63

Chng 4:
PHN TCH V QUYT NH U T D N


1 CC LOI D N U T TRONG CNG TY

Trong hot ng ca cng ty, cc nh qun l, c bit l gim c ti chnh, thng phi ra
quyt nh u t vo d n ni chung v u t vo ti sn c nh ni ring. Da vo mc
ch, cc d n u t vn c th c phn loi thnh:

- D n u t mi ti sn c nh
- D n thay th nhm duy tr hot ng sn xut kinh doanh hoc ct gim chi ph
- D n m rng sn phm hoc th trng hin c sang sn phm hoc th trng mi
- D n an ton lao ng, bo v mi trng v d n khc.

tng v mt d n u t thng xut pht t mc ch ca d n . Tuy nhin, khi phn
tch xem c nn u t vo mt d n hay khng ngi ta khng ch xem xt n mc ch m
cn n hiu qu v mt ti chnh ca d n. i khi nhiu d n u c hiu qu ti chnh c
xut cng mt lc. Khi , vic phn loi d n theo mc ch phn tch v ra quyt nh
u t khng quan trng bng vic phn loi da vo mi quan h gia cc d n. Da vo mi
quan h, cc d n c th phn chia thnh:

- D n c lp, l d n m vic chp nhn hay bc b d n khng nh hng g n
nhng d n khc ang c xem xt.
- D n ph thuc, l d n m vic chp nhn hay bc b d n ph thuc vo vic chp
nhn hay bc b mt d n khc.
- D n loi tr nhau, l nhng d n khng th c chp nhn ng thi, ngha l ch
c chn mt trong s nhng d n m thi.

2 QUY TRNH PHN TCH V QUYT NH U T

Phn tch v ra quyt nh u t l qu trnh lp k hoch cho mt khon chi u t c sinh li
k vng lin tc trong nhiu nm. Vic thc hin cc d n s nh hng n dng tin chung
ca cng ty ngay by gi v trong tng lai. V vy, c s nh gi hiu qu ca cc d n l
dng tin tng thm ca cng ty khi c d n so vi dng tin ca cng ty khi khng c d n v
sut chit khu hp l, da vo qui i dng tin nhng thi im khc nhau v cng
mt mc chung so snh. Quy trnh phn tch v ra quyt nh u t c th c m t bng
hnh 7.1 di y.

Hnh 5.1: Quy trnh phn tch v ra quyt nh u t d n












Xc nh d n:
Tm c hi v a ra
ngh u t vo d n
nh gi d n:
c lng dng tin lin
quan v sut chit khu
hp l
La chn tiu chun
quyt nh:
La chn lut quyt nh
(NPV, IRR, )
Ra quyt nh:
Chp nhn hay t chi
d n
64

Phn tip theo ca chng ny s xem xt chi tit hn nhng khu quan trng nht trong quy
trinh phn tch v ra quyt nh u t d n. Trc ht l la chn tiu chun quyt nh u t
d n.

3 CC TIU CHUN QUYT NH U T D N
Tiu chun quyt nh u t d n l cn c da vo ban qun l cng ty c th ra quyt
nh chp nhn hay t chi u t d n. Khi xem xt quyt nh ti chnh ni chung v phn
tch hay xem xt quyt nh d n ni ring, bao gi chng ta cng xem xt n quan h gia li
ch v chi ph, vi nguyn l n gin l chp nhn u t d n nu li ch thu c t d n
ln hn chi ph u t d n. Tuy nhin, vn dng nguyn l ny vo thc tin khng n gin
cht no bi vic xc nh v o lng chnh xc li ch v chi ph ca d n rt phc tp.
Dng tin t do (free cash flows) l khi nim c s dng o lng li ch to ra t
vic chp nhn u t d n. Trong phm vi phn ny chng ta tp trung xem xt s dng dng
tin t do nh gi hiu qu ti chnh ca d n nh th no, cn vic xc nh dng tin t do
l vn kh phc tp s c tch ra trnh by chi tit phn sau. Da vo dng tin t do
chng ta c th thit k v s dng cc ch tiu sau y: thi gian hon vn, hin gi thun, ch
s kh nng sinh li, t sut sinh li ni b v sut sinh li ni b c hiu chnh nh gi v
quyt nh u t d n.

4.1. Gi tr hin ti rng (Net present value NPV)

y l ch tiu c bn dng nh gi hiu qu ca mt d n u t v n th hin gi tr tng
thm m d n em li cho cng ty. Gi tr hin ti rng (NPV) ca d n c xc nh bng
tng hin gi dng tin t do ca d n vi sut chit khu thch hp tr i chi ph u t ban
u cho d n. Cng thc tnh hin gi rng nh sau:

0
1
) 1 (
CF
r
FCF
NPV
n
t
t
t

+
=

=


trong FCF
t
l dng tin t do nm t, r l sut chit khu ca d n, n l tui th ca d n v
CF
0
l chi u t ban u cho d n.
- Mt d n c NPV > 0 c ngha l, vi sut chit khu r xc nh, hin gi ca dng tin
thu nhp t d n ln hn chi ph u t cho d n. Do , cng ty nn chp nhn u t
d n.
- Mt d n c NPV = 0 c ngha l, vi sut chit khu r xc nh, hin gi ca dng tin
thu nhp t d n bng vi chi ph u t cho d n. Do , d n to ra c cho cng
ty t sut sinh li bng sut chit khu r, cho nn, cng ty cng nn chp nhn u t d
n.
- Mt d n c NPV < 0 c ngha l, vi sut chit khu r, hin gi ca dng tin thu nhp
t d n nh hn chi phi u t cho d n. Do , cng ty nn t chi u t d n.
- Vi cng mt sut chit khu r, d n no c NPV ln chng t d n c hiu qu hn
v n to ra c nhiu gi tr hn cho cng ty. Do , nu c hai d n loi tr nhau, d
n no c NPV ln hn s c la chn trong khi d n kia b t chi.

Ni chung d n ch ng u t khi no c NPV ln hn hoc bng 0 v ch khi y thu nhp t
d n mi trang tri chi ph v mang li li nhun tng thm cho nh u t. Ti sao nh vy?
Nh ch ra trong cng thc tnh, NPV bao gm hai phn: (1) chi ph b ra u t d n
thng k hiu l CF
0
v (2) tng li ch thu c t d n bng tng hin gi ca CF
t
vi t = 1,
2, n. Mt d n c NPV>0 c ngha l d n c tng li ch bng tin qui v hin gi ln
hn tng chi ph b ra u t d n. Mt d n nh vy r rng l ng u t. Ngc li, nu
d n c NPV<0 c ngha l tng li ch bng tin thu c t d n sau khi qui v hin gi nh
hn tng chi ph b ra u t d n. Mt d n nh vy r rng l khng ng u t v n
65

khng to ra c gi tr cho cng ty. V d 3 di minh ha cch tnh NPV v s dng ch tiu
NPV quyt nh u t d n.


















S dng ch tiu hin gi rng phn tch v nh gi d n va c u im va c nhc
im. Nhng uu im ca tiu chun NPV l:

- C tnh n thi gi ca tin t
- Xem xt ton b dng tin d n
- n gin v c tnh cht cng: NPV (A+B) = NPV (A) + NPV (B)
- C th so snh gia cc d n c qui m khc nhau.

