ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE

FACULTATEA DE MARKETING

Studiu de fezabilitate privind oportunitatea construirii unei

pensiuni în Timişul de Jos, jud.Braşov

BUCUREŞTI
 2010

CUPRINS

CAPITOLUL 1
Prezentarea S.C. Total Prest Serv S.R.L. Bucureşti
1.1. Scurtă prezentare
1.2. Obiectul de activitate al societăţii
1.3. Capital social şi resurse umane
1.4. Analiza SWOT
1.5. Concurenţa (agroturismul în jud.Braşov)

CAPITOLUL 2
Studiu de caz. Sinteza studiului de fezabilitate
2.1. Descrierea generală a proiectului
2.2. Studiul de fezabilitate privind oportunitatea construirii unei pensiuni
2.2.1. Obiective propuse
2.2.2. Condiţii generale de implementare
2.2.5. Devizul general estimativ al afacerii
2.2.4. Rezultatele aşteptate
2.3. Prezentarea investiţiei
2.3.1. Mărimea şi originea investiţiei (% din fonduri europene)
2.3.2. Graficul de realizare a proiectului de investiţie propus
2.3.3. Structura de management în implementarea proiectului
2.3.4. Costurile şi planul de finanţare

CONCLUZII
BIBLIOGRAFIE

2
 CAPITOLUL 1
PREZENTAREA S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.
BUCUREŞTI

1.1. Scurtă prezentare

Denumirea societăţii
Denumirea societăţii este S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L., aceasta având în prezent un
unic asociat. Pe toate actele şi înscrisurile societăţii se va menţiona denumirea, sediul, urmate de
menţiunea “Societate cu răspundere limitată” sau prescurtat S.R.L., capitalul social, numărul de
înregistrare la Registrul Comerţului şi codul fiscal.
Forma juridică a societăţii
Societatea este persoană juridică română având formă juridică de societate cu răspundere
limitată. Aceasta îşi desfăşoară activitatea în conformitate cu legislaţia română în vigoare şi cu
prevederile Statutului societăţii.
Sediul societăţii
Adresa sediului înregistrat: Bucureşti, str. Frezorilor, nr.12, sector 1.
Adresa sediului operaţional: Bucureşti, str. Frezorilor, nr.12, sector 1, tel. 021/2329390, fax
021/2329390.
În viitor, punct de lucru la Săcele, pensiune: Săcele, Dâmbul-Morii, Strada Canionului,
nr.15
Date identificare fiscală
Nr. înregistrare la R.C. Bucureşti: J40/10057/2002.
Cod unic de identificare: 14936405.
Cifra de afaceri şi profitul pentru ultimul an
Cifra de afaceri – 16.444 lei.
Profit brut – 6.858 lei (RON).
Profit net – 6.165 lei (RON).

3
 Indicatori din bilanţ
Active imobilizate, total – 765.490 lei (RON).
Active circulante, total – 175.063 lei (RON).

1.2. Obiectul de activitate al societăţii

S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L. este o societate cu răspundere limitată care s-a înfiinţat
în data de 10.10.2002, ca o societate de familie, având următorul obiect de activitate:
- activităţi de secretariat, dactilografiere, multiplicare şi traduceri, cod CAEN 7483;
- închirierea şi subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau închiriate, cod CAEN 7020;
- închirierea autoturismelor şi utilitarelor de capacitate mică, cod CAEN 7110.
Obiectul de activitate al societăţii, în prezent:
Domeniul declarat: servicii
Domeniul principal: 723 Prelucrarea informatică a datelor
Activitate principală: 7230 Prelucrarea informatică a datelor
Această clasă include:
- activităţi legate de bazele de date: furnizarea de date într-o anumită ordine, prin metode
de căutare on-line sau acces direct pentru utilizatori;
- prelucrarea datelor folosind, fie programele proprii, fie ale clientului: prelucrarea
completă a datelor, servicii de introducere de date (data entry), scanarea documentelor
etc.;
- gestiunea şi exploatarea curentă a datelor care aparţin clienţilor;
- administrarea de pagini web.
Activităţi secundare:
7020 Închirierea şi subînchirierea bunurilor imobiliare proprii sau închiriate.
Această clasă include:
- serviciile de închiriere sau leasing imobiliar:
- apartamente sau alte clădiri de locuit;
- clădiri nerezidenţiale, inclusiv pavilioane expoziţionale;
- terenuri.
Această clasă exclude:
- operaţiuni de servicii pentru hoteluri, pensiuni, campinguri, campinguri pentru
rulote şi altele de uz nerezidenţial sau pentru sejururi de scurtă durată.

4
 5523 Alte mijloace de cazare.
Această clasă include:
- activitatea altor mijloace de cazare pe termen scurt, în: vile, bungalowuri, cabane
turistice, sate de vacanţă, pensiuni turistice, ferme agroturistice, spaţii de cazare pe
nave fluviale şi maritime, camere de închiriat pentru turism în locuinţele cetăţenilor;
- activitatea în cămine studenţeşti şi internate şcolare;
- activitatea în căminele pentru lucrători străini;
- activitatea în alte mijloace de cazare n.c.a.
Activitatea ce constituie obiectul de realizare a cifrei de afaceri prezente se va desfăşura în
continuare, urmând ca, de la data estimată de 03.01.2010 societatea să obţină venituri şi din
activitatea de cazare în pensiunea pe care doreşte să o construiască. De la înfiinţare societatea a
realizat profit în fiecare an.
Activitatea de bază a societăţii va deveni cazarea în pensiunea ce se va construi. Ţinând
seama de faptul că locaţia acestei pensiuni este într-un peisaj de excepţie, respectiv într-o poiană
înconjurată de brazi, având în faţă râul Timiş, iar dincolo de acesta vârful Piatra Mare, precum şi de
faptul că se află între două cabane turistice (Bunloc şi Dâmbul-Morii), la 15 minute de pârtia de schi
de la Bunloc şi la 20 minute de Canionul “7 Scări’’, gradul de ocupare estimat va fi în medie de
80%.

