Fannie Mae Foundation coù theå giuù p quyù vò nhö theá naø o .

N
eáu nhö quyù vò cuõng nhö phaàn ñoâng nhöõng ngöôøi Myõ, vieäc töï laøm
chuû moät caên nhaø laø moät phaàn quan troïng trong öôùc mô cuûa
ngöôøi Myõ. Fannie Mae Foundation muoán giuùp quyù vò thoâng hieåu
nhöõng ñieàu caàn phaûi laøm ñeå ñaït ñöôïc nhöõng öôùc mô ñoù. Quyeàn sôû höõu laø
moät troïng traùch lôùn maø quyù vò phaûi chaáp nhaän trong nhieàu naêm tôùi. Ñoù
laø noã löïc raát ñaùng giaù, vaø Fannie Mae Foundation coù theå giuùp quyù vò
trong noã löïc ñoù.

Coù theå quyù vò khoâng bieát nhieàu veà chuùng toâi. Coâng ty chuùng toâi ñöôïc
thaønh laäp vaø taøi trôï bôûi Fannie Mae Foundation, moät coâng ty tö ñöôïc
Quoác Hoäi uûy quyeàn cung öùng taøi chaùnh cho caùc coâng ty vay ñòa phöông
veà tieàn nôï caàm coá mua nhaø trong caùc coäng ñoàng treân toaøn nöôùc Myõ.

Fannie Mae Foundation laø moät toå chöùc baát vuï lôïi. Ngoaøi caùc hoaït ñoäng
khaùc ra, chuùng toâi coøn cung caáp nhöõng tin töùc höõu duïng cho nhöõng ngöôøi
Myõ muoán mua nhaø. Chuùng toâi bieát laø toaøn boä tieán trình cho vay tieàn coù
theá chaáp coù theå laø khoù hieåu, neân chuùng toâi cung öùng moät dòch vuï quan
troïng cho quyù vò nhö nhöõng tin töùc trong taäp caåm nang naøy. Chuùng toâi
hy voïng laø caùc tin töùc khaùch quan naøy seõ giuùp quyù vò khôûi haønh treân con
ñöôøng ñi tôùi quyeàn sôû höõu moät caên nhaø.

Baû n höôù n g daã n naø y giuù p tìm tieà n vay mua nhaø nhö theá naø o .

V
aäy laø quyù vò muoán mua nhaø. Haøng trieäu ngöôøi taïi Myõ cuõng laøm
nhö vaäy moãi naêm. Cuõng nhö hoï, quyù vò muoán thaän troïng trong
vieäc tìm tieàn vay mua nhaø thích hôïp ñeå giaác moäng cuûa mình
trôû thaønh söï thöïc.

Coù theå vay ñöôïc bao nhieâu? Daïng vay mua nhaø xaùc ñònh khoaûn chi traû
naøo coù theå chaáp nhaän ñöôïc? Tieàn vay mua nhaø naøo toát nhaát cho ngaân
saùch? Cho töông lai?
Khi ñoïc xong baûn höôùng daãn naøy, quyù vò seõ coù lôøi ñaùp cho nhöõng caâu hoûi
naøy vaø nhieàu ñieàu khaùc. Caàn phaûi bieát roõ thoâng tin naøy ñeå chuaån bò cho
moät vaøi caâu hoûi maø nôi cho vay ñaët ra khi quyù vò thöïc söï laøm ñôn vay
tieàn mua nhaø, vaø cuõng caàn bieát thoâng tin naøy ñeå coù khaùi nieäm veà giaù trò
ngoâi nhaø mình coù theå mua tröôùc khi tìm kieám. Noùi ngaén goïn, chuùng toâi
mong muoán giuùp quyù vò chuyeån ñeán gia cö môùi maø khoâng coù nhöõng toán
keùm baát ngôø vaø ñaày thaát voïng khi vay.

Baûn höôùng daãn naøy daønh cho nhöõng ngöôøi ñaõ saün saøng mua nhaø. Nghóa
laø quyù vò coù tieåu söû thanh toaùn hoùa ñôn ñuùng haïn, coù hoà sô ngheà nghieäp
cho thaáy laøm vieäc lieân tuïc, vaø coù khaû naêng traû nôï. Neáu chöa chaéc chaén
mình saün saøng mua nhaø, coù theå quyù vò neân xin baûn höôùng daãn ñaàu tieân
trong loaït chæ daãn cho ngöôøi mua nhaø — Môû Caùnh Cöûa ñeå Laøm Chuû Moät
Caên Nhaø. Chæ caàn goïi 1-800-688-HOME.

Ñaõ saün saøng mua nhaø khoâng coù nghóa laø quyù vò chuaån bò saün ñeå tìm tieàn
vay mua nhaø. Caàn bieát vaøi töø ngöõ chuyeân moân vaø moät ít xoay sôû ñeå trôû
thaønh ngöôøi tìm tieàn vay mua nhaø thoâng minh. Nhöõng trang keá tieáp
chöùa caùc ñònh nghóa, sô ñoà vaø baøi taäp giuùp deã daøng tìm tieàn vay mua nhaø
naøo toát nhaát.

Baûn höôùng daãn naøy trình baøy tieán trình tìm tieàn vay theo ba böôùc. Böôùc
I: tìm hieåu xem tieàn vay mua nhaø laø gì vaø caùch tính maõi löïc cuûa mình.
Böôùc II: tìm hieåu nhöõng daïng vay mua nhaø khaùc nhau. Böôùc III: xaùc ñònh
nôi cho tìm tieàn vay mua nhaø vaø caùch so saùnh nhöõng thôøi haïn cho vay.
Vì nôi ñaây coù raát nhieàu thoâng tin, coù theå quyù vò caàn ñoïc laïi nhieàu laàn.
Vui loøng tham khaûo Baûn So Saùnh Caùc Tieàn Vay Mua Nhaø taïi cuoái höôùng
daãn naøy khi thöïc söï goïi cho nhieàu nôi cho vay ñeå so saùnh caùc tieàn vay
mua nhaø.

Vì vieäc tìm tieàn vay mua nhaø phöùc taïp hôn nhieàu so vôùi khi tìm mua xe
hôi hay vaät duïng quan troïng môùi, caàn coù ñöôïc thoâng tin naøy tröôùc khi baét
ñaàu thöïc hieän. Cuõng nhö ñoái vôùi baát cöù mua saém lôùn naøo, quyù vò seõ ñöôïc
lôïi nhaát neáu bieát caàn phaûi hoûi gì. Vaäy haõy khôûi söï.
 BÖÔÙ C
I
Maõ i löï c cuû a quyù vò laø gì?

M
oät caùch deã daøng ñeå xem quyù vò coù theå vay ñöôïc bao nhieâu TÌM HIEÅU XEM
laø cho nôi cho vay thaåm ñònh tröôùc. Nhieàu nôi cho vay MÌNH COÙ THEÅ VAY
raát saün loøng cho bieát hoï coù theå cho vay bao nhieâu. Quyù vò ÑÖÔÏC BAO NHIEÂU
khoâng buoäc phaûi töï traû leä phí laøm ñôn vaø thöïc söï vay trong giai
ñoaïn sô khaûo naøy, nhöng neân nhôù raèng ñaùnh giaù sô khôûi naøy chæ
raát "toång quaùt" veà maõi löïc, vaø khoâng raøng buoäc nôi cho vay pheâ
chuaån tieàn vay cuûa mình. Chæ coù quyù vò môùi coù theå quyeát ñònh
möôïn bao nhieâu laø tieän lôïi nhaát, vaø daïng vay mua nhaø naøo thích
hôïp nhaát. Baûn höôùng daãn naøy giuùp thöïc hieän ñieàu ñoù.

Coù theå quyù vò töøng nghe noùi raèng neáu mình coù theå traû tieàn thueâ
nhaø vaø ñaët coïc baèng tieàn maët thì coù theå mua nhaø, vaø cuõng coù theå
nghe noùi raèng haàu heát moïi caù nhaân hay gia ñình coù theå möôïn
nhieàu ñeán hai laàn röôõi toång lôïi töùc thöôøng nieân cuûa gia hoä
(tröôùc khi khaáu tröø thueá, v.v...). Theo nguyeân taéc caên baûn
naøy, moät ñoâi vôï choàng vôùi toång lôïi töùc haøng naêm $30,000
coù theå möôïn ñeán $75,000.

Cuõng nhö nhöõng nguyeân taéc khaùc, ñieàu naøy deã duøng, deã tính,
vaø coù theå cho quyù vò öôùc löôïng chung veà tieàn vay mua nhaø coù theå
chaáp nhaän ñöôïc. Nhöng vì ñôn giaûn nhö vaäy neân trong ñoù khoâng
tính ñeán nhieàu maåu thoâng tin khaùc giuùp xaùc ñònh quyù vò coù caûm
thaáy deã chòu vôùi traùch nhieäm taøi chaùnh naøy hay khoâng.

Do ñoù, tröôùc khi baét ñaàu goïi hoaëc ñeán tìm nôi cho vay, haõy xem xeùt
ñieàu gì thöïc söï goàm trong chi traû tieàn vay mua nhaø vaø moät vaøi yeáu
toá chaùnh maø nôi cho vay duøng xaùc ñònh quyù vò coù theå vay ñöôïc bao
nhieâu. Tröôùc heát neân hieåu roõ tieàn vay mua nhaø laø gì.

3
Tieà n vay mua nhaø laø gì?

T
ieàn vay naøy ñoøi hoûi quyù vò caàm coá nhaø nhö vaät baûo ñaûm hoaøn
traû tieàn vay laïi nôi cho vay. Nôi cho vay öng thuaän giöõ baèng
khoaùn taøi saûn (hoaëc giöõ baûo chöùng baèng khoaùn taïi moät vaøi
tieåu bang) ñeán khi quyù vò traû heát tieàn vay coäng vôùi tieàn lôøi. Neáu
khoâng hoaøn traû tieàn vay, nôi cho vay coù quyeàn sôû höõu nhaø cuûa quyù
vò vaø baùn ñi ñeå thanh toaùn nôï vay mua nhaø.

TIEÀN VAY VAØ TIEÀN LÔØI. Moïi tieàn vay mua nhaø ñeàu coù hai phaàn. Phaàn thöù
nhaát laø tieàn vay—ñoù laø soá tieàn möôïn thöïc söï. Chaúng haïn, neáu vay
$70,000 ñeå mua nhaø, tieàn vay laø $70,000.

Phaàn thöù hai laø tieàn lôøi—soá tieàn traû ñeå söû duïng ngaân khoaûn ñaõ
möôïn. Löôïng lôøi chi traû trong suoát thôøi gian vay möôïn tuøy thuoäc vaøo
nhieàu yeáu toá maø quyù vò seõ tìm hieåu sau ñaây. Coù theå khaáu tröø khoaûn
lôøi cho vay töø thueá, vaø ñaây laø moät trong nhöõng quyeàn lôïi cuûa vieäc sôû
höõu nhaø.

TRAÛ DAÀN. Quyù vò hoaøn traû tieàn vay mua nhaø daàn daàn qua khoaûn chi
tieàn vay vaø tieàn lôøi ñeàu ñaën haøng thaùng. Soá tieàn thanh toaùn ñöôïc
tính sao cho quyù vò heát nôï vaøo cuoái thôøi kyø aán ñònh. Trong
vaøi naêm ñaàu, haàu heát tieàn traû duøng cho soá tieàn lôøi coøn nôï.
Trong nhöõng naêm vay möôïn cuoái cuøng, khoaûn thanh toaùn
gaàn nhö duøng cho soá tieàn vay coøn laïi. Daïng hoaøn traû naøy
goïi laø traû daàn.

Khi baùn nhaø, quyù vò phaûi thanh toaùn cho nôi cho vay moïi
ngaân khoaûn coøn nôï laïi trong tieàn vay mua nhaø.

