You are on page 1of 130

TM QUAN TRNG CA THM NH TN DNG

Gip nh gi c mc tin cy ca phng tin sn

xut hoc d n u t ca khch hng. Phn tch v nh gi mc ri ro ca d n khi quyt nh cho vay. Gim c xc sut sai lm trong quyt nh cho vay: cho vay mt d n ti hoc t chi cho vay mt d n tt.

NI DUNG THM NH
T CCH, NNG LC PHP L, NNG LC HNH VI THM NH MC CH VAY VN TNH HNH TI CHNH TNH KH THI CA PHNG N D N TI SN M BO N VAY KH NNG QUN L V KIM SOT RI RO

1. T CCH NNG LC PHP L,NNG LC HNH VI T cch khnh hng vay vn Nng lc php l Nng lc hnh vi

2. KH NNG TI CHNH Mc tiu ca thm nh kh nng ti chnh l nhm xc nh sc mnh v ti chnh, kh nng c lp, t ch ti chnh trong kinh doanh, kh nng thanh ton v hon tr n ca khch hng, ch u t.

3. TNH KH THI CA PHNG N/D N Mc tiu ca thm dnh phng n / d n l nh gi mt cch chnh xc v trung thc ca phng n sn xut kinh doanh/d n kt lun c kh nng thu hi vn khi cho vay thc hin phng n /d n .

4. TI SN M BO N VAY
Ti sn dng lm bo m tin vy phi tha mn: Gi tr bo m phi ln hn ngha v c bo m Ti sn dng lm bo m n vay phi to ra c ngn lu (c gi tr v th trng tiu th). C y c s php l ngi cho vay c quyn x l ti sn dng lm bo m tin vay.

5.C LNG V KiM SOT RI RO Cung cp thng tin gip cho nhn vin tn dng v lnh o ngn hng tin lng c phn no kh nng thu hi n trc khi cho vay.

QUI TRNH THM NH TN DNG Qui trnh tn dng l bn ch dn cc bc tin hnh t xem xt, thu thp thng tin cn thit cho n khi rt ra c kt lun sau cng v kh nng thu hi n kh cho vay.

XEM XT H S VAY

THU THP THM THNG TIN

THM NH KHCH HNG

THM INH PASXKH/DAT

THM NH KH NNG TI CHNH

THM NH TS M BO

KT LuN V KH NNG THU HI N C LNG V KiM SOT RI RO KD

I. Mc tiu v i tng thm nh tn dng

ngn hn II. Cc ni dung cn thm nh III. Thm nh tnh hnh ti chnh doanh nghip IV. Thm nh phng n sn xut kinh doanh V. Quyt nh cho vay

I. Mc tiu v i tng thm nh tn dng ngn hn


i tng: T cch php nhn ca doanh

nghip; tnh cht kh thi ca phng n sn xut kinh doanh; ti sn m bo n vay. Mc tiu: nh gi mt cch chnh xc v trung thc kh nng thu hi n i vi khon cho vay ngn hn.

II. Cc ni dung cn thm nh


Thm nh t cch php nhn ca khch hng Thm nh nng lc qun l ca ngi iu hnh

doanh nghip. Thm nh tnh hnh ti chnh ca doanh nghip. Thm nh tnh cht kh thi ca phng n vay vn Thm nh uy tn ca khch hng

Thm nh tnh hnh ti chnh doanh nghip

III.

1. Thm nh mc tin cy ca bo

co ti chnh. 2. Phn tch bo co ti chnh ca doanh nghip. 3. nh gi chung tnh hnh ti chnh ca doanh nghip.

1/ Thm nh mc tin cy ca BCTA


Nghin cu k s liu ca BCTC. S dng kin thc k ton ti chnh v k nng phn tch

pht hin nhng im ng nghi ng hay nhng bt hp l trong BCTC. Xem xt bng thuyt minh hiu r hn v nhng im ng nghi ng trong BCTC. Mi khch hng n tho lun, phng vn v yu cu gii thch nhng im ng nghi ng pht hin c. Ving thm DN quan st v nu cn tn mt xem li ti liu k ton v chng t gc lm cn c lp BCTC. Kt lun sau cng v mc tin cy ca BCTC do doanh nghip cung cp.

2/ Phn tch bo co ti chnh ca DN


S dng bng cn i k ton v bng

bo co kt qu hot ng kinh doanh phn tch: T s nh gi kh nng thanh ton T s nh gi hiu qu hot ng ca ti sn T s nh gi kh nng tr n v li T s nh gi kh nng sinh li.

2.1 Cc bc thc hin phn tch t s ti chnh


1. Xc nh ng cng thc o lng ch tiu cn 2. 3. 4. 5.

phn tch. Xc nh ng s liu t cc BCTC lp vo cng thc tnh Gii thch ngha ca t s va tnh ton. nh gi t s va tnh ton (cao, thp hay ph hp) Rt ra kt lun v tnh hnh ti chnh ca DN.

2.2 Phn tch cc t s thanh khon (liquidity ratios)

S dng bng cn i k ton phn tch t s

thanh khon T s thanh khon l t s o lng kh nng thanh ton n ngn hn ca cng ty Gm 2 t s: T s thanh khon hin thi ( hay t s thanh khon ngn hn) v t s thanh khon nhanh. C s so snh: so snh vi 1; so snh vi t s bnh qun ngnh.

< 1: kh nng thanh ton ca doanh nghip rt thp, DN khng c ti sn m bo chi tr n vay. > 1: c th kt lun kh nng thanh ton ca DN l tt, DN c ti sn lu ng tr n vay.

2.3 Phn tch cc t s n by ti chnh


S dng bng CKT phn tch T s n by ti chnh (t s n): l t s

o lng mc s dng n ti tr cho hot ng ca cng ty. Gm: t s n so vi vn ch s hu; t s n so vi tng ti sn; t s n di hn.

nh gi mc n ca cng ty, qua o

lng c kh nng t ch ti chnh ca cng ty. ng trn gc ngn hng, t s ny ch n bin ng t 0 n di 1. Nu >= 1, DN qu l thuc vo vn vay v nh vy ri ro ca DN dn ht cho ngn hng gnh chu.

T s ny nh gi mc s dng n ti tr cho

ton b ti sn ca cng ty. T s ny nn bin ng t 0 n di 1. Nu >= 1 c ngha l ton b gi tr ti sn ca cng ty khng tr n v thc t cng ty c th ph sn ngay lp tc nu cc ch n i n cng mt lc.

