I.

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẢO ĐẢM TÍN DỤNG BẰNG TSBĐ
1. Khái niệm Bảo đảm tín dụng bằng tài sản bảo đảm là việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay về khả năng hoàn trả nợ vay của mình . Bảo đảm tín dụng bằng tài sản bảo đảm được thực hiện theo nghị định 163/2006/CP ban hành ngày 29/12/2006 2. Tác dụng • Giảm bớt tổn thất cho Ngân hàng khi khách hàng vì một lí do nào đó không thanh toán được nợ cho Ngân hàng . • Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ . • Là rào cản đối với những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo .
3. Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ có 3 hình thức phổ biến sau : •

Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp : Thế chấp tài sản là bên đi vay sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình

hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên đi vay.Vấn đề thế chấp tài sản bị chi phối bởi Luật dân sự và Luật đất đai. Theo hai luật này thế chấp có hai loại: thế chấp bất động sản và thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.

Bảo đảm tín dụng bằng tài sản cầm cố : Cầm cố tài sản là việc bên đi vay giao tài sản là các động sản thuộc sở hữu của

mình cho bên cho vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Động sản cầm cố có thể là loại không cần đăng kí quyền sở hữu, có loại cần đăng kí quyền sở hữu. Đối với loại tài sản không đăng kí quyền sở hữu, khi cầm cố, tài sản phải được giao

-1-

nhà xưởng.Vướng mắc với những tài sản hình thành trong tương lai : • Vướng mắc trong việc công chứng hợp đồng bảo đảm với tài sản hình thành trong tương lai Trong thời gian qua. • Bảo đảm tín dụng bằng tài sản hình thành từ vốn vay . hợp đồng bảo đảm với tài sản hình thành trong tương lai là một giao dịch được sử dụng nhiều trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại. công trái. Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản cho vay của Ngân hàng. vừa. quyền sử dụng đất và công trình xây Ðộng sản: máy móc. phương tiện vận tải Chứng từ có giá: sổ tiết kiệm. vật tư.nộp cho bên cho vay. Tuy nhiên kể từ sau khi Luật công chứng năm 2006 được Quốc hội khóa XI. thiết bị. Việc này rất phù hợp với các doanh nghiệp nhỏ. hàng hoá. trái phiếu. dựng trên đất. • • • NHỮNG VƯỚNG MẮC VỀ BẢO ĐẢM TÍN DỤNG BẰNG TSBĐ 1. khi cầm cố hai bên có thể thỏa thuận để bên cầm cố giữ tài sản hoăc4 giao tài sản cầm cố cho bên thứ ba giữ. chưa đầy đủ hoặc chưa hoàn thành). kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 29/11/2006 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2007 các ngân hàng thương mại gặp khó -2- .Đối tượng –TS thế chấp cầm cố: • Bất động sản: nhà ở. vốn ít hoặc các doanh nghiệp cần vay vốn trên cơ sở những tài sản bảo đảm còn nhiều hạn chế (chưa có . 4. Tài sản hình thành từ vốn vay trung dài hạn II. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với ngân hàng. Đối với tài sản có dăng kí sở hữu.

Theo quan điểm của các công chứng viên thì đối tượng của hợp đồng. công sức. • NH gặp khó trong việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ? Luật có những quy định cụ thể về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai.khăn với việc công chứng các hợp đồng bảo đảm với tài sản hình thành trong tương lai . Tài sản hình thành trong tương lai cho dù có được xác lập hợp pháp song luôn có nguy cơ rủi ro. giao dịch bảo đảm với tài sản hình thành trong tương lai vì đối tượng của cá hợp đồng này có đặc trưng là tài sản hình thành trong tương lai và không thể xác nhận cho hợp đồng. Khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay : mặc dù quy định của thống đốc ngân hàng nhà nước. xử lý tài sản hình thành trong tương lai. việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải thực hiện công chứng và đăng ký GDBĐ đến 2 lần làm lãng phí thời gian. điều này rất vướng cho các doanh nghiệp. tiền bạc cho Nhà nước. nghĩa vụ được bảo đảm là “có thật” và “phải được xác định cụ thể” do vậy không thể công chứng với các hợp đồng. DN và khách hàng. Như vậy 1 dự án 20 tỷ thì anh phải có 10 tỷ và anh phải thế chấp toàn bộ tài sản của anh chứ không chỉ tài sản được hình thành từ vốn mà tôi cho anh vay. giao dịch tiền vay được hình thành sau thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm đó. • Nguy cơ rủi ro : Theo NĐ 163. • Phát sinh nhiều chi phí : Theo thủ tục hiện hành. trong trường hợp vay vốn bằng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay thì chủ đầu tư phải có ít nhất 15% vốn tự có nhưng chẳng bao giờ các ngân hàng áp dụng tỷ lệ này mà thông thường tỷ lệ là 30% và ngay cả Quỹ hỗ trợ phát triển mang tiếng hỗ trợ nhưng cũng phải có tỷ lệ 50%. bên nhận bảo đảm chưa thể có được sự bảo đảm an toàn về mặt pháp lý khi nhận tài sản này. giao dịch phải là “có thật”. nhưng chưa quy định về việc bán. -3- . giao dịch bảo đảm với quy định sẽ bảo đảm cho tất cả các nghiệp vụ phát sinh từ các hợp đồng tín dụng.