Nhc im ca NPV l vic tnh ton xc nh ch tiu ny ph thuc vo sut chit khu, do
, i hi phi quyt nh sut chit khu ph hp mi p dng c tiu chun ny.

4.2. T sut sinh li ni b (Internal rate of return IRR)

Sut sinh li ni b l sut chit khu lm cho hin gi dng tin thu nhp t d n bng vi chi
ph u t cho d n, ngha l lm cho NPV ca d n bng 0. xc nh sut sinh li ni b,
IRR, chng ta thit lp phng trnh:
0
) 1 (
0
1
=
+
=

=
CF
IRR
FCF
NPV
n
t
t
t

Sau gii phng trnh ny tm IRR. Sut sinh li ni b, IRR, chnh l sut sinh li thc t
ca d n u t. V vy mt d n c chp nhn khi sut sinh li thc t ca n (IRR) bng
hoc cao hn sut sinh li yu cu (sut chit khu). Theo tiu chun IRR, d n c chp nhn
l d n c IRR > Sut sinh li yu cu. Ti sao nh vy?
Nh ch ra bi cng thc tnh, IRR l sut chit khu NPV bng 0. Nh vy, nu
IRR ln hn chi ph s dng vn th sut chit khu bng chi ph s dng vn NPV s ln hn
0. Hay ni khc i, tn hiu IRR ln hn chi ph s dng vn cng ng ngha vi tn hiu
NPV>0. Do , chng ta chp nhn d n c NPV>0 tc l chp nhn d n c IRR ln hn chi
ph s dng vn v ngc li. V d 5 di y minh ha cch tnh IRR ca d n.



V d 1: Minh ha cch tnh NPV

S dng dng tin t do ca d n cho v d 1, nu gi s sut chit khu 12%, chng ta c
NPV ca d n c xc nh nh sau:

Nm 0 1 2 3 4
Dng tin t do FCF
t
-500 200 200 200 250
PV(CF
t
) @12% 178,57 159,44 142,36 158,88
NPV= 178,57+159,44+142,36+158,88 500 = 139,25 triu ng
D n ny c:
ong trieu 25 , 139 500
) 12 , 0 1 (
250
) 12 , 0 1 (
200
) 12 , 0 1 (
200
0,12) (1
200
NPV
4 3 2
=
+
+
+
+
+
+
+
=
> 0 nn
c chp nhn u t.

66












Cng nh hin gi rng NPV, s dng ch tiu IRR cng c mt s u im v mt s nhc
im. u im ca ch tiu IRR l c tnh n thi gi tin t, c th tnh IRR m khng cn bit
sut chit khu v c tnh n ton b dng tin d n k c trc v sau khi d n hon vn.
Tuy nhin, nhc im ca ch tiu IRR l c th mt d n c nhiu IRR bi v phng trnh
NPV = 0 c th c nhiu nghim s. Khi dng tin ca d n i du nhiu ln, d n c kh
nng c nhiu IRR, v vy khng bit chn IRR no. V d chng ta xem xt d n c dng tin
rng nh sau:
Nm 0 1 2 3 4
CF
t
-300 200 200 200 -200
D n ny c hai IRR l 39,07% v 27,73%. Nu trng hp ny xy ra, tiu chun IRR khng
cn c ngha nh bnh thng. Khi , chng ta nn da vo ch tiu NPV v khng xt n
ch tiu IRR. Ngoi ra, ch tiu IRR cn c nhc im na l khng tnh n vic s dng dng
tin c c qua cc nm t d n vo mt ch ti u t. Chng hn, tin thu c t d n
nm 1, nm 2, s c ti u t tip tc to ra li nhun cho n khi d n kt thc.
khc phc cc nhc im cp trn y ca ch tiu IRR, trong nhng nm gn y,
mt k thut mi, ch tiu t sut sinh li ni b c hiu chnh (Modified Internal Rate of Return
MIRR) c s dng ph bin hn l ch tiu IRR.
4.3. T sut sinh li ni b c hiu chnh (Modified internal rate of return MIRR)

T sut sinh li ni b c hiu chnh l t sut sinh li lm cho hin gi ca dng tin chi ra cho
u t d n bng vi hin gi gi tr ti hn (terminal value) ca dng tin thu v t d n.
Gi:

- OF
t
l dng tin chi ra cho d n
- IF
t
l dng tin thu v t d n
- r l t sut li nhun yu cu ca d n
- MIRR l t sut sinh li ni b c hiu chnh
- n l s nm d n hot ng, hay ni khc i d n s kt thc vo nm th n.

Gi tr ti hn, TV, l gi tr tng lai ca dng tin thu v t d n quy v thi im d n kt
thc. Do ,
n n
n
n n
r IF r IF r IF TV

+ + + + + + = ) 1 ( .... ) 1 ( ) 1 (
2
2
1
1
. Hin gi ca dng tin chi ra
cho d n bng:
n
n t
r OF r OF r OF OF PV ) 1 /( .... ) 1 /( ) 1 /( ) (
2
2
1
1
+ + + + + + = . Da vo nh ngha
V d 2: Minh ha cch tnh v s dng ch tiu IRR ca d n.

S dng dng tin rng ca d n cho v d 1:

Nm 0 1 2 3 4
Dng tin t do FCF
t
-500 200 200 200 250

Chng ta c IRR ca d n c xc nh t phng trnh sau:
0 =
+
+
+
+
+
+
+
= 500
) IRR 1 (
250
) IRR 1 (
200
) IRR 1 (
200
IRR) (1
200
NPV
4 3 2
. S dng Excel gii
phng trnh ny bn c c IRR = 24,22%. So snh IRR vi t sut li nhun yu cu l
12%, chng ta thy rng IRR>12%, do nn chp nhn u t d n.

67

MIRR, chng ta c th thit lp phng trnh cn bng: ) ( ) ( TV PV OF PV
t
= hay l
n
t
MIRR
TV
OF PV
) 1 (
) (
+
= . Gii phng trnh ny chng ta xc nh c:
1
) ( ) (
) 1 (
/ 1

= => = +
n
t t
n
OF PV
TV
MIRR
OF PV
TV
MIRR
Trong phng trnh ny chng ta ch tnh hin gi ca gi tr ti hn, tc l hin gi ca
mt s tin ch khng phi hin gi ca mt dng tin nh i vi trng hp IRR v phng
trnh ny ch c mt nghim. Nh vy, khc phc c nhc im c nhiu IRR nh khi s
dng ch tiu IRR. Tng t nh vi IRR, vi ch tiu MIRR lut quyt nh nh sau:

- Chp nhn d n khi no MIRR ln hn hoc bng t sut li nhun yu cu
- T chi d n khi no MIRR nh hn t sut li nhun yu cu.

V d 6 di y s minh ha cch tnh v s dng ch tiu MIRR nh gi d n u t.



























Trn y ch trnh by tng qut nhng vn c tnh cht l thuyt v cc ch tiu s dng
phn tch, nh gi v ra quyt nh u t d n. Qua cch tnh v s dng cc ch tiu ny,
chng ta thy ni bt ln mt vn l ch tiu no cng u xc nh da trn c s dng tin.
Nhm tp trung minh ha cch tnh cc ch tiu nn cc v d trn y s dng dng tin c sn.
Trn thc t, khi nh gi d n, dng tin khng c sn. Do , iu cn thit v quan trng
trc tin l xc nh dng tin. Xc nh dng tin l vn rt quan trng v kh phc tp.
Phn tip theo chng ta s xem xt chi tit hn v vn ny.

