nh gi Bt ng sn (BS)

Nguyn Th Minh Phng

Trung tm BS v u gi Quc gia VVFC
Ging vin B mn Thm nh gi i hc KTQD

Khi nim: Bt ng sn

Lut c La M: Ti sn gm bt ng sn v ng sn. BS l t
ai, ca ci trong lng t v tt c nhng g c to ra do sc lao ng
ca con ngi trn mnh t (cc cng trnh xy dng, ma mng, cy
trng)
Lut dn s Nga: BS l mnh t. BS l nhng i tng m dch
chuyn s lm tn hi n gi tr ca chng. Nhng ti sn nh Tu bin,
my bay, phng tin v tr cng l cc BS.
Lut Dn s Php: Ma mng cha gt, tri cy cha bt khi cy l
BS, nu bt khi cy c coi l ng sn.
Lut Dn s Thi Lan: BS l t ai v nhng vt gn lin vi t ai,
bao gm c nhng quyn gn vi vic s hu t ai
Lut Dn s Vit Nam nm 2005: BS l cc ti sn bao gm: t ai;
Nh, cng trnh xy dng gn lin vi t ai, k c cc ti sn gn lin vi
nh, cng trnh xy dng ; Cc ti sn khc gn lin vi t ai; Cc ti
sn khc do php lut quy nh.

Phn loi bt ng sn cho nh gi

T kinh nghim ca nhiu nc v kt qu nghin cu nc ta, bt
ng sn c th phn thnh 3 loi:

BS c u t xy dng gm: BS nh , BS nh xng v cng

trnh thng mi- dch v, BS h tng (h tng k thut, h tng x
hi), BS l tr s lm vic ... Trong nhm BS nh t (bao gm t
ai v cc ti sn gn lin vi t ai) l nhm BS c bn, chim t
trng rt ln,
BS khng u t xy dng: Cc loi t nng nghip, t rng, t
nui trng thu sn, t lm mui, t him, t cha s dng
BS c bit: Cc cng trnh bo tn quc gia, di sn vn ho vt th,
nh th h, nh cha, miu mo, ngha trang ...

Khi nim: nh gi bt ng sn

Theo Php lnh gi s 40:

nh gi: L vic nh gi gi tr ca ti sn ph hp vi th
trng ti mt a im, thi im nht nh.
Thm nh gi: L vic nh gi hoc nh gi li gi tr ca
ti sn ph hp vi th trng ti mt a im, thi im
nht nh theo tiu chun Vit Nam hoc thng l quc t.
Theo Lut kinh doanh BS:
nh gi bt ng sn: L hot ng t vn, xc nh gi ca
BS c th ti 1 thi im xc nh

So snh nh gi vi thm nh gi theo quy nh hin nay ca Nh nc

nh gi
1. Ging nhau

Thm nh gi

nh gi gi tr ti sn ph hp vi th trng ti mt thi gian, a im nht

nh

2. Khc nhau
a. Ch th

+ C quan c thm quyn (Chnh ph, B TC,

ch tch UBND tnh)
+ T chc t vn: T chc c chc nng nh
gi.

+ T chc t vn: T chc

c chc nng thm nh gi

b. i tng

+ Ti sn theo Danh mc theo quy nh ca

Nh nc
+Ti sn khng theo Danh mc theo quy nh
ca Nh nc

+ Mi loi hnh ti sn

c. Hiu lc

+ Bt buc, cng bc
+ T vn

+ T vn

d. Phng php

5 phng php (so snh, chi ph, thu nhp, ti

sn, li nhun)

5 phng php (so snh, chi

ph, thu nhp, ti sn, li
nhun)

e. Nguyn tc

+ Tun th quy nh php lut v nh gi

+ Tun th php lut, Tiu

chun TG V.Nam

Hnh lang php l cho nh gi BS

1. Cc vn bn php qui v thm nh gi, (nh gi - nu c):

Php lnh gi s 40
Ngh nh s 170/2003/N-CP quy nh chi tit Php lnh gi
v Ngh nh s 75/2008/N-CP sa i b sung Ngh nh s
170/2003/N-CP
Ngh nh s 101/2005/N-CP v thm nh gi
Thng t s 15/2004/TT-BTC hng dn thc hin Ngh nh
s 170/2003/N-CP
Thng t s 17/2006/TT-BTC hng dn thc hin Ngh nh
s 101/2005/N-CP
Quyt nh s 24/2005/Q-BTC; Quyt nh s 77/2005/QBTC; Quyt nh s 129/2008/Q-BTC v cc tiu chun
TG.

