INTRODUCCIN

El Cdigo Civil de 1984 recoge en su artculo 949 la teora francesa del

consensualismo para el perfeccionamiento de la transmisin de la propiedad
de un bien inmueble. As, nos indica que: La sola obligacin de enajenar un
inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin
legal diferente o pacto en contrario.
Cabe precisar que existen dos grandes sistemas de transferencia de la
propiedad, que han sido adoptados por la mayora de la legislaciones
mundiales: el sistema denominado FRANCS o simple consenso o espiritual
por el que basta solo el acuerdo de las partes para dar por efectuada o
transferida la propiedad de un bien inmueble y la teora de la yuxtaposicin
del ttulo y el modo o tambin conocida como rgimen germano que
propugna adems del solo consenso, que genera el contrato, la necesidad
de un modo o acto externo que le permita a todos los miembros de una
comunidad conocer de la celebracin de un negocio de traslacin de
propiedad inmobiliaria, y aqu hablamos de la inscripcin registral.
El problema a esto surge cuando se da la llamada concurrencia de
acreedores de un bien inmueble, as el artculo 1135 del Cdigo Civil dicta:
Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el
mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena
fe cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito o, en defecto de la inscripcin,
al acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior.
De esto podemos deducir que el Cdigo Civil no determina de manera clara
qu sistema es el que se debe aplicar a los casos de concurrencia de
acreedores de un bien inmueble. Siento que los precitados artculos dictan
cosas directamente opuestas. Esto provoca que los jueces resuelvan de
manera diferente (basndose en la teora que consideren conveniente, pues
ambas tienen sustento formal) los casos que se presenten.
Es necesario entonces, buscar una propuesta que clarifique el asunto, ya
sea unificando ambas teoras, ya sea decantndose por una.

1. Los sistemas francs y alemn

1.1.

Sistema francs

Encuentra sustento jurdico dentro de nuestro ordenamiento en el

artculo 949 del Cdigo Civil. Se considera la existencia de un solo
acto: el consenso, hecho por el cual se perfecciona el contrato que
transfiere la propiedad de un bien inmueble.
Esto se desprende del propio artculo 949, el cual no exige
conducta alguna por parte del deudor para que opere la
transferencia de propiedad; sino que surge en forma directa e
inmediata del slo consenso, acuerdo o contrato.
As, este sistema propone el contrato nico o unidad de contrato.
Sistema en el que se requiere de la existencia o celebracin de un
solo contrato de traspaso de la propiedad predial, en el que se

encuentran inmersos el acuerdo obligacional y la transferencia

efectiva del bien materia del negocio.
1.2.

Sistema alemn

En esta Teora se requiere, para la transmisin de la propiedad, de

la existencia de dos contratos un contrato obligacional; es decir, el
acuerdo por el cual una de las partes se compromete a enajenar
un inmueble y la otra a pagar por l; que debe ir unido,
necesariamente, a un contrato traslativo, en mrito del cual las
partes concretizan o efectivizan lo pactado y que debe realizarse
ante un tercero ajeno al negocio, el registrador del registro
territorial, quin luego de verificar la sinceridad del nombrado
convenio proceder a extender la respectiva inscripcin registral,
momento desde el cual se tiene por transferida la propiedad. Con
esta registracin se le confiere al negocio, a las partes y a
terceros, la tan ansiada seguridad jurdica. En este sistema para
que la enajenacin se perfeccione no basta siquiera la entrega
posesoria del bien al adquirente; sino que se requiere de la etapa
contractual traslativa en la que las partes contratantes se
ratifican las intenciones de desaprenderse del inmueble y de
adquirir el bien.
Tiene concordancia con el sistema registral constitutivo, por el
cual la transferencia de la propiedad inmueble opera, recin,
desde la inscripcin en el registro predial, existente tanto para
inmuebles urbanos como rurales. Este sistema difiere de su par
alemn porque los dos actos que aqu se describen, el contrato o
negocio jurdico traslativo de propiedad y su inscripcin registral,
estn ontolgica y jurdicamente vinculados el uno al otro, de
modo que los vicios en el contrato, fase obligacional, pueden
producir la nulidad del mismo y subordinadamente la anulacin
del asiento de inscripcin registral, en tanto que en el sistema
alemn existen dos contratos, (contrato obligacional y el contrato
traslativo) totalmente escindidos y bien delimitados, uno de los
cuales deviene en la anotacin registral, el traslativo.
2. Jurisprudencia
Como se menciona en la introduccin, el aparente conflicto entre los
artculos 949 y 1135 genera que los jueces emitan sentencias
dispares para casos semejantes, esto lo podemos evidenciar en las
siguientes casaciones.
CAS. N 1617-99-LIMA: El artculo 949 del Cdigo Civil recoge la
Teora Francesa segn la cual el mero consentimiento tiene la facultad
de transmitir la propiedad al adquirente, con arreglo a la norma
invocada, el solo intercambio de voluntades, o solo consensus,
perfecciona la transferencia de propiedad inmobiliaria; en tal sentido,
el referido acuerdo de voluntades basta para transmitir el dominio de

