20 april 2013 Het Financieele Dagblad

Cor van Zadelhoff Vastgoedman

Pieter Lalkens en Martine Wolzak

De problemen in het vastgoed zijn diep, zegt Cor van Zadelhoff (74), al vijf decennia actief in de sector. Maar we moeten vooral niet in paniek raken.

edereen zegt altijd ik heb het toch voorspeld, maar bijna niemand heeft dat op film, zegt Cor van Zadelhoff tijdens een gesprek in zijn kantoor in Amsterdam Zuid. Nederlands bekendste vastgoedman toont opnamen van zijn verjaardag in 1988 in het Concertgebouw. Ik heb daar al gezegd dat je kantoren niet langs de snelweg moet bouwen. Je moet stationslocaties ontwikkelen. Maar de overheid bleef maar grond uitgeven langs de snelwegen en iedereen bouwde daar maar. 25 jaar later ligt de leegstand op deze zichtlocaties ver boven het landelijk gemiddelde van 16%. Daarmee staan de troosteloze kantorenparken symbool voor de huidige crisis in het commercile vastgoed. Die markt is vastgelopen door overaanbod van kantoren en winkels op de verkeerde plekken, de recessie en een gebrek aan financiering. En dus waarschuwt Van Zadelhoff nu dat als banken in deze markt hun blootstelling aan vastgoed te snel afbouwen, de bodem eruit dreigt te vallen. Van Zadelhoff, oprichter van makelaar DTZ Zadelhoff, viert deze week weer een verjaardag. Zijn 75ste. Op zijn kantoor in Amsterdam en op zijn landgoed aan de Vecht praat hij over vastgoed, de crisis en rustiger aan doen. In 2010 droeg hij de directe leiding over zijn vastgoedinvesteringen over aan de van zakenbank Kempen afkomstige Maarten Feilzer. Ook veel nevenactiviteiten legde hij neer. Nu reist en zeilt hij veel met zijn lemsteraak en heeft hij een stalhouderij op zijn landgoed met koetsen en Friese paarden, te huur voor bruiloften en begrafenissen. Het bedrijf bedruipt zichzelf, ik houd niet van hobbys die al maar geld kosten. Maar vrienden en collegas zeggen weinig mensen te kennen van zijn leeftijd of jonger die zo midden in het leven staan. Van Zadelhoff onderhoudt een stevig netwerk in de financile sector, het bedrijfsleven en de politiek (hij is fervent VVDer) en natuurlijk in het vastgoed. Tijdens het gesprek in Amsterdam neemt hij de telefoon op om een vriend te woord te staan die overweegt een leegstaand gemeentehuis te kopen. Ik zou het gewoon doen.

