Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá

CÁC CÔNG THỨC CƠ BẢN
TÍNH VỐN HOÁ THU NHẬP
(Tài liệu của Viện Thẩm Định Giá Hoa Kỳ)
1. VỐN HOÁ TRỰC TIẾP
Với:
I
R
IO
V
M
DCR
F
GIM
EGIM
NIR

=
=
=
=
=
=
=
=
=
=

Income Thu nhập
Capitalization –
Tỷ suất vốn hoá
Net Overal Incone Thu nhập thuần
Value Giá trị
Mortgage Ratio Tỉ lệ cho vay
Debt Coverage Ratio – Tỷ lệ thanh toán nợ
Capitalization Factors - Hệ số vốn hoá
Gross Income Multiplier Số nhân thu nhập gộp
Effective GIM - Số nhân thu nhập hiệu quả
Net Income Ratio Tỷ lệ thu nhập thuần

Từ viết tắt:
O = Overall Property:
Giá trị toàn bộ
M = Mortgage:
Vốn vay
E = Equity:
Vốn sở hữu
L = Land
Đất
B = Building
Nhà cửa

Công thức cơ bản về Thu nhập - Tỷ suất Vốn hoá – Giá trị tài sản
I = RxV
R = I/V
V = I/R

I
RxV

Thu nhập = Giá trị x Tỷ suất vốn hoá
Tỷ suất vốn hoá = Thu nhập / Giá trị
Giá trị = Thu nhập / Tỷ suất vốn hoá

Công thức cơ bản về Giá trị - Thu nhập - Hệ số vốn hoá
Hệ số vốn hoá F =

V
I xF

1
R
V = IxF
I = V/F
F = V/I

Giá trị = Thu nhập x Hệ số vốn hoá
Thu nhập = Giá trị / Hệ số vốn hoá
Hệ số vốn hoá = Giá trị / Thu nhập

Mối quan hệ về Tỷ suất vốn hoá và hệ số
R
RO
hay RO

=
=
=

1/F
NIR / GIM
NIR / EGIM

Tỷ suất vốn hoá= 1 / Hệ số vốn hoá
Tỷ suất vốn hoá toàn bộ = Thu nhập thuần / Thu nhập gộp
Tỷ suất vốn hoá toàn bộ = Tỷ lệ Thu nhập thuần / Số nhân thu
nhập hiệu quả

Ghi chú: NIR có thể liên quan đến Tổng thu nhập kế hoạch hay Tổng thu nhập thực tế, cần chú
ý bảo đảm tính thống nhất của nó.
1.1 Những Tỷ suất gắn với Vốn vay - Vốn góp
Công thức đầu tư (band-of-investment)
Tỷ suất vốn hoá toàn bộ:
Tỷ suất vốn hoá vốn góp:

RO
RE

=
=

M x RM + [(1-M) x RE]
(RO – M x RM) / (1 – M)

Vốn góp thặng dư: (ER- Equity Residual)

