I.

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẢO ĐẢM TÍN DỤNG BẰNG TSBĐ
1. Khái niệm Bảo đảm tín dụng bằng tài sản bảo đảm là việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay về khả năng hoàn trả nợ vay của mình . Bảo đảm tín dụng bằng tài sản bảo đảm được thực hiện theo nghị định 163/2006/CP ban hành ngày 29/12/2006 2. Tác dụng • Giảm bớt tổn thất cho Ngân hàng khi khách hàng vì một lí do nào đó không thanh toán được nợ cho Ngân hàng . • Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ . • Là rào cản đối với những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo .
3. Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ có 3 hình thức phổ biến sau : •

Bảo đảm tín dụng bằng tài sản thế chấp : Thế chấp tài sản là bên đi vay sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của mình

hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên đi vay.Vấn đề thế chấp tài sản bị chi phối bởi Luật dân sự và Luật đất đai. Theo hai luật này thế chấp có hai loại: thế chấp bất động sản và thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.

Bảo đảm tín dụng bằng tài sản cầm cố : Cầm cố tài sản là việc bên đi vay giao tài sản là các động sản thuộc sở hữu của

mình cho bên cho vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Động sản cầm cố có thể là loại không cần đăng kí quyền sở hữu, có loại cần đăng kí quyền sở hữu. Đối với loại tài sản không đăng kí quyền sở hữu, khi cầm cố, tài sản phải được giao

-1-

kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 29/11/2006 và có hiệu lực từ ngày 01/7/2007 các ngân hàng thương mại gặp khó -2- . Tuy nhiên kể từ sau khi Luật công chứng năm 2006 được Quốc hội khóa XI. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với ngân hàng. • • • NHỮNG VƯỚNG MẮC VỀ BẢO ĐẢM TÍN DỤNG BẰNG TSBĐ 1. Việc này rất phù hợp với các doanh nghiệp nhỏ. quyền sử dụng đất và công trình xây Ðộng sản: máy móc. phương tiện vận tải Chứng từ có giá: sổ tiết kiệm.Vướng mắc với những tài sản hình thành trong tương lai : • Vướng mắc trong việc công chứng hợp đồng bảo đảm với tài sản hình thành trong tương lai Trong thời gian qua. vật tư. hàng hoá. khi cầm cố hai bên có thể thỏa thuận để bên cầm cố giữ tài sản hoăc4 giao tài sản cầm cố cho bên thứ ba giữ. hợp đồng bảo đảm với tài sản hình thành trong tương lai là một giao dịch được sử dụng nhiều trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại. dựng trên đất. thiết bị. vốn ít hoặc các doanh nghiệp cần vay vốn trên cơ sở những tài sản bảo đảm còn nhiều hạn chế (chưa có . 4. công trái. • Bảo đảm tín dụng bằng tài sản hình thành từ vốn vay . Đối với tài sản có dăng kí sở hữu. Tài sản hình thành từ vốn vay trung dài hạn II. chưa đầy đủ hoặc chưa hoàn thành). trái phiếu.nộp cho bên cho vay. vừa.Đối tượng –TS thế chấp cầm cố: • Bất động sản: nhà ở. nhà xưởng. Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo ra bởi một phần hoặc toàn bộ khoản cho vay của Ngân hàng.

