B GIO DC V O TO TRNG I HC NGOI THNG ---------o0o---------

Cng trnh tham d Cuc thi Sinh vin nghin cu khoa hc Trng i hc Ngoi thng 2012

THC TRNG V GII PHP HON THIN V PHT TRIN TH TRNG BT NG SN NH CHO NGI C THU NHP THP TRN A BN H NI

Nhm ngnh: KD3

H Ni, thng 4 nm 2012

MC LC

DANH MC CC BNG ................................................................ IV DANH MC BIU ....................................................................... V DANH MC T VIT TT ............................................................ VI LI M U .......................................................................................1 CHNG 1. TNG QUAN CHUNG V TH TRNG BT NG SN NH CHO NGI C THU NHP THP ..........7 1.1. Tng quan v nh cho ngi c thu nhp thp .....................7 1.1.1. Cc khi nim lin quan n nh thu nhp thp ...................7 1.1.2. c im nh cho ngi c thu nhp thp ............................9 1.1.3. C ch qun l cc d n nh thu nhp thp ..........................12 1.2. Tng quan v th trng bt ng sn nh thu nhp thp 14 1.2.1. Th trng bt ng sn nh thu nhp thp mang c im chung ca th trng bt ng sn.....................................................14 1.2.2. c im ca cung v nh cho ngi c thu nhp thp......16 1.2.3. c im ca cu v nh cho ngi c thu nhp thp ........19 1.3. Bi hc kinh nghim mt s quc gia v a phng trong vic hon thin nh cho ngi thu nhp thp ..............................22 1.3.1. Trung Quc .............................................................................22 1.3.2. Singapore ................................................................................25 1.3.3. Thnh ph H Ch Minh .........................................................28 CHNG 2: THC TRNG V TH TRNG NH CHO NGI C THU NHP THP .......................................................32 2.1. Khi qut tnh hnh pht trin nh th H Ni ...........32 2.1.1. Khi qut tnh hnh pht trin nh th Vit Nam qua cc giai on .............................................................................................32 2.1.2. Khi qut tnh hnh pht trin nh H Ni qua cc giai on . .................................................................................................35 2.2. Thc trng v cung cu ca th trng nh cho ngi c thu nhp thp trn a bn H Ni ...................................................36

ii

2.2.1. Thc trng ca nh cho ngi c thu nhp thp trn a bn H Ni ................................................................................................36 2.2.2. Thc trng ca cung nh cho ngi c thu nhp thp trn a bn H Ni .........................................................................................38 2.2.3. Thc trng ca cu v nh cho ngi c thu nhp thp trn a bn H Ni .........................................................................................44 2.2.4. Cc chnh sch ca Nh Nc nhm hon thin th trng nh thu nhp thp...................................................................................48 2.3. nh gi thc trng th trng bt ng sn cho ngi thu nhp thp .............................................................................................52 2.3.1. nh gi thc trng cung cu ca th trng bt ng sn cho ngi thu nhp thp ...........................................................................52 2.3.2. nh gi cc chnh sch ca Chnh ph trong vic h tr s pht trin ca th trng nh cho ngi thu nhp thp ..................54 CHNG 3 : XUT GII PHP KCH THCH V HON THIN TH TRNG BT NG SN NH CHO NGI C THU NHP THP TRN A BN H NI .........57 3.1. Quan im, ch trng nh hng ca ng nh nc.......57 3.1.1. Quan im ca ng v Nh nc..........................................57 3.1.2. Mc tiu ...................................................................................59 3.1.3. Nguyn tc gii quyt nh cho ngi thu nhp thp H Ni .................................................................................................60 3.1.4. nh hng xy dng v pht trin .........................................61 3.2. Mt s gii nhm php kch thch v hon thin th trng bt ng sn cho ngi thu nhp thp trn a bn H Ni ................63 3.2.1. V pha Chnh ph ...................................................................63 3.2.2. V pha doanh nghip u t xy dng ...................................66 3.2.3. V pha ngi thu, thu mua nh ...........................................70 KT LUN .........................................................................................73 TI LIU THAM KHO .................................................................75

iii

DANH MC CC BNG Bng 1: S d n nh cho ngi c thu nhp thp trn a bn H Ni 2003 Bng 2: S d n nh cho ngi c thu nhp thp trn a bn H Ni 2009

iv

DANH MC BIU Biu 1: Cung v nh cho ngi c thu nhp thp Biu 2: Cc loi hnh s hu nh th ca Trung Quc nm

DANH MC T VIT TT Tn thng thng Nh x hi Thu nhp thp H gia nh Nguyn vt liu C s h tng Bt ng sn Gii phng mt bng Chng trnh nh Ngn sch nh nc Cc pht trin nh Singapore Th trng ti chnh H tng x hi Nh kinh t Trung Quc Tn vit tt NOXH TNT HGD NVL CSHT BS GPMB CTNO NSNN HDB TTTC HTXH EHB

vi

LI M U 1. Tnh cp thit ca ti Tc th ha din ra ngy cng mnh m ti cc th ca Vit Nam l kt qu tt yu ca qu trnh pht trin cng nghip ha, hin i ha. Th H Ni l mt trong nhng thnh ph c tc th ha cao nht trong c nc, bi vy s gia tng dn s c gii bn cnh gia tng t nhin v nhu cu tch h do kt hn ngy cng tp p lc ln cho vic p ng cu nh trong x hi. Theo c tnh ca S a chnh Nh t H Ni nm 2007, qu nh thnh ph ch p ng cha c mt na s nh cn thit. Thm vo , t nht gn 70% s h a bn H Ni c thu nhp thp di mc trung bnh 830.000 ng/ngi/thng (Cc Thng k H Ni, 2008). T cc con s trn, c th thy nhu cu v nh gi r ti H Ni ang rt ln. D bt ng sn ng bng v c xu hng gim mnh trong nhng nm gn y, gi ca cn h thu nhp thp vo khong 600 850 triu/cn, gi cn h 70m2 trung bnh ti H Ni l trn 2 t ng (Cng ty C phn u t v Cng ngh i Vit, 2011), ngi thu nhp thp vn gp kh khn trong vic mua c nh. Thc t cho thy, ngun cu phn khc nh gi r ang rt di do, nhng cc nh u t vn khng hng th vi phn khc nh ny bi li nhun khng cao nh phn khc cn h cao cp. Mt khc, nh ni chung v nh cho ngi thu nhp thp ni ring c hai thuc tnh c bn l thuc tnh hng ha v thuc tnh x hi. Do c thuc tnh hng ha nn vic sn xut v lu thng nh tun theo c ch th trng. Khng ch l mt loi hng ha thng thng, do thuc tnh x hi, nh cn l mt loi hng ha cn thit, khng th thiu trong cuc sng con ngi, v vy,

Nh nc cn c chnh sch khc phc tht bi th trng, gip nhng ngi khng kh nng tip cn th trng nh thu nhp thp. Theo Lut Nh 2005, Quyt nh s 67/2010/Q-TTg ban hnh ngy 29/10/2010 ca Th tng Chnh ph v vic sa i, b sung mt s iu ca Quyt nh 167/2008/Q-TTg v chnh sch h tr h ngho v nh , v mi y nht l ngh nh 71/2010/N-CP ngy 23 thng 6 nm 2010 v quy nh chi tit v hng dn thi hnh Lut Nh , th ch u t d n pht trin nh x hi xy dng bng ngun vn khng phi t ngn sch nh nc c hng cc u i c bn nh: c min tin s dng t, tin thu t i vi din tch t trong phm vi d n xy dng nh x hi c ph duyt; c p dng thu sut u i thu gi tr gia tng, c min, gim v hng cc u i v thu sut thu thu nhp doanh nghip theo quy nh ca php lut; c h tr tn dng u t t cc ngun: vay vn tn dng u i hoc b li sut theo quy nh; vay t Qu pht trin nh hoc Qu tit kim nh (nu c). Tuy nhin, ngh nh s 71/2010 ch hng dn bin php gip bn cung, khng cp g n quy nh v Nh nc tr gip li sut tin vay ca bn cu mua nh nh quy nh trong Quyt nh s 67/2009/Q-TTg ra trc mt nm, nhng khng ni r tin tr gip ly t ngun no. Ngy 6 thng 12 nm 2011, Th tng Chnh ph ra ch th s 2196/CTTTg v mt s gii php tng cng th trng bt ng sn va m ra rt nhiu c hi v c bit Cng vn 8844/NHNN-CSTT ngy 14 thng 11 nm 2011 v hot ng tn dng trong cc thng cui nm 2011 do Ngn hng Nh nc ban hnh, a 4 nhm bt ng sn ra khi nhm phi sn xut, c coi l nhiu c hi v c bit Cng vn 8844/NHNN-CSTT ngy 14 hng 11 nm mt ng thi gip th trng c thm vn cho nhng trng hp mua nh thu nhp

thp v cc c nhn c nhu cu thc khch l v ly li nim tin cho khch hng cng nh nh u t ti phn khc th trng ny. Nhng th trng cn cn thi gian nh gi hiu qu ca cc ch th ny. Nhn thy vai tr ca th trng nh cho ngi c thu nhp thp, xt thy cn c nhng nghin cu su hn v thc trng th trng nh cho ngi c thu nhp thp, t c cc gii php hon thin v pht trin th trng, nhm nghin cu quyt nh la chn ti: Thc trng v gii php hon thin v pht trin th trng bt ng sn nh cho ngi c thu nhp thp trn a bn H Ni . 2. Tng quan nghin cu Vn nh cho ngi c thu nhp thp hin c xc nh l mt trong nhng nhim v kinh t chnh tr quan trng ca ng v Nh nc trong chin lc nh n nm 2020 tm nhn n nm 2030. i vi ngi thu nhp thp chim s lng ln trn a bn thnh ph th vic s hu mt ngi nh c xem nh mt gic m. Tuy c nh nc h tr v ch o trin khai cc d n nhng cng tc thc hin xy dng nh thu nhp thp vn c mi ngi bit n vi cc d n treo, nh thu nhp thp, cht lng thp. iu cho thy s khng tng xng v y bt cp gia ngun cung v nhu cu ca ngi dn, nhng nhn nhn vn mt cch tch cc th chng ta c th cho rng th trng nh cho ngi thu nhp thp l mt th trng y tim nng v ha hn pht trin trong nhng giai on ti khi c s quan tm ng mc ca thnh ph. Khi nghin cu ti v vn nh cho ngi c thu nhp thp, nhm ti su tm c mt s ti liu tham kho nh bi vit ca Ph Th Thu Hng, Nguyn Minh Phong v Nh cho ngi c thu nhp thp mt th

trng cn thit v tim nng, Tp ch Kinh t v D bo (20), 9/2008; cun sch ca TS. Hong Xun Ngha v PGS, TS. Nguyn Khc Thanh ng ch bin Nh cho ngi c thu nhp thp cc th ln hin nay kinh nghim H Ni, nh xut bn Chnh tr Quc gia, thng 12/2009 v cc bi vit phn tch trn tp ch Kin Trc. Trong qu trnh tm kim gii php hon thin v pht trin th trng nh cho ngi thu nhp thp, nhm ti thu thp c ti liu v cc m hnh thnh cng trn th gii ca Singapore, Trung Quc...v ti liu ca nhm nghin cu: Vin nghin cu kin trc (B Xy Dng) Cc gii php ng b pht trin nh cho ngi c thu nhp thp ti cc th, ti liu ca Trung tm D bo v Nghin cu th (PADDY) Kha tp hun v pht trin nh x hi ti thnh ph H Ch Minh t ngy 09 13 /02/2009. Tuy nhin, cho n thi im ny, nhm ti cha nhn thy c ti no nghin cu v th trng bt ng sn nh cho ngi thu nhp thp trn a bn H Ni. 3. i tng v mc tiu nghin cu i tng nghin cu ca ti l th trng bt ng sn nh cho ngi thu nhp thp ti thnh ph H Ni. Mc tiu nghin cu ca ti l tm hiu v kinh nghim v bi hc gii quyt vn nh cho ngi thu nhp thp ca cc nc pht trin v th trng nh ln cn, phn tch cc yu t nh hng n th trng nh cho ngi thu nhp thp ti a bn H Ni. T phn tch nguyn nhn nhng kh khn v xut phng n kch thch s pht trin th trng nh cho ngi thu nhp thp trn a bn H Ni.

4.

Phng php nghin cu Phng php thng k: nhm ti p dng thng k s liu theo lnh vc,

trnh t , thi gian kt hp gia ti liu v thc t. Phng php duy vt bin chng : t i tng trong trng thi ng v mi quan h vi cc yu t khc. Phng php phn tch so snh : da tn nhng thng tin s liu tin hnh nh gi trn c s so snh i chiu gia cc giai on, s khc bit v chnh sch gia cc quc gia. Phng php tng hp : a ra nh gi tng th v xut cc gii php phng hng thc hin. 5. Phm vi nghin cu ti nghin cu v thc trng th trng bt ng sn nh thu nhp thp trong phm vi l thuyt v cung cu th trng v c im c bn ca th trng bt ng sn. V thc tin ti cng nh gi li tnh hnh pht trin nh ca H Ni trong dng chy pht trin nh ca quc gia t giai on trc i mi n nay, nhm mc ch khi qut cho ngi c mt ci nhn tng quan v s thay i cc chnh sch v nh ca nh nc trong cc giai on tc ng n thc trng th trng nh nh th no. Tuy nhin, ti tp trung chnh vo nh gi phn tch thc trng th trng nh trn a bn H Ni trong giai on t nhng nm 2000 tr v y, t nh gi v tm nhng vng mc cn tn ng cn tr s pht trin ca mt th trng lnh mnh v xut ra cc gii php khc phc t cc pha cung cu v nh nc, nht l khi nm 2012 l mt nm nh nh nc cn phi a ra nhng ci cch khi phc li th trng bt ng sn sau nhng tht bi ca th trng bt ng sn 2011.

6.

Kt qu nghin cu d kin Da trn vic nghin cu v tm hiu nhm ti mong mun t c

mt s kt qu sau: nh gi c tnh cp thit ca th trng nh cho ngi c thu nhp thp cn c u tin quan tm pht trin so vi cc th trng nh thng mi. Nhn nhn c nhng bt cp trong th trng t pha bn cung nh v chnh sch nh nc. So snh m hnh nh cho ngi thu nhp thp ang tn ti H Ni vi cc quc gia, th khc hc hi kinh nghim v rt ra bi hc. xut c nhng gii php t nhng kh khn tm ra gp phn hon thin v pht trin mt th trng nh lnh mnh. 7. Kt cu ca ti

Chng I: Tng quan chung v th trng bt ng sn nh cho ngi c thu nhp thp Chng II: Thc trng v th trng nh cho ngi c thu nhp thp trn a bn H Ni Chng III: xut gii php kch thch v hon thin th trng bt ng sn nh cho ngi c thu nhp thp trn a bn H Ni

CHNG 1. TNG QUAN CHUNG V TH TRNG BT NG SN NH CHO NGI C THU NHP THP 1.1. Tng quan v nh cho ngi c thu nhp thp

1.1.1. Cc khi nim lin quan n nh thu nhp thp 1.1.1.1. Khi nim v nh Theo iu 1 Lut Nh Vit Nam 2005, nh c hiu l cng trnh xy dng vi mc ch v phc v cc nhu cu sinh hot ca h gia nh, c nhn. Nh khng nhng l ti sn c tm quan trng i vi mi c nhn, gia nh, m cn l mt trong nhng tiu chun lm thc o phn nh trnh v tim nng pht trin kinh t - x hi ca mi nc, mc sng dn c ca mi dn tc. Nhu cu nh l mt trong nhng nhu cu hng u ca con ngi, khng ch l quyn c bn ca con ngi m cn l iu kin cn thit pht trin kinh t x hi. Ngy nay, khi cuc sng ca ngi dn ngy cng y th nhu cu v nh ngy cng c nng cao. c bit ti cc th ln, dn s tng cao tng nm dn n nhu cu v nh ngy cng tr nn cp thit. T thc t , trong nhng nm gn y, ng v Nh nc a ra rt nhiu n v gii php h tr, gii quyt vn nh cho ngi dn cc khu th. c bit nh dnh cho nhm ngi c TNT c chnh quyn cc cp v ngi dn ht sc quan tm, bi y l mt trong nhng vn then cht gii quyt vn nh , ci thin i sng nhn dn, m bo cng bng x hi.

1.1.1.2. Khi nim v ngi c thu nhp thp

 Vit Nam v trn th gii cha c khi nim r rng v ngi c thu nhp thp. Theo World Bank (Ngn hng th gii), ngi c thu nhp thp l ngi m thu nhp bnh qun mt thng ca h phi chi tiu cho khu phn n ung duy tr cuc sng ti thiu mt 66% thu nhp, cn li 34% chi dng cho cc nhu cu c bn khc nh: nh , vn ha, gio dc, y t, i li, giao tip (Hong Xun Ngha, Nguyn Khc Thanh, 2009). C quan im cho rng ngi c TNT l ngi c mc thu nhp nh hn thu nhp bnh qun ca x hi. Theo chng trnh h tr nh cho ngi c TNT th ngi c thu TNT c hiu l ngi c thu nhp n nh, trn ngng ngho v di mc tim cn vi mc trung bnh v c kh nng tch ly vn ci thin iu kin ni , nhng vn cn s h tr ca Nh nc v vn vay di hn, tr gp vi mc li sut u i, to iu kin thun li cho h v chnh sch t ai v c s h tng. Cn theo kin TS. Phm S Lim, Ph Ch tch Tng hi xy dng Vit Nam, ng cho rng: ngi thu nhp thp l ngi cha c kh nng thanh ton mt ln cho nhu cu mua nh ca mnh. V nu h c kh nng thanh ton theo cc bn hp ng mua nh thng mi th h khng cn l ngi thu nhp thp na m l ngi lp di, lp trung hoc l ngi thuc tng lp thu nhp cao. Chnh v vy, ngi thu nhp thp l nhng i tng cn c h tr v mt ti chnh nng cao kh nng thanh ton ca mnh trong cc hp ng mua nh. (Cng ty C phn u t v Cng ngh i Vit, 2011) Cc quan im trn u cho thy ngi c TNT l nhm i tng cn c quan tm h tr c bit c kh nng s hu nh , n nh cuc sng.

