You are on page 1of 7

Lãi Suất Thấp Nhất Không Hẳn Là Giải

Pháp Tối Ưu

Dean Nguyen. Mortgage Planner.


(919) 796-1550

C ó thể nói kỹ nghệ Tài Trợ Địa Ốc (Mortgage Industry) hay vay tiền mua nhà
là một kỹ nghệ tương đối phức tạp, rất đa dạng và người vay nợ thuờng không đủ thông tin, thiếu sự
hướng dẫn để có những quyết định đúng đắn.

Tâm lý chung của những bà con người Việt khi muốn mượn tiền mua nhà, hoặc đổi nợ, là: (1) chọn
các chương trình với lãi suất thấp nhất; và (2) lệ phí thấp hoặc “miễn phí”, những nơi hưá hẹn "No
Point - No Cost". Có thể nói 80% những người mượn tiền mua nhà chọn các chương trình có lãi suất cố
định (fixed rate) 30 năm hoặc 15 năm - vì lý do đơn giản: đó là sự an tâm về mức lãi suất không dao
động, trồi sụt với số tiền nhà cố định mỗi tháng.

Thế nhưng cũng không mấy người biết rằng khi sự "an toàn" thuộc về người vay nợ, thì họ cũng phải
trả giá cho tâm lý "an toàn" đó. Có thể nói các chương trình lãi suất cố định là các chương trình vay nợ
đắt nhất, với các khoản lệ phí cao; vì chắc chắn về phía chủ nợ, họ luôn luôn là người "nắm đằng cán".

Nếu các bạn có gặp vài mẫu quảng cáo đâu đó về "No Point - No Cost" thì các bạn phải biết rằng đây
không hẳn là chương trình vay nợ miễn phí. Ngân hàng luôn có những lệ phí về vấn đề thủ tục giấy tờ,
và họ phải trả huê hồng cho công ty trung gian, các Mortgage Brokers và Loan Officers. "No Point - No
Cost" ở đây phải được hiểu là bạn không phải trả các lệ phí bằng tiền túi, trả ngay vào thời điểm ký
giấy tờ. "Point" và "Cost" ở đây sẽ được "cấn" vào lãi suất của số tiền vay mà bạn đằng nào cũng phải
trả, không trả trước thì cũng phải trả sau.

Có thể nói trong kỹ nghệ tài trợ địa ốc, bạn sẽ không thấy tình trạng "On Sale" hoặc "Clearance" như
chúng ta thường thấy ở các khu Shopping. Ngân hàng khi cho vay, họ luôn có một số tiêu chuẩn cố
định, nếu không nói là tương đối khắc khe vì số tiền vay có thể lên đến vài trăm ngàn đô cho mỗi lần
mượn, và mức độ may rủi quá lớn, nhất là vào thời buổi kinh tế khó khăn như hiện nay. Nếu thử đặt
mình vào vị trí người cho vay, thì chắc chắn chúng ta cũng sẽ không tốt bụng đến nỗi "miễn phí", hoặc
"No Point - No Cost" như chúng ta thường thấy ở các mẫu quảng cáo nhan nhãn khắp nơi.

Thế nhưng cũng có vài tin mừng cho các người muốn vay nợ: đó là mức độ cạnh tranh giữa các ngân
hàng với nhau buộc họ phải có những chương trình tương đối uyển chuyển và dễ dãi (nhưng không có
nghĩa là miễn phí). Điều muốn nói ở đây là sự "uyển chuyển", linh động tùy theo sở thích và ý định
của người vay nợ, sao cho phù hợp với hoàn cảnh của mỗi người, mỗi gia đình.

Vậy thì bạn đang có thế lợi là mình có thể lựa chọn một chương trình cho vay nợ thích hợp với ý định
và hoàn cảnh riêng. Bạn phải biết rõ bạn muốn gì? có ý định ở trong căn nhà mới mua trong thời gian
bao lâu? tình trạng công ăn việc làm, khả năng tài chánh hiện tại và tương lai? ưu tiên về các khoản
chi tiêu trong gia đình? kế hoạch tài chánh ngắn và dài hạn?... Rồi sau đó sẽ nhờ vào sự cố vấn của
Loan Officer để chọn chương trình thích hợp.

