I.

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẢO ĐẢM TÍN DỤNG

BẰNG TSBĐ
1. Khái niệm
Bảo đảm tín dụng bằng tài sản bảo đảm là việc bên vay vốn dùng tài sản
thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay về khả năng hoàn trả nợ
vay của mình .
Bảo đảm tín dụng bằng tài sản bảo đảm được thực hiện theo nghị định
163/2006/CP ban hành ngày 29/12/2006

2. Tác dụng
• Giảm bớt tổn thất cho Ngân hàng khi khách hàng vì một lí do nào đó không
thanh toán được nợ cho Ngân hàng .
• Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ .
• Là rào cản đối với những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo .

3. Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ có 3 hình thức phổ biến sau :

• Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp :

Thế chấp tài sản là bên đi vay sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình
hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên
đi vay.Vấn đề thế chấp tài sản bị chi phối bởi Luật dân sự và Luật đất đai. Theo hai
luật này thế chấp có hai loại: thế chấp bất động sản và thế chấp giá trị quyền sử
dụng đất.
• Bảo đảm tín dụng bằng tài sản cầm cố :
Cầm cố tài sản là việc bên đi vay giao tài sản là các động sản thuộc sở hữu của
mình cho bên cho vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Động sản cầm cố có
thể là loại không cần đăng kí quyền sở hữu, có loại cần đăng kí quyền sở hữu. Đối
với loại tài sản không đăng kí quyền sở hữu, khi cầm cố, tài sản phải được giao

-1-
nộp cho bên cho vay. Đối với tài sản có dăng kí sở hữu, khi cầm cố hai bên có thể
thỏa thuận để bên cầm cố giữ tài sản hoăc4 giao tài sản cầm cố cho bên thứ ba giữ.
• Bảo đảm tín dụng bằng tài sản hình thành từ vốn vay .
Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản
được tạo ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản cho vay của Ngân hàng. Bảo đảm
tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản
hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay
đó đối với ngân hàng.
4.Đối tượng –TS thế chấp cầm cố:
• Bất động sản: nhà ở, nhà xưởng, quyền sử dụng đất và công trình xây
dựng trên đất.
• Ðộng sản: máy móc, thiết bị, vật tư, hàng hoá, phương tiện vận tải
• Chứng từ có giá: sổ tiết kiệm, trái phiếu, công trái.
• Tài sản hình thành từ vốn vay trung dài hạn
II. NHỮNG VƯỚNG MẮC VỀ BẢO ĐẢM TÍN DỤNG BẰNG
TSBĐ

1.Vướng mắc với những tài sản hình thành trong tương lai :

• Vướng mắc trong việc công chứng hợp đồng bảo đảm với tài sản hình
thành trong tương lai
Trong thời gian qua, hợp đồng bảo đảm với tài sản hình thành trong tương lai
là một giao dịch được sử dụng nhiều trong hoạt động cho vay của các ngân hàng
thương mại. Việc này rất phù hợp với các doanh nghiệp nhỏ, vừa, vốn ít hoặc các
doanh nghiệp cần vay vốn trên cơ sở những tài sản bảo đảm còn nhiều hạn chế
(chưa có , chưa đầy đủ hoặc chưa hoàn thành). Tuy nhiên kể từ sau khi Luật công
chứng năm 2006 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày
29/11/2006 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2007 các ngân hàng thương mại gặp khó

-2-
khăn với việc công chứng các hợp đồng bảo đảm với tài sản hình thành trong
tương lai . Theo quan điểm của các công chứng viên thì đối tượng của hợp đồng,
giao dịch phải là “có thật”, nghĩa vụ được bảo đảm là “có thật” và “phải được xác
định cụ thể” do vậy không thể công chứng với các hợp đồng, giao dịch bảo đảm
với tài sản hình thành trong tương lai vì đối tượng của cá hợp đồng này có đặc
trưng là tài sản hình thành trong tương lai và không thể xác nhận cho hợp đồng,
giao dịch bảo đảm với quy định sẽ bảo đảm cho tất cả các nghiệp vụ phát sinh từ
các hợp đồng tín dụng, giao dịch tiền vay được hình thành sau thời điểm xác lập
giao dịch bảo đảm đó.
Khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay : mặc dù quy định của thống đốc ngân hàng
nhà nước, trong trường hợp vay vốn bằng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay
thì chủ đầu tư phải có ít nhất 15% vốn tự có nhưng chẳng bao giờ các ngân hàng áp
dụng tỷ lệ này mà thông thường tỷ lệ là 30% và ngay cả Quỹ hỗ trợ phát triển
mang tiếng hỗ trợ nhưng cũng phải có tỷ lệ 50%. Như vậy 1 dự án 20 tỷ thì anh
phải có 10 tỷ và anh phải thế chấp toàn bộ tài sản của anh chứ không chỉ tài sản
được hình thành từ vốn mà tôi cho anh vay, điều này rất vướng cho các doanh
nghiệp.