4
Boá n yeá u toá aû n h höôû n g ñeá n vieä c traû tieà n vay mua nhaø .

N
eáu ñang tìm mua nhaø, quyù vò haún bieát raèng giaù ñòa oác xaùc
ñònh theo ñòa ñieåm, kích thöôùc, ñaëc ñieåm rieâng (chaúng haïn
nhaø xe, taàng thöôïng, phoøng taém phuï theâm) vaø tình hình
thò tröôøng chung. Tuy vaäy, tröôùc khi yeâu thích ngoâi nhaø trong moäng
cuûa mình, haõy tìm hieåu boán yeáu toá coù theå laø chaùnh yeáu ñeå xaùc ñònh
quyù vò coù ñuû taøi löïc cho gia cö haèng mô öôùc hay khoâng.
Ñoù laø:
• löôïng tieàn coïc,
• khoaûn cho vay,
• phaân suaát lôøi, vaø
• thôøi haïn hoaøn traû tieàn vay ñaõ choïn.

Thay ñoåi trong baát cöù yeáu toá naøo keå treân cuõng aûnh höôûng ñeán ngoâi
nhaø coù theå mua. Haõy xem xeùt cuï theå moãi yeáu toá ñeå hieåu roõ maõi löïc
cuûa mình. Sau khi traû lôøi boán caâu hoûi veà maõi löïc sau ñaây, quyù vò seõ
saün saøng ñi vay vaø bieát roõ mình coù theå traû bao nhieâu moãi thaùng.

5
Quyù vò coù theå ñaë t bao nhieâ u tieà n coï c ?

T
ieàn coïc laøm giaûm bôùt löôïng tieàn caàn möôïn, do ñoù ñaët coïc
baèng tieàn maët caøng nhieàu thì tieàn vay caøng nhoû, vaø tieàn vay
phaûi traû caøng ít.

Caùc nôi cho vay thöôøng xem tieàn vay mua nhaø coù nhieàu tieàn coïc laø
baûo ñaûm hôn, vì quyù vò ñaàu tö nhieàu tieàn tuùi vaøo taøi saûn hôn.

Tieát kieäm ñuû tieàn ñeå ñaët coïc thöôøng laø phaàn khoù khaên nhaát trong
vieäc chuaån bò saün saøng mua nhaø, nhaát laø khi mua laàn ñaàu tieân.
Thöôøng thì phaûi boû ra nhieàu naêm ñeå thöïc hieän vieäc naøy.

COÙ THEÅ ÑAËT COÏC NAÊM PHAÀN TRAÊM. Tröôùc kia caùc nôi cho vay muoán ngöôøi
mua nhaø ñaët coïc ít nhaát 20 phaàn traêm giaù mua nhaø, coøn ngaøy nay hoï
nhìn nhaän raèng 20 phaàn traêm giaù baùn laø soá tieàn maët cöïc lôùn cho haàu
heát moïi ngöôøi mua, ñaëc bieät laø ñoái vôùi ngöôøi mua laàn ñaàu tieân. Vì vaäy
hieän nay hoï cho vay tieàn mua nhaø chæ vôùi khoaûng 5 phaàn traêm tieàn
coïc, vaø moät soá coøn cho ñaët coïc 3 phaàn traêm.

Ñaët coïc döôùi 20 phaàn traêm thöôøng nghóa laø quyù vò phaûi mua baûo hieåm
tieàn vay mua nhaø töø tö nhaân. Baûo hieåm naøy baûo veä nôi cho vay trong
tröôøng hôïp quyù vò khoâng traû tieàn vay ñöôïc. Chi phí baûo hieåm ñöôïc
coäng vaøo tieàn traû haøng thaùng vaø vaøo chi traû cuoái cuøng. Baûo
hieåm naøy giuùp quyù vò mua nhaø sôùm hôn nhieàu naêm so vôùi bình
thöôøng vì khoâng phaûi tieát kieäm ñeå ñaët coïc 20 phaàn traêm.

Moät vaøi daïng vay tieàn mua nhaø ñaët coïc döôùi 20 phaàn traêm
khoâng ñoøi hoûi baûo hieåm tieàn vay mua nhaø tö nhaân. Nhöõng
daïng ñoù goàm tieàn vay do chaùnh phuû lieân bang baûo ñaûm,
chaúng haïn nhö vay theo FHA (Chöông Trình Cho Vay Lieân
Bang) hay VA (Chöông Trình Cho Cöïu Chieán Binh Vay). Tieåu bang
cuûa quyù vò cuõng coù theå coù daïng vay möôïn ñaëc bieät cho ngöôøi mua nhaø
coù lôïi töùc thaáp vaø trung bình söû duïng chöông trình baûo hieåm tieàn vay
mua nhaø ñöôïc tieåu bang taøi trôï.

6
CAÂN NHAÉC CHI TIEÂU SAÉP TÔÙI VAØ CHI PHÍ CUOÁI CUØNG KHI QUYEÁT ÑÒNH ÑAËT COÏC. Quyù vò
thaáy ñaët coïc bao nhieâu laø thuaän tieän? Tröôùc khi quyeát ñònh caàn tính
ñeán chi phí di chuyeån, trang trí noäi thaát vaø baát cöù muïc chi tieâu "lôùn"
naøo saép coù (nhö ñoåi xe khaùc). Khoâng ai muoán dôøi ñeán ngoâi nhaø mô
öôùc vôùi moïi khoaûn tieát kieäm caïn kieät.

Trong nhieàu tröôøng hôïp, nôi cho vay mong muoán coù döï tröõ
traû nôï baèng tieàn maët tröôùc hai thaùng khi quyù vò ñi vay
mua nhaø.

Quyù vò cuõng caàn tính ñeán chi phí keát soå. Theå thöùc keát thuùc
(coøn goïi laø keát soå taïi moät vaøi nôi) laø böôùc cuoái cuøng, trong
ñoù quyeàn sôû höõu nhaø veà tay quyù vò. Muïc ñích chi traû naøy laø
baûo ñaûm taøi saûn ñaõ saün saøng vaø coù theå chuyeån quyeàn töø ngöôøi baùn.
Nhöõng haïng muïc caàn thanh toaùn thöôøng thay ñoåi theo tieåu bang vaø
coù theå goàm chuyeån quyeàn vaø thueá ghi nhaän, baûo hieåm baèng khoaùn, leä
phí khaûo saùt ñòa ñieåm, thuø lao cho luaät sö, caùc ñieåm giaûm giaù tieàn
vay, vaø leä phí laøm hoà sô. Sau khi laøm ñôn vay tieàn, nôi cho vay phaûi
cung caáp cho quyù vò baûn öôùc löôïng chaân thaønh veà chi phí keát soå. Vì
coù theå quyù vò chöa töøng laøm ñôn vay möôïn neân caàn "döï kieán" chi phí
naøy seõ laø bao nhieâu. Moät caùch thöïc hieän deã daøng laø goïi cho nhaân
vieân ñòa oác vaø hoûi chi phí keát soå cho gia cö trong khu vöïc cuûa mình.
Thoâng thöôøng chi phí naøy bieåu thò theo soá tieàn vay vaø chieám khoaûng
3 ñeán 6 phaàn traêm soá tieàn naøy. Ñoâi khi quyù vò coù theå thöông löôïng
vôùi ngöôøi baùn taøi saûn ñeå thanh toaùn moät phaàn phí keát soå.

7
VAÄY THÌ QUYÙ VÒ ÑAÕ TIEÁT KIEÄM ÑÖÔÏC BAO NHIEÂU TIEÀN ÑEÅ ÑAËT COÏC? Quyù vò coù
theå coù nhieàu hôn soá mình bieát. Neân duøng Baûn Chieát Tính Tieàn
Ñaët Coïc döôùi ñaây ñeå laäp danh saùch moïi taøi saûn hieän taïi cuûa mình
(Nôi cho vay cuõng yeâu caàu laøm danh saùch naøy khi quyù vò ñi vay).

BAÛN CHIEÁT TÍNH TIEÀN ÑAËT COÏC

TAØI SAÛN COÙ THEÅ ÑAËT COÏC CHI TIEÂU SAÉP TÔÙI CHO NHAØ MÔÙI

Tröông muïc tieát kieäm Chi phí chuyeån ñi

Tröông muïc chi phieáu Söûa chöõa nhaø môùi
Giaù trò tieàn maët cuûaï Trang hoaøng gia thaát
baûo hieåm nhaân thoï
Tieàn thu ñöôïc khi baùn Mua saém vaät duïng chaùnh
nhaø ñang cö nguï, neáu coù
Hieán taëng töø ngöôøi thaân* Chi phí keát soå öôùc löôïng
(thöôøng khoaûng 3-6%
soá tieàn vay)
Taøi saûn khaùc coù theå baùn Nhöõng mua saém lôùn khaùc
laáy tieàn trong saùu thaùng keá tieáp
khoâng lieân quan ñeán nhaø
môùi (xe hôi, v.v...)

A. Toång Taøi Saûn Tieàn B. Nhu Caàu Tieàn Maët

Maët Coù Ñöôïc cho Nhaø Môùi trong
$ Saùu Thaùng Tôùi** $

A. - B. = Toång Tieàn Coïc Coù Ñöôïc: $

* Moät vaøi daïng vay tieàn mua nhaø giôùi haïn khoaûn hieán taëng coù theå duøng ñaët coïc. Neân hoûi laïi nôi
cho vay ñeå xaùc ñònh soá tieàn chính xaùc vaø ñieàn bieåu maãu thích hôïp.
** Neân nhôù raèng nôi cho vay coù theå yeâu caàu döï tröõ chi traû nôï tröôùc hai thaùng khi keát soå. Neân
tính ñeán ñieàu naøy trong nhu caàu tieàn maët cho saùu thaùng tôùi.

Bieát ñöôïc soá tieàn ñaët coïc lôùn nhaát, quyù vò coù theå hình dung yeáu toá
keá tieáp aûnh höôûng ñeán vieäc chi traû tieàn vay haøng thaùng: soá tieàn
vay möôïn.

8
Quyù vò coù theå traû tieà n vay mua nhaø bao nhieâ u moã i thaù n g?

T
ieàn vay hoaøn traû tuøy thuoäc phaàn lôùn vaøo soá tieàn möôïn -
khoaûn tieàn vay. Lôïi töùc vaø nôï laø nhöõng yeáu toá quan troïng
nhaát ñeå xaùc ñònh mình coù theå vay bao nhieâu. Neáu quyù vò
cuøng mua nhaø vôùi ngöôøi khaùc (ngöôøi phoái ngaãu, cha/meï, con ñaõ
tröôûng thaønh, baïn tình, baèng höõu, anh chò em, v.v...) thì phaûi tính
ñeán lôïi töùc vaø nôï ñang coù cuûa ngöôøi kia. Neáu ñi vay cuøng vôùi ngöôøi
khaùc, caû hai ñeàu coù traùch nhieäm phaùp lyù veà vieäc hoaøn traû.

CAÙC NÔI CHO VAY DUØNG HAI ÑÖÔØNG HÖÔÙNG XAÙC ÑÒNH SOÁ TIEÀN HOÏ CHO MÖÔÏN. Ñöôøng
höôùng thöù nhaát cho raèng gia hoä phaûi söû duïng khoâng quaù 28 phaàn
traêm toång lôïi töùc haøng thaùng cuûa mình (tröôùc khi traû thueá) ñeå chi
tieâu haøng thaùng cho gia cö. Chi tieâu naøy goàm tieàn vay mua nhaø vaø
tieàn lôøi, baûo hieåm thieân tai, thueá ñòa oác vaø baûo hieåm tieàn vay mua
nhaø tö nhaân (neáu coù). Nôi cho vay khoâng goäp tieàn traû caùc chi phí tieän
ích haøng thaùng vaøo chi tieâu naøy.