Do đó các ngân hàng ở những tỉnh này không thể có khung giá thị trường để áp dụng tính đúng 70% theo qui định được. thành phố nơi có đất. bởi vì các tỉnh nhỏ hiện nay chưa có dịch vụ nhà đất. để chuyển nhượng trên thị trường. khó hiểu làm cho cấp dưới rất khó thực hiện. Biểu hiện như qui định về phương pháp xác định giá trị TSBĐ là quyền sử dụng đất ở hiện nay của ngân hàng Công thương Việt Nam. mặc dù có thoáng hơn cách 1 nhưng cũng rất khó thực hiện.2. Incombank còn qui định khuyến khích các chi nhánh thuê cơ quan chuyên môn có chức năng thẩm định giá để xây dựng khung giá đất áp dụng thống nhất trong toàn chi nhánh) Tuy nhiên. mức tối đa bằng với mức giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu thấp hơn hoặc bằng với giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh. nếu áp dụng cách thứ nhất thì không thể cho vay vốn được. mức tối đa không quá 70% giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh. thành phố nơi có đất. vì giá trị quyền sử dụng đất mà UBND các địa phương đưa ra chỉ để áp dụng tính thuế chứ không qui định bán. Còn áp dụng cách thứ hai. chưa cụ thể.Ngân hàng cho các chi nhánh ngân hàng trong hệ thống của mình được cùng với khách hàng thỏa thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm định giá thế chấp/ định giá lại với mức:  Thứ nhất. Còn nếu thuê cơ quan chuyên môn thì do có những qui -4- . (Ngòai ra.  Thứ hai. còn có những điểm chồng chéo. Định giá TSBĐ: • Đối với tài sản Bất động sản: Việc định giá gặp khó khăn bởi các qui định từ Ngân hàng cấp trên chưa thống nhất.

thiết bị.định ràng buộc bởi trách nhiệm về cách đánh giá của họ.định giá những tài sản này khi nhận cầm cố là khó khăn. mất giá trị. đổi mới liên tục để phù hợp với sự phát triển và hội nhập quốc tế. Vì thế những tài sản này khi thanh lí rất kho. lãi vay. Việc nhận tài sản đảm bảo tiền vay là máy móc.Khi đã nhận cầm cố và đặc biệt phải bán thanh lí khi người vay không trả được nợ rất phức tạp và số tiền bán tài sản thường không thu hồi đủ gốc. thiết bị dây chuyền sản xuất phải thường xuyên dược khách hàng nâng cấp. bởi sự phát triển của khoa học kĩ thuật. xuống cấp. những máy móc. . làm cho tài sản hư hỏng. . 3. thời gian bán kéo dài. hơn nữa là do quá trình cạnh tranh nên máy móc. “… Nếu sau hai lần giảm giá mà tài sản vẫn không bán được thì ngừoi được thi hành án có quyền nhận tài sản theo giá trị đã giảm để thi hành án. dây chuyền sản xuất đã qua sử dụng. Nếu người -5- . như vậy sẽ khó có cơ quan nào đứng ra nhận xây dựng khung giá đất cho ngân hàng • Đối với tài sản là động sản. do ít người có nhu cầu mua lại máy móc. thiết bị và dây chuyền sản xuất để đảm bảo tiền vay đang gặp không ít khó khăn. lạc hậu và nhanh chóng bị mất giá trị. thường bị lỗi thời. tuy nhiên trong trường hợp chủ sở hữu bị khởi tố về hành vi phạm tội thì TSBĐ có thể bị cơ quan Thi hành án kê biên và xử lý. vướng mắc về thủ tục và khả năng thẩm định. thiết bị và dây chuyền sản xuất của bên cầm cố thường là đã qua quá trình sử dụng nên việc đánh giá. Lí do.Máy móc. Tại điều 48 : xử lý tài sản kê biên không bán được. thiết bị và dây chuyền sản xuất đều mang những bí quyết công nghệ riêng. Xử lý TSBĐ để thu hồi nợ: Nhìn chung việc xử lý TSBĐ là do ngân hàng cùng bên bảo đảm thực hiện.

