B Gio dc v o to Tr-ng i hc Ngoi Th-ng -------o0o-------

Cng trnh d thi Cuc thi Sinh vin nghin cu khoa hc tr-ng i hc Ngoi Th-ng Nm 2006

Tn cng trnh: Thm nh gi bt ng sn Vit Nam

Nhm ngnh: XH1a

H Ni, thng 7 nm 2006

Mc lc Li m u
http://svnckh.com.vn

1 1

Ch-ng I: Tng quan v thm nh gi bt ng sn

I. Tng quan v thm nh gi V vai tr ca thm nh gi

2 2 2 2 2 2 3 4

1. Khi qut v thm nh gi 1.1. nh ngha. 1.2. Ni dung tiu chun thm nh gi 1.2.1. Nhng quy tc o c hnh ngh thm nh gi ti sn.. 1.2.2. Gi tr th trng lm c s cho thm nh gi ti sn.. 1.2.3. Gi tr phi th tr-ng lm c s cho thm nh gi ti sn.... 1.3. Nhng nguyn tc kinh t chi phi hot ng thm nh gi ti sn.. 2. Vai tr ca thm nh gi..
II. Thm nh gi bt ng sn v cc Tiu ch thm nh gi bt ng sn

5 6

7 7 7 7 7 9 9 10 11 12 12 13 14 15 16

1. Thm nh gi bt ng sn... 1.1. nh ngha. 1.2. Cc phng php thm nh gi bt ng sn... 1.2.1. Phng php so snh 1.2.2. Phng php chi ph ..... 1.2.3. Phng php u t (hay phng php thu nhp). 1.2.4. Phng php thng d .. 1.2.5. Phng php li nhun.. 2. Cc tiu ch thm nh gi bt ng sn .. 2.1. Tm l ngi mua. 2.2. V tr t.... 2.3. Gi c th trng bt ng sn . 2.4. Quy hoch, phn vng.. 2.5. Chnh sch kinh t
http://svnckh.com.vn

ch-ng II: hot ng thm nh gi bt ng sn vit nam

I. Gii thiu chung v ngnh thm nh gi Vit Nam

18 18 18 20 22 22 22 22 23 23 26

1. Qu trnh hnh thnh v pht trin. 2. Hot ng thm nh gi bt ng sn mt s nm qua

II. Quy trnh thm nh gi bt ng sn Vit Nam

1. Quy ch v t chc thm nh 1.1. Cn c tin hnh thm nh gi bt ng sn ... 1.2. C cu t chc thm nh.. 2. Bo co kt qu thm nh gi bt ng sn. 2.1. Ni dung bo co kt qu thm nh gi bt ng sn. 2.2. Minh ho bo co kt qu thm nh gi bt ng sn. 2.2.1. Minh ho bo co kt qu thm nh gi nh s 3 dy B24 Yn Lng, qun ng a. 2.2.2. Minh ho bo co kt qu thm nh gi khch sn Desyloria, s 17 ph Trn H-ng o, qun Hon Kim..
III. nh gi hot ng thm nh gi bt ng sn Vit Nam

26

31

34 1. Kt qu t c 2. Hn ch v nguyn nhn 34 36

Ch-ng III: Gii php nng cao cht l-ng thm nh gi bt ng sn Vit Nam
I. S cn thit thnh lp Hi thm nh gi Vit Nam II. Gii php tng b-c nng cao cht l-ng thm nh gi bt ng sn Vit Nam

39 39

41 41

1. Gii php
http://svnckh.com.vn

1.1. Nng cao trnh chuyn mn, trch nhim cho cn b thm nh... 1.2. V chnh sch ca nh nc.. 1.2.1. Chnh sch t ai 1.2.2. H thng cc ph-ng php, tiu chun cho ngnh thm nh gi 1.3. Nng cao hiu qu ca h thng thng tin . 2. Mt s kin ngh thc hin cc gii php nu trn... 2.1. V pha nh n-c.. 2.2. V pha doanh nghip... 42 44 45 45 47 48 41 42 42

Kt lun

Li m u
Trong nhng nm va qua, Nh n-c ta v ang chuyn mnh t nn kinh t tp trung quan liu bao cp sang nn kinh t th tr-ng nh h-ng XHCN. Theo ch tr-ng ny, ngnh vt gi cng chuyn t c ch nh n-c trc tip quy nh gi sang c ch t nh gi ca cc n v, t chc kinh t, doanh nghip. Khi nn kinh t th tr-ng ang tng b-c pht trin, th chnh cc n v ny li c nhu cu rt ln v thm nh gi ti sn s dng vo cc mc ch nh- th chp, vay vn ngn hng, c phn ho doanh nghip...V vy, nm 19981999, Nh n-c quyt nh thnh lp hai trung tm thm nh gi H ni v thnh ph H Ch Minh, n nay c thm mt s s ti chnh vt gi, c chc nng thm nh gi, sp ti s thnh lp Hi thm nh gi Vit Nam. Trong 7- 8 nm qua, ngnh thm nh gi c nhiu thay i v Nh n-c, cc c quan c thm quyn ban hnh mt s vn bn php quy lm cn c, c s thm nh gi, nh-ng ch-a ng b, ch-a y , song nhn chung ngnh ny Vit Nam vn trong giai on hnh thnh v pht trin c v l lun, thc tin, chuyn gia thm nh gi ch yu -c o to t cc chuyn ngnh kinh
http://svnckh.com.vn

t, k thut, sau khi -c bi d-ng nghip v khong mt thng n ba thng c th -c cp chng ch thm nh vin, khi tin hnh thm nh gi ti sn (bao gm ng sn v bt ng sn) th vi ng sn, thm nh vin c th tham kho thng tin gi trn th tr-ng trong n-c v ngoi n-c, cn bt ng sn th kh c th ly gi th tr-ng so snh, do mc gi ca mi a ph-ng, mi khu vc, mi v tr a im...rt khc nhau. V vy, thm nh gi bt ng sn l cng vic kh phc tp, i hi phi c ph-ng php, tiu ch, nguyn tc, vn dng cho ph hp vi tng loi c th. cc n-c pht trin, thm nh gi tr thnh mt ngh hu ch, u c tr-ng o to trnh i hc chuyn ngnh bt ng sn, hu nh- khng c tr-ng o to chuyn ngnh thm nh gi ng sn v ngnh ny khng i hi nhiu kin thc phc tp. Do vy, trong phm vi ca ti, nghin cu v thm nh gi bt ng sn l ph hp, nhm ng gp mt phn vo vic i mi v nng cao nghip v thm nh gi n-c ta.

Ch-ng i Tng quan v thm nh gi bt ng sn

I. Tng quan v thm nh gi V vai tr ca thm nh gi

1. Khi qut v thm nh gi

1.1. nh ngha Thm nh gi l mt ngh thut hay khoa hc v xc nh gi tr cho mt mc ch c th ca mt ti sn c th ti mt thi im xc nh, c cn nhc n tt c nhng c im ca ti sn v xem xt n tt c cc yu t kinh t cn bn ca th tr-ng.(1) Hot ng thm nh gi l mt dch v chuyn nghip rt cn thit i vi s vn hnh ca mt nn kinh t th tr-ng, c th hiu mt cch n gin l vic xc nh gi ca ti sn trn th tr-ng.

(1)

Gio s- Lim Lan Yuan, Tr-ng Xy dng v bt ng sn Singapore.

http://svnckh.com.vn

Thm nh gi l mt dng c bit ca vic xc nh gi bi vic thm nh gi do cc nh chuyn mn -c o to, c kin thc, c kinh nghim v c tnh trung thc cao trong ngh nghip thc hin, nht l trong mt th tr-ng phc tp nh- l th tr-ng bt ng sn, th mt chuyn gia thm nh gi cng phi l mt nh chuyn mn -c o to v c kinh nghim thc tin. 1.2. Ni dung tiu chun thm nh gi 1.2.1. Nhng quy tc o c hnh ngh thm nh gi ti sn Doanh nghip, t chc thm nh gi v thm nh vin phi tun th cc tiu chun o c v trnh chuyn mn ngh nghip thm nh gi sau : Tiu chun o c: c lp, chnh trc, khch quan, b mt. c lp: l nguyn tc hnh ngh c bn ca thm nh vin.Trong qu trnh thm nh gi ti sn, thm nh vin phi thc s khng b chi phi hay b tc ng bi bt k li ch vt cht hay tinh thn no lm nh h-ng n s trung thc, khch quan ca vic thm nh gi, v khng -c nhn thm nh gi ti sn cho cc t chc, c nhn m mnh c quan h kinh t hay quyn li kinh t (nh- cho vay hoc vay vn t khch hng, l c ng ca khch hng). Chnh trc: Thm nh vin phi thng thn v c chnh kin r rng trong phn tch cc yu t tc ng khi thm nh gi, t chi thm nh gi khi xt thy khng c iu kin hay b chi phi bi nhng rng buc c th lm sai lch kt qu thm nh gi. Khch quan: Thm nh vin phi cng bng, tn trng s tht trong vic thu thp v s dng ti liu phn tch cc yu t tc ng khi thm nh gi, thm tra nhng thng tin, d liu do khch hng hay mt bn no cung cp khng nh tnh ph hp hay khng ph hp ca thng tin, d liu v cn nu r s hn ch trong bo co thm nh. B mt: Thm nh vin khng -c tit l nhng thng tin, d liu thc t ca khch hng hay kt qu thm nh gi vi bt k ng-i ngoi no, tr tr-ng hp -c khch hng hay php lut cho php.

http://svnckh.com.vn

 Trnh chuyn mn: nng lc chuyn mn v tnh thn trng, tun th tiu chun chuyn mn. Cng vic thm nh gi i hi phi c y nng lc chuyn mn cn thit, tinh thn lm vic chuyn cn, cn nhc y cc d liu thu thp -c v tun th nhng k thut, tiu chun chuyn mn quy nh trong h thng tiu chun thm nh gi Vit Nam, cc quy nh php lut hin hnh, tr-c khi xut kin chnh thc vi gim c doanh nghip, ng-i ng u t chc thm nh gi. 1.2.2. Gi tr th tr-ng lm c s cho thm nh gi ti sn Gi tr th tr-ng ca mt ti sn l mc gi -c tnh s -c mua bn trn th tr-ng vo thi im thm nh gi, gia mt bn l ng-i mua sn sng mua v mt bn l ng-i bn sn sng bn, trong iu kin th-ng mi bnh th-ng.
Ni dung trn -c hiu nh- sau:

- Gi tr th tr-ng ca mt ti sn l mc gi -c tnh s -c mua bn trn th tr-ng c ngha l s tin -c tnh ti sn c th mua bn -c trn th tr-ng trong mt giao dch mua bn khch quan, c lp. - Vo thi im thm nh gi l ngy, thng, nm c th khi tin hnh thm nh gi, -c gn vi nhng yu t v cung, cu, th hiu v sc mua trn th tr-ng khi thc hin thm nh gi ti sn. - Gia mt bn l ng-i mua sn sng mua l ng-i ang c kh nng thanh ton v c nhu cu mua ti sn vi mc gi ph hp nht c th -c trn th tr-ng. - V mt bn l ng-i bn sn sng bn l ng-i bn ang c quyn s hu ti sn, c quyn s dng t, c nhu cu mun bn ti sn vi mc gi tt nht c th -c trn th tr-ng. - Trong iu kin th-ng mi bnh th-ng l vic mua bn -c tin hnh khi cc yu t cung, cu, gi c, sc mua khng xy ra nhng t bin do chu tc ng ca thin tai hay nn kinh t c bin ng. Nh- vy, gi tr th tr-ng th hin mc gi -c tnh m trn c s bn bn v bn mua kho st, cn nhc y cc c hi v la chn tt nht cho
http://svnckh.com.vn

mnh t cc thng tin trn th tr-ng tr-c khi -a ra quyt nh mua hay quyt nh bn mt cch hon ton t nguyn. 1.2.3. Gi tr phi th tr-ng lm c s cho thm nh gi ti sn Gi tr phi th tr-ng ca ti sn l mc gi -c tnh -c xc nh theo nhng cn c khc vi gi tr th tr-ng hay c th -c mua bn, trao i theo cc mc gi khng phn nh gi tr th tr-ng nh-: gi tr c bit, gi tr c th tr-ng hn ch, gi tr ti sn bt buc phi bn... Ni dung trn -c hiu nh- sau: - Gi tr c bit l gi tr ti sn -c hnh thnh khi mt ti sn ny c th gn lin vi mt ti sn khc v mt k thut hay kinh t v v th ch thu ht s quan tm c bit ca mt s t khch hng, nn c th lm tng gi tr ca ti sn. Gi tr c bit ca mt ti sn -c hnh thnh do v tr, tnh cht c bit ca ti sn, hay t mt s tr gi v-t qu gi tr th tr-ng ca mt khch hng mun mua ti sn vi bt c gi no c -c tnh hu dng ca n. - Gi tr ti sn c th tr-ng hn ch l gi tr ca ti sn do tnh n chic hoc do nhng nhn t khc tc ng lm cho ti sn ny t c khch hng tm mua, ti mt thi im no . im quan trng cn phn bit ca ti sn ny khng phi l khng c kh nng bn -c trn th tr-ng cng khai m bn -c i hi mt qu trnh tip th lu di hn, tn nhiu chi ph v thi gian hn so vi nhng ti sn khc. - Gi tr ti sn bt buc phi bn (do cp trn quyt nh hoc do doanh nghip, n v c nhu cu cn bn nhanh chuyn vn sang u t- vo lnh vc khc c th c li hn) l tng s tin thu v t bn ti sn trong iu kin thi gian giao dch qu ngn so vi thi gian bnh th-ng cn c, thc hin mua bn theo gi tr th tr-ng, ng-i bn ch-a sn sng bn hay bn khng t nguyn, b c-ng p, gi c trong nhng cuc mua bn ti sn nh- vy -c gi l gi tr ti sn bt buc phi bn, khng phn nh gi tr th tr-ng. Vic nh gi gi tr ti sn theo gi tr phi th tr-ng cn c ch yu vo cng dng kinh t, k thut hay cc cng nng ca ti sn hn l vo kh nng -c mua bn trn th tr-ng ca ti sn .
http://svnckh.com.vn

1.3. Nhng nguyn tc kinh t chi phi hot ng thm nh gi ti sn

Gi tr ca ti sn -c hnh thnh bi nhiu yu t nh- gi tr s dng, s khan him, nhu cu c kh nng thanh ton...Thc cht ca thm nh gi ti sn l s phn tch cc yu t tc ng n qu trnh hnh thnh gi tr ca ti sn c th theo nhng nguyn tc sau:

Nguyn tc s dng tt nht v c hiu qu nht Vic s dng tt nht v c hiu qu nht ca ti sn l t -c mc hu dng ti a trong nhng hon cnh kinh t x hi thc t ph hp, c th cho php v mt k thut, v php l v em li gi tr ln nht cho ti sn. Nguyn tc cung cu Gi tr ca mt ti sn -c xc nh bi mi quan h cung v cu v ti sn trn th tr-ng. Ng-c li, gi tr ca ti sn cng tc ng n cung cu v ti sn. Gi tr ca ti sn thay i t l thun vi cu v t l nghch vi cung v ti sn.

