Jornada Expropiaciones

Valoracin despus del TR 2/08 y Reglamento de la Ley del Suelo
El pasado 31 de diciembre de 2011 se public en el BOE el Real Decreto Ley 20/2011 de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y nanciera para la correccin del dcit pblico.
martes 9 de abril de 13
Entre otras normas el mencionado Real Decreto Ley introduce una nueva redaccin al apartado 2 de la Disposicin Transitoria Tercera del Texto Refundido de la ley del Suelo aprobado por Real Decreto legislativo 2/2008 por el que se prorroga el plazo de ejecucin del planeamiento, cuando no exista plazo expreso, a cinco aos contados desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007 de Suelo el 1 de Julio de 2007, es decir hasta el 1 de Julio de 2011. En consecuencia, los criterios de valoracin hipotecaria quedan de la siguiente manera.
1.- La ley del suelo 8/07 entr en vigor el 1 de Julio de 2007. La Disposicin Transitoria 3 apartado 2 del Texto Refundido RDL 2/08 de ley de Suelo establece que los suelos urbanizables delimitados a la entrada en vigor de la ley (1 de Julio de 2007) se continuarn valorando con las reglas de la anterior ley del Suelo 6/98 excepto en el caso de incumplimiento de plazos de desarrollo por causas imputables al propietario. En defecto de plazos denidos de desarrollo, el TR 2/08 establece un plazo mximo de 3 aos.
A efectos de la Disposicin Transitoria 3 del TR 2/08 el plazo comienza a computar desde el 1 de Julio de 2007. Por tanto el 1 de Julio de 2010 habr nalizado el plazo transitorio para valorar segn la anterior ley del Suelo 6/98.
2.- El Real Decreto Ley 20/2011 de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y nanciera para la correccin del dcit pblico prorroga el rgimen transitorio establecido en la Disposicin Transitoria 3 del TR 2/08 hasta el 1 de julio de 2012.
3.- Las nalidades de las valoraciones reguladas en el TR 2/08 son: a.- Expropiatorias. b.- Reparto de benecios y cargas en defecto de acuerdo. c.- Fijar la responsabilidad patrimonial de la Administracin. d.- Fijar el valor en el caso de enajenacin o venta forzosa.
Ninguna de estas nalidades incluye la valoracin hipotecaria que se regula por la vigente OM ECO 805/03
4.- Las valoraciones con nalidad hipotecaria se regulan en la OM ECO 805/03. Con fecha 25 de Marzo de 2008 se public la Orden EHA 564/08 que modica la referida OM ECO 805/03 para adaptarla a la ley 8/07 de Suelo. Dicha modicacin establece, a efectos de la aplicacin del principio de prudencia, como escenarios de expropiacin forzosa cuando: a.- Se ha iniciado el procedimiento de expropiacin del inmueble. b.- Cuando el plan urbanstico implica la declaracin de utilidad pblica y la necesidad de ocupacin de los terrenos y se debe desarrollar por expropiacin. c.- Se declara, por parte de la Administracin Pblica, el incumplimiento de deberes urbansticos por causas imputables al propietario. d.- Cuando se incoa expediente de declaracin de incumplimiento de deberes urbansticos imputables al propietario an cuando no haya resolucin.
En estos casos el valor de tasacin a efectos ECO ser el menor entre los valores resultantes de aplicar las reglas de valoracin del TR 2/08 y de la Orden ECO. En todos los dems casos se valorar, como hasta ahora, segn la mencionada Orden.
De todo ello se desprende que: 1.- La aplicacin de los criterios de valoracin de suelo del TR 2/08 a valoraciones hipotecarias OM ECO 805/03 slo son de aplicacin cuando los terrenos se van a expropiar, cuando est prevista su gestin urbanstica por expropiacin forzosa o cuando el propietario ha incumplido los plazos de desarrollo y la administracin declara su intencin de expropiar.
2.- La prrroga de la Disposicin Transitoria 3 del TR 2/08 hasta el 1 de Julio de 2012 slo afecta a los suelos que, a la entrada en vigor del TR (1 de Julio de 2007), estaban clasicados como urbanizables delimitados que se valoran de acerdo con la anterior Ley del Suelo 6/98 (considerando el aprovechamiento urbanstico).
2.- La prrroga de la Disposicin Transitoria 3 del TR 2/08 hasta el 1 de Julio de 2012 slo afecta a los suelos que, a la entrada en vigor del TR (1 de Julio de 2007), estaban clasicados como urbanizables delimitados que se valoran de acerdo con la anterior Ley del Suelo 6/98 (considerando el aprovechamiento urbanstico). 3.- Los terrenos en otras situaciones diferentes a las indicadas en el apartado 1 no se ven afectadas por el TR 2/08 de ley del Suelo y continan valorndose de acuerdo la OM ECO 805/03.
CONCLUSIONES 1.- Para Mercado hipotecario, todos los suelos rsticos, urbanizables no sectorizados y urbanizables sectorizados se continan valorando como hasta ahora los rsticos 2.- Para Expropiaciones se aplicar en lo dispuesto en el TR 2/08 y Reglamento que desarrolla la Ley del Suelo a.- El TR 2/08 valora los suelos en situacin de rural, en funcin de su aprovechamiento real o potencial. b.- La indemnizacin calculada de acuerdo al TR 2/08 y RDLS en suelos urbanizables que valoraremos como rurales, no suele ser suciente para adquirir un terreno equivalente al expropiado
Rgimen de valoraciones tras Real Decreto 1492/2011, de 20 de octubre, Reglamento de Valoraciones de la ley de Suelo
Que es un suelo en situacin de rural?

a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenacin territorial y urbanstica b) El suelo para el que los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica prevean o permitan su paso a la situacin de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuacin de urbanizacin, y cualquier otro que no rena los requisitos del suelo urbanizado.
Que es un suelo en situacin de urbanizado?

El integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los ncleos de poblacin, cuando las parcelas: a) Cuenten con las dotaciones y servicios requeridos por la legislacin urbanstica b) Puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexin de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento. e) Est incluido en un mbito para el que el instrumento de ordenacin urbana prevea una actuacin de reforma interior o de renovacin urbana.
Cmo valorar?
a) Valoracin en suelo rural.
Los terrenos se tasarn mediante la capitalizacin de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotacin segn su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoracin. Consideraciones: -Incluir como ingresos, subvenciones a cultivos y aprovechamientos. -Se descontarn los costes necesarios para la explotacin considerada. - D.A. 7. Tasa de actualizacin: Rendimiento de la deuda pblica del Estado en mercados secundarios a 3 aos. El valor del suelo rural as obtenido podr ser corregido al alza hasta un mximo del doble en funcin de factores objetivos de localizacin, como la accesibilidad a ncleos de poblacin o a centros de actividad econmica, o la ubicacin en entornos de singular valor ambiental o paisajstico en los trminos que reglamentariamente se establezcan.
Las edicaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarn por el mtodo de coste de reposicin segn su estado y antigedad en el momento al que deba entenderse referida la valoracin. En ningn caso, "... podrn considerarse expectativas derivadas de la asignacin de edicabilidades y usos por la ordenacin territorial o urbanstica que no hayan sido an plenamente realizados.
Criterios de capitalizacin de la renta de la explotacin.

En la capitalizacin de la renta rea l o potencial de la explotacin en suelo rural se deber considerar en todo caso un escenario ilimitado que contemple la permanencia del suelo rural. Con carcter general, para la capitalizacin de la renta de la explotacin se utilizar la siguiente expresin:
Donde: V= Valor de capitalizacin, en euros. R1 , R2, . .. Rn = Renta anual de la explotacin desde el primer ao hasta el nal de la duracin ilimitada de la vida til, en euros. r =Tipo de capitalizacin. n = Nmero de aos, siendo n-oo.
Cuando se considere una Renta R constante a lo largo del tiempo la expresin del apartado anterior se transformar en:
Donde: V= Valor de capitalizacin, en euros. R = Renta anual de constante de la explotacin, en euros. r =Tipo de capitalizacin.
Hasta ahora, todo como antes, pero con el RDLS y para la nalidad Expropiatoria se introduce un nuevo escenario derivado de la Ley 8/2007:
Donde r1 = Rentabilidad de la deuda pblica a 3 aos. (3,44 en 2012)
Y an ms, se introduce el concepto de la localizacin:
Factor de correccin por localizacin (art 17)

