P. 1
Tai Lieu DT Tham Dinh Tai San Bao Dam Sinh Vien

Tai Lieu DT Tham Dinh Tai San Bao Dam Sinh Vien

|Views: 13|Likes:
Được xuất bản bởiRed Wolf

More info:

Published by: Red Wolf on Apr 06, 2012
Bản quyền:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as PPT, PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

03/09/2014

pdf

text

original

THẨM ĐỊNH TÀI SẢN BẢO ĐẢM

Nội dung

Phần I: Vai trò của công tác Thẩm định TSBĐ

Phần II. Quy trình thẩm định giá TSBĐ
Phần III. Phƣơng pháp thẩm định giá TSBĐ Phần IV. Các văn bản pháp lý liên quan

2

Vai trò của công tác thẩm định TSBĐ

 Kiểm soát rủi ro tín dụng

 -

-

Tính pháp lý: Quyền sở hữu, lợi ích hợp pháp của Ngân hàng đối với TSBĐ; Tính thanh khoản: Khả năng thanh khoản: Khả năng có thể chuyển hóa thành tiền để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay vốn; Giá trị thanh khoản: Đảm bảo tính thanh khoản về mặt số lƣợng đối với nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi cho VIB.

3

Vai trò của công tác thẩm định TSBĐ

 Nâng cao chất lƣợng tín dụng, thúc đẩy hoạt động kinh doanh của Ngân hàng.

 

Kết quả thẩm định giá chính xác, khách quan và tin cậy, phù hợp với giá trị TSĐB Rút ngắn đƣợc thời gian phê duyệt khoản vay. Giảm chi phí xử lý nợ.

4

Quy trình thẩm định giá TSBĐ Quy trình thẩm định giá
Khách hàng
Bắt đầu Hồ sơ pháp lý của TSBĐ Lựa chọn TSBĐ cho khoản vay Lập kế hoạch định giá Chấp nhận? Kế hoạch định giá

Chi nhánh/ Đơn vị KD

Chuyên viên định giá

Trƣởng BP QLTSBĐ

Đề nghị TSBĐ

Duyệt KH định giá?

Lập phiếu đề nghi định giá

Phiếu đề nghị định giá

Xem xét Phiếu?

Phối hợp thực hiện kế hoạch định giá
Thẩm định giá và lập thông báo kết quả định giá Thông báo kết quả định giá Gửi thông báo kết quả định giá cho chi nhánh

Duyệt KQ?

Lập Biên bản định giá và ký với Khách hàng

Biên bản định giá

Lưu Hồ sơ định giá

Kết thúc

5

Quy trình thẩm định giá

Trình tự thẩm định giá
Thành lập tổ định giá

Xác định TSBĐ

Thu thập số liệu thực tế

Phân tích số liệu

Lập biên bản định giá
6

Quy trình thẩm định giá

Kết quả định giá
 Bộ phận QLTSBĐ

Thông báo kết quả định giá
Phụ lục (kèm theo Thông báo kết quả định giá)

 Cán bộ tín dụng các chi nhánh/PGD

Biên bản định giá (trong trƣờng hợp các tài sản do Bộ phận QLTSBĐ thẩm định giá thì Biên bản định giá đƣợc lập căn cứ vào Thông báo kết quả định giá của Bộ phận QLTSBĐ).

7

Phƣơng pháp thẩm định giá

PHƢƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG
 Giải thích thuật ngữ

 Các nguyên tắc thẩm định giá
 Các phƣơng pháp thẩm định giá

8

Phƣơng pháp thẩm định giá

Giải thích từ ngữ:

Phƣơng pháp thẩm định giá: Là những phƣơng pháp, cách thức để ƣớc tính giá trị bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về giá trị của một tài sản. Giá trị thị trường của một tài sản: là mức giá ƣớc tính sẽ đƣợc mua bán trên thị trƣờng vào thời điểm định giá, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thƣơng mại bình thƣờng. Giá trị định giá TSBĐ tiền vay: là giá trị ƣớc tính bằng tiền (dựa trên các phƣơng pháp thẩm định giá theo Quy định của pháp luật và Quy định của từng ngân hàng) của TSBĐ tiền vay, đảm bảo cho khoản vay của khách hàng tại ngân hàng.

9

Phƣơng pháp thẩm định giá

Nguyên tắc thẩm định giá tại Ngân hàng:
   

Sử dụng tốt nhất và tối ƣu nhất Cung cầu Thanh khoản Hình ảnh kèm theo

Các phƣơng pháp thẩm định giá chính tại Ngân hàng:

 

Phƣơng pháp so sánh trực tiếp Phƣơng pháp chi phí khấu trừ Phƣơng pháp thu nhập.

