PEMOGRAMAN

FASILITAS
Rejuvenating
Bandung Trade Mall:
Cicadas Mixed-Use
and Home Industry
Development
LOKASI
LOKASI
Area
Permukiman
Padat

Pertokoan

Jalan
Radial Perkantoran,
Gudang,
Sekolah

Lucky Square
LOKASI

Area
Permukiman
Padat

Perkantoran, Bandung
Gudang, Trade Mall
Sekolah

Area
Permukiman
Padat
KONTEKS URBAN
1. Terletak pada kawasan komersial yang padat penduduk
2. Site merupakan transit spot untuk kawasan permukiman

Arah Sirkulasi
Jalan Utama
 SIRKULASI KAWASAN
ISU
1. Minim perhatian dari pengguna lalulintas pada kawasan
2. Kepadatan (keramaian) pada kawasan hanya terjadi pada saat tertentu (pulang kerja)
3. Bukan merupakan jalan utama

POTENSIAL
1. Akses mudah
2. Tidak terjadi crossing di depan site

sirkulasi satu arah

sirkulasi dua arah

ISU: JALUR MATI BIS KOTA #1

Ciroyom - Kiaracondong (9.5 km)

ISU: JALUR MATI BIS KOTA #2

Elang Raya - Cicadas (9.0 km)

ISU: JALUR MATI BIS KOTA #3

Sarijadi - Kiaracondong (13.0 km)

ISU: PASAR CICADAS
ISU: PASAR CICADAS
ISU: KEPADATAN PENDUDUK
ISU: RESPON REAL ESTATE
ISU: RESPON REAL ESTATE
Logika Membuat Keputusan Dalam Memelihara Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)

Proposal Penggunaan Real Estat Mempertimbangkan Standar

yang Signifikan Dalam Mengaplikasikan Penggunaan
Secara Lingkungan Tertinggi dan Terbaik

Adakah Penggunaan Pemeliharaan Adakah Penggunaan Pemeliharaan

Memenuhi Keperluan Komoditas? Memenuhi Keperluan Ekonomi?
(Y/T) (Y/T)

Adakah Penggunaan Pemeliharaan Adakah Penggunaan Pemeliharaan

Memenuhi Keperluan Hak Pasar Memenuhi Keperluan Definisi
Properti Pribadi? Nilai Pasar?
(Y/T) (Y/T)

Mempertimbangkan Peraturan Dalam Checklist 9 Atribut HBU

Membuat Keputusan HBU
ANALISA PASAR
9 Atribut Analisa HBU

1. Faktor Pembuatan Keputusan

2. Bentuk Model
3. Sudut Pandang Resiko
4. Perspektif Jangka Waktu
5. Magnitud dan Dampak
6. Pengaruh Orientasi Keputusan
7. Sifat Model Penerapan
8. Aplikasi
9. Logika dari Model
ANALISA PASAR
Model Penilaian Penggunaan Tertinggi dan Terbaik (HBU)

1. Physically Possible – adakah program-program baru akan merespon

ke kawasan secara efektif sehubungan dengan konteks fisik sekitarnya?

2. Legally Permissible – adakah program baru akan diizinkan oleh

peraturan yang telah ditetapkan oleh dewan kota dan hukum nasional?

3. Financially Feasible – adakah program-program baru akan menarik

minat investor untuk berpatisipasi?

4. Maximal Productivity – adakah program-program baru akan memberi

pulangan tertinggi dan keuntungan maksimal kepada investor dan
masyarakat pada umumnya?
ANALISA KAWASAN

Beberapa tahun yang lalu

terdapat pasar tradisional
Cicadas pada site BTM
Lokasi awal
Kemudian pengembang BTM Pasar
berniat untuk memperbaiki Tradisional
infastruktur pasar tradisional Cicadas
ini dan menambahkan
program pusat perdagangan.

Mungkin hal yang diharapkan

pengembang adalah
memanfaatkan momentum
dari keramaian pasar
tradisional untuk
mengembangkannya menjadi
pusat perdagangan.
ANALISA KAWASAN
Lokasi penempatan
sementara Pasar
Tradisional Cicadas
Hal ini dilakukan dengan
memindahkan sementara pasar
trdisional ini ke utara site, yang
dikenal sebagai pasar SB atau
Pasar Super Bazaar
pasar Super Bazaar.

Setelah pembangunan mall

selesai para pedagang yang
tadinya dipindahkan sementara
ke site Super Bazaar engan
kembali ke site BTM.

