biaya modal. Antara kedua, kurang likuid dibandingkan REITs tetapi
lebih lengan panjang dari pemilik properti indi individual, adalah perusahaan
investasi swasta yang lagi kurang bergantung pada pinjaman bank, dengan
banyak modal jangka panjang yang berasal dari investor (umumnya tinggi
kekayaan individu, trust atau institusi besar seperti dana pensiun).
Selain pemilik properti dan s ources dana, membangun operator ing dan
manajemen perusahaan memainkan peran penting dalam menentukan
bagaimana hemat energi bangunan adalah, sedangkan berbagai penyedia
layanan, perusahaan efek, pengacara untuk konsultan berpartisipasi dalam
pasar energi ruang yang efisien dan ocess pendanaan pr. Bangunan jenis
penyewa juga mempengaruhi baik permintaan untuk ruang yang efisien dan
karakteristik operasional ruang.
Organisasi nirlaba dan sektor publik yang terlibat baik dalam pengembangan
dan pengoperasian bangunan hemat energi serta dalam pendanaan. Konsultan
dan penyedia layanan energi (termasuk layanan ESCOs energi perusahaan-wh
ich memberikan analisis, implementasi, dan jaminan kinerja, dan perusahaan
lain dengan spesialisasi sempit) berperan dalam menentukan investasi dan ges
chan operasional yang dibutuhkan untuk membuat bangunan lebih hemat energi
dan dalam memberi nasihat tentang cara untuk membiayai perbaikan, USI ng
baik sumber daya swasta dan sektor publik. Sektor publik dapat terlibat sebagai
regulator atau dapat mengembangkan program-program yang membiayai atau
memberikan insentif bagi perbaikan.
3.3 Motivasi dan Hambatan dalam memakai konsep efisiensi dalam bangunan
Wawancara memberikan gambaran yang kaya tentang bagaimana efisiensi
energi dan investasi keberlanjutan lainnya dianggap oleh pemilik bangunan,
pemberi pinjaman, investasi ORS, dan penyedia layanan. Tanggapan juga
menemukan hambatan bagi sebuah doption investasi hemat energi.
Motivasi untuk melakukan investasi hemat energi (atau lebih tujuan keberlanjutan
umum) berkisar dari tanggung jawab global dalam ce fa pemanasan global
terhadap pendapatan individu dan penilaian biaya. Faktor-faktor seperti
pemasaran dalam jangka pendek dan panjang juga memainkan peran.
Hal yang benar untuk dilakukan: Beberapa pengembang melihat produk mereka
sebagai memainkan peran kunci dalam mengatasi masalah pemanasan global,
dan w Ould membuat energi investasi yang efisien bahkan jika kembali tidak
akan jus Tify investasi dengan alasan finansial saja. Penjelasan dari Empire
State Building proses retrofit mengidentifikasi "keinginan untuk membuktikan atau
menyangkal efektivitas biaya efisiensi energi kembali trofits" dan "keinginan
untuk mengurangi emisi gas rumah kaca dan biaya operasi" sebagai dua
motivasi utama (Jones Lang Lasalle et al 2010).
Marketability: Sebagian besar pengembang bangunan baru yang kami
wawancarai yang baik perusahaan dikapitalisasi bangunan di pasar utama.
Pembangun ini sering dimasukkan efisiensi energi dan desain bahkan LEED
dalam rencana pembangunan mereka karena alasan pemasaran. Hal ini penting
baik dalam jangka pendek dan dari perspektif yang lebih panjang. Manfaat
langsung adalah untuk dapat "menarik bakat terbaik" untuk sebuah bangunan
(seperti yang diberikan oleh konsultan nirlaba untuk Clinton Climate Initiative di
Chicago), atau meraih pangsa pasar yang lebih besar dari penyewa (seperti yang
diidentifikasi oleh konsultan keuangan energi) . Sebuah upgrade hijau bisa
membuat proyek rehabilitasi kompetitif di kelas yang lebih tinggi dari bangunan.
Jika memegang investasi, dengan kemungkinan penjualan di masa depan,
6

