La Consolidacin en la Industria Chilena de la Construccin

El sector de la construccin de Chile est con una buena racha. Este ao, anticipa que las inversiones en nuevos proyectos -incluidos proyectos residenciales, industriales y de infraestructura pblica- se incrementarn en un 7,7% a US$15.600 millones, un crecimiento muy superior a la expansin del PIB cercana al 5,5%. La construccin es un sector exageradamente cclico, que entra en depresin cuando la economa se desacelera y se pone eufrico cuando repunta. Y, durante los ltimos aos, ha experimentado una expansin que Jaime Muoz, vicepresidente de la Cmara Chilena de la Construccin (CChC), califica como explosiva. El menor desempleo y los mayores salarios, junto con varios aos de tasas de inters histricamente bajas, implican que ms gente ha podido adquirir su primera vivienda o mejorar el tipo de vivienda que tienen. Segn la CChC, las ventas de viviendas nuevas subieron un 12% en el 2005 a 47.431 y desde entonces han mantenido ese nivel rcord. Parte de este crecimiento se explica por la cultura de tener una casa que hay en Chile, seala Muoz. La tasa de dueos de viviendas respecto de los arrendatarios es mucho mayor en Chile que en otros pases latinoamericanos o que en Estados Unidos, donde la movilidad de los trabajadores es mayor y arrendar es mucho ms comn, explica. Los departamentos se han vuelto una opcin particularmente popular entre los chilenos que compran viviendas, informa Muoz, debido a que los jvenes solteros y los jubilados buscan residencias cercanas a los centros urbanos. Y, a medida que la prosperidad aumenta, ms chilenos tambin estn comprando una segunda vivienda en la playa o en el campo, lo que crea un nuevo nicho en el mercado de la construccin. Las ventas son especialmente fuertes en el segmento de precios de US$30.000 a US$60.000, comenta Alejandro Estrada, director del Departamento de Ciencias de la Construccin de la Universidad de Chile. Sin embargo, aade, los departamentos de US$1 milln en la comuna de La Dehesa, en la zona oriente de Santiago, igualmente se venden bien. Y los chilenos de menores recursos se estn beneficiando tambin. La inversin gubernamental en vivienda social se ha incrementado de los US$499 millones registrados en el 2005 a un estimado de US$598 millones este ao, mientras que los subsidios ms altos destinados para quienes no tienen suficiente dinero para comprar una vivienda llegarn a unos US$516 millones este ao, lo que se compara con los US$340 millones del 2005. Tambin estn los altos precios de los bienes bsicos, los que traen consigo nuevas inversiones en la produccin de celulosa de madera y en la minera, por ejemplo. Este ao, nuevos proyectos industriales representarn una inversin en construccin de alrededor de US$7.000 millones, un aumento frente a los US$5.700 millones del 2005 y los US$6.500 millones del 2006, segn la CChC. Consolidacin de la Industria Pero, mientras disfrutan de un slido crecimiento, las empresas constructoras tambin sealan que sus mrgenes se estn reduciendo, debido tanto a la mayor competencia como a los costos ms altos. Y, mientras intentan convertirse en empresas ms eficientes, se estn llevando a cabo fusiones o adquisiciones. En agosto, la empresa inmobiliaria y constructora Socovesa, fundada y controlada