Hal ini dikarenakan harga sewa

bangunan yang lebih mahal
dan kondisi pasar superbazaar
sementara lebih 'strategis'. Lokasi awal
Pasar
Tradisional
Cicadas
ANALISA KAWASAN

Tempat yang disediakan untuk Pasar Super Bazaar

pedagang tradisional pada BTM
perlahan mulai dimanfaatkan
oleh pedagang-pedagang 'baru' Lokasi awal
dari luar yang kemudian Pasar
menjalankan aktifitas pada Tradisional
pasar tradisional Cicadas. Cicadas

Namun harapan pengembang

untuk memanfaatkan momen
ini terlihat tidak terjadi seperti
yang diharapkan. hal ini terbukti
dengan penggunaan ruang Pasar Cicadas
pada mall ini hanya sekitar 20%. BTM ditempati
oleh pedagang
pendatang
ANALISA KAWASAN
ANALISA KAWASAN
ANALISA KAWASAN
ANALISA KAWASAN
ANALISA KAWASAN
ANALISA KAWASAN
SUPER BAZAAR
ANALISA KAWASAN

Akses jalan
ke pasar

BTM Pasar Cicadas

Akses jalan
ke pasar

Akses jalan
ke pasar
ANALISA KAWASAN

Beberapa usaha dari

pengembang untuk 'menjual'
bangunannya adalah dengan
menambah beberapa
program yang mendukung
aktifitas sekitarnya, seperti
foodcourt, mulai dari food
court kelas menengah hingga
area nonformal.

Membuka area pada site

sebagai tempat pengumpulan
sampah.

Menyewakan gedung parkir

sebagai 'garasi sewa'.

Pada lantai dasar juga terlihat

retail-retail perdagangan
masih tetap buka.
ANALISA KAWASAN

Beberapa usaha dari

pengembang untuk 'menjual'
bangunannya adalah dengan
menambah beberapa program
yang mendukung aktifitas
sekitarnya, seperti foodcourt,
mulai dari food court kelas
menengah hingga area
nonformal.

Membuka area pada site

sebagai tempat pengumpulan
sampah.

Menyewakan gedung parkir

sebagai 'garasi sewa'.

Pada lantai dasar juga terlihat

retail-retail perdagangan masih
tetap buka.
ANALISA KAWASAN

Hal yang menarik

disini adalah ‘power Pasar
of place’ dari pasar Tradisional
tradisional BTM Cicadas - BTM
yang pindah ke
pasar SB tidak
semuanya pindah
melainkan masih
ada kegiatan pasar
tradisional yang
menggunakan
badan jalan
dibelakan BTM
sebagai lahan
berjualan.

Aktifitas perdagangan
di Jalan Kasturi 1
ANALISA RESPON HBU
1. Faktor Pembuatan Keputusan
Lingkungan
• masyarakat
• perbedaan
level
komersial
eksisting
• tidak
menjawab
eksisting
kegiatan
lingkungan
• eksisting
objek tidak
cocok
Kebutuhan primer
hidup
strategis letak lahan dekat dengan permukiman
Lokasi
“apa yang cocok?”
2. Bentuk Model
Aktifitas
• menjawab kebutuhan
aktifitas lingkungan
(sport, hiburan dan
peribadatan)

Fisik
• penyediaan ruang
terbuka publik yang
memadai
• pengurangan densitas
3. Sudut Pandang Resiko 5. Magnitud dan Dampak
Kelayakan fasilitas
• ramah lingkungan
• berkelanjutan
terhadap lingkungan
• optimal sekuritas
secara fisik dari
dalam (objek) maupun
luar (lingkungan)
4. Perspektif Jangka Waktu
Penggunaan
• berkelanjutan
• menguntungkan
secara manajemen
maupun kepemilikan
Kota
• menekan masalah
permukiman padat
penduduk
• keteraturan sirkulasi
skala kota
• terwujudnya peruntukan
lahan yang wajar
Kawasan
• keteraturan pola
permukiman
• pengurangan densitas
kawasan
Lingkungan
• elaborasi lingkungan
• kenyamanan beraktifitas
• kelayakan fungsi lahan
6. Pengaruh Orientasi Keputusan 8. Aplikasi
Pengguna Perencanaan bertahap

• level masyarakat sekitar • sosialisasi

• dukungan komersial • rehabilitasi

informal • pembangunan fisik

• relokasi
Stakeholders
• pemerintah sebagai
pengambil kebijakan 9. Logika dari Model
(relokasi) Skala Kota, Kelayakan
• investor fasilitas urban, Penciptaan
tipologi kawasan yang baru

7. Sifat Model Penerapan

Integrasi; perumahan (housing) dan komersial
Komprehensif; masalah permukiman, informal komersil,
aktifitas urban
KONDISI KONTEKS
Kondisi Konteks Sekeliling dan Peran Dalam Menentukan Strategi Program

(Proses Pengembangan)
Pasar Tradisional Bandung Trade Mall
(Eksisting) (Pengembangan Baru)

Trade Center

Pasar
Super Bazaar
(Kawasan Relokasi
Sementara Pasar)
X

Pasar informal sementara berkembang dan

lebih menguntungkan para pedagang akibat
faktor lokasi yang lebih strategis
POTENSI KONTEKS
Potensi Konteks Sekeliling dan Peran Dalam Menentukan Strategi Program

Densitas ʻBrandingʼ Eksisting

Permeabilitas
Rumah Tangga Kawasan

•Permintaan tinggi dan •Aksesibilitas dan •Pasar (formal dan informal)

berkelanjutan keterjangkauan ke kawasan •Kawasan padat
•Gaya hidup ʻcompactʼ sekeliling
•Komunitas vibrant •Porositas - daya jual yang
tinggi