T s ny cho thy n di hn chim t l

bao nhiu trong ngun vn di hn Kt hp vi hai t s trn s nh gi c n ca cng ty phn ln l n di hn hay n ngn hn.

2.4 / Phn tch t s kh nng hon tr li vay: S dng bng BCKQHKD phn tch. Cn c gi l t s trng tri chi ph ti chnh. o lng kh nng s dng li nhun ca cng ty thanh ton li vay.

2.5 / Phn tch t s hiu qu hot ng


1./ T s hot ng khon phi thu Biu hin di dng vng quay khon phi thu Cho thy cht lng khon phi thu v hiu qu thu hi n ca cng ty

K thu tin bnh qun cho thy: phi mt bao nhiu ngy cng ty thu hi c khon phi thu.

2/ t s hot ng khon phi tr


Biu hin di dng vng quay khon phi tr o lng uy tn ca cng ty trong vic tr n ng hn

K tr tin bnh qun cho thy: phi mt bao nhiu ngy cng ty thanh ton c khon phi tr.

3/ T s hot ng tn thu Biu hin di dng vng quay hng tn kho

4/ T s hot ng ti sn Biu hin di dng vng quay tng ti sn Cho bit: mi ng gi tr ti sn ca cng ty to ra c bao nhiu ng doanh thu.

2.6 / Phn tch t s kh nng sinh li

Kh nng sinh li c nh hng rt ln n kh

nng tr n v li. S dng cc t s Kh nng sinh li so vi doanh thu Kh nng sinh li so vi ti sn Kh nng sinh li so vi vn ch s hu

Kh nng sinh li so vi doanh thu S dng li gp (t sut li gp) hoc li rng so vi doanh thu (t sut LNR trn doanh thu).

Kh nng sinh li so vi ti sn Cho bit mi ng gi tr ti sn ca cng ty to ra bao nhiu ng li nhun rng

Kh nng sinh li so vi vn ch s hu Cho bit mi ng vn ch s hu ca cng ty to ra bao nhiu ng li nhun rng

2.7/ Nhng hn ch ca phn tch t s ti chnh

Mc tin cy ca s liu trong BCTC Khng c y thng tin v cc s liu

bnh qun ca ngnh lm c s so snh.

3. nh gi chung tnh hnh ti chnh ca doanh nghip Sau khi tnh ton v phn tch cc t s phi a ra kt lun chung nh th no v tnh hnh ti chnh doanh nghip Mun nh gi phi da vo cc cn c so snh cc t s So vi 1 So vi cc t s ca nhng thi k trc So vi cc t s ca DN khc c hon cnh tng ng So vi cc t s bnh qun ngnh.

THM NH TNH KH THI CA PHNG N SXKD Thm nh th trng v d bo doanh thu Thm nh d bo cc khon mc chi ph. Thm nh d bo kt qu kinh doanh.

V. QUYT NH S TiN CHO VAY Cho vay theo mn Cho vay theo hn mc tn dng

CCH XC NH HN MC TN DNG
Cn c xc nh hn mc tn dng l k hoch ti chnh ca DN
Ti sn Ti sn lu ng N v vn ch s hu N phi tr

Tin mt v tin gi ngn hng N ngn hn Chng khon ngn hn Khon phi thu Hng tn kho Ti sn lu ng khc Ti sn c nh u t ti chnh di hn Tng cng ti sn Phi tr ngi bn Phi tr cng nhn vin Phi tr khc Vay ngn hn ngn hng N di hn Vn ch s hu Tng cng n v vn CSH

CCH XC NH HN MC TN DNG
Xc nh v thm nh tnh cht hp l ca tng ti sn. Xc nh v thm nh tnh cht hp l ca ngun vn Xc nh hn mc tn dng theo cng thc sau:

Hn mc tn dng = Gi tr ti sn lu ng vn CSH tham gia Nhu cu vn lu ng = Gi tr ti sn lu ng n ngn hn phi ngn hng (1) N di hn c th s dng (2) (1)Phi tr ngi bn, phi tr cng nhn vin, phi tr khc (2)L gi tr ti sn lu ng do ngun di hn ti tr.

V D XC NH HN MC TN DNG
Ti sn Ti sn lu ng Tin mt v tin gi ngn hng Chng khon ngn hn Khon phi thu Hng tn kho Ti sn lu ng khc Ti sn c nh u t ti chnh di hn Tng cng ti sn S tin 4.150 500 0 750 2.500 400 3.000 500 7.650 N v vn ch s hu N phi tr N ngn hn Phi tr ngi bn Phi tr CNV Phi tr khc Vay ngn hn ngn hng N di hn Vn ch s hu Tng cng n v vn CSH S tin 5.450 4.250 910 750 150 2.440 1.200 2.200 7.650

V D XC NH HN MC TN DNG
Vn CSH tham gia vi t l 30% tnh trn chnh lch gia ti sn lu ng

v n ngn hn phi ngn hng..


1. Gi tr TSL 4.150 1.810 2.340 702 1.638

2. N ngn hn phi ngn hng = (910+750+150) 3. Mc chnh lch = (1) (2) 4. Vn CSH tham gia = (3) * t l tham gia (30%) 5. Mc cho vay ti a ca ngn hng = (3) (4)

V D XC NH HN MC TN DNG
Vn CSH tham gia vi t l 30% tnh trn tng ti sn lu ng.
1. Gi tr TSL 2. Vn CSH tham gia = 30% * (1) 3. Mc chnh lch = (1) (2) 4. N ngn hn phi ngn hng = (910+750+150) 5. Mc cho vay ti a ca ngn hng = (3) (4) 4.150 1.245 2.905 1.810 1.095

V D XC NH HN MC TN DNG
Vn CSH tham gia vi t l 30% tnh trn tng ti sn lu ng cha c

ngun ti tr, ngun n di hn dng ti tr vn lu ng l 300.


