PROYECTO

ANALISIS RESIDUAL DE LOTES

COLOMBIA
m2

INGRESOS
Aptos 1
Aptos 2
parqueaderos
TOTAL INGRESOS
EGRESOS
1, URBANISMO LOTE
Urbanismo lote
TOTAL LOTE URBANIZADO

15,730.00

Vlr. Unit

Vlr Total

% ventas
CANT
286

2,200,000 34,606,000,000

AREA
55

34,606,000,000

10,200.00

2, HONORARIOS
Arquitectura
Interventoria
Ppto y control
Construccin
Estructurales
Suelos
Elect y hidraulicos
Reglamento PH
Otros
Promocion y Gerencia
Ventas y Publicidad
Fiducia
TOTAL HONORARIOS

130,000

1,326,000,000
1,326,000,000

3.83%

TRATAR DE NO MODIFICAR
622,908,000
346,060,000
103,818,000
1,038,180,000
173,030,000
86,515,000
86,515,000
103,818,000
173,030,000
1,038,180,000
1,730,300,000
346,060,000
5,848,414,000

1.80%
1.00%
0.30%
3.00%
0.50%
0.25%
0.25%
0.30%
0.50%
3.00%
5.00%
1.00%
16.90%

69,212,000
519,090,000
173,030,000
9,689,680
20,763,600
173,030,000
24,224,200
0
346,060,000
0
103,818,000
276,848,000
1,715,765,480

0.20%
1.50%
0.50%
0.03%
0.06%
0.50%
0.07%
0.00%
1.00%
0.00%
0.30%
0.80%
4.96%

346,060,000
346,060,000

1.00%
1.00%

3,INDIRECTOS
Predial, tasa de aseo
Const, nomenclatura y cesion areas
Curaduria
Conexin SSPP
Timbre
Industria y comercio
Esc Lote
Esc Sociedad
Esc Venta
Hipotecfa y deshipoteca
Seguros
Reembolsables
TOTAL INDIRECTOS
4 FINANCIEROS
Prestamos UVR
TOTAL FINANCIEROS

1.54

HONORARIOS
GERENCIA
PROMOCION
DISENO ARQUITECTONICO
DISENO ESTRUCTURAL
ESTUDIO DE SUELOS
DISENO ELECTRICO
DISENO HIDROSANITARIO
OTROS DISENOS Y ASESORIAS
PTO, PROG. Y CONTROL
INTERVENTORIA
CONSTRUCCION
HONORARIOS FIDUCIARIA
IVA HONORARIOS

2.50% VENTAS
0.50% VENTAS
1.00% VENTAS
0.85% CONSTRUC
0.25% CONSTRUC
0.08% CONSTRUC
0.08% CONSTRUC
0.25% CONSTRUC
0.60% CONSTRUC
2.20% CONSTRUC
5.50% CONSTRUC
1.00% VENTAS
1.72% VENTAS

DEPENDE EL ESTRATO
GASTOS DE VENTAS
PUBLICIDAD Y GASTOS DE VENTAS
COMISIONES DE VENTAS

1.75%
3.00%

IMPUESTOS
TASA DE ASEO Y PREDIAL LOTE
IMPTO CONSTRUCCION Y EXP.
IMPUESTOS DE TIMBRE

0.29%
3.27%
0.04%

20000000
224000000
2770000

0.18%
0.12%
1.00%
0.29%
0.00%
0.31%

12000000
8000000
68500000
20000000
0
21300000

LEGALES Y ADMINISTRATIVOS
5, COSTOS CONSTRUCCION
Costos directos de const
TOTAL COSTOS

777,329 20,008,448,460
20,008,448,460

57.82%
57.82%

TOTAL EGRESOS

29,244,687,940

84.51%

TOTAL INGRESOS
TOTAL EGRESOS (SIN LOTE)
UTILIDAD

34,606,000,000
29,244,687,940
1,730,300,000

100.00%
84.51%
5.00%

Vlr Total
3,631,012,060

% ventas
10.49%

TOTAL LOTE (RESIDUAL)