1.3. Capital social şi resurse umane

Iniţial, S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L. a avut un capital social de 2.000.000 lei (ROL),
care s-a majorat în anul 2004 la suma de 742.000.000 lei (ROL) prin includerea unui teren de 1.300
mp situat în Săcele (Timişul de Jos), respectiv între Predeal şi Braşov, la 800 de metri de DN1.
Societatea are unic asociat pe Anca Jugravu, iar ca administrator pe Jugravu Micaela.
În prezent are un singur salariat (femeie).
De la înfiinţare societatea a realizat profit în fiecare an, din obiectul său de activitate.

5
 Tabel nr. 1. Structura capitalului social şi evoluţia acestuia de la înfiinţare
Structura acţionariat S.C. TOTAL PREST-SERV S.R.L.
la data de 05.04.2005
Valoare Valoare totală Participare
Nr. de părţi
Nr. nominală (lei, ROL) la capital
Denumire acţionar sociale deţinute
crt. a părţii sociale (%)
(Buc.)
(lei, ROL)
JUGRAVU Victor
care a cesionat în data de
1. 20 100.000 2.000.000 100
16.09.2003 către JUGRAVU
Anca
JUGRAVU Anca
2. 20 100.000 2.000.000 100
(CESIONAR)
Majorare capital social în
3. 7.400 100.000 740.000.000 100
data de 13.10.2004
TOTAL 7.420 100.000 742.000.000 100
Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

Tabel nr.2. Date de identificare a acţionarilor

Datele de identificare a
acţionarilor persoane fizice
şi/sau juridice
Participare
Nr. Denumire
la capital Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST
crt. acţionar
(%) SERV S.R.L.

JUGRAVU
100
Anca
1.
TOTAL 100

Tabel nr. 3. Administratorii societăţi

6
 Administratorii societăţii
Nr. Nume, Domiciliu Funcţia
crt. prenume Sursa: documente interne ale
1. JUGRAVU AUDITOR S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.
Micaela FINANCIAR

1.4. Analiza SWOT

Analiza SWOT este unul dintre cele mai utilizate instrumente manageriale pentru
determinarea “stării de sănătate” şi a poziţiei pe care o ocupă în mediul exterior o organizaţie. De
aceea, reprezintă o etapă importantă în cadrul procesului de fundamentare şi elaborare a strategiilor.
Avantajul acestei metode este dat de faptul că analizează atât mediul intern cât şi mediul extern al
organizaţiei sau domeniului investigat. Astfel, se creează o imagine clară a locului pe care
organizaţia îl ocupă în cadrul mediului şi a potenţialului pe care aceasta îl are. În cadrul analizei
SWOT se pune accent pe identificarea cât mai cuprinzătoare şi realistă a punctelor forte, punctelor
slabe, oportunităţilor şi ameninţărilor specifice organizaţiei sau domeniului investigat.
Prin intermediul punctelor forte sunt evidenţiate resursele şi capabilităţile care pot fi utilizate
pentru a crea şi susţine un avantaj competitiv. În cadrul aspectelor negative se evidenţiază lipsa unor
capabilităţi şi/sau resurse, aspectele care pot fi îmbunătăţite sau evitate, dezavantajele manifestate în
competiţia cu organizaţiile concurente, aspectele care îngreunează, sau nu îi permit organizaţiei să-
şi realizeze scopul propus. În procesul de identificare a punctelor tari şi a celor slabe, se face o
analiză a mediului intern al organizaţiei sau domeniului investigat. Pentru a putea fundamenta o
strategie pertinentă, trebuie însă să fie luate în considerare şi influenţele mediului ambiant asupra
organizaţiei. De aceea în cadrul analizei SWOT se identifică oportunităţile şi ameninţările generate
de factorii mediului asupra domeniului investigat. Identificarea oportunităţilor presupune
sublinierea situaţiilor favorabile care permit în viitor dezvoltarea domeniului investigat prin
eliminarea punctelor slabe şi potenţarea aspectelor pozitive. O importanţă deosebită în cadrul
analizei SWOT o are identificarea ameninţărilor pe care mediul ambiant le provoacă asupra
organizaţiei sau domeniului investigat. Acestea pot avea ca efect reducerea punctelor forte şi
dezvoltarea punctelor slabe ale organizaţiei. De aceea, se recomandă să se facă o analiză detaliată a
mediului ambiant pentru identificarea cât mai exactă a acestor ameninţări.

Puncte forte:

7
 - teren de 1.300 mp situat în Săcele (Timişul de Jos), respectiv între Predeal şi Braşov, la
800 m de DN1.
- studii de specialitate în domeniul turismului şi agroturismului;
Puncte slabe:
- lipsa notorietăţii firmei.
Oportunităţi:
- dezvoltarea pieţei agroturismului, în special în judeţul Braşov;
- pensiunile din zonă sunt total insuficiente pentru a prelua fluxul de turişti;
- legislaţie favorabila pentru proprietarii de pensiuni.
Ameninţări:
- deschiderea unei alte pensiuni în apropierea terenului aflat în proprietatea firmei;
- concurenţa mare pe piaţa agroturismului în judeţul Braşov.