bên nhận bảo đảm chưa thể có được sự bảo đảm an toàn về mặt pháp lý khi nhận tài sản này. việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải thực hiện công chứng và đăng ký GDBĐ đến 2 lần làm lãng phí thời gian. điều này rất vướng cho các doanh nghiệp. nghĩa vụ được bảo đảm là “có thật” và “phải được xác định cụ thể” do vậy không thể công chứng với các hợp đồng. Tài sản hình thành trong tương lai cho dù có được xác lập hợp pháp song luôn có nguy cơ rủi ro. Theo quan điểm của các công chứng viên thì đối tượng của hợp đồng. tiền bạc cho Nhà nước. giao dịch bảo đảm với quy định sẽ bảo đảm cho tất cả các nghiệp vụ phát sinh từ các hợp đồng tín dụng. Như vậy 1 dự án 20 tỷ thì anh phải có 10 tỷ và anh phải thế chấp toàn bộ tài sản của anh chứ không chỉ tài sản được hình thành từ vốn mà tôi cho anh vay. giao dịch bảo đảm với tài sản hình thành trong tương lai vì đối tượng của cá hợp đồng này có đặc trưng là tài sản hình thành trong tương lai và không thể xác nhận cho hợp đồng. giao dịch tiền vay được hình thành sau thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm đó. • Phát sinh nhiều chi phí : Theo thủ tục hiện hành. • Nguy cơ rủi ro : Theo NĐ 163. nhưng chưa quy định về việc bán. giao dịch phải là “có thật”.khăn với việc công chứng các hợp đồng bảo đảm với tài sản hình thành trong tương lai . DN và khách hàng. trong trường hợp vay vốn bằng thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay thì chủ đầu tư phải có ít nhất 15% vốn tự có nhưng chẳng bao giờ các ngân hàng áp dụng tỷ lệ này mà thông thường tỷ lệ là 30% và ngay cả Quỹ hỗ trợ phát triển mang tiếng hỗ trợ nhưng cũng phải có tỷ lệ 50%. • NH gặp khó trong việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ? Luật có những quy định cụ thể về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. -3- . Khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay : mặc dù quy định của thống đốc ngân hàng nhà nước. công sức. xử lý tài sản hình thành trong tương lai.

còn có những điểm chồng chéo. mặc dù có thoáng hơn cách 1 nhưng cũng rất khó thực hiện. Do đó các ngân hàng ở những tỉnh này không thể có khung giá thị trường để áp dụng tính đúng 70% theo qui định được. Định giá TSBĐ: • Đối với tài sản Bất động sản: Việc định giá gặp khó khăn bởi các qui định từ Ngân hàng cấp trên chưa thống nhất. vì giá trị quyền sử dụng đất mà UBND các địa phương đưa ra chỉ để áp dụng tính thuế chứ không qui định bán. (Ngòai ra. Còn áp dụng cách thứ hai.2. Incombank còn qui định khuyến khích các chi nhánh thuê cơ quan chuyên môn có chức năng thẩm định giá để xây dựng khung giá đất áp dụng thống nhất trong toàn chi nhánh) Tuy nhiên. thành phố nơi có đất. nếu áp dụng cách thứ nhất thì không thể cho vay vốn được. mức tối đa bằng với mức giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu thấp hơn hoặc bằng với giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh. Biểu hiện như qui định về phương pháp xác định giá trị TSBĐ là quyền sử dụng đất ở hiện nay của ngân hàng Công thương Việt Nam.Ngân hàng cho các chi nhánh ngân hàng trong hệ thống của mình được cùng với khách hàng thỏa thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm định giá thế chấp/ định giá lại với mức:  Thứ nhất. chưa cụ thể.  Thứ hai. thành phố nơi có đất. khó hiểu làm cho cấp dưới rất khó thực hiện. Còn nếu thuê cơ quan chuyên môn thì do có những qui -4- . mức tối đa không quá 70% giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh. bởi vì các tỉnh nhỏ hiện nay chưa có dịch vụ nhà đất. để chuyển nhượng trên thị trường.

. thiết bị và dây chuyền sản xuất của bên cầm cố thường là đã qua quá trình sử dụng nên việc đánh giá. tuy nhiên trong trường hợp chủ sở hữu bị khởi tố về hành vi phạm tội thì TSBĐ có thể bị cơ quan Thi hành án kê biên và xử lý. do ít người có nhu cầu mua lại máy móc. đổi mới liên tục để phù hợp với sự phát triển và hội nhập quốc tế. thường bị lỗi thời. 3. lãi vay. lạc hậu và nhanh chóng bị mất giá trị. như vậy sẽ khó có cơ quan nào đứng ra nhận xây dựng khung giá đất cho ngân hàng • Đối với tài sản là động sản. vướng mắc về thủ tục và khả năng thẩm định. thiết bị. Lí do. thiết bị và dây chuyền sản xuất đều mang những bí quyết công nghệ riêng.Máy móc. dây chuyền sản xuất đã qua sử dụng. “… Nếu sau hai lần giảm giá mà tài sản vẫn không bán được thì ngừoi được thi hành án có quyền nhận tài sản theo giá trị đã giảm để thi hành án. những máy móc. thiết bị dây chuyền sản xuất phải thường xuyên dược khách hàng nâng cấp. bởi sự phát triển của khoa học kĩ thuật. thiết bị và dây chuyền sản xuất để đảm bảo tiền vay đang gặp không ít khó khăn.Khi đã nhận cầm cố và đặc biệt phải bán thanh lí khi người vay không trả được nợ rất phức tạp và số tiền bán tài sản thường không thu hồi đủ gốc. mất giá trị. Việc nhận tài sản đảm bảo tiền vay là máy móc. Nếu người -5- .định giá những tài sản này khi nhận cầm cố là khó khăn. làm cho tài sản hư hỏng. thời gian bán kéo dài. . hơn nữa là do quá trình cạnh tranh nên máy móc. Xử lý TSBĐ để thu hồi nợ: Nhìn chung việc xử lý TSBĐ là do ngân hàng cùng bên bảo đảm thực hiện. Vì thế những tài sản này khi thanh lí rất kho.định ràng buộc bởi trách nhiệm về cách đánh giá của họ. xuống cấp. Tại điều 48 : xử lý tài sản kê biên không bán được.