Nguyn tc thay th Tr-ng hp hai hay nhiu ti sn c th thay th ln nhau trong qu trnh s dng, th s hnh thnh gi tr ca ti sn -c thm nh c lin quan n gi tr ca ti sn -c thay th. (khi hai ti sn c tnh hu ch nh- nhau, ti sn no cho bn mc gi thp th ti sn s bn -c tr-c). Nguyn tc ng gp Gi tr ca mt mt b phn cu thnh ti sn ph thuc vo s vng mt ca b phn lm gim i bao nhiu gi tr ca ton b ti sn, ngha l l-ng gi tr m n ng gp vo gi tr ton b l bao nhiu. Nguyn tc cnh tranh i vi ti sn, mi quan h cnh tranh cng -c quan st gia cc ti sn vi nhau v gia ti sn ny vi ti sn khc. Do , gi tr ca ti sn -c hnh thnh l kt qu ca s cnh tranh trn th tr-ng.

http://svnckh.com.vn

Nhng nguyn tc c bn ny l nhng h-ng dn cn thit khi tin hnh thm nh gi v thm nh vin phi nghin cu vn dng -a ra kt lun v gi tr ca ti sn.

2. Vai tr ca thm nh gi
Thm nh gi tn ti khch quan trong i sng x hi ca cc n-c c nn kinh t pht trin theo c ch th tr-ng. Hin nay n-c ta, thm nh gi l mt hot ng khng th thiu trong nn kinh t th tr-ng nh h-ng XHCN. Thm nh gi nh- l mt phn mm ca h tng k thut phc v cho kinh doanh, thanh ton, kim ton v cc lnh vc khc, n gp phn vo s tng tr-ng kinh t ca quc gia, l mt dch v c tnh chuyn nghip rt cn thit trong nn kinh t. Thc t trong iu kin t ai, ti nguyn, phn ln thuc s hu ton dn, c bit l ti sn ca doanh nghip nh n-c cn rt ln; hng nm ngn sch Nh n-c cp vn u t- xy dng c bn v mua sm trang thit b hng ngn t ng, cc doanh nghip vay n n-c ngoi c bo lnh ca Chnh ph cng rt ln. Do , vic thm nh gi t, ti nguyn, ti sn, my thit b, vt t- l cn thit c quan nh n-c c thm quyn lm cn c xem xt, ph duyt chi t ngn sch nh n-c, tnh thu, m bo vn vay ngn hng, d ton cp kinh ph, mua bo him, chuyn nh-ng, bn, gp vn, gii th doanh nghip hoc s dng vo cc mc ch khc v xc nh gi tr ti sn ca Nh n-c nhm qun l, phn phi v s dng hiu qu hn. Mt khc, trong c ch th tr-ng, vic thm nh gi i vi cc loi ti sn thuc cc thnh phn kinh t (doanh nghip c vn u t- n-c ngoi, doanh nghip t- nhn, doanh nghip c phn ho...) cng c nhu cu rt ln p ng cho cc mc ch nh- th chp, mua bn bt ng sn, cho thu ... Nh- vy, thm nh gi ti sn l mt trong nhng cng c qun l v m gp phn iu tit, bnh n gi c th tr-ng; n cn l c s cho vic khoanh vng, quy hoch thnh ph, qun l, s dng t c hiu qu cao nht v tt nht, t to ra kh nng sinh li nhiu nht; ngn chn s li dng -a gi tr ti sn chnh lch qu cao hoc qu thp so vi gi th tr-ng lm tht thot
http://svnckh.com.vn

10

ngn sch nh n-c; n cng l mt trong nhng ni dung ca qun l Nh n-c v gi c nhm nng cao hiu qu kinh t, sc cnh tranh trn th tr-ng, hiu qu sn xut kinh doanh ca doanh nghip, hiu qu trong vic s dng ng vn, v c tc dng gip cho vic thc y nn kinh t pht trin nng ng hn.
II. Thm nh gi bt ng sn v cc Tiu ch thm nh gi bt ng sn

1. Thm nh gi bt ng sn
1.1. nh ngha Bt ng sn bao gm t ai; cng trnh xy dng gn lin vi t v ti sn gn lin vi cng trnh. Thm nh gi bt ng sn l vic nh gi hoc nh gi li gi tr ca bt ng sn ph hp vi th tr-ng ti mt a im, thi im nht nh theo tiu chun ca Vit Nam hoc thng l quc t. 1.2. Cc ph-ng php thm nh gi bt ng sn 1.2.1. Ph-ng php so snh 1.2.1.1. nh ngha Ph-ng php so snh l ph-ng php thm nh gi da trn c s phn tch mc gi ca cc ti sn t-ng t vi ti sn cn thm nh gi giao dch thnh cng hoc ang mua, bn trn th tr-ng vo thi im thm nh gi hoc gn vi thi im thm nh gi -c tnh gi tr th tr-ng ca ti sn cn thm nh gi. Ph-ng php so snh i hi phi tm kim cc ti sn -c giao dch trn th tr-ng hin hnh, v t-ng i ging so vi ti sn cn nh gi. Tin hnh phn tch gi bn hoc cho thu ca cc ti sn c th so snh -c, v lm nhng iu chnh thch hp phn nh bt k s khc nhau no gia chng v ti sn mc tiu, t xc nh ra gi tr ca ti sn mc tiu. 1.2.1.2. Cc tr-ng hp p dng Ph-ng php so snh ch yu -c p dng trong thm nh gi cc ti sn c giao dch mua bn ph bin trn th tr-ng: Cc ti sn c tnh ng nht
http://svnckh.com.vn

11

nh- cc cn h, cc chung c-, cc dy nh -c xy dng cng mt kiu thit k, cc ngi nh ring bit v bn ring bit, cc phn x-ng v cc nh kho trn mt mt bng, cc vn phng v cc ca hiu. Ph-ng php so snh -c s dng ph bin nht v n khng c cng thc hay m hnh c nh, m n da vo s hin din ca cc giao dch th tr-ng cung cp du hiu ca gi tr. 1.2.1.3. Cc b-c tip cn ca ph-ng php so snh Ph-ng php so snh da trn vic phn tch cc gi bn hoc cho thu ca cc ti sn t-ng t c th so snh v gi s rng gi th tr-ng ca ti sn mc tiu l t-ng i st vi gi ca cc ti sn t-ng t, tuy nhin, thng th-ng do khng c ti sn no ging nhau hon ton, v gi tr ca ti sn thay i theo thi gian. V vy, khi tin hnh thm nh gi theo ph-ng php so snh cn phi tun th theo cc b-c sau y: - Tm kim thng tin v nhng ti sn -c bn trong thi gian gn nht c th so snh vi ti sn cn nh gi v cc mt: kiu cch, iu kin, v tr, din tch, mt tin, loi nh, h-ng nh ... - Tin hnh kim tra cc ti sn, xc nh gi tr ca n v m bo rng cc ti sn ny c th so snh -c.
- La chn ra mt s ti sn thch hp nht.

- Phn tch cc gi bn, xc nh nhng s khc nhau (tt hn v sm hn) ca mi mt ti sn so snh vi ti sn mc tiu, v iu chnh cng tr vo gi bn ca cc ti sn, so snh nhng s khc nhau ca mi ti sn cn so snh vi ti sn mc tiu. - B-c cui cng l -c tnh gi tr ca ti sn mc tiu trn c s cc gi bn c th so snh -c khi iu chnh . 1.2.2. Ph-ng php chi ph Ph-ng php chi ph l ph-ng php thm nh gi da trn c s chi ph to ra mt ti sn t-ng t ti sn cn thm nh gi -c tnh gi tr th tr-ng ca ti sn cn thm nh gi.
http://svnckh.com.vn

12

Trong s cc ti sn a dng hin hu, c mt s ti sn -c thit k v s dng cho mt mc ch ring bit (ti sn chuyn dng; t hoc khng c mua bn trn th tr-ng; ti sn qua s dng; ti sn khng iu kin p dng ph-ng php so snh) p ng cc yu cu c th nh- nh th, cc trm cnh st hay cc ti sn c thi gian s dng qu lu (c coi l li thi). Nhng ti sn ny hu nh- khng c bn trn th tr-ng tc l kh tm -c nhng thng tin v gi bn lm c s cho s so snh thm nh gi. Vic thm nh gi tr i vi cc ti sn nh- vy -c hnh thnh t nguyn tc thay th, gi l ph-ng php chi ph, vi gi nh rng gi tr ca ti sn hin c -c o bng chi ph lm ra mt ti sn t-ng t nh- l mt vt thay th, ngha l bng gi tr ca khu t thay th cng vi chi ph xy dng hin hnh. C s lp lun ca ph-ng php ny cho rng mt ng-i mua tim nng c y thng tin hp l s khng bao gi tr gi cao hn cho mt ti sn so vi chi ph b ra mua t v xy dng mt cng trnh c cng li ch t-ng t. 1.2.3. Ph-ng php u t- (hay ph-ng php thu nhp) Ph-ng php thu nhp l ph-ng php thm nh gi da trn c s chuyn i cc dng thu nhp rng trong t-ng lai c th nhn -c t vic khai thc ti sn cn thm nh gi thnh gi tr ca ti sn (qu trnh chuyn i ny cn -c gi l qu trnh vn ho thu nhp) -c tnh gi tr ca ti sn cn thm nh gi. Ph-ng php thu nhp ch yu -c p dng trong thm nh gi ti sn u t- (bt ng sn, ng sn, doanh nghip) m ti sn c kh nng to ra thu nhp trong t-ng lai v t l vn ho thu nhp -c xc nh.
Ph-ng php u t- chnh l da trn c s chuyn i mt dng thu nhp hng nm thnh mt tng s vn, qu trnh chuyn i cc thu nhp rng t-ng lai thnh gi tr ca ti sn -c gi l qu trnh vn ho, v c th -c th hin n gin nh- sau:

Gi tr ti sn =Thu nhp rng/ t l vn ho(2) Nh- vy, c hai b phn chnh cu thnh tnh gi tr ca ti sn l thu nhp rng c kh nng nhn -c v t l vn ha.

(2)

T l vn ho l t sut li nhun ca s vn khi xy dng bt ng sn

http://svnckh.com.vn

13

Tm li, c s l lun ca ph-ng php ny l gi th tr-ng ca mt ti sn bng vi gi tr vn ca ti sn v tt c cc li ch t-ng lai c th thu -c t ti sn. 1.2.4. Ph-ng php thng d1.2.4.1. nh ngha Ph-ng php thng d- l ph-ng php thm nh gi m gi tr th tr-ng ca ti sn cn thm nh gi -c xc nh bng cch ly gi tr -c tnh ca s pht trin gi nh ca ti sn tr i tt c cc chi ph pht sinh to ra s pht trin . Ph-ng php thng d- ch yu -c p dng trong thm nh gi bt ng sn c tim nng pht trin. V d: - C mt ming t trng hoc ch-a pht trin song -c cho php pht trin, hoc c kh nng t -c s cho php . - C mt ti sn vi cng trnh xy dng ang tn ti m khng c gi tr kinh t, song -c php hoc c kh nng -c cp php ph hu v thay th n. Trong thc t, ti sn th-ng b ph hu v xy dng mi nhm p ng nhu cu thay i ca x hi, cho nn th-ng -c yu cu thm nh gi t ai hay nh ca m chng c th -c pht trin mi hay ti pht trin. 1.2.4.2. Cch tip cn ca ph-ng php thng dPh-ng php thng d- bao gm cc b-c thc hin nh- sau: - Xc nh cc ni dung s dng cao nht v tt nht ca ti sn cn thm nh gi c tnh n nhng quy nh v xy dng v nhng hn ch khc. - Xc nh tng gi tr ti sn bng cch s dng ph-ng php so snh hay ph-ng php u t-. - Xc nh tng s chi ph bao gm chi ph xy dng, li nhun, chi ph marketing, cc chi ph php l, chi ph ti chnh v cc chi ph c lin quan khc. - Ly tng gi tr ti sn tr i tng s chi ph s cho gi tr t .
http://svnckh.com.vn

14

Chng hn, vi nh pht trin vng t ai xy dng nh kho mi trn mt din tch khng c nh kho no -c xy dng trong nhng nm gn y v c th d kin s tin thu -c t ng-i i thu, tng s vn u t- b vo nh kho khi xy dng, cc chi ph c lin quan n xy dng nh kho, li nhun m nh u t- yu cu khi tin hnh mt hot ng u t- nh- vy. Ti sn ny s dng ph-ng php u t- xc nh gi tr ca t ai bng cch ly gi tr ca cng trnh tr i cc chi ph c lin quan v li nhun. C th, nu gi tr ca nh kho hon thnh l 800.000USD v cc chi ph c lin quan n xy dng cng trnh l 500.000USD, li nhun yu cu l 70.000USD. Khi ng-i u t- c th chi : 800.000 - ( 500.000+70.000) =230.000 USD V vy, gi tr t ai l 230.000USD, con s ny th hin phn cn d- li v ph-ng php ny -c gi l ph-ng php thng d-. 1.2.5. Ph-ng php li nhun Ph-ng php li nhun l ph-ng php thm nh da trn kh nng sinh li ca vic s dng ti sn -c tnh gi tr th tr-ng ca ti sn cn thm nh. Ph-ng php li nhun ch yu -c p dng trong thm nh gi cc ti sn m vic so snh vi nhng ti sn t-ng t l rt kh, do gi tr ca ti sn ch yu ph thuc vo kh nng sinh li ca ti sn.Trong mt s tr-ng hp, kh nng sinh li ca vic s dng ti sn ph thuc nhiu vo dung l-ng th-ng mi xc nh dng thu nhp ca ti sn, l c im th-ng th hin cho cc ti sn trong ngnh vui chi gii tr, bao gm khch sn v mt s loi ti sn khc. C th ly v d in hnh nh- l mt trm bm xng, kiu loi ca nhng ti sn t-ng i ging nhau, v n c xu h-ng -c t v tr ni bt trn -ng giao thng ng c. Tuy nhin, vic so snh ca trm ny vi trm khc l rt kh khn, v mi khu t c th nhy cm vi cc yu t c o ring v n c th nh h-ng mnh m n doanh s bn hng. Hai trm xng c cht l-ng ging nhau nh-ng mt trm bn -c 400.000 gallon mt nm, cn trm kia bn -c 700.000 gallon mt nm. Mc bn hng r rng
http://svnckh.com.vn

15

quyt nh mc li nhun, v li nhun li quyt nh gi c m ng-i mua s tr cho ti sn v c hi to ra li nhun. T , gi tr ca ti sn c th -c nh ra t s bit r v li nhun.

