1.

Cách tính giá thành khi xây nhà

Một số bạn đọc thắc mắc về cách tính giá thành xây nhà như thế nào để lên chi phí
xây nhà cho gần với thực tế.
Ông Lê Bá Thông, Tổng giám đốc công ty TTT tư vấn đề tài này như sau:

Khi chuẩn bị xây dựng một căn nhà mới, một vấn đề mà tất cả các chủ nhà và các
chủ đầu tư đều quan tâm là giá thành xây dựng.

Việc tính giá thành xây dựng được chia thành 2 bước cụ thể là tính khái toán giá
trị xây dựng và tính dự toán chi tiết.

- Tính khái toán giá trị xây dựng

Việc tính khái toán giá trị xây dựng dựa vào số liệu thống kê và kinh nghiệm của các
nhà thầu xây dựng. Sau nhiều công trình và thực hiện tổng kết chi tiết cuối công
trình, nhà thầu có kinh nghiệm sẽ tìm được những hàm số thống kê tương quan giữa
giá thành và một biến số nào đó. Thông thường và dễ gặp nhất là mối tương quan
giữa diện tích xây dựng và giá trên một đơn vị diện tích.
Ví dụ: chúng ta thường nghe nói giá xây dựng nhà ở hiện nay là 2,8 triệu đồng/m
2.

Như đã trình bày ở trên, việc tính khái toán dựa vào đơn giá/m2 là dựa vào thống kê
nên chắc chắn sẽ có nhiều sai số và độ tin cậy phụ thuộc rất nhiều vào số lượng và
chất lượng mẫu thống kê.
Cụ thể là nhà thầu phải có nhiều công trình về hình dáng, chất lượng hoàn thiện về
kết cấu, địa chất, địa tầng tương đồng để có được một kết quả thống kê tin cậy. Điều
này thật khó trong điều kiện hiện nay, bởi khi các Hiệp hội Xây dựng, Hiệp hội Kiến
trúc chưa thể đứng ra tập hợp và phân tích số liệu này thì các nhà thầu đơn lẻ rất
khó có được số liệu tin cậy. Thông thường, độ sai lệch của giá trị khái toán tính trên
đơn giá xây dựng/m2 hiện nay khá cao, có thể sai số hơn 10% và có trường hợp cá
biệt lên đến 50%.

Tham khảo ý kiến của các nhà thầu xây dựng hiện nay trên địa bàn TP.HCM ở các
vùng nội thành, đơn giá xây dựng/m2 được tính trung bình từ 2,6 - 3 triệu đồng cho
mỗi m2 diện tích xây dựng (lưu ý không bao gồm tường rào, sân vườn và các trang
bị nội thất). Diện tích xây dựng này được hiểu là diện tích của tầng trệt, các tầng lầu
kể cả ban công. Nếu nhà mái ngói, các nhà thầu xây dựng thường cộng thêm 30 -
50% đơn giá cho phần mái ngói, có nghĩa là cộng thêm từ 780.000 -1.300.000đ cho
một m2 mái ngói.

Ví dụ: Xây một ngôi nhà diện tích tầng trệt là 100 m2, xây một trệt hai lầu và mái
ngói thì giá trị xây dựng được tính như sau: 100 x 3 x 2.600.000 + 100 x 2.600.000
x 1/3 = 867.000.000đ.

Lưu ý: Đơn giá trên chỉ áp dụng cho các công trình xây dựng trong nội thành. Ở các
quận ngoại thành như Nhà Bè, quận 2, quận 9 có cấu tạo địa chất yếu nên đơn giá
xây dựng phải tăng lên, cụ thể tăng thêm từ 20 - 30% giá trị xây dựng cho việc gia
cố móng. Theo ví dụ trên, nếu ngôi nhà 100m2 được xây ở Nhà Bè thì giá trị khái
toán sẽ là 1.156.000.000đ (tức tăng thêm 289 triệu đồng).
- Tính dự toán chi tiết