Nói tóm lại, "lãi suất thấp nhất" không hẳn là giải pháp tối ưu, mà tốt nhất là bạn phải rõ ý
định của mình, và chọn người Loan Officer hiểu biết để chọn lựa chương trình thích hợp, có
lợi nhất cho hoàn cảnh của riêng mình.
Đồng Tiền Khôn

Dean Nguyen
(919) 796-1550

T rong cuốn "Who Took My Money" (tạm dịch "Ai Cuỗm Mất Tiền Của Tôi") của nhà
Đại Phú Hào tiếng tăm thế giới Robert Kiyosaki xuất bản hồi giữa năm 2004, có nói về
khái niệm "Tăng Tốc Đồng Tiền" (Increase the Velocity of the Money). Đây không phải
là khái niệm mới, cũng chẳng phải do ông Kiyosaki sáng tác ra. Nhưng đây là một khái
niệm hợp thời, đã được trải nghiệm, ứng dụng vào việc đầu tư địa ốc. Thiết nghĩ cũng
đáng để chúng ta quan tâm và suy nghĩ.

Đơn cử một thí dụ gần gũi: bạn có $20 ngàn để đầu tư, thì đây là ba trường hợp bạn có
thể sẽ làm:

Trường hợp 1: Bạn đầu tư vào Mutual Fund, với lãi suất bình quân là 5% mỗi năm.

Sau 7 năm, bạn có được $28,142 (giả sử như lãi suất vẫn giữ đều 5% mỗi năm, và bạn
không phải trả thuế).

Trường hợp 2: Bạn dùng $20 ngàn này làm 10% Down Payment, mượn $180 ngàn để
mua căn nhà trị giá $200 ngàn đô. Sau đó cho thuê và giả sử tiền cho thuê vừa đủ để
trả các chi phí và nợ ngân hàng hàng tháng; cũng như giá trị căn nhà tăng 5% đều đặn
mỗi năm.

Sau 7 năm, giá trị căn nhà tăng lên $281 ngàn và bạn có được $101,420 tiền Equity.

Trường hợp 3: Bạn cũng dùng $20 ngàn làm 10% Down Payment cho căn nhà trị giá
$200 ngàn đô. Nhưng thay vì cho mướn một lèo 7 năm như trong trường hợp 2; cứ mỗi
2 năm, vì giá trị căn nhà tăng 5% nên bạn lại rút từ Equity đang có $20 ngàn, để làm
Down Payment mua tiếp một căn nhà trị giá $200 ngàn khác; và cứ làm tương tự mỗi 2
năm như vậy cho mỗi căn nhà khi có đủ Equity (giả sử giá nhà vẫn tăng đều đặn 5%
mỗi năm).

Sau 7 năm, bạn sẽ có được 8 căn nhà, với tổng trị giá tài sản là $2,022,218; và tổng
cộng Equity trong 8 căn nhà này là $273,198 đô.
Đây là bản tổng kết để bạn dễ so sánh cả 3 trường hợp trên:

Tiền Equity có được Lãi suất lời tính trên $20 ngàn đô

- Trường hợp 1: $28,142 5.8%


- Trường hợp 2: $101,420 58.2%
- Trường hợp 3: $273,198 180.9%

Theo ông Kiyosaki, trường hợp 1 và 2 là trường hợp những người đầu tư đã để
đồng tiền dậm chân tại chỗ, trong khi trường hợp 3 là biết tận dụng xoay vòng
vốn nhanh, để tiền đẻ ra tiền, và cứ thế đẻ thêm nhiều tiền.

Đây chính là khái niệm “Tăng Tốc Đồng Tiền”.

Nếu trong tình trạng kinh tế hiện nay, với lãi suất tiết kiệm của ngân hàng chỉ ở khoảng
3, 4 phần trăm, và thị trường chứng khoán với sức tăng trưởng chậm – thì đầu tư vào
địa ốc quả là có lợi lớn.

Đồng tiền tuy vô tri, nhưng vẫn biết làm việc và chạy quay cuồng 24 giờ mỗi ngày không
cần ăn uống, không cần ngũ nghê, và sẽ không bao giờ biết than phiền.

Và thay vì để Equity trong nhà như “đồng tiền đọng”, thì nên tận dụng để tái
đầu tư, để tiền đẻ thêm tiền. Đồng tiền cần phải “động”, cần phải “tăng tốc”.

Thay vì chúng ta phải làm việc vì đồng tiền, thì cũng đã đến lúc đồng tiền làm việc cho
chúng ta vậy!