Ñöôøng höôùng thöù hai cho raèng chi tieâu haøng thaùng cho gia cö vaø
nhöõng moùn nôï daøi haïn khaùc goäp laïi noùi chung khoâng ñöôïc quaù
36 phaàn traêm toång lôïi töùc haøng thaùng. Nghóa laø chi traû tieàn vay
mua nhaø vaø tieàn lôøi haøng thaùng, thueá ñòa oác, baûo hieåm thieân tai,
tieàn vay mua xe, chi traû theû tín duïng vaø nhöõng moùn nôï
daøi haïn khaùc goäp laïi noùi chung khoâng ñöôïc quaù 36 phaàn
traêm toång lôïi töùc haøng thaùng cuûa quyù vò.

Nhöõng giaù trò naøy (28 phaàn traêm toång lôïi töùc ñeå chi tieâu
cho gia cö vaø 36 phaàn traêm cho toång nôï) laø höôùng daãn
linh ñoäng. Neáu lieân tuïc traû tieàn thueâ nhaø raát gaàn vôùi soá
tieàn vay ñeà nghò thanh toaùn moãi thaùng, hoaëc ñaët coïc moät
soá tieàn lôùn, quyù vò coù theå aùp duïng tyû leä cao hôn. Hôn nöõa, moät soá nôi
cho vay coù chöông trình cho vay ñaëc bieät cho ngöôøi mua nhaø coù lôïi

9
töùc thaáp vaø trung bình cho pheùp duøng ñeán 33 phaàn traêm toång lôïi töùc
ñeå chi tieâu cho gia cö vaø 38 phaàn traêm cho toång nôï.

Tuy vaäy, caån thaän hôn, neân tính thöû chi tieâu cho pheùp cho gia
cö ôû möùc 28 phaàn traêm lôïi töùc vaø toång chi traû nôï cho pheùp ôû möùc
36 phaàn traêm lôïi töùc. Vaäy thì coù theå tieâu xaøi bao nhieâu? Raát deã
tìm hieåu baèng caùch laøm nhöõng baøi taäp sau ñaây.

TÍNH LÔÏI TÖÙC HAØNG THAÙNG. Tröôùc heát quyù vò neân tính toång lôïi töùc haøng
thaùng (tröôùc khi traû thueá) cho mình vaø ngöôøi cuøng ñi vay neáu coù.
Caàn chaéc raèng coù tính moïi lôïi töùc gia hoä nhaän ñöôïc thöôøng xuyeân,
vaø chæ roõ moïi khoaûn tieàn thu nhaäp theo moãi muïc keâ khai.

BAÛN KEÂ KHAI TOÅNG LÔÏI TÖÙC HAØNG THAÙNG

HAÏNG MUÏC NGÖÔØI VAY NGÖÔØI CUØNG VAY TOÅNG COÄNG
Lôïi töùc caên baûn töø vieäc laøm

Lôïi töùc laøm khieám nhieäm/töø

vieäc laøm thöù hai

Laøm ngoaøi giôø*

Tieàn thöôûng*

Tieàn hoa hoàng*

Coå töùc/Tieàn lôøi

Tieàn caáp döôõng/chu caáp cho treû

Trôï caáp thaát nghieäp

Trôï caáp hoài höu/an sinh xaõ hoäi

Hoã trôï coâng coäng/Phieáu mua

thöïc phaåm

Trôï caáp cöïu chieán binh

Lôïi töùc khaùc

Toång lôïi töùc haøng thaùng tröôùc thueá $

* Neáu khoaûn laøm ngoaøi giôø, tieàn thöôûng hay hoa hoàng khoâng chia thaønh 12 phaàn ñeàu nhau moãi thaùng
thì caàn chia ra nhö vaäy ñeå daøn traûi ñeàu lôïi töùc cho 12 thaùng. Ñeå tính ñeán lôïi töùc, phaûi thu nhaäp trong
hai naêm trôû leân.

10
Bieát ñöôïc toång lôïi töùc haøng thaùng, nhaân noù vôùi 28 phaàn traêm ñeå
coù ñöôïc con soá chi tieâu toái ña cho pheùp ñoái vôùi gia cö.

1. Toång lôïi töùc haøng thaùng tröôùc thueá $

2. Nhaân vôùi 28 phaàn traêm x .28

3. Baèng chi tieâu toái ña cho pheùp

ñoái vôùi gia cö $

TÍNH NÔÏ DAØI HAÏN. Keá ñoù caàn tính nôï daøi haïn cuûa gia hoä. Moïi khoaûn
nôï traû goùp hay luaân löu (nhö theû tín duïng vaø theû mua chòu töø caùc
cöûa tieäm) caàn thanh toaùn treân möôøi thaùng ñeàu xem laø nôï daøi haïn
vaø phaûi tính ñeán. Nôï khaùc coù theå goàm traû tieàn mua xe, vay tieàn ñi
hoïc, tieàn caáp döôõng hoaëc chu caáp cho treû. Toång chi traû haøng thaùng
hieän coù cho nôï gia cö daøi haïn ghi döôùi ñaây. Caàn chæ roõ moïi khoaûn
nôï daøi haïn cuûa moãi ngöôøi ñoàng vay.

BAÛN NÔÏ GIA CÖ DAØI HAÏN TRAÛ HAØNG THAÙNG

CHI TIEÂU HAØNG THAÙNG CHO PHEÙP ÑOÁI VÔÙI GIA CÖ

1. Ñieàn soá tieàn tính ñöôïc taïi #3 beân treân $

NÔÏ DAØI HAÏN TRAÛ HAØNG THAÙNG*

(Vui loøng ghi chi traû haøng thaùng toái thieåu caàn cho moãi khoaûn nôï chöa traû)

2. Nôï traû goùp vaø luaân löu

(chaúng haïn theû tín duïng vaø theû mua chòu töø caùc cöûa tieäm) $

3. Tieàn vay mua xe

4. Tieàn vay ñi hoïc

5. Tieàn vay ñòa oác hieän coù (neáu khoâng baùn taøi saûn)

6. Tieàn caáp döôõng/chu caáp cho treû

7. Nhöõng khoaûn nôï daøi haïn khaùc traû haøng thaùng

(keå caû vay cuûa ngöôøi thaân, vay theo hôïp ñoàng baûo hieåm)

Coäng moïi khoaûn nôï (1-7) beân treân ñeå ñöôïc toång chi traû nôï haøng thaùng: $

* Löu yù: Chi tieâu sinh hoaït haøng thaùng phaûi traû baèng tieàn maët nhö tieän
ích, thöïc phaåm, giaûi trí, vaø baûo hieåm söùc khoûe, nhaân thoï, y teá vaø xe
hôi khoâng xem nhö nôï daøi haïn vôùi muïc ñích xeùt xem coù hoäi ñuû ñieàu
kieän vay tieàn mua nhaø khoâng.

11
Khoaûn nôï traû haøng thaùng vöøa tính xong nhieàu hay ít hôn soá tieàn nôi
cho vay cho pheùp? Raát deã bieát. Ñeå tính nôï haøng thaùng lôùn nhaát cho
pheùp, neân laøm baøi taäp sau ñaây:

1. Toång lôïi töùc haøng thaùng tröôùc thueá $

2. Nhaân vôùi 36 phaàn traêm x .36

3. Baèng toång soá nôï gia cö vaø nôï haøng

thaùng lôùn nhaát cho pheùp $

Coù theå deã daøng thaáy nôï daøi haïn thöïc söï ít hay nhieàu hôn 36 phaàn
traêm soá tieàn cho pheùp. Chæ caàn so saùnh toång soá trong Baûn Nôï Gia
Cö Daøi Haïn Traû Haøng Thaùng taïi trang 11 vôùi 36 phaàn traêm cuûa giaù
trò vöøa tính ñöôïc. Neáu nôï daøi haïn traû haøng thaùng lôùn hôn 36 phaàn
traêm lôïi töùc moãi thaùng, coù theå phaûi traû heát moät ít nôï tröôùc khi vay
tieàn mua nhaø.

KIEÅM TRA LAÏI CAÙC TRÒ SOÁ. Neân kieåm tra laïi caùc trò soá sau khi ñaõ
tính möùc lôïi töùc vaø nôï. Chi tieâu haøng thaùng cho gia cö (keå caû
tieàn vay vaø tieàn lôøi, thueá thoå traïch, baûo hieåm thieân tai, vaø
baûo hieåm tieàn vay mua nhaø neáu coù) coäng laïi khoâng ñöôïc quaù
28 phaàn traêm toång lôïi töùc haøng thaùng. Toång nôï daøi haïn traû
haøng thaùng (keå caû chi tieâu cho gia cö vaø moïi khoaûn nôï khaùc)
coäng laïi khoâng ñöôïc quaù 36 phaàn traêm toång lôïi töùc moãi
thaùng. So caùc soá ñaõ tính vôùi giaù trò trong baûn taïi trang 13.
Khi xem laïi neân nhôù raèng soá tieàn chi traû haøng thaùng cho pheùp raát
linh ñoäng vaø coù theå taêng theâm tuøy vaøo tình hình.

12
 CHI TIEÂU HAØNG THAÙNG CHO PHEÙP ÑOÁI VÔÙI GIA CÖ
VAØ NÔÏ MOÃI THAÙNG DÖÏA TREÂN LÔÏI TÖÙC

TOÅNG LÔÏI TÖÙC HAØNG NAÊM CHI TIEÂU HAØNG THAÙNG CHO NÔÏ DAØI HAÏN TRAÛ HAØNG THAÙNG
PHEÙP ÑOÁI VÔÙI GIA CÖ CHO PHEÙP

$20,000 $467 $600

25,000 583 750
30,000 700 900
35,000 817 1,050
40,000 933 1,200
45,000 1,050 1,350
50,000 1,167 1,500
55,000 1,283 1,650
60,000 1,400 1,800
65,000 1,517 1,950
70,000 1,633 2,010
75,000 1,750 2,250
80,000 1,867 2,400
85,000 1,983 2,550
90,000 2,100 2,700
95,000 2,217 2,850
100,000 2,333 3,000
130,000 3,033 3,900

Baûn naøy cho thaáy chi tieâu haøng thaùng cho gia cö vaø nôï daøi haïn traû
moãi thaùng coù theå döïa treân lôïi töùc ra sao. "Chi tieâu haøng thaùng cho
pheùp ñoái vôùi gia cö" bao goàm tieàn vay vaø tieàn lôøi, thueá thoå traïch,
baûo hieåm thieân tai, vaø baûo hieåm tieàn vay mua nhaø neáu coù.

13
Quyù vò mong ñôï i phaâ n suaá t lôø i thaá p ñeá n möù c naø o ?

N
eáu ñaõ töøng laøm theû tín duïng hoaëc vay tieàn mua xe, quyù
vò bieát raèng choïn phaân suaát lôøi toát nhaát laø phaàn raát quan
troïng trong quyeát ñònh ñi vay. Ñieàu naøy cuõng ñuùng khi
tìm tieàn vay mua nhaø.

Cuõng nhö moïi tieàn vay khaùc, phaân suaát lôøi caøng thaáp thì
chi traû haøng thaùng cuõng thaáp. Hay noùi caùch khaùc, phaân
suaát lôøi caøng thaáp thì caøng coù nhieàu maõi löïc. Vôùi phaân
suaát thaáp, quyù vò coù theå möôïn theâm tieàn ñeán gaàn baèng
khoaûn chi traû haøng thaùng. Döôùi ñaây laø moät vaøi ñieàu caàn
ghi nhôù khi so saùnh phaân suaát lôøi cho tieàn vay:

TIEÀN VAY NGAÉN HAÏN HÔN COÙ PHAÂN SUAÁT LÔØI THAÁP HÔN. Neân nhôù raèng moãi
daïng vay tieàn mua nhaø coù theå coù moät phaân suaát lôøi khaùc nhau. Noùi
chung thôøi haïn vay caøng ngaén thì phaân suaát lôøi caøng thaáp. Vaäy thì
tieàn vay mua nhaø trong 15 naêm vôùi giaù bieåu coá ñònh thöôøng coù phaân
suaát lôøi thaáp hôn so vôùi tieàn vay mua nhaø trong 30 naêm vôùi giaù bieåu
coá ñònh.

