MC TIU V TRNH T NH GI BT NG SN L NH

1. Mc tiu nh gi bt ng sn l nh
Khi nh gi bt ng sn, ngi u t phi xc nh r mc tiu ca mnh l g.
Mc tiu khc nhau th gi c c th cng khc nhau.
Chng hn, khi ngi u t xy dng bit th sang trng, bn cho khch hng
giu c th ng rng s bn cho h vi gi cao, nhng nu xy dng nh
chung c vi cn h bn tr gp cho ngi thu nhp trung bnh v thp th hin
nhin phi d tnh chng vi gi "phi chng", ph hp vi sc mua ca h.
Ngi u t bt ng sn thng qua vic nh gi thc hin mc tiu ca
mnh. Mc tiu c th l:
- tn ti trong lc kinh t suy thoi, th trng m m, cung vt cu, cnh
tranh qu kch lit hoc th hiu thay i .v.v... Lc ny vic bo m cho
doanh nghip tip tc tn ti cn quan trng gp bi so vi vic kim li, v vy
ngi du t c th h gi bn, min c th tr n ngn hng v chi ph cn
thit. Tuy th, mc tiu tn ti ch l nht thi ch khng th lu bn. V vy tip
theo l phi nhanh chng nng cao gi tr bt ng sn hp dn ngi mua;
- kim doanh thu ti a trc mt, ch trng "cu". Nhiu nh u t tin rng
t doanh thu ti a s dn n li nhun ti a v lu di, nng cao c thc lc
v uy tn ca doanh nghip.
t lng tiu thu ti a, nht l khi xm nhp th trng bt ng sn ti khu
vc mi, nhm thu hi vn nhanh, gy thanh th, v vy c th h gi bn cht t.
kim li nhun th trng ti a, khc vi kim li nhun ti a trc mt
ch lc u c th bn gi tng i thp mt s t bt ng sn thu ht khch

hng, khi khch hng x nhiu th dn dn nng cao gi nhng vn duy tr c

trng thi ng khch, qua m kim c li nhun th trng ti a;
- chim v tr dn u trong ngh hay trong mt s mt hng. Mt s doanh
nghip c thc lc hng hu nhm vo mc tiu lu di, cao hnh tng thng
hiu, rt coi trng ch tn, chm lo cht lng v hnh thc ca cng trnh, bn nh
vi gi tng i cao v chim gi th phn tng i ln.
2. Trnh t nh gi bt ng sn l nh
nh gi bt ng sn l nh l cng vic rt phc tp, phi tun theo trnh t
nht nh ni chung gm 7 bc nh sau:
Bc 1: La chn mc tiu nh gi c th r rng;
Bc 2: iu tra th trng, thu thp thng tin, thm d yu cu, tm hiu gi ca
i th cnh tranh;
Bc 3: c lng gi thnh trn c s n gi, d ton, da vo kinh nghim
thc t v tnh hnh gi trn th trng xy dng;
Bc 4: La chn phng php nh gi;
Bc 5: Xc nh gi chun;
Bc 6: iu chnh gi n nguyn trn c s gi chun sao cho ph hp vi cc
v th khc nhau, tng khc nhau, hng nh khc nhau.v.v...
Bc 7: iu chnh gi v thay i gi kp thi cho ph hp vi tnh hnh bin i
ca th trng v yu cu ca sch lt tiu th ca bn thn doanh nghip.

