AUW553

ASPEK ARSITEKTUR DALAM REAL ESTAT PERKOTAAN

KASU STUDI:
1. APARTEMEN GALERY CIUMBULEUIT
2. ASTON APARTMENT BRAGA CITY WALK

NAMA: AYLLA ANDIANNA HAMDANI

NPM : 2014841001
DOSEN : HERMAN WILIANTO, Ph.D.
DR. HARTANTO BUDIYONO

UNIVERSITAS KATOLIK PARAHYANGAN

PROGRAM MAGISTER PASCASARJANA ARSITEKTUR
BANDUNG
2014

KATA PENGANTAR
Puji dan syukur saya ucapkan kepada

Tuhan yang Maha Esa sehingga tugas

Metodologi Penelitian Arsitektur ini dapat berjalan dengan lancar. Maksud dan tujuan dari
laporan ini ialah agar dapat mempelajari bagaimana menyusun proposal thesis.
Adapun penyusunan laporan Metodologi Penelitian Arsitektur ini berdasarkan data
data yang telah diperoleh baik itu dari internet, buku, dan sumber sumber lainnya. Saya
menyadari bahwa dalam penyusunan Laporan Metodologi Penelitian Arsitektur ini tidak lepas
dari dukungan berbagai pihak, oleh karena itu saya mengucapkan banyak terima kasih
terutama kepada Bapak Herman Wilianto, Ph.D.
Saya menyadari sepenuhnya bahwa dalam penyusunan laporan ini masih banyak
kekurangan, karena keterbatasan pengetahuan dan kemampuan, untuk itu kritik dan saran
yang membangun dari pembaca sangat diharapkan demi kesempurnaan tugas Metodologi
Penelitian Arsitektur ini. Demikian kata pengantar ini saya buat, semoga dapat bermanfaat,
khususnya bagi saya dan pembaca pada umumnya.

Bandung, Oktober 2014

Penulis

BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Indonesia, negara yang merupakan tempat berinvestasi di sektor property dan dinilai
sebagai kawasan investasi yang sangat menguntungkan di kawasan ASEAN. Bank
Indonesia (BI) pun pernah mengklaim kenaikan harga property di tanah air merupakan
yang tertinggi di dunia. Tiga kota besar yang sangat disukai oleh investor untuk
melakukan investasi dibilang property, yaitu Bandung, Yogjakarta dan Denpasar . Survei
menunjukkan kota tujuan investasi properti tertinggi adalah di kota Bandung, tercatat
50% dari 100% responden.
Seiring dengan berkembangnya zaman, Bandung kian hari semakin padat itu disebabkan
karena Bandung sering dikunjungi wisatawan domestic maupun luar negri. Hingga saat
ini Bandung dikunjungi dengan berbagai macam alasan, baik itu karena ingin berwisata
kuliner, berwisata belanja, berlibur, bahkan ingin menikmati suasana sejuk pegunungan.
Keterbatasan lahan di pusat kota mendorong adanya kebutuhan untuk perumahan vertikal
di daerah pusat kota dengan segala kemudahan fasilitasnya.
Perkembangan properti di wilayah Bandung diperkirakan akan meningkat seiring
tingginya permintaan properti. Data Real Estate Indonesia (REI) menunjukkan pemintaan
property di Indonesia sampai akhir tahun bisa mencapai 20%. Dari data tersebut, terlihat
masih optimisnya para investor untuk menanam investasinya dibidang property, dan jenis
properti yang diincar mulai dari perumahan, kondominium hingga apartemen.

Oleh

karena itu dengan banyaknya wisatawan yang berkunjung ke Bandung maka peluang
tersebut dimanfaatkan oleh investor dengan membuat tempat tinggal sementara seperti
hotel dan apartment. Hal ini dikarenakan oleh pertumbuhan supply hunian vertical
berbentuk apartemen ini terkait dengan demand apartemen di Kota Bandung, baik itu oleh
masyarakat kota Bandung sendiri maupun masyarakat dari kota lain yang berdekatan.
Terkait pergelaran Pemilihan Umum (Pemilu) 2014, minat investasi di sektor properti
kemungkinan takkan mengundur. Malahan, gelaran politik lima tahunan itu akan
berpengaruh positif kepada pasar properti Indonesia. Dari hasil survey tersebut, minta
Masyarakat untuk membeli properti tahun depan kemungkinan masih cukup besar dan ini
1 Galeri Ciumbuleuit apartment newslater 2013

pun didukung karena properti sudah menjadi kebutuhan hidup Masyarakat terhadap
rumah tinggal yang layak.
Selain tempatnya yang strategis, pembangunan apartement di lokasi permukiman mewah
di daerah ciumbuleuit dengan suasana pegunungan yang masih asri dan dekat dengan
daerah pusat perbelanjaan dan juga diyakini bila bangunan telah jadi akan terlihat megah
dari jembatan kebanggaan masyarakat kota Bandung yaitu jembatan pasupati. Oleh
karena itu dengan memanfaatkan peluang bisnis yang ada, investor dan pengembang
membuat sekaligus hotel dan apartment yang berkualitas tinggi.
1.2 Tujuan Penelitian
Adapun tujuan penelitian ini adalah untuk:
1. Mengetahui

1.3 Kegunaan Penelitian

Kegunaan penelitian yang dilakukan penulis ini adalah:
1. Bagi penulis, sebagai suatu upaya dalam mempelajari, menambah pengetahuan dan wawasan
mengenai cara mengevaluasi hasil perancangan dengan menggunakan kriteria Green Building
Rating Tools dan melihat keuntungan yang didapatkan dari hasil desain.
2. Bagi pihak-pihak yang membutuhkan sebagai sumbangan informasi dan pemikiran bagi
khasanah ilmu Arsitektur yang dapat dikembangkan dalam penelitian penelitian selanjutnya di
waktu yang akan datang.

BAB 2
TEORI
2.1 Peningkatan Kebutuhan Perumahan Dalam Kota Bandung
Teori urbanisasi dalam arti seluas-luasnya adalah berkaitan dengan fenomena arus manusia
ke kota, pertumbuhan kawasan/areal perkotaan, dan gaya hidup kota atau gaya hidup
kaum urbanis (Sumaatmaja, 2005). Ketiga fenomena itu dapat dirinci lagi menjadi:

Pertumbuhan persentase penduduk yang bertempat tinggal di kawasan perkotaan,

baik secara mondial, nasional, maupun regional.