Jalur Sirkulasi Infrastruktur

Urban Infill
Utama Kota Eksisting

•Jalan Ahmad Yani - Jalan •Lot pasar •Gedung parkir dan Trade Mall
Kiaracondong - Jalan •Gedung parkir (pemanfaatan tidak maksimal)
Terusan Jakarta •Pusat pengumpulan sampah dan sesuai untuk adaptasi
penggunaan baru
STRATEGI PEMOGRAMAN
Penyesuaian Nilai Lahan dan Tipologi Pengembangan

Komersil/
Perdagangan Rumah Rumah Rumah

Parkir Retail

Pasar/
Pasar Kebutuhan Lain Rumah Tangga

Status Lahan: Komersil Mixed-Use Status Lahan: Perumahan Mixed-Use

Nilai menjadi lebih tinggi Nilai menjadi lebih terjangkau
Tipologi: Pengembangan Generik Tipologi: Pengembangan Hibrid
STRATEGI PEMOGRAMAN
Pengembangan Compact: Pemeliharaan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

•Kondisi: sprawl •Kondisi: compact •Kondisi: compact

•RTH/ ruang publik minimal •RTH/ ruang publik maksimal •RTH/ ruang publik maksimal
•Fungsi tunggal/ generik •Fungsi tunggal/ generik •Multi-fungsi dan non-generik
•Kepentingan privat •Kepentingan publik •Kepentingan publik
•Aksesibilitas minimal •Aksesibilitas maksimal •Aksesibilitas maksimal
STRATEGI PEMOGRAMAN
Mix-Used: Pemeliharaan Penggunaan Tertinggi dan Terbaik

Perumahan
Terjangkau

Komersil

Rekreasi

Komersil

Parkir

Pasar
Pasar Basah

Pasar
Kering
STRATEGI PEMOGRAMAN
Pengembangan dan Manipulasi Potensial Kawasan Secara Efisien

Pusat
Fasilitas Perumahan
P Pasar Komersil
Rekreasi Terjangkau
Pengumpulan
Sampah

Komersil Pusat
Perumahan Fasilitas Perumahan
P Terjangkau Rekreasi Terjangkau
Pengumpulan
Pasar Sampah

Pusat Pengumpulan

Perumahan
Terjangkau
Komersil Fasilitas Perumahan Rekreasi
Fasilitas

Rekreasi Terjangkau dan Pengolahan

Sampah
Pasar
P P P P P P
KEBERLANJUTAN PENGEMBANGAN

sirklus sosial 24m2 36m2

Futsal, Gimnasium,
Volley, Basketball, etc.

sirklus
sosial/ ekonomi 42m2 52m2

Komersil - Pasaran
Jeans, Tekstil, etc.
sirklus
ekonomi

sirklus
ekonomi
Komersil - Produksi
Jeans, Tekstil, etc.

sirklus
Pasar Basah - sosial/ ekonomi
Kebutuhan Seharian
Pasar Kering -
sirklus sosial Kebutuhan Seharian
PEMOGRAMAN KREATIF
Komponen Mixed-Use

ʻSocial Bridgeʼ

P P
MODEL PERUMAHAN MANDIRI
BRANDING KAWASAN

Produksi Jeans
BRANDING KAWASAN

Kapital Sosial Produk Pasaran

(sedia ada) (output) (ekonomi)

Branding Penyedia Jasa Penyedia Jasa

(imej kawasan) untuk Pasaran untuk Pasaran

Produksi
Jeans
Bandung
BRANDING KAWASAN
Potensi Kawasan Sebagai Pusat Produksi Jeans Bandung

Sumb er: W oerjantari Soedarsono, 2008

PRESEDEN

Perumahan + Taman Kanak-Kanak Perumahan + Ruang Sosial

Gym Vertikal Perumahan + Ruang Rekreasi

PRESEDEN

Bras Basah Complex, Singapore Bugis Junction, Singapore

Knightsbridge, Australia Stadskantoor, Rotterdam

REFERENSI

1.Rowe, P. (1987) Design Thinking, The MIT Press, Cambridge, MA

2. Soedarsono, W. (2008) The Impact of Bandung Fashion Creative Community, Arte-

Polis 2 International Conference, Bandung

3. Soemardi, A.R. (2006) Bandung as a Creative City: Visions on Creative Culture and
the Making of Place, Arte-Polis 1 International Conference, Bandung

4. Anderson, K. (et.al) (2008) Bandung: An Exploration of the Social and Spatial

Implications of Policy Transfer, Bandung Creative City Movement, Bandung

5. Wall, E. and Waterman, T. (2010) Basic Landscape Architecture 01: Urban Design,
AVA Publishing, Lausanne

6. Lubis, B.U (2010) Facility Programming: Lecture Notes (unpublished), Institut

Teknologi Bandung, Bandung
Hafiz Amirrol
25209022
Tim Peneliti: Hafiz Amirrol, Michael Lengkey, Chichi Asda
Institut Teknologi Bandung, Indonesia, 2010