File 1231230731

MC LC NI DUNG
Chuyn 1: php lut kinh doanh BS: Php lut v kinh doanh bt ng sn Php lut v t ai Php lut v nh Php lut v dn s Php lut v u t xy dng Php lut v thng mi, doanh nghip Php lnh v gi Chuyn 2: Th trng bt ng sn Tng quan v bt ng sn v th trng bt ng sn Phn loi th trng bt ng sn Cc yu t ca th trng bt ng sn Vai tr ca nh nc i vi th trng bt ng sn Gi tr v gi c bt ng sn Chuyn 3: u t kinh doanh BS Nhng vn c bn v u t kinh doanh bt ng sn Trnh t th tc thc hin mt d n u t kinh doanh bt ng sn Ni dung cc d n u t kinh doanh bt ng sn Hp ng trong kinh doanh bt ng sn Thng tin v h s bt ng sn 127 128 134 137 145 50 71 76 103 106 1 9 17 21 25 27 32
Trang
CHUYN 1 PHP LUT V KINH DOANH BT NG SN

I/ PHP LUT V KINH DOANH BT NG SN Hot ng kinh doanh bt ng sn c lin quan n nhiu vn bn quy phm php lut bt u t u t n qun l s dng bao gm cc Lut chnh sau: Trn th trng s cp gm cc vn bn iu chnh: 1. Hin php nc cng ha x hi ch ngha Vit Nam nm 1992 (sa i b sung nm 2001). 2. Lut t ai nm 2003 v cc Ngh nh hng dn thi hnh: + Ngh nh 181/2004/N-CP v thi hnh Lut t ai; + Ngh nh 182/2004/N-CP v x l vi phm hnh chnh trong lnh vc t ai; + Ngh nh 188/2004/N-CP v phng php xc nh gi t v khung gi cc loi t; + Ngh nh 197/2004/N-CP v bi thng, h tr v ti nh c khi nh nc thu hi t; + Ngh nh 198/2004/N-CP V thu tin s dng t; + Ngh nh 164/2004/N-CP v k bin, u gi quyn s dng t bo m thi hnh n; + Ngh nh 187/2004/N-CP v chuyn cng ty nh nc thnh cng ty c phn; + N 17/2006/N-CP V sa i, b sung mt s iu ca cc ngh nh hng dn thi hnh Lut t ai; + Ngh nh 13/2006/N-CP v xc nh gi tr quyn s dng t tnh vo gi tr ti sn ca cc t chc c nh nc gia t khng thu tin s dng t; + Ngh nh 84/2004/N-CP Quy nh b sung v cp GCN quyn s dng t, thu hi t, thc hin quyn s dng t, trnh t th tc bi
Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land 1
thng , h tr ti nh c khi nh nc thu hi t v gii quyt khiu ni v t ai; + N 123/2007/N-CP Sa i, b sung mt s iu ca Ngh nh s 188/2004/N-CP. 3. Lut thu chuyn quyn s dng t v cc vn bn hng dn thi hnh. 4. Php lnh thu nh t v cc vn bn hung dn thi hnh. Trn th trng u t gm cc vn bn iu chnh: 1. Lut Xy dng v cc ngh nh hung dn thi hnh. + Ngh nh 16/2005/N-CP v qun l d n u t xy dng cng trnh; + Ngh nh 112/2006/N-CP v sa i b sung Ngh nh 16/2005/NCP; + Ngh nh 126/2004/N-CP v x pht vi phm hnh chnh trong hoaatj ng xy dng, qun l cng trnh h tng th v qun l s dng nh. + Ngh nh 209/2004/N-CP v qun l cht lng cng trnh xy dng. + Thng t 02/2007/TT-BXD hng dn mt s ni dung v lp, thm nh, ph duyt d n u t xy dng cng trnh; giy php xy dng v t chc qun l d n u t xy dng cng trnh. + Ngh nh 14/2000/N-CP v u thu xy dng. + Ngh nh 08/2005/N-CP v Qun l Quy hoch. + Ngh nh 02/2006/N-CP v Quy ch khu th mi. 6. Lut Kinh doanh bt ng sn. + Ngh nh 153/2007/N-CP Quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Kinh doanh bt ng sn. + Thng t 13/2008/TT-BXD Hng dn thi hnh Ngh nh 153/2007/NCP. + Quyt nh 29/2007/Q-BXD Ban hnh Chng trnh khung o to, bi dng kin thc v mi gii bt ng sn, nh gi bt ng sn v qun l iu hnh sn giao dch bt ng sn. 2. Lut Nh v cc vn bn hng dn thi hnh.
+ Ngh nh 90/2006/N-CP Quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Nh . + Thng t 05/2006/TT-BXD Hng dn thi hnh Ngh nh 90/2006/NCP. + Ngh nh 60/N-CP + Ngh nh 61/N-CP 3. Lut u t v cc vn bn hng dn thi hnh. 4. Lut Doanh nghip v cc vn bn hng dn thi hnh. 5. Lut u thu v cc vn bn hng dn thi hnh. Trn th trng s cp gm cc vn bn iu chnh: 1. B lut Dn s v cc vn bn hng dn thi hnh. 2. Lut Kinh doanh bt ng sn v cc vn bn hng dn thi hnh. 3. Lut Nh v cc vn bn hng dn thi hnh. 4. Php lnh gi v cc vn bn hng dn thi hnh. + Ngh nh 170/2003/N-CP Quy inh chi tit v hng dn thi hnh Php lnh gi. + Ngh nh 101/2005/N-CP v Thm nh gi Cc vn bn quy phm php lut khc: + Ngh nh 176/1999/N-CP v l ph trc b; + Ngh nh 80/2008/N-CP s i b sung Ngh nh 176/1999/NCP v l ph trc b; + Ngh nh 08/2000/N-CP v ng k giao dch m bo. Sau y trnh by chi tit v mt s vn bn quy phm php lut quan trng II/ LUT KINH DOANH BT NG SN V CC VN BN HNG DN THI HNH A. LUT KINH DOANH BT NG SN Lut Kinh doanh bt ng sn quy nh v hot ng kinh doanh bt ng sn, quyn, ngha v ca ca t chc, c nhn hot ng kinh doanh
bt ng sn v giao dch bt ng sn c lin quan n kinh doanh bt ng sn. Lut Kinh doanh bt ng sn bao gm 6 Chng, 81 iu, c Quc hi nc Cng ho x hi ch ngha Vit Nam kh XI ,k hp th 9 thng qua ngy 29/6/2006. ( Ni dung chi tit ngh xem ph lc ton vn Lut Kinh doanh bt ng sn ) Lut Kinh doanh bt ng sn c hiu lc thi hnh t ngy 1/1/2007 Lut Kinh doanh bt ng sn quy nh v hot ng kinh doanh bt ng sn, bao gm nhng ni dung chnh sau y: CHNG I NHNG QUY NH CHUNG Chng ny c 17 iu bao gm : iu 1. Phm vi iu chnh : Quy nh v quyn ,ngha v ca t chc ,c nhn hot ng kinh doanh bt ng sn v c lin quan n kinh doanh bt ng sn . iu 2. i tng p dng : Quy nh nhng i tng p dng Lut ny gm c T chc c nhn hot ng kinh doanh bt ng sn v t chc c nhn c lin quan n hot ng kinh doanh bt ng sn iu 3. p dng php lut iu iu 4. Gii thch t ng - Hot ng kinh doanh bt ng sn bao gm kinh doanh bt ng sn v kinh doanh dch v bt ng sn - Kinh doanh bt ng sn l vic b vn u t to lp, mua, nhn chuyn nhng thu, thu mua bt ng sn bn, chuyn nhng, cho thu, cho thu li, cho thu nhm mc ch sinh li. - Kinh doanh dch v bt ng sn l cc hot ng h tr kinh doanh bt ng sn v th trng bt ng sn, sn giao dch bt ng sn, t vn bt ng sn, u gi bt ng sn, qung co bt ng sn, qun l bt ng sn. - Sn giao dch bt ng sn l ni din ra cc giao dch bt ng sn v cung cp dch v cho kinh doanh bt ng sn.
- u gi bt ng sn l vic bn , chuyn nhng bt ng sn cng khai chn ngi mua, chuyn nhng bt ng sn tr gi cao nht theo th tc u gi ti sn. - Mua bn, chuyn nhng bt ng sn tr chm, tr dn l vic mua bn, chuyn nhng bt ng sn m bn mua, bn nhn chuyn nhng c tr chm hoc tr dn tin mua, tin chuyn nhng bt ng sn trong thi hn tha thun trong hp ng. - nh gi bt ng sn l hot ng t vn, xc nh gi ca bt ng sn ti mt thi im xc nh. - Chng th nh gi bt ng sn l vn bn th hin kt qu nh gi bt ng sn do t chc, c nhn kinh doanh dch v bt ng sn lp khi c yu cu ca khch hng. - Dch v qun l bt ng sn l hot ng ca t chc, c nhn kinh doanh dch v bt ng sn c ch s hu hoc ch s dng bt ng sn y quyn thc hin vic bo qun gi gn trng coi vn hnh v khai thc bt ng sn theo hp ng qun l bt ng sn. - Thu mua nh, cng trnh xy dng l hnh thc kinh doanh bt ng sn, theo bn mua tr thnh ch s hu nh, cng trnh xy dng ang thu, mua sau khi tr ht tin thu mua theo hp ng thu mua. iu 5. Nguyn tc hat ng kinh doanh bt ng sn T chc, c nhn hat ng kinh doanh bt ng sn bnh ng trc php lut t do tha thun trn c s tn trng quyn v li ch hp php ca cc bn tham gia hot ng kinh doanh bt ng sn thng qua hp ng. khng tri vi quy nh ca php lut. Bt ng sn a vo kinh doanh phi iu kin theo qui nh ca Lut ny v cc quy nh ca php lut c lin quan. Hot ng kinh doanh bt ng sn phi cng khai, minh bch. iu 6. Cc loi bt ng sn a vo kinh doanh. iu 7. iu kin i vi bt ng sn a vo kinh doanh. iu 8. iu kin i vi t chc, c nhn hot ng kinh doanh bt ng sn:
Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land
- T chc, c nhn khi kinh doanh dch v bt ng sn phi thnh lp doanh nghip hoc hp tc x, phi c vn php nh v ng k kinh doanh bt ng sn theo quy nh ca php lut. Tr trng hp qui nh ti khon 3 iu ny. - T chc, c nhn khi kinh doanh dch v mi gii bt ng sn phi c t nht mt ngi c chng ch mi gii bt ng sn; khi kinh doanh dch v nh gi bt ng sn phi c t nht hai ngi c chng ch nh gi bt ng sn; khi kinh doanh dch v sn giao dch bt ng sn phi c t nht hai ngi c chng ch mi gii bt ng sn, nu c dch v nh gi bt ng sn th phi t nht c 2 ngi c chng ch nh gi bt ng sn - C nhn kinh doanh dch v mi gii bt ng sn c lp phi ng k kinh doanh theo quy nh ca php lut v c chng ch mi gii bt ng sn. iu 9. Phm vi hot ng kinh doanh bt ng sn ca t chc, c nhn trong nc. iu 10. Phm vi hot ng kinh doanh bt ng sn ca t chc, c nhn nc ngoi. Ngi Vit Nam nh c nc ngoi. iu 11. Cng khai thng tin v bt ng sn a vo kinh doanh. iu 12. Trch nhim qun l ca Nh nc v hot ng kinh doanh bt ng sn. iu 14. Mua bn, chuyn nhng bt ng sn theo hnh thc ng tin trc, tr chm, tr dn. iu 15. Hip hi bt ng sn. iu 16. Cc hnh vi b cm. iu 17. X l vi phm. CHNGII KINH DOANH NH, CNG TRNH XY DNG Chng ny t iu 18 n iu 43 quy nh v kinh doanh nh v cng trnh xy dng Mc 1 u t to lp nh, cng trnh xy dng kinh doanh
iu 18. u t to lp nh, cng trnh kinh doanh. iu ny quy nh cc hnh thc u t to lp nh , cng trnh kinh doanh iu 19. Quy nh v Quyn ca ch u t d n khu th mi, d n khu nh , d n h tng k thut cng nghip iu 20. Quy nh v Ngha v ca ch u t d n khu thi mi, d n khu nh , d n h tng k thut cng nghip iu 21. Quy nh v vic Chuyn nhng ton b d n khu th mi d n khu nh , d n h tng k thut cng nghip: - C quan c thm quyn cho php chuyn nhng, - Trch nhim v ngha v ca ch u t mi , - Th tc chuyn nhng. Mc 2 Mua bn nh, cng trnh xy dng Mc ny quy nh nguyn tc,quyn v nghha v ca cc bn khi mua bn nh v cng trnh xt dng. iu 22. Quy nh cc nguyn tc mua bn nh, cng trnh xy dng: - Loi nh c mua bn, - Bt buc khi kinh doanh bt ng sn phi giao dch qua sn giao dch bt ng sn - Quy nh cc trng hp bn nh ,cng trnh phi km theo chuyn quyn s dng t . - H s v nh khi giao dch. - Hp ng mua bn iu 23. Bo hnh nh v cng trnh xy dng bn iu 24. Quy nh cc quyn ca bn bn nh, cng trnh xy dng iu 25. Quy nh ngha v ca bn bn nh, cng trnh xy dng iu 26. Quy nh v Quyn ca bn mua nh, cng trnh xy dng iu 27. Quy nh v ngha v ca bn mua nh, cng trnh xy dng
Mc 3 Thu nh, cng trnh xy dng Mc ny quy nh v nguyn tc, quyn v ngha v ca bn cho thu v bn thu iu 28. Nguyn tc thu nh, cng trnh xy dng iu 29. Quyn ca bn cho thu nh, cng trnh xy dng iu 30. Ngha v ca bn cho thu nh, cng trnh xy dng iu 31. Quyn ca bn thu nh, cng trnh xy dng iu 32. Ngha v ca bn thu nh, cng trnh xy dng Mc 4 Thu mua nh, cng trnh xy dng Mc ny quy nh v nguyn tc, quyn ,ngha v ca bn cho thu mua v bn thu mua iu 33. Nguyn tc thu mua nh, cng trnh xy dng : iu 34. Quyn ca bn cho thu mua nh, cng trnh xy dng: iu 35. Ngha v ca bn cho thu mua nh, cng trnh xy dng : iu 36. Quyn ca bn thu mua nh, cng trnh xy dng: iu 37. Ngha v ca bn thu mua nh, cng trnh xy dng: CHNG III KINH DOANH QUYN S DNG T Chng ny quy nh v kinh doanh quyn s dng t : u t to lp qu t kinh doanh, quyn v ngha v ca cc bn tham gia kinh doanh quyn s dng t bao gm: iu 38. u t to lp qu h tng chuyn nhng, cho thu iu 39. Chuyn nhng, cho thu quyn s dng t iu 40. Quyn v ngha v ca bn chuyn nhng quyn s dng t iu 41. Quyn v ngha v ca bn nhn chuyn nhng quyn s dng t iu 42. Quyn v ngha v ca bn cho thun quyn s dng t
iu 43. Quyn v ngha v ca bn thu quyn s dng t CHNG IV KINH DOANH DCH V BT NG SN Chng ny quy nh v kinh doanh dch v bt ng sn. Dnh v bt ng sn gm c: Mi gii BDS , nh gi BS, Sn giao dch bt ng sn, t vn bt ng sn, u gi bt ng sn, qung co bt ng sn, u gi bt ng sn, qun l bt ng sn. Mc 1 Mi gii bt ng sn iu 44. Nguyn tc hot ng mi gii bt ng sn. iu 45. Ni dung bt ng sn iu 46. Th lao mi gii bt ng sn iu 47. Hoa hng mi gii bt ng sn iu 48. Quyn ca t chc, c nhn mi gii bt ng sn iu 49. Ngha v ca t chc, c nhn mi gii bt ng sn iu 50. Chng ch mi gii bt ng sn Mc 2 nh gi bt ng sn iu 51. Nguyn tc hot ng nh gi bt ng sn iu 52. Chng th nh gi bt ng sn iu 53. Quyn t chc, c nhn nh gi bt ng sn iu 54. Ngha v ca t chc, c nhn nh gi bt ng sn iu 55. Chng ch nh gi bt ng sn Mc 3 Sn giao dch bt ng sn iu 56. Nguyn tc t chc v hot ng ca sn giao dch bt ng sn iu 57. iu kin thnh lp sn giao dch bt ng sn iu 58. Ni dung hot ng ca sn giao dch bt ng sn
iu 59. Kinh doanh bt ng sn thng qua sn giao dch bt ng sn iu 60. Quyn ca ngi qun l iu hnh sn giao dch bt ng sn iu 61. Ngha v ca ngi qun l iu hnh sn giao dch bt ng sn iu 62. Quyn v ngha v ca t chc, c nhn tham gia sn giao dch bt ng sn Mc 4 Cc dch v bt ng sn khc iu 63. T vn bt ng sn iu 64. u gi bt ng sn iu 65. Qung co bt ng sn iu 66. Qun l bt ng sn
CHNG V
HP NG KINH DOANH BT NG SN, HP NG KINH DOANH DCH V BT NG SN Chng ny quy nh v ni dung chnh ca hp ng Hp ng kinh doanh bt ng sn, hp ng kinh doanh dch v bt ng sn iu 67. Cc loi hp ng kinh doanh BS, hp ng KD dch v BS iu 68. Gi mua bn, chuyn nhng, thu, thu mua BS v gi kinh doanh dch v bt ng sn iu 69. Thanh ton trong giao dch bt ng sn iu 70. Hp ng mua bn nh, cng trnh xy dng iu 71. Hp ng chuyn nhng quyn s dng t iu 72. Hp ng thu bt ng sn iu 73. Hp ng thu, mua nh, cng trnh xy dng iu 74. Hp ng mi gii bt ng sn iu 75. Hp ng nh gi bt ng sn iu 76. Hp ng qung co bt ng sn iu 78. Hp ng qung co bt ng sn
iu 79. Hp ng qun l bt ng sn CHNG VI IU KHON THI HNH iu 80. Hiu lc thi hnh: Lut ny c hiu lc thi hnh t ngy 01/ 01/2007 iu 81. Hng dn thi hnh: Chnh ph quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut ny. B/ NGH NH 153/2007/N-CP NGY 15/10/2007 CA CHNH PH QUY NH CHI TIT V HNG DN THC HIN MT S IU CA LUT KINH DOANH BT NG SN. Ni dung chnh ca Ngh nh l quy inh chi tit v hng dn thi hnh Lut Kinh doanh bt ng sn. Lut ny c 5 chng 26 iu C th gm : CHNG I NHNG QUY NH CHUNG iu 1. Phm vi iu chnh iu 2. Cc loi bt ng sn a vo kinh doanh. CHNG II KINH DOANH BT NG SN iu 3. Vn php nh i vi doanh nghip kinh doanh bt ng sn iu 4 . Mua bn nh , cng trnh xy dng hnh thnh trong tng lai theo hnh thc ng tin trc ( i vi nh th thc hin theo Lut nh ) iu 5 . iu kin nng lc ti chnh vi ch u t d n khu th mi, d n nh , d n h tng khu cng nghip. iu 6 . Quy nh v chuyn nhng ton b d n khu th mi, d n nh , d n h tng khu cng nghip. iu 7. Quy nh v iu kin chuyn nhng ton b d n khu th mi, d n nh , d n h tng khu cng nghip. iu 8 . Quy nh th tc chuyn nhng ton b d n khu th mi, d n nh , d n h tng khu cng nghip.
iu 9 . Hp ng chuyn nhng ton b d n khu th mi, d n nh , d n h tng khu cng nghip. iu 10. X l i vi d n khu th mi, d n nh , d n h tng khu cng nghip khi ch u t c vi phm .
CHNG III O TO BI DNG KIN THC, CP CHNG CH MI GII, NH GI BT NG SN, QUN L IU HNH SN GIAO DCH BT NG SN o to ,bi dng kin thc , cp chng ch mi gii ,nh gi bt ng sn, qun l iu hnh sn giao dch bt ng sn. iu 11. o to ,bi dng kin thc v mi gii ,nh gi bt ng sn, qun l iu hnh sn giao dch bt ng sn. iu 12. iu kin i vi c s o to bi dng kin thc v mi gii ,nh gi bt ng sn, qun l iu hnh sn giao dch bt ng sn. iu 13.T chc o to ,bi dng kin thc v mi gii ,nh gi bt ng sn, qun l iu hnh sn giao dch bt ng sn. iu 14. iu kin v h s cp chng ch mi gii bt ng sn. iu 15. iu kin v h s cp chng ch nh gi bt ng sn. iu 16. Trnh t th tc v t chc cp chng ch mi gii, nhgi bt ng sn. iu 17 . Quyn v ngha v ca ngi xin cp chng ch ,trch nhim ca c quan cp chng ch. iu 18. Cp li chng ch mi gii, nhgi bt ng sn. iu 19. Qun l hnh ngh mi gii bt ng sn , nh gi bt ng sn. iu 20. Thu hi chng ch mi gii bt ng sn , nh gi bt ng sn. iu 21. iu kin i vi ngi qun l, iu hnh sn giao dch bt ng sn. CHNG IV
12
TRCH NHIM QUN L NH NC V HOT NG KINH DOANH BT NG SN iu 22. Trch nhim ca cc B, ngnh iu 23. Trch nhim ca U ban nhn dn cc tnh, thnh ph trc thuc Trung ng iu 24. X l chuyn tip iu 25. Hiu lc thi hnh iu 26.T chc thc hin . C/ THNG T 13/2008/TT-BXD NGY 21/5/2008 B XY DNG HNG DN THC HIN MT S NI DUNG CA NGH NH S 153/2007/N-CP NGY 15 THNG 10 NM 2007 CA CHNH PH QUY NH CHI TIT V HNG DN THI HNH LUT KINH DOANH BT NG SN Phn I: Hng dn trnh t, th tc xc nhn vn trong kinh doanh bt ng sn 1. Trnh t, th tc xc nhn vn php nh khi thnh lp doanh nghip kinh doanh bt ng sn hoc b sung ngnh ngh kinh doanh bt ng sn ca doanh nghip 2. Trnh t, th tc xc nhn vn thuc s hu ca ch u t khi ng k thc hin d n khu th mi, d n khu nh , d n h tng khu cng nghip Phn II: Hng dn mt s ni dung v chuyn nhng ton b d n 1. Thm quyn cho php chuyn nhng ton b d n: 2. Trnh t, th tc chuyn nhng ton b d n: 3. H s xin chuyn nhng ton b d n gm: 4. Ni dung thm nh h s xin chuyn nhng ton b d n: 5. Th tc bn giao gia ch u t c v ch u t mi:
Phn III: Hng dn v giao dch bt ng sn qua sn giao dch bt ng sn
1. Bt ng sn phi iu kin theo quy nh ca php lut mi c em bn, chuyn nhng, cho thu, cho thu mua;
2. La chn sn giao dch bt ng sn; 3. Cng khai cc thng tin ti Sn giao dch bt ng sn; 4. T chc vic bn, chuyn nhng, cho thu, thu mua bt ng sn ti sn giao dch; 5. Vic u gi bt ng sn ti sn giao dch; 6. Xc nhn bt ng sn c giao dch qua sn. Phn IV: Hng dn mt s ni dung v sn giao dch bt ng sn 1. M hnh t chc v hot ng ca sn giao dch bt ng sn 2. Hng dn mt s ni dung thng tin v bt ng sn theo quy nh ti iu 11 Lut Kinh doanh bt ng sn Phn V: hng dn vic cp chng ch mi gii, nh gi bt ng sn v qun l hot ng mi gii, nh gi bt ng sn 1. Trnh t, th tc cp chng ch mi gii, nh gi bt ng sn 2. Qun l hot ng mi gii, nh gi Bt ng sn Phn VI: hiu lc thi hnh D/ MT S IM CN LU TRONG LUT KINH DOANH BT NG SN V CC VN BN HNG DN THI HNH Mt s khi nim 1. Hot ng kinh doanh bt ng sn bao gm kinh doanh bt ng sn v kinh doanh dch v bt ng sn. 2. Kinh doanh bt ng sn l vic b vn u t to lp, mua, nhn chuyn nhng, thu, thu mua bt ng sn bn, chuyn nhng, cho thu, cho thu li, cho thu mua nhm mc ch sinh li. 3. Kinh doanh dch v bt ng sn l cc hot ng h tr kinh doanh bt ng sn v th trng bt ng sn, bao gm cc dch v mi gii bt ng sn, nh gi bt ng sn, sn giao dch bt ng sn, t vn bt ng sn, u gi bt ng sn, qung co bt ng sn, qun l bt ng sn.
14
4. Chng th nh gi bt ng sn l vn bn th hin kt qu nh gi bt ng sn do t chc, c nhn kinh doanh dch v nh gi bt ng sn lp khi c yu cu ca khch hng. 5. Thu mua nh, cng trnh xy dng l hnh thc kinh doanh bt ng sn, theo bn thu mua tr thnh ch s hu nh, cng trnh xy dng ang thu mua sau khi tr ht tin thu mua theo hp ng thu mua. Nguyn tc hot ng kinh doanh bt ng sn 1. T chc, c nhn hot ng kinh doanh bt ng sn bnh ng trc php lut; t do tha thun trn c s tn trng quyn v li ch hp php ca cc bn tham gia hot ng kinh doanh bt ng sn thng qua hp ng, khng tri vi quy nh ca php lut. 2. Bt ng sn a vo kinh doanh phi c iu kin theo quy nh ca Lut ny v cc quy nh khc ca php lut c lin quan. 3. Hot ng kinh doanh bt ng sn phi cng khai, minh bch. 2. Hot ng mi gii bt ng sn phi cng khai, trung thc v tun th php lut. (iu 44) 3. Vic nh gi bt ng sn phi c lp, khch quan, trung thc v tun th php lut. (iu 51) iu kin i vi t chc, c nhn hot ng kinh doanh bt ng sn (iu 8) 1. T chc, c nhn khi kinh doanh bt ng sn phi thnh lp doanh nghip hoc hp tc x, phi c vn php nh v ng k kinh doanh bt ng sn theo quy nh ca php lut (6 t). 2. T chc, c nhn khi kinh doanh dch v bt ng sn phi thnh lp doanh nghip hoc hp tc x, ng k kinh doanh dch v bt ng sn theo quy nh ca php lut, tr trng hp quy nh ti khon 3 iu ny. T chc, c nhn khi kinh doanh dch v mi gii bt ng sn phi c t nht mt ngi c chng ch mi gii bt ng sn; khi kinh doanh dch v nh gi bt ng sn phi c t nht hai ngi c chng ch nh gi bt ng sn; khi kinh doanh dch v sn giao dch bt ng sn phi c t nht hai ngi c chng ch mi gii bt ng sn, nu c dch v nh gi bt ng sn th phi c t nht hai ngi c chng ch nh gi bt ng sn.
3. C nhn kinh doanh dch v mi gii bt ng sn c lp phi ng k kinh doanh theo quy nh ca php lut v c chng ch mi gii bt ng sn. Vn php nh i vi doanh nghip, hp tc x kinh doanh bt ng sn (iu 3 N153/2007/N-CP) 1. Doanh nghip, hp tc x kinh doanh bt ng sn phi c vn php nh l 6 (su) t ng Vit Nam. 2. Vic xc nhn vn php nh ca doanh nghip, hp tc x thc hin theo quy nh ca php lut v doanh nghip, hp tc x v ng k kinh doanh. Trnh t, th tc xc nhn vn php nh khi thnh lp doanh nghip kinh doanh bt ng sn hoc b sung ngnh ngh kinh doanh bt ng sn ca doanh nghip (Phn I Thng t 13/2007/TT-BXD) Cc doanh nghip, hp tc x kinh doanh bt ng sn thnh lp mi hoc doanh nghip, hp tc x ang hot ng (sau y gi tt l doanh nghip ) c nhu cu b sung ngnh ngh kinh doanh bt ng sn, ngoi cc h s theo quy nh v th tc ng k kinh doanh th phi c thm vn bn xc nhn v vn gi n c quan cp ng k kinh doanh lm th tc cp giy chng nhn ng k kinh doanh hoc b sung ngnh ngh kinh doanh bt ng sn theo quy nh nh sau: 1. i vi doanh nghip thnh lp mi th h s xc nhn vn php nh gm c: 1.1. Bin bn gp vn ca cc c ng sng lp i vi cng ty c phn hoc ca cc thnh vin sng lp i vi cng ty trch nhim hu hn (TNHH) c t hai thnh vin tr ln; quyt nh giao vn ca ch s hu i vi cng ty TNHH mt thnh vin m ch s hu l mt t chc; bn ng k vn u t ca ch s hu doanh nghip i vi doanh nghip t nhn v i vi cng ty TNHH mt thnh vin m ch s hu l c nhn; 1.2. Trng hp s vn c gp bng tin th phi c vn bn xc nhn ca ngn hng thng mi c php hot ng ti Vit Nam v s tin k qu ca cc thnh vin sng lp. S tin k qu ti thiu phi bng s vn gp bng tin ca cc thnh vin sng lp v ch c gii ngn sau khi doanh nghip c cp giy chng nhn ng k kinh doanh;
1.3. Trng hp s vn gp bng ti sn th phi c chng th ca t chc c chc nng nh gi ang hot ng ti Vit Nam v kt qu nh gi ti sn c a vo gp vn. Chng th phi cn hiu lc tnh n ngy np h s ti c quan ng k kinh doanh. 2. i vi doanh nghip ang hot ng c nhu cu b sung ngnh ngh kinh doanh bt ng sn th h s xc nhn vn php nh phi c vn bn xc nhn ca t chc kim ton c lp v mc vn hin c thuc s hu ca doanh nghip c ghi trong bo co ti chnh ca doanh nghip ti thi im gn nht (nm ng k hoc nm trc lin k nm ng k) m bo ln hn hoc bng mc vn php nh theo quy nh ti Ngh nh 153/2007/N-CP (6 t ng). 3. Trong qu trnh hot ng, doanh nghip kinh doanh bt ng sn phi duy tr mc vn iu l khng thp hn mc vn php nh (k c doanh nghip c cp giy chng nhn ng k kinh doanh bt ng sn trc ngy Ngh nh 153/2007/N-CP c hiu lc). 4. T chc, c nhn trc tip xc nhn vn php nh cng lin i chu trch nhim v tnh chnh xc, trung thc ca s vn ti thi im xc nhn. Trnh t, th tc xc nhn vn thuc s hu ca ch u t khi ng k thc hin d n khu th mi, d n khu nh , d n h tng khu cng nghip 1. Vn thuc s hu ca ch u t l vn thc c ca ch u t tnh n nm trc lin k vi nm ch u t thc hin d n c xc nh thng qua bo co ti chnh ca doanh nghip, c s xc nhn ca t chc kim ton c lp. 2. i vi ch u t l doanh nghip thnh lp mi, vn thc c c xc nh nh sau: 2.1. i vi s vn l tin Vit Nam hoc ngoi t th phi c ngn hng thng mi ni doanh nghip m ti khon xc nhn v s d tin gi ca doanh nghip. Thi im xc nhn trong thi hn ba mi (30) ngy tnh n ngy np h s xin ph duyt d n; 2.2. i vi s vn l ti sn th phi c chng th ca t chc c chc nng nh gi ang hot ng ti Vit Nam v kt qu nh gi ti sn ca doanh nghip. Chng th phi m bo cn hiu lc tnh n ngy np h s xin ph duyt d n.
17
3. i vi cc ch u t d n khu th mi, d n khu nh , d n h tng k thut khu cng nghip phi p ng mc vn u t thuc s hu ca mnh theo quy nh ti Khon 1 iu 5 Ngh nh 153/2007/N-CP, c th l: 3.1. Mc vn u t thuc s hu m ch u t phi p ng c xc nh trn c s tng mc u t ca tng d n. Trong , tng mc u t ca d n c xc nh theo quy nh ca php lut v qun l chi ph u t xy dng; 3.2. Trng hp ch u t d n c quyn s dng t, khu t thc hin d n c bi thng, gii phng mt bng, ch u t d n l ch u t cp 1 (ch u t kinh doanh h tng) th trong tng mc u t ca d n ch tnh phn vn u t cc cng trnh h tng k thut, khng tnh cc khon chi ph s dng t; chi ph bi thng gii phng mt bng, chi ph u t xy dng cc cng trnh xy dng khc. Phm vi hot ng kinh doanh bt ng sn ca doanh nghip trong nc a) u t to lp nh, cng trnh xy dng bn, cho thu, cho thu mua; b) Mua nh, cng trnh xy dng bn, cho thu, cho thu mua; c) Thu nh, cng trnh xy dng cho thu li; d) u t ci to t v u t cc cng trnh h tng trn t thu cho thu t c h tng; ) Nhn chuyn nhng quyn s dng t, u t cng trnh h tng chuyn nhng, cho thu; thu quyn s dng t c h tng cho thu li. e) Kinh doanh dch v bt ng sn. Phm vi hot ng kinh doanh bt ng sn ca doanh nghip c vn u t nc ngoi a) u t to lp nh, cng trnh xy dng bn, cho thu, cho thu mua; d) u t ci to t v u t cc cng trnh h tng trn t thu cho thu t c h tng; e) Kinh doanh dch v bt ng sn. Chuyn nhng ton b d n khu th mi, d n khu nh , d n h tng k thut khu cng nghip (iu 21)
18
1. Vic chuyn nhng ton b d n khu th mi, d n khu nh , d n h tng k thut khu cng nghip phi c c quan nh nc c thm quyn ng bng vn bn. 2. Ch u t nhn chuyn nhng phi l t chc, c nhn kinh doanh bt ng sn c cc iu kin quy nh ti khon 1 iu 8 ca Lut ny. Ch u t nhn chuyn nhng c trch nhim thc hin y cc ngha v ca ch u t chuyn nhng. 3. Vic chuyn nhng ton b d n khu th mi, d n khu nh , d n h tng k thut khu cng nghip phi c lp thnh hp ng bng vn bn. 4. Chnh ph quy nh c th v chuyn nhng ton b d n khu th mi, d n khu nh , d n h tng k thut khu cng nghip. Vic chuyn nhng ton b d n khu th mi, d n khu nh , d n h tng k thut khu cng nghip (theo quy nh ti cc iu 6,7, 8 v 9 ca Ngh nh 153/2007/N-CP) thc hin nh sau: (phn II Thng t 13/2008/TTBXD) 1. Thm quyn cho php chuyn nhng ton b d n: 1.1. C quan nh nc c thm quyn cho php u t d n l c quan cho php chuyn nhng ton b d n. 1.2. Trc khi ra quyt nh cho php chuyn nhng ton b d n, h s xin chuyn nhng d n phi c n v chuyn mn trc thuc c quan cho php chuyn nhng thm nh. n v u mi thm nh d n c trch nhim gi h s ly kin cc c quan c lin quan. i vi cc d n do Th tng Chnh ph cho php u t th y ban nhn dn cp tnh t chc thm nh v ly kin ca cc B, ngnh c lin quan trc khi trnh Th tng xem xt, quyt nh. 2. Trnh t, th tc chuyn nhng ton b d n (phn II Thng t 13/2008/TTBXD): 2.1. H s xin chuyn nhng ton b d n np ti c quan u mi thm nh cp tnh ni c d n (i vi d n khu th mi v d n nh c quan u mi thm nh cp tnh l S Xy dng, i vi d n h tng k thut khu cng nghip c quan u mi thm nh do Ch tch y ban nhn dn cp tnh quy nh);
2.2. C quan u mi thm nh cp tnh c trch nhim thm nh h s chuyn nhng ton b d n trong thi gian 30 ngy lm vic, k t ngy nhn h s; 2.3. Sau khi hon thnh vic thm nh, c quan u mi thm nh trnh y ban nhn dn cp tnh ra quyt nh cho php chuyn nhng d n theo thm quyn hoc trnh Th tng Chnh ph xem xt, quyt nh. 3. H s xin chuyn nhng ton b d n gm (phn II Thng t 13/2008/TT-BXD): 3.1. n xin chuyn nhng d n ca ch u t c (Ph lc 1); 3.2. Vn bn cho php u t ca c quan nh nc c thm quyn; h s d n c ph duyt; quyt nh ph duyt d n; hp ng thu t hoc quyt nh giao t hoc giy chng nhn quyn s dng t; h s ca ch u t mi; 3.3. Bo co qu trnh thc hin d n n thi im chuyn nhng; 3.4. H s ca ch u t mi, gm: 3.4.1. ng k kinh doanh c chc nng kinh doanh bt ng sn; 3.4.2. Cam kt ca ch u t mi khi c nhn chuyn nhng d n, trong c trch nhim thc hin cc ngha v i vi Nh nc v khch hng m ch u t c cam kt (ph lc 2); 3.4.3. Vn bn xc nh nng lc ti chnh ca ch u t mi theo quy nh. 4. Ni dung thm nh h s xin chuyn nhng ton b d n (phn II Thng t 13/2008/TT-BXD): 4.1. L do chuyn nhng; 4.2. iu kin c chuyn nhng ca d n; 4.3. iu kin nng lc ca ch u t mi; 4.4. Phng n thc hin d n ca ch u t mi. 5. Th tc bn giao gia ch u t c v ch u t mi: 5.1. Chm nht 30 (ba mi) ngy k t khi c quyt nh cho php chuyn nhng ca c quan c thm quyn, ch u t mi v ch u t c phi tin hnh k kt hp ng chuyn nhng d n (Ph lc 3) v hon thnh vic bn giao d n. Ch u t mi c trch nhim tip tc trin khai d n ngay sau khi nhn bn giao;
5.2. Ch u t c bn giao cho ch u t mi ton b h s d n, c bin bn bn giao km theo danh mc h s. Vic bn giao mc gii t ai ca d n trn thc a thc hin theo quy nh ca php lut v t ai; 5.3. Trc khi lm th tc bn giao ch u t c phi thng bo bng vn bn cho tt c khch hng (nu c) v thng bo trn phng tin thng tin i chng trc 15 ngy (t nht 03 s lin tip ca mt t bo pht hnh ti a phng, mt i truyn hnh a phng hoc trung ng v trang web (nu c) ca c quan u mi thm nh cp tnh ni c d n) v vic chuyn nhng d n v quyn li ca khch hng. X l i vi d n khu th mi, d n khu nh , d n h tng k thut khu cng nghip khi ch u t c vi phm (iu 10 N 153/2007/NCP) 1. C quan cho php u t quyt nh thu hi vn bn cho php u t hoc giy chng nhn u t d n giao cho ch u t khc tip tc thc hin d n trong cc trng hp sau y: a) Ch u t vi phm cc quy nh ca php lut v u t xy dng, quy hoch, kin trc, qun l t ai m khng c gii php khc phc kp thi theo yu cu ca c quan nh nc c thm quyn; b) Ch u t khng thc hin ng ni dung d n hoc sau 12 thng, k t ngy nhn bn giao t m khng trin khai thc hin d n hoc chm tin qu 24 thng so vi tin c duyt. 2. Ch u t c d n b thu hi quy nh ti khon 1 iu ny khng c giao lm ch u t cc d n kinh doanh bt ng sn mi trong thi gian 02 nm, k t ngy c d n b thu hi. 3. C quan quyt nh thu hi vn bn cho php u t hoc giy chng nhn u t c trch nhim: a) Yu cu ch u t c gii quyt nhng tn ti ca d n m bo quyn, ngha v, trch nhim ca khch hng v cc bn lin quan; b) Thng bo v t chc la chn ch u t mi tip tc thc hin d n. Mua bn nh, cng trnh xy dng hnh thnh trong tng lai theo hnh thc ng tin trc (iu 4 N 153/2007/N-CP)
21
Ch u t d n kinh doanh bt ng sn v khch hng c tha thun trong hp ng v vic mua bn nh, cng trnh xy dng hnh thnh trong tng lai theo hnh thc ng tin trc phi bo m cc nguyn tc v yu cu sau y: 1. Vic ng tin trc phi c thc hin nhiu ln, ln u ch c huy ng khi ch u t bt u trin khai xy dng c s h tng k thut theo tin v ni dung ca d n c ph duyt. Cc ln huy ng tin ng trc tip theo phi ph hp vi tin xy dng nh, cng trnh ; i vi d n khu nh th ngoi vic phi thc hin theo quy nh nu trn cn phi thc hin theo cc quy nh ca php lut v nh ; 2. Ch u t phi s dng ng mc ch tin ng trc ca khch hng u t to lp bt ng sn; 3. Khch hng ng tin trc c hng gi mua, gi chuyn nhng bt ng sn ti thi im k hp ng, tr trng hp cc bn c tha thun khc; 4. Trng hp ch u t giao bt ng sn chm tin ghi trong hp ng th phi chu trch nhim vi khch hng theo hp ng v phi tr cho khch hng mt khon tin li ca phn tin ng trc tnh theo li sut vay ngn hng thng mi ti thi im giao bt ng sn tng ng vi thi gian chm tin ; Trng hp ch u t giao nh, cng trnh xy dng khng ng cht lng, thi hn v cc cam kt trong hp ng th ch u t phi chu trch nhim vi khch hng; khch hng c quyn yu cu ch u t c bin php khc phc kp thi v bi thng thit hi do li ca ch u t gy ra, nu ch u t khng thc hin th khch hng c quyn n phng chm dt hoc hu b hp ng v ch u t phi hon tr ton b s tin khch hng ng trc v mt khon tin li ca phn tin ng trc theo li sut vay ngn hng thng mi; 5. Trng hp khch hng khng thc hin ng cam kt v vic ng tin trc trong hp ng th phi chu trch nhim vi ch u t theo hp ng v phi tr cho ch u t mt khon tin li ca s tin chm tr tnh theo li sut vay ngn hng thng mi ti thi im tr tin tng ng vi thi gian chm tr. Ch u t c quyn yu cu khch hng thc hin ng cc cam kt trong hp ng v bi thng thit hi do li ca khch hng gy ra, nu khch hng khng thc hin th ch u t c quyn n phng chm dt hoc hu b hp ng, khch hng chu pht theo hp ng v chu trch nhim v thit hi do vic vi phm hp ng gy ra;
6. Vic chn li sut vay ngn hng thng mi quy nh ti khon 4 v khon 5 iu ny phi c tha thun trong hp ng. Nguyn tc hot ng mi gii bt ng sn 1. T chc, c nhn c iu kin quy nh ti khon 2 v khon 3 iu 8 ca Lut ny c kinh doanh dch v mi gii bt ng sn (sau y gi l t chc, c nhn mi gii bt ng sn), lm trung gian trong vic m phn, k hp ng kinh doanh bt ng sn v c hng th lao, hoa hng theo hp ng mi gii bt ng sn. 2. Hot ng mi gii bt ng sn phi cng khai, trung thc v tun th php lut. 3. T chc, c nhn mi gii bt ng sn khng c ng thi va l nh mi gii va l mt bn thc hin hp ng trong mt giao dch kinh doanh bt ng sn. Ni dung mi gii bt ng sn 1. Tm kim i tc p ng cc iu kin ca khch hng tham gia m phn, k hp ng. 2. i din theo u quyn thc hin cc cng vic lin quan n hot ng kinh doanh bt ng sn. 3. Cung cp thng tin, h tr cho cc bn trong vic m phn, k hp ng mua bn, chuyn nhng, thu, thu mua bt ng sn. Th lao mi gii bt ng sn 1. T chc, c nhn mi gii bt ng sn c hng mt khon tin th lao mi gii t khch hng khng ph thuc vo kt qu giao dch mua bn, chuyn nhng, thu, thu mua bt ng sn gia khch hng v ngi th ba. 2. Mc th lao mi gii bt ng sn do cc bn tha thun trong hp ng khng ph thuc vo gi ca giao dch c mi gii. Hoa hng mi gii bt ng sn 1. T chc, c nhn mi gii bt ng sn c hng mt khon tin hoa hng mi gii theo hp ng mi gii khi bn c mi gii k hp ng mua bn, chuyn nhng, thu, thu mua bt ng sn. 2. Mc hoa hng mi gii bt ng sn do cc bn tha thun theo t l phn trm ca gi tr hp ng mua bn, chuyn nhng, thu, thu mua bt ng sn hoc t
l phn trm gi tr chnh lch gia gi bn bt ng sn v gi ca ngi c mi gii a ra hoc mt s tin c th do cc bn tha thun trong hp ng mi gii bt ng sn. Nguyn tc hot ng nh gi bt ng sn 1. T chc, c nhn khi kinh doanh dch v nh gi bt ng sn phi c cc iu kin quy nh ti khon 2 iu 8 ca Lut ny (sau y gi l t chc, c nhn nh gi bt ng sn). 2. Vic nh gi bt ng sn phi da trn cc tiu chun k thut, tnh cht, v tr, quy m, thc trng ca bt ng sn v gi th trng ti thi im nh gi. 3. Vic nh gi bt ng sn phi c lp, khch quan, trung thc v tun th php lut. Khi nim Sn giao dch bt ng sn 1. Sn giao dch bt ng sn l ni din ra cc giao dch bt ng sn v cung cp cc dch v cho kinh doanh bt ng sn. (Khon 5 iu 4 Lut KDBS). 2. T chc, c nhn kinh doanh bt ng sn khi bn, chuyn nhng, cho thu, cho thu mua bt ng sn phi thng qua sn giao dch bt ng sn. 3. Nh nc khuyn khch t chc, c nhn khng kinh doanh bt ng sn thc hin giao dch bt ng sn thng qua sn giao dch bt ng sn bo m cng khai, minh bch v quyn li ca cc bn. (iu 59 Lut KDBS). Nguyn tc t chc v hot ng ca sn giao dch bt ng sn 1. T chc, c nhn kinh doanh bt ng sn, t chc, c nhn kinh doanh dch v bt ng sn c thnh lp sn giao dch bt ng sn hoc thu sn giao dch bt ng sn ca t chc, c nhn khc phc v cho hot ng kinh doanh bt ng sn. 2. Sn giao dch bt ng sn phi l php nhn. Trng hp doanh nghip, hp tc x kinh doanh bt ng sn thnh lp sn giao dch bt ng sn th sn giao dch phi c t cch php nhn hoc s dng t cch php nhn ca doanh nghip, hp tc x kinh doanh bt ng sn hot ng. 3. Hot ng ca sn giao dch bt ng sn phi cng khai, minh bch v tun th php lut.
24
4. Sn giao dch bt ng sn, doanh nghip, hp tc x kinh doanh bt ng sn thnh lp sn giao dch bt ng sn phi chu trch nhim v hot ng ca sn giao dch bt ng sn. 5. Sn giao dch bt ng sn phi c tn, a ch, bin hiu v phi thng bo v vic thnh lp trn phng tin thng tin i chng; trc khi hot ng phi thng bo vi c quan nh nc c thm quyn ti a phng. iu kin thnh lp sn giao dch bt ng sn 1. p ng cc iu kin theo quy nh ti khon 2 iu 8 ca Lut ny. 2. C quy ch hot ng ca sn giao dch bt ng sn. 3. C c s vt cht, k thut ph hp vi ni dung hot ng ca sn giao dch bt ng sn. 4. C ngi qun l, iu hnh sn giao dch bt ng sn p ng cc iu kin do Chnh ph quy nh. Ni dung hot ng ca sn giao dch bt ng sn 1. Giao dch mua bn, chuyn nhng, thu, thu mua bt ng sn. 2. Mi gii bt ng sn. 3. nh gi bt ng sn. 4. T vn bt ng sn. 5. Qung co bt ng sn. 6. u gi bt ng sn. 7. Qun l bt ng sn. III/ PHP LUT V T AI
A/ LUT T AI NM 2003
Lut t ai c 7 chng 146 iu Chng I NHNG QUY NH CHUNG iu 1. Phm vi iu chnh iu 2. i tng p dng iu 3. p dng php lut
iu 4. Gii thch t ng iu 5. S hu t ai iu 6. Qun l nh nc v t ai iu 7. Nh nc thc hin quyn i din ch s hu ton dn v t ai v thng nht qun l nh nc v t ai iu 8. Quyn hn v trch nhim ca Mt trn T quc Vit Nam, cc t chc thnh vin ca Mt trn v cng dn iu 9. Ngi s dung t iu 10. Nhng bo m cho ngi s dng t iu 11. Nhng nguyn tc s dng t iu 12.Khuyn khch u t vo t ai iu 13. Phn loi t iu 14. Cn c xc nh loi t trn thc a iu 15. Nhng hnh vi b nghim cm Chng II. QUYN CA NH NC I VI T AI V QUN L NH NC V T AI Mc I.
LP, QUN L H S A GII HNH CHNH V CC LOI BN V T AI
iu 16. a gii hnh chnh iu 17. H s a gii hnh chnh iu 18. Bn hnh chnh iu 19. Bn a chnh iu 20. Bn hin trng s dng t v bn quy hoch s dng t Mc 2.
QUY HOCH, K HOCH S DNG T
iu 21. Nguyn tc lp quy hoch, k hoch s dng t