2. Cc tiu ch thm nh gi bt ng sn
Thm nh gi bt ng sn l t hp ngh thut v khoa hc, n bao gm s nhy cm tt i vi th tr-ng v kin thc chuyn mn v ngh nghip vng vng. Ngay c vi thm nh vin chuyn nghip c kin thc th tr-ng v ph-ng php thm nh gi c h thng th cng khng th tch ri cc tiu ch thm nh gi bt ng sn. D-i y l cc tiu ch: 2.1. Tm l ng-i mua Tiu ch ny nh h-ng quan trng n vic xc nh gi tr bt ng sn. Khch hng khi mua nh u c mong mun mua -c ngi nh r, p, h thng cp thot n-c tt, giao thng i li thun tin nh- -ng khng ngp ng khi m-a..., thit k ngi nh v b tr cc phng ph hp, tuy nhin h li c s la chn loi nh khc nhau tu theo nhu cu c kh nng thanh ton v mc ch s dng. - Nhng ng-i mua nh th-ng quan tm n a im nhiu hn cc yu t khc. Ngi nh phi nm v tr thun tin gn vi a im lm vic ca v chng ng-i v lin quan n s tin li v gio dc cho con ci ca h, thun tin i li nh- gn bn xe, v cc iu kin sinh hot nh- gn ch, siu th ln, tr-ng hc, bnh vin, cng vin... - Cc t chc u t- pht trin ln, h quan tm n u t- mang tnh cht th-ng mi nh- cc ca hiu, cc vn phng trong tt c cc trung tm th ln. Cc vn phng tt nht -c nh v gn trung tm ln thun li cho khch hng n giao dch, lin h, lm vic, cn l ni thun tin v giao thng cho cc nhn vin v khch hng. Cc ca hiu c v tr tt c th to ra doanh thu ln, v gn khu vc kinh t pht trin, ng-i dn c thu nhp t-ng i cao, s l-ng khch hng ln v gi tr ca ca hng cn ph thuc vo kiu cch hp dn, bi tr p v cht l-ng ca mi tr-ng xung quanh, c bit c khng gian

http://svnckh.com.vn

16

y cho vic xe cng quan trng. Do ,bt ng sn vo v tr thun li cho sinh hot v kinh doanh th c kh nng sinh li ln v c gi tr cao. Ngoi ra, ng-i Vit Nam cn quan tm n h-ng nh v h quan nim h-ng nam v ng nam l tt nht v cc h-ng ny mang n cho h cm gic kho mnh, nh mt m, lm n thun li hn, cho nn gi tr ca bt ng sn s cao; cn h-ng ty th nng v h-ng bc th rt nn gi tr bt ng sn b gim. 2.2. V tr t Cc c tnh ca v tr mt bng bao gm kch th-c ca l t, b rng mt tin, hnh dng v cc nt c tr-ng a l bao gm tnh trng nhim, h thng thot n-c v cc c tnh a hnh. Nhng yu t ny c ngha quan trng trong vic xc nh v tr a im c th -c coi l s dng cao nht v tt nht ca ming t hay khng. i vi nh , ng-i Vit Nam th-ng chn ming t c mt tin khong 4m-5m, chiu su khong 14m-15m l ph hp, nh-ng khch sn hay bit th th mt tin, chiu su, v tng din tch ca ming t phi ln hn, c sn, gara, bi c...Thng th-ng a im v tr tt th gi tr ca bt ng sn cao hn . Trong lnh vc bt ng sn, hai ming t v tr k cn nhau th khng nht thit phi c gi nh- nhau. V d nh A ( ) ch c mt mt tin v -ng hp, nh k cn li c 3 mt tin v -ng c t ra vo -c; tuy c hai ngi nh u c cc yu t: chiu su, mt tin, tng din tch v thit k, b tr trong phng t-ng t nhau th ngi nh c 3 mt tin s c gi tr cao hn. Khch hng u c nhu cu mua nhng ngi nh c tt c nhng yu t thun li nht nh- ni trn, tuy nhin tu theo nhu cu c kh nng thanh ton ng-i mua s chn cc yu t c li nht, v tr ph hp nht mua nh. V vy, c th khng nht thit lun lun chn ngi nh h-ng nam, m c th chn ngi nh h-ng bc nu n c nhiu yu t thun li hn i vi khch hng th h s chn mua . 2.3. Gi c th tr-ng bt ng sn

http://svnckh.com.vn

17

Gi c th tr-ng bt ng sn c ngha quan trng mang tnh quyt nh n gi tr bt ng sn, bao gm gi nh v gi t. Cc thm nh vin khi xc nh gi tr bt ng sn, cn phi nm -c khung gi t ca Chnh ph, gi nh v gi t do a ph-ng ban hnh, gi cho bn, gi thng qua u thu, gi th tr-ng c th cho tng v tr a im thuc khu vc nng thn, thnh th, th, ngoi th, min ni, tng loi nh (nh bit th, nh x-ng...). Hin nay nh n-c v ang xy dng mt s cn nh p ng nhu cu ca ng-i dn trong : - Nhng cn nh ring bit v tr tt, s dng ch yu , nhm p ng khch hng c thu nhp cao. - Nhng dy nh xy theo cng mt mu thit k t 3 n 4 tng th p ng nhu cu khch hng c kh nng thanh ton t-ng i cao. - Nhng khu chung c- (nh cp1, ni tht t-ng i tt, c cu thang my) c v tr thun tin c th bn hoc cho thu dnh cho nhng khch hng c kh nng thanh ton mc va phi. - Nhng cn nh cng cng (nh cp 2, cp 3 v ni tht -c trang b mc va phi, khng c cu thang my) ph hp vi cc nhm ng-i c thu nhp mc trung bnh. Mc gi th tr-ng nh t ta th-ng hay bin ng, khc nhau tng a ph-ng, khu vc, v tr a im v loi nh . Mc gi th tr-ng nh, t H ni (Ngun: Bo th tr-ng v gi c s 226-227 nm 2006) + Gi nh chung c- th-ng mi ca H ni ti cc khu th mi r nht trung bnh mc 5,3 triu ng/m2, a phn mc 8-10 triu ng/m2, c nhng khi nh nm trong ni gi ti 12-15 triu ng /m2. + Gi nh ring bit Qun Long Bin c l t ngch 113/193 -ng Nguyn Vn C, thng 6/2005 rao bn 10 triu /m2, thng 9 rao bn 7 triu/m2; l t ti khu ch B-i
http://svnckh.com.vn

18

(mt ng), thng 6/2005 rao bn 25 triu/m2, thng 10/2005 rao bn 21,5 triu/m2; Qun Ba nh, khu vc cch tr s UBND qun 800 m, trong ng, t ra vo -c, rao bn 45 triu/m2, sau 3 thng khng c ng-i mua, li rao bn vi gi 40 triu/m2; cn h chung c- tng 2 din tch 70 m2, u nm rao bn 730 triu, cui nm bn -c vi gi 690 triu. 2.4. Quy hoch, phn vng Tc ng ca quy hoch, phn vng cng nh h-ng n gi tr ca t ai, nh , cng trnh kin trc trn t. Cc thm nh vin phi cn c vo quy hoch, phn vng tin hnh thm nh gi bt ng sn cho ph hp vi gi th tr-ng khi c quy hoch, phn vng, cho nn nhng bt ng sn bao gm nh , bit th nm trong vng quy hoch phi di chuyn th thm nh vin khng th xc nh gi bt ng sn bng vi gi th tr-ng tr-c khi c quy hoch, phn vng v ng-c li i vi nhng khu vc t ai nh ca nm trong vng quy hoch mi, khi tin hnh thm nh gi bt ng sn th mc gi c th cao hn gi th tr-ng tr-c khi c quy hoch, phn vng. V d: + Nh nm trong vng quy hoch phi di chuyn Gi s gi th tr-ng nh v t tr gi 500 triu ng th thm nh vin khng th xc nh gi tr bt ng sn bng vi mc gi trn, nh-ng v nguyn tc tr gi nh v t ny ti thiu phi bng mc gi bi th-ng cho di chuyn cng vi cc chi ph h tr km theo . + Nh nm trong vng quy hoch mi Gi s gi th tr-ng nh v t hin ti l 500 triu ng nh-ng sau khi quy hoch th ngi nh li c iu kin thun li hn nh- gn a im giao thng cng cng, c iu kin kinh doanh, th v nguyn tc tr gi nh v t ny phi cao hn mc gi trn, mc d thm nh vin ang tin hnh thm nh gi nh v t thi im hin ti l 500 triu ng. V vy, thm nh vin cn phi nhy bn thng tin v quy hoch, phn vng xc nh gi nh, t cho ph hp v khng lm nh h-ng n uy tn ca doanh nghip thm nh gi v nng cao -c uy tn i vi khch hng.
http://svnckh.com.vn

19

2.5. Chnh sch kinh t Gi tr ca bt ng sn ph thuc rt ln vo chnh sch kinh t ca Nh n-c, bao gm: - Lut t ai, cc vn bn h-ng dn km theo ca Chnh ph v cc b ngnh c lin quan thc hin lut; ngh nh ca Chnh ph v khung gi t, qun l s dng t, quy hoch tng th, quy hoch chi tit v s dng t, giy chng nhn quyn s dng t, phn loi t i vi sn xut nng nghip, cc nh mc kinh t k thut v cy trng ,v xy dng nh... - Lut thu, cc vn bn h-ng dn km theo ca Chnh ph v cc b ngnh c lin quan thc hin lut nh- lut thu chuyn quyn s dng t, thu tr-c b, thu mua bn bt ng sn, thu xy dng cng trnh, thu cc loi vt t-... - Lut lm nghip, lut hi sn v cc lut khc. Tu theo yu cu ca khch hng cn thm nh gi loi bt ng sn no th thm nh vin phi cn c vo ph-ng php thm nh gi, chnh sch kinh t v cc nh mc kinh t k thut c lin quan thc hin vic xc nh gi tr bt ng sn . V d: Thm nh gi chuyn quyn s dng t t t ao th c chuyn thnh t , cn vn dng ph-ng php so snh thm nh gi l ph hp th thm nh vin khng ch tnh cc loi chi ph to thnh ao nui c m cn phi tnh thm phn li nhun hng nm thu -c do ngh nui c mang li nhn vi thi gian cn li m h u thu. Gi tr th tr-ng ca t ao = Chi ph to dng ao + (li nhun hng nm thu -c thi gian u thu cn li)

Gi th tr-ng ca t ao v nguyn tc khng cao hn gi t ca khu vc c cc iu kin t-ng t (mt tin, chiu su, tng din tch... nh- nhau). Tm li, tm l ca ng-i mua lun c nhu cu mua nhng ngi nh p ,c iu kin thun li nht i li hng ngy, n sinh hot, nh-ng tu theo nhu cu c kh nng thanh ton, quy hoch s dng t, khch hng c th la
http://svnckh.com.vn

20

chn a im v tr nh, t theo mt s tiu ch m khch hng cho l ti -u.V vy, thm nh vin cn nm vng cc tiu ch thm nh gi xc nh gi tr bt ng sn ph hp vi gi th tr-ng ti thi im thm nh v mc gi -c bn mua v bn bn chp nhn.

http://svnckh.com.vn

21

ch-ng II hot ng thm nh gi bt ng sn vit nam

I. Gii thiu chung v ngnh thm nh gi Vit Nam

1. Qu trnh hnh thnh v pht trin

Hin nay, chng ta ang thc hin theo c ch th tr-ng c s qun l ca nh n-c, tng b-c ho nhp vo nn kinh t ton cu, nn cn phi trang b li, b sung nhng ngh nghip cn thit, trong yu cu xy dng v pht trin ngh thm nh gi l tt yu v cp bch. Nhu cu ca cc doanh nghip, t chc kinh t i vi cng tc thm nh gi l rt to ln c v tr-c mt v lu di. Trong c ch th tr-ng, sn xut ch c th pht trin khi th tr-ng c nhu cu, t-ng t nh- vy, ngh ny n-c ta ch -c hnh thnh v pht trin khi x hi c nhu cu.
Thc hin Quyt nh s 1179/1997/Q-TTg ca Th t-ng Chnh ph, Ban vt gi chnh ph thnh lp hai trung tm kim nh gi (nay l Trung tm thm nh gi) gm Trung tm t- vn dch v kim nh gi H ni vo nm 1998, Trung tm thng tin v kim nh gi min Nam vo nm 1999, u thc hin chc nng chuyn ngnh thm nh gi, tr-c ht l thch ng vi i hi ca mt nn kinh t ang tng b-c pht trin nh- n-c ta. Sau 8 nm i vo hot ng, c hai trung tm c nhng i mi c v quy m, cht l-ng, uy tn, -c Lnh o Ban vt gi Chnh ph (nay l b Ti Chnh) - n v ch qun trc tip nh gi cao, v c cc vn phng i din cc tnh: Nng, Cn Th, H Ni, in Bin, thnh ph H Ch Minh, Tin Giang, Vnh Long..., sp ti c k hoch m rng thm quy m v phm vi hot ng ti cc tnh: Bnh D-ng, ng Nai...