Đây là phương pháp tính chính xác nhất để tính ra giá thành xây dựng.
Để lập được một dự toán cho căn nhà chuẩn bị xây, điều tiên quyết là công trình xây
dựng dự kiến phải được hoàn tất đầy đủ hồ sơ thiết kế chi tiết, bao gồm hồ sơ khảo
sát địa chất, hồ sơ thiết kế kiến trúc, hồ sơ thiết kế kết cấu, hồ sơ thiết kế hệ thống
cấp thoát nước, hồ sơ thiết kế hệ thống điện, điện thoại, máy tính, camera bảo vệ…
Dựa trên những bản vẽ thiết kế này, các dự toán viên sẽ tính được dự toán chi tiết
của công trình xây dựng. Kết quả tính toán của các dự toán viên sẽ cho chúng ta 3
bảng tính toán quan trọng sau:

1. Bảng tiên lượng dự toán: Trong bảng này là khối lượng chính xác của tất cả các
công việc, hạng mục phải thực hiện từ lúc khởi công cho đến lúc hoàn tất công trình.
Ví dụ: trong công trình sẽ phải xây bao nhiêu m2 tường bằng gạch ống có độ dày
100cm, phải đổ bao nhiêu khối bê tông sàn, cột...

2. Bảng tổng hợp kinh phí vật tư: Bảng này liệt kê chính xác số lượng và đơn giá
thị trường của tất cả các chủng loại vật tư sẽ được sử dụng.
Ví dụ: phải sử dụng bao nhiêu tấn xi măng, thép, bao nhiêu viên gạch ống, gạch thẻ
và giá tiền là bao nhiêu...

3. Bảng tổng hợp kinh phí dự toán: Trong bảng này, dự toán viên sẽ chỉ rõ chi phí
cho phần vật liệu, nhân công và các chi phí khác khi xây dựng công trình. Đây là kết
quả dự toán cuối cùng có độ chính xác cao, sai số nhỏ hơn 5% cho việc định giá một
công trình.

Như vậy, tuỳ vào tính chất quan trọng của công trình, tuỳ vào mức độ chấp nhận rủi
ro và sai số, các nhà đầu tư có thể chọn một phương án có độ sai số cao nhưng
nhanh chóng, đơn giản (phương pháp tính khái toán) hay chọn cho mình một phương
pháp quyết định độ tin cậy (tính dự toán chi tiết).

Bài Lê Bá Thông

Theo SGTT Online

thay đổi nội dung bởi: Baocông, 07-02-2008 lúc 07:45 PM

Rút gươm chém xuống nước... nước càng chảy mạnh

Nâng chén tiêu sầu... càng sầu thêm.

2. Có 6 thành viên sau đây cảm ơn Baocông vì bài viết có ích này:
daongat, luungocdiep, pttd2007, tiger2774, Mộc Thủy, Đại Bàng
3. 08-02-2008 11:39 AM#2

Đại Bàng

Tứ Quân Tử
 Tham gia ngày
Oct 2007
Nơi ở
Vô định
Bài gởi
384
Cảm ơn
1,914
Được cảm ơn 2,645 lần trong 1,024 bài viết
Rep Power
37
Ðề: Cách tính giá thành khi xây nhà
Bài viết trên của Bao sưu tầm được tương đối là chính xác rồi. Đại Bàng mạo muội có
thêm 1 số ý kiến sau:

* Tính khái giá thành xây dựng :

Phương pháp này chỉ áp dụng khi nhà thấu nhận các công trình đơn giản, hoặc khi
nhà thầu đưa ra 1 đơn giá tham khảo cho Chủ nhà khi bắt đầu bàn bạc thảo luận
thôi. Đa số các công trình mang tính chất kiên cố , phức tạp đều được tính theo cách
tính dự toán chi tiết vì có 1 vài lý do sau :
- Kết cấu của từng hạng mục công trình là khác nhau => giá thành khác nhau
- Vật tư theo yêu cầu của từng chủ nhà khác nhau => Giá thành khác nhau
Thông thường theo phương pháp tính khái này thì vật tư cũng như kết cấu của từng
công trình đều ở 1 mức độ chung & phổ thông nhất. Nếu chủ nhà yêu cầu thay đổi
vật tư hay kết cấu => nhà thầu sẽ lập tức đổi phương pháp tính khái sang tính dự
toán chi tiết ngay