mungkin lima, sepuluh, atau dua puluh tahun ke depan, beberapa pengembang
dirasakan membangun negara-of-the-art efisiensi energi dan keberlanjutan
sebagai penting untuk maintaini ng daya saing masa depan produk. Selain itu,
LEED atau Energy Star Status ha d menjadi bagian dari "merek" dari beberapa
pengembang.
Efektivitas Biaya: Ini adalah considerati penting tetapi tidak selalu mudah.
Selain itu, berinteraksi dengan faktor lain seperti payback period yang
diharapkan. Lender mungkin lebih responsif terhadap fitur yang akan membayar
kembali biaya mereka dalam jangka waktu pinjaman (biasanya 1-3 tahun).
Beberapa responden menggam tidur hirarki investasi energi, dari "buah
tergantung rendah" pencahayaan, yang "hampir selalu berhasil," untuk proses
retrocommissioning (operasi energi ng tuni baik di gedung), untuk
mengotomatisasi kontrol energi, air konservasi tion, investasi modal yang lebih
besar untuk pendingin baru atau peralatan pemanas, atau alat berat lainnya atau
komponen bangunan utama. Sebuah desain program penuh dapat e termasuk
semua ini sakit appro, tapi pemilik dapat memilih untuk melakukan hanya biaya
yang paling effec tive dan paling mengganggu pertama, akhirnya meninggalkan
potongan-potongan yang lebih mahal atau mengganggu rencana.
Arus Kas: Lender memiliki beberapa alat untuk mengevaluasi banyak aspek
positif dari bangunan hemat energi hijau atau (seperti yang dijelaskan di bagian
hambatan yang mengikuti), tetapi jika perbaikan dapat ditunjukkan untuk
mempengaruhi arus kas, maka ini dapat memotivasi pinjaman kepada proyek
real estat hijau.
Peraturan Pemerintah dan Insentif: Dimana pemerintah membutuhkan energi
baru upgrade konstruksi atau efisiensi dijual, pemilik bangunan membuat
investasi. Insentif juga mempengaruhi jumlah dan jenis investasi. Bahkan
persyaratan untuk mengungkapkan penggunaan energi dijual dapat
mempengaruhi pemilik untuk melakukan investasi dalam efisiensi energi. Sebuah
perusahaan manajemen properti besar diwawancarai mencatat bahwa
sebelumnya, pemilik bertindak karena pemerintah membutuhkan KASIH,
mengarah ke pengelompokan hemat energi atau bangunan yang berkelanjutan di
California, Seattle, Washington DC dan New York City. Satu responden mencatat
ironi bahwa jauh lebih peralatan energi surya dipasang di New Jersey, yang
memiliki standar yang sulit, daripada di Arizona, yang tidak memiliki persyaratan
khusus terbarukan dan tidak ada insentif, tetapi lebih banyak hari sinar matahari.
Seorang konsultan disebut pemerintah daerah sebagai "pahlawan," mengambil
tindakan yang paling agresif dalam membutuhkan konstruksi efisien efi energi
dan operasi.
struktur harga perusahaan utilitas: tingkat harga dan varia tions dengan
menggunakan dapat mempengaruhi investasi dalam operasi untuk meningkatkan
efisiensi en ergy serta perbaikan modal. Satu insinyur dari lembaga keuangan
secara l mencatat bahwa pemilik bangunan di tempat-tempat utilitas yang
digunakan meningkat daftar biaya pada penggunaan energi lebih cenderung
ingin tahu dan mengelola rincian biaya energi.
pencetus acara: An responden ESCO mencatat bahwa klien mereka sering
dibawa oleh peristiwa pemicu. Seorang pemilik bangunan komersial dapat
datang ke Esco karena kebutuhan penyalaan, seperti pipa meledak atau keluhan
penyewa. Memperbaiki masalah ini dapat menyebabkan proyek yang lebih
komprehensif daripada pelanggan awalnya membayangkan. Seorang konsultan
keuangan memberi contoh proyek ritel besar di mana acara pencetus adalah
7