Hnh lang php l cho nh gi BS (Tip)

2. Cc vn bn php qui v t ai, kinh doanh BS:
Lut t ai s 13/2003/QH11; Ngh nh s 181/2004/N-CP;
Lut Xy dng s 16/2003/QH11
Lut Nh s 56/2005/QH11; Ngh nh s 90/2006/N-CP;
Lut Kinh doanh Bt ng sn s 63/2006/QH11; Ngh nh s
153/2007/N-CP; Thng t s 13/2008/TT-BXD.
Ngh nh s 188/2004/N-CP; Ngh nh s 123/2007/N-CP sa i,
Thng t 145/2007/TT-BTC v cc phng php xc nh gi t;
Ngh nh s 198/2004/N-CP v thu tin s dng t; Thng t s
117/2004/TT-BTC; Thng t s 70/2006/TT-BTC sa i
Cc vn bn php qui khc: Sut vn u t; ch s gi xy dng; khung
gi t; gi bi thng; n gi thu t a bn tnh, thnh ph
3. Cn c cc ti liu php l v BS
4. Cn c qu trnh kho st thc trng ti sn

nh gi Bt ng sn

Cc thng v nh gi BS bao gm:

1. nh gi t ai.
2. nh gi Cng trnh xy dng trn t
3. nh gi BS (Bao gm: t v cng trnh xy dng)

Cc phng php nh gi BS

nh gi mnh t trng:
1. Phng php so snh
2. Phng php thu nhp
3. Phng php thng d
4. Phng php chit tr
(kt hp PP so snh v PP chi ph)

nh gi t v cng trnh
trn t:
1. Phng php so snh
2. Phng php thu nhp
3. Phng php thng d
4. Phng php li nhun
5. Phng php chi ph

1. Phng php so snh

Phng php so snh l phng php nh gi da trn c s phn
tch mc gi ca cc BS tng t vi BS cn nh gi giao
dch thnh cng (hoc ang mua, bn trn th trng) vo thi
im cn nh gi hoc gn vi thi im cn nh gi c tnh
v xc nh gi tr th trng ca BS.
Cc trng hp p dng: nh gi cc BS c tnh ng nht nh:
+ nh gi cc mnh t trng
+ Cc BS c tnh ng nht cao nh: Cc cn h chung c, BS
lin k hoc cng khu vc;
- p dng cho mc ch: mua, bn, gp vn, cm c, th chp,
nh thu BS...

1. Phng php so snh (Tip)

Cc bc tin hnh (gm 4 bc):

Bc 1 : Kho st v thu thp thng tin (3-5 BS so snh)
- c im php l: t, cng trnh xy dng
- c im kinh t k thut: kch thc, quy m l t; hnh dng;
v tr l t; kh nng tip cn mi trng xung quanh.
- Cc cng trnh xy dng: Nh v cc hng mc xy dng khc.
- Thi im giao dch: ngy, thng, nm giao dch.
- iu kin chuyn nhng v thanh ton: kh nng ti chnh,
phng thc thanh ton v iu kin mua bn..
- Qui hoch

1. Phng php so snh (Tip)

Cc bc tin hnh (tip):
Bc 2. Kho st hin trng BS
Bc 3. Phn tch v iu chnh:
Phn tch: phn tch BS so snh v BS nh gi, phn tch
th trng thi im nh gi
iu chnh: Nguyn tc iu chnh bng cch ly BS nh
gi lm chun. Nhng yu t hin din BS nh gi
m khng hin din BS so snh th cng thm v
ngc li.
Bc 4. c tnh gi tr ca BS mc tiu

1. Phng php so snh (Tip)

u im:
- L phng php t gp kh khn v mt k thut;
- C c s vng chc khch hng, cc c quan php l cng
nhn;
- N l c s cho nhiu phng php nh gi khc...
Nhc im:
- Nu cht lng thng tin BS so snh khng tt s nh hng
ti kt qu nh gi.
- Cc thng tin thng mang tnh cht lch s
- Cha ng yu t ch quan

Phng php so snh (Tip)

So snh

Thng t s: 145 /2007/TTBTC

Thng tin - T 3 n 5 tha t,

thu thp c chuyn nhng thnh
cng trn th trng
- Bao gm: giao dch trc
tip gia cc c nhn, t
chc vi nhau; trng u gi
quyn s dng t, giao dch
thnh cng trn sn giao dch
BS.
Xc nh
gi tr

- Ly s bnh qun ca cc
mc gi ca 3 n 5 tha t,
khu t so snh tnh ton
iu chnh.

