NỘI DUNG MÔN HỌC

• (1) Những vấn đề chung về luật đất đai và

chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
LUẬT ĐẤT ĐAI • (2) Chế độ quản lý nhà nước đối với đất
đai:
Thạc sĩ DƯƠNG KIM THẾ NGUYÊN • (3) Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
Giảng viên Đại học Kinh tế TP. HCM đất;
Mobile 0919063460
• (4) Giải quyết tranh chấp đất đai
Email : dktnguyen@gmail.com

1 2

TÀI LIỆU THAM KHẢO

• Giáo trình Luật đất đai – Trường Đại học Luật Hà Nội – NXB Tư
Pháp –2008.
• Tập bài giảng Luật Đất đai (lưu hành nội bộ) – Trường Đại học
Kinh tế TP.HCM 2008. Chương 1
• Tìm hiểu Luật Đất đai, T. S Nguyễn Quang Tuyến - LS Nguyễn

•
Xuân Anh, Nhà xuất bản Lao động, Hà Nội, năm 2004
Quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường ở nước ta
NHỮNG VẤN ĐỀ
hiện nay, Trần Thị Cúc, Nguyễn Thị Phượng, NXB. Tư Pháp,
2007. LÝ LUẬN CHUNG
• Pháp luật đất đai, bình luận và giải quyết tình huống, Trần Quang

•
Huy, Nguyễn Văn Phương, NXB. Tư pháp, 2005
Hướng dẫn thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
VỀ LUẬT ĐẤT ĐAI
Viện nghiên cứu địa chính – Trung tâm nghiên cứu chính sách
pháp luật đất đai, NXB. Tư pháp, 2004.
• Thủ tục hành chính một cửa về đất đai và nhà ở, Trần Thị Cúc,
Nguyễn Thị Phượng, NXB. Lý luận chính trị, 2007.

3 4

1
 CÁC VẤN ĐỀ ĐƯỢC ĐỀ CẬP
TRONG CHƯƠNG 1
I. CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN ĐỐI VỚI
ĐẤT ĐAI
II. KHÁI NIỆM ĐẤT ĐAI VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI I. CHẾ ĐỘ SỞ HỮU ĐẤT ĐAI
III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA LUẬT ĐẤT
ĐAI
IV. QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI
V. NGUỒN CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI

5 6

Quan hệ sở hữu đất đai thời

nguyên thủy
CÁC HÌNH THỨC SỞ HỮU
• Ở thời kỳ công xã nguyên thuỷ, con người
ĐẤT ĐAI
tập hợp thành bầy đàn và sống bằng săn
bắn, hái lượm, chủ yếu là di canh, di cư, đi
từ nơi này đến nơi khác gặp nơi nào có
điều kiện khí hậu, đất đai thuận lợi thì họ
Quan hệ sở hữu Quan hệ sở hữu sở hữu nhà dừng lại để tiến hành các hoạt động sống.
đất đai thời tư nhân đối với nước đối với Trong điều kiện đó, sở hữu đối với đất đai
nguyên thủy đất đai đất đai chỉ đơn giản là sự chiếm hữu đất

7 8

2

Sự xuất hiện Quan hệ sở hữu tư
nhân đối với đất đai
• Khi bắt đầu xuất hiện tư hữu về sản phẩm
lao động và tư liệu sản xuất, trong có đất
đai. Từ đó hình thành hình thức sở hữu tư
nhân đối với đất đai.
Quá trình hình thành sở hữu nhà
nước đối với đất đai
• Nhà nước xuất hiện kéo theo sự hình thành sở
hữu của Nhà nước đối với đất đai để phục vụ
mục đích kinh tế, chính trị, xã hội.
• Nhà nước dùng pháp luật để điều chỉnh các mối
quan hệ xã hội trong đó có các quan hệ đất đai.
Thông qua pháp luật Nhà nước thiết lập và bảo
vệ quyền lợi của mình trên những vùng đất mà
Nhà nước chiếm giữ.

9 10

CÁC MÔ HÌNH SỞ HỮU ĐẤT ĐAI Quan hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam

1. Thời kỳ phong kiến

MÔ HÌNH 1 MÔ HÌNH 2
2. Giai đoạn pháp thuộc
3. Giai đoạn từ năm 1954 đến năm 1975
- Coi đất đai là một loại tài chỉ thừa nhận 4. Từ sau 1975 đến đầu những năm 1980
sản thông thường hình thức sở
- thừa nhận nhiều hình 5. Từ 1980 đến nay
hữu nhà
thức sở hữu đối với đất
đai
nước đối với
- xem xét đến những điểm đất đai là duy
đặc thù của đất đai. nhất
11 12

3
Quan hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam
Thời kỳ phong kiến
1. Quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối
với đất đai
2. Dân chúng mặc nhiên coi đất đai là của
vua, của Nhà nước với quan niệm “đất
vua, chùa làng”,
3. Nhà nước đương nhiên tham gia vào
việc điều hành các hoạt động kinh tế nói
chung, hoạt động khai thác và kiểm soát
đất đai nói riêng.
13
Quan hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam
Giai đoạn pháp thuộc
về cơ bản vẫn phát triển quan hệ sở hữu tư nhân
đối với đất đai.
Thực dân pháp thực hiện các chính sách đất đai
khác nhau ở các vùng miền
- Ở miền Bắc và Trung : cơ bản không thay đổi
so với thời phong kiến, đất công vẫn được duy
trì và hình thức sở hữu nhỏ đối với ruộng đất
vẫn chiếm đa số.
- Ở miền Nam và một số khu vực đồn điền :
cho phép tích tụ đất theo hình thức sở hữu quy
mô lớn → đặt nền móng cho sự hình thành tư
bản ruộng đất và sự phát triển của nền sản
xuất hàng hóa ở nước ta. 15
• Cùng với quá trình phát triển của lực
lượng sản xuất, sở hữu tư nhân đối với
đất đai trong thời phong kiến ở Việt Nam
cũng phát triển theo, sở hữu công của
làng xã bị thu hẹp, quyền sở hữu tối cao
của nhà nước dần dần chỉ còn mang
nhiều tính hình thức
14
Quan hệ sở hữu đất đai
giai đoạn 1954 - 1975 ở Miền Nam
1. Miền Nam Việt Nam tồn tại hai chính sách
ruộng đất ;
- chính sách của Chính phủ lâm thời Cộng hòa
miền Nam Việt Nam là đấu tranh độc lập và
ruộng đất về tay người cày, tuy nhiên do chiến
tranh kéo dài nên chính sách này chỉ thực hiện
ở các vùng giải phóng.
- chính sách của chế độ Việt Nam Cộng hòa là
“cải cách điền địa”
• Chính sách “cải cách điền địa” được thực hiện từ năm
1954 đến cuối những năm 1960
• “Luật người cày có ruộng” được thực hiện từ những năm
1970 đến 1975.
16
4
 Quan hệ sở hữu đất đai
giai đoạn 1954 - 1975 ở Miền Bắc
• sau năm 1954, chính quyền cách mạng thực
hiện các chính sách cải cách ruộng đất, nhằm
thực hiện khẩu hiệu người cày có ruộng theo
“luật cải cách ruộng đất’ ban hành tháng 12 năm
1953
• Từ năm 1958, với phong trào hợp tác hóa nông
nghiệp, phần lớn người dân đã đưa đất của
mình vào hợp tác xã và chuyển đổi sở hữu tư
nhân đối với ruộng đất thành sở hữu tập thể.
• Đến năm 1975, hình thức sở hữu nhà nước và
sở hữu tập thể đã gần như chiếm ưu thế tuyệt
đối ở Miền Bắc.
17
Quan hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam
từ 1980 đến nay
• Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt
Nam được xác lập theo Hiến pháp năm
1980 và được duy trì theo hiến pháp 1992
19
Quan hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam
sau 1975 đến 1980
Sau khi đất nước thống nhất, Ở Miền Nam thực
hiện cải tạo công thương nghiệp, quốc hữu
hóa đất đai của tư sản mại bản và tư sản dân
tộc, vận động nông dân đưa đất đai vào hợp
tác xã và tập đoàn sản xuất.
Đến cuối những năm 1970 đầu những năm 1980
thì hình thức sở hữu Nhà nước và sở hữu tập
thể đối với đất đai gần như chiếm ưu thế tuyệt
đối ở Việt Nam. Đây là điều kiện quan trọng để
xác lập hình thức sở hữu toàn dân đối với đất
đai
18
CHẾ ĐỘ SỞ HỮU TOÀN DÂN
ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI
• Khái niệm
• Sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm dùng để
chỉ một hình thức sở hữu đối với đất đai mà trong đó
toàn dân là chủ thể
• Toàn thể nhân dân không thể đứng ra thực hiện
những quyền và nghĩa vụ cụ thể thuộc chủ sở hữu
như quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mà phải
thông qua một chủ thể đại diện cho mình, chủ thể đó
chỉ có thể là Nhà nước bởi vì Nhà nước ta là Nhà
nước của dân, do dân và vì dân, lợi ích của Nhà nước
về cơ bản là thống nhất với lợi ích của đa số tầng lớp
nhân dân lao động
20
5
 CÁC QUAN ĐIỂM VỂ SỰ ĐỒNG NHẤT GIỮA Lý do không nên đồng nhất sở hữu nhà nước
SỞ HỮU TOÀN DÂN VÀ SỞ HỮU NHÀ NƯỚC
về đất đai và sở hữu toàn dân về đất đai
QUAN ĐIỂM 1 QUAN ĐIỂM 2

• Thứ nhất, về mặt pháp lý chỉ tồn tại khái niệm sở hữu
Không nên đồng sở hữu toàn dân về đất toàn dân về đất đai chứ chưa có ghi nhận sở hữu nhà
nước về đất đai.
nhất sở hữu toàn đai có thể hiểu đồng
• Thứ hai, khi nói về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là
dân với sở hữu nhà nhất với khái niệm sở đề cập một hệ thống quy chế chung trong quan hệ đất
nước vì nhà nước hữu nhà nước về đất đai mà toàn dân là chủ thể nhưng "toàn dân" không thể
đại diện cho toàn đai vì bản chất của nhà tự đứng ra để thực hiện những "quyền" sở hữu cụ thể
(chiếm hữu-sử dụng-định đoạt) mà phải cử người thay
dân chứ không phải nước ta là nhà nước mặt mình; nhân danh mình để làm việc đó, trong trường
nhà nước với nhân "của dân, do dân và vì hợp này, nhà nước là người đủ tư cách nhất.
dân là một. dân",

21 22

Cơ sở xác lập chế độ sở hữu
toàn dân đối với đất đai
Cơ sở lí luận
Theo quan điểm của học thuyết Mác - Lênin thì
Quốc hữu hoá đất đai là một việc làm mang tính tất
yếu khách quan và cần thiết vì :
việc tích tụ, tập trung đất đai là cơ sở
hình thành nền sản xuất lớn trong quốc
gia,

Cơ sở lí luận Cơ sở thực tiễn Đất đai không do bất cứ ai tạo ra mà là

vật tặng của thiên nhiên ban tặng cho
con người.
Nguyên nhân chính của chế độ
người bóc lột người là sự tồn tại chế
23 độ chiếm hữu tư nhân về tư liệu sản24
xuất, trong đó đất đai

6
 Cơ sở thực tiễn CHỦ THỂ : Nhà nước là chủ thể
QUYỀN đại diện của quyền sở hữu đất đai
• Truyền thống đất công, Nhà nước nắm SỞ HỮU
quyền sở hữu tối cao đối với toàn bộ vốn TOÀN KHÁCH THỂ : toàn bộ vốn
đất đai. DÂN đất nằm trong lãnh thổ quốc
• Người dân mặc nhiên coi đất đai là của ĐỐI VỚI gia bao gồm đất liền, hải đảo,
vua, của Nhà nước và Nhà nước đương ĐẤT ĐAI lãnh hải
nhiên tham gia vào việc điều hành các
hoạt động kinh tế nói chung, hoạt động NỘI DUNG : quyền chiếm
khai thác và kiểm soát đất đai nói riêng. hữu, sử dụng và định đoạt đối
với đất đai
25 26

Thảo luận
• Anh chị hãy phân biệt quyền sử dụng đất
của Nhà nước với tư cách là chủ thể thực II. KHÁI NIỆM ĐẤT ĐAI
hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất VÀ LUẬT ĐẤT ĐAI
đai với quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất với tư cách là người được nhà
nước giao đất, cho thuê quyền sử dụng
đất?

27 28

7
 1. Khái niệm đất đai
• Đất đai là toàn bộ bề mặt trái đất mà trên
đó con người và động vật sinh sống.
29
2. Khái niệm luật đất đai
• Luật đất đai là tổng thể các qui phạm pháp
luật điều chỉnh những quan hệ xã hội phát
sinh trực tiếp trong sở hữu, quản lý và sử
dụng đất đai, nhằm sử dụng đất đai hợp
lý, tiết kiệm, có hiệu qủa cao vì lợi ích của
Nhà nước, của người sử dụng và lợi ích
chung của toàn xã hội.
31
Lời nói đầu của Luật đất đai 2003
• Đất đai là một tài sản vô cùng quí giá bao gồm
toàn bộ phần đất nổi mà trên đó con người cũng
như động vật sinh sống, phần đất có mặt nước
nội địa, mặt nước ven biển để nuôi trồng thuỷ
sản thuộc lãnh thổ Việt Nam. Đất đai là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn để
phân bố các khu dân cư, để xây dựng các cơ sở
kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng; và
là một bộ phận quan trọng của lãnh thổ quốc
gia.
30
LUẬT ĐẤT ĐAI LÀ MỘT
NGÀNH LUẬT
ĐỒI TƯỢNG PHƯƠNG PHÁP
ĐIỀU CHỈNH ĐIỀU CHỈNH
32
8
 ĐỐI TƯỢNG ĐIỀU CHỈNH CỦA PHƯƠNG PHÁP ĐIỀU CHỈNH CỦA
LUẬT ĐẤT ĐAI LUẬT ĐẤT ĐAI

các quan hệ xã hội phát sinh một cách trực tiếp trong là cách thức Nhà nước sử dụng để tác động vào
quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai quan hệ pháp luật đất đai
Nhóm quan hệ giữa các cơ quan nhà
nước với nhau

quan hệ giữa các cơ quan nhà nước với

người sử dụng đất và các loại đất được Phương pháp Phương pháp
phép sử dụng quyền uy, bình đẳng,
mệnh lệnh thoả thuận
Quan hệ giữa những người sử dụng đất
với nhau
33 34

CÁC NGUYÊN TẮC CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI

2 4
1 3
Nguyên Nguyên
Nguyên Nguyên
III. CÁC NGUYÊN TẮC CỦA tắc đất
tắc Nhà
tắc ưu
tắc sử
nước dụng đất
LUẬT ĐẤT ĐAI đai thuộc
thống tiên bảo
đai một
sở hữu vệ và
nhất cách
toàn dân phát
quản lý hợp lý,
do nhà triển
đất đai tiết kiệm;
nước đại quỹ đất
theo qui cải tạo
diện chủ nông
hoạch và và bồi bổ
sở hữu nghiệp
pháp luật đất đai36
35

9
1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu
• Cơ sở pháp lý :
– Điều 17 Hiến pháp 1992,
– Khoản 1, điều 5 Luật đất đai 2003
• Nội dung của nguyên tắc:
– Toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước chỉ thuộc
quyền sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện thực
hiện các quyền của chủ sở hữu.
– Là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có trọn vẹn các
quyền năng của một chủ sở hữu như quyền chiếm
hữu, sử dụng và định đoạt đất đai.
37
2. Nguyên tắc Nhà nước thống nhất quản lý đất
đai theo qui hoạch và pháp luật
• Cơ sở pháp lý
- Nội dung của nguyên tắc này thể hiện:
– Điều 18 Hiến pháp 1992
– Khoản 1 điều 6 Luật đất đai năm 2003.
• Nội dung của nguyên tắc
– Xác định quản lý bằng quy hoạch và pháp luật là biện
pháp cơ bản để Nhà nước thống nhất quản lý đất đai.
– Chính sách đất đai của Nhà nước được thể hiện
trong hệ thống pháp luật đất đai, công cụ giúp nhà
nước quản lý đất đai có hiệu quả.
– Tất cả các cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng
đất phải tuyệt đối tuân thủ theo qui hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt.
39
• Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối
với đất đai (quyền đặc trưng của chủ sở
hữu) thông qua các hành vi sau:
- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua
việc quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất;
- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử
dụng đất;
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Định giá đất.
38
3. Nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và
phát triển quỹ đất nông nghiệp
+ Hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đất nông
nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác.
+ Đối với hộ gia đình và cá nhân trực tiếp làm nông
nghiệp được Nhà nước giao đất nông nghiệp để sử
dụng trong hạn mức thì không phải nộp tiền sử dụng
đất.
+ Không được tuỳ tiện mở rộng khu dân cư trên đất
nông nghiệp, hạn chế việc lập vườn mới trên đất
trồng lúa.
+ Nhà nước thực hiện chính sách khuyến khích và tạo
điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khai
hoang, phục hoá lấn biển để mở rộng diện tích đất
nông nghiệp vv. . .
40
10
4. Nguyên tắc sử dụng đất đai một cách hợp lý,
tiết kiệm; cải tạo và bồi bổ đất đai

• Cơ sở pháp lý
– Điều 18 Hiến pháp 1992
– Điều 11Luật đất đai
IV. QUAN HỆ PHÁP LUẬT
• Sử dụng đất hợp lý: Là việc sử dụng đất dựa
trên cơ sở tính tóan khoa học nhằm đảm bảo (1)
ĐẤT ĐAI
mục đích sử dụng phù hợp với khả năng sinh lợi
của diện tích đất, (2) Người được giao đất sử
dụng phải thực sự có khả năng sử dụng đất có
hiệu qủa.
• Sử dụng đất tiết kiệm: Nghĩa là tận dụng, khai
thác một cách triệt để, tối đa lợi ích kinh tế do
đất mang lại.
41 42

1.Khái niệm
a. Nhóm quan hệ sở hữu
QUAN HỆ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI
• Đây là nhóm quan hệ trong quá trình quản
những quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình
chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai được các
lý Nhà nước về đất đai
qui phạm pháp luật đất đai điều chỉnh • Thực chất là quan hệ phát sinh giữa cơ
quan quản lý Nhà nước với nhau.

nhóm quan hệ nhóm quan hệ

sở hữu sử dụng

43 44

11
 b. Nhóm quan hệ sử dụng
2. THÀNH PHẦN CỦA QUAN HỆ
• Là những quan hệ phát sinh trong lĩnh vực
PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI
sử dụng đất giữa các chủ thể sử dụng đất
với nhau.
• Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không
tham gia trực tiếp nhưng thực hiện quyền
giám sát. CHỦ THỂ KHÁCH NỘI DUNG
THỂ

45 46

a. CHỦ THỂ CỦA QUAN HỆ a1. Chủ thể sở hữu :

PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI • Theo quy định tại Điều 17, Hiến pháp
1992 thì chủ thể sở hữu đất đai hiện nay ở
Việt Nam là Nhà nước Cộng hòa xã hội
Là các bên tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai chủ nghĩa Việt Nam.
• Trong quá trình thực hiện Nhà nước trao
tư cách đại diện này cho những cơ quan
trong bộ máy nhà nước. Ví dụ như Luật
Chủ thể Chủ thể Chủ thể đất đai 2003 quy định UBND có thẩm
sở hữu quản lý sử dụng quyền giao đất, cho thuê đất chính là với
tư cách đại diện chủ sở hữu.
47 48

12
 a2. CHỦ THỂ QUẢN LÝ
a3. CHỦ THỂ SỬ DỤNG
Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về ĐẤT ĐAI
đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai

Là các tổ chức, hộ gia đình, các nhân, cơ sở tôn

giáo, cộng đồng dân cư
Chính
Hội
phủ Uỷ ban Có các điều kiện
đồng
Bộ Tài nhân
Quốc hội nhân
nguyên dân các Có năng Có năng lực Có sự tham gia
dân các
và Môi cấp lực pháp hành vi đất trực tiếp vào
cấp
trường luật đất đai đai quan hệ pháp
luật đất đai
49 50

b. KHÁCH THỂ QUAN HỆ

Có giấy tờ hợp pháp về quyền PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI
sử dụng đất
Là toàn bộ vốn đất quốc gia, là vùng đất,
CHỦ khoảnh đất cụ thể mà qua đó Nhà nước đã
THỂ Có giấy tờ hợp lệ trên cơ sở đó thiết lập các chế độ pháp lý nhất định
SỬ được cấp giấy chứng nhận
DỤNG quyền sử dụng đất (Đ. 50)
ĐẤT Chế độ pháp lý Chế độ pháp lý Chế độ pháp lý
Được xem xét công nhận quyền đất nông nghiệp đất phi nông đất chưa sử
sử dụng đất nghiệp dụng

51 52

13
 c. NỘI DUNG CỦA QUAN HỆ C1. QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NHÀ NƯỚC
PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI
CHIẾM HỮU

Là những quyền và nghĩa vụ của các chủ thể

SỞ HỮU SỬ DỤNG
tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai,
BAO GỒM
ĐỊNH ĐOẠT
QUYỀN
Quyền và nghĩa vụ Quyền và nghĩa vụ HỆ THỐNG
của Nhà nước của người sử dụng đất PHÁP LUẬT
QUẢN LÝ
CƠ QUAN
53
NHÀ NƯỚC 54

cắm mốc biên giới để xác định ranh giới

vốn đất mà nhà nước là chủ sở hữu;
QUYỀN
CHIẾM
điều tra, khảo sát, đo đạt nhằm nắm
HỮU được những thông tin về số lượng và
ĐĐ chất lượng vốn đất quốc gia;
CỦA
NHÀ thống kê, kiểm kê, đăng ký sử dụng đất,
lập và quản lý hồ sơ địa chính nhằm
NƯỚC
nắm được những thông tin về tình hình
quản lý và sử dụng vốn đất của nhà
nước với mục tiêu quản lý đến từng thửa
đất, từng chủ thể sử dụng đất.
55
Quyền sử dụng đất đai của NN
• Nhà nước có thể sử dụng trực tiếp hoặc gián
tiếp sử dụng thông qua hành vi giao đất, cho
thuê đất, cho phép sử dụng đất.
• Trên thực tế, nhà nước là người sở hữu toàn bộ
vốn đất của quốc gia nên không thể trực tiếp sử
dụng toàn bộ vốn đất ấy mà chủ yếu là thực
hiện gián tiếp thông qua người sử dụng đất.
• Người sử dụng đất, trên cơ sở quyền sử dụng
được nhà nước trao cho sẽ trực tiếp tiến hành
việc khai thác, sử dụng đất và phải thực hiện
các nghĩa vụ với nhà nước.
56

14
 Quyết định mục đích sử dụng đất Quyền quản lý đất đai của NN:
thông qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử
• Nhà nước vừa là chủ thể quyền lực về
dụng đất
QUYỀN mặt chính trị, vừa là chủ thể quyền lực về
ĐỊNH Quy định về hạn mức giao đất và mặt kinh tế, cho nên trong quản lý đất đai,
ĐOẠT thời hạn sử dụng đất; Nhà nước xây dựng hệ thống pháp luật và
ĐĐ hệ thống các cơ quan quản lý nhằm bảo
CỦA Quyết định giao đất, cho thuê đất, vệ và thực hiện quyền sở hữu của mình.
thu hồi đất, cho phép chuyển mục
NHÀ đích sử dụng đất;
NƯỚC
(K2 Đ55 LĐĐ)
Định giá đất.
57 58

Ban hành các văn bản quy phạm pháp

luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ - Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu
NGHĨA chức thực hiện các văn bản đó; NGHĨA hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
VỤ VỤ
- Xác định địa giới hành chính, lập và - Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và
CỦA quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập CỦA
NHÀ NHÀ quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
bản đồ hành chính; nhận quyền sử dụng đất;
NƯỚC NƯỚC
(1) - Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng (2) - Thống kê, kiểm kê đất đai;
đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện
trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch - Quản lý tài chính về đất đai;
sử dụng đất;
- Quản lý và phát triển thị trường quyền
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng sử dụng đất trong thị trường bất động
đất; 59 sản; 60

15
 - Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền Quyền và nghĩa vụ chung nhất của mọi
C2.
và nghĩa vụ của người sử dụng đất; đối tượng sử dụng đất không phân biệt
NGHĨA QUYỀN hình thức sử dụng đất do nhà nước
VỤ - Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các VÀ xác lập
CỦA quy định của pháp luật về đất đai và xử NGHĨA
NHÀ lý vi phạm pháp luật về đất đai; VỤ - Quyền lựa chọn hình thức sử dụng
NƯỚC CỦA đất và gắn liền đó là những quyền,
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải nghĩa vụ phù hợp với hình thức sử
(3) NGƯỜI
quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong dụng đất mà họ lựa chọn.
quản lý và sử dụng đất đai; SỬ
DỤNG - Quyền và những nghĩa vụ cụ thể của
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về ĐẤT người sử dụng đất khi thực hiện các
đất đai. giao dịch về đất đai.
61 62

1 Quyết định giao đất của Cơ sở làm thay đổi quan hệ pháp
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
luật đất đai
3. SỰ KIỆN 2 Quyết định cho thuê đất của
PHÁP LÝ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền • Quan hệ pháp luật đất đai được thay đổi
LÀM PHÁT khi người sử dụng đất thực hiện quyền
SINH QUAN Các quyết định của cơ quan
3 Nhà nước có thẩm quyền về việc chuyển quyền sử dụng đất theo quy định
HỆ PHÁP
LUẬT ĐẤT hợp thức hoá quyền sử dụng đất của pháp luật hoặc khi có sự thay đổi về
ĐAI mục đích sử dụng đất, thay đổi về hình thể
Các trường hợp nhận quyền sử dụng đất
4 thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng thửa đất. . .
và thừa kế quyền sử dụng đất đã được phép
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Các trường hợp nhận thầu,

5 được cho thuê quỹ đất dự phòng,
63 64
được khoán lại vốn đất lâm nghiệp

16
 Cơ sở làm chấm dứt quan hệ
pháp luật đất đai

Quan hệ pháp luật đất đai có thể bị chấm dứt bằng các quyết
định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất. V. NGUỒN CỦA LUẬT
CÁC TRƯỜNG HỢP
THU HỒI ĐẤT
ĐẤT ĐAI

Thu hồi đất do lỗi của Thu hồi đất mà người sử

người sử dụng đất dụng đất không có lỗi
(không được bồi thường) (được bồi thường)

65 66

Khái niệm Đặc điểm nguồn của luật đất đai

• Nguồn của Luật đất đai là các văn bản do
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban
hành theo thủ tục, trình tự và dưới những
hình thức nhất định, có mội dung chứa
đựng qui phạm pháp luật đất đai.
• Đất đai có quá trình tạo lập, sử dụng và
quản lý quá nhiều thời kỳ với những chính
sách khác nhau, vì thế, nguồn của luật đất
đai bao gồm những văn bản pháp luật do
nhiều cơ quan có thẩm quyền của Việt
Nam ban hành ở nhều thời kỳ khác nhau.

67 68

17
Phân loại nguồn của luật đất đai
• Nguồn chủ yếu của luật đất đai vẫn là các
văn bản luật và văn bản dưới luật có chứa
đựng các quy phạm pháp luật về đất đai.
69
2. Văn bản dưới luật
• 1. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ( ban hành ngày
29/10/2004) hướng dẫn thi hành Luất Đất đai năm 2003
• 2. Nghị định 182/2004/NĐ-CP(ban hành ngày
29/10/2004) Xử phạt vi phạm pháp luật hành chính về
Đất đai
• 3. Quyết định số 24/2004/QĐ-BTBTN-MT(ngày
1/11/2004) của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên-Môi trường
quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• 4. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
• 5. Nghị định 164/2004/NĐ-CP ngày 14/9/2004 về kê
biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án
71
1. Văn bản luật
• * Hiến pháp: (Điều 17)
• * Bộ luật Dân sự thông qua ngày 14/06/2005,
• * Luật Đất đai thông qua ngày 26/11/2003,
• * Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp ngày 10/07/1993.
• * Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 22/6/1994.
• * Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật thuế chuyển
quyền sử dụng đất ngày 212/12/2009).
• * Luật kinh doanh bất động sản
• * Bộ luật Hình sự năm 1999
• * Luật Bảo vệ phát triển rừng năm 2004.
• * Luật xây dựng năm 2003
• …
70
Văn bản dưới luật
• 6. Nghị định 126/2004/NĐ-CP ngày 26/5/2004 về sử phạt VPHC
trong hoạt động xây dựng, quản lý công trình hạ tầng đô thị và quản
lý sử dụng nhà
• 7. Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
• 8. Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng
đất
• 9. Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi bổ sung
nột số điều của nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và nghị
định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công
ty cổ phần
• 10. Nghị định 142/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước.
• …
72
18
 CÁC VẤN ĐỀ ĐƯỢC ĐỀ CẬP
TRONG CHƯƠNG 2

CHƯƠNG 2 I. KHÁI QUÁT VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI
II. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI
VỚI ĐẤT ĐAI VỚI ĐẤT ĐAI

73 74

1. KHÁI NIỆM QUAN LÝ NHÀ NƯỚC

VỀ ĐẤT ĐAI
I. KHÁI QUÁT VỀ QUẢN LÝ
NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI Xét trên góc độ

góc độ khoa học góc độ pháp lý

quản lý

75 76

19
 Xét trên góc độ khoa học quản lý
thì Quản lý Nhà nước đối với đất
đai là tổng hợp các hoạt động của
cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền (với tư cách là chủ thể
quản lý) để thực hiện và bảo vệ
quyền sở hữu Nhà nước về đất
đai.
77
2. Đặc điểm của quản lý Nhà
nước về đất đai (1)
• - Hoạt động quản lý Nhà nước về đất
đai mang tính vĩ mô (bao trùm lên tất
cả và có tính chất tổ chức) nhằm khai
thác và sử dụng đất đai có hiệu quả,
nó khác với hoạt động quản lý của
người sử dụng đất chỉ mang tính chất
kỹ thuật, nghiệp vụ gắn liền với hoạt
động sản xuất kinh doanh trong lĩnh
vực của mình.
79
Dưới góc độ pháp lý thì Chế độ
quản lý Nhà nước đối với đất đai
là tổng hợp các quy phạm pháp
luật điều chỉnh các quan hệ phát
sinh trong quá trình quản lý Nhà
nước đối với đất đai.
78
Đặc điểm của quản lý Nhà nước
về đất đai (2)
• - Hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước
rất phong phú, đa dạng bao gồm: Điều tra,
khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân loại đất,
lập bản đồ chính, quản lý các hoạt động
sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; Kiểm tra,
thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể
lệ về quản lý và sử dụng đất; Giải quyết
các tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai; Ban hành các văn bản pháp luật về
quản lý và sử dụng đất, tổ chức thực hiện
các văn bản đó….
80
20
 3. Hệ thống các cơ quan quản lý HỆ THỐNG CƠ QUAN QUYỀN LỰC NHÀ NƯỚC

Nhà nước về đất đai

QUỐC HỘI HỘI ĐỒNG NHÂN DÂN
Ban hành pháp luật về Thông qua các nghị quyết, quyết
cơ quan Các cơ đất đai, quyết định quy nghị các vấn đề cụ thể; thực hiện
cơ quan
quyền quan hoạch, kế hoạch sử chức năng giám sát đối với các cơ
hành dụng đất của cả nước; quan hành chính nhà nước trong
lực nhà quản lý
chính nhà thực hiện quyền giám quản lý đất đai tại địa phương;
nước chuyên sát tối cao đối với việc thông qua quy hoạch, kế hoạch sử
nước
môn quản lý và sử dụng đất dụng đất của uỷ ban nhân dân cùng
đai trong phạm vi cả cấp trước khi trình lên cơ quan nhà
nước nước có thẩm quyền phê duyệt
81 82

HỆ THỐNG CƠ QUAN HÀNH CHÍNH NHÀ NƯỚC Các cơ quan quản lý

chuyên môn về đất đai

CHÍNH PHỦ ỦY BAN NHÂN DÂN Bộ Tài nguyên và Môi trường

quyết định quy hoạch, kế chịu trách nhiệm quản lý đất
hoạch sử dụng đất của tỉnh, đai tại địa phương
thành phố trực thuộc trung
Sở Tài nguyên và Môi trường
ương và quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất vào mục đích
quốc phòng, an ninh; thống Phòng Tài nguyên và Môi trường
nhất quản lý nhà nước về đất
đai trong phạm vi cả nước
Cán bộ địa chính cấp xã
83 84

21

Bộ Tài nguyên và Môi trường
• Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan của
Chính phủ, thực hiện chức năng quản lý nhà
nước trong các lĩnh vực: đất đai; tài nguyên
nước; tài nguyên khoáng sản, địa chất; môi
trường; khí tượng, thuỷ văn; đo đạc, bản đồ;
quản lý tổng hợp và thống nhất về biển và
hải đảo; quản lý nhà nước các dịch vụ công
trong các lĩnh vực thuộc phạm vi quản lý của
Bộ
• 25/2008/NĐ-CP NGÀY 04 THÁNG 3 NĂM 2008
85
• d) Hướng dẫn, kiểm tra: việc khảo sát, đo đạc, lập bản
đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ
quy hoạch sử dụng đất; việc lập, điều chỉnh quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất; việc giao đất, cho thuê đất, thu
hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; việc đăng ký
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu, sử dụng tài sản
gắn liền với đất; việc lập và quản lý hồ sơ địa chính; việc
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu, sử dụng tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định
của pháp luật;
• đ) Chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra và tổ chức thực hiện
việc thống kê, kiểm kê đất đai, đánh giá đất; quản lý thị
trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản
theo quy định của pháp luật;
87
Về đất đai:
• a) Chỉ đạo, kiểm tra và tổ chức thực hiện các chiến lược,
chương trình quốc gia, kế hoạch dài hạn về quản lý, sử
dụng đất đai sau khi được Thủ tướng Chính phủ phê
duyệt;
• b) Chủ trì lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các vùng
và cả nước; thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương trình và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục
đích quốc phòng, an ninh; hướng dẫn và kiểm tra việc
thực hiện sau khi được phê duyệt;
• c) Chủ trì, phối hợp với các Bộ có liên quan xây dựng,
trình Chính phủ ban hành, điều chỉnh khung giá các loại
đất; hướng dẫn phương pháp xác định giá đất và kiểm
tra việc xác định giá đất; hướng dẫn giải quyết các
trường hợp vướng mắc về xác định giá đất; chỉ đạo,
hướng dẫn, kiểm tra và tổ chức thực hiện điều tra, tổng
hợp và cung cấp các dữ liệu thông tin về giá đất;
86
• e) Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các điều kiện, thủ
tục về hoạt động dịch vụ công trong quản lý, sử dụng đất
đai theo quy định của pháp luật; hướng dẫn hoạt động
của tổ chức phát triển quỹ đất, văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất;
• g) Hướng dẫn, kiểm tra, tổ chức thực hiện các quy định
của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chủ
trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan hướng dẫn xử
lý những vướng mắc về giá đất, giá tài sản gắn liền với
đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo
đề nghị của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; hướng dẫn việc
xác định người sử dụng đất thuộc đối tượng được bồi
thường, được hỗ trợ hoặc không được bồi thường,
không được hỗ trợ làm cơ sở cho việc tính bồi thường,
hỗ trợ; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu, sử dụng tài sản gắn liền với đất cho
người tái định cư; quy định và hướng dẫn về quản lý đất
đai trong khu tái định cư;
88
22
• h) Chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan
xây dựng, ban hành theo thẩm quyền hoặc trình
cấp có thẩm quyền ban hành và hướng dẫn,
Sở Tài nguyên và Môi trường.
kiểm tra việc thực hiện các cơ chế, chính sách
tài chính về đất đai trong việc thu tiền khi giao • là cơ quan chuyên môn quản lý chuyên
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất, phát ngành về đất đai thuộc uỷ ban nhân dân
triển quỹ đất theo quy hoạch; chỉ đạo, hướng cấp tỉnh, đồng thời chịu sự lãnh đạo về
dẫn, kiểm tra việc thu hồi đất, phát triển quỹ đất, măt chuyên môn của Bộ Tài nguyên và
đấu thầu quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có
sử dụng đất; môi trường
• i) Phát hành và quản lý việc sử dụng phôi Giấy • Có chức năng quản lý tài nguyên đất, các
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu, sử dụng tài sản gắn liền với đất; tài nguyên khác và môi trường; đo đạc
• k) Chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra và tổ chức thực bản đồ
hiện giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định
của pháp luật.
89 90

Phòng Tài nguyên và môi trường. Cán bộ địa chính cấp xã.
• Là cơ quan thuộc uỷ ban nhân dân cấp huyện, • là người giúp uỷ ban xã, phường, thị trấn
đồng thời chịu sự lãnh đạo về măt chuyên môn
của Sở Tài nguyên và môi trường.
trong công tác quản lý đất đai.
• Có chức năng quản lý tài nguyên đất, các tài • do uỷ ban nhân dân cấp huyện bổ nhiệm,
nguyên khác và môi trường; đo đạc bản đồ, miễn nhiệm.
• Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử
dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng
Tài nguyên và Môi trường.