1.1.1.3. Khi nim v nh cho ngi c thu nhp thp

Theo ngha hp: Nh TNT l nhng cn nh cp thp, gi r dnh cho ngi c TNTv cho cc i tng chnh sch x hi. Theo ngha rng: Nh TNT l nh c xy dng da trn qu nh x hi ca mt quc gia, a phng dnh cho a s dn c v ngi lao ng c TNT di mc trung bnh trong x hi. Nhng vi nhng cch nh ngha trn th khi nim nh TNT c hiu kh m h v cha c cn c xc nh r rng phn bit nh TNT vi cc loi nh trn th trng. V th, c xt gi l nh TNT, mt cn h cn p ng cc iu kin s c trnh by phn di y: 1.1.2. c im nh cho ngi c thu nhp thp 1.1.2.1. i tng v iu kin c thu, thu mua nh thu nhp thp Nhng i tng c xt s dng nh TNT u l ngi c TNT, nhng khng phi tt c cc c nhn, h gia nh c TNT u iu kin c thu, thu mua nh TNT. Theo Lut Nh 2005 v cc quyt nh lin quan n thu, thu mua nh TNT, ch c mt nhm i tng c th c cp xt nh TNT. l cc cn b, cng chc, vin chc, s quan, qun nhn chuyn nghip thuc lc lng v trang nhn dn hng lng t ngn sch nh nc lm vic ti cc c quan, i tng tr li cng v thuc thnh ph H Ni. Nhm i tng ny cn bao gm cc cng nhn lm vic ti cc khu kinh t, khu cng nghip, khu ch xut, khu cng ngh cao; nhm ngi lao ng thuc cc n v s nghip ngoi cng lp, doanh nghip thuc cc thnh phn kinh t, hp tc x thnh lp v hot ng theo quy nh ca php lut (k c trng hp c ngh theo ch quy nh); ngi lao ng t do, kinh doanh c th m bo c thu nhp thanh ton tin mua, thu, thu mua nh theo quy nh. (iu 53, 54 Lut Nh 2005 ph lc 1; iu 4 Quyt nh s 34/2010/Q-UBND

ngy 16/08/2010 quy nh vic bn, cho thu, cho thu mua v qun l s dng nh cho ngi c thu nhp thp ti khu vc th ph lc 2). Theo qui nh, nhm i tng ny cn phi chng minh c mnh cc iu kin sau c th xt vo trng hp c thu, thu mua nh TNT: Cha c Nh nc h tr v nh , t di mi hnh thc, c th: cha c Nh nc giao t theo quy nh ca Php lut v t ai; cha c mua, thu, thu mua nh x hi; cha c tng nh tnh thng, tnh ngha. Cha c nh thuc s hu ca mnh v cha c thu hoc mua nh thuc s hu nh nc hoc c nh thuc s hu ca mnh nhng din tch bnh qun trong h gia nh di 5m2 sn/ngi, l nh tm, h hng hoc dt nt. C h khu thng tr hoc tm tr di hn ti H Ni. Trng hp i tng thuc lc lng v trang nhn dn, nu cha c h khu thng tr ti H Ni th phi c xc nhn ca n v ni ngi ang cng tc v chc v, thi gian cng tc, thc trng v nh . C mc thu nhp bnh qun hng thng khng thuc din phi np thu thu nhp c nhn t thu nhp thng xuyn theo quy nh ca php lut v thu thu nhp c nhn. C kh nng thanh ton ln u bng 20% gi tr nh c thu mua. Vic php lut quy nh r cc tiu ch trn gii hn ch mt nhm i tng c th trong x hi mi iu kin c Chnh ph xt cho mua, thu, thu mua nh TNT trong s lng nhu cu rt ln ca ngi dn. Tuy nhin, vic gii hn i tng nh vy vn khng th kim sot c lng cu ngy cng tng trong khi cung v nh TNT ch c s lng hn nh hng nm. V th, m bo cng bng, vic la chn trong nhng i tng iu kin ngi

10

c s dng nh khng th l s la chn ngu nhin, m cn c nhng nguyn tc hp l v m bo tnh cng bng. Trn thc t, chnh ph quy nh vic la chn i tng c mua, thu, thu mua nh TNT thc hin theo phng php chm im, ngi c tng s im cao hn s c u tin gii quyt trc (vi thang im ti a l 100). Trng hp h gia nh, c nhn t c cc tiu ch u tin khc nhau, th ch tnh theo tiu ch u tin c thang im cao nht. Trng hp c 2 h gia nh, c nhn tr ln c s im bng nhau th S Xy dng s thay mt Hi ng xt duyt cho mua, thu, thu mua nh x hi cp Thnh ph t chc bc thm cng khai xc nh h gia nh, c nhn c mua, thu, thu mua nh x hi. (Bng phng php chm im c trch t iu 6, Quyt nh s 34/2010 ca UBND thnh ph H Ni ban hnh quy nh vic bn, cho thu nh cho ngi c thu nhp thp ti th - ph lc 2). 1.1.2.2. Tiu chun thit k nh thu nhp thp Nh TNT c xy dng cho mt nhm i tng ring trong x hi. Cc d n xy dng nh TNT c trc tip Chnh ph v B Xy dng quyt nh, khng phi l xut hin t pht theo mong mun c nhn. Do , nh TNT cn t nhng tiu chun thit k chung ca php lut v xy dng, m bo cc tiu chun h tng k thut, h tng x hi theo quy nh Quy chun xy dng hin hnh tng loi th. i km theo l nhng tiu chun ring v s tng, din tch. Ti th loi c bit phi l nh nm hoc su tng, nhng ti th loi 1, loi 2, loi 3, loi 4 v loi 5 phi l nh khng qu su tng. Din tch mi cn h khng qu 70m2 sn v c hon thin theo cp, hng nh nhng khng thp hn 30m2 sn (Khon 1 iu 4 Quyt nh 67/2009/Q do Th tng Chnh ph ban hnh

11

ngy 24/4/2009 v mt s c ch, chnh sch pht trin nh cho ngi c thu nhp thp ti khu vc th - ph lc 3) 1.1.2.3. Gi mua, thu, thu mua nh thu nhp thp Vic xy dng gi mua, thu mua nh TNT, cn m bo cc nguyn tc v bo ton vn v b p chi ph qun l, bo dng, sa cha. Chnh ph s m nhn vai tr quy nh khung gi lm c s U ban nhn dn cp tnh ban hnh gi cho thu, thu mua nh trn a bn. T khung gi v nguyn tc , cc nh u t d n xy dng gi nh c th vi li nhun nh mc ti a l 10%, thi hn thu hi vn ti thiu 20 nm vi trng hp nh cho thu. Ngi thu mua, tr gp nh c np tin ln u khng qu 20% gi nh vi thi hn tr gp ti thiu l 10 nm. kim sot gi nh, y ban nhn dn cp tnh s chu trch nhim t chc thm nh gi bn, gi thu, thu mua v kim tra cht ch vic bn, cho thu, thu mua nh TNT trn phm vi a bn (iu 4 Quyt nh 67/2009/Q-TTg - ph lc 3). Cch tnh gi nh c c th ha ti iu 2, Thng t s 15/2009/TTBXD ngy 30/6/2009 ca B Xy dng v vic Hng dn phng php xc nh gi cho thu nh sinh vin, nh cng nhn khu cng nghip v nh cho ngi c thu nhp thp v gi bn, gi thu mua nh cho ngi c thu nhp thp thuc cc d n do cc thnh phn kinh t tham gia (ph lc 4). 1.1.3. C ch qun l cc d n nh thu nhp thp Nh dnh cho ngi c TNT l ti sn c u t xy dng t cc ngun lc ca Chnh ph tc l cc ngun lc chung ca x hi. V th vic qun l, bo v, t chc thc hin cc d n nh TNT khng ch l trch nhim ca chnh quyn a phng lin quan v ch u t, m gm trch nhim ca mt h

12

thng cc S, Ngnh v t chc c nhn lin quan trc tip. C ch qun l cc d n nh TNT c phn chia trch nhim mt cch thng nht t trn xung theo cc cp. S Xy dng l c quan u mi, tip nhn, thu ht u t cc thnh phn kinh t, tham gia u t xy dng cc d n nh cho ngi thu nhp thp, th l h s, trnh UBND Thnh ph chp thun u t cc d n xy dng nh cho ngi thu nhp thp theo quy nh. Bn cnh , S Xy dng c vai tr hng dn cc t chc, c nhn c lin quan thc hin cc vn bn, ch trng, chnh sch v qun l v s dng nh thu nhp thp do Chnh ph, cc B ngnh Trung ng v UBND Thnh ph ban hnh. Ni dung cc d n xy dng nh cho ngi thu nhp thp s c S cng b cng khai ti tr s ca S Xy dng, trang web ca S Xy dng v phng tin truyn thng. Kim tra cc thng tin lin quan n cc d n xy dng nh thu nhp thp v tng s cn h, thi im bn, cho thu, thu mua ca ch u t. Vi vai tr ch tr, S Xy dng s phi hp vi cc S, ngnh v n v lin quan t chc thanh tra, kim tra, gim st vic thc hin quy nh. Vic kim tra l nh k hoc t xut vic qun l. Nu bt c c quan, n v, c nhn lin quan c hnh vi vi phm, S s lm bo co, xut hnh thc x l trnh UBND Thnh ph quyt nh. S Ti chnh l n v xy dng quy nh v thm tra gi bn, gi thu, thu mua bn cho i tng thu nhp thp, trnh UBND Thnh ph ph duyt. Cc thng k H Ni c trch nhim iu tra, xy dng mc chun thu nhp cho i tng l ngi thu nhp thp trn a bn Thnh ph hng nm, trnh UBND Thnh ph ban hnh.

13

S Lao ng Thng binh v X hi ng vai tr ch tr hng dn xc nh i tng chnh sch theo tiu ch chm im u tin ca UBND Thnh ph trong vic la chn c thu, mua nh cho ngi thu nhp thp ti khu vc th. UBND phng, qun, huyn l n v hnh chnh tip cn gn gi v nm r nht thng tin nht v ngi dn. Do tnh cht n v ny s chu trch nhim v vic xc nhn v h khu v tnh trng nh hin ti cho cc i tng c mua, thu, thu mua nh thu nhp thp m bo theo ng quy nh. Cp cui cng l th trng cc n v c cn b mua, thu, thu mua nh thu nhp thp phi chu trch nhim v vic xc nhn mc thu nhp v danh sch cc cn b do n v mnh qun l iu kin c thu, thu mua nh thu nhp thp m bo theo ng quy nh (iu 20 Quyt nh s 34/2010 ca UBND thnh ph H Ni ban hnh quy nh vic bn, cho thu nh cho ngi c thu nhp thp ti th - ph lc 2). 1.2. Tng quan v th trng bt ng sn nh thu nhp thp

1.2.1. Th trng bt ng sn nh thu nhp thp mang c im chung ca th trng bt ng sn Th trng BS mang nhng c im c bn sau: Hu ht cc quc gia c nn kinh t th trng, TTBS u hnh thnh v pht trin qua 4 cp : s khi, tp trung ho, tin t ho v ti chnh ho. Mi TTBS khng nht thit tun t tri qua tng nc cc giai on nh trn. mi th trng khc nhau, c th cha kt thc giai on ny nhng th trng pht trin sang giai on ca cp tip theo. Trong mi cp pht trin ca TTBS, qu trnh vn ng ca th trng c chu k dao ng tng t nh nhiu th trng khc. Chu k dao ng 14

ca TTBS gm c 4 giai on: phn vinh (si ng), suy thoi (c du hiu chng li), tiu iu (ng bng) v phc hi (nng dn ln c th gy st). TTBS mang tnh vng, tnh khu vc su sc v khng tp trung, tri rng trn khp cc vng min ca t nc. Do tnh cht l hng ha c nh v khng th di di v mt a l, nn BS chu nh hng ca cc yu t tp qun, tm l, th hiu. Mi vng min, a phng li c c im ring v cc yu t trn v th BS mang tnh a phng su sc. Mt khc, TTBS mang tnh khng tp trung v tri rng mi vng min t nc. Mi vng min c c im kinh t x hi, trnh pht trin khc nhau nn quy m v hot ng ca TTBS tng vng l khc nhau. TTBS chu s chi phi ca yu t php lut. Bt c mt th trng no nh th trng ti chnh, th trng tin t, th trng chng khon u chu s chi phi v iu chnh cht ch ca cc vn bn quy phm php lut chung v php lut dnh cho tng ngnh ring. TTBS cng khng nm ngoi s chi phi . c im ny cn c bit ng nc ta, nc c nn kinh t hn hp m Nh nc c vai tr qun l nh hng. TTBS l mt dng th trng khng hon ho (thng tin khng y , thiu mt s t chc ca th trng). c im ny xut pht t c trng ring ca mi vng, chu s chi phi ca iu kin t nhin, truyn thng, tp qun, tm l x hi trong qu trnh s dng BS.Thm ch, ngay trong bn thn cc th trng a phng, thng tin th trng cng l khng hon ho, ngi mua, bn cha nm mi thng tin trc khi din ra hot ng mua bn. Mt yu t khc to nn TTBS khng hon ho l do s can thip ca Nh nc. Do t ai c tnh hn ch nn th

15

trng s cp ph thuc nhiu vo quyt nh ca Nh Nc. Bn cnh , TTBS cn mang tnh c quyn, u c nhiu hn cc th trng khc do t ai c tnh cht khng ti to c. TTBS c mi lin h mt thit vi th trng vn v ti chnh. ng thi pht trin ca th trng ny tc ng ti nhiu loi th trng trong nn kinh t. BS l ti sn u t trn t. u t to lp BS thng s dng mt lng vn ln vi thi gian hnh thnh BS cng nh thu hi ngun vn di. Ngc li, TTBS hot ng tt l c s huy ng c ngun ti chnh ln cho pht trin kinh t thng qua th chp v gii ngn. TTBS cn c quan h mt thit vi cc th trng vt liu xy dng v ni tht, th trng lao ng... 1.2.2. c im ca cung v nh cho ngi c thu nhp thp Theo quan im kinh t hc, cung l s lng hng ha hoc dch v m ngi bn c kh nng bn v sn sng bn ti cc mc gi khc nhau trong mt khong thi gian nht nh vi gi nh cc nhn t khc khng i (ceteris paribus) (Cao Thy Xim, 2008). Theo cch hiu , cung v nh cho ngi TNT l s lng nh gi r m cc doanh nghip v ch u t c kh nng cung cp v sn sng bn cc mc gi khc nhau di gi trn do Chnh ph qui nh trong mt khong thi gian xc nh vi gi nh cc nhn t khc khng i. Cn nhn mnh s ng thi ca hai thut ng c kh nng bn v sn sang bn, v thiu mt trong hai thut ng ny, cung khng tn ti. Trong th trng nh cho ngi TNT, nhiu cn h c xy dng song khng th bn c bi gi qu cao, ngi dn c TNT khng mua ni, m nh u t khng mun bn i vi gi r. Nh vy, tuy c kh nng bn, song nh u t khng sn sng bn nn cung khng tn ti. Mt khc, nu nh gi nh cho ngi TNT 16

tng cao do nhu cu v nh m cc ch u t cha xy dng xong hoc cn trc trc v th tc th cung cng khng tn ti v ch c nhn t sn sng bn m khng c kh nng bn. 1.2.2.1. Gi nh cho ngi c thu nhp thp Lut cung v nh cho ngi c TNT: cung v nh dnh cho ngi TNT chu nh hng bi gi nh v cc nhn t khc nh: gi cc yu t v t ai, nguyn vt liu xy dng, cc chnh sch ca chnh ph tc ng n cung v nh TNT, k vng v xu hng pht trin ca th trng nh TNT, s lng nh u t tham gia vo th trng. Xt trong mi quan h vi gi, cung nh gi r s tng khi gi nh TNT tng v ngc li. Gi nh tng s khuyn khch nh u t xy dng thm nh mi v nhng c nhn ang s hu nh bn nh ang c. Cng nh cc hng ha khc, cung v nh gi r l mt ng dc ln t tri qua phi, tuy nhin, y l mt ng kh dc v tr v s phc tp ca cc chnh sch, cc th tc tm hiu thng tin v t ai, chuyn nhng t ai, xin giy php xy dng, v thi gian tin hnh thi cng, xy lp vi trng hp nh mi xy. Ni cch khc, khi gi c s thay i ln, lng cung s khng tng nhiu, thm ch khng c s thay i, bi thi gian xy dng v tr ca cc chnh sch t pha Chnh ph.

Biu 1: Cung v nh cho ngi TNT 17

1.2.2.2. Gi cc yu t sn xut Gi cc yu t sn xut bao gm: gi cc yu t xy dng nh gi t xy dng, gi nguyn vt liu xy dng, gi nhn cng V d nh gi nguyn vt liu tng s ko theo s tng ca chi ph xy dng, khin li nhun ca nh u t gim, ng c nh u t tham gia vo th trng gim, kt qu l ng cung dch chuyn sang tri. M nhu cu v nh th lun c xu hng tng, cung li thiu ht khin cung khng tng xng vi cu, y gi nh tng ln mt mt bng mi, cao hn gi ban u. 1.2.2.3. K vng v xu hng pht trin ca th trng nh cho ngi c thu nhp thp Nu cc nh u t tin tng th trng nh cho ngi TNT s pht trin trong tng lai, hoc gi nh cho ngi TNT tng trong tng lai, hoc k vng Chnh ph sp a ra nhiu chnh sch tr gi v khuyn khch lnh vc ny th cc nh u t s tng cng u t vo phn khc nh gi r, do , cung v loi nh ny s tng. 1.2.2.4. S lng nh u t tham gia vo th trng Nu cng nhiu nh u t tham gia vo th trng th quy m ca th trng cng ln, cung th trng cng di do, gi nh TNT c gim, ngc li, cng t nh u t tham gia, cung th trng cng thu hp, gi nh cho ngi c TNT v th s cng tng. 1.2.2.5. Cng ngh S ng dng cng ngh mi vo xy dng nh gi r, v d nh vic s dng cc vt liu mi tng tc xy dng nh, gim gi thnh u vo, t

18

tng cung v nh gi r, ng cung s dch chuyn sang phi, nu cc nhn t khc khng i, th gi nh s gim. 1.2.2.6. Cc chnh sch ca chnh ph tc ng n cung v nh cho ngi c thu nhp thp Cc qui nh ca Chnh Ph tc ng n cung ca nh gi r theo nhiu cch khc nhau. Yu cu nghim ngt v giy php xy dng s hn ch cc ch u t tham gia vo th trng. Ngc li, nu chnh ph c cc chnh sch h tr cho cc ch u t nh u i v qu t, v vn vay, v tin thu, qu t cho th trng nh gi r th cung th trng s c m rng, ng cung dch chuyn v bn phi, ko gi ca nh gim. Trong cc nhn t nh hng ti cung v nh cho ngi c TNT, vai tr cc chnh sch ca chnh ph Chnh ph l v cng quan trng bi s thay i v chnh sch ca Chnh ph s ko theo s bin ng ca cc nhn t khc nh gi ca cc yu t sn xut, s lng nh u t tham gia vo th trng, v k vng ca nh u t v xu hng pht trin ca th trng. 1.2.3. c im ca cu v nh cho ngi c thu nhp thp 1.2.3.1. S lng ngi mua S lng ngi c TNT phn nh quy m v c cu dn c trn th trng nh TNT. Th trng c quy m cng ln th cu cng cao v ngc li. S lng ngi mua bt ng sn nh ca mt a phng s ph thuc vo tc gia tng dn s (gia tng t nhin hoc gia tng c hc). Trn a bn H Ni nhng nm gn y, lng gia tng dn s c hc vn chim t l ln hn v ngi lao ng cc tnh nhp c tm kim c hi vic lm ln, do cu v ni cho nhng ngi c thu nhp thp ngy cng tr nn bc thit.