1.5. Concurenţa (agroturismul în judeţul Braşov)

Competitorii sunt organizaţii similare care încearcă să satisfacă aceleaşi nevoi ale clienţilor
şi care sunt percepute de consumatori ca alternative pentru satisfacerea cerinţelor lor. Concurenţii
unei firme se pot înscrie în una din următoarele categorii:
 rivalitatea existentă pe piaţă între producătorii mai vechi;
 apariţia de noi firme concurenţiale;
 produse şi /sau servicii alternative.
Ţinând cont de toate aceste forţe ce influenţează gradul de competitivitate a unei
întreprinderi, putem identifica mai multe niveluri ale concurenţei, bazate pe gradul de substituire al
produsului:
 concurenţa de soluţii – întreprinderea concurează cu toate întreprinderile care
solicită un cuantum aproximativ echivalent din veniturile cumpărătorilor;
 concurenţa generică – întreprinderea concurează cu toate întreprinderile care
oferă produse şi /sau servicii destinate să satisfacă aceeaşi nevoie;
 concurenţa de produs – întreprinderea le consideră concurente pe toate
întreprinderile care oferă acelaşi produs sau aceeaşi clasă de produse;
 concurenţa de marcă – o întreprindere le consideră concurente pe celelalte
întreprinderi care oferă aceleiaşi categorii de consumatori produse şi /sau servicii
similare, la preţuri similare.

8
 Poziţionarea geografică a judeţului Braşov în zona montană din centrul ţării favorizează
dezvoltarea turismului sub forme diverse. Accesul este facilitat de infrastructura rutieră şi feroviară
bună ce face legătura cu capitala ţării, dar şi cu Europa occidentală. Judeţul atrage anual mai mult
de 400.000 de vizitatori. Potenţialul turistic al judeţul Braşov îmbină elemente ale cadrului natural
cu valorile culturale şi istorice. Datorită unui important potenţial agroturistic, numeroase pensiuni
agroturistice sunt clasificate sau în curs de clasificare. Zona Bran-Moeciu-Fundata deţine ponderea
cea mai mare a pensiunilor, peste 150 de unităţi. În zona Săcele au fost omologate 20 de pensiuni
iar în Ţara Făgăraşului 15. Proiecte de dezvoltare a acestei nişe turistice există şi în Vama Buzăului.
Turismul rural şi ecoturismul au început a fi practicate, însă cu o evoluţie mai lentă din cauza
promovării insuficiente şi a infrastructurii de acces deficitare, şi în alte localităţi precum Hărman,
Hoghiz, Jibert, Poiana Mărului, Prejmer, Purcăreni, Sânpetru, Teliu, Viscri, Zărneşti, Zizin. De
remarcat este şi complexul turistic de lângă Mănăstirea Sâmbăta de Sus.
În Culoarul Rucăr–Bran, unde se găsesc aşezările rurale Bran, Moeciu, Fundata,
Dâmbovicioara şi Rucăr, sate în general risipite, s-a dezvoltat, începând din 1990, turismul rural.
Zona Branului (satele Bran, Poarta, Predeluţ, Şimon, Sohodol, Cheia, Moeciu de Sus, Măgura,
Peştera, Şirnea, Fundata) are o reţea de peste 250 de pensiuni turistice şi agroturistice, cele mai
multe în reţeaua ANTREC (Asociaţia Naţională de Turism Rural, Ecologic şi Cultural)1.
Organizarea Filialei ANTREC în zona Bran explică existenţa în zonă a numărului mare de pensiuni
şi gospodării agroturistice. Un număr din ce în ce mai mare de gospodării au ca activitate principală
turismul. Circa 654 de persoane sunt angrenate în această activitate.

Tabel nr. 4. Pensiuni ANTREC în judeţul Braşov

Localitate Număr pensiuni Număr locuri de
agroturistice cazare
Beclean 1 20
Bran 16 217
Bran Şimon 8 83
Bran Poarta 6 60
Fundata 5 48
Moeciu de Jos Cheia 3 80
Moeciu de Sus 11 332
Moeciu de Jos 35 461
Poiana Braşov 1 8
Moeciu de Jos Peştera 1 6
Poiana Mărului 9 54
Bran Predeluţ 6 58
Prejmer 3 8
Râşnov 2 14
1
www.antrec.ro.

9
 Săcele Babarunca 7 2
Săcele Bunloc 1 18
Sânpetru 1 12
Şirnea 2 26
Vulcan 1 10
Zărneşti 3 64
TOTAL 122 1581
Sursa: www.antrec.ro

CAPITOLUL 2
STUDIU DE CAZ. SINTEZA STUDIULUI DE
FEZABILITATE

2.1. Descrierea generală a proiectului

10
 Denumirea investiţiei
Construire pensiune în zona Dâmbul Morii, judeţul Braşov.
Autoritatea contractantă
S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.
Amplasamentul
Judeţul Braşov, localitatea Săcele, comuna Timişul de Jos, strada Canionului r.15
Tema
Pensiunea ce se va construi se va afla într-o zonă turistică deosebită, fiind exact pe traseul
dintre Cabana Bunloc şi Cabana Dâmbul Morii. La 20 de minute, pe un alt traseu care trece, de
asemenea, prin faţa pensiunii, se află Canionul “7 Scări”, monument natural cu totul excepţional.
Alt traseu care trece prin faţa pensiunii este cel către Piatra Mare. De asemenea, în 15 minute se
poate ajunge la pârtia de schi de la Bunloc. În ultimii doi ani, Agenţia Naţională pentru Locuinţe a
construit în apropiere un cartier rezidenţial, astfel că interesul comunităţii locale s-a deplasat către
aceasta zonă de intrare în Braşov, venind dinspre Bucureşti. În prezent, cele câteva pensiuni din
zonă sunt total insuficiente pentru a prelua fluxul de turişti, din ce în ce mai mare. Cele mai
apropiate unităţi mari de cazare (hoteluri) sunt în Braşov sau în Predeal.