91 92

23
4. Các tổ chức dịch vụ công trong Văn phòng đăng ký
quản lý và sử dụng đất quyền sử dụng đất
• Là cơ quan dịch vụ công
• Có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký
Tổ chức sử dụng đất và biến động về sử dụng đất,
Văn quản lý hồ sơ địa chính và giúp cơ quan
phòng hoạt
Tổ chức động tư tài nguyên và môi trường trong việc thực
đăng ký hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử
quyền phát triển vấn trong
quỹ đất quản lý dụng đất đai
sử dụng
và sử • Trực thuộc Sở tài nguyên và Môi trường
đất
dụng đất • Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập.
93 94

Tổ chức hoạt động tư vấn trong

Tổ chức phát triển quỹ đất
• Là tổ chức do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra
quyết định thành lập theo loại hình hoạt
động sự nghiệp có thu hoặc doanh nghiệp
công ích
• Có chức năng phát triển quỹ đất, vận động
và xúc tiến đầu tư vào khu vực quy hoạch
nhưng chưa có dự án đầu tư.
95
quản lý và sử dụng đất
• Là tổ chức sự nghiệp có thu do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quyết định thành lập hoặc
doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế
được thành lập theo quy định của pháp luật và
được cấp giấy phép hoạt động dịch vụ trong lĩnh
vực đất đai.
• Hoạt động tư vấn trong lĩnh vực đất đai bao gồm
các lĩnh vực sau:
– Tư vấn về giá đất;
– Tư vấn về lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
– Dịch vụ đo đạc và bản đồ địa chính;
– Dịch vụ về thông tin đất đai.
96

24
 1. Quản lý thông tin, dữ liệu về ĐĐ
NỘI
DUNG 2. Phân phối và điều chỉnh đất đai
II. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ QUẢN
LÝ NHÀ 3. Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng
NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI NƯỚC nhận quyền sử dụng đất
VỀ ĐẤT
ĐAI 4. Quản lý tài chính về đất đai

5. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành

các quy định của pháp luật về đất đai
97 98

II.1. QUẢN LÝ THÔNG TIN, DỮ LIỆU

VỀ ĐẤT ĐAI 1 a. Quản lý địa giới hành chính
• Quản lý thông tin dữ liệu về đất đai là một Quản lý
nội dung quan trọng trong quản lý Nhà thông
nước về đất đai, giúp cho nhà nước có tin, dữ b. Khảo sát, đo đạt, đánh giá,
được đầy đủ và chính xác các thông tin liệu về 2
phân hạng đất; xây dựng,
về nguồn tài nguyên đất mà mình sở hữu, đất đai quản lý hồ sơ địa chính
thông qua đó để tạo tiền đề thực hiện các
hoạt động của chủ sở hữu đối với đất đai
3 c. Thống kê, kiểm kê đất đai

99 100

25

II.1.a. Quản lý địa giới hành chính
• Địa giới hành chính là sự phân định về ranh giới
đất đai trên thực địa giữa các tỉnh, huyện, xã với
nhau theo thẩm quyền quản lý.
• Quản lý địa giới hành chính là hoạt động xác
định ranh giới giữa các đơn vị hành chính bằng
các biện pháp kỹ thuật, nghiệp vụ về quản lý đất
đai và được tiến hành trên thực địa nhằm cung
cấp số liệu cho việc lập các loại hồ sơ, giấy tờ,
sơ đồ, bản đồ về địa giới hành chính, giúp cho
việc phân định thẩm quyền địa hạt quản lý từng
của địa phương.
101
Hồ sơ địa giới hành chính
• là hồ sơ phục vụ cho công tác quản lý địa giới hành
chính,
• Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm:
– a) Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc
thành lập đơn vị hành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính
(nếu có);
– b) Bản đồ địa giới hành chính;
– c) Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính;
– d) Bảng tọa độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng
trên đường địa giới hành chính;
– đ) Bản mô tả tình hình chung về địa giới hành chính;
– e) Biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính;
– g) Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới
hành chính;
– h) Biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính;
– i) Thống kê các tài liệu về địa giới hành chính của các đơn vị
hành chính cấp dưới.
103
Thẩm quyền của các cơ quan nhà nước
trong việc quản lý địa giới hành chính
• - Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính,
lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp trong
phạm vi cả nước.
• - Bộ Nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới
hành chính, quản lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành
chính.
• - Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về kỹ thuật và
định mức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành
chính, lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp.
• - Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc xác
định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới
hành chính trong phạm vi địa phương.
102
II.1.b. Khảo sát, đo đạt, đánh giá, phân hạng
đất; xây dựng, quản lý hồ sơ địa chính,
• Là các biện pháp kỹ thuật nhằm xác định các
thông tin tự nhiên về đất đai trên cơ sở đó để
phân loại đất.
• Việc khảo sát, đánh giá, phân loại đất giúp cho
các cơ quan chuyên môn lập hồ sơ địa chính.
• Việc đánh giá đất chủ yếu được thực hiện bởi
các biện pháp kỹ thuật nghiệp vụ được tiến
hành bởi các cơ quan quản lý đất đai chuyên
ngành.
104
26

Hồ sơ địa chính
• Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước đối
việc sử dụng đất.
• Nội dung của hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về
thửa đất, cụ thể là :
– Số liệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí;
– Người sử dụng thửa đất;
– Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất;
– Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài chính về đất đai đã
thực hiện và chưa thực hiện;
– Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền và những hạn chế
về quyền của người sử dụng đất;
– Biến động trong quá trình sử dụng đất và các thông tin khác có
liên quan.
105
Hồ sơ địa chính bao gồm:
• + Bản đồ địa chính là bản đồ thể hiện các thửa đất và
các yếu tố địa lý có liên quan lập theo đơn vị hành chính
xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xác nhận.
• + Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã,
phường, thị trấn để ghi người sử dụng đất và các thông
tin về người sử dụng đất đó.
• + Sổ mục kê đất đai là sổ được lập cho từng đơn vị xã,
phường, thị trấn để ghi các thửa đất và các thông tin về
thửa đất đó.
• + Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ được lập để theo
dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất gồm
thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử
dụng đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất,
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
107
• Nội dung của hồ sơ địa chính phải được
thể hiện đầy đủ, chính xác, kịp thời, và
cập nhật trong quá trình sử dụng đất.
• Hồ sơ địa chính được lập thành một (01)
bản gốc và hai (02) bản sao từ bản gốc;
Bản gốc được lưu tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên
và Môi trường, một bản sao được lưu tại
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường,
một bản sao được lưu tại Uỷ ban nhân
dân xã, phường, thị trấn.
106
II.1.c. Thống kê, kiểm kê đất đai
• Thống kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp,
đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện trạng sử
dụng đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến
động giữa hai lần thống kê. (Khoản 22 Điều 4
Luật Đất đai 2003)
• Kiểm kê đất đai là việc Nhà nước tổng hợp,
đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về
hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và
tình hình biến động giữa hai lần kiểm kê. (khoản
23 Điều 4 Luật Đất đai 20030
108
27
Mục đích thống kê, kiểm kê đất đai:
• Số liệu thu được nhằm :
– Theo dõi tình hình đất đai
– cung cấp những thông tin cần thiết và chính
xác cho công tác qui hoạch, kế hoạch hoá đất
đai,
– giúp cho Nhà nước xây dựng những chính
sách chế độ quản lý và sử dụng đất đai một
cách hiệu quả.
109
Thời hạn thống kê, kiểm kê đất đai:
• Thống kê : một năm một lần.
• Kiểm kê : 5 năm một lần.
• Không tiến hành thống kê đất đai vào năm kiểm
kê (Khoản 1 Điều 55 Luật Đất đai 2003).
• Thời điểm thống kê đất đất hàng năm là ngày 01
tháng 01 năm sau.
• Thời điểm kiểm kê đất đai là ngày 01 tháng 01
năm cuối của kỳ quy hoạch sử dụng đất.
111
• Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai được sử dụng
vào các mục đích sau:
– Đánh giá hiện trạng sử dụng đất, làm căn cứ để lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, làm cơ sở để kiểm
tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
– Làm tài liệu điều tra cơ bản về tài nguyên đất phục vụ
cho việc xây dựng chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế
hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh
của cả nước, của các ngành và các địa phương;
– Công bố trong niên giám thống kê quốc gia;
– Phục vụ nhu cầu sử dụng dữ liệu về đất đai trong
nghiên cứu khoa học, đào tạo và các nhu cầu khác.
110
Trách nhiệm thống kê, kiểm kê đất đai
• Đơn vị thống kê, kiểm kê đất đai là xã, phường, thị trấn.
• Trách nhiệm thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai
được quy định tại khoản 2 Điều 53 Luật đất đai 2003
như sau:
+ Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức việc thống kê, kiểm kê đất đai
tại địa phương;
+ Uỷ ban nhân dân cấp huyện, cấp xã báo cáo két quả thống kê,
kiểm kê đất đai tại địa phương lên uỷ ban nhân dân cấp trên trực
tiếp; uỷ ban nhân dân cáp tỉnh báo cáo kết quả thống kê kiểm kê
đất đai lên Bộ tài nguyên và môi trường;
+ Bộ Tài nguyên và môi trường tổng hợp báo cáo Chính phủ kết
quả thống kê đất đai hàng năm, kết quả kiểm kê đất đai năm
năm của cả nước;
+ Chính phủ báo cáo Quốc hội kết quả kiểm kê đất đai năm năm
đồng thời với kế hoạch sử dụng đất năm năm của cả nước.
112
28
II.2. PHÂN PHỐI VÀ ĐIỀU CHỈNH
ĐẤT ĐAI
• Là hoạt động của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền nhằm chuyển giao đất đến
người sử dụng và điều chỉnh việc sử dụng
đất theo một trình tự thủ tục nhất định
được pháp luật quy định nhằm thực hiện ý
đồ của chủ sở hữu với mục đích khai thác
đất đai có hiệu quả.
113
II.2. a. Quy hoạch và kế hoạch sử
dụng đất
• - Khái niệm quy hoạch, kế hoạch đất đai
• Quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ sử
dụng đất cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí,
không gian đối với các loại đất cho phù hợp với
từng giai đoạn phát triển kinh tế xã hội của từng
địa phương và trong phạm vi cả nước.
• Kế hoạch đất đai là việc xác định các biện pháp,
thời gian để sử dụng đất theo qui hoạch.
• Quy hoạch đất đai bao giờ cũng gắn liền với kế
hoạch sử dụng đất đai bởi vì kế hoạch sử dụng
đất là biện pháp để thực hiện quy hoạch.
115
1 a. Quy hoạch và
PHÂN kế hoạch sử dụng đất
PHỐI VÀ
ĐIỀU
CHỈNH 2 b. Giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất.
ĐẤT ĐAI
3 c. Thu hồi đất
114
- Mục tiêu, ý nghĩa của việc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất
• Mục tiêu : nhằm lựa chọn được phướng án sử
dụng đất đạt hiệu quả cao nhất về kinh tế - xã
hội, môi trường – sinh thái, an ninh - quốc phòng
• Ý nghĩa
– Đối với nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
là một trong những công cụ để quản lý đất đai được
thống nhất và đảm bảo cho đất đai được sử dụng
hợp lý, tiết kiệm.
– Đồng thời, thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất nhà nước sử dụng quyền định đoạt với đất đai.
116
29
 Nguyên tắc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất (Điều 21Lđđ)
1. Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển
kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh;
2. Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, kế hoạch của cấp
dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp
trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng
đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét
duyệt;
3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu
cầu sử dụng đất của cấp dưới;
4. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
5. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường;
6. Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;
7. Dân chủ và công khai;
8. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết
định, xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó.
117
Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất
• 1. Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt;
• 2. Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm năm
và hàng năm của Nhà nước;
• 3. Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
• 4. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất của
kỳ trước;
• 5. Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công
trình có sử dụng đất.
119
Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất:
• 1. Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã
hội, quốc phòng, an ninh của cả nước, quy hoạch phát
triển của các ngành và các địa phương;
• 2. Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước;
• 3. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu thị
trường;
• 4. Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất;
• 5. Định mức sử dụng đất;
• 6. Tiến bộ khoa học và công nghệ liên quan đến sử
dụng đất;
• 7. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất của kỳ
trước.
118
- Nội dung của quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất
• Nội dung của quy hoạch sử dụng đất chính là việc xác
định diện tích đất cụ thể các loại đất để phân bổ cho các
nhu cầu khác nhau như kinh tế, xã hội, an ninh, quốc
phòng. Nội dung của kế hoạch sử dụng đất là sự phân
tích đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ
trước và kế hoạch thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ
tiếp theo.
• Nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được
quy định tại Điều 23 Luật đất đai 2003, và được hướng
dẫn cụ thể tại Điều 12, 13, 14 Nghị định 181/2004/NĐ –
CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về Thi
hành Luật đất đai 2003
120
30
 Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
• Kỳ quy hoạch, kỳ kế hoạch sử dụng đất là lượng thời
gian vật chất mà mỗi cấp chính quyền từ trung ương
đến địa phương xây dựng chiến lược từ tổng thể đến chi
tiết để thực hiện các nội dung quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đai.
• Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm.
• Kỳ kế hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là năm năm. (Theo Điều
24 Luật Đất đai 2003)
121
- Thẩm quyền quyết định, xét duyệt và điều
chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
• + Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của cả nước do Chính phủ trình;
• + Chính phủ xét duyệt quy hoạch sử dụng đất của uỷ
ban nhân dân cấp tỉnh, kế hoạch sử dụng đất năm năm,
kế hạch điều chỉnh, bổ sung hàng năm của từng tỉnh,
đồng thời xét duyệt kế hoạch sử dụng đất vào mục đích
an ninh, quốc phòng của Bộ công an, Bộ quốc phòng;
• + Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực
tiếp;
• + Uỷ ban nhân dân cấp huyện xét duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của xã không thuộc khu vực phát
triển đô thị;
• + Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét
duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai thì có thẩm
quyền cho phép bổ sung, điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch đó.
123
- Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
• Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định tại Điều 25
Luật Đất đai 2003 như sau:
• + Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đai của cả nước trình Quốc hội quyết định;
• + Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông
qua trước khi trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt
• + Uỷ ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất tại địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
đơn vị hành chính cấp dưới trừ các xã không thuộc khu vực phát
triển đô thị trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi
trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt
• + Cơ quan quản lý đất đai ở trung ương và địa phương giúp Chính
phủ và uỷ ban nhân dân các cấp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất.
122
- Công bố quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất
• + Bộ Tài nguyên và Môi trường : công bố công khai toàn
bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả
nước đã được Quốc hội quyết định tại trụ sở cơ quan Bộ
trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng
Công báo; công bố trên mạng thông tin quản lý nhà
nước của Chính phủ và trích đăng trên một báo hàng
ngày của Trung ương.
• + Sở Tài nguyên và Môi trường : công bố công khai toàn
bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa
phương.
• + Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm : toàn bộ tài
liệu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết và các
dự án công trình đầu tư.
• + Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế : công bố
công khai toàn bộ tài liệu về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất chi tiết đã được xét duyệt. 124
31

- Thực hiện quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất
• Chính phủ có trách nhiệm tổ chức, chỉ đạo viêc thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước;
kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của cấp tỉnh.
• Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức, chỉ đạo việc thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương;
kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của địa phương cấp dưới trực tiếp.
• Uỷ ban nhân dân cấp xã tổ chức, chỉ đạo thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; phát hiện
ngăn chặn các hành vi sử dụng đất trái với quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.
125
II.2.b. Giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất.
• Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất là những hoạt động của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền trong việc
phân chia và phân chia lại một cách hợp lý
quỹ đất đai thống nhất vì lợi ích của nhà
nước và mọi tổ chức, cá nhân sử dụng
đất.
127
• Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
công bố có diện tích đất phải thu hồi mà nhà nước chưa
thực hiện việc thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì
người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã
được xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử
dụng thì nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo quy định
của pháp luật. Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý
xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu
hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
• Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sữa chữa nhà ở, công trình
gắn liền với đất phải thu hồi làm thay đổi quy mô, cấp công
trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cho phép.
• Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công
bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải
chuyển mục đích sử dụng mà sau ba năm không thực hiện
theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt phải huỷ bỏ hoặc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất và công bố sự huỷ bỏ, điều chỉnh đó.
126
Khái niệm giao đất và cho thuê đất
• Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao
quyền sử dụng đất bằng quyết định hành
chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng
đất. (Khoản 1 điều 4 Luật Đất đai 2003 )
• Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước
trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng
cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
(Khoản 2 điều 4 Luật Đất đai 2003 )
128
32
 Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho
CÁC HÌNH THỨC SỬ DỤNG ĐẤT phép chuyển mục đích sử dụng đất
• Điều 31 Luật đất đai và được hướng dẫn cụ thể
GIAO ĐẤT CHO THUÊ ĐẤT tại Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ- CP, Khoản
1, 2 điều 2 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP
1. Nhu cầu sử dụng đất
KHÔNG THU TIỀN SỬ TRẢ TIỀN THUÊ MỘT 2. Việc chấp hành tốt pháp luật về đất đai
DỤNG ĐẤT LẦN CHO CẢ THỜI 3. quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được cơ
GIAN THUÊ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
4. Suất đầu tư trên một đơn vị diện tích đất được tính
CÓ THU TIỀN SỬ TRẢ TIỀN THUÊ bằng tổng số vốn đầu tư trên đất chia cho tổng diện
DỤNG ĐẤT HẰNG NĂM tích đất của dự án.

129 130

Đối tượng được giao đất không thu tiền

ĐỐI TƯỢNG ĐƯỢC GIAO, sử dụng đất
THUÊ ĐẤT
là trường hợp các đối tượng được nhà nước
là phạm vi những người sử dụng giao đất được hưởng ưu đãi về tài chính. Việc
ưu đãi này nhằm hỗ trợ cho một số trường hợp
đất được nhà nước giao, cho có điều kiện kinh tế khó khăn hoặc do việc sử
thuê đất dụng đất của các chủ thể này không nhằm mục
đích lợi nhuận và nhằm mục tiêu xã hội nào đó

131 132

33
Đối tượng được giao đất không thu tiền
sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân
Tổ chức sdđ : nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm NN0
Đơn vị vũ trang nhân dân
Tổ chức SDĐ xây nhà tái định cư cho dự án NN
Hợp tác xã nông nghiệp
- Người sdđ rừng xây dựng trụ sở cơ quan, sự nghiệp - đất sử
dụng vào mục đích QPAN, đất giao thông thuỷ lợi, đất xây dựng
các công trình VH,YTế, GDĐT, TDTT phục vụ lợi ích công cộng
- đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp, cơ sở tôn giáo sử
dụng đất phi nông nghiệp
133
Đối tượng được SDĐ dưới hình thức thuê
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại VN
- Hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất nông lâm
ngư nghiệp, làm muối
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp vượt
hạn mức được giao trước ngày 01 tháng 01 năm
1999 (K2Đ67LĐD)
- Hộ gia đình, cá nhân SDĐ nông nghiệp vượt hạng
- Sử dụng đất có mặt nước ven biển theo Đ 79 LĐĐ
mức giao đất từ 01/01/1999 đến trước ngày
01/7/2004,
- Sử dụng đất để thăm dò, khai thác khoán sản.
Sử dụng đất để khai thác nguyên liệu, sản xuất vật
135
liệu xây dựng, làm đồ gốm.
1 Hộ gia đình, cá nhân
Giao đất được giao đất ở;
có thu
tiền sdđ Tổ chức kinh tế được
2
giao đất sử dụng vào mục đích
xây dựng nhà ở để bán.
134
Đối tượng được lựa chọn giữa giao đất có thu
tiền SDĐ và thuê đất
-Tổ chức kinh tế SDĐ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê;
-Tổ chức kinh tế SDĐ vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
-Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng
công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
-Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt
bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh;
-Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án
đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, được lựa chọn hình thức giao
đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê. 136
34
 II.2.b.2 Chuyển mục đích SDĐ
CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH
• Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai
SỬ DỤNG ĐẤT
là việc một trong các hình thức biến động
đất đai diễn ra bình thường trong quá trình
sử dụng đất bởi vì trong điều kiện đất đai không phải xin phép
phải xin phép cơ
hữu hạn, con người luôn phải tìm mọi cơ quan nhà nước.
quan nhà nước
cách để phát huy hiệu quả kinh tế tối ưu
từ đất. Tuy vậy, việc chuyển đổi mục đích
sử dụng đất phải được sự giám sát chặt
chẽ của nhà nước.
137 138

Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang

Chuyển mục đích phải xin phép đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng,
đất nuôi trồng thuỷ sản;

CÁC Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng

• là trường hợp người sử dụng đất khi muốn chuyển mục
phòng hộ sang sử dụng vào mục đích
đích sử dụng đất phải thực hiện những thủ tục hành TRƯỜNG khác;
chính nhất định thông qua văn phòng đăng ký quyền sử HỢP
dụng đất để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền CHUYỂN Chuyển đất nông nghiệp sang phi nông
giao đất, cho thuê đất đồng ý cho phép chuyển sang sử
dụng vào mục đích khác và phải thực hiện nghĩa vụ tài MỤC nghiệp;
chính đối với Nhà nước. ĐÍCH
• Thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất là một SDĐ Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà
trình tự thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật. PHẢI XIN nước giao đất không thu tiền sử dụng
• Cơ quan cho phép phải căn cứ vào tình hình hiện trạng PHÉP đất sang đất phi nông nhiệp được Nhà
sử dụng đất, quy hoạch và kế hoach sử dụng đất đai đã nước giao đất có thu tiền hoặc thuế đất;
được phê duyệt để chấp thuận việc chuyển mục đích sử
dụng đất. Chuyển đất phi nông nghiệp không phải
139 là đất ở thành đất ở; 140

35

Thủ tục
• - Khi chuyển sang sử dụng vào mục đích
khác thì các quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất được áp dụng cho loại đất đã
được chuyển mục đích sử dụng đất, thời
hạn sử dụng đất được thực hiện theo quy
định tại Điều 68 của Luật Đất đai 2003.
• - Trong trường hợp chuyển mục đích mà
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì nộp
tiền sử dụng đất theo loại đất đã được
chuyển mục đích sử dụng đất,
Các trường hợp không phải xin
phép khi chuyển mục đích SDĐ
• Người sử dụng chuyển từ đất trồng cây lâu
năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản
sang đất trồng chuyên trồng lúa nước, chuyển
từ đất phi nông nghiệp thành đất nông nghiệp.
• Phải đăng ký với văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất để chỉnh lý trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và nắm được tình hình hiện
trạng sử dụng đất của người sử dụng.