Nhưng thực tế Ngân hàng vẫn buộc phải nhận vì nếu không nhận tài sản này thì khó trông chờ vào nguồn thu hồi khác để thu hồi vốn cho ngân hàng. Mặt khác. trong qui định về tài chính của Ngân hàng thì không có qui định nào để hoạch toán chi cho khoản này. như vậy lúc này khách hàng có trách nhiệm với phần nợ thiếu không? Nếu khách hàng không có nghĩa vụ gì thì Ngân hàng lấy nguồn đâu để bù đắp? -6- . do đó tại thới điểm Ngân hàng nhận lại tài sản.được thi hành án không nhận thì chấp hành viên trả lại tài sản đó cho người phải thi hành án và áp dụng biện pháp cưỡng chế khác” Tuy nhiên. khách hàng đã hết nghĩa vụ với ngân hàng. do vậy mặc dù trong văn bản có qui định mở là” Nếu người được thi hành án và áp dụng biện pháp cưỡng chế khác”. Tuy nhiên. giá tài sản lại giảm thấp hơn phần nợ vay. vậy ngay tại thời điểm nhận. khi tài sản Ngân hàng nhận lại được đem đi bán trên thị trường. ngân hàng đã phải trích ngay số tiền chênh lệch lớn hơn phần nợ vay này trả cho Cơ quan Thi hành án để thi hành án.  TH2: về nghĩa vụ trả nợ: Theo pháp lệnh Thi hành án. Ngân hàng chủ yếu trông chờ nguốn xử lý TSBĐ. có trường hợp sau hai lần giảm giá mà vẫn không bán được. như vậy giá đã giảm hai lần của tài sản kê biên mà Ngân hàng nhận lại cũng sẽ lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm. giá trị tài sản được kê biên phải lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm. Nhưng thực tế xảy ra trường hợp là tại thời điểm bán tài sản. Về giá tài sản nhận lại: có 2 trường hợp:  TH1: Giá tài sản Ngân hàng nhận lớn hơn phần nợ vay Ngân hàng. giá thực tế thu về thấp hơn giá nhận thì Ngân hàng lấy khoản nào để bù cho phần đã trả lại chênh lệch cơ quan Thi hành án. Cơ quan Thi hành án đã giao cho Ngân hàng theo giá đã giảm để thi hành. Việc nhận lại tài sản trong trường hợp này không đơn giản: Về nguồn thu nợ: Những khách hàng đã chuyển sang cơ quan pháp luậtxử lý hầu hết là những khách hàng có khó khăn về tài chính.