2.2. Studiul de fezabilitate privind oportunitatea construirii unei

pensiuni
2.2.1. Obiective propuse

Obiectivul acestui proiect este construirea unei pensiuni la Dâmbul Morii, în judeţul
Braşov. Pensiunea va avea 4 niveluri (demisol, parter, etaj, mansardă) şi va fi de 3 margarete.
Pensiunea va avea 4 nivele: demisol, parter, etaj, mansardă. Intrarea în imobil este amplasată
pe faţada sudică, fiind protejată de un atic. Orientarea încăperilor a fost făcută în aşa fel încât să
asigure o bună însorire a spaţiilor de cazare, iar deschiderile sunt prevăzute să primească o
perspectivă favorabilă asupra peisajului înconjurător.
Funcţiunea principală va fi de cazare, prin cele 6 camere cu câte două paturi fiecare, iar ca
funcţiune de servicii, aceasta este concepută cu o zonă de recreare şi de servire a mesei. Pensiunea
va dispune, de asemenea, de o parcare acoperită şi de un loc de joacă pentru copii.

Funcţiunile la demisol sunt:

- centrală termică 10,06 mp
11
 - pivniţă 8,46 mp
- garaj 2 locuri 22,28 mp
- anexă 8,46 mp
- grup sanitar 2,78 mp
- coridor 5,89 mp
Funcţiunile la parter sunt:
- hol-recepţie 22,89 mp
- living 23,20 mp
- bucătărie 10,10 mp
- sufragerie 16,50 mp
- grup sanitar 1,74 mp
- cameră 2 locuri 16,40 mp
(plus: baie – 3,01 mp, sas – 2,4 mp şi terasă 8 mp)
- alte 2 terase comune
Funcţiunile la etaj sunt:
- hol 16,40 mp
- cameră 2 locuri 16,40 mp
(plus: baie – 3,01 mp, sas – 2,4 mp şi terasă 8 mp)
- cameră 2 locuri 16,30 mp
(plus: baie – 3,01 mp, sas – 2,4 mp şi terasă 8 mp)
- cameră 2 locuri 16,09 mp
(plus: baie – 3,01 mp, sas – 2,4 mp şi terasă 8 mp)
- cameră 2 locuri 16,61 mp
(plus: baie – 3,01 mp, sas – 2,4 mp şi terasă 8 mp)
- bucătărie 10,10 mp
Funcţiunile la mansardă sunt:
- hol 7,40 mp
- camera 2 locuri 16,09 mp
(plus: baie – 3,01 mp, sas – 2,4 mp şi terasă 8 mp)
- anexă (uscătorie) 5,61 mp
- anexă 5,61 mp
Bucătăria de la parter a fost trecută pe cheltuieli neeligibile.

2.2.2. Condiţii generale de implementare

12
 Suprafaţa şi situaţia juridică a terenului care urmează sa fie ocupat de lucrare
Terenul pe care se va construi pensiunea are suprafaţa de 1.300 mp şi este în proprietatea
societăţii, prin aportul asociatului unic la capitalul social.
Caracteristicile geofizice ale terenului din amplasament
Perimetrul pensiunii se află pe versantul vestic al masivului Piatra Mare, într-o zonă cu
aspect sinclinal, care face legătura cu culoarul depresionar al Văii Timişului, făcând joncţiunea cu
Cabana Dâmbul Morii. Fundamentul geologic este constituit din calcare de vârsta cretacic superior
şi post cuaternare, plastic consistente. Cercetările geologice şi geotehnice au stabilit cu certitudine
maximă faptul că în zonă nu se găsesc goluri subterane, zăcăminte de săruri solubile, cărbuni şi
formaţiuni litologice. Terenul se prezintă în pantă uşoară, de la nord-est către sud-est. Concluzia
studiului geologic este că acest teren prezintă un perfect echilibru litostatic, ce conferă garanţia
stabilităţii în timp a construcţiei. Perimetrul nu este afectat de artere hidrografice sau torenţi. Pânza
freatică se găseşte la mare adâncime.
Analizele de laborator au stabilit următorii parametrii :
greutate volumetrică = 1,8 KN/m3
indicele de plasticitate = 18,2%
Perimetrul pensiunii se încadrează în macrozona având intensitatea seismică I=7,
coeficientul Ks=0,16 şi perioada de colţ Tc= 1,00 cm/sec.
Presiunea convenţională = 300 Kpa pentru sarcini de calcul centrice
Caracteristicile principale ale construcţiei
Pensiunea va avea 4 niveluri (demisol, parter, etaj, mansarda) si va fi de 3 margarete.
Construcţia se încadrează în categoria “C” de importanţă. Suprafaţa construită la sol va fi de
141 mp, iar suprafaţa desfăşurată va fi de 441 mp.
Construcţia va fi făcută din cărămidă, va fi tencuită şi va fi vopsită cu vopsea lavabilă. În
partea de jos, respectiv demisolul va fi placat, în exterior, cu piatră de râu. Aceeaşi piatră de râu va
fi folosită şi pentru confecţionarea părţii de jos a gardului. Pereţii exteriori ai mansardei, după ce
vor fi tencuiţi, vor fi placaţi cu lambriuri din lemn, în aceeaşi culoare cu lemnul teraselor.
Fiecare camera va avea o terasă proprie, construită din lemn.
Înălţimea construcţiei la coamă va fi de 10,08 m.
Reţele
În perimetrul unde se va construi această pensiune nu există reţele subterane (electrice, gaze,
apa, canalizare). Accesul la reţelele existente se va face prin prelungirea acestora. În faza de proiect
acestea se găsesc la următoarele distanţe:

13
  gazul metan, la o distanţă de 200 metri (pensiunea Mara);
 curent electric, la DN1, respectiv la 800 metri;
 apa rece, peste drum, la o distanţă de 500 metri.
Întrucât în zonă nu există canalizare, se va construi o fosă septică, cu multiple filtre.
La stabilirea costurilor cu utilităţile s-a luat în calcul numai a şasea parte a acestora, fiindcă
ele vor fi suportate de către toţi cei 6 vecini. În construirea bugetului s-a estimat că sumele înscrise
reprezintă numai partea din interiorul terenului.
Structura constructiva
Sistemul constructiv este:
- fundaţie din beton continuă sub ziduri;
- structura de rezistenţă este din sâmburi şi centuri de beton armat;
- planşee de beton armat;
- grinzi de lemn peste mansardă;
- zidărie din cărămidă eficientă de 37,5 cm pentru exterior şi 15 si 2 cm la interior;
- şarpantă din lemn cu învelitoare din ţiglă din tablă ondulată;
- elementele din beton se vor termoizola;
- zidăria din cărămidă se va termoizola la exterior cu polistiren extrudat de minim 3 cm.
Construcţia se desfăşoară pe 3 travee de 4,30 m, 5,8 m şi 5,9 m, cu deschideri de 4,4 m şi
2,0 m.
Principalele utilaje de dotare a construcţiilor
Principalele utilaje vor fi centrala termică şi cazanul.
Instalaţii aferente construcţiei
Societatea deţine avizele de principiu de la toţi furnizorii de utilităţi: apă, electricitate, gaze,
Ministerul Sănătăţii, Ministerul Mediului, telefon.
Conductele de apă rece şi caldă se vor executa cu ţevi din polipropilenă, montate îngropat,
în nişe tehnice şi vor fi izolate pentru prevenirea condensului şi a îngheţului.
Scurgerea apelor uzate se va face prin conducte de polipropilenă PP pentru canalizare, într-
o fosă ecologică, cu filtre de separare.
Instalaţia de gaze se va realiza din ţevi de cupru.
Alimentarea cu energie electrică se va realiza prin racordarea firidei de branşament
proiectată la reţeaua de joasă tensiune a furnizorului, existentă în zonă, prin LES 0,4 kV.
Utilităţi

14
 Alimentarea cu apă rece şi calda a bucătăriei şi grupurilor sanitare se va face de la reţeaua
de distribuţie a apei reci existentă în zonă, prin intermediul căminului de apometru proiectat şi de la
boilerul pentru apă caldă montat în centrala termică.
Încălzirea se va realiza de către o centrală termică care va funcţiona pe bază de gaz metan.
Pentru aceasta este necesară extinderea reţelei existente.
Alimentarea cu energie electrica se va realiza prin racordarea firidei de branşament
proiectată la reţeaua de joasă tensiune a furnizorului, existentă în zonă, prin LES 0,4 kV.
Avize şi acorduri
Avizele şi acordurile emise de organele în drept, potrivit legislaţiei în vigoare, privind:
- avizul ordonatorului principal de credite privind necesitatea şi oportunitatea
realizării investiţiei;
- fişa tehnică emisă de agenţia de protecţia mediului, nr. 8348/16.12.2007, anexă la
certificatul de urbanism;
- avizul nr. 840/10.12.2007 eliberat de S.C. APEVITA Predeal, pentru
alimentarea cu apă;
- avizul nr. 1569/07.12.2007 eliberat de COMPANIA APA Braşov;
- avizul nr. 2120/08.12.2007 eliberat de S.C. DISTRIGAZ Braşov;
- avizul sanitar nr. 643/01.03.2008;
- avizul nr. 2384/21.12.2007 eliberat de S.C. Electrica Transilvania;
- avizul nr. 8329/16.12.2007 eliberat de Inspectoratul de protecţie civilă;
- avizul nr. 1374/26.11.2007 eliberat de S.C. ROMTELECOM.

2.2.3. Devizul general estimativ al afacerii

Tabel nr. 5. DEVIZ GENERAL

Privind cheltuielile necesare construirii unei pensiuni la Dâmbul Morii
în mii lei/EURO la cursul 41.492 lei/EURO din data de 01.02.2010
Valoare (inclusiv TVA)
Nr Din care supusă
Denumirea capitolelor şi
. Total procedurii de achiziţie
subcapitolelor de cheltuieli
crt. publică
Mii lei Euro Mii lei Euro
1. 2. 3. 4. 5. 6.

