You are on page 1of 32

Chuyn 1 Tng quan v dch v nh gi BS 1. Gii thiu v dch v nh gi bt ng sn. 1.

.1 Khi nim v nh gi BS - Khi nim v nh gi: Theo gio s W. Seabrooke- Vin i hc Portmouth, Vng quc Anh : nh gi l s c tnh gi tr ca cc quyn s hu ti sn c th bng hnh thi tin t cho mc ch c xc nh Theo t im Oxford: nh gi gi tr ti sn l s c lng ca cc quyn s hu ti sn bng hnh thi tin t ph hp vi mt th trng, ti mt thi im, theo nhng tiu chun cho mc ch nht nh - Khi nim v nh gi BS: Theo ng Greg Mc Namara, nguyn ch tch hip hi nh gi ti sn Australia (AVO): nh gi gi tr BS l vic xc nh gi tr ca BS ti mi thi im c tnh n bn cht ca BS v mc ch ca nh gi gi tr ca BS . Do , nh gi gi tr BS l p dng cc d liu th trng so snh m cc nh nh gi BS thu thp c v phn tch chng, sau so snh vi ti sn c yu cu nh gi hnh thnh gi tr ca chng Theo GS A.F. Milington- ch nhim khoa kinh doanh v kinh t t ai, trng Hawkerbury, New South Wales: nh gi c th c nh ngha l "ngh thut by t quan im di dng tnh ton t c mt mi quan tm c th v mt lnh vc nht nh bt ng sn mt thi im c th". y cng l giai on ngi nh gi a ra kin ca mnh trong cc m hnh ton hc, tm kim tt c cc s kin lin quan n li ch bt ng

sn v cc lnh vc lin quan, xem xt n tt c cc s kin ny v sau cng l a ra cc quan im c nhn. Theo GS Lim Lan Yuan, ch tch hip hi nh gi gi tr ti sn Quc t v gim c cng ty nh gi ti sn Singaporo: nh gi gi tr BS l mt ngh thut hay khoa hc v xc nh gi tr ca bt ng sn cho mt mc ch c th mt thi im nht nh, c tnh n cc c im ca bt ng sn v nhng nhn t kinh t tim n trong th trng bt ng sn, bao gm c lnh vc u t thay th. Phn tch : tnh khoa hc tnh ngh thut Lm r Xc nh gi tr cho mc ch c th Ti thi im c th Cc c im ca BS Nhn t kinh t tim n trong th trng BS Cc u t thay th 1.2 S cn thit nh ga BS. - Khi no cn nh gi? o Khi thay i s dng o Khi thay i ch s hu o Kim tra ti sn - Mc ch nh gi Mua, bn, cho thu nh thu Th chp Bo him n b khi Nh nc thu hi t
2

u t Tha k 2. Vai tr ca ngi nh gi trong th trng bt ng sn. C nhng ngi khng qua o to h vn c th nh gi rt tt mt loi BS trong th trng ca 1 a phng c th. Nhng v sao chng ta cn nhng ngi nh gi chuyn nghip c o to? V cc l do sau: - S a dng ca BS, cn c nng lc nh gi vi nhiu loi BS khc nhau - Nhng phc tp lin quan n cc quyn v li ch trong BS : quyn s hu, quyn cho thu theo hp ng vi cc thi hn khc nhau, quyn - Nhng hn ch v php l lin quan n cc quyn trong BS: Quyn i qua, quyn s dng di lng t, trn khng phn - Thi gian s dng, ch bo dng v phng php xy dng ca cc BS khc nhau - iu kin th trng ca cc giao dch BS khc nhau - Nhng thay i ca cc iu kin t nhin, kinh t, x hi ca vng v vng ln cn nh hng n gi tr BS - S linh hot v k nng nhn bit nhanh chng cc iu kin th trng v a l mi 3. Nguyn tc hot ng nh gi BS Gi tr ca bt ng sn b tc ng bi nhiu yu nh s tha dng, s khan him, nhu cu c kh nng thanh ton... Khi nghin cu qu trnh hnh thnh gi tr, nh gi vin cn phi xem xt v vn dng nhng quy
3

c im ca khu vc

lut v nguyn l kinh t lin quan. Bn cht ca nh gi bt ng sn l s phn tch cc yu t tc ng n qu trnh hnh thnh gi tr ca ti sn c th, do nhng nguyn tc c bn ny l nhng hng dn cn thit khi tin hnh nh gi. nh gi vin phi nghin cu vn dng nhng nguyn tc ny a ra kt lun v gi tr ca bt ng sn. - Nguyn tc s dng cao nht, hiu qu nht (tt nht). - Nguyn tc cung - cu - Nguyn tc thay th - Nguyn tc ng gp - Nguyn tc cn bng - Nguyn tc thay i - Nguyn tc ph hp - Nguyn tc cnh tranh - Nguyn tc nht qun - Nguyn tc thc t - Nguyn tc d bo Nguyn tc ngoi ng.

4. iu kin kinh doanh dch v nh gi v yu cu chuyn mn ca ngi nh gi. 4.1 iu kin kinh doanh dch v nh gi. c chng ch hnh ngh ngi nh gi phi c o to v c kinh nghim - o to: Phi tri qua kho o to v c nhng kin thc c bn sau: + Ngi nh gi phi c kh nng d dng tnh ton trn my tnh + C kin thc v thng k d bo v xu hng kinh t
4

+ C kin thc a l, x hi + Kin thc v php lut lin quan n BS + C kin thc v xy dng, thit b + Kin thc v kinh t hc, l thuyt u t, ti chnh, k ton + Kin thc v th trng BS - Kinh nghim: Phi hot ng trong lnh vc BS mt s nm Nhng ngi nh gi mi c o to mun tr thnh chuyn gia nh gi cn bt u s nghip l lm tr l nh gi cho cc chuyn gia nh gi c chng ch hnh ngh. - Th tc xin cp chng ch hnh ngh: Theo quy nh trong ngh nh s 153/2007/N - CP ngy 15-10-2007 ca Chnh ph quy nh chi tit v hng dn thi hnh lut kinh doanh BS. 4.2 Yu cu chuyn mn ca ngi nh gi. (1)Nng lc chuyn mn v tnh thn trng: - nh gi vin phi thc hin cng vic nh gi vi y nng lc chuyn mn cn thit, tinh thn lm vic chuyn cn - Doanh nghip, t chc nh gi gi c trch nhim khng ngng nng cao kin thc chuyn mn v kinh nghim - Doanh nghip, t chc nh gi gi c trch nhim mua bo him trch nhim ngh nghip . (2) T cch ngh nghip: doanh nghip, t chc nh gi v nh gi vin phi bo v uy tn ngh nghip, khng c c nhng hnh vi lm gim uy tn ngh nghip nh gi. Doanh nghip, t chc nh gi v nh gi vin c quyn tham gia Hip hi doanh nghip nh gi hoc Hip hi nh gi vin.