iu 22. Cn c lp quy hoch, k hoch s dng t iu 23. Ni dung quy hoch, k hoch s dng t iu 24. K quy hoch, k hoch s dng t iu 25. Lp quy hoch, k hoch s dng t iu 26. Thm quyn quyt nh, xt duyt quy hoch, k hoch s dng t iu 27. iu chnh quy hoch, k hoch s dng t iu 28. Cng b quy hoch, k hoch s dng t iu 29. Thc hin quy hoch, k hoch s dng t iu 30. Quy hoch, k hoch s dng t vo mc ch quc phng, an ninh Mc 3.
GIAO T, CHO THU T, CHUYN MC CH S DNG T
iu 31. Cn c giao t, cho thu t, chuyn mc ch s dng t iu 32. Giao t, cho thu t i vi t ang c ngi s dng cho ngi khc iu 33. Giao t khng thu tin s dng t iu 34. Giao t c thu tn s dng t iu 35. Cho thu t iu 36. Chuyn mc ch s dng t iu 37. Thm quyn giao t, cho thu t, cho php chuyn mc ch s dng t Mc 4.
THU HI T
iu 38. Cc trng hp thu hi t iu 39. Thu hi t s dng vo mc ch quc phng, an ninh, li ch quc gia, li ch cng cng iu 40. Thu hi t s dng vo mc ch pht trn kinh t iu 41. Vic thu hi t v qun l qu t thu hi iu 42. Bi thng, ti nh c cho ngi c qu t b thu hi
iu 43. Nhng trng hp thu hi t m khng bi thng iu 44. Thm quyn thu hi t iu 45. Trng dng t c thi hn Mc 5.
NG K QUYN S DNG T, LP V QUN L H S A CHNH, CP GIY CHNG NHN QUYN S DNG T, THNG K, KIM K T AI
iu 46. ng k quyn s dng t iu 47. Lp v qun l h s a chnh iu 48. Giy chng nhn quyn s dng t iu 49. Nhng trng hp c cp giy chng nhn quyn s dng t iu 50. Cp giy chng nhn quyn s dng t cho h gia nh, c nhn, cng ng dn c dn s dng t iu 51. Cp giy chng nhn quyn s dng t cho t chc, c s tn gio ang s dng t iu 52. Thm quyn cp giy chng nhn quyn s dng t iu 53. Thng k, kim k t ai Mc 6.
TI CHNH V T AI V GI T
iu 54. Ngun thu ngn sch nh nc t t ai iu 55. Gi t iu 56. Gi t do Nh nc quy nh iu 57. T vn gi t iu 58. u gi quyn s dng t, u thu d n c s dng t iu 59. Gi tr quyn s dng t trong ti sn ca t chc c Nh nc giao t khng thu tin s dng t v trong ti sn ca doanh nghip nh nc iu 60. Min, gim tin s dng t, tin thu t Mc 7.
QUYN S DNG T TRONG TH TRNG BT NG SN
28
iu 61. t c tham gia th trng bt ng sn iu 62. iu kin t tham gia th trng bt ng sn iu 63. Qun l t ai trong vic pht trin th trng bt ng sn Mc 8. T chc c quan qun l t ai iu 64. C quan qun l t ai iu65. Cn b a chnh x, phng, th trn Chng III CH S DNG CC LOI T Mc 1.
THI HN S DNG T
iu 66. t s dng n nh lu di iu 67. t s dng c thi hn iu 68. Thi hn s dng t khi chuyn mc ch s dng t iu 69. Thi hn s dng t khi nhn chuyn quyn s dng t Mc 2
T NNG NGHI P
iu 70. Hn mc giao t nng nghip iu 71. t nng nghip do h gia nh, c nhn, cng ng dn c s dng iu 72. t nng nghip s dng vo mc ch cng ch iu 73. t nng nghip do t chc, ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn nc ngoi s dng iu 74. t chuyn trng la nc iu 75. t rng sn xut iu 76. t rng phng h iu 77. t rng c dng iu 78. t c mt nc ni a iu 79. t c mt nc ven bin
iu 80. t bi bi ven sng, ven bin iu 81. t lm mui iu 82. t s dng cho kinh t trang tri MC 3
T P HI NNG NGHI P
iu 83. t ti nng thn iu 84. t ti th iu 85. t xy dng khu chung c iu 86. t s dng chnh trang, pht trin th v khu dn c nng thn iu 87. Xc nh din tch t i vi trng hp c vn, ao iu 88. t xy dng tr s c quan, xy dng cng trnh s nghip iu 89. t s dng vo mc ch quc phng, an ninh iu 90. t khu cng nghip iu 91. t s dng cho khu cng ngh cao iu 92. t s dng cho khu kinh t iu 93. t lm mt bng xy dng c s sn xut, kinh doanh iu 94. t s dng cho hot ng khong sn iu 95. t sn xut vt liu xy dng, lm gm iu 96. t s dng vo mc ch cng cng iu 97. t xy dng cc cng trnh cng cng c hnh lang bo v an ton iu 98. t c di tch lch s - vn ho, danh lam thng cnh iu 99. t do c s tn gio s dng iu 100. t c cc cng trnh l nh, n, miu, am, t ng, nh th h iu 101. t lm ngha trang, ngha a iu 102. t sng, ngi, knh, rch, sui v mt nc chuyn dng Mc 4 T CHA S DNG iu 103. Qun l t cha s dng
iu 104. a t cha s dng vo s dng Chng VI QUY N V N G H A V C A N G I S D NG T Mc 1

QUY NH CHUNG V Q U YN V NGH A V C A NGI S DN G T
iu 105. Quyn chung ca ngi s dng t iu 106. Quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thu, cho thu li, tha k, tng cho quyn s dng t; quyn th chp, bo lnh, gp vn bng quyn s dng t; quyn c bi thng khi Nh nc thu hi t iu 107. Ngha v chung ca ngi s dng t iu 108. Quyn la chn hnh thc giao t, thu t Mc 2
QUY N V NGH A V C A T C H C S D NG T
iu 109. Quyn v ngha v ca t chc c Nh nc giao t khng thu tin s dng t iu 110. Quyn v ngha v ca t chc kinh t c Nh nc giao t c thu tin s dng t iu 111. Quyn v ngha v ca t chc kinh t s dng t thu iu 112. Quyn v ngha v ca t chc kinh t nhn chuyn nhng quyn s dng t, chuyn mc ch s dng t. Mc 3
QUY N V NGH A V C A H GIA NH, C NHN, CN G NG DN C S DN G T
iu 113. Quyn v ngha v ca h gia nh, c nhn s dng t khng phi l t thu iu 114. Quyn v ngha v ca h gia nh, c nhn s dng t thu iu 115. Quyn v ngha v ca h gia nh, c nhn chuyn mc ch s dng t t t khng thu tin s dng t sang t c thu tin s dng t hoc thu t iu 116. Gii quyt trng hp Nh nc mn t ca h gia nh, c nhn
iu 117. Quyn v ngha v ca c s tn gio, cng ng dn c s dng t Mc 4

