1

CHƯƠNG 1: KHUNG LÝ THUYẾT VỀ THN TRƯỜNG BẤT ĐỘNG

SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1 Bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm
Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa
XI, kỳ họp thứ 7 thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy
định.
Như vậy, theo quy định này thì bất động sản có các đặc điểm sau:
- Bất động sản là tài sản không di động được, trong đó bất động sản điển
hình nhất là đất đai, nhà ở. Mặt khác do đặc điểm không di động được, nên vị trí
bất động sản ở thành phố hay ở nông thôn, ở khu vực trung tâm hay ở khu vực xa
trung tâm... đóng một vai trò rất quan trọng trong việc định giá bất động sản. Cùng
một mảnh đất diện tích như nhau, nhưng ở vị trí khác nhau thì giá bất động sản
cũng khác nhau.
- Các công trình xây dựng, tài sản khác nếu như không gắn liền với đất đai,
nhà ở thì không thể xem là bất động sản, nhưng khi gắn với đất đai, nhà ở thì được
xem là bất động sản.
Như vậy bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên
của quốc gia và có tính lâu bền thể hiện rõ trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất
đai không bị hao mòn. Mặt khác, đối với bất động sản là hàng hoá còn có thể giao
dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua việc
chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ.
Tuy nhiên, với tính chất không di động được, và có tính khan hiếm không
thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến tổng cung bất
động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài
hạn.
 2

1.1.1.2 Phân loại

Căn cứ theo khái niệm trên, Bất động sản có thể chia thành 3 loại sau:
Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản
văn phòng, nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ
tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội) ... Trong bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm
bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm
bất động sản cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, có tính chất phức tạp và chịu ảnh
hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này chiếm đa số trong các
giao dịch trên thị trường bất động sản ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: bất động sản thuộc loại này chủ yếu
là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp,
đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng ...
Bất động sản đặc biệt: là những bất động sản như các công trình bảo tồn
quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang...
1.1.1.3 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản
Giá cả bất động sản tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị
trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá bất động sản thường bị đNy cao lên; ngược lại,
khi cầu thấp hơn cung, giá bất động sản có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá
cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những
khuyết tật của thị trường như độc quyền, đầu cơ, sự can thiệp của Nhà nước như
đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư như đường giao
thông, cấp và thoát nước, cấp điện...; tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh
nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản bất động sản thuộc sở
hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có những yếu tố bắt
nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông
để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư ... Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng
đến giá bất động sản nói riêng cũng như đối với bất động sản nói chung:
1.1.1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản:
- Các yếu tố tự nhiên:
 3

* Vị trí bất động sản: Do bất động sản không di động được, nên vị trí bất
động sản ở đâu, môi trường xung quanh thế nào, vị trí ở trung tâm hay xa trung
tâm, vị trí có thể dùng làm chỗ kinh doanh hay chỉ dùng để ở... là những yếu tố tác
động trực tiếp đến giá trị bất động sản.
* Diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất: một diện tích đất tối ưu khi nó
thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
* Địa hình bất động sản toạ lạc và hình thức bên ngoài của bất động sản.
- Các yếu tố kinh tế:
* Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ
bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó.
Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càng cao thì giá chuyển nhượng của
nó càng cao và ngược lại.
* Những tiện nghi gắn liền với bất động sản: như hệ thống điện, nước, vệ
sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất
lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản càng gia tăng.
- Các yếu tố liên quan đến thị trường:
* Tính hữu dụng của bất động sản: Bất động sản này có thể dể dàng cho
thuê hoặc dùng mặt bằng để buôn bán …
* Cung - cầu về bất động sản: Diễn biến cung cầu về bất động sản trong
từng giai đoạn nhất định có thể đNy giá bất động sản lên cao hoặc ngược lại. Yếu tố
này mang tính thị trường và có khi làm cho giá trị bất động sản bị tăng, giảm một
cách bất ngờ lên cao hoặc thấp hơn so với giá trị thực của chính bất động sản đó.
1.1.1.3.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản:
* Tình trạng pháp lý của bất động sản: các giấy tờ chứng minh quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng... hiện có.
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bất động sản, các hạn chế
về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với bất động
sản, tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng
đất, sở hữu nhà, sự hạn chế số tầng xây dựng.
 4

1.1.1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài:

- Các yếu tố về chính sách:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền sở tại có
thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự
đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm
cho giá bất động sản gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
• Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người không có hộ khNu thành phố được mua
nhà tại thành phố.
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,
cho thuê đất…
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:
Tình hình cung cầu bất động sản, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm, thu nhập
bình quân hàng năm của người dân trong vùng, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng
của hệ thống tín dụng trong vùng …
- Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực
mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất
động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ.
Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục,
trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng
đến giá trị của bất động sản, những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ…
 5

Tóm lại, việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản là rất
quan trọng, chính thông qua việc phân tích, xử lý và đánh giá đúng các yếu tố này
là cơ sở để xác định giá trị thực của bất động sản.
1.1.2 Thị trường bất động sản
1.1.2.1 Khái niệm
Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi
về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ
được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không
thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra
các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm...
Tóm lại trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế: vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy
mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân:
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong
tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40%
lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến bất động sản
chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia,
tổng giá trị vốn chưa được khai thác Nn chứa trong bất động sản ở các nước đang
phát triển là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của
các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền
kinh tế thị trường thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động
kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
 6

- Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy
động:
Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế
chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát
triển đầu tư, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các
tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế xã hội
đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá
này:
Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuNn của một nước công
nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển
thị trường bất động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có
tầm quan trọng.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích
sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách:
Thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị
trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị
trường lao động.... Phát triển và điều hành tốt thị trường bất động sản sẽ có tác
dụng thúc đNy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai,
tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc...
Theo Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong
giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2007 bình quân gần 9,000 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ
lệ này mới chiếm gần 40% các giao dịch, còn trên 60% chưa kiểm soát được và
thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đNy
bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có
đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường
thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên 20,000 tỷ
đồng mỗi năm.
 7

- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu
cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn:
Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường
bất động sản. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường bất động
sản, những cơn sốt nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị
trường bất động sản khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân. Vì
vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản nhà ở, bình ổn thị
trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một
trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản nhà
ở.
1.2. Tín dụng bất động sản
1.2.1 Tín dụng bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm tín dụng bất động sản
Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp
nhân) liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Theo đó, tín dụng bất động sản là việc
ngân hàng cấp vốn cho khách hàng căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng
liên quan đến bất động sản.
Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh
bất động sản, xây dựng nhà để bán, sửa chữa mua bán nhà cửa, xây dựng hoàn
thiện cơ sở hạ tầng các dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê...
Như vậy, tín dụng ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản vừa đáp ứng nhu
cầu đầu tư kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của
người dân.
Việc cấp tín dụng bất động sản của các ngân hàng đã góp phần tác động đến
cung cầu bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu quả hoạt động
và an toàn khi cho vay, các ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo
nguyên tắc tín dụng như vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích và phải được
hoàn trả cả gốc và lãi theo đúng kỳ hạn đã cam kết. Mặt khác, ngân hàng còn có thể
 8

yêu cầu khách hàng thực hiện đảm bảo tín dụng hoặc áp dụng các nguyên tắc đánh
giá khách hàng khác để làm cơ sở xét duyệt cho vay.
1.2.1.2 Đặc điểm của tín dụng bất động sản
Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng bất
động sản có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa bất động sản mang
lại như:
- Thị trường tín dụng bất động sản thường là thị trường tín dụng dài hạn do
bất động sản là những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các
chuyên gia bất động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5
năm trở lên. Mặt khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín
dụng bất động sản thường là các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín
dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả thi thấp.
- Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự
án bất động sản cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền
bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện…. Vì thế, nhà
đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng
giai đoạn khác nhau do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi
suất. Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc
nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu
quả.
- Là thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường
bất động sản là một thị trường tiềm Nn nhiều rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất
cân đối cung cầu… Một khi thị trường bất động sản chuyển từ tăng nóng sang đóng
băng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về bất
động sản gần như không có làm cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài
chính thậm chí có thể bị phá sản. Điều này làm cho khả năng thanh toán của các
khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng
thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu
tăng lên một cách nhanh chóng, nguy cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
 9

1.2.1.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản

Vốn vay phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả: quan hệ cho vay
phát sinh khi bên vay đang thiếu hụt vốn tạm thời và vay mượn từ bên cho vay
trong thời gian nhất định. Do vậy, vốn được sử dụng vào mục đích nào đã được xác
định ngay từ ban đầu thời điểm vay mượn. Trường hợp, bên vay sử dụng vốn vay
vào các mục đích khác dẫn đến kém hiệu quả hoặc khi mục đích vay xác định ban
đầu vẫn chưa được bổ sung vốn sẽ lại càng thiếu vốn do vốn vay đã dùng cho mục
đích khác. Khi đó, bên vay sẽ khó khăn và khó thu hồi vốn để hoàn trả cho bên cho
vay. Đặc biệt, vốn vay nếu được dùng vào mục đích đầu cơ bất động sản sẽ càng
khó thu hồi vốn do rủi ro của mục đích này khá cao. Do vậy, tuân thủ nguyên tắc sử
dụng vốn vay đúng mục đích là điều quan trọng nhằm đảm bảo khả năng thu hồi
vốn cũng như là tạo điều kiện nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư ban đầu để trả
nợ vay đúng hạn.
Vốn vay phải được hoàn trả vốn và lãi đúng hạn: thời hạn trả nợ vay thường
được xác định rõ ràng theo thỏa thuận ban đầu giữa bên cho vay và bên vay. Khi
đó, bên vay phải có trách nhiệm hoàn trả vốn lẫn lãi cho bên cho vay đúng thời hạn
đã định. Điều này không những đảm bảo khả năng bảo toàn và xoay tiếp đồng vốn
cho bên cho vay mà còn thể hiện uy tín của bên vay cho các lần vay mượn sau này.
Đây là nguyên tắc cốt lõi nhất trong quan hệ tín dụng.
1.2.2 Vai trò của tín dụng bất động sản
Xuất phát từ vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh
tế, đối với xã hội mà việc bơm vốn ở mức cần thiết để kích thích thị trường bất
động sản phát triển là điều cần thiết, trong đó điều tiết vốn thông qua kênh tín dụng
ngân hàng với các sản phNm cho vay bất động sản được xem là hữu hiệu và khá
phổ biến ở một số nước bởi kênh tín dụng ngân hàng dễ dàng được tiếp cận.
Trong điều kiện Việt Nam có một nền kinh tế tăng trưởng liên tục trong hơn
10 năm qua thì cho vay bất động sản càng có ý nghĩa thiết thực trong việc khơi
thông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho thị trường bất động sản phát
triển, từ đó tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững. Cụ thể:
 10

- Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi: cho vay bất động sản góp phần
khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, thúc đNy việc sử dụng vốn
tiết kiệm và có hiệu quả.
- Phát triển nền kinh tế: thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu
chuyển vào thị trường bất động sản nhanh hơn góp phần phát triển nền kinh tế
trong điều kiện phát triển đồng bộ giữa các thị trường.
- Đ"y nhanh tốc độ đô thị hoá: cho vay bất động sản giúp cho các chủ đầu
tư chủ động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các
trung tâm thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần đNy nhanh
tốc độ đô thị hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước.
- Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay bất động
sản còn tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn để đầu tư mở rộng
nhà xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập.
- Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các chương
trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công
nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn.
- Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay bất động sản là sản
phNm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hoá sản phNm, thu hút khách
hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng
lợi nhuận Ngân hàng.
- Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho
vay bất động sản, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị
trường bất động sản để có cách điều tiết hợp lý.
- Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao tính
hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp
dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản... Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên thị
trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản.
 11

Nhìn chung, cho vay bất động sản có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát
triển đất nước. Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị
trường bất động sản có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ
hết tính thiết yếu của hoạt động cho vay bất động sản luôn cần thiết cho những nhu
cầu thiết thực trong xã hội, trong nền kinh tế.
1.2.3 Các rủi ro trong cho vay bất động sản
Hoạt động cho vay bất động sản cũng tiềm Nn những rủi ro vốn có như trong
hoạt động cho vay thông thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thNm định, rủi ro
do không thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng
vốn không đúng mục đích…. Các rủi ro này được nhìn nhận ở hai yếu tố sau:
1.2.3.1 Yếu tố chủ quan:
- Từ phía Ngân hàng:
+ Cách quản trị, quản lý của Ngân hàng không đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ
và lỏng lẽo trong việc kiểm tra kiểm soát.
+ Năng lực thNm định hồ sơ vay của nhân viên ngân hàng thấp, không đánh
giá đúng tính khả thi của phương án vay.
+ Chú trọng tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng
của khoản vay.
+ Do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay mà xem xét cấp tín dụng,
không chú ý đến các điều kiện mà người đi vay không đáp ứng được.
+ Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đến đánh giá không chính xác về năng
lực trả nợ của người đi vay.
+ Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn đến
vốn vay không được sử dụng đúng mục đích, không hiệu quả.
+ Khi thNm định các phương án, dự án vay vốn, một số ngân hàng thường áp
đặt ý kiến chủ quan của mình đối với khách hàng. Chính yếu tố này là nguyên nhân
làm phát sinh các trường hợp rủi ro trong một số ngân hàng thương mại như khách
hàng thiếu vốn đầu tư và phải cân đối vốn để trả trước hạn so với dự tính ban đầu.
 12

+ Cấp tín dụng để đầu tư vào bất động sản với trên 90% tài sản đảm bảo
cũng là bất động sản nên rủi ro phát sinh trong việc đầu tư bất động sản mang tính
dây chuyền dễ làm phát sinh rủi ro đối với tài sản đảm bảo là bất động sản khó phát
mãi để xử lý thu hồi nợ.
- Từ phía khách hàng:
+ Che dấu kết quả hoạt động thua lỗ của doanh nghiệp bằng các báo cáo có
lợi nhuận cao nhằm tăng niềm tin cho vay của Ngân hàng.
+ Sử dụng vốn vay vào mục đích khác có nhiều rủi ro như đầu tư vàng, đầu
tư chứng khoán…
1.2.3.2 Yếu tố khách quan:
- Sự biến động của nền kinh tế - xã hội:
Thời hạn cho vay bất động sản thường là trung và dài hạn, do vậy nếu lãi
suất cho vay bất động sản không linh hoạt, không tính đến tính khả biến của thị
trường sẽ dễ dẫn đến rủi ro thua lỗ do huy động lãi suất cao nhưng cho vay lãi suất
thấp. Thực tế, thị trường cho vay của Việt Nam trong năm 2008 đã chứng minh, có
những thời điểm lãi suất đã có sự biến động đột biến, tăng trên 50% so với đầu năm
2008. Và đã có trường hợp một số Ngân hàng đã gặp rủi ro lãi suất đối với các
khoản cho vay bất động sản do không thể điều chỉnh lãi suất trong hợp đồng đã
được cố định trước đó.
Đồng thời, sự biến động theo hướng tăng cao của lãi suất đã gây khó khăn
cho người đi vay bởi phải gánh chịu áp lực trả lãi tăng cao tương ứng. Điều này ảnh
hưởng lớn đến tính khả thi của phương án vay ban đầu do chi phí đội lên đột biến,
ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay có thể dẫn đến mất khả năng thanh
toán.
Ảnh hưởng từ tình hình lạm phát của nền kinh tế với chi phí tiêu dùng tăng
cao, chi phí đầu tư tăng cao ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay.
Sự khan hiếm của thị trường nguồn vốn do tác động của những chính sách
kiềm chế lạm phát của Nhà nước dẫn đến trường hợp vốn tín dụng khan hiếm hoặc
có lãi suất khá cao làm tăng chi phí cho người đi vay.
 13

- Về hành lang pháp lý:

Các quy định điều tiết thị trường bất động sản hiện nay chưa rõ ràng, đồng
bộ. Việc có được một cơ chế ràng buộc để bảo đảm nhu cầu vay vốn và thu hồi nợ
một cách dễ dàng chưa được như mong muốn. Cụ thể, các quy định cấm bán nền
đất của Nghị định 181 làm cho việc huy động vốn của chủ đầu tư gặp khó khăn,
đặc biệt khi chủ đầu tư dự án lớn cần có cơ chế huy động vốn linh hoạt, không chỉ
dựa vào vốn tự có và vốn Ngân hàng. Trong khi đó, một loạt vấn đề về điều kiện
pháp lý để chấp nhận, định giá tài sản đảm bảo cũng như đăng ký giao dịch bảo
đảm, công chứng hợp đồng bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất, xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ... cũng làm gia tăng mức độ rủi ro và hạn
chế hoạt động cho vay bất động sản của Ngân hàng.
Những quy định liên quan đến việc quy hoạch, sử dụng đất còn cồng kềnh.
Các bước tiến hành bồi thường, giải toả để thực hiện các dự án đầu tư bất động sản
còn kéo dài làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.
- Rủi ro từ các điều kiện tự nhiên:
Đó là các hiện tượng như thiên tai, lũ lụt, hạn hán, cháy nổ… ngày càng có
tính ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân nói riêng và các hoạt động sản xuất
kinh doanh của cả nền kinh tế nói chung dễ dẫn đến trường hợp không còn khả
năng trả nợ do lũ quét hay do mất mùa...
- Xuất phát từ đặc tính của thị trường bất động sản:
Lĩnh vực đầu tư bất động sản là lĩnh vực đầu tư dễ tổn thương bởi tính khó
dự đoán. Yếu tố đầu cơ, làm giá dẫn đến giá bất động sản tăng ảo luôn ngự trị trên
thị trường bất động sản. Kỳ hạn cho vay bất động sản rất dài, phần lớn từ 3 năm
đến 10 năm, thậm chí đến 25 năm, trong đó nhiều khoản vay có 3 năm ân hạn
không trả tiền gốc, chỉ trả lãi. Trong khi đa số nguồn huy động tiền gửi có kỳ hạn
của các Ngân hàng thương mại chiếm đến hơn 50% là ngắn hạn. Điều này thể hiện
rõ khả năng thanh khoản của Ngân hàng khá thấp nếu duy trì việc lấy ngắn nuôi
dài.
 14

Tóm lại, cho vay bất động sản cũng chứa đựng nhiều rủi ro mà mỗi Ngân
hàng phải luôn dè dặt và chú trọng hơn khi quyết định cho vay. Do vậy, mặc dù
việc đNy mạnh hoạt động cho vay bất động sản là cần thiết góp phần phát triển thị
trường bất động sản song việc đNy mạnh trong sự thận trọng và phù hợp với mỗi
giai đoạn của nền kinh tế kèm theo sự quản lý tốt chất lượng cho vay trước những
rủi ro khó lường của hoạt động cho vay này là điều cần thiết.
Kết luận chương 1
Nội dung chương 1 trình bày sơ lược và tóm tắt về bất động sản, thị trường
bất động sản, tín dụng bất động sản và vai trò của tín dụng bất động sản. Trong đó
tập trung chủ yếu vào các nội dung:
- Khái niệm về bất động sản, phân loại bất động sản và các nhân tố tác động
đến giá trị bất động sản.
- Khái niệm về thị trường bất động sản, vai trò của thị trường bất động sản.
- Khái niệm về tín dụng bất động sản, đặc điểm của tín dụng bất động sản,
nguyên tắc cho vay bất động sản, vai trò của tín dụng bất động sản và các rủi ro
trong cho vay bất động sản.
 15

CHƯƠNG 2: KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ

VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM CHO VIỆT NAM
2.1 Hoa kỳ và bong bóng bất động sản
Bong bóng bất động sản tại Hoa Kỳ diễn ra chủ yếu tại các thị trường bất
động sản ở các bang California, Florida, New York, Michigan, the Northeast
Corridor, và các bang miền Tây Nam nước Mỹ. Ở mức độ quốc gia, giá nhà đạt
đỉnh điểm vào thời gian đầu năm 2005, sau đó bắt đầu giảm chóng mặt trong năm
2006 và mức giảm hiện nay vẫn có thể chưa là mức thấp nhất. Tỷ lệ nhà bị tịch thu
do không trả được nợ vay gia tăng mạnh vào năm 2006–2007 dẫn đến cuộc khủng
hoảng vào tháng 8/2007 cho các thị trường cho vay. Tháng 10/2007, Cục Dự Trữ
Liên Bang Mỹ gọi tình trạng vỡ bong bóng nhà đất là "rủi ro nguy hiểm nhất cho
nền kinh tế nước Mỹ”
Các bong bóng bất động sản có thể xảy ra ở thị trường bất động sản cục bộ
địa phương hoặc trên phương diện toàn cầu. Vào thời kỳ cuối, các bong bóng có
chung đặc điểm là giá bất động sản gia tăng vượt mức chịu đựng so với thu nhập,
tỷ lệ giá cho thuê bất động sản và các chỉ số kinh tế khác. Sau đó, giá nhà sẽ giảm
và làm cho các chủ nhà lâm vào tình trạng nợ cao hơn giá trị bất động sản mà họ
đang sở hữu. Bong bóng bất động sản tại Mỹ diễn ra gần như cùng lúc với các bong
bóng khác tại Anh, Tây Ban Nha và thậm chí Hàn Quốc.
Việc nhận ra tình trạng bong bóng thường diễn ra khá muộn, chỉ sau khi thị
trường tự điều chỉnh. Như cuộc khủng hoảng tài chính hiện nay, thì thị trường bất
động sản tại Mỹ đã bắt đầu điều chỉnh từ năm 2005-2006. Nguyên Chủ tịch cục dự
trữ liên bang Mỹ Alan Greenspan đã nhận định “chúng ta đã có tình trạng bong
bóng nhà đất” và cũng đồng thời thừa nhận trong cơn địa chấn của khủng hoảng tín
dụng và cho vay thế chấp trong năm 2007 nhưng ông đã không sớm nhận ra thực
trạng này cho đến mãi cuối năm 2006.
 16

Hình 2.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân số và lãi trái phiếu 10 năm