Proses perubahan wilayah non perkotaan menjadi wilayah perkotaan, karena

pertumbuhan dan pertambahan penduduk

Berpindahnya penduduk ke kota-kota dari perdesaan
Bertambahnya penduduk bermata pencaharian non-agraris di kawasan perdesaan.
Tumbuhnya suatu permukiman menjadi kota.
Mekarnya atau meluasnya struktur ar tefaktial-morfologis (wilayah terbangun)
suatu kota di kawasan sekelilingnya.
Meluasnya pengaruh suasana ekonomi kota ke perdesaan.
Meluasnya pengaruh suasana sosial, psikologis, dan kultural kota ke perdesaan, atau
dengan kata lain meluasnya nilai-nilai dan norma-norma ke kotaan ke kawasan

luarnya (Bruijne, Hademans, dan Heins 1976).

Berubahnya dominasi tatanan masyarakat perdesaan menjadi perkotaan.

perubahan cara hidup ( way of life), yang berkaitan dengan irama dan tatacara kehidupan
kota yang cepat, efektif, efisien, produktif, individualistik, penuh kewaspadaan, rasional,
ekonomis, mandiri. Urbanisasi dan memadatnya kota merupakan fenomena yang terus
berlangsung baik pada skala dunia, Indonesia, maupun pada skala kota Bandung.
Pertumbuhan penduduk yang pesat mengakibatkan terjadi ketidak seimbangan antara
kebutuhan, eksploitasi, dan konsumsi dengan tersedianya sumber daya alam. Terutama
ketidak seimbangan antara sumber daya alam berupa lahan atau ruang kota yang terbatas dan
relatif tidak dapat terbarukan; dengan kebutuhan ruang atau lahan bagi pembangunan
perumahan.
Di dunia, untuk mencapai jumlah penduduk sebanyak dua milyar dari satu milyar
sebelumnya, dibutuhkan 123 tahun (Kompas, 1996). Untuk mencapai tiga, empat, dan lima
milyar dibutuhkan hanya 33, 14, dan 13 tahun. Satu milyar berikutnya hanya membutuhkan

waktu 11 tahun. Pada tahun 2015 PBB memprediksikan penduduk dunia berkisar antara
tujuh milyar (perkiraan rendah) sampai 10 milyar (perkiraan tinggi) ( Kompas, 1996).
Di Indonesia, ledakan penduduk terjadi mulai tahun 1970an. Pada tahun 1970 penduduk kota
sekitar 30 juta atau 17,1% jumlah penduduk seluruh Indonesia. Meningkat sebanyak 22,4 %
pada tahun 1980, dan pada tahun 1990 telah mencapai 30,9 %. Pada tahun 1980, terdapat
delapan kota besar di Indonesia yang penduduknya lebih dari 500 ribu jiwa, termas uk kota di
luar Jawa seperti Medan dan Ujung Pandang, selain lima kota di

Jawa yaitu Jakarta,

Surabaya, Bandung, Semarang, dan Malang. Pada tahun 2004, Bandung merupakan salah
satu dari 5 kota besar di Indonesia yang memiliki pendudu k lebih dari satu juta jiwa selain
kota Jakarta, Surabaya, Medan, dan Semarang. Pada studi ini, urbanisasi dan peningkatan
jumlah penduduk di perkotaan merupakan titik berangkat permasalahan tentang berkehidupan
secara vertikal
dengan gaya hidup perkotaan.
2.2 Perkembangan Real Estate di Indonesia
Konsultan keuangan dan jasa profesional Jones Lang LaSalle menyebutkan bahwa pada
tahun 2011, Indonesia berada dalam jajaran sepuluh negara dengan laju pertumbuhan
ekonomi tercepat dimana pertumbuhan ekonomi meningkat dari 4,6% di tahun 2009 dan
meningkat 6,1% di tahun 2010. Pemerintah Indonesia sendiri menyatakan bahwa
tingkat pertumbuhan ekonomi Indonesia meningkat hingga 6,6% pada tahun 2011. Hal ini
merupakan hasil dari investasi domestik, meningkatnya tingkat konsumsi, dan pendapatan
dari sektor
ekspor yang menjanjikan Dampak dari bergeliatnya kondisi ekonomi ini dapat dirasakan
pada meningkatnya permintaan properti di Indonesia. Terlepas dari krisis keuangan
global yang dialami negara-negara internasional, permintaan properti Indonesia akan
tetap kuat untuk jangka menengah hingga panjang (joneslanglasalle.co.id).
Kebutuhan akan official space meningkat sebagai dampak dari membaiknya kondisi
ekonomi. Di sektor retail, permintaan meningkat karena tingkat pengeluaran konsumen
juga meningkat. Sektor industri akan terus tumbuh karena potensi produktivitas meningkat
dan manufaktur berkembang. Hal sama juga dialami pasar properti hunian dimana pada
tahun 2009 hingga 2011 penjualan properti hunian cenderung mengalami peningkatan
terutama pada golongan rumah besar (Tabloid Property-Kompas: 2012) Dari paparan di