V d 3: Minh ha cch tnh v s dng ch tiu MIRR ca d n.

S dng dng tin t do ca d n cho v d 1:
Nm 0 1 2 3 4
Dng tin t do FCF
t
-500 200 200 200 250
Chng ta c:
Hin gi tng chi ph u t = 500/(1+0,12)
0
= 500
Gi tr ti hn TV = 200(1+0,12)
3
+200(1+0,12)
2
+200(1+0,12)
1
+250(1+0,12)
0
= 1005,87
MIRR ca d n c xc nh t phng trnh sau:
% 09 , 19 1
500
1005,87
MIRR
MIRR) (1
1005,87
500
4 / 1
4
=
|
.
|

\
|
=
+
=
. S dng Excel gii phng
trnh ny bn cng c c MIRR = 19,09%. So snh MIRR vi t sut li nhun yu cu l
12%, chng ta thy rng MIRR >12%, do nn chp nhn u t d n.
Trn thc t, khi thc hnh bn nn s dng Excel tnh ton nhanh chng v d
dng cc ch tiu NPV, IRR v MIRR v lu kt qu trn bng tnh c dng nh sau:

T sut li nhun yu cu 12%
Nm 0 1 2 3 4
Dng tin t do FCFt -500 200 200 200 250
NPV 139.25
IRR 24.22%
MIRR 19.09%


68

4 C LNG DNG TIN CA D N
4.1. Khi nim dng tin
Dng tin l bng d ton thu chi trong sut thi gian tui th ca d n, n bao gm nhng
khon thc thu (dng tin vo) v thc chi (dng tin ra) ca d n tnh theo tng nm. Qui c
ghi nhn dng tin vo v dng tin ra ca d n u c xc nh thi im cui nm. Ni
chung, dng tin l ton b cc khon thc thu v thc chi qua cc nm trong sut thi gian hot
ng ca d n. Dng tin c th chia ra thnh:
- Dng tin ra (outfolws) dng tin hnh thnh t cc khon chi qua cc nm cho d n.
Thng thng, dng tin ra tp trung vo nm u ca d n nn thng gi l chi u t
ban u (initial outlay) nhng cng khng loi tr kh nng chi u t c th dn tri v
pht sinh tip theo nhng nm sau. Mt khc, nn nh rng dng tin ra khng ch c
bao gm nhng chi ph lin quan u t ti sn c nh m cn k c chi u t ti sn
lu ng d n c th i vo hot ng.
- Dng tin vo (inflows) dng tin hnh thnh t cc khon thu qua cc nm ca d n.
Dng tin vo bt u hnh thnh khi d n i vo hot ng v chm dt khi kt thc d
n.
- Dng tin rng (net cash flows) dng tin hnh thnh t chnh lch hay n chnh l
phn cn li sau khi chng ta ly dng tin vo tr cho dng tin ra.
- Dng tin t do (free cash flows) dng tin hnh thnh t dng tin rng sau khi loi tr
phn chi u t tng thm ti sn, k c ti sn c nh ln ti sn lu ng. Dng tin t
do l dng tin xc nh sau cng v s dng xc nh cc ch tiu nh gi d n.

Khi c lng dng tin ca d n cn lu phn tch xem ci g c lin quan, ci g khng lin
quan, hay ni khc i yu t no c tnh v yu t no khng c tnh vo dng tin. thc
hin c lng dng tin, bn cn lu nhng hng dn c th di y.

4.2. Hng dn c lng dng tin

4.2.1 S dng dng tin thay v li nhun k ton

Trong phn tch ti chnh d n, chng ta s dng dng tin ch khng s dng li nhun nh l
c s nh gi d n. V sao c s dng nh gi d n khng phi l li nhun m li l
dng tin? Li nhun khng phn nh chnh xc thi im thu v chi tin ca d n, v vy
khng phn nh mt cch chnh xc tng li ch ca d n theo thi gi tin t. Chng hn,
chng ta xem xt tnh hung nghin cu bng kt qu kinh doanh v bng dng tin ca mt
khon u t 900 triu ng, to ra doanh thu 1.000 triu ng trong ba nm, chi ph bng tin
mi nm 500 triu ng v khu hao u trong ba nm. Thu sut thu nhp cng ty l 30% (thc
ra l 28%, y ly trn cho tin tnh ton) v t sut li nhun yu cu l 8%.



69













































4.2.2 Ch xt n dng tin tng thm

Phn trc ch ra khi phn tch v quyt nh u t d n, chng ta xem xt dng tin ch
khng phi li nhun k ton. By nhiu cha , tip theo chng ta cn xem xt dng tin
no ch thc l chi ph v li ch ca d n. Cn lu rng, khng c d n vn c dng tin
ca cng ty. Do , khi xem xt d n chng ta ch xem xt s khc bit gia dng tin ca
cngty khi c d n v khi khng c d n. Ni khc i, trong phn tch d n chng ta ch ch
n dng tin tng thm, tc ch xem xt chnh lch gia dng tin khi c v khi khng c d
n. Ni chung dng tin tng thm s gm c hai phn: Chi ph tng thm (th hin dng tin
V d 4: Minh ha s khc nhau gia dng tin v li nhun k ton.

Da vo li nhun
Nm 0 1 2 3 Tng cng
Doanh thu bng tin 1000 1000 1000 3000
Chi ph bng tin 500 500 500 1500
Khu hao 300 300 300 900
Li nhun trc thu 200 200 200 600
Np thu 60 60 60 180
Li nhun sau thu 140 140 140 420
NPV@8%
= 140/(1+0,08)
1
+ 140/(1+0,08)
2
+140/(1+0,08)
3

= 360,79 triu ng.

Da vo dng tin
Nm 0 1 2 3 Tng cng
Doanh thu bng tin 1000 1000 1000 3000
Chi ph bng tin 500 500 500 1500
Mua ti sn - 900 - 900
Dng tin rng trc thu - 900 500 500 500 600
Np thu 60 60 60 180
Dng tin rng sau thu - 900 440 440 440 420
NPV@8%
= 440/(1+0,08)
1
+440/(1+0,08)
2
+440/(1+0,08)
3
900
= 233,93 triu ng
Qua v d minh ha trn y, chng ta c th thy hai s khc bit:
(i) Nu khng xt gi tr ca tin theo thi gian, tng li nhun mang li t d n bng
vi dng tin mang li t d n v u bng 420 triu ng. Th nhng, v tin c gi
tr theo thi gian, v nu chi ph c hi (t sut li nhun yu cu ca vn b ra) l
8%, th tng li ch mang li t d n tnh trn c s dng tin s khc vi tng li ch
mang li t d n tnh trn c s li nhun.
(ii) Xt trn c s li nhun, chi ph khu hao b loi tr nn li ch thu v gim i.
Th nhng, xt trn c s dng tin th chi phi khu hao l khong chi ph khng bng
tin, nn mc d b loi ra khi khi tnh li nhun nhng khong ny vn thuc v
cng ty v cng ty hon ton c th s dng. Do , n vn c tnh vo dng tin.
V th NPV = 233,93 nu da vo dng tin, trong khi da vo li nhun th NPV =
360,79 triu ng.