• NH gặp khó trong việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ? Luật có
những quy định cụ thể về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, nhưng chưa
quy định về việc bán, xử lý tài sản hình thành trong tương lai.

• Phát sinh nhiều chi phí : Theo thủ tục hiện hành, việc thế chấp tài sản
hình thành trong tương lai phải thực hiện công chứng và đăng ký GDBĐ đến 2 lần
làm lãng phí thời gian, công sức, tiền bạc cho Nhà nước, DN và khách hàng.

• Nguy cơ rủi ro : Theo NĐ 163, bên nhận bảo đảm chưa thể có được sự
bảo đảm an toàn về mặt pháp lý khi nhận tài sản này. Tài sản hình thành trong
tương lai cho dù có được xác lập hợp pháp song luôn có nguy cơ rủi ro.

-3-
2. Định giá TSBĐ:

• Đối với tài sản Bất động sản:

Việc định giá gặp khó khăn bởi các qui định từ Ngân hàng cấp trên chưa
thống nhất, chưa cụ thể, còn có những điểm chồng chéo, khó hiểu làm cho cấp
dưới rất khó thực hiện.
Biểu hiện như qui định về phương pháp xác định giá trị TSBĐ là quyền sử
dụng đất ở hiện nay của ngân hàng Công thương Việt Nam.Ngân hàng cho các chi
nhánh ngân hàng trong hệ thống của mình được cùng với khách hàng thỏa thuận
theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm định giá thế
chấp/ định giá lại với mức:
 Thứ nhất, mức tối đa bằng với mức giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị
trường nếu thấp hơn hoặc bằng với giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh,
thành phố nơi có đất.
 Thứ hai, mức tối đa không quá 70% giá thực tế chuyển nhượng trên thị
trường nếu cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có
đất. (Ngòai ra, Incombank còn qui định khuyến khích các chi nhánh thuê cơ quan
chuyên môn có chức năng thẩm định giá để xây dựng khung giá đất áp dụng thống
nhất trong toàn chi nhánh)
Tuy nhiên, nếu áp dụng cách thứ nhất thì không thể cho vay vốn được, vì giá
trị quyền sử dụng đất mà UBND các địa phương đưa ra chỉ để áp dụng tính thuế
chứ không qui định bán, để chuyển nhượng trên thị trường.
Còn áp dụng cách thứ hai, mặc dù có thoáng hơn cách 1 nhưng cũng rất khó
thực hiện, bởi vì các tỉnh nhỏ hiện nay chưa có dịch vụ nhà đất. Do đó các ngân
hàng ở những tỉnh này không thể có khung giá thị trường để áp dụng tính đúng
70% theo qui định được. Còn nếu thuê cơ quan chuyên môn thì do có những qui

-4-
định ràng buộc bởi trách nhiệm về cách đánh giá của họ, như vậy sẽ khó có cơ
quan nào đứng ra nhận xây dựng khung giá đất cho ngân hàng

• Đối với tài sản là động sản.

Việc nhận tài sản đảm bảo tiền vay là máy móc, thiết bị và dây chuyền sản
xuất để đảm bảo tiền vay đang gặp không ít khó khăn, vướng mắc về thủ tục và
khả năng thẩm định.
- Máy móc, thiết bị và dây chuyền sản xuất của bên cầm cố thường là đã
qua quá trình sử dụng nên việc đánh giá,định giá những tài sản này khi nhận cầm
cố là khó khăn.
- Khi đã nhận cầm cố và đặc biệt phải bán thanh lí khi người vay không trả
được nợ rất phức tạp và số tiền bán tài sản thường không thu hồi đủ gốc, lãi vay.
Lí do, những máy móc, thiết bị và dây chuyền sản xuất đều mang những bí
quyết công nghệ riêng, thường bị lỗi thời, lạc hậu và nhanh chóng bị mất giá trị,
bởi sự phát triển của khoa học kĩ thuật, hơn nữa là do quá trình cạnh tranh nên máy
móc, thiết bị dây chuyền sản xuất phải thường xuyên dược khách hàng nâng cấp,
đổi mới liên tục để phù hợp với sự phát triển và hội nhập quốc tế. Vì thế những tài
sản này khi thanh lí rất kho, do ít người có nhu cầu mua lại máy móc, thiết bị, dây
chuyền sản xuất đã qua sử dụng, thời gian bán kéo dài, làm cho tài sản hư hỏng,
xuống cấp, mất giá trị.