19

1.2.3.2. Gi nh cho ngi c thu nhp thp Nh TNT cng l mt loi hng ha vi lng cu tun theo lut cu. Vi gi nh cc nhn t khc khng i, s lng hng ha hoc dch v c cu trong mt khong thi gian nht nh s tng ln khi gi gim v ngc li, gim khi gi tng. Nu vi gi nh thu nhp ca ngi c TNT l khng i, khi gi nh TNT tng ln, kh nng mua ca h s b bn ch. Ngc li, khi gi nh TNT gim, khong cch gia mc vn m h tch cp c t mc thu nhp gi nh khng i so vi mc gi nh s hp li, khin h c nhiu c hi mua, thu nh TNT hn, nn mong mun mua nh v kh nng mua ca h s cao hn, dn n cu v nh TNT tng. 1.2.3.3. Thu nhp ca ngi tiu dng Khi thu nhp thc t tng, i vi ngi thu nhp thp h s c kh nng tch ly nhiu hn v tng ng, khon tit kim dnh cho vic mua nh cng ln hn, rt ngn thi gian tch ly. i tng ca nh c thu nhp thp m ti cp ti l cc cn b cng nhn vin chc, nhng ngi c thu nhp thp, nhng ngi lm trong qun i,.. hng lng c bn hng thng ty theo cp bc. 1.2.3.4. Th hiu ca ngi tiu dng Th hiu l s thch hoc s u tin ca ngi tiu dng i vi mt hng ha hoc dch v nht nh, th hiu khng ph thuc v gi c hay thu nhp ca ngi tiu dng. Th hiu chu s chi phi t cc nhn t: tui tc, gii tnh, tp qu tiu dng hay tn giov d nh theo tp qun, ngi ng khi chn nh s quan tm n cc yu t v phong thy Khi th hiu thay i th cu i vi hng ha cng thay i. iu ny thc s quan trng i vi cc nh sn xut 20

ni chung v ch u t d n nh TNT ni ring. Nu cc ch u t xy dng cung cp nhng cn h ng th hiu ca ngi c nhu cu mua nh th h s thnh cng v ngc li. 1.2.3.5. K vng v xu hng pht trin ca th trng K vng l nhng d on ca ngi tiu dng v nhng thay i trong tng lai ca cc yu t gi c, thu nhp, th hiu lm nh hng ti cu hin ti. Nu nhng thay i l c li, cu hin ti s gim; nu yu t l bt li, cu hin ti s tng. Tuy nhin, i vi hng ha l nh , th nhu cu cn c gii quyt mt ni ca ngi c thu nhp thp l rt bc thit. H s k vng v c nhng d on thin v gi c ca ngi nh, k vng v s u i chnh sch cng nh phn b d n ca Chnh ph. V d nh khi c thng tin v mt d n nh cho ngi thu nhp thp c xy dng mt khu vc a l thun tin cho giao thng, nhng ngi c nhu cu s chun b cc iu kin p ng vi cc tiu ch v lm tng cu v nh ca d n . 1.2.3.6. Chnh sch qun l bt ng sn Do nn kinh t nc ta l nn kinh t hn hp nn bn tay Chnh ph can thip vo mi ngnh trong nn kinh t. Th trng BS ni chung v th trng nh TNT ngoi chu tc ng ca quy lut cung cu cn chu tc ng ca cc quy nh, chnh sch c Nh nc ban hnh. Khi Chnh ph ra mt quyt nh hay chnh sch, iu lut c li cho ngi mua m c th y l ngi c TNT th tt nhin tc ng n th trng nh TNT khi l cu v nh s tng ln. Cc chnh sch theo hng h tr vn, m rng i tng c thu, mua nh, n gin ha cc th tc php l, minh bch ha thng tinc li cho ngi c TNT, gip h c nhiu c hi hn tip cn vi vic mua nh. Do , cu v nh TNT s tng ln. Ngc li, chnh sch

21

bt li cho ngi thu, mua nh s to thm ro cn khin ngi c TNT cng khng c kh nng thu, mua nh, v th cu v nh TNT s gim. 1.3. Bi hc kinh nghim mt s quc gia v a phng trong vic hon thin nh cho ngi thu nhp thp

1.3.1. Trung Quc 1.3.1.1. Thc trng v vn nh cho ngi thu nhp thp Trung Quc Trc 1987, c im ni bt ca h thng nh Trung Quc l s k hoch ha tp trung cao trong u t v xy dng nh, qun l nghim ngt phn phi nh v cc chnh sch iu tit phc li x hi trong vic mua nh. Nh nc khu tr vo lng cc CBNV mt phn tin mua nh, ng thi s dng ngn sch Chnh ph cc cng ty nh nc u t xy dng nh , sau , nh c phn phi cho cc i tng. Tuy nhin, nh nc vn gi quyn s hu vi nh , ngi dn ch c quyn s dng v chim hu, khng c quyn nh ot i vi nh (Jianging YE, 1998). T nm 1988, Trung Quc tin hnh nhiu ci cch chuyn i h thng phn phi nh t k hoch tp trung sang phn phi theo c ch th trng bng vic a dng ha qu trnh thng mi nh . iu gy nn thc trng cung v nh khng p ng c cu cho i tng c thu nhp trung bnh v thp do gi nh qu cao. khc phc tnh trng ny, Trung Quc thc hin mt lot ci cch v h thng nh x hi. Cc ci cch ny to cho s pht trin ca th trng nh cng nh cht lng nh ti th c ci thin ng k. Tuy nhin vi s gia tng mnh ca gi nh ti cc thnh ph ln k t nm 2005 khin cho nhiu ngi TNT khng th mua c nh.

22

Nh cho ngi TNT c nh ngha nh l ch y tin nghi c bn c gi thu nh t hn 30% mc kh nng tiu dng m h gia nh c th chi tr c hoc t hn 3 ln thu nhp hng nm ca h gia nh. Ch s gi nh trn tng thu nhp hng thng, Price to income ratio (PIR), c tnh bng gi nh trung bnh chia cho thu nhp trung bnh hng thng ca h gia nh, l thc o nh gi kh nng chi tr v ch ca cc gia nh trong khu vc ni thnh. Theo s liu thng k ca Global Urban Obsercatory Databases of Unhabitat, PIR nm trong khong 3-5 l bnh thng v hp l. T l ny M l 3.2 v Canada l 3.5 (National Bureau of Statistics of China, 2009) song Trung Quc, theo cc thng k quc gia ny cng b, ch s PIR l 5.56 (Man, Joyce Yanyun, 2011) ngha l ngi dn kh c kh nng mua nh v trong mu kho st ti 600 thnh ph vi 500.000 h gia nh, trung bnh mt h gia nh dnh ton b thu nhp hng nm mua nh, mt 5 nm h mi s hu nh gi trung bnh ti thnh ph. Bn cch , th trng nh TNT Trung Quc c nhiu bt cp khc nh: Nh thit k cho ngi c TNT (economical and comfortable housing) cng ang b cc i tng thu nhp trung bnh v cao chim dng mt. Cu v nh gi r ngy cng tng, nm 2008, c khong 7.4 triu h gia nh TNT c nhu cu v nh , v dn s bin ng vo khong 174 triu, hu ht l nhng ngi lao ng nhp c, trnh lao ng thp, thng ri vo nhm c TNT trong thnh ph. Vi tc th ha hin nay, hng nm s c thm khong 10 triu lao ng nhp c vo thnh ph kim sng. Thiu cung v nh cho ngi c thu nhp trung bnh v thp. Nhn vo m hnh di, c th thy, khu vc nh c chnh ph tr gi gm nh kinh t

23

chim 4%, nh thuc s hu ca nh nc cho thu l 7% tng s nh , trong khi cu v nh loi ny li rt ln nh trnh by phn trn.

Biu 2: Cc loi hnh s hu nh th ca Trung Quc 2007 Ngun: Cc thng k quc gia Trung Quc (National Bureau of Statistics of China) 2007 Chnh quyn a phng khng khuyn khch pht trin nh gi r v h buc phi cung cp t gi r, li nhun t cho cc nh u t. Chng trnh nh gi r ch tp trung vo ngi dn thnh th, c h khu, khng bao gm lao ng nhp c. 1.3.1.2. Chnh sch Trung Quc p dng khc phc tnh trng ny, Trung Quc a ra chnh sch h tr ngi dn nh sau: Nh kinh t (Econmical and Comfortable housing-EHB): chnh quyn a phng to iu kin v t ai, cc loi thu v l ph cho nh u t xy dng ng thi nh nc quy nh gi bn nh kinh t, gi li nhun ca nh u t khng qu 3%.

24

Qu tit kim nh: (Housing Provident Fund) do Chnh ph thnh lp h tr cn b cng nhn vin vay mua. Ngi thu lao ng v ngi lao ng b bt buc phi trch mt phn lng ng gp vo qu, ng thi ngi lao ng s c hng cc khon vay u i khi mua nh. Nh cho thu gi r, Chnh ph a ra chnh sch ny h tr cho nhng gia nh c TNT khng tin mua nh. (Lan Deng, Qingyun Shen, 2009) 1.3.1.3. Bi hc kinh nghim ca Trung Quc Nghin cu thc trng v phng php gii quyt nh , bi hc kinh nghim ca Trung Quc, nhm nghin cu rt ra l tng cng vai tr qun l v m ca nh nc bng php lut, chnh sch ti chnh, cng tc quy hoch, qun l thng nht hot ng u t xy dng v kinh doanh bt ng sn trong c nc, pht trin th trng a c gp phn nng cao hiu qu tng hp ca ton x hi. 1.3.2. Singapore 1.3.2.1. Tnh hnh pht trin v hon thin chng trnh pht trin nh cng ca Singapore Chng trnh pht trin nh x hi ti Singapore c Chnh ph quan tm rt sm. Cc pht trin nh (HDB) c thnh lp nm 1960 nhm quy hoch v pht trin nhng th trn mi, xy dng mi v ci to cc khu nh p ng nh cho ngi dn. Qu trnh pht trin nh ca Singapore c th chia thnh 4 giai on sau: Giai on 1 (1960 1970): nm 1964 Singapore bt u thc hin chnh sch ngi ngi c nh , t nm 1968 thc hin ch " dnh tin mua nh". Trong giai on ny, Singapore tp trung xy dng cc khu chung c TNT

25

vi din tch 50 60 m2 cho mi cn vi mc tiu xy dng cng nhiu cn h cng tt phc v cho vic ti nh c v chnh trang th. Giai on 2 (1971 1980): Xy dng nhiu cn h vi din tch ln hn (khong 70 m2) p ng nhu cu nh do tng dn s v iu kin sng theo tiu chun tt hn. Giai on 3 (1981 1990): Xy dng thm nhiu chung c mi, ci to v xy dng li cc khu chung c c khng cn ph hp quy hoch. Cc cn h giai on ny c quan tm v cht lng sng v mi trng sng ph hp vi ngi s dng. Giai on 4 (sau 1991): Xy dng cc chung c hin i, cao tng (ch yu phc v cho thng mi theo nhu cu x hi v theo n t hng). Hin nay, Singapore c xu hng pht trin nhiu d n cn h cao cp trn 60 tng v tp trung n c s h tng, khng gian v mi trng sng (Bo Xy dng in t - B Xy dng, 2010) 1.3.2.2. Bi hc kinh nghim

Hin nay, kin trc, quy hoch v cnh quan mi trng ca Singapore c nh gi l u vit nht th gii. Vn qun l pht trin th trng nh t ca Singapore c quan tm hng u. Singapore c ch s hu t ai a dng, trong chp nhn s hu t nhn. Tuy nhin, t ai thuc s hu nh nc vn chim t trng ln nht (gn 90%), ngay c s hu t nhn v t ai cng phi tun th quy hoch s dng t m nh nc duyt ( Th Loan, 2009). Cng tc t chc qun l pht trin nh c giao cho c quan u no l Cc pht trin nh (HDB). HDB chu trch nhim gii quyt mi vn t k hoch, di di dn chng, n xy dng h tng k thut, ti thit nhng khu

26

vc c, gii quyt cc vn php l, th tc vay vn, thu hi vn khi bn... pht huy tnh t ch ca ngi dn, vic xy dng nh c chia thnh nhiu giai on, trong ngi dn phi t lo mt phn, h buc phi np qu tit kim nh . Nh nc ch u t c s h tng, ch u t sau khi mua hoc thu li c quyn thit k, quy hoch nhng phi theo quy hoch chung. Vic mua t cng c khuyn khch, nh cho thu ch chim 15% trn tng s cn h, v sau 5 nm , ngi mua nh mi c th bn li mua cn h khc. Chnh ph xy dng chng trnh quc gia v nh , ngun ti chnh c ly t ngn sch v qu d phng. Ngi tham gia gi tin vo qu d phng c quyn mua nh vi gi u i, thng thp hn gi tr th trng 10-15%, hoc nh nc cho vay vi li sut u i i vi cc i tng c nhu cu mua nh. Cc d n xy dng nh c phn loi theo mc tiu nh ra cc mc thu tng ng. Cc tng lp dn c c cung cp nhiu phng n la chn nh cn c theo quy m, cht lng cn h v ty theo kh nng chi tr. Gn vi chnh sch phc li x hi, nhng h/ngi ngho khng tin mua c chnh ph to vic lm v tr dn vo lng hng thng. Chnh sch n b khi gii ta, gii phng mt bng c xy dng hp l cng gp phn y mnh cng tc pht trin nh. Pht trin nh cho dn chng ca Singapore c nh gi l thnh cng nht trn th gii. Bng mi bin php, chnh ph tp trung cho chng trnh pht trin nh cng ng (loi nh do Nh nc xy dng v cung cp gi r km theo mt s iu kin), c bit l thit lp c ch ti chnh v c cu t chc hp l cho chng trnh pht trin bt ng sn nh . Thnh cng ny l s kt hp ca nhiu yu t : HDB chun b cho cng tc ti nh c: tin hnh iu tra k lng v cc h gia nh trc khi trin khai d n, trong lu cc chi tit v s thnh 27

vin trong gia nh, con ci.. to lun c chc chn cho vic a ra phng n h tr ti nh c chnh xc, cng bng. Chnh sch cung cp nh cng ca HDB c phn bit cc trng hp c th, trong u tin cng dn Singapore. Quy hoch cc khu chung c c thit k hp l, ng b t u, nhm tng hp dn cho ngi mua. Nhiu loi nh p ng c nhu cu a dng ca ngi dn, din tch cn h ti thiu l 60m2, vi 2 n 3 phng ng. Chnh ph hn ch tnh trng mua i bn li v u c bng cch cch quy nh khi mua nh phi ti thiu 5 nm mi c bn li, v sau 10 nm k t khi bn cn h th nht mi c mua cn h th hai. 1.3.3. Thnh ph H Ch Minh Hin nay nh , c bit l nh cho ngi c TNT ti cc khu vc th, nht l hai thnh ph ln H Ni v TP.HCM ang thiu trm trng. Nhiu nm qua, Nh nc quan tm n vic pht trin nh , nhiu chnh sch nhm gii quyt nhu cu nh ca cc tng lp nhn dn cng c ban hnh. 1.3.3.1. Qu pht trin nh thnh ph

Thnh ph H Ch Minh l mt trong nhng a phng u tin trn c nc thnh lp v nh hng Qu Pht trin nh pht trin ng vi tiu ch phc v nhu cu nh cho ngi dn c TNT. c thnh lp theo Quyt nh 3823/Q-UB ngy 04/8/2004 ca UBND TP.HCM, Qu Pht trin nh hot ng vi mc tiu xy dng v pht trin thnh mt trong nhng n v ch lc ca thnh ph trong vic thc hin cc chng trnh pht trin nh theo nh hng ca y ban nhn dn thnh ph. Qu thc hin hot ng cho vay vn u i to lp nh cho ngi c TNT. i tng c vay l cn b, cng chc, vin chc nh nc thuc khu 28

vc hng lng t ngn sch thnh ph; cc i tng khc theo ch o ca y ban nhn dn thnh ph H Ch Minh. Mc vn vay u i ti a 70% gi tr cn h/nh, nhng khng vt qu 300 triu ng/mt h s. Thi hn vay ti a 15 nm. Li sut cho vay s c iu chnh tng thi k theo quyt nh ca y ban nhn dn thnh ph H Ch Minh (Quyt nh s 128/2005/Q-UBND ph duyt iu l t chc v hot ng ca Qu Pht trin nh thnh ph H Ch Minh ngy 26 thng 07 nm 2005 do y ban nhn dn Thnh ph H Ch Minh ban hnh). Bn cnh chng trnh cho CBNV vay vn to lp nh , Qu Pht trin nh thnh ph cn cung cp ngun vn, ti tr v mua li cc d n nh ti nh c, nh x hi, nh cho cng nhn v pht trin qu nh, gii quyt vn nh x hi v nh cho ngi TNT. 1.3.3.2. Hng gii quyt cho th trng nh thu nhp thp thnh ph H Ch Minh nm 2012 Trong hi ngh trin khai nhim v nm 2012 ca Ban ch o chnh sch nh v TTBS Thnh ph H Ch Minh, lnh o Thnh ph H Ch Minh ra cc gii php thc y th trng nh TNT pht trin. Thc t tn ti trn th trng nh l cung cu khng gp nhau. Gi cc cn h TNT cao hn kh nng thanh ton ca ngi dn, khin bn bn khng bn c, bn mua cng khng ti chnh mua. V th, cung tng xng cu, phi gii quyt theo hng iu chnh thu nhp cho nhm ngi TNT, hoc gim gi nh bn. Vic iu chnh thu nhp cho mt nhm i tng ring trong x hi khng th lm ngay trong mt thi gian ngn, nn iu tit c cung cu trn th trng nh TNT, lnh o TP H Ch Minh chn gii php iu chnh gi bn nh, bng cch tp trung vo 3 hng chnh:

29

 Xem xt, mua li qu nh thng mi ang c m c c cu, cn h ph hp to ngay qu nh phc v cc chng trnh nh ca thnh ph. V qu t, hin thnh ph ang c sn qu t cng phc v xy dng chung c vi nhng din tch qu nh, khng nm trong quy hoch, c th bn u gi to ngun vn u t xy nh ; mt khc qu t 20% ca cc d n nh thng mi s c xem xt hon i v tr xy dng hoc quy i ra tin. V gii php gim chi ph sn xut, tt c chi ph, k c ngun lc ca thnh ph cn iu chnh lm sao cho gi bn, chi ph thp nht to qu nh cho cc chng trnh nh ca thnh ph, nhng vn m bo li nhun cho cc nh u t. S Xy dng TP H Ch Minh cho bit hin thnh ph chp thun ch trng u t xy dng nh TNT cho 6 ch u t vi quy m din tch t 22,4 ha vi 8.761 cn phc v khong hn 31.000 ngi. Tuy nhin, nhm gii php trn vn cha khc phc c cc vn cn bt cp trong cung cu nh TNT. Vn ch yu xoay quanh ngun vn v gii phng mt bng. Hin nay, vic xy nh cho ngi TNT ch da vo DN l ch yu ch cha c s phi hp cn thit ca cc ngnh lin quan v chnh quyn a phng, v th cc DN gp rt nhiu kh khn v ti chnh. Cc ch u t phi b vn bi thng, gii phng mt bng u t xy dng cn gi thnh cn h li do nh nc thm nh. Ngoi qu t 20% ni trn, hin nay cc DN mun tham gia chng trnh xy dng nh TNT phi t ng ra tha thun, n b khng c s h tr ca Nh nc, do lm tng gi cn h v gy kh khn cho cc nh u t trong vic tham gia chng trnh. Tnh trng chm gii ngn vn vay i vi cc d n nh TNT dn n kh khn v vn cho DN u t xy dng. Bn cnh , gi thnh cn h TNT

30

khng c khung gi c th m c xc nh i vi tng d n m ty thuc vo chi ph thc hin d n nn mi d n mt gi. T thc t trn, th trng nh TNT ti TP H Ch Minh pht trin theo ng hng cung cu tng xng th cn c thm cc gii php h tr v vn cho ch u t. Vic xy dng mt khung gi nh thng nht cho cc d n nh TNT l cn thit m bo tnh minh bch v thng tin trn th trng, gip chnh quyn qun l v kim sot c gi nh trn th trng.

31

CHNG 2: THC TRNG V TH TRNG NH CHO NGI C THU NHP THP 2.1. Khi qut tnh hnh pht trin nh th H Ni

2.1.1. Khi qut tnh hnh pht trin nh th Vit Nam qua cc giai on Phm vi nghin cu ca ti l giai on t nm 2000 n 2012, nhng mc ny, nhm nghin cu xin trnh by thm nhng im chung ni bt nht v tnh hnh pht trin nh cc th Vit Nam t giai on 1955 n nay. L do chn mc thi gian 1955 l do sau khi cuc khng chin chng Php kt thc 1954, min Bc bt tay vo xy dng ch Ch ngha x hi, nh cho ngi dn bt u c Nh nc quan tm. T nm 1955 n nay, nhm nghin cu ly nm 1986 nm nc ta bt u chuyn t c ch bao cp sang nn kinh t th trng - lm mc phn chia giai on, chnh sch v nh trc v sau nm 1986 c s thay i r rt mang n nhng hiu qu khc nhau. 2.1.1.1. Giai on trc i mi ( 1955 1985)

Thi k ny nh nc bao cp v nh . Giai on 1965 1975 V phng thc: nh nc dng ngn sch nh nc xy dng cc khu chung c t 2 n 5 tng. V kin trc: nh trong giai on ny xy theo m hnh Lin X, cht lng thp, km tin nghi v n iu v kiu dng. V qu nh : Si Gn c 42% dn c ang trong nhng cn nh ca chnh quyn xy dng, nng l 37%, H Ni v Hi Phng l 23,6% v 19,8%.

