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1. Enajenacin de predios
El artculo 949 del Cdigo Civil establece que la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario, ello en concordancia a lo establecido en el artculo 923 del mismo cuerpo legal que define al derecho de propiedad como el poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
do en veinte cuotas mensuales de $9,000 cada una. En ese sentido, la empresa B ha pagado siete cuotas, habiendo dejado de pagar la cuota ocho, nueve y diez, motivo por el cual se ha producido una causal para resolver el contrato, tal como ha sido pactado expresamente por las partes. En este caso, si la empresa A remite una carta notarial para resolver el contrato, el retorno del predio a su patrimonio, no se encontrar gravado con el Impuesto de Alcabala, en atencin a la norma antes indicada.
Empresa B
De ello se colige que, la causal de ineficacia alegada en la resolucin, afecta la relacin jurdica que nace del contrato entre las partes, no al acto jurdico mismo, motivo por el cual el contrato ya ha desplegado sus efectos traslaticios, los cuales estn gravados en atencin a la inmediatez que caracteriza al Impuesto de Alcabala3.
1 El monto de la UIT es de S/.3,600 conforme a lo establecido en el Decreto Supremo N 311-2009-EF. 2 El Valor de Autoavalo del predio debe ser el correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia ajustado por el ndice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana que determina el Instituto Nacional de Estadstica e Informtica.
3 La RTF N 8607-08-2007 de fecha 13.09.07 sigue la misma lnea interpretativa al establecer que el supuesto del inciso c) del artculo 27 de la LTM es para no considerar a la resolucin del contrato antes del pago, como una nueva adquisicin, mas no a la adquisicin originalmente realizada, por lo que el pago del Impuesto de Alcabala efectuado por el contribuyente no tiene el carcter de indebido. 4 Artculo 1583 del Cdigo Civil: En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el predio o una parte determinada de l, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su prdida o deterioro desde el momento de la entrega.
(en adelante LTM), es un impuesto de realizacin inmediata que grava las transferencias de inmuebles urbanos y rsticos, a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, incluyendo las ventas con reserva de dominio. Siendo el sujeto del impuesto el adquirente del inmueble. En ese sentido, del texto de esta norma, se colige que para el legislador es irrelevante la transferencia de propiedad como tal, dado que lo que corresponde analizar es si efectivamente se ha celebrado un acto jurdico que entrae la transferencia de propiedad, aunque esta ltima no se produzca, en virtud a una condicin o modalidad an no cumplida, como es el caso de la compraventa con reserva de dominio. A guisa de ejemplo, citamos el caso de la empresa T & H S.A.C. que en el mes de febrero del ao 2011 adquiri un inmueble que recin ha terminado de cancelar en agosto de este ao. En ese sentido, la empresa nos pregunta: Desde cundo se encontraba en la obligacin de pagar el Impuesto a la Alcabala? Cul es el mecanismo para efectuar el pago del Impuesto? Conforme a lo establecido en el artculo 26 de la LTM, el pago del impuesto debe realizarse hasta el ltimo da hbil del mes calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia, en ese sentido, con respecto al caso en concreto, la empresa T & H S.A.C tena hasta el ltimo da hbil del mes de marzo del ao 2011 para efectuar el pago. Sin embargo no lo hizo, pero no se encontrar inmerso en una multa, por no haber presentacin de una Declaracin Jurada; pero s tendr que pagar intereses moratorios en el momento que se efecte la regulacin correspondiente. Es preciso indicar que, los Notarios y Registradores Pblicos le solicitarn la liquidacin y pago del Impuesto de Alcabala o en su defecto, la Constancia de No pago como requisito indispensable para formalizar la transferencia. A continuacin, procederemos a efectuar el clculo correspondiente con el siguiente ejemplo:
Segunda Quincena - Abril 2011
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Instituto Pacfico
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rea Tributaria
Se toma el mayor
En el caso planteado el valor de la transferencia es mayor al valor del autoavalo, por lo que el impuesto se determinar de la siguiente manera:
Valor de Transferencia: S/.100,000.00 Tramo no imponib.(10 UIT): (S/.36,000.00) Base Imponible: S/.64,000.00 S/.64,00.00 x 3% = S/.1,920.00 (Impuesto a la Alcabala a pagar)
constructora o la Escritura Pblica de constitucin en donde se indique o se desprenda que se dedica a la actividad empresarial de construccin y/o venta de inmuebles). En el caso de personas que no realicen actividad empresarial: acreditar por lo menos 2 ventas de inmuebles en un perodo de 12 meses7 (adicionales a la venta materia de liquidacin).
