P. 1
công thức tính toán

công thức tính toán

|Views: 269|Likes:
Được xuất bản bởihoanghuest

More info:

Published by: hoanghuest on Aug 20, 2011
Bản quyền:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as DOC, PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

10/09/2014

pdf

text

original

Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá

CÁC CÔNG THỨC CƠ BẢN
TÍNH VỐN HOÁ THU NHẬP
(Tài liệu của Viện Thẩm Định Giá Hoa Kỳ)
1. VỐN HOÁ TRỰC TIẾP
Công thức co bán vê Thu nhâp - Tý suât Vôn hoá - Giá tr[ tài sán
Ì = R x V Thu nhập = Giá trị x Tỷ suất vốn hoá
R = Ì / V Tỷ suất vốn hoá = Thu nhập / Giá trị
V = Ì / R Giá trị = Thu nhập / Tỷ suất vốn hoá
Công thức co bán vê Giá tr[ - Thu nhâp - Hê sô vôn hoá
Hệ số vốn hoá F =
R
1
V = Ì x F Giá trị = Thu nhập x Hệ số vốn hoá
Ì = V / F Thu nhập = Giá trị / Hệ số vốn hoá
F = V / Ì Hệ số vốn hoá = Giá trị / Thu nhập
Môi quan hê vê Tý suât vôn hoá và hê sô
R = 1 / F Tỷ suất vốn hoá= 1 / Hệ số vốn hoá
RO = NÌR / GÌM Tỷ suất vốn hoá toàn bô = Thu nhập thuân / Thu nhập gôp
hay RO = NÌR / EGÌM Tỷ suất vốn hoá toàn bô = Tỷ lệ Thu nhập thuân / Số nhân thu
nhập hiệu quá
Ghi chú: NÌR có thê liên quan dên Tông thu nhập kê hoach hay Tông thu nhập thuc tê, cân chú
ý báo dám tính thống nhất cúa nó.
1.1 Nhüng Tý suât gån vói Vôn vay - Vôn góp
Công thức dâu tu (band-of-investment)
Tỷ suất vốn hoá toàn bô: RO = M x RM + [(1-M) x RE]
Tỷ suất vốn hoá vốn góp: RE = (RO ÷ M x RM) / (1 ÷ M)
Vôn góp thång du: (ER- Equity ResiduaI)
Ths. Ngô Thảo 1
Vói:
Ì = Ìncome - Thu nhập
R = Capitalization ÷ Tỷ suất vốn hoá
ÌO = Net Overal Ìncone - Thu nhập thuân
V = Value - Giá trị
M = Mortgage Ratio - Ti lệ cho vay
DCR = Debt Coverage Ratio ÷ Tỷ lệ thanh toán no
F = Capitalization Factors - Hệ số vốn hoá
GÌM = Gross Ìncome Multiplier Số nhân thu nhập gôp
EGÌM = Effective GÌM - Số nhân thu nhập hiệu quá
NÌR = Net Ìncome Ratio - Tỷ lệ thu nhập thuân
Tù viêt tãt:
O = Overall Property:
Giá trị toàn bô
M = Mortgage: Vốn vay
E = Equity: Vốn só hüu
L = Land Ðất
B = Building Nhà cúa
V x R
I
F x I
V
Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá
Giá trị toàn bô: VO =
( )
M
E
M M O
V
R
R x V I
+

Tỷ suất vốn hoá vốn góp: RE =
( )
M 1
R x V Ì
M M O


Tỷ suất vốn hoá vốn góp: RE = ( )
M
M
R R R
M O O

+ +
1
Vôn vay thång du: (MR - Mortgage ResiduaI)
Giá trị toàn bô: VO =
( )
M
M
E E O
V
R
R x V Ì
+