Nguồn: Irrational Exuberance, Phiên bản 2

Khủng hoảng tín dụng và cho vay thế chấp xảy ra do một số lượng lớn chủ
sở hữu nhà đất mất khả năng thanh toán khi mức lãi suất ưu đãi họ được hưởng khi
ký hợp đồng vay chuyển sang mức lãi suất thường khi thời hạn ưu đãi kết thúc.
Tổng giám đốc của Freddie Mac, Richard Syron đã thừa nhận đã có tình trạng bong
bóng và thừa nhận này trùng khớp với những cảnh báo của nhà kinh tế Robert
Shiller thuộc Đại Học Yale phát ra trước đó rằng giá bất động sản hiện đang bị định
giá vượt xa giá trị thật của nó và phải mất nhiều năm thị trường mới có khả năng
hồi phục với hàng ngàn tỷ USD thiệt hại. Greenspan cũng cảnh báo việc giảm giá
trị lớn hơn 2 con số trong giá trị bất động sản sẽ lớn hơn nhiều so với mọi người
nghĩ.
Vào giữa năm 2007, các chủ nhà có điểm số tín dụng tốt bắt đầu gặp vấn đề
về trả nợ làm cho Ngân hàng cho vay có thế chấp bất động sản lớn nhất nước Mỹ
Countrywide Financial phải báo động rằng thị trường bất động sản sẽ khó có khả
năng phục hồi, ít nhất là cho đến năm 2009 vì giá nhà rớt như chưa từng xảy ra
 17

trước đây trừ cuộc Đại Suy Thoái. Tác động của việc bùng nổ giá trị nhà đất từ
cuộc suy thoái năm 2001 -2002 là một nhân tố quan trọng trong việc phục hồi thị
trường bởi vì một lượng lớn chi tiêu tiêu dùng được tài trợ từ việc bùng nổ các
khoản tái vay (tái vay là hành động cho phép chủ nhà giảm số tiền phải trả hàng
tháng với mức lãi suất thấp và đồng thời được mượn thêm tiền do giá bất động sản
họ đang nắm giữ tăng giá).
Bất kỳ sự sụp đổ nào từ bong bóng nhà tại Mỹ đều có ảnh hưởng trực tiếp
không chỉ lên thị trường cho vay thế chấp bất động sản, các công ty xây dựng, thị
trường bất động sản, thị trường bán lẻ nội thất, các quỹ kinh doanh công cụ tài
chính phái sinh và các Ngân hàng nước ngoài, làm gia tăng rủi ro suy thoái ở bình
diện toàn nước Mỹ. Nhằm hạn chế mức ảnh hưởng của việc sụp đổ thị trường nhà
và thị trường tín dụng đối với toàn nền kinh tế Mỹ, tổng thống George W. Bush và
Chủ tịch cục dự trữ liên bang Mỹ đã thông qua kế hoạch giải cứu các chủ nhà mất
khả năng thanh toán.
Chỉ tính riêng năm 2008, chính phủ Mỹ đã dành ra hơn 900 tỷ USD cho các
khoản vay đặc biệt liên quan đến bong bóng nhà, và hơn phân nửa số tiền này được
chuyển đến các công ty có phần vốn nhà nước như Fannie Mae, Freddie Mac, và
Federal Housing Administration. Tháng 10 năm 2008, Quốc hội Mỹ đã thông qua
gói giải pháp trị giá 700 tỷ USD để hỗ trợ thị trường tài chính nước này.
2.2 Diễn biến cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản
Chương trình “NeighborWorks America”: Sau khi được bầu làm Tổng
thống, Tổng thống G.W.Bush đặt mục tiêu gia tăng số lượng chủ sở hữu nhà mới
phải đạt ít nhất là 5.5 triệu người vào năm 2010 thông qua hàng tỷ USD tín dụng
thuế, bảo trợ và chọn lựa Fannie Mae là công ty nòng cốt với cam kết gây quỹ 440
tỷ USD cho chương trình này, cùng với đó là việc Ngân hàng Trung ương Mỹ liên
tục hạ lãi suất 11 lần từ 6.5% xuống còn 1.75%.
Các ngân hàng bỏ qua các tiêu chu"n cho vay: Tỷ lệ từ chối cho vay mua
nhà xuống thấp kỷ lục là 14%, chỉ bằng một nửa so với năm 1997. Ngân hàng trung
ương Mỹ thất bại trong việc giám sát và thực thi quyền lực đối với các ngân hàng
 18

thương mại, ngân hàng bảo chứng các khoản vay thế chấp và các tổ chức cho vay
khác. Các Ngân hàng này đã bỏ qua các tiêu chuNn cho vay như tình trạng việc làm,
thu nhập, mức trả ban đầu, điểm số tín dụng, tài sản, các chỉ số tài sản/nợ và khả
năng thanh toán... thay vào đó các Ngân hàng này chỉ chú trọng đến việc liệu khách
hàng có khả năng tái vay các khoản vay hỗ trợ tín dụng hay không.
Hình 2.2: Dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ từ năm 2002 - 2008

Nguồn: Bloomberg, Natixic

Dở bỏ “Luật tài sản ròng”: Uỷ ban chứng khoán Nhà nước chính thức dỡ
bỏ luật khống chế mức nợ so với tài sản “Luật Tài Sản ròng” của năm Ngân hàng -
Goldman Sachs, Merrill Lynch, Lehman Brothers, Bear Stearns và Morgan
Stanley. Hành động này xuất phát từ đề nghị của các Ngân hàng này rằng bộ phận
Đầu tư của các Ngân hàng này cần được có quyền miễn trừ đối với luật cũ về hạn
mức nợ so với tài sản mà họ có thể vay. Sau đó, các quỹ hình thành do vay được sẽ
được chuyển lên Ngân hàng mẹ nhằm đầu tư vào thị trường đang phát triển rất
nhanh và mạnh lúc đó là bất động sản. Việc tháo gỡ luật này giúp các các Ngân
hàng không còn bị trói buộc về hạn mức nợ, các Ngân hàng thi nhau nâng mức vay
nợ so với tổng tài sản từ 20, 30 thậm chí 40 lần đối với 1 tài sản.
 19

Hình 2.3: Đòn b.y tài chính của một số ngân hàng tại Mỹ (Quý I/2008)

80
70
60
50
40
30
20
10
0
h
rs

ica
y
s

ge
p

ae
m

ac
nc

ch

le

ou

rg
he

ga
ea

ra
M
er

eM
an
Ly

Sa

Fa
gr
ot

or

ve
St

m
St

ie
Br

tu
M
an
ill

ls
A

A
di
nn
ar

Ci
n

el
er

ed
dm
an

JP

of

an
Be

ga

Fa
W
M

Fr
hm

pe
or

nk
ol

ro
G

Ba
Le

Eu
Nguồn: Economic Insight của Công ty Chứng Khoán Thăng Long
Chính sách vay dễ dãi: các ngân hàng và các tổ chức cho vay ào ạt tiếp thị
tạo ra những hợp đồng cho vay không đạt tiêu chuNn và khuyến khích cả những
người không đủ khả năng tài chính cũng đi vay tiền để mua nhà. Tỷ lệ sở hữu nhà
tại Mỹ đạt mức cao nhất mọi thời đại 69.2% vào năm 2004.
Hình 2.4: Lãi suất điều chỉnh theo thị trường (1996-2006)
 20

Nguồn: Consumer Handbook on Adjustable-Rate Mortgages

Lãi suất điều chỉnh theo thị trường và phát hành trái phiếu MBS: các tổ
chức cho vay còn tạo ra những hợp đồng bắt đầu với lãi suất rất thấp trong những
năm đầu và sau đó điều chỉnh lại theo lãi suất thị trường. Hậu quả là một số lớn hợp
đồng cho vay không đòi được nợ.
Nguy hại hơn nữa là các tổ chức tài chính phố Wall đã gom góp các hợp
đồng cho vay bất động sản này lại làm tài sản bảo đảm, để phát hành trái phiếu ra
thị trường tài chính quốc tế.
Các loại trái phiếu này được mệnh danh là “Mortgage backed securities –
MBS”, một sản phNm tài chính phái sinh được bảo đảm bằng những hợp đồng cho
vay bất động sản có thế chấp. Các tổ chức giám định hệ số tín nhiệm đánh giá cao
loại sản phNm phái sinh này. Và nó được các ngân hàng, công ty bảo hiểm, quỹ đầu
tư, quỹ hưu trí trên toàn thế giới mua mà không biết rằng các hợp đồng cho vay bất
động sản dùng để bảo đảm là không đủ tiêu chuNn.
Hình 2.5: Tổng giá trị công cụ tài chính phái sinh tại Mỹ 1995–2007 so với
tổng thu nhập Mỹ

Nguồn:Báo cáo Kinh tế Mỹ của Analoguni

Thị trường bất động sản đảo chiều: từ năm 2005, cơn sốt bùng nổ giá nhà
đột ngột hạ nhiệt, từ quí 4 năm 2005 đến quí 1 năm 2006, giá nhà trung bình trên
toàn nước Mỹ giảm 3.3% và tiếp tục sụt giảm. Giá cả không còn tăng lên, lượng
 21

nhà mới bán giảm, và lượng nhà tồn kho tăng lên. Chỉ số xây nhà mới tại Mỹ giảm
hơn 40% vào giữa tháng 8 năm 2006 so với năm trước.
Sang năm 2007, giá nhà tiếp tục giảm không có điểm dừng, đến mức Cục
Trưởng Kho Bạc Mỹ Paulson phải thốt lên “giá nhà giảm là nguy cơ nguy hiểm
nhất đối với nền kinh tế của chúng ta”. Lượng nhà mới bán ra tiếp tục giảm, thị
trường tụt dốc không phanh kể từ năm 1989. Trong Quý 1/2007, chỉ số nhà
S&P/Case-Shiller ghi nhận việc giảm giá 2 năm liên tiếp của giá nhà kể từ năm
1991. Thị trường cho vay thế chấp bất động sản sụp đổ, hàng loạt nhà bị tịch thu
(gấp đôi năm 2006) và việc gia tăng lãi suất đe dọa làm giá nhà tiếp tục giảm sâu
hơn. Người đi vay đã không có khả năng trả được nợ lại cũng rất khó bán bất động
sản để trả nợ, và kể cả bán được thì giá trị của bất động sản cũng đã giảm thấp tới
mức không đủ để thanh toán các khoản còn vay nợ.
Các nhà đầu tư vào MBS, các ngân hàng, công ty bảo hiểm mất khả năng
thanh toán: với việc thị trường bất động sản giảm mạnh, làm cho một số lớn hợp
đồng cho vay bất động sản dùng để bảo đảm cho các trái phiếu MBS là nợ khó đòi,
các trái phiếu MBS mất giá trên thị trường thứ cấp, thậm chí không còn mua bán
được trên thị trường, khiến cho các ngân hàng, các nhà đầu tư nắm giữ những trái
phiếu này không những bị lỗ nặng và mất cả khả năng thanh toán.
Theo ước tính của nhiều chuyên gia trong 22,000 tỷ USD giá trị bất động
sản tại Mỹ thì có tới hơn 12,000 tỷ USD là tiền đi vay, trong đó khoảng 4,000 tỷ
USD là nợ xấu. Các nước khác cũng bắt chước Hoa Kỳ và bán ra loại trái phiếu
phái sinh MBS này trong thị trường tài chính của họ.
Vì vậy trên toàn thế giới tổng số nợ bất động sản khó đòi và tổng số MBS bị
“nhiễm độc” chưa thể tính hết được. Bear Stern, Indy Mac, Fannie Mae, Freddie
Mac, Lehman Brothers, Meryll Lynch, Washington Mutual, Vachovia, Morgan
Stanley, Goldman Sachs … hoặc bị lung lay hoặc bị ngã gục.
Cơn chấn động tài chính ở Hoa Kỳ chắc chắn sẽ khiến nhiều thị trường tài
chính, nhiều ngân hàng trên khắp thế giới bị rung động theo, bởi hàng loạt ngân
hàng lớn trên thế giới đã đầu tư mua loại trái phiếu MBS này.
 22

Trầm trọng hơn nữa là những hợp đồng bảo lãnh nợ khó đòi “Credit Default
Swap – CDS”. Các hợp đồng này do các tổ chức tài chính và các công ty bảo hiểm
quốc tế bán ra, theo đó bên mua CDS được bên bán bảo đảm sẽ hoàn trả đầy đủ số
nợ cho vay nếu bên vay không trả được nợ. Tổng số CDS ước tính khoảng 35,000
tỷ USD và toàn thế giới khoảng 54,600 tỷ USD (theo ước tính của Hiệp hội
“International Swap and Derivatives Association”).
Khủng hoảng tài chính thị trường cho vay thế chấp bất động sản 2007. Công
nghiệp cho vay thế chấp bất động sản sụp đổ, hơn 50 Ngân hàng cho vay thế chấp
tuyên bố phá sản hoặc phải rao bán chính mình.
Khủng hoảng tín dụng lan rộng ra khắp thế giới khi các chứng khoán được
bảo lãnh bởi các thế chấp bất động sản được phát hiện trong các danh mục đầu tư
của các Ngân hàng và các quỹ kinh doanh công cụ tài chính phái sinh, từ ngân hàng
BNP Paribas tới Bank of China. Rất nhiều Ngân hàng dừng cung cấp tín dụng cho
các khoản vay có thế chấp và tín chấp. Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ bơm 100 tỷ
USD cho các Ngân hàng mượn với lãi suất thấp và hàng loạt các công ty tuyên bố
phá sản như American Home Mortgage, Countrywide Financial Corporation, Ngân
hàng cho vay có thế chấp lớn nhất nước Mỹ, thoát hiểm phá sản trong gang tấc nhờ
khoản vay khNn cấp 11 tỷ USD từ một nhóm các Ngân hàng.
Tổng thống Bush tuyên bố một gói trợ giúp có giới hạn cho các chủ sở hữu
mất khả năng thanh toán. Ameriquest, một trong những ngân hàng cho vay tín dụng
lớn nhất nước Mỹ, tuyên bố phá sản.
Hội Nghị Kinh tế do Cục dự trữ Liên Bang Mỹ tổ chức tại Jackson Hole,
Wyoming nêu rõ cuộc khủng hoảng nhà đất sẽ gây nguy hại đến tốc độ tăng trưởng
của Mỹ. Vài nhà phân tích cho rằng Fed nên sử dụng các công cụ luật và lãi suất để
ngăn ngừa tình trong bong bong giá tài sản. Đồng thời họ cũng chỉ trích chính sách
lãi suất thấp của cựu chủ tịch FED, Alan Greenspan, đã làm cho thị trường nhà đất
bùng nổ và cựu chủ tịch FED Alan Greenspan đã thừa nhận Mỹ đã có tình trạng
bong bóng nhà đất và cảnh báo giá trị nhà sẽ giảm sút mạnh hơn nhiều người nghĩ.
 23

Nới rộng chính sách tiền tệ, đóng băng các khoản vay với lãi suất điều
chỉnh: giá bất động sản tiếp tục giảm không phanh tại các thành phố lớn. Để cứu
vãng tình hình, FED đã bơm 41 tỷ USD cho các ngân hàng vay với lãi suất thấp.
Đây là chính sách tiền tệ nới rộng lớn nhất kể từ khoản cho vay khNn cấp 50.3 tỷ
USD vào ngày 19/9/2001. Đồng thời, Tổng thống Bush cho phép các ngân hàng
cho vay thế chấp đóng băng các khoản cho vay với lãi suất điều chỉnh theo thị
trường (ARM) trong 5 năm.
Tình hình diễn biến phức tạp khi liên minh các ngân hàng từ chối mua lại
các ngân hàng đang gặp khó khăn. Dù được chính phủ hỗ trợ, liên minh này cho
rằng sẽ là rất mạo hiểm khi mua lại các ngân hàng chỉ toàn nợ xấu. Thêm vào đó
giá nhà tiếp tục giảm và tạo tâm lý cho dân Mỹ rằng giá nhà sẽ còn giảm sâu.
Doanh số bán nhà sụt giảm trong năm 2008, nguy cơ suy thoái tại Mỹ hiện
rõ. Thị trường chứng khoán toàn cầu tiếp tục điều chỉnh và dao động. Giá trị chứng
khoán liên quan đến bất động sản mất giá thê thảm sau một loạt vụ phá sản đã đNy
một trong những ngân hàng đầu tư lâu đời và nổi tiếng nhất, Bear Stearns, vào bờ
vực phá sản. FED phải can thiệp khi hỗ trợ ngân hàng JP Morgan mua lại BSC với
giá chỉ 2USD/cổ phiếu, so với giá cao nhất là 170USD/cổ phiếu.
Hàng loạt các ngân hàng lần lượt tuyên bố phá sản hoặc phải tự rao bán lại
mình: các ngân hàng như IndyMac - ngân hàng từng một thời là tổ chức cho vay
địa ốc lớn nhất nước Mỹ, First National Bank of Nevada, First Heritage Bank NA
of California, First Priority, Integrity Bank, Silver State, Ameribank, Washington
Mutual (WaMu), Meridian Bank of Eldered, Freedom Bank, Franklin Bank,
Downey Savings and Loan Association of Newport Beach, PFF Bank & Trust of
Downey, Community Bank và First Georgia Community Bank lần lượt bị giải thể.
Ngày 30/12, FED cho biết đầu tháng 1/2009 sẽ mua lại 600 tỷ USD các
chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản thế chấp. Đây là bước đi nữa trong cuộc
chiến nới lỏng tình trạng căng thẳng tín dụng bắt nguồn từ sự sụp đổ của thị trường
nhà ở tại Mỹ, đang nhấn chìm ngành tài chính và bóp nghẹt các hoạt động kinh tế.
FED sẽ mua lại các chứng khoán được các ngân hàng cho vay mua nhà là Fannie
 24

Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae đảm bảo và những tài sản xấu của Fannie Mae và
Freddie Mac. Chương trình này sẽ do bốn hãng quản lý đầu tư là BlackRock,
Goldman Sachs, PIMCO and Wellington Management Co thực hiện.
Sang năm 2009, các ngân hàng bị đóng cửa tiếp tục kéo dài trong danh sách,
chỉ trong 4 tháng đầu năm đã có 29 ngân hàng Mỹ đổ vỡ, tăng 4 ngân hàng so với
con số 25 ngân hàng đổ vỡ trong năm ngoái
Cuộc khủng hoảng kinh tế và thị trường địa ốc vẫn chưa tìm thấy đáy vẫn
đang tiếp tục đNy tỷ lệ nợ quá hạn và vỡ nợ leo thang, khiến số lượng ngân hàng
Mỹ bị đóng cửa tăng nhanh. Từ đầu năm tới nay, đã có tới 29 ngân hàng ở Mỹ bị
đóng cửa, so với con số 25 ngân hàng bị giải tán ở nước này trong năm ngoái, 3
ngân hàng bị đóng cửa năm 2007 và không một ngân hàng nào đổ vỡ trong hai năm
2005 và 2006. Trong số những ngân hàng đổ vỡ, phải kể tới ngân hàng tiết kiệm
Washington Mutual có trụ sở ở bang Seattle vì đây là ngân hàng lớn nhất từng bị
đóng cửa trong lịch sử ở Mỹ.
2.3 Sự sụp đổ của thị trường bất động sản Mỹ và các nguyên nhân của cuộc
khủng hoảng
Các nhà chức trách Mỹ vừa làm thủ tục giải thể thêm bốn ngân hàng của
nước này, nâng con số ngân hàng bị giải thể tại Mỹ từ đầu năm tới nay lên 29 ngân
hàng. Như vậy, chỉ trong 4 tháng đầu năm, nước Mỹ đã có 29 ngân hàng bị đóng
cửa, cao hơn mức 25 ngân hàng bị giải thể trong năm 2008. Đây là kết quả của việc
giá nhà lao dốc giữa lúc kinh tế Mỹ suy thoái sâu. Vậy đâu là nguyên nhân chính
của cuộc khủng hoảng này:
2.3.1 Nhóm nguyên nhân từ chính các ngân hàng
2.3.1.1 Các loại hình cho vay đầy rủi ro và chính sách cho vay dễ dãi
Hàng loạt các loại hình cho vay thế chấp ra đời nhằm kích thích người tiêu
dùng vay tiền mua nhà từ Ngân hàng mình như cho vay đối với những người không
có đủ điểm tín dụng, từng có tiền sử phá sản, không trả nợ đúng hạn… cho vay với
yêu cầu chỉ cần trả lãi suất, cho vay dựa trên bảng thu nhập cá nhân và cho vay với
lãi suất điều chỉnh theo lãi suất thị trường ARM. Các loại hình cho vay này đã bỏ
 25

qua nhiều loại giấy tờ quan trọng của khách hàng nhằm chứng minh thu nhập khả
dĩ có thể dùng để trả nợ. Những loại hình cho vay này còn được gọi là các khoản
vay không giấy tờ, hay các khoản vay nói dối. Ở rất nhiều vùng, đặc biệt là các
vùng giá nhà tăng lên chóng mặt thì các khoản vay không có tiêu chuNn này chiếm
một phần chưa từng có trong tiền lệ, như tại San Diego, hơn 80% các khoản vay thế
chấp bất động sản là các khoản vay có lãi suất được điều chỉnh theo giá thị trường
(khi lãi suất tăng thì người tiêu dùng không còn khả năng trả nợ) và 47% các khoản
vay theo kiểu chỉ trả lãi suất.
Vào năm 1995, Fannie Mae và Freddie Mac bắt đầu nhận được quỹ tiền từ
chương trình nhà ở của chính phủ và họ bắt đầu mua chứng khoán từ các Ngân
hàng cho vay dạng trên.
Một lượng không nhỏ người vay tiền tìm cách lách luật để tránh phải trả
khoản tiền nợ gốc ban đầu. Từ năm 2000 tới năm 2006, hơn 650,000 người mua
nhà đã bị phát hiện lách luật để mua nhà. Theo báo cáo của Văn phòng kế toán
chính phủ, đa số các khách hàng có tỷ lệ phá sản và bị tịch thu nhà rất cao. Báo cáo
này cũng chỉ ra rằng các công ty địa ốc đã tăng giá nhà nhằm trục lợi. Nhiều người
tin rằng các vi phạm đạo đức kinh doanh đã bị phớt lờ khi các Ngân hàng đã tỏ ra
quá dễ dãi trong việc cấp vốn vay. Các Ngân hàng cho vay tín dụng đã quá tham lợi
nhuận và tự tin rằng mình sẽ thoát được các rủi ro. Theo báo cáo của chính phủ
Mỹ, tỷ lệ từ chối cho vay thế chấp giảm thấp đáng kể từ 29% vào năm 1998, xuống
còn 14% trong năm 2002-2003. Các Ngân hàng đã liên tục phớt lờ các cảnh báo từ
bộ phận Kiểm toán nội bộ lẫn các cảnh báo từ các chuyên gia ngoài Ngân hàng. Họ
thậm chí còn lợi dụng tính mập mờ của các hợp đồng để câu khách như đối với hợp
đồng vay dạng ARM. Loại hợp đồng này ra đời nhằm đánh vào tâm lý ham rẻ của
khách hàng bởi vì vào thời điểm đó lãi suất thị trường tại Mỹ đang rất thấp với lãi
suất cơ bản là 1%. Mức lãi suất thấp kỷ lục như vậy chỉ là tạm thời và các chuyên
viên Ngân hàng thừa hiểu chuyện đó. Tuy nhiên, các Ngân hàng đã đua nhau tung
ra sản phNm ARM và phớt lờ chuyện lãi suất sẽ tăng cao và khách hàng sẽ phải bị
điều chỉnh tăng lãi suất theo đúng hợp đồng. Họ chỉ tính đến khả năng thanh toán
 26