32

V th tc : cc cn b cng nhn vin chc c phn phi nh nhng th tc rm r v tn km thi gian, theo c tnh qu trnh ny din ra trung bnh l 27 thng. Hiu qu : chnh sch bao cp nh gp phn gii quyt vn nh cho cn b cng nhn vin chc nh nc tuy nhin li khng p ng c nh cu ca ng o ngi dn. Nhng ngi c phn nh l cn b hoc c chc sc, iu to nn s khng cng bng gia cc ngnh ngh x nghip lao ng trong khu vc nh nc. Vic bao cp tuyt i nh khng i km vi ch bo tr v nng cp nn qu nh nhanh chng b xung cp v gy lng ph ti sn. Giai on t nm 1975 n trc i mi V phng thc : sau khi rt ra kinh nghim thc tin giai on u khi ngn sch nh nc khng cung ng hon ton nh cho nhn dn, giai on ny ch trng xy dng nh nc v nhn dn cng lm theo din ra vic bun bn, ci ni, t xy dng V kin trc : c ci tin hn so vi thi k u khi cn h c xy dng khp kn thng thong v trang b tin nghi, cht lng tt hn. Qu nh : t l qu nh khu vc pha bc c nng ln: Hi Phng 43,3%, H Ni 37,1%, Nng v Thnh ph H Ch Minh l 31,8% v 14,5%... 2.1.1.2. Thi k i mi (t1986 n nay)

V phng thc: nh nc xa b ch bao cp, nh cng nm trong s , nhn dn v cc nh u t c khuyn khch t xy dng nh . V kin trc: nh giai on ny ch yu c xy dng l nh cp 4 kin c. 33

V chnh sch: t nm 1991 php lnh nh c ban hnh, thc hin chnh sch ha gi nh cp 4 v nh kin c, cho php chuyn nhng, sang tn hp ng, bn nh cho thu; tin nh c a vo tin lng ngi lm cng n lng t ch trong vic to lp ch . T 2001 nay: y l giai on cc thnh ph trin khai hng lot lut v vn bn di lut do c quan trung ng ban hnh nhm hon thin c ch php lut cc th trng c lin quan n vic pht trin th trng nh nh Lut Nh , Lut Xy dng, Lut u t, Lut Kinh doanh bt ng sn, Lut quy hoch th iu ny c tc ng tch cc mt mt tr gip cc i tng gp kh khn v nh , mt khc qun l cht ch v khuyn khch vic u t xy dng pht trin nh , to iu kin thun li cho th trng bt ng sn hnh thnh v tng bc pht trin. Hiu qu: trc nm 1986, khi t nc cn nm trong c ch bao cp t nh n mi hng ha, t liu sinh hot, lao ng, Nh nc cung ng mi sn phm. V nh , ngun cung v ngun vn u t xy dng ca Nh nc c hn nn cng tc pht trin nh ch p ng c mt phn nhu cu, iu kin nh ca nhn dn Th cn nhiu bc xc, kh khn. Sau nm 1986, Nh nc i mi chnh sch, cho php t nhn v nh u t tham gia xy dng nh . Do ngun lc u t n t nhiu thnh phn kinh t trong x hi nn s lng v cht lng cc cng trnh nh , nh t nhn tng mnh. Trong giai on 2000-2006, bnh qun mi nm H Ni xy mi khong 1 triu m2 nh a vo s dng. Nh , so vi thi k trc, nhu cu nh ca nhn dn c gii quyt v ci thin ng k. Ti th, 1/3 s nh c t xy dng, tuy nhin do tc tng dn s (t nhin v di c) ln nn thiu nh vn l vn thi s. Ngoi ra, ti cc th vn c hng vn ngi phi sng trong iu kin nh ti t. Ti H Ni, c 34

30% dn s sng di mc 3m2/ngi. Thnh ph H Ch Minh c 150.000 nh tm, trong c 46.000 nh chut v 18.000 nh trn knh rch. Mt khc, xut hin vn bt bnh ng v nh trong kinh t th trng, c bit cc i tng ngi ngho, ngi TNT ngy cng gp kh khn trong vic tip cn nh do gi c tng cao vt xa kh nng chi tr. Trong tng s 54,4 triu m2 nh th c ti 32 triu m2 cn sa cha bo dng, 3 triu m2 chung c cn ph d ci to mi, nhng ngn sch u t cho vic ci to, xy dng mi cn nhiu hn ch. 2.1.2. Khi qut tnh hnh pht trin nh H Ni qua cc giai on Chnh sch v phng thc pht trin nh ca H Ni cng cng chung vi dng chy ca t nc, do , qua y phn ny nhm nghin cu s khng nhc li cc giai on pht trin nh H Ni m xin c trnh by cc d n, cng trnh ln c H Ni thc hin trong cc giai on . Nhng nm 1960-1975, cc khu nh Kim Lin, Nguyn Cng Tr, khu tp th Trng nh, Yn Lng, Vnh H, Vn Chngc xy dng. Nhng nm 1975 1985, cc khu nh tp th Trung T, Ging V, Ngha , Thnh Cng, Khng Thng, Kim Giang, Thanh Xun Bc.. c hnh thnh vi s lng cn h v kh ln. Khong thi gian ny cc khu k tc x cho sinh vin, nh cho cng nhn bt u c xy dng. Sau 1996 n 2000, Nh nc xa b bao cp trong c nh . Nhiu gii php c thc hin nh: Nh nc v nhn dn cng lm, sau chuyn sang kinh t th trng, mua v bn. Xut hin trc ng L c Minh Khai (chng trnh nh quc gia) th im pht trin cc khu th cao tng u tin ti Linh m.

35

Sau nm 2000 n nay, rt nhiu khu th, chung c cao cp, nh gin dn, nh gii phng mt bng, nh chia l, nh chnh sch, nh cho ngi c thu nhp thp, thu nhp trung bnh, nh cho sinh vinpht trin t ti nh Cng, Trung Ha, Nhn Chnh, M nh, Php Vn, Lng Ha Lc...ca H Ni v pht trin mnh m ti cc th khc trn c nc. Hin nay, cc khu chung c c c xy dng t trc giai on i mi c nhiu du hin xung cp. Cc khu tp th thp tng trc y hu ht c nt, ht nin hn s dng li khng c tu dng nh k khin mt s kt cu b h hng; v thit k b tr h thng khng gian sng khng cn ph hp vi thc t; tnh trng t sa cha, ci ni, ln chim lm thay i hnh thi ton b khu gy nh hng xu n thm m, v d nh cc khu nh tp th Thnh Cng, Ging V, Thanh Xun BcTrong khi cc d n nh mi trin khai dnh cho ngi c TNT vn gp nhiu kh khn trong khu gii phng mt bng, ti nh c, hon vn v i tng khch hng b lch i so vi mc tiu ban u t ra. 2.2. Thc trng v cung cu ca th trng nh cho ngi c thu nhp thp trn a bn H Ni

2.2.1. Thc trng ca nh cho ngi c thu nhp thp trn a bn H Ni 2.2.1.1. iu kin k thut ca nh cho ngi c thu nhp thp H Ni

Hin nay, nc ta cha c m hnh chun, hp l thit k nh cho ngi c thu nhp thp, kt cu h tng k thut nh cho ngi TNT cha c m bo tiu chun v giao thng, cp nc, thot nc, x l cht thi, cp in V giao thng, tnh hnh giao thng v i li ti cc khu vc nh TNT cha c u t, thng ng i ch l cc ng ngch nh, khi gp ha hon, cc xe cu ha v xe dn dng khc khng th ra vo ti nhiu khu nh ny.

36

V cp nc, c thc trng l cc khu nh TNT, h thng cp nc sch khng c m bo v s lng v cht lng. Mt s khu nh hon ton khng c cung cp nc sch, hoc c cung cp song vn khng p ng nhu cu ti thiu ca ngi dn, in hnh nh khu Phng Lit, Phng Mai, Ging V, Tm Mai Mt s khu nh khc, tuy c cung cp nc y song cht lng khng c m bo, v d nh ba nh my nc nh Php Vn, H nh, Tng Mai, khai thc nc ngm b nhim amoni m cha c cng ngh x l. Ngoi ra vn cn nm h thng ng ng dn nc b x v, gy hng lm nc trong qu trnh lu chuyn b nhim bn V thot nc, h thng knh mng thot nc cha p ng c nhu cu, lng nc thi ngy cng tng song cc h thng cng thot c, cc mng thot nc cng b thu hp do ngi dn ln chim, cht thi rn trc tip xung knh mng, gy cn tr dng chy, nhim mi trng sng. V chiu sng cng cng, h thng truyn ti in nng cha c quy hoch r rng, tnh trng ph bin nhiu khu nh, c bit l nhng khu nh cho ngi c TNT, l c rt nhiu loi dy dn chng cht, va mt m quan, va nguy him n tnh mng dn c xung quanh. 2.2.1.2. H tng x hi xung quanh cc khu nh thu nhp thp H Ni

Bn cnh cc iu kin k thut nu trn, thc trng dch v x hi xung quanh cc khu nh dnh cho ngi c TNT nh gio dc, y t, an ninh cn mt s bt cp sau: V gio dc: Nhiu khu nh c v mt s khu th mi, nh cha m bo xy dng ng b trng hc, nht l cc trng tiu hc, trung hc c s, trung hc ph thng, khin cho vic a n cc con nh i hc gp kh khn.

37

 V dch v y t: thc t c rt nhiu ro cn khi ngi dn c nhu cu tip cn cc dch vu y t nhng nh thuc, c s y t qu xa ni sinh sng. T chc qun l vn hnh nh cho ngi TNT: qui nh v cng tc duy tu, bo dng v cc c ch ti chnh x l vn sau khi mua nh cha c tha thun r rng gia n v cung cp v ngi mua nh dn n hin tng sau mt qu trnh s dng, nh xung cp, cc n v khng c vn duy tu, sa cha v phng n ku gi s ng gp ca ngi mua cng gp kh khn. Do qun l nh b bung lng nn ngi dn t do sa cha iu chnh li b cc ni tht khin cht lng cng trnh xung cp nhanh chng. 2.2.2. Thc trng ca cung nh cho ngi c thu nhp thp trn a bn H Ni 2.2.2.1. Qu t xy dng ca H Ni

H Ni vi s dn 6,452 triu ngi (Tng cc Thng k, 2009) l thnh ph ng dn th hai trong c nc, sau Thnh ph H Ch Minh. T nm 1999 n 2009, dn s thnh th H Ni tng ln vi t l tng bnh qun l 3,4%/nm, trong khi khu vc nng thn t l tng dn s ch c 0,4%/nm. Dn s khu vc thnh th tng nhanh ch yu l do di dn v qu trnh th ha. Do , nhu cu v nh c bit l nh x hi cng tng nhanh qua cc nm. Nhn thy thc t , Chnh ph thng qua ngh nh s 90/2006/CP (iu 20, khon 2 v iu 19 khon 1, Ngh nh s 90/2006/N-CP, ngy 6 thng 9 nm 2006 ca Th Tng Chnh Ph quy nh chi tit v hng dn thi hnh mt s ni dung v pht trin nh , qun l vic s dng nh , s hu nh , giao dch v nh v qun l nh nc v nh quy nh ti Lut Nh ), quy nh cc d n pht trin nh c quy m hn 10ha phi dnh 20% qu t xy dng nh x hi. Tuy nhin, xt tng quan v s lng h c nhu cu v nh gi r,

38

qu nh cho ngi TNT ch da vo vic trch 10% qu nh v 30-50% qu t cc d n BS, nn hu nh khng p ng nhu cu v nh TNT ca phn ln s ng dn c ti th. Bt u t 2009, B Xy Dng bt u pht ng chng trnh lm nh cho ngi TNT, khuyn khch cc nh u t tham gia vo th trng ny bng cc chnh sch h tr khc nhau thng qua ngh quyt 18/2009/NQ-CP ngy 20 thng 04 nm 2009 ca Chnh ph v mt s c ch, chnh sch nhm y mnh pht trin nh cho hc sinh, sinh vin cc c s o to v nh cho cng nhn lao ng ti cc khu cng nghip tp trung, ngi c thu nhp thp ti khu vc th. Qu t dnh cho nh x hi chim mt t l ngy cng cao trong tng din tch t xy dng. C th l: Giai on 2006-2009: tng din tch t xy nh ni chung khong 2.011,57ha, nhng t l t nh x hi ch chim 1,54%. Giai on 2009-2012: tng din tch t cc d n, n xy dng nh khong 208,97ha, t l chim t ca nh x hi c mc tng ng k, chim ti 21%. (Theo Bo lao ng, 2012). 2.2.2.2. Lng cung v nh cho ngi c thu nhp thp H Ni

Khi pht ng chng trnh lm nh TNT nm 2009, B Xy dng k vng s p ng c mt phn nhu cu nh cho ngi dn ni thnh. C th, giai on 2009 - 2015 c 189 d n, quy m: 166.390 cn h, p ng khong 700.000 ngi. Ring trong hai nm 2009-2010, cc doanh nghip ng k 150 d n, quy m xy dng 5.659.740m2 sn, s vn u t 22.738 t ng, hon thnh 152.372 cn h, p ng 640.000 ngi. Song n 2011, B Xy dng vn khng tng kt c chng trnh bi mi c 39 d n (ch t 26% so vi d kin) c khi cng xy dng, vi tng mc u t khong gn 4.000 t

39

ng. Tuy nhin, n nay mi c 39 d n (khong 26% so vi d kin) c khi cng xy dng, vi tng mc u t khong 3.878 t ng, tng din tch sn l 785.500 m2 p ng cho khong 66.900 ngi c thu nhp thp. Trong s ny mi ch c 1.714 cn h hon thnh, p ng ch cho khong 6.800 ngi, ch t 1% so vi k hoch ban u (Bo Xy dng in t, 2012). B Xy dng cng d kin giai on 2011-2015 s c kinh ph 12.666 t ng, gm cc d n: din tch t 20% thuc d n u t xy dng c s h tng khu ngoi giao on H Ni (Xun nh, T Lim) vi din tch t xy dng l 2.17ha, tng din tch 52.080m2 sn, xy dng 744 cn h, cao 13-15 tng; d n nh x hi ti x Kim Chung, huyn i Mch, ng Anh c din tch 6,7ha, vi tng din tch 160.800m2 sn, xy dng 2.297 cn h, cao 13-15 tng; d n nh x hi ti x Tin Dc, Mai nh, din tch 6,7ha t vi tng din tch 120.600m2 sn, xy dng 2.297 cn h, cao 9-11 tng; d n ti x Ct Thng, T Lim, din tch 34,28ha t, vi tng din tch 801.600m2 sn, xy dng 11.451 cn h, cao 13-15 tng; d n ti x ng La, La Ph, Hoi c, din tch 12,8ha t vi tng din tch 307.200m2 sn, xy 4.38 cn h; d n khu ti khu th mi Xun Phng din tch 10,38ha, xy 3.561 cn h; d n ti khu th mi Trung Vn, din tch 8,3ha vi 2.845 cn h; d n ti khu th M Tr din tch 7,5ha, xy 2.571 cn h (Thi bo Kinh t Vit Nam, 2009). So vi 2003, s lng d n nh cho ngi c TNT t 2009 c s gia tng ln. T nhng d n nh l, manh mn nm 2003 vi khong hn 200 cn h, n nm 2009, con s ny ln ti khong 3010 cn (xem bng 1, 2)

40

Bng 1: S d n nh cho ngi c thu nhp thp trn a bn H Ni 2003

Tng Tn d n S tng din tch sn xy (m2) D n khu nh Xun nh, T Lim S cn h

Din tch cn h (m2/cn)

Tng s vn u t (t ng)

10.500

120

45-65

25,7

D n khu nh CT1B, phng Xun La, Ty H Khu nh B3 Cu Din, d n khu nh Cu Din, T Lim 5 2.000 16 45-65 3,7 5 4.000 36 45-65 9,7

Khu nh B5 Cu Din , d n khu nh Cu Din, T Lim 7 2.800 36 45-65 7,2

Ngun: Trung tm Bo ch v Hp tc truyn thng Quc t, 2003

41

Bng 2: S d n nh cho ngi c thu nhp thp trn a bn H Ni 2009:

Tn d n

S cn

Din tch sn ( n v: m2)

D n 19A khu th Vit Hng

500

30.000

d n ti 21A khu th Vit Hng Si ng ti t No10A, No11A, No12 Khu th mi Php Vn, T Hip Tng vn u t 1.199 t ng 1.268 88.800 942 66.000 300 18.000

Ngun: Bo in t - Thi bo Kinh t Vit Nam, 2009 S d n nh cho ngi c thu nhp thp trn a bn H Ni 2011: Tnh n nm 2011, c nc c 42 d n nh cho ngi TNT c khi cng, p

42

ng ch cho khong 73.000 ngi, ring H Ni c 11 d n u t xy dng nh TNT vi tng s 11.714 cn h, p ng nhu cu cho 41.645 ngi (Bo H ni mi, 2012). Hin c 6 d n hon thnh v t chc bc thm, k hp ng mua bn v a vo s dng vi 3.750 cn h (bao gm cc d n: Kin Hng, Si ng, ng X, i M v CT1 Ng Th Nhm) (Bo in t Thi bo Kinh t Vit Nam, 2012). T cc s liu trn c th thy s gia tng nhanh ca s lng cc d n v nh cho ngi c TNT khi c c s quan tm ng n ca Chnh ph. 2.2.2.3. Gi bn nh cho ngi c thu nhp thp H Ni

Sau 2 nm trin khai xy dng nh TNT, khng ch tht bi v mt s lng, nhiu d n ang trin khai cng a ra mc gi qu cao so vi mc sng ca ngi dn, i ngc li vi mc tiu nh TNT. Nu nh ti d n Xun Mai, gi ch l 8,8 triu ng/m2, th d n Ng Th Nhm th trn 11 triu ng/m2, d n Si ng, gi l 13,3 triu/m2, vt qu kh nng thanh ton ca nhiu i tng thu nhp thp. Nh vy, c th thy gi nh TNT xp x vi gi nh thng mi khi gi nh thng mi nhiu ni t 14-15 triu ng/m2 th nh TNT li ph bin mc 13 triu ng/m2 (Vin o to Sau i hc, trng i hc Kinh T Quc Dn, 2011). Ngoi ra, s bin ng ca gi vt t cng tc ng y gi nh ln mt mc mi cao hn. V d nh, d n Si ng bt u lm t cui nm 2010, tnh t nm 2010 sang nm 2011 th gi th trng vt t bin ng 20% n 30% (Din n Kinh T Vit Nam, 2011). Theo quy nh gi bn cc cn h TNT phi c S Ti chnh v lin ngnh (S Xy dng, Ti nguyn Mi trng v Cc thu), a phng thm nh v phi tun th mc li nhun nh mc ca doanh nghip ch l 10%

43

(Phn II, chng 3, iu 4a, Ngh quyt s 18/2009/NQ-CP). y l con s qu nh nu em so snh vi mc li sut cho vay ca cc ngn hng thng mi 2 nm tr li y v vi tc lm pht ca nn kinh t, ng thi qui nh ny cng khng khuyn khch c doanh nghip gim gi bn. C th l, trong khi quy nh nh x hi c xy dng vi din tch t 30 n 70m2 th cc ch u t d n u hng ti xy nhng cn h c din tch ln t 60 - 70 m2 thay v 30-40m2, mt din tch ph hp hn vi nhng h gia nh c TNT, nhm tng gi bn, t kim c li nhun cao hn. 2.2.3. Thc trng ca cu v nh cho ngi c thu nhp thp trn a bn H Ni 2.2.3.1. Quy m dn s v qu nh p ng