141 142

b3. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất,

cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Tình huống
Điều 37 Luật đất đai :
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương: • Trên cơ sở quy hoạch đã được cơ quan
–
–
tổ chức trong nước
cơ sở tôn giáo;
nhà nước có thẩm quyền phe duyệt và
– người Việt Nam định cư ở nước ngoài; được ủy quyền của UBND tỉnh , Chủ tịch
– tổ chức, cá nhân nước ngoài.
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh: UBND huyện A ra quyết định giao đất cho
– hộ gia đình, cá nhân;
– cộng đồng dân cư.
một trường trung học nông nghiệp với quy
- Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn : cho thuê đất thuộc quỹ đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị
mô 2 ha để xây dựng khu thí nghiệm nông
trấn. nghiệp và thu 30 triệu đồng tiền sử dụng
Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất không được uỷ quyền cho cơ quan đất. Vậy,quyết định nêu trên có đúng
cấp dưới.
không?
143 144

36
 Thời hạn sử dụng đất
• Thời hạn sử dụng đất là khoản thời gian
mà người sử dụng đất được sử dụng đất,
hết thời hạn sử dụng, người sử dụng đất
nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong
quá trình sử dụng đất chấp hành tốt pháp
luật về đất đai thì sẽ được nhà nước xét
cho tiếp tục sử dụng hoặc có thể nhà
nước thu hồi lại đất.
145
Đất sử dụng ổn định, lâu dài
• 1. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;
• 2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quyết
định tại khoản 4 Điều 71 của Luật này;
• 3. Đất ở;
• 4. Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh
doanh của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định
được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;
• 5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự
nghiệp quy định tại Điều 88 của Luật này;
147
Các loại thời hạn sử dụng đất
• Tùy theo từng loại đất, mục đích sử
dụng đất, nghĩa vụ tài chính mà
người sử dụng đất thực hiện, Luật
Đất đai 2003 phân biệt thời hạn sử
dụng đất thành
– (1) loại đất sử dụng ổn định, lâu dài và
– (2) loại đất sử dụng có thời hạn.
146
Đất sử dụng ổn định, lâu dài (tt)
• 6. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
• 7. Đất do cơ sở tôn giáo sử dụng.
• 8. Đất có các công trình là đình, đền, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ;
• 9. Đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình
văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục
vụ lợi ích công cộng và các công trình công cộng khác
không nhằm mục đích kinh doanh; đất có di tích lịch sử -
văn hoá, danh lam thắng cảnh;
• 10. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
148
37
 Đất sử dụng có thời hạn
• 1. Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng • Thời hạn sử dụng đối với diện tích đất
thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng
quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 70 của Luật Đất nông nghiệp vượt hạn mức do được giao
đai 2003 là hai mươi năm; thời hạn giao đất trồng cây trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 bằng
lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử
dụng quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 70 của Luật một phần hai thời hạn quy định tại khoản 1
Đất đai 2003 là năm mươi năm. Điều này, sau đó phải chuyển sang thuê
• Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi
trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân đất;
sử dụng là không quá 20 năm; thời hạn cho thuê đất
trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá
nhân sử dụng là không quá năm mươi năm.

149 150

• 3. Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế
để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá
nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản
xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án
đầu tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,
cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại
Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án
đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá
năm mười năm; đối với các dự án có vốn đầu tư lớn
nwng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có
điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện
kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài
hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy
mươi năm.
151
• 4. Thời hạn cho thuê đất để xây dụng trụ
sở làm việc của tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao quy định tại khoản 5
Điều 9 của Luật này là không quá chín
mươi chín năm.
Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao được Nhà nước
Việt Nam xem xét gia hạn hoặc cho thuê
đất khác nếu có nhu cầu sử dụng đất;
152

38

• 5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất
nông nghiệp sử dụng vào mục đích công
ích của xã, phường, thị trấn là không quá
năm năm; trường hợp cho thuê đất trước
ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì thời hạn
thuê đất được xác định theo hợp đồng
thuê đất.
153
• c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm
đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất,
đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao,
cho thuê.
• Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước
tiếp tục giao đất, cho thuê nếu như có nhu cầu tiếp tục sử dụng,
chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc
sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã dược xét
duyệt;
• d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích
phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời
hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn
sử dụng đất được tính từ thời điểm được chuyển mục đích sử dụng
đất;
• đ) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử
dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn
hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thì hạn sang đất phi nông
nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử
dụng đất ổn định lâu dài.
155
* Thời hạn sử dụng đất khi chuyển
mục đích sử dụng đất
• 1. Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi
chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
• a) Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn được
xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển
mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đât được tính từ
thời điểm được chuyển mục đích sử dụng đất;
• b) Trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất
trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ
sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng
đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đât ổn
định lâu dài;
154
• 2. Thời hạn sử dụng đất đai với tổ chức kinh tế, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công
nghiệp, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử
dụng đất được xác định theo dự án đầu tư quy định tai
khoản 3 Điều 67 Luật ĐĐ.
• 3. Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi
nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông
nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp
sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng
ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn
định lâu dài.
156
39
 Thời hạn sử dụng đất khi nhận
chuyển quyền sử dụng đất
• 1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển
quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy
định thời hạn là thời hạn sử dụng đất còn
lại của thời hạn sử dụng đất khi chuyển
quyền sử dụng đất.
• 2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất
đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu
dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.
157
Tình huống
• Công ty chế biến nông sản K quyết định đầu tư vào địa bàn một xã
vùng sâu, được xác định là một xã có điều kiện kinh tế - xã hội đặc
biệt khó khăn. Theo đề án thì công ty cần 50ha đất nông nghiệp để
làm vùng nguyên liệu (bên cạnh nguyên liệu do nông dân làm ra) và
5ha để xây nhà máy. Do đầu tư lớn vào địa bàn kinh tế khó khăn
nên công ty xác định là thời gian đầu tư kéo dài đến trên 50 năm.
Hỏi:
• - Căn cứ để giao đất cho công ty K trong trường hợp này là gì?
• - Công ty K có thể sử dụng đất dưới hình thức nào? (giao đất, cho
thuê…)? Cơ quan nào có thẩm quyền giao đất?
• - Công ty K có phải nộp tiền sử dụng đất không?
• - Công ty KHOLACOM có được cấp GCNQSDĐ không? Nếu có, cơ
quan nào có thẩm quyền cấp?
• - Thời hạn sử dụng đất của công ty KHOLACOM tối đa là bao nhiêu
năm?
159
Tình huống
• Ngày 20/3/1990 hộ gia đình bà Lê Văn Ba
được Nhà nước giao 2ha đất nông nghiệp
tại huỵên Tháp Mười tỉnh Đồng Tháp.
Ngày 29/7/1998 bà Ba chuyển nhượng
2ha đất này cho ông Nguyễn Văn Thịnh.
Trước đó vào ngày 11/9/1995 ông Thịnh
cũng đã được giao 1,5 ha đất nông
nghiệp. Hỏi thời hạn sử dụng đất đối
với 3,5 ha đất của ông Thịnh là đến thời
điểm nào?
158
II.2.c. Thu hồi đất
• Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định
hành chính để thu lại quyền sử dụng đất
hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ
ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý
theo quy định của Luật Đất đai. (khoản 5
điều 4 Luật Đất đai 2003)
• Các trường hợp thu hồi đất quy định tại
điều 38 Luật ĐĐ
160
40
 Hậu quả pháp lý và ý nghĩa CÁC TRƯỜNG HỢP THU HỒI ĐẤT
(điều 38 Luật Đất đai 2003)
• Hậu quả pháp lý : chấm dứt quyền sử
dụng đất hoặc quyền quản lý đất đai của Người sử
các chủ thể được Nhà nước giao đất để Hết hạn
dụng đất Vi phạm
Thực hiện sử dụng
quản lý. không có pháp luật
quy đất mà
• Ý nghĩa : nhu cầu, đất đai –
hoạch, kế không
khả năng khoản 3,
– là biện pháp để bảo vệ quyền sở hữu đất đai hoạch sử được
tiếp tục sử 4, 5, 6, 9,
của nhà nước, dụng đất gia hạn
dụng đất – 10, 11,
– hỗ trợ cho quá trình phân phối và điều chỉnh Khoản 1 – khoản
khoản 12
10
đất đai. 2,7,8
161 162

Thẩm quyền thu hồi đất
(điều 44 Luật Đất đai)
• 1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương quyết định thu hồi đất với tổ chức, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân
nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 điều
này.
• 2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh quyết định thu hồi đất đối vơi hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
• 3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất không
được uỷ quyền.
bồi thường, tái định cư cho
người bị thu hồi đất
• Khi thu hồi ngoài việc bồi thường các thiệt hại
vật chất hoặc phi vật chất cho người sử dụng
đất, Nhà nước còn quy định về hỗ trợ, tái định
cư nhằm trợ giúp thêm cho người bị thu hồi đất
có thể tái lập cuộc sống mới, để chuyển đổi
nghề nghiệp, để giải quyết khó khăn về mặt kinh
tế.
• tái định cư chỉ đặt ra với các chủ thể không còn
đất ở sau khi bị thu hồi nhằm tái lập nơi ở mới
“bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

163 164

41
 II.3. ĐĂNG KÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI VÀ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT
• Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với
một thửa đất xác nhận vào hồ sơ địa
chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất (Khoản 4 điều 19
Luật Đất đai)
165
Các trường hợp đăng ký đất đai
Đăng 1. Được NN giao đất, cho thuê đất
2. Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng
ký ban nhận quyền sử dụng đất.
đầu 1. NSDĐ thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất;
Đăng 2. Người sử dụng đất được phép đổi tên;
ký biến 3. Có thay đổi về hình dạng, kích thước, Dtích thửa đất;
động 4. Chuyển mục đích sử dụng đất;
5. Có thay đổi về thời hạn sử dụng đất;
6. Chuyển đổi từ hình thức nhà cho thuê đất sang hình
thức nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
7. Có thay đổi về những hạn chế quyền của NSDĐ
8. Nhà nước thu hồi đất . 167
Ý nghĩa đăng ký quyền sử dụng đất
• + Đối với Nhà nước : là một biện pháp của Nhà nước nhằm
theo dõi tình hình sử dụng đất và những biến động của quá
trình sử dụng đất.
– giúp nhà nước theo dõi tình hình sử dụng đất, cập nhật sự biến động
thường xuyên của đất để quản lý có hiệu quả đất đai.
• + Đối với người sử dụng đất, quá trình đăng ký đất đai là
quá trình mà các chủ thể sử dụng đất làm đơn kê khai
những thửa đất của mình đang sử dụng với cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền, các cơ quan này xét duyệt và ghi vào
sổ địa chính
– đây là một trong những trường hợp được xem là có giấy tờ hợp lệ để
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được nhà nước bảo vệ
các quyền lợi của người sử dụng đất.
166
Cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy
chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất. (Khoản 20 điều 4 Luật Đất đai 2003).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một
chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm
xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước
và người sử dụng đất. Người có Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất sẽ được Nhà nước bảo
hộ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
168
42

Ý nghĩa việc cấp giấy CN QSDĐ
• (1) Thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, Nhà nước xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để thực
hiện việc quản lý Nhà nước đối với đất đai,
• (2) Tạo cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất khi các quyền và
lợi ích bị xâm phạm.
• (3) Người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các giao
dịch dân sự về đất đai.
• (4) Được Nhà nước bồi thường các thiệt hại về đất và
các tài sản khi Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích của Nhà
nước và xã hội.
• (5) Là cơ sở pháp lý để tòa án nhân dân giải quyết các
tranh chấp về đất đai.
169
• 4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được
thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận
quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử
dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên
góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
• 5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ
quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp
đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được
thi hành;
• 6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự
án có sử dụng đất;
• 7. Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92
của Luật đất đai
• 8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;
• 9. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn
liền với đất ở.
171
Đối tượng được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất:
• Theo điều 49 Luật đất đai 2003, có 9 trường hợp được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:
• 1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ
trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích
công ích của xã, phường, thị trấn;
• 2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày
15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật đất đai có
hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất;
• 3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và
Điều 51 của Luật đất đai mà chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất;
170
* Các trường hợp không được cấp
GCN quyền sử dụng đất
• Đây là những trường hợp người sử dụng đất được sử
dụng đất hợp pháp nhưng thuộc trường hợp không cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Các trường hợp cụ thể (Điều 41 khoản 2 Nghị định
181/2004/NĐ-CP)
– a) Đất do Nhà nước giao để quản lý quy định tại Điều 3 của Nghị
định 181/2004/NĐ-CP
– b) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do Uỷ ban nhân dân
xã, phường, thị trấn quản lý sử dụng;
– c) Người sử dụng đất do thuê, thuê lại của người khác mà
không phải là đất thuê hoặc thuê lại trong khu công nghiệp;
– d) Người đang sử đất mà không đủ điều kiện để cấp giấy chứng
nhận quyền sử đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của
Luật Đất đai;
– đ) Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường.
172
43
 Nghĩa vụ tài chính của người được
cấp GCNQSDĐ
• Luật đất đai 2003 quy định trường hợp sau thì người sử
dụng đất làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất:
• Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không có các loại
giấy tờ quy định tại khoản 1, điều 50 Luật đất đai 2003
nhưng đã sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước
ngày luật này có hiệu lực nay được UBND cấp xã xác
nhận đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch
thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của
chính phủ.
173
• Ngoài ra trong các trường hợp sau đây người
sử dụng đất cũng được xem xét để cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi họ đã
thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà
nước.
• 1. Hộ gia đình cá nhân được sử dụng đất theo
bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân
của cơ quan thi hành án quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước thẩm
quyền đã được thi hành.
• 2. Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất được
nhà nước giao, cho thuê từ 15/10/1993 đến
trước ngày 1/7/2004 mà chưa được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
174

Không phải nộp tiền sử dụng đất: II.4. Quản lý tài chính về đất đai
• 1. Những người có một trong các loại giấy tờ hợp lệ được quy định
tại khoản 1, điều 50 Luật đất đai 2003. • a. Nguồn thu ngân sách nhà nước từ
• 2. Người có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, điều 50
nhưng trên giấy tờ đó ghi tên người khác kèm theo giấy tờ về việc đất đai
chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan nhưng
đến trước ngày 1/7/2004 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử • b. Các quy định về giá đất
dụng đất nay được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp
• 3. Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại
địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó
khăn được UBND xã nơi có đất xác nhận sử dụng đất ổn định,
không có tranh chấp.
• 4. Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ
quy định tại khoản 1, điều 50 Luật đất đai 2003 nhưng sử dụng ổn
định từ trước ngày 15/10/1993 nay được UBND xã xác nhận đất
không có tranh chấp phù hợp với quy hoạch.

175 176

44
 (a) Các khoản thu từ cấp quyền sử dụng đất

1 Các khoản thu từ việc

Nguồn thu cấp quyền sử dụng đất • - Nộp tiền sử dụng đất đối với trường hợp được Nhà
ngân sách nước giao đất có thu tiền theo quy định tại Điều 34 Luật
đất đai năm 2003 và khi được Nhà nước cho phép
nhà nước chuyển mục đích sử dụng đất thuộc đối tượng phải nộp
từ đất đai tiền theo quy định tại Điều 36 Luật đất đai năm 2003;
2 Các khoản thu tài chính
• - Nộp lệ phí địa chính (khi làm thủ tục đo đạc, cắm mốc,
khi sử dụng đất chứng nhận biến động quyền sử dụng đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất);
• - Nộp lệ phí trước bạ nhà đất;
• - Tiền bồi thường thiệt hại (khi Nhà nước thu hồi đất để
Các khoản thu từ giao cho người khác thì thu tiền của người được giao
3 đất, bồi thường cho người có đất bị thu hồi).
thuế chuyển quyền
sử dụng đất 177 178

b. Các khoản thu khi sử dụng đất c. Thu thuế chuyển quyền sử dụng
đất
• - Thuế sử dụng đất nông nghiệp đối với đất dùng vào • Theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai
sản xuất nông nghiệp;
• - Thuế nhà, đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình; năm 2003, Nhà nước thu thuế thu nhập từ
• - Tiền thuê đất đối với các trường hợp thuê đất của Nhà chuyển quyền sử dụng đất.
nước;
• - Thuế Tài nguyên khi khai thác đất làm nguyên liệu cho
sản xuất gạch ngói, đồ gốm, sứ, đất lấp đường, san lấp;
• - Tiền từ việc xử lý vi phạm pháp luật đất đai;
• - Tiền bồi thường thiệt hại cho Nhà nước khi gây thiệt
hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