PHAÂN SUAÁT LÔØI COÁ ÑÒNH SO VÔÙI DAÏNG ÑIEÀU CHÆNH ÑÖÔÏC. Cuõng neân nhôù raèng
quyù vò coù theå choïn tieàn vay mua nhaø coù phaân suaát lôøi coá ñònh suoát
thôøi haïn vay möôïn hoaëc thay ñoåi trong thôøi haïn naøy. Vay vôùi lôøi coá
ñònh giuùp quyù vò vöõng buïng vì bieát phaân suaát lôøi khoâng bao giôø thay
ñoåi suoát thôøi haïn vay möôïn. Vay tieàn mua nhaø vôùi lôøi thay ñoåi (goïi
laø ARM–adjustable-rate mortgage) coù phaân suaát lôøi thay ñoåi trong
thôøi haïn ñoù—coù theå taêng vaø giaûm—vaø vì vaäy thay ñoåi khoaûn nôï
hoaøn traû.

ARM thöôøng coù phaân suaát lôøi ban ñaàu thaáp hôn so vôùi tieàn vay mua
nhaø coù lôøi coá ñònh. Tuy vaäy, caàn bieát möùc lôøi toái ña cuûa ARM khi so
saùnh phaân suaát lôøi giöõa ARM vaø tieàn vay mua nhaø vôùi lôøi coá ñònh.
Coù möùc toái ña hoaëc giôùi haïn taêng lôøi suoát thôøi haïn cho vay, vaø möùc

14
taêng toái ña vaøo moãi thôøi ñieåm ñieàu chænh. Nhöõng ñònh möùc naøy
cho bieát phaân suaát lôøi cao nhaát quyù vò coù theå phaûi traû trong moãi
thôøi kyø ñieàu chænh vaø suoát thôøi haïn cho vay.

CHI TRAÛ CAÙC "ÑIEÅM" GIAÛM GIAÙ COÙ THEÅ HAÏ PHAÂN SUAÁT LÔØI. Trong töø ngöõ
chuyeân moân veà cho vay mua nhaø, "ñieåm" laø thuaät ngöõ khoù
hieåu cho nhieàu ngöôøi mua nhaø. "Ñieåm" thöôøng duøng moâ taû
daïng thuø lao cho nôi cho vay (Thuaät ngöõ ñaày ñuû cho thuø lao
naøy laø "Ñieåm giaûm giaù"). Ñôn giaûn maø noùi, ñieåm laø moät ñôn
vò ño löôøng coù nghóa laø 1 phaàn traêm soá tieàn vay. Nghóa laø neáu
vay $100,000, moät ñieåm baèng $1,000. Neáu vay $50,000, moät ñieåm
baèng $500. Caùc ñieåm giaûm giaù bieåu thò soá tieàn phuï trôï quyù vò coù
theå traû cho nôi cho vay khi keát soå, buø laïi nôi cho vay cuõng coù
phaân suaát lôøi thaáp hôn cho tieàn vay.

Thí duï quyù vò muoán vay tieàn mua nhaø vôùi thôøi haïn 30 naêm. Moät
nôi cho vay cho bieát phaân suaát lôøi cuûa $50,000 vay mua nhaø trong
30 naêm laø 7 1/2 phaàn traêm, khoâng coù ñieåm giaûm giaù. Neáu thích,
quyù vò coù theå choïn khoâng traû baát cöù ñieåm giaûm giaù naøo luùc keát soå
vaø traû 7 1/2 phaàn traêm lôøi. Neáu muoán traû ít tieàn lôøi hôn, neân hoûi
nôi cho vay phaân suaát lôøi vôùi moät, hai hoaëc ba ñieåm giaûm giaù.
Thoâng thöôøng, ñoái vôùi moãi ñieåm thanh toaùn cho tieàn vay trong
30 naêm, phaân suaát lôøi giaûm 1/8 (hay .125) cuûa moät phaàn traêm.

Vaäy thì neáu traû moät ñieåm giaûm giaù khi keát soå tieàn vay $50,000
($500), coù theå haï phaân suaát lôøi töø 7 1/2 phaàn traêm xuoáng
7 3/8 phaàn traêm. Neáu traû hai ñieåm giaûm giaù ($1,000 cho tieàn
vay $50,000), coù theå haï phaân suaát lôøi töø 7 1/2 phaàn traêm xuoáng
7 1/4 phaàn traêm. Neáu traû ba ñieåm giaûm giaù ($1,500 cho tieàn vay
$50,000), coù theå haï phaân suaát lôøi töø 7 1/2 phaàn traêm xuoáng
7 1/8 phaàn traêm.

15
Neân nhôù ñaây chæ laø thí duï. Ñeå so saùnh thöïc söï, caàn goïi cho caùc nôi
cho vay. Khi goïi cho hoï ñeå bieát giaù bieåu, ñieàu quan troïng laø phaûi so
saùnh cuøng daïng keát hôïp phaân suaát lôøi vaø caùc ñieåm cuûa moãi nôi cho
vay. Moät kieåu maãu toát giuùp so saùnh giaù bieåu laø yeâu caàu caùc nôi cho
vay baùo soá lieäu cho tieàn vay khoâng coù ñieåm giaûm giaù. Thöôøng thì quyù
vò hieåu roõ hôn phaân suaát lôøi caên baûn laø gì khi khoâng coù ñieåm giaûm
giaù, sau ñoù coù theå yeâu caàu cho bieát phaân suaát lôøi giaûm ra sao ñoái vôùi
moãi ñieåm giaûm giaù mình chi traû.

Quyù vò quyeát ñònh ra sao neáu muoán coù nhieàu ñieåm giaûm giaù
vaø phaân suaát lôøi thaáp hôn, hoaëc ít ñieåm giaûm giaù hôn vaø
phaân suaát lôøi cao hôn? Tröôùc heát neân bieát raèng, ñoâi khi quyù
vò coù theå thöông löôïng vôùi ngöôøi baùn ñòa oác ñeå thanh toaùn
moät vaøi ñieåm trong tieàn vay. Thöù hai, neân nhôù raèng nhöõng
ñieåm giaûm giaù naøy ñeàu coù theå khaáu tröø thueá. Thöù ba, neân
bieát raèng quyù vò caàn nhieàu tieàn maët luùc keát soå neáu quyeát
ñònh chi traû caùc ñieåm. Vaø cuoái cuøng, neân nhôù quyù vò phaûi traû taát caû
caùc ñieåm ngay laäp töùc, trong khi chæ phaûi traû tieàn lôøi cho tieàn vay
khi vaãn coøn sôû höõu nhaø. Vaäy thì, neáu chæ soáng trong nhaø cuûa mình
moät thôøi gian ngaén, quyù vò khoâng neân traû theo ñieåm.

KHOÙA PHAÂN SUAÁT LÔØI. Phaân suaát lôøi thöôøng thay ñoåi khi ñi vay. Vì vaäy
caàn phaûi hoûi xem nôi cho vay coù khoùa lôøi hay khoâng. Ñieàu naøy coù
theå baûo ñaûm phaân suaát lôøi nhaát ñònh, mieãn laø keát soå tieàn vay trong
thôøi haïn aán ñònh. Khi ñi vay tieàn mua nhaø, quyù vò phaûi hieåu roõ khi
naøo mình muoán keát soå cho ngoâi nhaø. Neáu thôøi kyø khoùa heát haïn tröôùc
khi keát soå, nôi cho vay khoâng buoäc phaûi duøng phaân suaát lôøi ñaõ khoùa
tröôùc ñoù. Do ñoù phaûi khoùa trong khoaûng thôøi gian leân thôøi ñieåm keát
soå döï kieán. Khoùa theo phaân suaát ñaõ bieát khi giaù bieåu taêng coù theå tieát
kieäm cho quyù vò haøng ngaøn Myõ kim tieàn lôøi trong suoát thôøi gian vay
möôïn. Neáu phaân suaát ñang giaûm, toát nhaát neân ñôïi ñeán luùc cuoái cuøng
tröôùc khi khoùa laïi.

16
LAÕI SUAÁT HAØNG NAÊM (APR–ANNUAL PERCENTAGE RATE). Con soá phaàn traêm naøy
goàm lôøi coäng vôùi caùc ñieåm vaø chi phí keát soå, vaø daøn traûi daøi theo
thôøi haïn vay möôïn. APR cho quyù vò "phaân suaát lôøi höõu hieäu" vaø
phaûi ñöôïc thoâng baùo theo luaät lieân bang veà quyeàn haïn vay tieàn.

CAÙCH TÍNH CHI TRAÛ NÔÏ THEO NHIEÀU PHAÂN SUAÁT LÔØI KHAÙC NHAU. Baûng sau ñaây
giuùp tính tieàn vay vaø tieàn lôøi döï kieán theo moät loaït phaân suaát lôøi
vaø soá tieàn vay.

Ñeå söû duïng baûng naøy, caàn xaùc ñònh phaân suaát cho vay beân traùi vaø
thôøi haïn vay beân treân. Giao ñieåm laø chi traû haøng thaùng cho tieàn
vay $1,000 vôùi phaân suaát vaø thôøi haïn ñaõ cho. Nhaân giaù trò naøy vôùi
con soá tính baèng ngaøn Myõ kim quyù vò ñònh möôïn ñeå tính traû tieàn
vay haøng thaùng (Thí duï, ñoái vôùi tieàn vay $70,000 vôùi lôøi coá ñònh
7.5 phaàn traêm trong 30 naêm, nhaân $7.00 leân 70 laàn ñöôïc chi traû
haøng thaùng $490).

BAÛNG CHI TRAÛ TIEÀN VAY HAØNG THAÙNG

TIEÀN CHI HAØNG THAÙNG NHÖ NHAU ÑEÅ TRAÛ DAÀN $1,000
PHAÂN SUAÁT LÔØI 15 NAÊM 20 NAÊM 30 NAÊM
5.0% $ 7.91 $ 6.60 $ 5.37
5.5% 8.18 6.88 5.68
6.0% 8.44 7.17 6.00
6.5% 8.72 7.46 6.33
7.0% 8.99 7.76 6.66
7.5% 9.28 8.06 7.00
8.0% 9.56 8.37 7.34
8.5% 9.85 8.69 7.69
9.0% 10.15 9.00 8.05
9.5% 10.45 9.33 8.41
10.0% 10.75 9.66 8.78
10.5% 11.06 9.99 9.15
11.0% 11.37 10.33 9.53
11.5% 11.69 10.67 9.91

Baûng naøy cho thaáy quyù vò phaûi traû bao nhieâu moãi thaùng (tieàn vay
vaø tieàn lôøi) cho moãi $1,000 vay möôïn. Thanh toaùn thueá vaø baûo
hieåm khoâng goàm trong khoaûn traû haøng thaùng naøy.

17
Quyù vò coù theå hoaø n traû theo thôø i haï n ngaé n ñeá n möù c naø o ?

D
aïng vay tieàn mua nhaø thoâng duïng nhaát—vay trong 30 naêm
vôùi lôøi coá ñònh—cho quyù vò thôøi bieåu hoaøn traû trong toaøn
boä 30 naêm. Neáu thanh toaùn haøng thaùng theo ñuùng thôøi
bieåu (khoâng traû tröôùc laãn queân traû), quyù vò seõ sôû höõu ngoâi nhaø ñaõ
traû heát nôï cuûa mình 30 naêm sau ngaøy ñeán haïn traû tieàn vay laàn
ñaàu tieân.

Ba möôi naêm coù veû khaù laâu - vaø ñuùng vaäy! Nhöng baèng caùch hoaøn
traû keùo daøi ñeán 30 naêm, chi phí haøng thaùng cho gia cö seõ thaáp. Neáu
chaáp nhaän traû nhieàu hôn, quyù vò coù theå choïn thôøi bieåu hoaøn traû tieàn
vay ngaén hôn: haàu heát nôi cho vay ñeàu cho vay tieàn mua nhaø vôùi lôøi
coá ñònh trong 20 naêm, 15 naêm, vaø caû 10 naêm.

THÔØI GIAN HOAØN TRAÛ RUÙT NGAÉN COÙ NGHÓA LAØ PHAÛI TRAÛ ÍT TIEÀN LÔØI HÔN. Chieàu daøi
thôøi gian hoaøn traû tieàn vay tröïc tieáp aûnh höôûng ñeán chi traû nôï haøng
thaùng cuûa quyù vò. Ñoái vôùi cuøng soá tieàn vay mua nhaø, quyù vò seõ thaáy
raèng thôøi gian hoaøn traû caøng ngaén thì tieàn traû haøng thaùng caøng cao,
nhöng toång lôøi traû suoát thôøi gian vay möôïn seõ ít hôn. Vaø
thôøi kyø hoaøn traû caøng daøi thì tieàn traû haøng thaùng caøng thaáp,
nhöng toång tieàn lôøi traû suoát thôøi gian vay möôïn seõ nhieàu
hôn. Xem baûng taïi trang 19 ñeå tìm hieåu chieàu daøi thôøi gian
hoaøn traû aûnh höôûng theá naøo ñeán caû chi traû haøng thaùng laãn
toång lôøi phaûi traû suoát thôøi gian vay möôïn. Nôi ñoù bieåu thò
toång tieàn lôøi phaûi traû suoát thôøi gian vay $100,000 vôùi phaân
suaát 7.5 phaàn traêm. Coù theå deã daøng thaáy phaûi traû theâm bao
nhieâu tieàn lôøi khi daøn traûi chi traû theo thôøi haïn laâu hôn. Nhö vaäy
vieäc choïn thôøi haïn vay möôïn lieân quan ñeán vieäc ñaït ñöôïc söï caân ñoái
giöõa möùc thaáp mong muoán trong chi traû tieàn vay haøng thaùng vôùi
thôøi haïn mong muoán vaø coù theå chaáp nhaän ñöôïc ñeå sôû höõu ngoâi nhaø
ñaõ traû heát nôï.

18
CHI TRAÛ THÖÔØNG XUYEÂN HÔN COÙ THEÅ LAØM NGAØY GIAÛI NGAÂN CUOÁI CUØNG ÑEÁN SÔÙM.
Coäng vôùi thôøi haïn goác khi vay mua nhaø, thôøi bieåu chi traû coù theå
aûnh höôûng ñeán vieäc hoaøn traû tieàn vay nhanh choùng ra sao. Haàu heát
caùc tieàn vay ñoøi hoûi traû moãi thaùng moät laàn, hay 12 laàn moät naêm.

Tuy vaäy, quyù vò gaàn nhö luoân coù tuøy choïn traû theâm tieàn vay nhaèm
ruùt ngaén thôøi gian caàn coù ñeå hoaøn traû heát tieàn vay möôïn. Treân thöïc
teá, haàu heát caùc nôi cho vay ñeàu coù nôi treân theû chi traû goïi laø "traû
theâm tieàn vay". Neáu chæ traû theâm moät laàn moãi naêm, quyù vò coù theå
traû heát tieàn vay nhieàu naêm tröôùc thôøi bieåu vaø tieát kieäm ñöôïc soá tieàn
ñaùng keå trong chi traû phaàn lôøi.

Neáu muoán ñònh thôøi bieåu thanh toaùn thöôøng xuyeân hôn khi vay tieàn
mua nhaø, quyù vò phaûi bieát raèng moät soá nôi cho vay coù chöông trình
chi traû moãi hai tuaàn leã ñoøi hoûi thanh toaùn moãi 2 tuaàn, hoaëc 26 hay
27 laàn moãi naêm. Coù theå thaáy raèng vieäc phaûi traû thöôøng xuyeân thích
hôïp hôn vôùi phieáu löông cuûa quyù vò, vaø cuõng tieát kieäm ñöôïc soá tieàn
lôøi ñaùng keå suoát thôøi gian vay möôïn vaø giuùp traû heát tieàn vay
nhanh hôn.

TOÅNG TIEÀN LÔØI CHI TRAÛ (PHAÂN SUAÁT 7.5%)

SUOÁT THÔØI GIAN VAY $100,000
$ 300 VAY 15 NAÊM VAY 20 NAÊM VAY 30 NAÊM
275
250
225
200 LÔØI
$152,000
175
150 LÔØI
125 LÔØI $93,000
$67,000
100
75
TIEÀN VAY TIEÀN VAY TIEÀN VAY
50 $100,000 $100,000 $100,000
25
0
CHI TRAÛ HAØNG THAÙNG
(TIEÀN VAY VAØ TIEÀN LÔØI) $ 927 $ 806 $ 699

Toång lôøi traû suoát thôøi gian vay Tieàn vay: $100,000

19
Vaä y quyù vò coù theå chaá p nhaä n bao nhieâ u ?

N
eáu ñaõ laøm nhöõng baøi taäp trong höôùng daãn naøy, quyù vò haún
bieát ñöôïc mình coù theå traû bao nhieâu haøng thaùng cho tieàn
vay (28 phaàn traêm toång lôïi töùc thaùng), vaø cuõng hieåu nôï
hieän taïi vaø chi phí döï kieán cho gia cö coù thuoäc khoaûng thích hôïp
hay khoâng (36 phaàn traêm toång lôïi töùc thaùng). Quyù vò ñaõ so saùnh phuï
khoaûn haøng thaùng cho gia cö vôùi chi traû tieàn vay moãi thaùng ñoái
vôùi soá tieàn vay mua nhaø döï ñònh möôïn. Coù theå thöïc hieän ñieàu
naøy baèng caùch duøng Baûng Chi Traû Tieàn Vay Haøng Thaùng taïi
trang 17—baûng naøy giuùp tìm hieåu tieàn vay mua nhaø coù theå
chaáp nhaän ñöôïc.

Quyù vò ñaõ kieåm keâ taøi saûn hieän coù cuûa mình vaø tính toaùn soá
tieàn caàn daønh rieâng cho chi phí keát soå, di chuyeån vaø an cö. Quyù
vò muoán ñaët coïc bao nhieâu trong phaàn tieát kieäm coøn laïi? Moät khi ñaõ
quyeát ñònh thì coù theå coäng khoaûn tieàn coïc döï tính vôùi soá tieàn vay
mua nhaø lôùn nhaát hy voïng coù ñöôïc. Toång soá laø giaù toái ña coù theå chaáp
nhaän ñöôïc ñeå mua nhaø.

Bieát ñöôïc giaù toái ña, neân khôûi söï tìm tieàn vay mua nhaø thích hôïp
cho mình. Haõy chuyeån sang Böôùc II cuûa höôùng daãn naøy—Choïn Tieàn
Vay Mua Nhaø Thích Hôïp.

20
 C où haøng loaït daïng vay tieàn mua nhaø
khaù c nhau. Khi tìm mua nhaø , neâ n daø n h thôø i giôø tìm daï n g vay möôï n thích hôï p
nhaá t cho loá i soá n g vaø nhu caà u taø i chaù n h cuû a mình.
 BÖÔÙ C
II

CHOÏN TIEÀN VAY Choï n tieà n vay mua nhaø thích hôï p theá naø o ?

T
MUA NHAØ THÍCH HÔÏP hò tröôøng ngaøy nay coù raát nhieàu daïng vay tieàn mua nhaø, vaø
quyù vò phaûi thu heïp laõnh vöïc baèng caùch xem xeùt hoaøn caûnh
rieâng cuûa mình. Nhöõng thaéc maéc sau ñaây aûnh höôûng ñeán
vieäc löïa choïn daïng vay tieàn:

• Döï ñònh soáng trong nhaø môùi bao nhieâu naêm?

• Vieäc thanh toaùn heát nôï mua nhaø tröôùc khi phaûi lo tieàn aên hoïc taïi
cao ñaúng cho con mình hoaëc hoaïch ñònh hoài höu cho chính quyù vò
quan troïng ñeán theá naøo?
• Quyù vò caûm thaáy theá naøo giöõa söï vöõng taâm veà hoaøn traû tieàn vay coá
ñònh vôùi chi traû thay ñoåi theo thôøi gian?

Öu ñieå m cuû a tieà n vay mua nhaø coù lôø i coá ñònh.

N
eáu quyù vò döï ñònh soáng taïi caên nhaø naøy trong nhieàu naêm,
coù theå phaân suaát lôøi töø tieàn vay laø quan taâm ñaàu tieân. Coù
theå vay tieàn mua nhaø vôùi lôøi coá ñònh baûo ñaûm phaân suaát
khoâng ñoåi trong suoát thôøi gian vay möôïn. Neáu thích chi traû oån ñònh,
döï toaùn tröôùc ñöôïc cho tieàn vay vôùi lôøi coá ñònh, quyù vò phaûi
choïn moät trong nhieàu thôøi haïn hoaøn traû, vaø phoå bieán nhaát laø
15, 20 vaø 30 naêm. Döôùi ñaây laø moät vaøi ñieåm so saùnh nhöõng
tieàn vay vôùi lôøi coá ñònh khaùc nhau:

TIEÀN VAY 30 NAÊM VÔÙI LÔØI COÁ ÑÒNH laø tieàn vay vôùi lôøi coá ñònh deã hoäi
ñuû ñieàu kieän nhaát. Thôøi haïn laâu naêm naøy cho quyù vò cô hoäi
toát nhaát ñeå traû moät moùn tieàn vay haøng thaùng ôû möùc thaáp vaø
söû duïng phaàn tieàn maët phuï troäi cho muïc ñích khaùc.

TIEÀN VAY 20 NAÊM VÔÙI LÔØI COÁ ÑÒNH cho traû daàn tieàn vay vaø tieàn lôøi trong
thôøi haïn 20 naêm, 10 naêm sôùm hôn tieàn vay 30 naêm thöôøng duøng.
Daïng naøy cho quyù vò cô hoäi sôû höõu ngoâi nhaø ñaõ traû heát nôï cuûa mình
nhanh hôn, vaø chi traû haøng thaùng chæ hôi cao hôn so vôùi tieàn vay 30
naêm.

22
TIEÀN VAY 15 NAÊM VÔÙI LÔØI COÁ ÑÒNH coù phaân suaát lôøi thaáp hôn so
vôùi tieàn vay 30 naêm hay 20 naêm, vaø tieát kieäm cho quyù vò
moät khoaûn tieàn lôøi ñaùng keå suoát thôøi haïn vay möôïn. Quyù
vò seõ nhanh choùng taïo ñöôïc giaù trò thöïc cho ngoâi nhaø, vaø
ñieàu naøy coù theå cho pheùp quyù vò sôùm chuyeån ñeán nhaø
khaùc ñaét hôn. Neáu gaàn ñeán luùc hoài höu, thôøi haïn vay
ngaén naøy cho pheùp sôû höõu ngoâi nhaø sôùm hôn. Lôïi ích cuûa tieàn vay
15 naêm gaén lieàn vôùi giaù caû—chi traû tieàn vay haøng thaùng cao hôn
nhieàu so vôùi tieàn vay 30 naêm.

Öu ñieå m cuû a ARM.