15
 PARTEA I
CAPITOLUL 1
Cheltuieli pentru obţinerea şi amenajarea terenului
1.1. Obţinerea terenului
1.2. Amenajarea terenului
1.3. Amenajări pentru protecţia mediului
CAPITOLUL 2
2. Cheltuieli pentru asigurarea utilităţilor
824.719 22.600 824.719 22.600
necesare obiectivului
CAPITOLUL 3
Cheltuieli pentru proiectare şi asistenţă tehnică
3.1. Studii de teren
3.2. Obţinerea de avize, acorduri şi
109.476 3.000
autorizaţii
3.3. Proiecte şi engineering
3.4. Organizarea procedurilor de achiziţie
publică
3.5. Consultanţă
3.6. Asistenţă tehnică
CAPITOLUL 4
Cheltuieli pentru investiţia de bază
4.1. Construcţii şi instalaţii
5.570.285 152.644 5.570.285 152.644
4.2. Montaj utilaj tehnologic
4.3. Utilaje, echipamente tehnologice şi
72.984 2.000
funcţionale cu montaj
4.4. Utilaje fără montaj şi echipamente de
transport
4.5. Dotări 720.936 19.756
CAPITOLUL 5
Alte cheltuieli
5.1. Organizare de şantier:
5.1.1. lucrări de construcţii
5.1.2. cheltuieli conexe organizării
şantierului
5.2. Comisioane, taxe, cote legale, costuri
de finanţare:
227.674 6.239
5.2.1. Comisioane, taxe şi cote legale
5.2.2. Costul creditului
5.3. Cheltuieli diverse şi neprevăzute
CAPITOLUL 6
Cheltuieli pentru darea în exploatare
6.1. Pregătirea personalului de exploatare

16
6.2. Probe tehnologice
TOTAL
Din care C + M
PARTEA a II-a
Valoarea rămasă actualizată a mijloacelor
fixe existente incluse în cadrul obiectivului
de investiţie

PARTEA a III-a
Fondul de rulment necesar pentru primul
ciclu de producţie
TOTAL GENERAL 7.526.074 206.239
Din care C + M 6.467.988 177.244
Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

Valoarea totală a investiţiei, cu detalierea pe structura devizului general este de 206.239

EUR, din care:
- proiect de arhitectură, rezistenţă, instalaţii, studiu geo, avize, 3.000 EUR;
- organizarea de şantier, 3.208 EUR
- terasarea terenului, 4.909 EUR (terenul este în pantă şi este obligatorie terasarea),
- construcţia, 97.832 EUR
- izolaţiile construcţiei, 25.571 EUR
- instalaţii electrice (în interiorul proprietăţii), 6.769 EUR
- instalaţii sanitare, 2.955 EUR
- instalaţii de încălzire, ventilaţie, PSI, 4.900 EUR
- instalaţii de gaze, 6.500 EUR
- racordare la reţeaua de apa, 5.600 EUR
- racordare la reţeaua de gaze, 7.000 EUR
- racordare la reţeaua de electricitate, 3.500 EUR
- construire fosă septică şi dotarea cu filtre, 6.500 EUR
- boiler şi centrală termică, 2000 EUR
- dotare cu mobilier, electrocasnice, lenjerie, veselă, 19.256 EUR
- echipament IT, 500 EUR
- costul creditului, 6.239 EUR

2.2.4. Rezultatele aşteptate

17
 Ţinând seama de faptul că locaţia acestei pensiuni este într-un peisaj de excepţie, respectiv
într-o poiană înconjurată de brazi, având în faţă râul Timiş, iar dincolo de acesta vârful Piatra Mare,
precum şi de faptul că se află între două cabane turistice, Bunloc şi Dâmbul Morii, la 15 minute de
pârtia de schi de la Bunloc şi la 20 minute de Canionul “7 Scări”, se estimează că gradul de ocupare
va fi, în medie, de 80%.
În cazul în care turiştii vor dori să li se pregătească micul dejun, produsele vor fi cumpărate
de la supermarketurile din apropiere: Selgros şi Carrefour (la 5 km). Aceste costuri nu au fost
incluse în buget pentru că vor fi recuperate la preţ de cumpărare de la turiştii care vor solicita acest
serviciu. Furnizorii de servicii sunt companiile naţionale care prestează servicii de furnizare:
energie electrică, gaze naturale, apă, telefonie fixă.
În plus faţă de aceste servicii va fi nevoie de serviciile unei spălătorii, fără ca la această dată
să existe un contract cu o anumita spălătorie. Acest aspect va fi analizat la momentul deschiderii
pensiunii, când se vor analiza preţurile mai multor astfel de unităţi, precum şi distanţa acestora faţă
de pensiune. În acest moment cea mai apropiată se află în magazinul Carrefour (la 5 km)

Tabel nr. 6. Principalii clienţi ai societăţii

Client
Valoare
Nr. crt. (Nume şi Pondere %
(lei)
adresă)
1. Tineri în grupuri 863.108.784 45
2. Tineri singuri 383.603.904 20
3. Adulţi şi copii 671.306.832 35
4. TOTAL 1.918.019.520 100%
Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

Tabel nr. 7. Canale de distribuţie

Nr. crt. Canalul Pondere (%)

1. Societăţi de turism 20
2. A.N.A.T. 25
Alte forme de publicitate, inclusiv
3. 55
internet, relaţii personale
Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

Pentru turiştii sosiţi prin intermediul agenţiilor de turism şi A.N.A.T. s-a luat în calcul un
comision pentru aceşti intermediari, de 5%. Ţinând însă cont de faptul că aceasta pensiune se află

18
exact pe drumul dintre 2 cabane, s-a apreciat că un număr important de turişti vor ajunge aici fără
niciun intermediar.
Plata serviciilor se va putea realiza de către turişti atât în numerar, cât şi prin card. Agenţiile
şi A.N.A.T. vor achita numai cu ordin de plată. Pentru agenţii şi A.N.A.T. termenul de plată va fi
de regulă în avans sau în cel mult 3 zile de la sosirea turiştilor. Pentru turiştii care au ajuns singuri,
plata se va face fie la sosirea, fie la plecarea acestora.
Ţinând seama de faptul că zona prezintă atât particularităţi pentru sezonul de iarnă, prin
existenţa unei pârtii de schi (pârtia de la Bunloc), dar şi pentru drumeţii, pe aici trecând numeroase
trasee turistice, s-a apreciat că vor avea turişti în tot anul, probabil mai puţini în lunile martie, aprilie
şi noiembrie.
Date privind forţa de muncă ocupată după realizarea investiţiei:
- total personal, 3 din care personal de execuţie 2;
- locuri de muncă nou create 2.
Locurile de muncă nou create, un post de recepţioneră şi unul de îngrijitoare, vor fi ocupate
de femei în vârstă de până la 35 de ani.