por el empresario local Eduardo Graz, pag US$156 millones por la tambin inmobiliaria Almagro. Tras la adquisicin estaba el inters de Socovesa de expandir su crecimiento en el norte de Chile -donde Almagro tiene fuerte presencia en Antofagasta- y de fortalecer su posicin en el atractivo segmento de los departamentos. Socovesa inici sus operaciones en 1965 en Temuco, en el sur de Chile, con la construccin de apenas 16 casas, pero el ao pasado registr ventas por unos US$265 millones. Y, si bien an se concentra en el mercado de la vivienda, tambin ha ingresado al mercado de la construccin industrial en el que opera desde el 2003 a travs de una filial, Socoicsa. Antes de comprar Almagro, Socovesa venda cerca de 4.000 viviendas al ao en Santiago y el sur del pas, de las cuales el 89% eran casas y el 11%, departamentos, mientras que la composicin de las ventas de Almagro se conformaba por un 16% de casas y un 84% de departamentos. El negocio de los departamentos es co mpletamente diferente al de las casas, de modo que en lugar de partir de cero, adquirimos el know-how de alguien que ya lo tena, seala Pablo Ramrez, gerente de ventas para Santiago de Socovesa. Tal como en otros pases, donde los terrenos en reas urbanas sobrepobladas son costosos, los precios dentro de Santiago y en sus alrededores se han disparado, lo que significa que la construccin se est volviendo ms densa y que construir edificios de departamentos es ms sensato en trminos comerciales. Y, a medida que los compradores de viviendas exigen estndares cada vez ms altos y ms comodidades, las economas de escala son cada vez ms importantes para mantener los mrgenes. El 19 de octubre, Socovesa recaud US$161 millones en una oferta pblica inicial (OPI) de acciones por una participacin del 25% de la empresa. Segn Ramrez, los fondos se usarn para el pago de los crditos puente contrados para financiar la compra de Almagro y para inversin en nuevos proyectos. Octubre tambin trajo consigo la posibilidad de otra fusin que creara un nuevo gigante en el sector de la construccin en Chile. Este acuerdo reunira a SalfaCorp -actor lder de la industria tanto en la construccin de viviendas como de proyectos industriales, que cotiza acciones en bolsa desde el 2004- y Aconcagua, empresa inmobiliaria y constructora que cuenta entre sus socios a Sebastin Piera, poltico y empresario local, y a Andrs Navarro, titular de la empresa de tecnologa Sonda. La Cmara Chilena de la Construccin ve las fusiones y las OPI como una tendencia positiva. No las consideramos un riesgo, slo significan que (las empresas) estn creciendo es un tendencia natural del mercado, comenta Muoz. De hecho, pese a los recientes acuerdos, la industria sigue muy fragmentada: Socovesa y SalfaCorp en conjunto controlan un estimado de slo el 10% del mercado. Ello responde en parte a que, pese la mayor burocracia y la introduccin de normas regulatorias ms estrictas en los ltimos aos, las barreras de entrada siguen siendo relativamente bajas, con lo que los pequeos inversionistas pueden desarrollar proyectos con una cantidad limitada de capital. Una industria de la construccin fragmentada es, de hecho, algo muy comn en la mayora de los pases. En Espaa, por ejemplo, las 14 empresas ms grandes controlan menos del 10% del mercado, comenta Vicente Domnguez, director ejecutivo de la Asociacin de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) de Chile. Que haya ms empresas que coticen acciones en bolsa es bueno para la industria, porque la vuelven ms transparente y mejoran el servicio de posventa para los clientes, aade. Ramrez de Socovesa comparte esa visin: Cotizar acciones en la bolsa te hace mejor mejora tu profesionalismo y eso se refleja en tu producto final de manera que el consumidor final tambin gana, indica.