Ths. Ngô Thảo

1

TỶ SUẤT SINH LỢI Với: PV CF Y R Δ a 1/Sn 1/n CR V = = = = = = = = = = Ths.2 Những yếu tố gắn với đất và nhà cửa Đất và nhà trong công thức đầu tư: Với: L = tỷ lệ của đất trên tổng giá trị B = tỷ lệ của nhà cửa trên tổng giá trị Tỷ suất vốn hoá RO = (L x RL) + (B x RB) Đất thặng dư: VO = [(IO – VB x RB) / RL] + VB RL = (IO – VB x RB) / VL Nhà cửa thặng dư: VO = [(IO – VL x RL) / RB] + VL RB = (IO – VL x RL) / VB 2. Ngô Thảo Hiên giá Dòng tiền Tỷ suất sinh lợi Tỷ suất vốn hoá Biến đổi hằng số thay đổi hàng năm hệ số góp tích luỹ 1 / thời kỳ dự án Tỷ suất kép Giá trị Từ viết tắt: n = thời ký dự án O = Toàn bộ giá trị I = Thu nhập 2 .Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá Giá trị toàn bộ: VO = Tỷ suất vốn hoá vốn góp: RE Tỷ suất vốn hoá vốn góp: RE I O − ( VM x R M ) + VM RE IO − ( VM x RM ) = 1− M = R O + (R O + R M ) M 1 −M Vốn vay thăng dư: (MR – Mortgage Residual) Giá trị toàn bộ: VO Tỷ suất vốn hoá vốn vay = RM IO − ( VE x RE ) + VM RM IO − ( VE x RE ) = VM Tỷ lệ thanh toán nợ (DCR – Debt Coverage Ratio) Tỷ lệ thanh toán nợ: DCR = IO / IM Tỷ suất vốn hoá toàn bộ: RO = DCR x M x RM Tỷ lệ thanh toán nợ: DCR = RO / (M x RM) Vốn vay M = RO / (DCR x RM) Giá trị cho vay VM = IO / (DCR x RM) 1.

RO *ΔI trong công thức này là tỷ lệ thay đổi thu nhập trong 1 năm liên quan đến thu nhập năm đầu tiên 3. Ths. Thay đổi theo tỷ lệ bất biến Đề thu được giá trị hiện tại của khoản trả góp hàng năm bắt đầu $1 vào cuối ky thứ nhất và tăng mỗi kỳ sau theo một tỷ suất x trong n kỳ 1 − (1 + x ) PV = n (1 + i) n i−x Với: i là tỷ suất chiết khấu thời kỳ và x là tỷ số của gia tăng thu nhập trong kỳ so với thu nhập của kỳ trước. đơn giản xem x là số âm trong công thức trên..Tỷ suất sinh lợi – Giá trị R = Y – Δa Y = R + Δa Δa = Y – R Δ = (Y – R) / a Những chỉ tiêu gắn liền với tỷ lệ thu nhập / Giá trị Chỉ tiêu Giả thuyết Vĩnh viễn Hàng năm* Thay đổi thẳng Thay đổi cấp số Δ=0 a = 1 / Sn a=1/n ΔOa = CR Tỷ suất Vốn hoá (R) R=Y R = Y– Δ1/Sn R= Y. HIỆN GIÁ TĂNG GIẢM HÀNG NĂM Thay đổi theo đường thẳng Để thu được giá trị hiện tại của khoản trả góp hàng năm bắt đầu với thu nhập d ỡ cuối kỳ thứ nhất và tăng h đồng mỗi kỳ của n kỳ: PV = (d+hn)an – {h(n-an )} / i Để thu được giá trị hiện tại của khoản trả góp hàng năm bắt đầu với thu nhập d vào cuối kỳ thứ nhất và giảm h đồng mỗi kỳ của n kỳ.Hiện giá (DCF / PV) PV= CF3 CF1 CF2 CFn + + + ..Δ 1/n RO= YO .. Để thu được giá trị hiện tại của khoản trả góp hàng năm khởi đầu bằng $1 vào cuối kỳ thứ nhất và giản mỗi kỳ theo sau với tỷ lệ x.Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá Chiết khấu dòng tiền . Ngô Thảo 3 . đơn giản xem h như là số âm trong công thức trên. + 1 2 3 (1 + i) (1 + i) ( 1 + i) ( 1 + i) n Công thức biến đổi căn bản giữa Tỷ suất vốn hoá ..CR Thay đổi thẳng * Thu nhập Thay đổi thẳng * Giá trị $ΔI = V x Δ 1/n x Y $Δ 1/n = $ ΔI / Y Tỷ suất Sinh lợi (Y) Y=R Y = R+ Δ1/Sn Y= R+ Δ1/n YO = RO + CR Giá trị biến đổi (D) Δ=(Y-R)/(1/Sn ) Δ=(Y-R)/(1/n) ΔO= (1+CR)n-1 Thay đổi theo lãi suất kép CR = o FV / PV − 1 ΔI = (Y x Δ 1/n) / Y Δ1/n = (Y x ΔI) / (Y+ΔI) CR = YO .