Tỷ suất vốn hoá vốn vay RM =
( )
M
E E O
V
R x V Ì −
Tý Iê thanh toán nç (DCR - Debt Coverage Ratio)
Tỷ lệ thanh toán no: DCR = ÌO / ÌM
Tỷ suất vốn hoá toàn bô: RO = DCR x M x RM
Tỷ lệ thanh toán no: DCR = RO / (M x RM)
Vốn vay M = RO / (DCR x RM)
Giá trị cho vay VM = ÌO / (DCR x RM)
1.2 Nhüng yêu tô gån vói dât và nhà cúa
Ðât và nhà trong công thức dâu tu:
Vói: L = tỷ lệ cúa dất trên tông giá trị
B = tỷ lệ cúa nhà cúa trên tông giá trị
Tỷ suất vốn hoá RO = (L x RL) + (B x RB)
Ðât thång du:
VO = [(ÌO ÷ VB x RB) / RL] + VB
RL = (ÌO ÷ VB x RB) / VL
Nhà cúa thång du:
VO = [(ÌO ÷ VL x RL) / RB] + VL
RB = (ÌO ÷ VL x RL) / VB
2. TY SUÁT SINH LQI
Ths. Ngô Thảo 2
Vói:
PV = Hiên giá
CF = Dòng tiên
Y = Tỷ suất sinh loi
R = Tỷ suất vốn hoá
Δ = Biên dôi
a = hãng số thay dôi hàng nãm
1/Sn
= hệ số góp tích luÿ
1/n = 1 / thòi ky du án
CR = Tỷ suất kép
V = Giá trị
Tù viêt tåt:
n = thòi ký du án
O = Toàn bô giá trị
Ì = Thu nhập
Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá
Chiêt khâu dòng tiên - Hiên giá (DCF / PV)
PV=
( ) ( ) ( ) ( )
n
n
3
3
2
2
1
1
i 1
CF
.....
i 1
CF
i 1
CF
i 1
CF
+
+ +
+
+
+
+
+
Công thức biên dôi cån bán giüa Tý suât vôn hoá - Tý suât sinh Içi - Giá tr[
R = Y ÷ Aa
Y = R + Aa
Aa = Y ÷ R
A = (Y ÷ R) / a
Nhüng chi tiêu gån Iiên vói tý Iê thu nhâp / Giá tr[
Chi tiêu Giá thuyêt Tý suât Vôn hoá
(R)
Tý suât Sinh Içi
(Y)
Giá tr[ biên dôi
(D)
Vïnh viên A = 0 R = Y Y = R
Hàng nãm* a = 1 / Sn
R = Y÷ A1/Sn
Y = R+ A1/Sn
A=(Y-R)/(1/Sn
)
Thay dôi thãng a = 1 / n R= Y- A 1/n Y= R+ A1/n A=(Y-R)/(1/n)
Thay dôi cấp số AOa = CR RO= YO - CR YO = RO + CR AO= (1+CR)
n
-1
Thay dôi thång * Thu nhâp Thay dôi thång * Giá tr[ Thay dôi theo Iãi suât kép
$AÌ = V x A 1/n x Y $A 1/n = $ AÌ / Y
CR =
1 −
o
PV / FV
AÌ = (Y x A 1/n) / Y A1/n = (Y x AÌ) / (Y+AÌ) CR = YO - RO
*AÌ trong công thúc này là tỷ lệ thay dôi thu nhập trong 1 nãm liên quan dên thu nhập nãm dâu
tiên
3. HIEN GIÁ TÄNG GIẢM HÀNG NÄM
Thay dôi theo duòng thång
Ðê thu duoc giá trị hiện tai cúa khoán trá góp hàng nãm bãt dâu vói thu nhập d õ cuối ky thú
nhất và tăng h dông môi ky cúa n ky:
PV = (d+hn)an
÷ {h(n-an
)} / i
Ðê thu duoc giá trị hiện tai cúa khoán trá góp hàng nãm bãt dâu vói thu nhập d vào cuối ky thú
nhất và giảm h dông môi ky cúa n ky, don gián xem h nhu là số âm trong công thúc trên.
Thay dôi theo tý Iê bât biên
Ðê thu duoc giá trị hiện tai cúa khoán trá góp hàng nãm bãt dâu $1 vào cuối ky thú nhất và tãng
môi ky sau theo môt tỷ suất x trong n ky
PV =
( )
( )
x i
i
x
n
n