Planes de Crecimiento El mayor acceso al capital est alentando la expansin en el extranjero de constructoras chilenas, particularmente en Per, Argentina, Estados Unidos y Espaa. Pero tambin hay muchas oportunidades en el mercado chileno. A medida que la economa ha crecido tambin ha crecido la demanda por ms y mejores espacios de oficina, y sta ahora supera la oferta. El resultado es la construccin de rascacielos que ha surgido en la comuna de Las Condes, en la zona oriente de Santiago. Uno de esos proyectos es la torre Titanium La Portada de 52 pisos que est siendo desarrollado en el barrio comercial de El Golf por la firma Sencorp del arquitecto Abraham Senerman en conjunto con Grupo Bethia, empresa local de inversin. Y, apenas una cuadra ms abajo de Titanium, Cencosud, grupo minorista local, est construyendo el centro comercial y de negocios Costanera que formar parte de Torre Gran Costanera de 62 pisos, catalogada como la torre de oficinas ms alta de Amrica Latina una vez que est terminada en el 2009. Chile es un pas en desarrollo con un slido crecimiento en los ltimos aos y este desarrollo inmobiliario es la consecuencia lgica de este proceso, en el que ms empresas necesitan oficinas, sea la Senerman. El trmino del proyecto Titanium est programado para fines del 2008 y su construccin en un pas ssmico como Chile present varios desafos, incluida la incorporacin de nuevas tecnologas tales como disipadores de energa para reducir el estrs durante un temblor, comenta Senerman. Firmas consultoras estadounidenses, alemanas y canadienses estn trabajando en el proyecto, pero ste tambin ha aprovechado una gran dosis de talento local, sostiene. No obstante, el proyecto Titanium tambin tiene detractores. Los residentes y empresas locales estn preocupados sobre su impacto en el trfico, pero Senerman niega que esto ser un problema, aadiendo que la ubicacin estratgica del proyecto significa que en realidad podra reducir la congestin en ciertas horas del da. A futuro, Titanium ha considerado cotizar acciones en bolsa, pero es algo que analizaremos a futuro, seala Senerman. Sencorp tambin est estudiando proyectos similares fuera de Chile, inicialmente podra ser Per, donde hay una demanda insatisfecha por oficinas de la calidad de las que ofrecemos, destaca. Titanium se est desarrollando con capital local, pero el capital extranjero tambin est disponible para el desarrollo comercial inmobiliario en Chile, segn Senerman. Su empresa ha recibido varias ofertas por el proyecto Titanium, aade. A comienzos de este ao, la rama de capital de riesgo del estadounidense Citigroup, junto con dos inversionistas locales, adquirieron el 100% de la firma constructora local Moller y Prez-Cotapos, mientras que el espaol Santander Asset Management anunci que planea construir un proyecto de oficinas de 25.000 metros cuadrados en la comuna de Las Condes. Estos son apenas dos ejemplos de lo que est comenzando a ocurrir en trminos de inversin extranjera en el sector chileno de bienes races, indica Domnguez de ADI. Panorama de la Industria La vista desde lo alto luce bien, pero la industria de la construccin se funda sobre los cimientos de la infraestructura tanto pblica como privada. En el 2007, sta corresponder a inversiones por US$10.300 millones, segn la CChC, lo que se compara con los US$5.300 millones que se invertirn en viviendas. Entre los aos