tác dụng đòn bẫy dương Nếu YOT = YM(1-T). Ngô Thảo 4 . thì YE < YO. thì YET = YOT . thì RE = RO. tác dụng đòn bẫy trung tính Nếu YO < YM. thì RE > RO.Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá 4. tác dụng đòn bẫy âm Dùng tỷ suất sinh lợi trước thuế: Nếu YO > YM. tác dụng đòn bẫy âm Dùng tỷ suất sinh lợi sau thuế: (với YOT là thu nhập tài sản sau thuế. thì YET < YOT . PHÂN TÍCH VỐN VAY . tác dụng đòn bẫy âm CÔNG THỨC VỐN VAY / VỐN GÓP TỶ SUẤT VỐN HOÁ CƠ BẢN (r) r = YE – M (YE + P 1/Sn – RM) r = YE – M1 ( YE + P1 1/Sn – RM1) – M2 (YE + P2 1/Sn – RM2) P = (RM – I) / (RMP – I) P = (1/Sn ) / (1/Sn P) Ths. tác dụng đòn bẫy trung tính Nếu RO < RM. thì YE = YO. thì RE < RO. thì YET > YOT . tác dụng đòn bẫy dương Nếu YO = YM. tác dụng đòn bẫy trung tính Nếu YOT < YM(1-T). YET là thu nhập vốn sau thuế và T là tỷ suất ảnh hưởng của thuế) Nếu YOT > YM(1-T). tác dụng đòn bẫy dương Nếu RO = RM. thì YE > YO.VỐN GÓP Với: r Y M P n R Sn D J n IO B I T Từ viết tắt: = = = = = = = = = = = = = = Tỷ suất vốn hoá cơ bản Tỷ suất sinh lợi Tỷ lệ vay vốn Tỷ lệ thanh toán vốn vay Hệ số trả góp Tỷ suất sinh lợi Giá trị tương lai của $1 mỗi kỳ Biến đổi Hệ số J (thay đổi thu nhập ) Kỳ của dự án Thu nhập hoạt động thuấn Cân đối tiền vay Tỷ suất thu nhập danh nghĩa Ảnh hưởng của thuế. E M P O I ET OT 1 2 = = = = = = = = = Vốn góp Vốn vay Dự án Toàn bộ tài sản Thu nhập Vốn góp sau thuế Thu nhập sau thuế Vay lần 1 Vay lần 2 Mối quan hệ đòn bẫy Tỷ lệ vốn hoá trước thuế Nếu RO > RM.

Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá TỶ SUẤT VỐN HOÁ (R) Mức thu nhập: RO = YE – M (YE + P 1/Sn – RM) – ΔO 1/Sn RO = r – ΔO 1/Sn Thu nhập thay đổi theo hệ số J RO = [YE – M (YE + P 1/Sn – RM) – ΔO 1/Sn ] / (1+DIJ) RO = (r – ΔO 1/Sn ) / (1+DIJ) Thu nhập thay đổi theo hệ số K RO = [YE – M (YE + P 1/Sn – RM) – ΔO1/Sn ] / K Thay đổi yêu cầu theo giá trị (Δ) Mức thu nhập ΔO = (r .M)] J Thu nhập thay đổi theo hệ số K YE = RE + ΔE 1/Sn + [RO ΔI /(1-M)] J THAY ĐỔI VỐN ΔE = (ΔO + MP) / (1-M) or hay ΔE = [VO (1+ΔO) – B – VE] / VE 5. PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ Với: PV NPV CF i n IRR PI MIRR FVCFI i = = = = = = = = = = Hiện giá Hiện giá thuần Dòng tiền Tỷ suất chiết khấu Thời kỳ dự án Tỷ suất nội hoàn Chỉ số thu nhập Tỷ suất nội hoàn chỉ định Giá trị tương lai của dòng tiền Tỷ suất tái đầu tư trong công thức MIRR Ths. Công thức có dấu (*) giả định rằng giá trị và thu nhập thay đổi cùng một tỷ lệ. Ngô Thảo Từ viết tắt: 0 = Tại thới điểm zero 1 = Cuối kỳ thứ nhất 2 = Cuối kỳ thứ 2 3 = Cuối kỳ thứ 3 n = Cuối kỳ thứ n 5 . TỶ SUẤT DINH LỢI VỐN SỞ HỮU (YE) Mức thu nhập : YE = RE + ΔE 1/Sn Thu nhập thay đổi theo hệ số J YE = RE + ΔE 1/Sn + [RO ΔI / (1.R) / (1/Sn ) ΔO = [YE – M (YE + P 1/Sn – RM) – R] / (1/Sn ) Thu nhập thay đổi theo hệ số J: ΔO = [r – RO(1+ΔIJ)] / (1+Sn ) * ΔO = (r – RO) / (ROJ + 1/Sn ) Ghi chú: Đối với việc nhiều lần vay thêm vào M(Y E + P1/Sn – RM) cho mỗi lần vay.