2.3. Prezentarea investiţiei

3.3.1. Mărimea şi originea investiţiei (% din fonduri europene)

Investiţia necesară pentru realizarea proiectului va fi asigurată prin contribuţii proprii, prin
credite bancare şi prin sprijin financiar nerambursabil din fonduri publice, respectiv fonduri
SAPARD.
 Valoarea sprijinului financiar nerambursabil
din fonduri publice, respectiv fonduri europene 97.919 euro
 Valoarea financiară a contribuţiei din surse proprii 47.918 euro
 Valoarea financiară a contribuţiei din credite bancare 50.000 euro
Valoarea totală eligibilă a proiectului de investiţii 195.837 euro

Tabel nr. 8. Mărimea şi originea investiţiei

Nr. Mărimea Aportul
Originea contribuţiei
crt. contribuţiei (euro) contribuţiei (%)
1. Sprijin financiar 97.919 50
nerambursabil din

19
 fonduri europene
Contribuţie din surse
2. 47.918 24,47
proprii
Contribuţie din credite
3. 50.000 25,53
bancare
4. TOTAL 195.837 100
Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

2.3.2. Graficul de realizare a proiectului de investiţie propus

Programul, detaliat pe faze de implementare a proiectului şi pe activităţi, se prezintă în felul

următor:
 Data estimată de început: 01.02.2010;
 Data estimată de terminare a activităţilor: 01.08.2011;
 Data estimată de începere a desfăşurării activităţii de cazare în pensiune: 1.09.2011.

Tabel nr. 9. Etapele de implementare ale proiectului de investiţie

Nr.
Activitatea
crt Durata Luna în care se va realiza activitatea
prevăzută
.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
1. Turnare 2 luni
x x
fundaţie
2. Construcţie 1,5 luni
x x
demisol
3. Construcţie 1,5 luni
x x
parter
4. Construcţie etaj 1.5 luni x x
5. Construcţie 1,5 luni
x x
mansardă
6. Rigidizare 1 lună
structură şi x
acoperiş
7. Montare 0,5 luni
x
tâmplărie
8. Montare 1 lună x x
termosistem

20
 exterior
9. Montare 0,5 luni
instalaţie x
electrică
10. Montare rigips 0,5 luni
x
şi vată minerală
11. Finisaj exterior 1 lună x x
12. Recepţia 0,5 luni
x
construcţiei
13. Montare 1 lună
instalaţii
sanitare, x
încălzire,
ventilaţie, gaze
14. Racordare la 2,5 luni
reţelele de apă,
x x x
gaze şi
electricitate
15. Construire fosă 0,5 luni
x
septică
16. Dotare cu boiler 1 lună
şi centrală x
termică
17. Dotare cu 1 lună
mobilier,
electrocasnice, x
lenjerie, veselă,
echipament IT
Sursa: documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

2.3.3. Structura de management în implementarea proiectului

Pentru implementarea proiectului există o echipă, formată din două persoane: un responsabil
legal şi un responsabil tehnic.
Responsabil legal
Nume: JUGRAVU
Prenume: ANCA
Funcţia: ASOCIAT UNIC

Responsabil tehnic
Nume: JUGRAVU

21
 Prenume: MICAELA
Funcţia: ADMINISTRATOR

2.3.4. Costurile şi planul de finanţare

Valoarea totală a proiectului este de 206.329 euro din care, valoarea eligibilă reprezintă
195.837 euro, în preţurile februarie 2010, din care construcţii-montaj 177.244 euro (valoarea
construcţiei şi a branşamentelor la utilităţi)

Eşalonarea (INV/C + M)
ANUL I respectiv 66.883 EURO
ANUL II respectiv 110.361 EURO

Capacităţi (în unităţi fizice): 4.380 locuri de cazare/an.

Condiţiile financiare de realizare a obiectului

1. Valoarea investiţiei (Vi) = 207.329 EUR, fără TVA, iar valoarea eligibilă a proiectului
este de 195.837 euro, fără TVA.

2. Veniturile din exploatare (Ve)

anul 2012 57.760 EUR
anul 2013 57.760 EUR
anul 2014 57.760 EUR
anul 2015 57.760 EUR
anul 2016 57.760 EUR

3. Cheltuieli de exploatare (Ce) = 22.849 EUR

anul 2012 26.906 EUR
anul 2013 26.906 EUR
anul 2014 26.906 EUR
anul 2015 26.906 EUR
anul 2016 26.906 EUR

4. Rezultatul din exploatare (Re) = 29.711 EUR

22
anul 2012 30.854 EUR
anul 2013 30.854 EUR
anul 2014 30.854 EUR
anul 2015 30.854 EUR
anul 2016 30.854 EUR

5. Profitul net (Pn)

anul 2012 29.387 EUR
anul 2013 29.943 EUR
anul 2014 29.943 EUR
anul 2015 29.943 EUR
anul 2016 29.943 EUR

6. Durata de recuperare a investiţiei (Dr) = 6 ani 10 luni şi 26 zile

7. Rentabilitatea capitalului investit (Rc)

anul 2012 14%
anul 2013 15%
anul 2014 15%
anul 2015 15%
anul 2016 15%

8. Cheltuieli financiare (Cf)

- anul 2012 = 951 EUR

9. Gradul de acoperire a cheltuielilor financiare (Ga) =Re/Cf

anul 2012 = 32
perioada 2013-2016, nu este cazul

10. Rata îndatorării (RI) = 11%

anul 2012 = 15,2%
perioada 2013-2016, nu este cazul

23
 11. Rata acoperirii prin fluxul de numerar (RAFN) = Total intrări numerar/(dobânzi+plăţi
leasing + rambursarea datoriilor)
anul 2012 = 140%
anul 2013 = 140%
anul 2014 = 374%
perioada 2015-2016, nu este cazul

12. Valoarea netă actualizată (VNA)= 159,233

24
 CONCLUZII

Noţiune de investiţie, într-o accepţiune largă, este sinonimă cu: alocare, plasare, dotare, iar
într-un sens mai restrâns (financiar-contabil) reprezintă o cheltuială făcută pentru obţinerea de
bunuri materiale cu valoare mare şi durată de folosinţă îndelungată.
În condiţiile conducerii economiei prin plan centralizat, pe principii administrative,
investiţia reprezenta numai ceea ce se aloca pentru crearea şi dezvoltarea bazei materiale de
producţie şi a celei pentru sectorul social-cultural. Potrivit unei definiţii, cu largă circulaţie în ţara
noastră, investiţia reprezintă “totalitatea cheltuielilor prin care se creează, se achiziţionează noi
fonduri fixe productive şi neproductive, se perfecţionează sau se reconstruiesc fondurile fixe
existente”.
Trecerea la economia de piaţă implică o schimbare a opticii privind noţiunea de investiţie,
determinată de circulaţia capitalului pe piaţă, de lupta de concurenţă, de câştigul (profitul) aşteptat
etc. În aceste condiţii, problematica investiţiilor este abordată de la sursa ce acoperă
cheltuielile respective. Astfel, investiţiile sunt înţelese ca prezentând partea de venit destinată pentru
formarea capitalului. Utilizarea venitului pentru creşterea capitalului şi a stocurilor reprezintă
investiţiile nete; dacă alături de veniturile destinate ar fi investite se utilizează şi amortizările,
obţinem investiţia brută. A investi înseamnă a aloca resurse pentru sporirea capitalului real existent
la un moment dat.
În urma întocmirii studiului de fezabilitate al investiţiei propusă de S.C. TOTAL PREST
SERV S.R.L. a rezultat că investiţia este justificată. Obiectivul principal al prezentului proiect îl
reprezintă construirea unei pensiuni în judeţul Timiş, la Dâmbul Morii. Atingerea acestui obiectiv
justifică investiţia propusă prin efectele pe care le generează:
- dezvoltarea agroturismului în zonă;
- dezvoltarea firmei S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L., care va avea ca principal obiect de
activitate cazarea în această pensiune;
- crearea a două noi locuri de muncă în zonă.

25
 În ceea ce priveşte mărimea şi originea investiţiei, valoarea financiară a contribuţiei proprii
este de 47.918 euro, iar valoarea sprijinului financiar nerambursabil din fonduri publice este de
97.919 euro, reprezentând 50% din valoarea totală a proiectului de investiţii.

Indicatorii de eficienţă rezultaţi din analiza financiară sunt următorii:

 Rentabilitatea capitalului investit (Rc) = 14-15%;
 Durata de recuperare a investiţiei (Dr) = 6 ani 10 luni şi 26 zile;
 Rezultatul din exploatare (Re) = 29.711 EUR;
 Valoarea netă actualizată (VNA)= 159,233.
Aceste valori rezultate din calculul indicatorilor de eficienţă arată că investiţia analizată este
rentabilă.

26
 BIBLIOGRAFIE:

1) Bran P., Finanţele întreprinderii, Ed. Economică, Bucureşti, 1997;

2) Dima C., Nedelcu M., Management industrial, Ed. Naţional, Bucureşti, 2000;
3) Işfănescu A. (coord., Analiza economico-financiară, Ed. Economică, Bucureşti, 1999;
4) Românu I., Vasilescu I., Investiţii, Ed. Economică, Bucureşti, 2000;
5) Românu I., Vasilescu I., Managementul investiţiilor, Ed. Mărgăritar, Bucureşti, 1997;
6) Stoian M., Gestiunea investiţiilor, Ed. A.S.E., Bucureşti, 2004;
7) Teodor H., Finanţele agenţilor economici din România, Ed. Intelcredo, Deva, 1999;
8) Toma M., Finanţe şi gestiune financiară de întreprindere, Ed. Economică, Bucureşti,
1998;
9) Vasilescu I. (coord.), Investiţii. Studii de caz şi teste grilă, Ed. Economică, Bucureşti,
1999;
10) Vasilescu I. (coord.), Investiţii şi relansarea economică, Ed. Tribuna Economică,
Bucureşti, 1999;
11) West A., Planul de afaceri, Ed. Teora, Bucureşti, 2000;
12) *** www.apdrp.ro (pagina web oficială a Programului FEADR, gestionat în
România la nivelul Ministerului Agriculturii, padurilor si dezvoltarii rurale Agentia de
plati pentru dezvoltarea rurala si pescuit);
13) *** www.antrec.ro (pagina web oficială a Asociaţiei Naţionale de Turism Rural,
Ecologic şi Cultural);
14) *** documente interne ale S.C. TOTAL PREST SERV S.R.L.

27