của khách hàng khi lãi suất thấp và phớt lờ khả năng thanh toán của người đi vay
khi lãi suất tăng cao (gấp 5 lần từ 1% lên 5%).
Vào tháng 3/2007, thị trường cho vay thế chấp không đối chứng sụp đổ do
các tỷ lệ tịch thu nhà tăng cao hơn dự tính. Hơn 50 tổ chức tín dụng tuyên bố phá
sản, làm ăn thua lỗ nặng, hoặc phải rao bán. Tạp chí Harper đã cảnh báo việc lãi
suất gia tăng đối với các chủ sở hữu nhà đang mắc nợ, cũng như toàn nền kinh tế
Mỹ nói chung “Vấn đề hiện nay là giá nhà vẫn cứ tiếp tục giảm trong khi số nợ vẫn
giữ nguyên hoặc tăng lên. Việc phải dành ra một phần lớn hơn trong thu nhập so
với trước chỉ để trả nợ khiến cho tiêu dùng giảm xuống. Cả hai điều này cộng
hưởng lẫn nhau làm cho nền kinh tế càng trở nên trì trệ, làm cho thu nhập thực của
người dân giảm xuống”.
2.3.1.2 Do đạo luật Glass Steagall bị thay bởi đạo luật Glamm Leach
Bliley:
Việc sửa đổi đạo luật bức tường lửa Glass-Steagall vào cuối nhiệm kỳ Bill
Clinton dưới sức ép của các ngân hàng thương mại đã xoá mờ ranh giới giữa các
ngân hàng thương mại, ngân hàng đầu tư và công ty bảo hiểm cho phép các ngân
hàng thương mại được tham gia vào các lĩnh vực kinh doanh mạo hiểm như nghiệp
vụ chứng khoán hoá và bán các khoản vay bất động sản. Nhờ vào công cụ được
xem là có thể làm giảm rủi ro này của các ngân hàng đNy mạnh cho vay bất động
sản dưới chuNn nhằm thu về những khoản lợi lớn. Tuy nhiên bản thân các ngân
hàng vẫn nắm giữ một phần lớn các chứng khoán phái sinh này, một phần là do bán
không hết và một phần là mua của các ngân hàng khác nhằm đa dạng hoá danh mục
đầu tư. Đây là nguyên nhân gây ra các khoản lỗ lớn cho các ngân hàng cho vay bất
động sản khi thị trường bất động sản bị vỡ bong bóng và các khoản cho vay không
thu hồi được cộng với các khoản chứng khoán bất động sản giảm giá không phanh.
2.3.1.3 Các ngân hàng sử dụng đòn b.y tài chính quá cao:
Đây là nguyên nhân quan trọng trong việc gây ra hiệu ứng làm sụp đổ hàng
loạt các ngân hàng đầu tư như Bear Stearns, Lehman Brother, Merrill Lynch và các
ngân hàng bất động sản như Freddie Mac, Fannie Mae.
 27

Các ngân hàng sử dụng vốn vay để tài trợ cho tăng trưởng tài sản quá lớn,
gây rủi ro cho ngân hàng khi tài sản giảm. Ở các ngân hàng thương mại, đòn bNy tài
chính thường bị khống chế ở mức 12 lần. Tuy nhiên, ở các ngân hàng đầu tư, tỷ lệ
này cao hơn nhiều và thường ở mức trên 20 lần.
Từ năm 1975, các ngân hàng đầu tư không được phép có tỷ lệ đòn bNy tài
chính cao hơn 15 lần. Tuy nhiên từ năm 2004 Uỷ ban chứng khoán Mỹ đã bải bỏ
quy định này đối với các ngân hàng đầu tư và ngân hàng bất động sản, làm cho các
ngân hàng này sử dụng đòn bNy khá cao, lên đến 30 lần, thậm chí hai đại gia bất
động sản Freddie Mac, Fannie Mae sử dụng đòn bNy đến 60 lần - cao gấp đôi so
với các ngân hàng đầu tư khác - và cũng là nạn nhân đầu tiên của khủng hoảng.
2.3.2 Nhóm nguyên nhân từ người đi vay
2.3.2.1 Cơn sốt đầu cơ
Việc cắt giảm lãi suất đã đNy giá nhà bắt đầu tăng lên mạnh mẽ từ năm
2000-2001, kéo theo cơn sốt đầu cơ vào bất động sản bắt đầu tăng nhiệt. Nhiều nhà
kinh tế học nổi tiếng từ các trường đại học lớn như Yale, Princeton, cũng như các
tạp chí kinh tế uy tín như Business Week, Fortune đã liên tục phát ra các cảnh báo
rằng giá nhà hiện đang bị đầu cơ tăng giá và đang quá xa giá trị thực của nó. Rất
nhiều nhà đầu tư đã quên mất những nguyên tắc cơ bản của đầu tư và trở thành
những người đầu cơ thứ thiệt. Họ mua các căn nhà chỉ để ngay sau đó trao đổi hoặc
bán lại kiếm lời. Họ quên rằng khi xảy ra khủng hoảng thì những căn nhà họ nắm
giữ sẽ khó bán hơn bội phần so với cổ phiếu.
Và cũng có nhiều nhà đầu tư địa ốc nổi tiếng như Russ Whitney đã công
khai ủng hộ ý tưởng không trả bớt một phần nợ gốc ngay khi ký hợp đồng mua nhà
để tăng sức mua. Chính điều này càng làm cho nhiều người muốn đầu cơ bất động
sản vì họ sẽ không phải bỏ tiền ra lúc đầu nhưng vẫn có nhà để mua bán.
2.3.2.2 Đam mê sở hữu nhà
Người Mỹ đặc biệt thích sở hữu nhà, tuy nhiên niềm đam mê này trong
những năm gần đây được cho là còn cao hơn cả những năm trước đây. Rất nhiều
người Mỹ tìm mọi cách để được mua nhà thậm chí chấp nhận các khoản vay có lãi
 28

suất cao, chi phí mập mờ, điều khoản không rõ ràng,… Thậm chí nhiều người
mượn tiền bằng cách khai gian để mua những căn nhà mà họ sẽ không có khả năng
chi trả. Chỉ trong khoảng thời gian từ 1997-2005, gian lận trong cho vay tín dụng
gia tăng 1,411%. Và đại đa số người vay tiền để mua nhà thì sau khi mua tình hình
tài chính của họ lại trở nên tồi tệ hơn trước khi mua nhà. Hàng tháng họ phải vật
lộn với các chi phí phát sinh vượt hơn hẳn dự tính ban đầu của mình như thuế nhà,
đất, lãi vay ngân hàng, nợ gốc phải trả, điện, nước, bảo hiểm, và nhiều chi phí khác.
Đặc biệt là với cư dân các bang California, Florida, New York, Michigan, the
Northeast Corridor, và các bang miền Tây Nam nước Mỹ, nơi mà giá nhà thường
gấp 2 hay gấp 3 lần nhưng thu nhập bình quân đầu người lại tương đương các bang
miền Nam nước Mỹ như Texas.
Tỉ lệ sở hữu nhà tại Mỹ tăng từ 64% trong năm 1994 (gần như giữ nguyên từ
năm 1980) lên đỉnh điểm vào năm 2004 ở mức cao nhất mọi thời đại 69.2%. Trong
chiến dịch tranh cử tổng thống năm 2004, Bush đưa ra khNu hiệu “một xã hội sở
hữu” nhằm tranh thủ tình cảm của người Mỹ vốn thích sở hữu nhà hơn thuê nhà.
Tuy nhiên, trên toàn nước Mỹ, chi phí sở hữu nhà trung bình là 1,687 USD/tháng
lại cao hơn gần gấp đôi chi phí thuê căn nhà cùng loại 868 USD/tháng vì người
thuê nhà không phải trả các loại lãi suất và thuế an ninh khu vực…
2.3.2.3 Niềm tin bất động sản là kênh đầu tư tốt
Đối với người Mỹ, sở hữu nhà được ưa thích hơn thuê nhà trong rất nhiều
trường hợp, đặc biệt khi họ dự định sở hữu căn nhà đó hơn 5 năm. Điều này một
phần là do khi trả tiền nợ nhà càng lâu thì phần tiền trả lãi càng thấp xuống và phần
tiền trả nợ gốc sẽ tăng lên, hơn nữa tiền lãi sẽ được khấu trừ trong thu nhập chịu
thuế của người mua nhà, đây là điều mà khi thuê nhà sẽ không được hưởng.
Ngoài ra, đa số người Mỹ xem việc mua nhà là kênh đầu tư tốt. Đầu tư là
hành động mua các tài sản sẽ đem lại dòng tiền lớn hơn trong tương lai. Người Mỹ
tin rằng vì chứng khoán hay rớt giá, trong khi giá nhà thì không bao giờ giảm, nên
đầu tư vào nhà là lựa chọn tốt hơn so với đầu tư vào chứng khoán. Tuy nhiên, đây
là nhận định sai lầm, khi đầu tư thì các nhà đầu tư thường nhận được dòng tiền đều
 29

đặn từ các tài sản của mình, còn với những người mượn nợ để mua nhà thì dòng
tiền của họ lại đều đặn đi ra hàng tháng, trong khi căn nhà lại không hề đem lại cho
họ dòng tiền nào. Dần dần người Mỹ nhận ra “căn nhà trong mơ” của họ đang ăn
dần vào các nguồn thu nhập khác của mình. Và tình hình càng tệ hơn khi giá nhà
giảm, người Mỹ sẽ mắc nợ nhiều hơn giá trị thật căn nhà.
Tại Mỹ luôn có tranh cãi nên thuê nhà hay nên mua nhà, cuối cùng thì
những người kiên trì với việc thuê nhà trong suốt 2 năm qua đã chứng tỏ mình
đúng khi giá nhà rớt thảm hại. Chi phí thuê nhà thường là cố định và bao gồm luôn
chi phí nước, thuế an ninh, trường học… Nên tại Mỹ, khác với quan niệm ở Việt
Nam, việc thuê nhà lại tiết kiệm hơn rất nhiều so với việc mua nhà. Ở Việt Nam,
các loại thuế đánh lên nhà và bất động sản chưa cao và hầu như không có, nên chi
phí phải chi ra hàng tháng cho việc mua nhà lại rẻ hơn thuê.
2.3.3 Nhóm nguyên nhân từ kinh tế vĩ mô
2.3.3.1 Sự sụp đổ của Công ty dot-com
Nhiều nhà kinh tế cho rằng sau sự sụp đổ của các công ty kinh doanh công
nghệ, và tin học vào năm 2000, với chỉ số NASDAQ giảm hơn 70%, đã làm cho
các nhà đầu tư tháo chạy khỏi thị trường này và dồn nguồn vốn vào bất động sản
vốn được cho là an toàn hơn. Giáo sư Robert Shiller của Đại học Yale bình luận:
“Khi thị trường chứng khoán sụp đổ thì địa ốc trở thành nơi tập trung của các cơn
sốt đầu cơ với nguồn vốn mới được giải phóng khỏi thị trường chứng khoán”
2.3.3.2 Các quảng cáo trên truyền thông:
Từ cuối năm 2005 đến 2006, có rất nhiều chương trình truyền hình và quảng
cáo liên tục “dội bom” về đầu tư bất động sản tại Mỹ. Thêm vào đó hàng loạt sách
ra đời với các tựa đề rất hấp dẫn như sách của Kinh tế trưởng của Hiệp hội bất động
sản NAR, David Lereah, “Bạn có bỏ lỡ cơn bùng nổ bất động sản?” hay các sách
khác như “Làm cách nào để làm giàu từ cơn sốt bất động sản”…
Tuy nhiên, ngay sau khi Cục dự trữ liên bang Mỹ, Ben Bernanke, đưa ra
cảnh báo về sự sụt giảm của thị trường nhà đất vào tháng 8/2006 thì mọi việc hoàn
toàn ngược lại.
 30

2.3.2.3 Mức lãi suất thấp kỷ lục

Một nguyên nhân quan trọng khác sau sự sụp đổ của các công ty dot-com và
tiếp sau đó là suy thoái trong 2 năm liên tiếp 2001-2002 đó là FED đã cắt giảm lãi
suất xuống mức thấp kỷ lục, từ 6.5% xuống chỉ còn 1%. Nguyên chủ tịch FED, ông
Alan Greenspan thừa nhận tình trạng bong bong bất động sản chủ yếu bắt nguồn từ
sự sụt giảm lãi suất dài hạn. Tại Mỹ, lãi suất cho vay thế chấp thường được chọn
mốc so với lãi suất trái phiếu kho bạc 10 năm, và lãi suất trái phiếu kho bạc lại bị
ảnh hưởng bởi lãi suất đưa ra bởi FED và FED đã thừa nhận có mối quan hệ giữa
lãi suất thấp, giá nhà cao.
Cũng giống như giá cả các loại tài sản khác, giá nhà bị ảnh hưởng bởi lãi
suất, và ở một vài quốc gia, thị trường địa ốc là một kênh quan trong trọng của các
chính sách tiền tệ. Bởi vì lý do này, nhiều người đã chỉ trích nguyên Chủ tịch FED,
Alan Greenspan, đã tạo nên cơn sốt nhà đất với lập luận rằng “Chính do việc cắt
giảm lãi suất đã làm cho lãi suất cho vay thế chấp 30 năm giảm từ mức 8% xuống
mức thấp nhất trong lịch sử 5.5%. Lãi suất cho vay thế chấp một năm giảm từ 7%
xuống còn 4%”. Việc cắt giảm lãi suất của FED đã vô tình tạo nên cơn sốt đầu cơ
tại thị trường bất động sản và hậu quả diễn ra là một sự điều chỉnh lớn của thị
trường ảnh hưởng trực tiếp đến hàng triệu chủ sở hữu nhà.
Lãi suất cho vay thế chấp giảm làm chi phí sử dụng nợ giảm và hấp dẫn
người tiêu dùng vay nợ để mua nhà. Càng nhiều người mua nhà thì giá nhà càng bị
đNy lên cao. Theo tính toán thì nếu lãi suất giảm 1% thì giá nhà sẽ tăng 10%, tức là
hệ số co giãn giữa giá nhà và lãi suất tại thị trường Mỹ là 10-1. Nên với 2% giảm
trong lãi suất cho vay thế chấp thì giá nhà sẽ tăng 10x2% = 20%, nếu người tiêu
dùng sử dụng lãi suất cho vay thế chấp có điều chỉnh thì hệ số nhân là 16 chứ
không còn là 10 vì vậy khi lãi suất giảm đi 3% thì giá nhà sẽ tăng 16x3% ≈ 50%.
Tại nhiều vùng nước Mỹ giá nhà được cho rằng tăng vượt mức 50% và làm cho chi
phí trả nợ vay thế chấp tăng trên 50% dù trả với lãi suất đã giảm.
Vào giữa các năm 2004 và 2006, FED đã lần lượt tăng mức lãi suất lên 17
lần, từ 1% lên 5.25%, trước khi tạm dừng vì lo ngại mức lãi suất cao sẽ làm trầm
 31

trọng hơn tình hình thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến toàn nền kinh tế. Tuy
nhiên, nhà kinh tế Nouriel Roubini thuộc Đại Học New York lại cho rằng “Nếu
FED thắt chặt tín dụng sớm hơn thì đã chặn đứng được cơn sốt nhà đất”
Đã từng có nhiều tranh luận liệu FED có nên tiếp tục điều chỉnh giảm lãi
suất vào cuối năm 2007. Và đại đa số các nhà kinh tế cho rằng FED nên duy trì
mức lãi suất 5.25% cho đến hết năm 2008, tuy nhiên, vào ngày 18/9/2008, FED đã
một lần nữa cắt giảm lãi suất xuống còn 4.75%. Và hiện nay, với tình hình kinh tế
đang sụt giảm nghiêm trọng, FED đã chính thức đưa lãi suất cơ bản đồng USD từ
mức 1% về mức thấp chưa từng có là 0 - 0.25%.
2.4 Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt nam:
Sau cuộc khủng hoảng cho vay cầm cố dưới tiêu chuNn ở Mỹ đã dẫn đến sự
phá sản và chuyển đổi mô hình hoạt động của hàng loạt các tập đoàn tài chính hoặc
ngân hàng có liên quan đến hoạt động cho vay bất động sản. Thông qua khủng
hoảng có thể nhìn thấy một số bài học kinh nghiệm sau đây cho các Ngân hàng
thương mại Việt nam:
- Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng
bất động sản tại Mỹ là việc các Ngân hàng cạnh tranh tung ra nhiều sản phNm nhằm
kích thích người vay và chính sách cho vay quá dễ dãi. Vì vậy, các ngân hàng cần
tuân thủ đúng và đầy đủ các quy định và quy chế cho vay, cần có quy chế rõ ràng
cho việc cho vay vào thị trường bất động sản, trong đó việc đào tạo và nâng cao ý
thức trách nhiệm, trình độ năng lực thNm định đánh giá của các nhân viên tín dụng
là rất quan trọng, bảo đảm chính xác ngay từ khâu đầu tiên của quá trình cho vay
đối với lĩnh vực bất động sản là phương pháp phòng chống rủi ro hiệu quả nhất.
Đối với các khoản vay bất động sản, ngân hàng cần chú trọng đến việc đánh giá
khả năng trả nợ của khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quả hơn là chú trọng
đến tài sản thế chấp là bất động sản.
- Các Ngân hàng tại Mỹ phớt lờ và không tư vấn cho khách hàng những rủi
ro có thể gặp phải khi lãi suất được điều chỉnh theo thị trường. Tại Việt nam, các
ngân hàng cho vay với thời hạn từ 10 - 30 năm và lãi suất cho vay cũng tính theo
 32

lãi suất thị trường, nhưng các Ngân hàng gần như không tư vấn cho khách hàng
những rủi ro có thể gặp phải khi lãi suất tăng. Trong thời gian qua, khi tính khả
năng trả nợ của khách hàng tại thời điểm vay vốn, các ngân hàng thường dùng lãi
suất cho vay ở thời điểm hiện tại, không chú ý đến lãi suất tăng theo thời gian do
các yếu tố khác nhau tác động như lạm phát, tỷ giá, cạnh tranh... Do vậy, việc xuất
hiện rủi ro lãi suất tăng làm nhiều khách hàng mất khả năng trả nợ. Vì vậy, ngân
hàng nên có những giải pháp phòng ngừa cũng như tư vấn cho khách hàng của
mình để có biện pháp phòng ngừa hiệu quả.
- Trong trường hợp khi thị trường bất động sản đang nóng, việc định giá bất
động sản để cho vay là điều khó khăn. Các ngân hàng nên cNn trọng trong việc xác
định giá bất động sản, đề phòng khi thị trường sụt giảm, giá bất động sản đang thế
chấp sẽ giảm theo gây nên rủi ro cho ngân hàng. Ngoài ra, ngân hàng cần có bộ
phận định giá bất động sản độc lập, tránh tình trạng nhân viên tín dụng vừa thNm
định cho vay, vừa định giá tài sản đảm bảo.
- Các ngân hàng khi đầu tư vào thị trường bất động sản cần tránh suy nghĩ
chủ quan là thị trường bất động sản sẽ không giảm. Nên giám sát tỷ trọng cho vay
bất động sản trong tổng dư nợ cho vay tại ngân hàng để có sự phân bố rủi ro phù
hợp. Các ngân hàng cần đa dạng hoá cho vay vào một số ngành nghề có tính ổn
định như lương thực, sản xuất nhu yếu phNm cần thiết, sản xuất hàng tiêu dùng,
song song với việc cho vay vào các ngành nghề sản xuất hàng cao cấp như sản xuất
xe hơi, sản xuất mỹ phNm... để phòng chống và hạn chế rủi ro trong trường hợp nền
kinh tế chững lại và suy giảm như thời gian vừa qua.
- Khi các loại hình hoạt động kinh doanh khác phát triển như việc mua bán
công ty, mua bán nợ, các sản phNm phái sinh, chứng khoán hóa các khoản cho vay,
chứng khoán hóa bất động sản... càng làm cho thị trường tài chính, ngân hàng phát
triển mạnh. Do vậy, việc quản lý rủi ro sẽ ngày một khó khăn. Các ngân hàng cần
nâng cao hơn nữa công tác giám sát và quản trị rủi ro, dự báo và phòng ngừa rủi ro
trong hoạt động, rủi ro thanh khoản, tạo sự ổn định và phát triển cho hoạt động
ngân hàng.
 33