(3) Tun th tiu chun chuyn mn: doanh nghip, t chc nh gi v nh gi vin phi thc hin cng vic nh gi theo nhng k thut v tiu chun chuyn mn quy nh trong h thng tiu chun nh gi Vit Nam v cc quy nh php lut hin hnh. 5. Kinh nghim ca mt s nc. 5.1 V s dng cc phng php nh gi Ngh nh gi BS c pht trin t th k19 nhiu nc, do v mt l thuyt cc phng php nh gi c pht trin kh y v c p dng rt rng ri. Tuy vy mi nc tn gi ca cc phng php c th khc nhau, c th so snh cch s dng v tn gi ca cc phng php nh gi mt s nc nh sau. Anh snh c M S liu th trng hoc so snh bn

Phng php so So snh trc tip

y l phng php c s dng rng ri nht trong nh gi ga tr ca bt ng sn bng cch so snh mt cch trc tip vi nhng bt ng sn tng t c bn. Phng php ny c s dng trong vic bn bt ng sn v bt ng sn tng t c bng chng v vic cc cuc bn bo m cho php gi tr c p dng i vi bt ng sn cn nh gi

Phng php thu Phng php tng Phng khon cng ph cng

php hay

chi tng

Phng php ny c s dng trong trng hp thiu bng chng v cc cuc bn c th so snh c hoc cc t l thu nhp. y l phng php cu cnh cui cng, n gi nh c mi lin h gia chi ph v gi tr. Biu thc tnh: Chi ph v v tr + chi ph xy dng s lc hu hao mn = gi tr bt ng sn ( Phng php ny c s dng trong nh gi bnh vin, trng hc, trm cng an v v.v cc cuc bn c th so snh c l khng c). Phng php u Phng t ho php vn Phng nhp php hoc thu thu

nhp cn li Phng php ny c s dng ch c mi quan h trc tip gia thu nhp hng nm c d on v gi bn ca bt ng sn c th so snh c v bt ng sn c nh gi. Phn tch cc cuc bn s a ra yu t vn ha hoc s nhn thu nhp, nh thu nhp hng nm d on c chuyn thnh gi tr vn ca BS. K thut chit khu cc lung tin c th c s dng. Anh v c yu t vn ha c Vn ho trc tip: Gi bit nh s nhn thu nhp. S nhn thu nhp = 1/Ro Ro l t l vn ha Thu nhp c th c tnh l thu nhp rng hoc tng thu nhp. Biu thc tnh: tr = Thu nhp x Yu t vn ha Vn ho thu nhp: Cc li ch tng lai c chuyn i vo gi tr hin ti vi t l thu nhp yu cu. K thut chit khu cc dng tin y

Gi tr = thu nhp x s nhn thu nhp c bit hoc c thu nhp th tnh c. T l chit khu c th l t l sinh li hoc li sut.x

Phng

php Pht trin gi Pht trin t hoc tip thit cn chi ph ca t sn xut

gi tr cn li

Phng php nh gi ny c s dng i vi bt ng sn c tin nng pht trin hoc pht trin. Biu thc: Gi tr ca pht trin hon chnh - tng chi ph (bao gm c li nhun ca ngi pht trin) = gi tr hin ti ca t (hoc ca BS). K thut chit khu cc lung tin c th c p dng. Phng php li nhun (hoc hch ton) S dng ni khng c cc cuc bn c th so snh c v c mc c quyn nht nh hoc hn ch v mt php lut (giy php,v.v.) hoc hn ch thc t. Biu thc: Tng thu nhp Tr = Tr = Tin mua Tng li nhun Chi ph hot ng (ngoi tr tin thu) Li nhun rng

Gi tr tin thu c xc nh t li nhun rng. Phng php ny c s dng nh gi khch sn, rp chiu phim, v.v. n v s dng Th trng c th cung cp ch s v vic ngi mua s tr gi cho n v nht nh, do gi tr n v c s dng trong nh gi phn ln cc BS. n v cn phi thng nht trong qu trnh nh gi 5.2 V t chc hot ng. nhiu nc dch v nh gi BS pht trin t lu, cc nc u a ra cc tiu chun v quy nh cho
8

hot ng ca loi dch v ny. C th nhng quy nh v o to, thi gian kinh nghim, v cp chng ch v giy php hnh ngh, tiu chun chuyn mn. nhiu nc t chc hip hi nh gi v hip hi nh gi quc t. Nhng hip hi ny thng cung cp cc kha o to c bn v nng cao v ngh nh gi v a ra tiu chun hot ng ca ngh nghip nh tiu chun hnh ngh nh gi, tiu chun o c ngh nghip. V d M tiu chun hnh ngh nh gi chuyn nghip thng nht c ban hnh sau nhiu ln chnh sa. Cc tiu chun bao gm: - Cc quy tc o c trong hot ng nh gi - Cc quy nh v thm quyn - Quy tc v yu cu c bit - Quy tc v ngoi tr php l - Quy tc v cc tiu chun b sung - Tiu chun 1: nh gi BS - Tiu chun 2: Bo co nh gi BS - Tiu chun 3: Ph duyt bo co nh gi - Tiu chun 4: T vn BS - Tiu chun 5: Bo co t vn BS - Tiu chun 6: nh gi BS cng cng v bo co - Tiu chun 7: nh gi BS c nhn Tiu chun 8: Bo co nh BS c nhn

- Tiu chun 9: nh gi BS kinh doanh - Tiu chun 10: Bo co nh gi BS kinh doanh nh gi vin khi tham gia hip hi ngh nghip c c hi trau di kin thc chuyn mn v c h tr trong qu trnh hot ng nh chia s thng tin, kinh nghim.
9