+
+ −
1
1 1
Vói: i là tỷ suất chiêt khấu thòi ky và x là tỷ số cúa gia tãng thu nhập trong ky so vói thu nhập
cúa ky truóc.
Ðê thu duoc giá trị hiện tai cúa khoán trá góp hàng nãm khói dâu bãng $1 vào cuối ky thú nhất
và gián môi ky theo sau vói tỷ lệ x, don gián xem x Ià số âm trong công thúc trên.
Ths. Ngô Thảo 3
Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá
4. PHÂN TÍCH VỐN VAY - VỐN GÓP
Môi quan hê dòn bây
Tý Iê vôn hoá truóc thuê
Nêu RO > RM, thì RE > RO, tác dung dòn bây duong
Nêu RO = RM, thì RE = RO, tác dung dòn bây trung tính
Nêu RO < RM, thì RE < RO, tác dung dòn bây âm
Dùng tý suât sinh Içi truóc thuê:
Nêu YO > YM, thì YE > YO, tác dung dòn bây duong
Nêu YO = YM, thì YE = YO, tác dung dòn bây trung tính
Nêu YO < YM, thì YE < YO, tác dung dòn bây âm
Dùng tý suât sinh Içi sau thuê: (vói YOT là thu nhập tài sán sau thuê. YET là thu nhập vốn sau
thuê và T là tỷ suất ánh huóng cúa thuê)
Nêu YOT > YM(1-T), thì YET > YOT , tác dung dòn bây duong
Nêu YOT = YM(1-T), thì YET = YOT , tác dung dòn bây trung tính
Nêu YOT < YM(1-T), thì YET < YOT , tác dung dòn bây âm
CÔNG THỨC VỐN VAY / VỐN GÓP
TY SUÁT VỐN HOÁ CƠ BẢN (r)
r = YE ÷ M (YE + P 1/Sn
÷ RM)
r = YE ÷ M1 ( YE + P1 1/Sn
÷ RM1) ÷ M2 (YE + P2 1/Sn
÷ RM2)
P = (RM ÷ Ì) / (RMP ÷ Ì)
P = (1/Sn
) / (1/Sn P)
Ths. Ngô Thảo 4
Vói:
r = Tỷ suất vốn hoá co bán
Y = Tỷ suất sinh loi
M = Tỷ lệ vay vốn
P = Tỷ lệ thanh toán vốn vay
n
= Hệ số trá góp
R = Tỷ suất sinh loi
Sn
= Giá trị tuong lai cúa $1 môi ky
D = Biên dôi
J = Hệ số J (thay dôi thu nhập )
n = Ky cúa du án
ÌO = Thu nhập hoat dông thuấn
B = Cân dối tiên vay
Ì = Tỷ suất thu nhập danh nghïa
T = Ành huóng cúa thuê.
Tù viêt tåt:
E = Vốn góp
M = Vốn vay
P = Du án
O = Toàn bô tài sán
Ì = Thu nhập
ET = Vốn góp sau thuê
OT = Thu nhập sau thuê
1 = Vay lân 1
2 = Vay lân 2
Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá
TY SUÁT VỐN HOÁ (R)
Mức thu nhâp:
RO = YE ÷ M (YE + P 1/Sn ÷ RM) ÷ AO 1/Sn
RO = r ÷ AO 1/Sn
Thu nhâp thay dôi theo hê sô J
RO = [YE ÷ M (YE + P 1/Sn
÷ RM) ÷ AO 1/Sn
] / (1+DÌJ)
RO = (r ÷ AO 1/Sn
) / (1+DÌJ)
Thu nhâp thay dôi theo hê sô K
RO = [YE ÷ M (YE + P 1/Sn
÷ RM) ÷ AO1/Sn
] / K
Thay dôi yêu câu theo giá tr[ (A)
Múc thu nhập
AO = (r - R) / (1/Sn
)
AO = [YE ÷ M (YE + P 1/Sn
÷ RM) ÷ R] / (1/Sn
)
Thu nhập thay dôi theo hệ số J:
AO = [r ÷ RO(1+AÌJ)] / (1+Sn
)
* AO = (r ÷ RO) / (ROJ + 1/Sn
)
Ghi chú: Ðối vói việc nhiêu lân vay thêm vào M(YE + P1/Sn ÷ RM) cho môi lân vay. Công thúc có
dấu (*) giá dịnh rãng giá trị và thu nhập thay dôi cùng môt tỷ lệ.
TY SUÁT DINH LQI VỐN SÒ HÜU (YE)
Mức thu nhâp :
YE = RE + AE 1/Sn
Thu nhâp thay dôi theo hê sô J
YE = RE + AE 1/Sn
+ [RO AÌ / (1- M)] J
Thu nhâp thay dôi theo hê sô K
YE = RE + AE 1/Sn
+ [RO AÌ /(1-M)] J
THAY ÐOI VỐN
AE = (AO + MP) / (1-M) or
hay AE = [VO (1+AO) ÷ B ÷ VE] / VE
5. PHÂN TÍCH ÐÀU TU
Ths. Ngô Thảo 5
Vói:
PV = Hiện giá
NPV = Hiện giá thuân
CF = Dòng tiên
i = Tỷ suất chiêt khấu
n = Thòi ky du án
ÌRR = Tỷ suất nôi hoàn
PÌ = Chi số thu nhập
MÌRR = Tỷ suất nôi hoàn chi dịnh
FVCFÌ = Giá trị tuong lai cúa dòng tiên
i = Tỷ suất tái dâu tu trong công thúc
MÌRR
Tù viêt tåt:
0 = Tai thói diêm zero
1 = Cuối ky thú nhất
2 = Cuối ky thú 2
3 = Cuối ky thú 3
n = Cuối ky thú n
Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá
Hiên giá thuân (NPV):
NPV= CF0 +
( ) ( ) ( ) ( )
n
n
i
CF
......
i
CF
i
CF
i
CF
+
+ +
+
+
+
+
+ 1 1 1 1
3
3
2
2
1
1
Tý suât nôi hoàn (IRR)
Khi NPV = 0 • ÌRR = i
Chi sô thu nhâp (PI)
PÌ = PV / CF0
Tý suât nôi hoàn chi d[nh (MIRR)
MÌRR = 1
0
− n