perlunya atap baru. Bahkan lembaga-lembaga besar mungkin memiliki driver

pencetus. Misalnya, perguruan tinggi atau perusahaan swasta mungkin telah
menandatangani kesepakatan untuk pergi karbon netral, tetapi lebih sering
lembaga-lembaga ini mempertimbangkan retrofit besar karena mereka sudah
terlibat dalam beberapa proyek bangunan infras tructure dan memutuskan untuk
menambah efisiensi energi untuk itu.
Budaya keberlanjutan: Hijau investasi mungkin mengabadikan diri. Satu
perusahaan investasi dalam pembelian real estate pertama terlihat luas untuk
daerah di mana pola penggunaan lahan yang "berkelanjutan," dan kemudian
berinvestasi di NGS buildi, membuat perbaikan keberlanjutan jika diperlukan,
tetapi dengan preferensi untuk keberlanjutan sudah di tempat. Keberlanjutan dari
lokasi dan wilayah metropolitan lebih mendukung ity marketabil proyek dan
perusahaan "merek."
Hambatan penerapan teknologi hemat energi dan langkah-langkah keberlanjutan
lain termasuk, untuk pengembang, kompleksitas d ecisions, kesenjangan
informasi, hambatan peraturan, masalah dengan biaya, paybacks, dan alokasi
manfaat, pilihan pembiayaan, dan masalah lembaga lain. Di sisi manajemen,
kompleksitas kepemilikan menambah masalah keagenan. Untuk pemberi
pinjaman, silo, proses due diligence trad itional yang mengabaikan efisiensi
energi dan keberlanjutan, masalah pengukuran, dan beberapa pinjaman pada
properti menghasilkan masalah lebih lanjut.
Kompleksitas: Untuk campuran produk portofolio real estat besar,
menyeimbangkan strategi dan penilaian biaya dan manfaat lebih dari beberapa
jenis produk yang berbeda, di beberapa lokasi dan ns jurisdictio bisa
menakutkan. Salah satu perusahaan tersebut telah terpaksa untuk beberapa
lapis konsultan, di salah satu ujung menangani seluruh perusahaan (seluruh
dunia) jejak karbon, di ujung lain menangani kekhususan pengelolaan energi
dalam bangunan individu. Kompleksitas struktur kepemilikan adalah faktor lain.
Sebuah perusahaan pialang / manajemen utama yang ditemukan bahwa
portofolio pembangunan dana real estate tunggal dapat memiliki beberapa
pemilik (tergantung pada saat diperoleh dan waktu investor) dan periode
pengembalian ganda, rumit tujuan dan bagaimana NTS investme harus
dievaluasi. Kompleksitas juga dapat menggoda bangunan tua. Satu lembaga
nirlaba di upgrade Merchandise Mart Chicago menunjukkan usia bangunan,
ukuran, dan sejarah tambahan upgrade yang meninggalkan gedung dengan
buruh tani-orang peralatan, beberapa penggantian membutuhkan, beberapa
berfungsi penuh. Retrofit ini difokuskan pada perbaikan yang cepat
(pencahayaan, sistem otomatisasi) bersama dengan beberapa perubahan
operasi, bukan pada investasi peralatan yang lebih besar dan rehabilitasi
bangunan.
Informasi dan pemahaman: Tanpa keahlian di daerah, sulit bagi pengembang
atau pemilik untuk menyaring antara langkah-langkah efisiensi energi yang efektif
dan tidak efektif. "Banyak apa yang sudah ada adalah sampah," kata salah satu
manajer energi kantor yang efisien dan properti apartemen, mengacu pada
energi e produk fficiency di pasar. Pelatihan miskin operator dapat mengubah
investasi modal yang efisien dalam operasi tidak efisien. Selain itu, salah satu
konsultan menekankan bahwa biaya energi sulit untuk melihat dan untuk
memprediksi dan tidak tinggi pada daftar apa yang melihat ketika bangunan
komersial dievaluasi. Informasi dapat menjadi masalah dari sudut pandang
penyedia jasa efisiensi energi. Salah satu perusahaan rekayasa yang
8