QUY N V NGH A V C A NG I VI T N A M NH C NC NGOI, T CH C, C NHN N C NGOI S DN G T
iu 118. Quyn v ngha v ca t chc nc ngoi c chc nng ngoi giao iu 119. Quyn v ngha v ca ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn nc ngoi s dng t thc hin cc d n u t ti Vit Nam iu 120. Quyn v ngha v ca ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn nc ngoi s dng t trong khu cng nghip, khu cng ngh cao, khu kinh t iu 121. Quyn v ngha v ca ngi Vit Nam nh c nc ngoi c mua nh gn lin vi quyn s dng t ti Vit Nam Chng V T H T C H N H C H N H V Q U N L V S D N G T A I iu 122. Trnh t, th tc giao t, cho thu t, cp giy chng nhn quyn s dng t cho ngi c giao t, thu t iu 123. Trnh t, th tc cp giy chng nhn quyn s dng t cho ngi ang s dng t iu 124. Trnh t, th tc ng k chuyn mc ch s dng t i vi trng hp khng phi xin php iu 125. Trnh t, th tc chuyn mc ch s dng t i vi trng hp phi xin php iu 126. Trnh t, th tc chuyn i quyn s dng t ca h gia nh, c nhn iu 127. Trnh t, th tc chuyn nhng quyn s dng t iu 128. Trnh t, th tc ng k cho thu, cho thu li quyn s dng t iu 129. Trnh t, th tc ng k tha k, tng cho quyn s dng t iu 130. Trnh t, th tc ng k, xa ng k th chp, bo lnh bng quyn s dng t v x l quyn s dng t th chp, bo lnh thu hi n iu 131. Trnh t, th tc ng k, xa ng k gp vn bng quyn s dng t v x l quyn s dng t khi chm dt vic gp vn
Chng VI T H A N H T R A , G I I Q U Y T T R A N H C H P , K H I U N I , T C O V X L V I P H M P H P LU T V T A I Mc 1
THANH T RA T AI
iu 132. Thanh tra t ai iu 133. Quyn hn v trch nhim ca on thanh tra v thanh tra vin t ai iu 134. Quyn v ngha v ca i tng thanh tra Mc 2.
GI I Q U YT T R A N H C HP , KHIU NI GI I Q U YT T R A N H C HP , KHI U NI , T CO V T AI
iu 135. Ho gii tranh chp t ai iu 136. Thm quyn gii quyt tranh chp t ai iu 137. Gii quyt tranh chp t ai lin quan n a gii hnh chnh iu 138. Gii quyt khiu ni v t ai iu 139. Gii quyt t co v t ai M c3 .
X L VI PHM
iu 140. X l i vi ngi vi phm php lut v t ai iu 141. X l i vi ngi qun l vi phm php lut v t ai iu 142. X l vi phm php lut v t ai gy thit hi cho Nh nc, cho ngi khc iu 143. Trch nhim ca Ch tch U ban nhn dn cc cp trong vic pht hin, ngn chn v x l vi phm php lut v qun l v s dng t ai iu 144. X l trch nhim ca th trng, cng chc, vin chc thuc c quan qun l t ai cc cp v cn b a chnh x, phng, th trn trong vic vi phm trnh t thc hin cc th tc hnh chnh Chng VII I U K H O N T H I H N H iu 145. Hiu lc thi hnh
iu 146. Hng dn thi hnh B/ NHNG IM CN CH TRONG LUT T AI Php lut v t ai c quy nh c th trong Lut t ai s 13/2003/QH11 ngy 26/11/2003 ca Quc hi nc Cng ho XHCN Vit Nam. 1. S hu t ai Lut t ai tip tc khng nh t ai thuc s hu ton dn do Nh nc i din ch s hu. Nh nc gi quyn nh ot cao nht i vi t ai (thng qua vic lp quy hoch, k hoch s dng t), quy nh thi hn s dng t, giao t, cho thu t, thu hi t, nh gi t. Nh nc c quyn hng li t t ai thng qua cc chnh sch ti chnh v t ai nh: thu tin s dng t; iu tit gi tr tng thm t t m khng do u t ca ngi s dng t mang li. Nh nc trao quyn s dng t cho ngi s dng t thng qua hnh thc giao t, cho thu t, cng nhn quyn s dng t i vi ngi ang s dng t n nh; quy nh quyn v ngha v ca ngi s dng t. Lut t ai nm 2003 tip tc khng nh Nh nc khng tha nhn vic i li t giao cho ngi khc s dng trong qu trnh thc hin chnh sch t ai ca Nh nc cch mng qua cc thi k. 2. Ni dung qun l nh nc v t ai Quy hoch, k hoch s dng t: m bo s ph hp vi vic qun l t ai ti th v tnh thng nht trong s dng t pht trin th, Lut t ai khng giao cho phng, th trn, cc x thuc khu vc quy hoch pht trin th lp quy hoch s dng t m do UBND cp trn trc tip lp quy hoch, k hoch s dng t. ng thi trnh tnh trng quy hoch, k hoch s dng t treo nh hin nay, Lut quy nh: Din tch t ghi trong k hoch s dng t c cng b phi thu hi thc hin d n, cng trnh hoc phi chuyn mc ch s dng t m sau 3 nm khng c thc hin theo k hoch th c quan nh nc c thm quyn xt duyt k hoch s dng t phi iu chnh hoc hy b. Thm quyn giao t, cho thu t: Lut t ai quy nh v thm quyn giao t, cho thu t theo hng tip tc phn cp cho a phng v thc hin ci cch hnh chnh trong lnh vc t ai. UBND tnh, thnh ph trc thuc Trung ng quyt nh giao t, cho thu t i vi t chc; giao t i vi
c s tn gio; giao t, cho thu t i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi; cho thu t i vi t chc, c nhn nc ngoi. UBND huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh quyt nh giao t, cho thu t i vi h gia nh, c nhn; giao t i vi cng ng dn c. - Thu hi t, bi thng, ti nh c cho ngi c t b thu hi: Lut t ai quy nh Nh nc thc hin vic thu hi t, bi thng, gii phng mt bng sau khi quy hoch, k hoch s dng t c cng b hoc khi d n u t c nhu cu s dng t ph hp vi quy hoch, k hoch s dng t c c quan nh nc c thm quyn xt duyt, nhm ch ng qu t cho u t pht trin. Nh nc giao cho t chc pht trin qu t (do UBND tnh, thnh ph trc thuc Trung ng thnh lp) thc hin vic thu hi t, bi thng, gii phng mt bng v trc tip qun l qu t thu hi i vi trng hp sau khi quy hoch, k hoch s dng t c cng b m cha c d n u t v bi thng khi thu hi t, Lut t ai quy nh r nhng trng hp c bi thng v t (nhng ngi c giy t v quyn s dng t theo quy nh). Nhng ngi khng c giy t v quyn s dng t th khi Nh nc thu hi t khng c bi thng v t. UBND tnh, thnh ph thu hi t. Khu ti nh c phi c iu kin pht trin bng hoc tt hn ni c. - Thm quyn cp giy chng nhn quyn s dng t: Lut t ai quy nh cp no c thm quyn giao t, cho thu t, chuyn mc ch s dng t, thu hi t th cp c thm quyn cp giy chng nhn quyn s dng t. UBND tnh, thnh ph trc thuc Trung ng c th u quyn cho c quan qun l t ai cng cp giy chng nhn quyn s dng t. - ng k t ai: Lut t ai quy nh vic ng k quyn s dng t c thc hin ti Vn phng ng k quyn s dng t. Theo , Vn phng ny c thnh lp theo hng: Vn phng ng k quyn s dng t l t chc s nghip thuc S Ti nguyn v Mi trng, c tr s chnh v cc chi nhnh c b tr to thun li cho ngi tham gia thc hin cc th tc hnh chnh v qun l s dng t ai. Vn phng ng k quyn s dng t c chc nng t chc thc hin ng k quyn s dng t, qun l h s a chnh gc v thc hin th tc hnh chnh trong qun l t ai theo c ch mt ca. Qun l ti chnh v t ai: Gi t bo m st vi gi chuyn nhng quyn s dng t thc t trn th trng trong iu kin bnh thng; khi c chnh lch ln so vi gi chuyn nhng quyn s dng t thc t trn th
trng th phi iu chnh cho ph hp. Gi t do U ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc trung ng quy nh c cng b vo ngy 01 thng 01 hng nm ngi s dng t thc hin cc ngha v ti chnh v t ai ca nm . B sung quy nh v u gi quyn s dng t v u thu d n trong c quyn s dng t cho php doanh nghip c kh nng chuyn mn lm dch v t vn v gi t thun l trong giao dch quyn s dng t. - Gii quyt tranh chp, khiu ni v t ai: Thm quyn gii quyt tranh chp t ai c quy nh r hn, ng thi vi vic m rng thm quyn gii quyt tranh chp t ai ca to n nhn dn (gii quyt khng ch i vi ngi s dng t). Trng hp tranh chp t ai m ng s khng c giy chng nhn v quyn s dng t hoc khng c mt trong cc loi giy t v quyn s dng t th vic gii quyt tranh chp thuc thm quyn ca c quan hnh chnh, khng khi kin ra to n nhn dn v to n nhn dn khng c c s gii quyt, c th l: vic gii quyt tranh chp t ai c thc hin hai cp, trong cp th hai l cp gii quyt cui cng. Vic gii quyt khiu ni v t ai c thc hin theo trnh t: Ngi s dng t gi n khiu ni n U ban nhn dn ra quyt nh hnh chnh hoc c hnh vi hnh chnh b khiu ni, U ban nhn dn ra quyt nh hnh chnh hoc c hnh vi hnh chnh b khiu ni c trch nhim gii quyt ln u th c quyn gi n khiu ni n U ban nhn dn cp trn trc tip hoc khi kin ra to n nhn dn; quyt nh gii quyt khiu ni ca U ban nhn dn cp trn trc tip l quyt nh gii quyt cui cng; trng hp U ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc trung ng l cp gii quyt khiu ni ln u m ng s khng ng th co quyn khi kin ra to n nhn dn; Vic gii quyt khiu ni v t ai khng bao gm trng hp khiu ni v quyt nh hnh chnh gii quyt tranh chp t ai. 3. Phn loi t t c phn thnh 3 nhm nh sau: nhm t nng nghip bao gm cc loi t nng nghip, t lm nghip, t nui trng thu sn v t lm mui; Nhm t phi nng nghip bao gm t ti nng thn, t ti th, dt chuyn dng m Lut t ai nm 1993 quy nh; Nhm t cha s dng bao gm cc loi t cha xc nh mc ch s dng t. 4. Ch s dng dt
36
- Thi hn s dng t: Lut t ai quy nh c th cc trng hp s dng t n nh lau di, cc trng hp s dng t c thi hn trn c s k tha cc quy nh v thi hn s dng t ca Lut t ai nm 1993 (t thi hn s dng t l n nh lu di, t nng nghip trng cy hng nm l 20 nm, t nng nghip trng cy lu nm, cy cng nghip l 50 nm). i vi t thu th thi hn c thc hin theo hp ng thu t. - Hn mc giao t, hn mc nhn chuyn quyn s dng t nng nghip: Lut t di nm 2003 ch quy nh hn mc giao t nng nghip khng thu tin s dng t, nu vt hn mc giao t phi chuyn sang thu t tr din tch thu, t nhn chuyn nhng, t c tha k, tng cho. m bo cng bng, ng thi khuyn khch sn xut nng nghip, lm mghip, nui trng thu sn xut mui, Lut t ai cng quy nh hn mc giao t trong trng hp h gia nh cc nhn s dng nhiu loi t (t trng cy hng nm, t trng cy lu nm, t rng sn xut, t nui trng thu sn, t lm mui). Chnh ph trnh u ban thng v Quc hi quy nh hn mc nhn chuyn quyn s dng t nng nghip vi quy m ln vo mt s ngi, ph hp vi tin trnh cng nghip ho hin i ho t nc v iu kin kinh t x hi ca tng vng. - V s dng t nng nghip ca t chc: Lut quy nh i vi doanh nghip nh nc c Nh nc giao t khng thu tin s dng t s dng vo mc ch sn xut nng nghip, lm nghip, nui trng thu sn, lm mui trc ngy 01 thng 01 nm 1999 th nay phi chuyn sang thu t hoc c giao t c thu tin s dng t. trng hp t chc c Nh nc giao t s dng vo mc ch sn xut nng nghip, lm nghip, nui trng thu sn, lm mui nhng khng s dng, s dng khng ng mc ch hoc s dng khng hiu qu th nh nc thu hi a vo s dng. - t s dng cho kinh t trang tri: Lut quy nh ch trang tri c ch ng chuyn i mc ch s dng cc loi t theo phng n sn xut c U ban nhn dn cp huyn xt duyt, nhm to iu kin cc ch trang tri khai thc c hiu qu t ai, m rng quy m s dng t nng nghip theo hng sn xut hng ho. - t (vn, ao): Lut t ai quy nh t , vn, ao trn cng mt tha t thuc khu dn c nng thn, ph hp vi quy hoch xy dng c xc nh l t , khng phi l t nng nghip; t , dt trong khun vin xung quanh nh thuc khu dn c th, ph hp vi quy hoch xy dng
c xc nh l t . B sung quy nh c th v xc nh din tch t i vi cc trng hp tha t m c vn, ao (trng hp t m c khun vin xung quanh nh thuc khu dn c th, ph hp vi quy hoch xy dng c xc nh l t . B sung quy nh c th v xc nh din tch t i vi cc trng hp tha t c vn, ao (trng hp t m c khun vin xung quanh nh c hnh thnh mc ngy thng 18 thng 12 nm 1980, ngy Hin php c hiu lc thi hnh t ngy 18 thng 12 nm 1980 n trc ngy Lut ny c hiu lc thi hnh). Quy nh ny nhm to iu kin thun li cho a phng xc nh t vn ca h gia nh, c nhn trong bi thng gii phng mt bng, bo m quyn li chnh ng ca ngu s dng t c vn, ao. t khu cng ngh cao, khu kinh t (c ch giao li t): Lut t ai quy nh U ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc trung ng quyt nh giao t mt ln cho Ban qun l Khu cng ngh cao, khu kinh t, Ban qun l c giao li t, cho thu t cho ngi u t vo Khu cng ngh cao, khu kinh t nhm to iu kin thun li, thu ht u t. 5. Quyn v ngha v ca ngi s dng t - Quyn la chn hnh thc giao t. thu t: Lut t ai quy nh: T chc kinh t, h gia nh, c nhn, ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t vo Vit Nam c la chn hnh thc giao t c thu tin s dng t hoc thu t, Quy nh ny tao iu kin thun li cho t chc, h gia nh, c nhn, ch ng trong s dng t, tng ngun thu ngn sch t qu t v to thun li cho pht trin th trng bt ng sn, xo dn s khc bit v quyn s dng t gia ngi Vit Nam trong nc v ngi Vit Nam nh c nc ngoi, ng vin ngi Vit Nam nh c nc ngoi hng v T quc, tham gia xy dng t nc. - V cc quyn ca t chuc s dng t Lut t ai quy nh t chc kinh t c Nh nc giao t c thu tin s dng t, nhn chuyn nhng quyn s dng t, chuyn mc ch s dng t m tin s dng t tr hoc tin tr cho vic nhn chuyn nhng, chuyn mc ch s dng t khng c ngun gc t ngn sch Nh nc c cc quyn chuyn nhng, cho thu, tng cho quyn s dng t, c th chp, bo lnh, gp vn bng quyn s dng t. Quy nh ny to iu kin cho vic pht trin th trng bt ng sn, to thun li cho cc nh u t c t lm mt bng sn xut kinh doanh, khng nht thit phi thu t ca Nh nc.
- V quyn ca h gia nh, c nhn: Lut t ai nm 2003 k tha cc quyn theo quy nh ca Lut t ai nm 1993 ng thi b sung quyn tng cho quyn s dng t ca h gia nh, cc nhn s dng t khng phi l t thu, khng quy nh cc iu kin hn ch khi thc hin quyn chuyn nhng v quyn tha k quyn s dng t nng nghip nhm to iu kin thun li trong thc hin cc quyn ca ngi s dng t, thc y th trng Bt ng sn pht trin v tch t t ai theo nh hng ca Nh nc. - Lut t ai quy nh trng hp h gia nh, c nhn cho mn t c giy t theo quy nh ca Lut t ai th c Nh nc tr li quyn s dng t hoc tr li bng tin hoc giao t mi, ch mi. - Gii quyt cc trng hp Nh nc mn t ca h gia nh, c nhn: Lut t ai quy nh trng hp h gia nh, cc nhn cho mn t c giy t theo quy nh ca Lut t ai th c Nh nc tr li quyn s dng t hoc tr li bng tin hoc giao t mi, ch mi. - Quyn v ngha v ca ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn nc ngoi s dng t ti Vit Nam: Lut t ai quy nh ngoi cc quyn v cc ngha v chung ca ngi s dng t th ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn nc ngoi thu t cn c cc quyn tng ng vi hnh thc tr tin thu t hng nm hay tr tin mt ln cho c thi gian thu. Trng hp c php u t xy dng kinh doanh nh th c quyn bn hoc cho thu nh theo quy nh ca Chnh ph. 6. Th tc hnh chnh trong qun l v s dng t Lut t ai quy nh cc th tc hnh chnh trong qun l v s dng t theo hng c ch mt ca, th tc h s n gin, thi gian thc hin cc th tc c rt gn nhm thng nht v cng khai ho th tc hnh chnh trong qun l t ai, to iu kin thun li cho ngi s dng t thc hin cc quyn, p ng yu cu v ci cch hnh chnh. 7. X l vi phm Lut t ai quy nh: Trch nhim ca ch tch UBND cc cp: Ch tch UBND cc cp c trch nhim pht hin, ngn chn v x l kp thi nhng vi phm php lut v qun l v s dng t, vic chuyn quyn s dng t tri php, chuyn mc ch s dng t tri php, pht hin v p dng cc bin php ngn chn kp thi vic xy dng cc cng trnh trn t ln chim, t s dng khng ng mc ch a phng v buc ngi c hnh vi vi phm
khi phc li tnh trng ca t. X l trch nhim ca th trng cng chc, vin chc thuc c quan qun l t ai cc cp v cn b a phng cp x trong vic vi phm trnh t thc hin cc th tc hnh chnh. C/ NGH NH 181/2004/N-CP NGY 29/10/2004 CA CHNH PH HNG DN THI HNH LUT T AI Ngh nh 181/2004/N-CP ngy 29/10/2004 ca Chnh ph hng dn thi hnh Lut t ai gm c 14 chng 186 iu. Nhng ni dung chnh ca Ngh nh 181/2004/N-CP bao gm: + C quan qun l t ai: H thng t chc c quan qun l t ai c thnh lp thng nht t trung ng n c s gn vi qun l ti nguyn v mi trng, c b my t chc c th nh sau: o C quan qun l nh nc v t ai trung ng l B Ti nguyn v Mi trng; o C quan qun l t ai tnh, thnh ph trc thuc Trung ng l S Ti nguyn v Mi trng; o C quan qun l t ai huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh l Phng Ti nguyn v Mi trng. X, phng, th trn c cn b a chnh. + t c tham gia th trng bt ng sn bao gm t m ti sn gn lin vi t v quyn s dng t c tham gia th trng bt ng sn bao gm: o t sn xut nng nghip, t rng sn xut khng phi l rng t nhin c Nh nc giao khng thu tin s dng t i vi h gia nh, c nhn; o t nng nghip do h gia nh, c nhn ang s dng n nh vo mc ch sn xut nng nghip, lm nghip, nui trng thu sn, lm mui c Nh nc cng nhn quyn s dng t; o t nng nghip c Nh nc giao c thu tin s dng t i vi t chc kinh t, ngi Vit Nam nh c nc ngoi;
40
o t nng nghip c Nh nc cho thu tr tin thu t mt ln cho c thi gian thu i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc nc ngoi, c nhn nc ngoi; o t c Nh nc giao cho h gia nh, c nhn lm nh ; t c Nh nc giao cho t chc kinh t, ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t xy dng kinh doanh nh ; t c Nh nc cho thu tr tin thu t mt ln cho c thi gian thu i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc nc ngoi, c nhn nc ngoi u t xy dng kinh doanh nh ; o t do h gia nh, c nhn ang s dng vo mc ch lm nh c Nh nc cng nhn quyn s dng t; o t sn xut, kinh doanh phi nng nghip, t s dng vo mc ch cng cng c mc ch kinh doanh c Nh nc giao c thu tin s dng t i vi t chc kinh t, h gia nh, c nhn, ngi Vit Nam nh c nc ngoi; o t sn xut, kinh doanh phi nng nghip, t s dng vo mc ch cng cng c mc ch kinh doanh c Nh nc cho thu tr tin thu t mt ln cho c thi gian thu i vi ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc nc ngoi, c nhn nc ngoi; o t sn xut, kinh doanh phi nng nghip, t s dng vo mc ch cng cng c mc ch kinh doanh do h gia nh, c nhn, t chc kinh t ang s dng c Nh nc cng nhn quyn s dng t. t thu ca Nh nc tr tin thu t hng nm m ti sn gn lin vi t c tham gia th trng bt ng sn bao gm: o t trng cy lu nm c vn cy, t rng sn xut c rng, t lm mui v t nui trng thu sn u t h tng; o t sn xut, kinh doanh phi nng nghip, t s dng vo mc ch cng cng c mc ch kinh doanh m u t h tng hoc c cng trnh gn lin vi t. + Quy nh v th tc chuyn nhng quyn s dng t
H s do bn nhn chuyn nhng np mt (01) b, bao gm: o Hp ng chuyn nhng quyn s dng t; o Giy chng nhn quyn s dng t hoc mt trong cc loi giy t v quyn s dng t nh: giy t v quyn c s dng t ai trc ngy 15 thng 10 nm 1993, quyn s dng t tm thi, giy t tha k, tng cho, thanh l, ho gi, quyt nh ca to n v quyn s dng t... (quy nh ti cc khon 1, 2 v 5 iu 50 ca Lut t ai) Vic chuyn nhng quyn s dng t c thc hin nh sau: o Trong thi hn khng qu ba (03) ngy lm vic k t ngy nhn h s hp l, Vn phng ng k quyn s dng t c trch nhim thm tra h s, trch sao h s a chnh; gi s liu a chnh n c quan thu xc nh ngha v ti chnh; chnh l giy chng nhn quyn s dng t cp hoc thc hin th tc cp giy chng nhn quyn s dng t i vi trng hp phi cp mi giy chng nhn; o Trong thi hn khng qu ba (03) ngy lm vic k t ngy nhn c thng bo ngha v ti chnh, Vn phng ng k quyn s dng t hoc y ban nhn dn x, th trn c trch nhim thng bo cho bn chuyn nhng v bn nhn chuyn nhng thc hin ngha v ti chnh; o Trong thi hn khng qu ba (03) ngy lm vic k t ngy bn chuyn nhng v bn nhn chuyn thc hin xong ngha v ti chnh, Vn phng ng k quyn s dng t hoc y ban nhn dn x, th trn ni c t c trch nhim trao giy chng nhn quyn s dng t cho ngi nhn chuyn nhng quyn s dng t. D/ NGH NH 188/2004/N-CP V NGH NH 123/2007/N-CP CA CHNH PH Ngh nh 123/N-CP ca Chnh ph c ban hnh ngy 27/7/2007 v Sa i, b sung mt s iu ca Ngh nh s 188/2004/N-CP ngy 16 thng 11 nm 2004 v phng php xc nh gi t v khung gi cc loi t. Ngh nh 123/N-CP sa i b sung 12 iu ca Ngh nh 188/N-CP, trong , sa i quan trng nht l b sung thm 2 phng php xc nh gi t. Ni dung v cc phng php xc nh gi t hai Ngh nh trn nh sau: + Phng php so snh trc tip: l phng php xc nh mc gi thng qua vic tin hnh phn tch cc mc gi t thc t chuyn nhng quyn s
dng t trn th trng ca loi t tng t (v loi t, din tch t, tha t, hng t, loi th, loi ng ph v v tr) so snh, xc nh gi ca tha t, loi t cn nh gi. Phng php so snh trc tip c p dng nh gi t khi trn th trng c cc loi t tng t chuyn nhng quyn s dng t so snh c vi loi t cn nh gi. Gi chuyn nhng quyn s dng t ca loi t tng t s dng phn tch, so snh vi loi t cn nh gi phi l gi chuyn nhng quyn s dng t thc t trn th trng trong iu kin bnh thng. + Phng php thu nhp: l phng php xc nh mc gi tnh bng thng s gia mc thu nhp thun tu thu c hng nm trn 1 n v din tch t so vi li sut tin gi tit kim bnh qun mt nm (tnh n thi im xc nh gi t) ca loi tin gi VND k hn 01 nm (12 thng) ti ngn hng thng mi nh nc c mc li sut tin gi tit kim cao nht trn a bn. Phng php thu nhp ch p dng nh gi cho cc loi t xc nh c cc khon thu nhp mang li t t. + Phng php chit tr: l phng php xc nh gi t ca tha t c ti sn gn lin vi t bng cch loi tr phn gi tr ti sn gn lin vi t ra khi tng gi tr bt ng sn (bao gm gi tr ca t v gi tr ca ti sn gn lin vi t). Phng php chit tr c p dng xc nh gi t ca tha t c ti sn gn lin vi t trong trng hp khng c s liu v gi th trng ca cc tha t trng tng t p dng phng php so snh trc tip, trong khi c th thu thp s liu v gi th trng ca cc tha t c ti sn gn lin vi t tng t vi tha t cn xc nh gi. + Phng php thng d: l phng php xc nh gi t ca tha t trng c tim nng pht trin theo quy hoch hoc c php chuyn i mc ch s dng s dng tt nht bng cch loi tr phn chi ph c tnh to ra s pht trin ra khi tng gi tr pht trin gi nh ca bt ng sn." Phng php thng d c p dng xc nh gi t ca cc tha t trng c tim nng pht trin do thay i quy hoch hoc do chuyn mc ch s dng t trong khi khng c gi chuyn nhng quyn s dng t tng t trn th trng p dng phng php so snh trc tip." Ngoi ra hc vin cn nghin cu thm v ni dung ca Ngh nh 182/2004/N- CP v x pht hnh chnh trong lnh vc t ai.
Quyt nh 24/2004/Q- BTNMT ban hnh quy nh v Giy chng nhn quyn s dng t. Ngh nh 84/2007/N-CP ngy 25/5/2007 ca Chnh ph quy nh b sung v vic cp Giy chng nhn QSD t, Thu hi t, thc hin quyn s dng t, trnh t , th tc bi thng,h tr ti nh c khi nh nc thu hi t v gii quyt khiu ni v t ai. Ngh nh s 17/2006/N-CP ngy 27/1/2006 ca Chnh ph v s i mt s iu ca cc ngh nh hng dn thi hnh Lut t ai . IV. PHP LUT V NH Php lut v nh c quy nh c th trong Lut nh s 56/2005/QH 11 ngy 29/11/2005 ca Quc hi nc Cng ho x hi ch ngha Vit Nam; Ngh nh 90/2006/N-CP ngy 6/9/2006 ca Chnh ph quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Nh ; Thng t 05/2006/TT-BXD Hng dn thi hnh Ngh nh 90/2006/N-CP. Lut nh quy nh v s hu nh , pht trin, qun l vic s dng, giao dch v nh v qun l Nh nc v nh . Lut nh bao gm 9 chng, 153 iu, c hiu lc t ngy 1/7/2006. Ni dung chnh ca Lut nh nh sau: A/ LUT NH Lut ny quy nh v s hu nh , pht trin, qun l vic s dng, giao dch v nh v qun l Nh nc v nh . Lut Nh c 8 chng 150 iu Chung 1 : Nhng quy nh chung Chng 2 : S hu nh Chng 3: Pht trin nh . Chng 4 : Qun l vic s dng nh Chng 5 : Giao dch v nh Chng 6 : Nh ti Vit Nam ca ngi Vit nam nh c nc ngoi, t chc c nhn nc ngoi. Chng 7 : Qun l nh nc v nh . Chng 8 : iu khon thi hnh NHNG IM CH TRONG LUT NH
44
Lut nh s 56/2005/QH 11 c thng qua ti k hp th 8, Quc hi Cng ho x hi ch ngha Vit nam kho 11 ngy ngy 29/11/2005. Lut nh quy nh v s hu nh , pht trin, qun l vic s dng, giao dch v nh v qun l Nh nc v nh . Lut nh bao gm 9 chng, 153 iu, c hiu lc t ngy 1/7/2006. Ni dung chnh ca Lut nh nh sau: 1.2 Qui nh v qun l nh nc v nh v ch s hu Quyn c nh ca cng dn (iu 4): Cng dn c quyn c ch thng qua vic to lp nh hp php hoc thng qua vic thu, mn, nh nh theo quy nh ca php lut. Ngi to lp nh hp php c quyn s hu i vi nh . Bo h quyn s hu nh (iu 5): Nh nc cng nhn v bo h quyn s hu nh ca ch s hu. Nh thuc s hu ca t chc, c nhn khng b quc hu ho. Trng hp tht cn thit v l do quc phng, an ninh v v li ch quc gia, Nh nc quyt nh trng mua hoc trng dng nh th Nh nc bi thng cho ch s hu nh theo gia th trng ti thi im thanh ton v ta iu kin h to lp nh khc. Nh nc thng nht qun l nh bng php lut. Ni dung qun l nh nc v nh : ( chng VII, iu 134 n 146) xy dng v ch o thc hin nh hng, chng trnh quy hoch v k hoch pht trin nh . Ban hnh cc vn bn quy phm pht lut v nh v t chc thc hin cc vn bn . Ban hnh tiu chun nh v qun l cht lng nh theo tiu chun nh . Cng nhn quyn s hu nh . Cho php hoc nh ch vic xy dng, ci to nh .Qun l h s nh . iu tra, thng k, xy dng d liu v nh . Nghin cu, ng dng khoa hc, cng ngh v hp tc quc t trong lnh vc nh . Qun l hot ng mi gii nh . Qun l cc hot ng dch v cng v nh . Kim tra, thanh tra, gii quyt khiu ni, t co v x l vi phm trong lnh vc nh . Ban hnh cc vn bn quy phm php lut v nh : Cn c Lut Nh , nh hng pht trin nh quc gia v tnh hnh c th v pht trin kinh t-x hi ca t nc, Chnh ph ban hnh vn bn quy phm php lut v qun l, s dng v pht trin nh . C quan qun l nh nc v nh Trung ng trong phm vi nhim v v quyn hn ca mnh chu trch nhim ban hnh hoc trnh c quan c thm quyn ban hnh vn bn quy phm php lut v qun l, s dng v pht trin nh . U ban nhn dn cp tnh trong phm vi nhim v, quyn hn ca
mnh ban hnh vn bn quy phm php lut v qun l, s dng v pht trin nh v t chc thc hin cc quy nh ca php lut v qun l s dng v pht trin nh . Cng nhn quyn s hu nh : C quan nh nc c thm quyn c trch nhim cp mi, cp i, cp li giy chng nhn quyn s hu nh cho t chc, c nhn to lp nh hp php theo quy nh ca Lut ny. C quan qun l nh nc v nh Trung ng c trch nhim kim tra, gim st vic cp giy chng nhn quyn s hu nh trong c nc. Qun l h s nh : C quan qun l nh cp tnh c trch nhim qun l h s nh quy nh ti iu 66 ca Lut ny i vi trng hp doUBN cp tnh cp giy chng nhn quyn s hu nh . U ban nhn dn cp huyn c trch nhim qun l h s nh quy nh ti iu 66 ca Lut ny i vi trng hp do UBND cp huyn cp Giy chng nhn quyn s hu nh . C quan qun l h s nh c trch nhim cung cp cc thng tin v h s nh khi t chc, c nhn c yu cu. Ngi yu cu cung cp thng tin phi np mt khon ph cung cp thng tin theo quy nh ca php lut. iu tra, thng k, xy dng d liu v nh . UBND cc cp c trch nhim thng k, xy dng d liu v nh trn a bn phc v yu cu xy dng chng trnh, k hoch pht trin nh . nh k nm nm mt ln, c quan QLNN v nh TW thc hin iu tra, tng hp d liu v nh trn phm vi ton quc. Chnh ph b tr ngn sch cho vic iu tra, thng k v xy dng c s d liu v nh . Qun l hot ng mi gii nh : T chc, c nhn hot ng mi gii nh phi ng k kinh doanh hot ng mi gii nh theo quy nh ca php lut. Chnh ph quy nh c th iu kin tham gia hot ng mi gii nh . C quan qun l nh nc v nh TW ban hnh quy ch t chc hot ng mi gii bt ng sn nh . Thanh tra thc hin php lut v nh : Thanh tra chuyn ngnh v xy dng chu trch nhim thanh tra vic thc hin php lut v nh . C quan qun l nh a phng chu trch nhim thanh tra vic thc hin php lut v nh ti a phng. 1.3 Quyn v ngha v ca ch s hu nh Quyn ca ch s hu nh bao gm: o Chim hu i vi nh , S dng nh .
o Bn, cho thu, cho thu mua, tng cho, i, tha k, cho mn, cho nh, u quyn qun l, th chp nh thuc s hu ca mnh theo quy nh ca php lut. o Bo tr, ci to, ph d hoc xy dng li nh v s dng khng gian ca nh ph hp vi quy hoch xy dng, kin trc v cc quy nh ca php lut c lin quan. o Khiu ni, t co nhng hnh vi vi phm quyn s hu nh hp php ca mnh. o Yu cu c quan nh nc c thm quyn cp mi, cp i, cp li Giy chng nhn quyn s hu nh , xc nhn nhng thay i sau khi cp giy chng nhn nh . Ngha v ca ch s hu nh , bao gm: o Thc hin y trnh t, th tc khi ngh cp mi, cp i, cp li Giy chng nhn quyn s hu nh v xc nhn thay i sau khi cp giy chng nhn nh . o Qun l, s dng, bo tr, ci to, ph d, xy dng li nh ca mnh theo quy nh ca php lut nhng khng c lm nh hng hoc gy thit hi n li ch ca Nh nc, li ch cng cng, quyn, li ch hp php ca ngi khc. o Thc hin y cc th tc theo quy nh ca php lut khi bn, cho thu, tng cho, i, tha k, cho mn, cho nh, u quyn qun l, th chp nh . o Thc hin ngha v ti chnh theo quy nh ca php lut khi c Nh nc cp mi, cp i, cp li Giy chng nhn quyn s hu nh , xc nhn thay i sau khi cp giy chng nhn v trong qu trnh s dng nh . o Chp hnh quyt nh ca c quan nh nc c thm quyn v vic x l vi phm, gii quyt tranh chp, khiu ni, t co v nh , v vic gii to, bi thng, h tr, ti nh c, ph d nh hoc khi Nh nc trng dng, trng mua, mua trc nh .
47
1.4 Qui nh v giao dch nh Giao dch v nh gm cc hnh thc mua bn, cho thu, thu mua, tng cho, i, tha k, th chp, cho mn, cho nh v u quyn qun l nh . iu kin ca nh tham gia giao dchbao gm: o Trong cc giao dch v mua bn, tng cho, i, tha k, th chp, cho mn, cho nh, u quyn qun l nh th nh phi c cc iu kin: C giy chng nhn quyn s hu i vi nh theo quy nh ca php lut; Khng c tranh chp v quyn s hu; Khng b k bin thi hnh n hoc chp hnh quyt nh hnh chnh ca c quan nh nc c thm quyn. o Trng hp nh cho thu ngoi cc iu kin quy nh trn, cn phi bo m cht lng, an ton cho bn thu nh , cung cp in, nc, v sinh mi trng v cc iu kin thit yu khc. iu kin ca cc bn tham gia giao dch v nh o Bn bn, cho thu, cho thu mua, tng cho, i, th chp, cho mn, cho nh, u quyn qun l nh phi c cc iu kin: L ch s hu nh hoc ngi i din theo quy nh ca php lut v dn s; C nhn c nng lc hnh vi dn s; t chc bn, cho thu nh phi c chc nng kinh doanh nh , tr trng hp t chc bn nh khng nhm mc ch kinh doanh. o Bn mua, thu, thu mua, i, nhn tng cho, mn, nh, c u quyn qun l nh l t chc, c nhn; nu l c nhn trong nc th khng ph thuc vo ni ng k h khu thng tr v phi c nng lc hnh vi dn s; nu l ngi Vit Nam nh c nc ngoi th phi thuc din c s hu, c thu nh ti Vit Nam; nu l t chc th khng ph thuc vo ni ng k kinh doanh. Trnh t, th tc trong giao dch v nh + Cc bn trc tip hoc thng qua ngi i din tho thun v mua bn, thu, thu mua, tng cho, i, th chp, cho mn, cho nh, u quyn qun l nh . Trng hp php nhn tng cho nh th phi c vn bn tng cho. + Hp ng v nh , vn bn tng cho nh phi th hin cc ni dung sau y:
o Tn v a ch ca cc bn; M t c im ca nh ; o Gi v phng thc thanh ton nu trong hp ng c tho thun v gi; o Thi gian giao nhn nh ; thi gian bo hnh (nu c); thi hn cho thu; cho mn, cho nh; u quyn qun l; o Quyn v ngha v ca cc bn; Cam kt ca cc bn; Cc tha thun khc; o Ngy, thng, nm k kt hp ng hoc k vn bn; Ch k ca cc bn (nu l t chc th phi ng du v ghi r chc v ca ngi k). + Hp ng v nh phi c chng nhn ca cng chng hoc chng thc ca U ban nhn dn cp huyn i vi nh ti th, chng thc ca U ban nhn dn x i vi nh ti nng thn, tr cc trng hp sau y: o C nhn cho thu nh di su thng; o Bn bn, bn cho thu nh l t chc kinh doanh nh ; o Thu mua nh x hi; Bn tng cho nh l t chc. + Bn mua, bn nhn tng cho, bn i, bn c tha k nh c trch nhim np h s c cp Giy chng nhn quyn s hu nh , tr trng hp bn bn nh l t chc c chc nng kinh doanh nh hoc cc bn c tha thun khc. B/ NGH NH 90/2006/N-CP QUY NH CHI TIT V HNG DN THI HNH LUT NH Ngh nh 90 /2006/N-CP quy nh chi tit v hng dn thi hnh lut Nh bao gm 8 chng 81 iu bao gm : Chng 1 :Nhng quy nh chung. Chng 2 : Pht trin nh . Mc 1 : D n pht trin nh . Mc 2 : Pht trin nh thng mi. Mc 3 : Pht trin v qun l nh x hi. Mc 4 Pht trin v qun l nh cng v.
Chng 3: Hng dn cp giy chng nhn hu nh . Chng 4 : hng dn v qun l s dng nh . Chng 5 : hng dn th tc mua bn nh . Chng 6 ; Hng dn v vic s hu nh ca Vit kiu. Chng 7 Qun l nh nc v nh . Chng 8 : iu khon thi hnh. Ngh nh ny quy nh c th mt s ni dung v pht trin nh , s hu nh , giao dch v nh theo Lut nh . V ph duyt cc d n pht trin nh : D n pht trin nh do u ban ND cp tnh ph duyt hoc u quyn cho UBND cp Huyn ph duyt i vi cc d n Nh c Tng mc u t di 30 t ng Quyn li ca ch u t nh thng mi : c php chuyn nhng quyn s dng t u t h tng cho cc ch u t khc XD nh , tho thun vi ngi c nhu cu huy ng vn ng trc theo quy inh iu 39 Lut Nh Vn u t ca cc d n nh cng v l vn ngn sch Ngh nh ny cng qui nh v Khung gi cho thu, thu mua nh x hi, Khung gi cho thu nh cng v, Mu Giy chng nhn quyn s hu nh v quyn s dng t , Mu Giy chng nhn quyn s hu nh , Mu hp ng mua bn nh , Mu hp ng thu nh x hi, Mu hp ng thu mua nh x hi, Mu hp ng thu nh cng v, Mu hp ng thu nh . C/ THNG T 05/2006/TT-BXD HNG DN MT S NI DUNG CA NGH NH 90/2006/N-CP 3.Thng t 05/2006/TT- BXD Thng t 05/2006/TT- BXD ca B Xy dng Hng dn mt s ni dung ca Ngh nh 90/2005/N- CP c ban hnh ngy 1/11/2006. Thng t ny hng dn c th trnh t th tc cp giy chng nhn quyn s hu nh c th i vi tng loi nh nh ring l, nh chung c , quy nh ni dung ca giy chng nhn quyn s hu nh . V. PHP LUT V DN S