N
eáu tin töôûng raèng lôïi töùc cuûa mình seõ taêng ñeàu theo thôøi
gian, hoaëc neáu döï ñònh dôøi ñi trong vaøi naêm nöõa vaø khoâng
quan taâm ñeán trieån voïng taêng phaân suaát lôøi, coù theå quyù vò
neân nghó ñeán ARM. ARM coù phaân suaát lôøi taêng vaø giaûm khi tình
hình thò tröôøng thay ñoåi. Maëc duø ARM thöôøng coù phaân suaát lôøi ban
ñaàu thaáp, tieàn vay phaûi traû seõ thay ñoåi ñònh kyø (thoâng thöôøng moät
hoaëc hai laàn moãi naêm). Thay ñoåi phaân suaát lôøi thöôøng coù hai cöïc
trò: moät cho moãi thôøi kyø ñieàu chænh vaø moät cho toaøn boä thôøi gian
vay möôïn. Chaúng haïn moät ARM thoâng thöôøng ñieàu chænh moãi naêm
coù theå coù cöïc trò 2 phaàn traêm cho moãi laàn ñieàu chænh vaø 6 phaàn
traêm cho toaøn boä thôøi gian vay möôïn.

Vì ARM coù phaân suaát lôøi ban ñaàu thaáp, tieàn traû haøng thaùng khôûi
ñieåm cuõng thaáp, vì vaäy quyù vò coù theå ñuû söùc vay nhieàu tieàn hôn. Tuy
vaäy, chaéc haún quyù vò phaûi chòu ñaët coïc hôn 5 phaàn traêm (thöôøng ít
nhaát 10 phaàn traêm). Dó nhieân laø neáu phaân suaát lôøi haï xuoáng thì
tieàn traû cuõng bôùt theo. Moät soá ARM cho cô hoäi chuyeån ñoåi thaønh
tieàn vay vôùi phaân suaát lôøi coá ñònh (coù thu leä phí) trong moät thôøi
gian naøo ñoù.

23
Nhöõng thay ñoåi phaân suaát cuûa ARM luoân lieân quan ñeán chæ soá taøi
chaùnh. Chæ soá naøy laø phaân suaát ñaõ saün saøng coâng boá, chaúng haïn nhö
chæ soá taøi chaùnh cho nhieàu theû tín duïng laø phaân suaát lôøi chaùnh. Ba
daïng ARM thoâng duïng nhaát laø:

ARM THEO CHÆ SOÁ COÂNG KHOÁ PHIEÁU, tính theo coâng khoá phieáu hay chöùng
khoaùn saùu thaùng, moät naêm hoaëc ba naêm. Tuøy vaøo löïa choïn moät trong
ba loaïi naøy, phaân suaát lôøi ñöôïc ñieàu chænh moät laàn moãi saùu thaùng, moät
naêm hay ba naêm.

ARM THEO CD, ñieàu chænh theo chæ soá CD (Certificate of Deposit—Chöùng
Chæ Kyù Thaùc). Ñieàu chænh phaân suaát thöôøng thöïc hieän moãi saùu thaùng,
vôùi thay ñoåi moãi laàn toái ña 1 phaàn traêm vaø 6 phaàn traêm suoát thôøi gian
vay möôïn.

ARM THEO CHI PHÍ QUYõ, tính theo chi phí thöïc söï maø nhoùm nôi cho vay
rieâng bieät boû ra ñeå vay tieàn. Nhöõng nôi cho vay duøng chæ soá naøy coù theå
ñieàu chænh phaân suaát lôøi haøng thaùng, moãi saùu thaùng hay haøng naêm.
Chæ soá thoâng duïng nhaát daïng naøy laø Chæ Soá Chi Phí Quyõ cho
Ngaân Haøng Lieân Bang Cho Vay Mua Nhaø Khu Thöù 11 cuûa San
Francisco.

Khi so saùnh caùc ARM coù chæ soá khaùc nhau, phaûi xem chæ soá
bieán ñoåi ra sao gaàn ñaây. Moät vaøi chæ soá ñöôïc coâng boá roäng raõi
trong baùo chí giuùp deã daøng theo doõi. Nôi cho vay phaûi cung caáp
thoâng tin veà caùch theo doõi chæ soá vaø cho bieát lòch söû 15 naêm cuûa
chæ soá söû duïng. Tuy vaäy, neân nhôù raèng thaønh quaû trong quaù khöù khoâng
theå döï toaùn tieán trieån cuûa chæ soá trong töông lai hoaëc chieàu höôùng phaân
suaát lôøi.

Nhöõ n g daï n g ARM khaù c .

ARM VÔÙI THÔØI KYØ BAN ÑAÀU COÁ ÑÒNH. Coù theå quyù vò muoán thöû moät daïng ARM
ñaëc bieät khoâng ñieàu chænh phaân suaát nhieàu naêm sau khi vay. Daïng naøy
coù moät vaøi naêm hoaøn traû coá ñònh tröôùc khi thay ñoåi phaân suaát. Coù theå
theo ARM vôùi thôøi kyø coá ñònh ba, naêm, baûy hoaëc möôøi naêm. Nghóa laø
24
phaân suaát lôøi khoâng ñoåi trong ba, naêm, baûy hoaëc möôøi naêm ñaàu tieân,
vaø sau ñoù, ñeán cuoái thôøi kyø coá ñònh ñaõ choïn, phaân suaát thay ñoåi moãi
naêm. Daïng ARM naøy baûo veä quyù vò traùnh vieäc taêng phaân
suaát quaù nhanh trong nhöõng naêm vay möôïn ñaàu tieân.

ARM CHÆ ÑIEÀU CHÆNH MOÄT LAÀN. Cuõng coù theå choïn ARM chæ thay
ñoåi moät laàn. Laàn ñieàu chænh naøy thöïc hieän vaøo naêm thöù
naêm hoaëc thöù baûy. Sau laàn ñoù, tieàn vay giöõ phaân suaát lôøi
khoâng ñoåi suoát 23 hoaëc 25 naêm coøn laïi cuûa thôøi haïn vay 30
naêm. Daïng ARM naøy—ñoâi khi goïi laø "hai böôùc"—coù lôïi vì
phaân suaát ban ñaàu thaáp vaø söï oån ñònh taøi chaùnh cho thôøi haïn laâu
daøi.

Tieà n vay mua nhaø traû doà n .

V
ay tieàn traû doàn coù phaân suaát lôøi thaáp hôn khi cho vay ngaén
haïn, thöôøng laø naêm, baûy hoaëc möôøi naêm. Cuoái thôøi haïn naøy
phaûi taùi caáp voán hoaëc giaûi ngaân soá tieàn coøn thieáu, vaø chi
traû heát moät laàn. Tieàn vay mua nhaø traû doàn coù theå thích hôïp neáu quyù
vò döï ñònh baùn hoaëc taùi caáp voán cho nhaø cuûa mình trong voøng vaøi
naêm vaø muoán coù khoaûn chi traû haøng thaùng thaáp, coá ñònh. Öu ñieåm
cuûa caùch naøy laø phaân suaát lôøi thaáp hôn so vôùi vay tieàn mua nhaø traû
daàn coù phaân suaát coá ñònh. Thí duï, phaân suaát lôøi ban ñaàu coù theå laø
6.5 phaàn traêm, vaø quyù vò hoaøn traû trong naêm, baûy hoaëc möôøi naêm
ñaàu tieân (tuøy vaøo thôøi haïn vay tieàn traû doàn). Sau ñoù phaûi traû heát cho
nôi cho vay toaøn boä soá tieàn vay coøn thieáu, hoaëc phaûi traû leä phí taùi
caáp voán tieàn vay möôïn cuûa mình vôùi phaân suaát lôøi hieän höõu. Tuy vaäy
neân hoûi moïi ñieàu kieän löïa choïn taùi caáp voán vaøo cuoái thôøi haïn traû
doàn. Ñoái vôùi moät soá tieàn vay traû doàn, nôi cho vay khoâng baûo ñaûm
cho vay tieáp tuïc sau ngaøy traû doàn. Neáu thaáy raèng khoâng ñuû söùc ñaùp
öùng ñieàu kieän taùi caáp voán hoaëc nghó raèng coù theå ñeán haïn traû doàn
tröôùc khi mình saün saøng dôøi ñi, daïng vay möôïn naøy khoâng thích hôïp
cho quyù vò.

25
Nhöõ n g daï n g vay tieà n khaù c .

CHÖÔNG TRÌNH CHO VAY ÑAËC BIEÄT. Thöôøng coù nhöõng chöông trình cho vay
ñaëc bieät nhaèm giuùp ngöôøi mua nhaø laàn ñaàu. Ñoái vôùi moät soá chöông
trình, quyù vò coù theå nhaän khoaûn taëng töø ngöôøi thaân hoaëc möôïn moät
phaàn tieàn caàn thieát ñeå ñaët coïc vaø chi traû keát soå töø toå chöùc baát vuï lôïi
ñòa phöông hay cô quan chaùnh phuû. Vôùi chöông trình khaùc, quyù vò coù
theå ñöôïc taøi trôï hoaëc caáp quyõ khaùc khoâng phaûi hoaøn traû vaø coù theå
duøng chi cho moät vaøi khoaûn phí naøy. Neáu khoâng ñuû ñieàu kieän vay tieàn
mua nhaø theo moät vaøi yeáu toá taøi trôï thoâng thöôøng moâ taû tröôùc ñoù, quyù
vò coù theå tìm nôi cho vay mua nhaø ñaëc bieät nhö daïng naøy. Daïng vay
möôïn nhö vaäy cho pheùp duøng theâm lôïi töùc cuûa mình vaøo chi phí haøng
thaùng cho gia cö vaø khoâng ñoøi hoûi phaûi coù döï tröõ tieàn maët hai
thaùng luùc keát soå. Neáu khoâng coù tieåu söû tín duïng theo thoâng leä,
quyù vò coù theå cho thaáy mình coù lyù lòch tín duïng toát qua caùc
hoùa ñôn tieàn thueâ nhaø vaø tieän ích.

VAY MÖÔÏN COÙ CHAÙNH PHUÛ BAÛO ÑAÛM. Coù theå xem xeùt chöông trình
cho vay cuûa FHA (Cô Quan Gia Cö Lieân Bang), VA (Ban Söï Vuï
Cöïu Chieán Binh) hay RHS (Rural Housing Service—Cô Quan Gia
Cö taïi Noâng Thoân). Ñòa oác mua theo nhöõng chöông trình naøy phaûi
thoûa maõn moät soá tieâu chuaån toái thieåu vaø giôùi haïn cho vay khaû dó. Vay
möôïn coù FHA baûo ñaûm chæ caàn ñaët coïc raát ít (3 ñeán 5 phaàn traêm).
Vay möôïn khoâng phaûi ñaët coïc, coù VA baûo ñaûm daønh cho cöïu chieán
binh hoäi ñuû ñieàu kieän. Quyù vò phaûi laáy chöùng nhaän hoäi ñuû ñieàu kieän töø
Ban Söï Vuï Cöïu Chieán Binh ñeå vay theo VA. Chöông trình gia cö taïi
noâng thoân coù RHS baûo ñaûm daønh cho ngöôøi thoûa maõn moät soá yeâu caàu
veà lôïi töùc vaø mong muoán mua nhaø taïi noâng thoân. Daïng cho vay coù
chaùnh phuû baûo ñaûm naøy khoâng ñoøi hoûi ñaët coïc.

26
 C où theå tìm tieàn vay mua nhaø
taï i caù c haõ n g cho vay, hoä i tieá t kieä m vaø cho vay, ngaâ n haø n g
thöông maï i vaø hoä i tín duï n g.
 BÖÔÙ C
III

Tìm tieà n vay mua nhaø taï i ñaâ u ?

SO SAÙNH THÔØI

T
HAÏN CUÛA CAÙC ieàn vay mua nhaø coù töø nhieàu nguoàn, bao goàm töø:
NÔI CHO VAY

• haõng cho vay,

• hoäi tieát kieäm vaø cho vay,
• ngaân haøng thöông maïi,
• hoäi tín duïng lieân bang, vaø
• ñònh cheá taøi chaùnh khaùc.