CF
FVCF
MÌRR = ( ) ( ) ( ) [ ] 1 1 1 1
0
3
3
2
2
1
1
− + + + + + + +
− − −
n
n
n n n
CF / CF ..... i CF i CF i CF
Ghi chú: trong công thúc này chi số CFs có thê duong và có thê âm theo cách tính cúa PV hay
NPV. Tuy nhiên, CF0 duoc xem là giá trị duong cho cách tính PÌ và MÌRR.
Tý suât danh nghïa và tý suât thµc tê
(1+tỷ suất danh nghïa) = (1+ tỷ suất thuc tê) (1+ tỷ suất lam phát)
Tý suât thuê
T = ( Y truóc thuê - Y sau thuê) / Y truóc thuê
Phuong sai: (variance)
( )

=

n
1 i
2
i i
x x P
Ðô Iêch chuân
iance var
Doanh thu
i
n
1 i
i
X P x

=
=
Ðiêm hoà vôn cho thuê
vò ñôn moãi treân naêm haøng thueâ cho Tien
I !h" #hi
M
+
Tý sô hoá vôn
go$! t%&c 'ô(i
I !h" #hi
M
+
Ths. Ngô Thảo 6
Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá
VÍ DU
1. Giá tr[ tuong Iai cúa •1 (Futur Valu o! "#$%%)
Ký thác $1,000 vào tài khoán vói l•i suất ‚ƒ môi nãm. Tính giá trị tài khoán vào cuố nãm thú „ …
PMTS = 0 +
1 2 3 n = „
PV= $1,000
FV = PV (1+i)
n
= 1,000 (1+0.0‚)