- Thị trường bất động sản gắn liền với hoạt động cho vay của ngân hàng, nên
hoạt động kiểm soát nội bộ ngân hàng phải thường xuyên giám sát và quản lý rủi ro
có hệ thống và theo một tiêu chuNn thống nhất đảm bảo giảm thiểu rủi ro tối thiểu
cho ngân hàng.
- Ngân hàng nhà nước cần kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản,
khống chế việc sử dụng đòn bNy tài chính quá lớn của các ngân hàng.
- Ngoài ra, Ngân hàng cũng cần quan tâm đến giai đoạn sau giải ngân, có kế
hoạch kiểm tra việc sử dụng vốn của khách hàng theo định kỳ, định kỳ đánh giá lại
khách hàng cũng như tài sản đảm bảo để hạn chế tối đa rủi ro có thể xảy ra cho
Ngân hàng.
Kết luận chương 2:
Nội dung chương 2 đi sâu vào tìm hiểu tình hình bong bóng bất động sản tại
Mỹ và diễn biến của cuộc khủng hoảng bất động sản tại Mỹ. Từ đó tìm ra nguyên
nhân của cuộc khủng hoảng bất động sản Mỹ và đưa ra các bài học kinh nghiệm
quý báu cho các ngân hàng thương mại tại Việt nam.
 34

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN

CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
Cuối năm 2007 và đầu năm 2008, thị trường bất động sản rơi vào cơn sốt
giá chưa từng thấy. Giá nhà đất dường như tăng từng giờ chứ không còn tăng từng
ngày như những cơn sốt trước đó. Chỉ trong một thời gian ngắn, giá nhà đất đã
tăng bình quân 300%, thậm chí nhiều nơi còn tăng đến 500%. Cơn sốt nhà đất chỉ
thực sự chấm dứt khi có chính có chính sách thắt chặc tiền tệ, nguồn vốn từ các
ngân hàng bị cắt đứt.
3.1 Thị trường bất động sản trong thời gian qua và những rủi ro tiềm .n:
3.1.1 Diễn biến:
Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007 bắt
đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng. Hoạt động
kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ bất
động sản, mà cả các quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có
thặng dư vốn cổ phần đều nhảy vào lĩnh vực đầy tiềm năng này. Số lượng căn hộ
giao dịch thành công liên tục tăng từ năm 2007.
Bên cạnh đó, giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự
tăng liên tục. Với mức giá cao ngất, từ 1,200 USD/m2 đến 3,500 USD/m2 của chủ
đầu tư đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1,000 - 2,000 USD/m2 cho các
khâu trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà, đóng “tiền
thành ý”. Trong đó, một phần không nhỏ các bất động sản đang giao dịch này chỉ
có thể bàn giao cho người mua không sớm hơn cuối năm 2010.
Không thua kém giá nhà, giá đất cũng liên tục tăng cao. Tại quận 2,
TP.HCM, giá đất các dự án lân cận Khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 - 50
triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay. Dự án Khu đô thị mới An Phú - An
Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2. Các vị trí
không thuận lợi trong dự án, tháng 8 năm 2007 có giá phổ biến là 18 - 22 triệu
đồng/m2, cuối năm 2007 đã vọt lên tới 25 - 28 triệu đồng/m2; dự án khu dân cư
Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2, Tp.HCM) có giá bán tại thời điểm tháng 4 năm 2006
 35

khoảng 4-6 triệu đồng/m2 cũng đã nhảy vọt lên 25 - 35 triệu đồng/m2 tại thời điểm
tháng 01 năm 2008.
Bảng 3.1: Giá bất động sản tại một số dự án ở TPHCM
STT Vị trí Tháng 8/2006 Cuối 2007 Đầu 2009
1 Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Q2 10- 12 triệu 45 – 50 triệu 18 -25 triệu
2 Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, Q2 4 – 6 triệu 25 – 35 triệu 12 -15 triệu
3 Khu dân cư Khang Điền, Q9 2- 5 triệu 8 – 12 triệu 6- 8 triệu
Nguồn: Tổng hợp và CBRE
Tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự, nhất là với các khu vực có quy
hoạch hiện đại và ổn định nằm ở phía Tây thành phố. Một khu đất ở Mỹ Đình, sau
khi trúng giá thầu ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2007, đã có mức giá
giao dịch từ 80 - 100 triệu đồng/m2 vào thời điểm cuối năm 2007. Số liệu thống kê
vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đang có khoảng 43 dự án hoàn thành đã bán
hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết. Một lượng lớn các căn hộ đang
được mua bán trên thị trường thứ cấp. Mức giá từ 420 - 800 USD một m2 thường
thấy ở những căn hộ tiêu chuNn trong các tòa cao ốc nằm ở các khu vực không
trung tâm lắm. Nếu chất lượng nhà cũng như địa điểm tốt hơn một chút sẽ có giá từ
900 - 1,400 USD một m2. Những căn hộ cao cấp sẽ có giá từ 2,300 – 2,800 USD
một m2. Trên thị trường thứ cấp, khoảng 3,000 USD một m2 là mức giá cao nhất
đã đạt được với căn hộ ở Pacific Place.
Nhưng đến Quý II năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu bị
đóng băng và sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và nguồn vốn.
Trong thời gian qua, lượng rao bán rất lớn nhưng luôn vắng bóng người mua, lượng
giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng 85% - 90% so với thời
điểm cuối năm 2007. Tính đến thời điểm hiện tại, giá của nhiều sản phNm bất động
sản tuỳ theo cấp độ, vị trí, mật độ xây dựng, vật liệu xây dựng, tiến độ triển khai dự
án, hình ảnh và uy tín chủ đầu tư, phương thức kinh doanh tiếp thị khác nhau mà đã
giảm từ 30% - 60% so với cuối năm 2007, có những nơi đã giảm đến 65%. Đặc
biệt giá đã giảm mạnh đối với những căn hộ cao cấp, đất nền ở những khu vực tăng
 36

giá quá cao so với thực tế trước đây. Các công ty môi giới bất động sản thu hẹp
hoạt động vì giao dịch diễn ra rất ít.
Hình 3.1: Giá trị căn hộ cao cấp tại TPHCM

6,000

5,000

4,000

3,000

2,000

1,000

-
Q1/07 Q2/07 Q3/07 Q4/07 Q1/08 Q2/08 Q3/08 Q4/08

Nguồn: CB Richard Ellis

Bảng 3.2: So sánh với các thành phố khác tại các nước Châu Á
Hong Bắc Kuala
Singapore HCM Bangkok Manila Jakarta
Kong Kinh Lumpur
20,595 17,316 4,600 4,240 3,068 2,409 2,277 1,804
Dolla/mỗi m2 Nguồn: CB Richard Ellis
Còn ở thị trường văn phòng cho thuê vẫn rất nóng và giá cho thuê tăng rất
nhiều so với năm 2007. Theo CBRE, giá thuê văn phòng hạng A từ 35
USD/m2/tháng nay đã tăng lên 70 USD/m2/tháng. Tỷ lệ tăng 103% giá thuê văn
phòng cho thấy thị trường này ở thành phố Hồ Chí Minh vẫn nóng bỏng. Các văn
phòng hạng B được cho thuê với mức bình quân 30 - 40 USD/m2 /tháng. Với mức
giá trên, giá thuê văn phòng ở thành phố Hồ Chí Minh cao hơn các thành phố khác
trong khu vực như: Bắc Kinh 30USD, Bangkok 24USD, Seoul 22USD, Jakarta
9USD... Còn ở Hà Nội thì giá thuê văn phòng hạng A từ 35.5 USD/m2/tháng trong
năm 2007 tăng lên 50 USD/m2/tháng trong năm 2008 tức tăng khoảng 43%, văn
phòng cho thuê hạng B cũng tăng từ 23 USD/m2/tháng lên 35 USD/m2/tháng tỷ lệ
 37

tăng khoảng 50% so với năm 2007 và hiện đang có dấu hiệu chững lại và bắt đầu
giảm.
Hình 3.2: Giá cho thuê văn phòng tại các Thành phố lớn trong khu vực

Price (USD)
70
70
60
50
40
30
30 24 22
20
9
10
0
HCM Bắc Kinh Bangkok Seoul Jakarta

Nguồn: CB Richard Ellis

Điều dễ nhận thấy nhất ở thị trường bất động sản trong thời gian qua đó là
sự chênh lệch giữa cung và cầu hàng hóa bất động sản. Thực tế cho thấy, nhu cầu
về nhà ở của đa số dân nhập cư và người có thu nhập trung bình và thấp là rất lớn,
trong khi lượng cung hàng hóa của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho
thị trường chỉ tập trung chủ yếu vào các đối tượng thu nhập cao và sau này bị đối
tượng đầu cơ trục lợi, đNy giá nhà lên vượt quá giá trị thực gây ra một lượng cầu ảo
khổng lồ. Tại TP.HCM, có khoảng gần 200 dự án nhưng chỉ đáp ứng không tới 1
triệu người sinh sống, hầu hết căn hộ hay đất nền của các dự án này đều có giá trị
trên 1.5 tỷ đồng, một số dự án có giá mỗi biệt thự lên đến 100 tỷ đồng.
Tuy thị trường nhà đất đang bị đóng băng nhưng vốn vẫn tiếp tục đổ vào bất
động sản, nhiều dự án gồm vốn trong nước và và dòng vốn FDI được triển khai
trong năm 2008 đặc biệt là dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. FDI vào bất động
sản các tháng đầu năm 2008 tiếp tục tăng mạnh. Theo Cục Đầu tư nước ngoài – Bộ
Kế hoạch và Đầu tư, tính hết năm 2008 vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cam kết đổ
 38

vào Việt Nam đạt 64 tỷ USD cao gấp 3 lần và tăng 200% so với năm 2007, với
1,171 dự án được cấp mới. Vốn thực hiện đạt 11.5 tỷ USD. Lĩnh vực bất động sản
thu hút mạnh vốn FDI trong năm 2008, có khoảng gần 28 tỷ USD cam kết đầu tư
vào các dự án bất động sản. Phần lớn FDI được dồn vào kinh doanh văn phòng, căn
hộ cao cấp và khách sạn du lịch…
3.1.2 Những rủi ro tiềm .n từ biến dạng của thị trường bất động sản:
Sự chuyển động nhanh và mạnh của giá bất động sản được xem là lý do các
ngân hàng quá sốt sắng cho vay bất động sản khi có trong tay quá nhiều tiền thanh
khoản. Điểm đáng chú ý là giá bất động sản đạt đỉnh điểm vào tháng 1/2008, cũng
là thời điểm đỉnh điểm giải ngân nợ vay. Điều này gián tiếp cho thấy khả năng rất
nhiều nhà đầu cơ đã vay tiền để mua bất động sản đúng vào lúc thị trường lên cơn
sốt cao độ. Cơn sốt của thị trường bất động sản có yếu tố đầu cơ, thì nay, thị trường
chững lại cũng chính từ nguyên nhân này.
Nợ quá hạn tăng cao: việc ban hành các chính sách thắt chặt tín dụng nói
chung và bất động sản nói riêng của nhà nước đã khiến giao dịch thị trường bất
động sản trầm lắng. Điều này lập tức ảnh hưởng tới nhà đầu tư, buộc họ phải bán
tháo căn hộ lấy tiền trả nợ. Còn bản thân người mua thì vẫn còn tâm lý nghe ngóng,
chờ đợi xem thị trường sẽ diễn biến theo chiều hướng nào. Đây thật sự là nguy cơ
đNy nợ quá hạn của Ngân hàng lên cao khi mà thị trường bất động sản vẫn tiếp tục
đóng băng
Nguy cơ giá trị bất động sản thấp hơn mức ngân hàng cho vay: việc đánh
giá tài sản theo giá thị trường hoàn toàn là do chủ quan của nhân viên mà người
quản lý không phải lúc nào cũng theo sát. Đó là chưa nói đến việc thị trường sụt
giảm, chuyện bất động sản mất giá hơn 50% hiện đang diễn ra khá phổ biến. Trong
khi các ngân hàng đã cho vay 70% đến 80% giá trị bất động sản, nhiều đối tượng
vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu giá trị ròng âm của bất động sản.
Nhiều người trong số họ sẽ có khả năng “bỏ của chạy lấy người” khỏi các khoản
vay “hoàn toàn đổi chiều”.
 39

Khi thị trường ngưng trệ, khách hàng không có khả năng thanh toán nợ, các
ngân hàng thương mại phải phát mại nhà, đất, căn hộ,… để thu hồi vốn. Tình hình
này càng đNy cung nhà đất tăng mạnh, cầu lại rất ít, giá lại càng giảm. Đây là hiệu
ứng xấu của thị trường tín dụng bất động sản, có thể liên hệ phần nào với tình trạng
tương tự xảy ra cuộc khủng hoảng tín dụng thứ cấp nhà ở tại Mỹ hiện nay.
Nguy cơ sụp đổ hệ thống ngân hàng: tại Mỹ, bong bóng nhà đất chỉ vượt giá
trị thực 10-11%, mà chính phủ Mỹ đã mất cả 1,000 tỷ USD để cứu thị trường tài
chính. Tại Anh, theo dự đoán bong bóng nhà đất tầm khoảng 30%, cụ thể Hà Lan là
25% và Pháp là 20%. Nhưng nguy cơ bong bóng bất động sản ở châu Âu lớn hơn
Mỹ, bởi các ngân hàng châu Âu đã mua rất nhiều chứng khoán được phát hành bởi
tiền nợ tín dụng. Thời điểm này, khủng hoảng vẫn chưa nổ ra, nhưng vẫn đang tiềm
Nn như quả bom hẹn giờ. Việt Nam đang trong tình cảnh tương tự các nước châu
Âu, nhưng còn khủng khiếp hơn rất nhiều lần, bởi bong bóng bất động sản không
chỉ tăng vài chục % mà đã tăng ảo lên gấp đôi, gấp ba thậm chí gấp năm giá trị
trước khi tăng. Trong khi năng lực tài chính để “cứu” thị trường của Nhà nước thì
có hạn, nếu thị trường bất động sản sập, hệ thống ngân hàng sẽ khó tránh khỏi
những hệ luỵ nặng nề.
Ngoài ra, trên danh nghĩa, cho vay kinh doanh bất động sản chỉ bằng 10%
tổng tài sản ngân hàng trong năm 2008, nhưng thực chất việc dùng bất động sản để
thế chấp vay đã chiếm tới 50% - 60% tài sản ngân hàng, bằng cả GDP của cả Việt
Nam. Vì vậy, nếu xảy ra khủng hoảng, không Nhà nước nào có thể cứu vãn được,
còn để sụp đổ thì có thể tiêu tan toàn bộ hệ thống tài chính của cả nước. Đây thực
sự là những rủi ro tiềm Nn của tình trạng bong bóng bất động sản trong thời gian
qua.
3.2. Tình hình huy động và cho vay của hệ thống Ngân hàng
3.2.1 Tình hình huy động
Năm 2008 là năm đầy biến động đối với ngân hàng, nếu như trước tháng
4/2008 các ngân hàng bị khống chế lãi suất trần huy động do hiệp hội ngân hàng đề
ra thì từ tháng 4/2008 Ngân hàng nhà nước đã điều hành việc cho vay theo quy
 40

định trần lãi suất, từ đó các ngân hàng chủ động trong việc tăng giảm lãi suất huy
động. Ngân hàng nhà nước liên tục điều chỉnh lãi suất cơ bản, đặt biệt là trong giai
đoạn ngắn từ 22/10/2008 đến 2/2/2009, ngân hàng nhà nước đã điều chỉnh giảm 5
lần lãi suất cơ bản, đồng thời, Ngân hàng Nhà nước đưa ra các biện pháp nới lỏng
chính sách tiền tệ nhằm thực hiện chỉ đạo của Chính phủ về tiếp tục kiềm chế lạm
phát, chủ động ngăn ngừa ảnh hưởng tiêu cực của cuộc khủng hoảng tài chính và
nguy cơ suy thoái kinh tế thế giới.
Hình 3.3: Tình hình lãi suất trong thời gian qua

25%
21%
19.5%
20% 17.5% 18% 18%
18% 16.5%
15% 15%
15% 14% 14%
12% 12.75%
Rate

14% 12%
12% 13% 10% 10.5%
12%
10% 11% 8.5%
8.75%
7%
8%
5%
6%

0%
4/2008 19/5/08 11/6/08 21/10/08 5/11/08 21/11/08 5/12/08 22/12/08 2/2/09
Time

Lãi suất cơ bản Lãi suất huy động Trần lãi suất cho vay

Nguồn: Ngân hàng nhà nước và các ngân hàng thương mại
Chỉ trong hai tháng cuối năm 2008, có Ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất đến
mười lần, có biểu lãi suất chỉ cách nhau vài giờ nhưng khác “một trời một vực”.
Đỉnh lãi suất huy động đã giảm mạnh, từ mức 18%/năm thì nay chỉ còn khoảng
8%/năm, mức thấp nhất là 7%/năm. Lãi suất giảm quá nhanh khiến nhiều người gửi
tiền cũng bất ngờ. Nhiều người đáo hạn gởi lại đã phải tiếc nuối khi lãi suất giảm
hơn 1 nữa so với trước đây.
Tuy nhiên, nhiều khách hàng đã chọn gửi kỳ hạn 12 tháng ở thời điểm tháng
tám và chín thì nay lại khấp khởi mừng vì đang có được mức “siêu” lãi suất, lên
đến 18%/năm. Tính ra những khách hàng này hưởng lãi suất còn cao hơn lãi suất
 41

mà Ngân hàng đang cho vay rất nhiều. Nhưng theo các Ngân hàng, số người gửi
dài hạn không nhiều vì ở thời điểm đó nhiều người còn lo lắng lạm phát cao nên
phần lớn chỉ chọn gửi ngắn hạn, ba tháng trở lại, thậm chí gửi theo kỳ hạn tuần vì
lãi suất kỳ hạn tuần cũng ngang ngửa kỳ hạn dài.
Tại các ngân hàng quốc doanh, hiện lãi suất đã xuống khá thấp và ổn định
hơn trong những tháng đầu năm 2009. Ngân hàng Công thương Việt Nam
(VietinBank) áp dụng lãi suất kỳ hạn 3 tháng là 7%/năm, 12 tháng là 7,7%/năm,
còn các kỳ hạn trên 12 tháng đều có mức lãi suất là 7.8%/năm. Tại Ngân hàng
TMCP Kỹ thương Việt Nam và Ngân hàng TMCP Quân đội, lãi suất VND kỳ hạn
3 tháng ở mức 7,5%/năm và 12 tháng ở mức 8%/năm; ở Ngân hàng TMCP Nhà Hà
nội thì lãi suất 3 tháng là 7.7%/năm, 12 tháng là 8.2%/năm. Ngân hàng TMCP Sài
Gòn Thương tín thì mức lãi suất 1 tháng là 6.825%/năm, 3 tháng là 7.56%/năm, 12
tháng là 8%/năm, cao nhất là 36 tháng với mức lãi là 8.7%/năm. Ngân hàng TMCP
Miền Tây cũng điều chỉnh lãi suất mới từ 7.2% - 8.2%/năm, trong đó kỳ hạn 12 -
36 tháng có lãi suất cao nhất 8.2%/năm.
Lãnh đạo của nhiều Ngân hàng cho biết, mặc dù các Ngân hàng đều muốn
giảm mạnh lãi suất huy động hơn nữa do lãi suất cho vay đầu ra đã giảm, tuy nhiên
các Ngân hàng đều e ngại về khả năng thanh khoản nên không dám giảm mạnh.
Đây cũng là lý do mà vốn huy động với kỳ hạn 3 tháng rất được các Ngân hàng cổ
phần lẫn Ngân hàng quốc doanh ưa chuộng.
 42

Hình 3.4: Tình hình huy động toàn ngân hàng qua các năm

1,600
1,400

1,200
1,000
800
600

400
200
-
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt nam

Tình hình huy động vốn của toàn Ngân hàng liên lục tăng trong thời gian
qua, mức huy động năm sau luôn cao hơn năm trước. Theo báo cáo của Ngân hàng
nhà nước, Tổng huy động vốn toàn Ngân hàng tại thời điểm 31/12/2008 ước đạt
khoảng 1,364 ngàn tỷ, tăng 18.2% so với thời điểm 31/12/2007.
Hình 3.5: Tốc độ tăng trưởng huy động của toàn ngân hàng (2000 -2008)

60%

50%
43% 47.64%
40%
33.2% 32.08%
25.8% 36.53%
30% 24%
20% 18.2%
19.8%
10%

0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt nam

 43

Nhìn chung, tình hình huy động vốn liên tục tăng từ năm 2002 đến năm
2008, đỉnh điểm là năm 2007 với mức tăng là 47.64%, sang năm 2008 tốc độ tăng
trưởng đã chậm lại với mức tăng là 18.2%. Huy động vốn của toàn hệ thống ngân
hàng tăng trưởng mạnh góp phần mở rộng hoạt động đầu tư và cho vay ra thị
trường.
Vừa qua, ngân hàng nhà nước đã thông báo quyết định số 131/QĐ-TTg ngày
23 tháng 01 năm 2009 và quyết định số 443/QĐ-TTg ngày 4 tháng 4 năm 2009 của
Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ lãi suất cho các tổ chức, cá nhân vay vốn ngân
hàng để sản xuất - kinh doanh, với mức lãi suất được hổ trợ là 4% trong thời gian
tối đa là 8 tháng đối với khoản cho vay ngắn hạn và tối đa 24 tháng đối với khoản
cho vay trung và dài hạn.
3.2.2 Tình hình cho vay
- Giai đoạn 2006 – 2008, giai đoạn có nhiều cải cách về pháp lý cho hoạt
động cho vay: Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản nhằm tạo vốn xoay vòng cho
thị trường này như Nghị định 02/2006/NĐ-CP ban hành ngày 5/1/2006 về quy chế
khu đô thị mới thúc đNy doanh nghiệp phải đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội. Thêm vào đó là Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006
quy định đất đai khu đô thị các dự án tại huyện nếu đã thực hiện xong cơ sở hạ tầng
thì nhà đầu tư được bán nền. Luật Nhà ở có hiệu lực từ 1/7/2006 cho phép doanh
nghiệp có thể huy động vốn tối đa 70% giá trị hợp đồng sau khi đầu tư hạ tầng.
Việt kiều ở Việt Nam trên 6 tháng được sở hữu nhà. Các quy định này là hướng mở
giúp giải quyết vốn cho các chủ đầu tư. Cùng với đó, Các ngân hàng liên tục gia
tăng dư nợ tín dụng bất động sản. Trong năm 2007, các Ngân hàng chạy đua tăng
dư nợ, tổng dư nợ cho vay của hệ thống ngân hàng đạt 1,080 ngàn tỷ, tăng 53.89%
so với năm 2006.
 44

