1

DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA

PROPIEDAD Y DOMINIO
La normativa con que un Estado regula el derecho de propiedad de los
particulares refleja fielmente su lnea poltica: liberalismo, socialismo, etc.
Los vocablos propiedad y dominio son usados indistintamente por el
codificador a lo largo del articulado, an cuando (segn la doctrina) la
propiedad tiene mayor extensin que el dominio. As, hablamos de
propiedad industrial, propiedad de un crdito, etc., aludiendo a una
relacin de pertenencia o titularidad entre un sujeto y un bien.
Nosotros reservaremos la palabra dominio para aludir al derecho real
stricto sensu. La definicin legal de dominio est plasmada en el art. 2506
y reza: el dominio es el derecho real en virtud del cual una cosa se
encuentra sometida a la voluntad y accin de una persona.
Completaremos el concepto en el captulo pertinente.
ARTCULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga
todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurdicamente de una cosa, dentro
de los lmites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo
contrario.

Nuestra Corte Suprema, intrprete final de la Constitucin Nacional y las

leyes, in re Ventura c. Banco Central amparo, ha dicho que el
trmino propiedad empleado en los artculos 14 y 17 de la Constitucin
Nacional ampara a todo el patrimonio, incluyendo derechos reales o
personales, bienes materiales o inmateriales y, en general, todos los
intereses apreciables que un hombre pueda poseer, fuera de s mismo y
de su vida y libertad.
Garantas de la propiedad: fuentes legales proteccin frente a
particulares y frente al estado expropiacin
El art. 14 de la carta magna menciona entre los derechos reconocidos a los
habitantes de la Nacin, conforme a las leyes que reglamentan su
ejercicio, el de usar y gozar y disponer de su propiedad, a su vez, el
art. 17 enuncia el principio de inviolabilidad de la propiedad: la propiedad
es inviolable, y ningn habitante de la Nacin puede ser privado de ella,
sino en virtud de sentencia fundada en ley. Teniendo en cuenta la
amplsima definicin de propiedad que ha dado nuestro mximo tribunal,
efectuemos una distincin:
Los derechos son potestades jurdicas reconocidas en cabeza de los
habitantes de un Estado; las garantas son limitaciones impuestas a los
poderes del Estado, que debe respetar la titularidad y ejercicio de estas
potestades.

Veamos el sistema de garantas estructurado por nuestra Constitucin

Nacional:
Proteccin respecto de los particulares: en su faz civil, mediante las
acciones posesorias y reales; en la faz penal, mediante los delitos
contra la propiedad, a los que el cdigo penal dedica un captulo
entero; todos estos mecanismos se efectivizan a travs de los cdigos
de procedimiento correspondientes.
Proteccin respecto del poder pblico: el Estado puede actuar como
persona de derecho privado o como persona de derecho pblico. En el
primer caso, est sujeto a la misma regulacin civil, comercial, agraria,
etc. que los particulares. En tal sentido, tiene vigencia lo expuesto en
el punto anterior. En el segundo caso, cuando acta en ejercicio del
poder de imperio que le compete, debe hacerlo en forma legtima y
no arbitraria; en caso contrario, cobra vigencia la garanta
constitucional contenida en la segunda parte del art. 17 CN: la
expropiacin por causa de utilidad pblica debe ser calificada por ley y
previamente indemnizada () la confiscacin de bienes queda borrada
para siempre del cdigo penal argentino. Ningn cuerpo armado
puede hacer requisiciones, ni exigir auxilios de ninguna especie ()
todo autor o inventor es propietario exclusivo de su obra, invento o
descubrimiento, por el trmino que le acuerde la ley.
Expropiacin:
La expropiacin es una institucin de derecho pblico y reglada por las
normas administrativas, (ley nacional N 21.499 de expropiacin, leyes
provinciales de expropiacin y de procedimiento administrativo). Es el
mecanismo por el cual el Estado, haciendo uso de su poder de imperio,
califica un bien como de utilidad pblica, procura una indemnizacin al
particular afectado y posteriormente lo desapodera del bien. La
calificacin debe ser hecha por ley nacional o provincial y puede recaer
sobre cualquier tipo de bien que sea capaz de satisfacer el inters
general: muebles, inmuebles, crditos, patentes de invencin, etc. La
indemnizacin previa debe comprender el valor del bien y los daos y
perjuicios derivados de la desposesin, pero no incluye el lucro cesante.
Se llama expropiacin irregular o indirecta aquella en la cual el particular
compele al Estado a iniciar el proceso de expropiacin. El Art. 51 de la ley
21.499 prev tres supuestos: a) cuando existe ley que calific al bien como
de utilidad pblica y el Estado procede a tomarlo sin previa
indemnizacin; b) cuando, con motivo de la ley que califica a ciertos
bienes como de utilidad pblica, se ha hecho inconveniente el uso y goce

normal; c) cuando el Estado ha impuesto sobre el bien una restriccin o

limitacin indebida, lesionando el derecho de propiedad.
Derechos intelectuales o inmateriales
La clasificacin clsica de los derechos distingue entre derechos
patrimoniales, extrapatrimoniales y mixtos; estos ltimos tienen una faz
patrimonial y otra extrapatrimonial. Es en esta ltima categora donde
ubicamos a los derechos intelectuales; su faz patrimonial hace a la
facultad de ceder la explotacin econmica, conceder licencias, etc.,
mientras que su faz extrapatrimonial o moral hace referencia a la
facultad vitalicia que tiene el creador y luego sus sucesores, de tutelar la
incolumidad y fidelidad de la obra.
Dentro de los derechos intelectuales distinguimos dos grandes grupos: los
derechos de autor y los industriales (marcas, patentes, diseos de utilidad,
designaciones comerciales y diseo ornamental).
1. derechos patrimoniales: reales o personales
2. derechos extrapatrimoniales: en persona propia (por ej. derecho a
la vida), o ajena (patria potestad)
3. derechos mixtos
3.1 derechos de autor (ley 11. 723) - INPI
3.2 derechos industriales: marcas, patentes, diseos de utilidad,
designaciones comerciales y diseo ornamental - INPI
Propiedad intelectual propiamente dicha: Derechos de autor Ley 11.723
El art. 1 de la ley define el objeto de proteccin como toda creacin como
las obras cientficas, literarias y artsticas, comprenden los escritos de toda
naturaleza y extensin; las obras dramticas, composiciones musicales,
dramtico-musicales; las cinematogrficas y pantommicas; las obras de
dibujos, pintura, escultura, arquitectura; modelos y obras de arte o ciencia
aplicadas al comercio o a la industria; los impresos, planos y mapas; los
plsticos, fotografas, grabados y discos fonogrficos, en fin: toda
produccin cientfica, literaria, artstica o didctica sea cual fuere el
procedimiento de reproduccin.
El derecho de propiedad de una obra cientfica, literaria o artstica,
comprende para su autor la facultad de disponer de ella, de publicarla,
de ejecutarla, de representarla, y exponerla en pblico, de enajenarla, de
traducirla, de adaptarla o de autorizar su traduccin y de reproducirla en
cualquier forma.
Correlativamente, nadie tiene derecho a publicar, sin permiso de los
autores o de sus derechohabientes, una produccin cientfica, literaria,

artstica o musical, pero cualquiera puede publicar con fines didcticos o

cientficos, comentarios, crticas o notas referentes a las obras
intelectuales incluyendo hasta mil palabras de obras literarias o cientficas
u ocho compases en las musicales.
El retrato fotogrfico de una persona no puede ser puesto en el comercio
sin el consentimiento expreso de la persona misma, y muerta sta, de su
cnyuge e hijos o descendientes directos de stos. El derecho de publicar
las cartas pertenece al autor.
Son titulares del derecho de propiedad intelectual:
a) El autor de la obra;
b) Sus herederos o derechohabientes;
c) Los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan,
modifican o transportan sobre la nueva obra intelectual resultante.
La propiedad intelectual corresponde a los autores durante su vida y a sus
herederos o derechohabientes, durante 60 aos ms. Para las obras
fotogrficas la duracin del derecho de propiedad es de 20 aos desde la
primera publicacin.
Contratos tipo:
EDICIN: Habr contrato de edicin cuando el titular del derecho de
propiedad sobre una obra intelectual, se obliga a entregarla a un editor y
ste a reproducirla, difundirla y venderla. El titular conserva su derecho de
propiedad intelectual, salvo que lo renunciare por el contrato de edicin.
El editor slo tiene los derechos vinculados a la impresin, difusin y
venta, sin poder alterar el texto y slo podr efectuar las correcciones de
imprenta. En el contrato deber constar el nmero de ediciones y el de
ejemplares de cada una de ellas, as como tambin la retribucin
pecuniaria del autor o sus derechohabientes.
REPRESENTACIN: Hay contrato de representacin cuando el autor o sus
derechohabientes entregan a un tercero o empresario y ste acepta, una
obra teatral para su representacin pblica. Toda obra aceptada debe ser
representada dentro del ao correspondiente a su presentacin. No
sindolo, el autor tiene derecho a exigir como indemnizacin una suma
igual a la regala de autor correspondiente a veinte representaciones de
una obra anloga. A los efectos de la ley, se considera como
representacin o ejecucin pblica, la transmisin radiotelefnica,
exhibicin cinematogrfica, televisin o cualquier otro procedimiento de
reproduccin mecnica de toda obra literaria o artstica.

El autor o sus derechohabientes pueden enajenar o ceder total o

parcialmente su obra. Esta enajenacin es vlida slo durante el trmino
establecido por la ley y confiere a su adquirente el derecho a su
aprovechamiento econmico sin poder alterar su ttulo, forma y
contenido. Aunque el autor enajenare la propiedad de su obra, conserva
sobre ella el derecho a exigir la fidelidad de su texto y ttulo, en las
impresiones, copias o reproducciones, como asimismo la mencin de su
nombre o seudnimo como autor.
La enajenacin o cesin de una obra literaria, cientfica o musical,
sea total o parcial, debe inscribirse en el Registro Nacional de la
Propiedad Intelectual, sin cuyo requisito no tendr validez
(inscripcin constitutiva).
La enajenacin o cesin de una obra pictrica, escultrica,
fotogrfica o de artes anlogas, salvo pacto en contrario, no lleva
implcito el derecho de reproduccin que permanece reservado al
autor o sus derechohabientes.
La enajenacin de planos, croquis y trabajos semejantes, no da
derecho al adquirente sino para la ejecucin de la obra tenida en
vista, no pudiendo enajenarlos, reproducirlos o servirse de ellos
para otras obras.
En el Registro Nacional de la Propiedad Intelectual deber depositar el
editor de las obras comprendidas en el art. 1, tres ejemplares completos
de toda obra publicada, dentro de los tres meses siguientes a su aparicin.
Si la edicin fuera de lujo o no excediera de 100 ejemplares, bastar con
depositar un ejemplar.
El que se presente a inscribir una obra con los ejemplares o copias
respectivas, ser munido de un recibo provisorio; la Direccin Nacional de
Derechos de Autor har publicaciones por 10 das en el Boletn Oficial
indicando las obras entradas, ttulo, autor, especie, y dems datos
especiales que las individualicen. Pasado un mes de la ltima publicacin y
no habiendo reclamo alguno, la Direccin Nacional de Derechos de Autor
otorgar el ttulo de propiedad definitivo con un nmero de orden.
Ser reprimido con la pena establecida por el art. 172 del Cdigo Penal, el
que de cualquier manera y en cualquier forma defraude los derechos de
propiedad intelectual que reconoce la ley y sufrirn la pena que l
establece, adems del secuestro de la reproduccin.
Derechos industriales - patentes de invencin (ley 24.481):

Una patente de invencin es un derecho exclusivo que el Estado otorga

al inventor, a cambio de que ste brinde a la sociedad el fruto de su
investigacin. La solicitud de patente se publica a los 18 meses, dejando
de ser secreta para pasar al estado de pblico conocimiento.
El fundamento de dar a conocer al pblico los detalles de la invencin, es
la creencia de que las enseanzas tcnicas derivadas de esa solicitud,
pueden servir de base para que terceros desarrollen perfeccionamientos
sucesivos, contribuyendo a un mayor avance en el estado de la tcnica.
El derecho exclusivo tiene una duracin de 20 aos improrrogables,
contados a partir de la fecha de presentacin de la solicitud, durante los
cuales el titular puede justamente, impedir que terceros exploten el
invento. Pasado ese lapso, la patente pasa a ser de dominio pblico, ello
significa que cualquier persona puede hacer uso de la misma sin tener que
abonar regalas al titular.
Todos los titulares de patentes deben, a cambio de la proteccin de la
patente, publicar informacin sobre su invencin a fin de enriquecer el
cuerpo total de conocimiento tcnico del mundo. Este creciente volumen
de conocimiento pblico promueve una mayor creatividad e innovacin
en otras personas. Las patentes de invencin otorgadas son de pblico
conocimiento y se extender copia de la documentacin a quien la
solicite, previo pago de los aranceles que se establezcan.
Una vez solicitada la patente, lo que posee el solicitante es un derecho en
expectativa, porque dicho derecho recin se otorga cuando la patente se
concede. Cualquier conflicto que pudiera surgir entre un solicitante al que
se la ha concedido su patente y un posible infractor que tuviera el
producto del solicitante en el mercado, deber ser dirimido en el mbito
judicial.
Una vez concedida la patente debe abonar una tasa, si no se abona la
anualidad correspondiente se opera la caducidad de pleno derecho, es
decir caduca la patente. Tanto en Argentina como en el resto del mundo,
la proteccin es nacional. Esto significa que el solicitante debe presentar la
solicitud de patente en cada pas donde le interese protegerla.
El titular de la patente puede ejercer el derecho de exclusividad sobre su
invento por el trmino que le acuerda la ley, impidiendo que terceros sin
su consentimiento realicen actos de fabricacin, uso, oferta para la venta,
venta o importacin del producto o procedimiento patentado.
La patente es un bien intangible. Al igual que un ttulo de propiedad
sobre un inmueble o un automvil, se puede transferir siendo vendida,

heredada o incluso regalada a travs de una cesin de derechos (a ttulo

gratuito en ste ltimo caso). Para que la cesin tenga efecto respecto de
tercero deber ser inscripta en el INSTITUTO NACIONAL DE LA PROPIEDAD
INDUSTRIAL.
La ley de patentes en vigencia establece en su art. 4 los tres requisitos
bsicos que debe reunir una invencin para ser patentable: novedad
absoluta, actividad inventiva y aplicacin industrial:
Novedad absoluta: significa que el objeto de invencin a patentar
no debe estar comprendido dentro del estado de la tcnica
conocido, entendiendo por estado de la tcnica al conjunto de
conocimientos tcnicos que se han hecho pblicos tanto en el pas
como en el resto del mundo, antes de la fecha de presentacin de la
solicitud en cuestin. Este cuerpo de conocimiento existente se
llama "estado de la tcnica". La invencin debe presentar un paso
inventivo que no podra ser deducido por una persona con un
conocimiento medio del mbito tcnico. La novedad de la patente
debe ser mundial.
Actividad inventiva: existe actividad inventiva cuando el proceso
creativo o sus resultados no se deduzcan del estado de la tcnica
en forma evidente para una persona normalmente versada en la
materia tcnica correspondiente. Esto significa que si la invencin
es una combinacin de elementos conocidos con resultado
predecible, la misma carece de actividad inventiva puesto que el
resultado final al que se accede partiendo de lo conocido es obvio
para cualquier persona del oficio de nivel medio.
Aplicacin industrial: habr aplicacin industrial cuando el objeto
de la invencin conduzca a la obtencin de un resultado o de un
producto industrial, entendiendo como industria todo aquello
susceptible de ser fabricado o aplicado en serie o a escala industrial,
en contraposicin a una obra de arte por ejemplo, que es nica e
irrepetible.
Una patente de invencin puede ser un objeto, un procedimiento, un
aparato para fabricar el objeto, un compuesto qumico, un uso de un
compuesto qumico, un microorganismo, etc. Finalmente, su materia
debe ser aceptada como "patentable" de conformidad a derecho. En
numerosos pases, las teoras cientficas, los mtodos matemticos, las
obtenciones vegetales o animales, los descubrimientos de sustancias
naturales, los mtodos comerciales o mtodos para el tratamiento mdico
(en oposicin a productos mdicos) por lo general, no son patentables.

No se considerarn invenciones para los efectos de la ley:

a) Los descubrimientos, las teoras cientficas y los mtodos
matemticos;
b) Las obras literarias o artsticas o cualquier otra creacin esttica, as
como las obras cientficas;
c) Los planes, reglas y mtodos para el ejercicio de actividades
intelectuales, para juegos o para actividades econmico-comerciales,
as como los programas de computacin;
d) Las formas de presentacin de informacin;
e) Los mtodos de tratamiento quirrgico, teraputico o de diagnstico
aplicables al cuerpo humano y los relativos a animales;
f) La yuxtaposicin de invenciones conocidas o mezclas de productos
conocidos, su variacin de forma, de dimensiones o de materiales,
salvo que se trate de su combinacin o fusin de tal manera que no
puedan funcionar separadamente o que las cualidades o funciones
caractersticas de las mismas sean modificadas para obtener un
resultado industrial no obvio para un tcnico en la materia;
g) Toda clase de materia viva y sustancias preexistentes en la naturaleza.
No se considerar materia patentable a las plantas, los animales y los
procedimientos esencialmente biolgicos para su reproduccin.
La patente conferir a su titular los siguientes derechos exclusivos, sin
perjuicio de lo normado en los artculos 36 y 99 de la ley:
1. Cuando la materia de la patente sea un producto, el de impedir
que terceros, sin su consentimiento, realicen actos de fabricacin,
uso, oferta para la venta, venta o importacin del producto objeto
de la patente;
2. Cuando la materia de la patente sea un procedimiento, el titular de
una patente de procedimiento tendr derecho de impedir que
terceros, sin su consentimiento, realicen el acto de utilizacin del
procedimiento y los actos de: uso, oferta para la venta, venta o
importacin para estos fines del producto obtenido directamente
por medio de dicho procedimiento.
Modelos de utilidad (regulados en la misma ley, 24.481):
Toda disposicin o forma nueva obtenida o introducida en herramientas,
instrumentos de trabajo, utensilios, dispositivos u objetos conocidos que
se presten a un trabajo prctico, en cuanto importen una mejor
utilizacin en la funcin a que estn destinados, conferirn a su creador
el derecho exclusivo de explotacin, que se justificar por ttulos
denominados certificados de modelos de utilidad.

El certificado de los modelos de utilidad tendr una vigencia de DIEZ (10)

aos improrrogables, contados a partir de la fecha de presentacin de la
solicitud. Son aplicables al modelo de utilidad las disposiciones sobre
patentes de invencin que no le sean incompatibles.
La patente es distinta del modelo de utilidad, pues en ste se otorga
nicamente a una disposicin o forma nueva obtenida o introducida en
herramientas, instrumentos de trabajo, utensilios, dispositivos u objetos
conocidos que se presten a un trabajo prctico, en cuanto importen una
mejor utilizacin en la funcin a que estn destinados. En todos los casos,
un modelo de utilidad debe cumplir con dos requisitos de patentabilidad:
novedad y aplicacin industrial, pero puede no tener actividad inventiva
ya que este requisito no es obligatorio. Esto significa que se evaluar que
el objeto sea novedoso y que realmente le sea conferida una mejor
utilidad por medio de alguna modificacin en su estructura, no
importando que dicha modificacin sea obvia para una persona del oficio
de nivel medio.
Otra diferencia entre patentes y modelos de utilidad, es la duracin y los
costos de las mismas. Mientras que las patentes se conceden por 20 aos
a partir de la fecha de presentacin, los modelos de utilidad de otorgan
por 10 aos y todos los aranceles del trmite corresponden al 50 % de los
de patentes. Las patentes y el certificado de modelo de utilidad caducarn
en los siguientes casos:
a) Al vencimiento de su vigencia;
b) Por renuncia del titular. En caso que la titularidad de la patente
pertenezca a ms de una persona, la renuncia se deber hacer en
conjunto. La renuncia no podr afectar derechos de terceros;
c) Por no cubrir el pago de tasas anuales de mantenimiento al que
estn sujetos, fijados los vencimientos respectivos el titular tendr
un PLAZO de gracia de CIENTO OCHENTA (180) das para abonar el
arancel actualizado, a cuyo vencimiento se operar la caducidad,
salvo que el pago no se haya efectuado por causa de fuerza mayor;
d) Cuando concedido el uso a un tercero no se explotara la invencin
en un PLAZO de DOS (2) aos por causas imputables al titular de la
patente.
Marcas - Ley 22.362
Marca es todo signo con capacidad distintiva, que permite diferenciar un
producto o un servicio de otro. La marca juega un papel importantsimo
en el terreno de la competencia. La calidad de los productos o servicios
sern conocidos por el pblico a travs de su identificacin con la marca

10

que los designa; de all que en muchos casos el valor de la marca sea
mayor que el que representan otros bienes que pueda poseer la empresa.
La propiedad de una marca y la exclusividad de uso se obtienen con un
registro. El trmino de duracin de la marca registrada ser de diez (10)
aos. Podr ser renovada indefinidamente por perodos iguales si la
misma fue utilizada dentro de los cinco (5) aos previos a cada
vencimiento, en la comercializacin de un producto, en la prestacin de
un servicio, o como parte de la designacin de una actividad. La
transferencia de la marca registrada es vlida respecto de terceros una vez
inscripta en la Direccin Nacional de la Propiedad. La cesin o venta del
fondo de comercio comprende la de la marca, salvo estipulacin en
contrario.
La regla bsica es que cualquier signo que tenga aptitud para distinguir
productos o servicios es registrable, salvo que se encuentre incluido
dentro de las prohibiciones establecidas en la ley. Le garantiza la
propiedad y el uso exclusivo de la marca, pudiendo ejercer todas las
defensas por el uso no autorizado por parte de terceros.
Pueden registrarse como marcas para distinguir productos y servicios: una
o ms palabras con o sin contenido conceptual; los dibujos; los emblemas;
los monogramas; los grabados; los estampados; los sellos; las imgenes;
las bandas; las combinaciones de colores aplicadas en un lugar
determinado de los productos o de los envases; los envoltorios; los
envases; las combinaciones de letras y de nmeros; las letras y nmeros
por su dibujo especial; las frases publicitarias; los relieves con capacidad
distintiva y todo otro signo con tal capacidad.
No se consideran marcas y no son registrables:
los nombres, palabras y signos que constituyan la designacin
necesaria o habitual del producto o servicio habitual a distinguir, o
que sean descriptivos de su naturaleza, funcin, cualidades u otras
caractersticas.
los nombres; palabras, signos y frases publicitarias que hayan
pasado al uso general antes de su solicitud de registro.
la forma que se d a los productos.
el color natural o intrnseco de los productos o un solo color
aplicado sobre los mismos.
No pueden ser registrados:
a) una marca idntica a una registrada o solicitada con anterioridad
para distinguir los mismos productos o servicios.

11

b) las marcas similares a otras ya registradas o solicitadas para

distinguir los mismos productos o servicios.
c) las denominaciones de origen nacionales o extranjeras. Se entiende
por denominacin de origen el nombre de un pas, de una regin,
de un lugar o rea geogrfica determinados que sirve para designar
un producto originario de ellos, y cuyas cualidades y caractersticas
se deben exclusivamente al medio geogrfico. Tambin se considera
denominacin de origen la que se refiere a un rea geogrfica
determinada para los fines de ciertos productos.
d) las marcas que sean susceptibles de inducir a error respecto de la
naturaleza, propiedades, mrito, calidad, tcnicas de elaboracin,
funcin, origen, precio u otras caractersticas de los productos o
servicios a distinguir.
e) las palabras, dibujos y dems signos contrarios a la moral y a las
buenas costumbres.
f) las letras, palabras, nombres, distintivos, smbolos, que usen o
deban usar la Nacin, las provincias, las municipalidades, las
organizaciones religiosas y sanitarias.
g) las letras, palabras, nombres o distintivos que usen las naciones
extranjeras y los organismos internacionales reconocidos por el
gobierno argentino.
h) el nombre, seudnimo o retrato de una persona, sin su
consentimiento o el de sus herederos hasta el cuarto grado
inclusive.
i) las designaciones de actividades incluyendo nombres y razones
sociales, descriptivas de una actividad, para distinguir productos. Sin
embargo, las siglas, palabras y dems signos con capacidad
distintiva, que formen parte de aqullas, podrn ser registrados
para distinguir productos o servicios.
j) las frases publicitarias que carezcan de originalidad.
El titular de la marca puede autorizar su uso por terceros, mediante
contratos de licencia, tanto exclusiva como no exclusiva, venderla en
forma total o parcial por productos u obtener crditos ofrecindola en
garanta con registro de prenda.
La solicitud de una marca debe circunscribirse a una clase de productos o
de servicios descripta en la Clasificacin de Niza para el registro de
marcas. Esta clasificacin incluye 34 clases de productos y 11 de servicios.
Por ejemplo, si deseo proteger con marca productos como indumentaria y
bolsos o carteras, debo presentar una solicitud para indumentaria en la
clase 25 y otra para bolsos y carteras en la clase 18.