K t y v sau, khi xem xt d n, bn lun lun nh rng c s nh gi d n l dng
tin ch khng phi li nhun k ton. Li nhun k ton ch l mt trong nhng yu t da
vo c lng dng tin, cn khi tnh PBP, NPV, IRR hay MIRR u da vo dng tin.
70

ra) v li ch tng thm (th hin dng tin vo). Nu hin gi li ch tng thm ln hn hin
gi chi ph tng thm th d n ng c chp nhn.

4.2.3 Ch x l ng cc yu t lin quan khi c lng dng tin

c lng dng tin ca d n l vic rt phc tp v nhiu l. Th nht, c lng dng tin c
ngha l ni v tng lai chuyn g s xy ra v nh hng th no n li ch v chi ph ca d
n v hn nhin ni v tng lai bao gi cng kh! Th hai, c qu nhiu yu t pht sinh v nh
hng n thu nhp v chi ph khi thc hin d n lm cho vic c lng dng tin tr nn
phc tp v kh chnh xc. V l thuyt cng nh thc hnh, khi c lng dng tin ca d n
chng ta cn ch n nhng yu t quan trng v thng pht sinh sau y c nh hng n
dng tin d n.

- Chi ph c hi: l nhng khon thu nhp m cng ty phi mt i do s dng ngun lc ca
cng ty vo d n. Chi ph c hi khng phi l mt khon thc chi nhng vn c tnh vo
v l mt khon thu nhp m cng ty phi mt i khi thc hin d n.
- Chi ph chm (sunk cost): l nhng chi ph pht sinh trc khi c quyt nh thc hin d
n. V vy d d n c c thc hin hay khng th chi ph ny cng xy ra ri. Do ,
chi ph chm khng c tnh vo dng tin d n.
- Chi ph lch s: l chi ph cho nhng ti sn sn c ca cng ty, c s dng cho d n. Chi
ph ny c c tnh vo dng tin ca d n hay khng l ty theo chi ph c hi ca ti sn,
nu chi ph c hi ca ti sn bng khng th khng tnh, nhng nu ti sn c chi ph c hi
th s c tnh vo dng tin d n nh trng hp chi ph c hi.
- Vn lu ng: Vn lu ng l nhu cu vn d n cn phi chi ti tr cho nhu cu tn qu
tin mt, cc khon phi thu, tn kho sau khi tr i cc khon b p t cc khon phi tr.
Phn thay i vn lu ng qua cc nm c tnh vo dng tin ca d n. Nu vn lu
ng tng ln th tnh cho dng tin ra, nu vn lu ng gim xung th tnh cho dng tin
vo.
Nhu cu vn lu ng = Tn qu tin mt + Khon phi thu + Tn kho Khon phi tr
Khi nhu cu vn lu ng tng th d n cn mt khon chi tng thm, ngc li khi nhu cu vn
lu ng gim xung, d n s c mt khon tin thu v.

A Nhu cu VL = A Tin mt + A Khon phi thu + A Tn kho A Khon phi tr

- Thu thu nhp cng ty: Thu thu nhp cng ty l mt dng tin ra ca d n, c xc nh
da vo bo co kt qu kinh doanh ca d n. Thu thu nhp cng ty chu tc ng bi
phng php tnh khu hao v chnh sch vay n ca d n, khu hao v li vay s to ra cho
d n mt l chn thu v lm gim thu phi np.
- Cc chi ph gin tip: Khi d n c thc hin c th lm tng chi ph gin tip ca cng ty,
v vy chi ph gin tip tng thm ny cng phi c tnh ton xc nh a vo dng
tin ca d n.

Lu trong trng hp xem xt d n ca mt cng ty ang hot ng th li ch v chi ph ca
d n u c xc nh trn c s li ch v chi ph tng thm trong trng hp c d n so
vi trng hp khng c d n.

4.2.4 Ch x l ng vn lm pht

Lm pht cng nh hng rt ln n kt qu ca mt d n. V vy khi c lng dng tin d
n cn c lng t l lm pht k vng, v lm pht cao c th lm cho li ch mang li t d
n trong tng lai khng b p cho khon u t hm nay. Lm pht s lm tng chi ph
thc t v thu nhp thc t ca d n v ng thi cng lm tng chi ph c hi ca vn. Nu d
n c chi ph c hi thc ca vn u t 10%, lm pht 5%, khi chi ph c hi ca vn c tnh
71

n lm pht hay cn gi l chi ph c hi danh ngha (sut chit khu danh ngha) s c xc
nh theo cng thc: Sut chit khu danh ngha = Sut chit khu thc +Lm pht + (Sut chit
khu thc * Lm pht) = 10% + 5% + (10%*5%) = 15,5%.

4.2.5 Khng tnh chi ph li vay v dng tin t hot ng ti tr

D n c th c thc hin mt phn vn ch s hu, mt phn t vn vay. Tuy nhin, khi c
lng dng tin ca d n, chng ta khng a khon vay hay tr n gc v li vo dng tin d
n, v chi ph ca cc khon ny c tnh n trong t sut li nhun yu cu s dng lm
sut chit khu khi xem xt d n. Ngoi ra, vic tch bit quyt nh ti tr ra khi quyt nh
u t cn nhm hiu r thm tnh cht kh thi v ti chnh ca bn thn d n, tc l d n c
sinh li v ng u t hay khng l do bn thn ca dng tin sinh ra t ni b d n, ch
khng phi do tc ng ca dng tin t ngun ti tr bn ngoi.

4.2.6 Hai phng php c lng dng tin

Nh trn ch ra, c lng dng tin ca d n l vn phc tp. Ty theo mc phc tp
ca d n, chng ta c th s dng mt trong hai phng php: trc tip hoc gin tip. Phng
php trc tip c lng dng tin cn c trc tip vo dng tin vo v dng tin ra ca d n.
Phng php gin tip c lng dng tin da vo li nhun hot ng ca d n.

- Theo phng php trc tip, dng tin rng hot ng bng dng tin vo to ra t cc
hot ng ca d n tr i dng tin ra cho hot ng ca d n.
- Thep phng php gin tip, dng tin rng hot ng bng li nhun sau thu cng vi
khu hao, tr chi u t cho d n v cng hoc tr thay i nhu cu vn lu ng.

Sau khi xc nh c dng tin rng ca d n chng ta c th s dng dng tin rng ny cng
vi sut chit khu nht nh xc nh cc ch tiu nh gi hiu qu ti chnh ca d n, nh
ch ra phn trc. Phn tip theo s trnh by cch xc nh sut chit khu ca d n.