179 180

45
II.4.b. Các quy định về giá đất
• 1. Khái niệm
• 2. Nguồn hình thành
• 3. Thẩm quyền của các cơ quan nhà nước trong
việc định giá đất.
• 4. Khung giá các loại đất
• 5. Phương pháp xác định giá đất
• 6. Định giá các loại đất cụ thể tại địa phương
• 7. Điều chỉnh giá đất
181
* Nguồn hình thành giá đất
• Giá đất được hình thành trong các trường hợp
sau đây:
• - Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương quy định theo quy định của pháp luật
(giá đất do Nhà nước quy định);
• - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu
dự án có sử dụng đất;
• - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất
với những người có liên quan khi thực hiện các
quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử
dụng đất.
183
Khái niệm
• Giá đất (giá quyền sử dụng đất) là số tiền
tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong
giao dịch về quyền sử dụng đất.
182
• Giá đất do Nhà nước quy định được áp dụng
làm căn cứ để xác định giá đất trong các trường
hợp sau:
a) Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
b) Tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao
đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều
34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003;
c) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất
không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá
nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33
của Luật Đất đai năm 2003;
184
46
d) Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài
sản của doanh nghiệp nhà nước khi doanh nghiệp cổ
phần hoá, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất
đai năm 2003;
đ) Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
e) Tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai
năm 2003;
g) Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm
pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo
quy định của pháp luật.
185
Thẩm quyền của các cơ quan
nhà nước trong việc định giá đất
• Chính phủ quy định phương pháp xác
định giá đất; khung giá các loại đất cho
từng vùng, theo từng thời gian; trường
hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý
chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương.
187
• Giá đất do Nhà nước quy định còn được
coi như “giá sàn” trong những trường hợp
Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình
thức đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất.
– Khoản 2 Điều 2 Nghị định số 188
186
Thẩm quyền của các cơ quan
nhà nước trong việc định giá đất
• Bộ Tài chính theo thẩm quyền chịu trách nhiệm
hướng dẫn thi hành, kiểm tra việc tổ chức thực
hiện các quy định của Chính phủ về giá đất và
giải quyết các trường hợp vướng mắc phát sinh
về giá đất theo đề nghị của địa phương theo
thẩm quyền; tổ chức mạng lưới thống kê giá đất,
điều tra và theo dõi giá đất trong phạm vi cả
nước; chủ trì xây dựng trình Chính phủ điều
chỉnh khung giá các loại đất; tổ chức bồi dưỡng
nghiệp vụ định giá đất.
188
47
 Thẩm quyền của các cơ quan
nhà nước trong việc định giá đất
• Căn cứ vào các nguyên tắc định giá đất;
phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất do Chính phủ quy định;
theo hướng dẫn của Bộ Tài chính, Uỷ ban
nhân dân cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ
thể tại địa phương trình Hội đồng nhân
dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết
định.
189
a. Khái niệm
• Thanh tra đất đai là xem xét một cách
khách quan việc chấp hành các quy
định của pháp luật đất đai, đảm bảo
cho các quy định đó được thực hiện và
thực hiện đúng.
• Kiểm tra đất đai là xem xét lại những
kết quả đã thực hiện theo đúng pháp
luật.
191
II.5. Thanh tra, kiểm tra việc chấp
hành các quy định của pháp luật
về đất đai
190
b. Chủ thể thanh tra
• Thanh tra đất đai là thanh tra chuyên ngành về
đất đai.
• Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm
chỉ đạo, tổ chức thực hiện thanh tra đất đai trong
cả nước.
• Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương chịu
trách nhiệm tổ chức thực hiện thanh tra đất đai
tại địa phương.
• (Nghị định 65/2006/NĐCP ngày 23 tháng 6 năm
2006 về tổ chức và hoạt động của thanh tra tài
nguyên và môi trường)
192
48
 c. Nội dung thanh tra đất đai
a) Thanh tra việc quản lý nhà nước về đất
đai của Uỷ ban nhân dân các cấp;
b) Thanh tra việc chấp hành pháp luật về
đất đai của người sử dụng đất và của tổ
chức, cá nhân khác.
193
e. Quyền và nghĩa vụ của các bên
• Điều 133. Quyền hạn và trách nhiệm của
đoàn thanh tra và thanh tra viên đất đai
• Điều 134. Quyền và nghĩa vụ của đối
tượng thanh tra
195
d. Nhiệm vụ của thanh tra đất đai
a) Thanh tra việc chấp hành pháp luật của
cơ quan nhà nước, người sử dụng đất
trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
b) Phát hiện, ngăn chặn và xử lý theo thẩm
quyền hoặc kiến nghị cơ quan nhà nước
có thẩm quyền xử lý các vi phạm pháp
luật về đất đai.
194
Quyền hạn của đoàn thanh tra và
thanh tra viên đất đai
a) Yêu cầu cơ quan nhà nước, người sử dụng đất và các
đối tượng khác có liên quan cung cấp tài liệu và giải
trình những vấn đề cần thiết cho việc thanh tra;
b) Quyết định tạm thời đình chỉ việc sử dụng phần đất
không đúng pháp luật và chịu trách nhiệm trước pháp
luật về quyết định đó, đồng thời báo cáo ngay với cơ
quan nhà nước có thẩm quyền quyết định xử lý;
c) Xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị với cơ quan nhà
nước có thẩm quyền xử lý các vi phạm pháp luật về đất
đai;
d) Các quyền khác theo quy định của pháp luật về thanh
tra.
196
49
Trách nhiệm của đoàn thanh tra và thanh tra
viên đất đai
a) Xuất trình quyết định thanh tra, thẻ thanh
tra viên với đối tượng thanh tra;
b) Thực hiện chức năng, nhiệm vụ và trình
tự, thủ tục thanh tra theo quy định của
pháp luật;
c) Chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết
luận, quyết định của mình;
d) Thực hiện các trách nhiệm khác theo quy
định của pháp luật về thanh tra.
197
Nghĩa vụ của đối tượng thanh tra
a) Không được cản trở, gây khó khăn cho đoàn
thanh tra hoặc thanh tra viên thực hiện nhiệm
vụ;
b) Cung cấp tài liệu, giải trình các vấn đề cần thiết
liên quan đến nội dung thanh tra đất đai; chấp
hành các quyết định của đoàn thanh tra, thanh
tra viên trong quá trình thanh tra và của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền sau khi kết thúc thanh
tra;
c) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của
pháp luật về thanh tra.
199
Quyền của đối tượng thanh tra
a) Yêu cầu đoàn thanh tra hoặc thanh tra viên thi hành
công vụ giải thích rõ các yêu cầu về thanh tra;
b) Giải trình trong quá trình thanh tra, tham gia ý kiến về
kết luận thanh tra; trường hợp không nhất trí với kết luận
thanh tra, quyết định xử lý vi phạm pháp luật của thanh
tra đất đai thì có quyền khiếu nại với cơ quan có thẩm
quyền theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo;
c) Tố cáo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu đoàn
thanh tra hoặc thanh tra viên vi phạm lợi ích hợp pháp
của mình, của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của
tổ chức, cá nhân;
d) Các quyền khác theo quy định của pháp luật về thanh
tra.
198
Xử lý vi phạm pháp luật đất đai
1. Xử lý kỷ luật (xem điều 166->179 NĐ181)
2. Xử lý hành chính ( NĐ 105/2009/nđ-cp ngày
11 tháng 11 năm 2009 về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực đất đai)
3. Xử lý hình sự :
– Điều 173 Bộ luật hình sự : tội vi phạm các quy định
về sử dụng đất đai.
– Điều 174 Bộ luật hình sự : tội vi phạm các quy định
về quản lý đất đai.
200
50
 CÁC VẤN ĐỀ ĐƯỢC ĐỀ CẬP
TRONG CHƯƠNG 3

CHƯƠNG 3 I. KHÁI QUÁT VỀ ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA

ĐỊA VỊ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
II. QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
III. NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT

201 202

Khái niệm địa vị pháp lý của

• Địa vị pháp lý của người sử dụng đất là
I. KHÁI QUÁT VỀ ĐỊA VỊ PHÁP
LÝ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT
người sử dụng đất
tổng hợp các quyền, nghĩa vụ , trách
nhiệm trong hoạt động sử dụng đất được
Nhà nước quy định cho người sử dụng
đất và những quyền, nghĩa vụ, trách
nhiệm mà họ tự tạo ra trong quá trình sử
dụng đất dựa trên sự cho phép của pháp
luật.

203 204

51
 Nội dung địa vị pháp lý của người
Khái niệm người sử dụng đất
sử dụng đất
- Khái niệm người sử dụng đất (hay chủ thể • Người sử dụng đất là các tổ chức, hộ gia
sử dụng đất) đình, cá nhân được Nhà nước cho phép
- Năng lực pháp luật đất đai của người sử sử dụng đất bằng một trong các hình thức
dụng đất giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận
- Năng lực hành vi đất đai của người sử chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc
dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, có quyền
và nghĩa vụ mà pháp luật quy định trong
- Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng thời hạn sử dụng đất
đất.
205 206

Người sử dụng đất theo Luật Đất

đai 2003
• Theo khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2003
• là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức cá nhân nước
II. QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ
ngoài đầu tư vào Việt Nam, người Việt Nam DỤNG ĐẤT
định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử
dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất hay
cho phép được mua nhà ở gắn liền với quyền
sử dụng đất ở tại Việt Nam.
207 208

52
Nội dung quyền của người sử dụng đất. 1. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Quyền chung của người sử dụng đất Điều 105 Luật đất đai (6 quyền)

2. Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất
3. Quyền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

4. Quyền được giao khoán đất của các nông lâm trường quốc
doanh

209 210

1.1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử

Thông tin : diện tích chưa cấp GCN
dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn
Đến cuối năm 2008
liền với đất
đất chuyên dùng: còn 62,5%
-Là hình thức pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của đất ở đô thị: còn 34,6%
người sử dụng đất.
đất lâm nghiệp: còn 34,4%
-- Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Điều 49 đất ở nông thôn: còn 20%
Luật đất đai 2003, NĐ 88/2009 (chỉ thị số 02/2008/CT-BTNMT về thực hiện một số nhiệm vụ, giải
pháp để hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
lập hồ sơ địa chính theo NQ số 07/2007/QH12 của QH).

211 212

53

1.2. Được hưởng thành quả lao động, kết
quả đầu tư trên đất
-Thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất là
+ Giá trị mà người sử dụng đất đầu tư vào đất
+ Tài sản tạo lập trên đất
Quy định này thể hiện:
+ Pháp luật bảo vệ quyền sở hữu các tài sản
này, được bồi thường giá trị tài sản khi nhà
nước thu hồi đất.
+ Hưởng thành quả lao động đã đạt được.
213
1.4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ
trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp
• Trong quá trình sử dụng đất nông nghiệp,
người sử dụng đất được Nhà nước (thông
qua các cơ quan quản lý Nhà nước về
nông nghiệp, Cơ quan khuyến nông, lâm
ngư… ) hướng dẫn và giúp đỡ trong việc
cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp như rửa
chua, ngăn mặn, cải tạo đất hoan hóa…
nhằm gia tăng độ màu mỡ và giá trị sử
dụng của đất.
215
1.3. Hưởng các lợi ích do công
trình của Nhà nước về bảo vệ, cải
tạo đất nông nghiệp;
• Công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải
tạo đất nông nghiệp là các công trình do
Nhà nước đầu tư nhằm bảo vệ và cải tạo
đất nông nghiệp, ví dụ : hệ thống thủy lợi,
đê điều, hệ thống tưới tiêu…
• Trong quá trình thực hiện quyền sử dụng
đất, người sử dụng đất được hưởng các
lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo
vệ, cải tạo đất nông nghiệp
214
1.5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người
khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp
pháp của mình
• Quyền sử dụng đất hợp pháp của người
sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ khi
người khác xâm phạm.
• Các biện pháp bảo hộ này được quy định
cụ thể trong pháp luật dân sự, hành chính
và pháp luật đất đai.
216
54
1.6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện 2. Quyền giao dịch quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất
về những hành vi vi phạm quyền
sử dụng đất hợp pháp của mình 2.1. Những vấn đề chung về giao dịch quyền sử dụng đất

và những hành vi khác vi phạm

2.2. Các giao dịch quyền sử dụng đất cụ thể
pháp luật về đất đai

217 218

2.1. Những vấn đề chung về giao dịch

quyền sử dụng đất 2.1.1. Khái niệm
2.1.1. Khái niệm
- Là việc người sử dụng đất thực hiện
2.1.2. Các điều kiện chung để được giao dịch QSDĐ
quyền tài sản của mình đối với quyền sử
2.1.3. Điều kiện chung về thủ tục dụng đất bằng cách đưa quyền sử dụng
đất của mình vào giao dịch dân sự theo
2.1.4. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các giao
dịch quyền sử dụng đất nội dung và hình thức nhất định phù hợp
quy định của pháp luật đất đai.

219 220

55
 CÁC GIAO 2.1.2. Các điều kiện chung để được thực
DỊCH QUYỀN hiện các giao dịch quyền sử dụng đất
SỬ DỤNG ĐẤT
• a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng
CHO đất;
CHUYỂN TẶNG
ĐỔI CHO THUÊ • b) Đất không có tranh chấp;
• c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để
bảo đảm thi hành án;
CHUYỂN ĐỂ LẠI THẾ CHẤP,
NHƯỢNG • d) Trong thời hạn sử dụng đất.
THỪA KẾ BẢO LÃNH
» Điều 106 LĐĐ
GÓP VỐN
221 222

Về điều kiện 1 Như vậy : NSDĐ nếu chưa có GCN thì cũng được
thực hiện các giao dịch nếu đáp ứng 1 trong các
•(điều 66 NĐ 84/2007) trường hợp sau:
•(k1 điều 146 •Kể từ ngày + Khi người sử dụng đất để thừa kế quyền sử dụng
LĐĐ) •(Điều 184 01/01/2008, phải có
GCN mới được thực đất
•Trong hạn NĐ 181)
hiện giao dịch (trừ + Đã nộp hồ sơ xin cấp GCN theo quy định của pháp
hoàn thành •Kể từ ngày
01/01/2007 thừa kế), trừ trường luật trước ngày 01/11/2007 mà chưa được cơ quan
cấp GCN, hợp trước ngày
người SDĐ có phải có GCN nhà nước có thẩm quyền cấp GCN.
mới được 01/11/07 đã nộp hồ sơ
giấy tờ về xin cấp GCN mà chưa
QSDĐ tại thực hiện + Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
K1,2,5 Đ 50 các giao được cấp GCN và được quy định tại K1,2,5 Đ 50 Luật đất đai thì vẫn
LĐĐ cũng dịch QSDĐ NSDĐ có một trong
các loại giấy tờ về được giao dịch về quyền sử dụng đất đến hết ngày
được giao trừ thừa kế
dịch QSDĐ tại khoản 1, 2, 31/12/2010. (Công văn số 12/BTNMT-ĐĐ ngày
5 Điều 50 LĐĐ 03/01/2008 )
223 224

56
 Về ĐK2 : đất không có tranh chấp ĐK3: Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

• Có tranh chấp chưa xác định ai là chủ sở - Kê biên là là một biện pháp cưỡng chế của cơ quan nhà nước
hữu hợp pháp đối với quyền sử dụng đất có thẩm quyền đối với người thi hành án dân sự trong trường
hợp họ không tự nguyện thi hành án.
= > không thể là đối tượng đem giao dịch Sẽ bị kê biên nếu là
Điều 5 NĐ 164/2004: tài sản duy nhất
Trước khi
nhận QĐ (ngoài nhà ở) có giá
THA trị lớn hơn nghĩa vụ
QSDĐ phải thực hiện
đã thế
Sau khi nhận
chấp Bị kê biên mà
QĐ THA
hoặc thế không kèm
chấp bất hợp điều kiện
225 pháp 226

Kê biên tài sản: Căn nhà 454/1A Phạm văn Chí, Q6

Mục 4 TTLT số 12/2001/TTLT- BTP-VKSNDTC
• a. Đối với những tài sản phải làm thủ tục sang tên, đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, nếu có căn cứ xác
định người phải thi hành án đã mua hoặc đã được tặng
cho hợp pháp (có giấy mua bán hợp pháp, xác nhận của
chủ sở hữu...) nhưng chưa hoàn tất thủ tục sang tên,
đăng ký quyền sử hữu, quyền sử dụng các tài sản đó thì
Chấp hành viên vẫn có quyền kê biên để bảo đảm thi
hành án.
• Đối với các trường hợp sau khi có bản án, quyết định
của Toà án, người phải thi hành án đã chuyển nhượng
các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, thì Chấp hành
viên có quyền kê biên tài sản đó và có văn bản đề nghị
cơ quan có thẩm quyền huỷ bỏ giao dịch đó. Người
được thi hành án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên
quan có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc
khởi kiện yêu cầu Toà án huỷ bỏ giao dịch đó.
+ Tháng 11/2008, ký hợp đồng mua nhà
+ Đầu tháng 12/2008, thực hiện thủ tục sang tên nhưng bị tạm dừng
do có đơn ngăn chặn của bà Vân là chủ nợ 130 triệu đồng của người
bán và bà Vân đang khởi kiện yêu cầu TA giải quyết.
+ Ngày 6/1/09, TA ra quyết định công nhận sự thỏa thuận giữa
người bán nhà và bà Vân.
+ Ngày 22/1/09, bà Phượng được giải quyết đăng ký QSDĐ
+ Hai tháng sau, bà Phượng được CQTHA Q6 cho biết căn nhà sẽ
bị kê biên để đảm bảo thi hành án vì người bán nhà không tự
nguyện thi hành án theo quyết định của tòa án.
227 228

57
ĐK4: Trong thời hạn còn được sử dụng đất 2.1.3. Điều kiện chung về thủ tục

Đ 119 NĐ 181/2004 đã được sửa

=> Chỉ khi nào đất còn trong thời hạn sử
dụng thì quyền sử dụng đất mới thuộc
quyền tài sản của người sử dụng đất và
mới có quyền định đoạt đối với quyền tài
sản của mình
229
- Hình thức của hợp đồng: đổi, bổ sung bởi NĐ 17/2006:
Phải bằng văn bản được chứng nhận, chứng thực theo quy định
của pháp luật, phải được đăng ký
+ Giao dịch trong KCN, KCNC, KKT: phải có xác nhận của
Ban quản lý.
+ Nếu bên tham gia hoặc cả hai bên trong giao dịch là hộ gia
đình cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân được lựa chọn chứng nhận
của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp xã..
+ Các trường hợp khác, bắt buộc hợp đồng phải được chứng
nhận của công chứng nhà nước. 230

2.1.4. Thời điểm người sử dụng đất được 2.2 CÁC HÌNH THỨC GIAO
DỊCH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
thực hiện các giao dịch QSDĐ
Điều 98 NĐ 181/2004
CHUYỂN TẶNG CHO
+ Giao đất không thu TSDĐ: QĐ giao đất có hiệu lực
ĐỔI CHO THUÊ
+ Được miễn, được phép chậm nộp, được phép ghi nợ tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật: có
QĐ giao đất, ký hợp đồng thuê đất
CHUYỂN ĐỂ LẠI THẾ CHẤP,
+ Được cơ quan nhà nước xem xét cho phép chậm nộp hoặc NHƯỢNG
ghi nợ nghĩa vụ tài chính là thời điểm có quyết định đó. THỪA KẾ BẢO LÃNH
+ Trường hợp chuyển nhượng dự án dự án kinh doanh nhà ở
để bán hoặc cho thuê: K8 Đ 2 NĐ 17/2006 GÓP VỐN
+ Còn lại: thực hiện xong nghĩa vụ tài chính 231 232

58
2.2. Các hình thức giao dịch QSDĐ
2.2.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ:
2.2.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ
2.2.3. Quyền thừa kế QSDĐ
2.2.4. Quyền tặng cho QSDĐ
2.2.5. Quyền góp vốn bằng QSDĐ
2.2.6. Quyền cho thuê lại đất
2.2.7. Quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSD
233
2.2.1.1. Khái niệm
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc hai hoặc
nhiều người sử dụng đất thỏa thuận chuyển giao
quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của
pháp luật
235
2.2.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
2.2.1.1. Khái niệm
2.2.1.2. Chủ thể có quyền chuyển đổi
2.2.1.3. Điều kiện thực hiện
2.2.1.4. Trình tự thủ tục
234
Đặc điểm của giao dịch chuyển đổi
+ Có sự thay đổi chủ thể sử dụng đất đối với diện tích đất
chuyển đổi.
+ Các bên trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất
vừa đồng thời là người chuyển quyền và cũng đồng thời
là người nhận chuyển quyền
+ Quan hệ chuyển đổi là quan hệ dựa trên hiện vật (diện
tích đất cụ thể)
+ Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất không phải nhằm
mục đích kinh doanh kiếm lời mà nhằm khắc phục tình
trạng phân tán, manh mún đất nông nghiệp.
+ Chủ thể có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất được
quy định rất hạn chế với những điều kiện ràng buộc chặt
chẽ.
236
59
 2.2.1.3. Điều kiện thực hiện 2.2.1.4. Trình tự thủ tục

- Chủ thể: hộ gia đình cá nhân sử dụng đất nông Điều 126 LĐĐ 2003
Điều 147 NĐ 181/2004,
nghiệp
Thông tư liên tịch số 04/2006-TTLT-BTP-BTNMT
- Hình thức sử dụng đất: Không phải là đất thuê
- Đối tượng nhận chuyển đổi: hộ gia đình cá
nhân sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã
phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông
nghiệp.

237 238

2.2.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử

dụng đất
2.2.2.1. Khái niệm

2.2.2.1. Khái niệm
2.2.2.2. Chủ thể có quyền chuyển nhượng
2.2.2.3. Chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng
2.2.2.4. Điều kiện thực hiện
2.2.2.5. Trình tự thủ tục
- Khái niệm: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc
người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình
cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với
giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận
phù hợp với quy định pháp luật.