Coù theå tìm thaáy nhöõng ñònh cheá taøi chaùnh naøy trong Nieân
Giaùm Ñieän Thoaïi Thöông Maïi, phaàn "mortgages" (tieàn vay
mua nhaø). Muïc ñòa oác trong baùo chí ñòa phöông thöôøng coù
baûng phaân suaát tieàn vay mua nhaø töông ñöông vaø coù theå coù
caû ñöôøng daây thöôøng tröïc veà phaân suaát vay höõu ích khi tìm
kieám. Cuõng coù theå duøng nhöõng coâng cuï tìm kieám treân Maïng
Löôùi Toaøn Caàu (World Wide Web) ñeå bieát caùc nôi cho vay
vaø phaân suaát lôøi hieän taïi. Nhaân vieân ñòa oác cuõng bieát caùc nôi cho
vay taïi ñòa phöông vaø daïng cho vay mua nhaø cuûa hoï.

28
So saù n h thôø i haï n cho vay giöõ a caù c nôi cho vay nhö theá naø o ?

N
eân döï tính lieân laïc vôùi ít nhaát ba haõng cho vay qua ñieän
thoaïi hoaëc ñeán taän nôi ñeå baøn thaûo nhöõng daïng cho vay hoï
coù. Cuõng coù theå duøng caùch tìm kieám qua maùy ñieän toaùn do
nhieàu haõng ñòa oác vaø nôi cho vay mua nhaø taïo ra nhö moät caùch nhanh
choùng bieát ñöôïc phaân suaát vaø thôøi haïn cuûa nhieàu daïng vay möôïn
khaùc nhau. Moät soá kho döõ kieän ñöôïc giôùi haïn cho moät ñònh cheá,
nhöõng kho khaùc coù caùc khoaûn cho vay cuûa nhieàu haõng. Caùch
tìm qua maùy ñieän toaùn nhö vaäy mieãn phí hoaëc toán keùm raát
ít.

Vì coù quaù nhieàu bieán soá neân caàn tìm kieám moät caùch heä thoáng.
Baûng So Saùnh Caùc Tieàn Vay Mua Nhaø sau ñaây giuùp quyù vò ñaët
caâu hoûi cho caùc nôi cho vay veà thôøi haïn cho vay. Laáy thoâng tin quyù
vò caàn qua baûng naøy ñeå xaùc ñònh nôi cho vay naøo coù giao dòch toát nhaát
cho mình.

Neân nhôù raèng moät soá thoâng tin (ñaëc bieät laø phaân suaát lôøi) coù theå thay
ñoåi haøng ngaøy. Vì vaäy haõy coá gaéng goïi cho ba nôi cho vay cuøng moät
ngaøy ñeå coù theå so saùnh ñuùng.

Moãi haïng muïc treân baûng ñeàu ñöôïc ñaùnh soá. Neáu khoâng hieåu muïc naøo
ñoù, ñöøng boû qua thaéc maéc naøy khi ñaøm ñaïo vôùi nôi cho vay. Tìm noù
trong Danh Saùch Nhöõng Thuaät Ngöõ Vay Tieàn Mua Nhaø sau ñaây ñeå
bieát mình seõ hoûi gì.

Sau khi neâu thaéc maéc veà cuøng daïng cho vay cuûa ba ñònh cheá khaùc
nhau, quyù vò coù theå hình dung nôi cho vay naøo coù giao dòch toát nhaát.
Moät khi tìm ñöôïc roài thì neân baûo ñaûm raèng nhaân vieân cho vay lo lieäu
ñôn töø cuûa mình cho ñeán cuoái cuøng vaø hoaøn thaønh thoûa thuaän. Tin
töôûng vaøo haõng vaø nhaân vieân cho vay mình ñang tieáp xuùc cuõng laø moät
phaàn quan troïng cuûa quyeát ñònh ñi vay.

29
 BAÛNG SO SAÙNH CAÙC TIEÀN VAY MUA NHAØ VÔÙI LÔØI COÁ ÑÒNH
NÔI CHO VAY 1 NÔI CHO VAY 2 NÔI CHO VAY 3
1. Teân haõng/Soá ñieän thoaïi:
Hoï teân nhaân vieân cho vay

2. Daïng vay mua nhaø:

3. Phaân suaát lôøi vaø caùc ñieåm:

Phaân suaát lôøi ngaøy ___/___/___ laø
(ngaøy)(thaùng)(naêm)

Coù bao nhieâu ñieåm?

APR?

4. Khoùa phaân suaát lôøi:

Khi ñi vay?
Luùc pheâ chuaån?
Chi phí khoùa?
Thôøi gian coù hieäu löïc?
Khoùa thaáp hôn neáu phaân suaát giaûm?

5. Tieàn coïc toái thieåu caàn coù:

Khoâng coù baûo hieåm tieàn vay mua nhaø
Coù baûo hieåm tieàn vay mua nhaø
Neáu caàn baûo hieåm tieàn vay mua nhaø:
Chi phí tröôùc maét?
Baûo phí haøng thaùng?
Coù theå ñöôïc taøi trôï khoâng?

6. Traû tröôùc tieàn vay:

Coù bò phaït khoâng?
Thôøi haïn phaït?
Coù cho traû theâm tieàn vay?

7. Thôøi gian thöïc hieän vay möôïn:

Öôùc tính caàn bao nhieâu ngaøy töø khi:
Laøm ñôn ñeán pheâ chuaån?
Pheâ chuaån ñeán keát soå?

8. Chi phí keát soå:

Leä phí laøm ñôn/laäp hoà sô
Leä phí phuùc trình tín duïng
Thuø lao cho luaät sö cuûa nôi cho vay
Leä phí chuaån bò hoà sô
Thueá chuyeån nhöôïng
Leä phí ñònh giaù
Leä phí khaûo saùt
Tìm/Baûo hieåm baèng khoaùn
Coù chi phí keát soå naøo khaùc?

30
 DANH SAÙCH NHÖÕNG THUAÄT NGÖÕ VAY TIEÀN MUA
NHAØ VÔÙI LÔØI COÁ ÑÒNH
Ghi chuù: Moãi haïng muïc trong danh saùch naøy ñeàu ñöôïc ñaùnh soá theo Baûng So Saùnh Caùc Tieàn
Vay Mua Nhaø taïi trang tröôùc ñoù. Vì vaäy, neáu khoâng hieåu muïc naøo ñoù trong baûng, danh saùch
thuaät ngöõ naøy seõ höõu ích khi quyù vò neâu thaéc maéc cho nhieàu nôi cho vay khaùc nhau.

1. Teân haõng/Soá ñieän thoaïi: Ghi hoï teân nhaân vieân cho vay maø quyù vò ñaøm ñaïo ñeå coù theå lieân laïc
khi quyeát ñònh ñi vay taïi ñònh cheá taøi chaùnh naøo ñoù.

2. Daïng vay mua nhaø: Coâng vieäc seõ ñôn giaûn hôn neáu thu heïp tìm kieám theo daïng vay mua nhaø
quyù vò thích. Khi so saùnh tieàn vay, neân so cuøng daïng cho vay giöõa caùc nôi cho vay mình goïi
ñeán. Noùi caùch khaùc, so tieàn vay 30 naêm coù phaân suaát coá ñònh vôùi tieàn vay nhö vaäy, so ARM
coâng khoá phieáu moät naêm vôùi ARM nhö vaäy, v.v...

3. Phaân suaát lôøi vaø caùc ñieåm: Phaân suaát lôøi thöôøng thay ñoåi, vaø ñoåi haøng ngaøy. Caàn chaéc ghi laïi
ngaøy baùo giaù. Coá gaéng goïi cho moïi nôi cho vay trong cuøng ngaøy ñeå so saùnh ñuùng. Caùch ñaùnh
giaù lôøi khaùc laø tra cöùu APR. Giaù trò naøy cho bieát "phaân suaát lôøi hieäu duïng" traû moãi naêm—
con soá naøy daøn traûi khaép thôøi haïn vay, vaø goàm caùc ñieåm vaø chi phí keát soå khaùc. Vì APR
cung caáp moät ñieåm chung ñeå so saùnh neân phaûi xem laïi toaøn boä tieàn vay tröôùc khi quyeát
ñònh choïn daïng vay tieàn mua nhaø naøo. Xem trang 15-16 ñeå bieát thoâng tin ñaày ñuû hôn veà
caùc ñieåm.

4. Khoùa phaân suaát lôøi: Neáu nôi cho vay ñoàng yù giöõ nguyeân giaù ñaõ baùo cho quyù vò, ñieàu naøy goïi laø
"khoùa". Neân hoûi khi naøo coù theå khoùa phaân suaát, vaøo luùc laøm ñôn hay chæ khi pheâ chuaån?
Nôi cho vay coù khoùa caû phaân suaát lôøi laãn ñieåm khoâng? Coù theå laáy thoûa thuaän khoùa baèng vaên
baûn khoâng? Vieäc khoùa keùo daøi bao laâu? Coù leä phí khoùa phaân suaát khoâng? Neáu phaân suaát haï
xuoáng tröôùc khi keát soå thì keát soå vôùi phaân suaát khoùa hay laáy phaân suaát thaáp hôn?

5. Tieàn coïc toái thieåu caàn coù: Neân hoûi nhaân vieân cho vay tieàn coïc thaáp nhaát cho pheùp laø bao
nhieâu—trong tröôøng hôïp coù laãn khoâng coù MI (mortgage insurance—baûo hieåm tieàn vay mua
nhaø) tö nhaân. Neáu caàn coù MI, neân hoûi trò giaù bao nhieâu. Tìm hieåu chi phí tröôùc maét phaûi traû
khi keát soå vaø soá tieàn baûo phí goäp vaøo laø bao nhieâu. Hoûi xem quyù vò coù theå taøi trôï chi phí keát
soå cuûa MI hay khoâng, vaø cuõng hoûi caàn coù MI trong bao laâu. Trong moät soá tröôøng hôïp, coù theå
boû MI khi tieàn vay coøn thieáu xuoáng döôùi 80 phaàn traêm giaù trò goác cuûa ñòa oác, hoaëc khi vieäc
ñònh giaù môùi cho thaáy tieàn vay mua nhaø chieám 80 phaàn traêm giaù trò môùi ñònh giaù trôû
xuoáng.

6. Traû tröôùc tieàn vay: Moät soá nôi cho vay phaït ngöôøi ñi vay moät khoaûn traû tröôùc neáu hoï traû heát
nôï sôùm. Neáu nghó raèng mình coù theå baùn nhaø tröôùc khi traû heát tieàn vay (haàu heát caùc tieàn
vay ñeàu ñöôïc hoaøn traû sôùm) hoaëc döï ñònh traû tieàn vay tröôùc khi ñeán haïn, quyù vò caàn hoûi
xem coù bò phaït khoâng, vaø bò phaït trong bao laâu. Moät vaøi khoaûn phaït chæ coù coâng hieäu trong
nhöõng naêm vay möôïn ñaàu tieân.

7. Thôøi gian thöïc hieän vay möôïn: Pheâ chuaån cho vay coù theå caàn 30 ñeán 60 ngaøy hoaëc hôn nöõa.
Thôøi kyø thöông maïi ñænh ñieåm—ñaëc bieät khi phaân suaát giaûm vaø nhieàu sôû höõu chuû taùi caáp
voán—coù theå aûnh höôûng ñeán thôøi gian ñaùp öùng cuûa nôi cho vay. Neân hoûi moãi ñònh cheá cho
vay öôùc löôïng cuûa hoï, vaø xem thöû nôi naøo coù theå pheâ chuaån trong thôøi haïn thaät ngaén. Neáu
phaân suaát lôøi taêng, hoaëc quyù vò coù nhu caàu voâ nhaø khaån caáp, coù leõ nhöõng dòch vuï "hoûa toác"
naøy laø giaûi ñaùp.