Hình 3.6: Tình hình huy động và cho vay của toàn hệ thống ngân hàng
Ngàn tỷ

1,600
1,400
1,200
1,000 Huy động vốn
800
Cho vay
600
400
200
- Năm
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt nam

- Sau tăng trưởng mạnh cho vay bất động sản là tình hình ảm đạm cho vay
tại các ngân hàng: nếu như năm 2007 và đầu 2008 các ngân hàng đNy mạnh cho
vay bất động sản thì đến quý II năm 2008, với chính sách thắt chặt tiền tệ của
Chính phủ, các ngân hàng không chỉ hạn chế cho vay ra, mà còn cố gắng thu hồi nợ
nếu có thể.
Hình 3.7: Tốc độ tăng trưởng cho vay của toàn hệ thống ngân hàng (2000 -2008)

60%
53.89%
50%
44%
38.36%
41.65%
40%
34%
31.1%
30% 28.41%
25.44%
20%
21%
10%

0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt nam

 45

Cuối năm 2008, Chính phủ đã có những giải pháp nới rộng chính sách tiền
tệ, lãi suất cũng giảm đáng kể, nhưng các doanh nghiệp lại hạn chế vay hơn trước.
Các doanh nghiệp cho biết lãi vay đã rẻ nhưng phải bán được hàng thì mới dám
vay. Thị trường xuất khNu đang khó, vì vậy doanh nghiệp chấp nhận khoanh tay
hơn là phiêu lưu. Theo các doanh nghiệp, lúc này doanh nghiệp nhìn thị trường
trước rồi mới nghĩ đến việc vay tiền.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh,
nhiều ngân hàng đã đNy mạnh cho vay, tỷ lệ hồ sơ xin vay vốn đã được giải quyết
là 85,6%. Như vậy, chỉ còn 14,4% hồ sơ chưa được giải quyết, trong đó chủ yếu
mua sắm ôtô hoặc nhu cầu tiêu dùng xa xỉ, các khách hàng kinh doanh thép, hạt
nhựa do giá trên thị trường thế giới giảm thấp so với lúc nhập khNu, không tái xuất
được để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng nên không được cho vay tiếp, các dự án đầu
tư kém hiệu quả, nhiều rủi ro, khả năng thu hồi nợ thấp.
Cũng theo Thống đốc Ngân hàng nhà nước, việc không tiếp cận được vốn có
thể do một số nguyên nhân về phía khách hàng vay vốn như vi phạm nguyên tắc
cho vay chiếm khoảng 6,9%; doanh nghiệp không đáp ứng đủ điều kiện cho vay
chiếm khoảng 80,8% như phương án kinh doanh không khả thi, không hiệu quả;
khả năng tài chính thấp.
Mặc dù vậy, nhưng tăng trưởng tín dụng năm 2008 cũng đã tăng 21% so với
năm 2007 nâng tổng mức dư nợ cho vay toàn hệ thống ngân hàng lên mức 1,300
ngàn tỷ động là do các Ngân hàng đã giải ngân từ Quý I năm 2008.
- Các Ngân hàng liên tục giảm lãi suất theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng
nhà nước nhưng các doanh nghiệp vẫn không buồn vay. Tại Ngân hàng TMCP Á
Châu, Ngân hàng TMCP Nam Việt, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín đã
điều chỉnh giảm lãi suất cho vay VND xuống 10.5%/năm và đang xem xét giảm lãi
suất cho vay ưu đãi thấp hơn 1% so với lãi suất thông thường; doanh nghiệp xuất
nhập khNu cam kết bán USD cho Ngân hàng được hưởng lãi suất cho vay VND
1%/năm sau khi đã được hổ trợ lãi suất.
 46

Lãi suất cho vay trên thị trường hiện nay đã giảm 10.5%/năm, 6% - 6.5%
đối với các khoản vay được hổ trợ lãi suất so với mức lãi suất cho vay cao nhất
21%/năm trước đây. Việc lãi suất cho vay giảm đã giúp các doanh nghiệp, cá nhân
thuận lợi hơn nhiều khi vay vốn. Tuy nhiên, theo tổng giám đốc một Ngân hàng
TMCP, việc lãi suất cho vay liên tục giảm mạnh đã khiến tình trạng "đảo nợ" xuất
hiện ngày càng nhiều hơn. Những khách hàng đã vay trước đây với mức lãi suất
cao đi mượn tiền trả nợ Ngân hàng rồi vay lại với mức lãi suất thấp hơn. Một
trưởng phòng tín dụng Ngân hàng thông tin khi lãi suất cho vay ở mức 21%/năm,
nhiều khách hàng rất cần vay vốn vì sợ lãi suất còn lên nữa nhưng lúc đó Ngân
hàng đang sợ mất thanh khoản nên không dám cho vay. Giờ thì khi lãi suất đang
giảm mạnh, khách hàng cần vay lại có tâm lý tiếp tục chờ đợi lãi suất cho vay giảm
hơn nữa mới vay. Điều này khiến đầu ra của các Ngân hàng hiện không khả quan.
- Nợ xấu tăng cao: theo báo cáo của Ngân hàng nhà nước, nợ xấu của các
ngân hàng hiện chiếm khoảng 2,14% tổng dư nợ. Tuy nhiên đây chỉ là số liệu báo
cáo, còn thực tế thì tỷ lệ nợ xấu của các loại hình này đã tăng đáng kể, nếu tính
luôn nợ nhóm hai thì tỷ lệ nợ quá hạn khoảng 8 -10% dư nợ, cá biệt nhiều ngân
hàng có nợ quá hạn rất cao. Các ngân hàng đã chú trọng nhiều hơn việc hạn chế rủi
ro. Nhưng do "độ trễ" của các dự án trung và dài hạn còn chưa đến hạn thu hồi nợ,
nên chưa thể nói đây là con số cuối cùng.
3.3. Tình hình cho vay bất động sản trong thời gian qua
3.3.1 Tình hình cho vay
- Cho vay bất động sản đi theo biến động của thị trường: Xu hướng tăng
giảm dư nợ bất động sản của các ngân hàng thường đi cùng với biến động của thị
trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản phát triển, mua bán nhộn nhịp
hoặc tăng trưởng nóng thì dư nợ cho vay của các ngân hàng tăng, ngược lại khi thị
trường bất động sản trầm lắng, ảm đạm hoặc đóng băng thì dư nợ cho vay bất động
sản của các ngân hàng giảm hoặc tăng trưởng chậm.
Từ đó cho thấy, tín dụng bất động sản của các ngân hàng có mối quan hệ
khá chặt chẽ với thị trường bất động sản, hay nói khác hơn nguồn vốn để kích thích
 47

thị trường bất động sản vẫn còn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng, các
nguồn vốn khác trên thị trường tài chính như vốn từ thị trường chứng khoán, từ quỹ
đầu tư hay từ các định chế tài chính khác còn mờ nhạt và chưa ảnh hưởng rõ nét
đến hoạt động của thị trường bất động sản.
- Tín dụng bất động sản liên tục gia tăng từ năm 2003 đến cuối năm 2007:
dù thời kỳ 2003 đến cuối năm 2006 là thời kỳ đóng băng của thị trường bất động
sản, nhưng tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Theo một công bố của Ngân
hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản trong giai đoạn 2003 - 2005 liên tục
tăng với tốc độ bình quân khoảng 33%/năm. Tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản
trong tổng dư nợ nền kinh tế tăng, từ khoảng 8% cuối năm 2003 lên khoảng 11%
cuối 2007. Tính đến 31/12/2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng tại TPHCM
tăng đến 63% so với cùng kỳ, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng tính
đến hết năm 2007 đạt 34,700 tỷ đồng, chiếm khoảng 11% tổng dư nợ của toàn hệ
thống. Trong đó, hầu hết là cho vay trung hạn chiếm khoảng 79%, dư nợ dài hạn
chiếm khoảng 21%. Tín dụng bất động sản qua kênh ngân hàng phát triển rất mạnh
mẽ. Các hợp đồng tài trợ vốn cho các dự án với giá trị lớn đã liên tục được ký kết,
bên cạnh đó, tín dụng cho người mua bất động sản diễn ra rất sôi động. Sau 1 tháng
kể từ khi bất động sản tái tăng giá, hầu hết các ngân hàng, nhất là khối cổ phần đã
nhanh chóng bơm tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phNm cho vay mua nhà,
đất trả góp. Điều đáng chú ý là các nhà băng đã nâng giá trị khoản vay, thời gian trả
nợ lên cao hơn nhiều so với trước. Trong khi, lãi suất cho vay đối với loại hình tín
dụng này lại được điều chỉnh giảm so với trước đây.
- Các ngân hàng liên tục đưa ra các chính sách ưu đãi để đ"y mạnh cho vay
bất động sản: năm 2007, Techcombank chính thức công bố tài trợ khách hàng vay
tiền mua sản phNm Sky Garden 3, đồng thời cung cấp gói dịch vụ tiện ích về nhà ở,
trang thiết bị gia đình, ôtô. Đối với các khách hàng mua sản phNm Sky Garden 3,
Techcombank ưu đãi thời hạn cho vay tối đa là 20 năm, thay vì chỉ có 10 năm như
trước. Tỷ lệ vốn vay tối đa cho 80%. Phương thức thanh toán gốc, lãi sẽ được
Techcombank dựa trên cơ sở có tính đến việc thu nhập sẽ có xu hướng tăng lên
 48

theo thời gian và khả năng trả nợ của khách hàng. Ngoài lãi, khách hàng chỉ thanh
toán 15% vốn gốc trong 1/4 thời gian đầu, 25%, 30% và 30% trong các 1/4 thời
gian còn lại. Tài sản đảm bảo chính là ngôi nhà đã và định mua của khách hàng.
Navibank, Westenbank, Hdbank… cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 20 - 30
năm nếu người vay có tài sản thế chấp khác ngoài căn hộ dự định mua. Khách hàng
của HDBank có thể vay bằng tiền đồng hoặc vàng SJC. Ngân hàng Phương Đông
cho vay mua nhà ở, nền nhà với mức vay không quá 70% trị giá căn nhà đã thỏa
thuận mua bán, không vượt quá 70% trị giá nhà mua dùng làm tài sản thế chấp,
không vượt quá 80% trị giá bất động sản khác dùng làm thế chấp hay bảo lãnh,
không quá 80% trị giá chứng từ có giá dùng để cầm cố đảm bảo khoản vay và nhỏ
hơn 100% tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn do OCB phát hành để đảm bảo khoản vay.
Habubank cũng có chương trình mua nhà đất trả góp dành cho các cá nhân có nhu
cầu mua nhà ở thực sự và có hộ khNu thường trú tại địa phương Habubank có trụ sở
giao dịch. Đối tượng là nhà đất và các tài sản trên đất, các căn hộ mua mới của các
công ty kinh doanh nhà. Chương trình này hỗ trợ tối đa 70% giá trị của nhà, đất là
đối tượng giao dịch và thời hạn vay dài nhất là 15 năm.
Chỉ trong vòng 1 tháng, Eximbank tung ra hai sản phNm cho vay mua nhà,
đất trả góp tại các dự án căn hộ cao cấp khu vực thành phố Hồ Chí Minh. Mức vốn
Eximbank cho vay mua căn hộ Sky Garden 3 lên đến 100% giá trị bất động sản nếu
có thêm tài sản đảm bảo khác và 80% giá trị bất động sản nếu thế chấp bằng bất
động sản mua. Khách hàng được trả góp trong vòng 20 năm thời gian ân hạn tương
ứng với thời gian nhận nhà (tối đa 3 năm). Lãi suất các Ngân hàng áp dụng cho loại
hình tín dụng này hiện ở mức 1%/tháng, phương thức trả nợ linh hoạt.
Với những dịch vụ này, khi có nhu cầu mua nhà ở, chung cư dưới hình thức
trả góp, khách hàng chỉ cần 10% - 20% vốn tự có trả trước cho chủ đầu tư sẽ nhanh
chóng sở hữu được căn hộ theo ý muốn. Ngoài ra, để thu hút khách hàng và nâng
cao tín dụng bên cạnh nâng hạn mức vốn, thời gian cho vay và hạ lãi suất một số
ngân hàng còn mua bảo hiểm cho khoản vay: Sacombank kết hợp với IFC về khoản
cho vay 500 tỷ đồng để thực hiện nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời
 49

tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hoả hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp
có giá trị bằng số tiền cho vay; ABBank mua bảo hiểm cho sản phNm
YouhousePlus - cho vay trả góp mua nhà, đất 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu
cầu vốn và 80% tổng giá trị của tài sản đảm bảo. Khi có sự cố xảy ra, công ty bảo
hiểm Prevoir (Pháp) tại Việt Nam - đơn vị mà ABBank đã liên kết sẽ thanh toán
khoản nợ còn lại của khách hàng cho ngân hàng.
Tuy nhiên các sản phNm hỗ trợ mua nhà của các ngân hàng trong thời gian
qua mới chỉ nhắm đến đối tượng là người có thu nhập khá và cao. Như nhận xét
của nhiều người đi vay tiền mua nhà, mức lãi suất của sản phNm cho vay mua nhà
vẫn còn khá cao, nằm ngoài tầm tay của người có mức thu nhập trung bình. Qua đó
cho thấy các ngân hàng, tổ chức tín dụng cũng đã bắt đầu quan tâm đến thị trường
địa ốc nhưng đối tượng được hưởng các dịch vụ hỗ trợ từ phía ngân hàng còn hạn
chế. Vấn đề đặt ra ở đây là làm sao để có chính sách hỗ trợ người dân vay vốn mua
nhà nhưng với lãi suất thấp, thời gian hoàn vốn dài.
Ngoài ra, việc hạn chế cho vay chứng khoán đã làm cho thị trường chứng
khoán xuống dốc trầm trọng, hầu hết vốn kinh doanh chứng khoán đổ vào thị
trường bất động sản, gần như ngay lập tức, thì trường bất động sản sốt lên nhanh
chóng. Các Ngân hàng thương mại không bỏ lỡ dịp này đã lao vào cho vay để tối
đa hóa lợi nhuận và tăng dư nợ.
Trong một thời gian dài các Ngân hàng thương mại, các Tổ chức tín dụng
tập trung tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản vì nhiều nguyên nhân:
• Bất động sản là lĩnh vực đầu tư có lợi nhuận khá cao. Người đầu tư bất
động sản thường là đối tượng có năng lực tài chính mạnh, đảm bảo khả năng trả nợ
vay.
• Nguồn vốn huy động trong năm 2007 của Ngân hàng tăng cao, đảm bảo
khả năng cung ứng cho nhu cầu thị trường bất động sản.
• Các Ngân hàng, tổ chức tín dụng đã có bệ phóng tăng trưởng cao từ những
năm trước, tạo đà tiếp tục đặt kế hoạch tăng trưởng dư nợ cao.
 50

• Thị trường bất động sản sau thời gian khủng hoảng năm 2003 đã trở lại
giai đoạn tăng trưởng nóng với nhu cầu đầu tư, mua sắm bất động sản tăng cao.
• Cho vay bất động sản có rủi ro thấp hơn cho vay chứng khoán do tài sản
đảm bảo không mất đi khi thị trường trầm lắng.
• Ngân hàng chạy đua chỉ tiêu cuối năm nhằm gia tăng dư nợ vay bất động
sản thay cho việc giảm dư nợ cho vay chứng khoán theo chỉ thị 03 của Ngân hàng
nhà nước.
- Các ngân hàng siết chặt hạn chế cho vay bất động sản: để hạn chế lạm
phát và làm xì hơi bong bóng bất động sản Ngân hàng Nhà Nước tăng lãi suất cơ
bản, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, và quan trọng nhất là biện pháp phát hành tín phiếu
hút 20,300 tỷ đồng khỏi lưu thông, chính sách thắt chặt tín dụng định hình rõ nét.
Với việc rút một lượng tiền lớn đang lưu thông ở ngoài thị trường về của Ngân
hàng Nhà Nước làm cho khả năng cung tiền của các Ngân hàng thương mại gặp
khó khăn rất lớn. Vì thế nhiều ngân hàng thương mại đã hạn chế cho vay, chỉ tiếp
tục giải ngân các hợp đồng đã ký trước đây, thậm chí có ngân hàng còn ngưng giải
ngân và không cho vay mới vì ngân hàng không còn tiền để cho vay.
Trên thực tế, liên tục trong những tháng Quý II, III năm 2008 dư nợ cho vay
lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng giảm khá mạnh, đặc biệt là tại địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Chỉ tính riêng địa bàn thành phố Hồ Chí Minh,
đến cuối Quý III, dư nợ cho vay bất động sản đã giảm khoảng 4,000 tỷ đồng so
cuối quý I năm 2008. Dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tại Hà Nội cũng giảm
tương đối mạnh, có ngân hàng thương mại cổ phần giảm một nửa. Từ tháng 5/2008
đến tháng 10/2008, nhiều ngân hàng đã ngừng cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc
biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngoài việc gần như ngừng cho vay, các
ngân hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất động sản bằng các biện pháp đôn
đốc thu hồi nợ.
Mặt khác, với việc Ngân hàng Nhà Nước từ đầu năm đến tháng 6/2008 đã
điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8.25% lên 14% năm, điều này đNy lãi suất cho
vay của các ngân hàng thương mại lên đến 21%/năm. Đây thực sự là một gánh
 51

nặng lãi suất cho cả các chủ đầu tư, các nhà đầu tư gây rủi ro cho ngân hàng. Cùng
với đó, giá bất động sản lại giảm mạnh, các ngân hàng càng siết tín dụng hơn nữa.
Trái ngược với trước đây ngân hàng tranh nhau chào mời để cho vay mua bất động
sản thì nay họ làm ngược lại. Họ cho rằng, thị trường bất động sản hiện đang bị đNy
giá lên quá cao, tiềm Nn quá nhiều rủi ro. Trong bối cảnh thắt chặt tiền tệ hiện nay,
bất động sản là danh mục đầu tiên đang được hầu hết ngân hàng siết lại, hạn chế và
thậm chí từ chối cho vay đối với những khoản vay mang tính chất đầu cơ bất động
sản.
Dư nợ cho vay toàn hệ thống: theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ
cho vay bất động sản toàn hệ thống ngân hàng cuối năm 2008 vào khoảng trên
115,000 tỷ đồng, chiếm 9.5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế, 73.9% số dư nợ này
tập trung cho vay tại Hà Nội và TPHCM. Cụ thể Hà Nội chiếm 15%, tương ứng với
khoảng 18,500 tỷ đồng và TP.HCM chiếm khoảng gần 60%, tương ứng với trên
68,000 tỷ đồng. Các địa phương khác cũng có số vốn cho vay bất động sản khá là
Đà Nẵng, Khánh Hòa, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu….
Nếu phân tích riêng TP HCM, nơi thị trường bất động sản phát triển nóng
nhất cả nước cách đây khoảng 1 năm và cũng là thị trường bất động sản lớn nhất sẽ
cho thấy rõ tình trạng nợ xấu của các ngân hàng sẽ tăng lên khá mạnh. Trong năm
2008 có 151 dự án ở TP HCM có nhu cầu vay vốn và được các Ngân hàng thương
mại cam kết cho vay 14,388 tỷ đồng. Đến hết năm 2008 các dự án đã giải ngân
được hơn 10,000 tỷ đồng, hiện còn khoảng 4,000 tỷ đồng chưa được giải ngân,
trong đó có 56 dự án đã giải ngân hết vốn vay, 95 dự án đang giải ngân xong trong
số đó có 57 dự án có mức cho vay thêm dưới 10 tỷ đồng. Các ngân hàng vẫn tiếp
tục giải ngân theo tiến độ ngoại trừ các dự án chưa giải toả đền bù, dự án không
khả thi
 52

Hình 3.8: Dư nợ cho vay vào các lĩnh vực tại TPHCM

18,000 18,000

16,000
14,000
12,000
10,000 9,587
8,000
6,093 5,773 5,647 5,572 6,237
6,000
4,000
2,439
2,000 1,380
-
XD, XD và Khu đô Cao ốc Csở hạ Thế Trung KCN - KD
sửa SC nhà thị mới cho tầng chấp tâm KCX BĐS
chữa để bán thuê phục vụ bằng thương khác
nhà ở SXKD BĐS mại

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM

Cơ cấu cho vay bất động sản: theo số liệu báo cáo, dư nợ cho vay bất động
sản tại TP.HCM tập trung chủ yếu vào các nhóm đối tượng cơ sở hạ tầng phục vụ
sản xuất kinh doanh 5,647 tỷ đồng; khu công nghiệp – khu chế xuất 1,380 tỷ đồng;
đô thị mới 6,093 tỷ đồng; cao ốc cho thuê 5,773 tỷ đồng; trung tâm thương mại
2,439 tỷ đồng; xây dựng và sửa chữa nhà ở của người dân 18,000 tỷ đồng; xây
dựng và sửa chữa nhà để bán 9,587 tỷ đồng; thế chấp quyền sử dụng đất 5,571 tỷ
đồng; kinh doanh bất động sản khác là 6,237 tỷ đồng…. Trong số các dự án đầu tư
bất động sản nói trên thì có ba lĩnh vực rất đáng quan tâm, đó là đầu tư xây nhà và
sửa chữa nhà để bán, thế chấp quyền sử dụng đất và kinh doanh bất động sản khác.
Riêng 3 lĩnh vực này có số dư nợ lên đến 21,400 tỷ đồng.
Theo Thống đốc Ngân hàng nhà nước Việt nam, trong 9 nhóm bất động sản
mà các ngân hàng tại TP. HCM đã đNy vốn cho vay, hiện nợ xấu vẫn không đáng
kể. Khoản vốn vay vẫn trong tầm kiểm soát của các ngân hàng. Chẳng hạn, với cho
vay để xây dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp - khu chế xuất, khu đô thị mới,
trung tâm thương mại… sẽ khó có thể dẫn đến phá sản. Còn cho vay để xây dựng
cao ốc văn phòng cho thuê thì hiện tại, loại hình dịch vụ này cung chưa đáp ứng
 53