12

El plazo que cubre la inscripcin es de 10 aos contados desde la fecha de

concesin del registro, renovable por perodos iguales y sucesivos. Las
marcas tienen validez territorial, razn por la cual debe solicitar el registro
en cada pas dentro del cual desee protegerla.
El derecho de propiedad de una marca se extingue:
a) por renuncia de su titular.
b) por vencimiento del trmino de vigencia, sin que se renueve el
registro.
c) por declaracin judicial de nulidad o caducidad del registro.
Designaciones - (reguladas en la ley marcaria a partir del Art. 27):
El nombre o signo con que se designa una actividad con o sin fines de
lucro, constituye una propiedad y se denomina designacin comercial.
La propiedad de la designacin se adquiere con su uso, (pero slo con
relacin al ramo en el que se utiliza, debiendo ser inconfundible con las
preexistentes en ese mismo ramo). Toda persona con inters legtimo
puede oponerse al uso de una designacin; la accin respectiva prescribe
al ao desde que el tercero comenz a utilizarla en forma pblica y
ostensible o desde que el accionante tuvo conocimiento de su uso.
El derecho a la designacin se extingue por el cese de la actividad
designada.
Modelos y diseos industriales - decreto ley n 6673 -9/8/63:
El modelo industrial es la forma incorporada a un producto industrial y
que le confiere carcter ornamental.
Mientras que en el modelo industrial se protege esta forma ornamental
incorporada, en el modelo de utilidad se protege la optimizacin de la
funcin para el cual est concebido un objeto, herramienta, utensilio, o
dispositivo.
El autor deber registrar el modelo o diseo de su creacin en el Registro
de Modelos y Diseos Industriales que a tal efecto ser llevado por la
Secretara de Industria y Minera (Direccin Nacional de la Propiedad
Industrial). Se presume que quien primero haya registrado un modelo o
diseo industrial es el autor del mismo, salvo prueba en contrario.
No podrn gozar de los beneficios que otorgue el decreto:
a) Aquellos modelos o diseos industriales que hayan sido publicados
o explotados pblicamente, en el pas o en el extranjero, con
anterioridad a la fecha del depsito;

13

b) Los modelos o diseos industriales que carezcan de una

configuracin distinta y fisonoma propia y novedosa con respecto a
modelos o diseos industriales anteriores;
c) Los diseos o modelos industriales cuyos elementos estn
impuestos por la funcin que debe desempear el producto;
d) Cuando se trate de un mero cambio de colorido en modelos o
diseos ya conocidos;
e) Cuando sea contrario a la moral y a las buenas costumbres.
La proteccin concedida tendr una duracin de cinco (5) aos, a partir
de la fecha del depsito y podr ser prolongada por dos perodos
consecutivos de la misma duracin a solicitud de su titular. El titular de
un registro de modelo o diseo podr cederlo total o parcialmente bajo
las condiciones que estime conveniente. El cesionario o sucesor a ttulo
particular o universal no podr invocar derechos emergentes del registro
mientras no se anote la transferencia en la Direccin Nacional de la
Propiedad Industrial.
El titular de un registro de modelo o de diseo tiene una accin judicial
contra todo aquel que, sin autorizacin, explota industrial o
comercialmente, con relacin a los mismos o diferentes productos, un
diseo depositado o imitaciones del mismo. La accin podr entablarse
ante los Tribunales Federales por va civil para obtener el resarcimiento de
daos y perjuicios y la cesacin del uso, o por va penal si se persigue,
adems, la aplicacin de las penas que la ley establece.
EL DOMINIO
El dominio es el derecho de seoro ms amplio que puede tenerse sobre
una cosa y confiere todas las facultades existentes sobre el objeto: ius
utendi, ius fruendi y ius abutendi. Debe ejercerse, como todo derecho, en
forma regular. El cdigo civil lo define como: art. 2605: El dominio es el
derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad y a la accin de una persona.
La doctrina ha criticado esta definicin por considerarla vaga e imprecisa,
ya que en todos los derechos reales la cosa se encuentra sometida a la
voluntad y accin de una persona. Es mucho ms completa la definicin
del Esboo de Freytas:
El dominio (derecho de propiedad sobre las cosas) es el derecho real,
perpetuo o temporal, de una sola persona, sobre una cosa propia, mueble
o inmueble, con todos los derechos sobre su sustancia y utilidad o

14

solamente sobre su sustancia, o sobre su sustancia con algunos derechos

sobre su utilidad.
El dominio se extiende a los accesorios, a los frutos de la cosa (2520, 2522)
y, en el caso de los inmuebles, al subsuelo y al espacio areo (2518), con
los lmites que diversas leyes imponen (por ej. el rgimen de minas o la
expropiacin del subsuelo para extender vas de subterrneo.)
Superficie solo cedit es una locucin latina, que literalmente significa la
superficie accede al suelo; es utilizada al tratar los derechos reales cuando
se relacionan con el derecho de accesin. Segn este principio, todas
aquellas superficies o bienes que se encuentran inseparablemente en un
determinado terreno o finca pertenecen, por accesin, al dueo del suelo.
Se encuentra consagrado en el Art. 2518.
Caracteres del dominio:
Perpetuo: porque no se extingue con el no uso ni con el mero
transcurso del tiempo. Art. 2.510: El dominio es perpetuo, y
subsiste independiente del ejercicio que se pueda hacer de l. El
propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningn acto de
propiedad, aunque est en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un
tercero los ejerza con su voluntad o contra ella, a no ser que deje
poseer la cosa por otro, durante el tiempo requerido para que ste
pueda adquirir la propiedad por la prescripcin.
Absoluto: porque reconoce el mayor nmero de facultades
posibles sobre una cosa. Este carcter se vio atenuado por la
reforma de la ley 17711 que reformul los Art. 2513 y 2514,
cambiando las ideas de libertad e individualismo reinantes en el
siglo diecinueve por las de ejercicio regular de los derechos y
proscripcin al abuso del derecho.
Exclusivo: porque dos personas no pueden ser titulares del dominio
sobre la misma cosa. Dice el Art. 2508: El dominio es exclusivo. Dos
personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una
cosa; mas pueden ser propietarias en comn de la misma cosa, por
la parte que cada una pueda tener.
ARTCULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga
todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurdicamente de una cosa, dentro
de los lmites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo
contrario.
ARTCULO 1942.- Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene lmite en el tiempo y
subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueo no ejerza sus
facultades, o las ejerza otro, excepto que ste adquiera el dominio por prescripcin
adquisitiva.

15
ARTCULO 1943.- Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener ms de un titular.
Quien adquiere la cosa por un ttulo, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por
lo que falta al ttulo.
ARTCULO 1944.- Facultad de exclusin. El dominio es excluyente. El dueo puede excluir
a extraos del uso, goce o disposicin de la cosa, remover por propia autoridad los objetos
puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetndose a las
normas locales.
ARTCULO 1945.- Extensin. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un
todo con ella o son sus accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio areo, en la medida
en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a
su dueo, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y
superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueo del
inmueble, si no se prueba lo contrario.
ARTCULO 1946.- Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si est sometido a
condicin o plazo resolutorios, o si la cosa est gravada con cargas reales.

Clases de dominio:
El 2507 distingue el dominio pleno o perfecto cuando es perpetuo y la
cosa no est gravada con ningn derecho real y menos pleno o
imperfecto cuando debe resolverse al cabo de un cierto tiempo o al
cumplimiento de una condicin resolutoria (perdiendo el carcter de
perpetuo) o cuando la cosa est gravada a favor de terceros con algn
derecho real como servidumbre, usufructo, etc. (perdiendo as el carcter
de pleno). O sea que el dominio imperfecto puede ser: revocable,
fiduciario o desmembrado.
Dominio revocable: cuando el dominio es susceptible de quedar sin
efecto por distintas causas, como un pacto de retroventa, una
condicin resolutoria, la revocacin de una donacin o legado por
ingratitud o incumplimiento de los cargos, anulacin del acto de
transmisin, rescisin, accin por hecho fraudulento, restitucin por
pago indebido, etc. En suma, siempre que el dominio se haya
transferido de una manera interina. En principio, la revocacin tiene
efectos retroactivos, estando las excepciones consignadas en la ley
(Art. 2669).
Dominio fiduciario: es definido en el Art. 2662 como el que se
adquiere en razn de un fideicomiso constituido por contrato o por
testamento, y est sometido a durar solamente hasta la extincin del
fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda
segn el contrato, el testamento o la ley.; es regulado por la ley
24.241.

16

En el fideicomiso intervienen cuatro sujetos, pudiendo recaer la misma

condicin sobre ms de uno (excepto el fiduciante, que no puede ser
fiduciario):
* Fiduciante o fideicomitente: quien transfiere el dominio de la cosa.
* Fiduciario: recibe los bienes y est obligado a ejecutar ciertos actos
con ellos y luego transferirlos al beneficiario.
* Beneficiario
* Fideicomisario
El fideicomiso slo puede constituirse sobre cosas en particular y no
sobre universalidades jurdicas ni alcuotas de aqullas. Las facultades
del fiduciario son restringidas, no pudiendo constituir usufructo, uso ni
habitacin y, de constituir hipoteca, sta sigue la suerte del dominio.
Las aplicaciones de esta institucin son mltiples y es muy comn ver
emprendimientos de este tipo en los mercados financiero e
inmobiliario.
Dominio desmembrado: es aqul que se tiene respecto de una cosa
sobre la cual se han constituido derechos reales: prenda, anticresis,
usufructo, uso, habitacin, superficie forestal o servidumbres. Si lo que
se ha constituido es un usufructo, transfirindose el uso y goce de la
cosa, se dice que la propiedad ha quedado desnuda o nuda (del latn
nudus).
Otros casos de dominio imperfecto: bien de familia (ley 14.394),
fundo donde el propietario debe tolerar se explote una mina en el
subsuelo a raz de una concesin otorgada por el Estado (nico
propietario de cierto tipo de minas).
ARTCULO 1964.- Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el
revocable, el fiduciario y el desmembrado. El dominio revocable se rige por los artculos de
este Captulo, el fiduciario por lo previsto en las normas del Captulo 31, Ttulo IV del Libro
Tercero, y el desmembrado queda sujeto al rgimen de la respectiva carga real que lo
grava.
ARTCULO 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condicin o
plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueo debe restituir la cosa a quien se la
transmiti.
La condicin o el plazo deben ser impuestos por disposicin voluntaria expresa o por la
ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al trmino
de diez aos, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o ste
sea mayor o incierto. Si los diez aos transcurren sin haberse producido la resolucin, el
dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del
ttulo constitutivo del dominio imperfecto.
ARTCULO 1966.- Facultades. El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades
que el dueo perfecto, pero los actos jurdicos que realiza estn sujetos a las
consecuencias de la extincin de su derecho.
ARTCULO 1967.- Efecto de la revocacin. La revocacin del dominio de cosa registrable
tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario surja del ttulo de adquisicin o de la ley.

17
Cuando se trata de cosas no registrables, la revocacin no tiene efecto respecto de terceros
sino en cuanto ellos, por razn de su mala fe, tengan una obligacin personal de restituir la
cosa.
ARTCULO 1968.- Readquisicin del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o condicin, el
dueo revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre
del dueo perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la inscripcin
constitutiva, se requiere inscribir la readquisicin; si la inscripcin no es constitutiva, se
requiere a efecto de su oponibilidad.
ARTCULO 1969.- Efectos de la retroactividad. Si la revocacin es retroactiva el dueo
perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos jurdicos realizados por el titular
del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al dueo.

Restricciones y lmites al dominio extincin

El derecho de dominio, como todos los derechos, no es absoluto en tanto
debe ser ejercido con lmites y de acuerdo a las normas que lo regulan. La
reforma de la ley 17.711 ha morigerado el tinte individualista que
imperaba en la poca del codificador. Esto se refleja principalmente en la
reforma de dos artculos: 2513 y 2514. El primero de ellos rezaba: Es
inherente a la propiedad, el derecho de poseer la cosa, de disponer o
servirse de ella, de usarla y gozarla segn la voluntad del propietario. l
puede desnaturalizarla, degradarla o destruirla y ahora expresa: Es
inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse
de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular.
El art. 2514 rezaba: El ejercicio de estas facultades no puede serle
restringido porque tuviera por resultado privar a un tercero de alguna
ventaja, comodidad o placer, o traerle algunos inconvenientes, con tal que
no ataque su derecho de propiedad y luego de la reforma: El ejercicio de
estas facultades no puede ser restringido, en tanto no fuere abusivo,
aunque privare a terceros de ventajas o comodidades.
Disposiciones en todo concordantes con el art. 1.071, tambin reformado:
El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una
obligacin legal no puede constituir como ilcito ningn acto. La ley no
ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerar tal al que
contrare los fines que aqulla tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda
los lmites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres.
(Este ltimo prrafo es un agregado de la reforma y dio consagracin
legislativa a la teora del abuso del derecho).
Se critica la poltica del codificador de dedicar todo un captulo a los
lmites y restricciones al dominio y no hacerlo con el resto de los derechos
reales. La razn de esta diferencia radica en la amplsima gama de
facultades que otorga el dominio, lo que hace ms fcil fijar las
limitaciones que enumerar las facultades.

18

Podemos distinguir las restricciones impuestas al dominio privado de la

siguiente manera:
1. Restricciones impuestas slo en el inters pblico: la mayora de ellas
regladas por el Derecho Administrativo (a travs de leyes, decretos,
ordenanzas, reglamentos, etc.) y basadas en deberes o
responsabilidades del individuo como miembro de una comunidad. En
principio, no dan origen a indemnizacin alguna a favor del propietario
del bien. Algunos ejemplos son las normas que regulan la higiene y
salubridad, los cdigos de urbanismo, de circulacin de los
automotores, etc.
ARTCULO 1970.- Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado
en el inters pblico estn regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y
uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas
administrativas aplicables en cada jurisdiccin.
Los lmites impuestos al dominio en este Captulo en materia de relaciones de vecindad,
rigen en subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdiccin.
ARTCULO 1971.- Dao no indemnizable. Los deberes impuestos por los lmites al dominio
no generan indemnizacin de daos, a menos que por la actividad del hombre se agrave el
perjuicio.

2. Restricciones impuestas en inters de los particulares. Pueden ser:

a. Restricciones a la libre disponibilidad jurdica: la circulacin de la
riqueza es de orden pblico y, por ello, no puede extraerse un bien
del trfico indefinidamente. El Art. 2612 sienta el principio,
proscribiendo estas clusulas para las transmisiones de inmuebles a
ttulo oneroso y el Art. 2613 da las excepciones sobre bienes muebles
e inmuebles.
Clusulas de inalienabilidad:
Art. 2.612: El propietario de un inmueble no puede obligarse a no
enajenarlo, y si lo hiciere la enajenacin ser vlida, sin perjuicio de las
acciones personales que el acto puede constituir contra l.
Art. 2.613: Los donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios
o sucesores en sus derechos, que enajenen los bienes muebles o inmuebles
que les donaren o dejaren en testamento, por mayor trmino que el de
diez aos.
La permisin de este artculo es menoscabada por dos disposiciones:
Art. 3.781: Si se lega una cosa con calidad de no enajenarla y la
enajenacin no compromete ningn derecho de tercero, la clusula de no
enajenarse se tendr por no escrita.
Art. 3.598: El testador no puede imponer gravamen ni condicin alguna a
las porciones legtimas declaradas en este ttulo. Si lo hiciere, se tendrn
por no escritas.

19

Como consecuencia de estas clusulas de inalienabilidad, los bienes

quedan fuera del comercio y su enajenacin es nula. La misma condicin
impide su embargabilidad o la constitucin de derechos reales sobre ella o
cualquier otro acto de disposicin.
ARTCULO 1972.- Clusulas de inenajenabilidad. En los actos a ttulo oneroso es nula la
clusula de no transmitir a persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no
constituir sobre ella otros derechos reales. Estas clusulas son vlidas si se refieren a
persona o personas determinadas.
En los actos a ttulo gratuito todas las clusulas sealadas en el primer prrafo son vlidas
si su plazo no excede de diez aos.
Si la convencin no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez aos, se
considera celebrada por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no
exceda de diez aos contados desde que se estableci.
En los actos por causa de muerte son nulas las clusulas que afectan las porciones
legtimas, o implican una sustitucin fideicomisaria.

Clusulas de indivisin:
A estas excepciones, pueden sumarse el pacto de indivisin de los
condminos, (Art. 2693) permitido hasta cinco aos y la indivisin de un
bien determinado o de un establecimiento (ley 14.394) hasta los diez
aos o mayora de edad de los herederos, impuesta por el causante o por
voluntad de los herederos o el cnyuge suprstite.
En todos los casos, el juez puede dejar sin efecto estas clusulas, a
solicitud de parte y mediando justa causa.
Camino de sirga:
Los propietarios de inmuebles que linden con cursos de agua navegables,
deben dejar libre de construccin una franja de terreno a los fines de
realizar la sirga (remolque de la embarcacin mediante una cuerda
usando fuerza humana o animales). La disposicin es un anacronismo y un
resabio de la poca en que las embarcaciones no tenan motor.
Art. 2.639: Los propietarios limtrofes con los ros o con canales que sirven
a la comunicacin por agua, estn obligados a dejar una calle o camino
pblico de treinta y cinco metros hasta la orilla del ro, o del canal, sin
ninguna indemnizacin. Los propietarios ribereos no pueden hacer en ese
espacio ninguna construccin, ni reparar las antiguas que existen, ni
deteriorar el terreno en manera alguna.
ARTCULO 1974.- Camino de sirga. El dueo de un inmueble colindante con cualquiera de
las orillas de los cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre
una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la extensin del curso, en la que
no puede hacer ningn acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este
artculo.
ARTCULO 1975.- Obstculo al curso de las aguas. Los dueos de inmuebles linderos a un
cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o
modifique su direccin o velocidad, a menos que sea meramente defensiva.

20
Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereo o de un tercero, puede
remover el obstculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de
restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos
necesarios y la indemnizacin de los dems daos.
Si el obstculo se origina en un caso fortuito, el Estado slo debe restablecer las aguas a su
estado anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.

b. Restricciones emergentes de las relaciones de vecindad:

Regladas de manera exhaustiva y casustica en los arts. 2615 al 2660. Se
recomienda una lectura de estos artculos, pues pueden ser componentes
de evaluacin.
Son caracteres propios de estas restricciones la reciprocidad, no
indemnizacin, imprescriptibilidad (liberatoria o adquisitiva) y la
posibilidad de renuncia por voluntad del beneficiario. Procuran la
prevencin de daos o molestias, el aislamiento de los inmuebles, la
debida distancia entre con los rboles y arbustos vecinos, descargas
pluviales ordenadas, el otorgamiento de permiso de entrar en propiedad
vecina para ciertos fines, etc. Veremos el artculo al que ms importancia
ha dado la doctrina, por ser una hiptesis que engloba el mayor nmero
de casos posibles:
Art. 2.618: Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones o daos similares por el ejercicio de
actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia
teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque mediare
autorizacin administrativa para aqullas. Segn las circunstancias del
caso, los jueces pueden disponer la indemnizacin de los daos o la
cesacin de tales molestias. En la aplicacin de esta disposicin el juez
debe contemporizar las exigencias de la produccin y el respeto debido al
uso regular de la propiedad; asimismo tendr en cuenta la prioridad en el
uso. El juicio tramitar sumariamente.
La actividad desarrollada en el inmueble debe causar molestias que
excedan la normal tolerancia, o sea que tengan cierta entidad. La
enumeracin de los factores productores de la molestia es meramente
enunciativa y la existencia de una autorizacin administrativa para
funcionar no es bice para solicitar el cese de las molestias.
ARTCULO 1973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores,
luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en
inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las
condiciones del lugar y aunque medie autorizacin administrativa para aqullas.
Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remocin de la causa de la
molestia o su cesacin y la indemnizacin de los daos. Para disponer el cese de la
inmisin, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la
propiedad, la prioridad en el uso, el inters general y las exigencias de la produccin.

21
ARTCULO 1976.- Recepcin de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las
piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia
del hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extrada
artificialmente, la arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan
perjuicio a los inmuebles que las reciben.
ARTCULO 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra.
Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble
lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueo del inmueble no
puede impedirlo, pero quien construye la obra debe reparar los daos causados.
ARTCULO 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los
muros linderos no pueden tenerse vistas que permitan la visin frontal a menor distancia
que la de tres metros; ni vistas laterales a menor distancia que la de sesenta centmetros,
medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde el lmite exterior
de la zona de visin ms cercana al inmueble colindante.
ARTCULO 1979.- Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro
lindero no pueden tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centmetros,
medida desde la superficie ms elevada del suelo frente a la abertura.
ARTCULO 1980.- Excepcin a distancias mnimas. Las distancias mnimas indicadas en los
artculos 1978 y 1979 no se aplican si la visin est impedida por elementos fijos de
material no transparente.
ARTCULO 1981.- Privacin de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un
muro privativo no puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de
elevar otro muro, aunque lo prive de la luz o de la vista.
ARTCULO 1982.- rboles, arbustos u otras plantas. El dueo de un inmueble no puede
tener rboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal
tolerancia. En tal caso, el dueo afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el
corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las races penetran en su
inmueble, el propietario puede cortarlas por s mismo.

Extincin del dominio

El cdigo civil enumera las siguientes causales de extincin del dominio:
Por la destruccin o consumo total de la cosa que estaba sometida a
l o cuando la cosa es puesta fuera del comercio.
La propiedad de los animales salvajes o domesticados se acaba
cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la costumbre de
volver a la residencia de su dueo.
Cuando la ley atribuye a una persona a ttulo de transformacin,
accesin o prescripcin, la propiedad de una cosa perteneciente a
otra.
Por abandono. El que no tiene sino la propiedad de una parte
indivisa de la cosa, puede abandonarla por la parte que tiene; pero el
que tiene el todo de la cosa, no puede abandonarla por una parte
indivisa.
Por enajenacin de la cosa y tambin por la transmisin judicial del
dominio, cualquiera que sea su causa, ejecucin de sentencia,
expropiacin por necesidad o utilidad pblica.

22

Por el efecto de los juicios que ordenasen la restitucin de una cosa,

cuya propiedad no hubiese sido transmitida sino en virtud de un
ttulo vicioso.
ARTCULO 1907.- Extincin. Sin perjuicio de los medios de extincin de todos los derechos
patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, stos se extinguen, por la
destruccin total de la cosa si la ley no autoriza su reconstruccin, por su abandono y por
la consolidacin en los derechos reales sobre cosa ajena.
ARTCULO 1931.- Extincin. La posesin y la tenencia se extinguen cuando se pierde el
poder de hecho sobre la cosa.
En particular, hay extincin cuando:
a. se extingue la cosa;
b. otro priva al sujeto de la cosa;
c. el sujeto se encuentra en la imposibilidad fsica perdurable de ejercer la posesin o la
tenencia;
d. desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e. el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

Dominio de las aguas

Art. 2.339: Las cosas son bienes pblicos del Estado general que forma la
Nacin, o de los Estados particulares de que ella se compone, segn la
distribucin de los poderes hecha por la Constitucin Nacional; o son
bienes privados del Estado general o de los Estados particulares.
Art. 2.340: Quedan comprendidos entre los bienes pblicos:
1 Los mares territoriales hasta la distancia que determine la legislacin
especial, independientemente del poder jurisdiccional sobre la zona
contigua;
2 Los mares interiores, bahas, ensenadas, puertos y ancladeros;
3 Los ros, sus cauces, las dems aguas que corren por cauces naturales y
toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de
inters general, comprendindose las aguas subterrneas, sin perjuicio del
ejercicio regular del derecho del propietario del fundo de extraer las aguas
subterrneas en la medida de su inters y con sujecin a la
reglamentacin;
4 Las playas del mar y las riberas internas de los ros, entendindose por
tales la extensin de tierra que las aguas baan o desocupan durante las
altas mareas normales o las crecidas medias ordinarias;
5 Los lagos navegables y sus lechos;
6 Las islas formadas o que se formen en el mar territorial o en toda clase
de ro, o en los lagos navegables, cuando ellas no pertenezcan a
particulares;
7 Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra
pblica construida para utilidad o comodidad comn;
8 Los documentos oficiales de los poderes del Estado;

23

9 Las ruinas y yacimientos arqueolgicos y paleontolgicos de inters

cientfico. (Artculo sustituido por Art. 1 de la Ley N 17.71 1 B.O.
26/4/1968. Vigencia: a partir del 1 de julio de 1968.)
Art. 2.341: Las personas particulares tienen el uso y goce de los bienes
pblicos del Estado o de los Estados, pero estarn sujetas a las
disposiciones de este cdigo y a las ordenanzas generales o locales.
Art. 2.342: Son bienes privados del Estado general o de los Estados
particulares:
1 Todas las tierras que estando situadas dentro de los lmites territoriales
de la Repblica, carecen de otro dueo;
2 Las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosa s y sustancias fsiles, no
obstante el dominio de las corporaciones o particulares sobre la superficie
de la tierra;
3 Los bienes vacantes o mostrencos, y los de las personas que mueren sin
tener herederos, segn las disposiciones de este cdigo;
4 Los muros, plazas de guerra, puentes, ferrocarriles y toda construccin
hecha por el Estado o por los Estados, y todos los bienes adquiridos por el
Estado o por los Estados por cualquier ttulo;
5 Las embarcaciones que diesen en las costas de los mares o ros de la
Repblica, sus fragmentos y los objetos de su cargamento, siendo de
enemigos o de corsarios.
Art. 2.343: Son susceptibles de apropiacin privada:
1 Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos
navegables, guardndose los reglamentos sobre la pesca martima o
fluvial;
2 Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare
inmediatamente;
3 Las piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que
no presenten signos de un dominio anterior.
El rgimen sobre las aguas pertenece a la jurisdiccin federal o provincial,
segn sea la materia regulada. Es competente la Nacin, por ejemplo, en
lo atinente a la navegacin o la propiedad del agua y es de jurisdiccin
provincial el poder de polica sobre la pesca en ros provinciales, el riego,
etc. Hay tambin poderes concurrentes tales como la salubridad y defensa
civil. Algunas provincias como Crdoba, Mendoza o Santiago del Estero,
han dictado sus cdigos de aguas.
El agua es una cosa que ser mueble o inmueble, dependiendo de dnde
se halle. Las aguas que corren o duermen en sus lechos, son inmuebles
por su naturaleza (Art. 2314) y las que estn almacenadas o corren por
conductos accesorios a un inmueble, inmovilizadas por su adhesin fsica

24

al suelo con carcter de perpetuidad, son inmuebles por accesin. Si el

agua est separada del suelo, ser una cosa mueble y le sern aplicables
las normas de los arts. 2318 y 2319.
Las aguas pueden clasificarse en:
1 martimas: La afectacin al dominio pblico no puede ser renunciada
por el Estado, pero ste puede otorgar permisos de exploracin,
explotacin, etc.
a territoriales: hasta las 200 leguas marinas (segn ley 17.094),
incluyendo lecho y subsuelo. La vieja redaccin del Art. 2340 las
estableca hasta una legua marina.
b interiores: tales como bahas, puertos o ensenadas.
2 terrestres: Los Inc. 3 y 5 del Art. 2340 enumeran los casos, sin
embargo, el agregado que hizo la reforma al Inc. 3, fija una hiptesis
abierta, pues consigna que sern de dominio pblico toda otra agua
que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de inters general ()
comprendindose las aguas subterrneas, lo que constituye una
excepcin al principio superficie solo cedit, por el cual stas perteneceran
al propietario del suelo. Podemos subclasificar las aguas terrestres en:
a superficiales:
Corrientes: ocasionan numerosas restricciones y lmites al
dominio de los propietarios ribereos: est proscripto, entre
otras cosas: Art. 2641 (usar el agua estorbando la navegabilidad),
Art. 2642 (mudar el curso de las aguas sin autorizacin de
autoridad administrativa cavado del lecho, dragados hacia su
terreno que excedan la normalidad), etc.
Los cursos de agua se clasifican en: a) arroyo: de menor caudal
que el ro y ms o menos perenne; b) torrente: generalmente
permanece seco y ocasionalmente posee aguas con motivo de
deshielos o precipitaciones; c) ro: con caudal abundante y
perenne. El rgimen jurdico de ros y arroyos es el mismo.
El ro se compone de: cauce o fondo, (lugar por donde el agua
corre); ribera interna (se encuentra a ambos lados del cauce,
donde el terreno se eleva y es la porcin que queda descubierta
cuando bajan las aguas) y ribera externa o margen.
El rgimen jurdico de las aguas corrientes es el siguiente: si el
curso de agua nace y muere dentro de un fundo, pertenecen en
propiedad al dueo de ste. Si nace en un fundo y muere en otro,
pertenecen al dominio pblico (arg. arts. 2340, 2350 y 2637).