IV.1. Nhng quy nh php lut Php lut v dn s c quy nh c th trong B lut dn s s 33/2005/QH11 ngy 14/6/2005 ca Quc hi nc Cng ho XHCN Vit Nam. IV.1.1. Ch s hu Ngha v tn trng ranh gii gia cc bt ng sn (iu 265): Ranh gii gia cc bt ng sn lin k c xc nh theo tho thun ca cc ch s hu hoc theo quyt nh ca c quan nh nc c thm quyn. Ranh gii cng c th c xc nh theo tp qun hoc theo ranh gii tn ti t 30 nm tr ln m khng c tranh chp. Ngi c quyn s dng t c s dng khng gian v lng t theo chiu thng ng t ranh gii trong khun vin t ph hp vi quy hoch xy dng do c quan nh nc c thm quyn quynh v khng c lm nh hng n vic s dng t lin k ca ngi khc. Ngi s dng t ch c trng cy v lm cc vic khc trong khun vin t thuc quyn s dng ca mnh v theo ranh gii c xc nh; nu r cy, cnh cy vt qu ranh gii th phi xn r, ta cnh phn vt qu, tr trng hp c tho thun khc. Trong trng hp ranh gii l knh, mng, ho, rnh, b rung th ngi s dng t c ngha v tn trng, duy tr ranh gii chung; khng c ln chim, thay i mc gii ngn cch. - Quyn s hu i vi mc gii ngn cch cc bt ng sn (iu 266): Ch s hu bt ng sn lin k ch c dng ct mc, hng ro, xy tng ngn trn phn t thuc quyn s dng ca mnh. Nhng ngi s dng t lin k c th tho thun vi nhau v vic dng ct mc, hng ro, xy tng ngn, trng cy trn ranh gii lm mc gii ngn cch gia cc bt ng sn; nhng vt mc gii ny l s hu chung ca nhng ngi . Trong trng hp mc gii ngn cch ch do mt bn to nn trn ranh gii v c ch s hu BS lin k ng th mc gii ngn cch l s hu chung, chi ph xy dng do bn to nn chu, tr trng hp c tho thun khc; nu ch s hu bt ng sn lin k khng ng m c l do chnh ng th ch s hu dng ct mc, hng ro, xy tng ngn phi d b. i vi cy l mc gii chung, cc bn u c ngha v bo v; hoa li thu c t cy c chia u, tr trng hp c tho thun khc. i vi mc gii l tng nh chung, ch s hu bt ng sn lin k khng c tr ca s,
51
l thng kh hoc c tng t kt cu xy dng, tr trng hp c ch s hu bt ng sn lin k ng . Trong trng hp nh xy ring bit nhng tng st nn nhau th ch s hu cng ch c c tng, t kt cu xy dng n gii hn ngn cch tng ca mnh. - Ngha v tn trng quy tc xy dng (iu 267): Khi xy dng cng trnh, ch s hu cng trnh phi tun theo php lut v xy dng, bo m an ton, khng c xy vt qu cao, khong cch m php lut v xy dng quy nh v khng c xm phm n quyn, li ch hp php ca ch s hu bt ng sn lin k v xung quanh. Khi c nguy c xy ra s c i vi cng trnh xy dng, nh hng n bt ng sn lin k v xung quanh th ch s hu cng trnh phi cho ngng ngay vic xy dng, sa cha hoc d b theo yu cu ca ch s hu bt ng sn lin k v xung quanh hoc theo yu cu ca c quan nh nc c thm quyn; nu gy thit hi th phi bi thng. Khi xy dng cng trnh v sinh, kho cha ho cht c hi v cc cng trnh khc m vic s dng c kh nng gy nhim mi trng, ch s hu phi xy cch mc gii mt khong cch v v tr hp l, phi bo m v sinh, an ton v khng lm nh hng n ch s hu bt ng sn lin k v xung quanh. IV.1.2. Hp ng mua bn nh (T iu 440 n iu 455) - Hnh thc hp ng mua bn nh : phi c lp thnh vn bn, c cng chng hoc chng thc, tr trng hp php lut c quy nh khc. - Ngha v ca bn bn nh . Thng bo cho bn mua v cc hn ch quyn s hu i vi nh mua bn, nu c; Bo qun nh bn trong thi gian cha giao nh cho bn mua; Giao nh ng tnh trng ghi trong hp ng km theo h s v nh cho bn mua; Thc hin ng cc th tc mua bn nh theo quy trnh ca php lut. - Quyn ca bn bn nh . Yu cu bn mua nhn nh ng thi hn phng thc tho thun; hon thnh cc th tc mua bn nh trong thi hn tho thun; Khng giao nh khi cha nhn tin nh nh tho thun.
52
- Ngha v ca bn mua nh : Tr tin mua nh ng thi hn, theo phng thc tho thun; nu khng c tho thun v thi hn v a im tr tin th bn mua phi tr vo thi im bn bn giao nh v ti ni c nh; Nhn nh v h s v nh ng thi hn tho thun; Trong trng hp mua nh ang cho thu, phi bo m quyn, li ch ca ngi thu nh tho thun trong hp ng thu khi thi hn thu cn hiu lc. - Quyn ca bn ma nh : c nhn nh km theo h s v nh theo ng tnh trng tho thun; Yu cu bn bn hon thnh cc th tc mua bn nh trong thi hn tho thun; Yu cu bn bn giao nh ng thi hn; nu khng giao hoc chm giao nh th phi bi thng thit hi. - Mua nh s dng vo mc ch khc: Trong trng hp php lut khng c quy nh khc th cc quy nh ti cc iu t iu 450 n iu 454 ca B lut ny cng c p dng i vi vic mua nh s dng vo mc ch khc khng phi l mua nh . IV.1.3. Nhng quy nh v chuyn quyn s dng t (T iu 688 n iu 735) Cn c xc lp quyn s dng t (iu 688): t ai thuc hnh thc s hu nh nc, do Chnh ph thng nht qun l. Quyn s dng t ca c nhn, php nhn, h gia nh, ch th khc c xc lp do Nh nc giao t, cho thu t hoc cng nhn quyn s dng t. Quyn s dng t ca c nhn, php nhn, h gia nh, ch th khc cng c xc lp do c ngi khc chuyn quyn s dng t ph hp vi quy nh ca B lut ny v php lut v t ai. - Hnh thc chuyn quyn s dng t (iu 689): Vic chuyn quyn s dng t c thc hin thng qua hp ng, tr trng hp quy nh ti khon 3 iu ny. Hp ng chuyn quyn s dng t phi c lp thnh vn bn, c cng chng, chng thc theo quy nh ca php lut. Vic tha k quyn s dng t (iu 690): Gi chuyn quyn s dng t do cc bn tho thun hp ng do php lut quy nh. - Nguyn tc chuyn quyn s dng t (iu 692): C nhn, php nhn, h gia nh, ch th khc s dng t c php lut cho php chuyn quyn s dng t mi c quyn chuyn quyn s dng t. Khi chuyn quyn s dng t, cc bn c quyn tho thun v ni dung ca hp ng chuyn quyn s dng t nhng phi ph hp vi quy nh ca B lut ny v php lut v t
ai. Bn nhn chuyn QSD t phi s dng t ng mc ch, ng thi hn ghi trong giy chng nhn quyn s dng t v ph hp vi quy hoch, k hoch s dng t a phng ti thi im chuyn quyn s dng t. Hiu lc ca vic chuyn quyn s dng t: Vic chuyn QSD t c hiu lc k t thi im ng k quyn s dng t theo quy nh ca php lut v t ai. Hp ng chuyn quyn s dng t (T iu 693 n iu 735). Nhng im cn lu : Cn ch vn mua bn bt ng sn ngoi tun th quy nh ca lut kinh doanh bt ng sn phi ph hp vi quy nh ca lut dn s Vn t cc trong hp ng mua bn Vn tha k Vn chuyn nhng ... VI. PHP LUT V U T V.1. Nhng quy nh ca php lut Vn bn php lut lin quan n u t gm : - Lut u t s 59/2005/QH11 ngy 29 thng 11 nm 2005 ca Quc hi nc Cng ho XHCN Vit Nam. - Ngh nh 108/ 2006/N- CP ngy 22/9/2006 ca chnh ph quy nh chi tit v hng dn Lut u t Cc ni dung chnh ca Lut u t : - Quyn v ngha v ca nh u t : Ti iu 18 ca Lut quy nh v vic th chp quyn s dng t, ti sn gn lin vi t : Nh u t c d n u t c th chp quyn s dng v ti sn gn lin vi t ti t chc tn dng c php hot ng ti Vit Nam vay vn thc hin d n theo quy nh ca php lut. - Trong u i u t, ti iu 36 quy nh : Thi hn s dng t ca d n u t khng qu 50 nm ; i vi d n c vn u t ln nhng thu hi vn chm, d n u t vo a bn c iu kin kinh t-x hi kh khn, a bn c iu kin kinh t-x hi c bit kh khn m cn thi hn di hn th thi hn giao t, thu t khng qu 70 nm ; Khi ht thi hn s dng t, nu nh u t chp hnh ng php lut v t ai v c nhu cu tip tc s dng t th s c c quan nh nc c thm quyn xem xt gia hn s dng
t ph hp vi quy hoch s dng t c ph duyt ; Nh u t u t trong lnh vc u i u t, a bn u i u t c min, gim tin thu t, tin s dng t, thu s dng t theo quy nh ca php lut v t ai v php lut v thu. - Trin khai thc hin d n, iu 55 v 56 quy nh : + Thu, giao nhn t thc hin d n : i vi d n u t c yu cu s dng t, nh u t lin h vi c quan qun l t ai c thm quyn ni thc hin d n thc hin th tc giao t hp ng thu t ; Trnh t, th tc giao t, thu t theo quy nh ca php lut v t ai ; Trong trng hp nh u t c bn giao t m khng tin hnh trin khai d n trong thi hn quy nh hp ng s dng t sai mc ch th b thu hi t theo quy nh ca Lut t ai v b thu hi Giy chng nhn u t ; + Chun b mt bng xy dng : i vi trng hp Nh nc thu hi t theo quy nh ca php lut v t ai th c quan nh nc c thm quyn c trch nhim thu hi t, bi thng, gii phng mt bng trc khi giao t hp ng cho nh u t thu t ; Vic thu hi t v bi thng, gii phng mt bng c thc hin theo quy nh ca php lut v t ai ; i vi trng hp nh u t thu li t ca ngi s dng t c Nh nc giao t, cho thu t th nh u t c trch nhim t t chc thc hin vic bi thng, gii phng mt bng. Trng hp nh u t c tho thun vi ngi s dng t v vic bi thng, gii phng mt bng m ngi s dng t khng thc hin cc ngha v nh tho thun th UBND cp c thm quyn ni c d n u t c trch nhim t chc thc hin gii phng mt bng trc khi bn giao mt bng cho nh u t theo quy nh ca php lut ; i vi d n u t ph hp vi quy hoch s dng t c c quan nh nc c thm quyn ph duyt th nh u t c nhn chuyn nhng, thu quyn s dng t, nhn gp vn bng quyn s dng t ca t chc kinh t, h gia nh, c nhn theo quy nh ca php lut v t ai m khng phi thc hin th tc thu hi t. Nhng im cn lu - Vn quan h gia Lut Kinh doanh bt ng sn v Lut u t. - Vn vn php nh v cch thc xc nh vn php nh ngnh ngh kinh doanh bt ng sn.
V PHP LUT V XY DNG Lin quan n u t kinh doanh bt ng sn cn c Php lut v xy dng bao gm Lut Xy dng v cc ngh nh hng dn thi hnh Lut. A/Ni dung ca Lut Xy dng gm : 9 chng 123 iu ( Xem ni dung chitit ti ph lc ) Ni dung c bn nh sau : Lut ny quy nh v hot ng xy dng, quyn v ngha v , quyn v ngha v ca t chc c nhn u t xy dng cng trnhv hot ng xy dng i tng p dng lut ny l t chc c nhn trong nc, nc ngoi u t xy dng ti Vit nam. Hot ng xy dng l cc hot ng gm quy hoch xy dng , lp d n XD, kho st xy dng , thit k xy dng, thi cng xy dng, gip st thi cng,u thu ,qun l d n u t xy dng . Cc khi nim v hot ng xy dng v lin quan n hot ng xy dng quy nh ti iu 3 Lut Xy dng . 1/ V quy hoch xy dng : Quy hoch Xd phi c lp ,ph duyt lm c s cho cc hot ng xy dng Nh nc c trch nhim lp quy hoach hoc huy ng vn cho cng tc lp quy hoch Quy hoch xy dng gm3 loi : QHXD vng; QHXD th; QHXD im dn c nng thn. Thm quyn ph duyt quy hoh vng l B Xy dng t chc lp quy hoch trnh th tng ph duyt sau khi c kin cc ngnh. Thm quyn ph duyt quy hch XD th : -B XD t chc lp trnh Th tng ph duyt cc th mi lien tnh. UBND cp tnh lp th loi c bit, loi 1, loai2 trnh HND thng qua,B XD thm inh, Th tng ph duyt . - i vi th loi 3 UBND Cp tnh t chc lpQH, HDND tnh quyt nh . -UBND Huyn t chc lp QH th loi 4,5, trnh HDND huyn thng qua, UBND tnh ph duyt .
2/ D n u t XD cng trnh : Khi u t XD cng trnh phi lp d n ,hoc bo co kinh t k thut Ni dung chnh ca d n u t gm 2 phn : phn thuyt minh c cc ni dung ch yu sau : Mc tiu, a im, quy m cng sut,cng ngh, gii php k thut,ngun vn, tng mc u t, hnh thc qun l d n,hnh thc u t, thi gian, hiu qu u t, an ton,nh gi tc ng mi trng. Phn thit k c s gm cc bn v thit k chnh , phng n kin trc, kt cu ,in nc 3/ Kho st,thit k xy dng: Cc yu cu i v kho st xy dng : Nhim v kho st phi ph hp theo boc thit k. Ni dung kho st phi ph hp vi quy chun tiu chun Cc yu cu ca thit k : Ph hp vi quy hoch c duyt Ph hp vi thit k c s ca d n 4/ Xy dng cng trnh; Khi xy dng cng trnh phi tun theo quy nh ca php lut v XD cng trnh Xin php xy dng Gii phng mt bng u thu thi cng( Theo quy nh ca Lut u thu ) XD cng trnh ( Qun l thi cng cng trnh theo quy nh ca Ngh nh 209/2005/N-CP v qun l cht lng ) Ngim thu cng trnh B/ Ngh inh 16/2005/N-CP ngy 7/2/2005 v qun l u t XD cng trnh Ni dung chnh ca ngh nh quy nh v vic lp, thc hin d n u t XD cng trnh, hp ng trong hot ng xy dng,iu kin ca cc t chc t vn XD - Quy nh v ni dung d n u t , thm quyn thm nh d n - Thm quyn thm nh thit k c s ca d n
- Quy nh v h s thit k , cc bc thit k - Th tc cp php xy dng - thm quyn cp php xy dng -Quy nh v la chn nh thu xy dng - Cc hnh thc qun l d n u t - Cc hp ng trong xy dng - iu kin nng lc ca t chc c nhn trong hot ng XD : Quy nh iu kin v nng lc ca ngi lm cng tc t vn lp d n , t vn thit k , kho st a cht cng trnh, t vn gim st, t vn u thu - Nghi nh 16/2005/N-CP cng quy nh v phn loi d n du t XD cng trnh VII. PHP LUT V THNG MI VI.1. Nhng quy nh php lut Php lut v dn s c quy nh c th trong Lut thng mi ngy 10/5/1997 ca Quc hi nc Cng ho XHCN Vit Nam. VI.1.1. Mi gii thng mi (T iu 93 n iu 98) - Ngi mi gii thng mi: Ngi mi gii thng mi l thng nhn lm trung gian cho cc bn mua bn hng ho, cung ng dch v thng mi trong vic m phn, k kt hp ng mua bn hng ho, cung ng dch v thng mi v c hng th lao theo hp ng mi gii. - Hp ng mi gii: Trung gian mi gii thng mi phi c xc lp bng hp ng; Hp ng mi gii phi c lp thnh vn bn vi cc ni dung ch yu sau y: Tn, a ch ca cc bn; Ni dung c th v vic mi gii; Mc th lao; Thi hn hiu lc ca hp ng mi gii. - Ngha v ca ngi mi gii: Ngi mi gii thng mi c nhng ngha v sau y: Thc hin vic mi gii trung thc; Bo qun cc mu hng ho, ti liu c giao thc hin vic mi gii v phi hon tr cho ngi c mi gii sau khi hon thnh vic mi gii; Khng c tit l, cung cp thng tin lm phng hi n li ch ca ngi c mi gii; Bi thng thit hi do mnh
gy ra cho cc bn c mi gii; Chu trch nhim v t cch php l ca cc bn c mi gii, nhng khng chu trch nhim v kh nng thanh ton ca h. Vic thc hin hp ng gia cc bn c mi gii: Ngi mi gii khng c tham gia vo vic thc hin hp ng gia cc bn c mi gii, tr trng hp c u quyn ca ngi c mi gii. - Quyn hng th lao: Quyn hng th lao ca ngi mi gii pht sinh t thi im cc bn c mi gii k hp ng. - Thanh ton chi ph lin quan n vic mi gii. Ngi mi gii c quyn yu cu ngi c mi gii thanh ton cc chi ph hp l lin quan n vic mi gii, k c trong trng hp vic mi gii khng mang li kt qu cho cc bn c mi gii. VI.1.2. u gi hng ho (iu 139, 140): Kinh doanh dch v u gi hng ho: Thng nhn l php nhn c iu kin theo quy nh ca php lut c php kinh doanh dch v u gi hng ho. u gi hng ho: Vic thng nhn kinh doanh dch v u gi hng ho c thc hin theo quy nh ca B lut dn s v Quy ch bn u gi hng ho do Chnh ph quy nh. VI.1.3. Qung co thng mi (T iu 186 n iu 197) - Qung co thng mi: L hnh vi thng mi ca thng nhn nhm gii thiu hng ho, dch v xc tin thng mi. - Quyn qung co thng mi: Thng nhn c quyn qung co v hot ng sn xut, hng ho, dch v ca mnh hp ng thu t chc kinh doanh dch v qung co thc hin vic qung co thng mi cho mnh. - Kinh doanh dch v qung co thng mi: L hot ng thng mi ca thng nhn thc hin vic qung co thng mi cho cc thng nhn khc; T chc, c nhn c iu kin theo quy nh ca php lut, c yu cu kinh doanh dch v qung co th c c quan Nh nc c thm quyn cp giy chng nhn ng k kinh doanh; Chnh ph quy nh cc iu kin kinh doanh dch v qung co thng mi. - Sn phm qung co thng mi: Gm nhng thng tin bng hnh nh, m thanh, ch vit, biu tng cha ng ni dung qung co thng mi.
59
- Phng tin qung co thng mi: L cc cng c c s dng gii thiu cc sn phm qung co thng mi. Phng tin qung co thng mi gm: 1- Cc phng tin thng tin i chng; 2- Cc phng tin truyn tin; 3- Cc loi n phm; 4- Cc loi bng, bin, pa-n, p phch; 5- Cc phng tin qung co thng mi khc. - Bo h sn phm qung co thng mi v hot ng qung co thng mi hp php: Thng nhn c quyn ng k quyn s hu cng nghip i vi sn phm qung co thng mi do mnh sng to ra theo quy nh ca php lut v c Nh nc bo h; Nh nc bo h v to iu kin thun li i vi cc thng nhn hot ng qung co thng mi hp php. - Cc qung co thng mi b cm: Qung co hng ho, dch v m Nh nc cm kinh doanh qung co; Qung co sn phm, hng ho cha c php lu thng, dch v cha c php kinh doanh trn th trng Vit Nam ti thi im qung co; Li dng qung co thng mi gy thit hi n li ch ca Nh nc, c nhn v cc thng nhn khc; Qung co c s dng hnh nh, hnh ng, m thanh, ting ni, ch vit, biu tng, mu sc, nh sng tri vi truyn thng lch s, vn ho, o c, thun phong m tc Vit Nam v tri vi quy nh ca php lut; Qung co bng vic s dng phng php so snh hng ho, dch v ca mnh vi hng ho, dch v cng loi ca thng nhn khc bt chc sn phm qung co ca mt thng nhn khc, gy nhm ln cho khch hng; Qung co sai vi s tht ca hng ho, dch v v mt trong cc ni dung sau: quy cch, cht lng, gi c, cng dng, kiu dng, chng loi, bao b, phng thc phc v, thi hn bo hnh. - S dng phng tin qung co thng mi: Vic s dng cc phng tin qung co thng mi quy nh ti iu 190 ca Lut ny phi tun th cc quy nh ca c quan Nh nc c thm quyn ca Vit Nam; Trong s dng cc phng tin qung co thng mi phi bo m cc yu cu sau y: a) Tun th quy hoch v qung co; khng gy nh hng xu n cnh quan, mi trng, trt t an ton giao thng, an ton x hi; b) ng vi mc , thi lng, thi im quy nh i vi tng loi phng tin thng tin i chng.
Qung co thng mi ca thng nhn nc ngoi ti Vit Nam. Thng nhn nc ngoi c php hot ng thng mi ti Vit Nam c qung co v hot ng sn xut, hng ho, dch v ca mnh ti Vit Nam ph hp vi cc quy nh ca Lut ny; Thng nhn nc ngoi cha c php hot ng thng mi ti Vit Nam phi thu t chc kinh doanh dch v qung co thng mi Vit Nam thc hin. Hp ng dch v qung co thng mi: Vic thu dch v qung co thng mi phi c xc lp bng hp ng; Hp ng dch v qung co thng mi phi c lp thnh vn bn vi nhng ni dung ch yu sau y: a/ Tn, a ch cc bn k kt hp ng; b/ Sn phm qung co thng mi; c/ Phng thc, phng tin qung co thng mi; d/ Thi gian, phm vi qung co thng mi; e/ Ph dch v, cc chi ph khc c lin quan. - Quyn v ngha v ca cc bn thu qung co thng mi: La chn hnh thc, ni dung, phng tin, phm vi v thi hn qung co thng mi; Cung cp thng tin trung thc, chnh xc v hot ng sn xut, hng ho, dch v thng mi v chu trch nhim v cc thng tin ny; Kim tra, gim st vic thc hin hp ng dch v qung co thng mi; Tr ph dch v qung co theo tho thun trong hp ng. - Quyn v ngha v ca bn lm dch v qung co thng mi: K kt hp ng vi bn thu qung co thng mi ph hp vi GCN ng k kinh doanh giy php s dng phng tin qung co; Yu cu bn thu qung co thng mi cung cp thng tin qung co trung thc, chnh xc v theo ng thi hn ca hp ng; Thc hin dch v qung co thng mi theo tho thun trong hp ng; c nhp khu vt t, nguyn liu v cc sn phm qung co thng mi cn thit cho hot ng dch v qung co ca mnh theo quy nh ca php lut; Nhn ph dch v qung co theo tho thun trong hp ng. VI.1.4. Gii quyt tranh chp thng mi Tranh chp thng mi: L tranh chp pht sinh do vic khng thc hin hp ng trong hot ng thng mi.
- Hnh thc gii quyt tranh chp: trc ht phi c gii quyt thng qua thng lng ho gii khng t kt qu th c gii quyt ti Trng ti To n. Th tc gii quyt tranh chp thng mi ti Trng ti, To n c tin hnh theo cc th tc t tng ca Trng ti, To n m cc bn la chn. - Thm quyn gii quyt tranh chp thng mi vi thng nhn nc ngoi. i vi cc tranh chp thng mi vi thng nhn nc ngoi, nu cc bn khng c tho thun ph hp iu c quc t m nc Cng ho XHCN Vit Nam k kt tham gia khng c quy nh th tranh chp c gii quyt ti To n Vit Nam. VI.1.2. Nhng im cn lu Quan h gia Lut Thng mi v Lut Kinh doanh bt ng sn: Nh v t l hng hodo vy cng chu s chi phi ca Lut Thng mi trong giao dch. VIII. LUT DOANH NGHIP 2005 Lut doanh nghip quy nh v vic thnh lp , t chc qun l v hot ng ca cng ty THHH,cng ty c phn,... i tng p dng l tt c cc donh nghip thuc mi thnh phn kinh t. Lut doanh nghip c 9 chng 172 iu , ni dung cnh uoc tm tt nh sau : Chng 1 : Nhng quy nh chung: Quy nh v phm vi p dng, gii thch t ng, Quy nh quen v ngha v ca doanh nghip : doanh nghip c php t ch trong kinh doanh, thu lao ng,nh ot ti sn,khiu ni theo quy nh ca php lut Ngha v ca doanh nghip : kinh doanh ng nghnh ngh ng k kinh doanh,thc hin s sch k ton theo quy nh ,dng k ,k khai,np thu ,m bo quyn li ca ngi lao ng, thc hin ngha v i vi nh nc ( iu 9) Chng II Thnh lp doanh nghip v ng k kinh doanh Quy nh v quyn oc thnh lp doanh nghip ca t chc c nhn trong nc v nc ngoi Quy nh trnh t ng k kinh doanh Quy nh v h s xin ng k kinh daonh ca tng loi doanh nghip
Chng III Cng ty trch nhim hu hn Cng ty TNHH l doanh nghip trong thnh vin c th l t chc hoc c nhn,ss lung thnh vin khng vt qu 50 ,Cng ty TNHH khng c pht hnh c phiu Lut cng quy nh quyn v ngha v ca cc thnh vin, C cu t chc ca b my qun l cng ty Hi ng thanh vin s lung, quyn hn ca hi ng thnh vin quy nh trong iu l cng ty Hi ng thnh viin c quyn quyt nh chin lucj pht trin ca cng ty ,tng ,gim vn iu l, bu ch tch hi ng thnh vin.... C cu t chc gm Gim c, cc ph gim c, cc phng ban chuyn mn nghip v Cng ty TNHH mt thnh vin l cng ty do 1 t chc, hoc 1 c nhn lm ch hu Chng IV: Cng ty c phn Cng ty c phn do nhiu c ng gp c phn Cng ty c phn c quyn huy ng vn bng cch pht hnh chng khon C phn c nhiu loi ; C phn u i,c phn ph thng,( C phn ph thng khng uoc php chuyn thnh c phn u i c phiu l chng ch do cng ty c phn pht hnh , c phiu c th cho bn hoc chuyn nhng Cng ty c phn c quyn pht hnh tri phiu C cu t chc ca cng ty c phn c hi ng qun tr trong c ch tch HQT. tng gim c hoc gim c l ngi i din theo php lut Chng V: Cng ty hp danh Cong ty hp danhc t nht 2 thnh vinl ch s hu chungcng ty cng nhau kinh doanh di 1 tn chung Cng ty hp danh khng c pht hnh chng khon,
63
Chng VI: doanh nghip t nhn Doanh nhip t nhn do 1 c nhn lm ch ,t chi trach nhim Chng VII: Nhm cng ty Nhm cng ty l tp hp nhiu cng ty c quan h gn b lu di vi nhau v li ch kinh t C nhiu hnh thc : Cng ty m, Cng ty con Tp on kinh t Lut doanh nghip cn quy nh nhng nguyn tc t chc li, gii th, ph sn,.. doanh nghip.
64
CHUYN 2: TH TRNG BT NG SN
A. TNG QUAN V BT NG SN V TH TRNG BS: I. V bt ng sn: 1. Khi nim bt ng sn: Cho n nay hu ht cc nc trn th gii u phn loi ti sn theo lut c La m, tc l phn loi ti sn thnh Bt ng sn v ng sn. Nh vy BS khng ch l t ai, ca ci trong lng t m cn l tt c nhng g c to ra do sc lao ng ca con ngi gn lin vi t ai nh cc cng trnh xy dng, ma mng, cy trng... v tt c nhng g lin quan n t ai hay gn lin vi t ai theo khng gian 3 chiu (chiu cao, chiu su, chiu rng) to thnh mt dng vt cht c cu trc v cng nng c xc nh. nc ta cng tip cn vi cch t vn nh vy, nn B lut Dn s 2005 quy nh Bt ng sn (BS) l cc ti sn bao gm: t ai; Nh, cng trnh xy dng gn lin vi t ai, k c cc ti sn gn lin vi nh, cng trnh xy dng ; Cc ti sn khc gn lin vi t ai; Cc ti sn khc do php lut quy nh (iu 174). 2. Phn loi bt ng sn: BS c phn chia thnh nhiu loi, vi c im v yu cu s dng rt khc nhau. Trong qu trnh qun l cn phn loi BS theo c im hnh thnh v kh nng tham gia th trng ca tng loi bo m cho vic xy dng chnh sch pht trin v qun l th trng BS ph hp vi tnh hnh thc t. T kinh nghim ca nhiu nc v kt qu nghin cu nc ta, BS c th phn thnh ba nhm: BS c u t xy dng, BS khng u t xy dng v BS c bit. Nhm 1: BS c u t xy dng gm: BS nh , BS nh xng v cng trnh thng mi-dch v, BS h tng (h tng k thut, h tng x hi) BS l tr s lm vic v.v.. Trong nhm BS c u t xy dng th nhm BS nh t (bao gm t ai v cc ti sn gn lin vi t ai) l nhm BS c bn, chim t trng rt ln, tnh cht phc tp rt cao v chu nh hng ca nhiu yu t ch quan v khch quan. Nhm ny c tc ng rt ln n qu trnh cng nghip ho, hin i ho t nc cng nh pht trin th bn vng. Nhng quan trng hn l nhm BS ny chim tuyt i a s cc giao dch trn th trng BS nc ta cng nh trn th gii.
Nhm 2: BS khng u t xy dng: BS thuc nhm ny ch yu l t nng nghip (di dng t liu sn xut) bao gm cc loi t nng nghip, t rng, t nui trng thu sn, t lm mui, t him, t cha s dng v.v.. Nhm 3: BS c bit l nhng BS nh cc cng trnh bo tn quc gia, di sn vn ho vt th, nh th h, nh cha, miu mo, ngha trang v.v... c im ca nhm ny l kh nng tham gia th trng rt thp. Vic phn chia BS theo ba nhm trn y l rt cn thit bo m cho vic xy dng c ch chnh sch ph hp v xc nh m hnh qun l i vi th trng BS. 3. c im ca bt ng sn: BS c nhng c im ring nht sau ch yu sau y: - Tnh c nh - Tnh c bit - Gi tr ph thuc vo mc ch s dng - Tnh tng tr - Giao dch cc quyn v li ch ca bt ng sn - Cc thuc tnh khc 3.1. Tnh c nh: Mt thuc tnh ca bt ng sn phn bit vi cc ti sn khc l tnh c nh khng di chuyn c. Tnh c nh theo ngha rng l khi mt a phng khan him hng ha bt ng sn khng th a bt ng sn a phng khc v bn cc hng ha khc nh m tm, sa, x phng... Tnh c nh lm cho bt ng sn khng th em ra ch bn nh cc hng ha khc m i hi c mt phng thc gii thiu v giao dch khc. 3.2. Tnh c bit v khan him c im ny ca BS xut pht t tnh c bit v tnh khan him ca t ai. Tnh khan him ca t ai l do din tch b mt tri t l c hn. Tnh khan him c th ca t ai l gii hn v din tch t ai ca tng ming t, khu vc, vng, a phng, lnh th v.v.. Chnh v tnh khan him, tnh c nh v khng di di c ca t ai nn hng ho BS c tnh c bit. Trong cng mt khu vc nh k c hai BS cnh nhau u c nhng yu t
khng ging nhau. Trn th trng BS kh tn ti hai BS hon ton ging nhau v chng c v tr khng gian khc nhau k c hai cng trnh cnh nhau v cng xy theo mt thit k. Ngay trong mt to cao c th cc cn phng cng c hng v cu to nh khc nhau. Ngoi ra, chnh cc nh u t, kin trc s u quan tm n tnh d bit hoc to s hp dn i vi khch hng hoc tho mn s thch c nhn v.v.. 3.3. Tnh gi tr ph thuc vo mc ch s dng Mt mnh t khi quy hoch s dng trng cy nng nghip c gi tr khc, khi quy hoch thnh t th xy dng nh gi tr s ln rt nhiu v nu quy hoch lm khu thng mi gi tr cng khc. Hoc mt ngi nh ang trong ng xm, Nh nc quy hoch m ng i qua gi tr nh s tng ln rt nhiu... c im ny i hi c chuyn gia nh gi bt ng sn phi rt quan tm c bit l vn quy hoch. 3.4. Tnh tng tr Mt thuc tnh c bit ca bt ng sn l tnh tng tr theo thi gian. c im ny l gii vn khi cc cng ty thnh cng cc lnh vc khc u quay sang u t bt ng sn bo ton vn. 3.5. Giao dch cc quyn v li ch ca bt ng sn Hng ha bt ng sn khc cc hng ha khc. Vi hng ha khc khi mua ta em n v , ngc li vi bt ng sn khi mua ta phi n vi n. Nh vy giao dch bt ng sn khng phi l giao dch bn thn bt ng sn m l giao dch cc quyn v li ch cha ng trong bt ng sn. Thuc tnh ny i hi khi giao dch bt ng sn, nh gi bt ng sn phi c bit quan tm n li ch m bt ng sn em li. 3.6. Cc thuc tnh khc 3.6.1. Tnh bn lu Do t ai l ti sn do thin nhin ban tng, mt loi ti nguyn c xem nh khng th b hu hoi, tr khi c thin tai, xi l, vi lp. ng thi, cc vt kin trc v cng trnh xy dng trn t sau khi xy dng hoc sau mt thi gian s dng c ci to nng cp c th tn ti hng trm nm hoc lu hn na. V vy, tnh bn lu ca BS l ch tui th ca vt kin trc v cng trnh xy dng.
67
Cn phn bit tui th vt l v tui th kinh t ca BS. Tui th kinh t chm dt trong iu kin th trng v trng thi hot ng bnh thng m chi ph s dng BS li ngang bng vi li ch thu c t BS . Tui th vt l di hn tui th kinh t kh nhiu v n chm dt khi cc kt cu chu lc ch yu ca vt kin trc v cng trnh xy dng b lo ho v h hng, khng th tip tc an ton cho vic s dng. Trong trng hp , nu xt thy tin hnh ci to, nng cp BS thu c li ch ln hn l ph i v xy dng mi th c th ko di tui th vt l cha c my ln tui th kinh t. Thc t, cc nc trn th gii chng minh tui th kinh t ca BS c lin quan n tnh cht s dng ca BS . Ni chung, tui th kinh t ca nh , khch sn, nh ht l trn 40 nm; ca tui th kinh t nh xng cng nghip, nh ph thng l trn 45 nm v.v.. Chnh v tnh cht lu bn ca hng ho BS l do t ai khng b mt i, khng b thanh l sau mt qu trnh s dng, li c th s dng vo nhiu mc ch khc nhau, nn hng ho BS rt phong ph v a dng, khng bao gi cn. 3.6.2. Tnh chu s nh hng ln nhau BS chu s nh hng ln nhau rt ln, gi tr ca mt BS ny c th b tc ng ca BS khc. c bit, trong trng hp Nh nc u t xy dng cc cng trnh kt cu h tng s lm tng v p v nng co gi tr s dng ca BS trong khu vc . Trong thc t, vic xy dng BS ny lm tn thm v p v s hp dn ca BS khc l hin tng kh ph bin. 3.6.3. Tnh thch ng Li ch ca BS c sinh ra trong qu trnh s dng. BS trong qu trnh s dng c th iu chnh cng nng m vn gi c nhng nt c trng ca n, ng thi vn m bo yu cu s dng ca ngi tiu dng trong vic tho mn nhu cu sinh hot, sn xut-kinh doanh v cc hot ng khc. 3.6.4.Tnh ph thuc vo nng lc qun l: Hng ho BS i hi kh nng v chi ph qun l cao hn so vi cc hng ho thng thng khc. Vic u t xy dng BS rt phc tp, chi ph ln, thi gian di. Do , BS i hi cn c kh nng qun l thch hp v tng xng. 3.6.5. Mang nng yu t tp qun, th hiu v tm l x hi: Hng ho BS chu s chi phi ca cc yu t ny mnh hn cc hng ho thng thng khc.
Nhu cu v BS ca mi vng, mi khu vc, mi quc gia l rt khc nhau, ph thuc vo th hiu, tp qun ca ngi dn sinh sng ti . Yu t tm l x hi, thm ch c cc vn tn ngng, tn gio, tm linh v.v.. chi phi nhu cu v hnh thc BS. 4. Cc quyn v ti sn (bt ng sn) a) Quyn s hu Khi nghin cu v ti sn ni chung v bt ng sn ni ring, s chng phn nh ln iu g nu khng gn ti sn hoc bt ng sn vi cc quyn c th i vi chng. Cc quyn v ti sn l bnh ng i vi mi th nhn v php nhn. C 6 quyn c bn gn vi quyn s hu, l: - Quyn s dng v hng li t bt ng sn; - Quyn bn bt ng sn; - Quyn cho thu hoc cho mn bt ng sn; - Quyn nhn hoc nhng bt ng sn; - Quyn cho, tng bt ng sn; - Quyn chi b bt c quyn no i vi bt ng sn. Tt c cc quyn ni trn u c hiu l quyn s hu hp php. Mi mt quyn lin quan n kh nng chim hu, s dng, tha hng v loi b mt quyn li. Ngoi ra, cn c nhng quyn v bt ng sn ch ginh cho Nh nc, nh quyn thu thu bt ng sn, quyn trng dng ti sn s hu ring s dng cho mc ch cng cng, quyn nhn (sung cng) bt ng sn khng c ngi tha k. Tp hp nhng quyn ny c th v nh mt b a m mi chic i din cho mt quyn ca quyn s hu. Quyn s hu bt ng sn c chuyn giao trong nhiu hon cnh khc nhau, nhng khng bao gi chng c chuyn giao cng mt lc. b) Quyn i vi ti sn (bt ng sn) ca ngi khc Khc vi ch s hu ti sn c lm tt c nhng g php lut cho php i vi ti sn mnh s hu, ngi c quyn s dng ti sn ca ngi khc ch gii hn hnh vi ca h i vi ti sn trong nhng hnh thc nht nh do php lut qui nh. Ni dung c bn ca quyn i vi ti sn ca ngi khc bao gm:
- Quyn i qua, chuyn ti sn hoc vt qua t ca ngi khc; - Quyn chn dt gia sc trn t hoc i qua t ca ngi khc; - Quyn ly nc hay tiu nc qua tha t lin k (trong canh tc nng nghip); - Quyn c lp t, xy ct cng trnh trn t ca ngi khc (lp t ng ng dn nc, dn kh t, ng dy ti in, ng dy in thoi hoc m li i). - Ngi c quyn i vi bt ng sn ca ngi khc khng c gy hi cho tha t m h c quyn s dng v phi n b nu khng c tho thun vi ch s hu tha t m mnh c quyn s dng II. V th trng BS v th trng BS nh t: 1. Th no l th trng ? Th trng l phm tr kinh t tng hp gn lin vi qu trnh sn xut v lu thng hng ho. Tha nhn sn xut hng ho khng th ph nh s tn ti khch quan ca th trng. Qua nghin cu v phn tch l thuyt v th trng ca cc nh kinh in ta thy mt s vn cn lu : Th trng l ni trao i hng ho c sn xut ra cng vi cc quan h kinh t gia ngi vi ngi lin kt vi nhau thng qua trao i hng ho. Th trng hiu theo ngha rng l ch cc hin tng kinh t c phn nh thng qua trao i v lu thng hng ho cng quan h kinh t v mi lin kt kinh t gia ngi vi ngi t lin kt h vi nhau. Th trng hiu theo ngha hp l ch khu vc v khng gian trao i hng ho. Mt th trng pht trin bao gm 3 yu t sau y: - Ch th th trng: l ch ch th php nhn kinh t c li ch kinh t c lp; c quyn quyt nh mt cch c lp v cc hot ng kinh doanh ca mnh, c quyn nhn danh mnh tham gia cc quan h php lut. Ch th th trng BS nc ta bao gm cc t chc kinh t, c nhn, cc on th x hi v cc php nhn khc. - Khch th th trng: l sn phm hu hnh hoc v hnh c trao i thng qua th trng, sn phm c th tn ti trn thc t hoc c trong tng lai.
70
- Gii trung gian th trng: L cc mi gii, cu ni hu hnh hoc v hnh lin kt gia cc ch th th trng. Gii trung gian th trng bao gm h thng mi gii lin h gia nhng ngi sn xut, gia nhng ngi tiu dng, gia nhng ngi sn xut v tiu dng, gia nhng ngi sn xut cng loi, gia nhng ngi tiu dng cng loi v ngi tiu dng khc loi. Trong kinh t th trng, thng tin th trng, ngi trung gian giao dch (mi gii), trng ti giao dch, vn phng t vn u l gii trung gian th trng. Theo ngha en nguyn thy th trng l "ci ch". T s phn tch trn y, c th i n mt khi nim y v th trng bt ng sn nh sau: Th trng bt ng sn c hiu l ni m ngi mua bt ng sn v ngi bn bt ng sn giao dch vi nhau. Ngi mua v ngi bn c th cng mt a im nh trng hp bn u gi, h cng c th lin h vi nhau qua cc trung gian (cng ty t vn nh t) hoc qua mng internet hoc qua h thng thng tin lin lc khc. Chnh trong th trng bt ng sn, gi c bt ng sn c xc nh. Khi nim th trng ch ra rng bt ng sn c th mua bn gia ngi ngi mua v ngi bn m khng c s hn ch no trong hot ng ca mnh. Mi bn u rt nhy cm trc quan h cung cu v cc yu t khc nh hng n vic nh gi cng nh kh nng kin thc v s nm bt v tnh hu dng ca Bt ng sn, v nhu cu v c mun ca cc bn. C mt iu cn lu khi cp n th trng bt ng sn, l quyn s hu t ai. i vi nhng quc gia t ai thuc s hu t nhn, th trng t ai v ngha chung l th trng giao dch t ai, hng ho lu thng trn th trng l t ai c thng phm ho (t ai c u t, khai thc v c dng nh mt hng ho thc hin vic kinh doanh, mua bn, cho thu; cng dng nguyn tc kinh doanh hng ho kinh doanh t ai). i vi nhng nc XHCN nh Trung Quc v nc ta, t ai thuc s hu ton dn, th trng t ai v ngha chung c hiu l th trng quyn s dng t. i tng ch yu ca kinh doanh t ai thng phm l quyn s dng t. Ni chung nc ta cng nh Trung Quc khng c vic chuyn giao quyn s hu t. Cng nh nhiu th trng khc, ngy nay th trng bt ng sn khng ch mang tnh khu vc m cn mang tnh quc gia v tnh quc t. Cc giao