8. Chi phí keát soå: Chi phí keát soå laø leä phí do nôi cho vay ñoøi hoûi khi keát soå vaø coù theå thay ñoåi
ñaùng keå töø ñònh cheá taøi chaùnh naøy ñeán nôi khaùc. Neân hoûi cuï theå leä phí laøm ñôn, leä phí laäp
hoà sô, caùc ñieåm, leä phí phuùc trình tín duïng, ñònh giaù, khaûo saùt (neáu caàn), thuø lao cho luaät sö
cuûa nôi cho vay, chi phí tìm vaø baûo hieåm baèng khoaùn, thueá chuyeån nhöôïng vaø leä phí chuaån
bò hoà sô.
31
 BAÛNG SO SAÙNH CAÙC ARM
NÔI CHO VAY 1 NÔI CHO VAY 2 NÔI CHO VAY 3

1.Chæ soá taøi chaùnh vaø khoaûn cheânh leäch:

Coâng khoá phieáu, chi phí quyõ, CD
hoaëc caùi khaùc?
Khoaûn cheânh leäch chæ soá maø nôi cho
vay duøng phaân suaát ñònh chæ toaøn phaàn?

2.Phaân suaát lôøi khôûi thuûy:

3.Quaõng ñieàu chænh:

Quaõng ñieàu chænh lôøi laø bao laâu (saùu
thaùng, moät naêm, ba naêm, v.v...)?

4.Phaân suaát cöïc trò:

Suoát thôøi haïn vay?
Ñònh kyø?

5.Chi traû toái ña:

6.Chuyeån ñoåi ra vay möôïn vôùi lôøi coá ñònh:

Khi naøo coù theå chuyeån ñoåi?
Xaùc ñònh phaân suaát chuyeån ñoåi môùi
nhö theá naøo?
Coù ñieàu kieän naøo theo ñoù toâi khoâng ñöôïc
choïn chuyeån ñoåi hay khoâng?
Coù leä phí chuyeån ñoåi khoâng?

32
 DANH SAÙCH NHÖÕNG THUAÄT NGÖÕ ARM

Neáu tìm ARM, neân ñaët ra nhöõng caâu hoûi phuï sau ñaây. Ñieàu quan troïng nhaát caàn tìm hieåu laø
möùc taêng toái ña cho tieàn traû.

1. Chæ soá taøi chaùnh vaø khoaûn cheânh leäch: Xaùc ñònh phaân suaát lôøi theo ARM baèng caùch theâm khoaûn
cheânh leäch hoaëc daøn traûi theo chæ soá taøi chaùnh naøo ñoù. Coøn goïi laø phaân suaát ñònh chæ toaøn
phaàn. Tìm hieåu veà caû chæ soá taøi chaùnh ñaõ duøng (coâng khoá phieáu, CD, chi phí quyõ, v.v...) vaø
khoaûn cheânh leäch (nghóa laø phaân suaát ARM cao hôn phaân suaát theo chæ soá bao nhieâu?).

2. Phaân suaát lôøi khôûi thuûy: Ñaây laø phaân suaát ñònh chæ toaøn phaàn hay phaân suaát ban ñaàu thaáp hôn
— ñoâi khi goïi laø phaân suaát quaûng caùo hay giaûm giaù? Phaân suaát quaûng caùo coù veû nhö moùn lôïi
hoâm nay, nhöng coù theå laøm phí toån nhieàu hôn veà laâu daøi. Phaân suaát thaáp naøy chæ coù hieäu
löïc ñeán laàn ñieàu chænh ñaàu tieân, sau ñoù quyù vò ñöôïc tính theo phaân suaát ñònh chæ toaøn phaàn,
vaø töø ñaây coù theå seõ khoâng kieåm soaùt chi traû ñöôïc.

3. Quaõng ñieàu chænh: Phaân suaát lôøi ñöôïc ñieàu chænh bao laâu moät laàn - moãi saùu thaùng, moät naêm,
ba naêm, naêm naêm? Tieàn vay thay ñoåi phaân suaát lôøi sau saùu thaùng goïi laø ARM saùu thaùng;
sau moät naêm - ARM moät naêm; v.v...

4. Phaân suaát cöïc trò: Phaân suaát cöïc trò giôùi haïn möùc thay ñoåi tieàn lôøi, duø leân hay xuoáng. Cöïc trò
ñònh kyø giôùi haïn thay ñoåi theo thôøi kyø ñieàu chænh, vaø cöïc trò suoát thôøi haïn kieåm soaùt möùc
cöïc trò phaân suaát lôøi—coù theå taêng hoaëc giaûm—suoát thôøi haïn vay. Thí duï quyù vò tìm ARM
moät naêm vôùi cöïc trò ñònh kyø 2 phaàn traêm vaø 6 phaàn traêm cho toaøn boä thôøi haïn. Neáu ARM
moät naêm naøy khôûi thuûy vôùi 5.75 phaàn traêm, sau thôøi haïn ñieàu chænh moät naêm coù theå taêng
leân ñeán 7.75 phaàn traêm hoaëc giaûm ñeán 3.75 phaàn traêm tuøy vaøo chuyeån bieán cuûa chæ soá. Neân
nhôù tính ñeán quaõng ñieàu chænh khi so saùnh cöïc trò phaân suaát. ARM moät naêm noùi treân coù theå
ñaït ñeán cöïc trò suoát thôøi haïn laø 11.75 phaàn traêm (phaân suaát lôøi khôûi thuûy 5.75 phaàn traêm
coäng vôùi 6 phaàn traêm cho toaøn boä thôøi haïn) trong ba naêm neáu phaân suaát lôøi taêng ñeàu, coøn
ARM ba naêm chæ môùi ñieàu chænh laàn ñaàu sau thôøi kyø ba naêm.

5. Chi traû toái ña: Chi traû toái ña coù theå töông töï phaân suaát cöïc trò, nhöng khoâng neân laàm laãn.
Maëc duø coù theå giôùi haïn möùc taêng chi traû haøng thaùng, chuùng laïi khoâng ngaên caûn phaân suaát
lôøi taêng leân. Nhieàu ARM vôùi möùc chi traû toái ña khoâng coù phaân suaát cöïc trò töông öùng. Keát
quaû laø coù theå quyù vò seõ traû cho nôi cho vay soá tieàn ít hôn phaàn lôøi mình nôï moãi thaùng. Neáu
ñieàu naøy xaûy ra, phaàn lôøi chöa traû coäng theâm vaøo tieàn vay coøn thieáu, vaø soá tieàn vay coøn nôï
taêng leân thay vì giaûm xuoáng moãi laàn thanh toaùn. Vieäc naøy goïi laø traû daàn theo chieàu aâm - vaø
noùi chung neân traùnh.

6. Chuyeån ñoåi ra vay möôïn vôùi lôøi coá ñònh: Moät soá ARM cho pheùp chuyeån thaønh tieàn vay mua nhaø
vôùi lôøi coá ñònh vaøo thôøi ñieåm naøo ñoù, thöôøng laø trong naêm naêm vay ñaàu tieân. Vì tính chuyeån
ñoåi ñöôïc thöôøng laø chi phí theâm (chaúng haïn moät soá nôi cho vay laáy theâm moät ñieåm), neân
tìm hieåu thôøi haïn chuyeån ñoåi chính xaùc vaø chi phí traû theâm ñeå chuyeån ARM thaønh vay
möôïn vôùi lôøi coá ñònh. Quyù vò neân so saùnh chi phí naøy vôùi chi phí ñang traû vaø tieát kieäm veà
laõi xuaát maø quyù vò ñöôïc baèng caùch vay nôï mua nhaø laïi vôùi lôøi coá ñònh. Ñieàu naøy giuùp hieåu roõ
nhöõng öu ñieåm töông ñoái cuûa moãi tuøy choïn nhaèm xaùc ñònh caùi naøo höõu hieäu nhaát.

33
Sau khi ñaõ thaâ u thaä p thoâ n g tin.

S
au khi ñaõ thaâu thaäp thoâng tin vaø lieân laïc vôùi nhieàu ñònh
cheá cho vay khaùc nhau, quyù vò neân so saùnh nhöõng thôøi haïn
vaø tuøy choïn coù trieån voïng nhaát. Khi ñieàn Baûng So Saùnh
Caùc Tieàn Vay Mua Nhaø, quyù vò coù theå thaáy raèng nôi cho vay naøy coù
phaân suaát lôøi thaáp nhaát, nhöng nôi cho vay khaùc laïi laáy ít chi phí
tröôùc maét hôn khi keát soå. Vaø ngöôøi khaùc laïi coù chaùnh saùch
khoùa linh ñoäng nhaát. Chæ moãi quyù vò bieát daïng naøo thích
hôïp cho hoaøn caûnh cuûa mình nhaèm taïo lôïi ích nhieàu nhaát.
Khi ñaõ quyeát ñònh thì neân heïn gaëp nhaân vieân cho vay ñeå
baét ñaàu ñieàn ñôn töø. Coù theå mang theo höôùng daãn naøy ñeán
buoåi heïn ñaõ ñònh. Chuùc may maén!

34
 T röôùc khi quyeát ñònh
vay töø nôi cho vay naø o , neâ n goï i cho nhieà u ñònh cheá khaù c nhau ñeå
so saù n h nhöõ n g thôø i haï n vaø tuø y choï n höù a heï n nhaá t . Khi goï i , neâ n tham khaû o
Baû n g So Saù n h Caù c Tieà n Vay Mua Nhaø trong baû n höôù n g daã n
naø y ñeå bieá t danh saù c h caâ u hoû i coù theå ñaë t ra.
Caù c taø i lieä u khaù c cuû a Fannie Mae Foundation.

N
eáu quyù vò muoán coù theâm taøi lieäu veà caùch thöùc mua nhaø,
Fannie Mae Foundation coù nhöõng saùch chæ daãn mieãn phí.
Nhöõng saùch naøy ñöôïc moâ taû döôùi ñaây. Quyù vò cuõng coù theå
tìm caùc taøi lieäu naøy treân maïng löôùi Fannie Mae Foundation:
www.fanniemaefoundation.org.

• Knowing and Understanding Your Credit (Bieát vaø hieåu tín

duïng cuûa baïn). Taäp chæ daãn naøy giaûi thích taïi sao tín duïng
toát raát quan troïng khi muoán mua moät caên nhaø vaø chæ nhieàu
ñieàu höõu ích ñeå caûi thieän tín duïng vaø ñeå
giöõ tín duïng toát. Muoán nhaän moät taäp chæ
daãn mieãn phí naøy baèng tieáng Anh, Trung
Hoa, Ñaïi Haøn, Vieät Nam, Nga, Haiti
Creole, Ba Lan, hoaëc Boà Ñaøo Nha, goïi
1-800-605-5200. Muoán nhaän mieãn phí moät
baûn cuûa quyeån chæ daãn naøy baèng tieáng Taây
Ban Nha, goïi 1-800-541-6300.

• Opening the Door to a Home of Your Own (Quyeàn sôû höõu moät
caên nhaø môû roäng cöûa ñoùn chôø quyù v!). Taäp chæ daãn deã ñoïc naøy
giaûi thích thuû tuïc mua nhaø, keå caû taøi lieäu veà taøi trôï vaø tieàn
vay mua nhaø. Muoán nhaän moät taäp chæ daãn
naøy baèng tieáng Anh, Trung Hoa, Ñaïi Haøn,
Vieät Nam, Nga, Haiti Creole, Ba Lan, hoaëc
Boà Ñaøo Nha, goïi 1-800-688-HOME (4663).
Muoán nhaän mieãn phí taäp chæ daãn naøy baèng
tieáng Taây Ban Nha, goïi 1-800-782-2729.

36
PRINTED ON RECYCLED PAPER

4000 Wisconsin Avenue, NW, Washington, DC 20016-2800

FMF C143 Vietnamese 12/01 ©2001, Fannie Mae Foundation. All Rights Reserved.