Thnh ph H Ni (c) rng 920,97 km2 ,dn s tnh n u nm 2008 khong 3,5 triu ngi, trong s ng k h khu thng tr chim 90%. Nhng nm gn y dn s H Ni tng t nhin l 1,37%/nm v tng c hc l 1,62%/nm (Ph Th Thu Hng, Nguyn Minh Phong, 2008, Nh cho ngi c thu nhp thp mt th trng cn thit v tim nng, Tp ch Kinh t v D bo (20), 9/2008). Theo s liu ca S a chnh - nh t H Ni th vo u nm 2002 tng qu nh ton thnh ph ch c 348.743 cn nh (trong 153.000 cn nh thuc s hu nh nc v 195.743 cn nh thuc s hu t nhn), cha bng na s nh cn thit p ng nhu cu mi h gia nh c sng ring trong mt cn nh. Ni cch khc, hin ti H Ni, mi cn nh d thuc s hu nh nc hay t nhn th trung bnh cng c hn 2 h gia nh ang sng. Theo s liu ca S Quy hoch Kin trc Thnh ph, hin nay bnh qun nh theo u ngi chim khong 7m2/ngi, trong c ti 30% dn s ni thnh di

44

4m2/ngi, v cht lng nh c ti 60% xung cp cn ci to nng cp c ngi nh v tin nghi. V tng qut, c th khng nh, cc h gia nh c TNT ang chim a s trong dn c thnh ph, t nht 70% s h gia nh H Ni (trong khong 50% s h cng nhn vin chc Thnh ph) khng c kh nng tch ly t thu nhp tin lng ca mnh mua nh , xy nh mi cho mnh nu khng c s h tr ti chnh t bn ngoi. V con s tuyt i, theo c tnh ca S Ti nguyn v Mi trng H Ni th c ti hn 10.000 h gia nh H Ni ang thc s bc xc v nh v Thnh ph cng ch mi c gii php cho khong 30% s ny. Ni cch khc, mt khi lng tng cu khng l trn th trng ti chnh nh cho ngi TNT , ang v s vn tip tc m rng trn a bn H Ni. Cng vi s gia tng dn s v tch h lp gia nh, nhu cu gii phng mt bng trin khai cc d n th ha v pht trin kinh t v do s xung cp ca qu nh hin c (nht l nh do nh nc s hu, nh chung c)nhu cu v nh s cng tr nn gay gt hn cho ngi dn th H Ni. Nh vy, dn s tng nhanh m qu nh th khng p ng kp. 2.2.3.2. Kh nng chi tr ca ngi dn cho nh

Theo Tng Cc Thng k H Ni, hin ti H Ni c n 70% h gia nh (s tuyt i l 560.000 h) c thu nhp di mc trung bnh 825.000/ngi/thng tc xp x 10 triu ng/ngi/nm. Cn nu xt theo mc chun ngho m UBND Thnh ph H Ni ban hnh nm 2005 p dng cho giai on 2006-2010 l 350.000/ngi/thng i vi khu vc nng thn, th nm 2004 H Ni c ti 10,6% dn s c thu nhp di mc ngho ny (trong thnh th l 4,3% v nng thn l 25,3%, t l dn s nng thn/thnh th ca H Ni nm 2003 l 7/8) (Ph Th Thu Hng, Nguyn Minh Phong, 2008, Nh

45

 cho ngi c thu nhp thp mt th trng cn thit v tim nng, Tp ch Kinh t v D bo (20), 9/2008). Nm 2008, qua nhiu ln iu chnh th mc lng ti thiu t 540.000 ng/thng, nu tnh t l trn th tin nh c trong lng l 40.550 ng/thng. V d, mt sinh vin i hc ra trng h s lng l 2.0, th s tin nh c trong lng ch l 81.100 ng. Vi mc tin nh theo cch tnh ny th ngay c vic thu nh x hi theo khung gi quy nh ti Ngh nh 90/2006/N-CP cng cn khng th thu c nh , ch cha th mua hay so snh vi gi c t do trn th trng. 2.2.3.3. Cc d n hon thnh nhng vn khng p ng c nhu cu

Mc d thnh ph ch ng ch o trin khai mt s d n th im nhng do c ch la chn i tng th hng cn thiu ng nht, c ch mua bn tr gp, cho thu, x l ri ro khi trin khai thiu s rng buc trch nhim, ngha v gia cc bn v cc ngnh lin quan cn thiu kh thi. Cc khu nh thu nhp thp xy dng th im B4,B5 Cu Din hay 9 tng Xun nh th mi ch u t c ngi nh, cng khng khc my cn h gia nh hin nay. i tng s dng hin nay cng cha xc nh c ng thnh phn nh ch trng ban u m chuyn thnh nh tm c cho cc h dn ti khu nh g ngoi sng Hng v phc v gii phng mt bng, ti nh c. Nh vy, mc ch cho xy dng nh cho ngi thu nhp thp cha thc hin c. 2.2.3.4. V vic cp s v giy chng nhn quyn mua nh thu nhp thp cn nhiu bt cp Cp giy chng nhn nh t l cng c quan trng qun l nh t, gim st cc giao dch bt ng sn. Tuy nhin, cho n nay, vic cp s cho

46

nhn dn cn rt chm do kh khn v mt khch quan l: s phc tp v ngun gc s dng t, h s k khai cha y , do bin ng v nh t, do tranh chp Tnh n thi gian gn y, vic cp giy chng nhn mi t 78% khu vc th v 44,7% khu vc nng thn, a tng s giy chng nhn cp t 149.221 ci khu vc th v 115.008 ci khu vc ngoi thnh. ng lu l a s trng hp cha c cp giy chng nhn l TNT. Thnh ph cng c 1 din tch ln nh t qun ca cc c quan cha bn giao; trn thc t, nhiu khu nh t qun bin thnh v ch. Theo S Ti nguyn v Mi trng n nay cn khong 8.000 trng hp ang s dng nh t cng nhng cha k hp ng (Hong Xun Ngha, Nguyn Khc Thanh, 2009). V th tc ng k xc nhn mua nh TNT c nh gi l khu kh khn nht i vi ngi dn bi nhng th tc rm r v mp m, m s lng n ng k mua nh th qu ln, iu ny lm tn thi gian ca ngi dn, b my qun l v nhng ngi lin quan ( ngi xc nhn ti a phng). V d nh trng hp ti d n CT1 Ng Th Nhm (H ng H Ni) - d n nh thu nhp thp u tin H Ni - chnh thc nhn n xin mua t ngy 26/8 n 10/9/2010 thu ht trn hng ngn khch hng np n. V thng tin hng dn cc th tc c ng ti kh nhiu trn mng nhng nhiu ngi vn rt m h vi nhng th tc mua nh TNT. Bi vy, cc nhn vin phi chun b sn mu n cung cp cho khch hng v hng dn rt c th. Tuy nhin, c n 80% khch hng phi quay v lm li, hon tt v b sung th tc. C nhng ngi chia s phi quay li n ln th 4 mi ng v iu kin. iu cho thy vic hon thin th tc mua nh TNT cng khng d dng. Theo phn nh ca ngi dn, xc nhn h khu l yu cu th tc vt v nht trong qu trnh hon tt h s xin mua nh dnh cho ngi TNT. Phn xc 47

nhn v h khu, nhn khu v thc trng nh ca h gia nh, c nhn ng n mua c dnh ch cho t trng dn ph v Ch tch phng (x) xc nhn. Tuy nhin, a s cc h s sau khi c xc nhn v ch k ca t trng dn ph - ngi nm a bn trc tip th chnh quyn phng (x) ch xc nhn: ng (b) A l t trng t dn ph X, c ch k trn l ng. C th v cch lm trn l mt s phng nh: Vnh Tuy (qun Hai B Trng), Vnh Hng (qun Hong Mai), Thnh Quang (qun ng a), Hng Trng (Hon Kim) Khi c nhng xc nhn ny ai cng c th khng nh n chng c ngha g bi yu cu l xc nhn v h khu, nhn khu, thc trng nh ch khng phi xc nhn ch k ca t trng dn ph. 2.2.4. Cc chnh sch ca Nh Nc nhm hon thin th trng nh thu nhp thp Nh trnh by chng I, s can thip ca Chnh ph vo th trng nh cho ngi c thu nhp thp l rt cn thit hin nay iu tit, duy tr v thc y th trng, bi loi hng ha nh gi r cung cp cho ngi c thu nhp thp khng ch mang ngha kinh t cn mang ngha chnh tr an sinh n nh x hi, do c ch hot ng ca th trng bt ng sn Vit Nam cn non tr mi c thnh lp cha lu. V ch trng ca ng l hng ti nn kinh t theo c ch th trng nn s can thip ca Chnh ph ch nn mang tnh trung gian, v gii quyt nhng tht bi th trng. Tuy nhin, s can thip ca Chnh ph Vit Nam cng nh cc nh qun l nh th H Ni vn cha c hiu qu v cn bc l nhiu bt cp. S bt cp trong qun l rt nhiu kha cnh bi thiu kinh nghim v tnh linh hot cha cao, song trong qu trnh nghin cu, nhm ti s trnh by thc trng trn nhng kha cnh: ti chnh h tr cho th

48

trng v khu quy hoch, lut php quy nh v nh cho ngi c thu nhp thp v qun l ca nh nc v cc d n nh thu nhp thp. 2.2.4.1. Ti chnh h tr cho th trng khuyn khch v thu ht cc doanh nghip u t vo xy dng nh cho ngi thu nhp thp, Chnh ph dng cc bin php h tr nh min gim thu thu nhp doanh nghip, min thu gi tr gia tng, cho vay li sut thp cho cc nh u t. i vi nhng ngi thu nhp thp c nhu cu v iu kin mua nh, Nh nc cng h tr li sut, thi gian cho vay cng cc hnh thc bn nh tr gp, a tin nh vo tin lng. C th l: ngi TNT ch cn b ra 30% tr gi nh, cn li 70% s c vay ti Qu pht trin nh vi li sut u i (0,66%/nm), tr gp trong 10 nm (Quyt nh s 3891/Q-UBND ngy 58-2005 ca UBND TPHCM quy nh v iu kin v i tng c thu nhp thp vay tin ti Qu pht trin nh thnh ph to lp nh ). Mc d i km vi tng tt p nhng trong qu trnh thc hin cn ny sinh ra nhng vn rc ri nh vic gii ngn vn chm cho cc d n, h tr cho bn cu ti a ch 200 triu ng, v theo qui nh ch c nhng i tng thuc din hng lng t ngn sch nh nc mi c hng h tr vay mua nh. Nh vy, i vi cng nhn, ngi lao ng trong cc cng ty, ngnh ngh t do hin vn khng c c hi nhn s h tr t qu ny. S u t ti chnh i khi b chch mc tiu. l nhng ngi TNT trn thc t khng tip cn c nh chung c v t theo gi gc m nh t gi r ch yu li c phn phi qua knh u c, mua i bn li v gy cn st v nh t. Nh vy, cc h tr ny trn thc t bin thnh s h tr ch yu cho ngi thu nhp khng phi l thp.

49

Mt thc trng na l theo thng k ca ngn hng pht trin chu (ADB), ton b lng vn tuyt i ca cc t chc tn dng nh trn a bn thnh ph khng bng lng vn ca mt ngn hng c trung bnh trn th gii. Cho d bnh qun mt sut cho vay vn nh c tng ln kh nhanh trong thi gian gn y, nhng nhn chung mc vay qu nh: 2,8 triu ng (1998) v 11,9 triu ng nm (2004); c bit thiu nghim trng vn vay di hn. Cho n nay, ngun vn ny d c ci thin cng ch chim 11-15% trong tng s vn cho vay nh . iu ny c ngha vn tn dng nh ca ngn hng mo him dng vn tn dng ngn hn thay th chc nng vn tn dng di hn. 2.2.4.2. Khu quy hoch Quy hoch d n cha mang tm chin lc v st thc t: vic lp quy hoch s dng t cha gn cht vi quy hoch xy dng, quy hoch phn b lc lng sn xut, quy hoch phn b dn c v chng trnh bo v mi trng theo phng php quy hoch hp nht nn nhiu khi cn mang tnh hnh thc hay tnh trng quy hoch treo. Cng tc quy hoch ca cc nh quy hoch cn cha c tnh nh hng s dng t, cng tc quy hoch cn chm, km hiu qu v khng p ng yu cu ca th trng 2.2.4.3. Lut php quy nh v nh cho ngi c thu nhp thp Cc quy nh lut cn chng cho, cha minh bch nn gy lng on v quan liu trong khu gii quyt th tc. V khun kh php l chung gm c cc vn bn lut nh Lut t ai, Lut Xy Dng cc vn bn di lut gm c quyt nh, ngh nh, thng t, ch th, cc vn bn ban hnh nhm c th ha v chnh sch, c ch nh mi c xy dng, c ch nh , t ai, cc quy hoch, k hoch, chng trnh nh ca thnh ph theo tng thi k di hn, trung v ngn hn. Khun kh php l cho th trng bt ng sn nh Vit

50

Nam ni chung v H Ni ni ring u cha hon thin v thiu nhiu lut quan trng (nh Lut Khu th mi, Lut Kinh Doanh Bt ng Sn, Lut ng K v u gi bt ng sn). Cha m bo ch ti v tnh thc thi ca php lut trong cc qu trnh cp quyn s dng t, chuyn giao, cho thu, th chp, trng dng t, gii ta v ti nh c, pht trin bt ng sn v bun bn, nh gi, trng ti, vay n v ng k nh t. 2.2.4.4. Qun l ca nh nc v cc d n nh cho ngi c thu nhp thp Qun l d n cha khoa hc v c tnh thc tin thp, k t khi ngh nh 108 ca Chnh ph (quy nh v mc tin lng ti thiu) c ban hnh t thng 4/2009 n nay, vn xy nh cho ngi thu nhp thp lin tc c hp bn qua cc hi ngh, hi tho ca c quan cp b v UBND thnh. Tuy nhin kt qu ca vic hp bn vn khng khc phc c nhng hn ch ca php lut qun l cc d n nh thu nhp thp. Quy nh cha ph hp vi thc t khin cc cc quy nh php lut cha pht huy c hiu qu. Mt trong nhng im cha ph hp l cch khoanh vng i tng c xt duyt mua nh thu nhp thp. Theo quy nh ban u ca thnh ph H Ni, ch nhng ngi c h khu thng tr ti cc qun ni thnh mi l i tng c np n mua nh. Tuy nhin, sau mt thi gian ban hnh, thc t s lng ngi ni thnh np n xt duyt mua nh l t. iu cho thy tnh cha hp l ca php lut. Do vy, u thng 3/2011, trong ln m bn ti d n nh thu nhp thp Kin Hng, thnh ph phi ph l khi bi b quy nh gii hn h khu ni thnh, thay vo l tt c ngi dn c h khu ti H Ni c th tham gia ng k mua nh. Cc c quan qun l cha ch ng trong vic iu tit gi c. Cha c mt khung gi php l cho tt c cc d n nh thu nhp thp. Vic nh gi vn

51

cn m h da trn cc quy nh chung chung dn ti gi mi d n ph thuc vo chnh chi ph b ra xy dng nh theo d n. Do chi ph cc d n khng c tnh minh bch nn mi d n c mt mc gi bn, cho thu cn h khc nhau, v d ti d n Xun Mai, gi ch l 8,8 triu ng/m2, nhng d n Ng Th Nhm trn 11 triu ng/m2, d n Si ng gi l 13,3 triu/m2, vt qu kh nng thanh ton ca nhiu i tng thu nhp thp. (Vin o to Sau i hc, trng i hc Kinh T Quc Dn, 2011). Quy nh cp a phng vn cn cha ph hp: Theo Thanh tra Chnh ph, quy nh v i tng c mua, thu, thu mua nh thu nhp thp, B Xy dng c Thng t 36/2009/TT-BXD ngy 16/11/2009 hng dn vic bn, cho thu, thu mua v qun l s dng nh cho ngi c thu nhp thp ti khu vc th, nhng UBND TP H Ni li c Cng vn s 1501/UBND-XD quy nh i tng c mua thnh phn gm cc h gia nh c h khu thng tr ti cc qun, phng. Quy nh ny cha hp l v iu kin nhp h khu H Ni phi c nh , phn ln cc i tng c nhu cu mua nh ch c h khu tm tr. 2.3. nh gi thc trng th trng bt ng sn cho ngi thu nhp thp

2.3.1. nh gi thc trng cung cu ca th trng bt ng sn cho ngi thu nhp thp Nhu cu nh ca ngi TNT rt ln nhng th trng thng ch cung ng nhng sn phm gi cao. H qu l hin nay nh cao cp th tha nhng nhng ngi thu nhp trung bnh c nhu cu nhng khng mua c nh vn rt ln. Cc d n nh x hi, nh cho ngi TNT rt t, trin khai chm. Mi ch c hai d n nh x hi ang bt u trin khai ti khu th mi Vit Hng (qun Long Bin) v ti khu Bc Thng Long, d kin khi hon thnh s

52

c 900 cn nh a vo s dng (Trang thng tin in t DOTHI.net, 2012). D n cho cng nhn thu ti x Kim Chung (ng Anh) cng ang tin hnh. Ngoi ra ,cc qu nh cho ngi TNT, nh phc v ti nh c gii phng mt bng t trc ti nay ch da vo vic trch 10% qu nh v 20-50% qu t cc d n BS, nn hu nh khng p ng nhu cu. Hn na, cht lng v qun l cc khu nh cho ngi TNT v nh ti nh c cng c vn , nh cho cc i tng ny c coi l nh gi r v ng ngha vi nh cht lng thp, khng c mt c quan thng nht chu trch nhim v h tng ng b v kt ni vi ton vng. D ngun cung lin tc tng ln nhng c cu hng ha trn th trng bt ng sn cha cn i gia cc phn khc v cc khu vc nn khng p ng c nhu cu ca x hi, khin cho chnh lch cung cu ngy cng gia tng. Do pht trin t pht, nn nhiu ch u t ch tp trung quan tm vo cc d n nh , khu th bn cho nhng ngi c thu nhp cao, khin ngun cung ca phn khc ny b d tha, dn n tnh trng m. Trong khi , nhu cu cc phn khc nh gi trung bnh, nh gi r v nh cho thu ti cc th l rt ln nhng li b b ng. Bn cnh , nhiu d n b chm tin , thiu kt ni h tng, ri b b hoang ha, gy lng ph ti nguyn t ai v vn u t ca Nh nc. Ngoi ra, tuy nhiu cn h c cho bn nhng a s li nm nhng d n cn ang xy dng, hoc c xy dng xong nhng li nhng khu vc h tng cha hon thin, c nhiu hn ch nn khng p ng tt nhu cu ca ngi mun mua. Mt khc, gi nh t Vit Nam hin ti l qu cao so vi thu nhp ca i a s ngi dn. Theo TS L Xun Ngha, gi BS ti Vit Nam 10 nm nay c mc tng gp 3-4 ln mc tng thu nhp bnh qun u ngi (Bo Lao ng, 2011). Gi tng chng mt, cung - cu mt cn i cng vi thiu cng khai 53

minh bch trong qu trnh quy hoch, cp php d n khin ngi ngho ngy cng t c hi tip cn th trng. Mc d Chnh ph c ch trng pht trin nh cho ngi c thu nhp thp nhng vn cha em li nhiu kt qu v gi nh cho ngi thu nhp thp t l nghch vi tin lng ca i tng th hng chnh sch. Tm li, gi bt ng sn, c bit l gi nh ti cc th ln qu cao so vi mt bng thu nhp ca ngi dn cng nh mc pht trin ca nn kinh t. Mt thng k lm minh chng r nht cho tnh trng ny l: mc thu nhp ca ngi dn Vit Nam ng th 120 th gii nhng gi nh t li t th 20 trn th gii. Trong nhiu nm qua, tnh trng u c, u t theo phong tro, hiu ng dy chuyn khin gi nh t b y ln cao. Trong khi , nn kinh t v m th vn tip tc suy thoi, lm pht tng cao, khin i b phn cc i tng c TNT, ngi ngho ti cc th gp nhiu kh khn v nh . 2.3.2. nh gi cc chnh sch ca Chnh ph trong vic h tr s pht trin ca th trng nh cho ngi thu nhp thp T khi nn kinh t nc ta bt u bc vo nn kinh t th trng, c ch bao cp c xa b, cc chnh sch mi v nh mang tnh hiu qu cao hn so vi chnh sch bao cp nh giai on trc i mi. Tuy nhin nn kinh t th trng ngy cng phc tp, th trng nh ngy cng pht trin i hi nhng h thng php lut, chnh sch qun l tht r rng chun xc. Trong bi cnh pht trin , cc chnh sch v nh dn th hin nhng im cn cha cht ch v phn nh s thiu lin kt vi thc t. Thi gian qua Chnh ph ban hnh nhiu chnh sch t ai i vi chng trnh u t h tng v pht trin nh cho ngi TNT v gii quyt mt phn cu v nh TNT cho nhm i tng TNT l cn b cng chc Nh nc. Tuy nhin li l mt hn ch