Foto: Friso keuris

De bodem valt eruit als banken te snel uit vastgoed terugtrekken

Relaties Ik doe graag zaken op basis van vertrouwen, met mensen die ik goed ken. Dat voorkomt juridisering Kantorenmarkt Veel kantoren zijn slecht gebouwd en voldoen niet meer aan de eisen van gebruikers. Er moet dus veel worden gesloopt Toekomst Ik zeg: wees zuinig op onze binnensteden. Daar staat het mooiste vastgoed dat we hebben
te passen aan de tijd en nieuwe wensen van huurders. Ze dachten dat te kunnen financieren uit de waardestijging van het pand. Als die waarde dan de verkeerde kant op gaat, is Holland in last. De grote verandering is gekomen toen de zelfstandige ontwikkelaars in het spel kwamen. Die bouwen om te verkopen aan een eindbelegger. Daardoor is er te weinig oog voor kwaliteit. Er is geen nazorggarantie, zoals Damen geeft. Ik heb zelf een grote bijdrage aan deze ontwikkeling geleverd. Ik ben degene die heeft gezegd: waarom zou je in een eigen gebouw gaan zitten als je ook kunt huren? Ik heb te weinig benadrukt dat als de ontwikkelaar niet tevens de eindbelegger is de kwaliteit van gebouwen achteruit zou hollen. U voorspelde zeven jaar terug een bloedbad. En nu? Dat bloedbad ging over vastgoed-cvs. Die voorspelling is me zeer kwalijk genomen, maar ik heb wel gelijk gekregen. Hoe triest ook. Maar het vastgoed zit nog steeds diep in de problemen. Ik ben een van de weinigen die de grote vastgoedcrisis van de jaren tachtig nog hebben meegemaakt en de geschiedenis herhaalt zich. Vooral op de kantorenmarkt komt nu alles bij elkaar: door de crisis en door het nieuwe werken is er minder vraag naar kantoorruimte. Veel kantoren zijn ook nog te slecht gebouwd en voldoen niet meer aan de eisen van gebruikers. Er moet dus veel worden gesloopt. En de grond waar die gebouwen op staan, is niets meer waard. Dat betekent dat er nog veel verlies genomen moet worden. Ook door banken die te ruimhartig leningen hebben verstrekt. Hoeveel? Niemand weet hoeveel. U zegt dat er te veel is geleend. Een verstandig mens moet stress voorkomen. In mijn vak komt heel veel stress voort uit leverage; de te vaak erg hoge leningen bij de bank. Want dan betalen derden jouw zaken. Je moet altijd de baas blijven over je eigen zaken. Met een schuldratio van meer dan 50% ben je een speculant, geen vastgoedbelegger. Prijzen gingen lang alleen maar omhoog. Dan is de verleiding toch groot? Bij mij is de verleiding om veel risico te nemen om geld te verdienen verdwenen na de crisis van de jaren tachtig. Toen hebben we heel hard de les geleerd dat bij een langetermijninvestering, zoals vastgoed, een langetermijnfinanciering hoort. Het zure is dat duurzame beleggers die deze regel de afgelopen dertig jaar consequent hebben gevolgd, lange tijd veel geld leken mis te lopen. Maar ik heb altijd de angst gehad dat het bruuskeren van deze regel ons opnieuw zou kunnen opbreken. En dat is nu weer gebeurd. Maar ik heb zelf ook geluk gehad. Ik wilde altijd schuldenvrij zijn rond mijn 70ste, toevallig viel dat moment precies samen met de start van deze crisis. Welke les trekt u uit de jaren tachtig? Niet in paniek raken en niet overhaast handelen. Daar bedoel ik mee dat het bankwezen niet rigoureus posities moet gaan afbouwen. Als een klant niet kan aflossen en de bank laat hem failliet verklaren, krijg je executieveilingen. Als je dat gaat doen in een markt waar geen andere financiers zijn, valt de bodem eruit. Dat dreigt nu wel te gebeuren. Het is heel belangrijk dat de financile wereld met elkaar een strategie bepaalt, dat we voldoende tijd nemen om deze crisis te bezweren. Het is onvermijdelijk dat banken meer vastgoed op eigen balans gaan nemen. De afwikkeling van de failliete Tilburgsche Hypotheekbank (waar Van Zadelhoff curator was, red.) heeft tien jaar geduurd, maar daar is volgens mij uiteindelijk niemand slechter van geworden. Banken hebben dat goed gedaan bij het faillissement van Eurocommerce van Ger Visser vorig jaar (toen hebben zij bvs gefinancierd om het vastgoed uit de boedel te kopen, red.). Als ze dat op de markt hadden geknald, dan waren de panden ver onder de rele waarde gezakt. Maar zo dwarsbomen banken toch de sanering van de sector? Als er geen markt is, vind ik dat je als bank mag ingrijpen. Het heeft gewerkt in het geval van Eurocommerce. Inkopen voor een prijs die echt onder de rele waarde ligt, mag natuurlijk niet. Op een kansloos pand moet het verlies genomen worden, maar andere panden moet je beschermen. Uni-Invest, nu Merin, doet dat goed. Zij slopen nu een kansloos gebouw op het oude Philips-terrein in Apeldoorn. Tegelijkertijd investeren ze in het upgraden van kansarm vastgoed, wat daardoor weer aantrekkelijk kan worden voor huurders. Hoe ziet u de toekomst van de sector? Ik ben helemaal niet somber over goed vastgoed als belegging. Dat er nu even een deukje in zit, is geen reden om de sector af te schrijven. Ik zeg: wees zuinig op onze binnensteden. Daar staat het mooiste vastgoed dat we hebben. En concentreer nieuwbouw een beetje. Rotterdam bouwt nu op veel te veel plaatsen tegelijk. De stad kan veel beter focussen op het stationsgebied. Neemt u zelf ooit echt afscheid van het vastgoed? Twee jaar geleden is Rob Hazelhoff overleden, die de stichting bestuurde die mijn toekomstige nalatenschap beheert. Toen heb ik bedacht dat het leuk zou zijn om de stichting zelf te gaan doen. Die is mede ontstaan omdat ik geen directe erfgenamen heb. De doelstelling is onder meer ouderenzorg en het behoud van gezichtsbepalende gebouwen, zoals Carr. Die stap heeft mijn leven veranderd. Ik kan nu dingen doen, waar ik eerst minder tijd voor had. Helemaal loslaten doet u niet. Ik hoop nog lang op afstand van het vak te genieten. Nee, dat zal inderdaad geen grote afstand zijn. Ik geloof dat het funest is om niks te doen. Ik heb zo veel mensen met pensioen zien gaan, die vijf jaar later tien jaar ouder lijken. Voordat je het weet, ben je de chauffeur van de stofzuiger. Als je meer capaciteiten hebt, dan moet je die blijven gebruiken. Laatste vraag. U draagt altijd opvallend rode sokken. Waarom? (Lacht). Dt ga ik u niet vertellen. Ik kan wel zeggen: ik houd van kleur. Er is niks mis met wat kleurrijke types tussen alle grijze pakken.

U werkt vooral op basis van relaties, zakelijk bevriend. Past dat wel in deze tijd? Vastgoed is volgens mij nog steeds een relatievak. Ik doe graag zaken op basis van vertrouwen, met mensen die ik ken. Goed ken. Dat voorkomt juridisering. Als je zaken doet met mensen die je niet kent, dan krijg je zulke contracten (houdt zijn vingers 5cm uiteen). Ik geloof dat duurzame relaties zorgen dat je minder fouten maakt. Je moet immers nog jaren met elkaar verder. Neem Damen Shipyards (Van Zadelhoff is bestuurder van het administratiekantoor van Damen, red.) die verkoopt sleepboten op reputatie. Als er na levering problemen zijn met de boot, staat Damen klaar om het op te lossen. Hij heeft er dus belang bij een goede boot te bouwen. Vastgoed is te veel financieel product? Ja, daardoor zijn de prijzen ook te ver opgelopen. Je kunt de prijs van een gebouw uitrekenen op een spreadsheet of je kunt hem echt uitrekenen. Beleggers hebben bijvoorbeeld jarenlang geen rekening gehouden met structureel onderhoud; dat je moet investeren om een pand aan