dch din ra trn th trng bt ng sn khu vc thng quan tm gii quyt nhng vn mang tnh chi tit, c th ca c bn mua v bn bn nh v tr, hnh th, qui m, kch thc tha t; nhng tin ch khi s dng bt ng sn hay gi bn bt ng sn; hnh thc v phng thc thanh ton, v.v... Nhng cc giao dch din ra trong th trng bt ng sn quc gia hay quc t thng ch yu quan tm ti lnh vc u t tm kim li nhun ti a ca cc bn mua v bn bn. V vy, ch th giao dch ch yu trong th trng ny l Nh nc, cc nh u t, cc doanh nghip trong nc v nc ngoi; khch th giao dch ch yu l cc loi t cng nghip, thng mi - dch v v tp trung ti cc th, vng ven th, khu cng nghip, khu ch xut v cc c khu kinh t. Vic phn bit th trng khu vc, th trng quc gia hay quc t ch yu gip ngi nh gi nhn dng th trng bt ng sn trong qu trnh phn tch, nh gi. Trn thc t, khng c mt th trng no tn ti mt cch c lp, chng lun an xen, tc ng ln nhau thnh mt th trng thng nht. Nhng v tr va v nh thch hp vic xy dng nh l mi quan tm ca cc nh u t pht trin a phng. Nhng khu t ln ginh cho s u t pht trin khu dn c hay khu thng mi dch v l mi quan tm ca cc nh u t pht trin ln. Cc t chc u t pht trin quc t cn c kinh doanh ti nhiu a im nhiu nc tranh th nhng iu kin thun li trong bi cnh ton cu ha v kinh t. 2. Khi nim v th trng BS 2.1. Khi nim v th trng BS: Da trn cc phn tch l lun nu trn, cc chuyn gia kinh t cng nh cc nh nghin cu v BS trong nc cng nh quc t a ra mt s khi nim sau y v th trng BS: - Khi nim 1: th trng bt ng sn l ni hnh thnh cc quyt nh v vic ai tip cn c BS v BS c s dng nh th no v v mc ch g. - Khi nim 2: th trng bt ng sn l u mi thc hin v chuyn dch gi tr ca hng ho BS. - Khi nim 3: th trng bt ng sn l ni din ra cc hot ng mua bn, chuyn nhng, cho thu, th chp v cc dch v c lin quan nh mi gii, t vn gia cc ch th trn th trng m vai tr qun l nh nc
i vi th trng BS c tc ng quyt nh n s thc y pht trin hay km hm hot ng kinh doanh i vi th trng BS. - Khi nim 4: th trng bt ng sn l "ni" tin hnh cc giao dch v BS gm chuyn nhng, cho thu, th chp v cc dch v h tr nh mi gii, t vn.. Nh vy, hin c rt nhiu quan nim khc nhau v th trng BS, sau khi tng hp cc kt qu nghin cu, chng ti xut mt s khi nim v th trng BS nh sau: Th trng BS l qu trnh giao dch hng ho BS gia cc bn c lin quan. L ni din ra cc hot ng mua bn, chuyn nhng, cho thu, th chp v cc dch v c lin quan nh trung gian, mi gii, t vn... lin quan n BS nh trung gian, mi gii, t vn... gia cc ch th trn th trng m vai tr qun l nh nc c tc ng quyt nh n s thc y pht trin hay km hm hot ng kinh doanh trn th trng BS. 2.2. Khi nim v th trng bt ng sn: Th trng BS nh t c coi l mt b phn ch yu ca th trng BS, hng ha lu thng trn th trng l BS. Chnh v vy, chng ta c th nh ngha th trng BS nh t l qu trnh giao dch hng ho BS gia cc bn c lin quan. L ni din ra cc hot ng mua bn, chuyn nhng, cho thu, th chp v cc dch v c lin quan n BS nh trung gian, mi gii, t vn... gia cc ch th trn th trng m vai tr qun l nh nc i vi c tc ng quyt nh n s thc y hay km hm s pht trin ca th trng BS nh t. Trong gio trnh ny, bt u t cc phn tip theo y, m bo phm vi nghin cu, chng ta s coi th trng BS y l th trng BS nh t v thng nht tn gi l th trng BS. 3. c im th trng BS ni chung v th trng BS Vit Nam: 3.1. c im th trng BS ni chung: thy c cc c trng ca th trng BS, cn xem xt thm 1 s lun im lun im c bn sau v th trng: - Lun im 1: Khi c sn xut hng ho th th trng gn vi sn xut hng ho nh hnh vi bng, song bn thn th trng cn tn ti ngay c trc khi c sn xut hng ho. Lun im ny khng nh trn th trng ngi mua,
ngi bn v hng ho l quan trng nht. Mi s tc ng km hm 3 yu t ny u dn n s km hm v pht trin khng bnh thng ca th trng. - Lun im 2: Th trng bn cht l t pht, t do. S can thip ca Nh nc vo th trng l ch quan. Tnh t pht ca th trng c khi n du, c khi bng pht mnh m. Cc nh nghin cu gi l s ng nh ca th trng. Khi cc iu kin v mi trng cng mo m th tnh t pht ca th trng cng cao, tnh ngm ca th trng cng mnh m. Khng th khun th trng bng lut php, khng th bng cc bin php hnh chnh mnh lnh t ranh gii ca th trng. S can thip ca Nh nc thng thng qua cc yu t cu thnh th trng nh cung-cu-gi c, hng ho, ngi mua, ngi bn. S tc ng hp l s thc y s pht trin ca th trng, can thip khng hp l s lm gia tng tnh t pht v rt nguy him. - Lun im 3: S pht trin ca th trng va tun t va t bin. T lun im ny cho thy s pht trin th trng khng ging nhau vng c iu kin nh nhau. Trn cng mt khu vc cng tn ti nhiu cp th trng khc nhau. - Lun im 4: Tnh ng b v ni ti tng th trng quan trng hn s ng b tng th th trng. Mt th trng qu qut hay pht trin trc ht ph thuc vo tng quan gia cc yu t cu thnh bn thn th trng y. Chnh s ng b ca cc yu t ni ti quyt nh s tn ti hay tiu vong ca th trng. S tng tc ca cc yu t ni ti s ph v cn bng c to lp cn bng mi, theo t l ng b mi. Tnh ng b ca tng th th trng l yu cu khch quan v i hi khng th ch quan, nng vi trong to lp s ng b . - Lun im 5: Cung-cu quyt nh xu hng v quy m ca th trng: Trong s cc yu t cu thnh th trng th cung-cu l cc nhn t quan trng nht. Cung-cu to nn b khung xng ca th trng. N quyt nh trnh , quy m v khuynh hng vn ng ca th trng. Ta c th khi qut nh sau: cung-cu l ct vt cht, gi c l din mo, cnh tranh l linh hn sng ca th trng. T lun im ny c th khng nh rng s tc ng ca Nh nc vo cung cu l tc ng mnh nht, c ngha nht. Khi cc quyt nh trc tip tc ng vo cung cu th ngay lp tc tc ng vo quy m v khuynh
74
hng ca th trng. S bnh n ca th trng hay cc cn st ca th trng trc tip do quan h cung cu em li. Da trn cc lun im trn v th trng, chng ta c th thy th trng BS c nhng c im ch yu sau y: Giao dch bt ng sn l giao dch quyn v li ch cha ng trong BS Do tnh khng di ri ca BS nn th trng BS mang tnh a phng v cn n cc dch v trung gian. Th trng bt ng sn phn ng tr ca cu so vi cung Th trng bt ng sn c tnh chu k Th trng bt ng sn c tnh thanh khon thp Th trng bt ng sn l th trng kh thm nhp, cnh tranh khng hon ho, d ny sinh tnh trng c quyn. Th trng bt ng sn chu nh hng mnh ca chnh sch, quy hoch C quan h mt thit vi th trng vn. 3.1.1. Giao dch bt ng sn l Giao dch cc quyn v li ch ca bt ng sn Nh nghin cu v c im bt ng sn chng ta bit, hng ha bt ng sn khc cc hng ha khc. Vi hng ha khc khi mua ta em n v , ngc li vi bt ng sn khi mua ta phi n vi n. Nh vy giao dch bt ng sn khng phi l giao dch bn thn bt ng sn m l giao dch cc quyn v li ch cha ng trong bt ng sn. Thuc tnh ny i hi khi giao dch bt ng sn, nh gi bt ng sn phi c bit quan tm n li ch m bt ng sn em li. 3.1.2. Th trng BS mang tnh vng, tnh khu vc, tnh su sc v khng tp trung, tri rng trn cc vng ca t nc: BS l mt loi hng ho c nh v khng th di di v mt v tr v n chu nh hng ca cc yu t tp qun, tm l, th hiu. Trong khi , tm l, tp qun, th hiu ca mi vng, mi a phng li khc nhau. Chnh v vy, hot ng ca th trng BS mang tnh a phng su sc.
75
Mt khc, th trng BS mang tnh khng tp trung m tri rng mi vng trn t nc. Sn phm hng ho BS c d tha vng ny cng khng th em bn vng khc c. Bn cnh , mi th trng mang bn cht a phng vi quy m v trnh khc nhau do c s pht trin khng u gia cc vng, cc min, do iu kin t nhin v trnh pht trin kinh t-vn ho-x hi khc nhau dn n quy m v trnh pht trin ca th trng BS khc nhau. Th trng BS cc th c quy m v trnh pht trin kinh t cao th hot ng si ng hn th trng BS nng thn, min ni v.v.. 3.1.3. Th trng bt ng sn phn ng tr ca cung so vi cu Do c im u t bt ng sn thng c thi gian di t 2 - 3 nm mi c sn phm v vy khi nghin cu th trng quyt nh u t th 3 nm sau mi c sn phm tung ra th trng. Mt khc, do tnh khng di ri c ca hng ha bt ng sn nn khi ti H Ni thiu hng khng th chuyn bt ng sn t Hi Dng hay bc Ninh v bn nh m tm c. Nn trn th trng bt ng sn cu lun phn ng tr so vi cung. 3.1.4. Th trng bt ng sn c chu k Do c im khng di ri c v c im tr ca cung so vi cu nn th trng bt ng sn lun c tnh chu k. Chu k dao ng ca th trng BS gm c 4 giai on: phn vinh (si ng), suy thoi (c du hiu chng li), tiu iu (ng bng) v phc hi (nng dn ln c th gy st). Chng hn nh th trng BS nc M trong khong 1 th k (1870-1973) tri qua 6 chu k dao ng, bnh qun mi chu k khong 18 nm; th trng BS nc Nht t 1956 n nay tri qua 4 chu k, mi chu k khong 10 nm; th trng BS Hng Kng t sau chin tranh th gii th II n nay c 8 chu k dao ng, chu k ngn hn l t 6-7 nm, di l 9-10 nm, trung bnh l 8-9 nm. Th trng BS Trung Quc tuy hnh thnh cha lu nhng t nm 1978 n nay cng c 4 chu k dao ng, trong ng ch c chu k cc ngn 1992-1994, tng trng phi m trong 2 nm 1992-1993 ri suy sp rt nhanh trong nm 1994. 3.1.5. Th trng bt ng sn c tnh thanh khon thp Bt ng sn c gi tr ln, qua nhiu th tc cng chng, np thu, lm trc b... ng thi bt ng sn mang nhiu yu t tm l, x hi nn ngi mua rt cn nhc. Do vy, vic mua bn bt ng sn rt chm, yu t ny to
nn tnh thanh khon thp ca bt ng sn. Ngoi ra Vit nam cn tnh a dua, phong tro v khng chuyn nghip cng to tnh thanh khon thp cho th trng bt ng sn nht l khi th trng xung. 3.1.6. Th trng bt ng sn l th trng kh thm nhp, cnh tranh khng hon ho, d ny sinh tnh trng c quyn c im ny xut pht t nhng c trng ring ca mi vng, chu s chi phi ca iu kin t nhin cng nh truyn thng v tp qun, th hiu, tm l x hi trong qu trnh s dng bt ng sn. Thm ch, ngay trong bn thn cc th trng a phng, s hiu bit v cc giao dch cng khng hon ho, ngi mua v ngi bn thng thiu thng tin lin quan n nhng giao dch trc . S tc ng ca Nh nc l mt trong cc yu t to nn tnh khng hon ho ca th trng BS. Bt k Nh nc no u c s can thip vo th trng BS cc mc khc nhau, trong ch yu l t ai thc hin cc mc tiu pht trin chung. BS c tnh d bit, tin tc th trng hn ch, t ai trn th trng s cp ph thuc vo quyt nh ca Nh nc nn th trng BS l th trng cnh tranh khng y . Mt khc, th trng BS khng hon ho cn do tnh cht khng ti to c ca t, nn th trng BS mang tnh c quyn, u c nhiu hn cc th trng hng ho khc. 3.1.7. Th trng BS chu s chi phi ca yu t php lut: BS l ti sn ln ca mi quc gia, l hng ho c bit, cc giao dch v BS tc ng mnh m n hu ht cc hot ng kinh t-x hi. Do , cc vn v BS u chu s chi phi v iu chnh cht ch ca h thng cc vn bn quy phm php lut ring v BS, c bit l h thng cc vn bn quy phm php lut v t ai v nh . c im ny c bit ng nc ta do th trng t ai cp I (th trng s cp-giao t v cho thu t) l chu tc ng ln nht ca cc quyt nh ca Nh nc. Chnh ph cc nc trn th gii u quan tm n BS v th trng BS, lun iu chnh chnh sch v BS v th trng BS nhm huy ng cc ngun lc v BS phc v cc mc tiu pht trin kinh t-x hi. 3.1.8. Th trng BS c mi lin h mt thit vi th trng vn v ti chnh. ng thi pht trin ca th trng ny tc ng ti nhiu loi th trng trong nn kinh t:
BS l ti sn u t trn t bao gm c gi tr t ai sau khi c u t. M u t to lp BS thng s dng mt lng vn ln vi thi gian hnh thnh BS cng nh thu hi ngun vn di. Khi BS tham gia lu thng trn th trng BS, cc gi tr cng nh cc quyn v BS c em ra trao i, mua bn, kinh doanh v.v.., gii quyt vn lu thng tin t, thu hi vn u t v mang li li nhun cho cc bn giao dch. iu ny chng t th trng BS l u ra quan trng ca th trng vn. Ngc li, th trng BS hot ng tt l c s huy ng c ngun ti chnh ln cho pht trin kinh t thng qua th chp v gii ngn. (Theo thng k, cc nc pht trin lng tin ngn hng cho vay qua th chp bng BS chim trn 80% trong tng lng vn cho vay). Ngoi ra, th trng BS cn c quan h trc tip vi th trng xy dng v qua m bc cu ti cc th trng vt liu xy dng v ni tht, th trng lao ng v.v.. dao ng ca th trng ny c nh hng lan to ti s pht trin n nh ca nn kinh t quc dn. 3.2. c im th trng BS Vit Nam: Ngoi nhng c im chung ca th trng BS, th trng BS Vit Nam cn c nhng c trng ring nh sau: a. Th trng hot ng theo s nh hng XHCN c s qun l ca Nh nc, trong t ai thuc s hu ton dn do Nh nc i din ch s hu: t ai thuc s hu ton dn do Nh nc i din ch s hu c quy nh ti Hin php nm 1992 v cc vn bn php lut ca nh nc. Theo cc quy nh ca php lut hin hnh, cc t chc, c nhn c c quan c thm quyn giao t, cho thu t. Nhng ngi c giao t, thu t c quyn s dng phc v cho mc ch sn xut kinh doanh, dch v v cc nhu cu khc ca cuc sng. Tuy nhin theo quy nh ca Lut t ai th quyn s dng t Vit Nam c m rt rng, n bao gm: chuyn i, chuyn nhng, cho thu, tha k, th chp, gp vn v cho thu li. t ai thuc s hu ton dn v php lut khng cho php mua bn t, do t khng phi l hng ho, ch c quyn s dng t mi c cng nhn l hng ho. Nh vy, ch c th trng quyn s dng t ai. ng thi, mt s khc bit na ca th trng BS nc ta l th trng hot ng theo nh hng XHCN, c s qun l ca Nh nc. iu ny yu
cu vic p ng nhu cu hng ho BS trn bnh din ca ton x hi ch khng ch p ng cc nhu cu ca mt b phn c kh nng thanh ton. b. Th trng BS Vit Nam mi hnh thnh v pht trin trong thp k 1980 (t sau cng cuc i mi nn kinh t 1986): Trong c ch c ch k hoch ha tp trung, th trng BS hu nh khng tn ti do khng c s tha nhn ca php lut. Mt s giao dch v BS ca cc tng lp dn c c thc hin trn th trng BS ngm. Do , khi t nc chuyn i sang nn kinh t th trng, th trng BS hu nh cha hnh thnh, hu ht cc giao dch BS vn din ra trn th trng ngm, nm ngoi s kim sot ca Nh nc. Trong thi k ny, th trng BS c th chia lm 2 giai on, giai on th nht l giai on cp t d n (nh, khng c chung c cao tng) cho mi i tng c nhu cu nhng nm u i mi n cui nm 2001. Mi ngi u dng vn ca mnh, thm ch rt nhiu gia nh cn trc tip t xy nh ca mnh. Giai on ny cng c thy r qua s pht trin cc nh t xy ti cc lng ven cc th ln nh H Ni v Tp. H Ch Minh. Cc nh u t nh pht trin cc BS nh. Kt qu l hng lot lng x ven c th ha trc khi bn thn n c tr thnh th. Giai on th hai bt u t khi nh nc m ra cc u i cho vic pht trin chung c. Cng vi s thnh cng ca cc d n pht trin khu th mi, khu chung c cao tng v cc chung c cao cp, lc ny cc doanh nghip xy dng tr thnh cc ch u t v tng bc tr thnh cc doanh nghip kinh doanh BS. C th thy, cc doanh nghip xy dng c c ngun ti chnh ng k t vic huy ng trc tip vn ca cc nh u t tim nng. ng thi, cc nh u t tim nng vn tip tc cc hot ng u t nh l. Kt qu l mt s khu th mi, mt s chung c cao tng ra i v tham gia vo th trng BS . Tuy nhin, rt nhiu sn phm cn ang dng d dang, cha hon thnh v cha tham gia c vo th trng BS . Cng vi vic khng cho phn l bn nn, ch cho huy ng vn thng qua hp ng gp vn, dng nh giai on th hai sp kt thc. Vic th trng BS mi hnh thnh s khai v pht trin vi quy m nh, t pht trong tnh hnh nn kinh t t nc c nhiu bin ng phc tp, cc ngun lc v BS khng pht huy c ht hiu qu ca n. ng thi, vic cha nhn thc y v vai tr, v tr ca th trng BS i vi qu
trnh pht trin kinh t-x hi quc gia, dn ti rt nhiu tn ti bt cp tp trung vo cc im sau y: * V chnh sch: H thng vn bn quy phm php lut iu chnh th trng BS c ban hnh kh nhiu nhng cha hon chnh v thiu ng b v cha p ng c yu cu thc y pht trin th trng lnh mnh v c hiu qu. * V qun l: Do cha nhn thc y v vai tr, v tr ca th trng BS i vi yu cu pht trin kinh t-x hi, ti sn BS cha c gii php hu hiu trong qun l v iu tit th trng BS. * V gi c: Cung-cu lun trong tnh trng mt cn i, gi c BS bin ng phc tp, gi BS ti mt s thnh ph ln b y ln rt cao mt cch phi l. Cng vi cn st BS, gi c BS tng vt vt xa thu nhp thc t ca ngi dn. * V hot ng: Hot ng ca th trng BS din ra ht sc phc tp, lin quan n nhiu lnh vc khc ca nn kinh t, c bit l khu vc th v cc khu vc pht trin thnh th. Nhng din bin phc tp trn th trng ch yu tp trung vo t xy dng, t sn xut kinh doanh, cc loi BS l nh v cng trnh, c bit l nh v cc loi nh kinh doanh dch v th. Bn cnh , cn c mt s im khc bit ca th trng BS vi cc th trng khc m chng ta c th xem xt bng di y:
Th trng BS S khng hon ho ca th trng Tnh phc tp ca qu trnh giao dch Mc khan him Tc ng vi cc ngnh khc phn khc nhy cm vi tng trng kinh t Thp Cc k phc tp Cao Mnh m Rt d dng Rt nhy cm Th trng hng ho, dch v khc Cao Bnh thng Thp Ph thuc ln nhau Khng d dng Nhy cm 80
4. S pht trin ca th trng bt ng sn Hu ht cc quc gia c nn kinh t th trng, th trng BS u hnh thnh v pht trin qua bn cp : s khi, tp trung ha, tin t ha v ti chnh ha: Th nht, cp s khi. l giai on ca tt c mi ngi u c th v to lp c nh ca mnh. Giai on ny, ch cn c mt mnh t l c th hnh thnh nn mt ci nh v c coi l BS. Trong cp ny, cc chnh sch v t ai, cc ch t v cc c quan qun l t ai l cc ch th c mt vai tr quyt nh. Th hai, cp tp trung ha. l, giai on ca cc doanh nghip xy dng. Trong giai on ny, do hn ch v t ai, do hn ch v nng lc xy dng, khng phi ai cng c th hnh thnh v pht trin mt ta nh, mt BS ln, mt d n BS. Trong cp ny, cc chnh sch v xy dng v cc doanh nghip, c quan qun l xy dng l cc ch th c vai tr quyt nh. Th ba, cp tin t ha. l giai on ca cc ngn hng. Lc ny, do s bng n ca cc doanh nghip pht trin BS, do hn ch v cc iu kin bn BS, khng phi doanh nghip no cng tin pht trin BS cho ti khi bn ra c trn th trng. Trong cp ny, cc ngn hng ng vai tr quyt nh trong vic tham gia vo d n ny hoc d n khc. Cc chnh sch v ngn hng, cc ngn hng v cc c quan qun l v ngn hng l cc ch th c vai tr quyt nh. Th t, cp ti chnh ha. Khi quy m ca th trng BS tng cao v th trng pht trin mnh, do nhng hn ch v ngun vn di hn ti tr cho th trng BS, cc ngn hng hoc khng th tip tc cho vay i vi BS hoc l s i mt vi cc ri ro. Lc ny, cc ngn hng phi ti chnh ha cc khon cho vay, cc khon th chp cng nh cc khon ti tr cho th trng nhm huy ng a dng ha cc ngun vn. Trong cp ny, cc th ch ti chnh, cc chnh sch ti chnh, cc t chc ti chnh v cc c quan qun l ti chnh l nhng ch th c vai tr quyt nh. C th thy rng, khng nht thit mi mt nn kinh t, mi mt th trng BS u tun t tri qua tng nc, tng cung bc nh trn. Cng khng nht thit cc cp pht trin th trng phi c giai on nh nhau v thi gian. Cng khng nht thit, cc cp pht trin ca th trng phi l kt thc giai on ny ri mi chuyn sang giai on khc. Cc nn kinh t, nht l
cc nn kinh t pht trin pht trin qua c 4 cp t rt lu. Chng hn nh c v New Zealand, cc ti sn BS c chng khon ha vi t l rt cao. Cc nc c nn kinh t chuyn i u p dng ch yu l liu php sc, tc l p dng ng lot tt c cc c ch, chnh sch theo chun ca cc nn kinh t th trng nn hin nay, th trng BS cng cp ti chnh ha. Trung Quc cng ang chun b chuyn qua giai on ti chnh ha th trng BS. 5. Vai tr v v tr ca th trng BS: 5.1. Th trng BS l mt trong nhng th trng quan trng ca nn kinh t th trng v th trng ny lin quan trc tip ti mt lng ti sn cc ln c v quy m, tnh cht cng nh gi tr ca cc mt trong nn KTQD: BS l ti sn ln ca mi quc gia. T trng BS trong tng s ca ci x hi cc nc c khc nhau nhng thng chim trn di 40% lng ca ci vt cht ca mi nc. Cc hot ng lin quan n BS chim ti 30% tng hot ng ca nn kinh t. Theo nh gi ca cc chuyn gia, tng gi tr vn cha c khai thc n cha trong BS cc nc thuc th gii th 3 l rt ln ln ti hng nghn t USD, gp nhiu ln tng h tr ODA ca cc nc pht trin hin dnh cho cc nc ang pht trin trong vng 30 nm qua. BS cn l ti sn ln ca tng h gia nh. Trong iu kin nn kinh t th trng th BS ngoi chc nng l ni , ni t chc hot ng kinh t gia nh, n cn l ngun vn pht trin thng qua hot ng th chp. 5.2. Th trng BS pht trin th mt ngun vn ln ti ch c huy ng: y l ni dung c tm quan trng c nhiu nh nghin cu trn th gii chng minh v i n kt lun nu mt quc gia c gii php hu hiu bo m cho cc BS c iu kin tr thnh hng ho v c nh gi khoa hc, chnh thng s to cho nn kinh t ca quc gia mt tim nng ng k v vn t pht trin kinh t-x hi t c nhng mc tiu ra. Theo thng k kinh nghim cho thy, cc nc pht trin lng tin ngn hng cho vay qua th chp bng BS chim trn 80% trong tng lng vn cho vay. V vy, pht trin u t, kinh doanh BS ng vai tr quan trng trong vic chuyn cc ti sn thnh ngun ti chnh di do phc v cho yu cu pht trin kinh t-x hi c bit l u t pht trin c s h tng ca nn kinh t.
82
5.3. Pht trin v qun l tt th trng BS, c bit l th trng quyn s dng t l iu kin quan trng s dng c hiu qu ti sn qu gi thuc s hu ton dn m Nh nc l i din ch s hu: Kinh nghim ca cc nc cho thy t tiu chun ca mt nc cng nghip ho th t l th ho thng chim t 60-80%. Nh vy, vn pht trin th trng BS p ng yu cu th ho nc ta l vn ln v c tm quan trng c bit nht l khi nc ta chuyn sang c ch th trng trong iu kin cc thit ch v qun l Nh nc i vi cng tc quy hoch cha c thc thi c cht lng v hiu qu th vic pht trin v qun l th trng BS th phi i i vi tng cng cng tc quy hoch khc phc nhng tn km v vng mc trong tng lai. 5.4. Pht trin v qun l tt th trng BS s gp phn kch thch sn xut pht trin, tng ngun thu cho Ngn sch: Th trng BS c quan h trc tip vi cc th trng nh th trng ti chnh tn dng, th trng xy dng, th trng vt liu xy dng, th trng lao ng... Theo phn tch nh gi ca cc chuyn gia kinh t, cc nc pht trin nu u t vo lnh vc BS tng ln 1 USD th s c kh nng thc y cc ngnh c lin quan pht trin t 1,5 2 USD. Pht trin v iu hnh tt th trng BS s c tc dng thc y tng trng kinh t thng qua cc bin php kch thch vo t ai, to lp cc cng trnh, nh xng, vt kin trc... t to nn chuyn dch ng k v quan trng v c cu trong cc ngnh, cc vng lnh th v trn phm vi c nc. Theo thng k ca Tng cc thu cc khon thu ngn sch c lin quan n nh, t trong giai on t nm 1996 n nm 2000 bnh qun l 4.645 t ng/nm mc d t l ny mi chim gn 30% cc giao dch, cn trn 70% cha kim sot c v thc t l cc giao dch khng thc hin ngha v thu vi Nh nc. Nu thc y bng c ch, chnh sch v php lut cc giao dch BS chnh thc (c ng k v thc hin ngha v thu) v i mi c ch giao dch theo gi th trng th hng nm th trng BS s ng gp cho nn kinh t trn di 20.000 t ng mi nm. 5.5. Pht trin v qun l c hiu qu th trng BS s p ng nhu cu bc xc ngy cng gia tng v nh cho nhn dn t th-nng thn:
83
Th trng nh l b phn quan trng chim t trng ln trong th trng BS. Th trng nh l th trng si ng nht trong th trng BS, nhng cn st nh t hu ht u bt u t st nh v lan to sang cc th trng BS khc v nh hng trc tip n i sng ca nhn dn. V vy, pht trin v qun l c hiu qu th trng BS nh , bnh n th trng nh , bo m cho gi nh ph hp vi thu nhp ca ngi dn l mt trong nhng vai tr quan trng ca qun l nh nc v th trng BS nh . B. PHN LOI TH TRNG BT NG SN: I. Phn loi th trng bt ng sn: C nhiu cch phn loi th trng BS, nhn chung ch mang tnh cht tng i, c th da vo cc cn c sau: 1/ Cn c vo hnh thi vt cht ca i tng trao i. Trn th trng hng ho BS i tng trao i l hng ho BS gm quyn s hu cng trnh gn vi t v quyn s dng t c iu kin. Th trng ny li c th chia thnh th trng th trng BS t liu sn xut v th trng BS t liu tiu dng. * TTBS t liu sn xut: gm th trng t ai (t th, nng thn; t nng nghip, t lm nghip, t khu ch xut, khu cng nghip..), th trng BS mt bng nh xng cng nghip,.. * Th trng BS t liu tiu dng: gm th trng BS nh , BS thng mi, vn phng, cc ca hng bn l v.v.. * Va l TTBS TLSX va l TTBS t liu tiu dng nh: ng x, cu cng v.v.. 2/ Cn c vo khu vc c BS: + Khu vc th: th trng t th, th trng nh th, th trng BS nh xng cng nghip, th trng BS thng mi, th trng BS cng cng v.v.. + Khu vc nng thn: th trng t nng thn, th trng t nng nghip, th trng t lm nghip, th trng nh nng thn, th trng t phi nng nghip (t xy dng tr s, vn phng lm vic, ca hng kinh doanh v.v..), th trng BS nh xng SXNN, th trng BS cng cng v.v..
84
+ Khu vc gip ranh: th trng t , nh ; th trng t nng nghip; th trng BS nh xng cng nghip, sn xut nng nghip; th trng BS cng cng v.v.. 3/ Cn c theo cng dng ca BS: * Th trng t ai (nng nghip v phi nng nghip) * Th trng cng trnh thng nghip (tr s, vn phng, khch sn, trung tm thng mi, ca hng...) v cng trnh cng cng (giao thng, thu li, y t, vn ho...) * Th trng cng trnh cng nghip (nh xng, mt bng sn xut, KCN, KCX...) * Th trng Nh ( th v nng thn) * Th trng cng trnh c bit c hng ho BS l cc BS phi vt th c coi nh ti nguyn khai thc c (kinh doanh du lch, v.v..) nh di sn vn ho, di tch lch s, v.v.. 4/ Cn c theo hot ng trn th trng BS (tnh cht kinh doanh): * Th trng mua bn chuyn nhng BS * Th trng u gi quyn s dng t * Th trng cho thu BS * Th trng th chp v bo him BS * Th trng dch v BS: bao gm cc hot ng dch v mi gii BS, t vn BS, thng tin BS, nh gi BS, bo tr bo dng BS v.v.. 5/ Cn c theo trnh t BS tham gia th trng: + Th trng s cp: th trng chuyn nhng, giao hoc cho thu quyn s dng t (cn gi l th trng BS s cp). + Th trng u t: Th trng xy dng cng trnh bn hoc cho thu. + Th trng th cp: Th trng bn hoc cho thu li cc cng trnh c mua hoc thu. Tng hp cc kt qu nghin cu v cc nhn nh ca cc nh khoa hc, c th cho rng th trng BS nc ta bao gm th trng BS s cp v th trng BS th cp.
Th trng s cp c hnh thnh t khi nh nc giao hoc cho thu t. Ch th tham gia th trng ny l Nh nc (i din ch s hu) vi nh u t hoc ngi c nhu cu s dng t. Giai on t sau khi nhn quyn s dng t, ngi s dng t tin hnh u t to lp BS (xc nh v tr to lp, xc lp quyn s hu hoc s dng, xy dng c s h tng, cng trnh kin trc,...), sau tin hnh cc giao dch v hng ho BS nh t nh mua bn, chuyn nhng, cho thu, th chp, bo him... Giai on ny gi l th trng th cp. II. Cc khu vc ca th trng bt ng sn Thng thng nc ta hin nay, th trng BS c cc khu vc ch yu sau: 1/ Th trng t sn xut nng nghip: Th trng ny ch yu xut hin nhng a phng m sn xut nng nghip l ngnh kinh t ch yu. Th trng ny pht sinh do nhu cu chuyn dch v tch t t sn xut nng nghip trong ni b nhn dn. Th trng ny cha c cc nh thm nh gi hin nay quan tm ng mc nn rt thiu thng tin c h thng v th trng ny. 2/ Th trng nh :. y l th trng si ng hin nay, nht l nhng vng ang th ho. Th trng ny c th phn ra thnh 4 nhm: - Nh bit th: y l th trng ca tng lp c nhu cu thu nhp cao, quy m t kh rng ph bin t 150 m2-500m2. Thng thng cc th hnh thnh lu th l bit th gn lin vi t, cn nhng vng mi quy hoch th l nn t trng phc v cho vic xy dng bit th. Gi t nhm ny thng cao do v tr a im gn lin vi mi trng cnh quan u vit. - Nh vn: C din tch trn di 1.000m2 nm cc vng ven c bit l cnh cc sng, rch va c th v chung quanh c th trng vn cy. Loi nh ny c th c cung ng bi cc doanh nghip kinh doanh BS nhng quy m din tch t 400 m2-600m2, i vi nhng l t c quy m din tch ln ch yu c hnh thnh t vic chuyn nhng li t sn xut nng nghip, sau ci to thnh nh vn. y l th trng ca tng lp trung lu. c bit l ca tng lp cn b cao tui.
86
- Nh ph ring bit v ph lin kt: y l th trng ca tng lp c thu nhp trung bnh vi quy m t t 40 m2- 120m2 ph bin t 60 m2-80m2, c th va dng , va dng kinh doanh nu mt tin cc ng ph. - Nh chung c nhiu tng; Phc v cho nhng ngi c thu nhp thp hoc trung bnh km, do din tch t ca tng cn h t. Nh nc h tr v chi ph han tng ca khu vc. Gi tr ca tng cn h ch yu l gi tr xy dng. Loi nh ny ngy cng chim t trng cao trong giao dch BS cc th ln. 3/ Th trng nh xng cng nghip: Hin nay thng hnh thnh cc khu vc ven th v ngoi thnh c quy hoch dnh cho vic xy dng nh xng sn xut bao gm: cc khu cng nghip tp trung hoc nh my n l. Quy m t rng thng c hnh thnh t vic chuyn mc ch s dng t t sn xut nng nghip hoc t hoang ha. Xu th pht trin l cc khu cng nghip tp trung chuyn ngnh hoc a ngnh d qun l v x l nhim mi trng. 4/ Th trng bt ng sn phc v hot ng thng mi, dch v khch sn, cao c, vn phng: Th trng ny ch yu cc trung tm th c v tr thun li cho vic kinh doanh, iu kin h tng tt, gi tr BS ny rt cao do kh nng sinh li nhun ln v yu t khan him cng cao hn th trng khc. 5/ Th trng BS c s dng vo cc mc ch c bit: Bt ng sn c s dng vo cc mc ch c bit nh cng s, trng hc, bnh vin, cng hng khng, hi cng, trm bin th, nh th, nh, cha, cc c s tn gio vv... Gi l th trng nhng thc ra y l mt th trng m phng, trn thc t khng c hoc rt t khi c cc cuc mua bn loi bt ng sn ny. Nhng trong nhiu trng hp, ngi ta cn bit gi tr thay th hoc gi tr ti to nhng bt ng sn thuc loi ny theo gi th trng, phc v cc mc ch qun l ni chung hoc cc mc ch khc, nhng tnh tin n b khi Nh nc thu hi t s dng vo cc mc ch cng cng khc, tnh tng gi tr ti sn ca c quan, t chc, v.v... ti mt thi im no .
87
C. CC YU T CA TH TRNG BT NG SN: Theo quan im ca nhm nghin cu, di gic kinh t, c th nhn nhn th trng BS c cu thnh nn bi tng th cc yu t sau y: - Hng ho BS; - Cc lc lng tham gia th trng BS: ngi mua, ngi bn, ngi qun l, ngi h tr, trung gian, mi gii v.v.. - C s vt cht h tng ca th trng BS: ni din ra cc hot ng giao dch, cc phng tin h tr cho vic giao dch; - Quy lut vn hnh ca th trng ny: Quan h cung-cu-gi c v cc quy lut kinh t (bn tay v hnh); - Vai tr ca Nh nc i vi th trng BS. I. V hng ho BS: 1. Khi nim v c trng ca hng ha BS trn th trng BS : Hng ha BS l phm tr ni hm ca BS nghin cu trong ti ny. L hng ha lu thng trn th trng BS, hng ha BS cng c y nhng c im c bn nht ca cc loi BS ni chung, hng ha BS cn c hai c tnh quan trng khc nh tnh c nh v gi tr ca n ph thuc nhiu vo mc ch s dng. 1.1. Tnh c nh l c trng khc bit ca hng ho BS so vi cc loi hng ho khc. c tnh ny i hi phi c phng thc giao dch v qun l hot ng giao dch khc vi cc th trng hng ho khc. Vi cc hng ho khc, ngi bn, ngi mua c th d dng em hng ho v ni no tu nhng vi BS th hu nh khng th di di c. Ch nhn ca n phi chuyn n ni c BS. Hng ho BS khng th em ra th trng (siu th-ch) trng by nh cc loi hng ho khc m thng phi gii thiu n thng qua m t bng m hnh, hnh nh, bn v, hoc cc m t khc. Tnh c nh cn to cho hng ho BS mang tnh a im v tnh a phng" rt cao. Cng mt loi BS nhng nhng a im khc nhau th c gi tr khc nhau. Nu hai BS nh nhau m mt c v tr trung tm v mt c v tr ngoi th gi tr ca chng rt khc nhau. Tng t nh vy cng mt loi BS nhng BS th ln c gi tr cao hn nhiu BS
cc th nh, vng su vng xa. Tnh c nh t ra vn phi c s iu tit th trng BS khc so vi cc th trng hng ho khc. Vi hng ho bnh thng c th iu chnh cung cu bng cch chuyn hng ho t nhng ni d tha n ni thiu. Nhng vi BS phi ch ng iu chnh cung cu thng qua d bo v k hoch to lp ch ng ca chnh quyn a phng. 1.2. Gi tr hng ho BS c c th rt khc bit so vi cc loi BS khc: Gi tr ca hng ho BS ph thuc vo mc ch s dng chng hay ni cch khc l ph thuc vo s tc ng ca yu t con ngi lm tng kh nng sinh li ca BS. Khi t ai c quy hoch vo sn xut nng nghip hoc lm nghip thng c gi tr thp hn so vi trng hp t ai c quy hoch pht trin nh hoc kinh doanh dch v, thng mi... Ni cch khc, cng tc quy hoch c vai tr nh hng quyt nh i vi gi tr BS ni chung v nng cao hiu qu s dng t ni ring. 2. iu kin BS tr thnh hng ha trn th trng BS BS ch c coi l hng ha ca th trng khi p ng c cc iu kin sau y: BS phi c ch s hu c th, phi c php lut cho php v phi c iu kin giao dch. C th nh c xc nhn quyn s hu (c giy chng nhn), khng thuc vng cm s dng, khng nm trong vng quy hoch phi di di hoc thay i mc ch s dng theo k hoch ca Nh nc v khng gy nhim mi trng. 3. Cu trc ca hng ha BS: Hng ha BS lu thng trn thi trng thuc nhm BS c u t xy dng. V cu trc ca hng ha BS thng thng bao gm t ai v vt kin trc xy dng trn t ai . 3.1. t ai Bn thn t ai nu tch ri ra th khng th mt mnh tho mn nhu cu c tr ca con ngi, nhng v c gi tr tim n pht trin thng qua u t, nn cui cng th vn c th t mc ch tr thnh khng gian c tr. V l t ai thuc phm tr BS v khng nhng th, li cn l b phn quan trng ca BS.
