Comment obtenir un audit efcace ? Audit nergtique obligatoire en Coproprit Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 2 Les minis guides de Plante Coproprit SOMMAIRE Les minis guides de Plante Coproprit Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com INTRODUCTION __________________________________________________ 4 Pourquoi les audits nergtiques sont-ils si souvent dcevants ? Le problme est prcisment de savoir pourquoi les audits sont si souvent dcevants et par l inefcaces CHAPITRE 1 : RAPPEL DE LA RGLEMENTATION _________________________ 6 Les textes applicables : un dcret du 27 janvier 2012 et un arrt du 28 fvrier 2013 Quelles sont les coproprits concernes par les audits nergtiques obligatoires ? Comment les audits doivent-ils tre faits en cas de pluralit de btiments ? Cas dune coproprit comprenant plusieurs btiments dont un avec chauffage individuel Un audit, cest quoi et a sert quoi ? CHAPITRE 2 : QUE DOIT CONTENIR LAUDIT NERGTIQUE ?________________ 9 La prparation de laudit ou le recueil des donnes et documents indispensables Le droulement et les oprations danalyse de laudit CHAPITRE 3 : UN DANGER... _______________________________________ 34 Audits low-cost donnant lieu des accords globaux Audits qui ouvrent la porte aux fournisseurs dnergie ou leurs liales Autre cas Des audits nancs en sous-main par les CEE (Certicats dconomies dnergie) CHAPITRE 4 : COMMENT OBTENIR DES AUDITS EFFICACES ? ______________ 36 Prsentation de la dmarche et de la mthode Le Bilan Initial de Coproprit (B.I.C.) ANNEXE 1 : LE RLE DU CONSEIL SYNDICAL DANS LAUDIT _______________ 42 Premire disposition Deuxime disposition Troisime disposition ANNEXE 2 : GLOSSAIRE __________________________________________ 44 ANNEXE 3 : LARRT DU 28 FVRIER 2013 ___________________________ 46 ANNEXE 4 : LE DCRET DU 17 JANVIER 2012 __________________________ 50 TITRE Ier : PRLIMINAIRES TITRE II : RECUEIL DES INFORMATIONS TITRE III : SYNTHSE DES DONNES RECUEILLIES TITRE IV : MODLISATION DU BTIMENT TITRE V : PROPOSITIONS DE TRAVAUX TITRE VI : RAPPORT SYNTHTIQUE TITRE VII : COMPTENCES DE LAUDITEUR Ce guide a t rdig par les personnes suivantes, tous membres de Plante Coproprit Julien ALLIX - ARC Estelle BARON - ARC Olivier BRANE - Avocat Honoraire Renaud DHONT - ARC Xavier FAURE - DEVEKO Luc FLYE SAINTE MARIE - Bureau dtudes Eneos Florent LOUSSOUARN - Pouget Consultant Camille MOREL - Habitat et dveloppement Alain PAPADOPOULOS - Universimmo Jean-Loup TAEB - Prsident de Plante Coproprit 3 2 Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 5 4 Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante Coproprit INTRODUCTION LE PROBLME EST PRCISMENT DE SAVOIR POURQUOI LES AUDITS SONT SI SOUVENT DCEVANTS ET PAR L INEFFICACES Selon nous, pour au moins six sries de raisons : 1. ces audits se rsument frquemment des calculs thoriques compliqus et incomplets (ainsi les aspects lis la ventilation sont-ils mal pris en compte) ; dautre part ils ngligent galement les problmes vcus par les occupants (surchauffe, sous-chauffe, moisissures, etc.) ainsi que les problmes lis la gestion du chauffage, assure de faon insuffsamment rigoureuse sans que les audits nen disent mot ; 2. en second lieu ces audits se contentent galement trop souvent de prconiser des solutions la fois basiques (changement de chaudire, changement de fentres, isolation des parois, etc.) et grossires (conomies calcules avec beaucoup dapproximation) ; 3. les prconisations faites sont elles mmes frquemment dconnectes des besoins rels en gros travaux des coproprits ainsi que de ltat du bti, les thermiciens ntant pas des techniciens du btiment et sassociant rarement des architectes ; 4. les mtrs sont-l aussi trop frquemment approximatifs ce qui induit des conclusions errones ; 5. par ailleurs les prconisations de ces audits ne tiennent aucunement compte des problmes de fnancement par les copropritaires ; 6. dernire raison mais qui est la plus importante aussi : ces au- dits raliss par des thermiciens trs comptents se font presque toujours SANS participation active du conseil syndical et sans re- lation suffsante avec les copropritaires et occupants. Ceci est compr- hensible, car cette relation prend du temps et que ce temps cote cher. Dans ce petit guide, nous allons essayer de montrer comment il faut faire pour viter ces cueils et donc ce quil faut faire et ne pas faire. Nous verrons : - ce que doit comporter un audit pour tre un bon audit et donc tre effcace ; - les comptences diverses qui doivent tre celles du bureau dtudes et quon