1. La valoracin nal del suelo, deber tener en cuenta la localizacin espacial concreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factor global de correccin al valor de capitalizacin, segn la siguiente frmula:
Vf =V Fl
Donde: Vf = Valor nal del suelo, en euros. V= Valor de capitalizacin de la renta de la explotacin, en euros. Fl= Factor global de localizacin.
2. El factor global de localizacin, que no podr ser superior a dos, deber obtenerse del producto de tres factores de correccin: a) Por accesibilidad a ncleos de poblacin, ul. b) Por accesibilidad a centros de actividad econmica, u2. e) Por ubicacin en entornos de singular valor ambiental o paisajstico, u3.
En relacin con el artculo 23.1 .a) del RDL2/2008, el Factor de localizacin resulta de la multiplicacin de tres factores Fl = u1 x u2 x u3 u1. Accesibilidad a ncleos de poblacin u2. Accesibilidad a centros de actividad econmica u3. Ubicacin en entornos de singular valor ambiental o paisaj stico - A los efectos del clculo del factor global de localizacin, cuando alguno de los tres factores de correccin no resulte de aplicacin tomar como valor la unidad - u1 siempre es de aplicacin, pudiendo o no ser de aplicacin los factores u2 (accesibilidad a nudos o centros de actividad) y u3 (singular valor ambiental o paisajstico)
En principio parece muy fcil alcanzar el coeciente 2 en las reas metropolitanas
FACTOR u1
El factor de correccin u1 se calcular aplicando la siguiente expresin.
Donde: P1= El nmero de habitantes de los ncleos de poblacin situados a menos de 4 km de distancia medida a vuelo de pjaro, entendido como la distancia en lnea recta medida sobre la proyeccin en un plano horizontal. P2= El nmero de habitantes de los ncleos de poblacin situados a ms de 4 km y a menos de 40 km de distancia medida a vuelo de pjaro o 50 minutos de trayecto utilizando los medios habituales de transporte y en condiciones normales.
FACTOR u2
Cuando el suelo rural a valorar est prximo a centros de comunicaciones y de transporte, por la localizacin cercana a puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril y reas de intermodalidad, asi como prximo a grandes complejos urbanizados de uso terciario, productivo o comercial relacionados con la actividad que desarrolla la explotacin considerada en la valoracin, el factor de correccin u2 se calcular de acuerdo con la siguiente expresin:
Donde: d = La distancia kilomtrica desde el inmueble objeto de la valoracin utilizando las vas de transporte existentes y considerando el trayecto ms favorable. Esta distancia, en ningn caso ser superior a 60 km.
FACTOR u3
Cuando el suelo rural a valorar est ubicado en entornos de singular valor ambiental o paisajstico, resultara de aplicacin el factor corrector u3, que se calcular de acuerdo con la siguiente expresin:
Donde:
p = coeciente de ponderacin segn la calidad ambiental o paisajstica. t = coeciente de ponderacin segn el rgimen de usos y actividades. .
A los efectos de la aplicacin del factor corrector u3, se considerarn como entornos de singular valor ambiental o paisajstico aquellos terrenos que por sus valores ambientales, culturales, histricos, arqueolgicos, cientcos y paisajsticos, sean objeto de proteccin por la legislacin aplicable y en todo caso los espacios incluidos en la Red Natura 2000. El coeciente de ponderacin p, deber determinarse sobre la base de criterios objetivos de acuerdo con valores reconocidos de los terrenos objeto de la valoracin en los instrumentos de ordenacin urbanstica y territorial o, en su caso, en las redes de espacios protegidos. Estar comprendido entre unos valores de 0 a 2 y atender a los valores y cualidades del entorno, siendo mayor cuanto mayor sea su calidad ambiental y paisajstica o sus valores culturales, histricos, arqueolgicos y cientcos. El coeciente de ponderacin t, se aplicar nicamente cuando se acredite que, segn los instrumentos de ordenacin territorial urbanstica, en los terrenos se permite un rgimen de usos y actividades diferentes a los agropecuarios o forestales que incrementan el valor. Estar comprendido entre unos valores de 0 a 7, y atender a la inuencia del rgimen de usos y actividades en el incremento del valor del suelo sin consideracin alguna de las expectativas urbansticas, siendo mayor cuanto mayor sea tal inuencia.
VALOR DE TASACION
El valor obtenido por actualizacin de rentas, aplicando las tasas de capitalizacin corregidas se multiplica por este factor Fl y se obtiene el valor de tasacin. .
CONCLUSIONES
1.- Mtodo de clculo muy subjetivo y enrevesado para obtener un coeciente mximo de 2 2.- Graves problemas de interpretacin entre peritos de parte y perito tercero. 3.- Sin tanto clculo y empleando el sentido comn, se puede armar que: Localidades menores de 5.000 hab. tendrn un Fl prximo a 1. Localidades de alrededor de 20.000 hab. tendrn un Fl prximo a 1,5. Localidades de ms de 100.000 hab. tendrn un Fl mximo de 2,00 4.- Los valores obtenidos son ms altos que los correspondientes a suelos rurales pero no llegarn nunca a valores reales de suelos urbanizables .

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Que es un suelo en situacin de rural?

Que es un suelo en situacin de urbanizado?

Criterios de capitalizacin de la renta de la explotacin.

Donde r1 = Rentabilidad de la deuda pblica a 3 aos. (3,44 en 2012)

Y an ms, se introduce el concepto de la localizacin:

Factor de correccin por localizacin (art 17)

En principio parece muy fcil alcanzar el coeciente 2 en las reas metropolitanas

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