6. Bo him trch nhim ngh nghip trong nh gi bt ng sn Bo him trch nhim ngh nghip l mt loi hnh bo him hin cn kh mi Vit nam. Cho n nay cc hng bo him ca Vit nam u cha cung cp loi hnh dch v ny. l vic bo him bi thng thit hi cho cc trch nhim ngh nghip khi c ri ro xy ra. Thng thng cc ch doanh nghip c hot ng c th u phi mua bo him cho doanh nghip ca mnh v bn thn nhng ngi lm trong cc lnh vc ny cng phi mua bo him trch nhim ngh nghip phng cc ri ro c th xy ra khi thc hin cng vic. Mt s lnh vc hin nay yu cu phi c bo him trch nhim ngh nghip, l bc s, lut s, t vn... i vi ngh nh gi v thm nh gi, mc d cha c qui nh c th bt buc phi mua bo him trch nhim ngh nghip, nhng to iu kin thun li cho pht trin ngh nh gi, Chnh ph cng ban hnh ngh nh v thng t hng dn v vn bo him trch nhim trong ngh nh gi. Thng t s 17/2006/TT-BTC (13/3/2006) hng dn thc hin Ngh nh s 101/2005/N-CP (3/8/2005) ca Chnh ph v nh gi c qui nh cc cng ty nh gi hoc lm vic trong lnh vc nh gi phi c ngha v mua bo him trch nhim ngh nghip cho cc nh gi vin ti doanh nghip bo him c php hot ng ti Vit Nam theo quy nh ca php lut v kinh doanh bo him. Mc trch nhim c chia r theo tng loi hnh doanh nghip. Mc mua c th theo tho thun gia cng ty nh gi vi doanh nghip bo him. Th tc, ni dung v giao kt hp ng mua bo him trch nhim ngh nghip cho nh gi vin thc hin theo quy nh ca php lut. Doanh nghip nh gi mua bo him trch nhim ngh nh gi ca doanh nghip bo him hot ng hp php ti Vit Nam. Ngoi ra doanh nghip ny cng c th c mua bo him trch ngh nh gi ca doanh nghip bo him nc ngoi trong trng hp doanh nghip bo him hot ng ti Vit Nam cha cung cp dch v bo him trch nhim ngh nghip nh gi. Doanh nghip nh gi c vn u t nc ngoi, doanh nghip nh gi l thnh vin ca t chc quc t c th mua bo him trch nhim ngh
10

nghip nh gi ca doanh nghip bo him nc ngoi. Chi ph mua bo him c tnh vo chi ph kinh doanh theo thc t v phi c ho n chng t hp php. Trng hp doanh nghip nh gi khng mua bo him trch nhim ngh nghip th phi lp qu d phng ri ro ngh nghip v tnh vo mc chi ph kinh doanh vi mc trch hng nm t 0,5% n 1% trn doanh thu dch v nh gi. Khi qu d phng ri ro ngh nghip c s d cui nm ti chnh tng ng 10% doanh thu dch v nh gi trong nm ti chnh th khng tip tc trch qu d phng na. V mc trch nhim, doanh nghip thm nh gi chu trch nhim trc php lut v khch hng v kt qu nh gi ghi trong chng th nh gi theo hp ng nh gi k kt. Trng hp kt qu nh gi khng ng, gy thit hi cho khch hng hoc ngi s dng kt qu nh gi th doanh nghip nh gi phi bi thng. Vic gii quyt bi thng c thc hin theo hai hnh thc. Th nht l bi thng theo mc thit hi hoc theo tha thun ca cc bn. Th hai l gii quyt bng trng ti theo quy nh ca php lut v trng ti thng mi. Khi phi bi thng do li ca doanh nghip nh gi gy ra th doanh nghip nh gi c doanh nghip bo him bi thng theo hp ng bo him cam kt, hoc s dng qu h tr d phng ri ro ngh nghip bi thng thit hi. Trng hp s tin phi chi tr bi thng ln hn s bi thng ca doanh nghip bo him hoc ln hn qu d phng ri ro ngh nghip th doanh nghip c trch t qu d phng ti chnh chi tr, nu qu d phng ti chnh khng th phn thiu s c tnh vo chi ph kinh doanh sau khi tr i s thu bi thng ca n v, c nhn theo quy nh ca php lut hin hnh. 7. o c ngh nghip: Nhng quy tc o c hnh ngh nh gi cng nh tiu chun o c hnh ngh thm nh gi c ban hnh theo tiu chun s 3 trong quyt nh s 24/2005/Q-BTC ngy 18 thng 4 nm 2005 ca B Ti chnh (k hiuTDGVN 03). C th:

11

- Doanh nghip, t chc nh gi v nh gi vin phi lun tn trng v chp hnh ng php lut ca nh nc trong qu trnh hnh ngh.nh gi vin phi l ngi c o c tt, c nng lc chuyn mn v kinh nghim cn thit tin hnh nh gi BS. - Doanh nghip, t chc nh gi v nh gi vin phi tun th cc tiu chun o c v trnh chuyn mn ngh nghip nh gi nh sau: (1) c lp: c lp l nguyn tc hnh ngh c bn ca doanh nghip nh gi v nh gi vin: - Trong qu trnh nh gi BS, doanh nghip, t chc nh gi v nh vin gi phi thc s khng b chi phi hoc b tc ng bi bt k li ch vt cht hoc tinh thn no lm nh hng n s trung thc, khch quan ca vic nh gi gi. - nh gi vin khng c nhn nh gi ti sn cho cc t chc, c nhn m mnh c quan h kinh t hoc quyn li kinh t (nh gp vn c phn, cho vay hoc vay vn t khch hng, l c ng chi phi ca khch hng hoc c k kt hp ng gia cng dch v, i l tiu th hng ho). - nh gi vin khng c nhn nh gi ti sn cho cc n v m c cha, m, v, chng, con, anh, ch, em rut ang gi v tr trong Hi ng qun tr, ban tng gim c, ban gim c, trng ban ti chnh, k ton trng doanh nghip c ti sn cn nh gi gi. - Trong qu trnh nh gi, nu c s hn ch khc v tnh c lp th doanh nghip, t chc nh gi v nh gi vin phi tm cch loi b s hn ch ny. Nu khng loi b c th doanh nghip, t chc nh gi v nh gi vin phi nu r iu ny trong bo co kt qu nh gi nhng mi quan h mang tnh tp th hay c nhn, trc tip hoc gin tip i vi ti sn hay vi doanh nghip l i tng ca nhim v nh gi m mi quan h c th dn n mu thun li ch tim tng. - i vi bo co kt qu nh gi ca mt nh gi vin khc, nh gi vin phi xem xt mt cch c lp, khch quan v kt lun thng nht hay khng thng nht vi mt phn hay ton b ni dung ca bo co .
12