Nhưng thực tế Ngân hàng vẫn buộc phải nhận vì nếu không nhận tài sản này thì khó trông chờ vào nguồn thu hồi khác để thu hồi vốn cho ngân hàng. Tuy nhiên. Cơ quan Thi hành án đã giao cho Ngân hàng theo giá đã giảm để thi hành. ngân hàng đã phải trích ngay số tiền chênh lệch lớn hơn phần nợ vay này trả cho Cơ quan Thi hành án để thi hành án. như vậy lúc này khách hàng có trách nhiệm với phần nợ thiếu không? Nếu khách hàng không có nghĩa vụ gì thì Ngân hàng lấy nguồn đâu để bù đắp? -6- .  TH2: về nghĩa vụ trả nợ: Theo pháp lệnh Thi hành án. như vậy giá đã giảm hai lần của tài sản kê biên mà Ngân hàng nhận lại cũng sẽ lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm. giá tài sản lại giảm thấp hơn phần nợ vay. vậy ngay tại thời điểm nhận. có trường hợp sau hai lần giảm giá mà vẫn không bán được. Nhưng thực tế xảy ra trường hợp là tại thời điểm bán tài sản. do đó tại thới điểm Ngân hàng nhận lại tài sản. giá thực tế thu về thấp hơn giá nhận thì Ngân hàng lấy khoản nào để bù cho phần đã trả lại chênh lệch cơ quan Thi hành án. Về giá tài sản nhận lại: có 2 trường hợp:  TH1: Giá tài sản Ngân hàng nhận lớn hơn phần nợ vay Ngân hàng. trong qui định về tài chính của Ngân hàng thì không có qui định nào để hoạch toán chi cho khoản này. giá trị tài sản được kê biên phải lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm. do vậy mặc dù trong văn bản có qui định mở là” Nếu người được thi hành án và áp dụng biện pháp cưỡng chế khác”.được thi hành án không nhận thì chấp hành viên trả lại tài sản đó cho người phải thi hành án và áp dụng biện pháp cưỡng chế khác” Tuy nhiên. khi tài sản Ngân hàng nhận lại được đem đi bán trên thị trường. Ngân hàng chủ yếu trông chờ nguốn xử lý TSBĐ. Mặt khác. Việc nhận lại tài sản trong trường hợp này không đơn giản: Về nguồn thu nợ: Những khách hàng đã chuyển sang cơ quan pháp luậtxử lý hầu hết là những khách hàng có khó khăn về tài chính. khách hàng đã hết nghĩa vụ với ngân hàng.