doit exiger de lui ; - enfn le rle qui doit tre celui du conseil syndical avant, pendant et la fn de laudit. Nous vous invitons dailleurs en ce qui concerne ce dernier point lire trs attentive- ment lannexe 1 qui prcise les droits nouveaux du conseil syndical en ce domaine. Bonne lecture. noter : POURQUOI LES AUDITS NERGTIQUES SONT-ILS SI SOUVENT DCEVANTS ? Depuis 1er janvier 2012, les coproprits de 50 lots et plus (lots annexes inclus), quipes dun chauffage collectif sont dans lobligation de faire raliser un audit nergtique dici fn dcembre 2016. noter que le nombre de lots (50) concerne aussi bien les lots principaux (loge- ments et commerces) que les lots dits annexes (caves, parkings), y compris les lots non raccords au chauffage collectif. Par exemple une coproprit de 16 logements, 2 commerces et avec 16 parkings et 16 caves, soit en tout 50 lots, est concerne par cette obligation. Pourquoi un audit nergtique obligatoire ? Lide des pouvoirs publics est quen obligeant les copropritaires faire procder des audits nergtiques, ces derniers parviendront des prconisations adaptes chaque immeuble en matire de travaux dconomies dnergie, ce qui permettra dclairer les copropritaires et - ensuite les inciter voter ces travaux. Les audits nergtiques sont ainsi censs tre des dclencheurs . En fait ce nest pas si simple et seuls des audits respectant certaines rgles pourront dclencher un processus permettant daboutir des travaux. Cest pour prciser ces rgles et sassurer que les audits nergtiques obligatoires qui vont tre raliss dans toutes les coproprits seront effcaces (dclencheurs) que nous avons dcid de raliser ce petit guide lusage des copropritaires, des syndics, mais aussi de tous ceux qui aident les coproprits et les copropritaires : EIE, ALEC, collectivits territoriales et les bureaux dtudes eux-mmes. Ce guide a t ralis grce aux retours dexpriences des personnes, associations ou oprateurs qui conseillent et accompagnent les coproprits ralisant des audits nergtiques. Ces audits, pourtant conformes au cahier des charges de lADEME (version 2009) et aux prescriptions du dcret du 27 janvier 2012 (relatif aux audits nergtiques pour les coproprits de 50 lots ou plus quipes dun chauffage col- lectif) savrent souvent dcevants. Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 7 6 Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante Coproprit CHAPITRE 1 : RAPPEL DE LA RGLEMENTATION III. COMMENT LES AUDITS DOIVENT-ILS TRE FAITS EN CAS DE PLURA- LIT DE BTIMENTS ? Larrt rpond la question suivante : Comment procder lorsquune coproprit usage principal dhabitation de 50 lots et plus est constitue par plusieurs bti- ments ? La rponse est la suivante : il faut faire un audit spcifque par btiment, mme si chaque btiment fait - lui seul - moins de 50 lots annexes ou principaux. Cela peut surprendre, mais sexplique ainsi : lorsquil y a plusieurs btiments, cha- cun a souvent des caractristiques propres (orientation ; nombre dtages, environ- nement, etc.). Ds lors il est ncessaire - si lon veut tre rigoureux - de procder un audit par btiment. noter : si les btiments sont accols et que lon peut faire un seul audit pour tous les btiments, ce sera possible, mais cest le bureau dtudes qui dcidera... Naturellement si les btiments sont identiques et construits la mme anne, le conseil syndical devra exiger que le syndic signe un seul march avec le bureau dtudes et demander ce que laudit donne - si besoin - des rsultats par btiment. IV. CAS DUNE COPROPRIT COMPRENANT PLUSIEURS BTIMENTS DONT UN AVEC CHAUFFAGE INDIVIDUEL ATTENTION : si une coproprit de plus de 49 lots comprend plusieurs btiments dont deux sur trois seulement ont le chauffage collectif, laudit doit-il port sur les trois btiments ou sur deux ? REPONSE : seulement sur les deux btiments avec chauffage collectif ; cela rsulte de larticle R.134-14 du Code de la construction et de lhabitation qui dispose que sont concerns par laudit seulement les btiments quips dune installation col- lective. Par ailleurs, si les deux btiments eux deux font moins de 50 lots, laudit simpose- ra sur ces deux btiments puisque la coproprit fait - elle - plus de 49 lots. V. UN AUDIT, CEST QUOI ET A SERT QUOI ? Le dcret dispose que laudit doit faire merger des propositions dconomies dnergie concernant : - les quipements de chauffage, de production deau chaude, de ventilation et dclairage ; - lenveloppe du ou des btiments : faades, fentres, toiture, etc.,. vous avez un petit glossaire en annexe que vous avez peut-tre intrt lire demble pour mieux