menyediakan perangkat lunak berbasis web yang disebutkan kurva belajar yang
curam diperlukan ketika pertama kali wo rking dengan real estat komersial klien.
Kesenjangan informasi muncul kembali sebagai modal dicari untuk investasi.
Seorang konsultan berkomentar bahwa real estat komersial le nding tidak
memiliki standar set alat untuk due diligence, dan efisiensi energi menambahkan
(atau lebih luas keberlanjutan) "adalah salah satu potongan lagi untuk mencoba
masuk ke dalam sesuatu yang sudah tidak standar."
hambatan peraturan: Meskipun pemerintah daerah mungkin menjadi pendorong
investasi baru, mungkin juga menjadi penghalang. Salah satu pembangun
menunjuk masalah yang berkaitan dengan persyaratan tata letak situs yang
mencegah penempatan optimal dari bangunan untuk penggunaan solar, serta
isu-isu yang timbul atas penggunaan ubin surya di atap.
Biaya dan jangka waktu pengembalian: Biaya mungkin pada saat yang sama
terlalu rendah dan terlalu tinggi. Biaya energi untuk beberapa jenis bangunan
adalah bagian kecil dari total biaya untuk penyewa, dan dengan demikian
mendapatkan perhatian jauh lebih sedikit daripada aspek s lain dari ruang sewa
atau operasi perusahaan. Di sisi lain, biaya modal untuk beberapa jenis efisiensi
energi mungkin jauh lebih tinggi daripada alternatif lain. Investor sifat low end
yang akan berbalik dalam beberapa tahun melaporkan bahwa baru (lebih hemat
energi) peralatan lima kali biaya perbaikan peralatan tua, dan karena itu tidak
dalam kepentingan dana. Pembangun lain melaporkan bahwa jika penyewa atau
pembeli lebih tertarik pada fitur kosmetik dari efisiensi energi, ini adalah di mana
investasi akan fokus. Seorang konsultan menyebutkan biaya sertifikasi proses
LEED bisa menjadi penghalang bahkan sebelum pembiayaan dianggap.
Payback period untuk beberapa teknologi baru, seperti matahari, dapat lama
dibandingkan dengan yang diharapkan memegang od peri properti atau istilah
hipotek komersial khas. Beberapa Mahasiswa responde berkomentar bahwa
matahari tidak dapat membayar sendiri tanpa subsidi dalam bentuk insentif. Satu
menunjukkan bahwa biaya menurun ketika matahari adalah standar di seluruh
proyek bukan opsional, tetapi bahwa ini akan meningkatkan biaya untuk semua
penyewa, meskipun tidak sebanyak biaya untuk solar hanya untuk penyewa
tunggal. Satu nirlaba disebutkan lebih umum bahwa bangunan komersial,
dengan ekspektasi 1-3 tahun pe payback riod, yang jauh lebih sulit untuk bekerja
dengan daripada sektor publik, yang bersedia eval uate biaya dan kembali pada
horison waktu 15 tahun.
Siapa yang membayar, siapa yang diuntungkan-lease struktur: Untuk ies
propert komersial khususnya, dan penyewa berdasarkan sifat lebih luas, pemilik
bangunan mungkin investor dalam perbaikan energi, bertanggung jawab atas
biaya, namun de tertunda pada struktur sewa, mungkin penyewa yang menuai
manfaat dari tabungan. Banyak ruang perkantoran di pusat kota adalah dalam
sewa layanan penuh, karena biaya yang lebih tinggi mencoba untuk
mengalokasikan biaya berdasarkan kategori penyewa, dan karena karakter
umumnya homogen penyewa. Kebanyakan properti ritel, beberapa ruang kantor
pinggiran kota, dan sebagian ruang pusat kota di bangunan multi-penyewa
dengan sewa triple-bersih, yang berarti penyewa, bukan pemilik, membayar
biaya utilitas. Ini mungkin baik melalui metering langsung setiap unit atau melalui
melewati biaya berdasarkan rekaman persegi. Yang terakhir adalah perhap s
yang paling efektif fr om sudut pandang mendorong operasional yang efisien
energi. Pemilik hanya melewati biaya, dan tentunya memiliki sedikit insentif untuk
merancang ruang yang efisien energi (alt hough sewa dapat disesuaikan dari
waktu ke waktu untuk mencerminkan biaya ovements tygn dan tradeoff dengan
9