Khi mi thnh lp, Trung tm t- vn dch v kim nh gi H ni ch c 3 cn b, c s vt cht hu nh- khng ng k, nh s quyt tm, nhy bn, nng ng ca Ban gim c, n nay vi i ng hn 50 cn b, cng nhn vin chuyn trch lm vic ti tr s chnh H ni v cc vn phng i din cc tnh: Nng, Cn Th..., hu ht u c trnh i hc chuyn ngnh k thut hoc kinh t, c trnh ngoi ng, vi tnh, hc qua cc lp bi d-ng chuyn ngnh thm nh gi. Trung tm thc hin dch v thm nh gi i vi t ai, ti sn, hng ho v dch v theo yu cu ca cc c quan Nh n-c, t chc kinh t (trong v ngoi n-c), t chc x hi, lc l-ng v trang, c nhn v cn l mt php nhn, hch ton kinh t c lp, t trang tri chi ph, thc hin cc ngha v theo lut nh. Vi c s vt cht ban u hu nh- khng ng k, n nay trung tm trang b 100% my vi tnh cho nhn vin thm nh, ngoi ra cc iu kin lm vic khc nh- ph-ng tin i li, my mc thit b...cng -c ch trang b t-ng i y , nhm pht huy cao nht hiu qu ca cng tc thm nh. Kh khn ln nht trong nhng nm thng u tin l hnh lang
http://svnckh.com.vn

22

php l, php lut, h thng nhng quy ch, quy nh hu nh- ch-a c, nh-ng vi ph-ng chm va lm va hc hi, va rt kinh nghim, n nay mt s vn bn php quy c lin quan -c hnh thnh, phc v cho cng tc qun l nh- : ngh nh v thm nh gi, quy ch lm vic, quy ch thu chi ti chnh, quy trnh thm nh gi..., trung tm cng mnh dn hc tp v p dng m hnh t chc ca mt s n-c nh- Thi Lan, australia..., c bit cn l mt n v dch v cng -c cp chng ch thc hin qun l cht l-ng theo tiu chun quc t ISO 9001: 2000, y l vinh d, l trch nhim, ng thi cng l mt trong nhng ti sn v hnh m trung tm t -c, to vng chc cho nhng b-c pht trin tip theo trong t-ng lai. Trung tm thng tin v thm nh gi min Nam cng t -c kt qu t-ng t nh- Trung tm thm nh gi H Ni. Do l mt chuyn ngnh mi, cng tc o to -c hai trung tm ht sc ch trng, coi y l nhim v hng u, phi hp vi cc n v thuc b Ti Chnh v Tr-ng Cao ng Marketing...m cc lp o to nghip v thm nh gi ngn ngy; 100% cn b, cng nhn vin tham gia hc cc lp hc nguyn tc v thc hnh thm nh gi do vn phng thm nh gi australia, B ti chnh t chc v 90% ang theo hc lp cao ng thm nh gi (vn bng 2) ca Tr-ng cao ng bn cng Marketing; y l nhng kho o to chuyn ngnh thm nh gi u tin ca n-c ta, ngoi ra cng ang t chc cc lp hc ngoi ng, vi tnh... nhm khng ngng nng cao trnh chuyn mn ca cn b cng nhn vin. Nh- vy, trong thi gian qua c hai trung tm c nhng b-c pht trin nhanh chng c v cht l-ng ln s l-ng, uy tn -c nng cao v -c khch hng chp nhn.

2. Hot ng thm nh gi bt ng sn mt s nm qua

Theo B ti chnh, hin c n-c c khong hn 40 doanh nghip hot ng trong lnh vc thm nh gi. H thng vn bn ca cc c quan nh n-c trong c Php lnh gi c bn p ng -c yu cu ca hot ng ny, tng b-c to iu kin cho mi t chc, c nhn thuc cc thnh phn kinh t -c thnh lp doanh nghip thm nh gi, pht trin ngh thm nh gi Vit Nam.
http://svnckh.com.vn

23

Vi chc nng thm nh gi, trong c thm nh gi bt ng sn; hai trung tm trc thuc B ti chnh v cc trung tm thuc s ti chnh ca a ph-ng, trong thi gian qua c nhng ng gp nht nh cho s pht trin ca th tr-ng bt ng sn, gp phn thc y nn kinh t x hi. Ton ngnh trong 3 nm (1998-2000) thm nh vi tng tr gi khong 20.000 t ng, kt qu gim chi cho ngn sch nh n-c t 6% n 10% (t-ng ng 1.2002.000 t ng), nm 2001 thm nh vi tng tr gi khong 4.000 t ng, kt qu gim chi cho ngn sch t 5% n 15% (t-ng ng 200-600 t ng), v trong 3 nm (2003-2005) thm nh gi ti sn ca Nh n-c vi tng gi tr khong 70.000 t ng, tit kim chi ngn sch khong 8-10% (t-ng ng 5.600-7.000 t ng), mt khc cc t chc ny cn tin hnh thm nh gi cho cc n v kinh t t- nhn. Ch tnh ring con s gi tr bt ng sn ca hai trung tm ti H ni v thnh ph H Ch Minh, m cc t chc v c nhn cn thm nh gi trong mt s nm va qua cng cho thy nhu cu ca x hi v dch v thm nh gi bt ng sn ngy cng cao. Bng 1: Gi tr bt ng sn( t ng) Nm Gi tr bt ng sn Trung tm thm nh gi H Ni (1) Trung tm thng tin v thm nh gi min nam (2) 2001 253 145 2002 1.329 1.472 2003 4.730 4.432 2004 6.000 6.432 2005 8.570 8.058

Ngun: (1)Bo co ti chnh ca Trung tm thm nh gi H Ni (2)Bo co ti chnh ca Trung tm thng tin v thm nh gi min nam Ngoi ra, s l-ng cng vn bt ng sn m hai trung tm gii quyt -c tng qua mt s nm nh- sau: Bng 2: S l-ng cng vn Nm S l-ng cng vn (h s) 2003 315 2004 496 2005 976 24

http://svnckh.com.vn

Ngun:(Trung tm thm nh gi H Ni) Nhng con s ni ln s pht trin ca cng tc thm nh gi bt ng sn v khng nh -c tm quan trng ca n trong x hi v c bit trong 3 thng u nm 2006, gi tr bt ng sn tng ln khong 14-15%, t thy -c cng tc ny c nhiu b-c chuyn v -c x hi tha nhn. Nh- vy, hot ng thm nh gi bt ng sn ca hai trung tm tng c v s l-ng khch hng v v gi tr bt ng sn, ng thi cng to ra ngun thu chi tr l-ng, mua sm ti sn, thc hin cc ngha v theo lut nh, trung bnh mi nm tit kim cho ngn sch, doanh nghip, c nhn hng chc t ng (mc tit kim khong 5% n 15% so vi gi tr yu cu thm nh). Tuy s tin tit kim -c ch-a phi l ln, song iu quan trng l p ng -c nhu cu ca cc c quan nh n-c, cc t chc kinh t v c nhn trong cc lnh vc mua bn ti sn, th chp, lin doanh, c phn, tnh thu, hch ton chi ph, khu hao... Ngoi thm nh gi bt ng sn, hai trung tm cn cung cp thng tin, t- vn cho khch hng trong vic mua bn ti sn, u t-..., l cu ni trung gian ng tin cy gia ng-i mua, ng-i bn.
Nhn chung sau 8 nm hot ng, ton ngnh thm nh gi m ch yu l hai trung tm, mc d vn cn nhiu kh khn v c s vt cht, iu kin lm vic, thu nhp nh-ng -c s quan tm v ch o ca cc cp u ng, ca lnh o B ti chnh, ton th cn b v nhn vin, nht nh v-t qua kh khn xy dng trung tm ngy cng pht trin. Nhng kt qu t -c mi ch l b-c u, trong vi nm ti, cc trung tm s nng dn trnh nghip v chuyn mn ca thm nh vin qua thc tin cng tc, hc tp v trao i kinh nghim vi mt s n-c trong khu vc, tng b-c thc hin cng vic thm nh gi bt ng sn c hiu qu hn, khch hng ngy cng tng trong c ch kinh t th tr-ng nh h-ng XHCN.

II. Quy trnh thm nh gi bt ng sn Vit Nam

1. Quy ch v t chc thm nh

1.1. Cn c tin hnh thm nh gi bt ng sn Cng tc thm nh gi bt ng sn Vit Nam -c tin hnh theo mt c ch php l thng nht da trn cc cn c sau: - Lut t chc Chnh ph ngy 25/12/2001. - Php lnh gi s 40/2002/PL- UBTVQH 10 ngy 26/04/2002. - Ngh nh s 101/2005 N-CP ngy 03/08/2005 ca Chnh ph v thm nh gi. - Cc vn bn khc c lin quan
http://svnckh.com.vn

25

Trn nn tng php l nh- vy, cc trung tm thu thp thng tin- nguyn liu u vo ca quy trnh thm nh- ch yu t h s bt ng sn do khch hng gi n. H s bt ng sn bao gm: - Vn bn ngh thm nh gi bt ng sn - Bn sao giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu nh . - Hp ng mua, bn nh - H s a chnh - Cc ti liu khc th hin tnh php l ca bt ng sn Doanh nghip thm nh gi -c yu cu t chc, c nhn k hp ng, c quan, t chc gi ti liu, s liu, cung cp h s c lin quan n bt ng sn cn thm nh. 1.2. C cu t chc thm nh Theo Php lnh gi s 40/ 2002/PL-UBTVQH 10 ca U ban th-ng v quc hi ngy 26 thng 4 nm 2002 th vic thm nh gi -c thc hin theo hai khu: - Thm nh vin tin hnh thm nh gi - Xt duyt v quyt nh thc hin dch v thm nh gi Gia hai khu trn c s c lp, phn nh r rng trch nhim. Thm nh vin s kim tra ti liu khch hng gi n, v thc hin cc cng vic sau: - Kho st hin tr-ng Thm nh vin cng vi chuyn gia ngnh xy dng v a chnh n a im cn thm nh, xc nh v tr thc t so snh vi v tr trn bn a chnh, din tch t v cng trnh kin trc, khung cnh xung quanh, c s h tng (cp v thot n-c, in...), chiu rng, mt tin...ca bt ng sn. Trong qu trnh kho st, c y chng c th cn chp nh bt ng sn theo cc dng (ton cnh, chi tit), cc h-ng khc nhau, v ngoi ra cn thu thp thm thng tin t cc ngun: nhng giao dch mua bn ti sn (gi cho, iu kin
http://svnckh.com.vn

26

mua bn...), thng qua phng vn cc cng ty kinh doanh bt ng sn, ngn hng hay cc t chc tn dng, thng tin trn bo ch, thng tin trn cc vn bn (ch yu do khch hng cung cp) th hin tnh php l v quyn nng ca ch s hu. - Phn tch thng tin v lp bo co: Tng hp v phn tch cc d kin l hai mt thng nht ca qu trnh thm nh, nhm th hin -c mc s dng tt nht, ti -u nht ca bt ng sn.Thm nh vin cn nu r s dng ph-ng php no lm cn c ch yu v i n kt lun cui cng v gi tr bt ng sn, sau lp bo co trnh gim c xt duyt . Gim c doanh nghip yu cu thm nh vin gii trnh, vic ng hay t chi thc hin dch v ny ca cc t chc, c nhn c nhu cu thm nh gi khi thy bt ng sn c iu kin php l hay khng iu kin php l.

