Lpba

sc studio LPBA srl

studio.lpba@gmail.com
(004) 0745 585611

Aleea Mercur, nr.4, sc.A, ap.10, Brasov, 500444

J08 / 1099 / 18.04.2007
RO 21608192
IBAN:
RO84 BTRL 0080 1202 D510 38XX

MEMORIU GENERAL P.U.Z.

1. Date generale
1.1. Denumirea obiectivului de
investiii:
1.2. Amplasament:
1.3. Beneficiar:
1.4. Proiectant:
1,5. Numar proiect:
1,6, Faza proiect

P.U.Z. - CONSTRUIRE LOCUINTE

UNIFAMILIALE
Str. HIGHISULUI, nr. 32., SACELE,
jud. Brasov
NITU SZERENKE si NITU EMIL ADRIAN
MARINESCU OVIDIU si MARINESCU DANIELA
BACANU PAULIAN si BACANU GABRIELA
S.C. STUDIO LPBA S.R.L. Braov
01 / 12 / 08
Plan Urbanistic Zonal P.U.Z.

2. Baza legal
Prezenta documentaie a fost ntocmit n baza Extraselor CF anexate, si a Certificatelor
de urbanism nr. 636 din 30,07,2008, si 266 din 22,04,2009, pentru intocmire si avizare P.U.Z. Construire locuinte unifamiliale.
3.

Amplasamentul i oportunitatea investiiei

Beneficiarii investiiei NITU SZERENKE si NITU EMIL ADRIAN , MARINESCU OVIDIU

SI MARINESCU DANIELA, BACANU PAULIAN SI BACANU GABRIELA - sunt proprietarii
terenurilor situate la adresa: Sacele, str. HIGHISULUI, nr. 32-62, terenurile avand o suprafata
totala de 10150 mp.
Imobilul se afl situat, conform PUG Sacele, in zona de vile si case de vacanta cu
preponderenta, si locuinte dotari comerciale si de agrement, UTR 21.
Prin Certificatul de urbanism nr. 636 din 30-07-2008 si 266 din 22,04,2009 ,anexate
prezentei documentatii, beneficiarilor mai sus mentionati li se cere intocmirea unui Plan
Urbanistic Zonal, inainte de aprobarea Autorizatiei de Constrire . In acest sens, se elaboreaza
un PUZ pe o suprafata de 10150mp, care inglobeaza parcelele de teren, descrise in
tabelul de mai jos.

Nr.
Nr. Cadastral Suprafata-mp
crt.

