TÀI SẢN BẢO ĐẢM CÁC VẤN ĐỀ VƯỚNG MẮC

VỀ TÀI SẢN BẢO ĐẢM

Từ ngữ viết tắt:
Tài sản bảo đảm – TSBĐ
Ngân hàng thương mại - NHTM
I. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẢO ĐẢM TÍN DỤNG BẰNG TÀI SẢN BẢO
ĐẢM:
1. Cơ sở pháp lý:

Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ được thực hiện theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP ban hành ngày 29/12/2006 của
Chính Phủ và thông tư hướng dẫn số 60/2000/TT-NHNN1 ngày 04/04/2000 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín
dụng;

Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 về sửa đổi, bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày
29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.

2. Khái niệm: bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ là là việc bên vay vốn dùng tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay về khả năng hoàn trả
nợ vay của mình.
3. Tác dụng:
Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ có một số tác dụng chủ yếu như sau:
- Giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng vì một lý do nào đó
không thanh toán được nợ.
- Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và sử dụng vốn vay có hiệu
quả.
- Là rào cản đối với những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo
4. Điều kiện của TSBĐ:
Nghị định 178/1999/NĐ-CP và Nghị định 85/2002/NĐ-CP qui định:
- Tài sản là sở hữu hợp pháp của người đi vay.
- Tài sản không bị tranh chấp.
- Tài sản dễ dàng mua bán, chuyển nhượng.
- Phải mua bảo hiểm cho tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
5. Các biện pháp đảm bảo tiền vay bằng tài sản
Có ba hình thức:
- Cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay:
Cầm cố tài sản là việc người đi vay chuyển giao tài sản cho ngân hàng cho vay nắm giữ để vay một số tiền nhất định
và dùng tài sản đó để bảo đảm cho số nợ vay, khi đến hạn người đi vay không trả được nợ cho ngân hàng thì ngân
hàng sẽ phát mãi tài sản cầm cố hoặc tiếp nhận tài sản cầm cố để thu nợ.

Động sản cầm cố có thể là loại không cần đăng ký quyền sở hữu, có loại đăng ký quyền sở hữu. Đối với loại tài
sản không đăng ký quyền sở hữu khi cầm cố tài sản phải được giao nộp cho bên cho vay. Đối với tài sản có đăng ký
quyền sở hữu, khi cầm cố có thể thoả thuận để bên cầm cố giữ tài sản hoặc giao tài sản cầm cố cho bên thứ ba giữ.

Thế chấp là việc người đi vay đem tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngân hàng cho
vay để vay một số tiền nhất định và dung tài sản đó để bảo đảm cho số nợ vay. Nếu khi đến hạn mà người đi vay
không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc không trả hết nợ cho ngân hàng thì ngân hàng được quyền phát mãi tài sản thế
chấp để thu nợ. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản,
động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

Theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP và Nghị định 85/2002/NĐ-CP thì: một tài sản có thể thế chấp trên nhiều
khoản vay tại một ngân hàng và một tài sản được thế chấp cho nhiều khoản vay tại nhiều ngân hàng khác nhau nhưng
phải

đăng ký qua giao dịch bảo đảm.

Đối tượng – TS thế chấp, cầm cố:
+ Bất động sản: nhà ở, nhà xưởng, quyền sử dụng đất.
+ Động sản: máy móc, thiết bị, vật tư, hàng hoá, phương tiện vận tải.
 + Chứng từ có giá: sổ tiết kiệm, trái phiếu, công trái.
+ Tài sản hình thành từ vốn vay trung dài hạn.

Bảo lãnh tài sản của bên thứ ba:

Bảo lãnh là việc một cá nhân hay một đơn vị đứng ra bảo lãnh cho người vay vốn để người này đi vay một số
tiền nhất định tại ngân hàng. Nếu đến hạn người đi vay không trả hoặc không trả hết nợ cho ngân hàng thì đơn vị hoặc
cá nhân bảo lãnh sẽ đứng ra trả nợ thay.

Phương pháp bảo lãnh: .

-Bảo lãnh bằng tài sản. .

-Ký quỹ bảo lãnh

Bảo lãnh bằng năng lực chi trả.

. Bảo lãnh bằng uy tín.