Một trong những điểm hạn chế làm cho công tác đăng ký giao dịch bảo đảm chưa phát huy hết được vai trò. Vướng mắc liên quan đến nộp thuế từ chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên vướng mắc lớn nhất là sau khi xử lý phải nộp thuế. đồng bộ và thiếu sự thống nhất giữa các văn bản. thực hành tốt đề án tái cơ cấu ngân hàng. Nhất là các NHTM cổ phần hoá thì vấn đề đặt ra càng bức thiết hơn bao giờ hết. Thứ nữa vướng mắc này không chỉ về thuế thu nhập từ QSDĐ mà vướng mắc cả về thuế chuyển nhượng QSDĐ. chu đáo và đồng bộ của các cấp. Hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay còn tổn tại nhiều bất cập. Từ đó dẫn đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn mang tính chắp vá. giới thiệu trong dân chúng. quyền thuê đất. phải nói đến hành lang pháp lý cho hoạt động này chưa hoàn chỉnh. xây dựng mạng lưới hoạt động…) chưa đầy đủ.  Ví dụ: Theo NĐ 08/2000/NĐ-CP. Vấn đề vướng mắc này không chỉ ở các NHTM mà của các TCTD nói chung có phát sinh việc xử lý TSBĐ từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. khách hàng thế chấp bằng quyền sử dụng đất sẽ không phải đăng ký GDBĐ. Như chúng ta đã biết hiện nay các Tổ Chức Tín Dụng (TCTD) đang tích cực xử lý tài sản bảo đảm (TSBĐ) trong đó có quyền sử dụng đất. Bất cập trong đăng kí giao dịch đảm bảo. tập huấn nghiệp vụ đối với cán bộ. toàn diện. quyền thuê đất (gọi chung là quyền sử dụng đất QSDĐ) chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng giá trị tài sản phải xử lý để thu hồi nợ. các ngành. sau là công tác tổ chức triển khai thực hiện (tuyên truyền. nhưng theo luật đất đai năm 2003 và NĐ 163 CP vẫn phải đăng ký giao dịch. 5. chưa đầy đủ. Trước hết. nhằm tiếp tục lành mạnh hoá tình hình tài chính. đào tạo. hiệu quả của nó là do pháp luật chưa quy định trao -7- .4.

Hạn chế khả năng tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp vừa và nhỏ. Các doanh nghiệp nhỏ và vừa hiện nay rất khó tiếp cận tín dụng vì họ không đáp ứng được các yêu cầu về tài sản bảo đảm của các ngân hàng. kinh doanh liên tục có lãi. vẫn tiến hành các thủ tục pháp lý chuyển tài sản. Hiện nay. III. thành phố nhưng khi cầm cố lại được đăng ký tại Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm.  Ví dụ: tài sản đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. THÁO GỠ 1. do đó ngay cả trong trường hợp người nhận cầm cố đã giữ giấy tờ xe (bản chính) thì chủ xe vẫn có thể báo mất giấy tờ để xin cơ quan công an cấp lại. xe ôtô được đăng ký tại phòng cảnh sát công an tỉnh. Các ngân hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp song do phần lớn tài sản của doanh nghiệp nhỏ và vừa tồn tại dưới dạng các động sản như hàng tồn kho và các khoản phải thu mà có thể có giá trị tới hàng tỷ đôla nên việc tiếp cận tín dụng với doanh nghiệp trở nên khó khăn mà các ngân hàng Việt nam rất ít khi cho vay mà không có tài sản bảo đảm là bất động sản. nhưng cơ quan quản lý nhà nước không biết. Những thủ tục vay vốn của ngân hàng đặt ra như tài sản thế chấp. Những tài sản hình thành trong tương lai Các hợp đồng giao dịch bảo đảm đồi với tài sản được hình thành trong tương lai hoặc nghĩa vụ bảo đảm được xác định trong tương lai không được công -8- . việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện phân tán tại nhiều cơ quan khác nhau đã tạo kẽ hở trong quản lý. sau đó bán xe cho người khác và làm thủ tục đăng ký sang tên mà không bị phát hiện … 6. GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC. bảng tổng kết tài sản.đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản. thậm chí phải có kiểm toán hoặc muốn vay phải có dự án … đã trở thành rào cản trong việc tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp.