= 1,000 x 1.5†3„5
= •1€•‚3.ƒ•
2. Giá tr[ hiên t„i cúa •1 (&r'nt Valu o! " #$%%)
Tính giá trị hiện tai cúa môt khoán thu nhập $11,000 nhận duoc sau 4 nãm vói múc l•i suất 10ƒ
môi nãm …
FV = 11,000
PMTS = 0 …
1 2 3 n=4
PV = …
PV = FV / (1+i)
n
= 11.000 / (1+0.10)
4
= 11,000 / 1.4‚41
= •†€•13.1•
3. Giá tr[ tuong Iai cúa •1 m‡i kˆ (Futur Valu o! "#$%% &r &rio()
Tính giá trị cúa quÿ huu bông trong 30 nãm, giá sú duoc gói vào cuối môi nãm $2,000 vói l•i
suất ‡.5ƒ môt nãm …
FV = …
PTMS = 2,000
1 2 3 n=30
PV= 0
FV(pp) =
( ) ( )
075 0
754955 7
2000
075 0
1 075 0 1
2000
1 1
2000
30
.
.
x
.
.
x
i
i
x
n
=
− +
=
− +
= $2000 x 103 3††4= •2‰Š€†‚ƒ
4. Giá tr[ hiên t„i cúa •1 m‡i nåm ()nnual *a'h Flo+')
Hˆi giá trị hiện tai cúa khoán thu nhập nhận duoc vào cuối môi nãm là $3‚,000 trong 15
nãm vói l•i suất là „ƒ môi nãm …
FV= 0
PMTS = 3‚,000 +
1 2 3 n= 15
PV = …
Ths. Ngô Thảo 7
A=?
i= 10%
i=6%
i= 7.5 %
i= 8 %
Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá
Y =
( )
08 0
17217 3
1
1
08 0
08 1
1
1
1
1
1
15
.
.
.
.
i
i
n −
=

=
+

= 5595 8
08 0
68476 0
08 0
31524 0 1
.
.
.
.
.
= =

PV = $3‚,000 x „.55†5 = •3‰ƒ€1‹2
5. Giá tr[ hiên t„i cúa •1 m‡i tháng (,onthl- *a'h Flo+')
Tính giá trị hiện tai cúa khoán thu nhập nhận duoc môi tháng $3,000 trong suốt 15 nãm vói
l•i suất „ƒ môt nãm …
FV = 0
PMTS = $2,000 +
1 2 3 n = 15
Số tháng trong 15 nãm: 15 x 12 = 1„0
L•i suất tính cho môi tháng: „ƒ / 12 = 0.00‚‚‚‚
Y =
( )
00666 0
697568 0
00666 0
30652 3
1
1
00666 0
00666 0 1
1
1
180
.
.
.
.
.
.
=

=
+

= 104.‚410‡
PV = $3,000 x 104.‚410‡ = • 313€‚23
6. Khoán phái trá dêu m‡i kˆ cho •1 (&artial &a-mnt Factor)
Hˆi số tiên cân thiêt phái trá môi tháng dê thanh toán khoán no $130,000 trong 30 nãm vói
múc l•i suất 5.‡5ƒ môi nãm …
FV= 0
PMTS = …
1 2 3 n = 30 x 12
PV = $130,000
Số ky trong 30 nãm: 30 x 12 = 3‚0
L•i suất môi ky: 5.‡5ƒ / 12 = 0.004‡†1‚
Y =
( ) 1 0047916 . 1
0047916 . 0
0047916 . 0
1 i 1
i
i
360 n

+ =
− +
+
= 0.005„35‡2†
PMT = $130,000 x 0.005„35‡2† = •†•ƒ.Š‹ per month
7. Hê sô góp tŒch Iu• (.in/ing Fun( Factor)
Hˆi phái gói bao nhiêu vào tài khoán vào cuối môi nãm vói l•i suất 4ƒ môt nãm dê có thê có
duoc khoán tiên $„0,000 vào cuối nãm thú ‚ …
FV= „0,000
PMT= …
1 2 3 n = ‚
PV = 0
Ths. Ngô Thảo 8
i= 8 %
i= 8 %
i= 4 %
Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá
SF =
( ) ( )
1507613 0
26532 0
04 0
1 04 0 1
04 0
1 1
6
.
.
.
.
.
i
i
n
= =
− +
=
− +
PMT = $„0,000 x 0.150‡‚13 = •12€‰Š‰.‚‰
ƒ. Thòi h„n vay
Tính thòi gian cân thiêt dê trá khoán no $5„,000 vói l•i suất ‡.5ƒ nãm nêu trá môi tháng
$„50 …
PMT =M
1 A
iA
n
n