được cầu nên không đáng lo. Tăng trưởng dư nợ giảm không chỉ do phía ngân hàng
hạn chế cho vay, mà trước diễn biến của thị trường hiện nay nhiều khách hàng cũng
ngại vay.
Dư nợ cho vay bất động sản giảm, nhưng nợ xấu gia tăng: trong những
tháng giữa năm 2008, nhiều ngân hàng tại TPHCM đã điều chỉnh giảm dần dư nợ
cho vay bất động sản, tập trung hỗ trợ vốn cho lĩnh vực xuất nhập khNu. Chính vì
vậy, tỷ lệ dư nợ cho vay vào lĩnh vực nhà đất đã giảm xuống còn 15.4%, trong đó
giảm cho vay chủ yếu ở lĩnh vực căn hộ chung cư do ảnh hưởng bởi việc ngưng thi
công của các chủ đầu tư dự án khi thị trường bất động sản đóng băng. Cũng theo
Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM, các khoản vốn ngân hàng cho vay vào
bất động sản vẫn trong tầm kiểm soát. Điều này được chứng minh qua tỷ lệ nợ xấu
của các ngân hàng tại TP. HCM hiện nay khoảng 2.14%.
Tuy nhiên nếu như chỉ cần 1/3 số vốn của ba lĩnh vực cho vay chủ yếu trên,
khách hàng không trả nợ đúng hạn thì sẽ có khoảng 7,500 tỷ đồng sẽ chuyển thành
nợ quá hạn. Như vậy tổng số nợ xấu tại TP HCM sẽ lên tới gần 5% tổng dư nợ,
chạm ngưỡng tỷ lệ nợ xấu đáng lo ngại trong hoạt động ngân hàng theo thông lệ
quốc tế. Điều này rất dễ xảy ra bởi thời điểm cuối năm 2007 và đầu năm 2008 là
lúc thị trường bất động sản trong cả nước nói chung và ở TP HCM nói riêng phát
triển nóng, giá cả tăng cao, nhu cầu mua đi bán lại nhà đất rất sôi động. Cũng chính
tại thời điểm này dư nợ cho vay bất động sản tăng cao tại các Ngân hàng thương
mại, nhất là các Ngân hàng thương mại cổ phần. Các khoản cho vay phần lớn là có
kỳ hạn 1 – 3 năm.
Song hiện nay đã là đầu năm 2009, tức là đến thời điểm nhiều hợp đồng vay
vốn đầu tư bất động sản đến kỳ hạn phải trả nợ gốc và lãi. Trong khi đó nguồn trả
nợ vốn vay phần lớn là tiền bán nhà, bán đất phân lô, bán căn hộ, cho thuê nhà…
Nhưng hiện nay giá bất động sản đã giảm mạnh, có nhiều dự án giá giảm tới 40% -
60%, thậm chí cá biệt có nơi giảm tới 65%. Giá giảm cộng thêm với việc thị trường
rất trầm lắng nên nguồn trả nợ cả gốc và lãi không có tất yếu phát sinh nợ quá hạn
ngân hàng. Không những vậy, theo hợp đồng vay vốn, phần lớn tài sản đảm bảo
 54

tiền vay là nhà đất, nên nếu khách hàng không trả được nợ thì ngân hàng cho vay
phải siết nợ nhà đất của tài sản đảm bảo tiền vay. Nhiều khả năng, các Ngân hàng
thương mại phải phát mại nhà, đất, căn hộ… để thu hồi vốn. Tình hình này càng
đNy cung nhà đất tăng mạnh, cầu lại rất ít, giá lại càng giảm. Đây là hiệu ứng của
thị trường tín dụng bất động sản, có thể liên hệ phần nào với tình trạng tương tự
xNy ra cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở tại Mỹ hiện nay.
Các lĩnh vực đầu tư bất động sản khác ngoài ba lĩnh vực nói trên cũng không
phải là không tiềm Nn những rủi ro. Bởi vì trong số các dự án đầu tư khu công
nghiệp - khu chế xuất không phải là thành công 100%, nhất là trong bối cảnh khó
khăn chung của các doanh nghiệp hiện nay, kể cả về tiêu thụ sản phNm, khả năng
vay vốn ngân hàng, tình trạng thua lỗ do giá giảm mạnh nên chắc chắn không ít
doanh nghiệp không thể triển khai việc thuê đất, xây dựng nhà xưởng đúng kế
hoạch trong các khu công nghiệp - khu chế xuất. Do đó chủ đầu tư các khu công
nghiệp - khu chế xuất cũng khó thu được tiền thuê đất theo dự kiến để trả nợ ngân
hàng.
Tương tự, các trung tâm thương mại cũng vậy, nguồn thu để trả nợ ngân
hàng là từ tiền cho thuê mặt bằng kinh doanh. Với xu hướng chung diễn biến của
thị trường hiện nay nên chắc chắn nhiều hộ kinh doanh, doanh nghiệp phải điều
chỉnh và tính toán lại việc triển khai của mình.
Đặc biệt là con số tổng hợp về vốn cho dân vay xây dựng và sửa chữa nhà,
thực chất không ít trường hợp đầu tư mua căn hộ, đất phân lô, nền nhà hoặc xuất
nhà trong dự án… để đầu cơ nhưng nay trước tình hình thị trường như vậy nên
nguồn trả nợ ngân hàng rõ ràng là khó khăn. Thực tế, rất nhiều hợp đồng vay vốn
đầu tư bất động sản được ngân hàng cho vay trung dài hạn, từ 2 năm đến 3 năm,
thậm chí 5 năm và dài hơn. Nhưng theo quy định trong hợp đồng, người vay phải
trả nợ góp định kỳ 3 tháng, 6 tháng hay 12 tháng một lần. Nguồn trả nợ thì bao
gồm cả thu nhập thường xuyên và không thường xuyên như lương, lợi nhuận trong
kinh doanh, tiền cho thuê nhà... nhưng lớn nhất vẫn là chờ cơ hội để bán đi, nhưng
 55

đến nay hầu hết giá bán đã giảm, thậm chí khó bán được. Tình trạng này cũng diễn
ra tương tự đối với thị trường tín dụng bất động sản ở khu vực Hà Nội.
Đành rằng cũng theo số liệu được công bố, từ đầu năm 2008 đến nay, chỉ
riêng tại TP HCM dư nợ cho vay bất động sản đã giảm được gần 30.000 tỷ đồng,
đây là con số đáng mừng, nhưng thực chất liệu có giảm được như vậy hay không
khi mà tình hình chung của thị trường bất động sản từ đầu năm 2008 đến nay liên
tục đi xuống, nên không loại trừ một số trường hợp chỉ giảm trên báo cáo mà thôi.
Mặt khác, số dư nợ cho vay bất động sản được các Ngân hàng thương mại báo cáo
có đúng là thực chất hay còn được núp danh nghĩa đầu tư cho lĩnh vực khác cũng là
vấn đề không thể không tính đến.
3.3.2 Cấu trúc các khoản cho vay bất động sản
Xu hướng dư nợ bất động sản: từ năm 2005 - 2006 khi thị trường bất động
sản ảm đạm thì dư nợ cho vay bất động sản của các Ngân hàng thương mại tại
TPHCM không có sự biến động lớn. Giai đoạn 2006 - 2007, khi thị trường bất
động sản tăng nóng thì dư nợ tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại
lại cho thấy một sự tăng trưởng rất lớn, tốc độ dư nợ bất động sản năm 2007 tăng
218% so với năm 2006. Đến năm 2008, thị trường bất động sản ảm đạm, giảm sâu,
giá bất động sản sụt giảm có nơi lên tới 40 - 60% thì đường biểu diễn dư nợ cho
vay bất động sản của các Ngân hàng đi xuống, giảm so với năm 2007 là 29%.
 56

Hình 3.9: Xu hướng dư nợ bất động sản biến động theo thị trường

90,000
80,000
70,000
60,000
50,000
40,000
30,000
20,000
10,000
-
2005 2006 2007 2008

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM

Cơ cấu dư nợ bất động sản: dư nợ bất động sản hiện nay tập trung chủ yếu ở
loại hình cho vay mua nhà để ở, xây dựng sửa chữa nhà chiếm khoảng 34%, cho
vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán khoảng 13%, còn lại là các loại hình cho
vay bất động sản khác.
Hình 3.10: Tỷ trọng cho vay các loại hình tại TPHCM

XD, sửa chữa nhà ở

10.3%
2.3% XD và SC nhà để bán
4% 29.6%
9.2% Khu đô thị mới

Cao ốc cho thuê

9.3% Csở hạ tầng phục vụ
SXKD
Thế chấp bằng BĐS
9.5% 15.8%
10%
Trung tâm thương mại

KCN - KCX

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TPHCM

Mặt khác, nếu xem xét dư nợ bất động sản phân theo loại hình tổ chức tín
dụng thì NHTM cổ phần chiếm 69%, NHTM Nhà nước 26%, còn lại 5% là tỷ trọng
 57

dư nợ bất động sản của các hình thức tổ chức tín dụng khác. Tỷ trọng dư nợ bất
động sản trong tổng dư nợ địa bàn chiếm khoảng 10%-20% tuỳ theo từng giai
đoạn. Đến tháng 9/2008, tỷ trọng này khoảng 15% và thay đổi theo từng NHTM,
cụ thể như sau: Ngân hàng Á Châu 28%, Ngân hàng Xuất nhập khNu Việt nam
18,2%, Ngân hàng TMCP Sài Gòn 18%, Ngân hàng Nam Á 30%, Ngân hàng Đông
Á 9% ...
Hình 3.11: Dư nợ cho vay bất động sản theo loại hình ngân hàng

5% Ngân hàng TMCP

26%

Ngân hàng TMCP Nhà

Nước

69% Tổ chức tín dụng khác

Nguồn: Ngân hàng Nhà nước

Tài sản đảm bảo chủ yếu là bất động sản: hiện nay hoạt động tín dụng ngân
hàng nói chung và hoạt động tín dụng bất động sản nói riêng vẫn chủ yếu dựa vào
tài sản bảo đảm, trong đó tài sản là bất động sản chiếm tỷ trọng rất lớn. Đối với tín
dụng bất động sản tỷ lệ này chiếm trên gần 90% trong đó phần lớn là các tài sản
bảo đảm được thế chấp bằng bất động sản với giá trị tài sản thế chấp cao hơn nhiều
so với dư nợ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, việc áp dụng hình
thức cho vay có bảo đảm bằng tài sản như vậy, lại cho thấy đằng sau nó là khả năng
đánh giá khách hàng, đánh giá thị trường bất động sản của các ngân hàng vẫn còn
hạn chế.
Xu hướng cho vay dựa trên việc thNm định dự án vay vốn khả thi, mức độ
tín nhiệm của khách hàng, khả năng quản trị rủi ro trong hoạt động ngân hàng liên
quan đến hoạt động cho vay đối với lĩnh vực bất động sản mới chính là chìa khóa,
nền tảng cơ bản để hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng đạt hiệu
 58

quả. Điều này chính là thách thức lớn cho hoạt động tín dụng bất động sản của các
ngân hàng.
Dư nợ cho vay bất động sản chủ yếu là trung và dài hạn: trong hoạt động
cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng gồm có cho vay để đáp
ứng nhu cầu ngắn hạn như sửa chữa nhà, hoặc để đáp ứng nhu cầu trung dài hạn
như mua nhà trả góp, xây dựng dự án nhà ở... Tuy nhiên, căn cứ vào tình hình số
liệu từ năm 2005 đến nay, phần lớn các khoản tín dụng bất động sản là để đáp ứng
nhu cầu vay vốn trung dài hạn của khách hàng.
Cụ thể, việc nguồn vốn cho vay đối với lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng
cao trong tổng dư nợ cho vay bất động sản là một áp lực về nguồn vốn trung dài
hạn phải huy động để đáp ứng nhu cầu đầu tư cho vay bất động sản của các ngân
hàng.
3.4. Tỷ trọng cho vay bất động sản và tỷ trọng nợ quá hạn tại một số ngân
hàng thương mại Việt nam trong thời gian qua
3.4.1 Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt nam (Vietcombank)
3.4.1.1 Tình hình huy động và cho vay
Hình 3.12: Tình hình huy động và cho vay của
Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (2004 -2008)

157,494
160,000
140,000 127,558
116,736
108,733 111,643
120,000 105,708
100,000 85,339
71,811 67,743
80,000
61,044
60,000 50,831
39,678
40,000
20,000
-
2003 2004 2005 2006 2007 2008

Huy động vốn Cho vay

 59

Nguồn: Vietcombank
Tổng huy động và dư nợ cho vay của Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt
nam liên tục tăng, năm sau cao hơn năm trước. Tính đến 31/12/2008, tổng huy
động của ngân hàng là 157,494 tỷ đồng, tăng 23.5% so với cùng kỳ năm ngoái, dư
nợ cho vay là 111,643 tỷ đồng chỉ tăng 2.7% so với cuối năm 2007, thấp hơn nhiều
so với mức tăng 60.5% của năm 2007 so với năm 2006.
3.4.1.2 Tình hình cho vay Bất động sản
Theo Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam, tính đến 31/12/2008,
Ngân hàng đã cho vay trong lĩnh vực bất động sản là 10,260 tỷ, tương đương 9,2%
tổng dư nợ của Ngân hàng.
3.4.1.3 Tỷ trọng nợ xấu và nợ quá hạn
Hình 3.13: Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu của Vietcombank

7.51% 4.66%
Nợ quá hạn

Nợ xấu

Tổng dư nợ

Nợ quá hạn = Nợ xấu + Nợ nhóm 2

Nguồn: Vietcombank
Theo Vietcombank, tính đến 31/12/2008, Ngân hàng có 8,389 tỷ nợ quá hạn
chiếm 7.51% tổng dư nợ, trong đó nợ xấu là 5,207 tỷ chiếm 4.7% tổng dư nợ của
ngân hàng.
3.4.2 Ngân hàng Công Thương Việt nam
3.4.2.1 Tình hình huy động và cho vay:
Tình hình huy động vốn và cho vay của Ngân hàng liên tục tăng trong thời
gian qua. Tính đến 31/12/2008, tổng huy động của Ngân hàng Công Thương Việt
 60

Nam đạt 174.6 ngàn tỷ, tăng 12.31% so với cuối năm 2007. Tổng dư nợ tín dụng
cũng tăng 17.33% so với năm 2007, đạt 119,900 tỷ đồng.
Hình 3.14: Tình hình huy động và cho vay của
Ngân hàng Công Thương Việt Nam (2004 -2008)

Ngàn tỷ đồng
200
174.6
180
155.46
160
140 129.8
119.9 Tổng nguồn vốn
120 110.76 huy động
94 102.19
100 80.15
69.24 74.63 Tổng dư nợ tín
80
dụng
60
40
20
0
2004 2005 2006 2007 2008 Năm

Nguồn: Vietinbank
3.4.1.2 Tình hình cho vay Bất động sản:
Theo Ngân hàng Công Thương Việt nam, hiện dư nợ cho vay bất động sản
trong toàn hệ thống khoảng 13,000 tỷ, chiếm 11% tổng cho vay của ngân hàng và
có tăng nhẹ so với năm 2007. Qua đây cho thấy, về số tuyệt đối thì các Ngân hàng
nhà nước cũng cho vay đáng kể vào thị trường này. Tuy nhiên tính về tỷ trọng cho
vay thì ở các Ngân hàng nhà nước vẫn còn chiếm tỷ trọng nhỏ, chưa đến mức phải
báo động.
3.4.1.3 Tỷ trọng nợ xấu và nợ quá hạn
Theo Ngân hàng Công thương Việt Nam, nợ quá hạn đến thời điểm
31/12/2008 là 2.27%, trong đó nợ xấu là 1.09%. Đây cũng là con số khá thấp so với
mức bình quân của ngành ngân hàng trong thời kỳ khủng hoảng vừa qua.
 61

Hình 3.15: Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu của Vietinbank

Nợ xấu Nợ quá
1.09% hạn
2.27%

Nợ quá hạn = Nợ xấu + Nợ Nhóm 2

Nguồn: Vietinbank
3.4.3 Ngân hàng TMCP Xuất nhập kh.u Việt nam
3.4.3.1 Tình hình huy động và cho vay:
Theo Ngân hàng TMCP Xuất nhập khNu Việt nam (Eximbank), cuối năm
2008 ngân hàng đã huy động được 30,877 tỷ đồng tăng 44.1% so với cuối năm
2007, dư nợ cho vay đạt mức 21,232 tỷ đồng tăng 23% so với cùng kỳ năm ngoái.
Hình 3.16: Tình hình huy động và cho vay của Eximbank

35,000
30,877
30,000

25,000 21,425 21,232 Huy động

20,000 17,267 vốn

15,000 13,467 Cho vay

10,207
8,349
10,000 6,296 6,598
5,017
5,000
-
2004 2005 2006 2007 2008
 62

Nguồn: Eximbank
3.4.3.2 Tình hình cho vay Bất động sản
Theo Ngân hàng TMCP Xuất nhập khNu Việt nam, dư nợ cho vay bất động
sản tại thời điểm 31/12/2008 khoảng 5,700 tỷ, chiếm 26.9% tổng dư nợ cho vay
của ngân hàng.
3.4.3.3 Tỷ trọng nợ xấu và nợ quá hạn
Hình 3.17: Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu của Eximbank

Nợ quá
hạn Nợ xấu
7.9% 4.71%

Nguồn: Eximbank
Theo Eximbank, nợ quá hạn tại thời điểm 2008 khoảng 1,677 tỷ đồng,
chiếm 7.9% tổng dư nợ, trong đó nợ xấu là 1,000 tỷ, chiếm 4.71% tổng dư nợ.
3.4.4 Ngân hàng TMCP Nam Việt
3.4.4.1 Tình hình huy động và cho vay:
Theo số liệu từ Ngân hàng TMCP Nam Việt, tính đên 31/12/2008, tổng huy
động ước đạt 9,574 tỷ tăng 6.43% so với năm 2007 và tăng 49.07% so với 6 tháng
đầu năm 2008. Trong khi cho vay chỉ là 5,474 tỷ đồng tăng 25.46% so với cùng kỳ
năm ngoái và giảm 1.3% so với 6 tháng đầu năm 2008.
 63

Hình 3.18: Tình hình huy động và cho vay của Ngân hàng TMCP Nam Việt

10,000 9,574.3
8,995.7

8,000
6,422.6
6,000 5,546.9 5,474.6
4,363.4 Tổng huy động
4,000
Tổng cho vay

2,000

0
2007 31/06/2008 2008

Nguồn: Navibank
3.4.4.2 Tình hình cho vay Bất động sản:
Theo số liệu từ Ngân hàng TMCP Nam Việt, tính đến 31/12/2008, Ngân
hàng đã cho vay 2,598 tỷ vào thị trường bất động sản, chiếm 47% tổng dư nợ cho
vay của Ngân hàng. Thực tế cho thấy, Ngân hàng đã đNy mạnh cho vay bất động
sản từ cuối năm 2007, nên cuối năm 2008, dư nợ cho vay bất động sản không tăng
đáng kể so với năm 2007.
3.4.4.3 Tỷ trọng nợ xấu và nợ quá hạn
Hình 3.19: Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ xấu của Ngân hàng TMCP Nam Việt

Nợ xấu Nợ quá
2.91% hạn
9.8%

Nợ quá hạn = Nợ xấu + Nợ nhóm 2

 64

Nguồn: Navibank
Theo Ngân hàng TMCP Nam Việt, nợ quá hạn đến thời điểm 31/12/2008
chiếm 9.8% tổng dư nợ cho vay, trong đó nợ xấu chiếm 2.91%
Qua các số liệu của các Ngân hàng cho thấy, các Ngân hàng đặc biệt là các
ngân hàng TMCP đã tập trung cho vay bất động sản khá nhiều, tỷ lệ nợ xấu cao.
Nếu như thị trường bất động sản vẫn đóng băng thì hệ thống ngân hàng có thể sẽ
đối diện với một khoản lỗ lớn, tương tự như các ngân hàng cho vay bất động sản tại
Mỹ, điều này gây rủi ro rất lớn cho Ngân hàng trong điều kiện khủng hoảng như
hiện nay.
Kết luận chương 3:
Ở chương này, tác giả nghiên cứu diễn biến của thị trường bất động sản
trong thời gian qua và những rủi ro tiềm Nn từ những biến dạng của thị trường bất
động sản. Tình hình huy động và cho vay của các ngân hàng trong đó chú trọng đến
tình hình cho vay bất động sản của các Ngân hàng trong thời qian qua. Đồng thời
tác giả cũng đưa số liệu thực tế tại một số Ngân hàng đang hoạt động tại Việt nam
 65

CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
VIỆT NAM
4.1. Nhận diện những nguy cơ tiềm .n trong hoạt động tín dụng bất động sản:
Từ đầu những năm 90 cho đến nay, lần đầu tiên nền kinh tế Việt Nam phải
đối diện với những tình huống vô cùng khó khăn. Mở đầu là lạm phát tăng cao vượt
tầm kiểm soát của chính phủ, cán cân thương mại thâm hụt, tỷ giá liên tục biến
động… Chính phủ đã đưa ra hàng loạt chính sách kiềm chế lạm phát, chính sách
tiền tệ thắt chặt, ổn định tỷ giá… làm thị trường bất động sản, thị trường chứng
khoán lâm vào khủng hoảng gây ảnh hưởng đến mọi thành phần kinh tế trong xã
hội. Năm 2008 là một năm đầy khó khăn cho các Ngân hàng thương mại bởi Ngân
hàng thương mại là đối tượng chịu ảnh hưởng mạnh mẽ và nặng nề nhất do hoạt
động liên quan đến lĩnh vực tiền tệ và là công cụ điều tiết thực thi chính sách của
nhà nước. Một trong những nguy cơ mà Ngân hàng thương mại đang đối diện là
giải quyết các khoản nợ liên quan đến bất động sản. Hầu hết các khoản vay này
được giải ngân vào những tháng cuối năm 2007 khi các Ngân hàng thương mại
chạy đua tăng trưởng dư nợ và lấy thị trường bất động sản làm mục tiêu cạnh tranh.
Ngay cả những chuyên gia lạc quan nhất vẫn không dám dự đoán thị trường bất
động sản khi nào sẽ hồi phục.
- Các ngân hàng đua nhau cho vay bất động sản mà không tính đến những
rủi ro đang tiềm "n: khi chỉ thị 03 của Ngân hàng nhà nước hạn chế việc cho vay
chứng khoán ra đời làm cho thị trường chứng khoán xuống dốc trầm trọng, hầu hết
vốn kinh doanh chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản, gần như ngay lập tức,
thì trường bất động sản sốt lên nhanh chóng. Các Ngân hàng thương mại không bỏ
lỡ dịp này đã lao vào cho vay để tối đa hóa lợi nhuận và tăng dư nợ. Hầu hết các
khoản cho vay đều là cho vay đầu cơ bất động sản với thời hạn 12 tháng, tức những
tháng cuối năm 2008, đầu năm 2009 là thời gian đáo hạn của các hợp đồng tín dụng
nói trên.
 66

- Nguy cơ sụp đổ thị trường bất động sản là tất yếu khi có những biến động
về chính sách và thị trường: Khi mục tiêu chống lạm phát được ưu tiên hàng đầu,
chính sách thắt chặt tiền tệ được áp dụng (tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, Ngân hàng
thương mại phải mua tín phiếu) hầu hết các ngân hàng rơi vào tình trạng rất khó
khăn trong thanh khoản, dẫn đến việc thắt chặt đầu ra tín dụng. Thị trường bất động
sản non trẻ được nuôi dưỡng bởi bầu sữa mẹ là ngân hàng đã phát triển mạnh
nhưng khi nguồn vốn bị cắt thì cũng là lúc lộ nguyên bản chất yếu đuối. Hàng hóa
bất động sản sụt giảm từ 40 - 60%, cá biệt có nơi giảm đến 65%, một số bất động
sản dự án bán thấp hơn cả giá gốc (giá doanh nghiệp rao bán) nhưng vẫn không có
người mua, tính thanh khoản của thị trường cực kỳ kém. Ngân hàng ngưng cho vay
bất động sản, từ chối các hợp đồng vay vốn mới và kết thúc thời hạn cho vay trong
mục tiêu kìm hãm sự phát triển quá nóng của thị trường, tập trung tiến hành các
biện pháp thu hồi nợ vay.
- Ngân hàng khó khăn trong việc thu hồi nợ đến hạn: đại đa số bất động sản
được mua bán giữa các nhà đầu tư với nhau, nên khi Ngân hàng không còn cấp vốn
thì giao dịch bị ngưng trệ, thị trường sụt giảm và bán rẻ cũng khó tìm người mua do
giá bất động sản quá cao, cần vốn rất lớn. Các nhà đầu tư ngắn hạn bằng nguồn vốn
vay ngân hàng, việc bán bất động sản để trả nợ vay gặp rất nhiều khó khăn. Còn
ngân hàng lỡ cho vay cũng gặp khó khăn tương tự trong việc thu hồi vốn. Nguy cơ
phải xử lý tài sản để thu hồi nợ rất cao. Việc phải xử lý nợ quá hạn mất nhiều thời
gian. Thủ tục siết nợ đối với tài sản thế chấp bất động sản cũng rất phức tạp. Rủi ro
hơn nữa, chênh lệch giữa khoản vay đối với tài sản thế chấp là bất động sản không
còn theo tỷ lệ ban đầu vì giá nhà sụt giảm mạnh.
- Nợ xấu tăng cao: việc thị trường bất động sản đóng băng trong thời gian
vừa qua đã gây ra những tiêu cực không nhỏ tới nền kinh tế nói chung và hoạt động
của Ngân hàng nói riêng. Nhiều nhà phân tích đều lo ngại rằng tỷ lệ nợ xấu có nguy
cơ tăng cao do rủi ro trong thị trường bất động sản, đe doạ sự an toàn của các ngân
hàng cho vay. Mặc dù theo số liệu chính thức về tỷ lệ nợ xấu trong dư nợ cho vay
bất động sản là không cao, nhưng có những dấu hiệu cho thấy, nợ xấu (thực chất)
 67

trong cho vay bất động sản của các Ngân hàng hiện khá cao và có chiều hướng gia
tăng. Những dấu hiệu đó là:
+ Sau những tháng đầu năm 2008 đến nay, giá nhà, đất giảm mất gần 40%-
60% giá trị, bất động sản mất thanh khoản thì khả năng trả nợ của khách hàng vay
kinh doanh bất động sản rất khó khăn, giá trị tài sản thế chấp của Ngân hàng bị đội
cao.
+ Có những vấn đề cần kiểm tra, giám sát trong những tháng cuối năm 2008,
Ngân hàng nhà nước luôn có văn bản yêu cầu các Ngân hàng thương mại cung cấp
chỉ tiêu chính về tình hình cho vay đối với bất động sản, gồm: Dư nợ cho vay (thời
hạn vay, mức cho vay tối đa đối với một khách hàng...); dư nợ xấu. Đồng thời,
Ngân hàng nhà nước cũng thành lập nhiều đoàn thanh tra chất lượng tín dụng tại
các Ngân hàng thương mại trên toàn quốc, trong đó tập trung thanh tra cho vay đối
với lĩnh vực bất động sản.
Những biến động của thị trường bất động sản như trên cho thấy rủi ro trong
hoạt động cấp tín dụng vào thị trường bất động sản là không thể xem thường. Đứng
dưới góc độ là Ngân hàng thương mại khi cho vay đối với lĩnh vực bất động sản
trong thời gian thị trường bất động sản đang giảm mạnh như hiện nay có thể gặp
phải một số rủi ro như sau:
- Rủi ro trong công tác thu hồi nợ: trong tình hình thị trường bất động sản
giảm mạnh, đa phần các ngân hàng đều hạn chế cho vay đối với lĩnh vực bất động
sản, việc siết chặt tín dụng trong lĩnh vực này trong khi các dự án bất động sản
phần lớn phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng đã dẫn đến các dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản căn hộ, nhà chung cư bị chậm tiến độ, các dự án chưa hoàn thành nên
chưa thể bàn giao cho khách, nguồn vốn không lưu chuyển được, các công ty kinh
doanh địa ốc, xây dựng dự án không có tiền để trả nợ ngân hàng làm tăng rủi ro cho
ngân hàng trong việc thu hồi nợ.
- Rủi ro giá trị tài sản thế chấp thấp hơn khoản ngân hàng cho vay: theo
tình hình hiện nay, khi giá trị nhà, đất giảm mạnh so với thời kỳ cuối năm 2007
trong khi việc xét duyệt khoản vay của khách hàng lại được định giá cao vào thời
 68

điểm thị trường bất động sản đang “nóng”. Điều này dẫn đến rủi ro cho ngân hàng
khi khách hàng mất khả năng thanh khoản, ngân hàng cũng khó khăn trong việc
phát mãi, thu hồi nợ.
- Rủi ro thanh khoản: những Ngân hàng có tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản
cao có biểu hiện khó khăn về tiền gửi mà nguyên nhân rất có thể là do gặp rủi ro về
kỳ hạn giữa tiền huy động ngắn hạn và dư nợ cho vay trung hạn (một phần đáng kể
vào lĩnh vực bất động sản).
- Rủi ro lãi suất: đối với các khoản cho vay bất động sản kỳ hạn thường là
dài hạn (có khi đến 30 năm) với mức lãi suất được điều chỉnh 6 tháng hoặc 1 năm
một lần trong khi nguồn vốn huy động đa số lại là ngắn hạn. Như vậy, xét về mặt
thời gian và rủi ro, với tình hình biến động lãi suất quá nhanh như hiện nay, lãi suất
huy tăng cao trong khi thời gian điều chỉnh lãi suất đối với khách hàng chưa đến
hạn sẽ làm cho ngân hàng gặp phải rủi ro về lãi suất.
Nhìn chung, thị trường bất động sản là một thị trường khá nhạy cảm trước
những diễn biến phức tạp của nền kinh tế. Nhưng nhiều ngân hàng đã tận dụng cơ
hội nóng sốt tức thời của thị trường bất động sản mà đNy mạnh hoạt động cho vay
vào thị trường này cho những mục đích riêng có mà không tính đến yếu tố biến
động khó lường của thị trường bất động sản. Biểu hiện rõ nét là các Ngân hàng đã
gặp khó khăn trước tình hình biến động của thị trường bất động sản hiện nay và siết
chặt ngay hoạt động cấp tín dụng vào thị trường bất động sản càng làm cho thị
trường trở nên trầm lắng. Sở dĩ là do khả năng dự báo rủi ro thị trường, rủi ro lãi
suất, dự báo chu kỳ phát triển doanh nghiệp của các Ngân hàng rất hạn chế. Các
ngân hàng chưa chú trọng đến chất lượng cho vay bất động sản nên phản ứng trước
sự biến động của thị trường bất động sản thời gian gần đây khá chậm chạp và gặp
nhiều trở ngại.
4.2. Những triển vọng của thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản
trong thời gian tới:
Trong thời gian qua, các Ngân hàng thương mại đã góp phần huy động vốn
cho thị trường bất động sản và giúp thị trường bất động sản phát triển. Cụ thể, các
 69

Ngân hàng Thương mại đã cấp tín dụng cho thị trường bất động sản, tạo nên cơ sở
vật chất, hạ tầng giao thông, phục vụ cho nhu cầu bất động sản của xã hội. Thông
qua việc đầu tư bất động sản của các ngân hàng, đã kích thích sự phát triển hơn nữa
của các ngành xây dựng, ngành sản xuất xi măng, sắt, thép, góp phần nâng cao sự
tăng trưởng kinh tế của cả nước nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.
Tuy nhiên với việc Ngân hàng ngưng cho vay bất động sản, từ chối các hợp
đồng vay vốn mới và kết thúc thời hạn cho vay trong mục tiêu kìm hãm sự phát
triển quá nóng của thị trường, tập trung tiến hành các biện pháp thu hồi nợ vay đã
tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm tình hình thêm tồi tệ hơn.
Với những dấu hiệu thị trường Mỹ chưa phục hồi, nếu như Chính phủ không
có giải pháp phù hợp thì nguy cơ thị trường bất động sản sẽ tiếp tục giảm trong thời
gian tới. Theo nghiên cứu khảo sát thực tế của Vietrees, có đến 70% các chuyên gia
đều nhận định là chưa thể xác định được thời gian cụ thể thị trường sẽ phục hồi, chỉ
có 12% cho rằng thị trường sẽ phục hồi trong năm 2009 và 18% cho rằng thị
trường sẽ phục hồi sau năm 2009.
Hình 4.1: Dự báo năm thị trường bất động sản Việt Nam phục hồi

12%

18%
Năm 2009
Sau năm 2009
Không xác định

70%

Nguồn: Vietnam Real Estate

Điều dễ nhận thấy nhất ở thị trường bất động sản trong thời gian qua đó là
sự chênh lệch giữa cung và cầu hàng hóa bất động sản. Ngay cả những chuyên gia
lạc quan nhất vẫn không dám dự đoán thị trường bất động sản khi nào sẽ hồi phục.
Thực tế cho thấy, nhu cầu về nhà ở của đa số dân nhập cư và người có thu nhập
 70

trung bình và thấp là rất lớn, trong khi lượng cung hàng hóa của các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản cho thị trường chỉ tập trung chủ yếu vào các đối tượng thu
nhập cao và sau này bị đối tượng đầu cơ trục lợi, đNy giá nhà lên vượt quá giá trị
thực gây ra một lượng cầu ảo khổng lồ.
Vừa qua, đã có những lời kêu cứu từ phía các doanh nghiệp bất động sản,
những nỗ lực không ngừng nghỉ nhằm chèo kéo ngân hàng hạ lãi suất cho vay, huy
động vốn từ nhiều nguồn và những đề xuất đề nghị Chính phủ hổ trợ thị trường bất
động sản trong gói kích cầu của chính phủ. Chỉ có người dân vẫn chờ đợi trong vô
vọng với việc giá tiếp tục giảm để có thể mua được nhà.
Các doanh nghiệp luôn than thở về tình hình kinh doanh không mấy khả
quan của mình và thị trường đang trong cảnh chợ chiều. Nhiều doanh nghiệp tuyên
bố sắp phá sản vì không biết tìm đâu ra nguồn vốn, những dự án đang dở chừng
phải bỏ đó vì cạn vốn, vì giá nguyên vật liệu tăng cao, vì vô vàn những lý do khó
khăn khác. Vì vậy, họ còn kêu gọi huy động nguồn vốn từ các quỹ phúc lợi xã hội
đang nhàn rỗi như các quỹ bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội… Chủ tịch Hiệp hội Bất
động sản TP.HCM đã đề nghị Chính phủ thành lập ngay một quỹ tài chính đặc biệt
khoảng 10.000 tỷ đồng để hỗ trợ các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản.
Tình hình bất động sản đang gặp khó khăn khiến dư luận không thể không
đặt câu hỏi có cần giải cứu thị trường bất động sản hay không. Tổng Thư ký Hiệp
hội bất động sản TPHCM từng có lời nhận định: “Thị trường bất động sản không
hề đóng băng. Có chăng là số lượng giao dịch trên thị trường ít hơn quý 4 năm
2007”. Với tình hình trên thì những kêu cứu cho thị trường bất động sản có vẻ như
quá bi quan và có phần nghiêng về quyền lợi của doanh nghiệp, chủ đầu tư và một
bộ phận nhà đầu cơ bất động sản hơn là lợi ích chung của xã hội.
Bên cạnh đó, không ít những dự án cao cấp vẫn được đầu tư, khởi công xây
dựng, dù thị trường vẫn đóng băng. Đó vẫn là nghịch lý mà nhiều người càng thêm
nghi ngờ những lời kêu cứu của giới bất động sản.
Khi thị trường có giá cao, nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản đã
thu về vài tỷ tới vài trăm tỷ đồng, Nhà nước và người dân không được gì. Hiện nay,
 71

khi tình hình nguy hiểm thì lại kêu lập quỹ cứu bất động sản. Nếu được cứu, có thể
sẽ có những làn sóng tăng giá bất động sản mới, thì cơ hội mua nhà của người dân
bình thường lại càng xa vời hơn bao giờ hết.
Một thực tế nữa vẫn đang diễn ra, nhiều nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính
đã có động thái đầu tư bất động sản tại một số thành phố của Mỹ, siêu cường số 1
thế giới. Điều đó, cũng chứng tỏ một mức độ nào đó, mặt bằng giá của bất động
sản Việt Nam vẫn chưa thực sự về với đúng giá trị thực. Yếu tố đầu cơ, làm giá vẫn
còn tồn tại. Một số chuyên gia bất động sản đã nhận định, tỷ lệ đầu cơ bất động sản
vẫn còn rất cao, khoảng 80% ở TP. HCM, và 70% ở Hà Nội. Mặc dù, trong tình
trạng suy thoái hiện nay giá nhà đất đã giảm tới 50 - 60% thế nhưng vẫn còn là quá
cao nếu so sánh với khả năng tài chính của những người có nhu cầu nhà ở.
Thực tế cho thấy, với mức thu nhập bình quân của người dân Việt nam vào
khoảng 17 triệu đồng/năm (1,000 USD/năm) thì khó có thể mua được nhà tại các
khu đô thị lớn. Theo ước tính của tác giả, với mức thu nhập này thì khoản 60 năm
mới có thể mua được nhà, đó là chưa tính tiền lãi phải trả nếu vay tiền để mua.
Thực tế từ cuộc khủng hoảng bất động sản tại Mỹ cho thấy, việc đNy giá bất động
sản đi quá xa so với thu nhập của người dân dễ dẫn đến cuộc khủng hoảng tín dụng
bất động sản và kéo theo khủng hoảng cả nền kinh tế.
Theo ý kiến của tác giả cũng như ý kiến của nhiều chuyên gia thì mặc dù thị
trường bất động sản đã giảm đến 60%, nhưng vẫn còn quá xa so với thu nhập của
người dân. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ quan tâm đến nhu cầu
của người có thu nhập cao mà chưa khai thác đến nhu cầu đại đa số của người dân.
Và cần để thị trường tự điều tiết, như một đợt tập dượt cho nền kinh tế quen với cơ
chế thị trường. Nhà nước cũng không cần thiết phải can thiệp bằng các giải pháp tài
chính theo lời kêu ca của doanh nghiệp, vì như vậy sẽ không thể giúp thị trường bất
động sản tự lớn mạnh. Trong cơ chế thị trường, phải chấp nhận việc những thành
phần tham gia không đủ năng lực sẽ bị đào thải, tình trạng duy trì nhóm lợi ích cần
loại bỏ.
 72

Hơn nữa, về nguyên tắc, thị trường bất động sản sẽ phát triển mạnh cho đến
khi thu nhập đầu người của một quốc gia đạt khoảng 10,000 USD; trong khi đó
GDP tính theo đầu người ở Việt Nam hiện mới ở mức 1,000 USD. Điều này chứng
tỏ trong tương lai, thị trường bất động sản sẽ còn nhiều bước phát triển, điều này
cần một sự chuyên nghiệp và sòng phẳng trong kinh doanh, tránh tính trạng đầu cơ,
thiếu minh bạch, đầu cơ thao túng thị trường. Với sự điều tiết của thị trường, những
nhà đầu tư không đủ năng lực sẽ tự đào thải và Nhà nước chỉ giữ vai trò giám sát
nhiều hơn là vai trò một nhà bảo trợ.
Tuy nhiên một số ngân hàng vẫn cho biết, dù có khá nhiều rủi ro trong cho
vay kinh doanh bất động sản, nhưng đây vẫn là mảng tín dụng quan trọng trong cơ
cấu các khoản vay của ngân hàng nên một số Ngân hàng vẫn tiếp tục triển khai các
sản phNm cho vay kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để phòng tránh rủi ro trước
bối cảnh thị trường nhà đất khá bất ổn như hiện nay, nhiều ngân hàng đã sàng lọc
kỹ các dự án và theo dõi chặt sự biến động trên thị trường nhà đất, nhất là các khu
vực có biến động lớn về giá để lên kế hoạch cho vay với hạn mức thích hợp.
4.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản
nhằm ngăn ngừa nguy cơ khủng hoảng.
Khủng hoảng thị trường bất động sản lần này có sự đóng góp không nhỏ của
các Ngân hàng, việc đua nhau tăng trưởng dư nợ, giảm thiểu thủ tục vay vốn nhằm
có một kết quả hoạt động khả quan đã tạo một cầu ảo quá lớn trong thị trường bất
động sản. Các Ngân hàng cần ráo riết thực hiện các biện pháp khắc phục tự cứu
mình trước khi có sự hỗ trợ từ Chính Phủ, Ngân hàng Nhà nước hay các tổ chức
khác.
4.3.1 Đánh giá lại khoản vay và cơ cấu lại nợ:
Ngân hàng cần đánh giá lại toàn bộ khoản vay bất động sản trong toàn hệ
thống ngân hàng. Việc xem chừng đơn giản nhưng không phải tất cả các ngân hàng
đều làm tốt, mục đích việc đánh giá này tập trung vào các yếu tố sau đây :
- Đối tượng khách hàng (doanh nghiệp, công nhân viên, hộ kinh doanh cá
thể…)
 73

- Mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ (từ lương, từ cho thuê nhà, từ
kinh doanh...)
- Định giá lại tài sản đảm bảo và so sánh với dư nợ vay hiện tại.
- Khả năng tài chính hiện tại của khách hàng và trong tương lai
- Lịch sử trả nợ.
Sau khi đánh giá xong, Ngân hàng nên sắp xếp các khoản vay theo từng
nhóm và tương ứng với mỗi nhóm sẽ có các giải pháp thích hợp. Việc phân chia
nhóm cho khoản vay tùy theo tình hình cụ thể của từng ngân hàng và có thể áp
dụng một trong các biện pháp sau để xử lý khoản vay:
Thứ 1, cơ cấu lại đối tượng cho vay: chuyển món vay từ đối tượng là đầu cơ
sang đối tượng có nhu cầu thật sự về chỗ ở. Điều đó có nghĩa là ngân hàng sẽ cho
khách hàng vay mua lại bất động sản, đối tượng này phải đáp ứng đầy đủ điều kiện
vay vốn. Tuy nhiên, để có thể thu hút được các khách hàng mua bất động sản vào
thời điểm này cần có các chính sách ưu đãi tín dụng như thời hạn vay, thời gian ân
hạn và nếu được là lãi suất cho vay. Ưu điểm của giải pháp này là giải quyết triệt
để khoản vay bất động sản nhưng với tình hình hiện tại có thể hiệu quả sẽ không
đạt như mong muốn.
Thứ 2, gia hạn nợ vay: biện pháp xem qua tưởng như đơn giản và ai cũng có
thể sử dụng. Mặc dù vậy, các Ngân hàng đều không dám áp dụng biện pháp này.
Lý do là việc gia hạn nợ vay dẫn đến chuyển nhóm nợ sang nhóm III với tỷ lệ trích
dự phòng rủi ro 20%; sau 03 tháng (đối với các khoản vay ngắn hạn) món vay
chuyển sang lại nhóm nợ đủ tiêu chuNn là nhóm 1 nếu khách hàng thanh toán nợ
vay đầy đủ, gây ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. Cần
lưu ý khi sử dụng biện pháp này đối tượng vay vốn phải có uy tín trong thanh toán
nợ vay và khả năng tài chính tốt cũng như tài sản phải đủ đảm bảo cho dư nợ vay
tránh trường hợp khách hàng trả nợ không được thì món vay sẽ chuyển sang nhóm
nợ cao tương ứng tỷ lệ trích dự phòng cao hơn.
Thứ 3, xử lý đối với các món vay không có khả năng thanh toán: đây là giải
pháp cuối cùng mà muốn hay không ngân hàng phải thực hiện để giảm thiệt hại
 74

xuống mức thấp nhất. Trước tiên ngân hàng phải tiến hành đánh giá lại tài sản đảm
bảo, nếu trị giá tài sản không đủ đảm bảo khoản vay thì yêu cầu khách hàng nộp bổ
sung tài sản. Việc xử lý tài sản đảm bảo tuy không đơn giản nhưng đến thời điểm
này, các khoản vay mất khả năng thanh toán không phải là đơn lẻ mà là các con số
đến hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng. Vì vậy, cần phải có một biện pháp toàn diện áp
dụng hết cho các trường hợp trên, ngân hàng có thể thành lập hoặc liên kết với
công ty xử lý nợ hay chủ động liên hệ với các đối tác trong và ngoài nước để thỏa
thuận mua bán lại một số dự án hay bất động sản.
4.3.2 Xây dựng quy trình th.m định cho vay chặt chẽ
Hiện nay, về mặt quy chế cho vay, bản thân ngân hàng nhà nước cũng
không ban hành quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất động sản mà chỉ có quy
chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001.
Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung về hoạt động cho vay áp
dụng cho tất cả các loại hình tín dụng khác nhau, trong đó có tín dụng bất động sản.
Tuy nhiên về mặt các ngân hàng, cần căn cứ vào quy chế cho vay chung của
ngân hàng nhà nước để ban hành thêm quy chế cho vay riêng đối với lĩnh vực bất
động sản, điều này không chỉ góp phần minh bạch hơn về mặt quy định cho vay
của bản thân ngân hàng, mà còn góp phần hạn chế rủi ro trong việc cấp tín dụng
trong lĩnh vực này, làm tiền đề cho các cán bộ tín dụng, áp dụng và thực thi hiệu
quả việc cấp tín dụng bất động sản.
Cho vay đối với lĩnh vực bất động sản của các Ngân hàng thương mại phần
nhiều vẫn dựa vào tài sản thế chấp, chưa đánh giá được năng lực trả nợ của khách
hàng làm cơ sở cho vay. Đây là điểm yếu của các Ngân hàng thương mại trong thời
gian qua. Để hạn chế điểm yếu này, các Ngân hàng thương mại cần tăng cường
quản lý hồ sơ khách hàng, giám sát thu nhập của khách hàng thông qua ngân hàng,
thực hiện chuyên môn hoá trong hoạt động cho vay bất động sản để giám sát biến
động của thị trường, biến động trong thu nhập của khách hàng làm cơ sở điều chỉnh
hoạt động cho vay hợp lý.
 75

Tác giả xin đề xuất sử dụng nguyên tắc 6C, cho phép phân tích khá hiệu quả
hoạt động của người đi vay để đưa ra quyết định cho khách hàng vay vốn
Uy tín và đạo đức của khách hàng (Character)
Các tổ chức tài chính quyết định cho vay vốn dựa vào độ tin cậy và cá tính
của người vay. Chính vì vậy, người đi vay phải trình bày một cách trung thực và rõ
ràng. Ngân hàng cần tiến hành xác minh, nếu phát hiện có chi tiết thiếu trung thực
thì sẽ đặt vấn đề về độ tin cậy đối với người đi vay. Cụ thể cần chú ý đến các vấn
đề sau: lịch sử tín dụng của khách hàng, các đánh giá của các Ngân hàng khác và
đối tác đối với khách hàng này…
Năng lực (Capacity)
Ngân hàng cần biết về kỹ năng quản lý, sự nhạy bén trong kinh doanh và vị
thế của người xin vay vốn trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Những tài
năng, kỹ năng, kiến thức, kinh nghiệm, tham vọng, động lực, nghị lực, cam kết nào
mà người đi vay muốn đem lại cho hoạt động kinh doanh của mình nhằm trụ vững
và phát triển trong khi nhiều doanh nhân khác thất bại. Các mô tả quá trình hoạt
động của doanh nghiệp đến thời điểm hiện tại, đã từng hoạt động trong lĩnh vực bất
động sản, cơ cấu sở hữu, chủ sở hữu, tính chất hoạt động, sản phNm, khách hàng
chính, người cung cấp chính của doanh nghiệp.
Điều kiện (Conditions)
Ngân hàng phải thận trọng, bảo thủ và luôn tính đến tình huống xấu nhất có
thể xảy ra. Cần xác định và tìm hiểu rõ những điều kiện kinh tế, tình hình ngành và
khả năng cạnh tranh dự kiến sẽ có tác động (cả tích cực lẫn tiêu cực) đến hoạt động
kinh doanh bất động sản của khách hàng. Xem xét địa vị cạnh tranh hiện tại của
khách hàng trong ngành và thị phần dự kiến, kết quả hoạt động của khách hàng so
với các đối thủ cạnh tranh khác trong ngành, mức độ nhạy cảm của khách hàng đối
với chu kỳ kinh doanh, ảnh hưởng của lạm phát đến thị trường bất động sản cũng
như đối với bảng cân đối kế toán và dòng tiền của khách hàng.
Ngoài ra, Ngân hàng cần đánh giá và dự báo thị trường bất động sản tại khu
vực khách hàng đầu tư. Xem xét các yếu tố chính trị, pháp lý, xã hội, công nghệ,
 76

môi trường ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản cũng như các lĩnh
vực khác của khách hàng.
Tài sản đảm bảo (Collateral)
Ngân hàng cần nhìn vào hiệu quả hoạt động kinh doanh có thể có của khách
hàng. Báo cáo tài chính của Khách hàng cần bao hàm tất cả các khoản phải trả, cả
thực tế lẫn đột xuất. Đồng thời, trong điều kiện thông tin bất cân xứng, khoản tiền
cho vay cần được đảm bảo bởi giá trị tài sản của khách hàng và hoạt động kinh
doanh có triển vọng, vì vậy Ngân hàng cũng cần xem xét tài sản đảm bảo để thế
chấp cho khoản vay
Vốn (Capital)
Đầu tư bằng vốn cổ phần hay vốn vay thêm thể hiện cam kết tài chính của
doanh nghiệp đối với hoạt động kinh doanh cụ thể. Ngân hàng cần nhìn vào giá trị
ròng của công ty và các hệ số tài chính, thu nhập đã qua, tình hình phân chia cổ tức,
doanh thu bán hàng, dòng tiền hiện tại và dự kiến, tính thanh khoản của tài sản lưu
động, cơ cấu nguồn vốn, tình trạng vay nợ để quyết định cho vay.
Kiểm soát (Control)
• Cần xem xét các luật, qui định, qui chế hiện hành liên quan đến hoạt động
kinh doanh bất động sản.
• Mức độ phù hợp của khoản vay đối với qui chế, qui định của Ngân hàng.
• Hồ sơ giấy tờ cho vay, giải ngân phải đầy đủ và phải được ký bởi các bên.
• Các chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn.
Về nguyên tắc thì không nên xem trọng C nào cả nhưng thứ tự ưu tiên xem
xét thì nên theo thứ tự nêu trên.
4.3.3 Thành lập phòng th.m định, định giá bất động sản
Hiện nay, việc khó khăn lớn của các cán bộ tín dụng trong cho vay đối với
lĩnh vực bất động sản chính là việc thNm định giá bất động sản chính xác, làm cơ sở
để xét duyệt cho vay. Tuy nhiên, hoạt động thNm định giá tại ngân hàng lại thường
được các cán bộ tín dụng thực hiện, trong khi bản thân các cán bộ tín dụng lại bị
hạn chế về trình độ thNm định, họ không được đào tạo chuyên môn về lĩnh vực này,
 77

lại còn bị hạn chế về nguồn thông tin về bất động sản trên thị trường, do đó việc
định giá bất động sản kém hiệu quả, dễ rủi ro và mất nhiều thời gian.
Chính vì thế, để nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản, các ngân hàng cần
thành lập phòng thNm định để định giá bất động sản một cách chuyên nghiệp, đồng
thời xây dựng quy trình định giá bất động sản gắn với thị trường, tạo điều kiện hỗ
trợ cho công tác tín dụng đạt hiệu quả.
Ngoài việc cho vay tối đa bằng 70% giá trị định giá, Ngân hàng cần thường
xuyên đánh giá lại tài sản thế chấp và yêu cầu bổ sung tài sản thế chấp nếu giá trị
tài sản có biến động lớn, không còn đảm bảo đủ cho dư nợ hiện tại.
Theo các chuyên gia kinh tế, cho vay mua bất động sản ít rủi ro hơn cho vay
mua chứng khoán nhờ có tài sản bảo đảm có giá trị tăng dần theo thời gian. Tuy
nhiên, khi thị trường bất động sản suy thoái, ngân hàng sẽ chịu thiệt hại hết sức
nặng nề. Chẳng hạn, tại thời điểm cho vay, khu đất có giá 5 tỷ đồng, ngân hàng cho
vay 70% là 3,5 tỷ đồng. Nếu thị trường bất động sản suy sụp, giá khu đất chỉ còn
2,5 tỷ đồng, ngân hàng có khả năng mất cả tỷ đồng.
4.3.4 Thành lập Công ty địa ốc, Công ty mua bán nợ và khai thác tài sản
Thành lập công ty con chuyên kinh doanh bất động sản là một giải pháp
nhằm giúp cho ngân hàng chuyên môn hóa trong hoạt động kinh doanh bất động
sản, tiến gần hơn đến khách hàng, đồng thời tăng cường hiệu quả trong việc đánh
giá và thNm định bất động sản, là cơ sở để tăng cường hiệu quả hoạt động tín dụng
bất động sản của ngân hàng. Giải pháp này còn tùy theo quy mô hoạt động, chính
sách phát triển của ngân hàng mới có thể áp dụng được. Hiện nay, Ngân hàng
TMCP Ngoại Thương Việt Nam, Ngân hàng TMCP Á Châu, Ngân hàng TMCP Sài
Gòn Thương Tín đã thành lập công ty con chuyên kinh doanh bất động sản và công
ty mua bán nợ. Ngân hàng Công Thương Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư và Phát
triển Việt Nam, Ngân hàng TMCP Nam Việt… đều có Công ty mua bán nợ.
Việc thành lập Công ty địa ốc, Công ty mua bán nợ góp phần giải quyết một
phần đáng kể nợ xấu của Ngân hàng, để Ngân hàng tập trung vào các hoạt động
chính của mình.
 78

4.3.5 Nâng cao vai trò của bộ phận kiểm toán nội bộ và kiểm soát nội bộ,
đặc biệt là trong lĩnh vực cho vay bất động sản
Cần nâng cao vai trò của bộ phận kiểm toán nội bộ, kiểm soát nội bộ theo
Quy định của Ngân hàng nhà nước. Tránh tình trạng hoạt động mang tính hình
thức, không đi vào thực chất của vấn đề, ngại đụng chạm.
Cần kiểm tra, rà soát, đánh giá một cách độc lập, khách quan đối với tất cả
các đơn vị, bộ phận, các hoạt động của tổ chức tín dụng (cơ chế, chính sách, thủ
tục, qui trình hoặc các vấn đề trong hoạt động) dựa trên mức độ rủi ro và mức độ
ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng trong đó chú trọng đến kiểm tra, kiểm soát
các hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Đối với tất cả những vấn đề có
thể có ảnh hưởng xấu đến hoạt động của ngân hàng, cần thông báo kịp thời về bản
chất và ảnh hưởng của chúng đối với hoạt động của ngân hàng và đưa ra những
khuyến nghị thiết thực nhằm ngăn ngừa, khắc phục những vấn đề này.
4.3.6 Quản trị rủi ro ngân hàng, đặc biệt là rủi ro thanh khoản và rủi ro lãi
suất
Quản trị rủi ro là một hoạt động rất quan trọng của ngân hàng, thậm chí còn
quan trọng hơn cả mục tiêu lợi nhuận vì chính việc quản trị rủi ro hiệu quả là cơ sở,
nền tảng cho việc đạt được lợi nhuận một cách bền vững. Do đó để nâng cao năng
lực quản trị rủi ro, các ngân hàng phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện và củng cố
hoạt động quản trị rủi ro của đơn vị thông qua việc áp dụng và thực hiện các tiêu
chuNn, nguyên tắc an toàn của Basel I, Basel II và các quyết định khác của ngân
hàng nhà nước về bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng.
Các ngân hàng cần xây dựng hệ thống có thể đánh giá được năng lực của
khách hàng, kiểm soát được các rủi ro tín dụng dựa trên bảng báo cáo tài chính và
các thông tin ngân hàng thu thập được; kiểm soát, điều phối, quản lý danh mục các
khoản nợ xấu; cân đối dự phòng và hỗ trợ cho việc đáp ứng các quy định của Hiệp
định Basel II.
Nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản thường là nguồn vốn trung
dài hạn, do đó, để hạn chế rủi ro thiếu thanh khoản vì chênh lệch kỳ hạn, rủi ro lãi
 79

suất vì biến động lãi suất trên thị trường, các NHTM cần tăng cường cách biện
pháp huy động nguồn vốn trung dài hạn trên thị trường; trích lập và dự phòng rủi ro
đúng, đủ; thực hiện cân đối nguồn vốn và sử dụng vốn một cách hợp lý.
4.3.7 Sử dụng đòn b.y tài chính phù hợp
Ngân hàng nhà nước hiện chỉ khống chế ở mức huy động, chưa có quy định
khống chế mức cho vay ở các ngân hàng. Vì vậy trong thời gian qua nhiều ngân
hàng đã cho vay gấp hai, gấp ba lần mức huy động, đNy lãi suất liên ngân hàng qua
đêm có thời điểm lên đến 40%/năm.
Vì vậy, ngoài việc ngân hàng nhà nước cần quy định cụ thể mức cho vay,
các ngân hàng cần có biện pháp hữu hiệu, tránh sử dụng đòn bNy tài chính quá lớn,
gây rủi ro cho ngân hàng.
4.2.8 Giải pháp khác.
Vì thị trường bất động sản chịu sự chi phối lớn của các chính sách pháp luật
của nhà nước, sự vận dụng và thực thi pháp luật của các ban ngành khác nhau nên
đối với các ngân hàng khi tham gia vào quá trình vận hành của thị trường bất động
sản, cũng chịu tác động của những chính sách này, vì thế, trong phần kiến nghị chỉ
tập trung vào những vấn đề mà bản thân ngân hàng không thể giải quyết, những
vấn đề đó nằm ngoài khả năng của ngân hàng, nhưng lại có tác động đến hoạt động
tín dụng bất động sản của ngân hàng.
- Đối với Quốc Hội và Chính phủ
Kiến nghị Quốc Hội và Chính phủ tiếp tục hoàn thiện luật và các cơ chế
chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản như hoàn thiện Luật đất đai, Luật
kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, trên cơ sở tránh hiện tượng mâu thuẫn trong
các quy định, đồng thời nghiên cứu mô hình quản lý thị trường bất động sản theo
cơ chế thị trường, dần dần loại bỏ cơ chế 2 giá (giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành
phố công bố và giá do thị trường ấn định), chỉ còn lại cơ chế một giá do thị trường
tạo lập và hình thành theo từng thời kỳ; nghiên cứu và áp dụng tính chỉ số bất động
sản đưa vào thực tế để tăng cường tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất
động sản; vận dụng và thực hiện tốt Luật kinh doanh bất động sản nhằm giảm thiểu
 80

sự phát triển tràn lan và khó kiểm soát của thị trường mua bán bất động sản không
chính thức như hiện nay.
Đối với UBND thành phố và các ban ngành ở địa phương
Các chính sách về bất động sản, đặc biệt là vấn đề quyền sử dụng đất là một
trong những yếu tố quan trọng trong việc tạo lập một cơ sở pháp lý cho việc phân
định quyền và nghĩa vụ về đất đai của các đối tượng liên quan trong giao dịch bất
động sản.
Tuy nhiên, vấn đề khó khăn liên quan đến bất động sản không phải hoàn
toàn do cơ chế, chính sách về bất động sản chưa minh bạch mà còn do việc thực thi
các quy định pháp luật về bất động sản của các cơ quan Nhà nước còn chậm trễ và
không nhất quán. Nguyên nhân phát sinh từ hoạt động phối hợp thiếu đồng bộ giữa
các ban ngành, vấn đề con người và năng lực của cán bộ trong các cơ quan Nhà
nước đang là điều đặt ra cho cải cách hành chính nói chung và đổi mới hành chính
trong lĩnh vực bất động sản nói riêng. Do đó, về những vấn đề này kiến nghị
UBND thành phố tiếp tục chỉ đạo các sở ban ngành phải khắc phục, đổi mới và
thường xuyên thực hiện công tác kiểm tra, đôn đốc và giải quyết các vướng mắc
nNy sinh liên quan đến thị trường bất động sản như vấn đề giải tỏa, đền bù, quy
hoạch treo, cấp giấy chủ quyền nhà, đất cho người dân, ....
- Đối với Ngân hàng nhà nước Việt Nam
Kiến nghị Ngân hàng nhà nước Việt Nam xem xét nghiên cứu xây dựng
chính sách và tiêu chí phân biệt hoạt động cho vay trong lĩnh vực bất động sản đơn
thuần phục vụ cho nhu cầu nhà ở của người dân và hoạt động cho vay đầu tư, kinh
doanh bất động sản làm cơ sở để các ngân hàng định hướng đầu tư tín dụng vào
lĩnh vực bất động sản một cách hợp lý.
Hoàn thiện hệ thống giám sát ngân hàng theo các hướng: Nâng cao chất
lượng phân tích tình hình tài chính và phát triển hệ thống cảnh báo sớm những tiềm
Nn trong hoạt động của các TCTD, bao gồm việc phân tích báo cáo tài chính và xác
định các “điểm” nhạy cảm; Xây dựng cách tiếp cận tới công việc đánh giá chất
 81

lượng điều hành rủi ro trong nội bộ các TCTD; Nâng cao đòi hỏi kỹ thuật trong
việc trích lập dự phòng rủi ro.

Ngân hàng nhà nước cũng cần có quy định về mức cho vay tối đa của một
ngân hàng, quy định về việc góp vốn liên đầu tư ra bên ngoài, tránh tình trạng các
ngân hàng đầu tư quá nhiều vào kinh doanh chứng khoán như thời gian qua, gây rủi
ro lớn cho ngân hàng.
Ngoài ra, phải kể đến vai trò điều tiết vĩ mô của Ngân Hàng Nhà Nước.
Ngân Hàng Nhà Nước nên có những dự báo về thị trường và đưa ra chính sách phù
hợp vừa hướng dẫn vừa định hướng cho các Ngân hàng thương mại thực hiện.
Hiệu quả của các giải pháp còn tùy thuộc nhiều vào tình hình thực tế các
khoản vay bất động sản của Ngân hàng, nếu các khoản vay tốt, tiềm lực tài chính
của ngân hàng mạnh thì sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn này. Nhưng cần lưu ý là
phải thực hiện đồng loạt nhiều biện pháp từ khâu quản lý tốt khoản vay, đánh giá
khách hàng, tích cực đôn đốc thu hồi nợ, các biện pháp thỏa thuận với khách hàng
để xử lý khoản vay kết hợp với các giải pháp nói trên nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro
xảy ra, tránh một cuộc khủng hoảng hệ thống bắt nguồn từ thị trường bất động sản.
Kết luận chương 4
Ở chương này, tác giả đưa ra những nguy cơ tiềm Nn trong hoạt động tín
dụng bất động sản và đánh giá triển vọng của thị trường bất động sản cũng như tín
dụng bất động sản trong thời gian tới. Đồng thời, tác giả đưa ra một số giải pháp
góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản nhằm hạn chế rủi ro
cho ngân hàng trong cho vay bất động sản. Trong đó tập trung vào đề nghị các
ngân hàng cần xây dựng quy chế cho vay chặt chẽ, tránh cho vay chạy theo tình
trạng bong bóng bất động sản; thành lập bộ phận định giá bất động sản, định kỳ
đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo; thành lập công ty kinh doanh bất động sản;
quản trị rủi ro ngân hàng, nhất là rủi ro về lãi suất, rủi ro thanh khoản …; nâng cao
vai trò của bộ phận kiểm toán và kiểm soát nội bộ; đồng thời có chính sách kiểm tra
sau cho vay, cơ cấu lại nợ cho phù hợp với khả năng của khách hàng.
 82

KẾT LUẬN CHUNG

Mặt dù cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ khó có thể ảnh
hưởng đến hệ thống ngân hàng Việt nam do các Ngân hàng Việt nam không sở hữu
các chứng khoán bất động sản, do đó không phải gánh chịu các khoản lỗ gây ra từ
việc giảm giá loại chứng khoán phái sinh này. Tuy nhiên, chỉ số giá bất động sản
Việt nam có đường nét giống với xu hướng thị trường bất động sản tại Mỹ trong
thời gian qua, với sự tăng trưởng đột biến vào năm 2007 và bắt đầu đổ dốc kể từ
Quý II năm 2008 đến nay. Cùng với đó là dư nợ tín dụng bất động sản của hệ thống
ngân hàng Việt nam là tương đối lớn, tỷ lệ nợ xấu tăng cao, đặc biệt là trong lĩnh
vực cho vay bất động sản cho thấy nguy cơ về một cuộc khủng hoảng tín dụng bất
động sản trong tương lai.
Vì vậy, các ngân hàng cần có chính sách, giải pháp thích hợp như cơ cấu lại
đối tượng cho vay, gia hạn nợ, xử lý đối với các món vay không có khả năng thanh
toán. Về lâu dài Ngân hàng cần xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, có những bộ
phận định giá độc lập, định kỳ đánh giá lại tài sản đảm bảo đồng thời có những dự
báo về thị trường bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động tín dụng
bất động sản trong thời gian tới. Thêm vào đó phải thường xuyên thực hiện nghiêm
túc các quy định của Ngân hàng nhà nước, của chính ngân hàng, có chính sách về
quản trị rủi ro thanh khoản, rủi ro lãi suất đồng thời trích lập và dự phòng rủi ro
đúng, đủ khi cho vay vào lĩnh vực này.