1. Gi tr TSL 2. Gi tr TSL do ngun di hn ti tr 3. Gi tr TSL cha c ngun ti tr = (1) - (2) 4. Vn CSH tham gia = 30% * (3) 5. N ngn hn phi ngn hng = (910 + 750 + 150) 6. Mc cho vay ti a ca ngn hng = (3) (4) (5) 4.150 300 3.850 1.155 1.810 885

CCH XC NH HN MC TN DNG
HTMD Nhu cu vn lu ng k k hoch Vn t c

Vn huy ng khc. Nhu cu VL k k hoch = Tng CPSX k k hoch / vng quay VL k k hoch. Vng quay VL t +1 = { (doanh thu thun k t) / (bnh qun TSL k t)} (+;-) % mc iu chnh.

XC NH HN MCTN DNG DA VO DNG TIN


Ngn hng thm nh h s vay vn ca cong ty B, thu c cc thng tin sau: S d tin ti thi im 31/12/2008 : 7 t ng T k hoch kinh doanh d ton c cc s liu sau. Thng 1 Thng 2 Thng 3 Dng tin vo Dng tin ra S d tin ti thiu 18 28 12 20 27 10 26 20 6

XC NH HN MCTN DNG DA VO DNG TIN


Cng ty l khch hng c uy tn, iu kin p dng cho

vay theo hn mc tn dng. D n ngn hn hin ti bng khng. Gi nh cc yu t khc khng thay i. Hy xc nh HMTD qu 1/2009 thng qua lu chuyn tin t.

BNG D TON LU CHUYN TiN T


Thng 1 Dng tin vo Dng tin ra Lu chuyn tin t rng 18 28 (10) Thng 2 20 27 (7) Thng 3 26 20 6

XC NH HN MC TN DNG
STT 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Danh mc Tin u k LCTT rng Thng d/thm ht S d tin ti thiu Vay n ngn hn Tr n ngn hn Tin cui k D n vay Gii ngn Thu n 10 HMTD (3+5-6) (3+4) (1+2) 31/12/2008 7 Thng 01/2009Thng 02/2009 7 -10 -3 -12 15 0 12 15 15 0 12 -7 5 -10 5 0 10 20 5 0 20 Thng 03/2009 10 6 16 -6 0 10 6 10 0 10

CHNG 3: THM NH TN DNG TRUNG V DI HN


I. Mc tiu, i tng thm nh trung v di hn. Mc tiu thm nh l nh gi mt cch chnh xc v

trung thc tnh hiu qu kinh t ca mt d n u t, qua xc nh c kh nng thu hi n ca NH khi u t vo d n . i tng cn thm nh khi cho vay trung v di hn l d n u t ca ngi vay vn lp v gi cho ngn hng.

II. Cc ni dung cn thm nh Qui trnh thm nh


La chn tiu chun ra quyt nh

Xc nh d n

nh gi d n

Ra quyt nh Chp nhn hay t Chi d n

. II. Cc ni dung cn thm nh

1. Thm dnh cc thng s d bo th trng v

doanh thu 2. Thm nh cc thng s xc nh chi ph. 3. Thm nh dng tin ca d n u t. 4. Thm nh chi ph s dng vn. 5. Thm nh cc ch tiu nh gi hiu qu d n u t 6. Thm nh d n trong iu kin c ri ro.

1.Thm dnh cc thng s d bo th trng v doanh thu


D bo tng trng ca nn kinh t D bo t l lm pht. D bo t gi hi oi. D bo kim ngch xut nhp khu. D bo tc tng gi. D bo nhu cu th trng ca sn phm ca d n sp u t. c lng th phn ca doanh nghip D bo khc (cng sut my mc.)

Cn b tn dng cn ch sau: D n thuc lnh vc g, ngnh g T chc tt cc d liu v d n v nhng d liu i km nh gi. Ving thm v trao i vi doanh nghip..

2. Thm nh cc thng s xc nh chi ph.

Cng sut my mc thit b nh mc tiu hao nng lng, nguyn

vt liu v lao ng. n gi cc loi tiu hao. Phng php khu hao, t l khu hao. Cc d bo khc.

3. Thm nh dng tin ca d n u t. Dng tin ra: u t vn hnh thnh ti sn c nh. Tng vn lu ng ban u do u t mi i hi. C tnh thu khi bn ti sn c thay th ti sn mi. Dng tin vo: Khu hao trch trong k. Li nhun sau thu. Thu hi vn lu ng. Thu hi ti sn cn li sau thu.

* Mt s vn cn ch khi nh gi dng tin


Dng thu l li nhun sau thu v khu hao. Chi ph c hi khng phi l khon thc chi nhng vn c tnh l

mt khon trong dng chi ca d n ( l nhng thu nhp nhng khng c khi thc hin d n). Chi ph chm l nhng chi ph pht sinh trc khi c d n, do chi ph ny khng c tnh vo dng chi ca d n. Chi ph lch s l nhng chi ph cho nhng ti sn sn c cu cng ty, c s dng cho d n (tnh vo d n khi ti sn c chi ph c hi cn nu khng c chi ph c hi th s khng tnh). Nhu cu vn lu ng = tn qu tin mt + cc khon phi thu + hng tn kho cc khon phi tr. Chi ph khu hao v chi ph li vay c tac dng lm gim thu thu nhp DN.

Khi c lm pht th sut chit khu danh ngha =

sut chit khu thc + t l lm pht. Khng nn a li vay vo dng thu ca d n v cch tnh vy s khng nh gi c thc cht hiu qu ca d n.. Xc nh chnh xc dng tin ca d n l kh khn nht v cng c tnh quyt nh nht ca cng tc thm nh.

4. Thm nh chi ph s dng vn ca d n


Chi ph s dng vn l gi c (li sut) m cc nh ti tr

i hi doanh nghip khi h cung cp tin cho doanh nghip v n thay i theo th trng tin t. Cch tip cn chi ph s dng vn: i vi vn vay. i vi vn ch s hu. a. Thm nh chi ph s dng vn n vay - Chi ph s dng vn vay trc thu: tnh bng li sut vay vn rd (1 - t ) - Trong : rd : li sut vay t : thu sut thu thu nhp DN
r d

V d: Cng ty vay 100$, li sut 10%/nm, thu sut thu TNDN l 25% th: S tin li phi tr 10$/nm. Chi ph li c tnh tr vo li nhun trc khi tnh thu => thu nhp chu thu ca cng ty s gim 10$ => Thu TNDN cng ty phi np gim 10$ * 25% = 2.5$. Nh vy, thc cht cng ty ch tn 7.5$ chi ph khi vay n 100$. Kt lun: chi ph s dng n ca mt cng ty chnh l chi ph s dng n sau thu, tc l 10(1-0.25) = 7.5%

b. Thm nh chi ph s dng vn c phn u i - L chi ph m cng ty phi tr cho vic huy ng vn c phn u i (chnh l c tc u i). - C tc tr chi c phn u i c nh v khng c khu tr khi tnh thu nhp chu thu. - Cng thc nh gi c phn u i: (Po:gi c phn, Iu :c tc, ru: sut sinh li yu cu ca nh u t) - Khi huy ng vn cng ty phi tn chi ph pht hnh => thu nhp ca cng ty khi pht hnh CPU l :Pnet = gi bn(Pu) chi ph pht hnh

c. Thm nh chi ph s dng vn c hiu thng - S dng m hnh tng trng c tc. - Gi s tc tng trng c tc c nh g - Cng thc nh gi c phiu trong trng hp ny:

- Cng ty cng phi tn chi ph pht hnh.