Ngô Thảo 6 . CF0 được xem là giá trị dương cho cách tính PI và MIRR.Y sau thuế) / Y trước thuế Phương sai: (variance) n ∑P ( x i =1 i i − x) 2 Độ lệch chuẩn var iance Doanh thu n x = ∑Pi X i i =1 Điểm hoà vốn cho thuê Chi phí + I M Tieàncho thueâ haøngnaêmtreânmoãiñôn vò Tỷ số hoá vốn Chi phí + I M Lôïi töùcgoäp Ths. + CFn (1 + i) n Tỷ suất nội hoàn (IRR) Khi NPV = 0 . IRR = i Chỉ số thu nhập (PI) PI = PV / CF0 Tỷ suất nội hoàn chỉ định (MIRR) MIRR = n MIRR = n FVCF CF 0 j −1 [CF (1 + i) 1 n −1 + CF2 (1 + i) n −2 + CF3 (1 + i) n −3 ] + ..... + CFn / CF0 −1 Ghi chú: trong công thức này chỉ số CFs có thể dương và có thể âm theo cách tính của PV hay NPV.Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá Hiện giá thuần (NPV): NPV= CF0 + CF1 (1 + i) 1 + CF2 (1 + i) 2 + CF3 (1 + i) 3 + ... Tuy nhiên. Tỷ suất danh nghĩa và tỷ suất thực tế (1+tỷ suất danh nghĩa) = (1+ tỷ suất thực tế) (1+ tỷ suất lạm phát) Tỷ suất thuế T = ( Y trước thuế ....

000 / (1+0.15 3.59385 = $1.000 1 PV = ? Ths.593. Giá trị hiện tại của $1 (Present Value of $ 1.000 (1+0.000 nhận được sau 4 năm với mức lãi suất 10% mỗi năm ? FV = 11.00 Per Period) Tính giá trị của quỹ hưu bỗng trong 30 năm.85 2.513.10)4 = 11.075 0.4641 = $7.000 vào tài khoản với lãi suất 6% mỗi năm. Ngô Thảo 2 3 + n= 15 i= 8 % 7 .000 / 1.5 % 1 2 3 n=30 PV= 0 FV(pp) = n 30 ( ( 1 + i) − 1 1 + 0.000 i= 7. Giá trị tương lai của $1 mỗi kỳ (Future Value of $1.Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá VÍ DỤ 1.000 với lãi suất 7. Giá trị tương lai của $1 (Future Value of $1.075 = $2000 x 103 3994= $206.000 PMTS = 0 + i= 10% 1 2 3 n=4 PV = ? PV = FV / (1+i)n = 11.00) Tính giá trị hiện tại của một khoản thu nhập $11.000 3 n=8 FV = PV (1+i)n = 1. Giá trị hiện tại của $1 mỗi năm (Annual Cash Flows) Hỏi giá trị hiện tại của khoản thu nhập nhận được vào cuối mỗi năm là $36.754955 2000 x = 2000 x = 2000 x i 0. Tính giá trị tài khoản vào cuố năm thứ 8 ? A=? + PMTS = 0 i=6% 1 2 PV= $1.5% một năm ? FV = ? PTMS = 2. giả sử được gởi vào cuối mỗi năm $2.000 x 1.00) Ký thác $1.075 ) − 1 7.06)8 = 1.000 trong 15 năm với lãi suất là 8% mỗi năm ? FV= 0 PMTS = 36.798 4.

Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá 1 1 1 1− 15 (1 + i) = 1.0047916 Y = i+ i 0. Ngô Thảo 2 3 n=6 i= 4 % 8 .30652 = 0.64107 0.000 vào cuối năm thứ 6 ? FV= 80. Hệ số góp tích luỹ (Sinking Fund Factor) Hỏi phải gởi bao nhiêu vào tài khoản vào cuối mỗi năm với lãi suất 4% một năm để có thể có được khoản tiền $80.000 Số kỳ trong 30 năm: 30 x 12 = 360 Lãi suất mỗi kỳ: 5.64107 = $ 313.142 5.64 per month 7.08 0.005835729 n 1.00666 1− PV = $3.00666 0.08 1 − 0.08 = 3.0047916 360 − 1 (1 + i ) − 1 PMT = $130.68476 = = 8.000 trong 30 năm với mức lãi suất 5.000 trong suốt 15 năm với lãi suất 8% một năm ? FV = 0 PMTS = $2.00666 = 1 3.000 x 104. Khoản phải trả đều mỗi kỳ cho $1 (Partial Payment Factor) Hỏi số tiền cần thiết phải trả mỗi tháng để thanh toán khoản nợ $130.17217 i 0.75% / 12 = 0.5595 = $308.00666 ) 180 0.0047916 + = 0.006666 Y = 1− 1 (1 + 0.08 0.000 x 8.923 6.000 PMT= ? 1 PV = 0 Ths.697568 = 104.5595 = 0.005835729 = $758.000 1 2 3 + n = 15 i= 8 % Số tháng trong 15 năm: 15 x 12 = 180 Lãi suất tính cho mỗi tháng: 8% / 12 = 0.0047916 = 0.000 x 0.31524 0.75% mỗi năm ? FV= 0 PMTS = ? i= 8 % 1 2 3 n = 30 x 12 PV = $130. Giá trị hiện tại của $1 mỗi tháng (Monthly Cash Flows) Tính giá trị hiện tại của khoản thu nhập nhận được mỗi tháng $3.08 Y = 1− 1− n PV = $36.