„50 x1.00‚25
n
- „50 = 5„.000 x 0.00‚25 x (1.0‡5)
n

„50 x1.00‚25
n
÷ „50 = 3‚2.5 x 1.0‡5
n
1.00‚25
n
(„50 ÷ 3‚2.5) = „50
1.0‡5
n
= „50 / 4„‡.5
1.0‡5
n
= 1.‡435†
⇒ n = †0
9. Thâm d[nh thu nhâp tù tiên thuê (dòng tiên dêu)
Môt tài sán cho thuê vói giá $32.500 hàng nãm và thòi han thuê còn 5 nãm. Cuối thòi gian
thuê hy v‰ng bán lai vói giá $450.000. Tính giá trị cúa tài sán vói tỷ suất sinh loi là 13ƒ
YP Š 13ƒ, 5 nãm =
i
) i 1 (
1
1
n
+

=
13 . 0
13 . 1 1
5 −

= 3.51‡231
Thu nhập tù tiên thuê hàng nãm
$32.500 x 3.51‡231 = $114.310
Hiện giá khoán tiên bán tài sán vào cuối thòi han thuê:
PV = $450.000 x 1.13
-5
= $450.000 x 0.542‡‚ = $244.242
Giá trị toàn bô tài sán vào cuối thòi han thuê
$114.310 + $244.242 = $35„.552
10. Thâm d[nh thu nhâp tù tiên thuê (dòng tiên không dêu)
Môt tài sán cho thuê thòi ihan thuê còn 5 nãm. Tiên thuê nãm dâu tiên là $30.000 và môi
nãm tãng lên $2.000 Cuối thòi gian thuê hy v‰ng bán lai vói giá $450.000. Tính giá trị cúa tài
sán vói tỷ suất sinh loi là 13ƒ
PV=
5 5 4 3 2
13 . 1
000 . 450
13 . 1
000 . 38
13 . 1
000 . 36
13 . 1
000 . 34
13 . 1
000 . 32
13 . 1
000 . 30
+ + + + +
PV = $3‚2.11†
11. Hiên giá thuân (NPV)
Môt tài sán mua vói giá $350.000 duoc cho thuê thòi ihan thuê còn 5 nãm. Tiên thuê nãm
dâu tiên là $30.000 và môi nãm tãng lên $2.000 Cuối thòi gian thuê hy v‰ng bán lai vói giá
$450.000. Tính hiện giá thuân cúa tài sán vói tỷ suất sinh loi là 13ƒ
NPV = -Ì +

=
+
n
1 i
n
i
) i 1 (
CF
NPV = - 350.000 +
5 5 4 3 2
13 . 1
000 . 450
13 . 1
000 . 38
13 . 1
000 . 36
13 . 1
000 . 34
13 . 1
000 . 32
13 . 1
000 . 30
+ + + + +
NPV = - 350.000 + 3‚2.11†
NPV = $12.11†
Ths. Ngô Thảo 9
Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá
12. Tý suât nôi hoàn (dòng tiên dêu)
Tính tỷ suất nôi hoàn cúa môt tài sán có giá mua là $250.000 vói dòng thu nhập hàng nãm
trong 5 nãm là $20.000 và tài sán duoc bán lai vào cuối thòi han thuê là $320.000 …
Giá sú l•i suất là 12ƒ và 13ƒ, ta có NPV nhu sau :
Nãm Dòng tiên
i = 12ƒ i = 13ƒ
PV NPV PV NPV
0 - 250.000 1.00000 - 250,000 1.00000 - 250,000
1 20.000 0.„†2„‚ 1‡,„5‡ 0.„„4†‚ 1‡,‚††
2 20.000 0.‡†‡1† 15,†44 0.‡„315 15,‚‚3
3 20.000 0.‡11‡„ 14,23‚ 0.‚†305 13,„‚1
4 20.000 0.‚3552 12,‡10 0.‚1332 12,2‚‚
5 340.000 0.5‚‡43 1†2,†25 0.542‡‚ 1„4,53„
3€Š†2 - •€‚†2
ÌRR = i1 +
2 1
1 2 1
P! P!
) i i ( P!
+