- Chi ph pht hnh = t l chi ph pht hnh * gi bn =Pue - Chi ph s dng vn CPU c suy ra r cng

thc nh gi trn : Pu - Pu * e = Iu/ru

Trong : Pu: gi bn c phiu u i e: t l chi ph pht hnh


ru: chi ph s dng c phiu u i

Trong : re: chi ph s dng c phiu thng e: t l chi ph pht hnh


Io: c tc tr cui nm trc I1: c tc nm nay Po: gi th trng hin hnh ca c phiu thng g: tc tng c tc hng nm

d. Thm nh chi ph s dng vn li nhun gi li

Trong : rs: chi ph s dng li nhun li


Io: c tc tr cui nm trc I1: c tc nm nay Po: gi th trng hin hnh ca c phiu thng g: tc tng c tc hng nm

e. Thm nh chi ph s dng vn bnh qun (WACC)

Trong : fk: t trng thnh phn vn loi k


rk: chi ph s dng vn sau thu loi k

V d:
Ngun vn Vay NH Tri phiu CP u i CP thng Tng cng Tin 2000 3000 1000 4000 10000 T trng 20% 30% 10% 40% 100% CPSD VTT 15% 12% CPSDV ST 11.25% 9% 18% 20% WACC 2.25% 2.7% 1.8% 8% 14.75%

5. Thm nh cc ch tiu nh gi hiu qu a. Tiu chun thi gian thu hi vn khng tnh n yu t chit khu (PP). b. Tiu chun thi gian thu hi vn c tnh n yu t chit khu (DPP). c. Tiu chun gi tr hin ti rng (NPV). d. Tiu chun t sut doanh li ni b (IRR). e. Tiu chun ch s li (PI).

a. Tiu chun thi gian thu hi vn khng tnh n yu t

chit khu (PP). Nu gi s thu nhp ca u t hng nm bng nhau ta c:

Nu thu nhp hng nm khng u nhau:

K hon vn = m

S dng tiu chun thi gian hon vn la chn th: Hon vn cng nhanh cng tt. m < thi gian qui nh th chn v ngc li th loi. Nu c nhiu d n loi b nhau th chn d n c thi gian hon vn nhanh nht. u im: n gin, d hiu. Nhc im: khng tnh ti yu t gi tr tin t trn thang thi gian, khng tnh ti thu nhp ca d n sau thi gian hon vn.

b. Tiu chun thi gian thu hi vn c tnh n yu t chit khu (DPP). Nu gi s thu nhp ca u t hng nm bng nhau ta c:

K hon vn = m Nu thu nhp hng nm khng u nhau:

K hon vn = m

c. Tiu chun gi tr hin ti rng (NPV).

CFo: l tng s vn u t ca d n lc ban u CFk: l dng tin thun ca d n i: li sut chit khu dng tin (WACC ca d n) NPV < 0 th vic u t b t chi NPV > 0 th chia ra 2 trng hp: + Nu cc d n khng xung khc nhau, d n no c NPV

> 0 c th chp nhn u t. + Nu cc d n xung khc nhau th chn d n c NPV cao nht.

u im ca phng php NPV Cho ta bit c gi tr tng thm t d n mang li. Cho php xc nh tng hp tnh hiu qu cho mt danh mc gm nhiu d n. NPV(A + B) = NPV(A) + NPV(B) Nhc im: Tnh thm nh s km chnh xc khi cc d n khng ng nht v mt thi gian v khng ng nht v s vn u t.

d. Tiu chun t sut doanh li ni b (IRR).

IRR c th c hiu l li sut m d n u t to ra. Do , IRR cng cao th d n u t cng hiu qu.

- Ch c mt d n u t thm nh. Th s chn

u t khi IRR > WACC ngc li s t chi u t. - Nu c nhiu d n u t loi b nhau cn thm nh. Th s chn d n u t no c IRR cao nht. u im: - Thy c kh nng sinh li ca d n do gip cho nh qun tr d dng trong quyt dnh u t. - C th thm nh hiu qu trong iu kin khng tng thch v thi gian ca u t, khng cng s vn u t.

Nhc im: - Khng thy c qui m hiu qu v gi tr ca d n to ra. - C th c nhng IRR a tr, hoc khng c thc trong khi cc phng php khc th vn xc nh c.

e. Tiu chun ch s li (PI)

CFo: l vn u t ban u PI > 1 :u t c hiu qu PI < 1: u t khng hiu qu PI = 1: u t ha vn

Thm nh trong iu kin thc t: Mu thn NPV v IRR S khng c mu thun tiu chun NPV v IRR khi cc d n c lp ln nhau. C th c mu thun khi cc d n u t loi b nhau (d n c NPV ln nhng IRR li nh v ngc li). NPV o bng tin IRR o bng li sut (%) Tiu chun NPV s c u tin hn tiu chun IRR v ln gi tr quan trng hn.

nh hng ca vic p dng phng php khu hao ti vic la chn quyt nh u t . Khu hao nhanh nhng nm u s lm cho thu thu nhp ca DN gim. Li nhun sau thu th t nhng thu nhp ca u t li cao. NPV ca d n u t p dng khu hao nhanh so vi d n c phng php khu hao u nhau th s

Cu hi n tp 1. Ti sao cn thm nh tn dng trc khi quyt nh cho vay trung v di hn? Mc tiu ca thm nh tn dng trung v di hn l g? 2. L nhn vin tn dng, khi thm nh tn dng trung v di hn cn tp trung thm nh nhng ni dung no? Ti sao cn thm nh nhng ni dung ? 3. Khi thm nh dng tin ca d n bn cn ch thm nh nhng ni dung g? 4. Nhng ch tiu nh gi d n u t l g? Trong nhng ch tiu ch tiu no l quan trng nht.