2.Phải có đội ngũ cán bộ có khả năng chuyên môn về thẩm định giá và luôn nâng cao năng lực làm việc. Định giá TSBĐ . giao dịch bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai thì nên ghi rõ trong hợp đồng.Ngân hàng cần có hệ thống đăng kí giao dịch bảo đảm cần tập trung về một cơ quan để việc thực hiện đăng kí được thống nhất.Định giá theo giá thị trường.Ngân hàng cùng thỏa thuận với khách hàng để đưa ra hướng giải quyết tốt nhất cho 2 bên .Ngân hàng có thể chủ động áp dụng một trong các phương thức xử lý sau: bán. ủy quyền cho tổ chức đấu giá. . Xử lý TSBĐ để thu hồi nợ vay:  Nếu khách hàng không bị khởi tố về hành vi phạm tội. đồng thời nêu rõ các căn cứ để hình thành / đã hình thành nghĩa vụ dân sự và phần nào tài sản bảo đảm đó để chứng minh rằng trong tương lai nghịa vụ / tài sản đó sẽ được hình thành đúng và đầy đủ theo các cam kết trong hợp đồng bảo đảm. Mở kênh riêng hoặc lập trang web thông tin pháp lý về tài sản và quyền sử dụng đất. Ngân hàng có thể xử lý theo các cách sau: . Vấn đề là cách hiểu quy định về “đối tượng của hợp đồng. thuộc sở hữu của bên bảo đảm. giao dịch là có thật “ đến nay chưa có sự hướng dẫn giải thích từ các cơ quan chức năng. 3.chứng làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt đông cho vay của các ngân hàng thương mại. giao dịch đó là vật bảo đảm được hình thành trong tương lai hoặc nghĩa vụ được hình thành trong tương lai. nhà ở để các tổ chức tín dụng được truy vấn các thông tin này nhằm tiết kiệm thời gian . ủy quyền hoặc chuyển giao tài sản cho tổ chức -9- . nếu đối tượng các hợp đồng. đạo đức nghề nghiệp cho cán bộ tín dụng. Một quan chức phụ trách hoạt động công chứng của Bộ tư pháp cho rằng .

nhà ở để các TCTD được quyền truy vấn các thông tin này nhằm tiết kiệm thời gian.10 - . các cơ hội kinh doanh cho vay có được từ các thay đổi đó. thì ta có thể giải quyết bằng cách “ Nếu sau hai lần giảm giá mà vẫn không bán được thì người được thi hành án (ngân hàng) có quyền nhận lại tài sản để xử lý công khai theo qui định của pháp luật. nếu giá tài sản thực tế bán được lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm thì nguời được thi hành án có trách nhiệm chuyễn số tiền chênh lệch cho Cơ quan Thi hành án”. Tin học hoá hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm của Cục đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp. Bất cập trong đăng ký giao dịch bảo đảm. Ngoài việc đổi mới về pháp luật. nhận các khoản tiền. tài sản mà bên thứ ba phải trả cho bên bảo lãnh  Nếu chủ sở hữu bị khởi tố về hành vi phạm tội thì TSBĐ Để tạo điều kiện cho Ngân hàng xử lý TSBĐ thu hồi vốn vay cho Ngân hàng được thuận tiện. Việt nam cũng cần phải có một hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm hoạt động hiệu quả. Đồng thời. Mở kênh riêng hoặc lập trang web thông tin pháp lý về tài sản là quyền sử dụng đất. 4.Một hệ thống đăng ký thống nhất trực tuyến sẽ tăng cường mạnh .có chức năng mua tài sản để bán. nhanh chóng và đúng chế độ qui định. Đổi mới vể luật pháp giao dịch bảo đảm sẽ có tác động hơn đến sự phát triển kinh tế nếu được kết hợp đồng bộ với việc hoàn thiện các thể chế pháp lý có liên quan cũng như được hỗ trợ trong việc thực thi. Các Tổ chức tài chính cần được tiếp cận với các thông tin chính xác một cách nhanh chóng để phục vụ quá trình ra quyết định cho vay của mình. Do đó các ngân hàng cũng đề xuất hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm cần tập trung về một cơ quan để thực hiện đăng ký được thống nhất. các tổ chức tín dụng cũng cần phải nhận biết được tất cả các thay đổi và các lợi ích. nếu sau hai lần giảm giá mà vẫn không bán được.

Cần đẩy mạnh thông tin tín dụng. 5. . dự án lớn. cho vay không phải bảo đảm tài sản. phù hợp với doanh nghiệp nhỏ và vừa và phải khác cho vay đối với Tổng công ty. thủ tục vay vốn kết hợp với việc xây dựng hệ thống tính điểm.11 - . Hạn chế khả năng tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp vừa và nhỏ. hồ sơ thủ tục riêng. nhất là đối với việc đào tạo lập dự án. Cần xây dựng quy trình cho vay với điều kiện cho vay. và tạo điều kiện thuận lợi cho tất cả các bên có liên quan.mẽ hiệu quả luồng thông tin. Cần mở rộng cho vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay. thẩm định. phân loại khách hàng để khuyến khích trả nợ đúng hạn.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful