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El festival especulativo de la tierra urbana

Noticias

April 9th, 2013

La responsabilidad de la mano invisible

del mercado en las inundaciones de La
Plata y Buenos Aires

Las letales inundaciones que padecieron La Plata y la ciudad de Buenos Aires no estn
desvinculadas de la irracional configuracin urbana generada por la mano
invisible
del mercado, ante la ausencia de pol
ticas pblicas coherentes. En ese
sentido, catstrofes similares amenazan a una Crdoba donde los desarrollistas urbanos
practican alegremente lo que el Jordi Borja llama el urbanicismo
. Los Estados
provincial y municipal son cmplices activos de esta realidad que genera polarizacin
social y fragmentacin territorial

El 3 de abril ltimo, mientras todav

a llov
a sobre la ciudad de Buenos Aires y en La
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Plata comenzaban a caer las primeras gotas de un

diluvio que termin con ms de medio centenar
de v
ctima fatales, cuando el gegrafo Hctor
Zajac, docente de la UBA y mag
ster de la
Universidad de Nueva York, escribi que en la
capital del pa
s los espacios verdes no han sido
ms que una variable de ajuste del crecimiento
metropolitano, un dao colateral
causado
por per
odos de ausencia sistemtica de gestin ambiental en algunos casos, y en
otros, por una urbanizacin informal
, devenida del ya crnico conflicto entre la
necesidad de espacio de una creciente poblacin y la ausencia de pol
ticas de vivienda
pblica o barata
. Y, simultneamente, calific a la desorganizada especulacin
inmobiliaria de los noventa como un festival de torres, muchas de las cuales se
construyeron sin permisos adecuados, modificando criterios de zonificacin, y sin
estudios serios de impacto, lo que solamente puedo ser posibilitado por un alto nivel de
corrupcin municipal. Aunque signifiquen trabajo y capital para algunos sectores, no
han contribuido de ningn modo a solucionar el problema estructural de la vivienda. Lo
peor es que de acuerdo con evidencias recientes los profundos cimientos generan
diques que comprometen la circulacin fretica de las aguas hacia el r
o, produciendo
ascensos de la napa y empeorando las inundaciones.
En el caso de los countries, la situacin fue similar, pero con el agravante que las
urbanizaciones ocurrieron directamente sobre espacios verdes de alto valor regulador
del ciclo del agua como humedales del Delta o bosques de la zona sur
.
Nadie ignora que el panorama en Crdoba es similar. Aunque resultan saludables
hechos como la resistencia de las poblaciones de las sierras a los nuevos
megaemprendimientos, donde los vecinos han tomado conciencia de que la proteccin
de los exiguos bosques nativos es esencial para preservar las fuentes de agua. Esa
resistencia es notoria en lugares como Mendiolaza, Salsipuedes, Carlos Paz, Villa
Giardino, Alta Gracia, Candonga y varias localidades de Traslasierra.
Por esos d
as, se public un informe de tres investigadores de la Universidad Nacional
de Crdoba, Francisco Quintana Salvat, Osvaldo Barbeito y Rubn Menso, donde se
sostiene que, para el caso de la capital cordobesa, no hay que esperar altos
milimetrajes para que la ciudad se vea afectada por anegamiento en sus zonas
interfluviales. Algo ms de 30 mil
metros ca
dos en 40 minutos son ms que
suficientes para perturbar seriamente el normal desenvolvimiento en ms de cuarenta
barrios de la ciudad.
En el estudio, que data del 2002, se seala, por ejemplo, que a partir de la constante
expansin urbano se produjo un progresivo agravamiento de los procesos de
erosin h
drica y un notable incremento en los caudales de escorrent
a desde las
zonas rurales hacia el ejido de la ciudad
. No obstante, las sucesivas autoridades
municipales ignoraron las conclusiones del trabajo y autorizaron la urbanizacin de
zonas anegables de la ciudad sin la construccin de la infraestructura necesaria.
Padecimientos propios y lotes ajenos
Las inundaciones y su contracara, la sequ
a- son una de las consecuencias ms
dramticas de una realidad mucho mayor: la subordinacin de los Estados provincial y
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municipal a los grandes inversionistas inmobiliarios. El Estado garantiza deliberadamente