54

ca cc chnh sch c ra, do i tng c hng xt duyt thu, thu mua nh thu nhp thp khng ch l cc cn b cng chc Nh nc. Vn ln nht cn tr ngi c TNT tip cn vi cc d n nh TNT l thiu vn mua nh. Chnh ph c cc chnh sch h tr ti chnh nh cho vay vn nhng i tng ch l cn b cng nhn vin chc nh nc. Qu vn cho mi khon vay cng khng ln, qu vn di hn khng c, v th tuy c cc chnh sch h tr nhng cng ch gii quyt c mt lng cu nh nh so vi lng cu thc s ca th trng. Chnh ph cha ban hnh nhng vn bn php lut c th chi tit v cc d n nh TNT. Khung gi chung cho cc d n cha c, khin gi cn h cc d n khng thng nht v thiu tnh minh bch ; tiu chun thit k cho cc cn h cng ch quy nh chung chung v din tch vi khong chnh lch gia din tch ti thiu 30m2/cn h v din tch ti a 70m2/cn h l ln. Thc t mt cn h c din tch 50-70m2 th ph hp vi ngi c thu nhp trung bnh hn. Do quy nh mang tnh chung chung ,ngi dn c nhu cu s dng nh khng c cn c chnh xc so snh cht lng v gi thnh cc d n c s la chn. T nm 2002, c c ch khuyn khch u t xy dng nh cho ngi TNT (Ngh nh s 71/2010/N-CP ngy 23 thng 6 nm 2010 ca Chnh ph quy nh chi tit v hng dn thi hnh lut Nh ) to iu kin pht trin nh , mc d nhiu m hnh huy ng vn u t kh tt nhng cha c th ch ha nn kh thc hin. Qu t x hi hu ht cc thnh ph u c vic ci to xy dng li cc khu c thng gp kh khn trong di di ti nh c do cng tc t chc cng ng. Do th trng nh TNT th ca nc ta cn non tr nn php lut quy nh cn c ch cha ph hp thc t. Theo quy nh th i tng c quyn np n xt thu, thu mua nh TNT ti H Ni phi c h khu thng tr 55

trong ni thnh. iu ny khng ph hp vi thc t khi t nm 2008, H Ni m rng din tch khin dn s khu vc ngoi thnh chim phn trm ln, v lng ngi c nhu cu mua nh TNT chim a s l dn s khu vc ngoi thnh. V th Chnh ph ph l xa iu kin v h khu ni thnh H Ni trong iu kin thu, mua nh TNT. iu cho thy khi ban hnh, chnh sch cn lng lo v hn ch.

56

CHNG 3 : XUT GII PHP KCH THCH V HON THIN TH TRNG BT NG SN NH CHO NGI C THU NHP THP TRN A BN H NI 3.1. Quan im, ch trng nh hng ca ng nh nc

3.1.1. Quan im ca ng v Nh nc Vic gii quyt nh cho ngi TNT phi ph hp vi quan im c nn ra trong chin lc nh quc gia n nm 2020 v tm nhn n nm 2030. Nh ni chung v nh TNT ni ring l hng ha c bit, c hai thuc tnh: kinh t v x hi. Vi thuc tnh x hi, nh khng th thiu i vi con ngi, gip ngi dn n nh cuc sng. Vi thuc tnh kinh t, do s bin ng cung cu khng chu s chi phi ca bt c c nhn hay t chc, m chu s chi phi ca quy lut th trng, nn khng phi ai cng c iu kin mua nh, c bit i vi ngi c thu nhp thp. Do , c c hi s hu nh , ngi c thu nhp thp cn s h tr rt ln t pha Nh nc v chnh quyn cc cp thng qua cc chnh sch h tr v php l, ti chnh, t ai, Pht trin nh l mt trong nhng ni dung quan trng ca chnh sch pht trin kinh t - x hi; Nh nc ban hnh chnh sch thc y th trng nh pht trin ng thi c chnh sch h tr v nh cho cc i tng chnh sch x hi, ngi c thu nhp thp v ngi ngho gp kh khn v nh nhm gp phn n nh chnh tr, bo m an sinh x hi v pht trin th, nng thn theo hng vn minh, hin i. Gii quyt nh cho ngi TNT va mang ngha cp bch, va mang ngha lu di. Khng th trong mt thi gian ngn m nhng vng mc trong qu trnh pht trin nh ni ring v nh TNT ni chung c gii quyt nhanh chng. Gii quyt vn ny cn c cc phng n c th vi tm nhn chin lc lu di. Cc gii php cn c nhn nhn trong

57

tng giai on v gn vi c ch th trng. Chnh sch a ra cn m bo c li ch ca cc bn tham gia (chnh quyn thnh ph, ch u t hay doanh nghip, ngi dn) nhng li ch ca ngi dn c u tin. Cc hng gii quyt phi thc y hiu qu th trng nh t cho ngi c TNT. Pht trin nh ni chung v nh cho ngi TNT ni ring l trch nhim ca cc cp chnh quyn v ton x hi. Khng ai l ngi ng ngoi trch nhim trong nhng n lc gii quyt cc vn v nh , v mi ngi u c quyn li nu nh cc vn cha hp l v gii quyt nh c loi b. Mi ngun lc trong x hi cn c huy ng v hot ng thng nht di s lnh o ca ng b v chnh quyn cc cp. Cc chnh sch v gii quyt nh cho ngi TNT cn ph hp vi chng trnh pht trin nh tng a phng, tun th php lut v nh , quy hoch. S dng tit kim cc ngun lc t nhin, m bo ng b h tng k thut v h tng x hi l vn cn c bit ch trong l trnh pht trin th trng nh TNT. Gi nh TNT cng r cng c li cho ngi s dng l cc i tng c thu nhp kh khn trong x hi. V l do , mt s ch u t mun bn cng nhanh s cn h trong d n nh TNT mnh m nhn m tm mi cch ct gim chi ph khin cht lng nh b nh hng nghim trng. iu l tri vi o c x hi v php lut. Mt trong nhng quan im pht trin nh l phi bo m an ton v p ng cc iu kin v cht lng xy dng, kin trc, cnh quan, tin nghi v mi trng; kh nng ng ph vi bin i kh hu, thm ha thin tai, s dng tit kim nng lng theo ng quy chun, tiu chun do c quan c thm quyn ban hnh.

58

3.1.2. Mc tiu pht huy tt vai tr trung tm u no v chnh tr, hnh chnh quc gia, trung tm vn ha, khoa hc cng ngh ca c nc, ng thi l trung tm ln v kinh t v giao dch quc t, tr thnh ng lc ca vng kinh t trng im pha Bc, H Ni phi pht trin kinh t-vn ha-x hi ton din, bn vng, bo m n nh vng chc chnh tr, an ninh, quc phng, c bn xy dng nn tng vt cht, x hi, nng cao i sng vt cht v tinh thn ca nhn dn. S pht trin v kinh t - vn ha - x hi s to tin , l nn mng vng chc cho s pht trin ca tng b phn trong nn kinh t, c th ni n y l th trng nh cho ngi thu nhp thp. Th trng nh TNT khng th m bo pht trin tt, tha mn li ch ca cc ch th kinh t trong nn kinh t hn lon. V th, t mc tiu pht trin th trng nh TNT th Nh nc trc tin phi t ra nhng mc tiu phn u cho nn kinh t. Quy m dn s H Ni ngy cng ln qua cc nm cng vi vic m rng din tch khin s i tng tiu chun c cp xt thu, mua nh TNT ngy cng tng cao. Cu tng i hi lng cung p ng nhu cu nh ngy cng tr nn cp bch. S thiu ht v cung nh khng ch tn ti H Ni m cc th ni chung trong c nc. V th mc tiu chung v pht trin nh TNT ca H Ni ni ring v c nc ni chung l tng thm cung v nh . Mc tiu chung cho c nc: Mc tiu n nm 2015 Trong giai on 2011 - 2015, tip tc trin khai thc hin cc chng trnh pht trin nh x hi ti khu vc th; phn u xy dng ti thiu khong 10 triu m2 nh x hi gii quyt ch cho ngi c thu nhp thp ti khu vc th (ch yu l nh cn h chung c); p ng cho khong 60% s

59

sinh vin, hc sinh cc trng i hc, cao ng, trung cp chuyn nghip, dy ngh v 50% cng nhn lao ng ti cc khu cng nghip c nhu cu v ch . Mc tiu n nm 2020 Trong giai on 2016 - 2020, phn u thc hin u t xy dng ti thiu khong 12,5 triu m2 nh x hi ti khu vc th; p ng cho khong 80% s sinh vin, hc sinh cc trng i hc, cao ng, trung cp chuyn nghip, dy ngh v khong 70% cng nhn lao ng ti cc khu cng nghip c nhu cu c gii quyt ch . 3.1.3. Nguyn tc gii quyt nh cho ngi thu nhp thp H Ni Nguyn tc 1: bo m s h tr cn thit ca Nh nc, nhng khng phi tnh bao cp nh giai on trc i mi. Ngi c thu nhp thp c ch nh c nh n nh phi t bng n lc ca bn thn, Nh nc ch h tr v to iu kin thng qua cc chnh sch v php l, li sut vn cho vay Tuy nhin vic h tr ca Chnh ph phi m bo ng i tng, khng h tr trn lan, h tr u tin nhng i tg c bc xc nht v nh v cn ngn chn tham nhng, lm quyn, lm dng chinh sch. Nguyn tc 2: th trng nh cho ngi c thu nhp thp l mt b phn ca th trng nh , do pht trin th trng nh thu nhp thp phi theo hng cng y mnh s pht trin th trng nh ni chung. S h tr ca Chnh ph l cn thit, nhng ch mang tnh cht b sung v thc y s pht trin, khng th thay th cc c ch trn th trng. Nh nc mang vai tr nh hng v h tr, khng c ln t vai tr ca bn tay v hnh trn th trng trnh trng hp y th trng nh thu nhp thp v ch bao cp. Nguyn tc 3: Huy ng sc mng tng hp ca Nh nc, cc t chc doanh nghip, ca ngi c thu nhp thp v ngun vn quc t.

60

Ngun vn l vn then cht trong cc d n nh. Nh thu nhp thp c Chnh ph h tr ngun vn nhng ch l mt phn. ngun vn u t khng trong tnh trng thiu ht, vn cn c khuyn khch huy ng t cc doanh nghip v chnh ngi thu nhp thp trong nc; thu ht vn u t t cc doanh nghip nc ngoi v t chc quc t. Tuy nhin, cn c c ch chnh sch c th cho nhng ngi gp vn c hng li t cc d n c xy dng. Nguyn tc 4: m bo s thng nht hu c v kt hp ng b gia chnh sch kinh t - x hi trong vic gii quyt nh cho ngi thu nhp thp, trnh s chng cho v mu thun c th xy ra lm v hiu ha cc chnh sch. i vi gia nh thuc din chnh sch th u tin vn dng cc chnh sch x hi nh h tr nh tnh ngha. i vi cc h thu nhp thp ven , h tr sa cha, kin c ha nh hin c. i vi h thu nhp thp ni th nn h tr v kh nng chi tr thng qua cc m hnh nh ti nh c, bn tr gp, thu mua vi li sut u i. Nguyn tc 5: la chn cch thc h tr nh thu nhp thp sao cho hiu qu, m bo tnh cng bng, cng khai, minh bch; minh bch cc chnh sch h tr nh u t; khc phc hin tng tiu cc, tham nhng, lm quyn, lm dng chnh sch h tr. Mi h gia nh ch c h tr 1 ln v vic la chn i tng c u tin h tr trc phi da trn cc tiu ch tnh im c trong quy nh. H no c mc im cao hn s c u tin xt duyt n trc. Nh u t d n c min gim mt s loi thu theo ng quy nh, c to iu kin v vay vn v xy dng. 3.1.4. nh hng xy dng v pht trin Trong chin lc pht trin nh quc gia n nm 2020 v tm nhn n nm 2030 c ch r: Gii quyt nh cho ngi c thu nhp thp ti khu vc th theo hng Nh nc ch ng u t pht trin qu nh x hi t ngun

61

ngn sch nh nc cho thu, thu mua; ng thi ban hnh cc c ch, chnh sch u i khuyn khch cc thnh phn kinh t tham gia u t xy dng nh thu nhp thp bn, cho thu, thu mua. Nh nc phi lun gi vai tr nh hng v d n, ngun vn, u i cho cc ch u t d n nh TNT. V d nh ch u t s c min, gim v hng cc u i v thu sut thu thu nhp doanh nghip theo quy nh ca php lut v thu thu nhp doanh nghip; c h tr tn dng u t t cc ngun: vay vn tn dng u i hoc b li sut theo quy nh; vay t Qu pht trin nh hoc Qu tit kim nh (nu c); c y ban nhn dn cp tnh xem xt h tr mt phn hoc ton b li vay. Theo Ngh nh s 71/2010/N-CP ngy 23 thng 8 nm 2010 ca Chnh ph quy nh chi tit v hng dn thi hnh lut Nh , l trnh pht trin nh cho ngi TNT cn theo cc nh hng sau: Gn u t pht trin nh vi xy dng th vn minh, hin i v gii quyt tt cc vn x hi, mi trng. Nh nc, cc ch u t v dn c cng phi hp n lc pht trin nh , tng kh nng cung ng nh mi, lm cho qu nh thnh ph ngy thm di do, bo m v lng v cht nh. Pht trin cc d n nh a dng, gm nh thng mi gi r, nh cho thu, nh th mua, nh tr gpT , c c s gii quyt nh cho cc nhm dn c, k c ngi c thu nhp thp. Pht trin nh cho ngi c thu nhp thp cn tn trng nhng nguyn tc ca nn kinh t th trng, c bit l quy lut b p chi ph, bo m nh c gi r - gi tr th trng thp, ph hp vi iu kin v kh nng ch tr ca ngi thu nhp thp.

62

 Nh nc cn tng cng vai tr qun l i vi cng tc quy hoch, u t pht trin nh cho dn c v cho ngi thu nhp thp. Thc hin vai tr iu tit, h tr v bao cp nh c mc tiu, nhm hn ch phn ha giu ngho trong lnh vc nh . Cng tc pht trin nh cho ngi thu nhp thp phi i lin vi bo v, pht huy cc gi tr vn ha, lch s v mi trng Th . Nhng d n nh phi kt hp hi ha gia khu vc ph c, khu dn c v cc khu thi mi, bo m tun th cc tiu chun quy hoch, kin trc, xy dng v mi trng. 3.2. Mt s gii nhm php kch thch v hon thin th trng bt ng sn cho ngi thu nhp thp trn a bn H Ni 3.2.1. V pha Chnh ph Thanh tra xt xao qu trnh xy dng Xut pht t thc trng nh thu nhp thp vi cht lng k thut, kin trc thp. Nguyn nhn l do trong qu trnh xy dng nguyn vt liu ch nh ban u b bn rt; khc phc iu ny, chnh ph nn lp mt t thanh tra gim st cc cng trnh d n nh thu nhp thp. Vic thanh tra cc d n cn to s lin kt gia doanh nghip v nh nc, trong qu trnh gim st, nh nc c th h tr doanh nghip khi gp kh khn trong vn xy dng. Xy dng, nng cp h thng mng li cp thot nc n nhng ni d n v quy hoch h thng in li cung cp in cng cn ch ti vn m quan th. Do cht lng km ca h thng cp thot nc cng nh mng li in chng cht cc khu nh dnh cho ngi thu nhp thp; nguyn nhn ca hin

63

trng ny l do cc khu nh thu nhp thp c t nhng v tr xa trung tm nn iu kin cung cp in nc khng c u t nhiu. Quy hoch ng thi nhng h thng h tng x hi xung quanh Mt thc trng ng bun l hin cc khu nh dnh cho ngi thu nhp thp c xy xong nhng s ng b v cc dch v gio dc, y t li cha c p ng. Do , Nh nc khng ch quy hoch qu t d n m cn cn quy hoch ng thi nhng h thng h tng x hi xung quanh nh trng hc, trm y t, trung tm gii tr to mt mi trng sng ton din cho nhng ngi thu nhp thp v gia nh ca h. Vic quy hoch ng b mi trng sng lnh mnh cho cc h gia nh ngi thu nhp thp cn gp phn n nh an ninh x hi, trnh c cc t nn x hi hay s xung cp thnh cc khu chut khi m vn ha ca dn c khng c xy dng. Pht trin th trng ti chnh ngn hng vng mnh v dnh ring cho th trng bt ng sn nh thu nhp thp Nh nc nn n gin ha cc th tc xc minh khi doanh nghip vay vn; u tin cc doanh nghip c uy tn v bt tay vo thi cng xy dng Hai gii php trn xut pht t thc trng c rt nhiu nhiu d n trn giy v cc d n treo lm ko di thi gian xy dng d n; l do l t vn kinh ph, ngun vn xy dng d n hoc i khi tm c ngun vn th vn gii ngn ngun vn li chm do doanh nghip cn chng minh cc th tc giy t phc tp. Chnh v vy vic pht trin c th trng vn mnh dnh cho th trng bt ng sn ngi thu nhp thp ni ring cng nh cc d n khc ca chnh ph ni chung l rt cn thit. Gii hn din tch xy dng nhng cn c bin php thanh tra cht ch,

64

khuyn khch, ch nh ngun cung nhng nguyn vt liu r v bn cho doanh nghip; y mnh h thng nghin cu pht trin t cc vin nghin cu; tham kho chnh sch ca chnh ph Singapore: ch cho php bn li nh thu nhp thp khi thi gian s dng trn 5 nm; xy dng mt khung gi nh khi bn ra cho ngi thu nhp thp doanh nghip iu chnh hot ng ca mnh; minh bch ha cc thng tin d n trn cc phng tin thng tin i chng trnh xut hin c giao dch. l nhng nhm gii php bnh n gi nh cho ngi thu nhp thp khi thc trng l gi bn nh mc d c h tr vn cao so vi kh nng mua nh ca ngi dn. Nguyn nhn ca thc trng ny l do doanh nghip xy dng nh vi din tch ln bn vi li nhun cao hn; s dng nhng nguyn vt liu cn t tin v tnh trng mua i bn li cc cn h. Cn phi cc gii php t cc b ngnh khc nh b k hoch dn s v pht trin Khi lng cu lin tc gia tng m nguyn nhn xut pht l do s gia tng dn s v c hc v gia tng v c gii (gia tng c gii l ch yu cc th). Nh vy gii quyt mt vn cng i hi s kt hp gii php gia cc b, ngnh vi nhau. Xy dng qu tit kim nh cng bng, lu di; h tr ngi dn mua nh bng hnh thc tr gp hoc h tr khi vay vn c hng li sut u i V kh nng mua nh ca nhng ngi thu nhp thp cn qu xa vi do mc lng hnh chnh h c nhn ch mc c bn, ng thi yu t lm pht Vit Nam tng ln hng nm nn mc lng ca nhng ngi thu nhp thp ch chi tiu v tit kim th rt nh.