comprendre certains passages de ce guide. I. LES TEXTES APPLICABLES : UN DCRET DU 27 JANVIER 2012 ET UN ARRT DU 28 FVRIER 2013 Cest la loi du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle 2, qui a instaur dans son article 1 lobligation - pour toutes les coproprits de plus de 49 lots disposant dun chauf- fage collectif - de faire procder un audit nergtique dont le contenu est prcis par le dcret n 2012-111 du 27 janvier 2012 et larrt du 28 fvrier 2013 relatif au contenu et aux modalits de ralisation dun audit nergtique. Ces dispositions lgales ont t introduites en France par les obligations rglementaires europennes provenant des Directives nergie. Rappelons que les coproprits avec chauffage collectif de moins de 49 lots sont astreintes, de leur ct, faire procder un simple Diagnostic de Performance nergtique (D.P.E.) tel que le stipule le dcret du 3 dcembre 2012. II. QUELLES SONT LES COPROPRITS CONCERNES PAR LES AUDITS NERGTIQUES OBLIGATOIRES ? Les audits sont obligatoires dans le cas des coproprits qui ont les trois ca- ractristiques suivantes simultanes : 1. il faut quelles aient plus de 49 lots (principaux ou annexes) ; on doit compter TOUS les lots inscrits sur le rglement de coproprit quils soient raccords ou non au chauffage (mme les caves, les parkings, les commerces, etc.) ; 2. il faut quelles soient usage principal dhabitation cest--dire (comme le pr- cise larrt) que la surface des lots usage dhabitation (logements ET annexes rattaches ces logements) doit reprsenter plus de la moiti de la surface hors uvre nette totale ; 3. enfn il faut quelles disposent dune installation collective de chauffage (ou de climatisation) ; larrt prcise - curieusement - quune coproprit est dite dis- poser dune installation collective lorsque cette installation dessert plus de 90 % des lots usage dhabitation (donc si 85 % des lots usage dhabitation sont desservis ce nest PAS une installation dite collective...). 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Nous dtaillons au chapitre 2, point II, 7 ce quest une simulation thermique. Selon le dcret, les propositions damliorations thermiques doivent tre hi- rarchises et prsentes en prenant en compte les paramtres suivants : - ltat du bti et des quipements ; - la gestion actuelle des installations de chauffage ; - les attentes des occupants ; - la situation fnancire des copropritaires ; - lestimation du cot des travaux prconiss ; - leur effcacit nergtique ; - lestimation des aides mobilisables (aides individuelles comme aides collec- tives). Enn le dcret prcise les modalits participatives et pdagogiques mettre en uvre, savoir minima : - une enqute auprs des occupants et bailleurs ; - une prsentation du rapport au conseil syndical ; - une synthse devant tre communique lensemble des copropritaires. Ainsi, les comptences pour raliser un audit sont-elles nombreuses et concernent : - a connaissance des btiments anciens et de leurs vtusts ; - des connaissances pousses en thermique du btiment ; - des connaissances et une exprience dans la gestion des quipements (chaufferie, ventilation, clairage) ; - une matrise des outils de communication adapts aux copropritaires ; - et enfn des connaissances pousses et mises jour concernant le fnance- ment des travaux en coproprit. Au chapitre suivant nous reprenons point par point les obligations issues du dcret du 27 janvier 2012 et de larrt du 28 fvrier 2013 sur les audits nergtiques et donnons les cls et conseils permettant dobtenir un audit effcace.
La thorie, la ralit, nos conseils... partir du dcret du 27 janvier 2012 et de larrt du 28 fvrier 2013 voyons donc pour chaque point de laudit ce quil faut faire, mais aussi quels sont les retours dexpriences des adhrents de Plante Coproprit et quels sont les conseils et enseignements qui en dcoulent. I. LA PRPARATION DE LAUDIT OU LE RECUEIL DES DONNES ET DOCU- MENTS INDISPENSABLES Un conseil : ne sautez surtout pas ce point I. Il est le socle sur lequel reposera laudit et sa solidit est essentiellement fonction du travail du conseil syndical comme nous allons le voir. Ce que dit le dcret [Article 1, article R.134-16.] (...) Le syndic de coproprit fournit la personne qui ralise laudit : - La quantit annuelle dnergie consomme pour la coproprit par linstalla- tion collective pour le chauffage ou le refroidissement et, le cas chant, la production deau chaude sanitaire. - Les documents en sa possession relatifs aux installations collectives de chauffage, de refroidissement ou de production deau chaude sanitaire, et leur mode de gestion. - Les contrats dexploitation, de maintenance, dentretien et dapprovisionne- ment en nergie. - Le dernier rapport de contrle priodique de la ou des chaudires. II. - Le syndic fournit galement la personne en charge de la ralisation de laudit nergtique, tout autre document en sa possession ncessaire son tablissement. La liste de ces documents est dnie par arrt (...) NB : il sagit de larrt du 28 fvrier 2013 (ci-dessous) Ce que dit larrt [Article 5] Le syndic fournit la personne qui ralise laudit : - les consommations dnergie des parties communes [Note de lARC : donc les factures dlectricit galement] ; - le carnet dentretien prvu larticle 18 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 ; - le contrat dexploitation et de maintenance de linstallation collective ; - les coefcients de rpartition des charges de chauffage, de refroidissement et, le cas chant, de production deau chaude sanitaire appliqus aux lots ; - le procs-verbal de la dernire assemble gnrale des copropritaires, - les factures des travaux raliss, les devis des travaux ventuellement envisags, - les plans de la coproprit ; - le diagnostic de performance nergtique ventuellement ralis sur le btiment . Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 11 Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante coproprit 10 ner pour en conserver un exemplaire...). Elle ncessite donc un conseil syndical bien organis et un syndic ractif. Notez que ce travail partenarial pourra donner loccasion au conseil syndical de compiler les consomma- tions dnergie issues des factures sur un tableur et connatre le niveau de consommations sur quelques annes. Concernant les plans de la copropri- t, si le syndic nen a pas, il est possible daller les chercher aux services municipaux (services techniques pour les permis de construire) et dparte- mentaux (services des hypothques). Un outil indispensable : le guide du B.I.C. Ce travail qui doit tre fait soigneusement est expliqu et dtaill dans le guide du Bilan Initial de Coproprit (B.I.C.) que lassociation Plante Coproprit a mis en place pour aider les copropritaires runir tous les documents et toutes les informations ncessaires avant le lancement de laudit. Il faut savoir que ce travail est long et fastidieux, mais trs intressant ! Avec des documents exhaustifs, le bureau dtudes pourra : - Comprendre les relations entre vos consommations relles, votre contrat dexploitation, et le rendement de vos chaudires (ce quil pourra aussi aff- ner lors de la visite de vos installations). - Reprer des surcots au niveau de la fourniture dnergie (par exemple des fournisseurs trop chers). - Reprer dans les contrats dentretien des anomalies pouvant expliquer des surconsommations, comme des contrats intressement mal ngocis. - Savoir en fonction de la dure des contrats, quels types de montage pr- coniser (Contrat de Performance Energtique ou plan pluriannuel) - Alerter la coproprit sur limpact que dventuels travaux pourront avoir sur les contrats (rengociation de lobjectif de consommation). - Prendre en compte quels sont les travaux dj prvus pour les annes venir (cas par exemple si la coproprit dispose dj dun contrat P3 avec programmation du renouvellement), et adapter en consquence ses prco- nisations ou bien adapter le contrat. II. LE DROULEMENT ET LES OPRATIONS DANALYSE DE LAUDIT 1. Le descriptif du bti et des installations et de leur entretien Ce que dit le dcret [Article 1, article R.134-15, a)] (Laudit comprend dabord) un descriptif des parties communes et privatives du btiment. Ce descriptif sappuie sur les caractristiques pertinentes du btiment et sur un descriptif de ses installations collectives de chauffage ou de refroidissement et de ses quipements collectifs de production deau chaude sanitaire, de ventilation et dclairage. Il dcrit les conditions dutilisation et de gestion de ces quipements. Tout autre document ou tude informelle permettant dapprcier la qualit thermique de la coproprit est galement fourni . Le dcret et larrt visent donc un travail de prparation trs important, qui nest pas du ressort du bureau dtudes, mais bien de la coproprit donc du syndic et - comme on le verra - du conseil syndical. Retour dexpriences (ce que disent les observateurs) Les BET ne perdent pas de temps aller chercher ces documents. Dune part ils ny sont pas contraints, et dautre part, ils sont rarement trs deman- deurs : il est plus simple et plus rapide de rentrer des estimations dans un logiciel thermique que daller chercher dans diffrents documents des infor- mations prcises et spcifques . Analyse et points de vigilance Voil pourquoi, les adhrents de Plante Coproprit pensent que les coproprits doivent assurer ce travail de recueil puisquil permettra dadapter laudit la situation concrte de chaque coproprit. Avec des informations exhaustives, le bureau dtudes pourra faire du sur-mesure . Il sagit donc dtre en capacit de fournir un grand nombre de docu- ments sur plusieurs annes dexercice (au moins 3), pas toujours faciles se procurer ; en effet : - les factures dnergie sont parfois fondes sur des estimations, - les plans sont souvent introuvables, - les contrats de fournitures ou dentretien peuvent avoir fait lobjet de plusieurs avenants). Nos conseils : qui doit assurer le regroupement des documents ncessaires laudit ? Le dcret dsigne le syndic nanmoins sil est vrai que cest le syndic qui conserve les archives de la coproprit, leur compilation nest pas un travail ngligeable et le syndic na pas forcment la disponibilit suffsante pour ef- fectuer cette tche avec toute lattention ncessaire. Aujourdhui il y a deux possibilits : - La premire est que le syndic sen occupe seul : le syndic ne pouvant facturer dhonoraires hors forfait (larrt du 19 mars 2010, prvoit que la gestion de tous audits/dossiers obligatoires entre dans la gestion courante, et sont de faits intgrs au forfait de base du syndic) il y a un risque quil ne runisse quun ensemble de documents incomplet (omettant notamment les factures et contrats dj archivs). Le bureau dtudes thermiques sera alors oblig pour faire ses calculs de faire des approximations ou dutili- ser des ratios moyens (nous en verrons les consquences dans les points suivants). - La seconde possibilit - celle que nous prconisons - est que le conseil syndical assiste le syndic pour runir tous les documents utiles (et les scan- Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 13 12 Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante coproprit ne sont pas dcrits, et lon note galement un regard peu critique des thermiciens sur la gestion du chauffage collectif et une absence danalyse des contrats P2 (petit entretien) et P3 (gros entretien) ainsi que sur les interventions effectues, et possibles optimisations. Le poste clairage (halls, escaliers, circulations, parkings) nest, quant lui, souvent ni dcrit ni analys. Concernant les parties privatives, la description des fentres est souvent trs succincte, car cela prend trop de temps aux bureaux dtudes : il ny a souvent aucun dcompte de fentres rnoves, ni danalyses de leurs pathologies. Idem pour les volets. De plus les types de radiateurs dans les appartements et leurs organes de rglages sont mal ou non dcrits . Nos conseils Ces observations sont plutt alarmantes puisque le dcret prcise que les propositions de travaux de laudit devront tenir compte au premier rang de ltat du ou des btiments. Or, les bureaux dtudes thermiques se cantonnent trop souvent aux calculs de dperditions, dapports nergtiques, de rendements En effet : 1. les thermiciens ne sont pas des spcialistes des pathologies du bti, 2. le descriptif des parties privatives, qui demande beaucoup de temps, risque dtre insuffsant, 3. le diagnostic de lclairage et des installations lectriques nest pas encore entr dans les pratiques des thermiciens, 4. enfn, tous les thermiciens ne sont pas spcialistes des chaufferies et des rseaux de distribution de chauffage. Ainsi les adhrents de Plante Coproprit se sont aperus quun ing- nieur thermicien, seul, permet diffcilement dtablir des prconisations de travaux adaptes et donc dtre un dclencheur de campagnes de travaux au sein des coproprits Cest pour cela quils pensent, comme de plus en plus de bureaux dtudes thermiques, quil est essentiel quun technicien du btiment ou un architecte puisse tre associ au travail de reprage et de diagnostic ds le dpart. Deux cas de gure se prsentent : 1. Soit le bureau dtudes thermique qui fait une proposition la coproprit, sat- tache les services dun technicien ou dun architecte pour que ce dernier ralise un diagnostic technique, voire architectural et patrimonial de la coproprit joint laudit ; cest ce que Plante Coproprit nomme laudit global partag , 2. Soit les copropritaires missionnent un technicien ou un architecte ind- pendant qui va travailler conjointement la ralisation de laudit. Ce que dit larrt [Article 3, a) et b)] La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique ralise une visite du site, en saison de chauffe si possible, accompagne dun employ du syndic et du prsident du conseil syndical ou de