2. Bo co kt qu thm nh gi bt ng sn
2.1. Ni dung bo co kt qu thm nh gi bt ng sn Bo co kt qu thm nh gi bt ng sn l vn bn do thm nh vin lp nu r kin chnh thc ca mnh v qu trnh thm nh, mc gi (th hin bng tin hoc vt ngang gi khc) ca bt ng sn m khch hng yu cu. Bo co kt qu phi th hin nhng thng tin ng theo thc t, mang tnh m t v da trn bng chng c th thuyt minh v mc gi ca bt ng sn qua thm nh gi, nhng thng tin ny -c trnh by theo mt trnh t lgic, hp l; phn tch nhng d liu thu thp trn th tr-ng, nhng cn c lp lun, cch thc ph-ng php -c p dng trong qu trnh thm nh v gii thch mt cch r rng tt c nhng vn c tc ng n gi tr bt ng sn. Ni dung ca bo co c th thay i theo i t-ng thm nh gi, mc ch, yu cu tin hnh thm nh v theo yu cu ca khch hng, tuy nhin mt bo co kt qu thm nh gi cn bao gm cc ni dung c bn sau: Nhng thng tin c bn v:
http://svnckh.com.vn

27

- V tr ca bt ng sn (t ai, nh ca v cng trnh kin trc khc). - Tn, a ch, s in thoi, s fax ca khch hng. - Ngy, thng, nm thm nh gi. - Tn, a ch, s fax ca doanh nghip hoc chi nhnh. - H v tn thm nh vin lp bo co. - H v tn, ca gim c doanh nghip, ng-i ng u t chc thm nh gi hoc chi nhnh. Nhng cn c php l thm nh gi Nhng vn bn quy phm php lut, cc tiu chun kinh t v k thut c lin quan do c quan c thm quyn ban hnh. M t c im ca bt ng sn v mt k thut - V tr a l v hnh chnh ca bt ng sn + i vi t : s l t, s a chnh, din tch t, phn loi -ng ph. + i vi t nng nghip, lm nghip: s l t, s a chnh, din tch t, phn loi nhm t, c im a hnh, h thng giao thng, h thng t-i v tiu n-c. + i vi cng trnh kin trc trn t (nh ca, -ng x, cu cng): loi nh, cp nh, hng nh, din tch xy dng v din tch s dng (m2), cht l-ng nh (% cn li, thi hn s dng), mc ch s dng, cu trc nh, s phng, din tch s dng tng phng, h thng in, h thng cp v thot n-c, -ng x, cu cng. - V tr ca bt ng sn trong mi t-ng quan vi nhng trung tm c nhiu iu kin thun li nh- gn ch, nhng a im giao thng cng cng, siu th ln, tr-ng hc, cng vin, bnh vin... - Tc ng ca quy hoch, phn vng n gi tr ca t ai, nh ca v cng trnh kin trc trn t.

http://svnckh.com.vn

28

- Mc ch s dng hin ti ca bt ng sn c theo ng mc ch -c s dng theo quy hoch phn vng v mang li gi tr ti -u cho bt ng sn hay khng. M t c im ca bt ng sn v mt php l - Bt ng sn -c cp Giy chng nhn quyn s dng t, quyn s hu nh. - Nhng ti liu khc th hin tnh php l ca bt ng sn Nhng kt qu kho st thc a - Mc ch, thi gian, ng-i tin hnh kho st thc a. - Kt qu thu -c t kho st thc a. - S chnh lch (nu c) gia kt qu kho st thc a vi h s a chnh v phi nu r l do s chnh lch . Nhng lp lun v mc gi cui cng bao gm: Phn tch v v tr, nhng nhn t tc ng, xu h-ng vn ng ca th tr-ng bt ng sn trong khu vc, hnh vi ca nhng ng-i mua, bn trn th tr-ng, nhng li th hoc bt li, c -c gi tr s dng cao nht ca bt ng sn.

Ph-ng php thm nh gi - S dng ph-ng php (ph-ng php so snh, ph-ng php chi ph, ph-ng php thu nhp, ph-ng php li nhun, ph-ng php thng d-) ph hp vi bt ng sn. - Nhng so snh, phn tch v iu chnh, iu kin gi thit, bng tnh ton mc gi thu -c t cc ph-ng php nu trn i n mc gi cui cng th hin gi tr th tr-ng ca bt ng sn v mc ph hp, chnh lch gia gi tr trong bo co kt qu thm nh vi gi bt ng sn do Nh n-c cng b ti khu vc.
http://svnckh.com.vn

29

 Tn, ch k ca thm nh vin tin hnh thm nh gi bt ng sn. Ph lc nh km bo co kt qu thm nh gi. Ph lc l nhng thng tin b xung, thuyt minh cho bo co kt qu thm nh gi. Ph lc bao gm: - H khu th-ng tr ca ch bt ng sn (Bn sao) - i vi ti sn c nhn - Giy php ng k kinh doanh (Bn sao) - i vi ti sn doanh nghip. - Bn quy hoch tng th v chi tit khu vc (Trch lc). 2.2. Minh ho bo co kt qu thm nh gi bt ng sn
2.2.1. Minh ho bo co kt qu thm nh gi nh s 3 dy B24 Yn Lng, qun ng a.

Bo co kt qu thm nh gi nh s 3 dy B24 Yn Lng, qun ng a, ngy 26 thng 3 nm 1999

1. Ch s hu:

B L-u Hi Thu (Gim c cng ty trch nhim hu hn Thun Pht) l ch s hu nh v quyn s dng t, ngh Trung tm t- vn dch v kim nh gi tin hnh xc nh gi tr nh s 3 dy B24 Yn Lng, qun ng a, thnh ph H ni, theo gi th tr-ng ti thi im hin nay.

2. Mc ch ca khch hng : Th chp vay vn ngn hng.

3. Thm nh gi bt ng sn

Thc trng nh, t - c im ca nh, t v mt k thut + c im l t Nh 3B24 Yn Lng nm khu vc cn trung tm, cch Ng T- S khong hn 1km v pha Nam v cch -ng Thi Thnh 2 (-ng ri nha rng 4m - 4,5m) khong 100m v pha Ty, nh s dng ch yu , ch-a c iu kn kinh doanh. + c im nh
http://svnckh.com.vn

30

Mt tin nh rng 3,30m- 3,40m, nhn ra h-ng Ty Bc, gip vi -ng ni b ( -ng ri nha rng khong 2,5m -3,0m) ca khu tp th Yn Lng. Pha sau nh (h-ng ng Nam) c khong t rng 1m (khong cch gia hai dy nh ca khu tp th) c xy dng rnh thot n-c, b pht. Pha phi (h-ng Ty Nam) gip vi nh s 1 dy B24. Pha tri (h-ng ng Bc) gip vi nh s 5 dy B24. Hin ti, nh s 3B24 Yn Lng l nh 2 tng c din tch 55m2 t v nh chnh c din tch xy dng l 55 m2. Ngi nh ny do Nh n-c xy dng khong tr-c nm 1980 theo ph-ng php lp ghp b tng, l nh 2 tng c din tch t 13,5 m2 v nh chnh l 27 m2 (khng tnh lan can), mi tng 13,5 m2 v pha sau nh c cng trnh ph vi din tch 3 m2, cu thang xy bng gch rng 0,4m ln tng 2 (cu thang nm st vi t-ng ro pha sau nh), pha tr-c nh c khong t trng rng khong 14 m2. Khi cc h gia nh s dng , do din tch qu cht, khng m bo iu kin sinh hot, nn xy dng m rng ra pha sau v pha tr-c nh, trong nh 3B24 Yn Lng xy dng thm 10 m2 nh vo khong tr-c nm 1990.

C th:

1.Tng 1: c din tch 23,5 m2 chia lm 2 phng, ch yu s dng v tip khch. - Mng nh: xy dng cho 2 tng. - Nn nh: lt gch men (vn l gch c tr-c y). - T-ng nh: cao 2,70m, xy dng theo ph-ng php lp ghp b tng v xy gch, t-ng, trn nh qut vi ve, nh-ng lu khng tu b li. - Ca ra vo: pha tr-c v pha sau nh rng 1,8m x 0,8m. Ca s nhn ra pha tr-c v pha sau nh, rng 0,8m x 0,6m lm bng g.
http://svnckh.com.vn

31

- Cu thang ln tng 2: xy gch rng 0,40m. 2. Tng 2: c din tch xy dng 27,50 m2, chia lm 2 phng c din tch 23,5 m2 lan can rng 4 m2. - Nn nh: lt gch men (vn l gch c tr-c y). - T-ng nh: cao 2,60m, xy dng theo ph-ng php lp ghp b tng v xy gch, qut vi ve, nh-ng lu khng tu b li. - Mi nh: b tng v trn mi b tng c lp phibro xi mng. - Ca tr-c v pha sau nh u c ca ra vo v ca s bng g. 3. Nh v sinh: rng 3 m2.
4. Nh bp: rng 3 m2.

5. B n-c: tng 1 v tng 2 c th tch 2 m3. 6. Sn: (pha sau nh) lt gch.
7. Cu thang vo nh tng 2, b tng rng 9 m2. 8. T-ng ro:

- Pha sau nh cao 2m , di 3,3m - 3,4m - Pha bn cnh nh cao 2m, di 12m (t-ng chung vi cn h bn cnh). - Pha tr-c nh cao 1,2m, di 2,2m v c ca st cao 2m, rng 1,2m. Nh- vy, nh ny do Nh n-c xy dng t tr-c nm 1980 vi din tch t lm nh l 13,5 m2, lan can 4 m2, cng trnh v sinh 3 m2, cu thang ln tng 2 pha sau nh, pha tr-c nh c din tch 14 m2 t, tuy nhin do b L-u Hi Thu hin ang np thu t ch c 13,5 m2, nn ch tnh 13,5 m2 t theo gi th tr-ng, s din tch t cn li ch tnh phn chi ph san to mt bng. - c im ca nh, t v mt php l Theo quy nh hin hnh, ng Nguyn Vn Chc (Bn bn) np thu chuyn quyn s dng t (Bin lai s 000819 ngy 10/08/1995) v b L-u Hi Thu (Bn mua) np l ph mua bn nh ni trn (Bin lai s 003595 ngy 10/08/1995) ti Chi cc thu H Ni. ng Nguyn Vn Chc v b L-u Hi Thu k hp ng mua bn nh cn h s 3 dy B24, khu tp th Yn Lng, H Ni v -c phng cng chng Nh n-c s 1 Thnh ph H Ni chng
http://svnckh.com.vn

32

nhn hp ng mua bn gia 2 bn vo ngy 12/08/1995, phng a b thuc S nh t H Ni ng k sang tn ngy 16/08/1995 thuc quyn 5, t 143, s 487. nh gi bt ng sn
Vi cc ni dung trn, th gi t v gi tr nh, cng trnh ph tr xc nh nh- sau :

Ph-ng php thm nh gi: Ph-ng php so snh

- Gi tr t v chi ph xy dng ph tr (1):

+ Gi tr t ( phn np thu):

6 ch/m2 x 439.000 /ch x 13,5m2

39.933.000

+ Gi tr t ( phn cn li) bao gm : xy dng t-ng ro, cu thang, sn lt gch, sn b tng t cu thang vo nh tng 2, ca vo sn th chi ph san to mt bng, tnh bnh qun l : 350.000/m2

41,5 m2 x 350.000/m2

14.525.000

- Gi tr nh (2):

+ Gi tr hin ti ca din tch nh chnh l 35m2 (xy dng tr-c nm 1980). n nay vn gi nguyn hin trng.

707.700 /m2 x 35m2

24.769.500

+ Gi tr hin ti ca phn nh xy dng tr-c nm 1990 758.250/m2 x 20 m2 - Cng trnh ph (3): + Nh v sinh: + B n-c: 600.000/m2 x 3m2 = 595.350/m2 x 2m3 = : 1.800.000 1.190.700 = 15.165.000

- H thng in, n-c dng cho sinh hot (4) 4.869.160 Cng (1 + 2 + 3 + 4) =

102.252.360

Cn c tnh gi t v gi nh - Gi t (tham kho gi bn):

http://svnckh.com.vn

33

+ Nh 4 tng 7 phng, 3 khu ph, din tch mt bng 45 m2 din tch xy dng 160 m2, ni tht cao cp hin i, cch -ng t 30m, nh s 1B33 khu tp th Yn Lng, gi 70 cy. Nu tnh gi nh 1.200.000/m2 th gi tr nh: 1.200.000 /m2 160 m2 =192.000.000 ~ 39 cy v gi tr t l : 70 cy- 39 cy = 31 cy
Tnh cho 1m2 t l: 31 cy: 45 m2= 0,69 cy/m2. Gi t m b Thu np thu chuyn quyn s dng t l : 2.660.000/m2~ 0,54 cy/m2. Nh- vy, gi t tnh 0,60 cy/m2 cng c phn hi thp nh-ng chp nhn -c. - Gi xy dng nh : Vi quy nh ca thnh ph l 1.011.000 /m2 nn phn nh xy dng tr-c nm 1980 l 707.000 /m2 (t-ng ng 70%) v phn nh xy dng tr-c nm 1990 l 758.250 /m2 (t-ng ng 75%) . Kt lun

Nh s 3 dy B24 -c nh gi l: 102.252.360 (Mt trm khng hai triu hai trm nm hai nghn ba trm su m-i ng). 2.2.2 Minh ho bo co kt qu thm nh gi khch sn Desyloria, s 17 ph Trn H-ng o, qun Hon Kim. Bo co kt qu thm nh gi khch sn Desyloria, s 17 Trn H-ng o, qun Hon Kim , ngy 20 thng 02 nm 2001
1. Ch s hu:

ng L-ng Xun H l ch s hu nh v s dng t , ngh Trung tm t- vn dch v kim nh gi tin hnh xc nh gi tr khch sn Desyloria , s 17 ph Trn H-ng o, ph-ng Phan Chu Chinh, qun Hon Kim, thnh ph H ni, theo gi th tr-ng ti thi im hin nay. 2. Mc ch ca khch hng : Th chp vay vn ngn hng 3. Thm nh gi bt ng sn Thc trng nh, t

- c im nh, t v mt k thut + c im l t

http://svnckh.com.vn

34

Khu t c mt tin rng trn 14m, chiu su hai bn bng nhau, mi bn trn 22m, nm khu vc gn trung tm qun Hon Kim, hin khch sn ang kinh doanh c hiu qu, ch yu l khch n-c ngoi, khu vc ny t-ng i yn tnh, thun li cho khch n-c ngoi ngh ngi, lm vic ti ch v cng thun li khi i lm vic vi cc c quan, n v c lin quan. Khu t c hnh dng p, chiu rng mt tin kh rng. t -c hp php v quyn s dng t. V tr khu t thun li cho vic , kinh doanh mt s ngnh ngh nht nh. Nhn chung kh nng sinh li ca khu t l kh cao. + c im khch sn Khch sn Desyloria, s 17 Trn H-ng o, c mt tin rng 14,30m, st vi va h rng 6m-7m v -ng Trn H-ng o rng 14m-15m( -ng 2 chiu), pha sau nh gip vi ng rng 2m, pha bn tri nh (h-ng ty) gip vi Ngn hng th-ng mi c phn EXIMBANK, bn phi nh (h-ng ng) gip vi ng rng 3m-3,5m. Hin ti, Khch sn Desyloria, s 17 ph Trn H-ng o gm 2 khi nh -c hp khi vi nhau s dng vo mc ch kinh doanh, b tr cc phng hp l. Pha tr-c l khi nh 2 tng c kiu bit th( c thi gian s dng khong 45 nm), -c tu b, sa cha li v lm ni tht bn trong. Phn pha trong l khi nh cao tng -c xy dng v -a vo s dng nm 1994-1995, vi kt cu chu lc kiu khung ct b tng ct thp. - c im nh, t v mt php l Khch sn Desyloria, s 17 ph Trn H-ng o, ph-ng Phan Chu Chinh, qun Hon Kim, thnh ph H ni do ng L-ng Xun H l ch s hu nh v s dng t , theo giy chng nhn quyn s hu nh v quyn s dng t s 10105070024, thuc tha t s 63, t bn s 2/1/1965, din tch t 328 m2, s tng 02+ 08+ tum, din tch xy dng 212 m2, tng din tch s dng 1052m2 do u ban nhn dn thnh ph H ni cp ngy 18 thng 8 nm 2000. nh gi bt ng sn
Ni dung phn nh gi khch sn Desyloria, s 17 Trn H-ng o bao gm: gi tr t, nh mi xy dng, nh c -c xy dng tr-c nm 1954, h thng chng st, h thng in, h thng chng chy, h thng cp thot n-c, trang b ni tht.
http://svnckh.com.vn