Một cách âu yếm hơn, chúng ta gọi đó là “Đồng Tiền Khôn”.

The MILI Group


4825 Creekstone Drive, Suite 100
Durham (khu RTP), NC 27703

(Từ Freeway I-40, lấy exit 292 Page Road. Gần Phi trường)
Cái Nhà Là Nhà Của Ta…

Dean Nguyen. Mortgage Planner


(919) 796-1550

C
" ái nhà là nhà của ta, công khó ông cha lập ra, cháu con phải gìn giữ lấy, muôn năm với
nước non nhà,...". Đây là bài hát quen thuộc trong nước từ tấm bé, nghe đi nghe lại đến
thuộc lòng, và hầu như đây cũng là "tâm niệm" của người Việt Nam, nhất là người Việt còn ở
trong nước. Căn nhà ở là một cái gì đó thiêng liêng, được truyền từ đời ông, đời cha qua đến
đời con, đời cháu. Ngôi nhà cũng còn là nơi thờ phượng, là kỷ niệm, là vốn liếng vật chất
cũng như tinh thần của gia đình. Cái từ “bán nhà” là cái gì đó ghê gớm lắm, nó thường đi
đôi với “tai họa”, “khánh tận”, “phá sản”, “nghèo đến nỗi phải bán nhà”… Thành ra bán nhà
hoặc đổi nhà liên tục thường là chuyện khó có thể nghĩ đến, nếu không nói là chuyện không
tưởng.

Đùng một cái dắt díu nhau qua xứ Mỹ tỵ nạn, quan niệm trên không còn đất bám trụ nữa.
Cái nhà là nhà của ngân hàng, ông cha chẳng phải là người làm ra, thế thì phải giữ lấy
làm gì?

Đó là chưa nói đến việc phải di chuyển liên tục vì công ăn việc làm, vì thời tiết, vì con cái lớn
cần có phòng riêng, rồi cũng vì con cái lấy vợ lấy chồng dọn ra tổ ấm mới, vì thèm được gần
tiệm phở, vì muốn được xúm xít với đồng hương, đồng khói.

Nhưng khôn khéo nhất là dọn nhà để có cái lợi về thuế. Luật thuế liên bang cho phép
là cứ trong vòng 5 năm, nếu bạn ở trong căn nhà đó đủ 2 năm thì khi bán đi, tiền lời (capital
gain) không phải đóng thuế theo nguyên tắc sau:

(1) Nếu độc thân thì bạn không phải đóng thuế trên 250 ngàn đô tiền lời đầu tiên (nghĩa là
lời trên 250 ngàn mới phải đóng thuế trên $250,001 đô trở đi)

(2) Nếu bạn lập gia đình và khai thuế đứng tên chung thì bạn không phải đóng thuế trên
500 ngàn đô tiền lời đầu tiên.

Lấy thí dụ bạn mua căn nhà hồi năm năm trước với giá 200 ngàn, bây giờ giá thị trường là
400 ngàn (nếu bạn may mắn mua nhà ở Cali), thì bây giờ nếu bán đi, tiền lời 200 ngàn (400
ngàn tiền bán trừ đi 200 ngàn tiền mua 5 năm trước) bạn phải đóng thuế, lấy thí dụ mức
đóng thuế của bạn là 35%, thì bạn phải đóng 70 ngàn đô cho IRS. Nhưng vì theo nguyên
tắc kể trên, bạn có ở trong căn nhà đó ít nhất là 2 năm trong vòng 5 năm vừa qua, thì bạn
không phải đóng thuế (vì 200 ngàn tiền lời ít hơn mức 250 ngàn cho phép). Vậy là bạn lợi
được 70 ngàn đô thay vì phải đóng thuế.

Nếu vậy thì đâu là giải pháp tối ưu?


Lựa mua nhà rẻ ở những khu tốt và ở trong vòng hai
năm, thấy có lời là bán ngay và dọn qua nơi khác. Cứ làm
như vậy liên tục mỗi hai năm thì có khi càng ngày càng
được ở nhà rộng rãi, đắt tiền sang trọng hơn; mà thuế thì
được tránh tối đa, có khi chẳng phải đóng đồng nào trên
số tiền lời cho cậu Sam nhà mình cả.