Tổ chức tín dụng có quyền lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh tài sản (gọi là bên bảo lãnh) để bảo lãnh cho khách
hàng vay. Bên bảo lãnh phải có các điều kiện sau:

+ Có năng lực pháp luật dân sự đối với pháp nhân; có năng lực pháp luật
dân sự và hành vi đối với cá nhân.
+ Có khả năng về vốn và tài sản.
- Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay:

Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị của tài sản được tạo ra bởi một phần hoặc
toàn bộ khoản cho vay của ngân hàng. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay
dùng tài sản hình thành từ vốn vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với ngân hàng.

Được áp dụng đối với các loại hình tín dụng sau:
+ Vay để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, phục

vụ đời sống.
+ Vay để thực hiện lô hàng xuất, tài sản bảo đảm chính là lô hàng xuất.
+ Vay để thực hiện lô hàng nhập, tài sản bảo đảm chính là lô hàng nhập.
Điều kiện đối với khách hàng vay và tài sản hình thành từ vốn vay:
+ Đối với khách hàng vay:
. Có tín nhiệm đối với tổ chức tín dụng.
. Có khả năng tài chính và các nguồn thu nhập hợp pháp.

. Có dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi, có khả năng hoàn trả nợ; hoặc có dự án phục
vụ đời sống khả thi phù hợp với quy định của pháp luật.

Có mức vốn tự có tham gia vào dự án đầu tư tối thiểu bằng 50% tổng
mức vốn đầu tư của dự án.

. Có mức vốn tự có tham gia vào dự án cộng với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng các biện pháp cầm cố, thế
chấp, bảo lãnh tài sản của bên thứ ba tối thiểu bằng 50% tổng mức vốn đầu tư của dự án.

. Có giá trị tài sản bảo đảm tiền vay bằng một hoặc nhiều biện pháp cầm cố, thế chấp, bảo lãnh tài sản của bên
thứ ba tối thiếu bằng 50% tổng mức vốn đầu tư của dự án.

+Đối với tài sản hình thành từ vốn vay:

. Thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay.
 . Phải xác định danh mục, số lượng, giá trị, đặc điểm của tài sản.
. Tài sản được phép giao dịch, không có tranh chấp.

. Phải mua bảo hiểm đối với tài sản mà pháp luật qui định trong suốt thời
hạn vay vốn.

Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay có mức độ rủi ro rất cao. Do đó, yêu cầu của công tác quản lý phải đánh
giá chính xác hiệu quả mang lại của các dự án đầu tư.

6.Quy trình tài sản bảo đảm:

Hồ sơ bảo đảm Tham dinh Dinh gia TSBD Yêu cầu thực Cho vay Xử lý TSBĐ
tiền vay TSBD bên bảo va mức cho vay hiện bao lãnh
đảm so voi gia tri
TSBD

7. Thẩm định TSBĐ, bên bảo đảm, bên bảo lãnh:

a. Thẩm định tài sản bảo đảm:

- TSBĐ thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng đất củ bên bảo đảm.
- TSBĐ là tài sản được phép giao dịch.
- Tài sản không có tranh chấp.

- Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm phải mua

bảo hiểm tài sản trong suốt thời hạn thế chấp, cầm cố.
- Tài sản có tính thanh khoản cao.
b. Thẩm định bên bảo đảm:
- Trường hợp bên cầm cố, thế chấp chính là khách hàng vay:

+ Thẩm định tính chính xác các thông tin trong hồ sơ bảo đảm tiền vay nếu có

sai lệch thì yêu cầu giải trình ngay.

+ Đối chiếu kết quả chấm điểm, phân loại, phân nhóm, hạng khách hàng vay.
- Trường hợp bên cầm cố, thế chấp không là khách hàng vay:
+ Xem xét năng lực pháp luật và năng lực hành vi.

+ Có tài sản hợp pháp.

+ Có tài sản đủ điều kiện và giá trị để thế chấp, cầm cố.
c. Thẩm định bên bảo lãnh:
- Xem xét bảo đảm về năng lực pháp luật.

- Tình hình tài chính lành mạnh, có uy tín; năng lực tài chính tại thời điểm bảo
lãnh.
8. Định giá TSBĐ và mức cho vay so với giá trị TSBĐ:

TSBĐ phải được xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Việc xác định giá trị TSBĐ phải được
lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng bảo đảm hoặc được ghi trong hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng tín dụng

kiêm bảo đảm tiền vay.