90 8.000 được cho thuê thời ihạn thuê còn 5 năm.13 i Thu nhập từ tiền thuê hàng năm $32.04 (1 + 0.350.350. Hiện giá thuần (NPV) Một tài sản mua với giá $350.119 NPV = $12.517231 (1 + i) n = 0.000 x 0.00625n (850 – 362. 5 năm = 1− 1 1 −1.54276 = $244.13 2 1.000 34 .000 Cuối thời gian thuê hy vọng bán lại với giá $450.850 = 850 x1.075)n 362.13 4 1. Thẩm định thu nhập từ tiền thuê (dòng tiền đều) Một tài sản cho thuê với giá $32.000 + + + + + 1.13 1.000 + n 30 .1507613 = $12.000 38 .5 x 1.500 x 3.13 5 1.13 5 NPV = .000 x 1.13 3 1.310 + $244.000 với lãi suất 7.13 5 PV = $362.5% năm nếu trả mỗi tháng $850 ? PMT =M iA n A n −1 850 x1.000. Cuối thời gian thuê hy vọng bán lại với giá $450.00625n .1507613 0.5 = 1. Thẩm định thu nhập từ tiền thuê (dòng tiền không đều) Một tài sản cho thuê thời ihạn thuê còn 5 năm. Tính giá trị của tài sản với tỷ suất sinh lợi là 13% YP @ 13%.500 hàng năm và thời hạn thuê còn 5 năm.13 2 1.075n ⇒ n 58.13 −5 = 3.075n 850 = 850 / 487. Tiền thuê năm đầu tiên là $30. Tiền thuê năm đầu tiên là $30.13-5 = $450.04 = 0.000 32 .000 và mỗi năm tăng lên $2.74359 = 90 9.Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá SF = i (1 + i) n −1 = 0.000 x 0.5) = 1.000 32 .000 450 .000 Cuối thời gian thuê hy vọng bán lại với giá $450.552 10.000 34 .000.13 4 1.242 Giá trị toàn bộ tài sản vào cuối thời hạn thuê $114. Ngô Thảo 9 .04 ) 6 −1 = 0.00625n – 850 = 1.060.000 và mỗi năm tăng lên $2.000 450 .000 36 .000 36 .119 Ths.075n 1.242 = $358.517231 = $114.13 3 1.00625 x (1.000 x 0. Tính giá trị của tài sản với tỷ suất sinh lợi là 13% PV= 30 .000 38 .000.13 5 1.000 + + + + + 1. Tính hiện giá thuần của tài sản với tỷ suất sinh lợi là 13% n NPV = -I + CFi ∑ (1 + i) i =1 NPV = .13 1.000 + 362. Thời hạn vay Tính thời gian cần thiết để trả khoản nợ $58.26532 PMT = $80.119 11.310 Hiện giá khoản tiền bán tài sản vào cuối thời hạn thuê: PV = $450.

000 với dòng thu nhập hàng năm trong 5 năm là $20.78315 0.944 14.986 i = 13% PV 1.672 + 5.0091 8.861 12.78315 0.397 0.986 + 839 IRR = i1 + IRR = 0. Tỷ suất nội hoàn (dòng tiền đều) Tính tỷ suất nội hoàn của một tài sản có giá mua là $250.56743 194.289 14.986 (0.236 12..632 0.63552 0.000 ? Giả sử lãi suất là 12% và 13%.89286 0.972 IRR = i1 + IRR = 0.250.61332 0.12 + 0.250.699 15.88496 0.Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá 12.000 ? Giả sử lãi suất là 12% và 13%.000 20.71178 0.12 + = 0. Ngô Thảo ≈ 12.000 20.88496 0.1238 ≈ 12.853 8.000 20. ta có NPV như sau : i = 12% Năm Dòng tiền PV NPV 0 .382 .63552 14.992 13.000 20.000 với dòng thu nhập tăng đều 4% mỗi năm trong 5 năm là $20.250.1291 Ths.91% 10 .13 − 0. ta có NPV như sau : Năm Dòng tiền 0 1 2 3 4 5 .00000 .710 192.000 và tài sản được bán lại vào cuối thời hạn thuê là $320.69305 0.672 (0.266 184.12 + 0.947 0.800 0.857 15.972 NPV 1 (i 2 − i1 ) NPV 1 + NPV 2 3.250.699 16.250.00000 0.000 0.54276 NPV .38% 13.925 3.000 17.54276 NPV .000 và tài sản được bán lại vào cuối thời hạn thuê là $320.12 + = 0.79719 16.00000 0.79719 0.000 1 20.397 4 22.582 3 21.663 13.000 17.12 ) IRR = 0. Tỷ suất nội hoàn (dòng tiền không đều) Tính tỷ suất nội hoàn của một tài sản có giá mua là $250.000 340.672 i = 13% PV 1.12 ) IRR = 0.0038 3.250.857 2 20.000 1.798 186.69305 0.839 NPV 1 (i 2 − i1 ) NPV 1 + NPV 2 8.13 − 0.000 i = 12% PV 1.56743 NPV .297 5 343.89286 17.000 17.5.61332 0.71178 15.00000 0.538 .

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful