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LES MINI-GUIDES DE PLANTE COPROPRIT

Par Plante Coproprit


Comment obtenir
un audit efcace ?
Audit nergtique obligatoire en Coproprit
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Les minis guides de Plante Coproprit
SOMMAIRE
Les minis guides de Plante Coproprit
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INTRODUCTION __________________________________________________ 4
Pourquoi les audits nergtiques sont-ils si souvent dcevants ?
Le problme est prcisment de savoir pourquoi les audits sont si souvent dcevants et
par l inefcaces
CHAPITRE 1 : RAPPEL DE LA RGLEMENTATION _________________________ 6
Les textes applicables : un dcret du 27 janvier 2012 et un arrt du 28 fvrier 2013
Quelles sont les coproprits concernes par les audits nergtiques obligatoires ?
Comment les audits doivent-ils tre faits en cas de pluralit de btiments ?
Cas dune coproprit comprenant plusieurs btiments dont un avec chauffage individuel
Un audit, cest quoi et a sert quoi ?
CHAPITRE 2 : QUE DOIT CONTENIR LAUDIT NERGTIQUE ?________________ 9
La prparation de laudit ou le recueil des donnes et documents indispensables
Le droulement et les oprations danalyse de laudit
CHAPITRE 3 : UN DANGER... _______________________________________ 34
Audits low-cost donnant lieu des accords globaux
Audits qui ouvrent la porte aux fournisseurs dnergie ou leurs liales
Autre cas
Des audits nancs en sous-main par les CEE (Certicats dconomies dnergie)
CHAPITRE 4 : COMMENT OBTENIR DES AUDITS EFFICACES ? ______________ 36
Prsentation de la dmarche et de la mthode
Le Bilan Initial de Coproprit (B.I.C.)
ANNEXE 1 : LE RLE DU CONSEIL SYNDICAL DANS LAUDIT _______________ 42
Premire disposition
Deuxime disposition
Troisime disposition
ANNEXE 2 : GLOSSAIRE __________________________________________ 44
ANNEXE 3 : LARRT DU 28 FVRIER 2013 ___________________________ 46
ANNEXE 4 : LE DCRET DU 17 JANVIER 2012 __________________________ 50
TITRE Ier : PRLIMINAIRES
TITRE II : RECUEIL DES INFORMATIONS
TITRE III : SYNTHSE DES DONNES RECUEILLIES
TITRE IV : MODLISATION DU BTIMENT
TITRE V : PROPOSITIONS DE TRAVAUX
TITRE VI : RAPPORT SYNTHTIQUE
TITRE VII : COMPTENCES DE LAUDITEUR
Ce guide a t rdig par les personnes suivantes,
tous membres de Plante Coproprit
Julien ALLIX - ARC
Estelle BARON - ARC
Olivier BRANE - Avocat Honoraire
Renaud DHONT - ARC
Xavier FAURE - DEVEKO
Luc FLYE SAINTE MARIE - Bureau dtudes Eneos
Florent LOUSSOUARN - Pouget Consultant
Camille MOREL - Habitat et dveloppement
Alain PAPADOPOULOS - Universimmo
Jean-Loup TAEB - Prsident de Plante Coproprit
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Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante Coproprit
INTRODUCTION
LE PROBLME EST PRCISMENT DE SAVOIR POURQUOI LES AUDITS
SONT SI SOUVENT DCEVANTS ET PAR L INEFFICACES
Selon nous, pour au moins six sries de raisons :
1. ces audits se rsument frquemment des calculs thoriques compliqus et
incomplets (ainsi les aspects lis la ventilation sont-ils mal pris en compte)
; dautre part ils ngligent galement les problmes vcus par les occupants
(surchauffe, sous-chauffe, moisissures, etc.) ainsi que les problmes lis la
gestion du chauffage, assure de faon insuffsamment rigoureuse sans que les
audits nen disent mot ;
2. en second lieu ces audits se contentent galement trop souvent de prconiser
des solutions la fois basiques (changement de chaudire, changement de
fentres, isolation des parois, etc.) et grossires (conomies calcules avec
beaucoup dapproximation) ;
3. les prconisations faites sont elles mmes frquemment dconnectes des
besoins rels en gros travaux des coproprits ainsi que de ltat du bti, les
thermiciens ntant pas des techniciens du btiment et sassociant rarement
des architectes ;
4. les mtrs sont-l aussi trop frquemment approximatifs ce qui induit des
conclusions errones ;
5. par ailleurs les prconisations de ces audits ne tiennent aucunement compte
des problmes de fnancement par les copropritaires ;
6. dernire raison mais qui est la plus importante aussi : ces au-
dits raliss par des thermiciens trs comptents se font presque
toujours SANS participation active du conseil syndical et sans re-
lation suffsante avec les copropritaires et occupants. Ceci est compr-
hensible, car cette relation prend du temps et que ce temps cote cher.
Dans ce petit guide, nous allons essayer de montrer comment il faut faire pour
viter ces cueils et donc ce quil faut faire et ne pas faire.
Nous verrons :
- ce que doit comporter un audit pour tre un bon audit et donc tre effcace ;
- les comptences diverses qui doivent tre celles du bureau dtudes et quon
doit exiger de lui ;
- enfn le rle qui doit tre celui du conseil syndical avant, pendant et la fn de
laudit.
Nous vous invitons dailleurs en ce qui concerne ce dernier point lire trs attentive-
ment lannexe 1 qui prcise les droits nouveaux du conseil syndical en ce domaine.
Bonne lecture.
noter :
POURQUOI LES AUDITS NERGTIQUES SONT-ILS
SI SOUVENT DCEVANTS ?
Depuis 1er janvier 2012, les coproprits de 50 lots et plus (lots annexes inclus),
quipes dun chauffage collectif sont dans lobligation de faire raliser un audit
nergtique dici fn dcembre 2016.
noter que le nombre de lots (50) concerne aussi bien les lots principaux (loge-
ments et commerces) que les lots dits annexes (caves, parkings), y compris les lots
non raccords au chauffage collectif.
Par exemple une coproprit de 16 logements, 2 commerces et avec 16 parkings et
16 caves, soit en tout 50 lots, est concerne par cette obligation.
Pourquoi un audit nergtique obligatoire ?
Lide des pouvoirs publics est quen obligeant les copropritaires faire procder
des audits nergtiques, ces derniers parviendront des prconisations adaptes
chaque immeuble en matire de travaux dconomies dnergie, ce qui permettra
dclairer les copropritaires et - ensuite les inciter voter ces travaux.
Les audits nergtiques sont ainsi censs tre des dclencheurs .
En fait ce nest pas si simple et seuls des audits respectant certaines rgles pourront
dclencher un processus permettant daboutir des travaux.
Cest pour prciser ces rgles et sassurer que les audits nergtiques obligatoires
qui vont tre raliss dans toutes les coproprits seront effcaces (dclencheurs)
que nous avons dcid de raliser ce petit guide lusage des copropritaires, des
syndics, mais aussi de tous ceux qui aident les coproprits et les copropritaires :
EIE, ALEC, collectivits territoriales et les bureaux dtudes eux-mmes.
Ce guide a t ralis grce aux retours dexpriences des personnes, associations
ou oprateurs qui conseillent et accompagnent les coproprits ralisant des audits
nergtiques. Ces audits, pourtant conformes au cahier des charges de lADEME
(version 2009) et aux prescriptions du dcret du 27 janvier 2012 (relatif aux audits
nergtiques pour les coproprits de 50 lots ou plus quipes dun chauffage col-
lectif) savrent souvent dcevants.
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CHAPITRE 1 : RAPPEL DE LA RGLEMENTATION
III. COMMENT LES AUDITS DOIVENT-ILS TRE FAITS EN CAS DE PLURA-
LIT DE BTIMENTS ?
Larrt rpond la question suivante : Comment procder lorsquune coproprit
usage principal dhabitation de 50 lots et plus est constitue par plusieurs bti-
ments ?
La rponse est la suivante : il faut faire un audit spcifque par btiment, mme si
chaque btiment fait - lui seul - moins de 50 lots annexes ou principaux.
Cela peut surprendre, mais sexplique ainsi : lorsquil y a plusieurs btiments, cha-
cun a souvent des caractristiques propres (orientation ; nombre dtages, environ-
nement, etc.).
Ds lors il est ncessaire - si lon veut tre rigoureux - de procder un audit par
btiment.
noter :
si les btiments sont accols et que lon peut faire un seul audit
pour tous les btiments, ce sera possible, mais cest le bureau
dtudes qui dcidera...
Naturellement si les btiments sont identiques et construits la mme anne, le
conseil syndical devra exiger que le syndic signe un seul march avec le bureau
dtudes et demander ce que laudit donne - si besoin - des rsultats par btiment.
IV. CAS DUNE COPROPRIT COMPRENANT PLUSIEURS BTIMENTS
DONT UN AVEC CHAUFFAGE INDIVIDUEL
ATTENTION : si une coproprit de plus de 49 lots comprend plusieurs btiments
dont deux sur trois seulement ont le chauffage collectif, laudit doit-il port sur les
trois btiments ou sur deux ?
REPONSE : seulement sur les deux btiments avec chauffage collectif ; cela rsulte
de larticle R.134-14 du Code de la construction et de lhabitation qui dispose que
sont concerns par laudit seulement les btiments quips dune installation col-
lective.
Par ailleurs, si les deux btiments eux deux font moins de 50 lots, laudit simpose-
ra sur ces deux btiments puisque la coproprit fait - elle - plus de 49 lots.
V. UN AUDIT, CEST QUOI ET A SERT QUOI ?
Le dcret dispose que laudit doit faire merger des propositions dconomies
dnergie concernant :
- les quipements de chauffage, de production deau chaude,
de ventilation et dclairage ;
- lenveloppe du ou des btiments : faades, fentres, toiture, etc.,.
vous avez un petit glossaire en annexe que vous avez peut-tre
intrt lire demble pour mieux
comprendre certains passages de ce guide.
I. LES TEXTES APPLICABLES : UN DCRET DU 27 JANVIER 2012 ET UN
ARRT DU 28 FVRIER 2013
Cest la loi du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle 2, qui a instaur dans son article 1
lobligation - pour toutes les coproprits de plus de 49 lots disposant dun chauf-
fage collectif - de faire procder un audit nergtique dont le contenu est prcis
par le dcret n 2012-111 du 27 janvier 2012 et larrt du 28 fvrier 2013 relatif au
contenu et aux modalits de ralisation dun audit nergtique.
Ces dispositions lgales ont t introduites en
France par les obligations rglementaires europennes
provenant des Directives nergie.
Rappelons que les coproprits avec chauffage collectif de moins de 49 lots sont
astreintes, de leur ct, faire procder un simple Diagnostic de Performance
nergtique (D.P.E.) tel que le stipule le dcret du 3 dcembre 2012.
II. QUELLES SONT LES COPROPRITS CONCERNES PAR LES AUDITS
NERGTIQUES OBLIGATOIRES ?
Les audits sont obligatoires dans le cas des coproprits qui ont les trois ca-
ractristiques suivantes simultanes :
1. il faut quelles aient plus de 49 lots (principaux ou annexes) ; on doit compter
TOUS les lots inscrits sur le rglement de coproprit quils soient raccords ou
non au chauffage (mme les caves, les parkings, les commerces, etc.) ;
2. il faut quelles soient usage principal dhabitation cest--dire (comme le pr-
cise larrt) que la surface des lots usage dhabitation (logements ET annexes
rattaches ces logements) doit reprsenter plus de la moiti de la surface hors
uvre nette totale ;
3. enfn il faut quelles disposent dune installation collective de chauffage (ou de
climatisation) ; larrt prcise - curieusement - quune coproprit est dite dis-
poser dune installation collective lorsque cette installation dessert plus de 90 %
des lots usage dhabitation (donc si 85 % des lots usage dhabitation sont
desservis ce nest PAS une installation dite collective...).
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CHAPITRE 2 : QUE DOIT CONTENIR LAUDIT NERGTIQUE ?
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Pour cela les thermiciens doivent dabord bien tudier la situation sur place, y com-
pris procder des mesures de rendement des installations, comme on le verra.
Ils doivent par ailleurs recueillir un maximum de donnes pour pouvoir raliser une
simulation thermique des consommations actuelles de la coproprit. Cest--dire
quils vont tablir une modlisation du ou des btiments grce un logiciel pour
dterminer combien de quantit dnergie (ou de kWh) schappe par la toiture, les
fentres, les faades, etc., et ainsi pouvoir chiffrer les conomies dnergie poten-
tielles en cas de travaux damlioration thermique.
Nous dtaillons au chapitre 2, point II, 7 ce quest une simulation thermique.
Selon le dcret, les propositions damliorations thermiques doivent tre hi-
rarchises et prsentes en prenant en compte les paramtres suivants :
- ltat du bti et des quipements ;
- la gestion actuelle des installations de chauffage ;
- les attentes des occupants ;
- la situation fnancire des copropritaires ;
- lestimation du cot des travaux prconiss ;
- leur effcacit nergtique ;
- lestimation des aides mobilisables (aides individuelles comme aides collec-
tives).
Enn le dcret prcise les modalits participatives et pdagogiques mettre
en uvre, savoir minima :
- une enqute auprs des occupants et bailleurs ;
- une prsentation du rapport au conseil syndical ;
- une synthse devant tre communique lensemble des copropritaires.
Ainsi, les comptences pour raliser un audit sont-elles nombreuses et
concernent :
- a connaissance des btiments anciens et de leurs vtusts ;
- des connaissances pousses en thermique du btiment ;
- des connaissances et une exprience dans la gestion des quipements
(chaufferie, ventilation, clairage) ;
- une matrise des outils de communication adapts aux copropritaires ;
- et enfn des connaissances pousses et mises jour concernant le fnance-
ment des travaux en coproprit.
Au chapitre suivant nous reprenons point par point les obligations issues du dcret
du 27 janvier 2012 et de larrt du 28 fvrier 2013 sur les audits nergtiques et
donnons les cls et conseils permettant dobtenir un audit effcace.

La thorie, la ralit, nos conseils...
partir du dcret du 27 janvier 2012 et de larrt du 28 fvrier 2013 voyons donc
pour chaque point de laudit ce quil faut faire, mais aussi quels sont les retours
dexpriences des adhrents de Plante Coproprit et quels sont les conseils et
enseignements qui en dcoulent.
I. LA PRPARATION DE LAUDIT OU LE RECUEIL DES DONNES ET DOCU-
MENTS INDISPENSABLES
Un conseil : ne sautez surtout pas ce point I. Il est le socle sur
lequel reposera laudit et sa solidit est essentiellement fonction du
travail du conseil syndical comme nous allons le voir.
Ce que dit le dcret [Article 1, article R.134-16.] (...)
Le syndic de coproprit fournit la personne qui ralise laudit :
- La quantit annuelle dnergie consomme pour la coproprit par linstalla-
tion collective pour le chauffage ou le refroidissement et, le cas chant, la
production deau chaude sanitaire.
- Les documents en sa possession relatifs aux installations collectives de
chauffage, de refroidissement ou de production deau chaude sanitaire, et
leur mode de gestion.
- Les contrats dexploitation, de maintenance, dentretien et dapprovisionne-
ment en nergie.
- Le dernier rapport de contrle priodique de la ou des chaudires.
II. - Le syndic fournit galement la personne en charge de la ralisation de
laudit nergtique, tout autre document en sa possession ncessaire son
tablissement. La liste de ces documents est dnie par arrt (...)
NB : il sagit de larrt du 28 fvrier 2013 (ci-dessous)
Ce que dit larrt [Article 5]
Le syndic fournit la personne qui ralise laudit :
- les consommations dnergie des parties communes [Note de lARC : donc
les factures dlectricit galement] ;
- le carnet dentretien prvu larticle 18 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- le contrat dexploitation et de maintenance de linstallation collective ;
- les coefcients de rpartition des charges de chauffage, de refroidissement
et, le cas chant, de production deau chaude sanitaire appliqus aux lots ;
- le procs-verbal de la dernire assemble gnrale des copropritaires,
- les factures des travaux raliss, les devis des travaux ventuellement
envisags,
- les plans de la coproprit ;
- le diagnostic de performance nergtique ventuellement ralis sur le btiment .
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ner pour en conserver un exemplaire...). Elle ncessite donc un conseil
syndical bien organis et un syndic ractif. Notez que ce travail partenarial
pourra donner loccasion au conseil syndical de compiler les consomma-
tions dnergie issues des factures sur un tableur et connatre le niveau de
consommations sur quelques annes. Concernant les plans de la copropri-
t, si le syndic nen a pas, il est possible daller les chercher aux services
municipaux (services techniques pour les permis de construire) et dparte-
mentaux (services des hypothques).
Un outil indispensable : le guide du B.I.C.
Ce travail qui doit tre fait soigneusement est expliqu et dtaill dans le guide
du Bilan Initial de Coproprit (B.I.C.) que lassociation Plante Coproprit
a mis en place pour aider les copropritaires runir tous les documents et
toutes les informations ncessaires avant le lancement de laudit.
Il faut savoir que ce travail est long et fastidieux, mais trs intressant !
Avec des documents exhaustifs, le bureau dtudes pourra :
- Comprendre les relations entre vos consommations relles, votre contrat
dexploitation, et le rendement de vos chaudires (ce quil pourra aussi aff-
ner lors de la visite de vos installations).
- Reprer des surcots au niveau de la fourniture dnergie (par exemple des
fournisseurs trop chers).
- Reprer dans les contrats dentretien des anomalies pouvant expliquer des
surconsommations, comme des contrats intressement mal ngocis.
- Savoir en fonction de la dure des contrats, quels types de montage pr-
coniser (Contrat de Performance Energtique ou plan pluriannuel)
- Alerter la coproprit sur limpact que dventuels travaux pourront avoir sur
les contrats (rengociation de lobjectif de consommation).
- Prendre en compte quels sont les travaux dj prvus pour les annes
venir (cas par exemple si la coproprit dispose dj dun contrat P3 avec
programmation du renouvellement), et adapter en consquence ses prco-
nisations ou bien adapter le contrat.
II. LE DROULEMENT ET LES OPRATIONS DANALYSE DE LAUDIT
1. Le descriptif du bti et des installations et de leur entretien
Ce que dit le dcret [Article 1, article R.134-15, a)]
(Laudit comprend dabord) un descriptif des parties communes et privatives
du btiment. Ce descriptif sappuie sur les caractristiques pertinentes du
btiment et sur un descriptif de ses installations collectives de chauffage ou de
refroidissement et de ses quipements collectifs de production deau chaude
sanitaire, de ventilation et dclairage. Il dcrit les conditions dutilisation et de
gestion de ces quipements.
Tout autre document ou tude informelle permettant dapprcier la qualit
thermique de la coproprit est galement fourni .
Le dcret et larrt visent donc un travail de prparation trs important, qui
nest pas du ressort du bureau dtudes, mais bien de la coproprit donc du
syndic et - comme on le verra - du conseil syndical.
Retour dexpriences (ce que disent les observateurs)
Les BET ne perdent pas de temps aller chercher ces documents. Dune
part ils ny sont pas contraints, et dautre part, ils sont rarement trs deman-
deurs : il est plus simple et plus rapide de rentrer des estimations dans un
logiciel thermique que daller chercher dans diffrents documents des infor-
mations prcises et spcifques .
Analyse et points de vigilance
Voil pourquoi, les adhrents de Plante Coproprit pensent que les
coproprits doivent assurer ce travail de recueil puisquil permettra dadapter
laudit la situation concrte de chaque coproprit. Avec des informations
exhaustives, le bureau dtudes pourra faire du sur-mesure .
Il sagit donc dtre en capacit de fournir un grand nombre de docu-
ments sur plusieurs annes dexercice (au moins 3), pas toujours faciles
se procurer ; en effet :
- les factures dnergie sont parfois fondes sur des estimations,
- les plans sont souvent introuvables,
- les contrats de fournitures ou dentretien peuvent avoir fait lobjet de
plusieurs avenants).
Nos conseils :
qui doit assurer le regroupement des documents ncessaires laudit ?
Le dcret dsigne le syndic nanmoins sil est vrai que cest le syndic qui
conserve les archives de la coproprit, leur compilation nest pas un travail
ngligeable et le syndic na pas forcment la disponibilit suffsante pour ef-
fectuer cette tche avec toute lattention ncessaire.
Aujourdhui il y a deux possibilits :
- La premire est que le syndic sen occupe seul : le syndic ne pouvant
facturer dhonoraires hors forfait (larrt du 19 mars 2010, prvoit que la
gestion de tous audits/dossiers obligatoires entre dans la gestion courante,
et sont de faits intgrs au forfait de base du syndic) il y a un risque quil ne
runisse quun ensemble de documents incomplet (omettant notamment les
factures et contrats dj archivs). Le bureau dtudes thermiques sera
alors oblig pour faire ses calculs de faire des approximations ou dutili-
ser des ratios moyens (nous en verrons les consquences dans les points
suivants).
- La seconde possibilit - celle que nous prconisons - est que le conseil
syndical assiste le syndic pour runir tous les documents utiles (et les scan-
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ne sont pas dcrits, et lon note galement un regard peu critique des
thermiciens sur la gestion du chauffage collectif et une absence danalyse des
contrats P2 (petit entretien) et P3 (gros entretien) ainsi que sur les interventions
effectues, et possibles optimisations.
Le poste clairage (halls, escaliers, circulations, parkings) nest, quant
lui, souvent ni dcrit ni analys.
Concernant les parties privatives, la description des fentres est souvent trs
succincte, car cela prend trop de temps aux bureaux dtudes : il ny a souvent
aucun dcompte de fentres rnoves, ni danalyses de leurs pathologies.
Idem pour les volets. De plus les types de radiateurs dans les appartements et
leurs organes de rglages sont mal ou non dcrits .
Nos conseils
Ces observations sont plutt alarmantes puisque le dcret prcise que les
propositions de travaux de laudit devront tenir compte au premier rang de
ltat du ou des btiments.
Or, les bureaux dtudes thermiques se cantonnent trop souvent aux calculs
de dperditions, dapports nergtiques, de rendements En effet :
1. les thermiciens ne sont pas des spcialistes des pathologies du bti,
2. le descriptif des parties privatives, qui demande beaucoup de temps,
risque dtre insuffsant,
3. le diagnostic de lclairage et des installations lectriques nest pas
encore entr dans les pratiques des thermiciens,
4. enfn, tous les thermiciens ne sont pas spcialistes des chaufferies et
des rseaux de distribution de chauffage.
Ainsi les adhrents de Plante Coproprit se sont aperus quun ing-
nieur thermicien, seul, permet diffcilement dtablir des prconisations
de travaux adaptes et donc dtre un dclencheur de campagnes de
travaux au sein des coproprits
Cest pour cela quils pensent, comme de plus en plus de bureaux
dtudes thermiques, quil est essentiel quun technicien du btiment ou
un architecte puisse tre associ au travail de reprage et de diagnostic
ds le dpart.
Deux cas de gure se prsentent :
1. Soit le bureau dtudes thermique qui fait une proposition la coproprit, sat-
tache les services dun technicien ou dun architecte pour que ce dernier ralise
un diagnostic technique, voire architectural et patrimonial de la coproprit joint
laudit ; cest ce que Plante Coproprit nomme laudit global partag ,
2. Soit les copropritaires missionnent un technicien ou un architecte ind-
pendant qui va travailler conjointement la ralisation de laudit.
Ce que dit larrt [Article 3, a) et b)]
La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique ralise une
visite du site, en saison de chauffe si possible, accompagne dun employ
du syndic et du prsident du conseil syndical ou de lun de ses membres, sil
existe. Cette visite inclut :
a) lapprciation de lenvironnement extrieur, de la valeur patrimoniale du
btiment et des lments ayant des incidences sur les consommations ner-
gtiques de celui-ci : localisation et orientation du btiment, masques solaires,
mitoyennet, lments architecturaux ;
b) linspection dtaille des parties communes et de leurs quipements (dispositifs
dclairage et de ventilation, rseaux de distribution, metteurs), des gaines tech-
niques et de linstallation collective de chauffage ou de refroidissement, compre-
nant des mesures in situ an dvaluer le rendement nergtique de linstallation.
Elle sappuie sur le dernier rapport de contrle ou la dernire attestation den-
tretien de la chaudire .
Analyse et points de vigilance
Le descriptif vis par le dcret concerne donc lensemble de la
coproprit les parties communes et privatives doivent tre dcrites et
analyses. Il sagit :
- des lments btis relatifs lenveloppe du ou des btiments : faades,
toiture, combles, fentres, sous-sols, etc.
- des quipements collectifs et privatifs : chaufferie, radiateurs, production
deau chaude, ventilation, clairage, gaines techniques.
Le bureau dtudes devra non seulement dtailler, mais apprcier ce qui va ET
ce qui ne va pas concernant la gestion des quipements et les lments btis.
La visite de la coproprit
Notons que le conseil syndical est directement partie prenante dans le
droulement des visites. Le lgislateur reconnat ainsi son rle primordial pour le
bon droul de laudit. Il faut galement retenir que tous les lments ayant des
incidences sur les consommations nergtiques doivent tre mis en vidence,
et que des mesures de rendements sur les quipements de chauffage doivent
tre effectues.
Retour dexpriences (ce que disent les observateurs) :
Concernant les parties communes, les matriaux du gros uvre ne sont pas
tous identifs (il y a souvent diffrents types de murs dans un btiment) et les
pathologies du btiment sont rarement dcrites.
Parfois, alors que la coproprit est compose de plusieurs btiments, les
calculs de laudit ne sont fonds que sur un seul btiment qui reprsenterait
lensemble.
Les organes de distribution du chauffage (vannes dquilibrages, rgulateurs)
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Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante coproprit
Aujourdhui des techniques de questionnaires en ligne permettent la saisie
rapide, et donc facilitent grandement leur analyse.
Retour dexpriences (ce que disent les observateurs)
Lorsque le conseil syndical est mobilis, les taux de retours sont bons : entre
60% et 87%. En gnral les occupants ont un rel besoin dexprimer leurs
opinions.
Nanmoins il y a parfois des taux de retour 15%... voire moins lorsque les
fches denqutes sont trop longues et trop techniques (parfois jusqu sept
pages de questions)
De plus les bureaux dtudes thermiques ont des difcults pour saisir,
analyser et exploiter les enqutes. Par exemple :
- Les problmes rcurrents de surchauffe et de sous-chauffe identifs ne
sont pas tudis en dtail dans laudit et naboutissent pas des prconi-
sations particulires,
- Les attentes des copropritaires ne servent pas hirarchiser les prconi-
sations de laudit.
Nos conseils
Notons que la ralisation denqutes est un exercice nouveau pour les thermi-
ciens. Ils nont pas lhabitude dlaborer des questionnaires denqutes, qui
de plus, doivent tre adapts aux particularits de la coproprit (par exemple
si le chauffage collectif est mixte , car coupl avec des radiateurs lec-
triques privatifs, il faudra demander des informations spcifques). Si certains
bureaux dtudes commencent tre bien outills et produisent des ques-
tionnaires bien adapts et en intgrent les rsultats dans laudit, ce nest pas
malheureusement encore le cas de tous.
Pour faciliter cette tche, Plante Coproprit a rdig le questionnaire den-
qute type suivant adaptable chaque coproprit.
A noter : on peut maintenant faire une gestion
par mail des questionnaires (envoi et retour),
ce qui est simple et peu coteux...
An dtre sr que lenqute soit utile, il convient, lors des appels doffres
daudit, de demander :
- des exemples denqutes dj ralises,
- un engagement sur les taux de retours des questionnaires atteindre,
- les outils utiliss par le bureau dtudes pour lexploitation des donnes
recueillies dans les questionnaires,
- des prcisions sur la faon, dont les rsultats de ces enqutes seront
intgrs laudit.
Quel est lintrt dassocier un technicien ds la ralisation de laudit ?
Le technicien grce son expertise sur le bti (matriaux, entretien, usage et
pathologies) et aux changes avec les copropritaires, pourra conseiller le bureau
dtudes thermique au moment des prconisations pour que ces dernires soient
rellement adaptes et non gnriques .
Par ailleurs, dans une seconde phase, une fois laudit termin, il sera de toute
faon ncessaire de missionner un matre duvre pour mettre au point et
fnaliser le programme des travaux, tablir les cahiers des charges pour les
consultations dentreprises et enfn, pour diriger lexcution des travaux. Cest
donc bien le matre duvre qui sera le vritable chef dorchestre de la
rnovation nergtique de votre coproprit.
2. Lenqute auprs des occupants
Ce que dit le dcret [Article 1, article R.134-15, b)]
Une enqute auprs des occupants devra tre ralise et, le cas chant, des
propritaires non occupants, visant valuer leurs consommations nerg-
tiques, leur confort thermique, lutilisation et la gestion de leurs quipements et
leurs attentes relatives lamlioration thermique de leur logement .
Ce que dit larrt [Article 4]
La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique ou le syn-
dic transmet, par courrier simple, un questionnaire tous les occupants de
la coproprit, visant obtenir des informations qualitatives sur le confort
thermique et sur ltat des quipements privatifs et du bti. Ce questionnaire
contient au moins :
- une rubrique sur le confort thermique ressenti par les occupants ;
- une rubrique sur lutilisation et la gestion de leurs quipements ;
- une rubrique sur lvaluation de leurs consommations nergtiques et de
leurs charges mensuelles ;
- une rubrique sur les travaux raliss ou envisags visant amliorer la perfor-
mance nergtique de leur logement ;
- une rubrique relative leur positionnement quant la possibilit de raliser
des travaux importants lchelle de la coproprit.
Ce questionnaire est synthtique et ne comporte quun nombre limit de
questions an de le rendre pertinent et accessible tous .
Analyse et points de vigilance
Cette enqute doit sadresser aux copropritaires occupants, aux bailleurs,
mais aussi aux locataires. Nous regrettons quaucun taux de retour ne soit
exig.
Lintrt dune bonne enqute auprs des rsidants est double : mieux identi-
fer les problmes techniques ainsi que les situations dinconfort et mobiliser
les copropritaires.
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Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante coproprit
noter : le dcret fxe galement comme objectif lenqute
dvaluer les consommations nergtiques des logements.
Comment un simple questionnaire pourrait-il permettre de
recueillir de faon raliste ce type dinformations ?
Comment connatre le montant des charges chauffage par appartement ?
Souvent les rsidants ne connaissent pas le montant des charges lies au
chauffage qui, de surcrot, inclut souvent la production deau chaude sanitaire.
Il faut donc les inviter regarder sur leur bordereau de rgularisation des
charges annuelles communiqu par le syndic les cots dtaills qui y appa-
raissent.
Par ailleurs, les rsidants ne sont pas toujours quips de thermomtres et
nont de fait pas dide sur la temprature quil fait dans leur logement. Il faut
donc les inviter se procurer un simple thermomtre pour ainsi mesurer la
temprature dans le salon et les chambres en milieu de journe et pendant la
nuit.
Comment faire en cas de chauffage mixte (collectif + appoint lectrique) ?
En cas de chauffage mixte, il est diffcile de dterminer la part dlectricit
Figure 1 : exemple de rsultats denqute inclus dans le rapport daudit.
utilise pour les radiateurs dappoint. Nanmoins les thermiciens peuvent tout
fait demander des copies de quelques factures dlectricits pour certains
appartements stratgiques (rez-de-chausse, dernier tage, pignons) et appli-
quer des ratios pour dterminer la part des kWh affects au chauffage (notam-
ment en comparant les consommations pendant les mois dt et pendant les
mois dhiver).
3. Visite de la coproprit et des logements
Ce que dit le dcret [article 1, article R.134-15, c)]
Le dcret prvoit aussi c) la visite dun chantillon de logements et, le cas
chant, des parties privatives usage tertiaire (bureaux), sous rserve de lac-
cord des occupants concerns .
Ce que dit larrt [article 3 c)]
La visite inclut (...)
c) La visite des combles, des sous-sols, des locaux usage tertiaire et dun
chantillon de logements. Cet chantillon contient au moins :
- un logement au rez-de-chausse ;
- un logement au dernier niveau ;
- un logement dun tage courant ;
- un logement sur mr pignon.
La visite de chaque logement saccompagne dun descriptif des principales
caractristiques thermiques et gomtriques du logement et de ses quipe-
ments nergtiques de chauffage ou de refroidissement (metteurs et appoints
ventuels), de production deau chaude sanitaire, de ventilation et dclairage.
Lors de la visite, les occupants sont interrogs sur leurs habitudes dutili-
sation et de gestion des diffrents quipements du logement (ouvertures des
fentres, puisage deau chaude et deau froide, rgulation des metteurs...),
sur les dpenses annuelles lies ces quipements et sur lapprciation de
leur confort thermique .
Analyse et points de vigilance
La visite des logements est trs importante et l encore le conseil syndical
joue un rle majeur. Bien faite, cette visite permettra :
1. de reprer des problmes non encore identifs jusque-l par les conseil-
lers syndicaux ou par le syndic ;
2. de prciser les problmes identifs par lintermdiaire des questionnaires ;
3. dapprofondir des problmes dj reprs avant laudit ;
4. danalyser ensuite lorigine de ces problmes (qui sont comme des symp-
tmes) pour comprendre les pathologies du bti ou des quipements ;
5. dintgrer dans les futures prconisations le traitement de lensemble des
problmes reprs.
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Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante coproprit
4. Estimation des quantits dnergie et montants des dpenses
Ce que dit le dcret [Article 1, article R.134-15, c)]
Laudit doit estimer les quantits annuelles dnergie effectivement consom-
mes pour chaque catgorie dquipements collectifs viss au point a
[cest--dire au chauffage, au refroidissement, la production deau chaude
sanitaire, lclairage et la ventilation] ainsi que les montants des dpenses
annuelles correspondants .
Ce que dit larrt [Article 2]
Cette estimation sappuie sur les factures nergtiques de linstallation
collective de chauffage ou de refroidissement et des quipements communs
des trois dernires annes ainsi que des contrats de fourniture dnergie
associs. Elle intgre des redressements climatiques et saccompagne dune
analyse, sur les trois dernires annes de lvolution des consommations ner-
gtiques.
Dans le cas o linstallation collective de chauffage sert la production deau
chaude sanitaire, laudit nergtique sappuie galement sur les relevs des
compteurs individuels et collectifs deau chaude et deau froide, si ces relevs
existent .
Analyse et points de vigilance
Pour le chauffage, on remarque que larrt va plus loin que le dcret. Lanalyse
annuelle des consommations pondres en fonction de la rigueur climatique,
est obligatoire. Cet exercice est primordial : il permet de juger la qualit de
lentretien de votre chaufferie. Cependant nous conseillons tous les conseil-
lers syndicaux de raliser cet exercice avant mme de commander un audit.
En effet il est la fois trs simple et trs instructif, mais peut prendre du temps.
De plus il est indispensable que le conseil syndical sache comment actualiser
les donnes relatives aux consommations anne par anne. Cela vitera donc
que lauditeur ne perde un temps prcieux et alimentera ses analyses.
LARC a dit un guide permettant de suivre les consommations dune co-
proprit : le guide du Bilan Energtique Simplif tlchargeable sur le site
de lUNARC.
Retour dexpriences (ce que disent les observateurs)
Ce point pose le problme de la diffcile rcupration des documents de
la coproprit lors de la prparation de laudit. Les bureaux dtudes ther-
miques, en labsence de documents exhaustifs (factures, plans...), remplissent
leurs tableaux avec des approximations et saccommodent de labsence de
connaissance et de suivi de la part des copropritaires et du syndic sur des
points importants, par exemple :
- la correspondance entre les compteurs lectriques et les quipements des-
servis ;
La visite des appartements est galement loccasion dapprofondir certains
points de lenqute sur parties communes.
On note fnalement que ces visites sont assez bien encadres par les textes
; cette obligation tant trs rcente, une attention particulire devra tre appor-
te son respect, car il est craindre que la ralit ne soit pas aussi belle .
Retour dexpriences (ce que disent les observateurs)
Des visites sont ralises, mais il y a rarement de synthse des visites
rcapitulant :
- nombre, emplacement et typologie des logements visits
- mesures de temprature et dhumidit
- dbits des ventilations mesures
Ainsi lon ne sait pas si ces visites ont t utiles et si les thermiciens ont enrichi
leur diagnostic ou pas .
Le deuxime problme identif est le calcul de la temprature moyenne in-
tgre dans le logiciel pour modliser le btiment. En effet le thermicien doit
calculer cette temprature moyenne partir des prises de tempratures effec-
tues dans les appartements au moment des visites .
Nos conseils
Pour que les visites soient utiles, les adhrents de Plante Coproprit
pensent quil faut exiger dans le cahier des charges :
- un nombre de visites adapt la taille de la coproprit
- a visite de logements posant problme, reprs avec le questionnaire ;
- le reprage du systme de distribution du chauffage (o sont les colonnes
montantes ?), des metteurs (radiateurs, etc.) et de leurs moyens de r-
glages, des entres dair, etc.
En pratique, il est ncessaire que le conseil syndical et le syndic organisent les
visites en informant les propritaires occupants et les bailleurs (jours et heures
des visites) et en prvoyant laccs (se faire confer les clefs) aux logements
tmoins .
Sinon, il y a un fort risque de ne visiter que les logements des personnes pr-
sentes en journe par hasard.
Lors de la recherche du bureau dtudes thermique qui ralisera laudit,
nous conseillons de demander aux thermiciens :
- comment font-ils le choix des logements ?
- quels nombres de logements seront visits ?
- quelles mesures seront prises ?
- comment la synthse sera intgre laudit ?
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- le suivi des index des consommations individuelles deau chaude par rapport
au comptage gnral et lvaluation des m3 consomms,
- le calcul approximatif des surfaces chauffes (voir dans le guide du BIC
Bilan Initial de Coproprit comment calculer la surface des appartements
de votre coproprit),
- labsence danalyse ou lanalyse succincte des consommations relles
de chauffage qui permet pourtant dapprcier la qualit de la conduite de
chauffe,
- lanalyse succincte des consommations deau chaude.
Nos conseils
Cest pour toutes ces raisons que les adhrents de Plante Coproprit in-
sistent beaucoup sur limportance de fournir les bons chiffres, TOUS les bons
chiffres au bureau dtudes thermiques (et aussi dorganiser pralablement les
visites des logements les plus reprsentatifs).
5. Classement nergtique du ou des btiments et classement des missions
de gaz effet de serre
Ce que dit le dcret [Article 1, article R.134-15, e)]
La mention du classement nergtique et du classement des missions de
gaz effet de serre du btiment sur les chelles de rfrence .
Ce que dit larrt [Article 6]
Laudit nergtique tablit :
a) la consommation annuelle dnergie primaire du btiment rapporte
la surface hors uvre nette (SHON) du btiment exprime en kWhEP/m2
SHON/an pour chaque usage suivant de lnergie : le chauffage, le refroidisse-
ment, la production deau chaude sanitaire, la ventilation et lclairage ;
b) la consommation annuelle totale dnergie primaire du btiment pour len-
semble des usages de lnergie prcits exprime en kWhEP/an ;
Article 7. Les quantits annuelles dnergies consommes et les quantits
annuelles dmissions de gaz effet de serre [de la mme manire que pour
un DPE]
La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique explique les
raisons pour lesquelles les consommations prvues aux articles 6 et 7 du pr-
sent arrt sont diffrentes en faisant notamment valoir la prise en compte
dun nombre de postes de consommation diffrent et lutilisation de mthodes
de calcul diffrentes .
Analyse et points de vigilance
Ce point soulve plusieurs questions, car il est souvent sujet une mauvaise
interprtation.
Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante coproprit
Laudit doit dans un premier temps prsenter les consommations dnergie
poste par poste puis les consommations dnergie de 5 usages : chauffage,
eau chaude, ventilation, clairage et climatisation en tenant compte de la
SHON (Surface Hors uvre Nette). Ensuite laudit doit prsenter les consom-
mations comme le prvoient les textes relatifs au DPE, soit seulement sur 3
usages (chauffage, climatisation et eau chaude) et rapportes la surface
habitable et non plus la SHON. Tout ceci est un peu incroyable (5 usages
dun ct ; 3 usages de lautre ; SHON dun ct, SHAB - Surface Habitable
de lautre...) et montre que les textes rglementaires sont parfois rdigs en
dpit du bon sens.
Pourtant bien que laudit reprenne sur ce point les mmes calculs que ceux du
DPE, il ne peut pas valoir directement un DPE (obligatoire pour la vente ou la
location dun appartement), sauf si vous en faites expressment la demande.
Ainsi dans un audit nergtique, les thermiciens vont indiquer que le niveau
des kWhep consomms par m par an quivaut une tiquette A, ou B, ou
C.... mais cette analyse ne pourra pas servir de DPE lors dune vente ou dune
location. Il en est de mme pour le nombre de kg de CO2/an (tiquette GES-
gaz effet de serre).
Retour dexpriences (ce que disent les observateurs)
Ce point nous permet daborder le problme des surfaces prises en compte
pour les calculs des consommations nergtiques : SHAB, SHON, surfaces
chauffes (avec ou sans les circulations pour le cas o elles sont chauffes)
et des documents ncessaires aux modalits de calculs (plans, coupes et
faades notamment).
En effet, une fois le nombre de kWhep/m/an dtermin, le thermicien le divise
par le nombre de m chauffs : cest--dire la somme des surfaces habitables
de tous les appartements + les surfaces de tous les autres locaux chauffs
(bureaux, loge de gardiens, halls, couloirs et paliers si chauffs).
Figure 2 : exemple dtiquettes nergie et climat.
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Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante coproprit
miques. Certains sont trs pointus sur le fonctionnement et la gestion des
chaufferies, dautres beaucoup moins.
Ainsi il y aura l deux sortes daudits : ceux qui se contenteront de donner des
conseils gnraux (ceux lists dans larrt) valables pour tous les cas et
ceux qui donneront des conseils prcis correspondant bien linstallation de
votre coproprit et entranant ces conomies rapides sans travaux.
Nos conseils
Comment choisir le bon bureau dtude thermique ?
En fonction de ltat de votre chaufferie (plus ou moins bien entretenue) et
de la volont des copropritaires dagir sur la gestion du chauffage, il faudra
choisir un bureau dtudes expriment dans les chaufferies et les fuides .
Demander des rfrences reste encore le meilleur moyen.
En effet, un spcialiste sait exactement ce quil faut faire pour optimiser
la consommation nergtique des installations collectives, par exemple
il peut prconiser dagir sur :
- les rglages des chaudires et de la rgulation ;
- lentretien et le rglage des organes de distributions, et des pompes ;
- lentretien et le rglage des metteurs (radiateurs...) ;
- les dates de mise en route et darrt du chauffage ;
- les tempratures et les ralentis de nuit ;
- les clauses contractuelles obligeant une plus grande rigueur de la gestion
du chauffage et de leau chaude ;
- la tenue effective du carnet de chaufferie.
On le voit les prconisations damliorations du fonctionnement des quipe-
ments ne se rsument pas uniquement des propositions de travaux.
7. Propositions de travaux
Ce que dit le dcret [Article 1, article L.134-15, h)]
Il sagit l de la partie la plus importante de laudit du moins celle qui sera
la plus mise en avant. Le dcret prcise :
(laudit nergtique comprend (...) h) des propositions de travaux amliorant
la performance nergtique des btiments. Ces propositions sont HIERAR-
CHISEES en tenant compte de ltat du btiment et de ses quipements, des
attentes et des caractristiques socio-conomiques des propritaires, de les-
timation du cot des actions envisages et de leur effcacit nergtique, no-
tamment en ce qui concerne la rduction des dperditions nergtiques, ainsi
que des aides fnancires mobilisables la date de prsentation de laudit
nergtique en assemble gnrale des copropritaires. Ces propositions de
travaux sappuient sur une modlisation du btiment et de ses quipements
par une mthode de calcul dont les paramtres et les scnarios doccupation
sont ajusts la situation particulire du btiment concern .
Mais comment trouver ces surfaces sil ny a aucun plan cot ?
Voici nos conseils :
1. voir la fche pratique nA du BIC qui vous fournit la dmarche dtaille ;
2. aller aux services municipaux et dpartementaux (voir point I. sur la prpa-
ration de laudit) ;
3. consulter www.cadastre.gouv et mesurer directement sur le plan en ligne
avec les outils avancs .
6. Prconisations damlioration du fonctionnement des quipements
notamment du chauffage
Ce que dit le dcret [Article 1, article R.134-15, g)]
(Laudit doit fournir) g) des prconisations visant optimiser lutilisation, lex-
ploitation et la gestion des quipements dfnis au point a , et notamment
de linstallation collective de chauffage ou de refroidissement .
Ce que dit larrt [Article 9]
I.- Laudit nergtique comprend une liste de prconisations visant am-
liorer la performance et la gestion des quipements privatifs et communs, et
notamment de linstallation collective de chauffage ou de refroidissement .
Ces actions ponctuelles, mais indispensables au bon fonctionnement des
quipements concernent notamment la mise en place dun systme de rgu-
lation ou de programmation des quipements nergtiques, lquilibrage de
linstallation, le dsembouage et le calorifugeage des rseaux de distribution,
la mise en place de robinets thermostatiques ou la purge des metteurs de
chaleurs.
Chaque prconisation propose est accompagne dune estimation du cot
de mise en uvre et des conomies attendues .
Analyse et points de vigilance
Les prconisations imposes par le dcret correspondent donc des
amliorations immdiates, et sans travaux, de lexistant.
Cette obligation est trs importante et il faudra veiller ce que les thermi-
ciens proposent effectivement des prconisations dtailles et chiffres.
Retour dexpriences (ce que disent les observateurs)
Absence totale de prconisations sur les quipements collectifs.
Les thermiciens vont souvent se contenter de formuler des conseils de bon
sens sur les comportements individuels (chauffer 19, fermer les volets la
journe en t et au coucher du soleil en hiver).
Les adhrents de Plante Coproprit ont malheureusement constat que le
respect de ce point est trs variable en fonction des bureaux dtudes ther-
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Le rsultat de ces calculs logiciels sera compar avec les consommations
relles dnergie (gaz, lectricit, foul) recueillies partir des factures relles
de la coproprit. Si lcart est de 5% environ, alors le calcul logiciel est valid.
Quest-ce quune modlisation thermique ?
La modlisation est le travail principal du thermicien. Il sagit dentrer les ca-
ractristiques thermiques (nature des matriaux, surfaces chauffes, type
dquipements) dun btiment dans un logiciel de simulation thermique afn
de quantifer les dperditions postes par postes.
Une fois cela fait le logiciel permet de simuler les conomies dnergie engen-
dres grce aux amliorations thermiques prconises.
Les diffrentes simulations thermiques
Il existe de nombreux outils de simulations on peut les classer en 3
groupes :
1. les simulations thermiques rglementaires dites RT
(RT pour Rglementation Thermique) ;
2. les simulations thermiques statiques ;
3. les simulations thermiques dynamiques.
Ce que dit larrt [Article 9, III]
Laudit nergtique comprend des propositions de travaux amliorant la per-
formance nergtique du btiment, sappuyant sur les simulations ralises
conformment larticle 8 du prsent arrt, et prsentes sous la forme de
scnarios de rnovation nergtique. Pour chaque scnario, laudit nerg-
tique prcise :
- la consommation annuelle dnergie primaire du btiment aprs travaux rap-
porte sa surface hors uvre nette exprime en kWhEP/m2 SHON/an pour
chaque usage suivant de lnergie : le chauffage, le refroidissement, la pro-
duction deau chaude sanitaire, la ventilation et lclairage ;
- la consommation annuelle totale dnergie primaire du btiment aprs tra-
vaux pour lensemble des usages de lnergie prcite exprime en kWhEP/
an ;
- le nouveau classement nergtique du btiment ;
- lestimation des conomies dnergie en nergie primaire puis en euros g-
nres par la ralisation de ce scnario par rapport la situation de rfrence
modlise conformment larticle 8 du prsent arrt ;
- lestimation du cot total du scnario en dtaillant ce cot par action ;
- les aides fnancires mobilisables pour ce scnario.
Ces scnarios sont hirarchiss selon les critres suivants :
- la cohrence globale des travaux tenant compte des qualits architecturales
et constructives du btiment ;
- lconomie dnergie ;
- le cot dinvestissement et son temps de retour ;
- le caractre urgent des travaux li notamment la vtust ou la dgrada-
tion des quipements et des ouvrages.
Laudit nergtique propose, dans la mesure du possible, des scnarios per-
mettant de diminuer les consommations dnies larticle 6 du prsent arrt,
respectivement dau moins 20 % et dau moins 38 %. Il peut galement tre
propos des scnarios permettant datteindre les niveaux de consommations
viss par les labels haute performante nergtique en rnovation dnis
par larrt du 29 septembre 2009.
Les scnarios proposs sont cohrents avec les travaux vots ou prvus par
ailleurs par les copropritaires .
Analyse et points de vigilance
Ce point concernant les propositions de travaux est le rsultat le plus attendu
de laudit. Cen est laboutissement qui doit aider les copropritaires dcider
des futurs travaux engager. Il repose sur une modlisation thermique du b-
timent qui sert laborer des scnarios de travaux.
A. Les estimations sont effectues grce un logiciel de calcul qui permet
aux thermiciens de raliser une modlisation (voir encart) du ou des btiments.
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1- Les simulations thermiques rglementaires ne tiennent pas compte des
usages rels de la coproprit, mais des usages conventionnels. Dans ce cas,
le nombre dhabitants, les consommations deau, la temprature moyenne et
la consigne de chauffage sont normaliss. (Exemple : la temprature est fxe
19 mme si cela ne correspond pas la ralit dusage dans le btiment).
Cette simulation permet de comparer des immeubles entre eux sans tenir
compte de loccupation et de la gestion des quipements.
2 et 3 - Les simulations statiques et dynamiques tiennent compte des
consommations relles et des tempratures relles observes dans le bti-
ment. Le dcret et larrt imposent que lusage rel soit pris en compte.
Notez que les simulations dynamiques sont plus prcises que les simulations
statiques, mais elles sont galement beaucoup plus onreuses. Les simula-
tions dynamiques permettent de tenir compte de lensoleillement, du vent, et
ainsi de tenir compte des problmes de confort dt et de trouver des solu-
tions adaptes.
Ceci dit, dans lhabitat collectif existant et si des problmes de confort dtat
sont reprs, les solutions sont bien connues et il est inutile deffectuer des
simulations dynamiques.
Les adhrents de Plante Coproprit recommandent donc lutilisation dune
mthode statique qui sera satisfaisante pour un immeuble dhabitation. Atten-
tion de nombreux bureaux dtude ne proposent dutiliser quune mthode r-
glementaire, qui ne tient pas compte de lusage rel et qui par consquent ne
correspond pas la ralit et nest pas conforme aux exigences des dcrets
et larrt concernant laudit obligatoire.
B. Les propositions de travaux
Larrt prcise quau moins deux programmes de travaux permettant dat-
teindre des objectifs dconomies dnergie de moins 20 % et moins 38 %
doivent tre prsents (-20% et -38% par rapport la situation initiale) et que
les propositions doivent tenir compte des autres travaux en cours ou en projet
de la coproprit.
Pourquoi 38 % ? Tout simplement parce que la loi Grenelle 1 a fx un ob-
jectif de moins 38 % pour lhabitat priv horizon 2020.
Ceci montre encore une fois la grande importance porte aux attentes et ca-
pacits des copropritaires et le souci de proposer des scnarios crdibles.
Cest pour cela que le conseil syndical est largement cit et que son rle est
mis en avant, car indispensable la russite de laudit et de ses suites.
Retours dexpriences (ce que disent les observateurs)
Sur les propositions de travaux amliorant la performance nergtique
du btiment :
Des prconisations mises sans adaptations relles au contexte bti notam-
ment la question des lments singuliers comme les balcons dans le cadre
dune Isolation Thermique par lExtrieur (ITE), au contexte environnemental
(orientation, prsence de masques naturels), la prsence de volets roulants
par rapport la mise en place dentres dair dhygrorglables... .
Aucune rfrence nest donne, par exemple : le label des isolants, la rsis-
tance requise dans le cadre de la rglementation thermique en vigueur, des
conseils de mise en uvre, des schmas, lindication des normes de mise
en uvre (avis technique). De ce fait les prconisations restent vagues et les
fnancements aussi (NB : ceci est dautant plus regrettable que certaines aides
sont accordes uniquement en fonction du label des matriaux...)
Sur les estimations du cot des actions envisages et de leur efcacit
nergtique :
Les ratios par m sont levs et gnralement non fonds sur lexprience.
On observe aussi un manque de clart sur le contenu des enveloppes fnan-
cires. Les travaux de remise en tat lidentique ne sont jamais chiffrs. On
ne peut donc pas comparer la diffrence entre un ravalement simple et un
ravalement avec isolation. En effet le temps de retour sur investissement doit
se faire uniquement avec le complment dinvestissement li lnergie
Sur les estimations des aides nancires mobilisables :
Elles sont globalement trs succinctes et non jour .
Tous ces tmoignages parlent deux-mmes et invitent la plus grande vigi-
lance.
Lexprience montre que la technique du btiment et des travaux nest
pas assez maitrise par les bureaux dtudes thermiques notamment au
niveau des points singuliers du btiment comme) :
- les balcons, les acrotres ;
- les tableaux des fentres, la fxation des volets, des gardes corps ;
- les entres dair sur faades ;
- les gouttires et la couverture.
Les prconisations sont souvent des prconisations types prsentes uni-
quement sous forme de temps de retour brut : il en rsulte une grande frustra-
tion de la part des copropritaires ou un rejet immdiat des prconisations
cause des cots et des temps de retour affchs.
Nos conseils
1. Comment faire pour que les prconisations travaux soient
constructives ?
Comme on la dj dit, les adhrents de Plante Coproprit pensent quil est
indispensable quun architecte ou un cabinet de matrise duvre soit associ
laudit nergtique ds le dbut de laudit, car cest lui qui pourra adapter les
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De surcrot, afn que les prconisations de travaux soient fnancirement r-
alistes, une concertation troite est ncessaire entre lquipe daudit et les
copropritaires mobiliss afn que des critres fns et sensibles comme la si-
tuation fnancire des copropritaires et leurs attentes puissent rellement
tre prises en compte.
Or la diffrence est norme.
Lexprience nous montre que le fnancement dun projet est le point le plus
anxiogne dans les prises de dcision des copropritaires et que le moindre
doute peut reporter dun an, voire annuler un projet de rnovation.
Il faut rappeler que le mtier de thermicien est diffrent de celui dexpert en
fnancement, alors que les rdacteurs du dcret semblent demander que le
bureau dtudes thermiques soit comptent sur ce point.
Comment faire autrement ?
Il existe des organismes spcialiss auxquels il est possible
de sadresser :
- les EIE (Espaces Info Energie) et les ADIL (agences dpartementales
informations sur le logement) qui sauront vous indiquer gratuitement les infor-
mations ncessaires sur les crdits dimpt notamment.
- les oprateurs traditionnels - associations PACT, Habitat & Dveloppement
et Urbanis (tous adhrents de Plante Coproprit) - qui sont des organismes
spcialiss dans le montage de dossiers de fnancement des travaux (aides in-
dividuelles et collectives) auprs de ltat, des dpartements, des rgions, mais
aussi des caisses de retraite et des organismes sociaux ;
- des oprateurs privs appels planifcateurs fnanciers .
Plante Coproprit tient jour une liste de professionnels comptents pouvant
intgrer lquipe daudit et rpondre correctement aux questions de fnancement
de manire approprie.
3. Cependant la grande avance de larrt est la prise en compte de
lavis des copropritaires et du conseil syndical dans llaboration des
scnarios :
Article 3 : Les scnarios proposs sont cohrents avec les travaux vots ou
prvus par ailleurs par les copropritaires.
Pralablement la prsentation du rapport synthtique prvue par larticle R.
134-14, la personne en charge de la ralisation de laudit nergtique organise
lattention du syndicat des copropritaires et du conseil syndical, sil existe,
une runion de prsentation de lintgralit de laudit nergtique en vue de
recueillir leur approbation sur les scnarios qui seront proposs en assemble
gnrale des copropritaires.
Tableau de synthse des combinaisons de travaux : Btiment A
prconisations grce son expertise technique et son exprience. Il pourra
galement aider les thermiciens ajuster les estimations du cot des travaux.
Ces audits nergtique globaux comme les nomme Plante Coproprit
(voir chapitre 4 de ce guide), sont beaucoup plus pragmatiques et permettent
dcarter les solutions thoriques trop complexes mettre en uvre et de
trouver un quilibre entre les travaux dentretien raliser courts termes,
moyens termes, etc. et les conomies dnergie.
2. Comment faire pour que les audits fournissent les estimations des
aides nancires mobilisables ?
Les adhrents de Plante Coproprit ont constat que trs peu daudits
fournissent autre chose quune liste gnrale daides mobilisables. Trs peu
fournissent donc une estimation des aides mobilisables (collectives ou indivi-
duelles) en fonction des diffrents scnarios et en fonction de la ralit cono-
mique des copropritaires.
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Les minis guides de Plante coproprit Les minis guides de Plante Coproprit
La synthse de laudit pour la restitution devant les copropritaires est
du mme type.
Ce travail de retranscription dun travail dexpertise en direction dun public
non connaisseur est trs diffcile raliser. De plus les thermiciens nont pas
spcifquement de comptences en communication et manquent de pratique.
Nos conseils
Lexprience montre que cet exercice de communication auprs des copro-
pritaires est primordial quant la faon dont les rsultats de laudit seront
compris et perus. Leur prsentation doit de surcrot tre autant que possible
prcde dune communication rgulire sur lavancement de laudit. Notam-
ment en organisant des runions dinformations techniques et/ou fnancires,
et en rdigeant des lettres dinformation. Lorsque le conseil syndical souhaite
rellement voter un plan de travaux permettant danticiper les gros travaux
de la coproprit, les adhrents de Plante Coproprit ont constat que la
communication auprs des copropritaires sur lavance de laudit doit tre
rgulire.
Mais qui doit organiser tout cela ? Qui va prparer les documents diffuser
auprs des copropritaires ? Limplication du conseil syndical est videmment
essentielle pour cela.
ce sujet, Plante Coproprit ditera fn 2013 un guide sur la mobilisation
des copropritaires qui traitera de ces points prcis.
9. Qui peut raliser laudit nergtique ?
Ce que dit le dcret [Article 1, article R. 134-17]
Les personnes qui ralisent des audits nergtiques doivent justifer auprs
des personnes pour lesquelles elles ralisent ces audits :
soit de lobtention dun diplme sanctionnant une formation du niveau
de lenseignement postsecondaire dune dure minimale de trois ans dans le
domaine des techniques du btiment et dune exprience professionnelle dau
moins trois ans dans un bureau dtudes thermiques ;
soit dune exprience professionnelle dau moins huit ans dans un bureau
dtudes thermiques.
Elles doivent justifer dune exprience suffsante dans la ralisation daudits
nergtiques par au moins trois rfrences sur des prestations similaires.
(...)
Les personnes qui ralisent des audits nergtiques doivent justifer de leur
souscription une assurance leur permettant de couvrir les consquences
dun engagement de leur responsabilit en raison de leurs interventions.
Elles doivent justifer de leur impartialit et de leur indpendance lgard des
noter : une runion permettant de prsenter et dadapter
les scnarios est donc obligatoire (rglementairement) AVANT
la prsentation du rapport en assemble gnrale. Afn davoir
le temps de modifer les scnarios, Plante Coproprit pr-
conise de prvoir cette runion au moins deux mois avant la
tenue de lassemble gnrale.
8. Le rapport de synthse
Ce que dit le dcret [Article 1, article L.134-15, h)]
(laudit comprend) h) un rapport faisant la synthse des points permettant
aux copropritaires dapprcier la qualit de leur btiment et de juger la perti-
nence des travaux proposs.
Le syndic inscrit lordre du jour de lassemble gnrale des copropri-
taires qui suit la ralisation de laudit nergtique la prsentation du rapport
synthtique par la personne en charge de la ralisation de cet audit.
Ce rapport est pralablement joint la convocation de lassemble gnrale
des copropritaires.
Ce que dit larrt [Article 9, III)]
Larrt introduit une nouvelle obligation : une runion pralable avant
lassemble gnrale :
Pralablement la prsentation du rapport synthtique prvue par larticle R.
134-15, la personne en charge de la ralisation de laudit nergtique organise
lattention du syndicat des copropritaires et du conseil syndical, sil existe,
une runion de prsentation de lintgralit de laudit nergtique en vue de
recueillir leur approbation sur les scnarios qui seront proposs en assemble
gnrale des copropritaires
Analyse et points de vigilance
Ce point concerne le recueil du travail effectu par les thermiciens depuis le
dbut de laudit, et doit bien videmment contenir tous les points dcrits plus
haut. Ce recueil est vritablement le support de communication de laudit en
direction des copropritaires.
Retour dexpriences (ce que disent les observateurs)
Les rapports sont en langage cod avec des tableaux de chiffres et des
units que ne connaissent pas les copropritaires. La mise en page, la qua-
lit des graphiques et des schmas sil y en a, sont basiques et souvent mal
reprsents
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Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante Coproprit
Nos conseils
Peut-on associer dautres professionnels lquipe daudit ?
Bien sr la rglementation est un minimum, si au moins une personne est
comptente sur la partie thermique, il est possible et mme fortement recom-
mand de faire travailler ensemble le thermicien, un expert en btiment (archi-
tecte, ingnieur ou conomiste) et un spcialiste du fnancement des projets
en coproprit.
Qui ne peut pas raliser laudit nergtique ?
Les textes ne visent que les personnes et les assurances quelles doivent four-
nir. Il nest jamais question du secteur dactivit. Aujourdhui, suite une juris-
prudence rcente (Cour administrative dappel de Bordeaux., 10 avril 2012. n
11 BX 01482), la tendance est que les contrleurs techniques (type VERITAS,
SOCOTEC) ne peuvent raliser daudit nergtique en application de larticle
L.111-25 du code de la construction et de lhabitation. Cet article dit que
lactivit de contrle technique est soumise agrment. Elle est incompatible
avec lexercice de toute activit de conception, dexcution ou dexpertise
dun ouvrage. La dcision dagrment tient compte de la comptence tech-
nique et de la moralit professionnelle
syndics, des fournisseurs dnergie et des entreprises pouvant intervenir sur le
btiment et les quipements sur lesquels porte laudit nergtique .
Ce que dit larrt [Article 11]
Article. 11. An de justier le respect des critres de comptence
viss larticle R. 134-17, les personnes qui postulent pour raliser lau-
dit nergtique doivent prsenter au syndicat des copropritaires et au
conseil syndical, sil existe, au cours de la procdure de mise en concur-
rence pralable au choix du prestataire, les lments suivants :
- la copie dun diplme sanctionnant une formation du niveau de lenseigne-
ment postsecondaire dune dure minimale de trois ans ou dune dure
quivalente temps partiel dans le domaine des techniques du btiment,
dispense dans une universit ou un tablissement denseignement sup-
rieur ou dans un autre tablissement de niveau quivalent, ce diplme ayant
t dlivr par une autorit comptente dun tat de lUnion europenne
ou partie laccord sur lespace conomique europen, ou la copie dun
titre professionnel ou dune certifcation de qualifcation professionnelle de
niveau quivalent ;
- la preuve par tous moyens dune exprience professionnelle, dune dure
compatible avec les conditions dexprience requises par larticle R. 134-
17, de technicien ou dagent de matrise du btiment ou dans des fonctions
dun niveau professionnel quivalent dans un bureau dtudes thermiques ;
- au moins trois audits nergtiques raliss sur des btiments en copropri-
t quips dune installation collective de chauffage ou de refroidissement
comprenant, a minima, les lments des articles 2, 3, 6, 8 et 9 du prsent
arrt. [ndlr : cest--dire sans tablissement de lenqute.]
Analyse et points de vigilance
Les textes sont stricts, et permettent en thorie dviter larrive de personnes
ne connaissant pas les coproprits et nayant pas dexprience en matire
daudit nergtique. Le dcret prvoit donc les conditions que lauditeur doit
respecter savoir 3 ans dtudes aprs le bac plus 3 ans dexprience ou 8
ans dexprience en bureau dtude. Larrt prvoit les preuves apporter : la
copie du diplme, le CV et - surtout -des exemples daudits raliss.
Point intressant : le conseil syndical doit galement tre destinataire des
attestations et preuves, ceci permet dviter que le syndic ne gre seul le
dossier. Cela assure au conseil syndical dtre impliqu avant de recevoir les
convocations dassemble gnrale, condition indispensable la russite du
projet.
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CHAPITRE 3 : UN DANGER, LES AUDITS ORIENTS
3. AUTRE CAS
Les audits raliss le seront par des bureaux dtudes lis des groupements
dentreprises avec qui - l encore - les syndics auront sign des accords et
qui vont dboucher sur des propositions de C.P.E. (Contrat de Performance
Energtique)
Comme dans le cas prcdent, ces bureaux dtudes sont partiaux et orientent
les coproprits vers une solution qui va dans le sens de lintrt des entreprises
avec lesquelles ils sont en relation.
4. DES AUDITS FINANCS EN SOUS-MAIN PAR LES CEE (CERTIFICATS
DCONOMIES DNERGIE)
Que lon soit dans les cas numro 1, 2 ou 3, nous nous sommes aperus que si
des syndics et des bureaux dtudes proposaient des audits nergtiques trs bon
march, cest souvent parce que les bureaux dtudes captaient les C.E.E. (Cer-
tifcats dconomies dnergie) sans que les coproprits ne soient au courant ! Ce
nest ni lgal ni... correct !
Conclusion
Il faut tre vigilant et ne pas se laisser manipuler par des syndics professionnels
ou par des bureaux dtudes qui vous diront avoir ngoci des accords intressants.
En fait les syndics nont rien ngoci du tout, si ce nest peut-tre des avantages
pour eux... Par contre ces accords pourront savrer trs ngatifs pour les copro-
pritaires.
On la vu, ces audits seront soit mdiocres, soit partiaux et vous dirigeront vers des
solutions qui pourront ne pas tre bonnes pour les copropritaires, voire tre
franchement mauvaises . Donc...

Les accords passs entre syndics et bureaux dtudes ;
les audits orients
IL FAUT FAIRE TRES ATTENTION : il apparat, en effet que certains syndics (des
gros, des moyens, des petits) prennent des accords avec des bureaux dtudes
thermiques pour proposer (nous allions dire : imposer) des audits nergtiques
aux coproprits de 50 lots et plus, audits raliser obligatoirement avant 2017.
Or, ces accords se rvlent - malgr les apparences et pour les raisons que nous
allons examiner - plutt ngatifs, voire pernicieux. Il y a plusieurs types daccord.
Passons-les en revue.
1. AUDITS LOW-COST (BON MARCH) DONNANT LIEU DES
ACCORDS GLOBAUX
Certains bureaux dtudes fairant la bonne affaire proposent aux syndics des audits
bon march condition quun accord soit pass pour toutes leurs coproprits.
Or un audit bon march est, comme on la vu dans ce guide, forcment un
audit bcl, car les auditeurs ne peuvent pas consacrer suffsamment de temps
au conseil syndical et aux copropritaires, ni prendre le temps dapprofondir les
problmes (problmes thermiques, mais aussi, comme on la dit, techniques et du
bti, problmes lis la ventilation comme la gestion actuelle du chauffage ; enfn,
problmes socio-conomiques lis aux fnancements).
Par ailleurs nous craignons que certains syndics ne soient ristourns ou intres-
ss dune faon ou dune autre dans le cadre de tels accords.
Notre conseil : refusez ces bureaux dtudes et ces accords et
exigez une mise en concurrence
contactez-nous, pour obtenir des bons conseils ce sujet
2. AUDITS QUI OUVRENT LA PORTE AUX FOURNISSEURS DNERGIE
OU LEURS FILIALES
Dautres syndics (parmi les plus gros) ont pass des accords avec les grands four-
nisseurs dnergie ou leurs fliales. Dans ces cas, ces fournisseurs dirigent les syn-
dics vers certains bureaux dtudes orients.
L encore, il faut faire videmment trs attention : on se doute, en effet, que les
prconisations de travaux de ces bureaux dtudes iront dans le sens des intrts de
ces fournisseurs plutt que dans le sens des intrts de la coproprit.
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CHAPITRE 4 : COMMENT OBTENIR DES AUDITS EFFICACES ?
- mauvaises relations entre les copropritaires et plus gnralement les occu-
pants, etc.
3. Il faut galement que toutes les comptences ncessaires laudit soient
runies par lquipe ralisant laudit.
Or nous avons vu dans les pages prcdentes que ces comptences sont nom-
breuses, et par consquent quelles ne peuvent tre le fait dune seule personne.
Lquipe devra donc tre compose dun thermicien pour les calculs thermiques,
dun architecte ou technicien du btiment pour consolider les prconisations de
travaux et affner les chiffrages et dun planifcateur fnancier permettant de savoir
comment fnancer le projet.
4. De plus nous conseillons aux conseillers syndicaux de rdiger un cahier des
charges prcis pour la recherche du bureau dtudes thermique qui ralisera
laudit. Ce cahier des charges comprendra :
- La prsentation de la coproprit
- Les attentes de la coproprit, le primtre dintervention et les points particu-
liers qui devront tre tudis
- La manire dont se droulera laudit : les runions, lorganisation des visites et
les chances de rendu.
- Les documents dont dispose la coproprit
5. Enn, pour que les auditeurs soient les plus efcaces possible une fois lau-
dit lanc, il faut quils soient aids et accompagns par le conseil syndical, qui
favorisera :
- le recueil des documents et des donnes ncessaires un travail approfondi ;
- la mise en relation avec les copropritaires ;
- la communication permanente - pendant laudit, et jusqu sa restitution fnale
entre la coproprit et les auditeurs.
Pour atteindre ces objectifs, Plante Coproprit a dni :
- une phase pralable laudit permettant de faire le point et qui repose sur ce
que nous appelons le Bilan Initial de Coproprit - BIC - ;
- un dispositif daccompagnement permettant au conseil syndical davancer
son rythme.
- Un cahier des charges type daudit adapter chaque coproprit et permet-
tant de raliser un audit global partag .
II. LE BILAN INITIAL DE COPROPRIT (B.I.C.)
A. Ralisation du BIC par le conseil syndical
Le cahier du BIC disponible en tlchargement sur le site de Plante Coproprit
ou le site de lUNARC permet au conseil syndical de recenser les informations n-
cessaires la ralisation dun premier tat des lieux de la situation de la coproprit,
aussi bien du point de vue de la gestion, de son fonctionnement, de ses quilibres
fnanciers, que du point de vue technique et de ses besoins de travaux.
Si vous avez lu les chapitres prcdents concernant laudit nergtique, vous
avez compris que le terme mme daudit nergtique ne correspond pas vrai-
ment la ralit puisque cet audit ncessite de raliser :
- lanalyse du bti et des quipements de la coproprit,
- lanalyse des besoins et des attentes des occupants,
- lanalyse des situations socio-conomiques donc des capacits de fnance-
ment des copropritaires.
En fait laudit nergtique bien fait va forcment trs au-del de ce que lon
connat en ce domaine.
Par ailleurs, pourquoi se contenter dun audit nergtique alors que chacun sait quil
y a dans toutes les coproprits des problmes tout aussi importants concernant
la vtust de certaines parties du btiment, dquipements ou de rseaux (eau ;
lectricit), mais aussi les problmes de bruit, dhumidit, de stockage des ordures
mnagres, dassainissement des caves, etc.
Voil pourquoi les adhrents de Plante Coproprit pensent quil faut aller un tout
petit plus loin et faire procder non pas un simple audit nergtique, mais un
audit global intgrant un BON audit nergtique.
Cest la dmarche et la mthode appele audit global partag
que nous allons donc vous prsenter pour expliquer comment
raliser un bon audit qui soit, aussi, nergtique.
I. PRSENTATION DE LA DMARCHE ET DE LA MTHODE
De plus en plus de coproprits se posent les questions suivantes :
Quels sont les gros travaux dentretien que nous devrons effectuer dans les
prochaines annes ?
En particulier quels travaux devrons-nous procder en matire nergtique ?
Pouvons-nous fnancer ces travaux et comment ?
La conclusion de Plante Coproprit est que, pour garantir quun audit soit
efcace, il faut runir plusieurs conditions :
1. Il faut tout dabord que le conseil syndical - dans son ensemble - soit le mo-
teur de la dmarche et puisse participer la dfnition du contenu de laudit et de
ses objectifs, ceci en partant non seulement des problmes vcus par les copro-
pritaires, mais aussi de leurs attentes.
2. Il faut ensuite que la coproprit soit en tat de bonne marche .
Inutile, en effet, de sengager dans des audits si la coproprit na pas rsolu les
problmes de base qui peuvent tre les siens :
- charges trop leves et non matrises ;
- absence de traitement des impays ;
- mauvaises relations de travail avec le syndic,
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Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante Coproprit
Nous reprenons ces grandes tapes de faon synthtique dans le schma ci-aprs
B. Analyse du BIC
Les informations recenses grce au BIC sont analyses par le conseil syndi-
cal, aid ventuellement par un accompagnateur comptent (EIE, association
ARC...)
C. Mise en place dun premier plan de traitement des problmes de gestion
Ce premier tat des lieux permettra dorienter la coproprit vers des actions
de renforcement du fonctionnement de la coproprit si besoin (actions dites
de mise niveau par exemple concernant la matrise des charges ou des
impays) ou directement vers la constitution dun dossier dappel doffres
pour un audit.
D. Prparation de laudit global partag
Une fois le BIC ralis, la coproprit aura une bonne vision de ses points forts
et de ses points faibles et sera mme, avec laide de son accompagnateur
de savoir si elle est prte ou non passer en phase daudit. Si cest le cas,
laccompagnateur aidera dterminer le type daudit ncessaire pour dfnir
un plan de gros travaux dentretien et de rnovation adapt ses besoins et
ses capacits.
Cest ce que nous appelons laudit global partag. Global car il nest pas
focalis sur lnergie, mais aussi sur les autres problmatiques dentretien ; et
partag car le conseil syndical se doit dy jouer un rle actif.
Ainsi laudit sera adapt la coproprit et non un prt--porter .
Par ailleurs, ce travail de recensement des informations ncessaires la ra-
lisation dun audit nergtique permettra la coproprit de mieux ngocier
fnancirement les conditions de ralisation dun audit effcace, une partie du
travail de laudit ayant dj t prpare et le droulement de celui-ci faisant
lobjet dune aide du conseil syndical.
E. Lancement de laudit global partag
Pour effectuer un audit global partag, seule une quipe pluridisciplinaire est
en mesure de rpondre aux conditions de comptences ncessaires. Plante
Coproprit a dfni la dmarche de laudit et a identif des binmes archi-
tectes-thermiciens capables dassurer ce travail collaboratif.
Laccompagnateur aidera la coproprit fnaliser le cahier des charges de
laudit qui intgrera les attentes et remarques issues du BIC, et consolider
les informations ncessaires la ralisation de laudit. Une srie de fches a
t mise au point permettant laccompagnateur et au conseil syndical de
constituer le dossier complet.
Il est important de rappeler que la fnalit de laudit global partag est de d-
fnir un plan dentretien et de rnovation moyen terme intgrant des travaux
dconomies dnergie cohrents par rapport la stratgie densemble.
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le conseil syndical, le syndic et lingnieur fnancier. Pour cela, les membres
de ce binme doivent savoir travailler ensemble et organiser leur communi-
cation interne.
- Du planicateur nancier, indispensable. Il permet aux reprsentants de la
coproprit (conseil syndical et syndic) de juger de la faisabilit conomique
des projets labors avec les techniciens. Sa mission est de prsenter les
diffrentes aides disponibles et de dterminer pour chaque scnario quelles
seront les mensualits de chaque copropritaire en fonction des possibilits
de prts, des apports personnels, et des aides existantes
Cette quipe a une obligation de rsultat :
- le bilan des besoins de la coproprit doit tre appropriable par lensemble
des copropritaires, grce des supports pdagogiques et des explications
adaptes un public non professionnel. Pour cela laccompagnateur, mais
aussi les structures de conseils gratuits locales (E.I.E. et Agences Locales de
lEnvironnement) ont un rle important jouer ;
- lquipe doit dnir 3 plans de travaux plus ou moins onreux accompa-
gns chacun dun plan de fnancement raliste aux yeux du conseil syndical
et du syndic.
I. Les tapes de laudit global partag
Laudit global partag se droule ainsi :
1. tat des lieux
Action 1 Rception des documents ncessaires laudit
Action 2 Runion de dmarrage avec lensemble de lquipe projet
Action 3 Ralisation de lenqute auprs des occupants et des bailleurs
Action 4 Visites techniques de la coproprit et des logements
et analyse des donnes
Action 5 Rdaction et prsentation de ltat des lieux ;
rapport intermdiaire n1
2. laboration des prconisations
Action 6 Rdaction et prsentation des prconisations ;
rapport intermdiaire n2
3. Dnition des plans de travaux et des plans de nancement associs
Action 7 Finalisation du rapport daudit technique
Action 8 Finalisation du plan de fnancement prvisionnel
4. Restitution de laudit et continuit du projet
Action 9 Organisation de la ou des runions de restitution de laudit
Action 10 Prparation de lassemble gnrale des copropritaires
II. Lquipe de laudit global partag
Plante Coproprit a rdig un protocole de ralisation de laudit global
partag dtaillant les missions respectives de chaque acteur de laudit
global partag permettant de mener bien la mission. Il sagit :
- Du syndic et du conseil syndical, reprsentant la matrise douvrage. Le
syndic doit faciliter au mieux la mission des professionnels et le conseil syn-
dical a pour rle daider les ingnieurs pour lorganisation de lenqute, des
visites, des runions. Un rfrent au sein de la coproprit est dsign afn
de faciliter la communication avec les autres acteurs.
- De laccompagnateur, qui aide le conseil syndical et le syndic assumer
leur rle de matre douvrage en leur donnant les outils et les cls de la
russite dun projet. Il veille la bonne communication au sein de lquipe et
sassure quun plan de communication est tabli lattention du reste des
copropritaires.
- Du binme architecte - thermicien, qui doit prsenter aux copropritaires
un diagnostic complet des besoins du btiment et des copropritaires et
remettre en fn de mission plusieurs hypothses de travaux labors avec
comparaison entre un audit nergtique et un audit global
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ANNEXE 1 : LE RLE DU CONSEIL SYNDICAL DANS LAUDIT
noter que - comme le prcise le reste de larticle
3 cette visite inclut aussi la visite des logements tmoins.
Nous conseillons dailleurs au conseil syndical, l encore, daller plus loin, en
particulier :
- de vrifer que les logements-tmoins sont bien choisis ;
- de prparer les visites en rassurant les occupants et en leur expliquant
limportance de cette visite ;
- de sassurer que les occupants seront l ou donneront leurs cls ;
- de vrifer que les questionnaires seront bien remplis et bien utiliss par lauditeur.
III. TROISIME DISPOSITION
La troisime disposition est galement trs intressante et trs effcace ; elle
concerne dabord lauditeur, mais implique totalement le conseil syndical.
De quoi sagit-il ?
Larrt prvoit ceci (article 9) :
La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique organise lattention
du syndicat des copropritaires et du conseil syndical, sil existe, une runion de pr-
sentation de lintgralit de laudit nergtique en vue de recueillir leur approbation
sur les scnarios qui seront proposs en assemble gnrale des copropritaires .
Cette disposition a deux avantages :
- elle vite que la discussion sur les prconisations et conclusions de laudit
nait lieu quen assemble gnrale (entre deux autres questions, meilleur
moyen de bcler cette discussion) ;
- elle prvoit de recueillir lapprobation sur les scnarios donc sur leur perti-
nence et leur adaptation la coproprit.
noter que cette runion nest pas organise par le syndic, mais par lauditeur.
videmment si le pauvre auditeur est laiss lui-mme, il aura beaucoup de
mal organiser efcacement cette runion.
Or celle-ci est dterminante : il faut quil y ait un maximum de personnes ; il
faut que les ventuels opposants soient l ; il faut que lorganisation prvoie :
- des prsentations simples ;
- des temps dchanges ;
- une volont de dgager des pistes oprationnelles communes tous.
On comprend donc toute limportance quil y a ce que le conseil syndical participe
trs activement la prparation et au droulement de cette runion.
Comme on le voit, le conseil syndical doit tre associ avant,
pendant et la fn. Ceci doit tre rappel et au syndic et au bureau
dtudes qui a en charge laudit.
Comment et en quoi larrt du 28 fvrier 2013 oblige faire participer le conseil
syndical laudit : avant ; pendant et la n
Larrt du 28 fvrier 2013 sur laudit nergtique obligatoire qui complte le dcret
du 27 janvier 2012 a introduit trois dispositions qui concernent lobligation faite
lauditeur soit dinformer, soit dassocier le conseil syndical laudit.
Cest pour nous dautant plus important que nous considrons depuis longtemps,
comme nous lavons dit de multiples reprises dans ce guide, quil ne peut y avoir
de bons et effcaces audits que si le conseil syndical est trs actif dans sa prpara-
tion, son droulement, ses conclusions.
Disons que cette reconnaissance rglementaire du rle essentiel du conseil syndical
vient confrmer et conforter limportance de son rle mthodologique mis en avant
par Plante Coproprit depuis longtemps.
Ainsi un audit qui ne respecterait pas ces dispositions non seulement ne serait pas
un bon audit, mais ne serait pas non plus conforme.
Voyons ces trois dispositions.
I. PREMIRE DISPOSITION
- Les justifcatifs concernant laptitude de lauditeur (ou des auditeurs), son exp-
rience, ses rfrences professionnelles DOIVENT tre prsentes aussi au
conseil syndical (en plus du syndic).
Cela rsulte de larticle 11 de larrt :
Afn de justifer le respect des critres de comptence viss larticle R. 134-
17, les personnes qui postulent pour raliser laudit nergtique doivent prsenter
au syndicat des copropritaires et au conseil syndical, sil existe, au cours de la
procdure de mise en concurrence pralable au choix du prestataire, les lments
suivants (...) .
Rappelons que nous conseillons au conseil syndical daller encore plus loin et :
- de rechercher lui-mme des bureaux dtudes en ne se contentant pas de
celui ou ceux proposs par le syndic ;
- de fxer un cahier des charges daudit rigoureux.
II. DEUXIME DISPOSITION
- Le conseil syndical DOIT tre invit participer la visite complte de la co-
proprit prvue par le dcret et ralise par le bureau dtudes.
Voir article 3 du dcret qui dispose :
La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique ralise une visite du
site, en saison de chauffe si possible, accompagne dun employ du syndic et du
prsident du conseil syndical ou de lun de ses membres, sil existe .
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ANNEXE 2 : GLOSSAIRE
Matrise duvre : cest la personne ou lentit charge de diriger les travaux pour
le compte de la matrise douvrage (exemple : un architecte, un matre doeuvre ou
un ingnieur).
P1, P2, P3 : ce sont les diffrents types de contrat de chauffage. P1 correspond la
fourniture de combustible, P2 est le contrat dentretien courant (cest le contrat de
base) et P3 correspond la garantie totale incluant le renouvellement du matriel. Il
est possible de signer des contrats P1 + P2 ou P2 + P3 voire P1 + P2 + P3.
ces contrats peuvent se rajouter (encore trs rare) un P4 qui quivaut au fnance-
ment du matriel.
Rglementation Thermique (RT) : suite au premier choc ptrolier de 1973 et laug-
mentation trs forte du cot de lnergie, des mesures dconomies dnergie ont
t prises lchelle nationale. Dans le btiment, elles se sont matrialises par la
rglementation thermique qui dfnit une limite de consommation nergtique maxi-
male pour les btiments neufs et existants sur les postes chauffage, refroidissement,
ventilation, eau chaude sanitaire et clairage. La dernire RT est la RT 2012, qui sera
remplace par la RT 2020.
SHAB : Surface Habitable. Elle se mesure lintrieur des murs et des cloisons et
correspond donc la surface habitable de chaque pice utilisable pour lhabitation,
dduction faite des parties de la pice dont la hauteur sous plafond serait infrieure
1,80 m.
SHON : Surface Hors duvre Nette. Elle correspond la Surface Hors duvre
Brute (la SHOB, cest--dire la surface totale des planchers) laquelle on retire cer-
taines surfaces (par exemple les combles et sous-sols dont la hauteur sous plafond
est infrieure 1,80 m, les parkings, etc.).

Bilan Energtique Simpli : outil de suivi des consommations dnergie en tenant
compte des conditions climatiques et des consommations deau chaude. Dispo-
nible gratuitement sur www.unarc.asso.fr ( Bote outils : unarc.fr/f2ud)
Certicats dconomies dnergie (CEE) : dispositif mis en place par la loi sur
lnergie de 2005 qui vise faire participer les fournisseurs dnergie et de car-
burants aux conomies dnergie en leur fxant des objectifs dconomies at-
teindre. Pour cela, ils doivent raliser des travaux damlioration nergtique
ou inciter leurs clients en faire et, dans ce cas, leur versent une prime cor-
respondant au montant de kWh conomiss par ces nouvelles installations.
Cest donc, pour les coproprits, une opportunit pour fnancer une partie de ses
travaux damlioration nergtique.
Contrat de Performance Energtique (CPE) : le principe est intressant :
la coproprit dfnit contractuellement un objectif de consommation dner-
gie avec un prestataire (chauffagiste), bien sr infrieur la consommation
antrieure au contrat, et le prestataire sengage alors prendre en charge
les travaux damlioration ncessaires. Il se rmunre sur les conomies en-
gendres et dont les modalits de rpartition sont dfnies dans le contrat.
En pratique, ces contrats sont diffciles bien ngocier et sont souvent dsquili-
brs au bnfce du prestataire.
Diagnostic de Performance Energtique (DPE) : il est compos de 4 volets :
dabord, la consommation annuelle dnergie primaire exprime en kWh et en
euros (pour les postes de chauffage, refroidissement et eau chaude sanitaire),
ensuite, deux tiquettes permettant de positionner le bien sur une chelle de
consommation en kWh dnergie primaire* par m par an et en mission de gaz
effet de serre en Kg quivalent CO2 par m et par an, puis un descriptif rapide
du bti et des quipements et enfn, des propositions chiffres damlioration.
Il est obligatoire, depuis 2006, en cas de vente ou de location (DPE individuel), mais
aussi, depuis le dcret du 3 dcembre 2012, titre collectif pour les coproprits de
moins de 50 lots quipes dun chauffage collectif ( raliser dici fn 2016).
nergie primaire : lnergie primaire est lnergie puise sa source, dans la nature.
On la distingue de lnergie fnale qui est lnergie que lon paie au compteur. Pour une
mme source dnergie, lnergie primaire est plus consquente que lnergie fnale
puisquelle tient compte des transformations, du stockage et du dplacement et donc
des pertes de rendement. Un exemple, pour llectricit, la consommation fnale (fac-
ture) est affecte dun facteur 2,58 pour obtenir la consommation en nergie primaire.
Cest lnergie primaire qui est utilise pour chiffrer les consommations rglemen-
taires (DPE, audit, Rglementation Thermique, RT).
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ANNEXE 3 : LE DCRET DU 17 JANVIER 2012
d) Lestimation des quantits annuelles dnergie effectivement consommes pour
chaque catgorie dquipements collectifs viss au a ainsi que les montants des
dpenses annuelles correspondants ;
e) La mention du classement nergtique du btiment sur lchelle de rfrence
prvue par le e de larticle R. 134-2 qui prcise la quantit annuelle dnergie
consomme prvue par le b du mme article ;
f) La mention du classement des missions de gaz effet de serre du btiment
sur lchelle de rfrence prvue par le f de larticle R. 134-2 qui prcise la quantit
annuelle dmissions de gaz effet de serre prvue par le c du mme article ;
g) Des prconisations visant optimiser lutilisation, lexploitation et la gestion
des quipements dfnis au a, et notamment de linstallation collective de chauf-
fage ou de refroidissement ;
h) Des propositions de travaux amliorant la performance nergtique du bti-
ment. Ces propositions sont hirarchises en tenant compte de ltat du btiment
et de ses quipements, des attentes et des caractristiques socio-conomiques
des propritaires, de lestimation du cot des actions envisages et de leur eff-
cacit nergtique, notamment en ce qui concerne la rduction des dperditions
nergtiques, ainsi que des aides fnancires mobilisables la date de prsentation
de laudit nergtique en assemble gnrale des copropritaires. Ces proposi-
tions de travaux sappuient sur une modlisation du btiment et de ses quipe-
ments par une mthode de calcul dont les paramtres et les scnarios doccupa-
tion sont ajusts la situation particulire du btiment concern ;
i) Un rapport faisant la synthse des points a h permettant aux copropritaires
dapprcier la qualit de leur btiment et de juger la pertinence des travaux propo-
ss.
Art. R. 134-16. - I. Le propritaire de linstallation collective de chauffage ou
de refroidissement, son mandataire ou le syndic de coproprit fournit la
personne qui ralise laudit :
a) La quantit annuelle dnergie consomme pour la coproprit par linstallation
collective pour le chauffage ou le refroidissement et, le cas chant, la production
deau chaude sanitaire
b) Les documents en sa possession relatifs aux installations collectives de chauf-
fage, de refroidissement ou de production deau chaude sanitaire, et leur mode
de gestion ;
c) Les contrats dexploitation, de maintenance, dentretien et dapprovisionne-
ment en nergie
d) Le dernier rapport de contrle priodique de la ou des chaudires.
II. Le syndic fournit galement la personne en charge de la ralisation de laudit
nergtique, tout autre document en sa possession ncessaire son tablisse-
ment. La liste de ces documents est dfnie par arrt dans les conditions pr-
vues larticle 2 du dcret n 2012-111 du 27 janvier 2012 relatif lobligation de
Dcret n 2012-111 du 27 janvier 2012 relatif lobligation de
ralisation dun audit nergtique pour les btiments usage prin-
cipal dhabitation en coproprit de cinquante lots ou plus et la
rglementation thermique des btiments neufs
Article 1er. - Il est cr dans le chapitre IV du titre III du livre Ier de la partie rgle-
mentaire du code de la construction et de lhabitation une section 4 ainsi rdige :
Section 4
Audit nergtique
Art. R. 134-14. Dans les btiments usage principal dhabitation dun im-
meuble ou dun groupe dimmeubles en coproprit de cinquante lots ou plus,
quelle que soit laffectation des lots, quips dune installation collective de
chauffage ou de refroidissement et dont la date de dpt de la demande de per-
mis de construire est antrieure au 1er juin 2001, le syndic de coproprit ins-
crit lordre du jour de lassemble gnrale des copropritaires la ralisation
dun audit nergtique conformment aux dispositions des articles R. 134-15
R. 134-17 dans des dlais compatibles avec ceux prvus par larticle R. 134-18.
Le syndic inscrit lordre du jour de lassemble gnrale des copropritaires qui
suit la ralisation de laudit nergtique la prsentation du rapport synthtique dfni
au i de larticle
R. 134-15 par la personne en charge de la ralisation de cet audit. Ce rapport est
pralablement joint la convocation de lassemble gnrale des copropritaires.
Les syndicats de copropritaires ayant fait raliser, au cours des cinq annes pr-
cdant le 1er janvier 2012, un audit nergtique doivent lactualiser et le complter
afn dobtenir un audit nergtique conforme aux dispositions des articles R. 134-15
et R. 134-17, dans le dlai prvu larticle R. 134-18.
Art. R. 134-15. -Laudit nergtique comprend a minima :
a) Un descriptif des parties communes et privatives du btiment. Ce descriptif
sappuie sur les caractristiques pertinentes du btiment et sur un descriptif de ses
installations collectives de chauffage ou de refroidissement et de ses quipements
collectifs de production deau chaude sanitaire, de ventilation et dclairage. Il dcrit
les conditions dutilisation et de gestion de ces quipements ;
b) Une enqute auprs des occupants et, le cas chant, des propritaires non
occupants, visant valuer leurs consommations nergtiques, leur confort ther-
mique, lutilisation et la gestion de leurs quipements et leurs attentes relatives
lamlioration thermique de leur logement ;
c) La visite dun chantillon de logements et, le cas chant, des parties privatives
usage tertiaire, sous rserve de laccord des occupants concerns ;
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Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante Coproprit
II.-Le 2 de larticle 4 du dcret du 18 mai 2011 susvis est remplac par
les dispositions suivantes :
2 A tous les projets de construction de btiments usage dhabitation fai-
sant lobjet dune demande de permis de construire ou dune dclaration pr-
alable dpose compter du 1er mars 2012 et :
a) Prvus par les conventions pluriannuelles mentionnes aux articles 10 et
10-1 de la loi n 2003-710 du 1er aot 2003 dorientation et de programmation
pour la ville et la rnovation urbaine ;
b) Bnfciant des dispositions dfnies au 11 du I de larticle 278 sexies du
code gnral des impts.
III.-Le troisime alina de larticle R. 111-20-4 du code de la construction
et de lhabitation est remplac par les dispositions suivantes :
une personne rpondant aux conditions exiges pour raliser le diagnostic
de performance nergtique prvu larticle L. 134-1 dans le cas dune mai-
son individuelle ou accole ; .
Article -4. - La ministre de lcologie, du dveloppement durable, des transports et
du logement, le garde des Sceaux, ministre de la Justice et des Liberts, le ministre
de lconomie, des Finances et de lIndustrie et le secrtaire dtat auprs de la
ministre de lcologie, du dveloppement durable, des transports et du logement,
charg du logement, sont chargs, chacun en ce qui le concerne, de lexcution du
prsent dcret, qui sera publi au Journal offciel de la Rpublique franaise.
Fait le 27 janvier 2012.
Franois Fillon
ralisation dun audit nergtique pour les btiments usage principal dhabitation
en coproprit de cinquante lots ou plus et la rglementation thermique des
btiments neufs.
Art. R. 134-17. -Les personnes qui ralisent des audits nergtiques doivent justi-
fer auprs des personnes pour lesquelles elles ralisent ces audits :
soit de lobtention dun diplme sanctionnant une formation du niveau de lensei-
gnement post-secondaire dune dure minimale de trois ans dans le domaine des
techniques du btiment et dune exprience professionnelle dau moins trois ans
dans un bureau dtudes thermiques ;
soit dune exprience professionnelle dau moins huit ans dans un bureau dtudes
thermiques. Elles doivent justifer dune exprience suffsante dans la ralisation
daudits nergtiques par au moins trois rfrences sur des prestations similaires.
La liste des lments justifcatifs que doivent fournir les personnes qui ralisent
des audits nergtiques est prcise par un arrt des ministres chargs de la
construction et de la justice.
Les personnes qui ralisent des audits nergtiques doivent justifer de leur sous-
cription une assurance leur permettant de couvrir les consquences dun enga-
gement de leur responsabilit en raison de leurs interventions. Elles doivent justifer
de leur impartialit et de leur indpendance lgard des syndics, des fournisseurs
dnergie et des entreprises pouvant intervenir sur le btiment et les quipements
sur lequel porte laudit nergtique.
Art. R. 134-18. - Laudit nergtique est ralis dans un dlai maximum de cinq
ans compter du 1er janvier 2012.
Article - 2 . - Un arrt conjoint des ministres chargs de la construction et de la
justice dtermine les modalits dapplication des articles R. 134-14 R. 134-18 du
code de la construction et de lhabitation, issus de larticle 1er du prsent dcret,
notamment les comptences des personnes en charge de la ralisation des audits
nergtiques.
Article -3. I. Le 2 de larticle 2 du dcret du 26 octobre 2010 susvis est rem-
plac par les dispositions suivantes :
2 A tous les projets de construction de btiments usage dhabitation fai-
sant lobjet dune demande de permis de construire ou dune dclaration pr-
alable dpose compter du 1er mars 2012 et :
a) Prvus par les conventions pluriannuelles mentionnes aux articles 10 et
10-1 de la loi n 2003-710 du 1er aot 2003 dorientation et de programmation
pour la ville et la rnovation urbaine ;
b) Bnfciant des dispositions dfnies au 11 du I de larticle 278 sexies du
code gnral des impts.
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ANNEXE 4 : LARRT DU 28 FVRIER 2013
Les minis guides de Plante Coproprit
des questionnaires dfnis larticle 4. Le cas chant, ces consommations sont
dtermines par une mthode permettant destimer les consommations relles
sur la base des tempratures de consigne, des scenarii doccupation, du climat
et de la performance nergtique du btiment.
2. Le bilan nergtique du btiment sappuie sur les donnes gomtriques ex-
traites des plans fournis par le syndic. Ces donnes permettent notamment de
dterminer la quantit annuelle dnergie primaire consomme rapporte la sur-
face du btiment.
Article 3
La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique ralise une visite du
site, en saison de chauffe si possible, accompagne dun employ du syndic et du
prsident du conseil syndical ou de lun de ses membres, sil existe. Cette visite
inclut :
a) Lapprciation de lenvironnement extrieur, de la valeur patrimoniale du b-
timent et des lments ayant des incidences sur les consommations nergtiques
de celui-ci : localisation et orientation du btiment, masques solaires, mitoyennet,
lments architecturaux ;
b) Linspection dtaille des parties communes et de leurs quipements (dis-
positifs dclairage et de ventilation, rseaux de distribution, metteurs), des gaines
techniques et de linstallation collective de chauffage ou de refroidissement, com-
prenant des mesures in situ afn dvaluer le rendement nergtique de linstallation.
Elle sappuie sur le dernier rapport de contrle ou la dernire attestation dentretien
de la chaudire ;
c) La visite des combles, des sous-sols, des locaux usage tertiaire et dun
chantillon de logements. Cet chantillon contient au moins :
- un logement au rez-de-chausse ;
- un logement au dernier niveau ;
- un logement dun tage courant ;
- un logement sur mr pignon.
La visite de chaque logement saccompagne dun descriptif des principales carac-
tristiques thermiques et gomtriques du logement et de ses quipements ner-
gtiques de chauffage ou de refroidissement (metteurs et appoints ventuels), de
production deau chaude sanitaire, de ventilation et dclairage.
Lors de la visite, les occupants sont interrogs sur leurs habitudes dutilisation et
de gestion des diffrents quipements du logement (ouvertures des fentres, pui-
sage deau chaude et deau froide, rgulation des metteurs...), sur les dpenses
annuelles lies ces quipements et sur lapprciation de leur confort thermique.
Article 4
La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique ou le syndic trans-
met, par courrier simple, un questionnaire tous les occupants de la coproprit,
visant obtenir des informations qualitatives sur le confort thermique et sur ltat des
quipements privatifs et du bti.
Arrt du 28 fvrier 2013 relatif au contenu
et aux modalits de ralisation dun audit nergtique
TITRE PREMIER : PRLIMINAIRES
Article 1
1. Le prsent arrt vise dfnir le contenu et les modalits de ralisation de laudit
nergtique prvu aux articles R. 134-14 R. 134-18 du code de la construction
et de lhabitation. Les dispositions du prsent arrt sont applicables en France
mtropolitaine.
2. Pour chaque btiment dfni conformment au premier alina de larticle R. 134-
14 du code de la construction et de lhabitation, un audit nergtique est ralis.
Nanmoins, lorsque la personne en charge de la ralisation de laudit nergtique
le juge pertinent, un audit nergtique unique peut tre ralis pour plusieurs
btiments ds lors que ceux-ci sont accols, au sens de larrt du 26 octobre
2010 susvis, et relis la mme installation collective de chauffage ou de refroi-
dissement.
3. Une installation de chauffage ou de refroidissement est dite collective, au sens
du prsent arrt, lorsquelle dessert, a minima, plus de 90 % des lots usage
dhabitation du btiment.
4. Un btiment est usage principal dhabitation, au sens du prsent arrt, ds lors
que la surface hors uvre nette totale du btiment, dans sa dfnition applicable
avant lentre en vigueur de lordonnance n 2011-1539 du 16 novembre 2011
portant rforme de la surface de plancher, est reprsente pour plus de la moiti
par des lots usage dhabitation.
TITRE II : RECUEIL DES INFORMATIONS
Article 2
1. Laudit nergtique dfni larticle R. 134-14 du code de la construction et de
lhabitation comprend, pour chaque btiment de la coproprit, lestimation de
la consommation annuelle dnergie du btiment lie au chauffage, au refroidis-
sement, la production deau chaude sanitaire, lclairage et la ventilation.
Cette estimation sappuie sur les factures nergtiques de linstallation col-
lective de chauffage ou de refroidissement et des quipements communs des
trois dernires annes ainsi que des contrats de fourniture dnergie associs.
Elle intgre des redressements climatiques et saccompagne dune analyse,
sur les trois dernires annes de lvolution des consommations nergtiques.
Dans le cas o linstallation collective de chauffage sert la production deau
chaude sanitaire, laudit nergtique sappuie galement sur les relevs des comp-
teurs individuels et collectifs deau chaude et deau froide, si ces relevs existent.
Les consommations nergtiques des quipements privatifs sont values la
suite des visites ralises dans les conditions de larticle 3 du prsent arrt et
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Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante Coproprit
Ce questionnaire contient au moins :
- une rubrique sur le confort thermique ressenti par les occupants ;
- une rubrique sur lutilisation et la gestion de leurs quipements ;
- une rubrique sur lvaluation de leurs consommations nergtiques et de leurs
charges mensuelles ;
- une rubrique sur les travaux raliss ou envisags visant amliorer la perfor-
mance nergtique de leur logement ;
- une rubrique relative leur positionnement quant la possibilit de raliser
des travaux importants lchelle de la coproprit.
Ce questionnaire est synthtique et ne comporte quun nombre limit de questions
afn de le rendre pertinent et accessible tous.
Article 5
Le syndic fournit la personne qui ralise laudit les consommations dnergie des
parties communes, le carnet dentretien prvu larticle 18 de la loi n 65-557 du 10
juillet 1965, le contrat dexploitation et de maintenance de linstallation collective, les
coeffcients de rpartition des charges de chauffage, de refroidissement et, le cas
chant, de production deau chaude sanitaire appliqus aux lots, le procs-verbal
de la dernire assemble gnrale des copropritaires, les factures des travaux r-
aliss, les devis des travaux ventuellement envisags, les plans de la coproprit
et le diagnostic de performance nergtique ventuellement ralis sur le btiment.
Tout autre document ou tude informelle permettant dapprcier la qualit thermique
de la coproprit est galement fourni.
TITRE III : SYNTHSE DES DONNES RECUEILLIES
Article 6
Laudit nergtique tablit, sur la base des informations recueillies conformment au
titre II du prsent arrt, de leurs analyses et dventuels complments de donnes :
a) La consommation annuelle dnergie primaire du btiment rapporte la surface
hors uvre nette du btiment exprime en kWhEP/mSHON/an pour chaque usage
suivant de lnergie : le chauffage, le refroidissement, la production deau chaude
sanitaire, la ventilation et lclairage ;
b) La consommation annuelle totale dnergie primaire du btiment pour lensemble
des usages de lnergie prcits exprime en kWhEP/an ;
c) Lvolution de cette consommation au cours des trois dernires annes ;
d) Les qualits architecturales et thermiques prexistantes du btiment et ses
dfauts majeurs ncessitant des travaux damlioration de la performance nergtique.
Article 7
Les quantits annuelles dnergie consommes et les quantits annuelles dmis-
sions de gaz effet de serre prvues respectivement par le e et le f de larticle R.
134-15 ainsi que les chelles de rfrence mentionnes ce mme article sont ta-
blies conformment au chapitre III de larrt du 15 septembre 2006 susvis.
La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique explique les raisons
pour lesquelles les consommations prvues aux articles 6 et 7 du prsent arrt sont
diffrentes en faisant notamment valoir la prise en compte dun nombre de postes
de consommation diffrent et lutilisation de mthodes de calcul diffrentes.
TITRE IV : MODLISATION DU BTIMENT
Article 8
Laudit nergtique comprend la modlisation du btiment au moyen dun logiciel de
simulation thermique. Les donnes dentres du modle sont ajustes sur les condi-
tions rellement observes. Les conditions doccupation des logements modliss
dans la simulation sont notamment conformes aux conditions observes lors de la
visite du site.
Cette modlisation aboutit des consommations nergtiques simules approchant
les consommations relles tablies conformment larticle 6 de cet arrt.
La modlisation permet dmettre des propositions pertinentes dactions dam-
lioration de la performance nergtique du btiment en simulant la ralisation de
travaux portant sur :
- les lments constitutifs de lenveloppe du btiment (parois opaques et vitres) ;
- linstallation collective de chauffage et de refroidissement ;
- les quipements de production deau chaude sanitaire ;
- les quipements de ventilation ;
- les quipements dclairage ;
- les quipements de production dlectricit demeure.
TITRE V : PROPOSITIONS DE TRAVAUX
Article 9
1. Laudit nergtique comprend une liste de prconisations visant amlio-
rer la performance et la gestion des quipements privatifs et communs, et no-
tamment de linstallation collective de chauffage ou de refroidissement. Ces
actions ponctuelles mais indispensables au bon fonctionnement des quipe-
ments concernent notamment la mise en place dun systme de rgulation ou
de programmation des quipements nergtiques, lquilibrage de linstalla-
tion, le dsembouage et le calorifugeage des rseaux de distribution, la mise
en place de robinets thermostatiques ou la purge des metteurs de chaleurs.
Chaque prconisation propose est accompagne dune estimation du cot de
mise en uvre et des conomies attendues.
2. Laudit nergtique comprend des recommandations visant inciter
les occupants dvelopper des comportements sobres nergtiquement
Laudit nergtique comprend des propositions de travaux amliorant la
performance nergtique du btiment, sappuyant sur les simulations r-
alises conformment larticle 8 du prsent arrt, et prsentes sous l
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forme de scenarii de rnovation nergtique. Pour chaque scnario, laudit
nergtique prcise :
- la consommation annuelle dnergie primaire du btiment aprs travaux rap-
porte sa surface hors uvre nette exprime en kWhEP/mSHON/an pour
chaque usage suivant de lnergie : le chauffage, le refroidissement, la pro-
duction deau chaude sanitaire, la ventilation et lclairage ;
- la consommation annuelle totale dnergie primaire du btiment aprs travaux
pour lensemble des usages de lnergie prcits exprime en kWhEP/an ;
- le nouveau classement nergtique du btiment ;
- lestimation des conomies dnergie en nergie primaire puis en euros g-
nres par la ralisation de ce scnario par rapport la situation de rfrence
modlise conformment larticle 8 du prsent arrt ;
- lestimation du cot total du scnario en dtaillant ce cot par action ;
- les aides fnancires mobilisables pour ce scnario.
- Ces scenarii sont hirarchiss selon les critres suivants :
- la cohrence globale des travaux tenant compte des qualits architecturales
et constructives du btiment ;
- lconomie dnergie ;
- le cot dinvestissement et son temps de retour ;
- le caractre urgent des travaux li notamment la vtust ou la dgradation
des quipements et des ouvrages.
3. Laudit nergtique propose, dans la mesure du possible, des scenarii permet-
tant de diminuer les consommations dfnies larticle 6 du prsent arrt, res-
pectivement dau moins 20 % et dau moins 38 %. Il peut galement tre propo-
s des scenarii permettant datteindre les niveaux de consommations viss par
les labels haute performante nergtique en rnovation dfnis par larrt du
29 septembre 2009 susvis.
4. Les scenarii proposs sont cohrents avec les travaux vots ou prvus par ail-
leurs par les copropritaires.
5. Pralablement la prsentation du rapport synthtique prvue par larticle R.
134-14, la personne en charge de la ralisation de laudit nergtique organise
lattention du syndicat des copropritaires et du conseil syndical, sil existe, une
runion de prsentation de lintgralit de laudit nergtique en vue de recueillir
leur approbation sur les scenarii qui seront proposs en assemble gnrale
des copropritaires.
TITRE VI : RAPPORT SYNTHTIQUE
Article 10
Le rapport synthtique prsent par la personne en charge de sa ralisation
lassemble gnrale des copropritaires suivant la ralisation de laudit ner-
gtique comporte :
a) Lensemble des lments prvus larticle 6 du prsent arrt ;
b) Lensemble des lments prvus larticle 7 du prsent arrt ;
c) La liste de prconisations visant amliorer la performance et la gestion des qui-
pements communs ainsi que les recommandations portant sur le comportement des
occupants prvues larticle 9 du prsent arrt ;
d) Les scenarii de rnovation nergtique retenus aprs avis du conseil syndical
dont les scenarii 20 % et 38 % , et les scenarii correspondant aux labels
haute performance nergtique en rnovation dfnis larticle 9 du prsent arrt.
TITRE VII : COMPTENCES DE LAUDITEUR
Article 11
An de justier le respect des critres de comptence viss larticle R. 134-
17, les personnes qui postulent pour raliser laudit nergtique doivent pr-
senter au syndicat des copropritaires et au conseil syndical, sil existe, au
cours de la procdure de mise en concurrence pralable au choix du presta-
taire, les lments suivants :
- la copie dun diplme sanctionnant une formation du niveau de lenseignement
postsecondaire dune dure minimale de trois ans ou dune dure quivalente
temps partiel dans le domaine des techniques du btiment, dispense dans
une universit ou un tablissement denseignement suprieur ou dans un autre
tablissement de niveau quivalent, ce diplme ayant t dlivr par une autorit
comptente dun Etat de lUnion europenne ou partie laccord sur lespace
conomique europen, ou la copie dun titre professionnel ou dune certifcation
de qualifcation professionnelle de niveau quivalent ;
- la preuve par tous moyens dune exprience professionnelle, dune dure compa-
tible avec les conditions dexprience requises par larticle R. 134-17, de techni-
cien ou dagent de matrise du btiment ou dans des fonctions dun niveau pro-
fessionnel quivalent dans un bureau dtudes thermiques ;
- au moins trois audits nergtiques raliss sur des btiments en coproprit qui-
ps dune installation collective de chauffage ou de refroidissement comprenant,
a minima, les lments des articles 2, 3, 6, 8 et 9 du prsent arrt.
Article 12
Le directeur de lhabitat, de lurbanisme et des paysages, le directeur des affaires
civiles et du sceau et le directeur gnral de lnergie et du climat sont chargs,
chacun en ce qui le concerne, de lexcution du prsent arrt, qui sera publi au
Journal offciel de la Rpublique franaise.
Fait le 28 fvrier 2013 .
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Les minis guides de Plante Coproprit
COMMENT OPTENIR UN AUDIT EFFICACE
PLANTE COPROPRIT
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23, rue Greneta - 75002 Paris - info@ planetecopropriete.com
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Illustrations : Pouget Consultant
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