35

Ph-ng php thm nh gi: Ph-ng php so snh

- Gi tr nh 1.1. Nh 2 tng c kiu bit th xy dng tr-c nm 1954, -c tnh n nm 1995, khi cng trnh -a vo s dng ton b. Gi tr nh 2 tng c kiu bit th : 137,50 m2 1.600.000 /m2 36% = 79.200.000

1.2. Nh mi xy dng gm 8 tng v 1 tng k thut , tr gi: Phng : Phng ph, hnh lang: Cu thang b: L gia: Sn: B n-c v b pht: 823,3 m2 355,3 m2 1.400.000 /m2 = 1.152.620.000 1.200.000 /m2 = 426.360.000

83 m2 700.000 /m2 = 58.100.000 0,2 m2 1.200.000 /m2 = 72.240.000 113,1 m2 400.000 /m2 = 45.240.000 60 m3 650.000 /m3 = 39.000.000 = 195.800.000
= 1.989.360.000 = 19.894.000

Gia c nn t bng cc b tng ct thp

Cng 1.2
1.3. Cc chi ph xy dng, trang b ni tht cho c 2 nh ( c v mi)

Chi ph giao dch, cp php xy dng

Lp t h thng cp thot n-c Lp t g cc phng ng v phng loby

= 65.194.000 = 541.058.190

Chi ph thit k ni tht, bn tm, bn ra mt, bn v sinh, h thng chng st, chi ph xy dng sn, t-ng ro ( ngoi phn tnh vo din tch sn xy dng ca tng 1) tr gi : Cng Gi tr cn li ca cng trnh xy dng l: 3.458.948.364 ( 1.989.360.000+ 1.390.388.364) 93% = 3.216.821.979 = 764.242.174

= 1.390.388.364

1.4. H thng in treo ring v h thng chng chy: ( Bao gm chi ph thit k, lp t, vt t-, dy in, cng tc...cho h thng in v h thng chng chy), tr gi :

http://svnckh.com.vn

36

876.059.364

70%

613.241.555

Tng cng (1.1 -> 1.4) = 3.830.063.534 (1)

- Gi tr t : 328 m2 7cy/m2 4.810.000 = 11.043.760.000 (2) = 14.873.823.534

Cng ( 1+ 2)

Cn c tnh gi t v gi nh - Gi t: Do khu t c li th v kinh doanh mt s lnh vc khc, nh-ng hin nay ang l a im kinh doanh khch sn c hiu qu, ti thi im hin ti, gi t mt tin -ng Trn H-ng o, nh s 19 (c giy t) mua l 7 cy vng /1m2, nn nh s 17 cng tnh l 7 cy vng/m2. - Gi nh + Nh 2 tng kiu bit th
Vi quy nh ca thnh ph l 1.600.000 /m2 (bit th) v cht l-ng cn li l 36% (nh s dng khong 45 nm vi nin hn s dng 70 nm) th gi 1m2 ca nh 2 tng kiu bit th l: 576.000/m2 . + Nh mi xy dng:

Do thi gian s dng 5 nm, nin hn s dng 70 nm, nn cht l-ng cn li ca cng trnh xy dng l 93% v vi mc gi quy nh ca thnh ph th gi tng phn ca nh mi nh- sau:
Phng : 1.400.000 /m2 93 % 93 % = 1.302.000 /m2

Phng ph, hnh lang : 1.200.000 /m2 Cu thang b : L gia: Sn : 700.000/m2 93 %

= 1.116.000/m2

= 651.000/m2 93 % 93 % = 1.116.000/m2 = 372.000 /m2

1.200.000/m2 400.000/m2

B n-c v b pht :

650.000 /m3

93 % = 604.500 /m3

Gia c nn t bng cc b tng ct thp : 600.747 /m3 93 % = 558.695 /m3

http://svnckh.com.vn

37

 Kt lun: Khch sn Desyloria, s 17 Trn H-ng o H ni -c nh gi l: 14.873.823.534 (M-i bn t tm trm by ba triu tm trm hai ba nghn nm trm ba t- ng). III. nh gi hot ng thm nh gi bt ng sn Vit Nam

1. Kt qu t -c
T khi c Php lnh gi, khi l-ng bt ng sn phi nh gi hng nm ca cc trung tm rt ln, ch ring phc v cho vic qun l nh n-c cng hng nghn v mi nm, mt khc, khng ngng ci tin n gin ho th tc, c bit khu t chc thc hin, iu ny th hin ban lnh o trung tm nhn thy thm nh gi khng phi ch l lp b ngoi, m cn l cn c quan trng ra quyt nh gi nhm cc mc ch cho vay, th chp..., s d t -c kt qu ny l nh xc tin hng lot nhng i mi mang tnh trng yu i vi hot ng thm nh gi.

V trang thit b thng tin

Cc trung tm u c c gng hin i ho trang thit b, c s vt cht k thut, my vi tnh ci t cc ch-ng trnh phn mm chuyn dng gip rt ngn thi gian trong vic tnh ton, phng my c hai my ch kt ni thng tin vi cc phng ban v cc a ph-ng; c bit, h thng cc phn mm qun l theo tng lnh vc v h thng ngn hng d liu ang -c hnh thnh, hon thin phc v hu hiu cho vic qun l, chuyn mn. Ngoi cc thng tin m khch hng cung cp, cn b thm nh cn ch ng tm kim cc ngun khc nhm b sung, i chiu, so snh nh- khai thc t sch bo, t cc c quan chuyn ngnh, cc h s bt ng sn -c l-u tr v c bit trong thi i ngy nay khng th b qua internet, tn dng cc tnh nng hin i ca trang thit b, cn b c th tit kim thi gian thm nh, gip lnh o quyt nh nhanh chng, nng cao tnh cnh tranh m vn m bo tnh chnh xc, nhm pht huy cao nht hiu qu cng tc thm nh gi bt ng sn.

V i ng cn b

Gp phn vo kt qu t -c trn khng th khng ni ti i ng cn b, y l nhn t then cht v cng l mt trong nhng mt mnh ca trung tm. H -c o to chnh quy cc tr-ng lp chuyn ngnh, -c bi d-ng nghip v do cc chuyn gia trong n-c, n-c ngoi ging dy, qua thc tin cng tc, trnh chuyn mn v thm nh gi tng b-c -c nng cao, mt khc cn c s kt hp gia nhng cn b c thm nin, nhiu kinh nghim thc t v cn b tr nng ng nhanh nhy tip thu cc ph-ng php mi. Do vy, hot ng thm nh gi ti cc trung tm v ang tng b-c -c hon thin.

V t chc thm nh

Cng tc t chc iu hnh hot ng thm nh gi bt ng sn cc trung tm t-ng i cht ch da trn nguyn tc m bo tnh c lp, phn r trch nhim gia cc khu. Thm nh vin cng cc chuyn gia nghnh a chnh, xy dng phi hp tin hnh thm nh, ngoi ra, khi nh gi tng bt ng sn c th cn tham kho kin ca c quan chc nng qun, huyn v gi chuyn nh-ng t ph bin a bn ti thi im nh gi, ng thi cn c kt qu bn u gi cc nh, x-ng thuc s hu nh n-c xem xt iu chnh cho ph hp. Thm nh vin c trch nhim lp bo co v gii trnh gim c xem xt v ra quyt nh cui cng. Nh- vy, thm nh vin c quyn ch ng khi thc hin nhim v ca mnh, trung tm cng pht huy -c sc mnh tp th v nng cao nng lc ca cn b thm nh.
http://svnckh.com.vn

38

2. Hn ch v nguyn nhn
Cng tc thm nh gi ni chung v cng tc thm nh gi bt ng sn ni ring hin nay ang gp nhng kh khn nh- thiu thng tin v th tr-ng, thiu i ng thm nh gi chuyn nghip, c s khoa hc v ng dng cc ph-ng php thm nh gi bt ng sn cn t, h thng cc vn bn php lut v thm nh gi ch-a y . C n-c hin c hai trung tm thm nh gi H ni v thnh ph H Ch Minh, s ti chnh cc tnh v mt s ngn hng th-ng mi cng c b phn lm nhim v ny. Thm nh gi bt ng sn l mt cng vic ht sc phc tp lin quan n nhiu vn , trong khi nng lc cn b thm nh khng ng u, i b phn cn b ch cht ca cc trung tm u t ngnh vt gi chuyn sang v cng mi ch -c tp hun trong thi gian 5 n 10 ngy hoc 1 thng, nh-ng nhiu n-c trong khu vc, ngh ny -c o to c trnh i hc v thm nh gi. Ngoi ra mi tnh, thnh th-ng c hi ng nh gi ti sn m thnh vin ny ch yu ch l kim nhim, ch-a qua o to nghip v thm nh gi nn c tr-ng hp nh gi sai, gy tht thot ln cho ti sn cng. in hnh l v hi ng nh gi thnh ph H ch Minh nh gi sai mt bng, nh ca ti 250 Nguyn Trng Tuyn gy thit hi trn 10 t ng. Qua thc tin, hi ng thy rng nh n-c vn ch-a c quy nh v u gi bt ng sn theo c ch th tr-ng. Nghip v ny ch yu da vo kin thc v kh nng ca cn b thm nh nn sai st rt d xy ra. Hn na, hi ng nh gi hot ng theo c ch kim nhim (cc thnh vin u l lnh o hoc cc cn b ang nhim ca cc s ngnh), lc l-ng mng, tng cng 19 ng-i ch lm vic mt ngy/ mt tun, trong khi khi l-ng cng vic qu nhiu, nn tnh t lc nh gi n lc ph duyt qu di, mt khc kim sot gi bt ng sn da vo thng tin cung cp ca ngnh chc nng qun, huyn khng phi lc no cng chnh xc, nht l khi th tr-ng bt ng sn bin ng, c thi im gi nh tng gp 6 ln ch trong thi gian ngn. Mt s ni, tr-c thc t ny, khng mnh dn cung cp thng tin chnh xc v gi chuyn nh-ng a ph-ng, gy kh khn ln cho cng tc nh gi. Ngoi ra vic bn nh x-ng cng bc l nhiu bt cp. Hin nay c hai ph-ng thc: bn u gi v bn ch nh. Bn u gi s tm -c ng-i mua cao nht nh-ng khng phi d bi 6 thng u nm nay ch bn -c 9 nh x-ng, cn bn ch nh, tuy tit kim -c thi gian, thu tin nhanh, nh-ng trong tnh hnh gi bt ng sn bin ng bn mua s c c hi thu -c siu li. Trong hai ph-ng thc trn th hnh thc bn u gi l ph hp vi c ch th tr-ng. Mt khc, thnh ph H Ch Minh hin vn cn 194 nh x-ng vi tng gi tr gn 800 t ng chn -c nh gi, vn ch-a -c bn. S bt ng sn khng l trn khng -c qun l tt, ang xung cp m vn ch-a c ph-ng n x l gy lng ph ngn sch hng t ng. Vic nh gi bt ng sn theo c ch th tr-ng v ph-ng php xem xt nh gi kt qu, n nay c quy nh ca nh n-c song do trnh ca cc thm nh vin ch-a cao nn cn tn ti nhng hn ch khi p dng cc ph-ng php thm nh gi, nh- vic vn dng ph-ng php so snh ch-a nh l-ng -c s tc ng ca cc yu t a th, hnh dng ca l t, s t-ng thch gia ti sn trn t v l t, tnh thm m ca ti sn trn t, mi tr-ng...n gi bt ng sn. Nhng mt hn ch nu trn do cc nguyn nhn sau:

- Hin nay h thng thng tin n-c ta ch-a ng b, quy c to nn mt th tr-ng thng tin hon ho. Cc thng tin thu thp t khch hng th-ng l ch-a ph hp vi gi c th tr-ng, t cc b ngnh lin quan khng nhiu, mang tnh cht chp v, c khi li tri ng-c nhau. V vy, cn b thm nh khng -c cp nht thng tin mt cch y v chnh xc. - Mi tr-ng kinh t-x hi nhiu nm gn y tuy -c ci thin nh-ng cn bt n vi tnh trng lm pht hoc gim pht, khng hong cung cu nh h-ng n gi bt ng sn. - Ngoi ra, c ch chnh sch v h thng vn bn php lut v qun l thm nh gi cn ch-a y . Nh n-c ch-a to hnh lang php l cho ngh thm nh gi. Hnh lang php l v mi tr-ng chuyn mn l hai yu t quan trng nht cn phi xy dng nu mun c mt ngnh thm nh gi mang tnh chuyn mn cao. - Qua thc tin kinh nghim t qu trnh hot ng, Trung tm xy dng quy trnh thm nh gi, song quy trnh ny ch-a hon chnh, cn bt cp. Mu bo co thm nh -c son tho t lu nh-ng cn b thm nh khng coi l mu chun trong tin hnh thm nh, v vy tnh thng nht, cht ch ca cng
http://svnckh.com.vn