10

Phƣơng pháp thẩm định giá PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP:  Cơ sở: Giá thị trƣờng của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tƣơng tự có thể so sánh đã đƣợc mua bán trên thị trƣờng.  Khái niệm: Là phƣơng pháp thẩm định giá dựa trên thông tin về mức giá giao dịch của các tài sản so sánh tƣơng tự trên thị trƣờng trong một thời điểm nhất định để ƣớc tính giá trị thị trƣờng của tài sản cần thẩm định giá.  Phạm vi áp dụng: Thẩm định các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trƣờng. Thƣờng đƣợc sử dụng rộng rãi nhất.

11

Phƣơng pháp thẩm định giá

PHƢƠNG PHÁP CHI PHÍ KHẤU TRỪ  Cơ sở: Giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tƣơng tự nhƣ là một vật thay thế.  Khái niệm: Phƣơng pháp ƣớc tính các chi phí hiện tại để xây dựng hoặc tái tạo những tài sản tƣơng tự tài sản cần thẩm định giá.  Phạm vi áp dụng: Những tài sản không đủ điều kiện thuận lợi hoặc thông tin để áp dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp, nhƣ các công trình xây dựng, tài sản hoặc máy móc thiết bị chuyên dùng…

12

Phƣơng pháp thẩm định giá

PHƢƠNG PHÁP THU NHẬP (ĐẦU TƢ)  Cơ sở: Giá trị thị trƣờng của tài sản bao gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tƣơng lai có thể nhận đƣợc từ tài sản.  Khái niệm: Chuyển đổi một dòng thu nhập hàng năm thành một tổng số vốn.  Phạm vi áp dụng: Phƣơng pháp trên đƣợc sử dụng hạn chế, áp dụng cho một số đối tƣợng tài sản (các BĐS nhƣ nhà hàng khách sạn..), thƣờng đƣợc kết hợp với phƣơng pháp so sánh trực tiếp và dùng nhƣ một phƣơng pháp kiểm chứng.

13

Thẩm định giá BĐS

A. THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm: Gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất. 2. Thuộc tính  Tính bất động  Tính không đồng nhất  Tính khan hiếm  Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài 3. Đặc trƣng  Khả năng co giãn của cung bất động sản kém  Thời gian giao dịch dài, chi phí cao => Khả năng chuyển chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt  Sự can thiệp và quản lý của nhà nƣớc chặt chẽ
14

Thẩm định giá BĐS 4. Các nhóm thị trƣờng bất động sản:  Thị trƣờng đất sản xuất nông nghiệp  Thị trƣờng nhà ở  Thị trƣờng nhà xƣởng công nghiệp  Thị trƣờng BĐS phục vụ hoạt động thƣơng mại, dịch vụ, cao ốc văn phòng. 5. Các phƣơng pháp thƣờng sử dụng  Phƣơng pháp so sánh trực tiếp  Phƣơng pháp chi phí khấu trừ  Phƣơng pháp thu nhập (đầu tƣ)

15

Thẩm định giá BĐS

PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP:
 Phƣơng pháp:  Khảo sát kỹ BĐS về tính pháp lý (sổ đỏ, giấy phép xây dựng…), vị trí mặt bằng, kích thƣớc, đặc điểm môi trƣờng xung quanh, điều kiện sử dụng hiện tại, quy hoạch…  Tìm kiếm các BĐS giao dịch trên thị trƣờng, có vị trí và điều kiện sử dụng tƣơng đồng với BĐS cần định giá, tiến hành so sánh và điều chỉnh để xác định giá trị của BĐS cần định giá.

16

Thẩm định giá BĐS  Các yếu tố so sánh tác động đến giá trị của BĐS:

  

Tính Pháp lý: Ngân hàng chỉ tiến hành định giá đối với các BĐS có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Vị trí: mặt tiền hay ngõ, đầu phố hay cuối phố… Mặt bằng: kích thƣớc, hình dáng, mặt tiền… Môi trường xung quanh: gần trƣờng, chợ, môi trƣờng thông thoáng hay ô nhiễm… Quy hoạch: Khu vực có bị quy hoạch hay không, có phù hợp với quy hoạch đô thị hay không… Công trình xây dựng trên đất: kiến trúc, chất lƣợng và tính hữu dụng của các hạng mục xây dựng. Thời điểm giao dịch: Giá trị có thể biến động theo thời gian.