CHNG 4 THM NH TN DNG C NHN I. Cc loi tn dng dnh cho khch hng c nhn. II.i tng v mc tiu thm nh tn dng c nhn. III.Thm nh kh nng tr n ca khch hng c nhn.

Cc loi tn dng dnh cho khch hng c nhn. 1.Cho vay sn xut h gia nh trong lnh vc chn nui v trng trt. 2.Cho vay sn xut h gia nh trong lnh vc lm, ng nghip, nui trng thy sn. 3.Cho vay mua sm cng c lao ng hoc my mc phc v nng nghip. 4.Cho vay khc nhm mc ch ca thin i sng nng thn.

5. Cho vay sinh hot tiu dng: mua sm vt dng, mua

xe, ci hi,(khong 100 triu ng, thi gian vay khong 5 nm, v c tr gp). 6. Cho vay h tr tiu dng (ti a 1o triu ng v khng cn ti sn th chp). 7. Cho vay xy dng sa cha nh (n hn 70% chi ph xy dng). 8. Cho vay mua nh, nn nh, hon i nh (ti a 60% gi tr, ti a 7 nm, tr gp). 9. Cho vay SXKD. 10. Cho vay mua xe c gii 11. Cho vay h tr du hc.

H s vay vn c nhn ni chung

bao gm: Giy ngh vay vn Giy chng minh nhn dn Giy chng minh mc ch s dng vn Giy t lin quan n ti sn th chp hoc cm c. Giy t chng minh ngun thu nhp.

II. i tng v mc tiu TTDKH c nhn


1. i tng thm nh: l c nhn vay vn 2.

ngn hng. Mc tiu thm nh tn dng c nhn: nh gi chnh xc v trung thc kh nng tr n ca c nhn ngh vay vn ngn hng. Thi ca khch hng trong vic tr n vay. Thu nhp c nhn ca khch hng. Cc ngun thu nhp khc khch hng

III. Thm nh kh nng tr n ca KHCN


Character T cch ca khch hng vay vn:

trung thc, c thc chp hnh tr n. Capacity nng lc ca khch hng: kh nng lm ra tin, ngh nghip, mc lng, s thnh t trong kinh doanh. Capital vn ring ca khch hng: ti sn lu ng ca khch hng m c th nhanh chng thanh l tr n cho NH. Collateral ti sn m bo n vay Conditions iu kin tr n: th hin s n nh thu nhp ca c nhn vay vn.

Ni dung: Phn 1: Vai tr ca cng tc thm nh TSB Phn 2: Quy trnh thm nh gi TSB Phn 3: Phng php thm nh gi TSB Phn 4: Cc vn bn php l lin quan

Vai tr ca cng tc thm nh TSB


Kim sot ri ro tn dng Tnh php l: quyn s hu, li ch hp php cu NH i vi TSB. Tnh thanh khon: - Kh nng thanh khon: kh nng c th chuyn ha thnh tin m bo cho ngha v tr n ca khch hng vay vn - Gi tr thanh khon: m bo tnh thanh khon v mt s lng i vi ngha v tr n gc v li cho VIB.

Nng cao cht lng tn dng, thc y hot ng kinh doanh ca NH. Kt qu thm nh gi chnh xc, khch quan v tin cy, ph hp vi gi tr TSB. Rt ngn c thi gian ph duyt khon vay. Gim chi ph x l n

Khch hng

Quy trnh thm nh gi TSB


Chi nhnh/n v KD Chuyn vin nh gi
Bt u H s php l ca TSB La chn TSB Cho khon vay Lp k hoch nh gi K hoch nh gi Chp nhn?
Lp phiu ngh nh gi Phiu ngh nh gi

Trng BP QL TSB

ngh TSB

Duyt KH nh gi

Xem xt phiu

Phi hp thc hin k hoch nh gi Thm nh gi v lp thng bo Kt qu nh gi Lp bin bn nh gi v k vi khch hng

Thng bo kt qu nh gi Duyt KQ

Gi thng bo kt qu nh gi cho chi nhnh

Bin bn nh gi

Lu h s nh gi

Kt thc

Trnh t thm nh gi
Thnh lp t nh gi

Xc nh TSB

Lp bien bn nh gi

Thu thp s liu thc t

Phn tch s liu

Kt qu nh gi B phn QLTSB Thng bo kt qu nh gi Ph lc (km theo thng bo kt qu nh gi). Cn b tn dng cc chi nhnh/PG Bin bn nh gi (trong trng hp cc ti sn do b phn QLTSB thm nh gi th bin bn nh gi c lp cn c vo thng bo kt qu nh gi ca b phn QLTSB).

PHNG PHP THM NH GI TI NGN HNG

Gii thch thut ng Cc nguyn tc thm nh gi Cc phng php thm nh gi

Gii thch t ng: Phng php thm nh gi: l nhng phng php, cch thc c tnh gi tr bng tin vi tin cy cao nht v gi tr ca mt ti sn. Gi tr th trng ca mt ti sn: l mc gi c tnh s c mua bn trn th trng vo thi im nh gi, trong mt giao dch mua bn khch quan v c lp, trong iu kin thng mi bnh thng. Gi tr nh gi TSB tin vay: l gi tr c tnh bng tin (da trn cc phng php thm nh gi theo qui nh ca php lut v qui nh ca tng ngn hng) ca TSB tin vay, m bo cho khon vay ca khch hng ti ngn hng.

Nguyn tc thm nh gi ti ngn hng: S dng tt nht v ti u nht Cung cu Thanh khon Hnh nh km theo Cc phng php thm nh gi chnh ti ngn hng: Phng php so snh trc tip Phng php chi ph khu tr Phng php thu nhp.

Phng php so snh trc tip C s: gi th trng ca mt ti sn c mi lin h mt thit vi gi tr ca cc ti sn tng t c th so snh c mua bn trn th trng. Khi nim: l phng php thm nh gi da trn thng tin v mc gi giao dch ca cc ti sn so snh tng t trn th trng trong mt thi im nht nh c tnh gi tr th trng ca ti sn cn thm nh gi. Phm vi p dng: thm nh cc ti sn c giao dch ph bin trn th trng, thng c s dng rng ri nht.