25

Durmientes: el cdigo declara de dominio pblico los lagos

navegables, habindose eliminado con la reforma la exigencia de
cierto tonelaje para considerarlos tales. El tema de los lagos no
navegables ha dado lugar a controversias. Por un lado, estn
excluidos de entre los bienes enunciados como de dominio
pblico, a contrario sensu por el Art. 2340 Inc. 5; por el otro, el
Art. 2349 concede el uso y goce a los propietarios ribereos,
pero no la propiedad. Es nuestra opinin, que deben considerarse
residualmente comprendidos entre los bienes de dominio
pblico, por ser aguas que tienen aptitud de satisfacer usos de
inters general.
Surgentes: segn el Art. 2.350, Las vertientes que nacen y
mueren dentro de una misma heredad, pertenecen, en
propiedad, uso y goce, al dueo de la heredad, mientras que si
surgen en un fundo y corren hacia otro, son de dominio pblico
por ser aguas corrientes.
b subterrneas: tambin se refiere a aguas de pozo y no corrientes,
por el mismo motivo. Ya hemos dicho, que son del dominio pblico.
3 pluviales: son todas aquellas provenientes de las precipitaciones
(lluvia, nieve, granizo, etc.), sea que se mantengan en la superficie, en
concavidades o almacenadas. Esta agua pertenecen al propietario del
fundo donde caen, quien puede disponer de ella libremente. El agua que
cae en lugares pblicos es res nullius, susceptible de apropiacin por los
particulares (Art. 2636).
ARTCULO 239.- Aguas de los particulares. Las aguas que surgen en los terrenos de los
particulares pertenecen a sus dueos, quienes pueden usar libremente de ellas, siempre
que no formen cauce natural. Las aguas de los particulares quedan sujetas al control y a las
restricciones que en inters pblico establezca la autoridad de aplicacin. Nadie puede
usar de aguas privadas en perjuicio de terceros ni en mayor medida de su derecho.
Pertenecen al dominio pblico si constituyen cursos de agua por cauces naturales. Los
particulares no deben alterar esos cursos de agua. El uso por cualquier ttulo de aguas
pblicas, u obras construidas para utilidad o comodidad comn, no les hace perder el
carcter de bienes pblicos del Estado, inalienables e imprescriptibles.
El hecho de correr los cursos de agua por los terrenos inferiores no da a los dueos de
stos derecho alguno.
ARTCULO 1947.- Apropiacin. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueo,
se adquiere por apropiacin.
a. son susceptibles de apropiacin:
i. las cosas abandonadas;
ii. los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
iii. el agua pluvial que caiga en lugares pblicos o corra por ellos.

CONDOMINIO

26

Art. 2.673: El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a

varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o
inmueble. Los elementos del condominio son, por tanto:
pluralidad de sujetos
unidad de objeto
existencia de partes alcuotas ideales sobre la cosa
Si bien en el cdigo estn legislados dominio y condominio
separadamente, hay quienes sostienen que se tratara de la misma
institucin, slo que el condominio sera un dominio con varios titulares.
Tanto es as, que el art. 2503 los enumera en el mismo inciso. Por lo tanto,
en el condominio encontramos los mismos caracteres que en el dominio:
absoluto, exclusivo y perpetuo.
ARTCULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una
cosa que pertenece en comn a varias personas y que corresponde a cada una por una
parte indivisa. Las partes de los condminos se presumen iguales, excepto que la ley o el
ttulo dispongan otra proporcin.
ARTCULO 1984.- Aplicaciones subsidiarias. Las normas de ste Ttulo se aplican, en
subsidio de disposicin legal o convencional, a todo supuesto de comunin de derechos
reales o de otros bienes.
Las normas que regulan el dominio se aplican subsidiariamente a este Ttulo.

Diferencias con otras instituciones:

SOCIEDAD: la sociedad es un sujeto de derecho, su objeto pueden ser
cosas materiales (como en el condominio) pero tambin inmateriales,
impone cierta actividad con un fin y dura un tiempo limitado. Slo puede
nacer de un contrato y la porcin indivisa de capital de cada socio no
puede ser atacada por los acreedores (que s podrn cobrarse de las
utilidades), mientras que los acreedores del condmino s pueden
embargar y ejecutar la parte alcuota.
SERVIDUMBRE: su objeto es el disfrute sobre un fundo ajeno, mientras
que el condominio tiene como objeto el disfrute sobre la cosa propia.
COMUNIDAD DE BIENES: los bienes son objetos inmateriales, nunca
podra existir condominio sobre un crdito, pues el objeto de los derechos
reales son las cosas materiales.
COMUNIDAD HEREDITARIA: la masa hereditaria mientras permanece
indivisa, ha sido considerada por muchos un condominio, cuando
permanece en este estado durante un tiempo largo. Inclusive, en algunas
provincias, se anota la declaratoria de herederos en el folio real de los
inmuebles. Sin embargo, tcnicamente no es condominio pues ste debe
nacer de la ley o por un acto inter vivos o de ltima voluntad, no
recayendo esta hiptesis en ninguno de los tres casos. Por otra parte, en

27

la comunidad hereditaria no solo hay cosas, sino tambin bienes sobre los
cuales es imposible un condominio. La Corte Suprema ha tenido ocasin
de expedirse, negando el carcter de condominio a los bienes indivisos de
una herencia.
PROPIEDAD HORIZONTAL: es un derecho real complejo, a la vez sobre
cosa propia (la unidad funcional) y compartindose slo las partes
comunes del edificio sobre las que se ha dicho recae un condominio.
Segn el Art. 2675, el condominio se constituye por contrato, adquiriendo
la cosa entre varios o cediendo los derechos sobre una parte alcuota de
la cosa propia; por actos de ltima voluntad, legando una cosa a dos o
ms personas dentro de la porcin disponible, (pues de la porcin
legtima no surge condominio, como vimos, pues coexisten en la masa
indivisa bienes y deudas); y tambin proviene en algunos casos de la ley,
como el caso de las medianeras. A estos casos enumerados por el artculo,
puede agregarse la usucapin adquirida por la coposesin de varios
poseedores.
El condominio puede ser con indivisin forzosa y sin indivisin forzosa
(que es la regla).
I.

Condominio sin indivisin forzosa:

En el condominio sin indivisin forzosa, cualquiera de los condminos

puede pedir la particin en cualquier momento.
Facultades de los condminos:
Respecto de la parte indivisa, las facultades son amplsimas, realizando
los actos de administracin y disposicin que sean compatibles con la
naturaleza de su parte alcuota, sin consentimiento de los otros
condminos (art. 2676). Puede enajenarla libremente, darla en usufructo
(art. 2843) pero no puede arrendar su cuota parte (ya no aplica) por
disposicin expresa del art. 1512. Si el condmino hipoteca su parte
indivisa, la hipoteca ser vlida pero quedar sin efecto si el inmueble se
adjudica a otro condmino luego de la particin (art. 2678), pues la
particin tiene efecto declarativo (tampoco est previsto).
ARTCULO 1989.- Facultades con relacin a la parte indivisa. Cada condmino puede
enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los
restantes condminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el
resultado de la particin, que les es inoponible. La renuncia del condmino a su parte
acrece a los otros condminos.
ARTCULO 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la divisin de
la herencia, en tanto sean compatibles.

28
ARTCULO 1997.- Derecho a pedir la particin. Excepto que se haya convenido la
indivisin, todo condmino puede, en cualquier tiempo, pedir la particin de la cosa. La
accin es imprescriptible.
ARTCULO 1998.- Adquisicin por un condmino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las
reglas para la divisin de la herencia, tambin se considera particin el supuesto en que
uno de los condminos deviene propietario de toda la cosa.

El art. 2677 permite a los acreedores embargar y ejecutar la cuota parte,

an antes de la divisin. Est vedada la constitucin de servidumbres
sobre la cuota por el principio de indivisibilidad de las mismas (Art. 3007);
la servidumbre no puede adquirirse por una porcin indivisible. Las
acciones posesorias pueden incoarse contra terceros o contra los mismos
condminos, en caso de que stos turbasen el ejercicio de los derechos
del copropietario o lo desposeyesen, igual sucede con las acciones reales.
Sobre la totalidad de la cosa objeto del condominio la regla es la
imposibilidad de obrar tanto material como jurdicamente. Rige el
principio del ius prohibendi (Art. 2680), segn el cual ninguno de los
condminos puede ejercer sin el consentimiento de todos sobre la cosa
comn ni sobre la menor parte de ella fsicamente determinada, actos
materiales () que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de
propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora
quiera hacer al respecto. El condmino debe usar y gozar de la cosa de
acuerdo a su destino y sin causarle deterioros (art. 2684). Si es uno solo
de ellos quien ha usado y gozado de la cosa, la jurisprudencia ha
entendido que puede reclamrsele una compensacin desde la fecha de
intimacin fehaciente.
El art. 2680 tambin prohbe al condmino efectuar actos jurdicos que
impliquen el ejercicio del derecho de propiedad sobre la cosa, sin el
consentimiento de los copropietarios. Esto excluye: enajenacin de la
cosa entera o de partes materiales concretas, constitucin de
servidumbres, hipotecas, el arrendamiento de la cosa o una parte material
concreta de sta. Todos estos actos prohibidos, son nulos de nulidad
relativa (porque puede ser alegada por el resto de los condminos pero no
por el constituyente), pero cobraran eficacia si la cosa llegase a ser
adjudicada al constituyente, por el principio declarativo de la particin.
ARTCULO 1986.- Uso y goce de la cosa. Cada condmino, conjunta o individualmente,
puede usar y gozar de la cosa comn sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su
propio inters u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes
condminos.
ARTCULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condminos pueden convenir el uso y goce
alternado de la cosa comn o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre
determinadas partes materiales.
ARTCULO 1988.- Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en
medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnizacin a los

29
restantes condminos, sino a partir de la oposicin fehaciente y slo en beneficio del
oponente.
ARTCULO 1990.- Disposicin y mejoras con relacin a la cosa. La disposicin jurdica o
material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, slo puede hacerse con la
conformidad de todos los condminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras
necesarias. Dentro de los lmites de uso y goce de la cosa comn, cada condmino puede
tambin, a su costa, hacer en la cosa mejoras tiles que sirvan a su mejor
aprovechamiento.

Obligaciones de los condminos:

Gastos de conservacin y reparacin de la cosa: Todo condmino
puede obligar a los copropietarios en proporcin de sus partes a los
gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn; pero pueden
librarse de esta obligacin por el abandono de su derecho de
propiedad (ya no aplica). No contribuyendo el condmino o los
condminos, pagarn los intereses al copropietario que los hubiese
hecho y ste tendr derecho a retener la cosa hasta que se verifique el
pago. (tampoco aplica)
ARTCULO 1991.- Gastos. Cada condmino debe pagar los gastos de conservacin y
reparacin de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan
pagado en exceso con relacin a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas
obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condmino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.

Obligaciones por deudas contradas para la comunidad: A las deudas

contradas por uno solo de los condminos en pro de la comunidad y
durante ella, no est obligado sino el condmino que las contrajo, el
cual tendr accin contra los condminos para el reembolso de lo que
hubiere pagado. Si, en cambio, hubiesen sido contradas por todos los
condminos, puede pasar que:
* pacten solidaridad
* pacten responder de acuerdo a su cuota parte
* no expresen cul es su cuota parte ni pacten solidaridad, en este
caso responden por partes iguales pues los terceros no tienen
forma de conocer los porcentajes de las partes alcuotas.
ARTCULO 1992.- Deudas en beneficio de la comunidad. Si un condmino contrae deudas
en beneficio de la comunidad, es el nico obligado frente al tercero acreedor, pero tiene
accin contra los otros para el reembolso de lo pagado.
Si todos se obligaron sin expresin de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer
la deuda por partes iguales. Quien ha pagado de ms con respecto a la parte indivisa que le
corresponde, tiene derecho contra los otros, para que le restituyan lo pagado en esa
proporcin.

En las cargas reales, como prenda o hipoteca: segn el art. 2689, cada uno
de los condminos responde por el todo de la deuda, sin embargo, es de
hacer notar que (una vez ejecutado el bien) si quedase un saldo impago,
sobre ste responder cada condmino en proporcin a su parte alcuota.

30

Administracin:
Lo ms comn es que la cosa sea administrada por alguno de los
condminos. Siendo imposible, por la calidad de la cosa o por la
oposicin de alguno de los condminos, el uso o goce de la cosa o la
posesin comn, resolvern todos si debe ser puesta en administracin o
arrendada. El qurum necesario para deliberar sobre esta decisin es la
totalidad de los condminos, (aunque la jurisprudencia ha atemperado
esta exigencia cuando hay una obstruccin de uno de ellos sin justa
causa). La mayora necesaria para tomar la decisin es la absoluta
(mitad ms uno), computndose los votos por valor y no por cabeza, de
manera tal que si una de las partes reuniese ms del cincuenta por ciento
del total ser quien decide. Habiendo empate, se decide por azar, rbitros
o el juez en proceso sumario (2706). Al tomar esta decisin, la asamblea
tambin debe decidir quin administrar la cosa, que puede ser uno de los
condminos o un tercero. El condmino que ejerciere la administracin
ser reputado mandatario de los otros, aplicndosele las disposiciones
sobre el mandato y no las disposiciones sobre el socio administrador.
Si la Asamblea decide que la explotacin se llevar a cabo dando la cosa
en arrendamiento, deber ser preferido el condmino que as lo solicite,
siempre que ofrezca el mismo alquiler.
ARTCULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en comn. Si no es posible el uso y goce en
comn por razones atinentes a la propia cosa o por la oposicin de alguno de los
condminos, stos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administracin.
ARTCULO 1994.- Asamblea. Todos los condminos deben ser informados de la finalidad
de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipacin
razonable.
La resolucin de la mayora absoluta de los condminos computada segn el valor de las
partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe
decidir la suerte.
ARTCULO 1995.- Frutos. No habiendo estipulacin en contrario, los frutos de la cosa
comn se deben dividir proporcionalmente al inters de los condminos.

II.

Condominio con indivisin forzosa:

La indivisin forzosa puede provenir de la ley, de un contrato o de un acto

de ltima voluntad.
1. de origen legal: segn el art. 2710, es de indivisin forzosa el
condominio sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al
uso comn de dos o ms heredades pertenecientes a distintos
propietarios, como un pozo para sacar agua o un canal de desage, o
paredes, muros, cercos o fosos que sirvan de separacin entre dos
heredades contiguas (arts. 2716 al 2745). Hay indivisin forzosa
temporal en el caso del art. 2715 cuando la particin fuese nociva en

31

un tiempo determinado y necesite ser demorada para mayor

conveniencia de los condminos.
ARTCULO 2004.- Indivisin forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisin
forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables
al uso comn de dos o ms heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras
subsiste la afectacin, ninguno de los condminos puede pedir la divisin.
ARTCULO 2009.- Adquisicin de la medianera. El muro construido conforme a lo
dispuesto en el artculo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. Tambin es
medianero el muro de elevacin, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total
o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por
prescripcin adquisitiva. (arts. 2006 al 2036)

2. de origen contractual: los condminos no pueden renunciar

indefinidamente a la facultad de particionar, pero pueden
suspenderla hasta cinco aos (solamente hasta 10 aos ahora),
renovando el convenio las veces que lo estimen conveniente. Si se
trata de coherederos, pueden prolongar la indivisin hasta diez aos y,
en el caso de que se trate de un establecimiento del que hubiese
formado parte, tambin podr pedirlo el cnyuge suprstite (arts. 52 y
53 ley 14.394)
3. de origen testamentario: el art. 51 de la ley 14.394 permite al
testador imponer la indivisin de los bienes hereditarios por hasta
diez aos, modificando el art. 2715 que lo permita slo por cinco
aos. Si se trata de un establecimiento comercial, la indivisin podr
prolongarse hasta que todos los herederos alcancen la mayora de
edad.
ARTCULO 1999.- Renuncia a la accin de particin. El condmino no puede renunciar a
ejercer la accin de particin por tiempo indeterminado.
ARTCULO 2000.- Convenio de suspensin de la particin. Los condminos pueden
convenir suspender la particin por un plazo que no exceda de diez aos. Si la convencin
no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez aos, se considera celebrada por
ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez aos puede ser ampliado hasta completar ese
lmite mximo.
ARTCULO 2001.- Particin nociva. Cuando la particin es nociva para cualquiera de los
condminos, por circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al
aprovechamiento de la cosa, segn su naturaleza y destino econmico, el juez puede
disponer su postergacin por un trmino adecuado a las circunstancias y que no exceda de
cinco aos. Este trmino es renovable por una vez.
ARTCULO 2002.- Particin anticipada. A peticin de parte, siempre que concurran
circunstancias graves, el juez puede autorizar la particin antes del tiempo previsto, haya
sido la indivisin convenida u ordenada judicialmente.
ARTCULO 2003.- Publicidad de la indivisin o su cese. Las clusulas de indivisin o el cese
anticipado de la indivisin slo producen efecto respecto de terceros cuando se inscriban
en el respectivo registro de la propiedad.

Conclusin del condominio:

El condominio se extingue por las mismas causales que el dominio, a las
que nos remitimos, existiendo una causal propia que es la particin.

32

La particin es la conversin de la parte alcuota en un lote material

equivalente. El art. 2692 sienta el principio general: cada copropietario
est autorizado a pedir en cualquier tiempo la divisin de la cosa comn,
cuando no se encuentre sometida a una indivisin forzosa. Tambin
pueden pedir la particin los herederos, sus acreedores y todos los que
tengan derecho sobre la sucesin (art. 3452 del Cdigo Civil).
ARTCULO 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la divisin de
la herencia, en tanto sean compatibles.
ARTCULO 1997.- Derecho a pedir la particin. Excepto que se haya convenido la
indivisin, todo condmino puede, en cualquier tiempo, pedir la particin de la cosa. La
accin es imprescriptible.
ARTCULO 1998.- Adquisicin por un condmino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las
reglas para la divisin de la herencia, tambin se considera particin el supuesto en que
uno de los condminos deviene propietario de toda la cosa.

Segn el art. 2.698, las reglas relativas a la divisin de las sucesiones, a la

manera de hacerla y a los efectos que produce, deben aplicarse a la
divisin de cosas particulares, por tanto veamos: art. 3.460: La accin de
particin de herencia es imprescriptible, mientras que de hecho contine la
indivisin; pero es susceptible de prescripcin, cuando la indivisin ha
cesado de hecho, porque alguno de los herederos, obrando como nico
propietario, ha comenzado a poseerla de una manera exclusiva. En tal
caso la prescripcin tiene lugar a los veinte aos de comenzada la
posesin.
Art. 3.461: Cuando la posesin de que habla el artculo anterior, ha sido
slo de una parte alcuota de la herencia, o de objetos individuales, la
accin de particin se prescribe por veinte aos respecto a esa parte o a
esos objetos, y contina existiendo respecto a las partes u objetos que no
han sido as posedos.

Naturaleza jurdica de la accin de particin: es importante para fijar la

jurisdiccin. La mayora de los cdigos de procedimiento y la
jurisprudencia la han considerado una accin real, debiendo impetrarse
donde se encuentran los bienes.

Efecto de la particin: la divisin entre los copropietarios es slo

declarativa y no traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada
condmino debe ser considerado como si hubiese sido, desde el origen de
la indivisin, propietario exclusivo de lo que le correspondi en su lote. El
mismo efecto se da cuando hubiera cesado la indivisin absoluta, pasando
la cosa al dominio de uno de los comuneros, por cualquier acto a ttulo
oneroso.
Por tanto, la particin es declarativa y se considera como si el
condominio nunca hubiese existido. Sin embargo, el art. 2697 determina

33

que los efectos sern los mismos que el cdigo determina en relacin a las
sucesiones y, en este caso, los coherederos se deben garantas de
eviccin.

Formas de llevar a cabo la particin: el art. 3462, aplicable segn lo

expresado, dispone que si todos los herederos estn presentes y son
capaces, la particin deba hacerse en la forma y por el acto que por
unanimidad juzguen conveniente. La particin en especie siempre es
preferida si fuese posible y conveniente (salvo pacto unnime en
contrario); art. 3.475 bis: Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los
bienes en especie, no se podr exigir por los coherederos la venta de ellos.
Si las partes adjudicadas no fuesen equivalentes, se podrn hacer
compensaciones en dinero o especie. Segn el art. 3462, si todos los
condminos son capaces y estn presentes, la particin se puede convenir
extrajudicialmente, en cuyo caso debe formalizarse por escritura pblica
(Art. 1184 Inc. 2).
Condominios con indivisin forzosa. Casos:
1. Accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades:
segn el art. 2710, habr indivisin forzosa cuando el condominio sea
sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de
dos o ms heredades que pertenezcan a diversos propietarios y ninguno
de los condminos podr pedir la divisin. Estas cosas pueden ser pozos,
canaletas de desages, diques, pasillos, etc. Es una cuestin de hecho que
competer en todo caso al juez determinar si las cosas son
indispensablemente accesorias al inmueble o no. En relacin al origen y
afectacin de este condominio, rigen las normas comunes: contrato,
testamento, ley, usucapin.
Los comuneros deben usar la cosa comn de acuerdo al destino por el cual
se ha sujeto a la indivisin y en inters de las heredades por las cuales se
ha constituido. No est autorizado en este caso el abandono que regla el
art. 2685.
2. Indivisiones establecidas en clusulas de inalienabilidad: estudiadas al
resear las limitaciones al dominio.
3. Indivisiones de la ley 14.394: la ley opera en el marco de una sucesin.
Los artculos pertinentes son:
ARTCULO 51: Toda persona podr imponer a sus herederos, aun
forzosos, la indivisin de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de
diez aos. Si se tratase de un bien determinado, o de un establecimiento
comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero o cualquier otro que

34

constituya una unidad econmica, el lapso de la indivisin podr

extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayora de edad,
aun cuando ese tiempo exceda los diez aos. Cualquier otro trmino
superior al mximo permitido, se entender reducido a ste.
El juez podr autorizar la divisin, total o parcial ha pedido de la parte
interesada y sin esperar el transcurso del plazo establecido, cuando
concurran circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad o inters
legtimo de tercero.
ARTCULO 52: Los herederos podrn convenir que la indivisin entre ellos
perdure total o parcialmente por un plazo que no exceda de diez aos, sin
perjuicio de la particin temporaria del uso y goce de los bienes entre los
copartcipes. Si hubiese herederos incapaces, el convenio concluido por sus
representantes legales, no tendr efecto hasta la homologacin judicial.
Estos convenios podrn renovarse al trmino del lapso establecido.
Cualesquiera de los herederos podr pedir la divisin antes del vencimiento
del plazo siempre que mediaren causas justificadas.
ARTCULO 53: Cuando en el acervo hereditario existiere un
establecimiento comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero o de otra
ndole tal que constituya una unidad econmica, el cnyuge suprstite que
lo hubiese adquirido o formado en todo o en parte podr oponerse a la
divisin del bien por un trmino mximo de diez aos.
A instancia de cualquiera de los herederos, el juez podr autorizar el cese
de la indivisin antes del trmino fijado, si concurrieren causas graves o de
manifiesta utilidad econmica que justificasen la decisin.
Durante la indivisin, la administracin del establecimiento competer al
cnyuge sobreviviente. Lo dispuesto en este artculo se aplicar
igualmente a la casa habitacin constituida o adquirida con fondos de la
sociedad conyugal formada por el causante, si fuese la residencia habitual
de los esposos.
ARTCULO 54: La indivisin hereditaria no podr oponerse a terceros sino
a partir de su inscripcin en el registro respectivo.
ARTCULO 55: Durante la indivisin autorizada por la ley, los acreedores
particulares de los copropietarios no podrn ejecutar el bien indiviso ni una
porcin ideal del mismo, pero s podrn cobrar sus crditos con las
utilidades de la explotacin correspondiente a su respectivo deudor.
4. Confusin de lmites: (arts. 2746 al 2755)
El que poseyere terrenos cuyos lmites estuvieren confundidos con los de
un terreno colindante reptase condmino con el poseedor de ese
terreno y tiene derecho para pedir que los lmites confusos se investiguen
y se demarquen. El condominio se extiende a la zona dudosa y su origen

35

es la ley. El efecto de este condominio es otorgar a los comuneros la

facultad de solicitar la investigacin y demarcacin de los terrenos (accin
de deslinde).
Requisitos:
a. existencia de dos fundos colindantes.
b. deben ser fundos rsticos. La doctrina y jurisprudencia son
contestes en afirmar que la palabra rstico alude a la falta de
edificacin y no a la ubicacin en la ciudad o el campo. En el caso de
predios construidos, se aplicaran las normas de la medianera y no
de la confusin de lmites.
c. debe existir confusin en los lmites. En este caso, los lmites no
estn controvertidos por los colindantes sino que son ignorados
por ellos, dudando de cul es la lnea material que debe dividir los
inmuebles. Esta es la diferencia crucial con la reivindicacin donde
adems hay un actor y un demandado, no siendo el caso en la
accin de deslinde donde todos son a la vez demandantes y
demandados y la carga de la prueba reposa sobre ambos por igual.
La finalidad en la reivindicacin es obtener la parte del terreno que
se reputa ocupada por el demandado, mientras que en este caso es
delimitar los terrenos. Los gastos y costas del deslinde deben ser
soportados tambin en igual proporcin.
Son legitimados activos de la accin de deslinde los titulares de dominio,
condominio, usufructo, habitacin o anticresis. Algunos extienden la
legitimacin al acreedor hipotecario y a los titulares de servidumbres
activas, por cuanto poseen inters en el deslinde a los fines de determinar
su derecho. El deslinde puede llevarse a cabo judicial o
extrajudicialmente (con instrumento pblico).
Art. 2.753: El deslinde de los terrenos puede hacerse entre los colindantes
por acuerdo entre ellos que conste de escritura pblica. Bajo otra forma
ser de ningn valor. El acuerdo, la mensura y todos los antecedentes que
hubiesen concurrido a formarlo deben presentarse al juez para su
aprobacin; y si fuese aprobado, la escritura otorgada por personas
capaces, y la mensura practicada, servirn en adelante como ttulo de
propiedad, siempre que no se causare perjuicio a tercero. En lo sucesivo, el
acto puede nicamente ser atacado por las causas que permiten volver
sobre una convencin. Entonces, luego de labrada la escritura de
deslinde, deber solicitarse al juez la homologacin de este acuerdo.
Art. 2.754: El deslinde judicial se har por agrimensor, y la tramitacin del
juicio, ser la que prescriban las leyes de procedimiento.