1996 y 2005, unos US$60.000 millones se destinaron a la construccin de infraestructura pblica y privada, incluyendo puertos y carreteras. Una de las razones clave para este auge fue el Programa de Concesiones de Obras Pblicas de mediados de los aos noventa, en virtud del cual el gobierno adjudic contratos a empresas privadas para la construccin y posterior operacin de la tan necesaria infraestructura pblica. Este programa trajo consigo ms de US$9.000 millones en inversin privada -gran parte extranjera- entre los aos 1995 y 2005, y facilit la construccin de carreteras y aeropuertos. Como resultado, nueve de las diez firmas de infraestructura privada ms grandes del mundo estn presentes en Chile y los chilenos estn dispuestos a pagar los peajes que permiten a las concesionarias recuperar su inversin. No obstante, pese al xito del programa, no se han adjudicado nuevas concesiones durante casi dos aos y, en el 2007, se espera que corresponda a una inversin de slo US$364 millones. La desaceleracin refleja el hecho de que, tras una disputa sobre la construccin de nuevas crceles en virtud del mencionado programa, el gobierno est proponiendo una reforma del sistema. El ministerio quiere traspasar ms del riesgo al sector privado, seala Muoz de CChC, y esto podra ser un desincentivo para la inversin, porque las concesionarias pueden encontrar oportunidades en otras partes del mundo, donde no enfrentan tantos problemas. Brasil -por nombrar un ejemplo- acaba de lanzar un programa para la mejora y mantenimiento de 2.600 kilmetros de carretera. Las concesiones son absolutamente necesarias para el actual desarrollo econmico de Chile de modo que el sistema debiera reactivarse y debiera garantizarse a los inversionistas que cualquier cambio no afectar sus inversiones, insiste Muoz. Entre las prioridades estn los aeropuertos y puertos, que son vitales para el crecimiento de las exportaciones, seala. Ms inversin en infraestructura tambin beneficiara al sector residencial. Mejoras en carreteras y otras infraestructuras ayudan al negocio inmobiliario a desarrollarse abren ms reas de Chile a la construccin, destaca Ramrez de Socovesa. Pero, a medida que se mira a futuro, la infraestructura no es la nica preocupacin de la industria de la construccin. La inflacin ha crecido en el ultimo tiempo, impulsada por los precios de los alimentos y la energa, lo mismo que las tasas de inters, con el Banco Central introduciendo tres alzas de un cuarto de punto en su tasa referencial entre julio y octubre. La inflacin tambin ha socavado la confianza de los consumidores y, segn un sondeo de Adimark-GfK, una empresa de encuestas de opinin, la cifra de chilenos que consideran que es un buen momento para comprar una vivienda cay del 45% de marzo a poco ms del 25% en septiembre, su menor nivel desde el 2002. Los costos de construccin tambin estn subiendo. En respuesta a una crisis energtica -resultado de los altos precios de los combustibles y las restricciones a las exportaciones argentinas de gas- el gobierno lanz una campaa de eficiencia energtica y ahora se exige a las constructoras obedecer estndares ms estrictos. En el pasado, Chile se preocupaba muy poco sobre la eficiencia energtica en construccin, pero hoy en da estamos cada vez ms concientes de la necesidad de viviendas sustentables y eficientes en trminos del uso de energa, lo que obviamente incrementa el costo, destaca Estrada de la Universidad de Chile. Y luego est la crisis de hipotecas de mayor riesgo o sub-prime en Estados Unidos. Segn la industria, esto hasta ahora no ha tenido ningn impacto medible en Chile: nadie ac puede obtener un crdito hipotecario por ms del 80% del valor de su vivienda, destaca notes Muoz. Sin embargo, eso no quiere decir que no haya riesgos a futuro. Una crisis financiera prolongada en Estados Unidos podra

afectar negativamente la inversin extranjera adems de la confianza de los consumidores, generando una cada en las ventas locales de la industria de la construccin, advierte Ramrez de Socovesa. En otras palabras, las constructoras de Chile estn buscando economas de escala y aumentos de la eficiencia no slo con el fin de aprovechar al mximo su actual racha, sino que tambin con el fin de fortalecer sus cimientos en contra de futuros reveses porque saben que, en su industria propensa a las oscilaciones, ello eventualmente ocurrir.

El sector inmobiliario cerr el ao 2012 con buenas cifras, escenario que se debe sin lugar a dudas, a la conjugacin de diversos factores como el bajo nivel de desempleo, que alcanz 7,9 % en octubre diciembre, remuneraciones que crecieron ms de 4% anual en trminos reales, un alto nivel de confianza por parte de los consumidores y tasas hipotecarias por debajo del promedio histrico. Este buen desempeo permiti un crecimiento del 5%, que implica que en los doce meses de 2012 se comercializaron un total 3.616 unidades, 1.798 departamentos -un 30% ms que el ao 2011- y 1.821 casas, un 12% menos. Estos nmeros relevan que la actividad inmobiliaria est volviendo a alinearse con su tendencia de largo plazo, tras registrarse un alto dinamismo que se mantuvo desde fines de 2011 hasta el segundo semestre de 2012. Actualmente existan cerca de 124 proyectos inmobiliarios en marcha en las comunas del Gran Concepcin, de los cuales el 60% est en construccin, el 30% se encuentra para entrega inmediata y el resto an no comienza obras. Con respecto al 2013, el gremio proyecta que la inversin en construccin a nivel local registrar un crecimiento de 7% anual, incremento que ser impulsado fuertemente por el rea de infraestructura privada productiva que exhibir un alza de 53%, liderada por los sectores energa (US$ 276 millones) y puertos (187 US$ millones). Por su parte la inversin en infraestructura de uso pblico regional tendra un crecimiento de 4%. Segn los datos del Ministerio de Vivienda, en 2013 los subsidios del programa DS1, para financiar viviendas de hasta UF 2.000, aumentaran 27% con respecto de 2012, mientras que los subsidios del programa DS49, enfocados a paliar el dficit habitacional, se incrementaran de manera importante. En lo que respecta al mercado inmobiliario privado se estima que este ao la tasa de inversin asociada a este subsector tendr una contraccin del 4%, debido principalmente a la exigente base de comparacin. Esperamos que estas proyecciones mejoren durante el transcurso del ao y que durante todo el 2013 sigamos trabajando codo a codo con los diferentes actores pblicos que nos permitirn seguir avanzando en este camino al desarrollo.