lun de ses membres, sil existe. Cette visite inclut : a) lapprciation de lenvironnement extrieur, de la valeur patrimoniale du btiment et des lments ayant des incidences sur les consommations ner- gtiques de celui-ci : localisation et orientation du btiment, masques solaires, mitoyennet, lments architecturaux ; b) linspection dtaille des parties communes et de leurs quipements (dispositifs dclairage et de ventilation, rseaux de distribution, metteurs), des gaines tech- niques et de linstallation collective de chauffage ou de refroidissement, compre- nant des mesures in situ an dvaluer le rendement nergtique de linstallation. Elle sappuie sur le dernier rapport de contrle ou la dernire attestation den- tretien de la chaudire . Analyse et points de vigilance Le descriptif vis par le dcret concerne donc lensemble de la coproprit les parties communes et privatives doivent tre dcrites et analyses. Il sagit : - des lments btis relatifs lenveloppe du ou des btiments : faades, toiture, combles, fentres, sous-sols, etc. - des quipements collectifs et privatifs : chaufferie, radiateurs, production deau chaude, ventilation, clairage, gaines techniques. Le bureau dtudes devra non seulement dtailler, mais apprcier ce qui va ET ce qui ne va pas concernant la gestion des quipements et les lments btis. La visite de la coproprit Notons que le conseil syndical est directement partie prenante dans le droulement des visites. Le lgislateur reconnat ainsi son rle primordial pour le bon droul de laudit. Il faut galement retenir que tous les lments ayant des incidences sur les consommations nergtiques doivent tre mis en vidence, et que des mesures de rendements sur les quipements de chauffage doivent tre effectues. Retour dexpriences (ce que disent les observateurs) : Concernant les parties communes, les matriaux du gros uvre ne sont pas tous identifs (il y a souvent diffrents types de murs dans un btiment) et les pathologies du btiment sont rarement dcrites. Parfois, alors que la coproprit est compose de plusieurs btiments, les calculs de laudit ne sont fonds que sur un seul btiment qui reprsenterait lensemble. Les organes de distribution du chauffage (vannes dquilibrages, rgulateurs) Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 15 14 Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante coproprit Aujourdhui des techniques de questionnaires en ligne permettent la saisie rapide, et donc facilitent grandement leur analyse. Retour dexpriences (ce que disent les observateurs) Lorsque le conseil syndical est mobilis, les taux de retours sont bons : entre 60% et 87%. En gnral les occupants ont un rel besoin dexprimer leurs opinions. Nanmoins il y a parfois des taux de retour 15%... voire moins lorsque les fches denqutes sont trop longues et trop techniques (parfois jusqu sept pages de questions) De plus les bureaux dtudes thermiques ont des difcults pour saisir, analyser et exploiter les enqutes. Par exemple : - Les problmes rcurrents de surchauffe et de sous-chauffe identifs ne sont pas tudis en dtail dans laudit et naboutissent pas des prconi- sations particulires, - Les attentes des copropritaires ne servent pas hirarchiser les prconi- sations de laudit. Nos conseils Notons que la ralisation denqutes est un exercice nouveau pour les thermi- ciens. Ils nont pas lhabitude dlaborer des questionnaires denqutes, qui de plus, doivent tre adapts aux particularits de la coproprit (par exemple si le chauffage collectif est mixte , car coupl avec des radiateurs lec- triques privatifs, il faudra demander des informations spcifques). Si certains bureaux dtudes commencent tre bien outills et produisent des ques- tionnaires bien adapts et en intgrent les rsultats dans laudit, ce nest pas malheureusement encore le cas de tous. Pour faciliter cette tche, Plante Coproprit a rdig le questionnaire den- qute type suivant adaptable chaque coproprit. A noter : on peut maintenant faire une gestion par mail des questionnaires (envoi et retour), ce qui est simple et peu coteux... An dtre sr que lenqute soit utile, il convient, lors des appels doffres daudit, de demander : - des exemples denqutes dj ralises, - un engagement sur les taux de retours des questionnaires atteindre, - les outils utiliss par le bureau dtudes pour lexploitation des donnes recueillies dans les questionnaires, - des prcisions sur la faon, dont les rsultats de ces enqutes seront intgrs laudit. Quel est lintrt dassocier un technicien ds la ralisation de laudit ? Le technicien grce son expertise sur le bti (matriaux, entretien, usage et pathologies) et aux changes avec les copropritaires, pourra conseiller le bureau dtudes thermique au moment des prconisations pour que ces dernires soient rellement adaptes et non gnriques . Par ailleurs, dans une seconde phase, une fois laudit termin, il sera de toute faon ncessaire de missionner un matre duvre pour mettre au point et fnaliser le programme des travaux, tablir les cahiers des charges pour les consultations dentreprises et enfn, pour diriger lexcution des travaux. Cest donc bien le matre duvre qui sera le vritable chef dorchestre de la rnovation nergtique de votre coproprit. 