5 QUYT NH SUT CHIT KHU

Mt trong nhng yu t quan trng lin quan n vic ra quyt nh u t l sut chit khu ca
d n. Tt c cc ch tiu nh gi d n, ngoi tr ch tiu thi gian hon vn khng chit khu,
u c lin quan v cn n sut chit khu.
Sut chit khu chnh l chi ph c hi ca vn u t, l ci gi m cng ty phi tr khi u
t vo d n. Sut chit khu chnh l chi ph s dng vn c xc nh trn th trng vn v
ph thuc vo ri ro ca d n. Mt d n c th c u t bng nhiu b phn vn khc
nhau, c t trng v chi ph khc nhau. Ni tng qut, vn u t d n c th t cc ngun vi
t trng v chi ph cho bng di y:

Bng 5.1: Tm tt cc ngun vn c th s dng u t d n
Ngun vn T trng (%) Chi ph (%)
1

- N vay (Vay di hn ngn hng hoc
pht hnh tri phiu)
Wd Kd
Vn ch s hu
- Li nhun gi li Ws Ks
- C phn u i Wp Kp
- C phn thng We Ke

1
Thnh thong bn thy chi ph s dng vn c k hiu bng r hay R (Rd, Rp, Re, Rs) hoc bng k hay K (Kd,
Kp, Ke, Ks). y ch l cch k hiu khc nhau, nhng vn cng mt ngha.
72

Do c nhiu ngun vn khc nhau vi t trng v chi ph khc nhau nn chng ta cn tnh chi
ph s dng vn trung bnh c trng s (weighted average cost of capital WACC) theo cng
thc sau:
e e p p s s d d
K W K W K W T) - 1 ( K W WACC + + + = , trong T l thu sut thu thu nhp cng ty.
Do n vay gip cng ty tit kim c thu v li vay l yu t chi ph c khu tr thu nn
chi ph s dng n sau thu bng K
d
(1-T). Nu bn kh hiu ch ny th xem xt v d gii
thch nh sau: Chng hn bn vay ngn hng 100 vi li sut l 10%. Chi ph s dng n trc
thu ca bn l 10%. V vay n, bn phi tr khon li bng 100*(10%) = 10. Vi thu sut thu
thu nhp l 28%, khon li vay ny gip bn tit kim c thu l 10*28% = 2,8. Nh vy, thc
cht chi ph s dng n sau thu ca bn khng phi l 10 m l 10 2,8 = 7,2 hay l 7,2/100 =
7,2%. iu ny cho thy, nu chi ph s dng n trc thu ca bn l 10% v thu sut l 28%
th chi ph s dng n sau thu ch l 7,2%. Con s ny chnh l con s tm ra t cng thc K
d
(1-
T) = 10(1- 0,28) = 7,2%.
Chi ph s dng vn trung bnh c trng s, nh va ch ra cch tnh trn y, thng
c s dng lm sut chit khu tnh NPV ca d n v dng lm sut chit khu ngng
so snh vn IRR khi ra quyt nh u t. Trn thc t, dng tin rng ca d n thng phc
tp v ko di nhiu nm, do , tnh NPV bn nn s dng Excel vi sut chit khu bng
WACC. tnh IRR bn cn gii phng trnh NPV = 0 trong IRR l n s. Thng thng
d n c tui th di nhiu nm nn phng trnh ny c n s IRR l hm s m bc cao. Vic
gii phng trnh ny rt phc tp cho nn i hi cng phi s dng Excel xc nh IRR, sau
, so snh IRR vi WACC ra quyt nh c nn u t vo d n hay khng. Trong phm vi
chng ny, chng ta cha bn n cch tnh c th chi ph tng b phn ngun vn nh chi ph
s dng n, chi ph s dng li nhun gi li, chi ph s dng vn c phn u i v chi ph s
dng vn c phn ph thng pht hnh thm. Phn say khi bn v quyt nh ngun vn, chng
ta s xem xt chi tit vn ny.

6 NN S DNG CH TIU NH TH NO QUYT NH U T?

Nh trnh by trong mc 4, c nhiu ch tiu gim c ti chnh c th da vo ra quyt
nh u t. Nhiu ch tiu c u im l gip hiu c nhiu kha cnh ti chnh khc nhau ca
d n, nhng nhc im ca n l lm cho ngi ra quyt nh cm thy bi ri khng bit phi
s dng ch tiu no.
Nhiu nghin cu thc tin a ra bng chng kt lun cho thy rng ba ch tiu NPV,
IRR v thi gian hon vn thng c s dng ra quyt nh u t. Trong ba ch tiu ny,
chng ta nn s dng kt hp c ci nhn ton din hn s kh thi v mt ti chnh ca d n.
Chng hn, NPV cho chng ta bit d n c sinh li hay khng, nhng khng cho bit kh nng
sinh li tng i ca d n l bao nhiu phn trm. Do , n phi c b sung bng ch tiu
IRR. Th nhng, c NPV v IRR ch cho bit v kh nng sinh li ch khng cho bit c bao
gi th thu hi c vn u t t d n, cho nn, cn b sung thm ch tiu thi gian hon vn.
S kt hp ca c ba ch tiu ny s cho chng ta mt ci nhn ton din hn v d n.
Do vy, tt nht l nn s dng kt hp c ba ch tiu. iu ny cng ging nh mt bc
s mun chn on chnh xc mt cn bnh cn phi lm nhiu xt nghim khc nhau, bao gm
c chn on lm sng, xt nghim mu v chp X quang nh gi ton din hn v cn bnh
ca bnh nhn.
Ngoi ra, cn ch s dng thnh tho lut quyt nh i vi tng ch tiu v bit kt
hp la chn khi c hai d n loi tr nhau hoc c nhiu d n nhng ngun lc c gii hn.
Bng 7.2 di y tm tt lut quyt nh khi s dng tng ch tiu.



73

Bng 5.2: Tm tt cc ch tiu v lut quyt nh
D n Loi ch tiu Quyt nh
c lp
Hin gi thun (NPV) Chp nhn nu NPV>0
T chi nu NPV<0
T sut sinh li ni b (IRR) Chp nhn nu IRR>Sut sinh li yu
cu
T chi nu IRR< Sut sinh li yu
cu
T sut sinh li ni b c
hiu chnh (MIRR)
Chp nhn nu MIRR>Sut sinh li
yu cu
T chi nu MIRR< Sut sinh li yu
cu
Hai d n
loi tr nhau
Hin gi thun (NPV) Chp nhn d n c NPV ln hn
T chi d n c NPV nh hn
T sut sinh li ni b (IRR) Chp nhn d n c IRR ln hn
T chi d n c IRR nh hn
T sut sinh li ni b c
hiu chnh (MIRR)
Chp nhn d n c MIRR ln hn
T chi d n c MIRR nh hn


7 PHN PHI VN TRONG IU KIN GII HN NGUN LC
Vic s dng cc ch tiu nh gi v lut quyt nh la chn d n trn y da trn c s gi
nh rng cng ty khng b gii hn v ngun lc, do , d n no c NPV dng v IRR ln
hn sut chit khu ngng th c chp nhn u t. Tuy nhin, thc t ngun lc ca cng ty
c gii hn, do , cn c s la chn v phn phi vn hp l trong iu kin ngn sch vn c
gii hn.
Th nhng cng c kin phn bin rng ngun lc khng c gii hn v vic t ra vn
gii hn ngun lc liu c hp l hay khng? Nhng ngi theo quan im ny cho rng iu
quan trng l d n c kh thi hay khng ch khng phi l ngn sch vn. Nu d n kh thi th
vic thiu ht ngun vn c th gii quyt c bng cch pht hnh cc cng c huy ng vn
trn th trng v vn trn th trng c th xem nh khng c gii hn.
Nhng ngi ng h quan im ngun lc c gii hn thng a ra t nht ba l do
chng minh rng ngun lc ca cng ty khng phi l khng c gii hn. Th nht, tnh hnh th
trng vn c th nh hng tiu cc n kh nng huy ng vn. Chng hn, nu gi chng
khon trn th trng gim xung lm cho chi ph huy ng vn tng ln khi c kh nng
cng ty khng th huy ng vn nh mong mun. Th hai, ngun nhn lc c trnh
chuyn mn c gii hn, do , s khng ngun nhn lc trin khai tt c cc d n. Th
ba, c yu t v hnh tc ng khin cho vic la chn d n c gii hn. Chng hn, mt s nh
qun l ngi vay n lm tng p lc tr li v nguy c ph sn hoc ngi pht hnh thm c
phiu, v s lm xo trn v mt n nh ca chnh sch c tc v c cu vn.
Kt qu l, trong phn tch v quyt nh u t d n chng ta cn phi i ph hay xem
xt thm vic la chn d n trong iu kin gii hn v ngun lc. Ch tiu PI ph hp trong
trng hp xp hng d n khi ngn sch u t b gii hn. Dng ch tiu ny ta c th la chn
mt t hp cc d n c tng NPV cao nht, hay ni cch khc vi mt ngn sch b gii hn c
th to ra tng ca ci ln nht. Trnh t la chn d n nh sau:
- Tnh ton ch s PI cho tt c cc d n
- Sp xp cc d n theo th t PI t cao n thp
- Bt u t d n c PI cao nht, cc d n s c la chn theo th t cho n khi ton
b ngn sch vn u t c dng ht
74