25,740

m2
10,200.00

Vlr. Unit
355,982

REEMBOLSABLES
HONORARIOS ABOGADOS
NOTARIALES Y REGISTRO
SEGUROS
COSTO RETOMAS
POSVENTAS

ANLISIS RESIDUAL DE LOTES

PROYECTO
m2

Vlr. Unit

Vlr Total

% ventas

INGRESOS
Apartamentos 1
Apartamentos 2
parqueaderos + utiles
TOTAL INGRESOS
EGRESOS
1. URBANISMO LOTE
Urbanismo lote
TOTAL LOTE URBANIZADO
2.HONORARIOS
Arquitectura
Interventoria
Presupuesto y control
Construccin
Estructurales
Suelos
Elect y hidrulicos
Reglamento Propiedad Horizontal
Otros
Promocin y Gerencia
Ventas y Publicidad
Fiducia
TOTAL HONORARIOS

HONORARIOS
GERENCIA
PROMOCIN
DISEO ARQUITECTNICO
DISEO ESTRUCTURAL
ESTUDIO DE SUELOS
DISEO ELCTRICO
DISEO HIDROSANITARIO
OTROS DISEOS Y ASESORIAS
PTO, PROG. Y CONTROL
INTERVENTORIA
CONSTRUCCIN
HONORARIOS FIDUCIARIA
IVA HONORARIOS

3.INDIRECTOS
Predial, tasa de aseo
Const, nomenclatura y cesin reas
Curaduria
Conexin Servicios Pblicos
Timbre
Industria y comercio
Escritura Lote
Escritura Sociedad
Escritura Venta
Hipoteca y deshipoteca
Seguros
Reembolsables
TOTAL INDIRECTOS

2.50% VENTAS
0.50% VENTAS
1.00% VENTAS
0.85% CONSTRUCCCIN
0.25% CONSTRUCCCIN
0.08% CONSTRUCCCIN
0.08% CONSTRUCCCIN
0.25% CONSTRUCCCIN
0.60% CONSTRUCCCIN
2.20% CONSTRUCCCIN
5.50% CONSTRUCCCIN
1.00% VENTAS
1.72% VENTAS

GASTOS DE VENTAS
PUBLICIDAD Y GASTOS DE VENTAS
COMISIONES DE VENTAS

1.75%
3.00%

IMPUESTOS
TASA DE ASEO Y PREDIAL LOTE
IMPTO CONSTRUCCIN Y EXP.
IMPUESTOS DE TIMBRE

4. FINANCIEROS
Prestamos UVR
TOTAL FINANCIEROS

0.29%
3.27%
0.04%

LEGALES Y ADMINISTRATIVOS

5. COSTOS CONSTRUCCIN
Costos directos de construccin

REEMBOLSABLES
HONORARIOS ABOGADOS
NOTARIALES Y REGISTRO

0.18%
0.12%
1.00%

SEGUROS
COSTO RETOMAS
POSTVENTAS

0.29%
0.00%
0.31%

6. UTILIDAD
TOTAL COSTOS
TOTAL EGRESOS
TOTAL INGRESOS
TOTAL EGRESOS (SIN LOTE)
m2
TOTAL LOTE (RESIDUAL)

Vlr. Unit

INDICES DE PRECIOS AL CONSUMIDOR, BASE 100 = DICIEMBRE DE 1998

Fuente: DANE

1992
Enero
Febrero
Marzo
Abril
Mayo
Junio
Julio
Agosto
Septiembre
Octubre
Noviembre
Diciembre
TOTAL

1993

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

27.57
34.41
42.16
51.03
61.36
74.02
87.22
28.49
35.53
43.71
52.83
63.82
76.33
90.09
29.15
36.20
44.68
54.21
65.17
77.51
92.43
29.98
36.91
45.74
55.43
66.46
78.77
95.12
30.68
37.50
46.45
56.35
67.49
80.05
96.60
31.37
38.08
46.87
57.03
68.26
81.01
97.78
32.00
38.55
47.30
57.47
69.30
81.69
98.25
32.24
39.03
47.76
57.84
70.06
82.63
98.28
32.51
39.47
48.28
58.33
70.90
83.67
98.57
32.78
39.90
48.82
58.84
71.71
84.48
98.92
33.02
40.41
49.37
59.31
72.29
85.17
99.09
33.33
40.87
50.10
59.86
72.81
85.69 100.00
25.14% 22.61% 22.60% 19.47% 21.64% 17.68% 16.70%

102.21
103.94
104.92
105.74
106.25
106.55
106.88
107.41
107.76
108.14
108.66
109.23
9.23%

110.64
113.19
115.12
116.27
116.88
116.85
116.81
117.18
117.68
117.86
118.24
118.79
8.75%

120.04
122.31
124.12
125.54
126.07
126.12
126.26
126.59
127.56
127.29
127.44
127.87
7.65%

128.89
130.51
131.43
132.63
133.43
134.00
134.03
134.16
134.64
135.39
136.45
136.81
6.99%

138.42
138.96
141.42
143.04
143.74
143.67
143.46
143.90
144.22
144.31
144.81
145.69
6.49%

146.98
148.75
150.21
150.90
151.47
152.38
152.34
152.38
152.83
152.82
153.24
153.70
5.50%

154.97
156.55
157.76
158.45
159.10
159.74
159.81
159.82
160.50
160.87
161.05
161.16
4.85%

162.04
163.10
164.25
164.98
165.52
166.03
166.71
167.37
167.85
167.60
168.00
168.38
4.48%

169.67
171.66
173.74
175.30
175.83
176.05
176.34
176.10
176.25
176.26
177.09
177.97
5.69%

1992

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

1993

Actualizado Enero de 2009

1994

1994

1995

1995

1996

1996

1997

1997

1998

1998

COSTOS DE CONSTRUCCIN MARZO 2009

= 15%
TIPO

# PISOS

COSTO DIRECTO
(CD)
1,026,782
821,070
777,329
750,841
655,590
827,728
557,978
6
1,250,872
5A4
931,564
3A4
953,243
412,675
496,157
877,144
739,841
881,602
607,509
645,200
365,250

ESTRATO
FULL ACABADO
6
6
5
4
5
4
5
3
5

Multifamiliar alto
Multifamiliar medio-Alto
Multifamiliar medio -medio
Multifamiliar medio -bajo
Multifamiliar econmico
Multifamiliar una
alcoba
mampostera
estructural sin acabados
Unifamiliar alta
Unifamiliar media - media
Unifamiliar media- baja
Unifamiliar minima tipo 1
V.I.S.
Bodega h = 6 m
Bodega h = 3 m
Oficinas (incluye garaje - ascensor)
Hospital Local
Aula escolar basica
Galpon avicola- Semi-cerrada

2
2
2
1

ml

COSTO TOTAL
(CT)
1,225,288
991,648
956,315
910,308
818,891
999,390
651,791
1,633,053
1,118,338
1,148,830
487,447
562,942
934,835
857,173
1,069,030
727,984
836,250
406,320

ANCHO (m)

Via V1 en Asfalto
60.0
4,352,500
Via V2 en Asfalto
50.0
3,009,410
Via V3 en Asfalto
36.0
2,422,695
Via V4 en Asfalto
25.0
1,441,039
Via V5 en Asfalto
18.0
962,790
Via V8 en Asfalto
10.0
561,828
Via V1 en Concreto
60.0
5,805,409
Via V2 en Concreto
50.0
3,822,340
Via V3 en Concreto
36.0
3,279,119
Via V4 en Concreto
25.0
2,125,899
Via V5 en Concreto
18.0
1,445,770
Via V8 en Concreto
10.0
850,386
NOTA: El costo directo de las vas incluye andenes,zonas verdes, calzadas, separadores y sardineles
NO INCLUYE REDES
Fuentes Homologadas por Elkin Ruiz R. de: Constructores, Camacol, Construdata, especialistas Vias.

CASTIGO POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN

FITTO Y CORVINI
EDAD EN %
DE LA VIDA
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

1.0
0.0
0.50
1.02
1.54
2.08
2.62
3.10
3.74
4.32
4.90
5.50
6.10
6.72
7.34
7.99
8.62
9.29
9.94
10.62
11.30
12.00
12.70
13.42
14.14
14.92
15.62
16.30
17.14
17.92
18.70
19.50
20.30
21.12
21.94
22.78
23.62
24.48
25.34
26.22
27.10
28.00
28.90
29.82
30.74
31.68
32.62
33.58
34.54
35.52
36.50
37.50

1.5
0.05
0.55
1.05
1.57
2.11
2.65
3.21
3.77
4.35
4.93
5.53
6.13
6.75
7.37
8.00
8.65
9.30
9.97
10.64
11.33
12.01
12.73
13.44
14.17
14.90
15.65
16.40
17.17
17.95
18.73
19.52
20.33
21.15
21.97
22.80
23.64
24.50
25.34
26.24
27.12
28.02
28.92
29.84
30.76
31.70
32.64
33.60
64.56
35.54
36.52
37.52

2.0
2.50
3.01
3.51
4.03
4.55
5.01
5.62
6.17
6.73
7.30
7.88
8.47
9.07
9.88
10.30
10.93
11.57
12.22
12.87
13.54
14.22
14.91
15.60
16.31
17.03
17.75
18.49
19.23
19.99
20.75
21.53
22.31
23.11
23.90
24.73
25.55
26.38
27.23
28.08
28.94
29.81
30.70
31.59
32.49
33.40
34.32
35.25
36.19
37.14
38.10
39.07

2.5
8.05
8.55
9.03
9.51
10.00
10.50
11.01
11.53
12.06
12.60
13.15
13.70
14.27
14.84
15.42
16.02
16.62
17.23
17.85
18.48
19.12
19.77
20.42
21.09
21.77
22.45
23.14
23.85
24.56
25.28
26.01
26.75
27.50
28.26
29.03
29.80
30.59
31.38
32.19
33.00
33.82
34.66
35.50
36.35
37.21
38.08
38.95
39.84
40.74
41.64
42.56

3.0
18.10
18.51
18.94
19.37
19.80
20.25
20.70
21.17
21.64
22.12
22.60
23.10
23.61
24.12
24.53
25.16
25.70
26.25
26.80
27.36
27.93
28.51
29.09
29.68
30.28
30.89
31.51
32.14
32.78
33.42
34.07
34.73
35.40
36.07
36.76
37.45
38.15
38.86
39.57
40.30
41.03
41.77
42.52
43.28
44.05
44.82
45.60
46.39
47.19
48.00
48.81

3.5
33.20
33.54
33.89
34.23
34.59
34.95
35.32
35.70
36.09
36.43
36.87
37.27
37.88
38.10
38.52
38.95
39.39
39.84
40.29
40.75
41.22
41.69
42.16
42.85
43.14
43.64
44.14
44.65
45.17
45.69
46.22
46.78
47.31
47.86
48.42
48.98
49.55
50.13
50.71
51.30
51.90
52.51
53.12
53.74
54.36
54.99
55.83
56.29
56.93
57.59
58.25

4.0
51.60
52.84
53.09
53.34
53.59
53.94
54.11
54.38
54.65
54.93
55.21
55.49
55.78
56.00
56.38
56.69
57.00
57.31
57.63
57.96
58.29
58.62
58.96
59.30
59.85
60.00
60.36
60.72
61.09
61.46
61.84
62.22
62.61
63.00
63.40
63.80
64.20
64.61
65.03
65.45
65.87
66.30
66.73
67.17
67.61
68.08
68.51
68.97
69.43
69.90
70.37

4.5
75.10
75.32
75.45
75.58
75.71
75.85
75.99
76.13
76.27
76.41
76.56
76.71
76.86
77.02
77.18
77.34
77.50
77.66
77.83
78.00
78.17
78.35
78.53
78.71
78.89
79.07
79.26
79.45
79.64
79.84
80.04
80.24
80.44
80.64
80.85
81.06
81.27
81.48
81.70
81.92
82.14
82.37
82.60
82.83
83.06
83.29
83.53
83.77
84.01
84.25
84.50

5.0
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00

EDAD EN %
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
4.5
DE LA VIDA
51
38.50
38.52
40.05
43.48
49.63
58.92
70.85
84.75
52
39.52
39.53
41.04
44.41
50.46
59.60
71.33
85.00
53
40.54
40.58
42.04
45.35
51.30
60.28
71.82
85.25
54
41.58
41.59
43.05
46.30
52.15
60.97
72.31
85.51
55
42.62
42.64
44.07
47.26
53.01
61.67
72.80
85.77
56
43.68
43.69
45.10
48.24
53.83
62.39
73.30
86.03
57
44.74
44.76
46.14
49.22
54.74
63.09
73.81
86.29
58
45.82
45.83
47.19
50.20
55.62
63.81
74.32
86.56
59
46.90
46.92
48.25
51.20
56.51
64.53
74.83
86.83
60
48.00
48.01
49.32
52.20
57.41
65.26
75.35
87.10
61
49.10
49.12
50.39
53.22
58.32
66.00
75.87
87.38
62
50.22
50.23
51.47
54.25
59.23
66.75
76.40
87.66
63
51.34
51.36
52.57
55.28
60.15
67.50
76.94
87.94
64
52.48
52.49
53.68
56.32
61.08
68.28
77.48
88.22
65
53.62
53.64
54.80
57.38
62.02
69.02
78.02
88.50
66
54.78
54.79
55.93
58.44
62.96
69.79
78.57
88.79
67
55.94
55.95
57.06
59.51
63.92
70.57
79.12
89.08
68
57.12
57.13
58.20
60.59
64.88
71.38
79.63
89.37
69
58.30
58.31
59.36
61.68
65.05
72.15
80.24
89.66
70
59.50
59.51
60.52
62.78
66.83
72.95
80.80
89.96
71
60.70
60.71
61.70
63.88
67.82
73.76
81.37
90.26
72
61.92
61.93
62.88
65.00
68.81
74.56
81.95
90.56
73
63.14
63.15
64.08
66.13
69.81
75.38
82.53
90.85
74
64.38
64.39
65.28
67.26
70.83
76.21
83.12
91.17
75
65.62
65.63
66.49
68.40
71.85
77.04
83.71
91.47
76
66.88
66.89
67.71
69.58
72.87
77.88
84.30
91.78
77
68.14
68.15
68.95
70.72
73.91
78.72
84.90
92.10
78
69.42
69.43
70.19
71.89
74.95
79.57
85.50
92.42
79
70.70
70.71
71.44
73.07
76.01
80.43
86.11
92.74
80
72.00
73.00
72.71
74.27
77.07
81.30
86.73
93.00
81
73.30
73.31
73.98
75.47
78.14
82.17
87.35
93.38
82
74.62
74.62
75.26
76.07
79.21
83.05
87.97
93.70
83
75.94
75.95
76.56
77.89
80.30
83.93
88.60
94.03
84
77.48
77.29
77.85
79.12
81.39
84.82
89.23
94.36
85
78.62
78.63
79.16
80.35
82.49
85.72
89.87
94.70
86
79.98
79.98
80.48
81.60
83.60
86.63
90.51
95.04
87
81.34
81.35
81.82
82.85
84.72
87.54
91.16
95.38
88
82.72
82.73
83.16
84.12
85.85
88.46
91.81
95.72
89
84.10
84.11
84.51
85.39
86.93
89.38
92.47
96.05
90
85.50
85.50
85.87
86.67
88.12
90.31
93.13
96.40
91
86.90
86.90
87.23
87.96
89.27
91.25
93.79
96.75
92
88.32
88.32
88.61
89.28
90.43
92.20
94.46
97.10
93
89.74
89.74
90.00
90.57
91.57
93.15
95.14
97.45
94
91.18
91.18
91.40
91.89
92.77
94.11
95.82
97.81
95
92.62
92.62
92.81
93.22
93.96
95.07
96.50
98.17
96
94.08
94.08
94.93
94.56
95.15
96.04
97.19
98.53
97
95.54
95.54
95.66
95.61
96.35
97.02
97.89
98.89
98
97.02
97.02
97.10
97.26
97.56
98.01
98.59
99.26
99
98.50
98.50
98.54
98.63
98.78
99.00
99.29
99.63
100 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00 100.00
Clase 1: Nuevo, sin reparaciones
Clase 2: Estado regular, con daos de poca importancia
Clase 3: Necesita reparaciones sencillas
Clase 4: Necesita reparaciones importantes
Clase 5: Construcciones con muy poco o nign valor

5.0
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00
100.00

FACTOR DE COMERCIALIZACIN
TABLA HERWEET
COEFICIENTES DE OFERTA Y DEMANDA
COEFICIENTE DE
OFERTA
1.65832
1.44224
1.26493
1.11804
1.00000
0.89443
0.79056
0.69337
0.60302

CONDICIN
Exigua
Escasa
Baja
Moderada
Balanceada
regular
Alta
Considerable
Excesiva

COEFICIENTE DE
DEMANDA
0.60302
0.69337
0.79056
0.89443
1.00000
1.11804
1.26493
1.44224
1.65832

MULTIPLICADOR DEL COSTO

TIPO DE CONSTRUCCIN MULTIPLICADOR
Vivienda popular (V.I.S.)
1.50
Vivienda media (estrato 4)
1.55
Vivienda media - alta (est. 5)
1.60
Vivienda alta (est. 6)
1.65
Oficinas rango medio
1.65
Oficinas rango alto
1.80
Bodegas
1.50
Fincas campestres
1.70

COEFICIENTE K
TIPO DE CONSTRUCCIN
Vivienda popular (V.I.S.)
Vivienda media baja
Vivienda media
Vivienda media alta
Vivienda alta
Oficinas rango medio
Oficinas rango alto
Vivienda unifamiliar
Bodegas

COEFICIENTE K
0.90
0.90
0.85
0.85
0.80
0.80
0.75
1.00
1.00

COEFICIENTE K Factor que mide el

porcentaje de rea til o vendible sobre rea bruta
a partir del primer piso, sin considerar
garajes cubiertos en stano.
Para convertir costo directo bruto en costo directo
neto se divide por el K

RANGOS APROXIMADOS DE COSTOS Y GASTOS SOBRE EL

VALOR TOTAL DE INGRESOS POR VENTA DE UN PROYECTO
DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

INGRESOS POR VENTA

(Apartamentos, parqueaderos y tiles)
% de reas comnes (circulacin)
Costos Directos (CD)
Costos Indirectos (CI)
Gerencia
Gastos de ventas
Publicidad y legales
Gastos Financieros
Utilidad
Impuestos
Urbanismo
Lote en bruto

RANGO APROXIMADO
DESDE
HASTA
100%
100%
5-20%

100%

RANGOS APROXIMADOS DE COSTOS Y GASTOS SOBRE EL

VALOR TOTAL DE INGRESOS POR VENTA DE UN PROYECTO
DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

INGRESOS POR VENTA

(Apartamentos, parqueaderos y tiles)
% de reas comnes (circulacin)
Costos Directos (CD)
Costos Indirectos (CI)
Gerencia
Gastos de ventas
Publicidad y legales
Gastos Financieros
Utilidad
Impuestos
Urbanismo
Lote en bruto

RANGO APROXIMADO
DESDE
HASTA
100%
100%
5-20%
43%
7%
2%
3%
2%
7%
8%
3%
1%
9%

57%
7%
3%
3%
5%
15%
12%
4%
4%
18%
100%

MODELO PARA HALLAR EL NUMERO DE VIVIENDAS POSIBLES

ANLISIS PRELIMINAR
FRENTE LOTE
FONDO LOTE
REA BRUTA LOTE
CASO N

NA
NA
10200
1

mts
mts
m
URBANO

REA NETA LOTE

9290

REA NO UTILIZABLE POR ANTEJARDN

NA
REA NO UTILIZABLE POR RETIRO FRONTAL
351
REA NO UTILIZABLE POR RETIRO LATERAL
864
REA NO UTILIZABLE POR RETIRO DE QUEBRADA
2860
AREA NO UTILIZABLE POR SERVIDUMBRE
0
AREA NO UTILIZABLE POR ESTABILIDAD DE SUELOS 800
TOTAL REA NO UTILIZABLE
4875
REA UTILIZABLE
4415

m
m
m
m
m
m
m

CUANTIFICACIN DE REA MXIMAS A DESARROLLAR Y REAS MXIMAS Y MNIMAS DE LOS APARTAMENTOS

FRONTERAS DE DESARROLLO SEGN NDICES

REA MXIMA CONSTRUIDA EN VIVIENDA (IC)
REA MXIMA OCUPADA EN PRIMER PISO (IO)

TAMAO ESTIMADO EL APARTAMENTO TPICO

REA APARTAMENTO MODELO
CIRCULACIN, ESCALERAS Y ASCENSORES
REA TOTAL POR APARTAMENTOS
NUMERO APTOS POSIBLES

15793
2787

m
m

MNIMO
50
5
55

MXIMO
65
6.5
71.50

287

221

IC
IO

m
m
m
UNIDADES

FORMAS DEL RELIEVE Y PENDIENTES-TOPOGRAFIA

FORMAS SIMPLES

FORMAS COMPLEJAS

GRADIENTES
(RANGO
SIMPLE) %

SIMBOLO

Plano o casi plano

Ligeramente inclinado
Ligeramente ondulado
Moderadamente inclinado Ondulado, ligeramente quebrado

0-3
03-07,
07-12,

a
b
c

Fuertemente inclinado

Fuertemente ondulado a
quebrado

12-25,

Ligeramente escarpado

Fuertemente quebrado o
ligeramente escarpado

25-50

Escarpada
Muy escarpada

Escarpada
Muy escarpada

50-75
>75

f
g

EJEMPLO:

67Mhd3

Esto indica que es una tierra

moderamente buena, localizada
en clima medio hmedo(Mh),
con pendiente de 12 a 25% y
erosion severa(3)

FACTORES OBJETIVOS Y SUBJETIVOS EN LOS AVAL

TIPO DE FACTOR
1 SUBJETIVOS
1.1 ENTORNO
1.2 AREA V/S COMODIDAD
1.3 APROVECHAMIENTO DE ESPACIOS
1.4 BUEN GUSTO
1.5 SOCIAL INCLUYE NORMATIVOS
1.6 DEPRECIACION FUNCIONAL
2 OBJETIVOS
2.1 POR OFERTAS CONOCIDAS O IDENTIFICADAS
2.2 POR EPOCA
2.3 FRENTE
2.4 FONDO
2.5 FONDO EQUIVALENTE
2.6 FORMA GEOMETRICA O IRREGULAR
2.7 FACTOR DE COEXISTENCIA
FACTOR ESQUINA
2.8 TOPOGRAFIA
2.9 ACCIDENTES GEOGRAFICOS
2.1 DISEO O MODA
2.11 EDAD DEL INMUEBLE
2.12 CALIDAD DE MATERIALES
2.13 ALTURA
2.14 LOCALIZACION
2.15 VISUAL
2.16 TRANSPORTE
2.17 NATURALEZA DEL BARRIO
2.18 SERVICIOS COMPLEMENTARIOS
2.19 CALIDAD DEL SUELO
2,2O PROBLEMAS DE ORDEN PUBLICO
2.21 POSICION FRENTE AL SOL Y AL VIENTO
2.22 AFECTACIONES
2.23 ACCESO
2.24 VISUALES OCULTAS
2.25 ESTRATO
2.26 VECINDARIO(entorno)
2.27 ADMINISTRACION

TORES OBJETIVOS Y SUBJETIVOS EN LOS AVALUOS

% RANGO
5%-20%
(0,25*area tipo/ area de mi avaluo)+0,75
20%
4%-10%
0%- 10%
1%-12%

IPC hoy/ IPC antiguo =mayor que uno

Raiz 4 fondo de mi avaluo/fondo tipo
Raiz 2 fondo tipo/fondo de mi avaluo
Fondo ficticio /fondo chorizo
Raiz 2 del area regular /area total de mi avaluo
Factor fondo* factor frente *valor comercial
COM= 30%; viv10%; ind. 0, exc punto venta 10%
valor*(1 menos 2/3 de la pendiente)

1%- 25%
1%-10%
4to y 5to piso sin ascensor, hasta el 10% dependiendo de l visual,a mayor altura premio del 3%.
1%-25% ,EE=0%,IE=7%,EI=5%.II=10%
8%-12%
5%
2%
1%
15%
20%
8%
7%
2%
20%
5%

S EN LOS AVALUOS
OBSERVACIONES
LO QUE RODEA AL INMUEBLE.

PARQUIMETROS , BOLARDOS ,CAMBIOS DE VIAS ETC.

REDES A GAS ,ASCENSORES,NORMA RETIE ETC

a mayor frente mayor valor

a mayor fondo menor valor
mayor rectangulo que puedo inscribir en el area total

IDEM ITEM 3 DE FACTORES SUBJETIVOS

10% dependiendo de l visual,a mayor altura premio del 3%.

uso de derecho y de hecho

recordar colocar siempre nota de que el avaluador no asume

RUIDOS, PORTERIAS ETC

IDEM 1 DE FACTORES SUBJETIVOS

Calculo via financiera

TABLA DE RECOLECCION DE INFORMACION.

INVESTIGACIN DE MERCADO - NEGOCIOS REALES
VENTA
ARRIENDO
SECTOR:

FECHA DE RECOLECCIN:

AVALO No

INMUEBLE OBJETO DEL AVALO:

TIPO DE
VALOR
INMUEBLE DIRECCION BARRIO PEDIDO VENTA

VALOR PROMEDIO

AREA
LOTE

AREA
CONST.
M2

VALOR /
M2
LOTE

VALOR/ VALOR
M2
PEDIDO VALOR
CONST. RENTA RENTA OBSERVACIONES FUENTE FECHA