Hay nhất là bạn nên tham khảo ý kiến với các vị chuyên
môn thuế vụ về chi tiết trước khi có ý định bán nhà. Tập
thể người Việt tỵ nạn chúng ta mang ơn nước Mỹ đã mở
rộng vòng tay chào đón chúng ta trong suốt 30 năm qua;
nhưng điều đó không có nghĩa là chúng ta phải đóng
thuế... vô tội vạ.

Luật pháp đã cho phép rành rành thì tội gì mà không áp dụng.

- Xin kính tặng qúy bà con bài hát “Nhà của ta” năm xưa (không rõ tên tác giả):

Nhà của Ta
Cái nhà là nhà của ta
Công khó ông cha lập ra
Cháu con phải gìn giữ lấy
Muôn năm với nước non nhà.

Xóm làng là làng của ta


Xương máu ông cha làm ra
Chúng ta phải gìn giữ lấy
Muôn năm với nước non nhà.

Cánh đồng đơm đầy hương hoa


Công khó dân ta làm ra
Quyết tâm ta gìn giữ lấy
Nuôi nhau chung sống một nhà.

Xóm giềng là tình quê hương


Chung sống vui bên ruộng nương
Có nhau để cùng chung sức
Vươn lên non nước hùng cường.

Cõi đời là đời của ta


Nuôi dưỡng công lao mẹ cha
Lớn khôn để gìn giữ nước
Thay nhau xây đắp sơn hà.

4825 Creekstone Drive, Suite 100. Durham, NC 27703. Tel: 919-433-1870


72 Phép Thần Thông Của Tề
Thiên Đại Thánh
Nguyễn Phi Dũng
Tháng 3 năm 2005

K hi có người hỏi về một khám phá vĩ đại nhất của nhân loại, thiên tài toán học Albert
Einstein đã trả lời ngay mà không cần phải suy nghĩ: "đó là Phép 72 thần thông".

"Phép 72" hay thường gọi là "Rule of 72" là một phương thức tính, để biết về sự huyền dịu
của phép "lũy tiến" (the Magic of Compounding). Tương tự như trong chuyện xưa của Việt
Nam, có một ông Vua muốn thưởng cho một vị tướng có công, đã hỏi vị tướng muốn điều
gì thì Vua sẽ đáp ứng cho. Vị tướng tài trong lúc phân vân, chưa biết chọn lựa như thế nào,
thì chỉ vào bàn cờ gồm 64 ô, và nói: "Thần chỉ muốn có được những hạt gạo trên bàn cờ,
một hạt ở ô thứ nhất, gấp đôi thành hai hạt ở ô thứ hai, gấp đôi thành 4 hạt ở ô thứ ba, ...
và cứ tiếp tục gấp đôi như vậy cho đến ô thứ 64."

Vị Vua cười lớn vẻ như chế ngạo: "tưởng gì chứ chỉ có thế thì quá dễ!". Ông sai binh lính
mang một bao gạo nhỏ ra đếm và bỏ vào bàn cờ. Thế nhưng chỉ trong chốc lát, hết bao
này đến bao khác vẫn không đủ, cứ thế cho đến năm ngày sau, tất cả các kho gạo đều hết
sạch mà vẫn chưa đủ gạo cho bàn cờ 64 ô...

Bạn cứ tính thử xem: 1 thành 2, 2 thành 4, 4 thành 8, 8 thành 16, 16 thành 32, 32 thành
64, 64 thành 128, rồi 256, 512, 1024, 2048, 4096, 8192, 16384, 32768, 65536, 131072,
262144, 524288, 1048576, 2097152, 4194304, 8388608, 16777216, 33554432, 67108864,
13421772, ... và đây chỉ mới đầy ô thứ 27. Có thể nói nếu đem hết các kho gạo của cả
nước lúc đó cũng không đầy nỗi đến ô thứ 64.

Bạn ngạc nhiên ư? đây chính là sức mạnh của sự "lũy tiến" mà ít khi chúng ta để ý đến.

"Phép 72" là một cách tính đơn giản hơn, để tính với lãi suất (Interest Rate). Bạn lấy 72
chia cho lãi suất, thì số thành sẽ là số năm (year) mà tiền của bạn sẽ thành gấp
đôi, cả vốn lẫn lời.

Lấy thí dụ bạn có $10 ngàn đô, nếu bạn cho vay hay đầu tư ở đâu đó với phân lời là 4%,
thì với 72 chia cho 4, bạn được 18. Có nghĩa là 18 năm sau, bạn có được $20 ngàn; rồi 18
năm nữa (vị chi là 36 năm tổng cộng) bạn có được $40 ngàn. Nếu bạn bắt đầu đầu tư vào
lúc 29 tuổi, thì 36 năm sau, lúc ở tuổi về hưu 65, bạn có được $40 ngàn đô. Bạn dùng
"Phép 72" mà không phải cần đến máy tính.