- Trong trng hp ngn sch vn u t khng dng ht v d n cui cng c vn u t
ln hn ngn sch vn u t cn li, ta c 3 phng n la chn:
Tm mt t hp d n mi, c th bao gm mt vi d n nh hn, cho php s
dng ht ngn sch, nhng NPV cao nht
C gng ni lng rng buc v ngun vn c vn chp nhn d n sau cng
Chp thun cng nhiu d n cng tt, v u t ngun vn tha vo cc chng
khon ngn hn cho n thi on sau, hoc s dng ngun vn tha tr n
hoc gim c phiu thng ang lu hnh.
V d cng ty BW ang xem xt la chn cc d n u t trong iu kin hn ch ca ngn
sch vn u t ca cng ty nm nay l $32.500 cho vic u t vo cc d n:
D n ICO ($) IRR (%) NPV ($) PI
A 500 18 50 1.10
B 5.000 25 6.500 2.30
C 5.000 37 5.500 2.10
D 7.500 20 5.000 1.67
E 12.500 26 500 1.04
F 15.000 28 21.000 2.40
G 17.500 19 7.500 1.43
H 25.000 15 6.000 1.24

Da vo cch xp hng theo PI, NPV v IRR, ta c kt qu cho bng di y, trong cch
xp hng cc d n theo PI cho ta mt t hp cc d n c tng NPV cao nht vi cng mt gii
hn ngn sch:

Phng php D n c chp nhn Gi tr gia tng
PI F, B, C, D 38.000
NPV F, G 28.500
IRR C, F, E 27.000

Tuy nhin, cng cn phi thn trng khi s dng phng php ny, v trong mt s trng hp,
khi ngun ngn sch u t ca cng ty c gii hn trong tng nm, lc phi xem xt kt
hp dng tin to ra t d n trong nm sau vi ngn sch u t ca cng ty nm sau c mt
t hp d n u t c tng NPV cao nht v s dng ht ngun ngn sch theo k hoch ca
cng ty. Ta hy xem v d sau y:
D n
Dng tin
NPV@10% PI
C
0
C
1
C
2

A - 10 30 5 21 2.1
B - 5 5 20 16 3.2
C - 5 5 15 12 3.4
D 0 - 40 60 13 0.4
Nu gii hn ngn sch l 10 triu, cn c vo PI, chn B v C s cho NPV cao nht: 28. Nhng
nu cng ty c th huy ng 10 triu cho u t vo mi nm 0 v nm 1 th s chn A v D v
NPV = 34 (D n A thu hi 30 triu vo nm 1 cng vi ngun vn huy ng nm 1 s c
vn u t vo D).

8 MINH HA THC HNH PHN TCH V NH GI D N

75

T u chng n y chng ta tp trung xem xt nhng kha cnh l thuyt c lin quan n
phn tch v nh gi mt d n u t. nh gi d n l vn phc tp v lin quan nhiu
th. Do vy, phn cn li ca chng ny s trnh by v d in hnh minh ha ton b nhng
vn cn xem xt khi phn tch v nh gi hiu qu ca mt d n u t. Gi s chng ta
xem xt mt d n u t sn xut bnh acquy ca Cng ty Donaco vi nhng thng tin cn tit
cho vic xem xt d n nh sau (n v:1000ng):
- Tng vn u t cho d n: 9.700.000
- Chi ph giao hng v lp t: 300.000
- T sut li nhun hay chi ph s dng vn: 15%
- Thu thu nhp doanh nghip: 28%
- Thi gian hot ng ca d n: 5 nm
- Gi bn sn phm
T nm 1 n nm 4: 150/n v sn phm
Nm 5: 130/n v sn phm
- Chi ph kh bin trn n v sn phm: 80
- Chi ph c nh: 500.000
- c lng doanh s tiu th:
Nm Lng tiu th
1 50.000
2 100.000
3 100.000
4 70.000
5 50.000
- Nhu cu vn lu ng: Nhu cu vn lu ng nm bt u sn xut l 100.000 nghn ng.
Sau , mi nm tng nhu cu vn lu ng rng c chng 10% doanh s tiu th. Do ,
vn lu ng rng s tng ln trong nm 1 v 2, sau gim xung nm 3 v cui cng
vn lu ng rng s c thu v vo nm th 5 khi d n kt thc.
- Phng php tnh khu hao: Khu hao u, gi tr thy hi ti sn khi chm dt d n khng
ng k.

Da vo nhng thng tin c c t d n, chng ta c th s dng Excel lp bng tnh dng
tin ca d n, sau tnh cc ch tiu nh gi d n nh sau:


Bng 1: Xc nh chi ph u t v cc thng s
Xc nh chi ph u t
Chi ph mua my mc tit b 9,700,000
Chi ph vn chuyn&lp t 300,000
Tng cng 10,000,000
Thng s
Nhu cu vn lu ng 100,000
Bin ph 80
nh ph 500,000
Thu sut (%) 0.28
76


Bng 2: Xc nh doanh thu v EBIT
Nm 0 1 2 3 4 5
S lng tiu th 50,000 100,000 100,000 70,000 50,000
n gi bn 150 150 150 150 130
Doanh thu 7,500,000 15,000,000 15,000,000 10,500,000 6,500,000
Tr: Bin ph (80/n
v) 4,000,000 8,000,000 8,000,000 5,600,000 4,000,000
Tr: nh ph 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000
Thu nhp trc khu
hao 3,000,000 6,500,000 6,500,000 4,400,000 2,000,000
Tr: Khu hao 2,000,000 2,000,000 2,000,000 2,000,000 2,000,000
EBIT 1,000,000 4,500,000 4,500,000 2,400,000 0

Bng 3: Xc nh dng tin hot ng v vn lu ng rng
Nm 0 1 2 3 4 5
EBIT 1,000,000 4,500,000 4,500,000 2,400,000 0
Tr: Thu 280,000 1,260,000 1,260,000 672,000 0
Cng: Khu hao 2,000,000 2,000,000 2,000,000 2,000,000 2,000,000
Dng tin hot ng 2,720,000 5,240,000 5,240,000 3,728,000 2,000,000
Xc nh vn lu ng rng
Doanh thu 7,500,000 15,000,000 15,000,000 10,500,000 6,500,000
Nhu cu vn lu ng rng 100000 750,000 1,500,000 1,500,000 1,050,000 650,000
Thu hi vn lu ng nm
cui 650,000
Thay i vn lu ng 100,000 650,000 750,000 0 (450,000) (1,050,000)

Bng 4: Xc nh dng tin t do v cc ch tiu nh gi d n
Nm 0 1 2 3 4 5
Dng tin hot ng 2,720,000 5,240,000 5,240,000 3,728,000 2,000,000
Tr: Thay i vn lu
ng 100,000 650,000 750,000 0 (450,000) (1,050,000)
Tr: Thay i chi u t
vn 10,000,000 0 0 0 0 0
Dng tin t do (10,100,000) 2,070,000 4,490,000 5,240,000 4,178,000 3,050,000
Ch tiu nh gi DA
T sut li nhun yu cu 15.00%
NPV 2,445,644
IRR 24.20%
MIRR 20.10%
Qua bn bng tnh trn, chng ta c th xc nh c d n ny c NPV = 2.445.644 nghn
ng, IRR = 24,20% v MIRR = 20,10%. Nh vy, NPV>0, IRR v MIRR u ln hn t sut
li nhun yu cu u t d n (15%). Do , d n ny nn c chp nhn u t.
Tuy nhin, v d trn y ch l mt minh ha n gin cho vic xc nh dng tin v
cc ch tiu huy ng vn da trn mt t sut li nhun hay sut chit khu c xc nh.
V d ny cha i vo chi tit cch tnh chi phi s dng vn cng nh cha cp n cch xc
nh dng tin trong nhng tnh hung phc tp. Nghin cu tnh hung D n Chung c
Mercury di y s minh ha thm vn ny. Ring vn xc nh chi ph s dng vn
77

tng b phn nh chi ph s dng n, chi ph s dng li nhun gi li, chi ph s dng vn c
phn u i v chi s dng vn c phn ph thng mi pht hnh thm s c xem xt chi tit
hn trong phn 2, chng 11 ca quyn sch ny khi bn v quyt nh ngun vn.

TM TT NI DUNG
nh gi v quyt nh u t vo mt d n u t vn ni chung v u t vo ti sn c nh
ni ring l mt quyt nh u t quan trng trong qun tr ti chnh cng ty. Quyt nh ny
quan trng v n c nh hng rt ln n vic lm gia tng gi tr cng ty hay khng. nh
gi mt d n c ng u t hay khng chng ta c th s dng nhiu phng php khc nhau
da vo cc ch tiu nh gi khc nhau nh thi gian hon vn, hin gi thun, ch s li
nhun, t sut sinh li ni b v t sut sut sinh li ni b c hiu chnh. Mi phng php u
c u nhc im ca n, do , bn cn kt hp nhiu phng php c th nh gi ton
din hn v tnh kh thi ca d n. Hai phng php hin gi thun v sut sinh li ni b c
nhiu nh qun l s dng v n gn lin vi vic ng dng m hnh DCF v c xem xt n thi
gi tin t. Tuy nhin, c th ng dng c cc ch tiu nh gi ny iu quan trng l thu
thp y thng tin c lng chnh xc hai th: (1) dng tin rng ca d n v (2) chi
ph s dng vn ca d n. Nu c lng chnh xc hai yu t ny th vic ng dng m hnh
DCF nh gi d n s chnh xc hn. D vy, sau khi ra quyt nh u t gim c ti
chnh vn phi i mt vi ri ro, v d c phn tch cn thn n u chng na cng chng ai
bit c chuyn g s xy ra cho n khi d n c thc hin. hn ch ri ro, chng ta c
th kt hp nhiu cch nh gi vi nhau c ci nhn ton din hn v d n, ng thi thc
hin thm cc k thut phn tch v kim sot ri ro nh phn tch nhy, phn tch tnh hung
v phn tch m phng. ng tic rng cc k thut phn tch ny nm ngoi phm vi nghin
cu ca qun tr ti chnh nn khng c tnh by y. Bn c th c thm vn ny trong
sch vit v thm nh d n u t.

CU HI N TP

1. Trnh by mt cch vn tt nhng c h thng nhng loi d n m cng ty c th quan tm
v xem xt u t.
2. Qu trnh phn tch v nh gi d n u t thng tri qua nhng bc no? Theo bn
bc no l quan trng nht? Ti sao?
3. Ch tiu NPV v PI c ngha g v chng c s dng nh th no khi phn tch v nh
gi d n? NPV v PI khc nhau nh th no?
4. Ch tiu IRR v MIRR c ngha g v chng c s dng nh th no khi phn tch v
nh gi d n? IRR v MIRR khc nhau nh th no?


BI TP THC HNH

Bi 1:

Bn ang xem xt mt d n u t c chi ph u t ban u l 54.200USD. D n c thi gian
hot ng 5 nm v mi nm to ra c dng tin t do cho cng ty l 20.608USD. Ngoi ra,
n nm kt thc d n, chi ph thanh l ti sn thu hi v c 13.200USD. Gi t sut li
nhun yu cu ca bn l 15%, tnh thi gian hon vn, hin gi thun, ch s kh nng sinh li,
v t sut sinh li ni b ca d n. Bn nn chp nhn hay t chi d n?

Bi gii:

78

Da vo thng tin cho, bn thit lp bng tnh dng tin t do ca d n v s dng Excel
tnh cc ch tiu NPV, IRR v PI nh sau:

Nm 0 1 2 3 4 5
Chi u t 54,200
Dng tin vo 20,600 20,600 20,600 20,600 20,600
Gi tr thanh l 13,200
Dng tin t do (54,200) 20,600 20,600 20,600 20,600 33,800
Dng tin cn thu
hi (33,600) (13,000)
TS li nhun yu
cu 15.00%
NPV 21,417.13
IRR 29.57%
PI 1.40
Kt qu tnh ton cho thy d n c NPV>0 v IRR>t sut sinh li yu cu. Bn nn chp nhn
u t d n

Bi 2:

Bn ang xem xt u t hai d n c lp A v B. Hai d n ny u c thi gian hot ng 6
nm v dng tin t do c c lng nh sau (v: triu ng):

Nm D n A D n B
0 - 50.000 - 70.000
1 12.000 13.000
2 12.000 13.000
3 12.000 13.000
4 12.000 13.000
5 12.000 13.000
6 12.000 13.000
Gi s t sut li nhun yu cu ca bn l 12%, bn nn chp nhn hay t chi d n no? Nu
t sut sinh li yu cu l 10%, kt qu tnh ton thay i v nh hng th no n quyt nh
ca bn?

Bi gii:

Da vo d liu cho, s dng Excel bn c th lp bng tnh hai ch tiu cn bn NPV v IRR
ca c hai d n nh sau:

Nm D n A D n B NPV(A) IRR(A) NPV(B) IRR(B)
0 (50,000) (70,000)
1 12,000 13,000
2 12,000 13,000
3 12,000 13,000
4 12,000 13,000
5 12,000 13,000
6 12,000 13,000
T sut li nhun yu cu 12% (663.11) 11.53% (16,551.70) 3.18%
T sut li nhun yu cu 10% 2,263.13 11.53% (13,381.61) 3.18%
Qua bng tnh trn, chng ta thy rng vi t sut li nhun yu cu l 12%, c hai d n u c
NPV m v IRR nh hn t sut li nhun yu cu. Do , c hai d n u b t chi. Tuy
79

nhin, nu t sut li nhun yu cu gim cn 10% th d n A c NPV>0 v IRR>t sut sinh
li yu cu, trong khi d n B vn c NPV m v IRR nh hn t sut sinh li yu cu. Trong
trng hp ny, d n A c chp nhn trong khi d n B b t chi.