3. Xử lý TSBĐ để thu hồi nợ:

Nhìn chung việc xử lý TSBĐ là do ngân hàng cùng bên bảo đảm thực hiện,
tuy nhiên trong trường hợp chủ sở hữu bị khởi tố về hành vi phạm tội thì TSBĐ có
thể bị cơ quan Thi hành án kê biên và xử lý.
Tại điều 48 : xử lý tài sản kê biên không bán được.
“… Nếu sau hai lần giảm giá mà tài sản vẫn không bán được thì ngừoi được
thi hành án có quyền nhận tài sản theo giá trị đã giảm để thi hành án. Nếu người

-5-
được thi hành án không nhận thì chấp hành viên trả lại tài sản đó cho người phải
thi hành án và áp dụng biện pháp cưỡng chế khác”
Tuy nhiên, có trường hợp sau hai lần giảm giá mà vẫn không bán được, Cơ
quan Thi hành án đã giao cho Ngân hàng theo giá đã giảm để thi hành. Việc nhận
lại tài sản trong trường hợp này không đơn giản:
Về nguồn thu nợ: Những khách hàng đã chuyển sang cơ quan pháp luậtxử lý
hầu hết là những khách hàng có khó khăn về tài chính, Ngân hàng chủ yếu trông
chờ nguốn xử lý TSBĐ, do vậy mặc dù trong văn bản có qui định mở là” Nếu
người được thi hành án và áp dụng biện pháp cưỡng chế khác”. Nhưng thực tế
Ngân hàng vẫn buộc phải nhận vì nếu không nhận tài sản này thì khó trông chờ
vào nguồn thu hồi khác để thu hồi vốn cho ngân hàng.
Về giá tài sản nhận lại: có 2 trường hợp:
 TH1: Giá tài sản Ngân hàng nhận lớn hơn phần nợ vay Ngân hàng, vậy
ngay tại thời điểm nhận, ngân hàng đã phải trích ngay số tiền chênh lệch lớn hơn
phần nợ vay này trả cho Cơ quan Thi hành án để thi hành án. Tuy nhiên, trong qui
định về tài chính của Ngân hàng thì không có qui định nào để hoạch toán chi cho
khoản này. Mặt khác, khi tài sản Ngân hàng nhận lại được đem đi bán trên thị
trường, giá thực tế thu về thấp hơn giá nhận thì Ngân hàng lấy khoản nào để bù
cho phần đã trả lại chênh lệch cơ quan Thi hành án.
 TH2: về nghĩa vụ trả nợ: Theo pháp lệnh Thi hành án, giá trị tài sản được
kê biên phải lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm, như vậy giá đã giảm hai lần của tài sản kê
biên mà Ngân hàng nhận lại cũng sẽ lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm, do đó tại thới
điểm Ngân hàng nhận lại tài sản, khách hàng đã hết nghĩa vụ với ngân hàng.
Nhưng thực tế xảy ra trường hợp là tại thời điểm bán tài sản, giá tài sản lại giảm
thấp hơn phần nợ vay, như vậy lúc này khách hàng có trách nhiệm với phần nợ
thiếu không? Nếu khách hàng không có nghĩa vụ gì thì Ngân hàng lấy nguồn đâu
để bù đắp?

-6-
4. Vướng mắc liên quan đến nộp thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, quyền
thuê đất.
Như chúng ta đã biết hiện nay các Tổ Chức Tín Dụng (TCTD) đang tích cực
xử lý tài sản bảo đảm (TSBĐ) trong đó có quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (gọi
chung là quyền sử dụng đất QSDĐ) chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng giá trị
tài sản phải xử lý để thu hồi nợ, nhằm tiếp tục lành mạnh hoá tình hình tài chính,
thực hành tốt đề án tái cơ cấu ngân hàng. Nhất là các NHTM cổ phần hoá thì vấn
đề đặt ra càng bức thiết hơn bao giờ hết. Tuy nhiên vướng mắc lớn nhất là sau khi
xử lý phải nộp thuế. Vấn đề vướng mắc này không chỉ ở các NHTM mà của các
TCTD nói chung có phát sinh việc xử lý TSBĐ từ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất.
Thứ nữa vướng mắc này không chỉ về thuế thu nhập từ QSDĐ mà vướng
mắc cả về thuế chuyển nhượng QSDĐ.