239 240

60
 Đặc điểm của giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
• + là một loại giao dịch chuyển quyền sử dụng đất : có sự thay đổi
chủ thể sử dụng.
• + Trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự phân
biệt rõ ràng giữa bên chuyển quyền và bên nhận quyền.
• + Đất là quan hệ mang tính chất hàng hóa tiền tệ vì quyền sử dụng
đất được trao đổi với một khoản tiền tương ứng giá trị của nó.
• + Mục đích chuyển nhượng là đảm bảo quyền sử dụng đất được
lưu thông trên thị trường, qua đó, tạo điều kiện để thúc đẩy quá
trình tích tụ, tập trung đất đai của nền sản xuất hàng hóa.
• + Chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất có phạm vi rộng hơn so
với chủ thể chuyển đổi quyền sử dụng đất. Quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất được trao cho nhiều chủ thể khác nhau nếu họ
đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật
241
+ Điều kiện hộ gia đình, cá nhân
được phép chuyển nhượng qsdđ
• @ Hộ gia đình được nhà nước giao đất (Khoản 3 Điều
113 Luật Đất đai 2003)
• @ Hộ gia đình thuê đất của Nhà nước trước ngày
01/07/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê
hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời
hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm
(Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2003)
• @ Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công
nghiệp mà đã trả trước tiền thuê lại đất cho cả thời gian
thuê hoặc đã trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm
mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là
năm năm
243
2.2.2.2. Chủ thể có quyền chuyển nhượng
-Các chủ thể được chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:
- Hộ gia đình, cá nhân,
- Tổ chức kinh tế,
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất đầu tư
tại Việt Nam,
- Tổ chức cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam
242
+ Điều kiện tổ chức kinh tế được
phép chuyển nhượng qsdđ:
1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
2. Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã
trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
3. Tổ chức kinh tế thuê đất của Nhà nước trước ngày 1/7/2004 mà đã trả
tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho
nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm
năm,
4. Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày
1/7/2004 mà đã trả trước tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hoặc
đã trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã
được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm,
5. Tổ chức kinh tế là pháp nhân sử dụng đất mới được hình thành do
góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
6. Tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng
đất,
7. Tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất giao có
thu tiền sử dụng đất.
244
61
 + Điều kiện người Việt Nam định
cư ở nước ngoài sử dụng đất đầu
tư tại Việt Nam.
• @ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
• @ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• @ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê.
• @ Thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh
tế khu công nghệ cao theo Điều 120 của Luật
Đất đai 2003.
245
2.2.2.3. Chủ thể có quyền nhận chuyển
nhượng
- Tổ chức, hộ gia đình cá nhân
- Người VN định cư ở nước ngoài đầu tư tại VN được nhận
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ
cao, khu kinh tế của tổ chức kinh tế, người VN định cư ở
nước ngoài tổ chức, cá nhân nước ngoài (Đ 120 LĐĐ, điểm
b K1 Đ 99NĐ 181/2004)
- Người VN định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở
hữu nhà ở tại VN được nhận quyền sử dụng đất ở theo quy
định của pháp luật (Đ121 LĐĐ đã được sửa đổi, bổ sung
năm 2008, 2009)
247
+ Điều kiện đối với tổ chức nước
ngoài sử dụng đất tại Việt Nam
được chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
• @ Được Nhà nước cho thuê đất mà trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
• @ Thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu
kinh tế khu công nghệ cao theo Điều 120
của Luật Đất đai 2003.
246
2.2.2.3. Chủ thể có quyền nhận chuyển
nhượng
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh
tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư
100% vốn nước ngoài thì theo quy định của pháp luật không
được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng
được phép nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của
các tổ chức trong nước trong các trường hợp quy định tại
điều 24 NĐ 84/2007.
248
62
 2.2.2.4. Điều kiện thực hiện Chuyển nhượng có điều kiện:
- Điều kiện nhận chuyển nhượng được quy định tại Đ 103 Điều 104 NĐ 181/2004
NĐ 181/2004

+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân không được nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà
pháp luật không cho phép chuyển nhượng
-Điều kiện về hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
Điều 2 NQ 1126/2007/UBTVQH
- Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê
249
(khoản 8 điều 2 NĐ 17/2006)
Hộ gia đình cá nhân đã được nhà nước giao đất lần đầu đối với
đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn
tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và không còn đất sản
xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần hai đối
với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được
miễn tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng trong
thời hạn 10 năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
250

2.2.3. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

2.2.3.1. Khái niệm

- Là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết sang

2.2.3.1. Khái niệm
người thừa kế thông qua di chúc hoặc theo pháp luật.
2.2.3.2. Chủ thể có quyền thừa kế
2.2.3.3. Chủ thể có quyền nhận thừa kế
2.2.3.4. Điều kiện thực hiện
2.2.3.5. Trình tự thủ tục

251 252

63
Đặc điểm của quyền thừa kế quyền
sử dụng đất
- Thừa kế quyền sử dụng đất là một loại giao dịch
quyền sử dụng đất vì có sự thay đổi chủ thể sử
dụng đất đối với diện tích đất để lại thừa kế.
- Việc để lại thừa kế quyền sử dụng đất được thể
hiện bằng di chúc (hành vi pháp lý đơn phương
của cá nhân để lại di sản) hoặc được phân chia
theo pháp luật.
- Trong quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất, chủ
thể có quyền để lại thừa kế chỉ có thể là cá nhân
hoặc thành viên hộ gia đình. Tổ chức không có
quyền thừa kế để lại thừa kế.
253
2.2.3.2. Chủ thể có quyền để thừa kế
+ Thành viên hộ gia đình, cá nhân: sử dụng đất không phải là
đất thuê. (K5 Đ 113 LĐĐ 2003)
+ Thành viên hộ gia đình, cá nhân: thuê đất của Nhà nước,
thuê lại đất trong khu công nghiệp trước 01/07/04 mà đã trả
trước tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền
thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn
lại ít nhất là 5 năm. (K2 Đ 114 + K6 Đ 90 LĐĐ 2003)
+ Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại VN
254

2.2.3.3. Chủ thể có quyền nhận thừa kế

2.2.4. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận
quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng
đất. 2.2.4.1. Khái niệm

- Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại VN 2.2.4.2. Chủ thể có quyền tặng cho
được nhận thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, 2.2.4.3. Chủ thể có quyền nhận nhận tặng cho
được nhận thừa kế quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây
2.2.4.4. Điều kiện thực hiện
dựng cơ sở sản xuất kinh doanh (K3 Đ 93 LĐĐ 2003)
2.2.4.5. Trình tự thủ tục
- Giải quyết quyền lợi của các chủ thể khác không được nhận
thừa kế quyền sử dụng đất?

Điều 13 NĐ 84/2007 :Được nhận giá trị quyền sử dụng

đất.
255 256

64
 Đặc điểm của tặng cho quyền sử
2.2.4.1. Khái niệm dụng đất
- Tặng cho quyền sử dụng đất là một loại
Tặng cho quyền sử dụng đất là việc người sử dụng giao dịch quyền sử dụng đất vì có sự
đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho thay đổi chủ thể sử dụng đất đối với diện
người khác (bên được tặng cho) mà không yêu cầu tích đất tặng cho.
đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo
sự thỏa thuận phù hợp với các quy định của pháp - Giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất là
luật đất đai và pháp luật dân sự một giao dịch không có đền bù.
- Tặng cho quyền sử dụng đất có thể kèm
hoặc không kèm điều kiện.

257 258

2.2.4.2. Chủ thể có quyền tặng cho 2.2.4.3. Chủ thể có quyền nhận tặng cho
Chủ thể QSDĐ được tặng cho
Hộ gia đình, cá nhân Không phải là đất thuê - Nhà nước được nhận tặng cho của tất cả các chủ thể
Đất thuê của NN, thuê đất trong KCN trước 1/7/04 mà trả 1 lần
cho cả thời gian thuê hoặc trả nhiều năm mà thời hạn đã tả tiền còn - Cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích
Tổ chức KT (Tiền đã lại ít nhất 5 năm
trả không có nguồn
chung của cộng đồng nhận tặng cho của tất cả các chủ thể
Giao có thu tiền sử dụng đất
gốc từ NSNN)
Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế - Hộ gia đình, cá nhân nhận tặng cho quyền sử dụng đất của hộ
Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất gia đình cá nhân khác.
TCKT là pháp nhân mới hình thành do góp vốn bằng QSDĐ.
Người VN định cư ở Giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần - Người VN định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua
nước ngoài Nhận chuyển nhượng QSDĐ trong KCN, KCNC, KKT nhà ở tại VN được nhận tặng cho nhà ở gắn với quyền sử dụng
Khi tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở đất, nhận tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dưng
Cơ sở tôn giáo Đất không phải là do nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng259
đất cơ sở sản xuất kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân 260

65
 2.2.5. Quyền góp vốn bằng quyền sử
2.2.4.4. Điều kiện thực hiện dụng đất

- Điều kiện về sự tự nguyện thỏa thuận giữa bên tặng cho 2.2.6.1. Khái niệm
và bên nhận tặng cho 2.2.6.2. Chủ thể có quyền góp vốn
- Điều kiện về giới hạn nhận tặng cho, chủ thể nhận tặng
2.2.6.3. Điều kiện thực hiện
cho và tặng cho có điều kiện tương tự như trường hợp
chuyển nhượng. 2.2.6.4. Trình tự thủ tục

261 262

Chủ thể QSDĐ được góp vốn

2.2.5.1. Khái niệm
Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử
dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình liên kết
với tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất kinh
doanh phù hợp với các quy định của pháp luật đất
đai và pháp luật dân sự - thương mại
Hộ gia đình, cá nhân Không phải là đất thuê
Đất thuê của NN, thuê đất trong KCN trước 1/7/04 mà trả 1 lần
cho cả thời gian thuê hoặc trả nhiều năm mà thời hạn đã tả tiền còn
Tổ chức KT (Tiền đã lại ít nhất 5 năm
trả không có nguồn Giao có thu tiền sử dụng đất
gốc từ NSNN)
Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế
Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất
TCKT là pháp nhân mới hình thành do góp vốn bằng QSDĐ.
Người VN định cư ở Giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần
nước ngoài Nhận chuyển nhượng QSDĐ trong KCN, KCNC, KKT
Thuê đất, thuê lại đất trong KCN, KCNC, KKT
Khi góp vốn nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
Tổ chức, cá nhân Thuê đất trả tiền thuê đất một lần
nước ngoài Thuê đất, thuê lại đất trong KCN, KCNC, KKT

263 264

66
 2.2.5.4. Điều kiện thực hiện
• - Hộ gia đình, Cá nhân góp vốn bằng
quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh
doanh (Khoản 8 Điều 113 Luật Đất đai
2003)
265
• - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
đầu tư tại Việt Nam
[1] Điểm b khoản 1 điều 119 và Điểm đ
khoản 2 điều 110 Luật Đất đai 2003.
• [2] Điểm đ khoản 3 điều 119 Luật Đất đai
2003.
• [3] Điểm c khoản 2 điều 120 Luật Đất đai
2003.
267
• - Tổ chức kinh tế trong nước góp vốn
bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc
sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp
tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo
quy định của pháp luật. (điểm đ khoản 2
điều 110 Luật Đất đai 2003)
266
• - Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại
Việt Nam
[1] Điểm đ khoản 3 điều 119 Luật Đất đai
2003.
• [2] Điểm c khoản 2 điều 120 Luật Đất đai
2003
268
67
 2.2.5.4. Điều kiện thực hiện 2.2.5.3. Điều kiện thực hiện

 Giải quyết QSDĐ do DNNN đã góp vốn vào tổ chức kinh  Vấn đề chấm dứt việc góp vốn và xử lý quyền sử dụng đất
tế liên doanh mà doanh nghiệp đó đang thực hiện cổ phần hóa góp vốn tại Điều 131 Luật Đất đai.
(Điều 25 NĐ 84/2007/NĐ-CP)

+ Nếu nguồn gốc QSDĐ mà DNNN đã góp vốn vào liên doanh
có từ ngân sách nhà nước thì không được đưa giá trị QSDĐ
này vào giá trị tài sản của DN để cổ phần hóa, mà nó được xem
là phần vốn của nhà nước góp vốn tổ chức kinh tế liên doanh.
+ Nếu nguồn gốc quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp nhà
nước đã góp vốn vào liên doanh không từ ngân sách nhà
nước thì được đưa vào cổ phần hóa doanh nghiệp.
269 270

2.2.6. Quyền cho thuê, cho thuê lại 2.2.6.1. Khái niệm
quyền sử dụng đất
• Cho thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa
2.2.6.1. Khái niệm thuận giữa bên cho thuê và bên thuê theo
2.2.6.2. Chủ thể có quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ đó người sử dụng đất (bên cho thuê)
2.2.6.3. Điều kiện thực hiện chuyển giao quyền sử dụng đất của mình
2.2.6.4. Trình tự thủ tục
cho chủ thể khác (bên thuê) sử dụng trong
một khoản thời gian nhất định, bên thuê
phải trả tiền thuê đất và trả lại quyền sử
dụng đất cho bên thuê khi hết thời hạn
thuê.
271 272

68

Cho thuê và cho thuê lại
+ Cho thuê quyền sử dụng đất : là việc cho
thuê đất của người sử dụng đất dưới hình
thức đất giao (Nhà nước giao đất cho
người sử dụng đất).
+ Cho thuê lại quyền sử dụng đất : là việc
cho thuê đất của người sử dụng đất dưới
hình thức đất thuê (Nhà nước cho thuê
đất người sử dụng đất).
273
2.2.6.2. Chủ thể có quyền cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất
- Các chủ thể có quyền cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất cũng là những
chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
275
Đặc điểm của cho thuê quyền sử
dụng đất
- Cho thuê quyền sử dụng đất không có sự
thay đổi hẳn chủ thể sử dụng đất đối với
diện tích đất cho thuê mà chỉ dịch chuyển
chủ thể sử dụng đất trong thời gian cho
thuê.
- Cho thuê quyền sử dụng đất là một loại
giao dịch có đền bù..
274
Chủ thể có quyền cho thuê quyền
sử dụng đất là các các chủ thể có
quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất (7 trường hợp)
1. Đối với Hộ gia đình, cá nhân chỉ cho thuê
đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu
tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất
(Khoản 4 Điều 113 Luật Đất đai 2003).
276
69
2. Tổ chức kinh tế trong nước được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà
tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn
gốc từ ngân sách nhà nước có quyền cho
thuê quyền sử dụng đất và công trình kiến
trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng
gắn liền với đất,
277
4. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê
đất trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu
lực thi hành mà đã trả tiền thuê đất cho cả
thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê
đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất
đã được trả tiền còn lại ít nhất là năm năm
thì có các quyền Cho thuê quyền sử dụng
đất và công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng
đã được xây dựng gắn liền với đất trong
thời hạn đã trả tiền thuê đất.
279
3. Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê
đất có các quyền cho thuê lại đất đã được
xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong
trường hợp được phép đầu tư xây dựng
kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
278
5. Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu
công nghiệp có quyền cho thuê lại đất đã
được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong
trường hợp được phép đầu tư xây dựng
kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công
nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
280
70

6. Tổ chức kinh tế trong nước, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài có quyền cho thuê
quyền sử dụng đất cùng với công trình
kiến trúc, kết cấu hạ tấng đã được xây
dựng gắn liền với đất hoặc tài sản của
mình gắn liền với đất.
281
2.2.6.3. Điều kiện thực hiện
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người VN định cư ở
nước ngoài đầu tư tại VN chỉ được thuê quyền sử dụng đất của
hộ gia đình cá nhân (trừ trong KCN), tổ chức kinh tế, người
VN định cư ở nước ngoài đầu tư tại VN, tổ chức, cá nhân nước
ngoài.
Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được thuê, thuê lại đất của tổ
chức kinh tế, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân
nước ngoài.
283
2.2.6.2. Chủ thể có quyền cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất
- Lưu ý:
+ Trường hợp sử dụng đất thuê của người VN định cư ở
nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài xây dựng kinh
doanh kết cấu hạ tầng trong KCN thì được cho thuê lại
QSDĐ đã xây dựng xong kết cấu hạ tầng cho tổ chức kinh tế,
hộ gia đình cá nhân, người VN định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài (Đ 90 LĐĐ) còn các trường hợp sử
dụng đất khác thì không được cho thuê lại (điểm c K2 Đ 120
LĐĐ).
282
2.2.7. Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử
dụng đất
2.2.7.1. Khái niệm
2.2.7.2. Chủ thể có quyền thế chấp, bảo lãnh
2.2.7.3. Chủ thể có quyền nhận thế chấp, bảo lãnh
2.2.7.4. Điều kiện thực hiện
2.2.7.5. Trình tự thủ tục
284
71
 2.2.7.1. Khái niệm 2.2.7.1. Khái niệm

- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ thanh toán nợ đã vay cho bên nhận thế chấp.
- Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ thanh toán nợ mà chủ thể khác (bên được bảo lãnh)
đã vay của bên nhận bảo lãnh.
- K1 Đ31 NĐ 84/2007
Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
theo quy định của Luật Đất đai được hiểu là thế chấp bằng
quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định
của Bộ luật Dân sự (sau đây gọi chung là thế chấp bằng
quyền sử dụng đất)”.

285 286

Chủ thể QSDĐ được thế chấp

Hộ gia đình, cá nhân Không phải là đất thuê 2.2.7.3. Chủ thể có quyền nhận thế chấp
Đất thuê của NN, thuê đất trong KCN trước 1/7/04 mà trả 1 lần
cho cả thời gian thuê hoặc trả nhiều năm mà thời hạn đã tả tiền còn
Tổ chức KT (Tiền đã lại ít nhất 5 năm
trả không có nguồn Giao có thu tiền sử dụng đất - Cá nhân, tổ chức kinh tế
gốc từ NSNN)
Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế
chỉ được nhận thế chấp của hộ gia đình, cá nhân
Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất
TCKT là pháp nhân mới hình thành do góp vốn bằng QSDĐ.
- Các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam
Người VN định cư ở Giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần
nước ngoài Nhận chuyển nhượng QSDĐ trong KCN, KCNC, KKT được nhận thế chấp của tất cả các chủ thể
Thuê đất, thuê lại đất trong KCN, KCNC, KKT
Khi thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
Tổ chức, cá nhân Thuê đất trả tiền thuê đất một lần
nước ngoài Thuê đất, thuê lại đất trong KCN, KCNC, KKT
Cơ sở tôn giáo Đất không phải là do nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
287 288

72
 2.2.7.4. Điều kiện thực hiện 2.2.7.4. Điều kiện thực hiện

Hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất phải được tiến  Xác định giá trị quyền sử dụng đất thế chấp
hành đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại TTLT số khoản 5 Điều 64 NĐ181/2004/NĐ-CP
05/2005/TTLT - BTP - BTNMT đã được sửa đổi, bổ sung
bởi TTLT số 03/2006/TTLT - BTP – BTNMT Tự do thỏa thuận

+ Bên thế chấp là tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước
ngoài đầu tư tại VN, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì tiến
hành đăng ký thế chấp tại VPĐKQSDĐ cấp tỉnh.
+ Bên thế chấp là hộ gia đình, cá nhân, người VN định cư ở
nước ngoài được mua nhà ở tại VN thì tiến hành đăng ký thế
chấp tại VPĐKQSDĐ cấp huyện.
289
Trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu
tiền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân được xác định
theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, không khấu trừ
thời gian đã sử dụng.
290

3. Quyền được bồi thường khi nhà nước
thu hồi đất
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại
giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho
người bị thu hồi đất.
Các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất được quy định tại các điều 42, 43 Luật Đất đai
2003, Nghị định 197/2004, Nghị định 87/2007, Nghị định
69/2009
4. Quyền được giao khoán đất của các
nông – lâm trường quốc doanh
Khái niệm:
Giao khoán đất là việc các nông trường, lâm trường quốc
doanh, công ty, xí nghiệp tiến hành chuyển giao quyền sử
dụng, khai thác đối với một số loại đất do được nhà nước
giao, cho thuê cho những chủ thể nhất định trong một thời
gian xác định

291 292

73
 4. Quyền được giao khoán đất của các 4. Quyền được giao khoán đất của các
nông – lâm trường quốc doanh nông – lâm trường quốc doanh

- Chủ thể có quyền: là các doanh nghiệp nhà nước gồm
nông trường, lâm trường quốc doanh, công ty, xí nghiệp
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc giao, cho thuê
rừng.
293
- Chủ thể nhận quyền: theo trình tự ưu tiên luật định
+ Hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân, viên chức
đang làm việc cho bên giao khoán;
+ Hộ gia đình, cá nhân đã làm việc cho bên giao khoán
nay nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được
hưởng trợ cấp hoặc thành viên trong gia đình họ đến tuổi
lao động có nhu cầu nhận khoán;
+ Hộ gia đình, cá nhân cư trú hợp pháp tại địa phương có
nhu cầu trực tiếp sản xuất.
294

4. Quyền được giao khoán đất của các 4. Quyền được giao khoán đất của các
nông – lâm trường quốc doanh nông – lâm trường quốc doanh
- Thời gian nhận khoán - Thời gian nhận khoán

+ Đất trồng cây hàng năm: theo thỏa thuận, tối đa không
quá 20 năm;
+ Đất mặt nước nuôi trồng thủy sản: theo thỏa thuận,
tối đa không quá 10 năm;
+ Đất trồng cây lâu năm: thỏa thuận theo chu kỳ cây
trồng, tối đa không quá 30 năm;
+ Đất trồng rừng sản xuất: theo chu kỳ kinh doanh giao khoán
rừng sản xuất, tối đa không quá 50 năm đối với rừng sản xuất
là rừng tự nhiên và rừng trồng.