Phương thức định giá:
 + Tự định giá.
+ Thuê tư vấn định giá / thẩm định giá.
Mức cho vay một số trường hợp cụ thể:

+ Đối với giấy tờ có giá là hối phiếu: không quá 80% mệnh giá của hối

phiếu.
+ Đối với vận đơn: không quá 70% mức định giá.

Đối với kim khí là vàng, bạc, đá quí: không quá 80% giá trị định giá.

+ Đối với kim khí quý không phải là vàng, bạc, đá quý: không quá 70%
giá trị định giá.
+ Đối với cổ phiếu chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán: không quá
50% giá trị định giá và không vượt quá 150% mệnh giá cổ phiếu.
+ Đối với cổ phiếu đã niêm yết trên thị trường chứng khoán: tối đa 60%
giá trị định giá và không vượt quá 150% mệnh giá cổ phiếu.
+ Đối với quyền đòi nợ phát sinh từ các hợp đồng dân sự, thương mại:
không quá 70% giá trị định giá.
+ Đối với quyền sử dụng đất, nhà ở công trình xây dựng trên đất: không
quá 70% giá trị định giá.
9. Đăng ký giao dịch bảo đảm:
- Những trường hợp bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo
đảm:
+ Thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng

trồng.
+ Thế chấp tàu bay, tàu biển.
+ Thế chấp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ.
- Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm:
+ Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản.
+ Cục Hàng Không Việt Nam.
+ Cơ quan đăng ký tàu biển quốc gia.
+ Trung tâm giao dịch chứng khoán.

10. Quy trình xử lý TSBĐ:

- Các trường hợp xử lý TSBĐ:
+ Đến thời hạn mà bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng nghĩa vụ hoặc vi phạm nghĩa vụ của mình.
+ Pháp luật qui định TSBĐ phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện

nghĩa vụ khác đã đến hạn.

+ Bên bảo đảm là doanh nghiệp bị Toà án tuyên bố phá sản.
- Nguyên tắc xử lý TSBĐ:

+ Trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý theo thỏa thuận giữa các
bên, nếu không thỏa thuận thì được bán đấu giá theo qui định của pháp luật.

+ Trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý theo thỏa thuận của bên bảo
đảm và các bên cùng nhận bảo đảm, nếu không thỏa thuận thì được bán đấu giá theo qui định của pháp luật.

+ Việc xử lý TSBĐ phải được thực hiện một cách khách quan, công khai,
minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch
bảo đả, tổ chức, cá nhân có liên quan và phù hợp với các qui định của pháp luật.
- Các phương thức xử lý TSBĐ:
+ Bán tài sản.
+ Nhận TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.
+ Nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba.
+ Các phương thức khác do các bên thoả thuận.

Thông báo việc xử lý TSBĐ trong trường hợp bảo đảm thực hiện nhiều
nghĩa vụ cho các bên cùng nhận bảo đảm.

- Thời điểm xử lý TSBĐ: không được trước 7 ngày làm việc đối với TSBĐ là động sản hoặc 15 ngày đối với tài
sản là bất động sản kể từ ngày đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý TSBĐ.

- Thu giữ TSBĐ để xử lý: trong trường hợp không có thỏa thuận được phương thức xử lý tài sản hoặc có thoả
thuận nhưng bên bảo đảm không thực hiện, cố tình kéo dài, lẩn tránh việc xử lý.

- Trước thời điểm xử lý nếu bên bảo đảm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với ngân hàng và thanh toán các chi phí
phát sinh do việc chậm thực hiện nghĩa vụ thì ngân hàng sẽ chuyển trả tài sản cho bên bảo đảm.