ÌRR = 0.12 +
972 . 5 672 . 3
) 12 . 0 13 . 0 ( 672 . 3
+

= 0.12 + 0.003„
ÌRR = 0.123„ ≈ 12,3„ƒ
13. Tý suât nôi hoàn (dòng tiên không dêu)
Tính tỷ suất nôi hoàn cúa môt tài sán có giá mua là $250.000 vói dòng thu nhập tãng dêu 4ƒ
môi nãm trong 5 nãm là $20.000 và tài sán duoc bán lai vào cuối thòi han thuê là $320.000 …
Giá sú l•i suất là 12ƒ và 13ƒ, ta có NPV nhu sau :
Nãm Dòng tiên
i = 12ƒ i = 13ƒ
PV NPV PV NPV
0 - 250.000 1.00000 - 250,000 1.00000 - 250,000
1 20.000 0.„†2„‚ 1‡,„5‡ 0.„„4†‚ 1‡,‚††
2 20.„00 0.‡†‡1† 1‚,5„2 0.‡„315 1‚,2„†
3 21.‚32 0.‡11‡„ 15,3†‡ 0.‚†305 14,††2
4 22.†4‡ 0.‚3552 14,2†‡ 0.‚1332 13,‡†„
5 343..3†‡ 0.5‚‡43 1†4,„53 0.542‡‚ 1„‚,3„2
ƒ€‚ƒŠ - ƒ3‚
ÌRR = i1 +
2 1
1 2 1
P! P!
) i i ( P!
+

ÌRR = 0.12 +
839 986 . 8
) 12 . 0 13 . 0 ( 986 . 8
+

= 0.12 + 0.00†1
ÌRR = 0.12†1 ≈ 12,†1ƒ
Ths. Ngô Thảo 10

2 Những yếu tố gắn với đất và nhà cửa Đất và nhà trong công thức đầu tư: Với: L = tỷ lệ của đất trên tổng giá trị B = tỷ lệ của nhà cửa trên tổng giá trị Tỷ suất vốn hoá RO = (L x RL) + (B x RB) Đất thặng dư: VO = [(IO – VB x RB) / RL] + VB RL = (IO – VB x RB) / VL Nhà cửa thặng dư: VO = [(IO – VL x RL) / RB] + VL RB = (IO – VL x RL) / VB 2.Trường ĐH Marketing – Khoa Thẩm Định Giá Giá trị toàn bộ: VO = RE RE Tỷ suất vốn hoá vốn góp: Tỷ suất vốn hoá vốn góp: I O − ( VM x R M ) + VM RE IO − ( VM x RM ) = 1− M = R O + (R O + R M ) M 1 −M Vốn vay thăng dư: (MR – Mortgage Residual) Giá trị toàn bộ: VO = RM Tỷ suất vốn hoá vốn vay IO − ( VE x RE ) + VM RM IO − ( VE x RE ) = VM Tỷ lệ thanh toán nợ (DCR – Debt Coverage Ratio) Tỷ lệ thanh toán nợ: DCR = IO / IM Tỷ suất vốn hoá toàn bộ: RO = DCR x M x RM Tỷ lệ thanh toán nợ: DCR = RO / (M x RM) Vốn vay M = RO / (DCR x RM) Giá trị cho vay VM = IO / (DCR x RM) 1. Ngô Thảo 2 . TỶ SUẤT SINH LỢI Với: PV CF Y R Δ a 1/Sn 1/n CR V = = = = = = = = = = Hiên giá Dòng tiền Tỷ suất sinh lợi Tỷ suất vốn hoá Biến đổi hằng số thay đổi hàng năm hệ số góp tích luỹ 1 / thời kỳ dự án Tỷ suất kép Giá trị Từ viết tắt: n = thời ký dự án O = Toàn bộ giá trị I = Thu nhập Ths.

You're Reading a Free Preview

Tải về
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->