đào tạo. Hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm hiện nay còn tổn tại nhiều bất cập. nhưng theo luật đất đai năm 2003 và NĐ 163 CP vẫn phải đăng ký giao dịch. đồng bộ và thiếu sự thống nhất giữa các văn bản.4. tập huấn nghiệp vụ đối với cán bộ. giới thiệu trong dân chúng. Thứ nữa vướng mắc này không chỉ về thuế thu nhập từ QSDĐ mà vướng mắc cả về thuế chuyển nhượng QSDĐ. Nhất là các NHTM cổ phần hoá thì vấn đề đặt ra càng bức thiết hơn bao giờ hết. phải nói đến hành lang pháp lý cho hoạt động này chưa hoàn chỉnh. Vấn đề vướng mắc này không chỉ ở các NHTM mà của các TCTD nói chung có phát sinh việc xử lý TSBĐ từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vướng mắc liên quan đến nộp thuế từ chuyển quyền sử dụng đất. xây dựng mạng lưới hoạt động…) chưa đầy đủ. sau là công tác tổ chức triển khai thực hiện (tuyên truyền. hiệu quả của nó là do pháp luật chưa quy định trao -7- .  Ví dụ: Theo NĐ 08/2000/NĐ-CP. chưa đầy đủ. quyền thuê đất. chu đáo và đồng bộ của các cấp. Tuy nhiên vướng mắc lớn nhất là sau khi xử lý phải nộp thuế. Từ đó dẫn đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm còn mang tính chắp vá. 5. các ngành. khách hàng thế chấp bằng quyền sử dụng đất sẽ không phải đăng ký GDBĐ. Bất cập trong đăng kí giao dịch đảm bảo. nhằm tiếp tục lành mạnh hoá tình hình tài chính. Như chúng ta đã biết hiện nay các Tổ Chức Tín Dụng (TCTD) đang tích cực xử lý tài sản bảo đảm (TSBĐ) trong đó có quyền sử dụng đất. thực hành tốt đề án tái cơ cấu ngân hàng. Trước hết. Một trong những điểm hạn chế làm cho công tác đăng ký giao dịch bảo đảm chưa phát huy hết được vai trò. toàn diện. quyền thuê đất (gọi chung là quyền sử dụng đất QSDĐ) chiếm một tỷ trọng khá lớn trong tổng giá trị tài sản phải xử lý để thu hồi nợ.

Các ngân hàng đều muốn nhận bất động sản làm tài sản thế chấp song do phần lớn tài sản của doanh nghiệp nhỏ và vừa tồn tại dưới dạng các động sản như hàng tồn kho và các khoản phải thu mà có thể có giá trị tới hàng tỷ đôla nên việc tiếp cận tín dụng với doanh nghiệp trở nên khó khăn mà các ngân hàng Việt nam rất ít khi cho vay mà không có tài sản bảo đảm là bất động sản. kinh doanh liên tục có lãi.đổi thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản. thậm chí phải có kiểm toán hoặc muốn vay phải có dự án … đã trở thành rào cản trong việc tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp. GIẢI PHÁP KHẮC PHỤC. Các doanh nghiệp nhỏ và vừa hiện nay rất khó tiếp cận tín dụng vì họ không đáp ứng được các yêu cầu về tài sản bảo đảm của các ngân hàng. III. nhưng cơ quan quản lý nhà nước không biết. sau đó bán xe cho người khác và làm thủ tục đăng ký sang tên mà không bị phát hiện … 6. Hiện nay. Những thủ tục vay vốn của ngân hàng đặt ra như tài sản thế chấp.  Ví dụ: tài sản đã được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. thành phố nhưng khi cầm cố lại được đăng ký tại Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm. việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện phân tán tại nhiều cơ quan khác nhau đã tạo kẽ hở trong quản lý. THÁO GỠ 1. Hạn chế khả năng tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp vừa và nhỏ. bảng tổng kết tài sản. Những tài sản hình thành trong tương lai Các hợp đồng giao dịch bảo đảm đồi với tài sản được hình thành trong tương lai hoặc nghĩa vụ bảo đảm được xác định trong tương lai không được công -8- . xe ôtô được đăng ký tại phòng cảnh sát công an tỉnh. vẫn tiến hành các thủ tục pháp lý chuyển tài sản. do đó ngay cả trong trường hợp người nhận cầm cố đã giữ giấy tờ xe (bản chính) thì chủ xe vẫn có thể báo mất giấy tờ để xin cơ quan công an cấp lại.