LA CHN PHNG PHP NH GI BT NG SN

1. La chn phng php.
bc ny c hai phn cng vic chnh; i) La chn phng php c lng gi
tr t ai hoc bt ng sn, v ii) iu chnh nhng chnh lch nh v xc nh
gi tr t ai/bt ng sn.
Vic la chn phng php l kh linh hot v ph thuc vo kinh nghim ca
chuyn gia nh gi. Tuy nhin cc yu t nh hng n vic la chn chn
phng php c th lit k bao gm: mc ch, quy m v c im ca bt ng
sn cn nh gi.
Do t ai l mt hng ho c bit vi tnh cht c nht v nh ca n, s khng
c hai tha t hoc bt ng sn ging nhau hon ton v mi phng din.
Ngoi ra, mi phng php xc nh gi tr t ai u c nhng mt mnh v mt
yu ca n,v vy, vic iu chnh nhm mc tiu tm ra gi tr th trng ca t
ai/ bt ng sn"Trong iu kin bnh thng" l mt iu tt nhin v cn thit.
Tuy vy, cc iu chnh ny u c th gi l "nh" do s la chn ti sn so snh
c s "tng t" cao nht i vi tha t hoc bt ng sn l i tng ca
nh gi. Ni dungiu chnh l nhng sai khc v tt c cc mt nh: iu kin t
nhin, kinh t, x hi, tnh trng php l ca t ai/bt ng sn v.v.
2. Kim tra m hnh, nh gi cht lng v hiu chnh gi tr.
y l bc cui cng ca qu trnh nh gi c th i n kt qu cui cng l
gi tr t ai c xc nh. giai on ny c th phn ra lm 3 cng vic
chnh:
- Kim tra m hnh: bao gm kim tra li d liu tnh ton, phng php v kim
tra cc yu t tc ng n gi t trong m hnh.

- nh gi cht lng: thm nh li chnh xc ca cc ch s tnh ton.

- Hiu chnh gi tr: Sau khi cc ch s tnh ton c r sot li, gi tr c tnh
c hiu chnh li v cho kt qu l gi ca t ai hoc bt ng sn i tng.
Tuy nhin, y l quy trnh c bn ca qu trnh xc nh gi tr t ai/ bt ng
sn. Trong thc t, tu theo iu kin c m cc bc trn c th c vn dng
linh hot.
Li ch ca u t bt ng sn
u t vo bt ng sn c rt nhiu li ch. l l do ti sao u t vo bt
ng sn.
Li ch u t bt ng sn c th chia thnh 6 phn:
- Li tc l li ch c bn ca rt nhiu loi d n. Nh u t s c li ch t vic
s hu mnh t bng vic thu c li tc nu li ch kinh t ca ming t cao
hn so vi cc ti sn khc trong khu vc.
- Thay i gi tr bt ng sn theo thi gian. Mt s thay i c th gy ra do lm
pht, mt s khc c th do thay i cung, cu trn th trng, nhng ci tin trn
mnh t, thay i v s thch ca ngi tiu dng, thay i nhu cu ca x hi.
- Li ch ti chnh l li ch c bn ca nh u t. Nh u t c hng li do
dng tin vay u t trong khi chi ph vay tin nh hn li ch mang li do u
t. Nhiu nh u t c cm gic rng bi v phn ln s tin u t cho bt ng
sn l i vay nn li ch ti chnh trong u t BS ln hn so vi cc loi hnh
u t khc.
- Kim sot u t l l do khc khin u t cho BS tr nn hp dn. Nhiu nh
u t quan tm n kha cnh qun l u t.H mun ch ng qun l khon
u t ca mnh hn l ngi khc qun l h nh i vi vic u t vo
chng khon hoc tri phiu. i vi nhng nh u t nh vy, c hi pht trin,
ci to, qun l v thay i BS chnh l iu h ang tm kim.
- An ton l mt trong nhng l do hp dn nh u t. t l nhu cu c bn

trong cuc sng hin i, khng phi v t cn gieo trng i vi thnh th m

thnh th l trung tm ca i sng kinh t hin i.
- Bt ng sn cung cp li ch cho ngi u t tm kim nhng ti sn u t.
Chng ta u bit, mc ri ro c th gim thiu nu nh u t a dng ho
khon mc u t vi cc c tnh ti chnh khc nhau. Chnh v vy, BS tr
thnh mc tiu u t ca nhng cng ty bo him, qu hu tr, ngn hng hay
nhng cng ty khc. Trong nhng nm gn y, mc tiu nhm a dng ho ri ro
lm cho u t bt ng sn tr nn hp dn