atas dapat ditarik kesimpulan bahwa kondisi ekonomi Indonesia yang kondusif
menyebabkan prospek investasi properti di Indonesia kian menjanjikan. Kondisi
ekonomi yang baik mendorong para pengembang (developer) untuk membangun berbagai
macam produk real estate.
2.3 Bangunan dan Properti
Bangunan gedung adalah wujud fisik pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat
kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atas dan/atau di dalam tanah dan/atau
air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian
atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial dan budaya,
maupun kegiatan khusus (Peraturan Menteri Pekerjaan Umum nomor 29/PRT/M/2006).
Terdapat 4 (empat) jenis properti :
1. Real Property - Tanah, bangunan, sarana pelengkap.
2. Personal Property - Mesin dan peralatan, perhiasan, kendaraan, surat berharga.
3. Business - Kegiatan di bidang komersial industri, jasa, investasi-saham.
4. Financial Interest - Instrument investasi yang dijamin aset-aset real estate-BOT, sewa.
Menurut Kyle and Baird (1995) real property diklasifikasikan dalam bentuk antara lain :
1. Residensial Property meliputi single family home dan multi family residence.
2. Commersial Real Estate meliputi Office Property dan Retail Property.
3. Industrial Property meliputi Heavy Manufacturing, Warehouse.
4. Special Purpose Property meliputi Hotel, Gedung Teater, Kantor Pemerintahan, dll.
2.4 Apartemen
Apartemen tergolong dalam jenis multi family residence yang dapat diartikan sebagai
bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi atas
bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah vertikal dan horizontal
dan merupakan satuan-satuan yang dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, yang
dilengkapi dengan bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama (UURS No.16
Tahun 1985).
Berbeda dengan residen lainnya, berdasarkan konsep penjualan properti, apartemen
terbagi atas :
1. Apartemen Strata-title (unit dijual lepas menjadi hak milik)

2. Apartemen Sewa/Service (unit dijual sebatas menjadi hak guna) Di dalam investasi
sebuah apartemen, terdapat beberapa pembiayaan yang dikeluarkan, antara lain :
a. Harga tanah ketika dibeli
b. Ongkos pematangan lahan
c. Biaya konstruksi
d. Biaya perawatan hunian dan fasilitas
e. Manajemen Terdapat beberapa faktor dalam mengembangkan sebuah apartemen,
antara lain (Kyle and Baird,1995) :
1. Lokasi
2. Harga
3. Fasilitas
4. Fleksibilitas
5. Segmen Pasar
6. Occupancy Rate
7. Interior/Eksterior
2. 5 Pemilihan Bangunan
Pihak pengembang yang akan mengembangkan suatu kawasan atau membangun produk
real estate cenderung melakukan riset pasar terlebih dahulu untuk membuat keputusan
tentang produk real estate apa yang akan mendatangkan keuntungan baginya, terutama
ketika akan mengambil pinjaman. Studi pasar yang teliti akan melakukan stimulus atau
rangsangan terhadap ide-ide pembangunan pada awal proses studi, meningkatkan konsep
awal dan berfungsi sebagai alat kontrol risiko (Miles dkk, 2006:13 ). Pusat kajian tentang
permasalahan-permasalahan

(issues) pengembangan Investasi

berbasis

real

estat

berkelanjutan (sustainable real estate) yang mempertimbangkan lima aspek kelayakan:

1. Aspek komersial/pasar (afordable)
2. Aspek sosial (aceptable )
3. Aspek fisik/produk (constructable)
4. Aspek lingkungan (enviromental )
5. Aspek keuangan/finansial (feasible )
Pengembang real estate, selayaknya pebisnis lainnya, perlu memberi perrhatian lebih
kepada pelanggannya. Riset pasar adalah upaya untuk mengetahui secara spesifik siapa
pihak-pihak yang akan menggunakan produk yang dikembangkan tersebut (customer).

Studi pasar menghasilkan dan menganalisa data agregat supply (penawaran) dan demand
(permintaan). Data agregat ini membantu pengembang dalam memahami berapa supply
dan demand secara efektif pada sebuah produk dan untuk mendefinisikan pengguna
(Mike dkk : 2006, 416). Output yang diperoleh dari analisis pasar dapat digunakan
sebagai bagian dari dokumen perencanaan yang dapat dimanfaatkan untuk arsitek,
insinyur dan tim perencana proyek dalam mengembangkan suatu lahan (Kahr dkk, 2005:24).
Unsur pemasaran merupakan properti yang layak diterima Pasar sehingga kehadirannya
sebagai solusi terhadap persoalan demand vs Supply dengan mempertimbangkan:
1. Space rentable or payable
2. Room comfortable
3. Location accessi ble
4. Building performance visible
5. Modul area flexible
Unsur lokasi merupakan persoalan krusial dalam memilih baik dilahan kosong maupun
dilahan yang berisi properti karena harus mempertimbangkan:
1. Legally permeseable (sesuai rtgl, rtrw)
2. Physically possible (bisa dibangun baik)
3. Financially feasible (biaya layak wajar)
4. Maximally productive (berfungsi tepat & baik)
Unsur bangunan/fungsi merupakan bangunan yang mampu berfungsi tepat & baik , dibangun
dengan biaya yang efisien , berpenampilan menarik, dan ramah lingkungan sehingga
Mempertimbangkan:
1. Technically feasible
2. Economically affordable
3. Environmentally sustainable
4. Energy efficient, but still comfortable
5. Socially & culturally acceptable

BAB 3
OBJEK STUDI
3.1 Apartemen Galery Ciumbuleuit

Galeri Ciumbuleuit Hotel & Apartment mulai didirikan pada tanggal 01 April 2004.
Percobaan Operasional pada tanggal 01 Oktober 2005 yang kemudian disusul dengan Soft
Opening pada tanggal 01 januari 2006 dengan jumlah unit hotel sebanyak 76 unit. Pada
tanggal 01 Mei 2009 jumlah unit hotel bertambah menjadi 91 unit pada lantai 17, 18, 19 dan
20, serta tambahannya di lantai 8, 9, 10, 11, 12, 15, 16, dan 21. Adapun jumlah lantai pada
Gedung Apartment ini berjumlah 18 lantai = 1 lantai lobby dan ditambah 4 lantai basement
untuk parkir. Untuk penamaan lantai dimulai dari lobby, 5 s/d 26 ( yang tidak ada lantai 13,
14, 23, 24 ).

Galeri Ciumbuluit mempunyai lokasi yang sangat strategis namun juga dilengkapi dengan
berbagai fasilitas eksklusif yang menyongkong segala kebutuhan seperti:

Terletak di kawasan asri dan alami

Atmosfer yang nyaman dan sejuk
Dekat dengan Kampus UNPAR, UNPAD, ITHB dan ITB
Dekat pusat perbelanjaan dan sentra bisnis

Galeri Ciumbuleuit Hotel & Apartment mempunyai total unit sebanyak 380 unit dengan
fasilitas-fasilitas yang dimiliki adalah sebagai berikut :
1.Meeting Room (Gracia Hall, Gracia 1 & 2, Gracia Terace, Magnolia A & B, Edelweis
dan Orchid [ Golden Lotus ]).
2. Jogging Track dan Lapangan Tenis di Basement 4 turun 1 lantai lagi.
3. Swimming pool di lantai 5 (buka jam 07.30 21.00 WIB).
4. Children play ground di teras lobby.
5. Restaurant Gracia di lobby level.
6. Golden Lotus Chinnese Restaurant. (Open Daily Weekday: 10.00 14.00 dan 18.00
22.00 WIB, Weekend: 07.00 14.00 dan 18.00 22.00 wib, Dimsum setiap hari Sabtu,
Minggu dan Hari Libur Nasional).
7.