36

5. Condominio de muros, cercos y fosos. (Medianera)

Vamos a determinar previamente los distintos tipos de muro. Desde el
punto de vista fsico, pueden ser:
encaballado (reposa sobre la lnea que divide dos fundos, apoyando
la mitad sobre cada uno)
contiguo (se apoya sobre la lnea que divide los fundos, pero reposa
enteramente en uno de ellos)
prximo (est apoyado y reposa enteramente sobre uno de los
fundos), este ltimo no tiene relevancia jurdica.
Desde el punto de vista jurdico, los muros pueden ser:
Pared privativa: la propiedad es exclusiva de un vecino. Si el otro
vecino desea utilizar o apoyar estructuras sobre la pared, deber
adquirir la medianera. Si la usa sin hacerlo, su propietario podr
exigir la adquisicin o bien intentar acciones posesorias o reales.
Pared medianera o comn: el art. 2717 establece que sta es la que
se ha hecho construir a costa de ambos vecinos y en el lmite
separativo de las heredades.
Pared de cerco, de encerramiento forzoso o divisoria. Reza el art.
2.516: El propietario tiene la facultad de excluir a terceros del uso o
goce, o disposicin de la cosa, y de tomar a este respecto todas las
medidas que encuentre convenientes. Puede prohibir que en sus
inmuebles se ponga cualquier cosa ajena; que se entre o pase por
ella. Puede encerrar sus heredades con paredes, fosos, o cercos,
sujetndose a los reglamentos policiales. El encerramiento del
predio es una facultad de los propietarios de fundos situados en el
campo, pero se convierte en una obligacin si estn localizados en
las ciudades, pues hay un inters pblico en el cerramiento debido a
la gran cantidad de poblacin.
Art. 2.726: Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a
la construccin y conservacin de paredes de tres metros de altura y
dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus
heredades contiguas, que estn situadas en el recinto de un pueblo o en
los arrabales. El artculo siguiente le otorga la facultad al vecino
interpelado; puede ceder el tramo de terreno donde la medianera debe
asentarse y desligarse de la obligacin renunciando a la medianera.
El inters del legislador en el cerramiento se trasluce en el beneficio
concedido por el art. 2725: El que en los pueblos o en sus arrabales
edifica primero en un lugar aun no cerrado entre paredes, puede asentar
la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que

37

la pared sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros, y su

espesor entero no exceda de dieciocho pulgadas.
Entonces, pared de cerramiento forzoso es aquella edificada en los
pueblos o sus arrabales, de piedra o ladrillo y hasta la altura de 3 metros y
un espesor de 18 pulgadas. Este muro puede ser, segn lo visto, edificado:
por uno solo de los vecinos: apoyndolo en la lnea divisoria (muro
encaballado). En este caso, se puede exigir al vecino el reembolso de la
mitad de los gastos y ste puede eximirse cediendo la porcin de
terreno y renunciando a la medianera. Pero, siendo el caso de que
nazca la medianera, veamos las distintas teoras en relacin a cundo
se da este fenmeno: a) la primera tesis (Tobal), afirma que, por el
principio de accesin, al estar construida la mitad en cada fundo, la
medianera nace cuando la pared se construye y la obligacin de
reembolso prescribe a los diez aos contados desde que se finaliz la
construccin. b) para Spota, el muro pertenece en forma exclusiva a
quien lo levant a su costa y el vecino debe tolerar esta situacin, que
configura una restriccin al dominio. Sin embargo, admite que el
propietario del fundo contiguo puede adquirir la medianera.
por uno solo de los vecinos a su costa y en su terreno (pared
contigua): puede reclamar la mitad de los gastos y el valor del terreno
al vecino si ste se sirve de la pared (2728) o, contrariamente, el
vecino tiene facultades para adquirirla en caso de no ser interpelado
(2736). Veamos en este caso cmo se produce la adquisicin de la
medianera: art. 2.736: Todo propietario cuya finca linda
inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad
de adquirir la medianera en toda la extensin de la pared, o slo en la
parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de
las paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared,
como est construida, o de la porcin de que adquiera medianera,
como tambin la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado;
pero no podr limitar la adquisicin a slo una porcin del espesor de
la pared. Si slo quisiera adquirir la porcin de la altura que deben
tener las paredes divisorias, est obligado a pagar el valor de la pared
desde sus cimientos.
Esta disposicin se refiere a los muros contiguos y privativos. La facultad
que el artculo otorga es imprescriptible. El condominio nace cuando, por
va de acuerdo o por venta forzosa ordenada por el juez, se ha abonado la
porcin de terreno correspondiente y la mitad de los gastos del muro. La

38

venta forzosa puede ser ordenada cuando el vecino se ha servido de la

pared.
Cuando se hace uso de la pared, se inicia el cmputo de la prescripcin
liberatoria respecto de la obligacin de reembolso, que es de diez aos
(plazo genrico del Art. 4023).
ARTCULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles
ubicados en un ncleo de poblacin o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el
derecho y la obligacin recprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que
puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.
ARTCULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser
estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la interseccin del
lmite con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que disponen
las reglamentaciones locales.

- Requerimiento previo a la construccin del muro: quien se propone

construir el muro puede interpelar al vecino para que, previamente,
contribuya a sufragar la mitad de los gastos o del terreno sobre el que se
asentar. El vecino puede liberarse cediendo su mitad del terreno y
renunciando a la medianera (2726 y 2727). En este caso, la medianera
nace cuando el muro es efectivamente construido a comunidad de gastos.
- Presunciones y prueba:
Art. 2.717: Un muro es medianero y comn de los vecinos de las
heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en el lmite
separativo de las dos heredades.
Art. 2.718: Toda pared o muro que sirve de separacin de dos edificios se
presume medianero en toda su altura hasta el trmino del edificio menos
elevado. La parte que pasa la extremidad de esta ltima construccin, se
reputa que pertenece exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo
la prueba en contrario, por instrumentos pblicos, privados, o por signos
materiales que demuestren la medianera de toda la pared, o de que
aqulla no existe ni en la parte ms baja del edificio.
La jurisprudencia ha extendido la palabra edificio, en este caso, a todo
tipo de construccin.
Art. 2.719: La medianera de las paredes o muros no se presume sino
cuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etctera, aunque
stos se encuentren cerrados por todos sus lados.
Segn la interpretacin mayoritaria, tampoco funciona la presuncin
cuando el muro separa edificios (entendidos como todo tipo de
construcciones, segn vimos) de patios o jardines.
Las presunciones expuestas por los artculos trascriptos son iuris tantum y
susceptibles de ser destruidas por prueba en contrario; esta prueba, segn

39

el art. 2.720, debe estar contenida en instrumentos pblicos o privados

que contengan actos comunes a las dos partes o a sus autores. Tambin
puede ser destruida, segn el art. 2721, por signos materiales, pero: art.
2.721: En el conflicto de un ttulo que establezca la medianera, y los
signos de no haberla, el ttulo es superior a los signos. Cabe concluir de lo
expuesto, que la prueba testimonial no est permitida.
Derechos y obligaciones de los condminos: (arts. 2722 y ss.)
Art. 2.722: Los condminos de un muro o pared medianera, estn
obligados en la proporcin de sus derechos, a los gastos de reparaciones o
reconstrucciones de la pared o muro.
Sin embargo, cada vecino puede libertarse de contribuir a los gastos de
conservacin de la pared renunciando a la medianera, con tal que la
pared no haga parte de un edificio que le pertenezca o que la reparacin o
reconstruccin no haya llegado a ser necesaria por un hecho suyo. El
abandono tiene el efecto de conferir al otro la propiedad exclusiva de la
pared o muro. El que hubiere hecho el abandono de la medianera por
librarse de contribuir a las reparaciones o reconstrucciones de una pared,
tiene siempre el derecho de adquirir la medianera de ella en los trminos
expuestos (Art. 2739).
Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la
construccin y conservacin de paredes de tres metros de altura y
dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus
heredades contiguas, que estn situadas en el recinto de un pueblo o en
los arrabales. Puede liberarse de esa obligacin, cediendo la mitad del
terreno sobre que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianera.
El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en
su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede
reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del terreno en
que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera servirse de la
pared divisoria.
Rige el principio de igualdad entre los condminos: Art. 2.740: La
adquisicin de la medianera tiene el efecto de poner a los vecinos en un
pie de perfecta igualdad, y da al que la adquiere la facultad de pedir la
supresin de obras, aberturas o luces establecidas en la pared medianera
que fueren incompatibles con los derechos que confiere la medianera.
La medianera da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la
pared o muro medianero para todos los usos a que ella est destinada
segn su naturaleza, con tal que no causen deterioros en la pared, o

40

comprometan su solidez y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos

para el vecino. Cada uno de los condminos puede arrimar toda clase de
construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor,
sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene de hacerlos retirar hasta
la mitad de la pared en el caso que l tambin quiera poner en ella
tirantes o hacer el cao de una chimenea; puede tambin cada uno de los
condminos abrir armarios o nichos an pasando el medio de la pared,
con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared.
Sin embargo, uno de los vecinos no puede hacer innovaciones en la pared
medianera que impidan al otro un derecho igual y recproco. No puede
disminuir la altura ni el espesor de la pared, ni hacer abertura alguna sin
consentimiento del otro vecino.
ARTCULO 2021.- Facultades materiales. Prolongacin. El condmino puede adosar
construcciones al muro, anclarlas en l, empotrar todo tipo de tirantes y abrir cavidades,
aun en la totalidad de su espesor, siempre que del ejercicio regular de ese derecho no
resulte peligro para la solidez del muro.
ARTCULO 2028.- Abdicacin de la medianera. El condmino requerido para el pago de
crditos originados por la construccin, conservacin o reconstruccin de un muro, puede
liberarse mediante la abdicacin de su derecho de medianera aun en los lugares donde el
cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una construccin que le
pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio.
No puede liberarse mediante la abdicacin del derecho sobre el muro elevado o enterrado
si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento.
ARTCULO 2029.- Alcance de la abdicacin. La abdicacin del derecho de medianera por
el condmino implica enajenar todo derecho sobre el muro y el terreno en el que se
asienta.
ARTCULO 2030.- Readquisicin de la medianera. El que abdic la medianera puede
readquirirla en cualquier tiempo pagndola, como si nunca la hubiera tenido antes.

En la campaa:
Lo normal en zonas rurales, es que la divisin entre los fundos se lleve a
cabo mediante cercos, o cercas de alambre o piedra, fosos, zanjas o
mtodos similares y que resultan de menor costo que la mampostera.
En las campaas los cerramientos medianeros deben hacerse a
comunidad de gastos, si las dos heredades se encerraren. Cuando una de
las heredades est sin cerco alguno, el dueo de ella no est obligado a
contribuir para las paredes, fosos o cercos divisorios. Todo cerramiento
que separa dos propiedades rurales se presume medianero, a no ser que
uno de los terrenos no estuviese cerrado, o hubiese prueba en contrario.
ARTCULO 2031.- Cerramiento forzoso rural. El titular de un derecho real sobre cosa total
o parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un ncleo de poblacin o de sus
aledaos, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea un muro en
los trminos del cerramiento forzoso. Tambin tiene la obligacin de contribuir al
cerramiento si su predio queda completamente cerrado.
ARTCULO 2032.- Atribucin, cobro y derechos en la medianera rural. El cerramiento es
siempre medianero, aunque sea excavado. El que realiza el cerramiento tiene derecho a

41
reclamar al condmino la mitad del valor que corresponde a un cerramiento efectuado
conforme a los estndares del lugar.
ARTCULO 2033.- Aplicacin subsidiaria. Lo dispuesto sobre muros medianeros en cuanto
a los derechos y obligaciones de los condminos entre s, rige, en lo que es aplicable, en la
medianera rural.

Zanjas, cercos, rboles, etc.: lo dispuesto en materia de medianera sobre

paredes o muros medianeros, en cuanto a los derechos y obligaciones de
los condminos entre s, tiene lugar en lo que fuere aplicable respecto de
zanjas o cercos o de otras separaciones de los terrenos en las mismas
circunstancias.
Los rboles existentes en cercos o zanjas medianeras, se presumen
tambin medianeros y cada uno de los condminos podr exigir que sean
arrancados si le causaren perjuicios. Y si cayesen por algn accidente no
podrn ser replantados sin consentimiento del otro vecino. Lo mismo se
observar respecto de los rboles comunes por estar su tronco en el
extremo de dos terrenos de diversos dueos.
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Es indispensable para aprender este tema, la atenta lectura de todos los
artculos que conforman las leyes 13512 y 19724.
Concepto:
Podemos definir la propiedad horizontal como el derecho real del
propietario de unidades, pisos o departamentos, que confiere el uso y
goce exclusivo sobre las partes exclusivas de un inmueble y el uso
conjunto sobre las partes comunes.
ARTCULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre
un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposicin material y
jurdica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de
conformidad con lo que establece este Ttulo y el respectivo reglamento de propiedad
horizontal. Las diversas partes del inmueble as como las facultades que sobre ellas se
tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

Sobre la naturaleza jurdica, hay dos teoras principales:

1. Es un dominio integrado a un condominio de indivisin forzosa y
accesorio al dominio: esta postura tiene fundamento en el articulado
de la ley, en tanto se refiere a los propietarios de las unidades y los
copropietarios de las partes comunes. Equipara el rgimen de uso de
las cosas comunes al de las restricciones al dominio.
2. Es un derecho real autnomo, compuesto de un dominio y un
condominio con unidad de destino: estima esta postura que la
naturaleza especialsima del instituto, obliga a considerarlo en forma
independiente pues, a ms de los dos derechos reales que integra,

42

tiene un haz de restricciones sobre las partes comunes fundadas en la

interdependencia de las unidades con el conjunto del edificio o
inmueble y en la bsqueda de un beneficio comn; es por lo mismo
que la minora debe respetar la voluntad de la mayora en las
asambleas de consorcistas; a ms de ello, existe un representante de
todos los propietarios: el administrador (es la postura del actual
Cdigo).
Antecedentes de la Ley 13.512:
Nuestro cdigo civil, fiel al principio de superficie solo cedit consignado en
el art. 2518, prohiba la divisin de los inmuebles en pisos o en
departamentos (art. 2617, hoy derogado) y los pisos, unidades o
departamentos de un inmueble pertenecan todos al mismo propietario,
que poda hacer explotacin econmica de ellos libremente, pero que al
transferir el dominio lo haca sobre el conjunto. La realidad social de
finales de los aos 40 hizo necesaria la sancin de la ley 13.512 de
propiedad horizontal, que permiti la titularidad de un derecho real
independiente sobre cada unidad.
Art. 1: Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un
mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean
independientes y que tengan salida a la va pblica directamente o por un
pasaje comn podrn pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las
disposiciones de esta ley. Cada piso o departamento puede pertenecer en
condominio a ms de una persona.
ARTCULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la
unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios
susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia
funcional, y comunicacin con la va pblica, directamente o por un pasaje comn.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y
partes de uso comn del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede
abarcar una o ms unidades complementarias destinadas a servirla.

Elementos de la PH:
El objeto de este derecho real es un inmueble edificado en el que existe
un derecho de dominio sobre ciertas partes exclusivas (llamadas
unidades) y un derecho comn sobre las partes indivisas, calculado en un
porcentual sobre el total de las partes comunes y que se establece al
nico efecto de hacer posible el primero y es inseparable de aqul.
Partes privativas: deben reunir los siguientes requisitos (Art. 1)
Independencia funcional: cada unidad debe ser autnoma y se basta
a s misma para la funcin que cumple.

43

Salida a la va pblica: ya sea en forma directa o por un pasaje

comn, como pasillo o escaleras.
Las partes privativas siempre son de uso exclusivo de su propietario.
ARTCULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la
unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus
estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos
y los revestimientos, incluso de los balcones.
Tambin son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son
previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las
restricciones que impone la convivencia ordenada.

Partes y cosas comunes: segn el Art. 2, comprenden

cosas de uso comn del edificio (por ej. la piscina)
cosas indispensables para mantener la seguridad del inmueble (por
ej. Los cimientos).
El artculo efecta una enumeracin no taxativa, pudiendo introducirse
ms cosas comunes en el reglamento de copropiedad y administracin. El
reglamento, adems, debe determinar las partes del edificio que sern de
propiedad exclusiva, fijando el porcentual que cada unidad importa en
relacin al valor del conjunto.
Las partes comunes pueden ser de uso comn de todos los propietarios
de los PH, o de uso exclusivo de uno o ms propietarios (caso de las
terrazas reservadas).
ARTCULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las
unidades funcionales las cosas y partes de uso comn de ellas o indispensables para
mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal.
Las cosas y partes cuyo uso no est determinado, se consideran comunes. Sobre estas
cosas y partes ningn propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su
afectacin exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios.

Sujecin al rgimen:
A los modos de adquisicin reseados en relacin al dominio y aplicables a
la adquisicin de PH, se suma un modo especial: la afectacin de un
inmueble al rgimen de propiedad horizontal. En tal caso: en qu
momento nace el nuevo y distinto derecho real, esto es, la propiedad
horizontal?
El proceso es el siguiente: un inmueble se afecta al rgimen
horizontalidad mediante escritura pblica, naciendo as el estado
propiedad horizontal cuando la escritura y el Reglamento
Copropiedad y Administracin son inscriptos. Con posterioridad,
enajenarse una de las unidades a un tercero, nacer el derecho

de
de
de
al
de

44

propiedad horizontal, pues mientras la titularidad de todas las unidades

permanezca en cabeza del propietario del inmueble, no existir
condominio sobre las partes comunes, ni asambleas de copropietarios, ni
consorcio. En suma, no se habrn configurado las notas tpicas de este
derecho real.
ARTCULO 2038.- Constitucin. A los fines de la divisin jurdica del edificio, el titular de
dominio o los condminos deben redactar, por escritura pblica, el reglamento de
propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al ttulo suficiente sobre la unidad
funcional.

La escritura de sujecin, debe contener:

La manifestacin de la voluntad del propietario, en el sentido de
someter el inmueble al rgimen de PH de la ley 13512.
-Una detallada descripcin de las unidades con expresin del
porcentual que cada una importa en relacin al valor total del
inmueble y descripcin de las partes comunes.
Creacin del consorcio de propietarios.
Reglamento de copropiedad y administracin.
Derechos y deberes de los propietarios de pisos o departamentos:
El principio est contenido en el Art. 3: cada propietario podr usar de los
bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el
derecho de los dems.
Son aplicables por analoga las normas del cdigo civil que regulan el
condominio con indivisin forzosa (arts. 2710 al 2714). Normalmente, el
reglamento proveer a las formas especficas de utilizacin de las cosas
comunes.
Veamos los principales artculos involucrados:
Art. 4: Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los
dems, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir
derechos reales o personales sobre el mismo.
Art. 5: Cada propietario atender los gastos de conservacin y
reparacin de su propio piso o departamento estando prohibida toda
innovacin o modificacin que pueda afectar la seguridad del edificio o los
servicios comunes.
Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o
recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.
ARTCULO 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de
los dems, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos
reales o personales. La constitucin, transmisin o extincin de un derecho real, gravamen

45
o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la
unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de stas.
ARTCULO 2046.- Obligaciones. El propietario est obligado a:
a. cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento
interno, si lo hay;
b. conservar en buen estado su unidad funcional;
c. pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporcin de su parte
indivisa;
d. contribuir a la integracin del fondo de reserva, si lo hay;
e. permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes
comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funciona ARTCULO
ARTCULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de
conservacin y reparacin de su propia unidad funcional.

Art. 6: Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los

departamentos o pisos: a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o
buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de
copropiedad y administracin; b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra
manera la tranquilidad de los vecinos ejercer actividades que
comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderas
peligrosas o perjudiciales para el edificio.
ARTCULO 2047.- Prohibiciones. Est prohibido a los propietarios y ocupantes:
a. destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de propiedad horizontal;
b. perturbar la tranquilidad de los dems de cualquier manera que exceda la normal
tolerancia;
c. ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d. depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

Art. 7: El propietario del ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o

realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los
otros departamentos o pisos al de la planta baja o subsuelo le est
prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como
excavaciones, stanos, etc. Toda obra nueva que afecte el inmueble comn
no puede realizarse sin la autorizacin de todos los propietarios.
Art. 8: Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus
pisos o departamentos, salvo convencin en contrario, las expensas de
administracin y reparacin de las partes y bienes comunes del edificio,
indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de
seguridad comodidad y decoro. Estn obligados en la misma forma, a
contribuir al pago de las primas de seguro del edificio comn y a las
expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes
comunes por resolucin de los propietarios, en mira de obtener su
mejoramiento o de uso y goce mas cmodo o de mayor renta
ARTCULO 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de
conservacin y reparacin de su propia unidad funcional.
Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administracin y reparacin o
sustitucin de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para
mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble

46
y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el
reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones
necesarias para el acceso o circulacin de personas con discapacidad, fijas o mviles, y
para las vas de evacuacin alternativas para casos de siniestros.
Debe tambin pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolucin de la
asamblea.
El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de
propietarios, si ste existe, es ttulo ejecutivo para el cobro a los propietarios de las
expensas y dems contribuciones.

Estas expensas, son una obligacin Propter rem, recayendo en cabeza del
actual propietario del PH, inclusive en relacin a las mensualidades
devengadas antes de la adquisicin del derecho real y que permanecen
impagas. Pero, a diferencia de las obligaciones Propter rem genricas, no
se concede el derecho al abandono; ningn propietario podr liberarse
de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los
bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que
le pertenece.
La proporcin en que debe contribuir cada propietario al pago de
expensas y gastos comunes, es equivalente al porcentual que su unidad
tiene en relacin al valor total del edificio, salvo que por reglamento se
fijare un porcentaje distinto.
Art. 14: No podr hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio
de distintos propietarios, si la hipoteca no comprende a este y si no cuenta
con la conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento
podr hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o
departamentos, por voluntad de todos los propietarios.
ARTCULO 2049.- Defensas. Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna
expensa o contribucin a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de su
adquisicin, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes, por enajenacin
voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por
cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto
compensacin, sin perjuicio de su articulacin por la va correspondiente. El reglamento
de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a
las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del
edificio que generan dichas erogaciones.
ARTCULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Adems del propietario, y sin implicar
liberacin de ste, estn obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad
horizontal los que sean poseedores por cualquier ttulo.

Reglamento de copropiedad y administracin:

El reglamento es condicin necesaria para la sujecin del inmueble al
rgimen de PH. Su naturaleza es contractual (contrato plurilateral) y an
cuando generalmente es redactado en forma exclusiva por el propietario

47

del inmueble original, antes de la particin en unidades, se ha dicho que

es perfeccionada la voluntad de las dems partes del contrato
(propietarios de las diversas unidades) al adquirir las unidades, por
adhesin al rgimen ya existente.
Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un
reglamento de copropiedad y administracin por acto de escritura
pblica que se inscribir en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento
slo podr modificarse por resolucin de los propietarios, mediante una
mayora no menor de dos tercios. Esta modificacin deber tambin
consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la
Propiedad.
ARTCULO 2038.- Constitucin. A los fines de la divisin jurdica del edificio, el titular de
dominio o los condminos deben redactar, por escritura pblica, el reglamento de
propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario.
ARTCULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:
ARTCULO 2057.- Modificacin del reglamento. El reglamento slo puede modificarse por
resolucin de los propietarios, mediante una mayora de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.

El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los

siguientes puntos:
a) Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser
uno de ellos o un extrao, que tendr facultades, para administrar
las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y
empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante
podr elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma
de su remocin; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante
por acto de escritura pblica;
c) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los
gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario,
la persona que presidir la reunin, las mayoras necesarias para
modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratndose
de los casos en que en la ley se exige una mayora especial.
Para un sector de la doctrina, el consorcio de propietarios es persona
jurdica pues tiene un nombre, un domicilio, un rgano de representacin
(el administrador), un fin (proteger los intereses de los copropietarios), un
patrimonio (las expensas y el fondo de reserva) y un estatuto regulador (el
reglamento de copropiedad y administracin). Argumentan adems, que
el art. 15 autoriza al consorcio (a travs de su representante) a accionar

48

contra uno de los propietarios, pudiendo ser titular de derechos y

obligaciones. Encuadran esta supuesta persona jurdica entre las
enunciadas en el art. 33 del cdigo civil Inc. 2, segunda parte (es la
postura receptada en el actual Cdigo).
ARTCULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales
constituye la persona jurdica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus rganos
son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectacin del inmueble del rgimen
de propiedad horizontal, sea por acuerdo unnime de los propietarios instrumentado en
escritura pblica o por resolucin judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

Para otros, el consorcio es solamente una reunin de propietarios que

conservan cada uno su personera; razonan que, si el legislador hubiese
querido dotarlo de personera lo hubiese hecho expresamente. Para los
partidarios de esta postura, el administrador es un mero mandatario de
los propietarios. La jurisprudencia, se ha volcado mayoritariamente a
otorgar personera al consorcio de propietarios.
ARTCULO 2069.- Rgimen. En caso de violacin por un propietario u ocupante de las
prohibiciones establecidas en este Cdigo o en el reglamento de propiedad horizontal, y
sin perjuicio de las dems acciones que corresponden, el consorcio o cualquier propietario
afectado tienen accin para hacer cesar la infraccin, la que debe sustanciarse por la va
procesal ms breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un ocupante no
propietario, puede ser desalojado en caso de reiteracin de infracciones.

La prehorizontalidad (ley 19.724)

Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno
destinado a construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o
enajenarlo a ttulo oneroso por el rgimen de propiedad horizontal, debe
hacer constar, en escritura pblica, su declaracin de voluntad de afectar
el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por
tal rgimen.
Una vez inscripta la escritura, nace el estado de prehorizontalidad. En
la realidad esto no siempre se cumple, afectndose directamente el
edificio ya construido al rgimen de horizontalidad de la ley 13.512. Sin
embargo, la aplicacin de la normativa de prehorizontalidad tiene como
beneficio la publicidad de los boletos de compraventa inscriptos y su
consecuente oponibilidad, veamos: Artculo 12: El propietario debe
registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la
Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdiccin del inmueble
afectado, ponindose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en
cualquier tiempo, registrar el contrato.
Preferencia de los contratos registrados:

49

Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el

adquirente, pero s a ste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser
oponibles a terceros. La posesin otorgada en virtud de un contrato no
registrado es inoponible a quien ejerza su derecho a consecuencia de un
contrato debidamente registrado.
Artculo 17: La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente
de una unidad en favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus
obligaciones para con el propietario, mientras ste no d su conformidad y
la transferencia haya sido anotada en el Registro de la Propiedad
Inmueble. La registracin de las transferencias podr ser requerida tanto
por el propietario como por el cedente o el cesionario. Regir, en lo
pertinente, lo previsto en los prrafos tercero y cuarto del artculo 12.
Artculo 18: La resolucin o rescisin del contrato debe anotarse en el
Registro de la Propiedad Inmueble. La omisin de dicho acto importa para
el propietario la prohibicin de disponer de la unidad.
Otro de los beneficios que brinda a los adquirentes de unidades es la
inoponibilidad de hipotecas constituidas sobre el inmueble por el
propietario, sin el consentimiento de los compradores de PH con boleto
registrado.
Recordemos, para terminar, que en el caso de los boletos de
compraventa, estamos hablando de derechos personales; el derecho
real slo nace a partir de que el inmueble est construido, se ha celebrado
escritura traslativa y se ha hecho tradicin.
ARTCULO 2070.- Contratos anteriores a la constitucin de la propiedad horizontal. Los
contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la constitucin de la propiedad
horizontal estn incluidos en las disposiciones de este Captulo.
ARTCULO 2071.- Seguro obligatorio. Para poder celebrar contratos sobre unidades
construidas o proyectadas bajo el rgimen de propiedad horizontal, el titular del dominio
del inmueble debe constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de
la operacin de acuerdo a lo convenido por cualquier razn, y cuya cobertura comprenda
el reintegro de las cuotas abonadas con ms un inters retributivo o, en su caso, la
liberacin de todos los gravmenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligacin impuesta en este artculo priva al titular del dominio de
todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla ntegramente con sus obligaciones,
pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.

DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

SERVIDUMBRES EN GENERAL
Concepto
El art. 2970 define a la servidumbre como el derecho real, perpetuo o
temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de l,

50

o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario

ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
ARTCULO 2162.- Definicin. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos
inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el
inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo.
ARTCULO 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte
material del inmueble ajeno.

Del artculo transcripto extraemos las siguientes conclusiones: la

servidumbre siempre recae sobre inmuebles, que deben adems ser
ajenos, pues es ste un derecho real sobre cosa ajena. Siempre existe un
fundo sirviente, que debe prestar una utilidad a persona determinada o
al poseedor de un inmueble determinado. El derecho puede consistir en
el ejercicio de un uso sobre el inmueble de una manera lcita (por
ejemplo extraer agua de un pozo), o en impedir que el propietario ejerza
algunos derechos sobre ste (caso de la servidumbre de vista, donde le
est vedado el propietario del fundo sirviente levantar construcciones que
obstruyan la vista del paisaje desde el fundo dominante).
Entonces, el propietario del fundo sirviente puede estar obligado por la
servidumbre a un no hacer (non faciendo) o a un dejar hacer (in patiendo),
pero la servidumbre nunca podr consistir en un hacer (in faciendo)
(argumento nota al art. 2971) tal que obligue al propietario del fundo
sirviente al ejercicio efectivo de alguna prestacin (salvo los actos de
conservacin que permitan el ejercicio de la servidumbre, como mantener
transitable el sendero en el caso de una servidumbre de paso).
La servidumbre es un derecho real perpetuo o temporario; veremos ms
adelante, al estudiar la clasificacin de servidumbres, que las personales
se extinguen con la muerte del titular del fundo dominante o pasados
veinte aos si el titular es una persona jurdica.
Clases de servidumbre
Las servidumbres pueden clasificarse en:
1. ACTIVAS Y NO ACTIVAS: servidumbres activas son aquellas donde
existe un fundo sirviente (que presta una utilidad al poseedor de otro
fundo) y un fundo dominante (cuyo poseedor goza de las ventajas);
se llaman as porque poseen un polo activo (que hace valer sus
derechos) y otro pasivo (obligado a tolerar las ventajas del fundo
activo). Son pasivas aquellas en las cuales slo existe el polo pasivo
(fundo sirviente); algunos autores incluyen en esta clasificacin al
usufructo, el uso y la habitacin, pues la autonoma de stos est en
discusin.

51

2. REALES Y PERSONALES: segn el art. 2971, servidumbre real es el

derecho establecido al poseedor de una heredad, sobre otra heredad
ajena para utilidad de la primera. Existen en este tipo de
servidumbre, dos fundos: dominante y sirviente. En cambio,
servidumbres personales son (segn el art. 2972) aquellas en las que
quien disfruta de la utilidad que presta el fundo sirviente es una
persona determinada, no en su calidad de poseedor de un fundo
dominante, como en el caso anterior (no hay dos fundos) y por esto
mismo tiene como lmite temporal la vida del beneficiario; sera el
caso de un individuo determinado a quien se permite extraer lea del
fundo sirviente o llevar a pastar su ganado.
3. NON FACIENDO o IN PATIENDO: esta clasificacin surge de la nota al
art. 2971, donde se explica que: para que haya servidumbre es
preciso, por lo tanto, que el ejercicio del derecho de propiedad haya
sido restringido por la desmembracin de ciertos elementos contenidos
en la idea originaria de este derecho. Tal desmembracin puede
ejercerse de dos maneras 1) el ejercicio de nuestra propiedad puede
ser restringido porque no tengamos el derecho de hacer todo lo que
podramos hacer si no existiese otro derecho constituido en la cosa. La
restriccin consiste en no hacer alguno cosa, non faciendo 2) el
ejercicio de nuestro derecho de propiedad puede ser limitado
obligndonos a sufrir que otro haga alguna cosa que tendramos
derecho a impedirle si no existiese otro derecho en la cosa. La
restriccin consiste en sufrir alguna cosa, patiendo. Entonces,
servidumbres non faciendo son aquellas en las que el propietario del
fundo sirviente debe abstenerse de efectuar actos propios del
dominio o posesin (como levantar construcciones de ms de dos
plantas) y servidumbres in patiendo son aquellas en las que debe
tolerar algn accionar del beneficiario (como el paso por su fundo
hasta la ruta). Pero nunca podrn consistir en un faciendo, o sea en
obligar al poseedor del fundo sirviente a hacer algo, en virtud del
texto del art. 3010: No pueden establecerse servidumbres que
consistan en cualquiera obligacin de hacer, aunque sea temporaria, y
para utilidad de un inmueble. La que as se constituya, valdr como
simple obligacin para el deudor y sus herederos, sin afectar a las
heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles.
ARTCULO 2164.- Servidumbre positiva y negativa. La servidumbre es positiva si la carga
real consiste en soportar su ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstencin
determinada impuesta en el ttulo.
ARTCULO 2165.- Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida en
favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a

52
favor de una persona humana se presume vitalicia, si del ttulo no resulta una duracin
menor.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto
pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la
heredad dominante, y la situacin de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser
indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es
inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que
pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convencin, ni ser
sometida a gravamen alguno.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
ARTCULO 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitucin de una
servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurdica de hacerlo,
caso en el cual se denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de trnsito a favor de un inmueble sin
comunicacin suficiente con la va pblica, la de acueducto cuando resulta necesaria para
la explotacin econmica establecida en el inmueble dominante, o para la poblacin, y la
de recibir agua extrada o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave
para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterrneamente o en caeras.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnizacin con el del fundo dominante, o
con la autoridad local si est involucrada la poblacin, se la debe fijar judicialmente.
La accin para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible.

Derechos reales considerados como servidumbres personales

Se discute si el usufructo, el uso y la habitacin son servidumbres
personales; el equvoco proviene de las sucesivas traducciones y glosas de
que ha sido objeto el Derecho Romano y de una interpretacin forzada
que hicieron los juristas medievales, en especial los autores del Corpus
Iuris Civilis. Sin embargo, tanto en el Derecho Romano como en nuestro
Derecho moderno, el usufructo, el uso y la habitacin estn legislados
como derechos reales autnomos y separadamente de la servidumbre,
aunque sean similares a las servidumbres personales en cuanto a
facultades de los beneficiarios, tiempo de duracin y existencia de un
fundo sirviente.
Servidumbres prediales (reales): clasificacin
Ya hemos dado la nocin y los caracteres de este tipo de servidumbres,
vamos a ver cmo se clasifican:
a) Continuas y discontinuas: Las continuas son aquellas cuyo uso no
depende de un hecho actual del hombre, como la servidumbre de
vista. Las servidumbres no dejan de ser continuas, aunque el ejercicio
de ellas se interrumpa por intervalos ms o menos largos a causa de
obstculos cuya remocin exija el hecho del hombre. Las
discontinuas son aquellas que tienen necesidad del hecho actual del
hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso.
b) Aparentes y no aparentes: las aparentes son aquellas que se
anuncian por signos exteriores, como una puerta, una ventana. Las

53

no aparentes son las que no se manifiestan por ningn signo, como

la prohibicin de elevar un edificio a una altura determinada.
c) Afirmativas y negativas: son afirmativas cuando consisten en un
dejar hacer (in patiendo) y negativas cuando consisten en un no
hacer (non faciendo).
d) Legales o convencionales: las legales pueden ser exigidas, pues la ley
demarca situaciones en las que el propietario de un fundo no se
puede negar a prestar servicios a otro fundo; por ejemplo, la
servidumbre de paso cuando un fundo est encerrado. A su vez,
tanto las legales como las dems, pueden nacer de convencin. Las
servidumbres personales son siempre convencionales.
ARTCULO 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitucin de una
servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurdica de hacerlo,
caso en el cual se denomina forzosa.
Son servidumbres forzosas y reales la servidumbre de trnsito a favor de un inmueble sin
comunicacin suficiente con la va pblica, la de acueducto cuando resulta necesaria para
la explotacin econmica establecida en el inmueble dominante, o para la poblacin, y la
de recibir agua extrada o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave
para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterrneamente o en caeras.
Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnizacin con el del fundo dominante, o
con la autoridad local si est involucrada la poblacin, se la debe fijar judicialmente.

Modos de constitucin
En materia de servidumbres, rige el principio de atipicidad. A diferencia de
los romanos, que establecieron un nmero cerrado de servidumbres, el
Art. 3.000 del cdigo civil reza: Se pueden constituir servidumbres
cualquiera que sea la restriccin a la libertad de otros derechos reales
sobre los inmuebles, aunque la utilidad sea de mero recreo; pero si ella no
procura alguna ventaja a aquel a cuyo favor se establece, es de ningn
valor. Se ha dicho que esto va en detrimento del sistema de numerus
clausus que impera en los derechos reales.
La constitucin de las servidumbres puede ser:
1. por contrato: debiendo constar en escritura pblica, ya que versa
sobre inmuebles (Art. 1184 inc. 1); ste puede ser oneroso o gratuito;
con posterioridad a la suscripcin del ttulo, debe realizarse tradicin,
que se reputa efectuada con el primer uso (Art. 2977).
2. por disposicin de ltima voluntad: en caso de heredero legtimo no
es necesaria la tradicin, pues aqul contina la persona del causante.
Pueden darse distintas hiptesis en el testamento, como por ejemplo
la constitucin mediante legado de una servidumbre a favor de un
beneficiario, en detrimento del heredero del fundo o del legado de un

54

inmueble a favor de una persona y la constitucin de servidumbre a

favor de uno de los herederos, etc.
3. por destino del padre de familia y servidumbre que revive: (arts.
2994/5) Cuando el propietario de dos heredades haya l mismo
sujetado la una respecto a la otra con servidumbres continuas y
aparentes y haga despus una desmembracin de ellas sin cambiar el
estado de los lugares y sin que el contrato contenga convencin
alguna respecto a la servidumbre, se juzgar a sta constituida como si
fuese por ttulo. Se fundamenta en la voluntad presunta del
propietario. La hiptesis es la siguiente: mientras el padre de familia
(que es cualquier propietario de dos fundos) que efecta un uso sobre
uno de ellos de manera tal de que, si pertenecieran a propietarios
distintos, se configurara una servidumbre y luego una de esas
heredades es transmitida a otra persona, la servidumbre toma forma.
Un caso tpico es el del art. 3073, si se vende o permuta alguna parte
de un predio, o si es adjudicado a cualquiera de los que lo posean "pro
indiviso", y en consecuencia esta parte viene a quedar separada del
camino pblico, se entender concedida a favor de ella una
servidumbre de trnsito, sin indemnizacin alguna. El art. 2995
dispone que si el propietario de dos heredades, entre las cuales existe
un signo aparente de servidumbre de la una a la otra, dispone de una
de ellas sin que el contrato contenga ninguna convencin relativa a la
servidumbre sta contina existiendo activa o pasivamente en favor
del fundo enajenado o sobre el fundo enajenado. En este supuesto,
exista una servidumbre de un fundo a favor de otro y ambos vienen a
ser de propiedad de la misma persona, por lo cual la servidumbre se
extingue. Pero, si un fundo vuelve a ser ajeno, la servidumbre revive.
4. por Ley: cuando el propietario de una heredad puede exigir la
constitucin de la servidumbre al de otro fundo, sta se considera
legal; es el caso de los arts. 3068 y 3072.
5. por prescripcin: tras 20 aos de uso, las servidumbres continuas y
aparentes se pueden adquirir por prescripcin (art. 3017) y slo podr
ejercerse en los lmites que hubiese tenido la posesin; un ejemplo
comn es la servidumbre de acueducto cuando el entubado del agua
fuese visible.
Derechos y deberes del propietario del fundo dominante
La extensin de las servidumbres establecidas por voluntad del
propietario se arreglar por los trminos del ttulo que le dio origen y, en
su defecto, por las disposiciones contenidas en el Ttulo XII de las

55

servidumbres, captulo 2 del libro tercero del Cdigo Civil. Veamos las
disposiciones principales:
Por el establecimiento de una servidumbre, se entiende concedida al
propietario de la heredad dominante la facultad de ejercer las
servidumbres accesorias que son indispensables para el uso de la
servidumbre principal y adems el derecho de ejecutar en la heredad
sirviente todos los trabajos necesarios para el ejercicio y conservacin de
la servidumbre.
Cuando la servidumbre ha sido constituida para un uso determinado, no
puede ejercerse para otros usos ni exceder las necesidades del predio
dominante en la extensin que tena cuando fue constituida.
El Art. 3029 establece que una servidumbre es divisible cuando consistiere
en hechos que sean susceptibles de divisin, como sacar piedras, tierra,
etc. y en tal caso cada uno de los dueos del predio dominante puede
ejercerla en todo o en parte, con tal que no exceda la cantidad sealada a
las necesidades del inmueble dominante. En relacin a las servidumbres
divisibles, el art. 3033 indica que, si la servidumbre fuere divisible y
aprovechase a todas las partes del inmueble dominante o a una regin
que haya llegado a ser de dos o ms dominantes por separado, cada uno
de ellos slo tendr derecho a ejercerla en la cantidad que le hubiese
correspondido y, en caso de duda, cada uno de los poseedores tendr
derecho a ejercerla en una cantidad proporcional a su parte en el
inmueble dominante. Si fuere indivisible, se proceder como se ha
dispuesto cuando el fundo dominante pertenece a varios, habiendo
entonces tantas servidumbres distintas, cuantos sean los poseedores del
inmueble dominante; pero no entre esos propietarios uno respecto de los
otros, evitndose si fuere posible el mayor gravamen al predio sirviente.
Asimismo indica el cdigo que, si la heredad dominante pasa de un
propietario nico a muchos propietarios en comn o separados, cada
uno de stos tiene derecho a ejercer la servidumbre, sea divisible o
indivisible, con el cargo de usar de ella de manera que no agrave la
condicin del fundo sirviente. De este modo, si se trata del derecho de
paso, todos los copropietarios estarn obligados a ejercer su derecho por
el mismo lugar. Recprocamente, la divisin del fundo sirviente, no
modificar los derechos y deberes de los dos inmuebles.
Cuando la servidumbre sea indivisible, cada uno de los propietarios de la
heredad dominante puede ejercerla sin ninguna restriccin, si los otros no
se oponen, aunque aumente el gravamen de la heredad sirviente, si por la
naturaleza de la servidumbre el mayor gravamen fuese inevitable. El

56

poseedor del inmueble sirviente no tendr derecho a indemnizacin

alguna por el aumento del gravamen.
Si el inmueble dominante pasare a ser de dos o ms dominantes por
separado y la servidumbre aprovechare slo a una parte del predio, el
derecho de ejercerla corresponder exclusivamente al que fuese poseedor
de esa parte, sin que los poseedores de las otras partes tengan en
adelante ningn derecho.
En relacin a las defensas reales y posesorias, diremos que corresponde a
los dueos de las heredades dominantes las acciones y excepciones reales,
los remedios posesorios extrajudiciales, las acciones y excepciones
posesorias. Todas estas pueden ser ejercidas por cualquiera de los codominantes y aprovechan a los dems.
ARTCULO 2173.- Derechos reales y personales. El titular de una servidumbre puede
constituir sobre ella derechos personales con relacin a la utilidad que le es conferida, sin
eximirse de su responsabilidad frente al propietario. No puede constituir derechos reales.
ARTCULO 2174.- Extensin de la servidumbre. La servidumbre comprende la facultad de
ejercer todas las servidumbres accesorias indispensables para el ejercicio de la principal,
pero no aquellas que slo hacen ms cmodo su ejercicio.
ARTCULO 2175.- Ejercicio. El ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si aumentan
las necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa.
ARTCULO 2176.- Mejoras necesarias. El titular dominante puede realizar en el inmueble
sirviente las mejoras necesarias para el ejercicio y conservacin de la servidumbre.
Estn a su cargo, a menos que el gasto se origine en hechos por los cuales debe responder
el titular del inmueble sirviente o un tercero.
ARTCULO 2177.- Trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre. El titular dominante
puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban el ejercicio
de la servidumbre a restablecer la cosa a su estado anterior, a su costa. Si el inmueble
sirviente pasa a poder de otro, ste slo debe tolerar la realizacin de las tareas, sin poder
reclamar contraprestacin alguna.
ARTCULO 2178.- Ejecucin por acreedores. En ningn caso la transmisin o la ejecucin
de la servidumbre pueden hacerse con independencia del inmueble dominante.
ARTCULO 2179.- Comunicacin al sirviente. El titular dominante debe comunicar al
titular sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razn del ejercicio
de la servidumbre. Si no lo hace, responde de todos los daos sufridos por el titular
sirviente.

Obligaciones y derechos del propietario del fundo sirviente

El principio general nos dice que el propietario de la heredad sirviente
debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de actos de disposicin o
de goce que puedan impedir el uso de ellas; y si es afirmativa est
obligado a sufrir de parte del propietario de la heredad dominante todo
lo que la servidumbre le autorice a hacer. En caso de duda sobre las
restricciones impuestas por las servidumbres a la heredad sirviente, debe
resolverse a favor de la libertad de la heredad.

57

Asimismo, el dueo del predio sirviente no puede menoscabar en modo

alguno el uso de la servidumbre constituida; sin embargo, si el lugar
asignado primitivamente por el dueo de ella llegase a serle muy
incmodo o le privase hacer en l reparaciones importantes, podr
ofrecer otro lugar cmodo al dueo del predio dominante y ste no podr
rehusarlo.
El propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos
contrarios al ejercicio de la servidumbre, est obligado a restablecer, a su
costa, las cosas a su antiguo estado.
El propietario del predio sirviente no pierde el derecho de usar l mismo el
predio para los mismos usos que formen el objeto de la servidumbre;
podr, por ejemplo, sacar agua del mismo pozo que lo hace el dominante
en una servidumbre de sacar agua, contribuyendo en la proporcin de su
goce a los gastos de las reparaciones que necesita esta comunidad de uso.
Tambin puede exigir que el ejercicio de la servidumbre se arregle de un
modo menos perjudicial a sus intereses, sin privar al propietario de la
heredad dominante de las ventajas a que tenga derecho.
Si la heredad sirviente pasare a pertenecer a dos o ms poseedores
separados y la servidumbre se ejerciere sobre una parte de ella
solamente, las otras partes quedan libres.
ARTCULO 2180.- Disposicin jurdica y material. El titular sirviente conserva la
disposicin jurdica y material que corresponde a su derecho. No pierde el derecho de
hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la servidumbre. As, aquel
cuyo fundo est gravado con una servidumbre de paso conserva la facultad de pasar l
mismo por el lugar.
No debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitucin de otra. Si lo
hace, el titular dominante puede exigir el cese de la turbacin; si la servidumbre es
onerosa puede optar por una disminucin del precio proporcional a la gravedad de la
turbacin.
ARTCULO 2181.- Alcances de la constitucin y del ejercicio. El titular sirviente puede
exigir que la constitucin y el ejercicio de la servidumbre se realicen con el menor
menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a
la que tiene derecho.
Si en el ttulo de la servidumbre no estn previstas las circunstancias de lugar y tiempo de
ejercicio, las debe determinar el titular sirviente.

Extincin de las servidumbres

La extincin puede provenir de las mismas causales que los dems
derechos reales, tales son: resolucin del derecho del que las haba
constituido, rescisin, por ser anulado el ttulo por algn defecto
inherente al acto, tambin por el vencimiento del plazo acordado para la
servidumbre y por el cumplimiento de la condicin resolutoria a que ese
derecho estuviere subordinado; tambin se extingue por la renuncia

58

expresa o tcita del propietario de la heredad al cual es debida o de la

persona a favor de la cual se ha constituido el derecho. La renuncia
expresa debe ser hecha en la forma prescripta para la enajenacin de los
inmuebles. No tiene necesidad de ser aceptada para producir su efecto
entre las partes. La renuncia tcita tiene lugar cuando el poseedor del
inmueble sirviente haya hecho, con autorizacin escrita del dominante,
obras permanentes que estorben el ejercicio de la servidumbre.
Tambin pueden extinguirse por causales propias, que son:
Imposibilidad del uso: La servidumbre concluye cuando no tiene
ningn objeto de utilidad para la heredad dominante. Un cambio que
no quitase a la servidumbre toda especie de utilidad sera insuficiente
para hacerla concluir. La servidumbre se extingue tambin cuando su
ejercicio llega a ser absolutamente imposible por razn de ruina de
alguno de los predios, o por cambio sobrevenido a la heredad
dominante, o a la heredad sirviente, ya provengan de un
acontecimiento de la naturaleza, o de un hecho lcito de parte de un
tercero. La servidumbre no cesa cuando la imposibilidad de ejercerla
provenga de cambios hechos por el propietario de la heredad
dominante, o por el propietario de la heredad sirviente, o por un
tercero traspasando los lmites de su derecho. La servidumbre revive
cuando las cosas cambiadas son restablecidas y puede usarse de ella,
si no se hubiese pasado el tiempo de la prescripcin.
Por confusin: Las servidumbres se extinguen por la reunin en la
misma persona, sea de los propietarios de las heredades o de un
tercero, del predio dominante y del predio sirviente, cualquiera que
sea la causa que la haya motivado o cuando en las servidumbres a
favor de una persona sta ha llegado a ser propietaria del fundo
sirviente.
No uso: Las servidumbres se extinguen por el no uso durante diez (10)
aos, aunque sea causado por caso fortuito o fuerza mayor. El
tiempo de la prescripcin por el no uso contina corriendo para las
servidumbres discontinuas, desde el da en que se haya dejado de usar
de ellas y para las continuas desde el da en que se ha hecho un acto
contrario a su ejercicio. Esta es la usucapio libertartis del derecho
romano. En tal sentido el art. 3061 expresa: Si la heredad en favor de
la cual la servidumbre est establecida, pertenece a muchos, "pro
indiviso", el goce del uno impide la prescripcin respecto de todos.
ARTCULO 2182.- Medios especiales de extincin. Son medios especiales de extincin
de las servidumbres:
a. la desaparicin de toda utilidad para el inmueble dominante;

59
b. el no uso por persona alguna durante diez aos, por cualquier razn;
c. en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no
estn cumplidos el plazo o condicin pactados; si el titular es una persona jurdica, su
extincin, y si no se pact una duracin menor, se acaba a los cincuenta aos desde la
constitucin.
ARTCULO 2183.- Efectos de la extincin. Extinguida la servidumbre, se extinguen todos
los derechos constituidos por el titular dominante.

Servidumbre de trnsito
La servidumbre de trnsito es el derecho del propietario de un fundo o
titular de otro derecho real sobre l, a pasar por un inmueble ajeno. Es
una servidumbre activa, pues para su constitucin se necesitan dos fundos
y ser una servidumbre legal cuando tiene lugar el supuesto regido por el
art. 3068: el propietario, usufructuario, o usuario de una heredad
destituida de toda comunicacin con el camino pblico, por la
interposicin de otras heredades, tiene derecho para imponer a stas la
servidumbre de trnsito satisfaciendo el valor del terreno necesario para
ella y resarciendo todo otro perjuicio. A tales fines, se consideran
heredades cerradas por las heredades vecinas, no slo las que estn
privadas de toda salida a la va pblica, sino tambin las que no tienen una
salida suficiente para su explotacin.
Esta servidumbre ser real o personal, segn su constitucin responda a
las necesidades de un motivo particular del fundo dominante o de su
titular, respectivamente. El art. 2975 nos aclara que es siempre
discontinua. Podr ser aparente o no aparente segn el camino tenga
signos de trnsito, como empedrados, cercos, etc.
Servidumbre de acueducto
Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en
un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas. Segn el art. 3082,
ser legal en los siguientes casos:
a) cuando la heredad dominante carezca de las aguas necesarias para el
cultivo de sembrados, plantaciones o pastos;
b) en favor de un pueblo que las necesite para el servicio domstico de
sus habitantes;
c) o en favor de un establecimiento industrial
En el resto de los casos, ser convencional, imponindose en ambas
hiptesis el cargo de una justa indemnizacin. Para su determinacin, hay
que ceirse a las pautas dadas por el art. 3085: el terreno ocupado, con
ms una franja de al menos un metro a cada lado del acueducto, con ms
un 10% sobre el valor total del terreno.

60

Debe tenerse en cuenta la excepcin del art. 3084: Las casas, los corrales,
los patios y jardines que dependen de ellas y las huertas de superficie
menor de diez mil metros cuadrados, no estn sujetas a la servidumbre de
acueducto.
Se trata siempre de una servidumbre continua que, en caso de duda, se
reputa real y que puede o no ser aparente, segn las caeras sean
visibles o no.
Servidumbres para recibir aguas
En este tipo de servidumbres, el que recibe el agua es siempre el fundo
sirviente. Se reputan reales siempre que no hubiese convencin en
contrario, es continua y ser aparente cuando existan signos visibles de su
existencia. Pueden ser:
a) de goteraje: segn el art. 3094: cuando se hubiese constituido una
servidumbre de recibir las aguas de los techos vecinos, el dueo del
predio no podr hacer salir o caer aguas de otro inmueble, aunque
stas se renan a las del primero; u otras aguas que al tiempo de la
constitucin de la servidumbre salan o caan por otra parte, ni hacer
salir o caer aguas servidas en vez de aguas pluviales. Se presume
referida a las aguas pluviales provenientes de los techos, pero podr
pactarse extendida a cualquier tipo de aguas, como las servidas o
residuales de algn tipo de industria u oficio.
b) de desage: el art. 3097 nos dice: Los propietarios de los fundos
inferiores estn sujetos a recibir no slo las aguas naturales sino
tambin las aguas artificiales que corran de los terrenos superiores a
los cuales hubiesen sido llevadas o sacadas de all por las necesidades
de riego o de establecimientos industriales, salvo la indemnizacin
debida a los predios inferiores, teniendo en consideracin los beneficios
que pueda obtener de esas aguas. Puede ser legal, imponindose a
los fundos inferiores y provenir de aguas artificiales o naturales, pero
en este ltimo caso, siempre que hayan sido llevadas al fundo inferior
artificialmente, porque si no resultara aplicable el art. 2647. Son
excluidos de esta servidumbre, segn el art. 3099 los edificios, patios,
jardines y las huertas en extensin de hasta diez mil metros
cuadrados.
c) de drenaje o avenamiento: regida por el art. 3100: Todo propietario
que quiera desaguar su terreno de aguas que le perjudiquen, o para
evitar que se inunde o que deje de ser baado, o para la explotacin
agrcola, o para extraer piedras, arcillas o minerales, puede, previa una
justa indemnizacin, conducir las aguas por canales subterrneos o

61

descubiertos, por entre las propiedades que separan su fundo de una

corriente de agua, o de toda otra va pblica; tiene aplicacin en
todos los terrenos que naturalmente se inundan y el agua es
conducida por canales a travs de los fundos vecinos, hacia una
corriente de agua.
Servidumbres de sacar agua
Reza el art. 2310: La servidumbre de sacar agua de la fuente, aljibe, o
pozo de un inmueble ajeno, se reputa personal en caso de duda. Es
siempre discontinua y no aparente, y supone el derecho de pasar para
sacar el agua. Es siempre discontinua y nunca es legal, pudiendo ser
aparente o no.
USUFRUCTO
Concepto clases: perfecto e imperfecto
Segn el art. 2807 El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una
cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su
substancia. Se critica esta definicin, pues abarca un solo tipo de
usufructo (el perfecto), cuando en realidad existen dos tipologas, tal
como surge del artculo siguiente:
Art. 2808. Hay dos especies de usufructo: usufructo perfecto, y usufructo
imperfecto o cuasi-usufructo. El usufructo perfecto es el de las cosas que el
usufructuario puede gozar sin cambiar la substancia de ellas, aunque
puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga. El cuasiusufructo es el de las cosas que seran intiles al usufructuario si no las
consumiese, o cambiase su substancia, como los granos, el dinero,
etctera. Se trata del usufructo imperfecto o cuasiusufructo, cuya
verdadera naturaleza jurdica est discutida pues muchos lo asimilan a un
contrato de mutuo. Sucede que, en este caso, se entrega una cantidad de
cosas fungibles o consumibles con el cargo de devolver en un tiempo
determinado la misma cantidad de las mismas cosas. Queda claro que lo
que se ha dado en usufructo (dinero, granos, ladrillos, etc.), se habr
consumido y se devolvern otros objetos de la misma especie.
Sostiene Vlez en la nota al art. 2871: el propietario no conserva ningn
derecho real sobre el objeto del cuasiusufructo. No tiene sino un derecho
de obligacin para obtener una cosa igual acabado el usufructo, cuya
eficiencia est asegurada por una fianza. El cuasiusufructo es, por
naturaleza, un mutuo con fianza.
ARTCULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer
jurdicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteracin de la sustancia, si

62
es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho,
cuando se lo menoscaba.

De la definicin, surgen los siguientes caracteres:

Es un derecho real, de uso y goce sobre cosa ajena respetando su
sustancia; se trata de un principio salva rerum substantia, que responde al
usufructo perfecto e implica que no se puede alterar o menoscabar la
materia (a salvo el menoscabo ordinario causado por el uso regular que se
haga de la cosa), como as tampoco cambiar el destino para el cual fue
dada en usufructo. Por ejemplo, podran extraerse los frutos, pero no los
productos. Este principio es slo aplicable al usufructo imperfecto.
Bienes susceptibles de usufructo
Al respecto, reza el art. 2838: El usufructo puede ser establecido sobre
toda especie de bienes, muebles o inmuebles, corporales o incorporales,
que pueden ser vendidos o donados, y todos los que pueden ser dejados
por disposiciones de ltima voluntad. Los bienes que no son cosas slo
pueden ser objeto actual de usufructo cuando estuvieren representados
por sus respectivos instrumentos. Cuando no estuvieren representados por
instrumento, las cosas comprendidas en el crdito o en el derecho, que
viniesen a poder del usufructuario, sern su objeto futuro.
La frase: todos los que pueden ser dejados por disposiciones de ltima
voluntad, debe interpretarse restrictivamente, pues no es del todo
correcta, derivando el error de la diversidad de fuentes en las que se bas
el codificador. Debe tenerse en cuenta la ltima parte del artculo, es
decir, cuando el usufructo recaiga sobre bienes (o sea derechos) su objeto
ser los instrumentos en los que el crdito est plasmado (cheque, pagar,
mutuo, etc.).
A su vez, el usufructo puede establecerse por el condmino de un fundo
posedo en comn con otros de su parte indivisa y puede constituirse
sobre cosas de mero placer, como un lugar destinado a un paseo, estatuas
o cuadros, aunque no produzcan ninguna utilidad. Lo cierto, es que el
usufructo perfecto siempre recae sobre una cosa determinada, mientras
que el usufructo imperfecto o cuasiusufructo puede recaer sobre:
objetos fungibles o consumibles;
crditos (art. 2838);
un patrimonio (art. 2827), es el caso del usufructo de los padres sobre
los bienes de los hijos menores de edad y que se encuentran bajo su
patria potestad.
ARTCULO 2130.- Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte
material o por una parte indivisa de los siguientes objetos:

63
a. una cosa no fungible;
b. un derecho, slo en los casos en que la ley lo prev;
c. una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales;
d. el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen
testamentario.
ARTCULO 2131.- Legitimacin. Slo estn legitimados para constituir usufructo el dueo,
el titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros del
objeto sobre el que puede recaer.

Bienes excluidos
No pueden ser objeto del usufructo: no puede establecerse sobre bienes
del Estado o de los Estados, o de las Municipalidades, sin una ley especial
que lo autorice. El propietario fiduciario no puede establecer usufructo
sobre los bienes gravados de sustitucin. No pueden ser objeto de
usufructo el propio usufructo, los derechos reales de uso y habitacin, las
servidumbres reales activas separadas de los inmuebles a que fueren
inherentes, la hipoteca, anticresis, la prenda separada de los crditos
garantidos con ella y los crditos que fuesen intransmisibles.
Constitucin
El usufructo puede ser establecido conjunta y simultneamente a favor de
muchas personas, por partes separadas o indivisas, pura y simplemente, o
bajo condiciones, con cargos o sin ellos, a partir de un cierto da, o hasta
una cierta poca y, en fin, con todas las modalidades a que el propietario
de la cosa juzgue conveniente someterlo. Segn el art. 2.812, el usufructo
se constituye:
1 Por contrato, que se presume oneroso pero podr ser gratuito
tambin, aplicndose subsidiariamente y por analoga las reglas de la
compraventa o donacin respectivamente. Es necesario hacer tradicin de
la cosa. Pueden darse distintos supuestos: el transmitente enajena la nuda
propiedad de la cosa, reservndose su goce; o enajena solamente el
usufructo, o cede a uno el derecho de propiedad y a otro el de goce de la
cosa. Si las cosas son inmuebles, el contrato debe instrumentarse en
escritura pblica.
2 Por actos de ltima voluntad: estos, por el contrario, se presumen
gratuitos. Los distintos supuestos que pueden darse son: el testador lega
solamente el goce de la cosa reservando la nuda propiedad a su heredero,
o lega a alguno la nuda propiedad y a otro el goce de la cosa, o no da
expresamente al legatario sino la nuda propiedad.
3 En los casos que la ley designa, que son dos:
a. Usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a
patria potestad. Tiene caracteres mixtos, de derecho real e

64

institucin del Derecho de Familia y est legislado en el libro I del

cdigo civil (arts. 287 a 292, si bien el articulado all es repetitivo y
duplica las normas del usufructo genrico). El fundamento es sencillo:
si los padres tienen el deber de dar alimento y educacin para con los
hijos, cuando stos no poseen ningn bien, es justo que se beneficien
cuando suceda lo contrario. Es un caso especial de usufructo sobre
un patrimonio. Los padres usufructarios estn dispensados de dar la
fianza que se exige a los usufructuarios comunes, antes de entrar en
el usufructo. Sin embargo, debern prestarla en los casos normados
en los arts. 2860 y 2861.
b. Usufructo del cnyuge bnubo: que estaba reglado en los arts. 115
y 116 de la ley de matrimonio civil 2393, hoy derogada.
4 Por prescripcin. El usufructo puede ser adquirido por la prescripcin
breve (en diez aos, si media justo ttulo y buena fe) o larga (de veinte
aos). En general, alguien que ha posedo veinte aos buscar su
declaracin como propietario y no como mero usufructuario, cobrando
sentido la prescripcin de usufructo slo en el caso en que se tenga un
justo ttulo, buena fe y posesin por diez aos.
En relacin a la capacidad para constituir el usufructo (tanto como para
tomarlo), nada dice el cdigo civil especficamente, por lo que habr que
estarse a las normas anlogas sobre compraventa (si el usufructo es
oneroso), donacin (si es gratuito), disposiciones de ltima voluntad (si es
as que se constituy), teniendo en cuenta adems si la cosa es mueble o
inmueble.
ARTCULO 2134.- Modos de constitucin. El usufructo puede constituirse:
a. por la transmisin del uso y goce con reserva de la nuda propiedad;
b. por la transmisin de la nuda propiedad con reserva del uso y goce;
c. por transmisin de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra.
ARTCULO 2135.- Presuncin de onerosidad. En caso de duda, la constitucin del
usufructo se presume onerosa.
ARTCULO 2136.- Modalidades. El usufructo puede ser establecido pura y simplemente,
sujeto a condicin o plazo resolutorios, o con cargo. No puede sujetarse a condicin o
plazo suspensivos y si as se constituye, el usufructo mismo se tiene por no establecido.
Cuando el testamento subordina el usufructo a una condicin o a plazo suspensivos, la
constitucin slo es vlida si se cumplen antes del fallecimiento del testador.

Duracin
El usufructo durar el plazo estipulado en su constitucin, con el mximo
de la vida de las personas fsicas (si nada dice el instrumento, se reputa
vitalicio), o veinte aos si es persona jurdica.
ARTCULO 2152.- Medios especiales de extincin. Son medios especiales de extincin del
usufructo:

65
a. la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condicin pactados.
Si no se pact la duracin del usufructo, se entiende que es vitalicio;
b. la extincin de la persona jurdica usufructuaria. Si no se pact la duracin, se extingue a
los cincuenta aos desde la constitucin del usufructo;
c. el no uso por persona alguna durante diez aos, por cualquier razn. El desuso
involuntario no impide la extincin, ni autoriza a extender la duracin del usufructo;
d. el uso abusivo y la alteracin de la sustancia comprobada judicialmente.

Obligaciones del usufructuario

Son obligaciones anteriores a la toma de posesin:
Inventario: (arts. 2846 al 2850) Debe confeccionarse antes de entrar en
posesin de las cosas y, de no haber sido hecho, el propietario puede
exigirlo con posterioridad. En el caso de los muebles, consiste en su
enumeracin y descripcin y en el caso de los inmuebles deber dejarse
sentado el estado en el que se encuentran, entendindose su estado fsico
y ubicacin.
El fundamento jurdico es la correcta determinacin de los bienes objeto
del derecho real, pues stos deben ser ciertos y determinados; por ello el
inventario es de orden pblico y no puede ser dispensado. Adems, hace
conocer con exactitud qu es lo que se deber restituir una vez cumplido
el plazo. En el caso de las disposiciones de ltima voluntad, el inventario
busca evitar la violacin de la legtima de los herederos forzosos.
Siendo las partes mayores de edad y capaces de ejercer sus derechos, el
inventario y el estado de los inmuebles pueden ser hechos en
instrumento privado. En caso contrario, el inventario debe ser hecho ante
escribano pblico y dos testigos. En uno y otro caso los gastos son a cargo
del usufructuario y debe estar presente el nudo propietario de los bienes.
La falta de cumplimiento del inventario, no deja sin efecto los derechos
del usufructuario, pero causa la presuncin de hallarse los bienes en
buen estado cuando los recibi.
Fianza: (Art. 2851 y ss.) tiene por fin asegurar un uso y goce regular por
parte del usufructuario, conservando la cosa conforme a su destino y
restituyndola una vez acabado el plazo. La fianza puede ser dispensada
contractualmente pero, de no serlo, puede negarse la entrega de la cosa
hasta tanto sea prestada. Si la cosa ya ha sido entregada, la fianza puede
ser exigida en cualquier tiempo. Estn dispensados de dar fianza los
padres por el usufructo de los bienes de sus hijos, el donante de bienes
con la reserva del usufructo y todos los que, enajenando una cosa a ttulo
oneroso, se hubiesen reservado el usufructo.
ARTCULO 2137.- Inventario. Cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a
inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar en su uso y

66
goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el inventario y determinacin del
estado del objeto del usufructo son facultativos y pueden hacerse por instrumento
privado. En caso contrario, son obligatorios y deben ser hechos por escritura pblica.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado usufructuario est
obligado a inventariar y determinar el estado del objeto, en escritura pblica. Esta
obligacin tampoco es dispensable.
La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el cumplimiento de la
ejecucin no efectivizada.
ARTCULO 2138.- Presuncin. La falta de inventario y de determinacin del estado de los
bienes hace presumir que se corresponden con la cantidad indicada en el ttulo y que se
encuentran en buen estado de conservacin, excepto que se haya previsto lo contrario.
ARTCULO 2139.- Garanta suficiente en la constitucin y en la transmisin. En el acto de
constitucin puede establecerse la obligacin previa al ingreso en el uso y goce, de otorgar
garanta suficiente, por la conservacin y restitucin de los bienes, una vez extinguido el
usufructo.
ARTCULO 2140.- Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por causa
de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con
derecho de acrecer.

Son obligaciones posteriores a la toma de posesin:

a. Conservar el destino de la cosa, esto es consecuencia del principio
salva rerum substantia.
b. Mejoras: segn el art. 591, son mejoras necesarias aquellas sin las
cuales la cosa no podra ser conservada. Son mejoras tiles no slo las
indispensables para la conservacin de la cosa, sino tambin las que
sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella. Son
mejoras voluntarias las de mero lujo o recreo o de exclusiva utilidad
para el que las hizo. El usufructuario tiene obligacin de llevar a cabo
las mejoras necesarias para la conservacin de los bienes que no
excedan la cuarta parte de la renta lquida anual si el usufructo fuese
oneroso, o las tres cuartas partes si el usufructo fuese gratuito. El
usufructuario no est obligado respecto de lo que se hubiese
arruinado por vejez o a causa de un estado de cosas anterior a su
entrada en el goce y puede exonerarse de hacer las reparaciones
necesarias a la conservacin de la cosa devolviendo los frutos
percibidos despus de la necesidad de hacer las reparaciones, o el
valor de ellos.
c. Impuestos: el usufructuario est obligado a abonar los impuestos que
graven el bien, si bien el obligado ante el Fisco es el propietario;
cuando el usufructuario omitiere abonar los importes deber hacerlo
el propietario del bien, pudiendo repetirse del usufructuario.
ARTCULO 2145.- Destino. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de
los bienes del usufructo, el que se determina por la convencin, por la naturaleza de la
cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
ARTCULO 2146.- Mejoras necesarias. El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras
de mero mantenimiento, las necesarias y las dems que se originen por su culpa.
No estn a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito.

67
El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que est
obligado aun antes de la extincin del usufructo.
ARTCULO 2147.- Mejoras anteriores a la constitucin. El usufructuario no est obligado a
hacer ninguna mejora por causas originadas antes del acto de constitucin de su derecho.
Sin embargo, el usufructuario que no recibe los bienes por su negativa a inventariarlos o a
determinar su estado, debe pagar esas mejoras realizadas por el nudo propietario.
ARTCULO 2148.- Impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes. El usufructuario
debe pagar los impuestos, tasas, contribuciones y expensas comunes que afectan
directamente a los bienes objeto del usufructo.
ARTCULO 2149.- Comunicacin al nudo propietario. El usufructuario debe comunicar al
nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razn de la cosa. Si
no lo hace, responde de todos los daos sufridos por el nudo propietario.
ARTCULO 2150.- Restitucin. El usufructuario debe entregar los bienes objeto del
usufructo a quien tenga derecho a la restitucin al extinguirse el usufructo, en la cantidad
y estado a que se refieren los artculos 2137 y 2138.

Contenido del derecho de usufructo

Facultades materiales: El usufructuario puede usar, percibir los frutos
naturales, industriales o civiles, y gozar de los objetos sobre que se
establece el usufructo, tal como lo hara el propietario mismo. Los frutos
naturales pendientes al tiempo de comenzar el usufructo pertenecen al
usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo
pertenecen al propietario y, si estn vendidos, el precio corresponde
tambin al propietario. Los frutos civiles se adquieren da por da y
pertenecen al usufructuario en proporcin del tiempo que dure el
usufructo, aunque no los hubiese percibido.
El usufructuario no tiene derecho a extraer productos, salvo que se trate
de un inmueble que tenga por objeto la explotacin de bosques, canteras
o minas y se haya dado en usufructo con esos fines.
En el caso de que el usufructo recaiga sobre un crdito, el usufructuario
estar investido de las potestades para procurar su realizacin; igual
sucede con el usufructo de patrimonio o parte alcuota: comprende las
facultades necesarias para el cobro de los crditos y el saneamiento del
pasivo.
Facultades jurdicas: hemos dicho que, segn el art. 2.842, no pueden ser
objeto de usufructo el propio usufructo, los derechos reales de uso y
habitacin, las servidumbres reales activas separadas de los inmuebles a
que fueren inherentes, la hipoteca, la anticresis, la prenda separada de los
crditos garantidos con ella y los crditos que fuesen intransmisibles.
El usufructuario puede constituir una servidumbre a favor de otro fundo,
pero sta durar lo que dure su derecho. Si la constituye como polo
activo, habr que estarse a los trminos pactados mencionando que es a
favor del propietario, con el consentimiento de ste (servidumbre real

68

perpetua), sin su consentimiento (servidumbre personal), si efectuar

menciones al respecto (valdr como servidumbre personal).
El usufructuario no tiene potestades para constituir prenda ni hipoteca,
pero s anticresis mientras dure su derecho. De la combinacin de los arts.
1449 contrario sensu y 2870 surge la imposibilidad de transferir el
derecho real de usufructo y la posibilidad de ceder su ejercicio.
ARTCULO 2141.- Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales. Pertenecen al
usufructuario singular o universal:
a. los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el
usufructuario est obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en
cantidad y calidad, si no opta por pedir su extincin;
b. los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de
su extincin pertenecen al nudo propietario;
c. los productos de una explotacin ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo.
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos
de la naturaleza, sin contraprestacin alguna.
ARTCULO 2142.- Derechos reales y personales. El usufructuario puede transmitir su
derecho, pero es su propia vida y no la del adquirente la que determina el lmite mximo
de duracin del usufructo. Con carcter previo a la transmisin, el adquirente debe dar al
nudo propietario garanta suficiente de la conservacin y restitucin del bien.
El usufructuario puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y
habitacin y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el
usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.

Acciones del usufructuario

Cuenta con la defensa extrajudicial, con las acciones posesorias policiales,
as como las propiamente dichas (por ser un poseedor legtimo) y tambin
con las acciones reales.
La sentencia favorable obtenida por el usufructuario aprovecha al nudo
propietario; las sentencias en su contra no lo perjudican.
Obligaciones y derechos del nudo propietario
El propietario debe entregar la cosa de la forma pactada, debiendo
respetar posteriormente el uso y goce a que est facultado el
usufructuario. Tiene obligacin de responder por eviccin y vicios
redhibitorios.
Conserva las facultades de disposicin. Puede vender el objeto sometido
al usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o servidumbres que tengan
efecto despus de terminado el usufructo y ejercer todas las acciones que
pertenezcan al propietario en su calidad de tal. El nudo propietario tiene
derecho para ejecutar todos los actos necesarios para la conservacin de
la cosa. Puede tambin reconstruir los edificios destruidos por cualquier
accidente, aunque por tales trabajos y durante ellos le resulte al
usufructuario alguna incomodidad o disminucin de su goce.

69
ARTCULO 2151.- Disposicin jurdica y material. El nudo propietario conserva la
disposicin jurdica y material que corresponde a su derecho, pero no debe turbar el uso y
goce del usufructuario. Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbacin; y, si
el usufructo es oneroso, puede optar por una disminucin del precio proporcional a la
gravedad de la turbacin.

Extincin del usufructo

La extincin, al igual que en el caso de la hipoteca, debe formalizarse por
escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad inmueble.
Cuando surja de la muerte del usufructuario, bastar la partida de
defuncin. Se trata de un asiento de cancelacin y se encuentra
contemplado en el art. 36 de la ley 17.801. Veamos las causas de
extincin:
1. El usufructo se extingue por las causas generales de extincin de
los derechos reales.
2. Por revocacin: que puede ser directa (efectuada por el
constituyente al amparo de clusulas legales o contractuales) o
indirecta (incoada por los acreedores del constituyente, mediante la
accin pauliana).
3. Por resolucin de los derechos del constituyente: esto sucede
cuando el constituyente pierde el dominio en forma retroactiva al da
de su adquisicin, quedando sin efecto los actos de disposicin por l
realizados, pues segn el Art. 2.670, revocndose el dominio con efecto
retroactivo, el antiguo propietario est autorizado a tomar el inmueble
libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas con que lo hubiese
gravado el propietario desposedo o el tercer poseedor.
4. Cumplimiento del plazo, (no pudiendo extenderse por ms de
veinte aos en las personas jurdicas, ni ms all de la vida del
usufructuario cuando es una persona fsica).
5. Prescripcin liberatoria: es una causal propia de este derecho real,
reza el art. 2.924: El usufructo se pierde por el no uso, durante el
termino de diez aos.
6. Consolidacin en la misma persona, pues nadie puede ser titular de
un derecho desmembrado sobre cosa propia.
7. Deterioro de la cosa: cuando ste es de tal entidad, que la cosa ya
no permite se realicen los fines para los cuales se constituy el
usufructo, por ejemplo, una cava para almacenar fiambres, cuando la
autoridad sanitaria ha prohibido los frigorficos en la zona. Existe un
supuesto especial en el art. 2.936: Si el usufructuario hubiese hecho
asegurar un edificio consumido en un incendio, el usufructo contina
sobre la indemnizacin que se le hubiese pagado.

70
ARTCULO 2152.- Medios especiales de extincin. Son medios especiales de extincin del
usufructo:
a. la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condicin pactados.
Si no se pact la duracin del usufructo, se entiende que es vitalicio;
b. la extincin de la persona jurdica usufructuaria. Si no se pact la duracin, se extingue a
los cincuenta aos desde la constitucin del usufructo;
c. el no uso por persona alguna durante diez aos, por cualquier razn. El desuso
involuntario no impide la extincin, ni autoriza a extender la duracin del usufructo;
d. el uso abusivo y la alteracin de la sustancia comprobada judicialmente.
ARTCULO 2153.- Efectos de la extincin. Extinguido el usufructo originario se extinguen
todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores particulares.
El usufructo cedido por el usufructuario, no puede durar ms all de la oportunidad
prevista para la extincin del usufructo originario.
Si el usufructo es de un conjunto de animales que perece en su totalidad sin culpa del
usufructuario, ste cumple con entregar al nudo propietario los despojos subsistentes. Si
el conjunto de animales perece en parte sin culpa del usufructuario, ste tiene opcin de
continuar en el usufructo, reemplazando los animales que faltan, o de cesar en l,
entregando los que no hayan perecido.

USO Y HABITACIN:
Segn el art. 2948, el derecho de uso es un derecho real que consiste en
la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de la posesin
de heredad alguna, con el cargo de conservar la substancia de ella; o de
tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que sea preciso para las
necesidades del usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la
utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitacin.
Se diferencian del usufructo porque, mientras el usufructuario tiene la
totalidad del ius utendi y del ius fruendi, en el uso y la habitacin, estas
facultades se limitan a satisfacer las necesidades personales del usuario,
o del habitador y su familia, segn su condicin social. A los fines de esta
institucin la familia comprende la mujer y los hijos que existan al
momento de la constitucin y tambin los que naciesen despus, el
nmero de sirvientes necesarios, y adems las personas que a la fecha de
la constitucin del uso o de la habitacin vivan con el usuario o habitador,
y las personas a quienes stos deban alimentos.
ARTCULO 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una
cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensin y con los lmites establecidos en el
ttulo, sin alterar su sustancia. Si el ttulo no establece la extensin del uso y goce, se
entiende que se constituye un usufructo.
El derecho real de uso slo puede constituirse a favor de persona humana.
ARTCULO 2155.- Normas supletorias. Se aplican al uso las normas del Ttulo VIII de este
Libro (usufructo), a excepcin de las disposiciones particulares establecidas en el presente.
ARTCULO 2156.- Limitaciones. El usuario no puede constituir derechos reales sobre la
cosa.
ARTCULO 2158.- Concepto. La habitacin es el derecho real que consiste en morar en un
inmueble ajeno construido, o en parte material de l, sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitacin slo puede constituirse a favor de persona humana.

71
ARTCULO 2159.- Normas supletorias. Se aplican a la habitacin las normas del Ttulo IX
de este Libro (uso), a excepcin de las disposiciones particulares establecidas en el
presente.
ARTCULO 2160.- Limitaciones. La habitacin no es transmisible por acto entre vivos ni
por causa de muerte, y el habitador no puede constituir derechos reales o personales
sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores.
ARTCULO 2161.- Impuestos, contribuciones y reparaciones. Cuando el habitador reside
slo en una parte de la casa que se le seala para vivienda, debe contribuir al pago de las
cargas, contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa.

Si bien la distincin antes referenciada puede desaparecer, cuando el

fundo sobre el cual un derecho de uso est establecido produce en un ao
comn slo la cantidad de frutos suficientes para satisfacer las
necesidades del usuario, o si la casa bastase slo para l y su familia; en
este caso, el art. 2957 ordena que la posesin entera del fundo o de la
casa, debe entregrsele al usuario como si fuera usufructuario y quedar
sujeto a las reparaciones de conservacin y al pago de las contribuciones,
como tal. Si no toma ms que una parte de los frutos o si slo ocupa una
parte de la casa, contribuir en proporcin de lo que goce.
Pueden ser objeto del uso las mismas cosas que lo son del usufructo
perfecto, mientras que el derecho de habitacin debe recaer sobre una
vivienda. En las hiptesis reguladas por los arts. 2958 y 2967 el objeto es,
adems, una prestacin; estos artculos constituyen una gravsima
anomala para el rgimen de los derechos reales. Para la constitucin y
extincin de uso y habitacin, se aplican las normas del usufructo.
Del juego de los artculos 2959, 2964 y 2965, surge que el usuario no
puede ceder el ejercicio de su derecho cuando lo adquiri a ttulo gratuito,
ni tampoco cuando adquirindolo a ttulo oneroso, recayera sobre cosas
muebles; s puede ceder su ejercicio cuando lo adquiri a ttulo oneroso y
recae sobre inmuebles. Tambin puede alquilar el fundo sobre el cual
tiene derecho de uso. En estos ltimos dos casos, los acreedores del
usuario podrn cobrarse del derecho de uso; en el resto de los supuestos
no, por considerarse derechos inherentes a la persona, al igual que la
habitacin, puesto que el habitador en ningn caso puede ceder su
ejercicio ni alquilar el inmueble.
Derecho de habitacin legal del cnyuge suprstite (art. 3573 bis)
Art. 3.573 bis: Si a la muerte del causante ste dejare un solo inmueble
habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera constituido
el hogar conyugal, cuya estimacin no sobrepasare el indicado como lmite
mximo a las viviendas para ser declaradas bien de familia, y concurrieren
otras personas con vocacin hereditaria o como legatarios, el cnyuge
suprstite tendr derecho real de habitacin en forma vitalicia y gratuita.

72

Este derecho se perder si el cnyuge suprstite contrajere nuevas

nupcias.
Este derecho reconocido al cnyuge suprstite, cuya naturaleza es derecho
real de habitacin, constituye una excepcin al principio consignado en el
art. 2949 que establece que el uso y la habitacin se constituyen del
mismo modo que el usufructo. Tiene un propsito asistencial y
humanitario, la proteccin del nico techo del viudo o la viuda, ante los
requerimientos de particionar la herencia de los dems herederos o
legatarios. Debe ser solicitado por el interesado en el marco del juicio
sucesorio, donde el juez comprobar si se cumplen los requisitos exigidos
por el cdigo civil. Sin embargo, la constitucin de este derecho no impide
que el inmueble sea inventariado en la sucesin y adjudicado a uno o ms
herederos o legatarios, revistiendo stos la calidad de nudos propietarios
hasta la muerte del cnyuge viudo.
Al ser un derecho real de habitacin, se aplican las normas relativas a ste,
inclusive la exigencia de inventario y fianza que impone el art. 2967; debe
conservar la sustancia y el destino de la cosa (salva rerum substantia) y
efectuar los actos necesarios para su conservacin, a su costa; puede
defender su derecho a travs de las acciones posesorias y reales.
Requisitos:
1.
nico inmueble habitable integrante del haber hereditario. No hay
una solucin unnime en la doctrina y jurisprudencia para el caso de que
hubiese un solo inmueble habitable en el acervo hereditario, pero un
conjunto de bienes valiosos que hicieren posible satisfacer las necesidades
de habitacin (joyas, ganados, automviles, etc.); en algunos casos se ha
hecho prevalecer la letra textual de la ley (otorgando el derecho) y en
otros se ha morigerado, negando el derecho por considerarlo abusivo,
ante la abundancia de otros bienes.
2.
Valor mximo del inmueble. No debe sobrepasar el lmite indicado
como vivienda susceptible de ser adherida al rgimen de bien de familia;
para su determinacin, habr que estarse a la normativa provincial.
3.
Sede del hogar conyugal. Debe haber sido ltimo domicilio del
matrimonio en vida del cnyuge fallecido.
4.

No haber contrado nuevas nupcias. Es una causal de resolucin.