tagihan energi yang lebih rendah karena penghematan energi), sedangkan

saham penyewa dalam biaya keseluruhan penggunaan, dan tentunya memiliki
sedikit insentif untuk menghemat energi, sebagai tabungan kemudian menyebar
di semua penyewa.
Pembiayaan: Tidak ada jalan yang jelas untuk Financ ing perbaikan energi.
Dalam komunitas pinjaman tradisional, fungsi siled, sehingga kelompok yang
mungkin menanggung teknologi hijau terpisah dari kelompok pinjaman komersial.
Beberapa lapisan pinjaman: Beberapa responden menyebutkan th di ada biaya
untuk mencoba untuk mengintegrasikan berbagai sumber pendanaan. Dengan
kombinasi rabat, PACE, modal dan dana lain yang bekerja, satu responden
bertanya "Dimana securi ty, judul, hak, tanggung jawab ketika ada masalah?" Ini
adalah salah satu dari unsur-unsur yang pemberi pinjaman tradisional enggan
untuk mengambil pinjaman untuk bangunan dengan dana PACE.
Siapa yang bertanggung jawab? Konsultan dan organisasi nirlaba Pointe d
bahwa energi tidak profit center, sehingga mungkin tidak ada kepemimpinan dari
atas. Karena tidak ada satu departemen yang bertanggung jawab atas tingkat
penggunaan energi, sulit untuk mengidentifikasi siapa yang harus membuat
keputusan tentang investasi efisiensi energi. Organisasi Nirlaba menemukan ini
menjadi terutama masalah untuk bangunan komersial. Selain itu, hal ini dapat
mencairkan pemilik motivasi-bangunan mungkin menyukai ide "hijau" kampus,
tetapi mungkin tidak memiliki waktu untuk menindaklanjuti konsep, karena tidak
ada al individu untuk siapa penggunaan energi adalah prioritas pertama. Besar
perusahaan manajemen properti melihat hambatan lain yang berkaitan dengan
alokasi tanggung jawab. Sebuah portofolio tunggal dapat memiliki beberapa
perusahaan pengelolaan properti. Salah satu operator selular yang dijelaskan
portofolio 155 bangunan dengan 45 perusahaan manajemen yang berbeda yang
terlibat. Jenis manajemen bekerja melawan mengembangkan program
manajemen energi yang komprehensif di seluruh portofolio.
Struktur Kepemilikan dan Lending: Jenis Pemilik akan mempengaruhi
kesediaan pemberi pinjaman untuk membiayai investasi energi. Sebuah
responden ESCO mencatat bahwa struktur LLC kepemilikan real estate dapat
membuat sulit bagi pemilik untuk memberikan dasar nilai bank akan memerlukan
untuk mengamankan e pinjaman th. Jika masing-masing properti dalam portofolio
suatu perusahaan investasi yang diadakan di sebuah LLC structur e, ini dapat
lebih lanjut w eaken dasar mereka untuk pinjaman. Dengan REITs, karena sifat
yang dihargai oleh comparables, penghematan energi tidak akan dimasukkan ke
dalam wh evaluasi en pinjaman sedang dipertimbangkan. Pemilik investment
grade dengan peringkat kredit yang kuat lebih mungkin untuk mendapatkan
pinjaman daripada jenis lain dari pemilik, terlepas dari aspek efisiensi energi
dalam proyek.
4. Data dan penelitian empiris
4.1 Tingkat analisis dan Sumber data
Hal ini mudah dan appropria te untuk menganalisis lokasi difusi nd bangunan
hijau, dan memang dari atribut lainnya dari pembangunan perkotaan
berkelanjutan di th e tingkat kota dan wilayah metropolitan. Ini adalah unit
geografis yang sesuai analisis, karena sejumlah kebijakan dan faktor-faktor yang
mempengaruhi bangunan hijau beroperasi pada tingkat perkotaan: terdapat
seluruh kota, dan sering metrowide, kebijakan yang mengatur daur ulang,
penyediaan ruang publik, inisiatif transportasi umum, zonasi, udara pemantauan
dan pedoman kualitas. Kota sendiri merupakan daerah metropolitan
10

bersebelahan memiliki efek spillover besar pada satu sama lain dan FR equently
mengkoordinasikan kebijakan, terutama yang ha Ving hubungannya dengan
perlindungan lingkungan. Daerah Metro juga sangat baik didefinisikan dan
budaya dan cara hidup tertentu; suasana tertentu yang mempromosikan hidup
hijau dan diwujudkan dalam pola uting comm, pilihan gaya hidup dan struktur
kerja dan industri, menyebabkan berkorelasi simpatik untuk bangunan hijau.
Meskipun wilayah metropolitan adalah skala geogra phic tepat untuk fokus
analisis, melakukan analisis pada tingkat yang dapat nging cukup challe, karena
masalah data. Pengukuran pada tingkat metropolitan dapat menjadi
membingungkan dengan menggunakan catgeories geografis yang berbeda untuk
berbagai indikator. Misalnya, "San Francisco" dapat mencakup hanya kota /
kabupaten dari San Francisco, San Francisco-pmsa (terdiri dari 3 kabupaten),
San Francisco-Oakland msa (aglomerasi yang lebih tua, terdiri dari 5 kabupaten),
atau San Franci sco-Oakland-San Jose CMSA (pada waktu yang ditentukan oleh
10 atau 11 kabupaten). Daerah pasar untuk real estat tidak dapat memenuhi
salah satu definisi, sebagai Realtors mempersiapkan data berdasarkan struktur
organisasi internal perusahaan.
4.2 Statistik Deskriptif
Untuk menguji kekuatan hubungan yang diidentifikasi dalam korelasi, kita
menjalankan beberapa kuadrat terkecil model biasa pada data area metropolitan
agregat. Data untuk 35 wilayah metro, dengan variabel transportasi yang berkaitan
dengan tahun 2009, dan gepeng / indeks kepadatan untuk tahun 2000 Hasil
sepasang model ditunjukkan pada Tabel 4.Untuk pangsa gedung Energy Star total
saham bangunan sebagai variabel dependen, hanya PDB per kapita yang signifikan,
dengan saham yang lebih tinggi dari bangunan Energy Star di daerah metro output
yang lebih tinggi. Tak satu pun dari tiga ukuran keberlanjutan untuk daerah
metropolitan yang digunakan dalam model ini aff dll pangsa gedung Energy Star baik
dengan cara yang positif atau negatif. Regresi saham LEED memiliki kekuatan
penjelas yang sama, tetapi yang signifi kan tidak hanya di mana PDB per capit yang
lebih tinggi tetapi juga di mana penggunaan angkutan lebih tinggi.