- Bán tài sản bảo đảm:

+ Giao cho bên bảo đảm tự bán: phải thoả thuận bằng văn bản.
+ Ngân hàng trực tiếp bán hoặc phối hợp với bên bảo đảm cùng bán
TSBĐ theo thoả thuận.
+ Bán TSBĐ thông qua tổ chức bán đấi giá tài sản.
+ Ngân hàng nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ
được bảo đảm
II. THỰC TRẠNG VÀ VƯỚNG MẮC VỀ BẢO ĐẢM TÍN DỤNG BẰNG
TÀI SẢN BẢO ĐẢM:

Đảm bảo tín dụng bằng TSBĐ được đánh giá là mức độ rủi ro rất cao. Trong thời gian qua việc thực hiện còn
nhiều khó khăn, vướng mắc và bất cập như sau:

1. Đối với những tài sản hình thành trong tương lai:
- Vướng mắc trong việc công chứng hợp đồng:

Hợp đồng bảo đảm đối tài sản hình thành trong tương lai là một giao dịch được sử dụng nhiều trong hoạt động cho
vay của các ngân hàng. Hoạt động này rất phù hợp với các doanh nghiệp nhỏ, vừa, vốn ít hoặc các doanh nghiệp cần
vay vốn trên cơ sở những TSBĐ còn nhiều hạn chế. Tuy nhiên kể từ khi Luật công chứng năm 2006 được Quốc hội
khoá IX thông qua ngày 29/11/2006 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2007 các ngân hàng gặp khó khăn trong
việc công chứng các hợp đồng bảo đảm đối với tài sản hình thành trong tương lai. Theo quan điểm của công chứng
viên thì đối tượng của hợp đồng, giao dịch phải là “có thật”, nghĩa vụ được bảo đảm là “có thật” và “phải được xác
định cụ thể”, do vậy không thể công chứng các hợp đồng, giao dịch bảo đảm với tài sản hình thành trong tương lai vì
đối tượng của các hợp đồng này có đặc điểm là tài sản hình thành trong tương lai và không thể xác nhận cho hợp
đồng, giao dịch bảo đảm với quy định sẽ bảo đảm cho tất cả các nghiệp vụ phát sinh từ các hợp đồng tín dụng, giao
dịch tiền vay được hình thành sau thời điểm xác lập giao dịch đó.

Khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay: mặc dù qui định của Thống đốc ngân hàng nhà nước trong trường hợp
vay vốn bằng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay thì chủ đầu tư phải có ít nhất 15% vốn tự có nhưng các ngân hàng
không áp dụng tỷ lệ này mà thông thường áp dụng tỷ lệ 30% và ngay cả Quỹ hỗ trợ phát triển áp dụng tỷ lệ là 50%.

- Ngân hàng gặp khó khăn trong việc xử lý TSBĐ để thu hồi nợ: Luật có những quy định cụ thể về thế chấp tài
sản hình thành trong tương lai, nhưng chưa qui định cụ thể về việc bán, xử lý tài sản hình thành trong tương lai.

- Phát sinh nhiều chi phí: theo thủ tục hiện hành việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải thực hiện
công chức và đăng ký giao dịch bảo đảm làm mất nhiều thời gian, tiền bạc cho nhà nước, doanh nghiệp và khách
hàng.
 - Nguy cơ rủi ro cao: bên nhận TSBĐ chưa có được sự bảo đảm an toàn về mặt pháp lý khi nhận tài sản này. Tài
sản hình thành trong tương lai cho dù có được xác lập hợp pháp song luôn có nguy cơ rủi ro cao

2. Định giá TSBĐ:

- Đối với tài sản là bất động sản:

Chưa hình thành chuẩn mực định giá giữa các ngân hàng. Việc định giá gặp nhiều khó khăn bởi các qui định từ
Ngân hàng cấp trên chưa thống nhất, chưa cụ thể, còn có những điểm chồng chéo, khó hiểu làm cho cấp dưới khó thực
hiện. Cụ thể:

+ Quy định về phương pháp xác định giá trị TSBĐ là quyền sử dụng đất ở hiện nay của Ngân hàng Công
thương Việt Nam. Ngân hàng cho các chi nhánh ngân hàng trong hệ thống của mình được cùng với khách hàng thoả
thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm định giá thế chấp / định giá lại với mức:

Thứ nhất, mức tối đa bằng với mức giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu thấp hơn hoặc bằng với
giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất.

Thứ hai, mức tối đa không quá 70% giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu cao hơn giá ghi trong khung
giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất.Tuy nhiên, nếu áp dụng cách thứ nhất thì không thể cho vay được vì giá

trị quyền sử dụng đất mà UBND các địa phương đưa ra chỉ để áp dụng tính thuế

chứ không quy định bán, chuyển nhượng trên thị trường. Còn áp dụng cách thứ hai, mặc dù có thoáng hơn cách
thứ nhất nhưng cũng rất khó thực hiện do ột số tỉnh hiện nay chưa ban hành khung giá đất, các ngân hàng không
thể có khung giá thị trường để áp dụng tính đúng 70% theo qui định được. Còn nếu thuê cơ quan chuyên môn thì do
co những qui định ràng buộc bởi trách nhiệm về cách đánh giá của họ. Như vậy, khó có cơ quan nào đứng ra
nhận xây dựng khung giá đất cho ngân hàng.

