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Le c a h i e r d e l ' a s s u re u r

Rdig avec la collaboration de Me Bruno Vincent (SPRL Van Rymenant & Vincent)

Obligations et responsabilits du matre de louvrage


Introduction
Le matre de louvrage est un intervenant indispensable dans lacte de btir, puisquil est la personne, physique ou morale, linitiative du projet de construction, et qui en est par ailleurs le vecteur conomique. Le matre de louvrage peut tre profane, consommateur ignorant des problmes et des risques quil aura aronter 1, professionnel ou promoteur. Opration risque, les travaux de construction vont gnrer galement des obligations et des responsabilits corrlatives dans le chef du matre de louvrage, soit dans ses relations avec les personnes avec lesquelles il a contract pour raliser lopration de construction (architecte, entrepreneur, bureau dtudes, ...) soit lgard des tiers si, par le fait de construire, un dommage leur est occasionn. t, renseigner lexistence de servitudes, librer les accs qui pourraient entraver la bonne marche des travaux, disposer des autorisations administratives requises (particulirement le permis durbanisme). De la mme manire, le matre de louvrage doit sassurer du respect des obligations du code civil (rachat de la mitoyennet par exemple). En cours dexcution le matre de louvrage doit communiquer toutes informations ou lments qui seraient ports sa connaissance et qui pourraient avoir une inuence sur la ralisation du travail darchitecture. Ainsi, il doit, lavertir de la date du dbut des travaux et des tapes importantes de ceux-ci. Cela signie galement quun matre de louvrage doit communiquer larchitecte les factures qui lui seront adresses par les entrepreneurs sil souhaite que celui-ci assure son contrle de manire prcise.3 Larrt royal du 25 janvier 2001 concernant les chantiers temporaires ou mobiles qui impose certaines obligations au matre de louvrage en matire de dsignation de coordinateur scurit et sant, ou les dispositions rgionales adoptes dans le cadre de la performance nergtique des btiments qui imposent notamment au matre de louvrage de dsigner le responsable ou le conseiller PEB, constituent des applications des principes de collaboration rappels ci-avant, et sinscrivent galement dans une volont de responsabiliser davantage le matre de louvrage. La collaboration active du matre de louvrage ne doit pas se confondre avec limmixtion du matre de louvrage, qui est elle prohibe. Limmixtion du matre de louvrage se caractrise par une intervention, soit au stade de la conception, soit au stade de lexcution et peut se manifester de direntes manires. Il en ira ainsi si le matre de louvrage sans concertation avec larchitecte, ordonne lentrepreneur de vrier les travaux prvus, ou droge aux instructions donnes par larchitecte.

Sanction des manquements aux obligations contractuelles


Comme dans tout contrat synallagmatique, larchitecte confront linexcution de ses obligations par le matre de louvrage, tel que par exemple le paiement des honoraires convenus, et aprs une mise en demeure, peut suspendre lexcution de ses propres obligations aussi longtemps que celle, mconnue par le matre de louvrage, na pas t excute. Dans certains cas, cest la loi qui fera dfense larchitecte dentamer ou de poursuivre llaboration dun projet lorsque telle formalit que devait accomplir le matre de louvrage na pas t faite (exemple : la dsignation du coordinateur scurit). Tenu un devoir de conseil, larchitecte devra toujours veiller informer le matre de louvrage, en particulier sil est profane dans lart de btir, des inconvnients ou des risques associs telle dcision que le matre de louvrage prend ou souhaite prendre. Notamment en cas dimmixtion du matre de louvrage, larchitecte pourra prtendre tre dcharg de responsabilit sil a formellement dnonc les consquences prvisibles de loption envisage et maintenu ses rserves aprs la dcision du matre de louvrage de poursuivre les travaux. 4 Si de simples rserves peuvent sure au regard de vices fonctionnels ou entrainant un dsordre de nature esthtique, celles-ci seront insusantes si les initiatives du matre de louvrage sont de nature entraner un risque de nature dcennale (vice grave susceptible daecter la solidit ou la stabilit de ldice ou dune de ses parties matresses) soit encore un risque pour la scurit des personnes, larchitecte devra refuser son concours et, au besoin, mettre n au contrat en se prvalant de limpossibilit de souscrire des actes porteurs en eux-mmes des germes de la responsabilit dcennale.5 Ignorant les recommandations qui lui ont t donnes, le matre de louvrage commet une faute, ce qui pourra justier la rsolution du contrat ses torts et griefs et entraner lallocation de dommages et intrts.