(2). Chnh trc: nh gi vin phi thng thn, trung thc v c chnh kin r rng trong phn tch cc yu t tc ng khi nh gi. nh gi vin phi t chi nh gi khi khi xt thy khng c iu kin hoc khi b chi phi bi nhng rng buc c th lm sai lch kt qu nh gi. (3) Khch quan: nh gi vin phi cng bng, tn trng s tht v khng c thnh kin, thin v trong vic thu thp ti liu v s dng ti liu phn tch cc yu t tc ng khi nh gi. Doanh nghip, t chc nh gi v nh gi vin khng c tin hnh cng vic nh gi khi nhng kin v kt lun nh gi c ra c ch t trc. Tin thu dch v nh gi ti sn phi c xc nh mt cch c lp, theo quy nh, khng ph thuc vo kt qu nh gi c tha thun t trc. Doanh nghip, t chc nh gi v nh gi vin phi thm tra nhng thng tin, d liu do khch hng hay mt bn no cung cp khng nh tnh ph hp hay khng ph hp ca thng tin, d liu . Trng hp vic thm tra nhng thng tin, d liu b hn ch th nh gi vin phi nu r s hn ch trong bo co nh gi. Doanh nghip, t chc nh gi v nh gi vin khng c tin hnh mt dch v nh gi da trn nhng iu kin c tnh gi thit khng c tnh hin thc. (4). B mt: doanh nghip, t chc nh gi v nh gi vin khng c tit l nhng thng tin, d liu thc t ca khch hng hay kt qu nh gi vi bt k ngi ngoi no, tr trng hp c khch hng hoc php lut cho php. (5). Cng khai, minh bch: Doanh nghip, t chc nh gi v nh gi vin phi cng khai nhng iu kin hn ch v nhng iu kin loi tr theo tha thun vi khch hng trong bo co kt qu nh gi. Bo co kt qu nh gi cng phi nu r cc iu kin rng buc v cng vic, phm vi cng vic, iu kin hn ch, gi thit t ra ca nh gi vin.
13

Mi ti liu th hin tnh php l v c im k thut ca ti sn v kt qu nh gi phi c th hin y , r rng trong bo co kt qu nh gi. nh gi vin chu trch nhim v tnh ng n ca ni dung bo co kt qu nh gi. Gim c doanh nghip, ngi ng u t chc nh gi chu trch nhim cui cng v tnh ng n ca ni dung bo co kt qu nh gi v chng th nh gi trc php lut, khch hng hoc bn th ba.

14

Chuyn 2 QUY TRNH NH GI BS Qu trnh nh gi bt u khi ngi nh gi xc nh vn nh gi v kt thc khi h gi bo co nh gi cho khch hng. Mt BS l duy nht nhng li c nhiu loi gi tr khc nhau. Nhim v chung ca vic nh gi l thc hin c lng gi tr th trng ca BS. Qu trnh nh gi bao gm tt c cc bc thc hin nhim v nh gi. Cc bc nh gi trong phn ny cung cp khung l thuyt cho tt c cc nhim nh gi. N ch ra cch thc c th s dng trong bt c nhim v nh gi no t thc hin nghin cu th trng v phn tch s liu, n p dng cc k thut nh gi v kt hp cc kt qa ca cc hot ng ny vo c lng gi tr BS mc tiu. Tuy vy, qu trnh nh gi ca cc loi BS c th li bao gm cc bc c bit c th, s lng cc bc ny ph thuc vo bn cht ca nhim v nh gi v s sn c ca s liu. Vic nghin cu bt u sau khi vn nh gi c xc nh. Phn tch s liu ph hp cho vn nh gi c th s c bt u bng vic nghin cu xu hng hp th tt c cc mc th trng- quc t, quc gia, vng, cng ng, ln cn. Vic kim tra ny gip cho ngi nh gi hiu mi quan h qua li gia nguyn l, lc lng v nhn t c nh hng n gi tr BS trong mt vng c th. Vic lm ny cng cung cp s liu ban u t c th rt ra cc thng tin nh lng v cc bng chng khc v xu hng th trng nh t l thay i trong gi BS qua mt s nm, s chuyn dch dn s, cc c hi vic lm sn c v nh hng ca chng ti sc mua ca nhng ngi s dng BS tim nng. Nhng s liu ny c th c phn tch v khai thc c lng gi tr cn xc nh. Tip n cc k thut nh gi, cc quy trnh c th ca cc phng php nh gi c p dng rt ra ch
15

dn v gi tr BS. Ngoi ra cc quy trnh khc nh s dng thng k suy lun v cc m hnh kinh t cng c th p dng trong qu trnh nh gi BS. Trong qu trnh nh gi mt hoc nhiu phng php nh gi c th c s dng rt ra gi tr ca BS, iu ny ph thuc vo hon cnh c th, vo s sn c ca h thng thng tin i vi nhim v nh gi c th. Trong nhim v xc nh gi tr th trng ca BS, th mc tiu cui cng ca qu trnh nh gi l kt lun v gi tr c chng minh tt, phn nh cc yu t nh hng n gi th trng ca BS c nh gi. t c mc tiu ny, ngi nh gi cn nghin cu BS t nhng quan im khc nhau, ph hp vi cc phng php nh gi. Cc phng php nh gi c quan h qua li vi nhau, mi phng php i hi s kt hp phn tch v s liu bn, chi ph v thu nhp lin quan ti BS phi nh gi. hon thnh qu trnh nh gi, ngi nh gi phi kt hp cc thng tin rt ra t nghin cu th trng v phn tch cc s liu v t vic p dng cc phng php hnh thnh kt lun v gi tr. Kt lun ny c th c th hin mt gi tr c c lng hoc mt vng gi tr m gi tr BS c th ri vo. S kt hp hiu qa ca tt c cc yu t trong qu trnh nh gi ph thuc vo k nng, kinh nghim v s iu chnh ca ngi nh gi 1. Xc nh nhim v nh gi bt ng sn Trong bc by cn xc nh tng qut v bt ng sn cn nh gi v loi hnh gi tr lm c s nh gi. C th: 1.1- Cc c im c bn v php l, v kinh t k thut ca bt ng sn cn nh gi. 1.2- Mc ch nh gi: nh gi vin phi xc nh v nhn thc mc ch nh gi ca khch hng. Mc ch nh gi phi c nu r trong bo co nh gi.
16