la especulacin de los autoproclamados desarrollistas urbanos
y fomenta con ello
la desigualdad habitacional.
Crdoba es un claro ejemplo de cmo el boom sojero fue reconfigurando la ciudad,
acentuando los contrastes ya que mientras se construyen, aceleradamente, miles de
departamentos lujos y countries vip, los asentamientos informales no dejan de crecer
en la periferia de la ciudad.
A fines de febrero ltimo, el diario La Voz del Interior public un informe sobre el
encarecimiento y escasez de la tierra urbana, donde se afirma que, entre el 2007 y el
2012, el valor de los terrenos creci en dlares alrededor de un 10 por ciento anual
promedio, pero en algunas zonas casi se duplic, como es el caso de Nueva Crdoba.
Y como ante la falta de tierra, la oferta empieza a concentrarse fuera de la avenida de
Circunvalacin.
El estudio indica que en el ltimo quinquenio la tierra en Nueva Crdoba aument
ms del 80 por ciento (en realidad, en la zona ya no hay tierra para vivienda, pero s
para utilizacin comercial y construccin el altura). Actualmente, un lote cuesta unos
400 dlares el metro cuadrado, aunque tambin se han llegado a vender a 550
dlares el m2. Y no se trata, clara est, del dlar oficial, sino del llamado dlar
inmobiliario
, un supuesto valor intermedio entre el legal y el blue
, de entre 6,5
y 6,8 pesos, aunque hay casos en que se pesifica lisa y llanamente al valor del dlar
paralelo, a unos 8 pesos. Lo que supone que en algunas operaciones, el valor del m2 en
Nueva Crdoba es de 4.900 pesos.
Asimismo, sufrieron aumentos significativos los terrenos en el cerro de Las Rosas y, ya
fuera de la Circunvalacin, en la autopista a Carlos Paz, donde en tres aos los
terrenos treparon entre un 80 y un 124 por ciento.
El trabajo realizado por el diario consigna que en el 2012 la venta de lotes se
increment en un 18,4 por ciento respecto al ao anterior y consigna declaraciones de
Juan Carlos Lpez, presidente del Centro de Investigaciones Inmobiliarias de Crdoba
(Cedin), en el sentido de que la tierra como resguardo del ahorro ha resultado
incluso mejor que un departamento. La vivienda tiene costos de mantenimiento que el
lote no tiene
. Y tambin de Horacio Parga, el titular del grupo Edisur, quien divag
sobre los efectos culturales que tiene la tierra. Es casi una filosof
a de vida, ligada
a la idea de tener la casa propia; se puede comprar el terreno y, poco a poco, ir
construyendo
, afirm. Y en otro prrafo, se precisa que el crecimiento de la venta
de terrenos creci gracias a la financiacin, ya que los propios loteadores financian,
por lo que se puede acceder con 150 mil pesos de entrega y el resto en cuotas.
Es casi una broma macabra, ya que la enorme mayor
a de los cordobeses no pueden
pagar, en modo alguno, esos precios. La especulacin inmobiliaria, en complicidad con
el Estado, slo ha conseguido incrementar las desigualdades sociales y agravar el
dficit habitacional de ms de 200 mil unidades en Crdoba.
La versin inmobiliaria de la teor
a del derrame
Sin embargo, el festival especulativo contina para regodeo de los desarrollistas
urbanos. Y el ltimo motivo de alegr
a (para ellos, por supuesto) es el anuncio del
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gobierno provincial del llamado a concurso de arquitectos para transformar la vieja

Crcel de Encausados en un Centro Comercial, Cultural y Habitacional, bastante similar
al Paseo del Buen Pastor.
Segn se dijo, se tratar
a de un emprendimiento mixto, con capital pblico y privado,
para cuya realizacin jams se pens en consultar a los vecinos del rea. Nadie
discute la necesidad de medidas para recomponer una zona muy degradada del ncleo
urbano de la capital cordobesa, pero ese no es el objetivo del negocio inmobiliario.
Asimismo, en relacin a los convenios pblico-privados, las pocas experiencias que
hasta ahora hubo en Crdoba son poco alentadoras, pero si se toma como ejemplo a
Rosario, donde se aplicaron en forma masiva, son definitivamente desastrosos. El
socialismo que gobierna la ciudad santafesina desde hace varios lustros logr instalar la
idea de una ciudad pujante y equilibrada, pero la realidad es muy distinta. La
municipalidad otorg una enorme cantidad de beneficios, facilidades
y
exenciones de todo tipo a los inversionistas, a cambio de que destinen algunos (pocos)
recursos para el mejoramiento o la construccin de espacios pblicos. Y como seal
alguien, los convenios pblico-privados resultaron ser una suerte de teor
a del
derrama en clave inmobiliario, con los mismos, pobres resultados. Y como teln de
fondo, se fue materializando un modelo de concentracin del suelo y la vivienda, junto
a la privatizacin de la ciudad.
Lo concreto es que no hay pol
ticas urbanas coherentes. O, en todo caso, son
coherentemente desintegradotas. Como dijo recientemente el urbanista cataln Jordi
Borja, en su reciente visita a Crdoba, hay una parte de los sectores de las clases
medias y altas que crean sus zonas cerradas, los countries, barrios cerrados, que son
una negacin a la ciudad. Los barrios cerrados son urbanicidas
, son barrios que
clavan puales a la ciudad. Nadie, ningn profesional y ningn pol
tico deber
a
colaborar en que se hagan barrios privados
.
Pero ocurre que muchos pol
ticos habitan en esos barrios, al igual que los profesionales
que se enriquecen disendolos. Borja dijo tambin: Yo denuncio a dos tipos de
arquitectos. Aquellos que son cmplices de las pol
ticas de vivienda masiva de mala
calidad y alejadas de la ciudad, de barrios cerrados y esa cuestiones; y de los
arquitectos divinos
, que lo que hacen es proyectos pensando en las revistas
.
La Crdoba impenetrable
Como contraposicin, prcticamente no existen trabajadores cordobeses, o miembros
de las clases medias bajas, que puedan ahorrar un centenar de sueldos para poder
adquirir una vivienda ms o menos digna. La mano invisible
del mercado no tiene
previsto acariciarlos por el momento, ya que su prioridad son las torres lujosas y los
barrios cerrados destinados a quien pueda pagar ese tipo de hbitat.
Progresivamente, el mercado inmobiliario, independizado de una cada vez ms
inexistente planificacin urbana, va construyendo una Crdoba con crecientes zonas
que constituyen una fortaleza impenetrable para los sectores populares. Y no slo por
los countries y barrio cerrados, sino por reas residenciales como Urca, el Cerro de las
Rosas y otros lugares y centros de negocios, donde el slo trnsito por sus calles est
amenazado por el Cdigo de Faltas y la ambigua figura del merodeo.
La polarizacin social y la fragmentacin urbana son hoy la realidad de una pol
tica
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signada por la produccin de espacio para los sectores adinerados. Y est claro que sin
una fuerte movilizacin pol
tica y social, con sentido transformador, ser imposible
recuperar una idea del encarrilamiento del hbitat con la suficiente potencia como
para revertir la desregulacin del mercado inmobiliario.
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