Căn cứ vào việc so sánh các yếu tố của BĐS đƣợc dùng để so sánh với BĐS cần định giá, dùng nguyên tắc cộng tới hoặc trừ lùi để tiến hành điều chỉnh giá BĐS.
17

Thẩm định giá BĐS PHƢƠNG PHÁP CHI PHÍ KHẤU TRỪ  Trình tự thực hiện:  Xác định giá trị quyền sử dụng đất  Xác định chi phí xây dựng  Ƣớc tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình.  Xác định giá trị của tài sản.

18

Thẩm định giá BĐS
 
 -

Xác định giá trị quyền sử dụng đất Xác định chi phí xây dựng: Các loại chi phí: Chi phí tái tạo: Chi phí để xây dựng công trình giống hệt công trình cần định giá (gồm cả những điểm lỗi thời của công trình đó). Chi phí thay thế: Chi phí để xây dựng công trình có giá trị sử dụng tƣơng đƣơng công trình cần định giá.

-

 -

Xác định chi phí
Chi phí trực tiếp: vật liệu, nhân công, máy xây dựng.. Chi phí chung: chi phí quản lý công trƣờng, quản lý doanh nghiệp Lãi vay ngân hàng; Lãi cho doanh nghiệp xây dựng

Thuế
Các chi phí khác liên quan.

19

Thẩm định giá BĐS
 -

Các phƣơng pháp tính chi phí: Phƣơng pháp thống kê chi phí: dùng để ƣớc tính chi phí đƣợc tính chi tiết từ nguyên vật liệu đến nhân công và máy thi công.. rồi tổng hợp lại từng hạng mục công việc, từng loại chi phí và toàn bộ công trình. Trong thực tế, phƣơng pháp này thƣờng căn cứ trên hồ sơ quyết toán của công trình đã đƣợc phê duyệt và thƣờng đƣợc áp dụng cho các công trình có quy mô xây dựng lớn, phức tạp. Phƣơng pháp so sánh thị trƣờng: Sử dụng đơn giá xây dựng (tính cho m2 hoặc m3) các hạng mục hoặc kết cấu công trình tƣơng tự trên thị trƣờng tại hoặc gần với thời điểm thẩm định. Trong thực tế, phƣơng pháp này thƣờng áp dụng dụng nhiều hơn cho các công trình xây dựng nhỏ hoặc không quá lớn, phức tạp.

-

20

Thẩm định giá BĐS  Ƣớc tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng (tính khấu hao).

Căn cứ vào sự hƣ hỏng, hao mòn của các kết cấu chủ yếu để tính chất lƣợng còn lại của công trình. Chất lượng còn lại của công trình (%) = ∑n (Tỷ lệ chất lƣợng còn lại của kết cấu x Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị công trình)/Tổng tỷ lệ giá trị của kết cấu chính so với tổng giá trị công trình. (Phức tạp, ít sử dụng)

Căn cứ vào tuổi thọ và thời gian sử dụng để tính sự hao mòn, từ đó tính giảm giá của công trình. (Thƣờng sử dụng hơn, có thể căn cứ theo QĐ 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ Tài chính) Giá trị còn lại = Giá xây dựng mới - Giảm giá tích lũy

 Xác định giá trị BĐS: = Giá trị QSD đất + Giá trị còn lại của công trình
21

Thẩm định giá BĐS PHƢƠNG PHÁP THU NHẬP (ĐẦU TƢ)  Phƣơng pháp: Thu nhập ròng từ tài sản Giá trị tài sản = --------------------------------Lãi suất vốn hóa Trong đó: Thu nhập ròng: = Tổng doanh thu nhận đƣợc từ việc khai thác BĐS - Chi phí bỏ ra để đạt đƣợc doanh thu Lãi suất vốn hóa (tỷ lệ hoàn vốn): là lãi suất lợi tức mà nhà thẩm định giá căn cứ vào đó để chuyển hóa thu nhập thành giá trị vốn của BĐS. Đó là tỷ suất mong ƣớc của nhà đầu tƣ khi xem xét đầu tƣ vào một BĐS nào đó cho một mục đích kinh doanh cụ thể.
22

Thẩm định giá BĐS Lưu ý:  Về lãi suất vốn hóa

Thẩm định giá thông thƣờng: Thƣờng căn cứ vào lãi suất công trái. Thẩm định giá của ngân hàng: Sử dụng lãi suất tiền gửi tại ngân hàng kỳ hạn 12 tháng

 Phƣơng pháp trên đƣợc sử dụng hạn chế, áp dụng cho một số đối tƣợng BĐS đặc biệt, thƣờng đƣợc kết hợp với phƣơng pháp so sánh trực tiếp và dùng nhƣ một phƣơng pháp kiểm chứng.

23

Thẩm định giá động sản

B. THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỘNG SẢN
 Khái niệm: Gồm các tài sản có thể di dời đƣợc nhƣ máy móc thiết bị (dây chuyền sản xuất, máy móc và cả nhóm máy); phƣơng tiện vận tải; nguyên vật liệu; hàng hóa. Khi thẩm định cần khảo sát kỹ tài sản về: Tính pháp lý. Đặc điểm, thuộc tính của tài sản:
Xuất xứ Năm sản xuất, năm đƣa vào sử dụng Model, số seri hay chủng loại thiết bị, số khung, số máy… Dung tích, sản lƣợng, năng suất Chức năng, công dụng Tỷ lệ hao mòn


 


  

Phƣơng pháp: Phƣơng pháp so sánh trực tiếp Phƣơng pháp chi phí khấu trừ Phƣơng pháp thu nhập (đầu tƣ) - tham khảo thêm

24

Thẩm định giá động sản PHƢƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP Phƣơng pháp:  Tìm kiếm các tài sản tƣơng tự đƣợc giao dịch trên thị trƣờng, có điều kiện tƣơng tự với tài sản cần thẩm định giá về: Đặc điểm vật chất; Thông số kinh tế, kỹ thuật; Chức năng, mục đích sử dụng; Chất lƣợng tƣơng đƣơng…  Tiến hành so sánh và điều chỉnh để xác định giá trị của tài sản cần thẩm định giá.  Lƣu ý: Thời điểm giao dịch Điều kiện giao dịch

25

Thẩm định giá động sản PHƢƠNG PHÁP CHI PHÍ KHẤU TRỪ  Xác định giá trị còn lại của tài sản sau khi trừ đi số tiền khấu hao đƣợc bù đắp và tích lũy dần thành quỹ khấu hao.  Phạm vi áp dụng: Thƣờng sử dụng khi thiếu thông tin về tài sản tƣơng tự để so sánh; thẩm định các tài sản chuyên dùng, tài sản đã qua sử dụng hoặc làm phƣơng pháp kiểm chứng.  Trình tự thực hiện:  Xác định giá trị tài sản cần thẩm định.  Xác định chi phí hiện tại để thay thế tài sản đó.  Ƣớc tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của tài sản.  Xác định giá trị của tài sản.

26

Thẩm định giá động sản  Cách xác định chi phí:
 -

Các loại chi phí:

Chi phí tái tạo: Chi phí để chế tạo tài sản giống hệt tài sản cần thẩm định giá (gồm cả những điểm lỗi thời của tài sản).
Chi phí thay thế: Chi phí để sản xuất tài sản có giá trị sử dụng tƣơng đƣơng tài sản cần thẩm định giá. Xác định chi phí: Tổng hợp tất cả các chi phí (chi phí sản xuất, chi phí quản lý…) Ƣớc tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của tài sản. Giá trị tài sản = Nguyên giá - Giá trị đã khấu hao

-

27

Thẩm định giá động sản

Một số cách xác định Mức khấu hao hàng năm (K) sử dụng để thẩm định giá bằng phƣơng pháp chi phí  Khấu hao đều: Nguyên giá K = ----------------------Số năm sử dụng  Khấu hao theo số dƣ giảm dần: K = Giá trị còn lại của tài sản x Tỷ lệ khấu hao Tỷ lệ khấu hao = Tỷ lệ khấu hao bình quân x Hệ số α Hệ số α: Tài sản dùng từ 1 - 4 năm: α = 1; 5 - 6 năm: α = 2; > 6 năm: α = 2,5

28

Thẩm định giá động sản

PHƢƠNG PHÁP THU NHẬP (ĐẦU TƢ) Thực tế chƣa đƣợc sử dụng trong thẩm định giá tại VIB.

 Phƣơng pháp giá trị hiện tại ròng
 Phƣơng pháp tỷ lệ hoàn vốn nội bộ  Phƣơng pháp chỉ số sinh lợi  Phƣơng pháp thời gian thu hồi vốn chiết khấu  Phƣơng pháp tính thu nhập trung bình hàng năm.

29

Các văn bản pháp lý liên quan

1. Quyết định 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của BTC về Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định. 2. Luật đất đai năm 2003 3. Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Theo QĐ số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính): 06 Tiêu chuẩn. 4. Các văn bản của từng ngân hàng

30

You're Reading a Free Preview

Tải về
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->