89
Trong m hnh kinh t-x hi nc ta hin nay, nn tng l lun v t ai c xy dng trn c s hc thuyt Mc. Mc dnh phn ln ni dung ca Quyn 3 ca b T bn trnh by v l lun t ai v u t trn t (bt ng sn). Mc a ra nhng l lun c bn nht c lin quan ti c vn chnh tr, kinh t v x hi. Mc bt u xy dng l lun t phn tch kha cnh kinh t v x hi ca t ai. Ni dung ch yu bao gm cc im: + t ai v ti nguyn thin nhin l tng vt ca t nhin cho loi ngi, khng ai c quyn chim ot thnh s hu ring ca mnh, mi ngi u c quyn nh nhau trong hng dng li ch t khai thc t ai v ti nguyn thin nhin; + t ai c ngun cung c nh (t co gin) trong khi dn s v ca ci vt cht do lao ng lm ra tng theo cp s nhn, v vy s c chim t nhn v t ai s dn ti tnh trng mt cn i cung-cu v t ai lm cho nn kinh t-x hi b mo m. + t ai t nhin khng c gi tr v khng c lao ng sng c tch t, v vy khng c gi v khng phi l hng ho; t ai ch c gi tr khi c con ngi u t, t gi tr t c hnh thnh v phn nh gi tr lao ng u t trn t c gi l gi tr bt ng sn; + Li nhun thu c t t c gi l a t (mt biu hin ca gi tr thng d) chia thnh a t chnh lch v a t tuyt i; a t chnh lch l li nhun siu ngch th hin chnh lch gia gi c sn xut chung v gi c sn xut c bit (a t chnh lch c chia thnh 2 loi: a t chnh lch 1 c ngun gc t cc iu kin thun li do t nhin mang li, a t chnh lch 2 c ngun gc t u t ca con ngi), a t tuyt i l phn li nhun siu ngch m ngi s dng t phi trch ra tr cho ch s hu t nh tin thu t. Nh vy, loi b ch s hu t nhn v t ai s loi b c phn a t tuyt i. Gi t ( c u t) trn th trng c tnh bng a t trn t sut li nhun. y l phn l lun mang tnh nguyn tc va m bo ng nh hng chnh tr, pht trin c cc hot ng kinh t trn t, va m bo tnh cng bng v s dng t gia mi ngi. L lun ny khng c qun trit trong i sng kinh t-x hi th hoc l chng ta s thin v li ch kinh t t nhn to nn bt bnh ng v quyn hng dng a t mang li t t ai, hoc l
90
chng ta s ch thin v kha cnh x hi m lm kh cng cc hot ng kinh t. 3.2. Vt kin trc xy dng xong: Vt kin trc xy dng xong bao gm cng trnh chnh v cng trnh ph, v to thnh ti sn. Vt kin trc, cng c lc c gi l cng trnh xy dng, do da theo cc cng dng khc nhau m chng ta c th chia ra nh sau: + Cng trnh nh : l mt trong 4 nhu cu c bn ca con ngi (n, , mc, i li). Nh c nhiu loi nh nh ph thng, nh chung (chung c), nh bit th, nh ph, nh vn, nh cng v Cc cng trnh nh ngy cng pht trin c v s lng v cht lng vi mc tin nghi tng ng mc tng thu nhp v ci thin i sng ca nhn dn. Ngi ta mua nh ch yu l t mnh s dng. Tuy vic mua nh thng do c nhn thc hin vi s tin cha phi l ln lm (so vi cc loi cng trnh khc) nhng s lng ngi mua rt ng o v l s quan tm hng u ca cc nh kinh doanh BS. + Cng trnh cng nghip: l cc nh xng cng nghip nng, cng nghip nh, kho tng, nh xng cho cng nghip cng ngh cao do cc doanh nghip u t phc v cho hot ng sn xut-kinh doanh ca mnh hoc u t xy dng cho thu, thng l ti cc khu cng nghip tp trung. V khoa hc v cng nghip tin b rt nhanh nn nh xng cng nghip c tnh thch ng rt cao cho php d dng sp xp li quy trnh sn xut. + Cng trnh thng nghip v dch v: l cc nh hng, khch sn, trung tm thng mi, ca hng, ca hiu, ch v siu th, cng vin gii tr, sn gn, sn bowling, sn qun vt, b bi, nh vn phng lm vic, tr s cng ty, kho hng, ga-ra, bi xe Cc cng trnh quy m nh thng do cc c nhn u t dng hay cho thu, cn cng trnh quy m ln u do cc cng ty trong nc v nc ngoi u t xy dng. Cng trnh loi ny thng i hi vn u t ln, a im phi c la chn k v vic s dng kinh doanh cn gn vi iu kin kinh t-x hi khu vc quanh . Trong s cc BS loi ny, phi k n cc cng trnh cng cng-x hi nh nh tr, trng dy ngh, cc c s y t, v.v..Mt lot cng trnh dch v, k c cc cng trnh tng i, qung trng l ni tham quan du lch, vui chi gii tr cng ng v.v..
cc nc, nhiu c quan Chnh ph cng thu nh lm cng s. Mt cao c c th cha ng nhiu chc nng nh khch sn, vn phng lm vic ca cng ty cho php tit kim t ai th rt nhiu, mt khc tn vn u t cho cng s, vn phng. + Cng trnh c bit: nh trung tm gii tr, trng ua, sn gn, sn bay, bn cng v.v.. y l nhng cng trnh u t di hn, lng giao dch t. 4. c im ca hng ha BS: Ngoi nhng c im c bn nht ca cc loi BS ni chung, hng ho BS cn c mt s c tnh khc nh tnh c bit v khan him, tnh bn lu, tnh chu nh hng ln nhau v.v.. 4.1. Tnh c bit v khan him: c im ny ca hng ho BS xut pht t tnh c bit v tnh khan him ca t ai. Tnh khan him ca t ai - Trn th trng s cp, hng ha BS do Nh nc c quyn cung cp (giao v cho thu t); - Hin ti, trn th trng BS, mt s lng ln hng ha BS l nh khu dn c v BS thng mi, trong loi hng ha BS nh , nh thuc s hu Nh nc chim mt t trng ng k v ang c khuyn khch em ra giao dch trn th trng BS. II. V cc lc lng tham gia th trng BS: C th thy rng tng ng vi mi cp khc nhau s c s khc nhau v mc , quy m v thnh phn cc ch th tham gia vo cc hot ng giao dch BS. Nhng nhn chung, cc lc lng ch yu trn th trng ny thng gm c ngi mua, ngi bn, cc t chc cung cp dch v h tr th trng, v c quan qun l nh nc. 1. Lc lng th nht- ngi mua: L ngi tiu th trc tip hng ho BS. Chnh nhng ngi tiu th ny l ngi xc nh s thnh cng ca d n, s chp nhn hoc khng chp nhn ca h vi sn phm hon chnh khi sn phm c a vo tiu th trong th trng BS. Ngi s dng thng k hp ng trc khi sn phm xy dng hon chnh.
92
Thng qua cc nh tip th BS, h c th tip xc trao i vi cc nh cung cp ti chnh d n v cc nh xy dng c th iu chnh kp thi cc thay i v thit k xy dng, p ng ng nhu cu ca ngi tiu dng. S tham gia ca h ng vai tr tch cc trong qu trnh pht trin ca BS. i khi, Nh nc cng ng vai tr l ngi mua trn th trng BS gin tip qua cc doanh nghip nh nc. Trong thc t, c 3 loi ngi mua c nhu cu v BS: nhu cu tiu dng (nh ), nhu cu sn xut (nh xng) v nhu cu kinh doanh (vn phng bn, cho thu ... nhm mc ch mua i bn li kim li. Nhu cu th 3 ny sau ny pht trin ln s lm ny sinh ci gi l th trng u c BS . 2. Lc lng th hai- ngi bn: Trn th trng BS, cc ch th tham gia vo bn bn BS rt a dng, bao gm cc c nhn v cc doanh nghip kinh doanh BS: 2.1. C nhn Cc c nhn s hu BS (s hu t ai, c quyn s dng t) tham gia vo th trng vi t cch l ngi bn, ngi cho thu, ngi em BS l ti sn th chp vay vn, dng BS gp vn lin doanh... Ngc li, c mt s c nhn c nhu cu s dng BS vo i sng sinh hot c nhn hoc s dng vo mc ch sn xut kinh doanh s tham gia giao dch trn th trng vi t cch l ngi i mua, i thu... Cc c nhn tham gia vo bn bn trn th trng BS gm mi thnh phn, mi ngnh ngh, t nhng ngi mun mua i bn li BS kim li n nhng ngi mun tham gia kinh doanh n nhng ngi mun cung cp cc dch v h tr hot ng giao dch trn th trng. Trong 3 loi hnh hot ng trn, th loi hnh cung cp dch v h tr th lc lng cc c nhn tham gia l ng o nht, c th tm tt nh sau: - V k thut c kin trc s, k s, nh quy hoch t ai, kin trc s phong cnh, nh thu xy dng, nh t vn mi trng, nh t vn giao thng. - V kinh t v php l c nh nh gi BS nh t, lut s v k ton vin, nh mi gii BS nh t, nh cung cp ti chnh, nh qun l BS nh t, nh nghin cu th trng, nh t vn tip th v quan h i ngoi. 2.2. Doanh nghip kinh doanh BS:
93
Trong nn kinh t k hoch ho tp trung, do khng c th trng BS nn cng khng c doanh nghip kinh doanh BS. Trong nn kinh t ny xut hin kh nhiu cc cng ty xy dng, tng cng ty xy dng hot ng theo k hoch nh nc, sn phm BS c to lp phn ln thuc quyn s hu nh nc. Nh trong x hi hoc l do Nh nc phn phi (ch trong phm vi rt hp), hoc do nhn dn t xy dng di cc hnh thc ngn hn (nh tranh, tre, na, l, nh cp 4...). S thiu vng cc doanh nghip kinh doanh BS chng nhng lm gim thiu cc kh nng to lp cc loi hng ho BS m cn lm cho hiu qu s dng cc loi ti sn BS (c bit l t ai) ch t c mc thp km, b lng ph mc cao. Ring cc th, do khng c s tham gia to dng ca cc doanh nghip kinh doanh BS nn b mt kin trc b chp v, manh mn, lun lun khng thc hin c mc tiu ra trong cc k hoch pht trin th. Nh vy, c th ni rng, s khng c th trng BS nu khng c doanh nghip kinh doanh BS. Doanh nghip y c th l h gia nh, hp tc x, doanh nghip t nhn, DNNN c t chc v hot ng di cc hnh thc c th do lut php quy nh. Ti khu vc nng thn, Doanh nghip nng nghip s dng t trng cc loi cy kinh doanh; Ti khu vc th v khu vc th ha, doanh nghip kinh doanh a c tin hnh vic to lp mt bng xy dng cung ng cho nhu cu xy dng nh , nh vn phng, nh hng, khch sn, nh my, kho tng...; hoc trc tip xy dng cc cng trnh kin trc bn hoc cho thu theo cc nhu cu a dng trong x hi. Xut pht t nhng c im ca mnh, cc hng ho BS u i hi phi c to lp theo quy hoch: xy dng nh cng phi theo quy hoch, xy dng nh my cng phi tun th quy hoch xc nh... p ng i hi tin quyt ny, ch nhng ai c k thut, chuyn mn, vn ling... mi m nhn c vic to lp hng ho BS v t chc vic cung ng cc hng ho ny cho cc nhu cu trong x hi. Nhng ngi ny trc sau u phi t chc hot ng kinh doanh ca mnh di hnh thc mt doanh nghip kinh doanh BS. Do c im BS v th trng BS, cc doanh nghip kinh doanh BS trong qu trnh cnh tranh trn th trng s c mt b phn b thi loi, s cn li s c mt b phn ln mnh ln thnh nhng doanh nghip ln. Nhng i doanh nghip ny khng ch l ln trong lnh vc kinh doanh BS m cn l ln so vi cc doanh nghip ln khc trong nn kinh t. Cc doanh nghip ny
c t chc theo nhiu loi hnh khc nhau: doanh nghip kinh doanh v pht trin nh, doanh nghip kinh doanh pht trin h tng, doanh nghip pht trin t... y l loi doanh nghip to ra hng ho BS cho th trng. Bn cnh , trn th trng BS cn c cc doanh nghip thc hin chc nng san i to lp mt bng, xy dng h thng cp v thot nc, lm ng v trm in, xy dng nh v cc cng trnh kin trc khc. Ngay c nhng t chc lm quy hoch, kin trc cng dn dn c t chc theo cc loi hnh kinh doanh thch hp. Cc t chc ti chnh, ngn hng trong nhng tnh hnh c th cng c th l ngi ng gp c phn vo cc doanh nghip kinh doanh BS. Tm li, trn th trng BS c 2 loi hnh doanh nghip tham gia vo qu trnh u t to lp, pht trin v kinh doanh BS l doanh nghip nh nc v doanh nghip t nhn. a. Doanh nghip BS nh nc: Cc doanh nghip Nh nc tham gia th trng BS ch yu l nh phc v cng ng dn c, cc d n c quy m ln nhm phc v cc mc tiu kinh t cng ng dn c. Cc d n do h pht trin c s u t mt phn Ngn sch Nh nc v Chnh ph cng chia s ri ro trong u t vi cc doanh nghip ny. Ngy nay, cc nc pht trin, hnh thc lin doanh gia doanh nghip Nh nc v t nhn ngy cng t ra c hiu qu v c Chnh ph to nn mt hnh lang php l ring vn hnh hiu qu ng vn, thi gian v s sng to. Cc c quan trong lnh vc cng ca nn kinh t th trng cha c thu hiu mt cch y c bn. Yu t tnh ca hnh chnh cng cn phi b sung cc yu t ng mi c th p ng c s bin ng lin tc ca nn kinh t hng ho BS. chnh l s tip thu, nhn thc mt cch nng ng i vi th trng v ch ng d kin cc tnh hung, cng nh gii php qun l theo hng tch cc v hin i ho. b. Cc doanh nghip BS t nhn: L lc lng nng ng nht trong hon cnh hin nay, l nhng doanh nghip lun tm ti cc kh nng sinh li cao nht trn c s chi ph thp nht v thi gian v tin bc. Hnh thc ph bin nht hin nay ca loi hnh doanh nghip ny l cc cng ty c phn kinh doanh BS, cc cng ty TNHH kinh doanh pht trin nh v BS, cc cng ty mi gii BS v.v..
95
Trong loi hnh doanh nghip kinh doanh BS t nhn phi k n cc doanh nghip lm nh thu xy dng l thnh phn trc tip to ra cc cng trnh xy dng: nh , cng trnh cng nghip, thng mi, dch v.. to ra hng ho BS cho th trng. Ngi kinh doanh BS cn n nh thu xy dng thi cng xy dng cng trnh. Doanh nghip lm chc nng nh thu xy dng nhiu khi cng m rng kinh doanh sang lnh vc BS. 3. Lc lng th ba- Cc t chc dch v h tr th trng BS: Hot ng trong th trng BS khng ch c ngi mua v ngi bn BS, m gia h cn c nhng t chc dch v h tr th trng lm cu ni. Do BS l loi ti sn khng di di c, thng li c gi tr cao nn vic mua-bn thng phi tri qua mt qu trnh phc tp hn rt nhiu so vi vic mua-bn cc ti sn khc. nhng trng hp n gin, ngi mua v ngi bn c th trc tip giao dch v tho thun vi nhau, nhng trong nhng trng hp phc tp hn, ngi bn BS c khi cn phi c qung co, ngi mua c khi cn phi c gii thiu... Qu trnh khai pht, xy dng, giao dch v qun l BS tng i phc tp nn phn ln c bn bn ln bn mua, c nhng thi im u phi cn n dch v ca cc loi chuyn gia t vn nh: kin trc s, k s xy dng t vn v thit k, thi cng, lp t...; chuyn gia k ton t vn vic hch ton ti chnh, t vn thu; chuyn gia nh gi xc nh gi BS trong qu trnh giao dch, xc nh mc gi mua bn, cho thu...; chuyn gia mi gii gip hai bn mua bn gp nhau giao dch, gip lm hp ng mua bn hoc thu, nhiu khi chuyn gia ny cn c mi tham gia lp v thc hin sch lc bn v cho thu, d bo gi c; chuyn gia v lut php (lut s) t vn v cc vn lin quan n lut php. Cc chuyn gia t vn, mi gii BS thng hot ng trong cc t chc chuyn v mi gii, t vn v BS. Th trng BS cng pht trin th h thng cc t chc t vn, mi gii BS cng pht trin theo hng chuyn mn ho. T nhng yu cu , th trng BS ngy cng xut hin thm nhiu t chc dch v h tr th trng bao gm: 3.1. T chc pht trin qu t: T chc pht trin qu t hot ng theo loi hnh n v s nghip c thu hoc doanh nghip nh nc thc hin nhim v cng ch do y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc TW quyt nh thnh lp thc hin bi thng, gii phng mt bng trong trng hp thu hi t sau khi quy hoch, k
hoch s dng t c cng b m cha c d n u t; nhn chuyn nhng quyn s dng t trong khu vc c quy hoch phi thu hi t m ngi s dng t c nhu cu chuyn i ni khc trc khi Nh nc quyt nh thu hi t; qun l qu t thu hi v t chc u gi quyn s dng t theo quyt nh ca c quan nh nc c thm quyn i vi din tch t c giao qun l. 3.2. Cc t chc thng tin BS: Cc i tng cung cp thng tin trn th trng BS chnh l cc ch th tham gia hot ng trn th trng ny. Vi t cch l c quan qun l v m, c quan cng quyn c trch nhim cung cp thng tin y v lut php, c ch, chnh sch, quy hoch, k hoch v.v.. mt cch cng khai minh bch v to iu kin cho mi ch th c nhu cu giao dch v BS d dng tip cn vi cc thng tin thng qua cc phng tin thng tin i chng nh sch, bo, tp ch, truyn hnh, truyn thanh, thng mi in t v.v... cc dch v t vn cng v thng tin cho cc i tng c nhu cu. Ngoi ra phi cp ti mt b phn ng k cc t chc trung gian, mi gii, t vn v BS l ch th cung cp thng tin quan trng v phong ph nht trn th trng BS. 3.3. Cc t chc mi gii BS: Cc t chc ny khng ch dng li chc nng t vn m cn tin thm trong vic trc tip m nhim vic tip cn vi bn mua hoc bn bn, hoc c hai bn thc hin cc ni dung giao dch, chun b cc cn c cn thit ngi mua v ngi bn i n quyt nh cui cng. 3.4. Cc t chc t vn php l v BS: Cc t chc ny c chc nng gip bn mua, bn bn BS hiu bit cc vn php l c lin quan n BS, th thc giao dch, cch thc m u v kt thc mt qu trnh mua-bn BS v.v.. 3.5. Cc t chc nh gi BS: Cc t chc ny c hnh thnh v hot ng ti cc vng c th trng BS hot ng mnh. Cc t chc ny trin khai cc hot ng thng k v gi c BS (trong vng), a ra nhng cn c khoa hc d bo gi c BS (trong vng), cng b gi c BS lm c s cho cc giao dch mua-bn BS
trn a bn. Xc nh gi BS v thm nh gi BS cho cc i tng c nhu cu. Ngoi cc phng php xc nh gi BS do Nh nc quy nh, c th xut cc phng php nh gi BS khc c tnh kh thi ph hp vi iu kin kinh t-x hi ca nc ta. Ni dung quan trng nht ca ca hot ng t vn nh gi BS ca cc t chc ny bao gm: + Cung cp thng tin v gi cc loi BS v cc thng tin c lin quan n gi BS trong vic chuyn nhng quyn s dng t v quyn s hu BS v cc thng tin c lin quan n s hnh thnh gi BS theo yu cu ca cc t chc, c nhn. + Phn tch, d bo gi c BS (ngn, trung v di hn). Gi c do cc t chc ny cng b tuy khng c gi tr bt buc i vi bn mua hoc bn bn, nhng do c bo m bng nhng cn c vng chc nn thng c cc bn s dng m phn trc khi i ti cc quyt nh tho thun cui cng. Vi chc nng ca mnh, cc t chc nh gi BS pht hin ra nhiu trng hp ra tin qua vic mua, bn BS vi gi qu r hoc qu t so vi mc gi do cc t chc ny cng b. 3.6. Cc nh ch ti chnh: Kinh doanh BS i hi phi c ngun vn ln. V vy, cn phi huy ng vn t cc nh ch ti chnh hot ng trn th trng vn, ch yu l cc ngn hng. Do c tnh khng th di di v lu bn, nn BS thng c dng lm ti sn th chp. V vy, ngn hng phi da trn th trng BS nh gi BS lm ti sn th chp. Khi khon vay khng c kh nng hon tr, ngn hng s pht mi BS l ti sn th chp, lc ny, ngn hng tham gia trc tip vo th trng BS. Mt khc, ngn hng cng trc tip tham gia u t, kinh doanh trn th trng BS, thm ch t chc ring mt b phn (cng ty thuc ngn hng) chuyn doanh BS. Ngoi ngn hng, cc nh ch ti chnh khc nh cc cng ty bo him, cng ty ti chnh, qu u t... u c th tham gia u t, kinh doanh trn th
98
trng BS, ng thi cn m nhim vic thanh ton gia cc bn, khi cn c th cho vay i vi bn ny thanh ton cho bn kia. Nhng t chc ny tuy khng cn thit i vi nhng giao dch nh, l v BS, nhng s khng th thiu i vi vic mua-bn nhng BS c gi tr cao, c bit l ti cc quc gia m y ngi dn c thi quen t dng tin mt trong mua bn hng ho, dch v. 4. Lc lng th t- Ngi qun l th trng BS (Nh nc): Nh nc tham gia th trng BS vi t cch l ngi qun l v m i vi hot ng ca th trng BS. Nh nc xy dng h thng lut php, to khun kh php l cho hot ng ca th trng BS. ng thi, Nh nc cng thc hin cc bin php kinh t, ti chnh thc y th trng BS pht trin, thc hin qun l v gim st, cung cp h thng thng tin v BS. Bn cnh , Nh nc cn cung cp mt s dch v cho cc giao dch trn th trng BS. S tham gia ca Nh nc m trc tip l Chnh ph vo th trng BS c th hin ch yu trn 2 mt: thng qua cng c quy hoch (cng c c vai tr quan trng) v k hoch cng cc n by iu tit v m th trng, thng qua vic qun l th trng c bin php iu tit quan h cung, cu, gi c. Nh nc cn tham gia giao dch trn th trng BS nh cc ch th khc nhm p ng nhu cu v BS trong vic thc hin cc chc nng qun l nh nc. Nh nc gim st theo di qu trnh thc thi cc quy nh ca Nh nc v s pht trin to nn mt h thng hu hiu v cng bng v phn phi s dng t v m bo pht trin c cht lng cao. Cc nh u t phi tun th cc quy nh ca Nh nc v quy hoch xy dng v phi c c s chp thun ca chnh quyn a phng v tng mt bng quy hoch v cc giy php cn thit trc khi khi cng xy dng. Khi vic xy dng c trin khai, cc cn b gim st do chnh quyn giao nhim v kim tra vic tun th cc quy nh ca Nh nc v u t xy dng BS, m bo an ton xy dng v an sinh x hi, mi trng. Nu cc d n do doanh nghip t nhn u t p ng nhu cu x hi th cc nh lm lut cng nh cc cn b gim st va phi m bo quyn li ca cng ng nhng va khng to nn cc ro cn i vi cc d n c tnh sng to, c thit k tt v p ng c nhu cu x hi. III. C s h tng vt cht ca th trng BS:
1. a im din ra hot ng giao dch BS: Th trng BS tu theo quy m v hot ng khc nhau m a im giao dch khc nhau.a im giao dch l ni cc bn tham gia giao dch c th trc tip gp nhau ti mt a im nht nh nh cc trung tm giao dch BS nh t, siu th a c v.v.. hoc sn giao dch BS l hnh thc a im "c quy m ln nht" v.v.. thc hin cc hot ng giao dch ca mnh. Sn giao dch BS: L ni din ra cc ng giao dch v BS. Sn giao dch BS khng nhng l ni gii thiu mua bn hng ha BS m cn l ni tp trung ca cc t chc dch v h tr ca th trng BS nh t vn nh gi, mi gii BS; t vn php l, t vn quy hoch kin trc, cung cp thng tin v hng ho BS v.v.. m cn l ni tp trung cc t chc tn dng, ngn hng, cc t chc dch v cng nh chuyn dch s hu, cng chng, cng b quy hoch, xc nh BS iu kin tham gia th trng v.v.. Ngoi ra sn giao dch cn l ni cung cp thng tin chnh thng, ni nh gi tin cy nh hng th trng. Ngoi ra, phi k n nhiu "a im" giao dch"o" khc vi a im c th nh cc sn giao dch chng hn nh giao dch "hp ng ming" gia ngi mua v ngi bn qua h thng thng tin trn mng in t, in thoi, cc phng tin bo ch ..hoc qua trung gian mi gii v.v.. 2. Cc phng tin h tr cc hot ng giao dch trn th trng BS 2.1. H thng v phng tin thng tin: H thng thng tin trn th trng BS l ton b cc thng tin lin quan trc tip hoc gin tip n BS, c bit l BS ang tham gia giao dch trn th trng. H thng thng tin ny ht sc cn thit m bo an ton cho cc bn tham gia giao dch, ni dung bao gm cc thng tin c bn nht v lut php, k hoch ca Chnh ph v ca UBND a phng v quy hoch (quy hoch pht trin kinh t-x hi, quy hoch s dng t, quy hoch xy dng); v tr ca BS, mi trng, nhu cu, mc cung, tm l, tp qun, thng tin v gi t, gi BS trn th trng v.v.. 2.2. Mi trng php l: Mi trng php l y chnh l mt h thng cc vn bn quy phm php lut mang tnh ng b c lin quan n tt c cc lnh vc hot ng ca th trng BS nhm to mt hnh lang php l vn hnh hiu qu hot ng ca th trng ny. H thng cc vn bn quy phm php lut quy nh cc
100
quyn mua bn, cho thu, th chp, gp vn BS; hng dn (quy nh) hp ng giao dch dn s BS v.v.. IV. Cung- cu- gi c BS; Quan h cung-cu v cc quy lut tc ng ti s vn hnh ca th trng BS: 1. Cu BS: 1.1. Khi nim: Cu v BS l khi lng hng ha BS m ngi tiu dng sn sng chp nhn v c kh nng thanh ton nhn c khi lng hng ha BS trn th trng. Gia nhu cu tiu dng v cu v hng ha BS c mt s cch bit kh ln v quy m, phm vi v i tng xut hin. Nhu cu thng xut hin vi mt quy m ln trn phm vi rng vi tt c cc i tng. Song cu thc t trn th trng li khng hon ton trng khp do c nhng nhu cu khng c kh nng thanh ton, c nhng nhm i tng c nhu cu nhng khng tr thnh cu trn th trng, c nhng i tng khng c nhu cu s dng nhng li c nhu cu u c kim li, nn c cu xut hin trn th trng. Chnh v vy, cu l mt phm tr c quan h ht sc cht ch vi nhu cu, kh nng thanh ton v iu kin hot ng ca th trng. Cu v BS xut hin trn c s c s hi t ca cc iu kin sau: - S xut hin ca nhu cu tiu dng v mt dng BS no m nhu cu khng th t tho mn bng cc ngun lc sn c ca mi ngi dn. - Phi c cc ngun lc ti chnh m bo kh nng thanh ton cho cc nhu cu ny. Ch khi c cc ngun lc ti chnh cho thanh ton th nhu cu mi c chuyn thnh cu trn th trng. - Phi c s hot ng ca th trng nhu cu c kh nng thanh ton mi c iu kin gp c cung v cu v thc s tr thnh cu xut hin trn th trng. Chnh th trng l mi trng nhu cu c kh nng thanh ton c tr thnh cu thc t v c tho mn. 1.2. Cc yu t nh hng n cu BS: a. S tng trng v dn s v cc nhu cu pht trin: Tng trng dn s l nhn t lm tng mi nhu cu ca x hi v theo cu v nh t tng ln. Lng cu BS l mt i lng t l thun vi yu t dn s, c bit khi t l tng dn s c hc cng cao s gy ra nhng t
101
bin v cu BS. co gin ca cu v t v nh ph thuc rt ln vo cc bin s: quy m gia nh, thu nhp v gi c Mt mi quan h thun chiu l: quy m gia nh tng ln cng ko theo cu v din tch nh v t tng theo. Tuy nhin h s co gin ny khng ch n thun ph thuc vo s thay i ca quy m, m cn tu thuc vo kt cu ca gia nh. S thay i v quy m gia mt gia nh c thn v mt gia nh ca mt cp v chng hoc khi gia nh c thm con nh lm thay i khng ng k v cu nh , hay ni cch khc co gin ca cu so vi quy m khi l rt nh. Tm li, s thay i v quy m gn lin vi s thay i v kt cu trong gia nh (lp gia nh ca con ci, con bc sang tui trng thnh, s hin din ca ngi cao tui, ca nhiu th h cng sng chung v.v..) s to ra co gin kh ln v cu nh . Khi quy m gia nh tip tc tng ln vi kt cu gia nh khng thay i th cu v din tch nh s thay i chm li v co gin ca cu so vi quy m li nh dn. co gin ca cu nh so vi thu nhp c xc nh l tc bin thin ca cu so vi tc thay i ca thu nhp. Khi thu nhp cn thp cha vt qu mc tho mn nhu cu ti thiu v cc vt phm c bn nh lng thc, thc phm th co gin ca cu nh i vi thu nhp l rt nh. Khi thu nhp tng ln vt qua mc gii hn i ngho, th t l ca thu nhp c dnh u t cho ch tng nhanh v chim mt t trng ln. b. Thu nhp ca dn c: Nhu cu v nh l nhu cu c bn thit yu khng th thiu vi mi ngi dn. Do vy, cu v nh ti thiu s tng ln tng ng vi tc tng ca thu nhp khi mc thu nhp vt qu mc gii hn v cu lng thc v thc phm. n mt gii hn cao hn, nu thu nhp tip tc tng, cu v nh ti thiu s tng chm li v thm ch gim i thay vo l tng cu v nh cao cp. Trong giai on thu nhp thp, nhu cu v nh ti thiu ging nh mt ng thng, khng co gin so vi thay i mc thu nhp. Tng nhu cu v nh c th c xc nh bng phng trnh tuyn tnh gia tng s dn (hoc tng s h) nhn vi mc s dng ti thiu trung bnh ca x hi. Nh vy, tng cu c th xut hin trn th trng l hiu s gia tng nhu cu ti thiu vi tng qu nh hin c. Khi mc thu nhp tng ln qua gii hn i ngho, cu v nh thit yu bt u tng nhanh theo mt hm phi tuyn v chm dn khi n mc bo ho v nhu cu nh
ti thiu. Khi thu nhp tip tc tng thm, nhu cu nh thit yu c xu hng gim dn v cu v nh cao cp tng ln c. Gi c tiu dng: Thng d tiu dng v nh cng thay i rt nhanh khi quy m tiu dng nh cn thp v tng ln rt chm khi quy m tiu dng vt qu gii hn cn thit. Mi mt hng ho BS u tn ti di hnh thc hin vt v hnh thc gi tr. Cc hnh thc ny lun lun tc ng qua li vi nhau, chng hn mt ngi nh c xy thm din tch s dng hoc c ci to, nng cp s c gi tr ln hn so vi ngi nh trng thi c. Tuy nhin, gi tr ca hng ho BS cn tu thuc vo gi c trn th trng. Cng mt tha t, mt cn h vo thi k st nng th gi ca chng c th cao gp i, gp ba ln so vi lc bnh thng; cn vo thi k ng bng, gi li h xung, nhiu khi cn thp hn lc bnh thng. d. K hoch pht trin kinh t-x hi ca Chnh ph: Vic pht trin mnh cc khu cng nghip v tng mc thu ht u t bn ngoi vo cc th cng s lm tng mc cu v BS ni chung. Ngoi ra, cc d n gii to cc khu nh chut dc theo cc knh rch cng s lm tng mc cu v BS. Vic tng nhanh tc th ho l mt yu t va tc ng n c yu t cung cng nh cu v BS. Vic thc hin cc d n ci to c s h tng ti cc th hin hu hoc ti cc khu th mi c th tc ng nhanh chng lm tng mc cu v BS, ng thi cng c th lm tng mc cung v BS. Cc chnh sch h tr ca Chnh ph v tn dng, hoc tr gi cho nhng ngi c thu nhp thp trong vic gii quyt vn nh cng s lm tng mc cu v BS. Ngoi ra, cc quy nh v quyn v ngha v ca ngi qun l BS. Ngoi ra, cc quy nh v quyn v ngha v ca ngi qun l BS cng c th tc ng trc tip lm cho th trng BS ng bng hay vn hnh mt cch si ng. Ngoi ra, cn phi k n mt s yu t khc nh hng khng nh ti quy m v tnh cht ca cu v BDDS l trnh pht trin sn xut, s
103
chuyn i c cu nn kinh t, tc ng ca qu trnh hi nhp kinh t khu vc v quc t v.v.. 1.3. Phng php xc nh cu BS: Bn cu BS c xc nh t nhu cu s hu v s dng cc loi BS trong x hi. Nhu cu s hu BS c khi khng xut pht t nhu cu s dng phn vt cht ca BS m li l xut pht t mc tiu kinh doanh BS (th d xy nh bn), hoc tch tr ti chnh (th d nh mua nh khng phi m l thay th tin gi vo ngn hng). Nhu cu s hu BS biu hin vic ngi ch s hu tin hnh vic to lp BS mi hoc mua hng ha BS c to lp, xy dng sn. Khc vi nhu cu s hu BS, nhu cu s dng BS ch yu li l nhu cu s dng phn vt cht ca BS, chng hn s dng t rung trng trt, s dng t xy nh, s dng vn phng lm a im giao dch... Do c im ny, ngi c nhu cu s dng BS khng nht thit phi ng thi l ngi s hu BS. Trn thc t, p ng nhu cu s dng BS, ngi s dng thng thc hin vic thu BS t nhng ngi s hu BS. Cng khng him trng hp ngi s dng BS i thu li BS, tc l thu t ngi i thu vi iu kin ngi thu trc cha s dng ht thi gian thu BS. Vic xc nh nhu cu BS trong thi k ngn hn, trung hn, di hn l rt phc tp do ph thuc vo nhiu yu t khng n nh nh: t l tng dn s; yu cu ci thin nh , s m mang cc hot ng sn xut nng nghip, cng nghip; s m mang ca cc ngnh kinh doanh BS; t l khu vc dn c c kh nng thanh ton. Trn thc t xy ra khng t trng hp xc nh sai nhu cu BS do d bo khng chnh xc cc yu t ny, trong khi c khi mc cu xc nh cao hn so vi thc t s dn n tnh trng hoc l gy khan him (cu ln hn cung) gi to v hng ho BS cung b kch ln mc thi qu; hoc l gy d tha (cung ln hn cu) loi hng ho ny trn th trng. Mc cu khi xc nh thp hn so vi thc t s dn n vic cc nh kinh doanh ct gim u t to lp hng ho BS, gy ra tnh trng khan him trn th trng, gy tc hi ti hiu qu chung ca nn kinh t. 2. Cung BS: 2.1. Cung trn th trng s cp: t ai l mt sn phm c ngun gc vn c t t nhin vi s lng c gii hn, con ngi khng th t to thm t ai mi lm tng cung theo
mun. Gia cc loi t ai, s thay i v cung loi t ai ny c th lm thay i v cung ca loi t ai khc. Mt c im ht sc quan trng l t ai c v tr c nh v gn lin vi cc iu kin vn c v c im, iu kin t nhin. Do vy, cung v t ai khng th iu chnh theo khng gian cng nh chng loi hay cht lng t ai. Khng nh cc hng ho thng thng khc l c th iu chuyn c ng chng loi hng ho m th trng c nhu cu t a phng ny sang a phng khc, t vng ny sang vng khc, thm ch k c xut khu t quc gia ny sang quc gia khc. Do vy, d dng dn n s mt cn bng v cung cu BS mt cch cc b v khng gian, chng loi t theo tng a phng. Cung v t ai cho cc ngnh sn xut thuc khu vc I c th c tng thm t cc ngun khai ph t t nhin, ng thi nhng phn t ai khai ph hin ang sn xut khu vc I ngy cng gim dn do mt phn t ai c chuyn sang cc mc ch s dng thuc khu vc II v khu vc III. Nh vy, mc tng cung BS cho nhm cung ny cng l mc gim cung v BS nh t nhm cung khc. c im ni bt ca cung BS trn th trng ny l tng cung t ai cho tt c cc nh v mc tiu l c nh, mc d s ci to t c th gia tng cn bin trong tng cung. 2.2. Cung trn th trng th cp: Cung BS l mt v ca bt ng thc c xc nh bng tng khi lng hng ha BS sn sng a ra trao i trn th trng ti mt thi im no vi mt mc gi gii hn nht nh. Cung BS khng phi l ton b qu hng ha BS c th c m l lng hng ha BS c th v sn sng tham gia hot ng giao dch mua bn, cho thu, trao i v.v.. trn th trng. C th c ngi c nhiu hng ha BS nhng nu h khng c nhu cu bn (cho thu, trao i v.v..) hoc c nhu cu bn (cho thu, trao i v.v..) nhng khng phi l bn vi mt bng gi hin ti ca th trng m mun ch mt c hi vi mt bng gi cao hn th hng ha BS khng c tnh vo lng cung ti thi im . cc ngun hng ha BS trn th trng cn c s hi t ca cc iu kin sau: - Qu hng ha BS hin c phi t c cc tiu chun v yu cu ca th trng hin thi, c ngha l n c th p ng c yu cu no v c th trng chp nhn v gi tr s dng;
- Ngi ch s hu qu hng ha BS khng c mc ch s dng cho nhu cu tiu dng ca mnh m c nhu cu bn (cho thu, trao i v.v..), tc l sn sng chuyn giao hng ha BS cho ngi khc; - Phi c th trng BS xut hin v qu hng ha BS tham gia vo giao dch trn th trng l c tha nhn. c im ni bt ca cung BS trn th trng ny l cung khng th phn ng nhanh chng vi s thay i ca cu. Vic tng cung ca mt loi hng ha BS vi mc ch c th no thng mt nhiu thi gian cho vic to lp BS nh vic tm hiu thng tin v t ai, chuyn nhng t ai, to qu t, xin php xy dng, thit k, thi cng xy lp, cc th tc php l phc tp khc v.v..Thi gian xy dng BS di nn kh nng iu chnh th trng BS chm chp, cn c nghin cu d bo v k hoch nu khng d ny sinh tnh trng mt cn bng cung cu; 2.3. Nhng nhn t nh hng n cung BS: Xt v l thuyt, mc cung hng ha BS gn vi cc nhn t hu hn (din tch, quy hoch s dng t, quy hoch th, quy hoch xy dng, v.v..), cn nhu cu v hng ha BS gn vi cc yu t v hn (tng trng kinh t, GDP bnh qun u ngi thay i, v.v..). Nhng trong thc t, s thay i mc cung hng ha BS ph thuc rt nhiu vo cc bin s khc nh gi c, s pht trin h thng kt cu h tng..... a. Gi c BS: Nhn t quan trng nht gy nh hng n s bin ng mc cung BS nh t l gi c BS. Cng nh cc hng ho khc, cung BS s tng ln khi gi c BS tng. Quy lut chung ca cung l lng cung hng ho tng ln khi gi c hng ho tng ln. b. Qu BS trong quy hoch ca Chnh ph: Nhn t lm thay i cung BS nhiu nht sau gi c BS phi k n cc chnh sch ca Chnh ph v ch qun l xy dng BS nh cp php xy dng, cc quy nh v tiu chun xy dng nh v cng trnh thng lm cho ng cung dch chuyn mt bc v bn tri (cung gim). Ngc li, vic m rng quy hoch v chuyn i mc ch s dng t s lm ng cung dch chuyn ng k v bn phi (cung tng). Chnh v vy, s can thip c hiu lc nht ca Chnh ph vo th trng BS l s can thip vo nhng th ch