DERECHOS REALES ACCESORIOS O DE GARANTA

Se dice que el patrimonio es la prenda comn de los acreedores. Podemos

agregar, que el principio genrico es la par conditio creditorum o igualdad

73

de todos los acreedores. Mientras los bienes del deudor sean suficientes
para cubrir las deudas, todos sus acreedores cobran las prestaciones
debidas y no hay conflictos de rango entre ellos. Sin embargo, para los
casos en que los bienes del deudor sean insuficientes, es necesario
establecer un orden de preferencias. ste es, precisamente, el
fundamento de las garantas creditorias.
Las garantas pueden ser PERSONALES, cuando una persona se obligue en
forma subsidiaria a tomar a cargo la obligacin ante el incumplimiento
del deudor, como el caso del avalista o fiador; o tambin pueden ser
REALES, cuando se afecta una cosa determinada como garanta de pago,
teniendo el acreedor potestad para llevarla a remate y cobrarse del valor
de la misma, ante el incumplimiento; tal es el caso de la prenda, la
hipoteca y el anticresis.
HIPOTECA:
Veamos la definicin de hipoteca que brinda el codificador:
Art. 3.108: La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un
crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan en poder del
deudor. Se han efectuado las siguientes crticas al texto legal:
- No es necesario que deudor e hipotecante sean la misma persona; el
deudor de la obligacin puede ser una persona y quien preste su inmueble
en garanta, otra.
- Pueden garantizarse obligaciones no dinerarias (por ejemplo, crear una
obra de arte), ya que el artculo 3109 consigna si la obligacin es
eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto
prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto
constitutivo de la hipoteca.
- El trmino bienes no es correcto, siempre se dar en garanta una
cosa, que adems ser una cosa inmueble.
- La definicin debera hacer alusin a los modos de dar seguridad a
travs de la hipoteca, que son el ius persequendi y el ius praeferendi.
ARTCULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garanta que recae sobre uno
o ms inmuebles individualizados que continan en poder del constituyente y que otorga
al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecucin y preferencia
para cobrar sobre su producido el crdito garantizado.
ARTCULO 2206.- Legitimacin. Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos
reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
ARTCULO 2207.- Hipoteca de parte indivisa. Un condmino puede hipotecar la cosa por
su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el
resultado de la particin. Mientras subsista esta hipoteca, la particin extrajudicial del
condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.

74
ARTCULO 2185.- Convencionalidad. Los derechos reales de garanta slo pueden ser
constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica
para cada tipo.
ARTCULO 2186.- Accesoriedad. Los derechos reales de garanta son accesorios del crdito
que aseguran, son intransmisibles sin el crdito y se extinguen con el principal, excepto en
los supuestos legalmente previstos. La extincin de la garanta por cualquier causa,
incluida la renuncia, no afecta la existencia del crdito.
ARTCULO 2187.- Crditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crdito, puro y
simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garanta,
el crdito debe individualizarse adecuadamente a travs de los sujetos, el objeto y su
causa, con las excepciones admitidas por la ley.
ARTCULO 2188.- Especialidad en cuanto al objeto. Cosas y derechos pueden constituir el
objeto de los derechos reales de garanta. Ese objeto debe ser actual, y estar
individualizado adecuadamente en el contrato constitutivo.
ARTCULO 2189.- Especialidad en cuanto al crdito. El monto de la garanta o gravamen
debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresin del monto
mximo del gravamen.
El crdito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede
nacer posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el mximo de la
garanta real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria,
sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos.
El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garanta se sujeta, que no puede exceder
de diez aos, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garanta subsiste en seguridad
de los crditos nacidos durante su vigencia.
ARTCULO 2190.- Defectos en la especialidad. La constitucin de la garanta es vlida
aunque falte alguna de las especificaciones del objeto o del crdito, siempre que se la
pueda integrar de acuerdo al conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo.
ARTCULO 2191.- Indivisibilidad. Los derechos reales de garanta son indivisibles. La
indivisibilidad consiste en que cada uno de los bienes afectados a una deuda y cada parte
de ellos, estn afectados al pago de toda la deuda y de cada una de sus partes.
El acreedor cuya garanta comprenda varios bienes puede perseguirlos a todos
conjuntamente, o slo a uno o algunos de ellos, con prescindencia de a quin pertenezca o
de la existencia de otras garantas.
Puede convenirse la divisibilidad de la garanta respecto del crdito y de los bienes
afectados. Tambin puede disponerla el juez fundadamente, a solicitud de titular del bien,
siempre que no se ocasione perjuicio al acreedor, o a peticin de este ltimo si hace a su
propio inters.
ARTCULO 2192.- Extensin en cuanto al objeto. En la garanta quedan comprendidos
todos los accesorios fsicamente unidos a la cosa, las mejoras y las rentas debidas.
Sin embargo, no estn comprendidos en la garanta:
a. los bienes fsicamente unidos a la cosa que estn gravados con prenda constituida antes
que la hipoteca o son de propiedad de terceros, aunque su utilizacin por el deudor est
autorizada por un vnculo contractual;
b. los bienes que posteriormente se unen fsicamente a la cosa, si al tiempo de esa unin
estn gravados con prenda o son de propiedad de terceros, aun en las condiciones antes
indicadas.
ARTCULO 2193.- Extensin en cuanto al crdito. La garanta cubre el capital adeudado y
los intereses posteriores a su constitucin, como as tambin los daos y costas
posteriores que provoca el incumplimiento. Los intereses, daos y costas anteriores a la
constitucin de la garanta quedan comprendidos en su cobertura slo en caso de haberse
previsto y determinado expresamente en la convencin.
ARTCULO 2194.- Subrogacin real. La garanta se traslada de pleno derecho sobre los
bienes que sustituyen a los gravados, sea por indemnizacin, precio o cualquier otro
concepto que permite la subrogacin real.

75
En caso de extincin parcial del objeto, la garanta subsiste, adems, sobre la parte
material restante.

Caracteres
1. Esenciales: Sin ellos no hay hipoteca, si faltan la misma estar viciada de
nulidad. Son caracteres esenciales:
a)

Es un derecho real.

b)
Es accesorio a un crdito. No existe hipoteca si no hay un crdito al
cual brinda seguridad.
c)
Es convencional, no admite otra forma de constitucin ms que el
acuerdo de voluntades (Art. 3115).
d)
Debe ser inscripta para su oponibilidad a los terceros. La hipoteca
nace con la firma de la escritura y es el nico derecho real en el cual no
hay modo (ni posesorio ni inscriptorio), la inscripcin es declarativa y no
constitutiva.
e)
Debe cumplirse el requisito de la especialidad (determinacin
precisa de sujeto-objeto-causa) del contrato hipotecario y respecto de la
obligacin a la que accede (arts. 3109, 3131, 3132). Segn el art. 3131, el
acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1: el nombre, apellido y
domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los
de las personas jurdicas por su denominacin legal y el lugar de su
establecimiento; 2: la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el
archivo en que se encuentra; 3: la situacin de la finca y sus linderos y, si
fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y
la calle en que se encuentre; 4: la cantidad cierta de la deuda y la
determinacin de la misma. Si el crdito es condicional o indeterminado
en su valor, o si la obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o no
hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare
el valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca. A su vez, el o los
inmuebles dados en garanta deben estar expresamente determinados,
una designacin colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque como
existentes en un lugar o ciudad determinada, no es suficiente para dar a la
constitucin de la hipoteca la condicin esencial de la especialidad del
inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e
individualmente la naturaleza del inmueble.
Sin embargo, el art. 3133 expresa que la constitucin de la hipoteca no se
anular por falta de algunas de las designaciones prevenidas, siempre
que se pueda venir en conocimiento positivo de la designacin que falte.
Corresponde a los tribunales decidir el caso por la apreciacin del
conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca. La

76

hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, como los intereses si

stos estuviesen determinados en el ttulo (art. 3152). Estos intereses
sern debidos hasta el efectivo pago; la hipoteca garantiza tanto el
principal del crdito, como los intereses que corren desde su constitucin,
si estuvieren determinados en la obligacin.
Es comn que los bancos soliciten garanta hipotecaria para que el titular
de una cuenta corriente pueda girar en descubierto; en estos casos, los
jueces generalmente se pronuncian por la nulidad de la hipoteca por no
cumplirse con la especialidad, al no estar determinado el crdito. Esta falta
de determinacin, provoca que el rango no avance porque hay un
recambio constante de prestaciones debidas y no se permite el avance en
el rango. Para considerarse cumplido, en general se pide que se consigne
una cantidad mxima de dinero que garantiza. Usualmente se llama a las
hipotecas con un vicio en el principio de especialidad como hipotecas
abiertas.
2. Naturales: es la indivisibilidad y se reputa un carcter natural y no
esencial porque puede faltar y la hipoteca no pierde validez. Hay
indivisibilidad cuando cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y
cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cada
parte de ella. Aunque se hagan pagos parciales, en principio no podr
solicitarse la cancelacin parcial de la hipoteca. Si son varios los inmuebles
afectados al pago de la deuda, el acreedor podr ejecutar cualquiera o
todos ellos. Por supuesto que hablamos de la indivisibilidad de la hipoteca,
el crdito garantizado sigue siendo divisible de manera tal que, si
ejecutado el inmueble, queda un saldo sin pagar y es preciso ir sobre otros
bienes de los deudores, podr cobrarse a cada uno su parte de la deuda.
La excepcin a la indivisibilidad de la hipoteca est consignada en el
artculo 3.112 que reza: la hipoteca es indivisible; cada una de las cosas
hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas estn obligadas al pago de
toda la deuda y de cada parte de ella. Sin embargo en la ejecucin de
bienes hipotecados, cuando sea posible la divisin en lotes, o si la garanta
comprende bienes separados, los jueces podrn ordenar la enajenacin en
lotes, y cancelacin parcial de la hipoteca, siempre que de ello no se siga
lesin al acreedor.
ARTCULO 2209.- Determinacin del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe
estar determinado por su ubicacin, medidas perimetrales, superficie, colindancias, datos
de registracin, nomenclatura catastral, y cuantas especificaciones sean necesarias para su
debida individualizacin.

77
ARTCULO 2211.- Convenciones para la ejecucin. Lo previsto en este Captulo no obsta a
la validez de las convenciones sobre ejecucin de la hipoteca reconocidas por leyes
especiales.

Objeto Extensin De La Garanta

La extensin est reglada en los arts. 3.110 y 3195. La hipoteca de un
inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estn unidos al
principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras
naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el hecho de un tercero;
a las construcciones hechas sobre un terreno vaco; a las ventajas que
resulten de la extincin de las cargas o servidumbres que deba el
inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al
importe de la indemnizacin concedida o debida por los aseguradores del
inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles
contiguos para reunirlos al inmueble hipotecado, no estn sujetos a la
hipoteca. Si el inmueble hipotecado tiene edificios y stos son destruidos,
la hipoteca slo subsiste sobre el suelo y no sobre los materiales que
formaban el edificio. Si ste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
En caso de expropiacin, los derechos del hipotecante sobre el inmueble,
se consideran transferidos a la indemnizacin.
Segn el art. 3.120, los derechos reales de usufructo, servidumbre de uso y
habitacin y los derechos hipotecarios no pueden hipotecarse.
Del juego de los arts. 3111, 3152, 3936, 3937 y 3152, se sigue que los
costos y gastos de confeccin e inscripcin de la escritura hipotecaria, as
como los daos e intereses ocasionados por el incumplimiento, estn
garantizados pero carecen de privilegio (pues la interpretacin en materia
de privilegios es restrictiva, y no aparecen enumerados expresamente). Las
costas y gastos del juicio hipotecario s estn garantizados y gozan de
privilegio.
En relacin a los intereses, podemos consignar que la hipoteca garantiza
tanto el principal del crdito como los intereses que corren desde su
constitucin, si estuvieren determinados en la obligacin o se dieran las
bases para su clculo (se refiere a intereses compensatorios). Al
constituirse la hipoteca por un crdito anterior, los intereses atrasados, si
los hubiere, deben liquidarse y designarse en suma cierta. La indicacin de
que la hipoteca comprende los intereses atrasados sin designacin de su
importancia, es sin efecto alguno.
Conclusin: intereses compensatorios pactados en el ttulo, gozan de
privilegio. Los moratorios, no. Segn el art. 3.936, la hipoteca garantiza a
ms del principal los intereses o rentas debidas de dos aos (hay que

78

contar desde el inicio del juicio, dos aos para atrs) y los que corran
durante el juicio de ejecucin hasta el efectivo pago.
Constitucin de la hipoteca
No hay otra hipoteca que la convencional. La hipoteca slo puede ser
constituida por escritura pblica o por documentos, que sirviendo de
ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos por autoridad
competente para darlos y deban hacer fe por s mismos. Podr ser una
misma la escritura pblica de la hipoteca y la del contrato a que acceda.
Cuando ha sido establecida por una escritura pblica en que el acreedor
no figure, podr ser aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al da
mismo de su constitucin.
La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha
hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. Pero
las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto,
como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del defecto de
inscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura
pblica, se considera registrada (principio de incolumnidad).
ARTCULO 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por
escritura pblica excepto expresa disposicin legal en contrario. La aceptacin del
acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma formalidad y
previamente a la registracin.

Para que el contrato hipotecario tenga total validez es necesario que el

constituyente sea propietario del inmueble y goce de plena capacidad,
pues si sta falta el acto ser nulo (de nulidad relativa). Las hipotecas
realizadas por quien no es propietario son nulas de nulidad absoluta y se
denominan actos a non domino. Recordemos que en materia hipotecaria
est prohibida la convalidacin del art. 2504. Si el dominio est sujeto a
condicin, rescisin o resolucin, la hipoteca seguir la suerte del mismo.
La hipoteca puede ser constituida por un tercero, que garantiza la
obligacin del deudor. Si el hipotecante asume la deuda y se obliga
personalmente al pago, se denomina tercero adquirente (adquiere la
deuda) y se podr ir contra todo su patrimonio (no slo el inmueble), en
caso de que no alcancen los fondos provenientes de la realizacin de
aqul. En cambio, si el hipotecante nada dice respecto de asumir la
deuda, slo responde con el inmueble y se denomina tercero poseedor.
ARTCULO 2199.- Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario no deudor, sea
un tercero que constituye la garanta o quien adquiere el bien gravado, sin obligarse en
forma expresa al pago del crdito asegurado, responde nicamente con el bien objeto del
gravamen y hasta el mximo del gravamen.

79

En la hipoteca no hay traspaso de la posesin, es entonces que el

codificador instituy la forma de publicidad inscriptoria como caso de
excepcin para este derecho real (art. 3134). La inscripcin debe
realizarse antes de los cuarenta y cinco das desde la realizacin del acto
(art. 5 Ley 17.801) y caduca a los veinte aos, por lo cual habr que
reinscribirla antes de vencido el plazo para no perder la oponibilidad ante
los terceros (art. 3197).
ARTCULO 2210.- Duracin de la inscripcin. Los efectos del registro de la hipoteca se
conservan por el trmino de veinte aos, si antes no se renueva.

Si estando constituida la obligacin hipotecaria, pero an no registrada la

hipoteca y corriendo el trmino legal para hacerlo, si un subsiguiente
acreedor, teniendo conocimiento de la obligacin hipotecaria, hiciere
primero registrar la que en seguridad de su crdito se le haya constituido,
la prioridad del registro es de ningn efecto respecto a la primera hipoteca
si sta se registrare en el trmino de la ley (art. 3136).
Capacidad y derecho para constituirla constitucin por el condmino,
por el propietario imperfecto, slo por el comprador antes de la
tradicin, por tercero solemnidades requeridas
Hemos mencionado previamente que para constituir la hipoteca es
necesario capacidad plena, la que luego de la reforma del ao 2009 se
adquiere a los 18 aos de edad, no debiendo el constituyente estar
inhibido ni inhabilitado, tampoco tener incapacidades de derecho
respecto del acto. El segundo requisito, es la titularidad del derecho.
Puede pasar que un condmino desee hipotecar su cuota parte o el total
del inmueble. Si el condmino hipoteca su parte indivisa, la hipoteca ser
vlida pero quedar sin efecto si el inmueble se adjudica a otro
condmino luego de la particin (art. 2678), pues la particin tiene efecto
declarativo (art. 2678)(ya no es real). Si lo que el condmino desea
hipotecar es la totalidad del inmueble, debemos estarnos al principio
general que nos dice que ninguno de los condminos puede, sin el
consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor
parte de ella, fsicamente determinada, actos materiales o jurdicos que
importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La
oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer a
este respecto; por lo tanto, el condmino no puede enajenar, constituir
servidumbres, ni hipotecas en perjuicio del derecho de los copropietarios
sin el consentimiento de todos.
ARTCULO 2207.- Hipoteca de parte indivisa. Un condmino puede hipotecar la cosa por
su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el

80
resultado de la particin. Mientras subsista esta hipoteca, la particin extrajudicial del
condominio es inoponible al acreedor hipotecario que no presta consentimiento expreso.

Recordemos que en materia hipotecaria la convalidacin est prohibida

expresamente, esto ocasiona que la hipoteca constituida por un tercero no
pueda ser validada posteriormente; pero si el inmueble llegase a ser
adjudicado al condnimo hipotecante, la hipoteca valdr pues no es el
instituto de la convalidacin el que se aplicara, sino el principio de
particin declarativa reputndose que el copropietario ha sido propietario
exclusivo desde el da en que lleg a ser condmino.
Recordemos que el dominio puede ser pleno, cuando es perpetuo y la
cosa no est gravada con ningn derecho real hacia otras personas; o
imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al
advenimiento de una condicin, o si la cosa que forma su objeto es un
inmueble que est gravado respecto de terceros con un derecho real,
como servidumbre, usufructo, entre otros; pues bien, la constitucin de
hipoteca seguir la suerte del dominio imperfecto, resolvindose el
contrato hipotecario cuando se resuelva el dominio. Para ello, deber
estar inscripta la condicin resolutoria o carga real en el registro de la
propiedad, pues en caso contrario no ser oponible al acreedor.
Las solemnidades requeridas para la constitucin de la hipoteca, son las
mismas que las de cualquier derecho real sobre inmueble (art. 1184):
escritura pblica e inscripcin posterior.
Efectos de la hipoteca facultades del propietario del inmueble gravado
actos de prohibicin al propietario medidas conservatorias
La hipoteca no restringe las facultades propias del dominio, en principio,
sin embargo el propietario no deber realizar actos materiales o jurdicos
que menoscaben el valor del inmueble (art 3157) y, correlativamente,
todo acreedor hipotecario, aunque su crdito sea a trmino o subordinado
a una condicin, tiene derecho a asegurarlo solicitando las medidas
correspondientes contra los actos de menoscabo (embargo preventivo,
prohibicin de innovar, entre otros), pues el deudor disminuye as la
garanta de la deuda.
En el caso de que el propietario hubiese violado lo dispuesto por el art.
3157 y las medidas cautelares no tuvieren sentido por haber sido causados
ya los detrimentos y el valor del inmueble hipotecado se encuentre
disminuido a trmino de no dar plena y entera seguridad a los acreedores
hipotecarios, stos podrn, aunque sus crditos sean condicionales o
eventuales, pedir la estimacin de los deterioros causados y el depsito de
lo que importen, o demandar un suplemento a la hipoteca (art. 3159). En

81

tal caso, podr el acreedor solicitar la caducidad de los plazos por las
cuotas de la obligacin an no vencidas (art. 3161)
Dijimos que la existencia de hipoteca que grave una heredad no es
obstculo a la constitucin de servidumbres sobre un inmueble; pero una
servidumbre as constituida, no puede oponerse a los acreedores
hipotecarios anteriores a su establecimiento y ellos, en caso necesario,
pueden pedir que el inmueble se venda como libre de toda servidumbre.
En relacin a la locacin, en principio permitida, habr que estarse a las
clusulas contractuales; es una clusula de estilo que se pacte la
inoponibilidad del contrato de arrendamiento celebrado con posterioridad
a la hipoteca.
El propietario puede celebrar nuevas hipotecas, que tendrn un rango
posterior: hipoteca de segundo grado, tercer grado, etc. y que podrn
cobrarse del inmueble una vez canceladas las de grado preferente.
Recordemos lo estudiado en la unidad de derecho registral, en tanto el
art. 19 de la Ley 17.801 permite que los acreedores negocien un cambio
de rango entre s, el que (estando inscripto) es oponible al propietario y
los terceros registrales (permuta de rango entre s, posposicin de rango,
rango compartido). Asimismo, al constituir la hipoteca, el propietario
puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de
constituir ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a
que sta podr alcanzar (art. 3135 in fine), es lo que se llama reserva de
rango.
La hipoteca y los terceros - Extincin
El propietario est, en principio, facultado para enajenar el dominio del
inmueble hipotecado. Sin embargo, en virtud del ius persequendi (facultad
propia de todos los titulares de un derecho real) el acreedor hipotecario
podr perseguirla en manos de quien se encuentre y ordenar su ejecucin,
tal como podra haber hecho con el primer propietario. Pierde esta
facultad sobre las cosas de naturaleza mueble y que eran inmuebles por
accesin (por ejemplo mquinas agrcolas), en virtud del Art. 2412 (si el
adquirente es a ttulo oneroso y con buena fe).
Cuando el propietario enajena el inmueble hipotecado, el adquirente tiene
dos opciones:
1. TERCERO ADQUIRENTE: Se denomina as al nuevo propietario, cuando
asume la deuda hipotecaria como propia y se convierte en el nuevo
deudor hipotecario, respondiendo con todo su patrimonio; para ello, es
necesaria la conformidad del acreedor hipotecario. Para que el deudor

82

original (primer propietario del inmueble) quede liberado, el acreedor

deber liberarlo expresamente, pues la sola aceptacin del nuevo deudor
no es suficiente para desobligarlo operando la novacin.
2. TERCERO POSEEDOR: Se denomina as al adquirente del inmueble
cuando no asume la deuda como propia o no ha sido aceptado por el
acreedor hipotecario o si se trata de una persona ajena a la obligacin
principal y que ha prestado su inmueble en garanta al obligado,
limitndose a responder con el inmueble hipotecado. En ningn caso se
puede atacar el resto del patrimonio del tercero poseedor, l responder
slo con el inmueble. Los acreedores hipotecarios, an antes de la
exigibilidad de sus crditos, estn autorizados a ejercer contra el tercer
poseedor todas las acciones que les corresponderan contra el deudor
mismo, para impedir la ejecucin de actos que disminuyan el valor del
inmueble hipotecado. Los arrendamientos hechos por el tercer poseedor
pueden ser anulados, cuando no tuviesen fecha cierta anterior a la
intimacin del pago o abandono del inmueble; pero los que tuvieren una
fecha cierta anterior, deben ser mantenidos. El tercero poseedor no puede
ser ejecutado directamente, el acreedor debe antes intimar al deudor al
pago del capital y de los intereses exigibles en el trmino de tres das y si
ste no lo verificare podr recurrir al tercer poseedor, exigindole el pago
de la deuda o el abandono del inmueble que la reconoce. El tercero
poseedor puede exonerarse del pago de la obligacin hipotecaria
abandonando el inmueble, (a diferencia del tercer adquirente). El juez
deber nombrar un curador a los efectos de proveer a la conservacin del
bien, hasta que ste sea liquidado.
Cancelacin
La hipoteca se acaba por la extincin total de la obligacin principal
sucedida por alguno de los modos designados para la extincin de las
obligaciones. El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado en los
derechos del acreedor, no extingue la hipoteca. La consignacin de la
cantidad debida, hecha por el deudor a la orden del acreedor, no extingue
la hipoteca antes que el acreedor la hubiese aceptado o que una sentencia
pasada en cosa juzgada le hubiese dado fuerza de pago.
La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en escritura
pblica, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario, consintiendo
la cancelacin de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendr derecho a
pedir que as se anote en el registro hipotecario o toma de razn, y en la
escritura de la deuda.

83
ARTCULO 2204.- Cancelacin del gravamen. Las garantas inscriptas en los registros
respectivos se cancelan:
a. por su titular, mediante el otorgamiento de un instrumento de igual naturaleza que el
exigido para su constitucin, con el que el interesado puede instar la cancelacin de las
respectivas constancias registrales;
b. por el juez, ante el incumplimiento del acreedor, sea o no imputable; la resolucin
respectiva se inscribe en el registro, a sus efectos.
En todos los casos puede requerirse que la cancelacin se asiente por nota marginal en el
ejemplar del ttulo constitutivo de la garanta.

La extincin de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha concedido no

tena sobre el inmueble ms que un derecho resoluble o condicional y la
condicin no se realiza, o el contrato por el que lo adquiri se encuentra
resuelto, como el caso de un instrumento declarado nulo por la autoridad
judicial.
Si el inmueble hipotecado tiene edificios y stos son destruidos, la
hipoteca slo subsiste sobre el suelo y no sobre los materiales que
formaban el edificio. Si ste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
Cuando media subasta judicial del bien hipotecado, la hipoteca se
extingue aunque no est cancelada en el registro de hipotecas, respecto
del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate pblico ordenado
por el juez con citacin de los acreedores que tuviesen constituidas
hipotecas sobre el inmueble, desde que el comprador consign el precio
de la venta a la orden del juez. Si la propiedad irrevocable y la calidad de
acreedor hipotecario se encuentran reunidas en la misma persona, la
hipoteca se extingue naturalmente.
PRENDA:
Al respecto, reza el art. 3204: Habr constitucin de prenda cuando el
deudor, por una obligacin cierta o condicional, presente o futura,
entregue al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la
deuda.
ARTCULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garanta sobre cosas muebles
no registrables o crditos instrumentados. Se constituye por el dueo o la totalidad de los
copropietarios, por contrato formalizado en instrumento pblico o privado y tradicin al
acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta prenda se rige por las
disposiciones contenidas en el presente Captulo.
ARTCULO 2220.- Prenda con registro. Asimismo, puede constituirse prenda con registro
para asegurar el pago de una suma de dinero, o el cumplimiento de cualquier clase de
obligaciones a las que los contrayentes le atribuyen, a los efectos de la garanta prendaria,
un valor consistente en una suma de dinero, sobre bienes que deben quedar en poder del
deudor o del tercero que los haya prendado en seguridad de una deuda ajena. Esta prenda
se rige por la legislacin especial.

84

El contrato es unilateral (la nica obligacin que nace luego de su

perfeccin es la obligacin de restituir a cargo del acreedor), oneroso,
accesorio de otro contrato donde se plasma la obligacin principal y no
exige formalidad alguna respecto de las partes, pudiendo incluso ser oral y
la prueba en juicio podr rendirse por cualquier medio.
Sin embargo, para la oponibilidad ante los terceros, el art. 3127 exige que
el contrato conste en escritura pblica o instrumento privado de fecha
cierta y que contenga las siguientes clusulas:
a)

importe del crdito garantizado.

b)
designacin detallada de la especie y naturaleza de los objetos
dados en prenda, su calidad peso y medida si fuera necesario.
ARTCULO

2222.- Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no consta por

instrumento pblico o privado de fecha cierta, cualquiera sea la cuanta del crdito.
El instrumento debe mencionar el importe del crdito y contener la designacin detallada
de los objetos empeados, su calidad, peso, medida, descripcin de los documentos y
ttulos, y dems datos que sirven para individualizarlos.