- Đối với tài sản là động sản:

Việc nhận tài sản bảo đảm tiền vay là máy móc, thiết bị và dây chuyền sản xuất đang gặp không ít khó khăn,
vướng mắc về thủ tục và khả năng thẩm định. Cụ thể:

+ Máy móc thiết bị và dây huyền sản xuất của bên cầm cố, thế chấp thường là đã qua sử dụng nên việc đánh giá,
định giá những tài sản này khi nhận cầm cố, thế chấp là khó khăn.

+ Khi bán, phát mãi tài sản cầm cố, thế chấp thủ tục rất phức tạp và số
tiền bán được thường không thu hồi đủ vốn gốc và lãi vay.

Nguyên nhân chính là do những máy móc, thiết bị đều mang bí quyết công nghệ riêng, thường bị lỗi thời, lạc
hậu và nhanh chóng mất giá trị bởi sự phát triển của khoa học kỹ thuật, hơn nữa là do quá trình cạnh tranh nên máy
móc thiết bị và dây chuyền sản xuất phải thường xuyên được nâng cấp, đổi mới liên tục để phù hợp với sự phát triển
và hội nhập quốc tế. Vì thế những tài sản này khi thanh lý rất khó do ít người có nhu cầu mua lại máy móc thiết bị cũ
đã qua sử dụng, thời gian kéo dài càng làm cho tài sản hư hỏng, xuống cấp và mất giá trị.

3. Xử lý TSBĐ để thu hồi nợ:

Nhìn chung, việc xử lý TSBĐ là do ngân hàng cùng bên bảo đảm thực hiện, tuy nhiên trong trường hợp chủ sở
hữu bị khởi tố về hành vi phạm tội thì TSBĐ do cơ quan thi hành án kê biên và xử lý.

Tại Điều 48: xử lý tài sản kê biên không bán được: “... Nếu sau hai lần giảm giá mà tài sản vẫn không bán được
thì người được thi hành án có quyền nhận tài sản theo giá trị đã giảm để thi hành án. Nếu người được thi hành án
không nhận thì chấp hành viên trả lại tài sản đó cho người phải thi hành án và áp dụng biện pháp cưỡng chế khác”.

Tuy nhiên, có trường hợp sau hai lần giảm giá vẫn không bán được, cơ quan thi hành án giao cho ngân hàng
theo giá đã giảm để thi hành. Việc nhận lại tài sản không đơn giản:

+ Về nguồn thu nợ: những khách hàng đã chuyển sang cơ quan pháp luật
xử lý hầu hết là những khách hàng có khó khăn về tài chính, Ngân hàng chủ yếu trông chờ nguồn xử lý TSBĐ, do
vậy mặc dù trong văn bản có qui định mở là “... áp dụng biện pháp cưỡng chế khác”, nhưng thực tế Ngân hàng vẫn
buộc phải nhận vì nếu không nhận tài sản này thì khó trông chờ vào nguồn thu hồi khác.

+ Về giá tài sản nhận lại: có trường hợp

. Trường hợp 1: Giá tài sản Ngân hàng nhận lớn hơn phần nợ vay Ngân hàng, vậy ngay tại thời điểm nhận,
Ngân hàng đã phải trích ngay số tiền chênh lệch lớn hơn phần nợ vay này trả cho cơ quan thi hành án để thi hành án.
Tuy nhiên, trong qui định về tài chính của Ngân hàng thì không có qui định nào để hạch toán chi cho khoản này. Mặt
khác khi tài sản Ngân hàng đem bán trên thị trường giá thực tế thu về thấp hơn giá nhận thì Ngân hàng lấy khoản nào
để bù đắp cho phần đã trả lại chênh lệch cho cơ quan thi hành án.