* Tính theo dự toán chi tiết:

Thông thường khi lên xong bảng dự toán tổng hợp kinh phí cho dự toán, nhà thầu lúc
nào cũng chừa ra 1 hệ số gọi là Trượt gía . Hệ số này sẽ được sử dụng nếu trong quá
trình thi công giá cả vật tư trên thị trường có sự biến động lớn. Vì hầu như ai cũng
biết 1 công trình xây dựng có thể kéo dài từ năm này sang năm khác => giá cả biến
động là điều k thể tránh khỏi & nhà thầu không thể lường trước được mức độ biến
động đó lớn hay nhỏ => Tại thời điểm có biến động nhà thầu & chủ nhà sẽ ngồi lại
bàn bạc giải quyết.

Khi kết thúc quá trình xây dựng , nhà thầu & chủ nhà sẽ ngồi lại thanh quyết toán
các hạng mục phát sinh thêm ngoài dự toán cũng như các hạng mục có ghi trong dự
toán mà không thực sự thi công => Bấy giờ mới xác định được chính xác giá thành
thực tế củ công trình XD

Trên đây là 1 vài ý kiến của riêng Đại Bàng thôi. Không biết [you] có ý kiến nào khác
không nhỉ??? nếu có vui lòng post lên cho bà con tham khảo và học hỏi

Bổ sung tí xíu về dự toán chi tiết:

Hệ số k đối với vật tư gọi nôm na là trượt giá, bên nhận thầu cần chứng minh giá thị
trường "đã mua" là bao nhiêu so với đơn giá chuẩn.
Hệ số k đối với máy thi công và nhân công là hệ số về độ khó, làm đêm, tăng ca cho
kịp tiến độ theo tình hình thực tế cụ thể.
 Cách tính giá thành khi xây nhà
Một số bạn đọc thắc mắc về cách tính giá thành xây nhà như thế nào để lên chi phí
xây nhà cho gần với thực tế.
Ông Lê Bá Thông, Tổng giám đốc công ty TTT tư vấn đề tài này như sau:

Khi chuẩn bị xây dựng một căn nhà mới, một vấn đề mà tất cả các chủ nhà và các
chủ đầu tư đều quan tâm là giá thành xây dựng.

Việc tính giá thành xây dựng được chia thành 2 bước cụ thể là tính khái toán giá
trị xây dựng và tính dự toán chi tiết.

- Tính khái toán giá trị xây dựng

Việc tính khái toán giá trị xây dựng dựa vào số liệu thống kê và kinh nghiệm của các
nhà thầu xây dựng. Sau nhiều công trình và thực hiện tổng kết chi tiết cuối công
trình, nhà thầu có kinh nghiệm sẽ tìm được những hàm số thống kê tương quan giữa
giá thành và một biến số nào đó. Thông thường và dễ gặp nhất là mối tương quan
giữa diện tích xây dựng và giá trên một đơn vị diện tích.
Ví dụ: chúng ta thường nghe nói giá xây dựng nhà ở hiện nay là 2,8 triệu đồng/m 2 .

Như đã trình bày ở trên, việc tính khái toán dựa vào đơn giá/m2 là dựa vào thống kê
nên chắc chắn sẽ có nhiều sai số và độ tin cậy phụ thuộc rất nhiều vào số lượng và
chất lượng mẫu thống kê.
Cụ thể là nhà thầu phải có nhiều công trình về hình dáng, chất lượng hoàn thiện về
kết cấu, địa chất, địa tầng tương đồng để có được một kết quả thống kê tin cậy. Điều
này thật khó trong điều kiện hiện nay, bởi khi các Hiệp hội Xây dựng, Hiệp hội Kiến
trúc chưa thể đứng ra tập hợp và phân tích số liệu này thì các nhà thầu đơn lẻ rất khó
có được số liệu tin cậy. Thông thường, độ sai lệch của giá trị khái toán tính trên đơn
giá xây dựng/m2 hiện nay khá cao, có thể sai số hơn 10% và có trường hợp cá biệt
lên đến 50%.