Alta demanda y bajo stock impulsarn construccin de viviendas en 2012-2013

En la crisis econmica de 2009, el sector construccin se contrajo 6,3%. Y pese a que la demanda mejor despus, la recuperacin de la industria fue ms lenta que lo previsto, porque, como haba sobre stock de viviendas, las constructoras se demoraron en retomar el desarrollo de nuevos proyectos. El gerente de Estudios de la Cmara Chilena de la Construccin (CCHC), Javier Hurtado, sostiene que despus de ese episodio las operadoras estn administrando mejor sus niveles de stock, lo que, estima, es un buen resguardo en caso de que se produzca una cada de la demanda. Si una persona va a comprar una casa o un departamento, hoy se encuentra con un mercado donde el 20% de las viviendas est terminado y el 80% en proceso de construccin (). Las inmobiliarias aprendieron a manejar menos stocks de lo que haba antes de la crisis. Eso es fundamental, dice. De hecho, esa condicin es la que lleva al gerente de estudios del gremio a concluir que actualmente el escenario es bastante positivo desde el punto de vista de la actividad de la construccin y es un factor que resguardar la actividad durante este ao y el prximo. Como el stock no est creciendo tan rpido como la venta, las constructoras seguirn con un nivel de proyectos bastante estable. Dinamismo del sector El ndice Mensual de Actividad de la Construccin creci 11,6% en junio respecto del mismo perodo de 2011. Con ello, el sector evidencia tasas de crecimiento de dos dgitos desde enero de 2012 y acumula entre enero y junio un alza de 11,1%. Este buen primer semestre permiti elevar las expectativas para el ao. Si en marzo el gremio proyectaba una expansin de 7,5%, ahora las estimaciones estn en 8,8%. Con ello, de mantenerse esta perspectiva, el crecimiento estara en lnea con el 9% que registr en 2011. Lo que esperamos es que la inversin total en vivienda crezca 3,6% y en infraestructura, 11,5%, lo que da un crecimiento total de 8,8% para el sector construccin, afirma. El rea de infraestructura liderar los crecimientos por los proyectos mineros y energticos. Actualmente, entre 70% a 75% del sector construccin es aportado por el desarrollo de infraestructura (a medida que los pases crecen invierten ms en ese tem). El restante 20% a 25% corresponde a vivienda en general. Otra de las razones del dinamismo del sector, explica el ejecutivo, es el buen ciclo de la economa, impulsada por la demanda interna. El primer semestre cerr con un crecimiento de 5,5% y un desempleo para el trimestre abril-junio de 6,6%. Hay una recuperacin de los perodos de la crisis financiera 2008-2009 y posterremoto, seala. Por ello, acota, lo que hace la construccin es ampliar el ciclo. Cuando la economa crece, el sector lo hace en una proporcin de 1,5 a dos veces ms.

Enfatiza que cuando el ciclo de la economa est bien, las personas compran ms viviendas, pero cuando el escenario se torna ms riesgoso, lo primero que se deja de adquirir es viviendas, porque nadie se compromete en un crdito de largo plazo en un contexto inestable. Segn Hurtado, si bien no se ven problemas de acceso al crdito, en la medida en que la crisis europea se vaya agravando puede afectar la disposicin de la banca. Agrega que en la ltima encuesta del Banco Central a ejecutivos de diferentes bancos, stos dijeron que lo que se observa es que en los ltimos meses se ha ido tornando ms difcil, pero el crdito seguir funcionando bien y no se ve una cada.