los bienes inmuebles. El sistema de transferencia de propiedad en

nuestro ordenamiento jurdico descarta como elemento constitutivo a
la inscripcin de un inmueble en el Registro Pblico. Publicada en el
Diario Oficial El Peruano el 01/09/2000; pg. 6192.
CAS. N 1702-Ucayali: En aplicacin al artculo 949 del Cdigo Civil,
la demandante es propietaria del inmueble con anterioridad a la
materializacin de la medida de embargo; no siendo necesaria la
inscripcin en los Registros Pblicos de la Escritura Pblica de
compraventa para que la transferencia quede perfeccionada, desde
que dicha inscripcin no es constitutiva de derecho dominal.
Publicada en el Diario Oficial El Peruano el 07/01/2000; pg. 4508.
En estas dos primeras sentencias podemos observar que se da
primaca al sistema consensualista, mientras que en las siguientes
dos, los jueces determinan que la inscripcin prima por sobre el
simple consentimiento.
CAS. N 310-2001-Lambayeque: Para los bienes inmuebles inscritos
no es suficiente la existencia de un documento privado, aunque sea
de fecha cierta por la que se transfiere la propiedad, sino que se
necesita que el derecho sea inscrito. Publicada en el Diario Oficial El
Peruano.
CAS. N 1322-2001-Lima: En materia de derechos de propiedad, si
bien el registro no cumple una funcin constitutiva de derechos sino
meramente declarativa, la publicidad que brinda permite a terceros
ajenos a la celebracin del acto estn en condiciones de tomar
conocimiento de su contenido, constituyndose as el sistema
registral en garante de la seguridad jurdica. Publicada en el Diario
Oficial El Peruano el 01/10/2002; pg. 8929.
Con esto se hace evidente entonces el vaco legislativo en lo relativo
a la transferencia de propiedad de bien inmueble en el supuesto de
existencia de mltiples acreedores.
3. Relevancia de la inscripcin en nuestro sistema
Empezaremos citando el artculo 1135, que prescribe: Cuando el
bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo
deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena
fe cuyo ttulo ha sido primeramente inscrito o, en defecto de
inscripcin, al acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior. Se prefiere,
en este ltimo caso, el ttulo que conste de documento de fecha
cierta ms antigua.
Tambin encontramos que existe un denominado Principio de Buena
Fe Registral, ubicado en el artculo 2014: El tercero que de buena fe
adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro
aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisicin una
vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o

resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los

registros pblicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que
conoca la inexactitud del registro.
Igualmente el artculo 2022, dicta sobre la oponibilidad de derechos
sobre bienes inmuebles: Para oponer derechos reales sobre
inmuebles a quienes tambin tienen derechos reales sobre los
mismos, es preciso que el derecho que se opone est inscrito con
anterioridad al de aqul a quien se opone.
Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las
disposiciones del derecho comn.
Vemos entonces, que la inscripcin tiene mucha relevancia en
nuestro sistema dada la facultad de oposicin frente a terceros que
otorga a quien inscribe. Siendo evidente esto en la concordancia que
diversos artculos de nuestro Cdigo Civil mantienen respecto al
tema.
Es necesario entonces que propongamos una reforma al artculo 949,
toda vez que la inscripcin registral va cobrando mayor relevancia en
nuestro sistema y se trata ante todo de un mtodo que garantiza la
seguridad jurdica de quien adquiere un bien inmueble, debido al
principio de publicidad registral.