65

 Cc chnh sch hng ti ci thin tnh minh bch ca th trng ci thin tnh minh bch ca th trng bt ng sn nh thu nhp thp H Ni, Nh nc cn ci cch b my hnh chnh v th tc hnh chnh. Cc chnh sch cn y mnh qu trnh cung cp quyn s hu chnh thc v ti sn cho ngi c thu nhp thp. Bn cnh , thng tin v quy hoch nh t, thng tin v cc d n ang v xy dng xong cn c cng khai ha trn cc phng tin thng tin i chng. Khi c phn hi, cht vn hay khiu kin ca ngi dn v nh t, chnh quyn cc cy v ban ngnh chc nng c trch nhim tr li cng khai, khng chm tr. Cc chnh sch cn y mnh qu trnh cung cp quyn s hu chnh thc v ti sn cho ngi c thu nhp thp. Thng nht, r sot li cc quy nh c ch lut php v nh thu nhp thp ban hnh. Hin nay cc lut php quy nh chng cho ln nhau lm ngi dn v doanh nghip gp kh khn khng bit p dng c ch no; nguyn nhn ca thc trng ny l do c qu nhiu b ban ngnh cng tham gia gii quyt vn nh v a ra nhng xut khng ng b. Ci cch b my hnh chnh nh nc Thc trng trong qu trnh gii quyt cc th tc giy t hnh chnh, thi gian x l lu v mt s cn b vin chc gy kh d cho ngi dn. B my nh nc m hot ng quan liu, nhiu kh s dn ti cc vn tham , tham nhng, to c hi cho cc c tm c hi kim chc v lm mt i s tn nhim ca ngi dn i vi ng v Nh nc. 3.2.2. V pha doanh nghip u t xy dng 3.2.2.1.Ci tin cht lng k thut-cng ngh thi cng nh cho ngi c thu nhp thp

66

Trc thc trng k thut nh cho ngi c thu nhp thp cn yu v cht lng nh trnh by chng 2, nhm nghin cu nhn thy ci thin cc im yu v cht lng nh , v cc vn cp thot nc, v h thng in chiu sng, cc doanh nghip u t xy dng cn ch trng cc im sau : Cn la chn cc cng ngh thi cng ph hp, n gin, tn dng c cc nguyn vt liu sn c a phng, gp phn lm gim gi thnh xy dng. Cng ngh xy dng phi theo hng cng nghip ha, quy chun ha d thi cng v sn xut hng lot, tc nhanh, nhng phi m bo tiu chun v kinh t, bn, thm m kin trc v yu cu s dng, bo v mi trng. Kt cu nh x hi cn vng chc, n gin, hiu qu, n nh, chng c gi bo. Vt liu xy dng khai thc a phng nhng phi c la chn m bo cc tiu chun v kinh t, bn, tui th cng trnh, an ton in nc, phng chng chy n. Phi hp vi cc n v cung cp in, nc, cc trng hc, c s y t xy dng ng b cc dch v x hi thit yu phc v nhu cu ca ngi dn sng trong nh TNT. 3.2.2.2. Nng cao cht lng qun l nh cho ngi TNT Nh thu nhp thp thng b hiu lm l nh c cht lng thp. V th, ngi TNT cn cha tht s tin tng vo cc d n u t, cn doanh nghip th cng khng mun ri b phn khc cn h cao cp tham gia vo phn khc nh gi r. Tuy u t vo th trng bt ng sn cho ngi c thu nhp thp khng phi lc no doanh nghip cng thu c li nhun cao nh cc d n cao cp dnh cho nhng ngi giu c, nhng nu doanh nghip bit tnh ton d liu v cung cp c sn phm c cht lng thc s ra th trng,

67

doanh nghip s to dng c uy tn trn th trng vi cc knh ti chnh, vi khch hng v li nhun mang v s nhiu v bn vng hn li nhun chp nhong. Mun xy dng c uy tn trn th trng, doanh nghip cn phi ci cch t chnh ni lc ca mnh l b my vn hnh qun l cng ty, tm nhng nhn ti, ci tin h thng cng ngh thng tin v my mc sn xut. Do , i vi cc d n bt ng sn nh thu nhp thp cc doanh nghip cn tun th nhng quy nh php lut v quy hoch kin trc nh . Ngoi cc bin php ti u ha chi ph va m bo li nhun, va to mt mc gi nh ph hp vi i tng TNT, nh u t cng cn ch n an ton v cht lng cng trnh, nh thu nhp thp khng tr thnh nh cht lng thp. Thm vo , cc nh u t cng cn c trch nhim hn v thng nht trc vi ngi mua nh v vn duy tu, bo dng, sa cha cc h hng pht sinh trong qu trnh s dng thay v bng quan, tr tr trong vic khc phc vn . Mt khc, cc ch u t cng cn su st trong vic qun l nh , trnh tnh trng ngi dn t sa cha, ci ni, gy mt m quan th cng nh cht lng chung ca cng trnh. Nh vy, khi bn thn nh u t c thc to dng thng hiu trn th trng, qun l cht ch vic xy dng, s dng, nng cp, khai thc cc dch v cng thm nh gi xe, siu thth an ninh, an ton, trt t, np sinh hot ca ngi mua nh mi c m bo, khng tnh trng cc khu nh d n dnh cho ngi TNT sau mt thi gian bin thnh cc khu nh chut trung tm t nn x hi nh mt an ninh, trm cp, cp bc, mi dm, ma ty 3.2.2.3. Tm kim ngun nguyn liu bn v r v cng ngh xy dng mi Mt trong nhiu nguyn nhn gy ra thc trng gi bn nh TNT cn qu cao, nm ngoi tm vi ca cc h gia nh TNT l do cc doanh nghip cn s

68

dng tiu chun ca nh thng mi xy nh TNT thay v p dng cc phng n thit k hp l nh tm kim nguyn vt liu mi cng tc thi cng. Vic tm ngun nguyn vt liu xy dng gi r s lm gim chi ph xy dng nh doanh nghip c th tng li nhun ca cng ty mnh. ng thi nhng nguyn liu bn l ph hp vi tm l tiu dng ca ngi c thu nhp thp. tm c cc ngun nguyn liu bn v r, doanh nghip cn m rng cc mi quan h x hi, u t nghin cu, thm ch ch ng tm kim cc ngun nguyn liu ph hp chn lc, tuy nhin cn cn nhc n qu trnh vn chuyn; to dng mi quan h lu di vi cc nh cung cp cng s c bn cung u i hn cho doanh nghip v gi c nguyn vt liu. Vic cc doanh nghip tp trung tm kim nhng ngun liu bn r v tt cng s thc y th trng phi lun chn lc, cnh tranh nghin cu v pht minh p ng nhu cu ca doanh nghip. Theo ng Nguyn Trng Tin - Ph ch tch Hip hi nh thu VN, Ph tng gim c Tng Cng ty Xy dng H Ni nu H Ni, nh thu nhp thp c ra gi 10 - 13 triu ng th mt tp on lin danh gia c v Malaysia sang Vit Nam ang cho bn cng ngh lm nh 20 tng vi gi cha n 5 triu ng mi m2, c cht lng tng ng loi nh thu nhp thp m Vit Nam ang lm. Mt s nc nh Australia, n , New Zealand dng cng ngh x l rm, tro, tru, x da v mt s cht liu ph thi nn gi thnh gim ch bng mt na ca Vit Nam. Ngoi ra, mt s nc cn s dng cng ngh lp ghp c tui th 50 nm n 100 nm nh Singapore. to c lng tin cho khch hng, khng c phng thc no khc ngoi nng cao cht lng nh , th hin trn hai kha cnh cht lng k thutcng ngh thi cng v cht lng qun l.

69

3.2.2.4. Quan tm n nhu cu v th hiu ca ngi dn pht trin th trng Hin nay, tuy cu v nh TNT l rt cao, song nhiu nh thu nhp thp vn b b trng, hoc b tr li cho ch u t, mt phn nguyn nhn l do cht lng v gi bn nh cha ph hp vi mc thu nhp ca nhng h gia nh TNT. V th doanh nghip cn phi hp vi cc S Xy dng, Cc thng k, hoc tin hnh nghin cu k th trng c thng tin v nhu cu, th hiu v kh nng chi tr nh ca ngi dn a ra mc gi ph hp. Vic nghin cu th trng l vn u tin m cc doanh nghip trc khi bt u mt d n, liu sn phm ca h to ra c c th trng chp nhn hay khng, iu ph thuc vo th hiu v tm l ca khch hng. V d nh, din tch cn h cho ngi c TNT khng cn qu ln, n trn 50m2, m ch cn m bo chun v mt ti thiu. Ngoi vn din tch th cn c mt s yu t khc tc ng n gi nh, nh s tng khng nhiu (khong 3-5 tng) nn khng cn thang my v nn mng cng khng phc tp; p dng cng ngh xy dng tin tin, s dng vt liu hon thin v trang b in nc n gin; t do chnh quyn cp vi gi khuyn khch. Tuy vy chung c cn h gi r, nh gi r khng nn xy tch bit m nn xy trong mt khu th mi a chc nng c ng ph, ch, trng hc, nh tr, vn hoa cy xanh v u mi giao thng cng cng, cung cp nhiu vic lm v cc dch v cn thit. Ngoi ra, cn h gi r s ch khc cn h cn h cao cp v kin trc cn h, v vt liu hon thin v trang thit b bn trong, cn kin trc bn ngoi ca chung c vn phi p m bo m quan th. 3.2.3. V pha ngi thu, thu mua nh Ch ng trc tip tm hiu cc ngun thng tin t php lut v cc doanh nghip u t xy dng

70

Ngi c thu nhp thp c nhu cu s dng thu, thu mua nh TNT cn ch ng tm hiu k cc thng tin lin quan n cc d n nh. Do h thng php lut cn nhiu im cha r rng, th tc hnh chnh cn rm r, nn hn ch sai st v tit kim thi gian trong cng on hon thin cc th tc hnh chnh, ngi dn nn ch ng trc tip tm n cc ngun thng tin tm hiu trc khi lm th tc xt duyt thu, mua nh TNT. gim nhng ri ro v tn tht trong qu trnh s dng nh, trc khi mua, thu nh, ngi dn cn tm hiu k cc thng tin v c ch qun l nh, vic vn hnh v bo tr h thng k thut chiu sng v cp thot nc. Ngi dn nn trc tip lin h ch d n u t c thng tin chnh xc v cc quy nh sa cha, bo tr cn h. Ch ng tm n cc ngun h tr vn vay Vn vn mua nh l ro cn ln nht i vi ngi thu nhp thp khi tip cn mua nh. Do , cc i tng l cn b cng nhn vin nh nc cn cng tc ngoi tm hiu v thng tin h tr vay vn ca Chnh ph, nn xin tr cp h tr t chnh cc n v cng tc. Hoc bng hnh thc tr gp tr vo lng hng thng, ngi dn gim c mt khon chi ph mua nh cn c ngay ti thi im mua, m khon s c tr dn qua cc thng thng qua khu tr lng. T gic nng cao thc bn thn v tun th php lut Vn cht lng cng trnh c tn ti c lu qua thi gian hay khng khng ch ph thuc vo qu trnh xy dng, iu kin bo tr, bo dng ca cc nh u t xy dng, m cn ph thuc vo thc gi gn ti sn ca ngi dn. Vic ci ni din tch tri php, un nu khng ng ni quy nh, tn dng ti a cc din tch khong khng trc nhkhng nhng lm cht lng cng

71

trnh sm xung cp m cn mt m quan kin trc. Do ngi dn cn c nng cao thc v t gi gn v bo v ti sn nh ca mnh v ca chung. Do tnh cht thng tin khng hon ho ca th trng nh dn n tn ti th trng u c nh TNT. Bn cnh cc th tc hnh chnh rm r khin nhiu ngi c nhu cu mua nh TNT s tm n nhng k u c nh, vi gi cao hn gi thc nhng h c li v thi gian v c th khng p ng cc yu cu c xt duyt mua nh TNT nhng vn mua c nh TNT. Tuy nhin, vic mua t nhng nh u c vi nhng th tc n gin v cha y khng m bo c vic s hu nh c l ng php lut. Tnh trng ny l khng th trnh khi trn th trng, v th trnh nhng ri ro ln c th xy ra lin quan n vi phm lut php, ngi dn nn c t tun th theo cc quy nh ca php lut v mua, thu, thu mua nh cho ngi thu nhp thp.

72

KT LUN Sau qu trnh nghin cu v thc trng th trng bt ng sn nh cho ngi thu nhp thp hin nay, nhm ti c th tm tt li nhng vn cp thit nht trn th trng nh cho ngi thu nhp thp H Ni nh sau: V pha cung: cung v nh cho ngi thu nhp thp trn a bn H Ni cn thiu ht. Nguyn nhn vn ny l ngun vn v li nhun. Vn h tr trc tip t pha Nh nc khng ti tr cho mi d n, vn vay u i cn vng mc v th tc v chm v cung ng. Nguyn nhn th hai khin cung v nh thu nhp thp thiu do li nhun ch u t thu v t cc d n nh thu nhp thp l thp so vi cc d n nh cao cp. a s cc doanh nghip u t xy dng khng chuyn u t cho phn on th trng nh thu nhp thp nn cha tm c cc ngun cung vt t, yu t sn xut quy m lu di ct gim chi ph xy dng, tng li nhun. Ngoi ra, b p chi ph b ra thu v li nhun, ch u t y gi nh cao vt qu kh nng chi tr ca ngi thu nhp thp khin nhiu d n khng bn c cn h, ch u t khng thu hi vn ngay c. Do , li nhun khng cao l ro cn khin s nh u t cho d n nh thu nhp thp khng nhiu, sau khi gp thm nhng kh khn v vn, qu t, quy hochs lng d n c u t cng gim khin cung tr nn thiu ht. Vn t ra l Chnh ph v doanh nghip cn ku gi vn t nhiu knh huy ng vn trong nc v quc t. V pha cu: quy m dn s th ngy cng ln ch yu do gia tng c gii trn a bn H Ni nn nhu cu v nh ngy cng tr nn bc thit. So vi lng nh c cung trn th trng nh thu nhp thp, cu v nh thu nhp thp l thng d.Tuy nhin vn c tnh trng d n nh hon thin khng bn c, ngi dn vn khng c nh. Nguyn nhn tnh trng trn do gi nh cao

73

khng kim sot vt qu kh nng ti chnh ca ngi c thu nhp thp. Vn ny cn Chnh ph gii quyt sm thng qua c th v minh bch ha mt khung gi nh chun cho cc d n nh thu nhp thp th. Cc cn h ti cc d n nh thu nhp thp hin nay bc l s xung cp v cht lng v s khng ng b v kt cu h tng. Trch nhim v cht lng cng trnh khng ch nm pha doanh nghip xy dng m cn nm pha Chnh ph v ngi dn. Tuy nhin, vn Nh nc v nh u t xy dng phn chia trch nhim nh th no trong vic xy v qun l xy, bo tr, sa cha, bo dng h thng k thut l vn then cht quyt nh cht lng cc cng trnh, v ngi thu nhp thp ang trng cc quy nh lm r trch nhim c th yn tm u t mt khon chi ph ln thu, mua nh. Nm 2011 va qua, th trng bt ng ni chung hot ng trm lng li do cung cu khng tng xng, mt phn do chnh sch v m ca chnh ph l kim ch lm pht nn cc doanh nghip bt ng sn kh khn trong vic tm ngun vn. Tuy nhin nm 2012 s l mt nm c d bo th trng lt xc tr thnh mt thc th lnh mnh, khe khon, hu ch hn v v quyn li ca i a s ngi dn cha c nh .

74

TI LIU THAM KHO A. Danh mc vn bn php lut 1. Cng vn 8844/NHNN-CSTT ngy 14 thng 11 nm 2011 v hot Cng vn 1501/UBND-XD ngy 4 thng 03 nm 2011 ca y ban ng tn dng trong cc thng cui nm 2011 do Ngn hng Nh nc ban hnh 2. nhn dn thnh ph H Ni gii quyt vic mua, thu, thu mua nh thu nhp thp cho h gia nh trn a bn thnh ph 3. 4. Lut Nh 2005 Ngh nh s 90/2006/N-CP, ngy 6 thng 9 nm 2006 ca Th

Tng Chnh Ph quy nh chi tit v hng dn thi hnh mt s ni dung v pht trin nh , qun l vic s dng nh , s hu nh , giao dch v nh v qun l nh nc v nh quy nh ti Lut Nh 5. Ngh nh 71/2010/N-CP ngy 23 thng 6 nm 2010 v Quy nh Ngh quyt s 18/NQ-CP ngy 20 thng 04 nm 2009 ca Chnh chi tit v hng dn thi hnh Lut Nh 6. ph v mt s c ch, chnh sch nhm y mnh pht trin nh cho hc sinh, sinh vin cc c s o to v nh cho cng nhn lao ng ti cc khu cng nghip tp trung, ngi c thu nhp thp ti khu vc th 7. Quyt nh s 67/2009/Q-TTg ngy 24 thng 4 nm 2009 ca Th tng Chnh ph ban hnh mt s c ch, chnh sch pht trin nh cho ngi c thu nhp thp ti khu vc th 8. Quyt nh s 34/2010/Q-UBND ngy 16/08/2010 quy nh vic bn, cho thu, cho thu mua v qun l s dng nh cho ngi c thu nhp thp ti khu vc th

75

9.

Quyt nh s 67/2010/Q-TTg ngy 29 thng 10 nm 2010 ca

Th tng Chnh ph v vic sa i, b sung mt s iu ca Quyt nh 167/2008/Q-TTg v chnh sch h tr h ngho v nh 10. Quyt nh s 3891/Q-UBND ngy 5-8-2005 ca UBND TPHCM quy nh v iu kin v i tng c thu nhp thp (TNT) vay tin ti Qu pht trin nh thnh ph to lp nh 11. Thng t s 15/2009/TT-BXD ngy 30/6/2009 ca B Xy dng v vic Hng dn phng php xc nh gi cho thu nh sinh vin, nh cng nhn khu cng nghip v nh cho ngi c thu nhp thp v gi bn, gi thu mua nh cho ngi c thu nhp thp thuc cc d n do cc thnh phn kinh t tham gia 12. vc th B. Danh mc cc ti liu tham kho I. Ti liu tham kho bng ting Vit 1. 2008 2. Singapore 3. Hong Xun Ngha, Nguyn Khc Thanh, 2009, Nh cho ngi c thu nhp thp cc th ln hin nay kinh nghim H Ni, NXB Chnh tr Quc gia, thng 12/2009 4. Ph Th Thu Hng, Nguyn Minh Phong, 2008, Nh cho ngi c thu nhp thp mt th trng cn thit v tim nng, Tp ch Kinh t v D bo (20), 9/2008 76 Th Loan, 2009, Pht trin nh x hi - kinh nghim t Cao Thy Xim (2008) Kinh t hc vi m, NXB Kinh t quc dn, Thng t 36/2009/TT-BXD ngy 16/11/2009 hng dn vic bn, cho thu, thu mua v qun l s dng nh cho ngi c thu nhp thp ti khu

5.