lm thay i ng cung. Trong nhiu trng hp, nhng rng buc qu kht khe ca Chnh ph trong bi cnh lng lo ca lut php to ra s khan him v cung mt cch hnh thc v to ra nhng k h cho nhng k u c kinh doanh BS phi chnh thc. Mc ch s dng nhng hng ho thng thng do tnh nng tc dng ca n quyt nh, trong khi mc ch s dng ca t ai do Nh nc l ngi qun l v nh ot. Nh nc thc hin quy hoch v phn nh cc vng t ai dnh cho cc mc ch s dng khc nhau. Chng hn, mt vng t nm ngay trong thnh ph nu n c quy hoch cho sn xut nng nghip th mnh t ny khng h c ng gp g cho vic tng cung v BS. Ch cn mt quyt nh v vic chuyn mc ch s dng th chnh mnh t s ngay lp tc lm tng cung BS. c. S pht trin ca h thng kt cu h tng: S pht trin ca kt cu h tng v cc iu kin tip cn cng thng dn n nhng s thay i lm thay i cung BS (lm dch chuyn ng cung). S dch chuyn ny thng tc ng rt ln n cung v BS c tiu chun ho thuc khu vc cng cng v khu vc t nhn, ng thi n cng lm gim i t l din tch nh chut v xm liu. Kt cu h tng c th lm thay i cng dng v gi tr ca BS hin c. Nh c s pht trin ca h thng kt cu h tng m iu kin tip cn ca t ai tr nn d dng hn, n c th p ng v tho mn c nhiu yu cu khc nhau ca th trng v nh c th tham gia vo ngun cung t ai trn th trng. Mt khu vc t ai khng c h thng kt cu h tng c th coi nh cung bng khng i vi th trng nh v t , song cng vng t , nu c xy dng kt cu h tng ng b, kh nng tip cn d dng th li l ngun cung rt c ngha i vi th trng BS. d. Cc yu t u vo v chi ph pht trin BS: Cc yu t nguyn liu u vo cng c vai tr rt quan trng n lng cung v nh . Nu gi c cc nguyn vt liu xy dng h th gi thnh xy dng cng thp v kh nng cung nh vi gi h s c m rng thm. Cc yu t ny cn cho php to ra ngun cung v nh vi cc cp khc nhau to thm tnh phong ph v c cu ngun cung. Ngoi ra, mt s vng do cc iu kin c th v a l v thi tit, kt cu nh phi c thit k, xy dng vi k thut c bit v nguyn vt liu chuyn dng nn cung nh ti cc vng ny ph thuc vo s pht trin cng ngh v k thut xy dng.
. Chnh sch v php lut ca Nh nc: Khc vi cc hng ho thng thng, cung v BS ph thuc rt ln vo chnh sch ca Chnh ph v cc ch qun l t ai v nh , v chnh sch s dng t v.v. Trc ht l cc ch quy nh v quyn s hu v quyn s dng v nh t. Vic quy nh r rng v xc lp rng ri cc quyn ny i vi cc ngun t ai v nh hin c l iu kin cc ngun t ai v nh ny sn sng v c y iu kin tham gia vo th trng BS hp php. Nhng ngun t ai v nh c th s dng cho pht trin cc cng trnh dn dng nhng khng c hp thc ho v cc quyn s hu v s dng khng th tham gia vo ngun cung ca th trng BS hp php v khng c tnh vo ngun cung chnh thc v BS; nu c chng n ch tham gia giao dch ngoi th trng en v do vy n cng khng c th hin mc cung y . Tnh ch ng v tch cc n nhn nhng thay i tt yu v kt cu dn c v nhng chuyn i gia cc khu vc hot ng kinh t-x hi l c s Nh nc c ch trng chnh sch trong vic chuyn i mc ch s dng t ai. Nu xu th th ho din ra vi p lc cao, s dch chuyn cc khu vc hot ng kinh t x hi din ra nhanh chng m quy hoch v mc ch s dng t ai khng c iu chnh kp thi th chc chn s gy ra mt s thiu ht v cung BS. T s mt cn i gia cung v cu dn n s xut hin ca nhng ngun cung BS bt hp php, song do thiu ht ngun cung hp php nn cc ngun cung bt hp php vn c chp nhn. S hp php ho v cc quyn s hu v s dng BS cng vi vic tha nhn v cho ra i hot ng cng khai ca th trng BS cng l mt nhn t tc ng rt ln n lng cung v cu v BS. S hot ng cng khai ho ca th trng cho php mi i tng u c th tham gia th trng, lm phong ph thm ngun cung v a dng ho c cu v cung. Mt th trng hot ng khng cng khai, khng c tha nhn v khng c s iu tit ca Nh nc thng b mt s th lc en chi phi v iu tit. thu c li nhun, cc th lc ny c th to ra s khan him v cung v tng cu mt cch gi to. Chnh v vy, tnh cht hot ng ca th trng BS, thi cng nh nhng can thip ca Nh nc i vi hot ng ca th trng BS cng l nhng tc ng ht sc quan trng i vi s cn bng ca cung v cu. S tha nhn v ch trng a dng ho cc ngun cung v nh cng l mt nhn t ht sc quan trng m ng cho vic a dng ho cc hnh thc
pht trin nh v lm phong ph thm s lng v c cu ca cc ngun cung nh . Chnh sch u t pht trin kt cu h tng v m rng phm vi pht trin th l nhng tc ng trc tip n cung v BS. D bt lun l a dng ho v hnh thc v cc ngun tham gia xy dng pht trin nh , song Nh nc lun lun l ngi duy nht c chc nng, vai tr v kh nng trong vic u t pht trin kt cu h tng. Vic u t pht trin h thng kt cu h tng phi i trc v theo cc hot ng xy dng v cung cp nh , cng s vn phng v cc khu thng mi mi c th pht trin tip theo. Nu vic u t xy dng kt cu h tng ca Nh nc khng c trin khai th d cc tim lc xy dng c to ln n u, cc ch trng chnh sch khc c hp dn bit bao nhiu, nhng vng t khng c c s h tng vn ch l t khng hn khng km ch khng th tr thnh ngun cung BS. V vy, s pht trin v hon thin ca kt cu h tng l mt tc nhn quan trng i vi s thay i v lng cung BS. V. Vai tr ca Nh nc i vi th trng BS: khc phc cc khuyt tt ca c ch th trng, khng th thiu vai tr ca Nh nc v l c im ca nn kinh t th trng c s qun l ca Nh nc- mt nn kinh t c iu tit thng qua tc ng ca "bn tay v hnh-th trng" v "bn tay hu hnh-Nh nc" m bo cho nn kinh t vn hnh v pht trin lnh mnh. Th trng BS cng khng nm ngoi quy lut . Cng nh i vi nn kinh t ni chung v th trng BS ni ring, Nh nc c hai chc nng c bn: chc nng iu khin (duy tr v trng ti trong vi tt c cc hot ng ca th trng BS); chc nng th hai l chc nng pht trin (thng qua cc hot ng u t to lp BS ti cc d n, khu th mi, cc chng trnh trng im quc gia v.v..) ca cc doanh nghip BS ca nh nc). thc hin c cc vai tr ni trn ca mnh, Nh nc phi s dng mt h thng cc cng c qun l v m iu khin, tc ng vo th trng BS nh cng c lut php, ti chnh, thu, quy hoch v.v.. nhm gii quyt hi ho cc mi quan h kinh t gia cc ch th tham gia hot ng trn th trng BS cng nh gii quyt c mi quan h gia tng trng kinh t BS v m bo cng bng x hi, gia tng trng kinh t BS vi gi gn mi trng sinh thi v.v..
Vai tr ca Nh nc i vi th trng BS c th hin trn cc mt ch yu sau: - To lp mi trng php l cho th trng BS; - Thc hin cc cng c v m nh quy hoch (Quy hoch xy dng, quy hoch s dng t, quy hoch pht trin kinh t-x hi), ti chnh, thu... thng nht qun l BS theo php lut; - Cung cp dch v cng nh thm nh gi, t vn php lut v.v.. Ni tm li, BS l mt yu t quan trng trong bt c mt nn kinh t no, nhng khng v th m qu nhiu ti nguyn t nc vo lnh vc ny c. Th trng BS l mt b phn quan trng ca nn kinh t th trng. Qun l v pht trin tt th trng ny, c bit trong mi quan h vi th trng ti chnh s gp phn pht huy ngun lc to ln pht trin kinh tx hi. Nhng c s khoa hc trn y v BS v th trng BS trn y l nhng tin quan trng cho vic xut cc gii php hu hiu cho th trng BS nc ta hin nay trc xu th hi nhp kinh t khu vc v quc t. VI. Gi c BS: 1. Khi nim,phn loi gi c BS: 1.1. Gi tr hng ho Lao ng hao ph to gia hng ho kt tinh trong hng ho l c s trao i gi l gi tr hng ho - Hai thuc tnh ca hng ho l gi tr v gi tr s dng. - Gi tr s dng l cng dng ca hng ho c th tho mn nhu cu no ca con ngi. 1.2. Gi c hng ho Gi c l biu hin bng tin ca gi tr hng ho (BS). Cng nh cc hng ho thng thng khc, gi c BS c hnh thnh trn c s quan h cung-cu v BS trn th trng. Bn cht ca gi c BS: gi c l biu hin bng tin gi tr ca ti sn m bn bn v bn mua c th chp nhn. N bao gm gi ca t v gi nh. t ai khng c gi thnh sn xut. Gi tr ca t ai mt phn do t nhin sinh ra, mt phn do con ngi khai thc s dng t ai mang li c
gi l gi tr t ai (a t t bn ho). Li ch thu c t t ai cng ln th gi tr ca n cng cao. Trong nn kinh t th trng, t ai c mua bn, chuyn nhng dn ti t ai c gi tr trao i. Gi tr ca t ai c biu hin di hnh thc tin t, chnh l gi c ca t ai thng gi l gi t. Cn gi nh c tnh bng cc chi ph v nguyn vt liu v cc chi ph khc cn thit xy dng nn ngi nh. Tuy nhin, hng ho BS l hng ho c bit, do , gi c BS c mt s c trng ring. Gi c BS ph thuc vo mc li ch s dng, mc khan him tng i v mc cu ca ngi mua. Gi c BS c nhiu cch phn loi khc nhau, nhng c mt s cch phn loi thng dng sau y: - Gi mua bn, chuyn nhng: l gi tr th trng c quy c theo s tho thun gia ngi mua v ngi bn. Gi ny s c tnh nh sau: Gi BS = Gi nh + Gi quyn s dng t - Gi thu: l gi cho thu BS theo thi hn - Gi bo him: l gi c xc nh cho chi ph thay th cng trnh khi m cc cng trnh ny b ri ro trong s dng (ho hon, thin tai hay ri ro khc). Khi xc nh gi bo him thng da vo cc chi ph xy dng theo yu cu k thut ca cng trnh. - Gi hch ton: l gi c tnh cho BS hng nm nhm mc ch cn i ti sn. Gi ny da trn gi tr cn li ca ti sn. Nu BS s dng cho mc ch kinh doanh th phi tnh n gi tr kinh doanh ca n. - Gi cng trnh xy dng: cn c vo cc tiu chun k thut v vt liu s dng trong xy dng cng trnh. i vi cng trnh nhiu tng th gi cn c iu chnh theo h s tng cao ca ton b cng trnh . - Gi t do Nh nc quy nh: l h thng gi t do UBND cc tnh, thnh ph trc thuc Trung ng nh ra trn c s quy nh khung gi ca Nh nc v iu kin thc t ca a phng lm cn c tnh thu i vi vic s dng t v chuyn quyn s dng t theo quy nh ca php lut; tnh tin s dng t v tin thu t khi giao t, cho thu t khng thng qua u gi quyn s dng t hoc u thu d n c s dng t cho cc trng hp quy nh ti iu 34 v iu 35 ca Lut t ai nm 2003; tnh gi tr quyn s
dng t khi giao t khng thu tin s dng t cho cc t chc, c nhn trong cc trng hp quy nh ti iu 33 ca Lut t ai nm 2003; xc nh gi tr quyn s dng t tnh vo gi tr ti sn ca doanh nghip nh nc khi doanh nghip c phn ho, la chn hnh thc giao t c thu tin s dng t theo quy nh ti khon 3 iu 59 ca Lut t ai nm 2003; tnh gi tr quyn s dng t thu l ph trc b chuyn quyn s dng t theo quy nh ca php lut; tnh gi tr quyn s dng t bi thng khi Nh nc thu hi t s dng vo mc ch quc phng, an ninh, li ch quc gia, li ch cng cng v pht trin kinh t quy nh ti iu 39, iu 40 ca Lut t ai nm 2003; - Gi t th trng: l gi bn quyn s dng t ca mt mnh t no c th thc hin c ph hp vi kh nng ca ngi bn quyn s dng t v ngi mua quyn s dng t trong mt th trng c s tc ng ca quy lut gi tr, quy lut cung cu, quy lut cnh tranh, n biu hin bng tin do ngi chuyn nhng (bn) v ngi nhn quyn chuyn nhng (mua) t tho thun vi nhau ti mt thi im xc nh. Gi quyn s dng t thc t trn th trng trong iu kin bnh thng l s tin VND tnh trn mt n v din tch t c hnh thnh t kt qu ca nhng giao dch thc t mang tnh ph bin gia ngi cn chuyn nhng v ngi mun c chuyn nhng khng b nh hng bi cc yu t nh tng gi do u c, do thay i quy hoch, chuyn nhng trong tnh trng b p buc, quan h huyt thng; Thng thng th h thng gi do Nh nc quy nh thng trng thi tnh v thp trong khi gi th trng th trng thi ng v cao hn gi ca nh nc. Khi s chnh lch gia 2 h thng gi ny cng cao th cng gy ra nhng bt li, nhng hn ch, nhng tiu cc trong vic gii quyt mt cch cng bng v hp l, hi ho gia li ch nh nc v ngi s dng t. S tn ti 2 h thng gi t trong nn kinh t th trng nc ta hin nay l kh c th trnh khi, n p ng hai hng ca lu thng quyn s dng t (lu thng theo chiu dc v lu thng theo chiu ngang), tuy nhin cn thu hp s chnh lch gia 2 h thng gi ny cng nhiu cng tt. Ngoi ra, nu cn c vo cng dng ca BS, c cc loi gi sau y: - Gi th trng, dng trong giao dch mua bn; - Gi thu, dng trong giao dch cho thu; - Gi th chp, dng th chp khi vay tin; - Gi n b, dng trong gii phng mt bng;
- Gi khi im u gi; - Gi dng cho mc ch u t; - Gi s dng hin thi; - Gi pht trin, dng khi nng cp, ci to BS; - Gi dng bo him; - Gi tnh thu; - Gi trng mua li khi Chnh ph cn huy ng BS. 2. Cc yu t nh hng n gi BS: Gi c BS tu thuc mt phn ln vo quan h cung-cu trn th trng. Khi cu ln hn cung, gi BS thng b y cao ln; ngc li, khi cu thp hn cung, gi BS c xu hng gim xung. Tuy nhin, gi c cn ph thuc vo nhiu yu t khc nh nhng yu t xut pht t nhng khuyt tt ca th trng nh c quyn, u c, cnh tranh khng lnh mnh... c nhng yu t xut pht t s can thip ca Nh nc nh u t ca Nh nc vo vic nng cp c s h tng khu dn c (ng giao thng, cp v thot nc, cp in...), tng hoc min gim thu cho cc doanh nghip kinh doanh a c, p dng vic bn u gi ti sn BS thuc s hu Nh nc, chnh sch nh cho ngi c thu nhp thp...; c nhng yu t bt ngun t tm l, thi quen ca ngi dn nh khng mun bn nh t do cha ng li, hoc khng thch nh chung c, hoc ham mun c nh nm trn quc l, tnh l... C 3 nhm nhn t tc ng nh hng n gi BS ni ring cng nh i vi BS ni chung, c th l: a. Cc yu t c mi lin h trc tip vi BS: a1. Nhm cc yu t t nhin: * V tr ca BS: kh nng sinh li do yu t v tr BS mang li cng cao th gi tr ca BS cng ln. Mi BS lun ng thi tn ti 2 loi v tr, v tr tuyt i v v tr tng i. Xt trn phng din tng qut, c 2 loi v tr ni trn u c vai tr quan trng trong vic xc lp gi tr ca BS. Nhng BS nm ti trung tm th hay mt vng no s c gi tr ln hn nhng bt ng sn nh t cng loi nm cc vng ven trung tm (v tr tng i). Nhng BS nm ti cc ng 4 hay ng 3, trn cc trc l giao thng quan trng
li c gi tr cao hn nhng BS nm v tr khc (v tr tuyt i). Vic xem xt nh gi u th v v tr BS l cc k quan trng, c bit l i vi vic xc nh gi t. * Kch thc, hnh th, din tch tha t hoc l t: mt kch thc v din tch tha t ti u khi n tho mn mt loi nhu cu c th ca a s dn c trong vng. V d: ti H Ni, vi nhu cu , th loi kch thc v din tch ti u khi mt tin tha t t 4m-5m v chiu su tha t l t 10m-15m. * a hnh BS to lc: a hnh ni BS to lc cao hay thp so vi cc BS khc trong vng ln cn c tc ng n gi tr BS. nhng khu vc thp, thng hay b ngp nc vo ma ma hay b hin tng triu cng th gi ca BS s thp, ngc li gi ca n s cao hn. * Hnh thc (kin trc) bn ngoi ca BS (i vi BS l nh hoc l cc cng trnh xy dng khc): nu 2 BS c gi xy dng nh nhau, BS no c kin trc ph hp vi th hiu th gi tr ca n s cao hn v ngc li. * c im trn mt t v di lng t ( dy ca lp b mt, tnh cht th nhng, tnh cht vt l). Mc nh hng ca cc yu t trn n gi tr ca BS tu thuc vo mc ch s dng t. V d: mu m ca t c th rt quan trng i vi gi tr t khi s dng vo mc ch nng nghip, nhng li khng quan trng khi s dng t cho xy dng. * Tnh trng mi trng: mi trng trong lnh hay b nhim nng, yn tnh hay n o u nh hng trc tip n gi tr BS. * Cc tin li v nguy c ri ro ca t nhin: nhng BS nm nhng vng thng hay b cc s c ca thin tai (bo, lt, ng t, kh hu khc nghit) lm cho gi tr BS b st gim v ngc li. a2. Nhm cc yu t kinh t: * Kh nng mang li thu nhp t BS: mc thu nhp hng nm t BS mang li s c nh hng quan trng n gi tr ca BS . Khi kh nng to ra thu nhp t BS cng cao th gi chuyn nhng ca n cng cao v ngc li. * Nhng tin nghi gn lin vi BS: nh h thng in, nc, v sinh, iu ho nhit , thng tin lin lc. H thng tin nghi cng y v cht lng cng tt th cng lm cho gi tr BS cng gia tng. a3. Nhm cc yu t lin quan n th trng:
* Tnh hu dng ca BS; * Nhu cu loi BS trn th trng. b. Cc yu t v php l lin quan n BS: * Tnh trng php l ca BS: cc giy t chng th php l v quyn s dng t, s hu nh, giy php xy dng v.v.. hin c. * Cc quy nh v xy dng v kin trc gn vi BS, cc hn ch v quyn s dng t, s hu nh v cng trnh xy dng khc gn vi BS: tnh trng cho thu, th chp BS, tnh trng tranh chp quyn s dng t, s hu nh, s hn ch quyn s hu chung (v d nh xy dng cc khu vc l ng bng ln xung ca my bay khng c cao qu 3 tng). C. Cc yu t chung bn ngoi: c1. Cc yu t chnh tr php l: s thay i v ng li chnh sch ca Nh nc v chnh quyn a phng c th c nhng tc ng n hot ng ca th trng BS ni chung v s u t vo lnh vc BS ni ring. C th l: * Cc chnh sch c tc ng gin tip nh: s khuyn khch u t bn ngoi vo a phng c th lm tng nhu cu v BS qua c th lm cho gi BS gia tng. * Cc chnh sch tc ng trc tip nh: - Chnh sch cho php Vit kiu mua BS ti Vit Nam - Chnh sch cho php nhng ngi khng c h khu thnh ph c mua nh ti thnh ph. - Chnh sch ti chnh p dng i vi nhng ngi c nh nc giao t, cho thu t - Chnh sch tn dng i vi hot ng u t vo lnh vc BS . - Cc chnh sch thu ca Nh nc i vi BS. c2. Cc yu t thuc v kinh t v m: l cc yu t kinh t lin quan nh: * Tnh hnh cung-cu BS trong khu vc * c im ca nhng ngi tham gia th trng BS trong khu vc
* Cc iu kin ca th trng BS trong khu vc * Hin trng vng ln cn (c s h tng nh ng, h thng cp thot nc, cp in, thng tin lin lc) * Mc tng trng GDP hng nm ca vng * Thu nhp bnh qun hng nm ca ngi dn trong vng (thuc nhm cao, trung bnh hay thp) so vi cc vng khc * Kh nng p ng nhu cu tn dng ca h thng tn dng trong vng; * Mc gi bnh qun cc loi t trong vng * T l thu v mc thu sut * Mc lm pht chung * Tnh hnh th trng lao ng, th trng chng khon, th trng tn dng trong vng. c3. Cc yu t x hi: Cc yu t x hi cng tc ng ln n gi tr BS. Mt khu vc m mt dn s t nhin tng cao do tc tng ca dn s c hc th gi tr BS ni s tng ln do cn bng cung-cu b ph v. Mt khc cc yu t khc trong vng nh: cht lng dch v y t, gio dc, trnh dn tr, vn an ninh, tp qun ngi dn trong vng cng c nh hng n gi tr ca BS. Tnh trng nhng ngi sng trong BS, tnh trng sc kho, ngh nghip v tnh trng vic lm, cc mi quan h tnh cm gia nh, x hi ca nhng ngi ang chung sng Nhng vn lin quan n thuyt phong thu. 3. Phng php xc nh gi c BS: Hin nay, ngi ta thng p dng cc phng php nh gi BS sau: a. Phng php so snh/ so snh trc tip: Phng php ny da trn c s gi c bn trn th trng ca cc BS c nhiu c im tng i ging so vi BS thuc i tng xem xt, c tnh gi tr thc ca BS , y l phng php c s dng rng ri v ph bin nht hin nay Vit Nam cng nh nhiu nc trn th gii. b. Phng php thu nhp (cn gi l phng php u t hoc phng php vn ho):
116
Phng php ny da trn c s thu nhp rng trung bnh hng nm trong tng lai t mt BS, tng ng vi mt t l (%) thu hi vn nht nh i vi BS (cn gi l t l vn ho) tnh ra gi tr ca BS . Mt hn ch ca chnh phng php ny l cc tham s tnh ton gi tr BS i hi chnh xc cao, trong khi vic xc nh chng li phi tin hnh trong iu kin d kin trc, v vy chnh xc ca kt qu tnh ton thng b hn ch, c th khc phc bng cch s dng cc phng php nh gi khc kim tra, trong trng hp kt qu kim tra c s chnh lch ln th phi p dng cc phng php khc tnh ton. c. Phng php chi ph (phng php gi thnh): Phng php ny ch yu c p dng nh gi nhng BS khng c hoc rt t khi xy ra vic mua bn chng trn th trng BS (nh th, cha chin, trng hc, bnh vin, cng s...). Da trn nguyn tc thay th, phng php gi thnh cho php gi nh rng, gi tr ca mt ti sn hin c, c th o bng chi ph lm ra mt ti sn tng t c vai tr nh l mt vt thay th, ngha l gi tr ca khu t thay th cng vi chi ph xy dng hin hnh. d. Phng php li nhun: Phng php ny c s dng xc nh gi ca cc ti sn c bit nh rp chiu phim, khch sn v nhng ti sn khc m gi tr ca n ch yu ph thuc vo kh nng sinh li t ti sn ; mt hn ch ca phng php ny l ch p dng xc nh gi tr cho nhng BS m hot ng ca n c to ra li nhun. . Phng php thng d (hay phng php phn tch kinh doanh/pht trin gi nh): Phng php ny thng c p dng tnh ton gi tr ca nhng BS khng phi theo hin trng s dng m cn c vo mc ch s c s dng chng trong tng lai, theo quy hoch c cp c thm quyn ph duyt. Thc cht phng php thng d l mt dng ca phng php gi thnh, chng thc hin theo nguyn tc: Gi tr t ai c xc nh trn c s gi tr cn li sau khi ly gi tr cng trnh BS tr i tng s chi ph v li nhun. 4. Quan h cung-cu BS. Cc quy lut tc ng ti s vn hnh ca th trng BS: 4.1. Quan h cung-cu BS:
a. S cn bng cung-cu BS: Nh chng ta bit, cung cu c th cn bng bt c thi im no v chng ta c gi cn bng. Nu cc yu t khc khng i, mt s tng ln ca cu hay gim xung ca cung s lm tng ln v ngc li s gim ca cu hoc tng ln ca cung s lm gi c gim xung. Do , trong th trng cnh tranh, gi c iu tit lng cung v cu. Nhng s cn bng cung-cu BS ch xy ra trong mt thi im rt ngn v mang tnh tng i, v cung-cu BS lun lun c s bin ng v cc dao ng cung-cu trn th trng BS lm thay i trng thi cn bng cung-cu, s dao ng ny c th l cung ln hn cu, cung nh hn cu dn ti s tng ln hoc gim xung ca gi c BS v.v.. ri sau mt thi gian nht nh (chu k), quan h cung-cu li t ti mt s cn bng mi vi mt mt bng gi c BS mi trn th trng BS. . S mt cn bng cung-cu BS: Chng ta c th xem xt 3 v d sau y chng ta c th hnh dung c s mt cn bng cung-cu BS v nhng h qu ca n i vi s pht trin ca th trng BS ni ring v nn kinh t ni chung (thng thng s mt cn bng cung-cu qu mc s dn ti cc cn st nng hoc tnh trng ng bng trn th trng BS : b1. Thi Lan: Bt u t nhng nm 1985, khi Thi Lan thc thi chnh sch ni lng v ti chnh v cho php ngi u t nc ngoi tham gia vo u t trong nc, nn kinh t Thi Lan c nhng bc tng trng nhy vt. Cc ngn hng mc ln khp ni cng nh mt lng vn u t nc ngoi chy vo trong nc. Ch trong vng 3 nm, n nm 1995, Thi Lan tng c gp i lng vn u t nc ngoi. Tuy nhin, lng vn u t nc ngoi ny ch yu li rt vo lnh vc BS khi ang l mt lnh vc u t rt c li do gi tng vt. Vn u t c a vo di 2 hnh thc: vay n qua ngn hng v huy ng qua th trng chng khon. Vi s trung gian ca h thng cc ngn hng thng mi, ch u t vay vn ngn hn (ch yu l 6 thng) t nc ngoi ti tr cho cc d n c thi gian t 18 thng n 2 nm. Mt khc, thng qua th trng chng khon, vn c a vo cc d n thng qua cc qu u t BS.
118
Vy, c g sai lm khi mt lng vn u t nc ngoi tp trung vo lnh vc ny? Theo nhn nh ca cc chuyn gia nc ngoi, hng ha trong lnh vc BS ch c trao i v p ng nhu cu trong nc m khng th xut khu cng nh mang li cc ngun thu nhp v ngoi t cn bng cn cn thanh ton. Thm vo , tnh hnh u t vo BS trn lan bi vic vay vn t ngn hng v huy ng qua th trng chng khon qu d dng. Trong c cu vay n ca cc ngn hng thng mi Thi Lan, vn cho vay u t vo lnh vc BS chim 10 n 35%. Bn cnh , hnh thc u t gin tip thng qua th trng chng khon cao. T l u t nc ngoi trc tip ca Thi Lan vo nh xng, t liu sn xut... rt thp so vi cc nc trong khu vc. Ci g n phi n. T nm 1995, s kt hp ca mt s yu t khch quan nh s ln gi ca ng USSD, s cnh tranh mnh m t pha Trung Quc, s st gim nhu cu th gii v cc sn phm bn dn, mt sn phm xut khu chnh ca Thi Lan, a nn kinh t Thi Lan ri vo khng hong, thu nhp v tiu dng gim mnh. V pha th trng trong nc, th trng BS mt mt b thu hp v b gii hn bi nhu cu ni a trong khi u t trn lan gy mt cn bng trong quan h cung-cu. Theo thng k, n nm 1997, t l khng s dng BS Thi Lan tng mc 15%. Gi BS rt xung, lnh vc u t ny khng cn l lnh vc sinh li cho cc ch u t nh trc y. Khng gii quyt c u ra cho BS, cc ch u t khng tr c n vay ngn hng. Hu qu l lng vn vay trong ngn hng dng khng c kh nng thu hi vn l rt ln. Cc ngn hng theo khng c kh nng thanh ton cc khon n vay t nc ngoi. H thng ti chnh ngn hng khng hong. Mt khc, nh ni trn, BS khng ng gp vo cn cn xut nhp khu ca t nc trong khi bn thn li thu ht rt nhiu vn u t t nc ngoi. S mt cn i nh vy l c hi cho cc nh u c nc ngoi. Vi s nhn nhn nn kinh t Thi Lan ang gim dn tc pht trin, h thng ngn hng khng hong, cn cn thng mi b suy gim, cc nh u c tm cch rt vn khi Thi Lan thng qua vic bn chng khon hoc rt tin khi ngn hng. H thng ngn hng v th li cng lm vo tnh trng kh khn. Gi y, ngay c nhng d n sinh li cng kh c th tm c ngun vn u t. Nn kinh t c th theo vng xoy m chm su vo cn lc khng hong.
b2. Xing-ga-po: Vo khong gia thp nin 1970, c mt cp v chng ngi Xing-ga-po ng ra thnh lp mt cng ty pht trin BS vi s vn 200.000 SGD (lc by gi ch vo khong 80.000 USD). H i vay ngn hng c 800.000 SGD mua mt mnh t xy 30 ngi nh. Cng trnh xy ct cha xong nhng gp lc gi nh t bt u pht ln, ngn hng nh gi li v cho bit tr gi cng trnh ca h t 1 triu SGD tng ln n 3 triu SGD. Ngn hng sn sng ti ti tr s n c, t 800.000 SGD (ngha l 80% ca 1 triu SGD) nay ln n 2,4 triu SGD (80% ca 3 triu SGD), tc l cho h vay thm 1,6 triu SGD na. Vi s tin t trn tri ri xung ny, h mua mt khch sn 60 phng vi gi 6 triu SGD, dng 1,6 triu SGD lm vn v vay mt ngn hng khc 4,4 triu SGD (tc l 73% gi tr ca khch sn). Gi nh t vn tip tc gia tng vn vt v khch sn ni trn gi c nh gi l 10 triu SGD. Hai v chng ny lin n mt ngn hng khc vay 8 triu SGD (tc l 80% tr gi ca khch sn) ri dng s tin ny tr ht s n 4,4 triu SGD vay trc y, cn li trong tay 3,6 triu SGD. Chng ta bit rng, cho n lc ny, h vn lm ch ca 30 ngi nh mi xy xong ang cho thu v mt khch sn. Bn c son li, vi 3,6 triu SGD cn li, h mua thm mt khch sn th hai tr gi 20 triu SGD. V ch vi nm tip tc vay i tr li nh th, cui cng h c trong tay 20 triu SGD, v da vo vay thm 40 triu SGD mua thm mt khch sn th ba tr gi 60 triu SGD ph Orchard sang trng. Cn st nh t ti Xing-ga-po t ngt chm dt vi cuc khng hong kinh t bt u t gia thp nin 1980. Trong nhng nm k tip, cng nh hu ht cc cng ty khc Xing-ga-po, cng ty BS ca cp v chng ny phi tri qua mt giai on v cng iu ng. H phi ln lt bn ht 30 ngi nh v hai khch sn u tin tr n, nhng vn gng mnh gi c khch sn th ba vi s tin vay n ngn hng ngy cng chng cht. Sau mt thi gian n nh kinh t, n nm 1994, mt cn st nh t khc li bt u ti Xing-ga-po. Khi gi nh ca ln n mc khng khip nht vo nm 1996, cng ty ca 2 v chng trn may mn bn c khch sn cn li y vi gi 480 triu SGD. Sau khi tr ht n c (t 40 triu SGD ln n khong 100 triu SGD), h c trong tay 380 triu SGD (tng ng khong 270 triu USD).
Nh vy, ch sau 20 nm, cng ty ny bin 80.000 USD thnh mt c nghip khng l khong 270 triu USD. V ch trong vng 10 nm trc khng hong, tr gi ca ci khch sn ny tng 8 ln (t 60 triu SGD ln n 480 triu SGD). Hai cn st nh t ti Xing-ga-po trong vng 20 nm qua lm thay i hon ton bn c kinh t trong nc. Trc mt, mt s tp on cng ty t ch v danh pht ln nh gi tr BS ca h vt tng gi v nh cc ngn hng khng ngt tung tin cho vay. Thnh cng n qu d dng nn rt nhiu cng ty khc cng nhy vo ngnh BS, t cc ngnh kinh doanh xe but, ng tu b, dt may, cho n lp rp in t... mc du u cha h c t kinh nghim no v xy ct. V chnh trong thi gian ny nhiu tp on cng bt u b tin ti u t vo cc nc trong khu vc. Nhng chuyn bin trn y khng hn ch ring Xing-ga-po mi c m thc s xy ra rp khun ti tt c cc ni khc trong khu vc, t Thi Lan, Ma-lai-xi-a, In--n-xi-a cho ti Hn Quc, Hng Cng ... Tng trng kinh t bt ngun t s thi phng gi tr BS to nn mt c cu rt mong manh. S sp ca ng bath Thi Lan vo thng 7 nm 1997 ch l ci ngi n, a n mt s sp kinh t dy chuyn ti tt c cc nc trong vng. Ch ring Xing-ga-po t thng 7 nm ngoi n nay, tnh theo ni t, gi nh t xung khong 35%. iu ny c ngha khch sn c a ra lm th d trn t 380 triu SGD gim cn 247 triu SGD. V da trn hi sut mi th ch cn 145 triu USD, mt i 125 triu USD, hay gim gi 46% trong mt nm. Nu ch mt khch sn nh nh vy m mt i 125 triu USD, ta cng tng tng tr gi ti sn ca c nn kinh t Xing-ga-po vt bin mt s khng l n mc no. V nu Sing-ga-po phi mt mt nh th th tnh hnh ti cc nc khc trong vng li cn bi t n chng no. ng thi ta cng c th on trc rng, vn s khng dng m trong thi gian ti s c rt nhiu cng ty buc phi ph sn v tnh hnh s cn nguy ngp hn nhiu. b3. Trung Quc: TQ m ca, Chnh ph cho php cc nh u t nc ngoi tham gia thc hin u t v kinh doanh nh ti Trung Quc. Nh u t c mua t c thi hn (ti a l 99 nm) u t v kinh doanh nh .
121
i vi cc nh doanh nghip v u t nc ngoi, th trng BS tr thnh 1 mng li cun h. Trong nm 1991-1995 u t nc ngoi vo BS chim 2%, 4%, 6.2%, 9% v 12% tng ng vi vn u t nc ngoi thc t vo TQ. c thc y bi li nhun cao v thu hi vn nhanh, s quan tm c bit ca h l cc to nh cng s, thng mi, cc trung tm thng mi cao cp v cc khu nh cao cp. T tng tm kim li nhun cao cn bao gm cc nh u t trong nc b vn nhiu hn vo cc khch sn sang trng v cc cng trnh gii tr. Ti 1 s thnh ph ln v thnh ph ven bin, t l thu hi vn u t BS hn 100% vo cc nm u 1990, t l thu hi vn khim tn l 30% ln hn rt nhiu so vi cc ngnh cng nghip khc. Tuy nhin, do c cu u t khng hp l vo cng nghip BS dn n s thiu ht trong vic cung t v nh . Trong na nm sau ca nm 1993, Chnh ph nm vic kim sot nhm lm bt cng thng s nng bng v cc to nh thng mi trn th trng BS. Nhng hu qu ca vic u t khng hp l l gi t v gi nh ngy cng cao. Nh vy: C th ni rng s sp ca cn st nh t l mt trong nhng nguyn nhn chnh a n cuc khng hong kinh t trong vng. Tuy nhin tm hiu qu trnh, chng ta cn phi quay v nhn li cn bn ti chnh gia nh v y l u mi ca tt c. Nu v cu trc ca mt quc gia nh mt kim t thp khng l th ci m ta thng nghe ni n v nhng hot ng ti chnh, thng mi, k ngh.. ch l phn nh, trong khi phn y ca kim t thp l tt c nhng c nhn gp phn trong qu trnh sn xut v tiu th trong nc. Nu phn y lung lay th ci nh kh c th bn vng. Ti Sing-ga-po, khi tr gi cc c s thng mi tng ln vn vt th gi nh ca t nhn cng ng thi nhy vt. Cn st nh t ny a n nhiu nh hng tai hi. Trc mt, ai ai cng ngh rng u c nh t l con ng mau nht lm giu cho nn nhiu ngi b tt c x vo vic mua bn nh ca. Ti nguyn t nc thay v vo cc ngnh xy dng c bn, k thut, cng ngh, nghin cu th li vo nh t qu nhiu. Hu qu th hai l mt khi gi nh ca ln qu cao, ngi dn s phi b ra rt nhiu tin tr n mua nh. T , s a n p lc i hi tng lng
khin gi thu nhn cng tr nn t . Yu t ny cng vi vic gi thu vn phng, nh xng ngy cng gia tng khin nhiu cng ty nc ngoi t li vn , tnh chuyn chuyn u t t Sing-ga-po sang nc khc. Nu phn tch cho k th u mi ca s sp cn st nh t c th thy c t ch kh nng tr n ca ngi dn ln n mt gii hn cc k nguy him. Mt t s cc k quan trng m rt t ai quan tm n l ci t l gia s tin m mt gia nh trung lu phi tr mi thng vay n mua nh, trn s tin lng (sau khi tr thu) mang v mi thng. Thng thng t s ny nn vo khong 1/3, tc l trong tng s tin lng mang v nh mi thng, mi gia nh ch nn dnh ra khong 33% tr n mua nh. Nht, khi gi nh t vt ln tn my xanh, trc khi nn kinh t Nht Bn ri vo cuc khng hong trm trng t gn 10 nm qua, t s ny c lc ln qu 100%. Ngi Nht lc by gi tnh ra trung bnh phi mt 90 nm mi tr xong n mua nh. Nu tt c mi ngi u n nh cha chm nh vy, th ton b c cu kinh t s ht sc bp bnh v s sp s xy ra khng bit gi pht no. Ni rng ra, ton khu vc ng Nam hu nh u tri qua nhng cn st BS tng t. V s lng tin khng l t nc ngoi vo u t trong vng nh du vo la khin st cng cao. Mt nn kinh t qu da vo BS lm th mnh th khng chng th chy s phi tr gi t. Cn ti cuc khng hong kinh t Thi Lan cho thy s tc ng qua li rt cht ch gia th trng BS v th trng ti chnh. Hin nay, tng d n cho vay u t ca cc ngn hng Trung Quc vo lnh vc ny ln n 310 t USD, chim 15% tng vn cho vay nn kinh t. Nh vy, nu Chnh ph khng c cc bin php hu hiu, nc ny s phi i mt vi nguy c bong bng gi BS , s tng gi qu nhanh ca n c th y gi bn trn th trng cao hn nhiu ln so vi gi tr thc. V mt khi bong bng v s y th trng vo ri lon, gy thit hi nghim trng cho nn kinh t. 2. Cc quy lut tc ng ti s vn hnh ca th trng BS: Cng nh cc loi th trng khc trong nn kinh t th trng, s vn hnh ca th trng BS chu tc ng ca mt c ch nht nh, m y chnh l s tc ng ca cc quy lut kinh t khch quan nh quy lut gi tr, quy lut cung cu, quy lut gi c, quy lut cnh tranh v.v..
Trong ng k nht l quy lut cung cu v quy lut gi c. a. Quy lut cung cu: Khi cung nh hn cu c ngha l khi lng hng ho cung ng trn th trng khng p ng c nhu cu dn n gi c th trng hng ho tng ln. Khi cung bng cu c ngha l khi lng hng ho p ng nhu cu s dn n gi c cn bng v khng thay i. Khi cung ln hn cu, tc l khi lng hng ho cung ng vt qu cu dn n gi c th trng gim xung. b. Quy lut gi c: Quan h cung-cu l mt khi nim ca kinh t th trng v ngi ta xem cung-cu l mt hm s ca gi. Ngha l mt s thay i ca gi s lm thay i quan h cung-cu. Trong nn kinh t th trng gi c iu tit quan h cung-cu. Mi quan h ny ny ph thuc vo co gin ca cung hay cu theo gi. Do c im l trong ngn hn co gin ca cung l rt nh do vy s tng ln ca cu s lm gi tng nhanh hn. Trong di hn, co gin ca cung ln hn nn s tng gi cng chm hn. Trong th trng cnh tranh, gi c iu tit lng cung cu, Gi c th trng ca mt hng ho no tng ln s kch thch cung lm cho khi lng cung tng ln, ng thi hn ch cu lm cho cu gim xung. Ngc li, trong trng hp gi c th trng gim xung th s lm tng cung gim cu. Do , thng qua gi c th trng nhn bit c quan h cung-cu v tc ng tr li cung cu, hnh thnh cung cu mi ph hp vi sn xut v tiu dng x hi. Gii hn cao nht ca ngi tiu dng. Tuy nhin, nhn bit c s vn ng ca cung-cu trong th trng BS, yu cu chng ta phi xem xt y c tnh v nhng yu t tc ng n lng cung v lng cu ni phn trn.
124
CHUYN 3 U T KINH DOANH BT NG SN