Room Service

Fasilitas Tambahan Yang Lainnya Yaitu :

1. Star Mart open daily 07.00 21.30 di lobby level.
2. Fitness & Spa open daily 09.00 21.00 di lantai 5.
APARTMENT sudah terjual semua (jumlah 379 unit). Sedangkan yang move in tercatat 162
unit. Unit - unit di Apartment terbagi menjadi 4 type yaitu sebagai berikut :
1. Impresi - Mempunyai luas 27,8 m2 terdiri dari 1 kamar tidur, kamar mandi dan dapur
kecil.
2.

Ekspresi- Mempunyai luas 56,7 m2 terdiri dari 2 kamar tidur, 1 kamar tamu, kamar
mandi dan dapur kecil.

3.

Harmony- Mempunyai luas 90,1 m2 terdiri dari 3 kamar tidur, 2 kamar mandi, 1
kamar tamu, 1 kamar dapur, 1 kamar tidur pembantu + 1 kamar mandi pembantu.

4.

Sensasi - Mempunyai luas 109.5 m2 terdidi dari 4 kamar tidur, 2 kamar mandi, 1
kamar tamu, 1 kamar dapur, 1 kamar tidur pembantu + 1 kamar mandi pembantu.

Sedangkan untuk tipe tipe kamar HOTEL adalah sebagai berikut :

1.

Deluxe Room (13 Unit) City View - Biasa disebut dengan Studio Room, sama
persis dengan Impresi. Mempunyai luas 27,8 m2 terdiri dari 1 kamar tidur, kamar mandi
shower.

2. Super Deluxe (12 Unit) City View - Kamar ini mirip dengan Deluxe Room, hanya
berbeda lantai. Mempunyai luas 27,8 m2 terdiri dari 1 kamar tidur, kamar mandi
shower.
3. Junior suite (9 Unit) City & Valley View - Mempunyai luas 56,7 m2 terdiri dari 1
kamar tidur dengan king size bed, kamar mandi bathtub dan dapur kecil.

4.

Executive Suite (24 Unit) City & Valley View - Mempunyai luas 56,7 m2 terdiri
dari 2 kamar tidur (1 king size dan 1 single bed), Ruang tamu, 1 kamar mandi bathtub
dan dapur kecil.

5. Family Suite (7 Unit) Valley View - Mempunyai luas 90,1 m2 terdiri dari 2 kamar
tidur (1 king size dan 1 single bed), 2 kamar mandi, shower, ruang tamu, 1 ruang
pembantu, 1 kamar mandi pembantu dan dapur besar.
6.

Superior Suite (10 Unit) Valley View - Mempunyai luas 90,1 m2 terdiri dari 3
kamar tidur (1 king size bed dan 2 single bed), 2 kamar mandi (bathtub & shower),
ruang tamu, dapur besar dan ruang makan.

7.

Grand suite (16 Unit) City & Valley view - Kamar ini sama dengan Sensasi,
mempunyai luas 109.5 m2 terdiri 3 kamar tidur (1 king size bed, 1 Twin Bed dan 1
single bed), 2 kamar mandi (bathtub & Shower), ruang tamu, 1 kamar pembantu, dapur
besar, dan ruang makannya.

Adapun fasilitas yang terdapat di dalam setiap unit kamar hotel antara lain sebagai berikut:
1. Air Conditioner ( AC )
2. TV Color + TV Cable
3. International Direct Dial Call
4. Electronic Key Card Access
5. Safety Deposit Box
6. Coffe or Tea Maker
7. Refrigerator / Mini Bar
8. Hot & Cold Water
9. Extra Bed / Driver Room ( In request Rp. 200.000 nett ).
3.2 Aston Apartment Braga City Walk
Aston Braga Hotel and Residence berlokasi di Jalan Braga no.99-101 tepatnya di Komplek Braga City
Walk Mall Bandung. Posisi hotel ini terletak di distrik utama perkotaan, yang juga menjadi daya Tarik
heritage kota Bandung itu sendiri.

Aston Braga Hotel and Residence memiliki beberapa keunikan dan keunggulan tersendiri
dibandingkan dengan hotel lain, karena Aston Braga Hotel and Residence adalah hotel yang
didedikasikan sebagai tujuan rekreasi Maupun binis, dimana kedua kegiatan ini dapat
dikonsentrasikan dalam satu tempat. Aston Apartemen ini merupakan hotel yang sangat strategis,
karena letaknya di pusat kota Bandung, serta 1 5 menit dari stasiun kereta api. Hal ini yang

menjadikan Aston Braga Hotel and Residences menjadi akses menuju setra bisnis dan
belanja. Hotel dan Apartment ini bergerak di bidang jasa perhotelan yang meliputi penyewaan
kamar, penyewaan ruangan, penyelenggaraan acara dan lain-lainnya. Selain jasa perhotelan
disana terdapat pula 2 outlet lainnya yang menunjang kegiatan perhotelan tersebut.

Aston Apartement adalah satu-satunya apartemen mixed-use, bangunan yg terdiri dari 17 lantai
condominium , 17 lantai condotel, 4 lantai basement dan 3 lantai podium yang difungsikan sebagai
mall, mempunyai gaya arsitektur modern.
Apartemen ini mempunyai arah bukaan ke arah utara-selatan. Hampir semua kamar tidur dan ruang
keluarga mendapatkan pencahayaan alami. Aston Apartment memiliki fasilitas tambahan berupa
lounge dan business center. Aston Braga terdiri dari 19 lantai dengan total kamar mencapai 161
kamar. 161 kamar tersebut terdiri dari 121 kamar hotel dan 40 apartement.
Pada Apartemen Braga City Walk , terdapat enam unit hunian, terdiri dari satu sampai tiga ruang
tidur, satu sampai dua toilet, pantry , ruang duduk, dan ruang makan (terpisah atau bersatu), dan
balkon. Terdiri dari tipe 28, 55, 56, 57, 58, 60, dan 84 m2.