Es mrito indicar que la empresa T & H S.A.C, adquirente del predio, deber efectuar el pago del Impuesto de Alcabala al contado5 (no pudiendo efectuar el pago de manera fraccionada) con intereses moratorios ante la Municipalidad Provincial correspondiente.
Empresa W
T & H S.A.C
Empresa Y
En este punto, no podemos dejar de analizar un tema importante que no se encuentra regulado en la LTM y es la habitualidad en el Impuesto de Alcabala para efectos de considerar a una persona natural como constructor. Por lo cual muchas municipalidades slo aceptan para efectos de aplicar la exclusin del valor de la fbrica (valor de la construccin) sealado en el artculo 22 de la LTM, que el constructor sea una persona jurdica dedicada a la actividad de construccin de edificios, lo cual ocasiona un problema. Bajo este contexto, el Servicio de Administracin Tributaria-SAT de la Municipalidad Metropolitana de Lima aprob la Directiva N 01-06-000000038, la cual establece que se considerar que existe habitualidad cuando el transferente realice, de forma individual o en forma asociada, la venta de, por lo menos, dos inmuebles dentro de los ltimos doce meses. Conforme se aprecia de los anteriormente descritos, la Directiva pretende llenar un vaco en la Legislacin Municipal9.
an no existen, tal como lo establece el artculo 1532 del Cdigo Civil que a la letra prescribe: Pueden venderse los bienes existentes o que puedan existir, siempre que sean determinados o susceptibles de determinacin y cuya enajenacin no est prohibida por ley. De la misma manera, de conformidad con lo dispuesto por el artculo 1535 del Cdigo Civil, si el comprador asume el riesgo de la cuanta y calidad del bien futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condicin suspensiva de que llegue a tener existencia. Sin embargo, en el caso que el bien llegue a existir, el contrato producir desde ese momento todos sus efectos. En esa misma lnea, el artculo 1534 de la misma norma seala que en la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato est sujeto a la condicin suspensiva de que exista. Como se puede colegir las disposiciones del Cdigo Civil supeditan la transferencia a que se verifique la existencia fctica del bien (inmueble), supuesto este ltimo en el cual recin se presentara la condicin para el pago del Impuesto de Alcabala. Por ejemplo el caso que una empresa X recibe el pago total por la venta de un inmueble que todava no se construye (bien futuro) a la empresa Y. En este caso, de conformidad con lo que establece el artculo 1534 del Cdigo Civil, para que haya venta deber existir el bien, cuando ello ocurra recin se va producir la venta y por lo tanto, el nacimiento de la obligacin de pago del IGV y del Impuesto de Alcabala.
Empresa Y
5 El pago se efectuar al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del bien acordada por las partes. 6 Conforme se encuentra registrado en el autoavalo.
7 Se encuentra establecido en el inciso 1) del artculo 4 del Reglamento de la Ley del Impuesto General a las Ventas y del Impuesto Selectivo al Consumo, aprobado por Decreto Supremo N 136-69-EF. 8 De conformidad con lo establecido en el literal c) del artculo 6 del Edicto N 227 - Estatuto del Servicio de Administracin Tributaria (SAT) de la Municipalidad de Lima Metropolitana. (04/10/96); corresponde al Jefe del SAT la aprobacin de los reglamentos y los manuales internos que rijan las actividades de la institucin en general, as como las directivas y las circulares destinadas a poner en conocimiento de los contribuyentes o responsables el adecuado cumplimiento de sus obligaciones tributarias. 9 ALVA MATTEUCCI, Mario. El IGV y el Impuesto de Alcabala aplicables en la primera venta de inmuebles Revista: Actualidad Empresarial. Edicin 183 Segunda Quincena de Mayo 2009. Pg. I 16.
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x/x Por el registro del alcabala; al costo del terreno. X 46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS 465 Pasivo por compra de activo inmovilizado 4654 Inm. maq. y equipo 10 EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO 104 Cuentas corrientes e instituciones fin. 1041 Ctas. ctes. operativas x/x Por el pago. 1,920
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Consorcio
Ex hotel de turistas
11 Se precisa que no se requiere presentar ningn formulario ni Declaracin Jurada para efectuar el pago del Impuesto de Alcabala.
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