5. Bất cập trong đăng kí giao dịch đảm bảo.

Hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay còn tổn tại nhiều bất cập.
Trước hết, phải nói đến hành lang pháp lý cho hoạt động này chưa hoàn chỉnh,
đồng bộ và thiếu sự thống nhất giữa các văn bản; sau là công tác tổ chức triển khai
thực hiện (tuyên truyền, giới thiệu trong dân chúng; đào tạo, tập huấn nghiệp vụ
đối với cán bộ; xây dựng mạng lưới hoạt động…) chưa đầy đủ, chu đáo và đồng bộ
của các cấp, các ngành. Từ đó dẫn đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn mang
tính chắp vá, chưa đầy đủ, toàn diện.
 Ví dụ: Theo NĐ 08/2000/NĐ-CP, khách hàng thế chấp bằng quyền sử
dụng đất sẽ không phải đăng ký GDBĐ, nhưng theo luật đất đai năm 2003 và NĐ
163 CP vẫn phải đăng ký giao dịch.
Một trong những điểm hạn chế làm cho công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
chưa phát huy hết được vai trò, hiệu quả của nó là do pháp luật chưa quy định trao

-7-
đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản. Hiện nay, việc đăng ký giao dịch
bảo đảm được thực hiện phân tán tại nhiều cơ quan khác nhau đã tạo kẽ hở trong
quản lý.
 Ví dụ: tài sản đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nhưng cơ quan
quản lý nhà nước không biết, vẫn tiến hành các thủ tục pháp lý chuyển tài sản; xe
ôtô được đăng ký tại phòng cảnh sát công an tỉnh, thành phố nhưng khi cầm cố lại
được đăng ký tại Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, do đó ngay cả trong
trường hợp người nhận cầm cố đã giữ giấy tờ xe (bản chính) thì chủ xe vẫn có thể
báo mất giấy tờ để xin cơ quan công an cấp lại, sau đó bán xe cho người khác và
làm thủ tục đăng ký sang tên mà không bị phát hiện …

6. Hạn chế khả năng tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Các doanh nghiệp nhỏ và vừa hiện nay rất khó tiếp cận tín dụng vì họ không
đáp ứng được các yêu cầu về tài sản bảo đảm của các ngân hàng.
Các ngân hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp song do
phần lớn tài sản của doanh nghiệp nhỏ và vừa tồn tại dưới dạng các động sản như
hàng tồn kho và các khoản phải thu mà có thể có giá trị tới hàng tỷ đôla nên việc
tiếp cận tín dụng với doanh nghiệp trở nên khó khăn mà các ngân hàng Việt nam
rất ít khi cho vay mà không có tài sản bảo đảm là bất động sản.
Những thủ tục vay vốn của ngân hàng đặt ra như tài sản thế chấp, kinh
doanh liên tục có lãi, bảng tổng kết tài sản, thậm chí phải có kiểm toán hoặc muốn
vay phải có dự án … đã trở thành rào cản trong việc tiếp cận tín dụng của doanh
nghiệp.
III. GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC, THÁO GỠ
1. Những tài sản hình thành trong tương lai
Các hợp đồng giao dịch bảo đảm đồi với tài sản được hình thành trong
tương lai hoặc nghĩa vụ bảo đảm được xác định trong tương lai không được công

-8-
chứng làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt đông cho vay của các ngân hàng thương
mại. Vấn đề là cách hiểu quy định về “đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật
“ đến nay chưa có sự hướng dẫn giải thích từ các cơ quan chức năng. Một quan
chức phụ trách hoạt động công chứng của Bộ tư pháp cho rằng , nếu đối tượng các
hợp đồng, giao dịch bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai thì nên ghi rõ
trong hợp đồng, giao dịch đó là vật bảo đảm được hình thành trong tương lai hoặc
nghĩa vụ được hình thành trong tương lai, đồng thời nêu rõ các căn cứ để hình
thành / đã hình thành nghĩa vụ dân sự và phần nào tài sản bảo đảm đó để chứng
minh rằng trong tương lai nghịa vụ / tài sản đó sẽ được hình thành đúng và đầy đủ
theo các cam kết trong hợp đồng bảo đảm, thuộc sở hữu của bên bảo đảm.