39

tc thm nh ch-a cao, ng thi cng th hin mu bo co ch-a hon chnh. Ni dung ca thm nh tuy nh-ng cn kh n gin thm ch l s si. - i ng cn b thm nh mc d u c trnh chuyn mn t-ng i kh nh-ng vn c sai st, thiu kinh nghim v kin thc v mt s lnh vc lin quan khc. Ch-a mnh dn p dng nhng ph-ng php thm nh khc, th-ng l phc tp hn, ch-a khai thc hiu qu cc ngun thng tin trn ph-ng tin truyn thng. Bn cnh , vic cung cp kinh ph cho cn b thu thp thng tin v i thc t cn b hn ch.
Tm li, trong nhng nm gn y nh n-c v trung tm c nhiu c gng i mi v nng cao cht l-ng thm nh gi, song cng tn ti mt s hn ch, v vy cn c nhng gii php hu hiu hn nhm khc phc nhng hn ch hon thin hot ng thm nh gi bt ng sn .

http://svnckh.com.vn

40

Ch-ng III Gii php nng cao cht l-ng thm nh gi bt ng sn Vit Nam
I. S cn thit thnh lp Hi thm nh gi Vit Nam

Trn th gii v cc n-c trong khu vc (trong c Trung Quc), thm nh gi -c coi l mt ngh, c Hi thm nh gi ca Nh n-c v Hi thm nh gi c lp. Th gii c U ban tiu chun thm nh gi quc t (International Valuation Standards Committee, vit tt l IVSC), ng Nam c Hi thm nh gi Asean (Asean Valuers Association, vit tt l AVA), Autralia nm 1990 thnh lp vn phng thm nh gi (vit tt l AVO) l c quan t- vn v gi c, hot ng c lp, chuyn nghip v c vn phng i din ti cc bang, New Zealand thnh lp vin cc nh thm nh gi nm 1939 v n nm 1984 ban hnh o lut thm nh gi (Valuers Act 1948), Malaysia nm 1981 ban hnh o lut thm nh gi, sau thnh lp Hi thm nh gi khu vc t- nhn (PEPS). n-c ta, Chnh ph cho php Ban vt gi Chnh ph (nay l b Ti Chnh) tham gia Hi thm nh gi quc t vi t- cch l thnh vin thng tn v tham gia chnh thc Hi thm nh gi Asean (AVA) v Ban Vt gi chnh ph cng -c php ca Th t-ng chnh ph t chc hi ngh tr b ca Hi thm nh gi Asean ln th 11 ti H Ni vo ngy 25/11/1999. Trong nhng nm qua, b Ti Chnh nhn -c s hp tc, gip v t-, c hiu qu ca Hi thm nh gi quc t, ca cc c quan Thm nh gi Trung quc, c, Singapore, Thi lan, cng ty kim ton Ernst Young v nhiu n-c khc v trao i kinh nghim, cung cp ti liu, gip o to chuyn mn. C hai trung tm thm nh gi, sau 8 nm (1998-2006) i vo hot ng, khng ngng ln mnh c v s l-ng v cht l-ng, phm vi hot ng v loi hnh khch hng cng -c m rng, quy m ti sn thm nh ngy cng ln v uy tn ngy cng -c nng cao. iu ny cho thy cng tc thm nh gi tht s cn thit. n-c ta, thm nh gi mi -c thc hin trong thi gian
http://svnckh.com.vn

41

ngn, nh-ng em li nhng kt qu nht nh trong vic s dng c hiu qu cc ngun vn ca nn kinh t quc dn i vi cc thnh phn kinh t trong giai on pht trin v hi nhp, nhm gp phn to nn mt nn tng vng chc cho ngnh thm nh gi Vit Nam ang cn trong giai on nh hnh, vic thnh lp Hi thm nh gi Vit Nam (Vietnamese valuers Association - VVA) l thc s cn thit, quan trng v l c hi ngh thm nh gi Vit Nam hi nhp vo ngh thm nh gi quc t. Hi thm nh gi Vit Nam ra i l mt tt yu khch quan, trong khi khi asean c hi thm nh gi asean (AVA) v th gii c u ban tiu chun thm nh gi quc t (IVSC) l ph hp vi xu th chung ca khu vc v th gii, chc chn p ng -c nhu cu ca nn kinh t th tr-ng nh h-ng XHCN c s qun l ca Nh n-c, s gip cho vic tng c-ng hp tc, qun l v gi c, cc thnh vin s lin kt vi nhau nhm y mnh cng tc t- vn, trao i chuyn mn, hot ng thm nh gi s ngy cng pht trin, tng b-c nng cao v mt l lun v kinh nghim thc tin v thm nh gi. Hi thm nh gi Vit Nam l mt t chc ngh nghip c chc nng kt ni tt c cc cng ty thm nh gi v cc thm nh vin, vi trng tm l xy dng mt h thng ngh nghip mang tnh t ch, t- cch php nhn -c tiu chun ho v quc t ho. Hi s xy dng chin l-c pht trin ngn hn, di hn, tng c-ng nghin cu, pht trin h thng l thuyt thm nh gi ph hp vi iu kin thc tin ti Vit Nam, tng c-ng mi quan h vi cc c quan qun l ca Chnh ph nhm hon thin h thng php l, cng c h thng dch v v cht l-ng chuyn mn, gp phn cho ngh thm nh gi pht trin nhanh v bn vng. Hin nay n-c ta, cu lc b thm nh gi bt ng sn thuc hip hi bt ng sn nh t Vit Nam -c thnh lp vo ngy 6/12/2003 l nhm ng-i -c tp hp t nhiu thnh phn gm nhng chuyn gia a c, chuyn gia thm nh gi bt ng sn v nhng nh u t-, k s-, nh thit k d n bt ng sn. Tt c nhng thnh vin trn -c quy t sinh hot trong cu lc b giao l-u, trao i thng tin, kinh nghim, ng thi c c hi hp tc vi nhau trong kinh doanh v lm nhim v t- vn bt ng sn.
Nh- vy, Hi thm nh gi cn thit hnh thnh v pht trin kt hp vi hip hi bt ng sn nh t Vit Nam h tr ln nhau, to iu kin cho nh n-c qun l, thc y v -a th tr-ng bt ng sn hot ng ngy mt n nh v lnh mnh hn theo c ch kinh t th tr-ng nh h-ng XHCN.

http://svnckh.com.vn

42

II. Gii php tng b-c nng cao cht l-ng thm nh gi bt ng sn Vit Nam

1. Gii php
1.1. Nng cao trnh chuyn mn, trch nhim cho cn b thm nh. i vi hot ng thm nh gi ni chung v hot ng thm nh gi bt ng sn ni ring, con ng-i l nhn t trung tm chi phi, nh h-ng v quyt nh. Do , nng cao cht l-ng cn phi coi vic o to thm nh vin l cng vic ht sc quan trng v cp bch i vi n-c ta hin nay, v cht l-ng ca cng tc thm nh gi bt ng sn c ngha ln i vi s nghip kinh doanh lm n ca khch hng v qun l ca nh n-c. Chng ta cn xy dng mi tr-ng cng tc chuyn mn nghip v nui d-ng s cn b -c o to, mi tr-ng ny bao gm cc vn bn php quy v php lut, cc chun mc hnh ngh, quy tc v o c v sinh hot trong Hip hi thm nh gi... Hin nay, n-c ta qui nh thm nh vin l ng-i trc tip lm v lp bo co trnh gim c k kt qu thm nh gi, nh-ng cng vic ca gim c l phi lo qun l trung tm, k cc kt qu thm nh gi, thu chi ti chnh...nn hu nh- khng c thi gian i thc t ti hin tr-ng nht l nhng a im xa, cch khong 10 n 15 km tr ln v nu c i cng ch yu l n xem bt ng sn. Tuy nhin, v mt l do no mc gi thm nh v-t xa so vi gi th tr-ng, n mc php lut phi can thip, th trch nhim ny tr-c ht thuc v gim c, cn thm nh vin ch l ng-i chu trch nhim lin i. Quy nh trch nhim nh- vy l ph hp vi vic thm nh gi ca c quan nh n-c, khch hng (v d: B cng nghip trnh ph-ng n gi in) c trch nhim lp ph-ng n gi, chuyn vin c trch nhim xem xt v yu cu khch hng gii trnh c th v c s, cn c, s liu xy dng mc gi, sau trnh cp c thm quyn ban hnh mc gi, cn i vi vic thm nh gi nh- cc trung tm thm nh gi ang lm th khch hng khng phi lp v gii trnh ph-ng n gi i vi thm nh vin. V vy, cn sa i, b sung v trch nhim gia gim c v thm nh vin cho ph hp hn vi thc t.
http://svnckh.com.vn

43

1.2. V chnh sch ca nh n-c Thm nh gi bt ng sn c lin quan nhiu n cc chnh sch, ch ca nh n-c nh- lut t ai, quy hoch qun l s dng t, giy chng nhn quyn s dng t , quyn s hu nh , lut xy dng, khung gi cc loi t..., nh n-c cn sa i, b sung mt s kha cnh. 1.2.1. Chnh sch t ai - Gi t: Chnh ph quy nh khung gi t, UBND cp tnh quy nh mc gi c th cho tng loi t, tng loi -ng ph ca tng qun, huyn. Mc gi ny p ng -c nhiu nhu cu ca nh n-c, nh-ng th-ng thp hn nhiu so vi gi th tr-ng, iu ny gy kh khn cho cng tc gii phng mt bng xy dng cng trnh mi, nhiu cng trnh phi tm dng thi cng do ch-a gii phng -c mt bng, trong khi ng-i dn li khiu kin nhiu, i b phn u lin quan n gi t. V vy, chnh ph cn quy nh khung gi t cho ph hp hn vi gi th tr-ng. - Quy hoch s dng t ai: Hin nay quy hoch qun l s dng t ch-a r rng, c tr-ng hp quy hoch s dng vo mc ch khc, nh-ng hng chc nm vn ch-a s dng, c tr-ng hp ng-i dn mi lm nh xong hoc ch-a kp thu hoch rau, la... b thu hi t. y l ni dung quan trng nh h-ng ti gi tr bt ng sn ti thi im thm nh, nh n-c cn tng thm thi gian quy hoch s dng t, ng-i dn yn tm hn khi xy dng nh hoc u t- vo sn xut nng nghip. - V quyn s dng t v quyn s hu nh : Cn hon thnh vic cp giy chng nhn cho ng-i dn, lm cn c, c s cho vic thm nh gi bt ng sn v cng to iu kin th tr-ng bt ng sn pht trin. 1.2.2. H thng cc ph-ng php, tiu chun cho ngnh thm nh gi N-c ta l thnh vin Hip hi thm nh gi asean (AVA), y l iu kin thun li gip ta thc y mi quan h hp tc, tranh th s gip nng cao trnh nghip v thng qua cc hnh thc sau:

http://svnckh.com.vn

44

- T chc cc cuc hi tho khoa hc ti Vit Nam v cc vn nghip v, kinh nghim vi s tham gia ca cc n-c thnh vin hip hi thm nh gi asean, i din t chc thm nh gi th gii v mt s n-c khc. - Tham gia, trao i, cung cp thng tin c lin quan n hot ng thm nh gi, h tr ln nhau v c s vt cht. - Cc n-c trong hip hi AVA c th gip vit nam m lp o to ngn hn, nhn o to cn b nghip v thm nh gi cc trnh khc nhau. - T chc cc on i kho st, hc tp kinh nghim ca mt s n-c c nn kinh t th tr-ng pht trin, thm nh gi tr thnh mt ngh. Mt khc hin nay, bn cnh b Ti Chnh cn c mt s c quan ngang b khc nh-: Tng cc a chnh, Tng cc hi quan, Cc hng khng dn dng, b Cng nghip, U ban nhn dn cc tnh, thnh trc tip hay gin tip lin quan n cng tc thm nh gi bt ng sn. Do vy, vic to lp mt th ch nhm quy nh chc nng, nhim v, quyn hn, mi quan h cng tc gia c quan qun l trc tip v cc c quan nh n-c c lin quan khc c ngha quan trng, to mi tr-ng thun li tng b-c hnh thnh, pht trin ngh thm nh gi n-c ta. Thng qua chng ta c th hon thin dn cc vn bn quy phm php lut v thm nh gi ph hp vi thng l, chun mc chung v vi thc t ca n-c ta . + V ngh nh thm nh gi nm 2005: Quy nh vic thnh lp doanh nghip cn c 3 thm nh vin, ch doanh nghip l thm nh vin, m thm nh vin c th -c cp chng ch khi lm vic thm nh gi vi thi gian 3 nm (Php lnh gi). Quy nh ny ch-a to iu kin cho cc thnh phn kinh t khc thnh lp doanh nghip thm nh gi (th-ng l nhng ng-i c iu kin thnh lp doanh nghip li ch-a lm v thm nh gi), v vy nh n-c cn sa i, b sung ngh nh cho ph hp vi thc t hin nay. + Thng t- h-ng dn thc hin ngh nh thm nh gi 2005: C 5 ph-ng php thm nh gi, hin nay ch yu s dng ph-ng php so snh, hu
http://svnckh.com.vn