Phng php chi ph khu tr C s: gi tr ca ti sn hin c c th o bng chi ph lm ra mt ti sn tng t nh l mt vt thay th. Khi nim: phng php c tnh cc chi ph hin ti xy dng hoc ti to nhng ti sn tng t ti sn cn thm nh gi. Phm vi p dng: nhng ti sn khng in kin thun li hoc thng tin p dng phng php so snh trc tip, nh cc cng trnh xy dng, ti sn hoc my mc thit b chyn dng

PHNG PHP THU NHP (U T) C s: gi tr th trng ca ti sn bao gm gi tr hin ti ca tt c cc khon li nhun tng lai c th nhn c t ti sn. Khi nim: chuyn i mt dng thu nhp hng nm thnh mt tng s vn. Phm vi p dng: phng php trn c s dng hn ch, p dng cho mt s di tng ti sn(cc BS nh nh, khch sn..),thng c kt hp vi phng php so snh trc tip v dng nh mt phng php kim chng.

A. THM NH GI BT NG SN 1. Khi nim: gm t ai, nh , cng trnh

2.

xy dng gn lin vi t, k c cc ti sn gn lin vi nh , cng trnh xy dng , cc ti sn khc gn lin vi t. Thuc tnh Tnh bt ng Tnh khng ng nht Tnh khan him Tnh bn vng, i sng kinh t lu di

3. c trng Kh nng co gin ca cung bt ng sn km Thi gian giao dch di, chi ph cao => Kh nng 4.

chuyn ha thnh tin mt km linh hot S can thip v qun l ca nh nc cht ch Cc nhm th trng bt ng sn Th trng t sn xut nng nghip Th trng nh Th trng nh xng cng nghip Th trng BS phc v hot ng thng mi, dch v, cao c vn phng.

5. Cc phng php thng s dng Phng php so snh trc tip Phng php chi ph khu tr Phng php thu nhp (u t).

PHNG PHP SO SNH TRC TIP 1.Phng php: Kho st k BS v tnh php l (s , giy php xy dng..), v tr mt bng, kch thc, c im mi trng xung quanh, iu kin s dng hin ti, quy hoch Tm kim cc BS giao dch trn th trng, c v tr v iu kin s dng tng ng vi BS cn nh gi, tin hnh so snh v iu chnh xc nh gi tr ca BS cn nh gi.

2. Cc yu t so snh tc ng n gi tr ca BS

Tnh php l: ngn hng ch tin hnh nh gi i vi cc BS c y giy t php l. V tr: mt tin hay ng, u ph hay cui ph Mt bng; Kch thc, hnh dng, mt tin,.. Mi trng xung quanh: gn trng, ch, mi trng thng thong hay nhim,.. Quy hoch: Khu vc c b quy hoch hay khng, c ph hp vi quy hoch th hay khng,.. Cng trnh xy dng trn t: kin trc, cht lng v tnh hu dng ca cc hng mc xy dng. Thi im giao dch: Gi tr c th bin ng theo thi gian.

Cn c vo vic so snh cc yu t ca BS c dng so snh vi BS cn nh gi, dng nguyn tc cng ti hoc tr li tin hnh iu chnh gi BS.

PHNG PHP CHI PH KHU TR Trnh t thc hin: Xc nh gi tr quyn s dng t Xc nh chi ph xy dng c tnh tng s tin gim gi tch ly ca cc cng trnh. Xc nh gi tr ca ti sn. 1.Xc nh gi tr quyn s dng t 2.Xc nh chi ph xy dng Cc loi chi ph:

- Chi ph ti to: chi ph xy dng cng trnh ging ht

cng trnh cn nh gi (gm c nhng im li thi ca cng trnh ). - Chi ph thay th: chi ph xy dng cng trnh c gi tr s dng tng ng cng trnh cn nh gi. Xc nh chi ph - Chi ph trc tip: vt liu, nhn cng, my xy dng,.. - Chi ph chung: chi ph qun l cng trng, qun l doanh nghip. - Li vay ngn hng: Li cho doanh nghip xay dng - Thu - Cc chi ph khc lin quan.

Cc phng php tnh chi ph: - Phng php thng k chi ph: dng c tnh chi ph

c tnh chi tit t nguyn vt liu n nhn cng v my thi cng,..ri tng hp li tng hng mc cng vic, tng loi chi ph v ton b cng trnh. Trong thc t, phng php ny thng cn c trn h s quyt ton ca cng trnh c ph duyt v thng c p dng cho cc cng trnh c qui m xy dng ln,phc tp. - Phng php so snh th trng: s dng n gi xy dng (tnh cho m2 hoc m3) cc hng mc hoc kt cu cng trnh tng t trn th trng ti hoc gn vi thi im thm nh. Trong thc t, phng php ny thng p dng nhiu hn cho cc cng trnh xy dng nh hoc

3. c tnh tng s tin gim gi tch ly ca cng

trnh xy dng (tnh khu hao). Cn c vo s h hng, hao mn ca cc kt cu ch yu tnh cht lng cn li ca cng trnh. Cht lng cn li ca cng trnh (%) = (t l cht lng cn li ca kt cu * t l gi tr ca cc kt cu chnh so vi tng gi tr cng trnh. (phc tp, t s dng) Cn c vo tui th v thi gian s dng tnh s hao mn, t tnh gim gi ca cng trnh. ( thng s dng hn, c th cn c Q 206/2003/Q BCT ngy 12/12/2003 ca b ti chnh) 4. Xc nh gi tr BS = Gi tr QSD t + gi tr cn li ca cng trnh

PHNG PHP THU NHP(U T) 1.Phng php: Trong : Thu nhp rng = tng doanh thu nhn c t vic khai thc BS chi ph b ra t c doanh thu. Li sut vn ha(t l hon vn): l li sut li tc m nh thm nh gi cn c vo chuyn ha thu nhp thnh gi tr vn ca BS. l t sut mong c ca nh u t khi xem xt u t vo mt BS no cho mt mc ch kinh doanh c th.

Lu : V li sut vn ha Thm nh gi thng thng: thng cn c vo li sut cng tri. Thm nh gi ca ngn hng: s dng li sut tin gi ti ngn hng k hn 12 thng. Phng php trn c s dng hn ch, p dng cho mt s i tng BS c bit, thng c kt hp vi phng php so snh trc tip v dng nh mt phng php kim chng.