Tham khảo ý kiến của các nhà thầu xây dựng hiện nay trên địa bàn TP.HCM ở các
vùng nội thành, đơn giá xây dựng/m2 được tính trung bình từ 2,6 - 3 triệu đồng cho
mỗi m2 diện tích xây dựng (lưu ý không bao gồm tường rào, sân vườn và các trang bị
nội thất). Diện tích xây dựng này được hiểu là diện tích của tầng trệt, các tầng lầu kể
cả ban công. Nếu nhà mái ngói, các nhà thầu xây dựng thường cộng thêm 30 - 50%
đơn giá cho phần mái ngói, có nghĩa là cộng thêm từ 780.000 -1.300.000đ cho một
m2 mái ngói.

Ví dụ: Xây một ngôi nhà diện tích tầng trệt là 100 m2, xây một trệt hai lầu và mái
ngói thì giá trị xây dựng được tính như sau: 100 x 3 x 2.600.000 + 100 x 2.600.000 x
1/3 = 867.000.000đ.

Lưu ý: Đơn giá trên chỉ áp dụng cho các công trình xây dựng trong nội thành. Ở các
quận ngoại thành như Nhà Bè, quận 2, quận 9 có cấu tạo địa chất yếu nên đơn giá
xây dựng phải tăng lên, cụ thể tăng thêm từ 20 - 30% giá trị xây dựng cho việc gia cố
móng. Theo ví dụ trên, nếu ngôi nhà 100m2 được xây ở Nhà Bè thì giá trị khái toán
sẽ là 1.156.000.000đ (tức tăng thêm 289 triệu đồng).

- Tính dự toán chi tiết

Đây là phương pháp tính chính xác nhất để tính ra giá thành xây dựng.
Để lập được một dự toán cho căn nhà chuẩn bị xây, điều tiên quyết là công trình xây
dựng dự kiến phải được hoàn tất đầy đủ hồ sơ thiết kế chi tiết, bao gồm hồ sơ khảo
sát địa chất, hồ sơ thiết kế kiến trúc, hồ sơ thiết kế kết cấu, hồ sơ thiết kế hệ thống
cấp thoát nước, hồ sơ thiết kế hệ thống điện, điện thoại, máy tính, camera bảo vệ…
Dựa trên những bản vẽ thiết kế này, các dự toán viên sẽ tính được dự toán chi tiết
của công trình xây dựng. Kết quả tính toán của các dự toán viên sẽ cho chúng ta 3
bảng tính toán quan trọng sau:

1. Bảng tiên lượng dự toán: Trong bảng này là khối lượng chính xác của tất cả các
công việc, hạng mục phải thực hiện từ lúc khởi công cho đến lúc hoàn tất công trình.
Ví dụ: trong công trình sẽ phải xây bao nhiêu m2 tường bằng gạch ống có độ dày
100cm, phải đổ bao nhiêu khối bê tông sàn, cột...

2. Bảng tổng hợp kinh phí vật tư: Bảng này liệt kê chính xác số lượng và đơn giá
thị trường của tất cả các chủng loại vật tư sẽ được sử dụng.
Ví dụ: phải sử dụng bao nhiêu tấn xi măng, thép, bao nhiêu viên gạch ống, gạch thẻ
và giá tiền là bao nhiêu...

3. Bảng tổng hợp kinh phí dự toán: Trong bảng này, dự toán viên sẽ chỉ rõ chi phí
cho phần vật liệu, nhân công và các chi phí khác khi xây dựng công trình. Đây là kết
quả dự toán cuối cùng có độ chính xác cao, sai số nhỏ hơn 5% cho việc định giá một
công trình.

Như vậy, tuỳ vào tính chất quan trọng của công trình, tuỳ vào mức độ chấp nhận rủi
ro và sai số, các nhà đầu tư có thể chọn một phương án có độ sai số cao nhưng
nhanh chóng, đơn giản (phương pháp tính khái toán) hay chọn cho mình một phương
pháp quyết định độ tin cậy (tính dự toán chi tiết).