L E C A H I E R D E L'A S S U R E U R
Co n s u l te z n o s c a h i e r s s u r w w w. a rc h i t r a ve. b e 22

Obligations contractuelles du matre de louvrage


Le contrat darchitecte est un contrat synallagmatique engendrant des obligations rciproques : au bon accomplissement des obligations de larchitecte doit correspondre le bon accomplissement des obligations du matre de louvrage.2 Le matre de louvrage assume envers son architecte trois obligations fondamentales : - permettre et faciliter le travail de larchitecte - payer les honoraires convenus - rceptionner le travail de larchitecte Au titre de ses obligations, dcoulant de lobligation de bonne foi qui prside lexcution des conventions, le matre de louvrage doit fournir sa pleine et entire collaboration la bonne ralisation du projet et ce titre doit tre considr comme un sujet actif de la construction. Cest le matre de louvrage qui va fournir le programme et le budget quil entend consacrer aux travaux. Il devra communiquer larchitecte les titres de propri-

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Les obligations du matre de louvrage envers les tiers


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article 1382 du code civil Selon cette disposition, toute personne qui cause autrui un dommage par sa faute, doit le rparer. Pour que la responsabilit extracontractuelle soit engage, la victime devra tablir lexistence dune faute, dun dommage et dun lien causal existant entre cette faute et ce dommage. Tiers par rapport au contrat de construction, la victime ne pourra pas se prvaloir en tant que telle de la mconnaissance des obligations dcoulant dun contrat, mais devra tablir que tel comportement est constitutif dun manquement une obligation gnrale de prudence qui simpose tous. Ce devoir gnral de prudence qui simpose donc galement au matre de louvrage peut rsulter par exemple du fait que le matre de louvrage ait nglig les avertissements des constructeurs en sabstenant de prendre telle mesure de sauvegarde, ou en dcidant doptions constructives dont il ne pouvait ignorer quelles taient sources de risque pour les tiers. Il est galement noter que lorsque la faute ou limprudence entrane des lsions corporelles ou un dcs, une responsabilit pnale est possible du chef de coups et blessures ou dhomicide involontaire.

Selon cette disposition, le propritaire dun btiment est responsable du dommage caus par la ruine de ce dernier, lorsquelle est due un dfaut dentretien ou un vice de construction. Il sagit donc dune responsabilit de premire ligne pour le matre de louvrage si le btiment, mal construit sest eondr totalement ou partiellement, entrainant des dommages des tiers. Toutefois, le propritaire de limmeuble pourra exercer un recours contre les responsables du vice de construction (entrepreneur, architecte, bureau dtudes) charge pour lui dtablir lgard des constructeurs lexistence de fautes ayant gnr le vice de construction lorigine de la ruine de limmeuble.
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Actuellement il est fait frquemment usage, charge du matre de louvrage, de lobligation de compenser des troubles de voisinage notamment loccasion de travaux de reprise en sous-uvre qui gnrent frquemment lapparition de dsordres limmeuble voisin. Cette responsabilit, sans faute, qui pse sur le matre de louvrage nest pas subsidiaire par rapport la responsabilit pour faute (article 1382 du code civil), qui peut peser notamment sur les constructeurs. Autrement dit, le matre de louvrage ne peut invoquer lexistence de fautes dans le chef de larchitecte ou de lentrepreneur pour refuser dindemniser le propritaire voisin sur base de la thorie des troubles de voisinage. Certes, si des fautes ont t commises par les constructeurs le matre de louvrage pourra normalement se faire garantir par ces derniers des dbours quil aura d exposer lgard de la victime.
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troubles anormaux de voisinage Selon la jurisprudence, qui est lorigine de cette nouvelle obligation dindemnisation, le propritaire dun immeuble qui, par un fait non fautif, rompt lquilibre tablit entre les proprits voisines, compte tenu des charges normales du voisinage, et impose un propritaire voisin un trouble excdant la mesure des inconvnients normaux de voisinage, lui doit une juste et adquate compensation rtablissant lgalit rompue. 6 En lespce il avait t constat quun btiment nouvellement construit ou rehauss, dans les rgles de lart, avait nanmoins eu pour consquence, par le seul fait de sa construction, dentraner le mauvais fonctionnement de la chemine dun immeuble voisin de gabarit plus petit.

article 1386 du code civil Il sagit dun cas de responsabilit objective dans lequel la faute ne doit pas tre tablie ds lors que pse une prsomption irrfragable de responsabilit charge du propritaire de limmeuble.

A. DELVAUX et D. DESSART, Le contrat dentreprise de construction rpertoire notarial tome IX livre VIII page 62 A. DELVAUX et D. DESSART op.cit. n152 [3] Jean-Franois HENROTTE, Laurent-Olivier HENROTTE, Bruno DEVOS, Larchitecte - d. LARCIER 208, page 299 et rfrence cite [4] A. DELVAUX et D. DESSART op.cit. n257 [5] A. DELVAUX et D. DESSART op.cit. n257 [6] Cassation 6 avril 1960 p.a.s 1960 I, page 915
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