B. THM NH GI BT NG SN Khi nim: gm cc ti sn c th di di c nh my mc thit b (dy chuyn sn xut, my mc v c nhm my mc); phng tin vn ti; nguyn vt liu; hng ha. Khi thm nh cn kho st k ti sn v: Tnh php l. c im, thuc tnh ca ti sn: - Xut x - Nm sn xut, nm a vo s dng - Model, s seri hay chng loi thit b, s khung, s my - Chc nng, cng dng - T l hao mn Phng php: Phng php so snh trc tip Phng php chi ph khu tr Phng php thu nhp(u t) tham kho thm

PHNG PHP SO SNH TRC TIP Phng php: Tm kim cc ti sn tng t c giao dch trn th trng, c iu kin tng t vi ti sn cn thm nh gi: c im vt cht; thng s kinh t, k thut; chc nng mc ch s dng; cht lng tng t Tin hnh so snh v iu chnh xc nh gi tr ca ti sn cn thm nh gi. Lu : - Thi im giao dch - iu kin giao dch

PHNG PHP CHI PH KHU TR Xc nh gi tr cn li ca ti sn sau khi tr i s tin khu hao c b p v tch ly dn thnh qu khu hao. Phm vi p dng: thng s dng khi thiu thng tin v ti sn tng t so snh; thm nh cc ti sn chuyn dng, ti sn qua s dng hoc lm phng php kim chng. Trnh t thc hin: Xc nh gi tr ti sn cn thm nh. Xc nh chi ph hin ti thay th ti sn . c tnh tng s tin gim gi tch ly ca ti sn. Xc nh gi tr ca ti sn.

Cch xc nh chi ph: Cc loi chi ph: - Chi ph ti to: chi ph ch to ti sn ging ht

ti sn cn thm nh gi (gm c nhng im li thi ca ti sn) - Chi ph thay th: chi ph sn xut ti sn c gi tr s dng tng ng ti sn cn thm nh gi. Xc nh chi ph: tng hp tt c cc chi ph (chi ph sn xut, chi ph qun l..) c tnh tng s tin gim gi tch ly ca ti sn. Gi tr ti sn = nguyn gi gi tr khu hao

Mt s cch xc nh mc khu hao hng nm (K) s dng thm nh gi bng phng php chi ph Khu hao u:
Khu hao theo s d gim dn:

K = gi tr cn li ca ti sn * t l khu hao T l khu hao = t l khu hao bnh qun * h s H s : Ti sn dng t 1-4 nm: = 1 5-6 nm : = 2 > 6 nm : = 2.5

PHNG PHP THU NHP (U T) Thc t cha c s dng trong thm nh gi ti VIB. Phng php gi tr hin ti rng Phng php t l hon vn ni b Phng php ch s sinh li Phng php thi gian thu hi vn chit khu Phng php tnh thu nhp trung bnh hng nm

Cc vn bn php l lin quan 1.Quyt nh 206/2003/Q- BTC ngy 12/12/2003 ca BTC c ch qun l, s dng v trch khu hao ti sn c nh. 2.Lut t ai nm 2003 3.H thng tiu chun thm nh gi Vit Nam (theo Q s 24/2005/Q-BTC ngy 18/4/2005 ca b ti chnh): 6 tiu chun 4.Cc vn bn ca tng ngn hng

BI TP
Bi 1: Ngy 15/6/2011, cng ty c phn A gi n chi nhnh NHTM X h s ngh cp mt hn mc tn dng cho qu 3/2011 l 3000 triu ng phc v k hoch sn xut ca cng ty trong qu. Sau khi thm nh, cn b tn dng ngn hng thng nht vi cng ty cc s liu sau y:
Ni dung S tin(tr ng) 12.910 9.875 6.150 21.525 3.660 4.150 Gi tr vt t hng ha cn mua vo Gi tr sn xut khc pht sinh trong qu Ti sn lu ng bnh qun Doanh thu thun Vn lu ng t c v huy ng khc ca cng ty Tng gi tr ti sn th chp ca cng ty

Vi d liu trn, cn b tn dng ngh cp hn mc tn dng qu 3/2011 cho cng ty l 2.905 triu ng. Trong 15 ngy u thng 7/2011, cng ty pht sinh mt s nghip v v cn b tn dng ngh gii quyt cho vay ngn hn nhng khon sau y vi cng ty: - Ngy 2/7: cho vay tr li ngn hng: 21 triu - Ngy 8/7: cho vay mua nguyn, vt liu: 386 triu - Ngy 10/7: cho vay mua t ti: 464 triu - Ngy 12/7: cho vay np thu thu nhp: 75 triu - Ngy 15/7: cho vay tr lng cng nhn: 228 triu

Yu cu: 1/ Hn mc tn dng m cn b tn dng ngh cp cho cng ty l ng hay sai? Ti sao? 2/ Nhn xt v nhng ngh ca cn b tn dng i vi nhng nghip v pht sinh trong 15 ngy u thng 7 l ng hay sai? Gii thch? Bit rng: Ngun vn ca ngn hng p ng nhu cu hp l ca cng ty Cng ty sn xut kinh doanh c li v l khch hng truyn thng ca ngn hng.

Theo chnh sch tn dng ca ngn hng, mc cho vay ti

a bng 70% gi tr ti sn th chp. D n vn lu ng u qu 3/2011 ca cng ty l 700 triu ng. Bi 2: Cng ty nm mouse m i chuyn n ngn hng h s xin vay vn thc hin mt n t hng ca khch sn Cng on v vic cung cp 1.200 b draft vi gi 680 ngn ng/b. Bn mua ngh cng ty m i giao hng mt ln khi kt thc hp ng v s c nhn 50% gi tr hng ha.

Phn cn li s c tr chm trong vng 30 ngy. Thi gian giao hng l 70 ngy k t khi k kt hp ng, tuy nhin c th chm ti a mt tun. Theo yu cu ca cng ty, bn mua s ng trc 20% gi tr hp ng ngay khi k. thc hin phng n, cng ty trnh by mt s d liu nh sau: - nh mc chi ph NVL (vi, gn cng nghip, ch): 310 ngn ng/b. - Chi ph tin cng: 70 ngn ng/b - Cc chi ph khc (in nc, vn chuyn, qun l): 35 ngn ng/b

- Cc chi ph d phng pht sinh:

30 triu ng

Mt s thng tin khc: - Cng ty m i s tham gia 30% vn t c vo tng nhu cu vn u t. - Ngy k hp ng bn hng trc thi im cng ty n giao dch vi ngn hng l 3 ngy. - Thi gian lm vic ti a ca ngn hng theo qui nh l 2 ngy.