. Trường hợp 2: Nghĩa vụ trả nợ theo Pháp lệnh Thi hành án, giá trị tài sản kê biên phải lớn hơn nghĩa vụ bảo
đảm, như vậy giá đã giảm hai lần của tài sản kê biên mà ngân hàng nhận lại cũng sẽ lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm, do đó
tại thời điểm Ngân hàng nhận lại tài sản khách hàng đã hết nghĩa vụ với ngân hàng. Nhưng thực tế xảy ra trường hợp
là tại thời điểm bán tài sản, giá tài sản lại giảm thấp hơn phần nợ vay, như vậy lúc này khách hàng có trách nhiệm với
phần nợ thiếu không? Nếu khách hàng không có nghĩa vụ gì thì Ngân hàng lấy nguồn đâu để bù đắp.

Do vậy, ngân hàng cần phải lập dự phòng rủi ro

4. Vướng mắc liên quan đến đến nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất,
chuyển quyền thuê đất

Các tổ chức tín dụng hiện nay đang tích cực xử lý TSBĐ trong đó có quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (gọi
chunglà quyền sử dụng đất – QSDĐ) chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng giá trị tài sản phải xử lý để thu hồi nợ,
nhằm tiếp tục lành mạnh hoá tình hình tài chính, thực hành tốt đề án tái cơ cấu ngân hàng. Nhất là các ngân hàng
thương mại cổ phần hoá thì vấn đề đặt ra càng bức thiết hơn bao giờ hết. Tuy nhiên vướng mắc lớn nhất là sau khi xử
lý phải nộp thuế từ chuyển nhượng QSDĐ.

5. Bất cập trong đăng ký giao dịch bảo đảm:

Hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay tồn tại nhiều bất cập. Trước hết phải nói đến hành lang pháp lý
cho hoạt động này chưa hoàn chỉnh, chưa đồng bộ và thiếu sự thống nhất giữa các văn bản. Sau là công tác tổ chức
triển khai thực hiện chưa đầy đủ, đồng bộ của các cấp, các ngành. Từ đó dẫn đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn
mang tính chắp vá, chưa đầy đủ, toàn diện.

Một trong những điểm hạn chế lớn làm cho công tác đăng ký giao dịch

bảo đảm chưa phát huy hết vai trò, hiệu quả của nó là do pháp luật chưa quy định trao đổi thông tin tình trạng pháp lý
của tài sản. Hiện nay, việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện phân tán tại nhiều cơ quan khác nhau
đã tạo kẻ hở trong quản lý.

6. Hạn chế khản năng tiếp cận vốn tín dụng:

Các doanh nghiệp vừa và nhỏ hiện nay rất khó tiếp cận tín dụng vì họ
không đáp ứng được các yêu cầu về tài sản bảo đảm của các ngân hàng.

Các ngân hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp, song do phần lớn tài sản của doanh nghiệp
vừa và nhỏ tồn tại dưới dạng các động sản như hàng tồn kho và các khoản thu có giá trị lớn nên việc tiếp cận tín dụng
với doanh nghiệp trở nên khó khăn mà các ngân hàng Việt nam rất ít khi cho vay mà không có tài sản bảo đảm là bất
động sản.

Những thủ tục vay vốn của ngân hàng đặt ra như: tài sản thế chấp, kinh doanh liên tục có lãi, bảng tổng kết tài
sản, báo cáo tài chính phải được kiểm toán hoặc muốn vay phải có dự án,.... đã trở thành rào cản trong việc tiếp cận tín
dụng của doanh nghiệp.

III. GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC, THÁO GỠ

1. Đối với những tài sản hình thành trong tương lai:

Các hợp đồng giao dịch bảo đảm đối với tài sản được hình thành trong tương lai hoặc nghĩa vụ bảo đảm được
xác định trong tương lai không được công chứng làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động cho vay của các NHTM.
Vấn đề là cách hiểu quy định về “đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật” đến nay chưa có sự hướng dẫn, giải
thích từ các cơ quan chưc năng. Một quan chức phụ trách hoạt động công chứng của Bộ tư pháp cho rằng, nếu đối
tượng các hợp đồng, giao dịch bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai thì nên ghi rõ trong hợp đồng, giao dịch
đó là vật bảo đảm được hình thành trong tương lai hoặc nghĩa vụ được hình thành trong tương lai, đồng thời nêu rõ
căn cứ để hình thành nghĩa vụ dân sự và phần nào tài sản bảo đảm đó để chứng minh rằng trong tương lai nghĩa vụ /
tài sản đó sẽ được hình thành đúng và đầy đủ theo cam kết trong hợp đồng bảo đảm, thuộc sở hữu của bên bảo đảm.