BAB 4
ANALISA
4.1 Fasilitas
Fasilitas lingkungan

Apartemen
Galery
Ciumbuleuit
Aston
Apartment
Braga City
Walk

Perkotaan

Bauty Salon

Tukang Cukur

Pasar

Warung

Apotek

Dokter

Rumah Sakit

Puskesmas

SMU

SD

TK

Perumahan
Vertikal

SLTP

Fasilitas Lingkungan
(pada radius 1.50 km atau 20 menit jalan kaki dari unit hunian)

Apartemen
Galery
Ciumbuleuit
Aston
Apartment
Braga City
Walk

Tipe Pencapaian
Jalan Alteri
Jalan Alteri

Lapangan Bermain
Lapangan Badminton

Pabrik / Industri

Gedung Serba Guna

Tipe Pencapaian
Perumahan massal vertical
Apartemen Galery Ciumbuleuit
Aston Apartment Braga City Walk

Terminal Umum

Kendaraan Umum

Telpon Umum

Kantor Pos

Bank

Restoran

Warung Makan

Perumahan
Vertikal

Super Market

Department Store

Fasilitas Lingkungan
(pada radius 1.50 km atau 20 menit jalan kaki dari unit hunian)

Jumlah massa bangunan pada kompleks PMV merupakan salah satu faktor penentu tingkat
privasi/ketenangan para penghuninya, juga menentukan tingkat kepadatan kompleks PMV,
serta eksklusivitasnya. Makin banyak massa bangunan, makin tinggi sifat massalnya atau
sebaliknya, yang tinggi tingkat eksklusivitasnya merupakan cerminan gaya hidup seseorang.
Dari pengamatan lapangan oleh surveyor, didapat data sebagai berikut.
Perumahan Vertikal
Apartemen Galery Ciumbuleuit
Aston Apartment Braga City
Walk

Jumlah Massa Bangunan

1
2

Sistem Sebaran Massa

Array
Tunggal

Proporsi Luas Lahan tertutup bangunan terhadap luas lahan

Proporsi luas lahan tertutup bangunan terhadap luas lahan berpengaruh pada besaran lahan terbuka.
Makin tinggi laha n yang tertutup bangunan, makin sedikit pula luas lahan terbuka yang dapat
dinikmati dan dimanfaatkan oleh penghuninya. Gaya hidup penghuni yang tinggal pada PMV yang
besaran lahan terbukanya lebih luas, akan berbeda degan gaya hidup penghuni yang tinggal pada
PMV dengan luas lahan tertutup bangunan yang lebih besar.

Perumahan Vertikal
Apartemen Galery
Ciumbuleuit
Aston Apartment
Braga City Walk

Proporsi Luas Lahan Tertutup

Bangunan terhadap Luas Lahan
41,05%

Proporsi Luas Ruang

Terbuka terhadap Luas Lahan
58,95%

96.86%

3,14%

Gaya Bangunan
Gaya bangunan PMV di Bandung secara keseluruhan didominasi oleh gaya modern, karena
pendekatan perancangannya memang lebih banyak dipengaruhi oleh aspek fungsional ( form follow
function ). Perbedaan nya satu sama lain lebih karena konteks tempat dan tapak, serta kelompok
sasaran penghuni. Secara rinci gaya bangunan PMV di Bandung adalah seperti pada tabel berikut.

Perumahan Vertikal
Apartemen Galery Ciumbuleuit

Gaya Bangunan
Unit hunian pada apartemen ini ditata double loade d , artinya
jalur sirkulasi diapit oleh unit hunian.
Ekspresi yang terbentuk adalah ekspresi garis vertikal yang
terbentuk dari additive dan subtractive massa

Aston Apartment Braga City Walk

bangunan demi pemenuhan kebutuhan fungsional .

Aston Apartement adalah satu-satunya apartemen mixed-use,
bangunan yg terdiri dari 17 lantai condominium , 17 lantai
condotel, 4 lantai

basement

dan 3 lantai podium yang

difungsikan

sebagai

mall,

mempunyai

gaya

arsitektur

modern .
Dari pengamatan sosok bangunan, terlihat ada PMV yang terpelihara ada yang tidak. Tipe
pengelolaan dan pemeliharaan masing-masing PMV langsung dapat ditangkap sebagai cerminan dari
gaya hidup penghuninya. PMV mewah dikelola dengan cara menarik service-charge

dari

penghuninya, sedangkan PMV menengah bawah dikelola dengan menarik iuran 1 warga, dan ada juga
yang menyerahkan tanggungjawab pemeliharaan unit hunian pada masing-masing penghuni. Dari
tampilan luar PMV yang terpelihara dan yang tidak terpelihara langsung dapat terlihat cerminan gaya
hidup penghuninya.
Lingkup Bangunan

Perumahan Luas Lahan

Jumlah

Luas Lantai

Luas Lantai

Jumlah

Jumlah

Vertikal

Blok

Dasar

Bangunan

Lantai

Unit

9443 m2

Bnagunan
1

3876.60 m2

Per Blok
26

Hunian
380

8553 m2

4.275 m2

Apartemen
Galery
Ciumbuleui
t
Aston
Apartment
Braga City
Walk

42.266 m2

24

Kotak yang tidak terisi, tidak diperoleh datanya.