I. Cc vn c bn v u t Bt ng sn 1. Khi nim chung v u t :u t Bt ng sn: a/ Khi nim Nh u t : Nh u t l t chc , c nhn thc hin hot ng u t theo quy nh ca php lut Vit Nam bao gm : - Doanh nghip thuc cc thnh phn kinh t thnh lp theo Lut Doanh nghip ; - Hp tc x, lin hip cc hp tc x thnh lp theo Lut Hp tc x; - Doanh nghip c vn u t nc ngoi c thnh lp trc khi Lut u t c hiu lc; - H kinh doanh, c nhn kinh doanh - T chc c nhn nc ngoi, ngi Vit nam nh c nc ngoi - Cc t chc khc theo quy nh ca php lut b/ Nh u t nc ngoi : L t chc c nhn nc ngoi b vn thc hin u t ti Vit nam. c/ Doanh nghip c vn u t nc ngoi: Bao gm doanh nghip do nh u t nc ngoi thnh lp thc hin u t ti Vit Nam ; doanh nghip Vit Nam do nh u t nc ngoi mua c phn,sp nhp, mua li . d/ Khi nim v hot ng u t: +Khi nim v u t Theo nh ngha ca Lut u t : u t l vic nh u t b vn bng cc loi ti sn hu hnh hoc v hnh hnh thnh ti sn v tin hnh hot ng u t theo quy nh ca Lut u t v cc quy nh khc ca php lut c lin quan + Cc hnh thc u t :
u t trc tip : l hnh thc u t do nh u t b vn u t v tham gia qun l hot ng u t. - u t gin tip: l hnh thc u t thng qua vic mua c phn , c phiu , tri phiu, cc loi giy t c gi khc, qu u t chng khon v thng qua cc nh ch ti chnh trung gian khc m nh u t khng trc tip tham gia u t. + Hoat ng u t : L hot ng ca nh u t trong qu trnh u t bao gm cc khu: chun b u t, thc hin u t v qun l d n u t . + Vn u t : L tin v cc ti sn hp php khc thc hin cc hot ng u t trn mt a bn c th,trong khong thi gian xc nh. + Vn u t nh nc l vn u t t ngun ngn sch nh nc,vn tn dng do nh nc bo lnh, vn u t pht trin ca nh nc v cc ngun vn nh nc khc + Ch u t : L tchc, c nhn s hu vn hoc thay mt ch s hu hoc ngi vay vn v trc tip qun l s dng vn thc hin hot ng u t 2/u t Bt ng sn: L mt lnh vc u t trong hot ng u t ni chung l u t c th v u t c iu kin theo quy nh ca nh nc u t Bt ng sn cn ch : Phng tin u t: vn bng tin, cc loi ti sn, b quyt kinh doanh, cng ngh, dch v Thi gian u t: Tnh t khi bt u d n n khi kt thc hot ng d n. u t l hot ng c thc hin trong thi gian u ca chu k d n. Nhng hot ng ngn hn trong mt nm khng gi l u t. Thi gian u t cn gi l i sng kinh t ca d n. + Li ch mang li t u t biu hin: V ti chnh: thng qua thu nhp v li nhun.
126
+ V kinh t - x hi: S pht trin kinh t - x hi ca vng, khu vc quc gia u t Bt ng sn: L vic nh u t b vn to dng ti sn l Bt ng sn mua, bn, khai thc v cho thu, tin hnh hot ng dch v bt ng sn, hot ng u t bt ng sn nhm mc ch sinh li v p ng li ch x hi. 2. Nhng c im ch yu ca u t Bt ng sn - i hi vn u t ln: Do c im ca bt ng sn l c gi tr ln, v vy nh u t cn phi phn b chu chuyn, bo ton vn thu c li nhun cao. -Thi gian t khi bt u d n n kt thc ca mt d n u t v t thnh qu pht huy tc dng thng i hi nhiu nm. Trong thi gian u t c nhiu bin ng, v vy nh u t phi c nhng d on cc bin ng c th xy ra. V d: v th trng, s pht trin kinh t - x hi, k thut cng ngh, sc mua, thi tit, kh hu -Thi gian thc hin u t di, v vy nh u t phi phn b vn v huy ng vn hp l, c hiu qu. -Nhng thnh qu u t Bt ng sn to dng ti sn c ga tr s dng lu di, i sng kinh t ca d n thng di V vy trong u t cn phi ch cht lng ca cc cng trnh: t khu la chn nguyn vt liu, cn i khon mc thi cng cng trnh - Cc thnh qu hot ng u t l cng trnh xy dng gn lin vi t c v tr c nh, gn lin vi iu kin t nhin kinh t - x hi, mi trng nht nh. V vy cc hot ng u t Bt ng sn phi nm vng c im t nhin, kinh t, mi trng nh hng n hot ng u t cng nh cc tc dng sau ny vi hot ng u t. - Bt k mt hot ng u t c m bo mang li hiu qu kinh t - x hi cao cn lm tt cng tc qun l v ngun lc phc v cho cng tc u t l rt ln. Nh u t cn quan tm ng mc n vic chun b cho hot ng u t nh lp d n u t
127
3. Vai tr ca u t Bt ng sn. u t bt ng sn l mt hin tng kinh t khch quan trong nn kinh t hng ho, kinh t hng ho pht trin, u t c m rng c v phm vi, quy m v hnh thc. Mt nn kinh t hng ho khng th tn ti nu khng c hot ng sn xut hng ho. Khc vi hng ho khc: +Hng ho Bt ng sn ph thuc vo tnh hu ch ca n. +Cung cp tnh hu ch v tin nghi cho ngi s dng, lm nn tng cho cc hot ng khc. +To ra li nhun cho nh u t v nhng ngi h tr cho hot ng kinh doanh bt ng sn. => Vai tr ca u t Bt ng sn c th hin hai kha cnh. - Tho mn nhu cu ca ngui s dng . - Cc d n u t bt ng sn phi nm trong chng trnh pht trin kinh t - x hi chung ca ton quc v ca tng a phng, gn lin vi cng trnh pht trin quc gia. V vy u t bt ng sn mt mt v li nhun ca nh u t, mt khc t li nhun ca nh u t phi trn c s nhu cu ca x hi. 4. Phn loi Hot ng u t bt ng sn rt a dng, vic phn loi c ngha trong khu thm nh d n, qun l vic thc hin cc hot ng u t bt ng sn. Vic phn loi theo cc tiu thc sau: gin tip. Theo quan h qun l ca ch u t: u t trc tip, u t
Theo ni dung kinh t ca u t: u t xy dng c bn, u t ti sn lu ng, u t lao ng. Theo hnh thc u t: u t mi, u t theo chiu su, u t m rng cc cng trnh hin c. Theo thi hn u t: u t di hn (trn 10 nm), u t trung hn (t 5 nm 10 nm), u t ngn hn (5 nm tr xung).
II.
Trnh t, th tc thc hin mt d n u kinh doanh B S:
Trnh t, th tc thc hin mt d n u kinh doanh bt ng sn bao gm 5 giai on v 30 bc c th l: - Giai on chun b u t - Giai on chun b thc hin d n - Giai on t chc thc hin d n - Giai on tiu th sn phm - Giai on qun l d n sau u t. 1. Giai on chun b u t Giai on chun b u t gm 8 bc bt u t tng cho n khi d n c ph duyt. 1.1. Xin gii thiu a im u t; 1.2. c bn a chnh (1/500); 1.3. Xin ch gii ng v s liu k thut; 1.4. Lp quy hoach chi tit v xin ph duyt quy hoch chi tit 1/2000 v 1/500; 1.5. Lp d n ; 1.6. Xin tho thun cc ngnh (cp nc, thot nc, PCCC, cp in, mi trng..); 1.7. Trnh thm nh d n gm c thm nh thit k c s; 1.8. Ra Quyt nh u t hoc Giy chng nhn u t (theo thm quyn). 2. Giai on chun b thc hin d n Giai on chun b thc hin d n gm 12 bc bt u t xin giao t n khi hon thnh n b gi phng mt bng v xong thit k k thut v tng d ton.
2.1. Xin giao t 2.2. Trnh thm nh nhu cu s dng t (gm c ra hi ng nh gi); 2.3. Trnh UBND k quyt nh giao t; 2.4. Cm mc tm thi ti hin trng. 2.5. Thnh lp hi ng n b gii phng mt bng; 2.6. iu tra v lp phng n n b GPMB; 2.7. Trnh thm nh, ph duyt phng n n b GPMB; 2.8. Trin khai thc hin n b GPMB. 2.9. Cm mc giao t chnh thc 2.10. Lp trch lc bn , 2.11. Quyt nh giao t chnh thc; 2.12. Lp v thm nh thit k k thut, tng d ton. 3. Giai on t chc thc hin d n Giai on t chc thc hin d n gm c cng on la ch nh thu, trin khai thi cng v gim st thc hin d n. 3.1. u thu la chn nh thu thi cng; 3.2.La chn nh t vn gim st; 3.3. T chc thi cng. 4. Giai on tiu th sn phm Giai on tiu th sn phm thng c thc hin ngay t khi khi cng v php lut cho php cc php nhn kinh doanh bt ng sn c bn bt ng sn hnh thnh trong tng lai. Ring nh th c huy ng vn sau khi hon thnh xong phn mng. Vic tiu th sn phm qua sn giao dch theo cc quy nh hng dn chi tit ti Thng t 13/2008/TT-BXD. 4.1. Phn tch th trng quyt nh gi bn; 4.2. Qung co bn sn phm; 4.3. Thc hin hp ng bn; 4.4. Lm th tc s hu.
5. Giai on qun l s dng Giai on qun l s dng bt u khi cng trnh c nghim thu bn giao cho ngi s dng bao gm cc bc. 5.1. T chc ban qun l; 5.2. Thc hin vn hnh; 5.3. Bo tr cng trnh. III. Ni dung cc d n bt ng sn 1. Cc d n phi lp bo co u t xy dng. Cc d n quan trng cp quc gia.
Cc d n thuc nhm A, khng phn bit ngun vn, phi lp bo co u t trnh th tng chnh ph cho php u t. 2. Ni dung lp bo co u t xy dng cng trnh: gm 4 ni dung c bn. S cn thit phi u t xy dng cng trnh: iu kin thun li v kh khn, ch khai thc v s dng ti nguyn quc gia (nu c). D kin quy m u t: cng sut, din tch xy dng, hng mc cng trnh bao gm c cng trnh chnh, ph, v cng trnh ph tr. D kin v a im xy dng cng trnh v nhu cu s dng t Phn tch la chn s b cng ngh k thut, iu kin thit b vt t, nguyn liu, phng n gii phng mt bng, nh hng ca d n n mi trng, php l.. Hnh thc u t: xc nh mc tiu u t, thi hn thc hin d n v phn k u t (nu c). 3. Ni dung lp d n u t Bt ng sn: Ch u t phi t chc lp d n lm r s cn thit phi u t v hiu qu u t xy dng cng trnh. Ni dung d n gm hai phn: Thuyt minh D n v Thit k c s. 1. Ni dung phn thuyt minh d n theo Lut Xy dng
a/ S cn thit v mc tiu u t: - a v php l ca ch u t, t cch php nhn, chc nng nhim v, tim lc v nng lc hot ng ca ch u t. - a im xy dng - Cc iu kin t nhin kinh t x hi ca vng D n, lm r cc tim nng, ngun lc ca vng cn c khai thc trong d n. - V tr ca d n trong Quy hoch k hoch pht trin kinh t x hi ca ngnh, vng. - Xc nh mc tiu ca u t: nu nh tnh. - Phn tch th trng sn phm - dch v ca d n. - Xc nh nhu cu v th trng v sn phm dch v ca d n: gm c nhu cu v hin ti v nhu cu v tng lai. - nh gi cc ngun p ng nhu cu hin ti v tng lai v sn phm dch v ca d n. -Phn tch kh nng cnh tranh sn phm dch v ca d n. - Kh nng hp th th trng bng cc hot ng tip th - Phng n sn phm, c cu sn phm, c im quy cch, hnh thc, cht lng ca sn phm. b/ Quy m, din tch xy dng cng trnh , cc hng mc cng trnh , la chon phng n k thut ca cng trnh c/ Cc gii php thc hin gm : +Phng n gii phng mt bng ti nh c: +Phn tch cc phng n cng ngh: tnh hin i, kinh t, thch hp v nh hng mi trng. + Phng n chuyn giao cng ngh, ni dung chuyn giao v phng thc thanh ton. + Phng n Kin trc xy dng, thi cng xy lp. - Xc nh phng n b tr tng mt bng, v phng n la chn. - Xc nh tiu chun cng ngh v cc gii php kin trc, cc phng n kt cu ca hng mc cng trnh ch yu, yu cu cng ngh..
- Xy dng hng mc cng trnh bo v mi trng, x l cht thi, bn php phng cha chy v an ton, iu kin t chc thi cng, a bn cung ng nguyn vt liu, in, nc, lao ng. + Phng n khai tc d n v s dng lao ng + Tin thc hin d n, hnh thc qun l d n d/ nh gi v tc ng mi trung, phng chng chy n, cc yu cu v an ninh . e/ Xc nh tng mc u t : + + + + + + + + + Tng mc u t . Phn tch xc nh ngun vn u t, c cu cc ngun vn. K hoch, chi ph sn xut v gi thnh sn phm dch v. K hoch doanh thu hng nm. D tr li nhun hng nm. Phn tch hiu qa ti chnh vn u t. Phng n tr n: cn c vo ngun tr n Phn tch an ton ti chnh v im ho vn. Phn tch ri ro v ti chnh v phng n d phng.
Kt lun v kin ngh nhng thun li kh khn v kin ngh gp phn thc thi d n. 2. Ni dung thit k c s ca d n. Thit k c s ca d n phi th hin c cc gii php thit k ch yu, bo m iu kin xc nh tng mc u t v trin khai cc bc thit k tip theo, bao gm thuyt minh v cc bn v. Tm tt nhim v thit k: 3 ni dung Gii thiu tm tt quan h gia cng trnh vi quy hoch xy dng ti khu vc vi quy hoch ngnh, quy hoch pht trin kinh t - x hi. Cc s liu v iu kin t nhin: ti trng v tc ng. Danh mc cc tiu chun c p dng c p dng trong thit k (nh nh mc) da vo thit k.
2.2. Thuyt minh cng ngh. lin quan. Phng n cng ngh v s cng ngh. Danh mc thit b cng ngh vi cc thng s k thut ch yu
2.3 Thuyt minh xy dng: Tm tt iu kin tng mt bng: cao ta xy dng. H thng h tng k thut v cc im ni vi ng x.
Din tch s dng t, din tch xy dng, cy xanh, h s s dng t, cao san nn. Nu cng trnh xy dng theo tuyn: ng st, ng b cn nu c im tuyn cng trnh, cao v to , phng n gii quyt tr ngi chnh, hnh lang bo v tuyn. Lin h gia cng trnh vi khu vc, cc gii php ph hp vi mi trng, kh hu, vn ho.. Tm tt v c im a cht cng trnh, phng n gia c nn mng, kt cu chu lc chnh, h thng k thut v h tng k thut cng trnh, san nn o lp t. D tnh khi lng cc cng trnh xy dng thit b lp tng mc u t v thi gian xay dng cng trnh. 2.4. Cc bn v thit k c s Bn v cng ngh: th hin c dy chuyn so cng ngh vi cc thng s. Bn v xy dng: Cc gii php v tng th mt bng, kin trc kt cu, h thng k thut h tng, k thut cng trnh vi kch thc khi lng ch yu, cc mc gii, to v cao cao . Bn v s dng h thng phng chy chy n. Trn y l ni dung thc hin d n. Tuy nhin cn lu vi d n nh th ni dung d n phi theo quy nh ca Lut Nh gm 18 ni dung: 1.S cn thit v c s php l ca d n 2.Hinh thc u t v ch u t d n pht trin nh .
3. C s la chn a im d n 4. Tnh hnh thc trng khu vc d n 5. Gii php quy hoch chi tit xy dng t l 1/500 ca khu t d n 6. C cu c th ca cc loi nh , cc loi cng trnh khc trong d n 7. Gii php ng dng cng ngh xy dng, quy chun, tiu chun xy dng p dng i vi d n. 8. Phng n bi thng, gii phng mt bng v b tr ti nh c. 9. Cc gii php v h tng k thut (h thng giao thng, cp in, cp thot nc, thng tin lin lc..). 10. Cc c ch c p dng i vi d n 11. Thi gian, tin thc hin d n. 12. Xc nh nhu cu vn, ngun vn v hnh thc huy ng vn u t. 13. Phng n tiu th sn phm 14. Phn tch cc ch tiu ti chnh v kh nng thu hi vn. 15. nh gi hiu qu u t (hiu qu kinh t, x hi ca d n). 16. nh gi tc ng mi trng 17. Phng n t chc qun l, khai thc, vn hnh d n sau u t; 18. Kt lun v kin ngh. Vi d n khu th mi th ni dung phi thc hin theo quy nh ca Ngh nh 02/2006/N-CP c th gm 17 ni dung: 1. S cn thit v c s php l ca d n. 2. Xc nh hnh thc u t v ch u t. 3. Xc nh din tch, ranh gii mt bng, phng n gii phng mt bng, 4. Quy hoch chi tit xy dng khu th mi t l 1/500. 5. Xc nh quy m, ni dung d n; hnh thc u t. 6. Thit k c s bao gm: thit k c s h thng cc cng trnh h tng k thut ca d n, thit k c s cc cng trnh ca d n thnh phn giai on u. 7. D n thnh phn phc v ti nh c, gii phng mt bng (nu c).
8. Gii trnh kinh t k thut u t; tng mc u t 9. iu l qun l thc hin d n khu th mi theo quy nh ti iu 16 ca Quy ch ny. 10. Phng n t chc thc hin cc dch v cng ch v dch v th khc 11. Nng lc v kinh nghim ca ch u t 12. Phng thc thc hin: Hnh thc qun l d n;Phn k u t v bin php t chc thc hin. 13. Yu cu i vi Nh nc khi d n c thc hin: h tng k thut ngoi hng ro, tr s c quan hnh chnh v h tng x hi.. 15. Xc nh nhim v, trch nhim v mi quan h gia ch u t d n 16. Cc xut v h tr v u i cho d n. 17. xut v qun l hnh chnh, n v hnh chnh mi. 3. Xin php xy dng "1. Trc khi khi cng xy dng cng trnh, ch u t phi c giy php xy dng, k c cng trnh c c quan c thm quyn thm nh thit k c s, tr trng hp xy dng cc cng trnh sau y: a) Cng trnh thuc b mt Nh nc, cng trnh xy dng theo lnh khn cp, cng trnh tm phc v xy dng cng trnh chnh; b) Cng trnh xy dng theo tuyn khng i qua th nhng ph hp vi quy hoch xy dng c duyt, cng trnh thuc d n u t xy dng c c quan nh nc c thm quyn ph duyt; c) Cng trnh xy dng thuc d n khu th, khu cng nghip, khu nh c quy hoch chi tit xy dng t l 1/500 c c quan nh nc c thm quyn ph duyt; d) Cc cng trnh sa cha, ci to, lp t thit b bn trong khng lm thay i kin trc, kt cu chu lc v an ton ca cng trnh; ) Cng trnh h tng k thut quy m nh thuc cc x vng su, vng xa; e) Nh ring l ti vng su, vng xa khng thuc th, khng thuc im dn c tp trung; nh ring l ti cc im dn c nng thn cha c quy hoch xy dng c duyt."
4. Thm nh d n 4.1. Ngi quyt nh u t c trch nhim t chc thm nh d n trc khi ph duyt. u mi thm nh d n l n v chuyn mn trc thuc ngi quyt nh u t. n v u mi thm nh d n c trch nhim gi h s d n ly kin thm nh thit k c s ca c quan c thm quyn quy nh ti khon 6 iu ny v ly kin cc c quan lin quan thm nh d n. 4.2. Th tng Chnh ph thnh lp Hi ng thm nh nh nc v cc d n u t t chc thm nh d n do Th tng Chnh ph quyt nh u t v d n khc nu thy cn thit. 4.3. i vi d n s dng vn ngn sch nh nc: a) C quan cp B t chc thm nh d n do mnh quyt nh u t. u mi t chc thm nh d n l n v chuyn mn trc thuc ngi quyt nh u t; b) y ban nhn dn cp tnh t chc thm nh d n do mnh quyt nh u t. S K hoch v u t l u mi t chc thm nh d n. y ban nhn dn cp huyn, cp x t chc thm nh d n do mnh quyt nh u t. u mi thm nh d n l n v c chc nng qun l k hoch ngn sch trc thuc ngi quyt nh u t. 4.4. i vi d n khc th ngi quyt nh u t t t chc thm nh d n. Tuy nhin theo quy nh ca Lut Nh th i vi tt c cc d n nh khng phn bit quy m u do UBND cp tnh Ph duyt D n nh trc khi c ph duyt phi c c quan qun l nh ca cp c thm quyn ph duyt thm nh. (K4-8-N90/2006/N-CP). V vi d n khu th mi th D n khu th mi thuc mi ngun vn c quy m s dng t t 200 ha tr ln do y ban nhn dn cp tnh thm nh v trnh Th tng Chnh ph xem xt, cho php u t. Thi hn thm nh d n l 60 ngy lm vic v xem xt, cho php u t l 30 ngy lm vic.
2. y ban nhn dn cp tnh cho php u t d n khu th mi trong phm vi a gii hnh chnh do mnh qun l, tr cc d n c quy nh ti khon 1 iu ny.
137
UBND cp tnh giao cho s Xy dng l c quan u mi t chc thm nh d n (trng hp khng thnh lp Ban qun l pht trin KTM).
IV. Hp ng trong kinh doanh Bt ng sn 1 Cc loi hp ng kinh doanh bt ng sn, hp ng kinh doanh dch v bt ng sn. a-Hp ng kinh doanh bt ng sn bao gm: - Hp ng mua bn nh, cng trnh xy dng; - Hp ng chuyn nhng quyn s dng t; - Hp ng thu bt ng sn; - Hp ng thu mua nh, cng trnh xy dng. b. Hp ng kinh doanh dch v bt ng sn bao gm: - Hp ng mi gii bt ng sn; - Hp ng nh gi bt ng sn; - Hp ng t vn bt ng sn; - Hp ng u gi bt ng sn; - Hp ng qung co bt ng sn; - Hp ng qun l bt ng sn. c. Hp ng kinh doanh bt ng sn, hp ng kinh doanh dch v bt ng sn phi c lp thnh vn bn; vic cng chng, chng thc hp ng kinh doanh bt ng sn do cc bn tha thun, tr trng hp php lut c quy nh khc; vic k kt hp ng phi tun theo cc quy nh ca Lut ny, B lut Dn s v cc quy nh khc ca php lut c lin quan. 2. Ni dung hp ng mua, bn nh, cng trnh xy dng. a. Hp ng mua bn nh, cng trnh xy dng bao gm cc ni dung sau y: - Tn, a ch ca bn bn v bn mua; - Cc thng tin v nh, cng trnh xy dng quy nh ti khon 3 iu 11 ca Lut ny;
- Gi mua bn; - Phng thc v thi hn thanh ton; Thi hn giao, nhn nh, cng trnh xy dng v h s km theo; - Quyn v ngha v ca cc bn; - Bo hnh; - Gii quyt tranh chp; - Cc ni dung khc do cc bn tha thun hoc do php lut quy nh. b. Trng hp mua bn nh, cng trnh xy dng theo hnh thc ng tin trc, tr chm, tr dn th hp ng mua bn nh, cng trnh xy dng phi bo m cc nguyn tc quy nh ti iu 14 ca Lut kinh doanh Bt ng sn. 3. Ni dung hp ng chuyn nhng quyn s dng t. a. Hp ng chuyn nhng quyn s dng t bao gm cc ni dung sau y: - Tn, a ch ca bn chuyn nhng v bn nhn chuyn nhng; - Cc thng tin v quyn s dng t theo quy nh ti khon 3 iu 11 ca Lut ny; - Gi chuyn nhng; - Phng thc v thi hn thanh ton; - Thi hn giao, nhn t v h s km theo; - Quyn v ngha v ca cc bn; - Gii quyt tranh chp; nh. b. Trng hp chuyn nhng quyn s dng t theo hnh thc tr chm, tr dn th hp ng chuyn nhng quyn s dng t phi m bo cc nguyn tc quy nh ti iu 14 ca Lut kinh doanh bt ng sn. 4. Ni dung hp ng thu bt ng sn - Tn, a ch ca bn cho thu v bn thu;
Cc ni dung khc do cc bn tha thun hoc do php lut quy
- Cc thng tin v bt ng sn theo quy nh ti khon 3 iu 11 ca Lut ny; - Gi thu bt ng sn; - Phng thc v thi hn thanh ton; - Thi hn cho thu bt ng sn; thi hn giao, nhn bt ng sn; - Quyn v ngha v ca cc bn; - Yu cu s dng v trch nhim sa cha, ci to(nu c); - X l cc ti sn trn t thu (nu c); - Yu cu v tnh trng bt ng sn khi tr li bn cho thu; - Gii quyt tranh chp; - Cc ni dung khc do cc bn tha thun hoc do php lut quy nh. 5. Ni dung hp ng thu mua nh, cng trnh xy dng a.Hp ng thu mua nh, cng trnh xy dng bao gm cc ni dung sau y: - Tn, a ch ca bn cho thu mua v bn thu mua; - Cc thng tin v nh, cng trnh xy dng theo quy nh ti khon 3 iu 11 ca Lut ny; - Gi thu mua; - Phng thc v thi hn thanh ton; - Thi hn cho thu mua; - Tha thun v vic chuyn quyn s hu nh, cng trnh xy dng trc khi ht hn thu mua (nu c); - Thi im giao nh, cng trnh xy dng; - Thi im, iu kin v th tc chuyn quyn s hu nh, cng trnh xy dng cho bn thu mua; - Quyn v ngha v ca cc bn; - Gii quyt tranh chp;
140
- Cc ni dung khc do cc bn tha thun hoc do php lut quy nh. b. Hp ng thu mua nh, cng trnh xy dng phi c cng chng. 6. Ni dung hp ng mi gii bt ng sn - Tn, a ch ca bn mi gii v bn c mi gii; - i tng v ni dung mi gii; - Yu cu v kt qu dch v mi gii; - Thi hn thc hin mi gii; - Th lao mi gii, hoa hng mi gii; - Phng thc, thi hn thanh ton; - Quyn v ngha v ca cc bn; - Gii quyt tranh chp; - Cc ni dung khc do cc bn tha thun hoc do php lut quy nh. 7. Ni dung hp ng nh gi bt ng sn - Tn, a ch ca bn nh gi v bn yu cu nh gi; - Bt ng sn c nh gi; - Thi hn v tin thc hin; - Gi dch v nh gi; - Phng thc, thi hn thanh ton; - Quyn v ngha v ca cc bn; - Gii quyt tranh chp; - Cc ni dung khc do cc bn tha thun hoc do php lut quy nh. 8. Ni dung hp ng t vn bt ng sn gm cc ni dung sau: - Tn, a ch ca bn t vn v bn yu cu t vn; - Ni dung, phm vi t vn; - Thi hn, tin thc hin dch v t vn;
- Gi dch v t vn; - Phng thc, thi hn thanh ton; - Quyn v ngha v ca cc bn; - Gii quyt tranh chp; - Cc ni dung khc do cc bn tha thun hoc do php lut quy nh. 9. Hp ng u gi bt ng sn bao gm cc ni dung sau y: - Tn, a ch ca bn u gi v bn yu cu u gi bt ng sn; - Bt ng sn c u gi; - Thi gian, a im u gi, hnh thc u gi; - Gi khi im ca bt ng sn c em u gi; - Thi hn, tin thc hin; - Gi dch v u gi; - Phng thc, thi hn thanh ton; - Quyn v ngha v ca cc bn; - Gii quyt tranh chp; - Cc ni dung khc do cc bn tha thun hoc do php lut quy nh. 10. Hp ng qung co bt ng sn bao gm cc ni dung sau y: - Tn, a ch ca bn kinh doanh dch v qung co v bn yu cu qung co bt ng sn; - Bt ng sn c qung co; - Hnh thc, ni dung, phm vi, phng tin qung co bt ng sn; - a im, thi gian, thi lng qung co bt ng sn; - Gi dch v qung co; - Phng thc, thi hn thanh ton; - Quyn v ngha v ca cc bn; - Gii quyt tranh chp;
- Cc ni dung khc do cc bn tha thun hoc do php lut quy nh. 11. Hp ng qun l bt ng sn bao gm cc ni dung sau y: - Tn, a ch ca bn qun l v bn thu qun l bt ng sn ; - Bt ng sn c qun l; - Ni dung v phm vi qun l bt ng sn; - Yu cu i vi bn qun l bt ng sn; - Gi dch v qun l; - Phng thc, thi hn thanh ton; - Quyn v ngha v ca cc bn; - Thi hn qun l bt ng sn; - Gii quyt tranh chp; - Cc ni dung khc do cc bn tha thun hoc do php lut quy nh. V. THNG TIN BT NG SN V H S BT NG A/ Thng tin v bt ng sn. 1 Thng tin v th trng bt ng sn Thng tin v th trng bt ng sn bao gm: 1.1. Thng tin v quy hoch pht trin th; 1.2. Thng tin ku gi u t v tnh hnh trin khai cc d n pht trin nh , khu th mi, cm cng nghip, khu cng nghip, cc d n pht trin h tng th; 1.3. Thng tin v chuyn nhng, bn, cho thu hng ho bt ng sn ca cc t chc c nhn kinh doanh bt ng sn theo quy nh ca Lut Kinh doanh bt ng sn; 1.4. Thng tin v giao dch hng ho ca ngi dn trn th trng; 1.5. Thng tin v cc c s o to chuyn gia mi gii, nh gi v qun l sn giao dch bt ng sn trn a bn tnh;
1.6. Thng tin v chuyn gia mi gii, nh gi ng k hot ng trn a bn tnh; 1.7. Thng tin v cc trung tm, cc sn giao dch bt ng sn trn a bn; 1.8. Thng tin v tnh hnh giao dch ti cc trung tm, cc sn giao dch trn a bn. 2. Quy nh v cng khai, minh bch thng tin trn th trng bt ng sn 2.1. Cc thng tin v th trng bt ng sn phi c cng khai ti tr s v trn Website ca s Xy dng. Ring thng tin v quy hoch ti Thnh ph H Ni v Thnh ph H Ch Minh phi c cng khai ti tr s v trn Website ca S Quy hoch - Kin trc; thng tin v cc d n ku gi u t v tnh hnh trin khai cc d n v pht trin nh , khu th mi, cc d n pht trin h tng th, cm cng nghip, khu cng nghip phi c cng khai ti tr s v trn Website ca s K hoch v u t. 2.2. Cc ch u t c d n c duyt phi cng khai quy hoch chi tit 1/500 ca d n v phng n tiu th sn phm ti tr s cp x ni c d n. 2.2.1. Ni dung thng tin trn th trng bt ng sn phi m bo y , r rng theo quy nh sau: 2.2.2. Thng tin v quy hoch pht trin th phi bao gm cc ni dung: bn v quy hoch chung, quy hoch chi tit 1/2000, 1/500 (nu c) v cc ch s quy hoch c bn; 2.2.3. Thng tin ku gi u t cc d n pht trin nh , khu th mi, cm cng nghip, khu cng nghip, cc d n pht trin h tng th phi bao gm cc ni dung: quy m d n, bn v quy hoch (nu c), cc iu kin, cc yu cu, thi gian, ni dung ng k, ni nhn h s; 2.2.4. Thng tin tnh hnh trin khai cc d n pht trin nh , khu th mi, cm cng nghip, khu cng nghip, cc d n pht trin h tng th phi bao gm cc ni dung: quy m d n, bn v quy hoch, ch u t, tin thc hin, kt qu thc hin thc t cp nht theo qu, thi im d kin tiu th sn phm.
144
2.2.5. Thng tin v chuyn nhng, bn, cho thu hng ho bt ng sn ca cc t chc c nhn kinh doanh bt ng sn phi gm cc ni dung theo quy nh ti Phn 3; 2.2.6. Thng tin v cc c s o to chuyn gia mi gii, nh gi v qun l sn giao dch bt ng sn trn a bn tnh tn cng ty hoc trung tm, a ch, lnh vc o to, a ch o to, ngy ng k hot ng, danh sch ging vin. ng thi phi c thng tin v cc trung tm b nh ch hot ng xem chi tit ti (ph lc 18) 2.2.7. Thng tin v chuyn gia mi gii, nh gi ng k hot ng trn a bn tnh gm h v tn, nm sinh, ni o to, s chng ch, ngy cp, ni cp, ngy ng k hot ng. ng thi phi c thng tin v vic thu hi chng ch hoc thi hot ng ca cc chuyn gia mi gii, nh gi xem chi tit ti (ph lc 19 ). 2.2.8. Thng tin v cc trung tm, cc sn giao dch bt ng sn trn a bn bao gm tn trung tm, a ch, cc hot ng dch v, tn gim c, s in ti lin lc, website (nu c) xem chi tit ti (ph lc 20 ) 2.2.9. Thng tin v tnh hnh giao dch ti cc trung tm, cc sn giao dch trn a bn gm cc ni dung: S lng giao dch, tng gi tr giao dch, gi c giao dch. 2.3. Thi gian a thng tin trn th trng bt ng sn phi t bt u cho n khi s vic kt thc theo quy nh sau: 2.3.1. Thng tin v quy hoch pht trin th phi c cng b t khi quy hoch c ph duyt n khi quy hoch c thc thi hon chnh trn thc t; 2.3.2. Thng tin ku gi u t cc d n pht trin nh , khu th mi, cm cng nghip, khu cng nghip, cc d n pht trin h tng th phi t khi cc d n c ph duyt n khi d n la chn c ch u t thc hin d n; 2.3.3. Thng tin tnh hnh trin khai cc d n pht trin nh , khu th mi, cm cng nghip, khu cng nghip, cc d n pht trin h tng th phi t khi cc d n c ph duyt n khi d n c hon thnh a vo s dng hon ton;
145
2.3.4. Thng tin v chuyn nhng, bn, cho thu hng ho bt ng sn theo quy nh ti Phn 3 ca thng t ny; 2.3.5. Thng tin v cc c s o to chuyn gia mi gii, nh gi v qun l sn giao dch bt ng sn trn a bn tnh; v chuyn gia mi gii, nh gi ng k hot ng trn a bn tnh; v cc trung tm, cc sn giao dch bt ng sn trn a bn tnh phi lin tc v cp nht; 2.3.6. Thng tin v tnh hnh giao dch ti cc trung tm, cc sn giao dch trn a bn hng thng, hng qu v hng nm. Nh kinh doanh bt ng sn cn quan tm n cc thng tin lin quan n kinh bt ng sn gm nhng thng tin chnh sau : i vi Nh u t : -a/Thng tin v th trng gm: Thng tin v Ngun cung bt ng sn Cc dng cung: +Bn, + Cho thu, cho thu li. + u t lin doanh lin kt. + Khai hoang, khai ph: bn t cha s dng thnh s dng c Thng tin ngun cung c khai thc t : + Vn phng mi gii + T khch hng. + T cc phng tin thng tin i chng. + Cc cng ty u t kinh doanh xy dng, cc d n. + Cc c quan u gi t v bt ng sn, ngun hng phy mi. + Cc c quan qun l: a chnh, tnmt. s kin trc, s quy hoch.
146
+ T thc t : nhng nh b trng, khu t trng, nhng bt ng sn mi pht trin, t dn c a phng. +MLS: h thng nim yt a chiu. Thng tin v bt ng sn Kinh t k thut: + V tr: mi trng xung quanh. + Loi, kch thc, hnh th, khng gian, hng. + Trang thit b: c s vt cht k thut + Tnh trng k thut: xem tng th nhue th no, chi tit, cht liu, thi gian s dng, kin trc, bo dng + H tng k thut : ng, in, nc, + Gi c ton b v tng phn ca bt ng sn. Php l: + Giy t xc nhn quyn nng i vi bt ng sn: s , s hng. quyt nh giao t, giy php xy dng, phn chia ti sn,,, + Quy hoch: s dng t, khng gian, cc cng trnh lin quan khc. + Cc giy t lin quan n tranh chp: u ban nhn dn. + Quyn nng v s hn ch v quyn nng: v d: hn ch cao X hi, lch s: + Thi gian s dng, ngi s dng, xy dng v qu trnh pht trin cu bt ng sn. + Mi trng x hi, dn c: c b nhim khng + Phong thu v cc yu t c bit khc: v d trc y c tai bin g khng. Ngun thng tin v phng php thu thp: + Tm hiu t ch s hu: giy t php l lin quan n bt ng sn, cc loi ho n. + C quan qun l nh nc: phng qun l nh t, s quy hoch, nh t.
V d : S quy hoch: xem quy hoch hin ti v xu hng trong tng lai. + T dn ph v hng xm. + T iu tra v thm d. + C s d liu c nhn v kinh nghim kin thc. + Bn : v d bn quy hoch t ai, quy hoch tng th pht trin kinh t x hi, bn in t. + Cc ti nghin cu, hi tho. v d: nh hng ca cht thi i vi mi trng i sng dn c. + Trao i kinh nghim: gia cc nh mi gii -> rt quan trng. 1.2. Thng tin v nhu cu bt ng sn Phn loi i tng cu bt ng sn - Ngi mua: + tiu dng: nh , sn xut nh xng, kinh doanh dch v. + u t: nhng ngi kinh doanh bt ng sn, u c tin nhn ri/ + bo ton vn. Phn loi cu bt ng sn bit mc tiu ca khch hng, p ng nhu cu tt hn ca khch hng. Ngi thu: + Vn phng, chi nhnh, phng giao dch. + kinh doanh dch v. + sn xut kinh doanh thu mt bng. + Nh : i vi sinh vin, ngi ngoi tnh, ngi nc ngoi, nh cng v. Tn dng, th chp v bo him: cu gin tip Phng php thu thp thng tin v cu bt ng sn - Ch ng: + Tm kim qua cc phng tin thng tin i chng.
+ Gi th trc tip ti khch hng: ch yu l khch hng tin nng (ngi thu), khch hng ca cc vn phng mi gii khc, khch sn, vn phng, cng s, thng mi in t, sn bay, du lch, c nhn hoc nhm khch hng mc tiu. + Tip cn tn ni: n hoc gi in + Khch hng c: h s c, gii thiu khch hng, n trc nhu cu. Th ng: + n ti vn phng. + Ph thuc qung co + Thi gian u: ch ng, sau - th ng. b/Thng tin v quy hoch c/Thng tin v hng pht trin kinh t - x hi d/ Thng tin v cc th trng khc ( V d chng khon) e/ Thng tin v gi c, d bo v lm pht. B/ Thng tin v Bt ng sn khi a vo giao dch I/ Quy nh v cng b thng tin khi bn bt ng sn qua sn 1 Sn giao dch bt ng sn phi cng khai cc thng tin (theo quy nh ti mc II) v bt ng sn cn bn, chuyn nhng, cho thu, cho thu mua ti sn giao dch khch hng bit v ng k giao dch. Thi gian thc hin cng khai ti thiu 07 (by) ngy ti Sn giao dch. Trong thi hn nu trn, thng tin v tn d n, loi, s lng bt ng sn, a im v thi gian t chc vic bn, chuyn nhng, cho thu, cho thu mua bt ng sn phi c ng ti ti thiu 03 (ba) s lin tip trn mt t bo pht hnh ti a phng, ti thiu 01 (mt) ln trn i truyn hnh a phng ni c d n v trn trang web (nu c) ca Sn giao dch bt ng sn. Chi ph ng ti thng tin do ch u t (hoc ch s hu) chi tr; 2. Khi ht thi hn cng khai theo quy nh ti im 1 Phn ny, ch u t (hoc sn giao dch bt ng sn c u quyn) c t chc vic bn, chuyn nhng, cho thu, thu mua bt ng sn cng khai. Trng hp cng mt loi bt ng sn c t 2 (hai) khch hng ng k tr ln hoc s khch hng ng k nhiu hn s lng bt ng sn th ch u t (hoc sn giao dch bt ng sn c u quyn) phi thc hin vic la chn khch hng theo phng thc bc
thm hoc u gi. Vic t cc trc khi trin khai bc thm hoc u gi bt ng sn do cc bn tho thun theo quy nh ca php lut; 3. Vic u gi bt ng sn ti sn giao dch thc hin theo quy nh ca php lut v bn u gi ti sn; 4. Sn giao dch bt ng sn c trch nhim xc nhn bt ng sn ca cc doanh nghip kinh doanh bt ng sn c giao dch qua sn (theo mu ti ph lc 4) xc nhn bt ng sn c giao dch theo ng quy nh ca php lut; 5. i vi bt ng sn ca t chc, c nhn khng kinh doanh bt ng sn m giao dch qua Sn giao dch bt ng sn th khng bt buc phi cng khai thng tin theo quy nh ti im 1 ca Phn ny. II/ Ni dung thng tin Ni dung thng tin v hng ho bt ng sn phi y theo cc ni dung quy nh ti Khon 3 iu 11 Lut kinh doanh bt ng sn gm: 1. Loi Bt ng sn Phi ghi r loi hng ho bt ng sn c th: 1.1. i vi nh phi nu r l nh ring l hay cn h chung c. Nu l nh ring l th nu r l bit th, nh lin k hay nh vn..; 1.2. i vi bt ng sn dch v phi nu r l vn phng, ca hng, siu th, ch, khch sn, nh ngh hay nh tr..; 1.3. i vi bt ng sn cng nghip phi nu r l h tng khu cng nghip hay nh xng, nh my, kho, bi..; 1.4. i vi quyn s dng t phi nu r l loi t phi nng nghip (t , t KCN, t lm mt bng sn xut kinh doanh...), loi t nng nghip hay cc loi t khc (nu c). 2. V tr bt ng sn 2.1. i vi bt ng sn ti khu vc th xc nh c a ch c th, phi nu r s nh, ngch, ng (hm), ng ph, qun (huyn), thnh ph (tnh). i vi nh chung c th nu c th s phng, tng, dy (l) chung c. i vi khu vc nng thn nu r a ch ca bt ng sn theo tn xm, thn, x, huyn, tnh;
2.2. i vi bt ng sn cha xc nh c a ch c th (cha thnh lp c n v hnh chnh) th nu tn d n, k hiu l t (i vi cc l t xy dng nh ring l hoc cng trnh xy dng khc), k hiu tng cn h (i vi nh chung c). 2.3. S v tr: v v tr bt ng sn, khong cnh n cc cng trnh ln cn v li i ti ng chnh. Nu s dng nh v tinh th nh du v tr bt ng sn v ch dn li i ra ng chnh. 3. Thng tin v quy hoch c lin quan n bt ng sn Ti v tr bt ng sn hay ln cn c quy hoch c duyt nh hng n bt ng sn nh m ng, cng trnh h tng k thut, cng trnh h tng x hi, d n sn xut kinh doanh... 4. Quy m, din tch bt ng sn 4.1. i vi nh : ghi din tch t, din tch xy dng, s tng, tng din tch sn, din tch sn tng tng, s phng, din tch s dng tng phng, din tch ban cng, l gia. Ring nh chung c ghi s phng, din tch s dng tng phng, din tch s dng chung. 4.2. i vi bt ng sn khc: ghi din tch t, s tng, s phng, tng din tch sn, din tch sn tng tng, din tch s dng chung, cng sut (nu c). 4.3. i vi h tng khu cng nghip: ghi din tch t, mt xy dng, din tch s dng chung. 4.4. Bn v tng mt bng, mt bng cc tng, mt ct cng trnh. i vi bt ng sn c nhiu hng mc th mi hng mc phi c mt bng, mt ct. 4.5. nh chp ton cnh cng trnh ti thi im gii thiu. 5. Thng tin v c im, tnh cht, cng nng s dng, cht lng ca bt ng sn 5.1. V c im, tnh cht nu r kt cu cng trnh, mng, khung, tng, sn, mi; 5.2. Cng nng s dng bt ng sn thng tin theo thit k ban u; 5.3. Cht lng bt ng sn nu c th nm xy dng, cp, hng cng trnh; 5.4. nh chp ton cnh cng trnh ti thi im gii thiu (nu c).
5.5. Thi im xy dng, cc sa cha ln thc hin v tnh trng k thut hin ti. 6. Thc trng cc cng trnh h tng, cc dch v v k thut v x hi c lin quan n bt ng sn 6.1. H tng k thut v in, cp nc, thot nc, ni x rc, ni xe, ng giao thng... 6.2. H tng x hi ghi cc h tng x hi thit yu gn nht nh nh tr, trng hc, bnh vin, ch, siu th, bn xe, cng vin, rp chiu phim, nh ht... 7. Tnh trng php l ca bt ng sn Bao gm h s, giy t v quyn s hu, quiyn s dng v cc giy t c lin quan khc n vic to lp bt ng sn, lch s s hu bt ng sn.. 8. Cc hn ch v quyn s hu, quyn s dng bt ng sn Phn s hu chung, phn s hu ring. Phn s dng chung, phn s dng ring.. 9. Gi bn, chuyn nhng, cho thu, cho thu mua bt ng sn Gi c th ghi theo n gi hoc tng gi. Ga ghi theo loi tin ng hoc vng hoc loi tin khc. Nu ghi bng loi tin khc th phi m ngoc ghi thm quy i ra tin ng. C th ghi thi gian c hiu lc ca gi. 10. Quyn v li ch ca ngi th ba c lin quan V quyn s hu, quyn s dng, quyn hng li ch, tnh trng ang cho thu, th chp, cho mn, cho nh...(nu c). 11. Cc thng tin khc Thng tin khc v bt ng sn do cc bn tho thun hoc do chuyn gia kho st thu thp thng tin thc t ghi thy r li ch hoc cc hn ch khc ca bt ng sn. (Ghi ch: i vi bt ng sn ca cc t chc, c nhn khng kinh doanh bt ng sn th ni dung thng tin do ch s hu, ch s dng v sn giao dch la chn).
III/ H s php l ca bt ng sn 1. H s khi mua bn ,chuyn nhng v nh ring l: - Giy chng nhn quyn s dng t( S ); - Hp ng chuyn nhng BS; - bn v tnh din tch t ( lm dch v ti cng ty o c a chnh); - Chng minh th c cng chng ca cc thnh vin gia nh c tn trong s h khu ca ngi ng tn trong S ; - S h khu ( bn sao cng chng); - Giy php XD; - Bn v thit k ( Nu c ). 2. H s v nh mua trong d n (Cn h chung c, t nn d n ): - Hp ng mua bn vi ch u t; - bn v quy hoch 1/500; - Giy chng nhn u t (hoc Quyt nh ph duyt d n ); - Quyt nh giao t. 3. H s chuyn nhng ti sn gn lin vi t thu: - Hp ng mua bn ti sn; - Hp ng thu t ca ch c vi nh nc; - Cc hoa n thanh ton tin thu t hng nm; - Trch lc bn ; - Quyt nh ph duyt d n ca cp c thm quyn./.
153

File 1231230731

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

File 1231230731

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

MC LC NI DUNG

CHUYN 1 PHP LUT V KINH DOANH BT NG SN

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

iu 21. Nguyn tc lp quy hoch, k hoch s dng t

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

iu 104. a t cha s dng vo s dng Chng VI QUY N V N G H A V C A N G I S D NG T Mc 1

iu 117. Quyn v ngha v ca c s tn gio, cng ng dn c s dng t Mc 4

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

CHUYN 3 U T KINH DOANH BT NG SN

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Trnh t, th tc thc hin mt d n u kinh doanh B S:

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cc ni dung khc do cc bn tha thun hoc do php lut quy

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

Cngtyc phn o to v Kinh doanh dch v BS Gold Land

You might also like