A su vez, el cdigo indica respecto del contrato, que es nula toda clusula
que autorice al acreedor a apropiarse la prenda, aun cuando sta sea de
menor valor que la deuda o a disponer de ella fuera de los modos
establecidos en este ttulo; esto es as desde que el ius praeferendi implica
un privilegio sobre el precio del bien liquidado y no sobre el bien en s. Es
igualmente nula la clusula que prive al acreedor de solicitar la venta de
la cosa.
ARTCULO 2226.- Uso y abuso. El acreedor no puede usar la cosa prendada sin
consentimiento del deudor, a menos que el uso de la cosa sea necesario para su
conservacin; en ningn caso puede abusar en la utilizacin de la cosa ni perjudicarla de
otro modo.
El incumplimiento de lo dispuesto en el primer prrafo de este artculo, da derecho al
deudor a:
a. dar por extinguida la garanta y que la cosa le sea restituida;
b. pedir que la cosa se ponga en depsito a costa del acreedor;
c. reclamar daos y perjuicios.
ARTCULO 2227.- Gastos. El deudor debe al acreedor los gastos originados por la
conservacin de la cosa prendada, aunque sta no subsista.
El acreedor no puede reclamar los gastos tiles sino hasta la concurrencia del mayor valor
de la cosa.

Para constituir prenda sobre una cosa, es necesario ser propietario y

gozar de capacidad plena. Al igual que la hipoteca, quien constituye la
prenda puede ser el propio deudor o un tercero que garantiza la
obligacin de aqul.

85

El acreedor prendario es un poseedor legtimo de cosa mueble y la

publicidad de la prenda se lleva a cabo mediante la tradicin (publicidad
posesoria), a diferencia de la hipoteca para la cual el codificador previ la
inscripcin por no haber tradicin. El acreedor prendario slo gozar de
los derechos que devienen de la prenda, mientras subsista la posesin. En
tal sentido, se juzga que el acreedor contina en la posesin de la prenda,
cuando la hubiese perdido o le hubiere sido robada, o la hubiera
entregado a un tercero que se obligase a devolvrsela.
ARTCULO 2221.- Posesin. Los derechos provenientes de la prenda slo subsisten
mientras el bien afectado se encuentra en poder del acreedor o del tercero designado.
Se reputa que el acreedor o el tercero continan en posesin de la prenda cuando media
prdida o sustraccin de ella o hubiera sido entregada a otro con obligacin de devolverla.
Si el acreedor pierde la posesin de la cosa, puede recuperarla de quien la tiene en su
poder, sin exceptuar al propio constituyente de la prenda.

Debe distinguirse el contrato de prenda civil, regulado en los arts. 3204 al

3238 del cdigo civil, del de prenda comercial, que regulan los arts. 580 y
siguientes del cdigo de comercio.
Objeto prenda tcita derecho de retencin reivindicacin derecho
de realizar el valor de la cosa
Todas las cosas muebles y las deudas activas pueden ser dadas en prenda,
siempre que estn en el comercio; la garanta se extiende a los accesorios
de la cosa y a sus aumentos.
En caso de que el objeto sea un crdito, ste debe constar en un
instrumento (debe estar cosificado), pues el objeto de los derechos
reales siempre es una cosa material. En el caso de que se transmita el
crdito prendado, ya sea un crdito tradicional o uno que conste en
acciones industriales o comerciales que no sean negociables por endoso,
para que la prenda quede constituida el contrato debe ser notificado al
deudor del crdito dado en prenda y entregarse el ttulo al acreedor, o a
un tercero aunque l sea superior a la deuda. En el caso de crditos
transmisibles por endoso, la notificacin no ser necesaria.
El titular de la prenda goza del ius persequendi, pudiendo reivindicar la
cosa en poder de quien se encuentre y solicitar al juez su realizacin para
el cobro de la deuda. Ante turbaciones o desposesin, cuenta con las
defensas posesorias y reales, como la accin negatoria y la reivindicatoria.
El deudor no puede reclamar la devolucin de la prenda, mientras no
pague la deuda, as como los gastos efectuados para la conservacin de la
cosa y los intereses.

86

El acreedor no puede usar la cosa dada en prenda; si abusare, ejerciendo

en ella derechos que no eran propios, el deudor puede pedir que la cosa
se ponga en secuestro. El acreedor responde por prdida o deterioros de
la cosa.
Prenda tcita: Si existiere, por parte del deudor que ha dado la prenda,
otra deuda al mismo acreedor contratada posteriormente, que viniese a
ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no est obligado a
devolver la prenda antes de ser pagado de una y otra deuda, aunque no
hubiese estipulacin de afectar la cosa al pago de la segunda (art. 3218). El
art. 3219 deja sin efecto la disposicin del artculo 3218 si la nueva deuda,
aunque debida por el mismo deudor y exigible antes del pago que aquella
por la que la prenda se haba constituido, perteneciese al mismo acreedor
por haberla recibido de un tercero por cesin, subrogacin o sucesin.
Parte de la doctrina ha entendido que la naturaleza jurdica de la prenda
tcita es la de un derecho de retencin.
Extincin
La prenda se extingue por todas las formas de extincin de los derechos
reales, ms una forma propia de su carcter de derecho accesorio o de
garanta: la extincin de la obligacin principal a que acceda. Se extingue
tambin, cuando por cualquier ttulo la propiedad de la cosa empeada
pasa al acreedor. Extinguido el derecho de prenda por el pago de la
deuda, el acreedor est obligado a restituir al deudor la cosa empeada,
con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato, y
las accesiones que despus hubiese recibido.
Si el bien prendado es subastado, el comprador adquiere el dominio libre
de gravmenes y (por ende) sin la prenda. En este caso, el derecho del
acreedor prendario se traslada sobre el precio obtenido en el remate. En el
caso de venta privada, el bien se vender con la carga real.
ANTICRESIS:
Art. 3.239: El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el
deudor, o un tercero por l, ponindole en posesin de un inmueble, y
autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los
intereses del crdito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital,
o sobre el capital solamente si no se deben intereses.
ARTCULO 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de garanta que recae sobre
cosas registrables individualizadas, cuya posesin se entrega al acreedor o a un tercero
designado por las partes, a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una
deuda.

87
ARTCULO 2213.- Legitimacin. Pueden constituir anticresis los titulares de los derechos
reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo.
ARTCULO 2214.- Plazo mximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de diez aos
para cosas inmuebles y de cinco aos para cosas muebles registrables. Si el constituyente
es el titular de un derecho real de duracin menor, la anticresis se acaba con su titularidad.

El anticresis, al igual que todos los derechos reales de garanta, slo

puede nacer de un contrato. El contrato por el cual se constituye el
derecho real de anticresis debe celebrarse por escritura pblica (art.
1184), pero esta formalidad slo es exigida ad probationem y es oneroso,
unilateral y real (porque se perfecciona con la entrega de la cosa). Debe
ser inscripto para su oponibilidad. Al igual que en la prenda, est
prohibida la clusula que autorice al acreedor a tomar en propiedad la
cosa en caso de que la deuda no fuese pagada pues, como todo derecho
real de garanta, implica solamente la preferencia sobre el precio de
liquidacin sobre la cosa y no sobre la cosa misma.
La capacidad para constituirlo debe ser plena, pudiendo ser un titular de
dominio o de usufructo quien lo haga. El derecho de anticresis, al igual
que la prenda, es indivisible. El acreedor no est obligado a restituir la
cosa hasta que la deuda no haya sido completamente saldada.
El anticresista tiene el derecho de percibir los frutos naturales o civiles y
puede explotar el inmueble por s mismo o arrendarlo. Si hiciese mejoras
necesarias, descontar lo gastado de los frutos que perciba y si stas no
fueran necesarias, debe ser resarcido en proporcin al mayor valor que
la cosa hubiese adquirido.
El acreedor anticresista puede hacer valer sus derechos contra los terceros
adquirentes del inmueble como contra los acreedores quirografarios y
contra los hipotecarios posteriores al establecimiento del anticresis. Al ser
un poseedor legtimo, goza de la proteccin de las acciones posesorias y,
al ser titular de un derecho real, de las acciones reales (negatoria o
confesoria).
En relacin a las obligaciones del anticresista, diremos que debe proveer al
cuidado y conservacin del inmueble, pudiendo ser condenado a
restituirlo si hiciere un uso abusivo. Debe pagar las cargas y
contribuciones, pudiendo descontar estos importes de los frutos. No
puede introducir cambios en el inmueble ni alterar su destino. Una vez
extinguida la deuda que garantiza, debe restituir el inmueble.
ARTCULO 2215.- Derechos del acreedor. El acreedor adquiere el derecho de usar la
cosa dada en anticresis y percibir sus frutos, los cuales se imputan primero a gastos e
intereses y luego al capital, de lo que se debe dar cuenta al deudor.

88
ARTCULO 2216.- Deberes del acreedor. El acreedor anticresista debe conservar la cosa.
Puede percibir los frutos y explotarla l mismo, o darla en arrendamiento; puede habitar el
inmueble o utilizar la cosa mueble imputando como fruto el alquiler que otro pagara.
Excepto pacto en contrario, no puede modificar el destino ni realizar ningn cambio del
que resulta que el deudor, despus de pagada la deuda, no puede explotar la cosa de la
manera que antes lo haca.
El acreedor debe administrar conforme a lo previsto por las reglas del mandato y responde
de los daos que ocasiona al deudor.
El incumplimiento de estos deberes extingue la garanta y obliga al acreedor a restituir la
cosa al titular actual legitimado.
ARTCULO 2217.- Gastos. El titular del objeto gravado debe al acreedor los gastos
necesarios para la conservacin del objeto, aunque ste no subsista; pero el acreedor est
obligado a pagar las contribuciones y las cargas del inmueble. El acreedor no puede
reclamar los gastos tiles sino hasta la concurrencia del mayor valor del objeto.
ARTCULO 2218.- Duracin de la inscripcin. Los efectos del registro de la anticresis se
conservan por el trmino de veinte aos para inmuebles y de diez aos para muebles
registrables, si antes no se renueva.

Anticresis tcita: (art. 3261) Desde que el acreedor est ntegramente

pagado de su crdito, debe restituir el inmueble al deudor. Pero si el
deudor, despus de haber constituido el inmueble en anticresis, contrajere
nueva deuda con el mismo acreedor, se observar en tal caso lo dispuesto
respecto de la cosa dada en prenda.
La extincin del anticresis se produce, al igual que en la prenda o en la
hipoteca, por los mismos medios que el resto de los derechos reales con
ms un modo especial: extincin de la obligacin a la que accede.
Este derecho real no ha tenido recepcin en la prctica, quizs por la
similitud en sus fines (garantizar una obligacin con un inmueble) con la
hipoteca, derecho real sobre el cual hay una detallada regulacin en el
cdigo y un extensa costumbre jurdica de aplicacin.
DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL (LEY 25.509)
La ley 25.509 de 2001, modific el art. 2614 del cdigo civil que exclua la
posibilidad de constituir derecho real de superficie y agreg a la
enumeracin del art. 2503 un octavo inciso, que incluye el derecho real de
superficie forestal. Se trata de un derecho constituido a favor de terceros,
por los titulares de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible
de forestacin o silvicultura, de conformidad al rgimen previsto en la Ley
de Inversiones para Bosques Cultivados (25.080). Dicha ley establece un
rgimen de promocin de las inversiones que se efecten en nuevos
emprendimientos forestales y en las ampliaciones de los bosques
existentes. Podrn ser beneficiarios las personas fsicas o jurdicas que
lleven a cabo la implantacin de bosques, su mantenimiento, el manejo, el
riego, la proteccin y la cosecha de los mismos, incluyendo las actividades

89

de investigacin y desarrollo, as como las de industrializacin de la

madera, cuando el conjunto de todas ellas formen parte de un
emprendimiento forestal o foresto-industrial integrado, quienes debern
anotarse en un registro creado al efecto. Para estas personas, el
ordenamiento previ importantes beneficios fiscales.
El derecho real de superficie forestal es un derecho real autnomo sobre
cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y disposicin jurdica de la
superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestacin o
silvicultura y hacer propio lo plantado o adquirir la propiedad de
plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de
garanta.
De la definicin, extraemos las dos posibles modalidades en que se puede
llevar adelante:
1.
realizando sobre un inmueble ajeno forestacin o silvicultura
(cultivo de bosque).
2.

adquiriendo la propiedad de las plantaciones ya existentes.

La ltima parte del artculo autoriza al superficiario a gravar el inmueble

con derecho real de garanta. Ha dicho la doctrina al respecto, que este no
puede ser otro derecho real ms que la hipoteca.
Se lo considera un derecho real mixto, pues es sobre cosa ajena (el
inmueble) y a su vez sobre cosa propia (los rboles, arbustos, matas, etc.,
que constituyen el bosque).
Este derecho real se adquiere por contrato, oneroso o gratuito,
instrumentado por escritura pblica y tradicin de posesin y debe
inscribirse a los fines de la oponibilidad. Tiene un plazo mximo de
duracin de cincuenta aos, pero a su trmino nada obsta a celebrar un
nuevo contrato.
Siendo un derecho patrimonial, puede ser enajenado as como embargado
y ejecutado por los acreedores. El propietario del inmueble afectado a
superficie forestal conserva el derecho de enajenar el mismo, debiendo el
adquirente respetar el derecho real de superficie forestal constituido.
El derecho real de superficie forestal se extingue por renuncia expresa,
vencimiento del plazo contractual, cumplimiento de una condicin
resolutoria pactada, por consolidacin en una misma persona de las
calidades de propietario y superficiario o por el no uso durante tres aos;
no se extingue por la destruccin total o parcial de lo plantado, cualquiera

90

fuera su causa, siempre que el superficiario realice nuevas plantaciones

dentro del plazo de tres aos.
Siendo el superficiario titular de un derecho real y poseedor legtimo, le
asisten todas las defensas posesorias y reales.
En tanto, segn el art. 4 de la ley, el propietario del inmueble afectado a
derecho real de superficie forestal no podr constituir sobre l ningn
otro derecho real de disfrute o garanta durante la vigencia del contrato,
ni perturbar los derechos del superficiario; si lo hace el superficiario
puede exigir el cese de la turbacin. Es muy criticada esta disposicin,
pues alguna doctrina entiende que no debera haber bice para que el
nudo propietario hipotecase el inmueble.
El derecho real de superficie forestal se extingue por idnticas causales
que el resto de los derechos reales con ms una especial: no ejercicio por
el plazo de tres aos.
PROTECCIN DE LOS DERECHOS REALES
ACCIONES REALES:
Segn protejan un derecho real o personal, las acciones se denominan
tambin reales o personales. La accin real se dirige contra quien posea
la cosa en contra de la voluntad del titular del derecho real protegido.
Son tres y se encuentran enumeradas en el art. 2757: reivindicatoria,
confesoria y negatoria.
Se discute en doctrina la inclusin dentro de esta categora de las acciones
de particin de la herencia, deslinde y ejecucin hipotecaria.
Se critica la tcnica del codificador, pues trata las acciones reales luego de
legislar sobre dominio y condominio y antes de ocuparse del resto de los
derechos reales, cuando stos tambin estn protegidos por estas
acciones.
Son acciones declarativas, ya que declaran la existencia y extensin del
derecho real, y tambin de condena. La condena consiste en el pago de
una indemnizacin, en su caso y en la orden de restituir la cosa (en la
reivindicatoria), de restablecer los derechos o servidumbres (en la
confesoria) y de restablecer la libertad en el ejercicio del derecho real (en
la negatoria). En algunos casos, la indemnizacin ser la nica posibilidad.
La reivindicatoria y negatoria se aplican siempre en relacin a los mismos
derechos reales, diferencindose en su aplicacin de acuerdo a la
gravedad en la lesin. Mientras que se ejercer la reivindicatoria cuando

91

la privacin en el ejercicio del derecho real es absoluta, cuando aqul

slo sea turbado, se ejercer la negatoria.
ARTCULO 2247.- Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en
juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden
su ejercicio.
Las acciones reales legisladas en este Captulo son la reivindicatoria, la confesoria, la
negatoria y la de deslinde.
Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en materia de
prescripcin adquisitiva.
ARTCULO 2248.- Finalidad de las acciones reales y lesin que las habilita. La accin
reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del derecho real que se ejerce por
la posesin y corresponde ante actos que producen el desapoderamiento.
La accin negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho real que se ejerce
por la posesin y corresponde ante actos que constituyen una turbacin, especialmente
dada por la atribucin indebida de una servidumbre u otro derecho inherente a la
posesin.
La accin confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho real y
corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro derecho inherente a
la posesin.
Las acciones reales competen tambin a los titulares del derecho de hipoteca sobre los
inmuebles cuyos titulares han sido desposedos o turbados o impedidos de ejercer los
derechos inherentes a la posesin.
ARTCULO 2250.- Dao. El actor puede optar por demandar el restablecimiento del
derecho real u obtener la indemnizacin sustitutiva del dao.
Si opta por el restablecimiento de su derecho, puede reclamar el resarcimiento
complementario del dao.
Si opta por obtener la indemnizacin sustitutiva del dao, pierde el derecho a ejercer la
accin real.

mbito de aplicacin:
1. accin reivindicatoria: la legitimacin activa compete a los titulares de
derechos reales que se ejercen mediante posesin (dominio, condominio,
usufructo, uso, habitacin, prenda, anticresis, PH y superficie forestal)
para los casos de desposesin de cosas muebles o inmuebles.
2. accin negatoria: la legitimacin activa es idntica a la accin
reivindicatoria, sumndole el acreedor hipotecario y en relacin a los
inmuebles. Se ejercer cuando la posesin sea slo turbada, por ejemplo
si alguien intentara ejercer una servidumbre o el usufructo sobre la
propiedad. El acreedor hipotecario la ejercer cuando el propietario sea
turbado, pues busca resguardar el objeto de su garanta.
3. accin confesoria: esta accin protege a los titulares de derechos reales
(incluido el acreedor hipotecario), a quienes sea impedido el ejercicio de
los derechos inherentes a la posesin, esto es, las servidumbres activas y
aquellos derivados de las relaciones de vecindad. Por ejemplo, el
poseedor del fundo dominante con servidumbre de paso sobre otro fundo
a quien se impide cruzar, o el dueo de un fundo que sea molestado por el

92

dueo de un fundo vecino con ruidos o emanaciones que excedan la

normal tolerancia (art. 2618, a partir de la defensa incluida por la reforma
de 1968, que tramita por va sumaria).
La legitimacin activa de las acciones reales, se extiende a los herederos
de los legitimados por reputarse continuadores de la persona del titular
(art. 3417 y 3418). El legatario de cosa cierta est expresamente
legitimado por el art. 3775. Los condminos pueden reivindicar su parte
ideal contra otro condmino que les impida el ejercicio de la posesin y
pueden ejercer la accin contra los terceros, pero en este punto no hay
acuerdo en la doctrina sobre si est reivindicando su cuota parte o el todo
(beneficiando al resto de los condminos), no hay discusin en el caso de
que sean todos los condminos quienes reivindiquen contra el tercero.
ACCIN REIVINDICATORIA:
La accin reivindicatoria est reglada por los arts. 2758 al 2794 del cdigo
civil; es una accin por la cual el titular del derecho real que ha perdido la
posesin, la reclama y la reivindica contra aquel que se encuentra en
posesin de ella. Hemos visto ya la legitimacin activa, veamos ahora la
legitimacin pasiva. Podr ser demandado:
1) el poseedor que adquiri la posesin por despojo. Puede haberse
configurado por violencia, clandestinidad, abuso de confianza, hurto o
estafa. Puede demandarse a sus sucesores universales y a los
particulares, pero respecto de estos ltimos con los lmites que el
ordenamiento seala para las adquisiciones onerosas de buena fe.
2) el poseedor a quien se le ha hecho entrega voluntaria de la cosa. Es el
caso de que el ttulo de trasmisin de la posesin (boleto de
compraventa, por ejemplo), haya sido anulado o se haya configurado
una causal de rescisin o resolucin del contrato.
3) poseedor que niega serlo, hiptesis regulada en el art. 2783: El
demandado que niega ser el poseedor de la cosa, debe ser condenado
a transferirla al demandante, desde que ste probare que se halla en
poder de aqul.
4) tenedor que posee a nombre del reivindicante y busca intervertir el
ttulo, convirtindose en poseedor. Por supuesto que tambin podr
intentarse la accin personal derivada del contrato de donde la
tenencia naci (comodato, locacin, etc.), pero a veces sucede que
esta accin est prescripta y debe intentarse la reivindicacin.
5) tenedor que posee a nombre de un tercero. En este caso, el tenedor
tiene obligacin de denunciar a nombre de quin posee, a los fines de
que sea parte en el juicio y la sentencia tenga efectos en su contra.

93
ARTCULO 2255.- Legitimacin pasiva. La accin reivindicatoria debe dirigirse contra el
poseedor o tenedor del objeto, aunque lo tenga a nombre del reivindicante.
El tenedor de la cosa a nombre de un tercero puede liberarse de los efectos de la accin si
individualiza al poseedor. Si no lo individualiza, queda alcanzado por los efectos de la
accin, pero la sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor.
Cuando se trata de un automotor hurtado o robado, la accin puede dirigirse contra quien
lo tiene inscripto a su nombre, quien debe ser resarcido en los trminos del rgimen
especial.

Puede ser objeto de reivindicacin cualquier cosa mueble o inmueble,

que pueda ser poseda. La persona que reivindica una cosa mueble robada
o perdida de un tercer poseedor de buena fe, no est obligada a
reembolsarle el precio que por ella hubiese pagado, con excepcin del
caso en que la cosa se hubiese vendido con otras iguales, en una venta
pblica o en casa de venta de objetos semejantes.
ARTCULO 2252.- Reivindicacin de cosas y de universalidades de hecho. La cosa puede
ser reivindicada en su totalidad o en parte material. Tambin puede serlo la universalidad
de hecho.
ARTCULO 2253.- Objetos no reivindicables. No son reivindicables los objetos inmateriales,
las cosas indeterminables o fungibles, los accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni
las cosas futuras al tiempo de hacerse efectiva la restitucin.

Es necesario tener en cuenta algunos lmites de la accin reivindicatoria

respecto de los muebles:
El Art. 2.767, correlativo del 2412, expresa: La accin de reivindicacin no
es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble, que
hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la haba
confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier otro
objeto.
Art. 2.412: La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del
poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el poder de repeler
cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o
perdida.
Como as tambin, respecto de los inmuebles:
Art. 1051: Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros
sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser propietario en
virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados
directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los terceros
adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable.
Es importante a su vez el antecedente del plenario Arcadini vs. Malenca,
por el cual las Cmaras Nacionales decidieron en pleno que el comprador
de un inmueble, a quien se le ha otorgado la pertinente escritura
traslativa de dominio puede, an antes de la tradicin de la cosa, ejercer

94

la accin reivindicatoria contra el tercero poseedor de la misma. Y

correlacionar, ya se trate de muebles o de inmuebles con la letra del art.
2778: Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el
actual poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese tenido del
reivindicante, por un acto nulo o anulado; y contra el actual poseedor,
aunque de buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la
hubo por ttulo gratuito y el enajenante estaba obligado a restituirla al
reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese credo que la
cosa era propia de su autor.
En relacin a la prescripcin, algunos autores han sostenido que la accin
reivindicatoria sera imprescriptible por el carcter perpetuo del dominio,
ya que el art. 2510 del Cdigo Civil declara que ste subsiste con
independencia del uso que se pueda hacer de l. Tal es la posicin de
Salvat quien, sin embargo, sostiene que existira una extincin indirecta de
la accin reivindicatoria en caso de haberse cumplido la prescripcin
adquisitiva a favor de un tercero. Vale la pena citar en este punto la nota al
art. 4015 que, al reglar sobre la usucapin, expresa: Troplong dice:
Nada puede escapar el imperio de esta prescripcin: ella excluye todo
favor y todo privilegio, y se extiende sobre todos los derechos.
ARTCULO 2247.- Acciones reales. Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio
de lo dispuesto en materia de prescripcin adquisitiva.
ARTCULO 2261.- Sentencia. Si se admite la demanda, el juez debe ordenar la restitucin
del objeto, parte material de l o sus restos. En cuanto a las reglas de cumplimiento de la
sentencia, se aplican las normas del Captulo 3 del Ttulo II de este Libro.
Si se trata de una cosa mueble registrable y media inscripcin a favor del vencido, debe
ordenarse la rectificacin del asiento registral.

ACCIN NEGATORIA
Dice el art. 2.800: La accin negatoria es la que compete a los poseedores
de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del ejercicio de los
derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida.
Hemos dicho que la legitimacin activa de la accin negatoria es igual a
la de la reivindicatoria, slo que la primera de ellas se aplica slo a casos
de turbacin y adems, la accin negatoria se refiere slo a inmuebles.
Segn el art. 2.496, slo habr turbacin en la posesin, cuando contra la
voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con intencin de
poseer, actos de posesin de los que no resultase una exclusin absoluta
del poseedor; por ejemplo, si quien tiene servidumbre de paso, adems
saca agua de un pozo.
Legitimado pasivo es todo aquel que efecte actos posesorios que
impliquen el ejercicio de un derecho real, arrogndose sobre l alguna

95

servidumbre indebida o simplemente reduciendo los lmites del ejercicio

del derecho real por parte del titular.
ARTCULO 2262.- Legitimacin pasiva. La accin negatoria compete contra cualquiera que
impida el derecho de poseer de otro, aunque sea el dueo del inmueble, arrogndose
sobre l alguna servidumbre indebida. Puede tambin tener por objeto reducir a sus
lmites verdaderos el ejercicio de un derecho real.

Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de

hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no est sujeto a la
servidumbre que se le quiere imponer.
ARTCULO 2263.- Prueba. Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su
derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no est sujeto a la
servidumbre que se le quiere imponer o que no est constreido por el pretendido deber
inherente a la posesin.

La accin debe tener por objeto accesorio privar al demandado de todo

ulterior ejercicio de un derecho real y la reparacin de los perjuicios que
su ejercicio anterior le hubiese causado y an obligar al demandado a
asegurar su abstencin por una fianza. Probndose que el acto del
demandado no importa el ejercicio de un derecho real, aunque el
poseedor fuese accidentalmente impedido en la libre disposicin de su
derecho, la accin, si hubo dao causado, ser juzgada como meramente
personal.
ACCIN CONFESORIA
La accin confesoria deriva de actos que, de cualquier modo, impidan la
plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, su fin es que
los derechos y las servidumbres se restablezcan.
Compete la accin confesoria a los poseedores de inmuebles con derecho
de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a
la posesin (o sea cuando se ataque el ejercicio de una servidumbre en
sentido lato, o se incumpla con las restricciones y lmites al dominio), a
los titulares verdaderos o putativos de servidumbres personales activas
(es decir cuando existen dos fundos, pero el beneficio est establecido en
cabeza de una persona determinada que posee el fundo dominante),
cuando fuesen impedidos de ejercerlas; a los acreedores hipotecarios de
inmuebles dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer
derechos inherentes a su posesin.
ARTCULO 2264.- Legitimacin pasiva. La accin confesoria compete contra cualquiera
que impide los derechos inherentes a la posesin de otro, especialmente sus servidumbres
activas.
ARTCULO 2265.- Prueba. Al actor le basta probar su derecho de poseer el inmueble
dominante y su servidumbre activa si se impide una servidumbre; y su derecho de poseer
el inmueble si se impide el ejercicio de otros derechos inherentes a la posesin; si es

96
acreedor hipotecario y demanda frente a la inaccin del titular, tiene la carga de probar su
derecho de hipoteca.

Como ejemplos, podemos mencionar: si el dueo del fundo sirviente tapa

el pozo de agua de manera tal que impida ejercer la servidumbre de sacar
agua o coloca un candado en la entrada de un fundo gravado con
servidumbre de paso. Igualmente, si se establece un bar al lado de un
inmueble, impidiendo el sueo nocturno de los propietarios por el
volumen de la msica.