Jumlah unit pada sebuah kompleks PMV juga berpengaruh pada pola kehidupan penghuninya.
Penghuni pada PMV yang jumlah huniannya banyak, pola hidupnya akan berbeda dengan penghuni
pada PMV yang jumlah huniannya sedikit.Untuk pembangunan rumah atau bangunan secara
horisontal, efektifitas dalam hal optimaslisai ruang lahan adalah apabila KDB atau ruang
terbangunnya lebih besar, namun untuk pebangunan secara vertikal, efisiensi ruang justru lebih tinggi
bila dapat mengoptimalkan pemanfaatan ruang ke arah vertikal.
Bukaan Pada Bangunan
Bukaan (posisi, lebar/luas, dan arah hadap bukaan) pada bangunan berpengaruh pada kehidupan
penghuninya, antara lain terhadap privasi, kenyamanan termal, efisiensi penataan ruang dalam
(interior), efisiensi penggunaan energi, penataan perabot dalam hunian, intensitas pencahayaan dan
penghawaan 2 dalam ruang-ruang pada unit huniannya. Dalam disertasi ini, bahasan lebih difokuskan
pada kondisi pencahayaan dan penghawaan yang diakibatkan oleh bukaan dan pemanfaatan ruang,
serta lay-out ruang.

Posisi Bukaan Dominan

Bukaan pada apartemen ini menghadap ke arah barat-timur, pada

Perumahan Vertikal
Apartemen Galery
Ciumbuleuit

siang hari ruang dalam yang langsung terkena sinar matahari,

akan terasa sangat panas, sehingga penggunaan AC sangat
menjadi andalan untuk mendinginkan ruangan. Hal ini dapat
menyebabkan tingkat efisiensi energinya rendah.
Apartemen ini mempunyai arah bukaan ke arah utara-selatan.

Aston Apartment Braga City

Walk

Hampir semua kamar tidur dan ruang keluarga mendapatkan

pencahayaan alami.

Fasilitas di dalam bangunan

Berdasarkan pengamatan lapangan dan studi melalui brosur, terdapat beberapa fasilitas tambahan
yang ada di dalam PMV, selain fasilitas yang ada di sekitarnya. Aston Apartment memiliki fasilitas
tambahan berupa lounge dan business center . Galery Ciumbuleuit memiliki fasilitas tambahan
berupa lapangan tenis. Majesty Apartment memiliki fasilitas tambahan berupa business centre ,
child-care, laundry, dan lobby.
Fasilitas Hiburan/rekreasi

Fasilitas

Fasilitas Lainnya
travel

Bank

Galeri

Cyber net

Caf/Restoran

Kolam Renang

Komersial

Vertikal

Fitness Spa

Perumahan

Apartemen Galery
Ciumbuleuit

lapangan tennis, child

Aston Apartment
Braga City Walk

care
lounge, business centre

Lingkup Unit Hunian

Jenis Ruang yang Terdapat di dalam Unit Hunian pada Setiap PMV
Jenis-jenis ruangan yang terdapat didalam unit hunian di PMV umumnya adalah

foyer, ruang

serbaguna, ruang tidur utama, toilet, balkon, ruang tamu, ruang duduk dan atau ruang keluarga, ruang
tidur anak 1, ruang tidur anak 2, ruang tidur dan toilet pembantu, gudang, dan balkon dan atau tempat
jemur.
Pada Apartemen Braga City Walk , terdapat enam unit hunian, terdiri dari satu sampai tiga ruang
tidur, satu sampai dua toilet, pantry , ruang duduk, dan ruang makan (terpisah atau bersatu), dan
balkon. Terdiri dari tipe 28, 55, 56, 57, 58, 60, dan 84 m2.

Penamaan tipe unit seperti

luxury ,

penthouse,

silver, sensasi, harmoni, ekspresi, dan

condominium , berkesan dimaksudkan untuk lebih bergengsi, daripada penamaan yang lebih netral
seperti studio, flat , maisonet, atau memakai sistem alpabetik dan penomoran. Penamaan yang lebih
bergengsi dimaksudkan oleh pengembang sebagai daya tarik dan menggiring calon pembeli untuk
memilih simbol prestise sebagai cerminan gaya hidupnya.
Apartemen Galeri Ciumbuleuit memiliki beberapa tipe, yaitu tipe 28, 57, 91, dan 110 m2. Tipe 28 m2
merupakan tipe studio yang hanya terdiri dari ruang serbaguna, toilet, dan balkon saja. Tipe lainnya
terdiri dari dua sampai empat 193 ruang tidur plus ruang tidur pembantu, satu sampai tiga toilet,
dapur, ruang makan, ruang duduk, dan balkon.
Luas Unit Hunian
Dalam hal jumlah tipe dan luas unit hunianya, PMV di Bandung sangat beragam. Jumlah tipe unit
hunian pada se bua kompleks PMV berkisar antara satu tipe sampai 11 tipe. Rentang luasannya pun
sangat beragam, yaitu dari tipe 12 m2 sampai dengan 310 m2. Hal itu menunjukkan bahwa seolaholah tidak ada bedanya antara PMV dengan hunian horisontal, namun bila disimak lebih teliti, luas
hunian terkecil pada PMV adalah masih lebih besar daripada hunian horisontal yang luasnya ada yang
hanya 2 m2.

Perumahan Vertikal
Apartemen Galery Ciumbuleuit

Aston Apartment Braga City Walk

Nama Tipe Unit

Impresi
Ekspresi
Harmoni
Sensasi
Condominium Tipe A & E
Condominium Tipe B & D
Condominium Tipe C
Condominium Tipe F & K
Condominium Tipe G & J
Condominium Tipe H
CondominiumTipe I

Luas(m2)
27,79
56,7
90,11
109,47
83,49
27,80
57,42
56,34
54,03
55,17
59,16

Profil Penghuni Pemilik/Penyewa

Profil penghuni Pemilik/Penyewa PMV yang akan diuraikan mencakup:

Atribut P3 (data demografis penghuni seperti Fasilitas yang digunakan, Persepsi Ruang, dan
Persepsi Energi) - mencakup Jenis Kelamin, Usia, Pendidikan, Pekerjaan, Status Perkawinan,
Agama, Etnik, Keanggotaan Asosiasi, Penghasilan, Pengeluaran, Kemampuan Menabung,
Tempat Lahir, Tempat Dibesarkan, Hobi, Pemanfaatan Waktu Luang, Hereditas, Etnik,
Bahasa yang digunakan di rumah, Bahasa di tempat kerja, dan Bacaan yang dilanggan. Jenis
Kelamin. Pemegang otorita rumah tangga masih tetap dipegang oleh pria.