295 296

74
Năm 1978, sau khi kết hôn, vợ chồng ông A mua 150 m2
đất vườn và dựng làm nhà để ở tại tỉnh S. Việc mua bán
được viết giấy tay và có chứng nhận của Ủy ban nhân
dân phường. Ông vẫn ở ổn định từ đó đến nay. Đầu
năm 2010, ông muốn làm thủ tục hợp thức hóa nhà đất.
Khu vực đất ông sống hiện nay được quy hoạch là khu
dân cư hiện hữu và cho phép hợp thức hóa. Hạn mức
đất tại tỉnh S là 80m2. Đơn giá đất khu vực theo quy
định của Ủy ban nhân dân tỉnh S công bố năm 2010 là
II. NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI
100.000đồng/m2. Anh chị hãy cho biết:
Thủ tục hợp thức hóa nhà đất của ông A đối với mảnh đất
SỬ DỤNG ĐẤT
150m2 có phải là thủ tục xin giao đất ở hay không? Hãy
giải thích?
Ông A có phải nộp tiền sử dụng đất khi làm thủ tục hợp
thức hóa hay không? Căn cứ pháp lý? Hãy xác định số
tiền mà ông A phải nộp (nếu có)?
Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với trường hợp của ông A sẽ được thực hiện như thế
nào?
297 298

KHÁI NIỆM Nghĩa vụ của người sử dụng đất

• Nghĩa vụ của người sử dụng đất là cách

thức xử sự mà pháp luật bắt buộc người 1. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất
sử dụng đất phải tiến hành trong quá trình
2. Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất
sử dụng đất không làm tổn hại đến quyền,
lợi ích hợp pháp của Nhà nước và các chủ
thể sử dụng đất khác.

299 300

75
 1. Nghĩa vụ chung của NSDĐ Nghĩa vụ chung 1
Điều 107 LĐĐ 2003 :7 nghĩa vụ
• 1.1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng
ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao
trên không, bảo vệ các công trình công
cộng trong lòng đất và tuân theo các quy
định khác của pháp luật;

301 302

Nghĩa vụ chung 2 Nghĩa vụ chung 3

• 1.2. Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy • 1.3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy
đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, định của pháp luật;
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật;

303 304

76
 Nghĩa vụ chung 4 Nghĩa vụ chung 5

• 1.4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; • 1.5. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi
trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất có liên quan;

305 306

Nghĩa vụ chung 6 Nghĩa vụ chung 7

• 1.6. Tuân theo các quy định của pháp luật • 1.7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết
về việc tìm thấy vật trong lòng đất; định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử
dụng đất.

307 308

77
 2. Nghĩa vụ tài chính của NSDĐ
2.1. Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất
2.2. Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất
2.3. Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất
2.4. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ
2.5. Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ
2.6. Nghĩa vụ nộp lệ phí Địa chính
309
2.1.1. Khái niệm
Tiền sử dụng đất một nghĩa vụ vật chất mà
người sử dụng đất phải nộp vào ngân sách
Nhà nước khi được Nhà nước giao đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất, mua
nhà thuộc sở hữu Nhà nước và được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật về đất đai.
311
2.1. Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất
2.1.1. Khái niệm
2.1.2. Các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất
2.1.3. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất
2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất
2.1.5. Chế độ miễn giảm
310
2.1.1. Khái niệm
- Cơ sở pháp lý:
• Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004
• Nghị định 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008
• Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006
• Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007
• Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009
312
78
 2.1.2. Các trường hợp phải nộp tiền sử
dụng đất 2.1.3. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất

- Khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Khái niệm :
Căn cứ tính tiền sử dụng đất là các yếu tố cho phép xác
- Khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất định được số tiền sử dụng đất mà các chủ thể có nghĩa vụ nộp
tiền sử dụng đất phải nộp
- Khi người sử dụng đất chuyển từ hình thức thuê đất sang
hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Căn cứ tính tiền sử dụng đất :
- Trường hợp người đang sử dụng đất được cấp giấy chứng 1. diện tích đất,
nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại các điều 50, 51
2. giá đất và
LĐĐ 2003
3. thời hạn sử dụng đất.

313 Điều 4 NĐ 198/2004 314

Diện tích đất - Giá đất

Là diện tích đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất,
được phép chuyển mục đích sử dụng đất, được chuyển từ + Đấu giá: giá trúng đấu giá
hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất, + bình thường: bảng giá đất của UBND tỉnh
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Lưu ý: đối với phần diện tích đất được sử dụng để xây Lưu ý: trường hợp giá đất này chưa sát với giá chuyển nhượng
dựng đường xá, các công trình công cộng thì không được quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
tính vào diện tích được giao có thu tiền sử dụng đất thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định
lại giá đất cụ thể cho phù hợp.(Đ11 NĐ 69/2009)
diện tích đất sử
Diện tích đất tính
tiền sử dụng đất
= tổng diện tích
đất được giao - dụng để phục vụ
cho công cộng

315 316

79
 - Thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất được xác định theo

quyết định giao đất, quyết định cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.

317 318

2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất Cách tính tiền sử dụng đất (tiếp theo)
1. Giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất :
3. Đất có thời hạn sử dụng dưới 70 năm:
Tiền sử dụng Diện Giá trúng mỗi năm không sử dụng đất được trừ 1,2% tiền sử dụng đất
đất phải nộp = X
tích đất đấu giá so với tiền sử dụng đất khi được giao với thời hạn 70 năm

2. Giao đất sử dụng ổn định lâu dài và Dự án có thời

hạn sử dụng đất 70 năm : Tiền sử dụng Tiền sử dụng Tiền sử dụng
đất của thời = đất của thời - đất của thời X (70 – n) x 1.2%
Tiền sử Diện Giá đất theo mục đích hạn n năm hạn 70 năm hạn 70 năm
dụng đất = tích đất X sử dụng do UBND tỉnh
phải nộp ban hành và công bố
319 320

80
 2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất
- Ví dụ:
Công ty cổ phần A được nhà nước giao 1.000 m2 để thực hiện
dự án khu vui chơi dành cho thiếu nhi. Giá đất được xác định
để tính tiền sử dụng đất là 1triệu đồng/1m2.
Xác định tiền sử dụng đất mà công ty A phải nộp cho nhà
nước?
321
MỘT SỐ CHÚ Ý VỀ CÁC TRƯỜNG HỢP THU TIỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỤ THỂ
+ Đối với trường hợp thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục
đích sử dụng đất: Đ 6 NĐ 198/2004 được sđ, bs bởi NĐ
17/2007 và NĐ 44/2008
+ Trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi chuyển từ hình thức
thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất: Đ 7 NĐ
198/2004
+ Trường hợp nộp tiền sử dụng đất khi được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất: Đ 8 NĐ 198/2004
323
2.1.4. Cách tính tiền sử dụng đất
Diện tích đất: 1.000m2 Giá đất: 1.triệu đồng/m2
- Thời hạn sử dụng đất là 70 năm:
=> Số tiền sử dụng đất phải nộp là: diện tích x giá đất
1.000 m2 x 1 triệu đồng/1m2 = 1 tỷ đồng
- Thời hạn sử dụng đất là 50 năm:
=> Số tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền SDĐ cho thời hạn
70 năm – Tiền SDĐ cho thời hạn 70 năm x20 năm x 1,2%
= 1 tỷ - 1 tỷ x 20 x 1,2% = 760 triệu đồng
322
2.1.5. Chế độ miễn giảm
- Nguyên tắc áp dụng: 11 NĐ 198/2004
+ Đối với hộ gia đình cá nhân thuộc diện được miễn
giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn giảm tiền sử
dụng đất 1 lần khi được giao đất để làm nhà ở hoặc
khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.
+ Nếu các thành viên trong hộ được miễn giảm thì hộ
gia đình được cộng các mức miễn giảm này nhưng tối
đa không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp trong hạn
mức.
324
81
 2.1.5. Chế độ miễn giảm
- Nguyên tắc áp dụng: 11 NĐ 198/2004
+ Nếu đối tượng có nhiều mức miễn giảm khác nhau
thì được lựa chọn áp dụng mức cao nhất.
+ Các quy định về miễn giảm của Nghị định 198/2004 chỉ
được áp dụng hồi tố khi có lợi hơn đối với nhà đầu tư trong
thời gian còn lại của dự án.
325
2.2. Nghĩa vụ nộp tiền thuê đất
2.2.1. Khái niệm
2.2.2. Các trường hợp phải nộp tiền thuê đất
2.2.3. Căn cứ xác định tiền thuê đất
2.2.4. Cách thức tính tiền thuê đất
2.2.5. Chế độ miễn giảm
327
2.1.5. Chế độ miễn giảm
- Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất tại điều 12
- Các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất tại điều 13
326
2.2.1. Khái niệm
- Khái niệm: tiền thuê đất là khoản tiền mà các chủ thể
sử dụng đất dưới hình thức thuê phải trả cho nhà nước
để có quyền sử dụng một diện tích đất trong thời gian
nhất định được xác định trong hợp đồng thuê đất và
những quyền năng của chủ thể sử dụng đất thuê.
328
82

2.2.1. Khái niệm
- Một số văn bản pháp luật quan trọng
+ Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước.
+ Thông tư 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 được sửa
đổi bổ sung bởi TT 141/2007/TT-BTC hướng dẫn thực
hiện NĐ 142/2005
+Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường hỗ trợ và tái định cư.
329
2.2.3. Căn cứ xác định tiền thuê đất
Căn cứ tính tiền thuê đất là các yếu tố cho phép xác định được
số tiền thuê đất mà các chủ thể có nghĩa vụ nộp tiền thuê đất
phải nộp
Bao gồm các yếu tố: diện tích đất thuê và giá đất (thuê
đất trả tiền thuê một lần) hoặc đơn giá thuê đất (thuê
trả tiền thuê hàng năm)
331
2.2.2. Các trường hợp phải nộp tiền thuê
đất
- Khi được nhà nước cho thuê đất
- Chuyển từ hình thức giao đất sang sử dụng đất dưới hình
thức thuê.
- Các đối tượng được chuyển mục đích sử dụng đất mà lựa
chọn sử dụng đất dưới hình thuê đất.
330
2.2.3. Căn cứ xác định tiền thuê đất
- Diện tích đất thuê là diện tích thửa đất mà người sử dụng đất
được nhà nước cho thuê đất và được xác định trong hợp đồng
thuê đất.
Lưu ý: đối với phần diện tích đất được sử dụng để xây
dựng đường xá, các công trình công cộng thì không được
tính vào diện tích đất để tính tiền thuê đất
332
83

2.2.3. Căn cứ xác định tiền thuê đất
- Đơn giá thuê đất trả tiền thuê hàng năm
+ Bằng 0,5% đến 2% giá đất theo mục đích sử dụng đất
thuê (Đ12 NĐ 69/2009)
+ Ở vùng sâu, vùng xa, vùng núi cao, hải đảo, vùng có điều
kiện kinh tế- xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn thì UBND
cấp tỉnh quyết định ban hành đơn giá thuê đất thấp hơn đơn
giá theo quy định nhưng mức giá cho thuê đất thấp nhất bằng
0.25% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do UBND cấp
tỉnh quyết định (Đ12 NĐ 69/2009).
333
2.2.4. Cách thức tính tiền thuê đất
- Thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê
bằng số tiền sử dụng đất phải nộp như trong trường hợp giao
đất có thu tiền sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất và
cùng thời hạn sử dụng đất (Đ13 NĐ 69/2009).
335
- Ví dụ: Công ty A có vốn 100% nước ngoài thuê 10.000m2
đất với thời hạn là 50 năm tại TP.HCM để xây dựng nhà máy,
Giá đất được xác định là 1 triệu đồng/1m2 .
+ Nếu thuê trả tiền thuê 1 lần: giá đất là 1 triệu đồng/1m2
+ Nếu thuê trả tiền thuê hàng năm:
Đơn giá thuê đất từ 0,5% đến 2% của đơn giá trả tiền thuê
đất một lần:
0,5% x 1tr = 5.000 đồng đến 2% x 1tr = 20.000 đồng
+ Nếu thuê trả tiền thuê hàng năm ở địa bàn có điều kiện kinh
tế - xã hội khó khăn, vùng sâu, vùng xa, hải đảo:
đơn giá thuê đất có thể xuống dưới mức thấp nhất bằng
0.25% giá đất theo cùng mục đích sử dụng, tức là bằng
0.25%x1tr = 2.500 đồng
334
2.2.4. Cách thức tính tiền thuê đất
- Thuê đất trả tiền thuê hàng năm
Tiền thuê đất một năm = diện tích đất thuê x đơn giá thuê đất.
336
84
 2.2.4. Cách thức tính tiền thuê đất
Lưu ý:
+ Người được nhà nước cho thuê đất mà đã ứng trước tiền
bồi thường đất, hỗ trợ đất thì được trừ vào tiền thuê đất phải
nộp; trường hợp đến hết thời hạn thuê đất mà chưa trừ hết
thì được trừ vào thời hạn được gia hạn thuê đất tiếp theo.
Tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất được tính theo giá đất bồi
thường tại thời điểm bồi thường
337
2.2.4. Cách thức tính tiền thuê đất
Lưu ý: Điều 32 NĐ 84/2007
+ Người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước
ngoài kinh doanh nhà ở để bán hoặc vừa bán vừa cho thuê
phải sử dụng đất dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê, được gia hạn sử dụng nhiều
lần và không phải nộp tiền thuê cho thời gian gia hạn.
người mua nhà ở không phải nộp tiền sử dụng đất và được
dử dụng đất ổn định lâu dài.
339
2.2.4. Cách thức tính tiền thuê đất
Lưu ý:
+ Trường hợp người sử dụng đất chuyển từ hình thức giao
đất sang thuê đất mà nguồn gốc đất là do nhà nước giao hay
do nhận chuyển nhượng thì số tiền sử dụng đất đã nộp, tiền
nhận chuyển nhượng đã trả sẽ được trừ vào số tiền thuê đất
đã nộp nếu số tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà
nước nhưng mức trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải
nộp.
338
2.2.5. Chế độ miễn giảm
- Nguyên tắc miễn giảm tiền thuê đất:
+ Việc miễn giảm tiền thuê đất được thực hiện theo từng dự
án đầu tư nhất định và được thực hiện trực tiếp với đối tượng
được thuê và tính trên số tiền thuê đất phải nộp.
+ Trường hợp đối tượng được hưởng nhiều mức giảm tiền
khác nhau hay vừa được miễn tiền thuê đất vừa là đối tượng
được giảm tiền thuê đất thì đối tượng đó được nhận một
mức ưu đãi cao nhất.
+ Không áp dụng miễn giảm tiền thuê đất đối với trường
hợp đấu giá quyền sử dụng đất.
340
85
 2.3. Nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất
2.2.5. Chế độ miễn giảm

-Các trường hợp được miễn tiền thuê đất: 2.3.1. Khái niệm
điều 14NĐ 142/2005
2.3.2. Thuế sử dụng đất nông nghiệp
-Các trường hợp được giảm tiền thuê đất: 2.3.2. Thuế nhà đất
điều 15 NĐ 142/2005

341 342

2.3.1. Khái niệm 2.3.2. Thuế sử dụng đất nông nghiệp

Thuế sử dụng đất là khoản thuế thu đối với việc sử 2.3.2.1. Các đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp
dụng đất, nhằm khoản điều tiết lợi ích từ việc sử dụng
đất của người sử dụng đất giao. 2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất

Hiện nay có 2 loại thuế sử dụng đất: 2.3.2.3. Chế độ miễn giảm
+ Thuế sử dụng đất nông nghiệp
+ Thuế nhà đất

343 344

86
2.3.2.1. Các đối tượng nộp thuế sử dụng đất
nông nghiệp 2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất

- Trường hợp nộp thuế: Điều 1 Luật Thuế SDĐNN 1993

+Tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp
+Những trường hợp được giao đất vào sản xuất nông
nghiệp nhưng không sản xuất
Căn cứ tính thuế là yếu tố cho phép xác định được số
thuế mà các chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế phải nộp, đó
là:
diện tích đất, hạng đất và định suất thuế tính bằng kg
thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất nhất
định

345 346

2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất 2.3.1.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất

- Định suất thuế:

- Hạng đất: :
+ đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi trông thủy sản:
+ đất trồng cây hàng năm và đất có mặt nước nuôi Định suất thuế
Hạng đất
trồng thủy sản được phân thành sáu hạng. (kg thóc)
1 550
+ đất trồng cây lâu năm được phân thành 5 hạng.
2 460
thời gian ổn định hạng mức là 10 năm 3 370
4 280
5 180
347
6 50 348

87
2.3.1.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất 2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất

- Định suất thuế: - Lưu ý:

+ đất trông cây lâu năm: (tính bằng kg thóc) + đối với cây ăn quả lâu năm trồng trên đất trồng cây hàng
Hạng đất Định suất thuế năm thì phải nộp thuế 1,3 lần thuế suất trồng cây hàng năm
cùng hạng nếu đất thuộc hạng 1, 2 và 3, nếu đất thuộc hạng 4,
1 650 5,6 thì thuế đất tính bằng thuế đất trồng cây hàng năm.
2 550
+ Đối với cây lấy gỗ và cây lâu năm khai thác 1 lần thì
3 400 chịu thuế suất bằng 4% giá trị sản lượng khai thác.
4 200
5 80

349 350

2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất 2.3.2.3. Chế độ miễn giảm

- Thuế suất bổ sung:

+ Áp dụng đối diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức.
+ Căn cứ: diện tích đất nông nghiệp sử dụng vượt hạn
mức, mức thuế ghi thu bình quân cho từng loại đất nông
nghiệp và thuế suất.
+ Thuế suất bổ sung được xác định bằng 20% mức
thuế sử dụng đất nông nghiệp.
- Chế độ miễn giảm thuế được xây dựng dựa trên xem
xét đến đối tượng chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp và
các yếu tố khách quan.
- NQ số 15/2003/QHH11 ngày 17/6/2003 quy định về
việc miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp

351 352

88
 2.3.3. Thuế nhà đất 2.3.2.1. Các đối tượng nộp thuế

Điều 2 PL Thuế Nhà đất: chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế đất
2.3.3.1. Các đối tượng nộp thuế
bao gồm các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng hoặc trực
2.3.3.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất tiếp sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình

2.3.3.3. Chế độ miễn giảm Hiện nay chưa thu thuế nhà

353 354

2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất 2.3.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất

Điều 6 Pháp lệnh thuế nhà đất
thuế đất được tính dựa vào diện tích đất, hạng đất và mức
thuế sử dụng đất nông nghiệp của một đơn vị diện tích
- Mức thuế:
Đối với đất thuộc thị trấn, thị xã, thành phố, mức thuế đất
bằng từ 3-32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp cao nhất
trong vùng.
Đối với đất thuộc ven đô thị, ven trục giao thông chính, mức
thuế đất bằng từ 1,5 – 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông
nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng.