Lại thử tiếp cũng với $10 ngàn đô ở tuổi 29, nhưng thay vì 4% thì bạn có cách đầu tư nào
đó với lãi suất 18%, để xem thử bạn sẽ có được bao nhiêu khi bạn 65 tuổi? Bạn đoán thử
xem? 4% và 18%, có thể gấp 5 lần? thay vì $40 ngàn thì bạn sẽ có $200 ngàn?
72 chia cho 18 thành 4. Có nghĩa là cứ 4 năm tiền bạn sẽ gấp đôi:

- 29 tuổi: đầu tư $10,000 với lãi suất 18%. Số tiền này sẽ gấp đôi mỗi 4 năm:
- 33 tuổi: $20,000
- 37 tuổi: $40,000
- 41 tuổi: $80,000
- 45 tuổi: $160,000
- 49 tuổi: $320,000
- 53 tuổi: $640,000
- 57 tuổi: $1,280,000
- 61 tuổi: $2,560,000
- 65 tuổi: $5,120,000

Bạn có thấy sự khác biệt khủng khiếp giữa 4% và 18% chưa? Một bên là $40
ngàn, một bên là hơn $5 triệu, cũng với ngần ấy thời gian.

Đó là lý do tại sao bạn gửi tiền tiết kiệm ở ngân hàng, họ chỉ trả có 3, 4 phần
trăm - rồi họ lại cấp cho bạn Credit Cards, "xạc" 18% không thương tiếc. Và
ngân hàng nào cũng giàu có, sống lâu sống khoẻ, sống hùng sống mạnh.

Đó là cách các ngân hàng làm ra tiền, họ "mượn đầu heo nấu cháo" một cách triệt để.

Điều đáng buồn là phần lớn người Mỹ có tiền dành dụm, bỏ vào qũy tiết kiệm ở ngân hàng,
chấp nhận một lãi suất quá thấp (đó là chưa kể phải trả thuế trên số tiền lời mỗi năm) - rồi
lại rất hãnh diện khi được ngân hàng chấp thuận cấp cho vài cái thẻ Credit với lãi suất 18 -
21%, và họ "cà" rất thoải mái.

Điều còn đáng buồn hơn, là một số lớn những người mua nhà, cố gắng dành dụm
trả thêm tiền nhà mỗi tháng, trả càng nhanh càng tốt vì không muốn mang nợ,
mà họ không để ý rằng số tiền Equity mà họ đang cố gầy dựng, chẳng khác nào
tiền bỏ ngân hàng với lãi suất 0%. Còn thấp hơn ngân hàng, và tệ hại hơn nữa là
họ không thể nào lấy ra khi cần, nhất là sau khi bị mất việc hoặc không có thu
nhập. Và hầu như người nào cũng có nợ xe, nợ Credit Cards với lãi suất cao ngất
ngưởng, nhưng lại không muốn trả dứt.

Bạn phải tinh thông "Phép 72", tránh kế "Mượn đầu heo nấu cháo" của ngân hàng bằng
đối kế "Mượn cháo nấu đầu heo". Bạn phải biết cách mượn tiền ngân hàng, trả 5 -7% để
rồi đầu tư sinh lợi đến 20 - 30%.

Ngày xưa Tề Thiên Đại Thánh dùng 72 phép thần thông, bức lông phun thành nhiều Tề
Thiên Đại Thánh - thì ngày nay người Việt ở xứ Mỹ sẽ dùng "Phép 72", dùng tiền Equity và
mượn tiền ngân hàng để đầu tư vào địa ốc, mua nhà khắp nơi: mỗi người năm bảy căn,
mỗi gia đình vài chục căn; thì cộng đồng người Việt ở hải ngoại cũng sẽ mua đứt khoảng
vài chục triệu căn nhà. Đến lúc đó mình sẽ cho người Mỹ thuê lại. Biết đâu con cháu vài
thế hệ sau nắm nhà, nắm đất, nắm quyền, cũng dám dựng cờ tuyên bố dành độc lập, biến
nước Mỹ thành nước Việt Nam cũng có...

Biết đâu được!

You might also like