Properti - Variabel properti mencakup: status kepemilikan hunian, berapa unit yang dimiliki,
kepemilikan unit hunian lain, alasan jika memiliki unit hunian lain, alasan dihuni sementara,
rencana penyewa memiliki unit hunian pada PMV, alasan memiliki unit hunian pada PMV,
alasan karena lokasi, alasan karena tetangga, alasan karena fasilitas sekitar, alasan karena
harga, alasan karena posisi unit hunian dan arah bukaan menghadap, alasan karena luas unit
hunian, alasan karena desain bangunan, alasan karena desain unit hunian, penghawaan unit
hunian, penghawaan pada unit hunian yang tidak ber-AC, penghawaan pada unit hunian berAC, persepsi tentang luas unit hunian yang ideal, luas unit yang dihuni, bukaan pada unit
yang dihuni, bukaan pada unit yang dihuni, tipe dan luas unit hunian (m2), jumlah ruang
tidur, jenis/fungsi ruang yang ada, posisi unit hunian pada lantai berapa, dan kepemilikan
kendaraan.

Gaya Hidup - Variabel selera-sikap-pilihan berkaitan dengan pilihan berapa banyak anggota
rumah tangga yang tinggal di unit hunian ini; keberadaan pembantu; sanak saudara yang
tinggal bersama di PMV; tipe keluarga (inti atau batih); lama tinggal di PMV; penyediaan
ruang khusus untuk kegiatan tertentu; preferensi dalam hal tetangga (berdasarkan suku
bangsa, agama, pendidikan, dan taraf ekonomi); apresiasi dan kepuasan terhadap kondisi,
lingkungan, fasilitas, lokasi tempat tinggal; keinginan pindah dan tipe rumah yang diinginkan;
masalah yang dirasakan penghuni di lingkungan tempat tinggalnya; kepuasan terhadap pola
hidup; pola penggunaan waktu; pilihan hobi utama; anggota keluarga dan hobi anggota
keluarga; pilihan tontonan TV; persepsi tentang pembelajaran (berkaitan dengan tinggal di
PMV dan pelajaran bagi generasi muda).

Tingkat Konsumsi - Variabel tingkat konsumsi meliputi: harga sewa/cicilan/beli; harga sewa;
harga cicilan; harga beli; harga strata title; biaya pemeliharaan; biaya keamanan; total
pengeluaran perbulan; pengeluaran untuk sumbangan; kegiatan keagamaan; serta untuk
kegiatan pendidikan dan pengembangan diri. Harga sewa/cicilan/beli. Sebanyak 14 responden
mengeluarkan <Rp.100.000 untuk unit PMV, 31 responden (15,6%) mengeluarkan
>Rp.100.000-Rp.1.000.000 untuk unit PMV, 6 responden (3%) mengeluarkan >Rp.
10.000.000-Rp.100.000.000

untuk

unit

PMV,

10

responden

(5%)

mengeluarkan

>Rp.100.000.000-Rp.1.000.000.000 untuk unit PMV, dan 1 responden (0,5%) mengeluarkan

>Rp.1.000.000.000 untuk unit PMV. Harga sewa/cicilan/beli untuk sebuah unit hunian di
PMV, rentangnya sangat lebar. Dari kurang dari 100.000 rupiah hingga satu milyar rupiah.
Terbanyak pada rentang harga > Rp.100.000-Rp.1.000.000. Secara rinci harga sewa, cicilan,
beli, strata title , dan biaya pemeliharaan adalah sebagai berikut.
Tujuan Utama membeli Apartemen

Preferensi konsumen dan calon konsumen apartemen di Bandung

dibagi ke dalam aspek

tujuan membeli apartemen, faktor yang mempengaruhi pertimbangan membeli unit apartemen,
luasan unit hunian ideal,fasilitas yang diharapkan, lokasi ideal, harga unit.
Hasil survey mengenai tujuan utama responden membeli apartemendidominasi oleh alasan rumah
sebagai investasi/untuk disewakan kembali (71%). Diikuti oleh responden yang ingin membeli
apartemen sebagai rumah tempat tinggal kedua (22%). Sedangkan tujuan rumah sebagai rumah
tempat tinggal, untuk dijual kembali dan untuk diberikan kepada keluarga sangat sedikit dipilih
oleh responden.

Faktor Yang Mempengaruhi Pertimbangan Membeli Unit Apartemen

Faktor yang mempengaruhi pertimbangan membeli unit apartemen diklasifikasikan kedalam 20
faktor. Dari kedua puluh kategori, responden hanya harus mengisi 5 faktor yang paling
mempengaruhi, dimana faktor tersebut menunjukkan ranking atau prioritas. Untuk mempermudah
intepretasi data, 5 faktor utama kemudian dibuat skor dari 1 sampai dengan 5. Rekapitulasifaktor
yang memperoleh skor tertinggi adalah sebagai berikut:
1. Dekat dengan tempat kerja (270) = ranking pertama
2. Kelengkapan fasilitas apartemen (226) = ranking kedua
3. Kemudahan akses tol (222) = ranking ketiga
4. Harga (214) = ranking keempat
5. Lokasi ditengahkota (193) = ranking kelima.
Preferensi masyarakat Kota Bandung mengenai luasan unit yang menurut mereka ideal,
dikelompokkan ke dalam 12 kelompok. Masing-masing kelompok dikategorisasikan lagi kedalam 4
kelompok unit hunian berdasarkan tipe unit huniannya, yaitutipe studio, tipe1 Bed room, tipe2
Bed rooms, tipe3 Bed rooms, dan tipe lainnya Untuk mempermudah intepretasi data, maka
dilakukan analisis frekuensi pada luasan unit hunian. Kemudian pada masing luasan akan dicari