2. Định giá TSBĐ

- Ngân hàng cần có hệ thống đăng kí giao dịch bảo đảm cần tập trung về một
cơ quan để việc thực hiện đăng kí được thống nhất. Mở kênh riêng hoặc lập trang
web thông tin pháp lý về tài sản và quyền sử dụng đất, nhà ở để các tổ chức tín
dụng được truy vấn các thông tin này nhằm tiết kiệm thời gian
- Phải có đội ngũ cán bộ có khả năng chuyên môn về thẩm định giá và luôn
nâng cao năng lực làm việc, đạo đức nghề nghiệp cho cán bộ tín dụng.
- Định giá theo giá thị trường.

3. Xử lý TSBĐ để thu hồi nợ vay:

 Nếu khách hàng không bị khởi tố về hành vi phạm tội, Ngân hàng có thể
xử lý theo các cách sau:

- Ngân hàng cùng thỏa thuận với khách hàng để đưa ra hướng giải quyết tốt

nhất cho 2 bên

- Ngân hàng có thể chủ động áp dụng một trong các phương thức xử lý sau:
bán, ủy quyền cho tổ chức đấu giá; ủy quyền hoặc chuyển giao tài sản cho tổ chức

-9-
có chức năng mua tài sản để bán; nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải
trả cho bên bảo lãnh

 Nếu chủ sở hữu bị khởi tố về hành vi phạm tội thì TSBĐ

Để tạo điều kiện cho Ngân hàng xử lý TSBĐ thu hồi vốn vay cho Ngân hàng
được thuận tiện, nhanh chóng và đúng chế độ qui định, nếu sau hai lần giảm giá
mà vẫn không bán được, thì ta có thể giải quyết bằng cách “ Nếu sau hai lần giảm
giá mà vẫn không bán được thì người được thi hành án (ngân hàng) có quyền nhận
lại tài sản để xử lý công khai theo qui định của pháp luật, nếu giá tài sản thực tế
bán được lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm thì nguời được thi hành án có trách nhiệm
chuyễn số tiền chênh lệch cho Cơ quan Thi hành án”.

4. Bất cập trong đăng ký giao dịch bảo đảm.

Tin học hoá hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm của Cục đăng ký giao dịch
bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp. Đồng thời, các tổ chức tín dụng cũng cần phải nhận
biết được tất cả các thay đổi và các lợi ích, các cơ hội kinh doanh cho vay có được
từ các thay đổi đó.
Đổi mới vể luật pháp giao dịch bảo đảm sẽ có tác động hơn đến sự phát triển
kinh tế nếu được kết hợp đồng bộ với việc hoàn thiện các thể chế pháp lý có liên
quan cũng như được hỗ trợ trong việc thực thi.
Ngoài việc đổi mới về pháp luật, Việt nam cũng cần phải có một hệ thống
đăng ký giao dịch bảo đảm hoạt động hiệu quả. Các Tổ chức tài chính cần được
tiếp cận với các thông tin chính xác một cách nhanh chóng để phục vụ quá trình ra
quyết định cho vay của mình. Do đó các ngân hàng cũng đề xuất hệ thống đăng ký
giao dịch bảo đảm cần tập trung về một cơ quan để thực hiện đăng ký được thống
nhất. Mở kênh riêng hoặc lập trang web thông tin pháp lý về tài sản là quyền sử
dụng đất, nhà ở để các TCTD được quyền truy vấn các thông tin này nhằm tiết
kiệm thời gian.Một hệ thống đăng ký thống nhất trực tuyến sẽ tăng cường mạnh

- 10 -
mẽ hiệu quả luồng thông tin, và tạo điều kiện thuận lợi cho tất cả các bên có liên
quan.

5. Hạn chế khả năng tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Cần xây dựng quy trình cho vay với điều kiện cho vay, thẩm định, hồ sơ thủ
tục riêng, phù hợp với doanh nghiệp nhỏ và vừa và phải khác cho vay đối với Tổng
công ty, dự án lớn.
Cần mở rộng cho vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay, cho vay không
phải bảo đảm tài sản.
Cần đẩy mạnh thông tin tín dụng, nhất là đối với việc đào tạo lập dự án, thủ
tục vay vốn kết hợp với việc xây dựng hệ thống tính điểm, phân loại khách hàng để
khuyến khích trả nợ đúng hạn.

- 11 -