1.3- Xc nh khch hng, yu cu ca khch hng; nhng ngi s dng kt qu nh gi. 1.4- Nhng iu kin rng buc trong xc nh i tng nh gi - Vic a ra nhng iu kin hn ch v rng buc ca nh gi vin phi da trn c s: a- C s xc nhn bng vn bn ca khch hng v trn c s nhn thc r rng nhng iu kin s tc ng n bn th ba thng qua kt qu nh gi. b- Ph hp vi quy nh ca lut php v cc quy nh hin hnh khc c lin quan. Lu trong qu trnh nh gi, nu nh gi vin thy nhng iu kin hn ch v rng buc a ra l khng cht ch hoc thiu c s th phi xem xt li v thng bo ngay cho gim c doanh nghip, t chc nh gi v cho khch hng. 1.5- Xc nh thi im nh gi. 1.6- Xc nh ngun d liu cn thit cho nh gi. 1.7- Xc nh c s gi tr ca bt ng sn. Vic xc nh gi tr lm c s cho nh gi phi ph hp vi nhng quy nh ca php lut hin hnh v cc vn bn quy phm php lut do c quan nh nc c thm quyn ban hnh. 1.8. Lp k hoch nh gi. - Vic lp k hoch mt cuc nh gi nhm xc nh r nhng bc cng vic phi lm v thi gian thc hin tng bc cng vic cng nh ton b thi gian cho cuc nh gi. - Ni dung k hoch phi th hin nhng cng vic c bn sau: - Xc nh cc yu t cung-cu thch hp vi chc nng, cc c tnh v cc quyn gn lin vi bt ng sn c mua/bn v c im th trng. - Xc nh cc ti liu cn thu thp v th trng, v bt ng sn, ti liu so snh.
17

- Xc nh v pht trin cc ngun ti liu, m bo ngun ti liu ng tin cy v phi c kim chng. - Xy dng tin nghin cu, xc nh trnh t thu thp v phn tch d liu, thi hn cho php ca trnh t phi thc hin. - Lp cng bo co kt qu nh gi. 2. Kho st hin trng, thu thp thng tin bt ng sn 2.1- Kho st hin trng nh gi vin phi trc tip kho st hin trng: i vi bt ng sn, nh gi vin phi kho st v thu thp s liu v: + V tr thc t ca bt ng sn so snh vi v tr trn bn a chnh, cc m t php l lin quan n bt ng sn. + Chi tit bn ngoi v bn trong bt ng sn. + i vi cng trnh xy dng d dang, nh gi vin phi kt hp gia kho st thc a vi bo co ca ch u t, nh thu ang xy dng cng trnh. - Trong qu trnh kho st, c y chng c cho vic nh gi, nh gi vin cn chp nh bt ng sn theo cc dng (tan cnh, chi tit), cc hng khc nhau. 2.2 -Thu thp thng tin. Bn cnh thng tin, s liu thu thp t kho st hin trng, nh gi vin phi thu thp cc thng tin sau: - Cc thng tin lin quan n chi ph, gi bn, li sut, thu nhp ca bt ng sn so snh. - Cc thng tin v yu t cung - cu, lc lng tham gia th trng, ng thi ngi mua - ngi bn tim nng. - Cc thng tin v tnh php l ca bt ng sn. - Vi bt ng sn cn thu thp thm cc thng tin v nhng iu kin t nhin, kinh t, x hi v mi trng tc ng n gi tr BS cn nh gi

18

- thc hin nh gi, nh gi vin phi da trn nhng thng tin thu thp t cc ngun khc nhau. nh gi vin phi nu r ngun thng tin trong bo co nh gi v phi c kim chng bo m chnh xc ca thng tin. 3. Phn tch thng tin v bt ng sn. L qu trnh nh gi tc ng ca cc yu t n mc gi ca bt ng sn cn nh gi. 3.1- Phn tch nhng thng tin t kho st hin trng bt ng sn. 3.2- Phn tch nhng c trng ca th trng bt ng sn cn nh gi. a. Bn cht v hnh vi ng x ca nhng ngi tham gia th trng. b. Xu hng cung cu trn th trng bt ng sn. 3.3- Phn tch v khch hng: 3.4- Phn tch v vic s dng tt nht v ti u ca bt ng sn. 4. La chn phng php nh gi bt ng sn. Da trn loi BS v h thng thng tin thu thp c nh gi vin la chn phng php nh gi ph hp p dng rt ra ch s gi tr ca bt ng sn. Cn nu r cc phng php c p dng xc nh mc gi tr ca bt ng sn cn nh gi. nh gi vin cn phn tch r mc ph hp ca 01 hoc nhiu phng php trong nh gi c s dng vi c im kinh t k thut ca bt ng sn v vi mc ch nh gi. nh gi vin cn nu r trong bo co nh gi phng php nh gi no c s dng lm cn c ch yu, phng php nh gi no c s dng kim tra cho, t i n kt lun cui cng v gi tr nh gi. 5. Xc nh gi bt ng sn. Trn c s p dng cc phng php nh gi trong bc ny ngi nh gi cn thc hin ha hp cc ch s gi tr rt ra gi tr BS cn nh gi.

19

Trong p dng phng php so snh thng s dng so snh nhiu BS tng t BS cn nh gi tnh ra ch s gi so snh ca cc BS khc nhau. Cc ch s gi so snh ny c th c th hin dng gi ca ton b BS, gi theo n v m2 t s dng, m2 xy dng, l t nh gi vin cn s dng cc k thut ha hp cc ch s gi tr ca cc BS so snh rt ra gi tr ca BS mc tiu bng cch s dng phng php tnh trng s hoc tnh mc bnh qun ca cc ch s gi so snh. Trong trng hp s dng nhiu hn 1 phng php nh gi, mi phng php s c 1 ch s gi khc nhau, do cn thc hin ha hp ch s gi ca cc phng php khc nhau thnh 1 ch s gi ca BS mc tiu. lm vic ny chng ta cng cn p dng cc k thut ha hp ch s gi rt ra gi BS mc tiu. Ngi nh gi c th s dng nhiu phng php nh gi cho nhim v nh gi BS c th, nhng trong c 1 phng php chnh v cc phng php khc ch mang tnh tham kho th cn ch r phng php no c s dng l chnh, phng php no mang tnh tham kho. Khi so snh ch s gi tr rt ra t mi phng php cn gii thch c s khc bit trong ch s gi khi p dng cc phng php nh gi khc nhau. Gi tr cui cng ca BS c th c xc nh c th l con s c th, c th l nm trong khong gi tr. Qu trnh ha hp cc ch s gi tr rt ra gi tr ca BS cn nh gi phi c trnh by y trong bo co nh gi. 6. Lp h s v chng th nh gi. Nhim v nh gi ch hon thnh cho n khi kt lun c pht biu trong bo co v trnh by cho khch hng. Bo co nh gi t n cha ng tt c nhng s liu c xem xt v c phn tch, cc phng php p dng v nhng nguyn nhn dn n c lng gi tr cui cng. Phn tch gi tr ho hp cho php ngi c hiu vn v s liu thc t c trnh by v theo di nhng l do ng sau kt lun gi tr ca ngi nh gi. c lng gi tr l quan im ca ngi nh gi v n phn nh kinh nghim v iu chnh m ngi ny p
20

dng nghin cu nhng s liu c tp hp. Bo co nh gi l s th hin hu hnh cng vic ca ngi nh gi. Trong qu trnh chun b bo co, ngi nh gi nn c bit ch ti cch vit, t chc v trnh by v hnh thc chung ca bo co. Cc kt lun nh gi c th c thng tin cho khch hng bng ming hoc vit. Cc bo co vit c th l bo co y , bo co tm tt hoc bo co c gii hn. Chng th nh gi trnh by tm tt qu trnh nh gi, kt qu nh gi, nhng iu kin rng buc c nh hng n vic c lng gi tr BS v s dng kt qu nh gi.

Chuyn 3 H S V CHNG TH NH GI BT NG SN

5. H s v chng th nh gi 5.1.H s nh gi 5.1.1. Khi nim H s nh gi: l cc ti liu c lin quan n cng vic nh gi ti sn do ngi nh gi lp, thu thp, phn loi, s dng v lu tr trong qu trnh thc hin nh gi. Ti liu trong h s nh gi c th hin trn giy, phim nh hay nhng vt mang tin khc theo quy nh ca php lut hin hnh. 5.1.2. Mc ch ca vic lp H s nh gi - Lu tr nhng bng chng thu thp c trong qu trnh thc hin nh gi v lm c s cho vic a ra kin ca ngi nh gi v mc gi bt ng sn cn nh gi . - Tr gip cho cc bc thc hin cng vic nh gi.
21

- Tr gip cho kim tra, sot xt v nh gi cht lng cng vic nh gi. - Tr gip cho vic x l nhng tranh chp, khiu kin c th pht sinh trong hoc sau qu trnh nh gi gia khch hng (hoc bn th ba) vi doanh nghip, t chc nh gi. 5.1.3. Ni dung ca h s nh gi Ni dung h s nh gi ph thuc vo mc ch nh gi v loi hnh ti sn cn nh gi. Ni dung c bn h s nh gi bao gm: - Tn v s hiu h s, ngy thng lp v ngy thng lu tr. - Nhng thng tin v khch hng v bt ng sn yu cu nh gi. - Phiu yu cu ca khch hng - Hp ng nh gi k kt gia doanh nghip nh gi v khch hng. - Nhng phn tch, nh gi ca ngi nh gi thm nh vin v nhng vn nh gi lin quan. - Nhng kin trng cu t vn v cc kha cnh k thut, php l lin quan n ti sn cn nh gi (nu c). - Bo co kt qu nh gi ti sn v ph lc km theo bo co. - Chng th nh gi. - Bin bn thanh l hp ng nh gi gia doanh nghip, t chc nh gi v khch hng. 5.2. Bo co nh gi 5.2.1 Khi nim v yu cu ca bo co nh gi Bo co nh gi l ti liu trnh by kt qu qu trnh nh gi do nh gi vin chun b. Bo co nh gi th hin quan im v h thng thng tin m ngi nh gi s dng a ra kt lun v c lng mc gi (bng tin hoc vt ngang gi khc) ca BS m khch hng yu cu. Bo co kt qu nh gi phi th hin nhng thng tin ng theo thc t, mang tnh m t v da trn bng chng c th thuyt minh v
22

mc gi ca ti sn qua nh gi. Nhng thng tin ny phi c trnh by theo mt trnh t l-gc, hp l, t m t v ti sn n nhng yu t tc ng ti gi tr th trng ca ti sn, phn tch nhng d liu thu thp trn th trng c c kt qu nh gi. Bo co kt qu phi th hin c nhng lp lun, cch thc, phng php c p dng trong qu trnh nh gi v gii thch mt cch r rng tt c nhng vn c tc ng n gi tr ti sn nhm trnh hiu lm cho nhng ngi s dng v cc t chc c lin quan. bo m cht lng ca bo co cc t chc nh gi chuyn nghip a ra nhng yu cu ti thiu cn t c ca mt bo co nh gi nh sau: - Bo co nh gi phi c kt cu lgc, cc ni dung trnh by trong bo co phi r rng v chnh xc, trnh hiu lm. - Phi cha ng thng tin cho php cc c nhn, t chc c th da vo bo co hiu c bt ng sn mt cch hp l. - Bt c gi thit c bit hoc iu kin hn ch no c nh hng mt cch trc tip n vic nh gi phi c trnh by mt cch r rng v chnh xc, ch r nh hng ca n n gi tr. 5.2.2. Phn loi v hnh thc trnh by bo co nh gi a. Phn loi bo co nh gi trnh by kt qu ca qu trnh nh gi tu theo yu cu hay n t hng ca khch hng, c th c 3 loi bo co nh gi nh sau: - Bo co y - Bo co tm tt - Bo co c gii hn

23

S khc bit ca nhng bo co trn ph thuc vo mc yu cu chi tit trong cc lnh vc nht nh khi trnh by. mc y nht l bo co y , n bao gm cc miu t mt cch chi tit v s liu, l do v phn tch c s dng a ra kt lun gi tr. mc vn tt nht l bo co c gii hn, n hu nh khng c nhng thng tin nh trong bo co y . mc trung bnh l bo co tm tt, n cha mt s, nhng khng phi tt c thng tin c miu t. Trong hot ng nh ga thng c 2 loi: nh gi y v nh gi hn ch. S khc bit ca 2 loi nh gi ny ph thuc vo khi lng cng vic cn thc hin trong qu trnh thu thp v phn tch s liu. Nu thc hin nh gi hn ch th phi th hin r rng iu ny trong bo co. b. Hnh thc trnh by ca bo co nh gi Bo co nh gi c th c trnh by bng ming hoc vit. Bo co vit c chun b di cc hnh thc theo mu c sn hoc hnh thc vn tng thut. Thng thng bo co c trnh by theo yu cu ca ngi s dng.Tuy nhin khi khch hng yu cu mt bo co khng cn y , ngha l khng cn bo co chi tit th ngi nh gi vn phi thc hin cc phn tch hon tt cng vic nh gi. Trong trng hp tt c cc t liu, s liu c s dng chun b bo co c lu gi trong h s ca ngi nh gi. Mc d ngi nh gi c th khng bao gi phi cung cp bng vn bn v quan im di hnh thc vit vn bn, nhng c th b hi gii thch hoc bo v quan im trong thi gian sau . Quy m ca h s ph thuc vo bo co c chun b. - Bo co bng ming: Ngi nh gi c th bo co bng ming khi hon cnh hoc vic s dng d nh
24