Một quan chức phụ trách hoạt động công chứng của Bộ tư pháp cho rằng .Ngân hàng có thể chủ động áp dụng một trong các phương thức xử lý sau: bán. 3. thuộc sở hữu của bên bảo đảm. . giao dịch là có thật “ đến nay chưa có sự hướng dẫn giải thích từ các cơ quan chức năng.Ngân hàng cần có hệ thống đăng kí giao dịch bảo đảm cần tập trung về một cơ quan để việc thực hiện đăng kí được thống nhất.Định giá theo giá thị trường. ủy quyền cho tổ chức đấu giá. 2. nhà ở để các tổ chức tín dụng được truy vấn các thông tin này nhằm tiết kiệm thời gian . đạo đức nghề nghiệp cho cán bộ tín dụng.Phải có đội ngũ cán bộ có khả năng chuyên môn về thẩm định giá và luôn nâng cao năng lực làm việc. Định giá TSBĐ . giao dịch đó là vật bảo đảm được hình thành trong tương lai hoặc nghĩa vụ được hình thành trong tương lai. Xử lý TSBĐ để thu hồi nợ vay:  Nếu khách hàng không bị khởi tố về hành vi phạm tội. giao dịch bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai thì nên ghi rõ trong hợp đồng.Ngân hàng cùng thỏa thuận với khách hàng để đưa ra hướng giải quyết tốt nhất cho 2 bên . nếu đối tượng các hợp đồng. Vấn đề là cách hiểu quy định về “đối tượng của hợp đồng.chứng làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt đông cho vay của các ngân hàng thương mại. Mở kênh riêng hoặc lập trang web thông tin pháp lý về tài sản và quyền sử dụng đất. đồng thời nêu rõ các căn cứ để hình thành / đã hình thành nghĩa vụ dân sự và phần nào tài sản bảo đảm đó để chứng minh rằng trong tương lai nghịa vụ / tài sản đó sẽ được hình thành đúng và đầy đủ theo các cam kết trong hợp đồng bảo đảm. ủy quyền hoặc chuyển giao tài sản cho tổ chức -9- . Ngân hàng có thể xử lý theo các cách sau: .

Đổi mới vể luật pháp giao dịch bảo đảm sẽ có tác động hơn đến sự phát triển kinh tế nếu được kết hợp đồng bộ với việc hoàn thiện các thể chế pháp lý có liên quan cũng như được hỗ trợ trong việc thực thi. các cơ hội kinh doanh cho vay có được từ các thay đổi đó. thì ta có thể giải quyết bằng cách “ Nếu sau hai lần giảm giá mà vẫn không bán được thì người được thi hành án (ngân hàng) có quyền nhận lại tài sản để xử lý công khai theo qui định của pháp luật. Việt nam cũng cần phải có một hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm hoạt động hiệu quả.Một hệ thống đăng ký thống nhất trực tuyến sẽ tăng cường mạnh . tài sản mà bên thứ ba phải trả cho bên bảo lãnh  Nếu chủ sở hữu bị khởi tố về hành vi phạm tội thì TSBĐ Để tạo điều kiện cho Ngân hàng xử lý TSBĐ thu hồi vốn vay cho Ngân hàng được thuận tiện. Bất cập trong đăng ký giao dịch bảo đảm. Do đó các ngân hàng cũng đề xuất hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm cần tập trung về một cơ quan để thực hiện đăng ký được thống nhất. nhận các khoản tiền.10 - . nếu sau hai lần giảm giá mà vẫn không bán được. nếu giá tài sản thực tế bán được lớn hơn nghĩa vụ bảo đảm thì nguời được thi hành án có trách nhiệm chuyễn số tiền chênh lệch cho Cơ quan Thi hành án”. Các Tổ chức tài chính cần được tiếp cận với các thông tin chính xác một cách nhanh chóng để phục vụ quá trình ra quyết định cho vay của mình. Mở kênh riêng hoặc lập trang web thông tin pháp lý về tài sản là quyền sử dụng đất.có chức năng mua tài sản để bán. các tổ chức tín dụng cũng cần phải nhận biết được tất cả các thay đổi và các lợi ích. Ngoài việc đổi mới về pháp luật. Tin học hoá hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm của Cục đăng ký giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp. nhà ở để các TCTD được quyền truy vấn các thông tin này nhằm tiết kiệm thời gian. nhanh chóng và đúng chế độ qui định. Đồng thời. 4.

và tạo điều kiện thuận lợi cho tất cả các bên có liên quan. thẩm định.mẽ hiệu quả luồng thông tin. . Cần mở rộng cho vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay. 5. Hạn chế khả năng tiếp cận vốn tín dụng của doanh nghiệp vừa và nhỏ.11 - . Cần đẩy mạnh thông tin tín dụng. hồ sơ thủ tục riêng. phân loại khách hàng để khuyến khích trả nợ đúng hạn. thủ tục vay vốn kết hợp với việc xây dựng hệ thống tính điểm. dự án lớn. cho vay không phải bảo đảm tài sản. nhất là đối với việc đào tạo lập dự án. Cần xây dựng quy trình cho vay với điều kiện cho vay. phù hợp với doanh nghiệp nhỏ và vừa và phải khác cho vay đối với Tổng công ty.