Proprietar

Adresa

2577

510

NITU EMIL ADRIAN

NITU SZERENKE

Highisului 32

2578

520

NITU EMIL ADRIAN

Highisului 34

studio LPBA

CF
Observatii
numar
584
584
1

NITU SZERENKE
3

2579

505

NITU EMIL ADRIAN

NITU SZERENKE

Highisului 36

2580

500

NITU EMIL ADRIAN

NITU SZERENKE

Highisului 38

2581

655

NITU EMIL ADRIAN

NITU SZERENKE

Highisului 40

2582

635

NITU EMIL ADRIAN

NITU SZERENKE

Highisului 42

2583

600

NITU EMIL ADRIAN

NITU SZERENKE

Highisului 44

2584

635

NITU EMIL ADRIAN

NITU SZERENKE

Highisului 46

2585

560

NITU EMIL ADRIAN

NITU SZERENKE

Highisului 48

10

2586

540

MARINESCU OVIDIU Highisului 50

MARINESCU
DANIELA VIRGINIA

1548

BACANU PAULIAN
BACANU GABRIELA
LILIANA

Highisului 52
1610

BACANU PAULIAN
BACANU GABRIELA
LILIANA

Highisului 54

11

12

2587

2588

513

530

2589

545

NITU EMIL ADRIAN

NITU SZERENKE

Highisului 56

14

2590

565

NITU EMIL ADRIAN

NITU SZERENKE

Highisului 58

15

2591

515

BACANU PAULIAN
BACANU GABRIELA
LILIANA

Highisului 60

BACANU PAULIAN
BACANU GABRIELA
LILIANA

Highisului 62

17

2592

2593
TOTAL:

502

1320

NITU EMIL ADRIAN

NITU SZERENKE

584
584
584
584
584
584

1611

13

16

584

584
584
1612

1613
Teren cu destinatia
de drum - 1547

10150mp

4. Obiectul lucrarii P.U.Z.

Planul Urbanistic Zonal P.U.Z. - consta in aprofundarea, dezvoltarea si rezolvarea
complexa a problemelor functionale, tehnice si estetice din zona studiata.
Planul Urbanistic Zonal stabileste amplasamentele constructiilo prevazute a se
realiza in viitor, integrarea si armonizarea noilor constructii si amenajari cu cele existente si cu
cadrul natural , organizarea circulatiei carosabile si pietonale, si asigurarea unor legaturi
studio LPBA

corespunzatoare cu celelelate zone functionale ale municipiului.

Principalele probleme urmarite in dezvoltarea PUZ-ului sunt urmatoarele:
organizarea arhitectural urbanistica a zonei, prin stabilirea amplasamentelor
noilor constructii prevazute a se realiza in zona, si incadrarea lor intr-o solutie de ansamblu
completarea si dezvoltarea infrastructurii tehnico-edilitare
POT, CUT, regimul de inaltime, functiunea propusa
organizarea circulatiei carosabile si pietonale si racordarea acestora la circulatia
municipiului
unitatea ansamblului
circulatie juridica a terenurilor
aliniamente si alinieri impuse
5. Surse documentare
Anterior elaborarii prezentului studiul urbanistic, au fost elaborate si avizate
urmatoarele:
PUG Sacele proiect nr 36060 / 2000 elaborat de SC PROIECT BRASOV SA,
si aprobat cu HCL nr. 23 / 2001
PATJ Brasov Plan de Amenajare a Teritoriului Judetean proiect nr. 32058 /
1997, elaborat de sc PROIECT BRASOV sa
Planul de Amenajare a Teritoriului Tara Barsei proiect nr. 30128 / 1994, elaborat
de sc PROIECT BRASOV sa
Strategia locala de dezvoltare economica si sociala a municipiului Sacele
ridicare topografica
studiu geotehnic
De asemenea, la intocmirea prezentului PUZ, s-a consultat si respectat Ghidul
privind metodologia de elaborare si continutul cadrul al Planului Urbanistic Zonal, indicativ GM010-2000, Bucuresti, 2000
6. Incadrarea in localitate
Zona studiata in prezenta documentatie este amplasata in mun. Sacele, str.
Highisului, Poiana Angelescu. Terenul studiat are o suprafata de 10150 m, si se afla in
intravilanul municipiului.
Terenul se afl situat, conform PUG Sacele, in zona de vile si case de vacanta cu
preponderenta, si locuinte dotari comerciale si de agrement, UTR 21.
7. Elemente ale cadrului natural
Cadrul natural
Terenul studiat are o forma poligonala neregulata, si o suprafata totala de
10150mp. Prezinta o declivitate totala de aprox. 24M, masurati pe diagonala a 2 colturi opuse.
Din punctul de vedere al organizarii noilor investitii, si al acceselor auto si pietonale, inclusiv
parcare si accese imobile, este necesara sistematizarea verticala a terenului, pe fiecare lot ce
se va construi, in parte.
Resurse naturale ale solului si subsolului
Zona imediat invecinata a terenului studiat prezinta o singura constructie
permanenta, restul de teren fiind neconstruit, folosit ca teren agricol, si o parte insemnata fiind
impadurita. Din cauza lipsei resurselor subterane, terenul studiat, cat si cel aflat in imediata
vecinatate nu prezinta exploatari subterane.

studio LPBA

Riscuri naturale
Zona nu prezinta riscuri naturale, de alunecari de teren, inundatii, etc., in mare
parte datorita vecinatatii padurii, precum si existenta unei albii de parau, afalata intr-o vale, in
imediata apropiere, ce poate prelua orice posibila inundatie de mici dimensiuni. Riscurile
determinate de activitati poluante sunt inexistente, din cauza lipsei unitatilor industriale in
apropiere.
Monumente ale naturii si monumente istorice
In zona nu sunt monumente ale naturii si monumente istorice.
Natura terenului este descrisa in studiul geotehnic al terenului studiat, si face parte
integranta din PUZ.
8. Circulatia
Circulatia principala in zona se desfasoara pe str. Highisului, accesul la parcelele
de teren aflate in studiu se face pe un drum cu o latime totala de 7m, constand in doua benzi de
circulatie a cate 2,75m, si trotuar cu latimea de 0,75m pe fiacare parte.
9. Echiparea edilitara
Alimentarea cu energie electrica
Pe amplasamentul studiat nu exista retele de enegie electrica si instalatii electrice.
In imediata vecinatate, exista retele de energie electrice, ce vor fi folosite ca baza de plecare
pentru extinderea retelei.
Alimentarea cu apa si canalizare
In zona studiata nu exista retele de apa si canalizare, iar prin avizul PAGCPS
Sacele se mentioneaza libertatea beneficiarilor de a aplica solutii proprii pentru asigurarea
acestor utilitati puturi forate, bazine vidanjabile, statie epurare, etc.
Alimentarea cu gaze naturale
Pe amplasamentul studiat nu exista retele de gaze naturale. In vecinatate, pe str.
Highisului exista aceste retele, care vor forma baza de plecare pentru dezvoltarea retelei pe
terenul studiat.
10. CONCLUZII SITUATIA EXISTENTA
Disfunctionalitati:

Zona studiata nu prezinta disfunctionalitati majore ce trebuiesc remediate ,

cu exceptia lipsei retelelor de utilitati
Prioritati:

organizarea terenului studiat va tine seama de reglementarile in vigoare

privitoare la dezvoltarea unei zone de locuinte densitate d elocuire, orientare, insorire, accese
carosabile si pietonale, accese Psi, utilitati minime necesare, etc.

Organizarea volumetrica a cladirilor, care va asigura insorirea atat a

caladirilor invecinate , cat si a imobilului propriu

asigurarea de utilitati pe intregul ansamblu

asigurarea spatiilor verzi necesare unei asemenea functiuni

11. Propuneri de dezvoltare urbanistica
Concluzii ale studiilor de fundamentare
Zona studiata in prezenta documentatie este amplasata in mun. Sacele, str.
studio LPBA

Highisului, Poiana Angelescu. Terenul studiat are o suprafata de 10150 m, si se afla in

intravilanul municipiului.
Terenul se afl situat, conform PUG Sacele, in zona de vile si case de vacanta cu
preponderenta, si locuinte dotari comerciale si de agrement, UTR 21.
Conform legislatiei in vigoare , modificarea unei functiuni propuse intr-o zona , se
poate face prin elaborarea si avizarea unui plan urbanistic zonal.
Modernizarea circulatiei si prevederea unor circulatii noi
In incinta studiata se prevede un drum cu o sectiune totala de 7m, constand in 2
benzi de circulatie, a cate 2,75m fiecare, si trotuare de 0,75m pe fiecare parte. Acest drum se va
racorda la str. Highisului, existenta.
Locurile de parcare aferente fiecarei proprietati se vor asigura in incinta proprietatii.
12. Zonificare functionala reglementari, bilant teritorial, indici urbanistici
Se propune construirea unor locuinte in regim de inaltime maxim S+P+2E+M.
Se vor studia urmatoarele:

racordarea la retelele de utilitati existente in zona

accesul auto si pietonal in zona

stabilirea POT si CUT

regim de inaltime

alinierea si aliniamentul constructiilor

materialele folosite la constructii

aspectul exterior unitar al constructiilor

Descrierea propunerilor urbanistice
Au fost stabilite valori maxime pentru POT si CUT, raportand suprafata construita a
cladirii, respectiv suprafata desfasurata a cladirii, la suprafata terenului aferent.
POT :
CUT :
regim de inaltime :

maxim 40%
maxim 1,20
maxim S+P+2E+M

13. Dezvoltarea echiparii edilitare

Alimentarea cu energie electrica
Conform Aviz SC ELECTRICA DISTRIBUTIE TRANSILVANIA SUD SA, solutia de
alimentare cu energie electrica se va stabili in baza unui studiu de solutie comandat de utilizator
la o firma atestata ANRE.
Alimentarea cu apa, canalizarea pluviala
Alimentarea cu apa a ansamblului de locuinte se va realiza prin executarea unui
put forat la mare adancime, put ce va asigura necesarul de apa potabila si menajera tuturor
constructiilor aflate in zona studiata.
Apele uzate menajere vor fi colectate de pe intreaga suprafata studiata, si conduse
spre o statie de epurare comuna.
Apele pluviale de pe acoperisuri vor fi captate si evacuate liber la suprafata solului.
Apele pluviale de pe caile de circulatii vor fi colectate prin rigole stradale, trecute
printr-un separator de nisip si produse petroliere si deversate in reteaua de pluviale a localitatii.
Solutiile de alimentare cu apa si colectarea apelor uzate menajere sunt detaliate si
prezentate in memoriul de Instalatii apa, care face parte din prezentul studiu.
Alimentarea cu gaze naturale
studio LPBA

Pe strada Highisului, la o distanta de aproximativ 200m fata de amplasamentul

studiat, se afla retea de gaze naturale, ce se propune a fi axtinsa in zona studiata.
Bransamentul se va racorda perpendicular pe conducta de distributie, se va monta
ingropat, al o adancime de 0,9m, si se va proteja pe lungimea carosabilului in tub de protectie,
conform normativelor in vigoare.
Alimentarea cu apa calda menajera
Fiecare locuinta va fi prevazuta cu centrala termica proprie cu posibilitate de
asigurare a apei calde. La nivelele superioare se pot monta panouri solare (ca masura de
suplimentare cu energie neconventionala).
14. Protectia mediului
Functiunea propusa spre dezvoltare in zona studiata este o continuare naturala a
dezvoltarii localitatii. Zona nu este supusa unor riscuri antropice si naturale. Localitatea Sacele
este o localitate veche, iar in istoria ei nu sunt prezente evenimente naturale care sa perturbe
sau sa stopeze dezvoltarea acesteia.
Amplasamentul drumurilor si a echipamentelor edilitare existente nu afecteaza
zona. Evacuarea apelor menajere se va studia tinand cont de normele in vigoare existente.
In fazele urmatoare de proiectare se va tine seama de posibilitatea de asigurare a
energiei necesare, si din surse neconventionale, in vederea realizarii de economii de resurse
naturale.
15. Obiective de utilitate publica
Obiectivele de utilitate publica vor fi dotarile aferente retelelor utilitare respectiv
extinderea retelelor pe caile de circulatie care raman in sistem privat.
16. CONCLUZII Masuri in continuare
Categoriile principale de interventie:

delimitarea zonelor destinate constructiilor, spatiilor verzi comune si

individuale, dotarilor aferente si strazilor

lansarea si finalizarea studiilor de extindere a retelelor in zona, si

demararea executiei acestora
17. CONCLUZII BILANT TERITORIAL SI MODUL DE UTILIZARE AL TERENULUI
ZONE FUNCTIONALE

Nr. crt.

Zonificare

Existent
Mp

Propus

Mp

Zona locuinte unifamiliale 0

3532

34,8

Zona circulatii

2203

21,7

Zona verde IN INCINTA 0

100

4415

43,5

Teren neconstruit

100

TOTAL ZONA STUDIATA 10150

100

10150

100

0
10150

intocmit,
arh. Paul LAZAR
studio LPBA

REGULAMENT LOCAL DE URBANISM

PLAN URBANISTIC ZONAL CONSTRUIRE LOCUINTE UNIFAMILIALE
Art. 1 Rolul Regulamentului local de urbanism
Prezentul regulament local de urbanism cuprinde norme obligatorii pentru
autorizarea executarii lucrarilor. La autorizarea executarii lucrarilor vor fi respectate toate
prevederile legislatiei specifice in vigoare.
Art. 2 Reguli cu privire la utilizarea terenului intravilan
1.
Utilizari permise: toate tipurile de constructii si amenajari care indeplinesc
conditiile impuse de lege si de prezentul Regulament
2.
Utlizari permise cu conditii: nu se accepta alte functiuni decat ecle
prevazute in prezentul Regulament, in cazul solicitarii altor functiuni se va studia
oportunitatea investitiei, se va intocmi, aviza si aproba o noua documentatie PUZ
si regulamentul aferent
3.
Utilizari interzise: se interzice amplasarea functiunilor poluante, de orice
fel, cu impact semnificativ asupra mediului si a sanatatii populatiei (functiuni de
prestari servicii, service auto, birouri, comert- se incadreaza in categoria
functiunilor nepoluante)
Art. 3 Indici urbanistici
POT :
CUT :

maxim 40%
maxim 1,20

Art. 4 Asigurarea echiparii edilitare

1.
Toate constructiile vor fi racordate la utilitatile edilitare existente in zona:
canalizare pluviala, telefonie, gaz metan, etc. Alimentarea cu apa se va realiza dintr-un put forat
la mare adancime, canalizarea se va realiza prin colectarea intr-o ministatie de epurare.
2.
Orice investitie privind asigurarea racordarii la retelele de utilitati se va face
pe cheltuiala investitorului, conform prevederilor legale in vigoare.
Art. 5 Lucrari de utilitate publica
Lucrarile de utilitate publica reprezinta lucrarile de realizare si modernizare a
drumului de incinta.
Art. 6 Orientarea fata de punctele cardinale

Constructiile se vor amplasa cu orientare preponderenta catre sud, sud-est,

sud-vest, evitandu-se dispunerea spatiilor de odihna catre nord, in vederea economiei de
resurse naturale (energie electrica iluminat, gaze naturale-incalzire)

Se vor respecta distantele minime fata de limitele de proprietate si intre

cladirile invecinate, astfel incat distanta dintre ele sa fie cel putin egala cu inaltimea maxima a
celei mai inalte, pentru a se asigura unghiul de vizibilitate al boltii ceresti (conditii de asigurare a
luminii in interiorul camerelor)
Art. 7 Amplasarea fata de drumurile publice
Aliniament stradal
drum de incinta nou proiectat 10m din axul drumului

studio LPBA

Art. 8 Amplasare fata de aliniament

6,5m fata de limita drumului nou propus
Art. 9 Amplasarea in interiorul parcelei
Se vor respecta prevederile Codului Civil fata de limitele de proprietate
Art. 10 Accese carosabile
Accesele carosabile in incinta parcaje, salubritate, pompieri se vor face de
pe drumul de incinta nou proiectat, avand carosabilul de 5,50m si trotuare
stanga-dreapta de 0,75m
Art. 11 Accese pietonale
Se vor asigura accese pietonale facile la constructii, spatiile verzi respectand
Normativul pentru proiectarea si adaptarea cladirilor civile si spatiului urban
aferent la exigentele persoanelor cu handicap - NP 05 1
Art. 12 Inaltimea constructiilor
regim de inaltime : maxim S+P+2E+M
Art. 13 Aspectul exterior al constructiilor
autorizarea executarii constructiilor este permisa numai daca aspectul exterior
nu contravine functiunii acestora si nu depreciaza aspectul general al zonei
se vor folosi materiale durabile si care prin tehnologia de fabricare si punerea
in opera nu afecteaza sanatatea populatiei si a mediului inconjurator
se vor folosi culori naturale, deschise, suprafete vitrate
volumetria de exterior va fi una echilibrata
acoperisul se va executa in sistem sarpanta; nu se accepta acoperisuri de tip
terasa
nu se recomanda invelitori de tabla zincata, lucioasa
se recomanda invelitoari din tigla ceramica, de culoare inchisa, mata, sau de
tigle de beton, culoare inchisa, mata
nu se recomanda accesorii de acoperis, burlane, jgheaburi din tabla zincata,
lucioasa
se vor folosi materiale locale: lemn, piatra, etc
nu se recomanda imprejmuire din zidarie plina, opaca
Art. 14 Parcaje
Parcajele se vor realiza in incinta fiecarei proprietati
Art. 15 Imprejmuiri
imprejmuirea se recomanda a fi semi-transparenta, din lemn tratat contra
intemperiilor, cu o inaltime nu mai mare de 1,80m
Art. 16 Autorizarea directa
se va autoriza direct acexutarea constructiilor ce respecta prevederile
prezentului regulament de urbanism
in cazul solicitarii schimarii prevederilor PUZ si Regulament de Urbanism, se
va intocmi PUZ Modificator, care va fi avizat si aprobat conform legislatiei in
vigoare.
intocmit,
arh. Paul LAZAR

studio LPBA