Bo H ni mi, 16/02/2012, Nh cho ngi thu nhp thp: V

sao khng cn hp dn, <http://hanoimoi.com.vn/newsdetail/Xahoi/538866/nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-vi-sao-khong-con-hap-dan.htm>, xem ngy 20/3/2012 6. Bo Lao ng, 31/08/2011, Nn c chnh sch hng ti ngi c thu nhp thp, http://laodong.com.vn/Bat-dong-san/Nen-co-chinh-sach-huongtoi-nguoi-co-thu-nhap-thap/8247.bld>, xem ngy 10/3/2012 7. Bo Lao ng, 14/2/2012, Qu t dnh xy nh x hi t thp, xem ti: <http://laodong.com.vn/Bat-dong-san/Quy-dat-danh-xay-nha-oxa-hoi-dat-thap/53277.bld> , xem ngy 10/3/2012 8. Bo Lao ng , 09/04/2012, H Ni: Tp trung gii quyt vn an c, <http://dothi.net/doi-song-do-thi/17944/ha-noi-tap-trung-giai-quyet-vande-%E2%80%9Can-cu%E2%80%9D.htm>, xem ngy 10/4/2012. 9. Bo Xy dng in t, 7/9/2010, K 3: Kinh nghim ca Singapore, <http://nhadathanoi.com.vn/tin-tuc-bat-dong-san/bat-dong-san-thegioi/168-ky-3-kinh-nghiem-cua-singapore.html> , xem ngy 25/3/2012 10. Bo Xy dng in t, 06/04/2012, Gii php cho Th trng BS

khng ch l vn, <http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/giaiphap-cho-thi-truong-bs-khong-chi-la-von.html>, xem ngy 10/4/2012 11. Cng ty C phn u t v Cng ngh i Vit, 31/08/2011,3 ng nhn "lch chun" v nh thu nhp thp, xem ti: <http://nhaochonguoicothunhapthap.batdongsan.com.vn/3-ngo-nhan-lech-chuanve-WOQj07itaSY1.html>, xem ngy 20/3/2012 12. Din n Kinh T Vit Nam, 02/12/2011, 02/12/2011, Tho chy khi nh thu nhp thp, <http://vef.vn/2011-12-01-nha-thu-nhap-thap-e-hangloat>, xem ngy 13/3/2012 77

13.

Thi bo Kinh t Vit Nam, 28/05/2009, H Ni c th tung gn

14.000 t ng xy nh gi thp, <http://vneconomy.vn/2009052812493203P0C17/ha-noi-co-the-tung-gan14000-ty-dong-xay-nha-gia-thap.htm>, xem ngy 10/3/2012 14. Thi bo Kinh t Vit Nam, 09/01/2012, "H Ni trn tnh chuyn gi nh thu nhp thp qu cao, <http://vneconomy.vn/20120109114325836P0C17/ha-noi-tran-tinh-chuyen-gianha-thu-nhap-thap-qua-cao.htm>, xem ngy 20/3/2012 15. nm 2009 16. Trung tm Bo ch v Hp tc truyn thng Quc t, 19/4/2003, 4 d n nh cho ngi thu nhp thp H Ni , <http://vietbao.vn/Kinh-te/4-duan-nha-o-cho-nguoi-thu-nhap-thap-Ha-Noi/10815267/175/ >, xem ngy 12/3/2012 17. Vin o to Sau i hc, trng i hc Kinh T Quc Dn, 3/3/2011, Thng 4 s cng b gi nh thu nhp thp ti H Ni, <http://gsneu.edu.vn/tha%CC%81ng-4-se%CC%83-cong-bo%CC%81gia%CC%81-nha%CC%80-thu-nha%CC%A3p-tha%CC%81p-tai-hanoi__179739.html> , xem ngy 10/3/2012 II. Ti liu tham kho bng Ting Anh 1. 2. Jianging YE, 1998, China Housing policy and Housing market) Man, Joyce Yanyun, 2011, Affordable Housing in China, Lincoln Tng cc Thng k, 2009, Tng iu tra Dn s v nh Vit Nam

Institution of Land Policy, Land Lines, January 2011 3. National Bureau of Statistics of China, Demograpia 2009, The fifth

annual Demographia international housing affordability survey,

78

<http://www.audit.gov.cn/n1992130/n1992150/n1992500/2596931.html>, xem ngy 20/1/2012 4. Lan Deng, Qingyun Shen, Lin Wang, Housing policy and finance

in China, November 2009.

79

PH LC Ph lc 1: Lut Nh 2005 iu 53. i tng v iu kin c thu nh x hi 1. i tng c thu nh x hi l cn b, cng chc, vin chc, s quan, qun nhn chuyn nghip thuc lc lng v trang nhn dn, cng nhn lm vic ti cc khu kinh t, khu cng nghip, khu ch xut, khu cng ngh cao v cc i tng khc theo quy nh ca Chnh ph. 2. Ngi c quy nh ti khon 1 iu ny c thu nhp thp v thuc mt trong cc trng hp sau y th c thu nh x hi: a) Cha c nh thuc s hu ca mnh v cha c thu hoc mua nh thuc s hu nh nc; b) C nh thuc s hu ca mnh nhng din tch bnh qun trong h gia nh di 5m2 sn/ngi; c) C nh thuc s hu ca mnh nhng l nh tm, h hng hoc dt nt. iu 54. i tng v iu kin c thu mua nh x hi i tng v iu kin c thu mua nh x hi l nhng trng hp quy nh ti iu 53 ca Lut ny. Ngi c thu mua nh x hi phi thanh ton ln u 20% gi tr ca nh thu mua.

Ph lc 2: Quyt nh s 34/2010 ca UBND thnh ph H Ni ban hnh quy nh vic bn, cho thu nh cho ngi c thu nhp thp ti th iu 4. i tng c mua, thu, thu mua nh thu nhp thp H gia nh c t nht 01 ngi hoc c nhn (i vi trng hp l h c thn) thuc i tng sau y: 1. Cn b, cng chc, vin chc hng lng t ngn sch Nh nc thuc cc c quan ng, Nh nc, mt trn T quc v cc t chc chnh tr - x hi, x hi ngh nghip; vin chc thuc cc n v s nghip cng lp, s quan, qun nhn chuyn nghip thuc lc lng v trang (k c trng hp ngh ch theo quy nh). 2. Ngi lao ng thuc cc n v s nghip ngoi cng lp, doanh nghip thuc cc thnh phn kinh t, hp tc x thnh lp v hot ng theo quy nh ca php lut (k c trng hp c ngh theo ch quy nh); ngi lao ng t do, kinh doanh c th m bo c thu nhp thp thanh ton tin mua, thu, thu mua nh theo quy nh. iu 5. iu kin c mua, thu, thu mua nh thu nhp thp i tng c mua, thu, thu mua nh thu nhp thp phi p ng y cc iu kin sau: 1. Cha c nh 2. L ngi c nh thuc s hu ca mnh nhng din tch qu cht chi, c c quan nh nc c thm quyn cp giy chng nhn quyn s hu nh hoc c nh m bo iu kin c c quan nh nc c thm quyn

cp giy chng nhn quyn s hu nh theo quy nh ca php lut v nh v php lut v t ai. C th l: a) C nh l cn h chung c, nhng din tch nh bnh qun ca h gia nh thp hn 5m2 s dng/ngi; b) C nh ring l, nhng din tch nh bnh qun ca h gia nh thp hn 5m2 s dng/ngi v din tch khun vin t ca nh thp hn tiu chun din tch t ti thiu thuc din c php ci to, xy dng theo quy nh ca y ban nhn dn Thnh ph. 3. Cha c Nh nc h tr v nh , t di mi hnh thc, c th l: a) Cha c Nh nc giao t theo quy nh ca Php lut v t ai; b) Cha c thu, thu mua nh x hi; c) Cha c tng nh tnh thng, tnh ngha; 4. i vi cc trng hp c nhu cu mua v thu mua nh thu nhp thp th phi c h khu thng tr hoc tm tr di hn ti Thnh ph H Ni. Trng hp i tng thuc lc lng v trang nhn dn, nu cha c h khu thng tr hoc tm tr di hn th phi c xc nhn ca n v ni ngi ang cng tc v chc v, thi gian cng tc, thc trng v nh . 5. C mc thu nhp hng thng (tnh bnh qun theo u ngi) di mc bnh qun theo quy nh ca y ban nhn dn Thnh ph. iu 6. Nguyn tc la chn i tng c mua, thu, thu mua nh thu nhp thp

1. Vic la chn i tng c mua, thu, thu mua nh thu nhp thp thc hin theo phng php chm im, ngi c tng s im cao hn s c u tin gii quyt trc (vi thang im ti a l 100). 2. Bng im c xc nh trn c s cc tiu ch c th sau: STT Tiu ch chm im 1 Tiu ch kh khn v nh : - Cha c nh . dng/ngi v din tch t thp hn tiu chun c php ci to, xy dng li 2 Tiu ch v i tng: - i tng quy nh ti iu 4 Quyt nh 30 ny. 3 Tiu ch u tin khc: - H gia nh c t 02 ngi tr ln thuc i 10 tng quy nh ti iu 4 Quyt nh ny. - H gia nh c 01 ngi thuc i tng quy 8 nh ti iu 4 Quyt nh ny. - C mc thu nhp bnh qun hng thng thp 6 hn mc thu nhp bnh qun theo quy nh ca UBND Thnh ph. 4 Tiu ch u tin do UBND Thnh ph quy nh: (theo Khon 6, iu 5 ca Quyt nh ny) 10 50 - C nh bnh qun di 5 m2 s 30 S im

- Ngi hot ng cch mng trc 1/1/1945 (Lo thnh cch mng); ngi hot ng cch mng Tin khi ngha; thng binh, ngi hng chnh sch nh thng binh, thng binh loi B, bnh binh b suy gim kh nng lao ng t 81% tr ln; b m Vit Nam anh hng; anh hng LLVTND, AHL trong khng chin; thn nhn lit s (b, m, v hoc chng, con, ngi c cng nui dng lit s) hng tut nui dng hng thng; ngi hot ng khng chin b nhim cht c ha hc suy gim kh nng lao ng t 81% tr ln. - Anh hng Lao ng thi k i mi (khng thuc i tng quy nh ti Php lnh u i NCC) - Thng binh, ngi hng chnh sch nh thng binh, thng binh loi B b suy gim kh nng lao ng di 81%; bnh binh suy gim kh nng lao ng di 81%; thn nhn lit s; ngi tham gia khng chin b nhim cht c ha hc suy gim kh nng lao ng di 81%. - Gio s; nh gio nhn dn, thy thuc nhn dn; ngh s nhn dn; ngi c khen thng Hun chng cao qu ca Nh nc 6 8 10

(Hun chng sao vng; Hun chng H Ch Minh; Hun chng c lp cc hng; Hun chng Qun cng cc hng; Hun chng Bo v T quc cc hng; Hun chng chin cng cc hng; Hun chng Lao ng hng 4 Nht; - Ph gio s; nh gio u t; thy thuc u t; ngh s u t; ngh nhn; chin s thi ua Ton quc, ngi lao ng c tay ngh bc cao nht ca ngnh ngh c cp c thm 2 quyn cng nhn. - Trong h c 02 CBCNVC c thm nin cng tc mi ngi trn 25 nm - Trng hp h gia nh, c nhn t c cc tiu ch u tin khc nhau, th ch tnh theo tiu ch u tin c thang im cao nht. - Trng hp c 02 h gia nh, c nhn tr ln c s im bng nhau th S Xy dng s thay mt Hi ng xt duyt cho mua, thu, thu mua nh x hi cp Thnh ph t chc bc thm cng khai xc nh h gia nh, c nhn c mua, thu, thu mua nh x hi. iu 20. Trch nhim ca cc S, Ngnh v t chc c nhn lin quan: 1. S Xy dng: - L c quan u mi, tip nhn, thu ht u t cc thnh phn kinh t, tham gia u t xy dng cc d n nh cho ngi thu nhp thp, th l h s, trnh

UBND Thnh ph chp thun u t cc d n xy dng nh cho ngi thu nhp thp theo quy nh. - Hng dn cc t chc, c nhn c lin quan thc hin cc vn bn, ch trng, chnh sch v qun l v s dng nh thu nhp thp do Chnh ph, cc B ngnh Trung ng v UBND Thnh ph ban hnh. - Cng b cng khai ni dung cc d n xy dng nh cho ngi thu nhp thp ti tr s ca S Xy dng, trang web ca S Xy dng v phng tin truyn thng. Kim tra cc thng tin lin quan n cc d n xy dng nh thu nhp thp v tng s cn h, thi im bn, cho thu thu mua ca ch u t. - Ch tr, phi hp vi cc S, ngnh v n v lin quan t chc thanh tra, kim tra, gim st vic thc hin quy nh. Kim tra nh k hoc t xut vic qun l v s dng nh thu nhp thp; bo co, xut hnh thc x l trnh UBND Thnh ph quyt nh i vi cc hnh vi vi phm (nu c) ca cc c quan, n v, c nhn c lin quan. 2. S Ti chnh: - Xy dng quy nh v thm tra gi bn, gi thu, thu mua bn cho i tng thu nhp thp, trnh UBND Thnh ph ph duyt. 3. Cc thng k H Ni: - iu tra, xy dng mc chun thu nhp cho i tng l ngi thu nhp thp trn a bn Thnh ph hng nm, trnh UBND Thnh ph ban hnh. 4. S Lao ng Thng binh v X hi, Lin on Lao ng Thnh ph:

S Lao ng Thng binh v X hi ch tr hng dn xc nh i tng chnh sch theo tiu ch chm im u tin ca UBND Thnh ph trong vic la chn c thu, mua nh cho ngi thu nhp thp ti khu vc th. 5. UBND phng, qun, huyn: Chu trch nhim v vic xc nhn v h khu v tnh trng nh hin ti cho cc i tng c mua, thu, thu mua nh thu nhp thp m bo theo ng quy nh. 6. Th trng cc n v c cn b mua, thu, thu mua nh thu nhp thp: Chu trch nhim v vic xc nhn v mc thu nhp v danh sch cc cn b do n v mnh qun l iu kin c thu, thu mua nh thu nhp thp m bo theo ng quy nh. 7. Trong qu trnh t chc thc hin, nu c pht sinh vng mc cn phi b sung, sa i, cc S, Ban Ngnh, cc a phng v n v c lin quan bo co S Xy dng trnh UBND Thnh ph xem xt, gii quyt.

Ph lc 3: Quyt nh 67/2009/Q-TTg Ban hnh mt s c ch, chnh sch pht trin nh cho ngi c thu nhp thp ti khu vc th iu 4. Tiu chu n thit , gi bn, cho thu, thu mua nh thu nhp thp 1. Nh thu nhp thp l loi nh cn h chung c, c din tch cn h ti a khng qu 70 m2; ch tiu xy dng h tng k thut, h tng x hi theo Quy chun xy dng hin hnh. Cc d n nh thu nhp thp c iu chnh tng mt xy dng v h s s dng t ln 1,5 ln so vi Quy chun quy hoch xy dng hin hnh, khng khng ch s tng, ph hp vi quy hoch xy dng do c quan c thm quyn ph duyt. 2. Gi bn nh thu nhp thp do ch u t d n xy dng theo nguyn tc tnh chi ph thu hi vn u t xy dng, k c li vay (nu c) v li nhun nh mc ti a l 10% chi ph u t; khng tnh cc khon u i ca Nh nc vo gi bn nh . 3. Gi cho thu, thu mua nh thu nhp thp do ch u t d n xy dng theo nguyn tc tnh chi ph thu hi vn u t xy dng, k c li vay (nu c), chi ph qun l, vn hnh v li nhun nh mc ti a l 10% chi ph u t; khng tnh cc khon u i ca Nh nc vo gi thu, thu mua nh ; thi hn thu hi vn ti thiu l 20 nm. 4. Trng hp mua tr gp v thu mua nh thu nhp thp th ngi mua, thu mua nh np tin ln u khng qu 20% gi nh , tr trng hp ngi mua, thu mua c tha thun khc vi bn bn. Thi hn tr gp, thu mua do bn bn, bn mua, thu mua t tha thun, nhng ti thiu l 10 nm.

5. y ban nhn dn cp tnh chu trch nhim t chc thm nh gi bn, gi thu, thu mua v kim tra cht ch vic bn, cho thu, thu mua nh thu nhp thp trn phm vi a bn.

Ph lc 4: Thng t s 15/2009/TT-BXD ngy 30/6/2009 ca B Xy dng v vic Hng dn phng php xc nh gi cho thu nh sinh vin, nh cng nhn khu cng nghip v nh cho ngi c thu nhp thp v gi bn, gi thu mua nh cho ngi c thu nhp thp thuc cc d n do cc thnh phn kinh t tham gia iu 6. Xc nh gi cho thu nh cng nhn, nh cho ngi c thu nhp thp Cng thc xc nh: V + L + Ql + Bt Tdv

Gt = --------------------------- x K 12 x S Trong : - Gt : l gi cho thu 1m2 s dng cn h trong 1 thng (ng/m2/thng) - V : l chi ph u t xy dng ca d n c phn b hng nm theo nguyn tc bo ton vn (ng/nm) Cng thc xc nh: T x (1+r)n V = -------------(1+r)n - 1

+ T : l tng chi ph u t xy dng d n ti thi im bn giao a vo khai thc s dng (theo gi tr quyt ton vn u t c cp c thm quyn ph duyt) (ng). + r : l li sut bo ton vn u t (tnh theo nm) ph thuc vo ngi c thm quyn quyt nh u t (%/nm) + n : l s nm thu hi vn ph thuc iu kin c th ca tng d n v ngi c thm quyn quyt nh u t nhng ti thiu l 20 nm. - L: l li nhun ca d n, ti a l 10% gi tr u t xy dng cng trnh (ng/nm) - Ql : l chi ph qun l vn hnh hng nm (ng/nm) - Bt : l chi ph bo tr cng trnh bnh qun nm (ng/nm) - Tdv : l cc khon thu t kinh doanh cc dch v trong khu nh trong nm nh: Dch v trng xe, dch v cng tin, cc khon thu (nu c) t hot ng th thao (ng/nm) - S : l tng din tch s dng cc cn h cho thu ca d n (m2). - K : l h s tng, xc nh theo nguyn tc: tng h s K ca 1 Block nh =1 Ch thch: 12 : l s thng thu nh trong 1 nm iu 7. Xc nh gi bn nh cho ngi c thu nhp thp 1. Trng hp bn nh tr tin 1 ln: Cng thc xc nh:

T + L + Bt Gb = --------------------- x K S Trong : - Gb : l gi bn 1 m2 s dng cn h (ng/m2); - T : l tng chi ph u t xy dng ca d n ti thi im bn giao a vo khai thc s dng (theo ga tr quyt ton vn u t c cp c thm quyn ph duyt) (ng). - L : l li nhun ca d n, ti a l 10% gi tr u t xy dng cng trnh (ng) - Bt : l chi ph bo tr cng trnh cho phn s hu chung (ng) - S : l tng din tch s dng cc cn h ca d n: bao gm din tch cc cn h bn v din tch nh m ch u t gi li khng bn thuc s hu ca ch u t (din tch dng cho thu kinh doanh dch v, lm vn phng) (m2) - K : l h s tng, c xc nh theo nguyn tc: tng h s K ca 1 Block nh =1 2. Trng hp bn nh tr gp: Ngi mua nh np tin ln u khng qu 20% gi nh , tr trng hp ngi mua c tha thun khc vi bn bn. Thi hn tr gp do bn bn, bn mua t tha thun nhng ti thiu l 10 nm. iu 8. Xc nh gi thu mua nh cho ngi c thu nhp thp Cng thc xc nh:

A x (V + L) x K + Ql + Bt - Tdv Gtm = --------------------------------------12 x S Trong : - Gtm : l gi thu mua 1m2 s dng cn h tnh theo thng (ng/ m2/thng); - A : l h s biu th t l gia gi tr cn li ca cn h (sau khi tr i tin thanh ton ln u) so vi gi tr ban u ca cn h thu mua (A <1) - V : l chi ph u t xy dng ca d n c phn b hng nm theo nguyn tc bo ton vn (ng/nm) Cng thc xc nh: T x r (1+r)n V = -------------(1+r)n - 1 + T : l tng chi ph u t xy dng d n ti thi im bn giao a vo khai thc s dng (theo gi tr quyt ton vn u t c cp c thm quyn ph duyt) (ng) + r : l li sut bo ton vn u t (tnh theo nm) ph thuc vo ngi c thm quyn quyt nh u t (%/nm)

+ n : thi gian thu mua ph thuc vo tha thun gia ngi bn v ngi thu mua nhng ti thiu l 10 nm. Cc i lng khc c xc nh tng t nh iu 6 ca Thng t ny.