Bi 3:

Cng ty BC ang xem xt u t d n c thi gian hot ng 4 nm. T sut li nhun yu cu
ca cng ty l 12% v dng tin t do ca d n c c lng nh sau:

Nm 0 1 2 3 4
Dng tin - 653.803 300.000 300.000 200.000 100.000

Theo bn, cng ty nn chp nhn hay t chi u t d n ny da vo thng tin cho? Kt qu
tr li ca bn thay i th no nu t sut li nhun yu cu tng ln n 15%, 18% v 20%.

Bi gii:

Da vo d liu cho, s dng Excel bn c th lp bng tnh hai ch tiu cn bn NPV v IRR
ca c hai d n nh sau:
Nm 0 1 2 3 4
Dng tin (653,803) 300,000 300,000 200,000 100,000
TS li nhun yu
cu 12.00%
NPV 59,120
IRR 17.00%
MIRR 14.45%
Nm 0 1 2 3 4
Dng tin (653,803) 300,000 300,000 200,000 100,000
TS li nhun yu
cu 15.00%
NPV 22,588
IRR 17.00%
MIRR 15.98%
Nm 0 1 2 3 4
Dng tin (653,803) 300,000 300,000 200,000 100,000
TS li nhun yu
cu 18.00%
NPV (10,805)
IRR 17.00%
MIRR 17.51%

Bng tnh ton cc ch tiu NPV, IRR v MIRR cho thy rng d n c NPV dng v IRR,
MIRR ln hn t sut sinh li yu cu khi t sut sinh li yu cu l 12 hoc 15%. Nhng nu,
t sut sinh li yu cu tng ln n 18% th NPV m v IRR, MIRR nh hn t sut sinh li
yu cu. Do , cng ty nn chp nhn d n nu nh t sut sinh li yu cu l 12 hoc 15% v
t chi d n nu t sut sinh li tng ln n 18%.

Bi 4:

Ngn lu v NPV ca d n xy dng nh my sn xut nc hoa c cho bng sau (n v:
triu ng)

80

2002 2003 2004 2005 2006
1.Chi u t -10400
2.Chi ph nghin cu pht trin -2000
3.Vn lu ng -1500 -1500 -3000
4.Doanh thu 8000 16000 40000 40000
5.Chi ph sn xut trc tip -4000 -8000 -20000 -20000
6.Chi ph qun l bn hng -800 -1600 -4000 -4000
7. Khu hao -3100 -3100 -3100 -3100
8. Chi ph tr li -620 -465 -310 -165
9. Li nhun trc thu -2020 1335 9590 12735
10. Thu 0 0 2671.5 3820.5
11. Ngn lu rng -12400 -2020 1335 6918.5 8914.5
12. Gi tr hin ti (NPV) (2,205.30)

Gi s cc chi ph c d bo c cn c, v vy cc d liu ca bng trn l nhng d liu
ng tin cy. Hy ch ra nhng im sai trong bng tnh dng tin trn, lp li bng mi v tnh
li NPV ca d n bit rng sut chit khu ca d n l 11%.

Bi gii:

Cn c k li l thuyt bit nhng loi chi ph hay thu nhp no c tnh v khng c
tnh vo dng tin. Qua chng ta thy rng chi ph nghin cu pht trin l chi ph chm nn
khng c tnh, khu hao l chi ph tr ra khi tnh li nhun rng nhng khu hao l chi phi
khng bng tin nn khi tnh dng tin rng cn phc hi li chi ph ny, li vay cng khng tnh
vo dng tin loi nh hng ca li ch ngun ti tr n hiu qu d n. Dng tin rng
2
v
NPV ca d n c tnh li nh sau:


2002 2003 2004 2005 2006
Chi u t (10,400.0)
Vn lu ng (1,500.0) (1,500.0) (3,000.0) -
Doanh thu 8,000.0 16,000.0 40,000.0 40,000.0
Chi ph sn xut trc tip 4,000.0 8,000.0 20,000.0 20,000.0
Chi ph qun l bn hng 800.0 1,600.0 4,000.0 4,000.0
Khu hao 3,100.0 3,100.0 3,100.0 3,100.0
Li nhun trc thu 100.0 3,300.0 12,900.0 12,900.0
Thu
- - 2,671.5 3,820.5
Thu nhp rng 100.0 3,300.0 10,228.5 9,079.5
Khi phc khu hao 3,100.0 3,100.0 3,100.0 3,100.0
Thay i vn lu ng rng (1,500.0) - (1,500.0) 3,000.0
Ngn lu rng (10,400.0) 1,700.0 6,400.0 11,828.5 15,179.5
Gi tr hin ti (NPV) 14,974.0

2
Khi nim dng tin rng y c cng ngha vi khi nim dng tin t do, tc dng tin phn nh li ch v
chi phi ca d n.
81



Bi 5:

Mt c s sn xut qut my, mi nm sn xut 200.000 sn phm. Hin nay cng ty phi i
mua cnh qut t bn ngoi v lp rp, gi mi ci $2. Gim c tin rng nu c s t sn
xut cnh qut th s c li hn i mua ngoi. Chi ph sn xut trc tip d kin l $1,5 mi
cnh qut. Chi ph mua thit b $150.000, d nh khu hao trong 7 nm theo phng php khu
hao u. Thit b ny s c s dng trong 10 nm. Gim c c tnh rng nhu cu vn lu
ng cng s cn thm mi nm l $30.000. Nu thu thu nhp cng ty 35% v chi ph c hi
ca vn l 15%, bn c ng h d n ny ca gim c hay khng? Hy nu r nhng gi nh
nu cn thit.

Bi gii:
tr li cu hi ny bn cn so snh chi ph gia hai phng n mua ngoi v t sn xut xem
phng n no c hin gi chi ph nh hn th chn. Bng tnh chi ph di y cho thy phng
n t sn xut c hin gi tng chi ph l 1506 nghn $ trong khi phng n mua ngoi c chi ph
ln n 2008 nghn $. Do vy, bn nn ng h d n trn ca gim c.

Nm 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Phng n mua
ngoi
S lng sn phm
(1000 sp) 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200
n gi mua 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2
Chi ph mua ngoi 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400
Hin gi tng chi ph 2,008
Phng t sn xut
Chi ph mua my 150
Vn lu ng tng
thm (30) (30) (30) (30) (30) (30) (30) (30) (30)
n gi chi ph SX
trc tip 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5 1.5
Chi ph sn xut trc
tip 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300
Khu hao 21.4 21.4 21.4 21.4 21.4 21.4 21.4 - - -
Tit kim thu t
khu hao 7.5 7.5 7.5 7.5 7.5 7.5 7.5 - - -
Thay i vn lu
ng 30 - - - - - - - - (30)
Tng chi ph 150 344 314 314 314 314 314 314 300 300 270
Hin gi tng chi ph 1,506