khng cho php hoc chng nhn bng bo co vit. Cc bng chng c cc chuyn gia nh gi trnh by khi ly cung hoc to n c xem l bo co bng ming. Nhiu bo co bng ming khng c thc hin di li tuyn th, chng c thng tin trc tip cho c nhn ngi s dng hoc qua in thoi. Mi bo co bng ming nn bao gm miu t BS, cc yu t, cc gi thit v cc kt lun v cc l do m kt lun da vo. Sau khi thng bo bng ming ngi nh gi nn gi li tt c cc ghi chp, s liu lin quan n nhim v v hon tt cc ghi nh v phn tch, kt lun v quan im. - Bo co theo mu: Bo co theo mu l hnh thc trnh by bo co ph bin nht, loi bo co ny khng phi l bo co y m ch yu l bo co tm tt hoc bo co c gii hn. iu ny ph thuc vo mc chi tit v cht lng ca ti liu minh chng. Cc bo co theo mu thng p ng yu cu ca cc t chc ti chnh, cng ty bo him v cc c quan nh nc. Bo co theo mu thng s dng cho vic mua, bn cc BS dn c. BS th chp. Bng cch hon tt mu bo co, ngi nh gi bo m rng khng c khon mc no m ngi yu cu nh gi b b st. - Cc bo co tng thut: Bng vic tho thun trc vi ngi s dng d kin, ngi nh gi c th gi kt qu nh gi bng bo co y , bo co tm tt hoc bo co c gii hn. Mc dng mt s ch trong bo co tm tt v bo co gii hn c phm vi hp khng nh trong bo co y , nhng cc bo co ny cng phi cha thng tin dn dt ngi c n kt lun ca ngi nh gi.Cng nh trong bo co bng ming, ngi nh gi chun b bo co tng thut cn phi lu gi tt c cc ghi chp v s liu hon

25

thnh bn tm tt phn tch, cc kt lun v quan im gi tr. 5.2.3 Ni dung ca bo co nh gi. Ni dung ca 1 bo co nh gi BS ph hp vi tiu chun thm nh gi Vit Nam c gii thiu di y: 1. Nhng thng tin c bn v: - Tn v loi BS - V tr ca bt ng sn (t ai, nh ca v cng trnh kin trc khc). - Tn, a ch, s in thoi, s Fax ca khch hng yu cu nh gi. - Ngy thng nm nh gi . - Tn, a ch, s in thoi, s fax ca doanh nghip, t chc nh gi hoc chi nhnh. - H v tn nh gi vin lp bo co thm nh gi. - H v tn, ch k ca gim c doanh nghip, ngi ng u t chc nh gi hoc ph trch chi nhnh. 2. Nhng cn c php l nh gi. Nhng vn bn quy phm php lut, tiu chun c lin quan do c quan Nh nc c thm quyn Trung ng hoc a phng ban hnh. 3. M t c im ca BS v mt k thut. - V tr ca bt ng sn. +V tr a l v hnh chnh ca bt ng sn. +i vi t : s l t, s a chnh, din tch t, phn loi ng ph, nhm t. +i vi t nng nghip, lm nghip: s l t, s a chnh, din tch t, phn loi nhm t, iu kin thi tit, c im a hnh, h thng giao thng, h thng ti v tiu nc.
+ i vi cng trnh kin trc trn t (nh ca, ng x, cu cng):

loi nh, cp nh, hng nh, din tch xy dng v din tch s dng (m2),
26

cht lng nh (% cn li, tui i), mc ch s dng, cu trc nh, s phng, din tch s dng tng phng, h thng in, h thng cp v thot nc; loi, hng ng x, cu cng +V tr ca bt ng sn trong mi tng quan vi nhng trung tm khu vc gn nht, iu kin t nhin v mi trng xung quanh, hnh dng ca tha t, khong cch t n nhng a im giao thng cng cng, ca hng, trng hc, cng vin, bnh vin, nhng trc ng chnh. - Tc ng ca quy hoch, phn vng n gi tr ca t ai, nh ca v cng trnh kin trc trn t. - Mc ch s dng hin ti ca bt ng sn c theo ng mc ch c php s dng theo qui hoch phn vng v mang li gi tr ti u cho bt ng sn hay khng. 4. M t c im ti sn v mt php l. - Bt ng sn c cp Giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu nh: nhng ni dung Giy chng nhn (bao gm s l t, tn a phng v tn nc, ngy cp v s ng k ca Giy chng nhn quyn s hu, s dng ti sn). - Bt ng sn cha c cp Giy chng nhn quyn s dng t v quyn s hu nh: ngun gc ti sn (nh, t), t chc, c nhn giao ti sn, ngy lm giy t chuyn dch ti sn, cc giy t km theo. - C tranh chp hay khng vi cc ch bt ng sn lin k. - Nhng li ch kinh t thu c t bt ng sn (trng hp bt ng sn ang cho thu: gi thu, thi hn thu, hp ng thu, thu nhp hng thng t ngi thu bt ng sn m ca hng, ca hiu, vn phng i din). - Nhng ti liu khc th hin tnh php l ca bt ng sn. 5. Nhng gi thit v hn ch trong nh gi gi tr BS. - Tnh hp l ca vic a ra nhng gi thit v hn ch lin quan n c im th trng, cc nhn t tc ng n gi tr th trng ca ti sn. - Nu khng a ra nhng hn ch nh vy th kt qu s ra sao, nh hng n kt qu thm nh gi nh th no.
27

6. Kt qu kho st thc a. - Mc ch, thi gian, ngi tin hnh kho st thc a. - Kt qu thu c t kho st thc a. - S chnh lch (nu c) gia kt qu kho st thc a vi h s a chnh. Nu r l do s chnh lch . 7. Nhng lp lun v mc gi cui cng, bao gm: - Phn tch v v tr, nhng nhn t tc ng, xu hng vn ng ca th trng ti sn trong khu vc, hnh vi ca nhng ngi mua, bn trn th trng ny, nhng u th hoc bt li ca ti sn cn nh gi trn th trng. - Mc ch s dng ti sn tt nht v ti u, mang li gi tr cao nht. Trng hp mc ch s dng tt nht v ti u khc vi mc ch s dng hin ti ca ti sn th trnh by v tim nng ca n, nhng iu kin php l, t nhin cho php hoc khng cho php nh hng n gi tr s dng tt nht v c hiu qu nht ca ti sn. 8. Phng php thm nh gi: + Phng php so snh trc tip: + Phng php chi ph: + Phng php chit khu dng thu nhp: + Phng php khc: kt qu : kt qu : kt qu : kt qu:

+ Ha hp cc ch s gi tr t cc phng php khc nhau: Nhng so snh, phn tch v iu chnh, iu kin gi thit, bng tnh tan cc mc gi thu c t cc phng php nu trn i n mc gi cui cng th hin gi tr th trng ca ti sn. Trng hp ch p dng c 01 hoc 02 trong cc phng php thm nh gi nu trn th nu r l do v sao c s hn ch . 9. X l nhng hn ch, khng r rng trong qu trnh nh gi - Khng r rng v tnh trng php l ca ti sn. - Hn ch v thng tin, d liu lin quan cn thu thp i vi BS. - Phn loi, hng BS.
28

- Lng ho nhng nhn t tc ng n gi BS. Nhng hn ch, khng r rng trn c x l nh th no, cch thc x l trong qu trnh nh gi, mc tc ng ca nhng hn ch nu trn n mc gi ca BS cn nh gi. 10. Nhng quyn v li ch c nhn (nu c) ca nh gi vin lin quan n BS cn nh gi, c th lm ny sinh nhng xung t li ch trong qu trnh thc thi nhim v. 11. tn, ch k ca nh gi vin tin hnh nh gi BS. 12. Ph lc nh km bo co kt qu nh gi. Ph lc l nhng thng tin b sung, thuyt minh cho bo co kt qu nh gi. Ph lc bao gm: a- i vi bt ng sn: - H khu thng tr ca ch bt ng sn (bn sao) - i vi ti sn c nhn. - Giy php ng k kinh doanh (bn sao) - i vi ti sn doanh nghip. - Bn quy hoch tng th khu vc (trch lc). - Bn quy hoch chi tit khu vc (trch lc). - Giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu ti sn - Mt trong cc loi giy chng nhn ngun gc bt ng sn (trng hp cha c cp giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu ti sn) bao gm: + Quyt nh giao, cp t ca U ban Nhn dn cp tnh, thnh ph hoc UBND qun, huyn. + Quyt nh phn nh, phn t ca th trng c quan n v. + Hp ng mua nh ca cc n v c t cch php nhn c UBND tnh, thnh ph giao t lm nh bn. + Cc giy t v t do c quan c thm quyn ca ch c cp.

29

Trng hp ch nh c cc giy t k trn nhng khng ng tn ch ang s dng th phi c cc gy t km theo nh: giy t mua bn nh, giy t tha k, chia, tng... nh , t . - Giy php xy dng nh, bn v thit k xy dng, s v tr bt ng sn v cc bn v khc (bn sao). - Chi tit v qui hoch t c quan c chc nng a phng hoc ca vn phng qui hoch th (bn sao). - Cc hp ng mua, bn v cho thu bt ng sn (bn sao). - nh chp ton cnh bt ng sn. - Nhng ti liu khc trc tip b tr cho bo co kt qu thm nh gi. b- i vi my mc thit b c gn trong BS: - Cc hp ng mua, bn vt t, my mc, thit b, hng ho. - Catal, cc thng s kinh t k thut ch yu ca vt t, my mc, thit b, hng ho. 5.3.Chng th nh gi Chng th nh gi: l vn bn do doanh nghip, t chc thm nh gi lp nhm cng b cho khch hng hoc bn th ba v nhng ni dung c bn lin quan n kt qu nh gi. Chng th nh gi c lp thnh 03 bn, c gi tr php l nh nhau. 02 bn giao khch hng, 01 bn lu ti h s nh gi ca doanh nghip, t chc nh gi. Hnh thc v ni dung Chng th thm nh gi tr quyn s dng t v cng trnh kin trc trn t theo quy nh ti Ph lc s 02 ca Tiu chun thm nh gi Vit Nam s 04. Di y trnh by mu chng th nh gi theo tiu chun thm nh gi VN, do B Ti chnh ban hnh.

30

Mu chng th thm nh gi (p dng i vi t ai, cng trnh kin trc trn t) S /TG CT (k hiu DN, t chc nh gi) Cng ha x hi ch ngha Vit Nam c lp-T do-Hnh phc ...., ngy ... thng... nm CHNG TH THM NH GI Knh gi: ........ Theo ngh ca ng/b/ doanh nghip ti vn bn s.... ngy.... v vic thm nh gi ..... 1. Mc ch thm nh gi: Xc nh gi ti sn phc v mc ch.... 2. Thi im thm nh gi: Ti thi im thm nh gi (ngy thng .... nm....) 3. C s thm nh gi (nu r nhng cn c ch yu thm nh gi) - Cn c h s, giy t php l do ng/b/ doanh nghip... cung cp (km theo cng vn ngh s....). - Giy chng nhn quyn s dng t s ngy... thng... nm ... ca U ban Nhn dn tnh ..... cp cho....... - Giy php xy dng s ... ngy .... (nu c) - Bn v hon cng.... (nu c) - H s quyt ton cng trnh......(nu c) - Nhng cn c php l khc 4. Thc trng t, nh, ... 4.1 t: V tr: m t c th v tr a gii hnh chnh, v tr a l, hng... - Din tch: tng din tch, din tch tng phn, kch thc cc chiu.
31

- Tnh trng php l. 4.2 Nh: - M t chung: loi nh, cp nh, din tch xy dng, din tch s dng, s tng, s phng. - Kt cu: kt cu tng th ton b nh v tng b phn (mng, tng, mi...) - Thc trng: m t chi tit tng b phn cu thnh ngi nh (nn, tng, mi, ca, cng trnh ph, ban cng...): loi vt liu, thit b c s dng, tnh trng thc t tng b phn. 4.3 Ti sn: - Cc thng s k thut, thc trng ca ti sn. - Tnh php l ca ti sn. 5. Phng php thm nh gi: S dng phng php...... 6. Kt qu thm nh gi: Trn c s cc ti liu do ng/b/ cng ty.... cung cp, qua kho st thc t ti hin trng; vi phng php thm nh gi..... c p dng trong tnh ton, doanh nghip thm nh gi (ghi r tn doanh nghip) thng bo kt qu thm nh gi ti sn..... ti thi im ..... nh sau: Gi t: Gi nh: Tng gi tr t v nh: Lm trn (vit bng ch: ...... ng) Doanh nghip, t chc thm nh gi tr li ng/ b/ qu n v c c s..... theo quy nh ca php lut hin hnh. Thm nh vin v gi (k tn) Gim c (K tn, ng du)

32

You might also like