Yu cu: 1/ c tnh hiu qu kinh t ca d n. 2/ Xc nh phng thc cho vay, s tin cho vay, thi gian cho vay. 3/ D kin k hoch gii ngn v thu n Bit li sut ngn hng p dng l 1,2%/thng. Bi 3: Cng ty A lp d n u t c tng chi ph u t d n l 20 t ng. Cng ty s dng 4 t ng t ngun li nhun tch ly, 10 t ng t ngun vn pht hnh c phiu mi, trong pht hnh c phiu u i l 2 t vi chi ph 11%. Phn cn li cng ty s dng vn vay ngn hng vi li sut 10%. Xc nh chi ph s dng vn bnh qun ca d n, bit rng c ng nm gi c phn ph thng yu cu t sut li nhun u t cao hn li vay di hn ngn hng 8% v thu sut thu thu nhp DN l 25%.

Bi 4: C Minh 35 tui l k ton mt cng ty TNHH c thm nin 10 nm cng tc. Mc lng hng thng ca c khong 3,5 triu ng v c chuyn vo ti khon tin gi c nhn ti NHTM A. Sp ti c c nh mua xe my mi, tr gi khong 45 triu ng (cha k thu trc b khong 2 triu ng/xe), lm phng tin i li thay cho xe c (tr gi khong 15 triu ng nu nhng li). H s xin vay ca c c gi ti NHTM ni c m ti khon tin gi. Sau qua thng tin thu thp c, nhn vin cho vay c bit: C hin sng vi b m gi ti mt ngi nh thuc s hu ca hai m con t ngy cha c mt. Ngi nh c gi tr khong trn 400 triu ng, c chia lm 2 phn: mt phn v mt phn cho thu vi mc thu nhp l 1,5 triu ng/thng.

L nhn vin chu trch nhim thm nh cho vay, anh ch hy xem xt v gii quyt trng hp ny. a. Cho bit c s quyt nh t chi hoc chp nhn ca anh ch b. Gi s chp nhn cho vay, hy xc nh mc tin cho vay, thi hn vay ti a. Bit rng: - Li sut ngn hng ang p dng l 1%/thng tnh trn d n gim dn. - Mc chi tiu hng thng cho hai m con c Minh khong 2,5 triu ng. - Thi hn cho vay ti a ngn hng qui nh i vi cc trng hp mua xe my khng qu 18 thng.

Bi 5: Khch hng A xin vay vn mua xe t 15 ch ngi kinh doanh cho thu xe du lch. Bng phn tch ti chnh di y c trch ra t d n vay vn di hn ca khch hng (vt: triu ng). Ngoi ra gim c ti chnh cn hoch nh s dng li nhun gi li c chi ph c hi l 25,36%, u t 50% tng nhu cu vn u t d n, phn cn li vay ngn hng v ngn hng c th cho vay vi li sut 12%/nm. Thu sut thu TNDN theo qui nh hin hnh.

Khon mc

Chi ph mua xe Chi ph nghin cu th trng Doanh thu Chi ph cha k khu hao Khu hao Chi ph qun l Chi ph khc Li nhun trc thu Thu TNDN LNR Dng tin rng NPV IRR

(420.00) (5.00) 960.00 576.00 84.00 48.00 96.00 156.00 39.00 117.00 (425.00) 55.88 22% 117.00 1,056.0 633.60 84.00 52.80 105.60 180.00 45.00 135.00 135.00 1,161.60 697.00 84.00 58.10 116.20 206.30 51.58 154.73 154.73 1,277.80 766.70 84.00 63.90 127.80 235.40 58.85 176.55 176.55 1,405.50 843.30 84.00 70.30 140.60 267.30 66.83 200.48 200.48

1/ Xc nh chi ph s dng vn bnh qun ca d n 2/ Ch ra nhng im bt hp l trong bng tnh ton hiu qu trn 3/ Sa li bng tnh ton hiu qu ti chnh d n cho hp l hn. Bi 6: Ch u t ang xem xt d n u t mt dy chuyn sn xut bn phm my vi tnh. Chi ph nghin cu th trng l 5.000 USD. Chi ph u t d n c cc chuyn gia xc nh l 400.000 USD. Tui th hot ng ca dy chuyn ny l 5 nm, s dng phng php khu hao u.

Theo tnh ton ng tin cy ca cc chuyn gia, d n ny sn xut v tiu th c 10.000 sn phm mi nm. Gi bn mi sn phm l 40 USD nm u tin, sau gi tng mi nm 5 %. Chi ph sn xut (cha bao gm khu hao) mi sn phm l 20 USD cho nm u tin, sau chi ph sn xut tng mi nm 10%. Thu sut thu TNDN tnh theo mc thu sut hin hnh. Ngoi ra, gim c ti chnh cng ty hoch nh s dng li nhun gi li c chi ph c hi l 25,68% u t 50% tng nhu cu vn u t d n, phn cn li vay ngn hng vi mc li sut 14%/nm. Gi s bn l nhn vin tn dng ang tip nhn v x l h s vay vn ca khch hng. Sau khi hng dn v xem xt h s vay ca khch hng bn nhn thy tt c u hp l v ng tin cy, ngoi tr d n xin vay vn ca khch hng cn xem xt v thm nh k hn. Nu sau khi thm nh, gi s tt c nhng thng tin v d n m khch hng cung cp u ng tin cy. Bn c cho vay d n ny khng? Ti sao?

Bi 7: Gi s bn l nhn vin tn dng ang xem xt cho khch hng c nhn vay 145 triu ng. Ti sn m bo cho khon vay ny l tri phiu chnh ph c mnh gi 150 triu ng c hng li sut 8%/nm, K hn 2 nm. Da vo nhng thng tin cho v cc thng tin gi nh khc, hy thm nh xem gi tr th trng ca ti sn m bo c m bo cho gi tr n vay cn thu hi hay khng?

You might also like