Quyt nh s 129/2008/Q-BTC
- giao dch thnh cng hoc ang
mua, bn trn th trng (gi giao dch,
gi nim yt hoc gi cho bn)
- Cc thng tin v gi ti sn giao dch
thnh cng trn th trng: Phi khch
quan.
- Gi cho bn, cho mua (giao dch
cha thnh cng): phi c iu chnh hp
l trc khi so snh.
- Xc nh gi tr ca ti sn cn thm
nh bng cch ly mc gi ch dn i
din ca cc ti sn so snh, bo m
chnh lch gia mc gi i din chung
vi cc mc gi ch dn khng qu 10%.

nh gi t
Bi tp tnh hung 1
nh gi mt l t trng rng 80m2.
Bit: c thng tin v 5 l t tng t, c th so snh c. Sau khi
phn tch, tnh ton, cc mc iu chnh c th gia l t mc tiu
v cc l t so snh nh m t trong bng sau:
Thng s so
snh

So snh
1

So snh
2

So snh
3

So snh
4

So snh
5

Php l

0%

0%

0%

0%

0%

V tr

1%

3%

0%

1%

1%

Din tch

3%

0%

1%

0%

0%

Hinh dng

-2%

-1%

-2%

-1%

0%

Mi trng

0%

5%

-1%

0%

-1%

H tng x hi

-2%

3%

0%

4%

-1%

nh gi t
Bi tp tnh hung 1 (Tip)
Hy c tnh gi tr ca l t mc tiu, bit gi th
trng v din tch ca cc l t so snh nh sau:
Ch tiu

Din tch
(m2)
Gi bn
(triu ng)

So
snh 1

So
snh 2

So
snh 3

So
snh 4

So
snh 5

145

80

120

78

85

2.175

1.120

1.860

1.131

1.326

Li gii ngh
Bi tp tnh hung 1
Tng mc iu chnh ca BS mc tiu so vi BS so snh:
Thng s so snh

So
snh 1

So
snh 2

So
snh 3

So
snh 4

So
snh 5

Php l

0%

0%

0%

0%

0%

V tr

1%

3%

0%

1%

1%

Din tch

3%

0%

1%

0%

0%

Hinh dng

-2%

-1%

-2%

-1%

0%

Li th giao thng

0%

5%

-1%

0%

-1%

Li th kinh doanh

-2%

3%

0%

4%

-1%

Tng mc iu
chnh

0%

10%

-2%

4%

-1%

Li gii ngh
Bi tp tnh hung 1 (Tip)
n gi 1m2 t ca cc BS so snh:
Ch tiu

So snh
1

So
snh 2

So snh So snh So snh

3
4
5

Din tch
(m2)

145

80

120

78

85

Gi bn
(triu ng)

2.175

1.120

1.860

1.131

1.326

n gi bn
(tr. /1 m2)

15

14

15,5

14,5

15,6

Li gii ngh
Bi tp tnh hung 1 (Tip)

Gi 1 m2 BS so snh 1 sau khi iu chnh:

15 triu x 100%
= 15 triu
Gi 1 m2 BS so snh 2 sau khi iu chnh:
14 triu x (100%+ 10%)
= 15,4 triu
Gi 1 m2 BS so snh 3 sau khi iu chnh:
15,5 triu x (100% - 2%)
= 15,19 triu
Gi 1 m2 BS so snh 4 sau khi iu chnh:
14,5 triu x (100% + 4%) = 15,08 triu
Gi 1 m2 BS so snh 5 sau khi iu chnh:
15,6 triu x (100% - 1%)
= 15,444 triu

Li gii ngh
Bi tp tnh hung 1 (Tip)
Gi cc BS so snh sau khi iu chnh
Ch tiu
Din tch (m2)

So snh So snh So snh So snh

1
2
3
4

So snh
5

145

80

120

78

85

Gi bn
(triu ng)

2.175

1.120

1.860

1.131

1.326

n gi bn
(tr./1 m2)

15

14

15,5

14,5

15,6

n gi SS
(tr./1 m2)

15

15.4

15.19

15.08

15.444