2. Định giá TSBĐ:

Ngân hàng cần có hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm, cần tập trung về một cơ quan để việc đăng ký thực hiện
được thống nhất. Mở kênh riêng hoặc lập trang Web thông tin pháp lý về tài sản và quyền sử dụng đất, nhà ở để các tổ
chức tín dụng được truy vấn các thông tin này nhằm tiết kiệm thời gian.

Phải có đội ngũ cán bộ có khả năng chuyên môn về thẩm định giá và luôn
nâng cao năng lực làm việc, đạo đức nghề nghiệp cho cán bộ tín dụng.
Định giá theo giá thị trường
3. Xử lý TSBĐ để thu hồi nợ vay:
Nếu khách hàng không bị khởi tố về hành vi phạm tội, ngân hàng có thể
xử lý theo cách sau:
+ Ngân hàng thoả thuận với khách hàng để đưa ra hướng giải quyết tốt
nhất cho hai bên.

+ Ngân hàng có thể chủ động áp dụng một trong các phương thức xử lý sau: bán, ủy quyền cho tổ chức đấu giá;
ủy quyền hoặc chuyển giao tài sản cho tổ chức có chức năng mua tài sản để bán; nhận các khoản tiền, tài sản mà bên
thứ ba phải trả cho bên bảo lãnh.

Nếu chủ sở hữu bị khởi tố về hành vi phạm tội: để tạo điều kiện cho ngân hàng xử lý TSBĐ thu hồi vốn vay cho
ngân hàng được thuận tiện, nhanh chóng và đúng chế độ qui định, nếu sau hai lần giảm giá mà vẫn không bán được thì
có thể giải quyết bằng cách “ Nếu sau hai lần giảm giá mà vẫn không bán được thì người được thi hành án có quyền
nhận lại tài sản để xử lý công khai theo qui định của pháp luật, nếu giá trị tài sản thực tế bán được lớn hơn nghĩa vụ
bảo đảm thì người được thi hành án có trách nhiệm chuyển số tiền chênh lệch cho cơ quan thi hành án”.

4. Đăg ký giao dịch bảo đảm:

Tin học hoá hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm của Cục đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc Bộ tư pháp. Đồng
thời, các tổ chức tín dụng cũng cần phải nhận biết được tất cả các thay đổi và các lợi ích, các cơ hội kinh doanh cho
vay có được từ các thay đổi đó.

Đổi mới về pháp luật giao dịch bảo đảm sẽ có tác động hơn đến sự phát triển kinh tế nếu được kết hợp đồng bộ
với việc hoàn thiện các thể chế pháp lý có liên quan cũng như được hỗ trợ trong việc thực thi.

Ngoài việc đổi mới về pháp luật, Việt nam cũng cần phải có một hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm hoạt
động hiệu quả. Các tổ chức tín dụng cần được tiếp cận với các thông tin chính xác một cách nhanh chóng để phục
vụ quá trình ra quyết định cho vay của mình. Do đó, các ngân hàng cũng đề xuất hệ thống đăng ký giao dịch bảo
đảm cần tập trung về một cơ quan để thực hiện đăng ký được thống nhất. Một hệ thống đăng ký thống nhất trực
tuyến sẽ tăng cường mạnh mẽ, hiệu quả luồng thông tin và tạo điều kiện thuận lợi chotất các các bên có liên quan.

5. Khả năng tiếp cận vốn tín dụng của các doanh nghiệp vừa và nhỏ:

Cần xây dựng quy trình cho vay với điều kiện cho vay, thẩm định hồ sơ thủ tục riêng, phù hợp với loại hình
doanh nghiệp này và phải khác cho vay đối với Tổng công ty, dự án lớn.

Cần mở rộng cho vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay, cho vay không
phải bảo đảm tài sản.

Cần đẩy mạnh thông tin tín dụng, nhất là đối với việc tạo lập dự án, thủ tục vay vốn kết hợp với việc xây dựng
hệ thống tính điểm, phân loại khách hàng để khuyến khích trả nợ đúng hạn