4.3 Analisa Bangunan

Model dijalankan pada satu set sekitar 200.000 bangunan lebih dari 32 daerah
metropolitan. Hasil ditampilkan untuk tiga versi yang berbeda dari model untuk
Energy Star, dan sama tiga versi untuk bangunan LEED. Versi pertama dari model
hanya menggunakan karakteristik bangunan / tingkat properti sebagai regressors.
Berdasarkan model ini, bangunan lebih mungkin untuk diberi label Energy Star atau
sertifikasi LEED jika relatif besar, tinggi, baru (dalam banyak kasus), dan kualitas
penilaian yang lebih tinggi. Karakteristik ini terus arah dan signifikansi mereka ketika
faktor-faktor lain yang ditambahkan, dengan pengecualian Tahun Dibangun untuk
bangunan Energy Star.
4.4 Hasil Gambaran dan langkah Berikutnya
Analisis empiris memvalidasi beberapa poin dibawa keluar dalam wawancara,
tetapi juga menimbulkan banyak pertanyaan. Tempat dengan ekonomi kuat,
yang diukur dengan PDB secara konsisten tampaknya memiliki kemungkinan
lebih besar untuk mendorong energi yang efisien dan LEED investasi pada
bangunan komersial. Energi yang efisien dan LEED bangunan juga lebih
mungkin untuk menjadi lebih tinggi dan kelas A atau B. Peran keberlanjutan yang
11

tersisa ambigu dengan hasil. Penelitian lebih lanjut akan melibatkan

menambahkan data harga lebih ke analisis, melihat langkah-langkah alternatif
keberlanjutan, memperbarui LEED dan spidol Energy Star dalam data Costar,,
dan menggunakan dataset lainnya Costar untuk menambah sewa dan data
penghuni untuk analisis. Bentuk Ural struct lainnya, termasuk variabel
berinteraksi dan ambang batas juga mungkin terbukti lebih bermanfaat.
5. Kesimpulan
Penelitian yang diuraikan dalam makalah ini mengungkap proses kompleks dimana investasi
dilakukan dalam hemat energi dan bangunan komersial berkelanjutan. Wawancara
mengidentifikasi berbagai motivasi serta hambatan untuk investasi yang efisien ener gy.
Sementara perhitungan biaya manfaat mungkin positif, pertimbangan investasi lainnya,
seperti periode pengembalian dan keterbatasan kredit dapat memperlambat laju adopsi
hemat energi dan teknologi yang berkelanjutan dan desain.
Kondisi pasar juga penting, seperti yang ditanggung oleh analisis statistik. Investasi dalam
LEED dan Energy Star bangunan lebih mungkin terjadi di mana ekonomi lokal yang kuat-dan
dengan demikian mampu membayar biaya s-dan harga tidak ada tindakan tinggi-seperti
dengan tempat-tempat dengan harga energi yang lebih tinggi. Sedangkan wawancara
menunjukkan bahwa budaya daerah metropolitan (dan peraturan daerah dan insentif) juga
penting, langkah-langkah awal keberlanjutan yang digunakan dalam analisis ini memberikan
hasil yang ambigu. Hal ini tidak terduga, mengingat relatif baru fenomena hijau, sifat
berkembang dari inti simpatik, cross-terhubung, kebijakan spillover, dan sparseness dan sifat
tidak tepat dari data. Pekerjaan tambahan untuk menentukan langkah-langkah perwakilan
keberlanjutan akan diperlukan untuk menentukan apakah wilayah metropolitan cultur e
keberlanjutan akan mendorong investasi yang lebih besar dalam peningkatan efisiensi
energi.

12