45

nh- ch-a s dng cc ph-ng php khc. Trong thc t, tu theo c th ca tng loi bt ng sn, c loi ch s dng mt ph-ng php hoc hai, ba ph-ng php, nhm i chiu kt qu thm nh gi ca ph-ng php ny vi ph-ng php khc, iu ny c ngha quan trng i vi gi th tr-ng ca bt ng sn ti thi im thm nh. Vic ch-a s dng nhiu ph-ng php c th ch-a c khch hng yu cu i vi bt ng sn mang tnh c th nh- di chuyn nh th, nh, cha..., v hin nay nh n-c cn qun l v thc hin thm nh gi bt ng sn kh nhiu, chng hn gii phng mt bng xy dng cng trnh (di chuyn nh ca, m m...). Tuy nhin, khi ngnh thm nh gi pht trin, nh n-c gim dn vic thm nh gi bt ng sn, th thm nh vin cn phi p dng ph-ng php thm nh gi ph hp vi bt ng sn . Mt khc, cc ph-ng php trn ch yu mi ch l khi nim, ch-a c h-ng dn ni dung c th ca tng ph-ng php, v vy, nh n-c cng cn c vn bn quy nh c th, y hn, lm cn c v c s cho thm nh vin tin hnh thm nh gi bt ng sn mang tnh c th. 1.3. Nng cao hiu qu ca h thng thng tin Trong mi tr-ng kinh t si ng nh- hin nay, thng tin chnh l mt v kh cnh tranh li hi v quan trng i vi cng tc thm nh gi bt ng sn. m bo xy dng -c h thng thng tin hiu qu, tr-c ht cn hon thin mng l-i cung cp thng tin, bo co ni b. Mi thng tin lin quan n gi bt ng sn u phi -c cung cp mt cch y v kp thi. Vi li th -c trang b nhng my vi tnh kh hin i cc trung tm, nu khai thc tt th y s l cha kho gii quyt vn thng tin. Cc trung tm cn ban hnh quy ch thu thp thng tin nh k cho cc cc b phn cc chi nhnh v trung tm. Cc chi nhnh s thu thp v l-u tr thng tin c th v tnh hnh trn a bn mnh, hng thng gi bo co v trung tm qua mng vi tnh ni b, mt khc trung tm cn thnh lp mt b phn chuyn trch nhm x l, phn tch v tng hp thng tin theo ngnh, khu vc, theo i t-ng khch hng. Thng tin trn cn -c tp hp theo 3 ni dung ch yu:

http://svnckh.com.vn

46

- Thng tin v kinh t x hi ni chung: ch tr-ng chnh sch ca ng v nh n-c nh- lut t ai, quy hoch qun l s dng t, lut xy dng...; nh mc kinh t k thut chuyn ngnh c lin quan. - Thng tin v thm nh gi: cc ngh nh, thng t-, quy ch v cc vn bn khc c lin quan. - Thng tin th tr-ng (trong n-c v ngoi n-c): s bin ng v gi th tr-ng c bit l gi bt ng sn . Nh- vy, mt khi l-ng thng tin khng l thuc cc lnh vc kinh t x hi -c cp nht xa l thng tin l mng ton cu internet, mt kho d liu v tn m mi trung tm c th phc v cng tc thm nh gi hoc c th bn cho cc n v khc (trong v ngoi n-c). S khch quan v a dng ca nhng ngun thng tin ny -c coi l nhn t nh gi tnh chnh xc ca kt qu thm nh. Cc thng tin s l-u tr d-i dng cc ngn hng d liu rt thun tin cho vic phn tch, cung cp, qun l, to s kt ni cht ch gia vic tm hiu thng tin v khch hng, th tr-ng, qun l quy hoch s dng t,...cho cng tc thm nh.

2. Mt s kin ngh thc hin cc gii php nu trn

2.1. V pha nh n-c
Va qua, Nh n-c ban hnh nhiu vn bn, trong c mt s vn bn v thm nh gi, to iu kin thun li cho cc trung tm v thm nh vin tin hnh thm nh gi, tuy nhin ngnh thm nh gi ngy cng pht trin th nh n-c cn sa i, b sung mt s im sau:

- Thng t- s 17/2006 - TT-BTC ca B ti chnh quy nh 5 ph-ng php thm nh gi bt ng sn, nh-ng ch yu mi ch c khi nim ca tng ph-ng php .V vy, cn c vn bn h-ng dn c th v ni dung, cc b-c tin hnh thm nh gi i vi tng ph-ng php. - Ngh nh s 170-2003-N-CP ngy 25-12-2003 ca Chnh ph quy nh chi tit thi hnh mt s iu ca Php lnh gi, trong c quy nh tiu chun thm nh vin v gi: l cng dn Vit Nam, c bng tt nghip i hc chuyn ngnh lin quan n nghip v thm nh gi, c chng ch qua o to nghip v chuyn ngnh v thm nh gi do c quan c thm quyn cp, c thi gian lm vic t 3 nm tr ln theo chuyn ngnh -c o to. Tiu chun
http://svnckh.com.vn

47

ny ph hp vi thc t hin nay, khi ngnh thm nh gi mi bt u hnh thnh v pht trin, nh-ng sau ny th cc thm nh vin cn l nhng ng-i c trnh i hc v thm nh gi. Do , cn c vn bn quy nh tiu chun thm nh vin p dng n nm 2011, t nm 2012 c trnh Cao ng chuyn ngnh thm nh gi v t nm 2017 c trnh i hc chuyn ngnh thm nh gi. - Mi quan h trch nhim gia gim c v thm nh vin: quy nh trch nhim ca gim c v thm nh vin nh- mt s n-c m thm nh gi tr thnh mt ngh, gim c doanh nghip l ng-i qun l iu hnh chung nh- nhn yu cu ca khch hng thm nh gi, iu chuyn cc thm nh vin, chuyn vin n lm vic ti cc a im lm vic c th,... cn vic k kt qu thm nh gi l do thm nh vin, ng-i trc tip cng lm vi cc chuyn gia ngnh xy dng, a chnh v cc chuyn vin, l ng-i bit r nht mc gi ca bt ng sn ti thi im thm nh. Quy nh ca h nh- vy l ph hp hn v mt trch nhim gia gim c v thm nh vin, khi c sai st th thm nh vin tr-c ht l ng-i phi chu trch nhim, cn gim c l ng-i chu trch nhim lin i. V vy, n-c ta cng cn quy nh thm nh vin -c quyn k kt qu thm nh gi v chu trch nhim v kt qu ny, s nng cao -c vai tr, trch nhim ca thm nh vin, i hi h phi th-ng xuyn hc tp, c rt kinh nghim nng cao nghip v chuyn mn . - Chnh sch t ai + Gi t: Chnh ph cn quy nh mc gi t t-ng i st so vi gi th tr-ng (kinh nghim ca mt s n-c trong khi asean lm). Mc gi t-ng i st so vi gi th tr-ng l mc gi thp nht trong k kho st gi, c th l 3 thng, 6 thng hoc 1 nm, khi mc gi t trn th tr-ng tng khong 10-15% so vi mc gi cao nht trong k kho st, th iu chnh li mc gi ban hnh. + Quy hoch s dng t : Cng khai quy hoch s dng t ng-i dn bit v thc hin. Thi gian quy hoch s dng t 10 nm mt ln.
http://svnckh.com.vn

48

(Thi gian 5 nm l ngn, v nu ng-i dn bit t khng nm trong quy hoch phi thu hi, khong mt vi nm sau mi lm nh, nh-ng n quy hoch sau li l ni phi thu hi s gy thit thi cho ng-i dn). 2.2. V pha doanh nghip
nng cao cht l-ng hot ng thm nh gi, cc trung tm cn tin hnh mt s cng vic sau:

- o to v tuyn dng cn b + o to mt s cn b lm nng ct v lm gio vin o to thm nh vin: Tr-c mt cn gi i o to ngn hn (d-i 1nm) v trung hn (1-2 nm) khong 10-20 nhn vin n-c ngoi, nn coi l gii php cp bch cn -u tin la chn. + Xy dng c s v gio trnh o to chuyn mn thm nh gi bt ng sn, c th giao chc nng ny cho mt trong hai tr-ng Vt gi ca ngnh hin nay. + C cn b ca trung tm ch-a c bng cao ng, i hc chuyn ngnh thm nh gi i hc. + Tuyn dng cc cn b mi vo trung tm, cn -u tin cho nhng ng-i -c cp bng hc v chuyn ngnh thm nh gi. - Xy dng h thng thng tin Hin nay, nhng thng tin v gi c nh ca, t ai, thng tin quy hoch, t- vn php lut, c ch chnh sch vn ch-a c mt trang web ring, nn vic thm nh gi s b hn ch. V vy, cn tin hnh xy dng 1 c s d liu trn my tnh v tt c cc giao dch ti sn bao gm loi ti sn -c bn, ngy k kt hp ng mua bn ti sn, cn c th i vi tng tnh, qun, huyn, ph-ng, x, v tr a im, tng din tch sn ca ti sn, tng din tch t, chiu rng mt tin, chiu su, khong cch vi cc trung tm giao thng chnh, siu th , tr-ng hc, mc gi, h-ng nh... ca tng bt ng sn. Tt c cc giao dch bn v cho thu cn -c l-u tr trn my vi tnh s dng trong t-ng lai. Mc ch ca vic nh gi cc giao dch th tr-ng c th tm ra nhng giao dch tho mn l thuyt ngi bn v ngi mua t nguyn. Vic to lp trang web ring s gip nhiu khch hng c thng tin kp thi v th tr-ng a c, to ra s minh bch i vi cc hot ng mua bn t ai, cc trung tm thm nh
http://svnckh.com.vn

49

gi nn c s hp tc vi cc cng ty kinh doanh nh t trang web sm ra i phc v hiu qu cho cng tc thm nh gi bt ng sn.

Kt lun
Ngnh thm nh gi n-c ta -c hnh thnh v i vo hot ng t nm 1998 n nay, v mt l lun v thc tin cn mi, nh-ng n nm 2002, nh n-c ban hnh Php lnh gi v nm 2005 ban hnh ngh nh v thm nh gi, y l cn c c quan c thm quyn quy nh cc ph-ng php thm nh gi, tiu chun thm nh vin, doanh nghip thm nh gi, quy ch ti chnh, quy trnh thm nh gi. Cc vn bn ny l cn thit gip cho cng tc thm nh gi tng b-c pht trin, trong thm nh gi bt ng sn tng ng k c v s l-ng khch hng, gi tr thm nh.... Mc d, thm nh gi bt ng sn l cng vic phc tp, tu theo tng bt ng sn c th, thm nh vin cn s dng ph-ng php thm nh gi, tiu ch, chnh sch ch , nh mc kinh t k thut chuyn ngnh ph hp, nh-ng ton ngnh c nhiu c gng phn u v-n ln p ng nhu cu ca khch hng, nng cao cht l-ng, nn hu ht cc kt qu thm nh gi u -c khch hng chp nhn. Tuy nhin, thm nh gi tr thnh mt ngh nh- mt s n-c c nn kinh t th tr-ng pht trin th Nh n-c cn sa i mt vi im trong lut t ai, quy hoch s dng t, ngh nh ca Chnh ph quy nh khung gi cc loi t, tiu chun thm nh vin, v trung tm cng cn sm chuyn thnh doanh nghip (khng phi l n v trc thuc B ti chnh nh- hin nay), nng cao trnh chuyn mn, tng b-c yu cu cc thm nh vin phi c bng i hc chuyn ngnh thm nh gi, c cc on i trao i, hc tp kinh nghim ca mt s n-c c ngh thm nh gi pht trin, c cn b i hc trong n-c v n-c ngoi v thm nh gi, tip tc i mi trang thit b, nng cao h thng thu thp v x l thng tin, tr-c mt cn sm ra i hi thm nh gi Vit Nam, tp hp cc trung tm thm nh gi v mt mi v m rng quan h vi hi thm nh gi ca cc n-c, nhm i mi v nng cao hn v mt l lun v kinh nghim thm nh gi. T thc tin trong mt s nm qua lm -c, cn khc phc mt s mt cn hn ch, tng b-c hon thin cc vn bn quy phm php lut v thm nh gi cho ph hp vi chun mc quc t v vi thc t ca Vit Nam, tin ti ban hnh lut thm nh gi, to iu kin cho
http://svnckh.com.vn

50

ngnh thm nh gi ngy cng pht trin v tr thnh mt ngh nh- cc n-c c nn kinh t th tr-ng pht trin.

Ti liu tham kho

1. Sch Cc phng php thm nh gi tr ti sn Nh xut bn Khoa hc v k thut- 1997. 2. Tp ch Th trng gi c , s 226+227, thng 1+2-2006. 3. Tp ch Nghin cu kinh t s 17, thng 9-1998. 4. Cc ph-ng php thm nh gi bt ng sn ca William Britton, Keith Davies and Tony Johnson- 1989. 5. Tp ch Thm nh gi v th trng - 2002, Nh xut bn TP H Ch Minh. 6. Lut xy dng - 2005. 7. Lut t ai- 2003. 8. Ngh nh s 170/2001 N-CP ngy 25-12-2003 ca Chnh ph quy nh chi tit thi hnh mt s iu ca php lnh gi. 9. Thng t- h-ng dn thc hin ngh nh s 101/2005/N-CP ngy 03 thng 8 nm 2005 ca Chnh ph v thm nh gi, s 17 /2006 / TT- BTC. 10. Php lnh gi s 40/2002/ PL - UBTVQH 10 ngy 26 thng 4 nm 2002. 11. Vai tr ca thm nh gi, 8-1997 ca Reg Namara, Tr-ng i hc quc gia Singapore, khoa thm nh gi v bt ng sn. 12. Ngh nh 22/1998/ N-CP ca chnh ph ngy 14/4/1998 v n b thit hi khi nh n-c thu hi t ti thnh ph H Ch Minh. 13. Ngh nh s 87/CP ca chnh ph quy nh khung gi cc loi t ngy 17 thng 8 nm 1994. 14. Ngnh vt gi Vit nam - nhng chng -ng lch s, thng 12-2004.

http://svnckh.com.vn

51

15. Ban hnh tiu chun thm nh gi vit nam, ngh nh s 24/2005/Q-BTC ca B ti chnh ngy 18-4-2005. 16. Ban hnh quy trnh thm nh gi ti sn, ngh nh s77/2005 /QBTC ca B ti chnh ngy 1-11-2005. 17. The valuation process, valuation principles, concepts and pratices. Prof Lim Lan Yuan, school of building & real estate, national university of Singapore, march 1998 18. www. vnexpress.net 19. Tp ch cng nghip, s 17, thng 9-1998 20. Bo co thm nh gi, gio s- W. Sealrooke. Vin i hc Portsmouth, V-ng quc Anh, 1998.

http://svnckh.com.vn

52