Đối với đất thuộc vùng nông thôn, đồng bằng, trung du,
miền núi, mức thuế đất bằng mức thuế sử dụng đất nông
355
nghiệp ghi thu bình quân trong xã. 356

89
2.4. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập do chuyển
quyền sử dụng đất 2.4.1. Khái niệm

2.4.1. Khái niệm Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là loại
thuế đánh vào thu nhập do hành vi chuyển quyền sử
2.4.2. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp do dụng đất.
chuyển quyền sử dụng đất.

2.4.3. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân do chuyển

quyền sử dụng đất.

357 358

2.4.2. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh

2.4.1. Khái niệm nghiệp do chuyển quyền sử dụng đất.
Theo giá
đất của
nhà nước
Luật thuế chuyển quyền SDĐ
2.4.2.1. Các trường hợp nộp thuế
Năm 1994 Năm 1999 Hết hiệu lực
Đất nông nghiệp 10% 2% Doanh nghiệp 2.4.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất
Hộ gia đình
Đất phi NN 4% cá nhân
20%

Ngày 01/01/2004 Luật Thuế TNDN có

hiệu lực thi hành

Luật thuế TNCN có

Ngày 01/01/2009
hiệu lực thi hành
359 360

90
 2.4.2.1. Các trường hợp nộp thuế 2.4.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất

Điều 13 NĐ 124/2008 Điều 14 NĐ 124/2008

Áp dụng đối với các khoản thu nhập của doanh nghiệp có căn cứ tính thuế:
được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển thu nhập chịu thuế x thuế suất
nhượng quyền thuê đất, cho thuê lại đất của doanh nghiệp.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; chuyển
nhượng quyền thuê đất; cho thuê lại đất của doanh nghiệp
gắn với tài sản trên đất.
- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử
dụng nhà ở.
361 362

2.4.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất 2.4.2.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất
Ví dụ: DN A chuyển nhượng 1000 m2 đất cho DN B với giá
- Thuế suất: Đ 10 NĐ 124/2008 10 tỷ đồng. Biết, DN A mua QSDĐ đó từ ông X với
giá là 5,5 tỷ đồng. Sau đó có tiến hành san lấp hết 200
Thuế suất áp dụng đối với thu nhập do chuyển nhượng triệu đồng.
quyền sử dụng đất được áp dụng là 25%.
- Doanh thu: 10 tỷ đồng
=> Mức thuế thu nhập mà doanh nghiệp phải nộp là: - Giá vốn: 5.5 tỷ đồng
- Chi phí khác : Chi phí san lấp hết 200 triệu đồng
(Doanh thu – Giá vốn – Chi phí liên quan) x 25%.
=> Thu nhập chịu thuế: 10 tỷ - 5,5 tỷ - 200 triệu = 4,3 tỷ đồng
=> Số thuế phải nộp: 4.3 tỷ x 25% = 1,075 tỷ đồng
363 364

91
2.4.3. Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân
do chuyển quyền sử dụng đất 2.4.3.1. Các trường hợp nộp thuế

Điều 2 Luật Thuế TNCN 2007

2.4.3.1. Các trường hợp nộp thuế
2.4.3.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất Cá nhân cư trú: nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập
chịu thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế và nhận quà
2.4.3.3. Chế độ miễn giảm tặng bất động sản phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt
Nam
Cá nhân không cư trú: nộp thuế thu nhập cá nhân đối với
thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng, nhận thừa kế và
nhận quà tặng bất động sản phát sinh trong lãnh thổ Việt
Nam
365 366

2.4.3.1. Các trường hợp nộp thuế 2.4.3.1. Các trường hợp nộp thuế

Điều 2 Luật Thuế TNCN 2007 Khi cá nhân có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất
động sản (K5 Điều 3 Luật Thuế TNCN 2007)
Điều kiện xác định việc cư trú tại Việt Nam là:
+ Có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một
năm dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu
tiên có mặt tại Việt Nam; hoặc
+ Có nơi ở thường xuyên tại Việt Nam, bao gồm có nơi ở
đăng ký thường trú hoặc có nhà thuê để ở tại Việt Nam
theo hợp đồng thuê có thời hạn 90 ngày trở lên.
- Cá nhân không cư trú (không đáp ứng các điều kiện cư trú trên).

367 368

92

2.4.3.2. Căn cứ tính thuế và thuế suất
Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ bất động sản là thu
nhập tính thuế và thuế suất
Có sự phân biệt giữa thu nhập từ chuyển nhượng bất
động sản và thu nhập từ nhận thừa kế, nhận tặng cho bất
động sản.
369
a. Căn cứ tính thuế TNCN do chuyển
nhượng bất động sản
 Đối với cá nhân cư trú
- Ví dụ:
- Thuế suất:
+ Trường hợp người chuyển nhượng có đầy đủ các hóa đơn,
chứng từ thì mức thuế suất là 25% trên lợi nhuận thu được.
=> Thu nhập chịu thuế: 10 tỷ - 9 tỷ - 200 triệu = 800 triệu đồng
+ Trường hợp người chuyển nhượng không chứng minh được
các khoản chi phí của mình thì sẽ áp dụng mức thuế suất là 2%
trên giá trị của bất động sản chuyển nhượng ghi trong hợp đồng,
nếu không xác định được giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển
nhượng ghi trong hợp đồng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh
quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì áp dụng giá do UBND
cấp tỉnh ban hành
371
a. Căn cứ tính thuế TNCN do chuyển
nhượng bất động sản
 Đối với cá nhân cư trú: Điều 14 Luật Thuế TNCN 2007
- Thu nhập tính thuế:
Là khoản lợi nhuận mà người sử dụng đất có được từ hoạt
động chuyển nhượng bất động sản.
được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản trừ đi
giá vốn và các khoản chi phí cần thiết khác
370
a. Căn cứ tính thuế TNCN do chuyển
nhượng bất động sản
Ông A chuyển nhượng 1000 m2 đất cho DN B với giá 10
tỷ đồng. Biết, ông A mua QSDĐ đó từ ông X với giá là 9
tỷ đồng. Sau đó có tiến hành san lấp hết 200 triệu đồng.
- Nếu có đầy đủ chứng từ:
=> Mức thuế nộp: 800 triệu đồng x 25% = 200 triệu đồng
- Nếu không có chứng từ chứng minh:
=> Mức thuế nộp: 10 tỷ x 2% = 200 triệu đồng
372
93
 a. Căn cứ tính thuế TNCN do chuyển a. Căn cứ tính thuế TNCN do chuyển
nhượng bất động sản nhượng bất động sản

Ông A chuyển nhượng 1000 m2 đất cho DN B với giá 10 + bán: 10 tỷ + bán: 10 tỷ
- Ví dụ: tỷ đồng. Biết, ông A mua QSDĐ đó từ ông X với giá là 1
+ Giá vốn 9 tỷ + Giá vốn 1 tỷ
tỷ đồng. Sau đó có tiến hành san lấp hết 200 triệu đồng. + chi phí khác: 200 + chi phí khác: 200

=> Thu nhập chịu thuế: 10 tỷ - 1 tỷ - 200 triệu = 8,8 tỷ đồng -Có đầy đủ chứng từ:
Mức thuế nộp:
- Nếu có đầy đủ chứng từ: 800 triệu x 25% = 200 triệu đồng
=> Mức thuế nộp: 8,8 tỷ x 25% = 2,2 tỷ đồng - Không có chứng từ:
Mức thuế nộp:
- Nếu không có chứng từ chứng minh:
10 tỷ x 2% = 200 triệu đồng
=> Mức thuế nộp: 10 tỷ x 2% = 200 triệu đồng
- Nếu có đầy đủ chứng từ:
Mức thuế nộp:
8,8 tỷ x 25% = 2,2 tỷ đồng
-Không có chứng từ:
Mức thuế nộp:
10 tỷ x 2% = 200 triệu đồng

373 374

a. Căn cứ tính thuế TNCN do chuyển a. Căn cứ tính thuế TNCN do chuyển
nhượng bất động sản nhượng bất động sản

Giao dịch bằng vàng Đối với cá nhân không cư trú: Điều 29 Luật Thuế TNCN 2007
Mua (giá vốn): 100 lượng (10 triệu đồng/1 lượng)
+ Thu nhập tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản.
Bán: 150 lượng (27 triệu đồng/1 lượng)
+ Thuế suất: 2%.
+ Nếu quy ra tiền để tính lợi nhuận:
Số thuế nộp: 25% x (27 tr x 150 – 10 tr x 100) = 762,5 triệu đồng => Số thuế nộp = giá chuyển nhượng x 2%
+ Nếu tính theo giá vàng tại thời điểm bán:
Số thuế nộp: 25% x 27 tr (150 – 100) = 337,5 triệu đồng

375 376

94
b. Căn cứ tính thuế TNCN do nhận thừa kế, b. Căn cứ tính thuế TNCN do nhận thừa kế,
nhận tặng cho bất động sản nhận tặng cho bất động sản

- Thu nhập tính thuế là phần giá trị tài sản thừa kế, nhận tặng - Ví dụ:
cho vượt trên 10 triệu đồng mà đối tượng nộp thuế nhận được Ông A được nhận thừa kế 100 m2 đất tại Q2 có giá trị được xác
theo từng lần phát sinh (Điều 18, 31 Luật Thuế TNCN 2007). định là 1 tỷ đồng

- Thuế suất: 10% trên số thu nhập vượt quá 10 triệu đồng thu nhập chịu thuế là 1 tỷ đồng – 10 triệu = 990 triệu đồng.

=> số thuế thu nhập phải nộp là: 990 triệu đồng x 10% = 99
triệu đồng.

377 378

2.4.3.3. Chế độ miễn giảm 2.4.3.3. Chế độ miễn giảm

- Miễn thuế: Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007 - Giảm thuế: Điều 5 Luật Thuế TNCN 2007
+ Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với
những đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai,
chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con
hỏa hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả
nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,mẹ ợ với năng nộp thuế thì được xét giảm thuế tương ứng với
con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải
với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. nộp
+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng
đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong
trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một
nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
379 380

95
 2.5. Nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ
2.5.1. Khái niệm

2.5.1. Khái niệm
2.5.2. Đối tượng nộp lệ phí trước bạ
2.5.3. Đối tượng không phải nộp lệ phí trước bạ
2.5.4. Căn cứ xác định lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà các chủ thể phải nộp cho
Nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc đăng ký
quyền sử dụng đất.
+ Là khoản thu nhằm phục vụ cho hoạt động quản lý tài
sản của Nhà nước và bảo vệ quyển tài sản của người sử
dụng đất.

381 382

2.5.1. Khái niệm 2.5.2. Đối tượng nộp lệ phí trước bạ

Văn bản pháp luật sau:

Người sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất
+ Nghị định 176/NĐ-CP này 21/12/1999 về lệ phí trước bạ.
+ Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 về sử đổi nghị
định 176/1999 và nghị định 47/ 2003 về lệ phí trước bạ.
+ Thông tư 95/2005/TT-BTC đã được sửa đổi, bổ sung bỏi
thông tư số 02/2007/TT-BTC.
+ Thông tư 79/2008/TT-BTC hướng dẫn nghị định
80/2008/NĐ-CP.

383 384

96
 2.5.3. Đối tượng không nộp lệ phí trước
bạ
Quy định tại điều 3 nghị định 176/1999/NĐ-CP được sửa
đổi bởi nghị định 80/2008/NĐ-CP về lệ phí trước bạ
385
2.5.4. Căn cứ xác định lệ phí trước bạ
- Giá trị đất tính lệ phí trước bạ
Giá trị đất tính lệ phí trước bạ là giá quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Giá trị đất tính lệ phí trước bạ = Diện tích đất chịu lệ phí
trước bạ X Giá một mét vuông đất
387
2.5.4. Căn cứ xác định lệ phí trước bạ
Giá trị đất tính lệ phí trước bạ và tỉ lệ thu lệ phí trước
bạ
386
2.5.4. Căn cứ xác định lệ phí trước bạ
+ Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ
Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất
thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác định và cung cấp cho cơ
quan thuế theo “Phiếu chuyển thông tin địa chính để xác định
nghĩa vụ tài chính”.
388
97
 2.6. Nghĩa vụ nộp lệ phí địa chính
2.5.4. Căn cứ xác định lệ phí trước bạ

- Mức thu lệ phí trước bạ

2.6.1. Khái niệm
tỉ lệ thu lệ phí trước bạ hiện nay đối với nhà, đất là 0,5% 2.6.1. Các trường hợp nộp lệ phí địa chính
2.6.2. Mức thu
số tiền phải nộp lệ phí trước bạ sẽ bằng = (giá trị đất tính lệ
phí trước bạ) x 0.5% = (diện tích đất) x (giá 1 m2 đất) x 0.5%.

389 390

2.6.1. Khái niệm 2.6.1. Các trường hợp nộp lệ phí địa chính

Người sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính khi yêu cầu cơ quan
Lệ phí địa chính là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc địa chính sau:
khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc
về địa chính. - khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Văn bản pháp luật - khi chứng nhận đăng ký biến động đất đai.

Thông tư 97/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 hướng dẫn về - khi trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.
phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân
dân tỉnh, thành phố trực truộc trung ương. - khi cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
xác nhận tính pháp lý của các giấy tờ nhà đất.

391 392

98
 2.6.2. Mức thu 2.6.2. Mức thu

- Đối với hộ gia đình, cá nhân: + Quận, phường, thị xã

Mức thu lệ phí trước bạ là một khoản tiền xác định do ST NỘI DUNG MỨC THU
HĐND cấp tỉnh quyết định. T (cao nhất)
1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 25.000 đồng/1 giấy

2 Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai 15.000 đồng/ 1 lần

3 Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ 10.000 đồng/ 1 lần
địa chính
4 Cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng 20.000 đồng / 1 lần
đất, xác định tính pháp lý của các giấy tờ nhà đất

+ khác: Bằng 50% mức thu của quận, phường, thị xã

393 394

2.6.2. Mức thu 2.6.2. Mức thu

- Đối với tổ chức:
- Chỉ thị số 24/2007/CT-TTg ngày 01/11/2007 nhằm
ST NỘI DUNG MỨC THU
T tăng cường, chấn chỉnh việc thực hiện các quy định
(cao nhất)
của pháp luật về phí, lệ phí, chính sách huy động và
1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 100.000 đồng/1 giấy sử dụng các khoản đóng góp của nhân dân.
2 Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai 20.000 đồng/ 1 lần
Hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn khi cấp giấy chứng
3 Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ 20.000 đồng/ 1 lần nhận quyền sử dụng đất sẽ được miễn lệ phí địa chính.
địa chính
4 Cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng 20.000 đồng / 1 lần
đất, xác định tính pháp lý của các giấy tờ nhà đất

395 396

99
 Tóm lại
Lệ phí
Lệ phí
trước
địa chính Thuế
bạ
tiền thu nhập
thuê đất
Chương 4
tiền sử
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
có quyền
dụng đất
QSDĐ
Sử dụng đất Chuyển nhượng
ĐẤT ĐAI

tiền nhận
chuyển Thuế sử
nhượng dụng đất
397 398

CÁC VẤN ĐỀ ĐƯỢC ĐỀ CẬP

TRONG CHƯƠNG 4
I. KHÁI NIỆM TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
II. THỦ TỤC GIẢI QUYẾT I. KHÁI NIỆM TRANH CHẤP
ĐẤT ĐAI

399 400

100
 1. Khái niệm
• Khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai 2003
• Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất
(NSDĐ) giữa hai hoặc nhiều bên trong
quan hệ đất đai
401
2. Các dạng tranh chấp đất đai
• a. Tranh chấp về quyền sử dụng đất
• b. Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ
phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
• c. Tranh chấp về mục đích sử dụng đất.
• d. Tranh chấp về địa giới hành chính
403
Đặc điểm của tranh chấp đất đai.
- Về chủ thể : giữa các chủ thể sử dụng đất.
không có quyền sở hữu đối với đất đai
- Về đối tượng : tranh chấp quyền quản lý, quyền
sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình
sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc
quyền sở hữu của các bên tranh chấp;
- Về nội dung : tranh chấp đất đai luôn gắn liền với
quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên
không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của
các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng
đến lợi ích của Nhà nước.
402
II. GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
404
101
 CÁC HÌNH THỨC GIẢI QUYẾT
Hoà giải
TRANH CHẤP ĐẾT ĐAI
2.1. Hoà giải • Hòa giải cơ sở (không bắt buộc)
2.2. Giải quyết tranh chấp đất đai tại Toà • Hòa giải tại UBND cấp xã (bắt buộc)
án nhân dân
2.3. Giải quyết tranh chấp đất đai của cơ
quan hành chính các cấp
2.4. Giải quyết tranh chấp đất đai liên
quan đến địa giới hành chính

405 406

2.1. Hoà giải

• Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ
• Khuyến khích các bên tranh chấp tự hoà quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức
xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai. Việc hoà giải phải được
giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hoà giải
thành (hoặc hoà giải không thành) của Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi
thông qua hoà giải ở cơ sở. có đất.
• Trường hợp kết quả hoà giải khác với hiện trạng sử dụng đất, thì Uỷ
• Trong trường hợp các bên tranh chấp về ban nhân dân cấp xã chuyển kết quả hoà giải đến cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định về quản lý đất đai
đất đai không hoà giải được, thì một (hoặc mà cụ thể là gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với tranh
chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, công động dân cư với nhau;
các) bên có quyền gửi đơn đến Uỷ ban gửi đến Sở Tài nguyên và môi trường đối với các trường hợp khác.
nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp
yêu cầu giải quyết.

407 408

102
2.2. Giải quyết tranh chấp đất đai
tại Toà án nhân dân
• Toà án nhân dân giải quyết tranh chấp đất
đai trong trường hợp tranh chấp về quyền
sử dụng đất mà đương sự
1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.Có một trong các loại giấy tờ quy định tại các
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai.
3. Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất
409
2.2. Giải quyết tranh chấp đất đai
của cơ quan hành chính các cấp
• Thẩm quyền chung : Tranh chấp về quyền sử dụng đất
mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất
• Thẩm quyền theo cấp
– Chủ tịch uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh giải quyết tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư với nhau.
– Chủ tịch uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn
giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa tổ chức, cơ sở
tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước
ngoài, cá nhân nước ngoài với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư.
410
103