tipe unit hunian yang paling banyak diminati responden. Data berikut merupakan data frekuensi
luasan unit hunian.
Fasilitas Yang Diharapkan
Dari rekapitulasi data, disimpulkan bahwa 5 fasilitas utama yang harus disediakan dalam
satu kompleks apartemen adalah:
1. Minimarket (391 poin)
2. Swimming Pool (344 poin)
3. Taman (311 poin)
4. Children Playground (224)
5. Fitness Center (211 poin)
Lokasi Ideal
Hasil survey lapangan mengenai lokasi ideal untuk apartemen dapat dilihat dalam tabel
berikut.
1. Bandung Utara sekitar Dago
2. Bandung Utara sekitar Ciumbuluit
3. Bandung Utara sekitar Setiabudi
4. Bandung Utara sekitar Pasteur
5. Bandung Selatan sekitar Buahbatu
6. Bandung Selatan sekitar Sudirman
7. Bandung Selatan sekitar MohToha
8. Bandung Pusat sekitar Alun-Alun
9. Bandung Pusat sekitar Merdeka
10. Bandung Timur sekitar Ahmad Yani
11. Bandung Timur sekitarMargahayu
12. Lainnya
Data di atas menunjukkan bahwa Lokasi yang paling ideal menurut responden untuk dibangun
apartemen adalah Bandung Utara sekitar Dago (24%), diikuti Bandung Selatan sekitar
Buahbatu (19%) dan Bandung Utara seitar Setiabudhi (15%). Sementara lokasi yang menurut
responden bukan merupakan lokasi ideal untuk apartemen adalah Bandung Selatan sekitar Moh.
Toha dan Bandung Pusat sekitar Alun-alun.
Analisis Kecenderungan Lokasi Tempat Kerja Terhadap Lokasi Ideal
Dari

hasil

analisis

grafik

apartemen/kondominium

di

atas,

berdasarkan

sebaran responden
Lokasi Tempat Kerja,

mengenai

lokasi

ideal

untuk

maka hubungan kecenderungan

responden memilih lokasi ideal apartemen dengan lokasi tempat kerja dapat dilihat pada table
berikut.
Lokasi Tempat Kerja

Pilihan

Bandung Barat

Apartemen
- Bandung Utara sekitar Dago

-Bandung Pusat sekitar Alun-

- Bandung Pusat sekitar Alun-

Alun

Alun/ Bandung Pusat sekitar

-Bandung Selatan sekitar Buah

Merdeka
-Bandung Utara sekitar Dago

batu
-Bandung Pusat sekitar Alun-

-Bandung Selatan sekitar Buah

Alun/Bandung Pusat sekitar

batu

Merdeka

Bandung Selatan

Lokasi

Ideal

Pilihan Lokasi lainnya

-Bandung
Bandung Tengah

Selatan

sekitar

-Bandung Utara sekitar Dago

MohToha
-Bandung Pusat sekitar Alun-

-Bandung

Alun

Selatan

sekitar

Buahbatu

-Bandung Pusat sekitar AlunAlun/Bandung Pusat sekitar

Bandung Timur

Bandung

Selatan

sekitar

Buahbatu

Merdeka
-Bandung Utara sekitar Dago
-Bandung Pusat sekitar AlunAlun/Bandung Pusat sekitar

Bandung Utara

Di luar Kota Bandung

Bandung

Utara

sekitar

Merdeka
-Bandung Utara sekitar Dago

Setiabudi

-Bandung Pusat sekitar Alun-

Bandung Utara sekitar Pasteur

Alun
-Bandung Utara sekitar Dago
-Bandung
Margahayu

Timur

sekitar

BAB 5
KESIMPULAN
Berdasarkan uraian pada bagian analisis, dapat ditarik kesimpulan bahwa:
1. Tujuan utama membeli apartemen adalah untuk disewakan kembali atau untuk
investasi, dan sebagai rumah kedua. Sementara apartemen sebagai rumah tempat tinggal
(utama), bukan merupakan tujuan masyarakat membeli apartemen. Hal ini menunjukkan
bahwa kepemilikan apartemen bukan dilihat sebagai usaha akan pemenuhan kebutuhan
perumahan. Namun lebih dilihat sebagai peluang bisnis bagi masyarakat.
2. Lima faktor utama pertimbangan responden membeli apartemen adalah, kedekatan
dengan tempat kerja, kelengkapan fasilitas apartemen, kemudahan akses tol, harga dan
lokasi di tengah kota. Kesimpulan yang bisa diambil dari temuan penelitian tersebut di
atas, bahwa pertimbangan utama pemilihan apartemen adalah lokasi, fasilitas dan harga.
Lokasi menempati urutan yang terpenting, dimana lokasi ini tidak harus berada di pusat
kota. Lokasi bisa saja berada di daerah prime area di luar pusat kota, namun memiliki
akses jalan tol yang menghubungkan daerah tersebut dengan pusat kota.
3. Fasilitas yang harus disediakan dalam kompleks apartemen, dimana yang menempati
pilihan terbanyak adalah ketersediaan minimarket.
4. Lokasi yang paling ideal menurut responden untuk dibangun apartemen adalah Bandung
Utara sekitar Dago, Bandung Selatan sekitar Buah batu dan Bandung Utara sekitar
Setiabudi.
5. Sedangkan harga yang sesuai dengan preferensi masyarakat dengan semua fasilitas
yang mereka inginkan, adalah berkisar 300-400 juta rupiah. Temuan ini kurang sinkron
dengan luasan ideal yang diinginkan responden. Luasan hunian tergolong cukup luas,
sementara harga yang mereka harapkan cukup rendah.
6. Dari hasil uji kecenderungan lokasi tempat kerja dan lokasi rumah tinggal terhadap
lokasi ideal dapat disimpulkan bahwa masyarakat akan lebih memilih lokasi apartemen
yang dekat dengan lokasi tempat kerja dan atau tempat tinggal mereka saat ini.

DAFTAR PUSTAKA
Budihardjo. (1998), Sejumlah Masalah Permukiman Kota, Bandung: Alumni.
Diah Cahyani, Ilhamdaniah, Nitih Indra K.D. 2012. Preferensi Konsumen Apartemen di Kota
Bandung. Temu Ilmiah IPLBI
Kuswartojo, Tjuk. 2005. Perumahan dan Pemukiman di Indonesia; Upaya membuat
perkembangan kehidupan yang berkelanjutan. Penerbit ITB
Solomon, Michael R. (1994). Consumer Behavior (2nd ed.). USA: Allyn dan Bacon.
Subandi, Ramalis. 2004. Evaluasi Fungsi Rumah dan Pelaku Pembangunan Perumahan. Jurnal
Penelitian Permukiman Vol. 20 No. 1