2. Lenqute auprs des occupants Ce que dit le dcret [Article 1, article R.134-15, b)] Une enqute auprs des occupants devra tre ralise et, le cas chant, des propritaires non occupants, visant valuer leurs consommations nerg- tiques, leur confort thermique, lutilisation et la gestion de leurs quipements et leurs attentes relatives lamlioration thermique de leur logement . Ce que dit larrt [Article 4] La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique ou le syn- dic transmet, par courrier simple, un questionnaire tous les occupants de la coproprit, visant obtenir des informations qualitatives sur le confort thermique et sur ltat des quipements privatifs et du bti. Ce questionnaire contient au moins : - une rubrique sur le confort thermique ressenti par les occupants ; - une rubrique sur lutilisation et la gestion de leurs quipements ; - une rubrique sur lvaluation de leurs consommations nergtiques et de leurs charges mensuelles ; - une rubrique sur les travaux raliss ou envisags visant amliorer la perfor- mance nergtique de leur logement ; - une rubrique relative leur positionnement quant la possibilit de raliser des travaux importants lchelle de la coproprit. Ce questionnaire est synthtique et ne comporte quun nombre limit de questions an de le rendre pertinent et accessible tous . Analyse et points de vigilance Cette enqute doit sadresser aux copropritaires occupants, aux bailleurs, mais aussi aux locataires. Nous regrettons quaucun taux de retour ne soit exig. Lintrt dune bonne enqute auprs des rsidants est double : mieux identi- fer les problmes techniques ainsi que les situations dinconfort et mobiliser les copropritaires. 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Par ailleurs, les rsidants ne sont pas toujours quips de thermomtres et nont de fait pas dide sur la temprature quil fait dans leur logement. Il faut donc les inviter se procurer un simple thermomtre pour ainsi mesurer la temprature dans le salon et les chambres en milieu de journe et pendant la nuit. Comment faire en cas de chauffage mixte (collectif + appoint lectrique) ? En cas de chauffage mixte, il est diffcile de dterminer la part dlectricit Figure 1 : exemple de rsultats denqute inclus dans le rapport daudit. utilise pour les radiateurs dappoint. Nanmoins les thermiciens peuvent tout fait demander des copies de quelques factures dlectricits pour certains appartements stratgiques (rez-de-chausse, dernier tage, pignons) et appli- quer des ratios pour dterminer la part des kWh affects au chauffage (notam- ment en comparant les consommations pendant les mois dt et pendant les mois dhiver). 3. Visite de la coproprit et des logements Ce que dit le dcret [article 1, article R.134-15, c)] Le dcret prvoit aussi c) la visite dun chantillon de logements et, le cas chant, des parties privatives usage tertiaire (bureaux), sous rserve de lac- cord des occupants concerns . Ce que dit larrt [article 3 c)] La visite inclut (...) c) La visite des combles, des sous-sols, des locaux usage tertiaire et dun chantillon de logements. Cet chantillon contient au moins : - un logement au rez-de-chausse ; - un logement au dernier niveau ; - un logement dun tage courant ; - un logement sur mr pignon. La visite de chaque logement saccompagne dun descriptif des principales caractristiques thermiques et gomtriques du logement et de ses quipe- ments nergtiques de chauffage ou de refroidissement (metteurs et appoints ventuels), de production deau chaude sanitaire, de ventilation et dclairage. Lors de la visite, les occupants sont interrogs sur leurs habitudes dutili- sation et de gestion des diffrents quipements du logement (ouvertures des fentres, puisage deau chaude et deau froide, rgulation des metteurs...), sur les dpenses annuelles lies ces quipements et sur lapprciation de leur confort thermique . Analyse et points de vigilance La visite des logements est trs importante et l encore le conseil syndical joue un rle majeur. Bien faite, cette visite permettra : 1. de reprer des problmes non encore identifs jusque-l par les conseil- lers syndicaux ou par le syndic ; 2. de prciser les problmes identifs par lintermdiaire des questionnaires ; 3. dapprofondir des problmes dj reprs avant laudit ; 4. danalyser ensuite lorigine de ces problmes (qui sont comme des symp- tmes) pour comprendre les pathologies du bti ou des quipements ; 5. dintgrer dans les futures prconisations le traitement de lensemble des problmes reprs. Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 19 18 Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante coproprit 4. Estimation des quantits dnergie et montants des dpenses Ce que dit le dcret [Article 1, article R.134-15, c)] Laudit doit estimer les quantits annuelles dnergie effectivement consom- mes pour chaque catgorie dquipements collectifs viss au point a [cest--dire au chauffage, au refroidissement, la production deau chaude sanitaire, lclairage et la ventilation] ainsi que les montants des dpenses annuelles correspondants . Ce que dit larrt [Article 2] Cette estimation sappuie sur les factures nergtiques de linstallation collective de chauffage ou de refroidissement et des quipements communs des trois dernires annes ainsi que des contrats de fourniture dnergie associs. Elle intgre des redressements climatiques et saccompagne dune analyse, sur les trois dernires annes de lvolution des consommations ner- gtiques. Dans le cas o linstallation collective de chauffage sert la production deau chaude sanitaire, laudit nergtique sappuie galement sur les relevs des compteurs individuels et collectifs deau chaude et deau froide, si ces relevs existent . Analyse et points de vigilance Pour le chauffage, on remarque que larrt va plus loin que le dcret. Lanalyse annuelle des consommations pondres en fonction de la rigueur climatique, est obligatoire. Cet exercice est primordial : il permet de juger la qualit de lentretien de votre chaufferie. Cependant nous conseillons tous les conseil- lers syndicaux de raliser cet exercice avant mme de commander un audit. En effet il est la fois trs simple et trs instructif, mais peut prendre du temps. De plus il est indispensable que le conseil syndical sache comment actualiser les donnes relatives aux consommations anne par anne. Cela vitera donc que lauditeur ne perde un temps prcieux et alimentera ses analyses. LARC a dit un guide permettant de suivre les consommations dune co- proprit : le guide du Bilan Energtique Simplif tlchargeable sur le site de lUNARC. Retour dexpriences (ce que disent les observateurs) Ce point pose le problme de la diffcile rcupration des documents de la coproprit lors de la prparation de laudit. Les bureaux dtudes ther- miques, en labsence de documents exhaustifs (factures, plans...), remplissent leurs tableaux avec des approximations et saccommodent de labsence de connaissance et de suivi de la part des copropritaires et du syndic sur des points importants, par exemple : - la correspondance entre les compteurs lectriques et les quipements des- servis ; La visite des appartements est galement loccasion dapprofondir certains points de lenqute sur parties communes. On note fnalement que ces visites sont assez bien encadres par les textes ; cette obligation tant trs rcente, une attention particulire devra tre appor- te son respect, car il est craindre que la ralit ne soit pas aussi belle . Retour dexpriences (ce que disent les observateurs) Des visites sont ralises, mais il y a rarement de synthse des visites rcapitulant : - nombre, emplacement et typologie des logements visits - mesures de temprature et dhumidit - dbits des ventilations mesures Ainsi lon ne sait pas si ces visites ont t utiles et si les thermiciens ont enrichi leur diagnostic ou pas . Le deuxime problme identif est le calcul de la temprature moyenne in- tgre dans le logiciel pour modliser le btiment. En effet le thermicien doit calculer cette temprature moyenne partir des prises de tempratures effec- tues dans les appartements au moment des visites . Nos conseils Pour que les visites soient utiles, les adhrents de Plante Coproprit pensent quil faut exiger dans le cahier des charges : - un nombre de visites adapt la taille de la coproprit - a visite de logements posant problme, reprs avec le questionnaire ; - le reprage du systme de distribution du chauffage (o sont les colonnes montantes ?), des metteurs (radiateurs, etc.) et de leurs moyens de r- glages, des entres dair, etc. En pratique, il est ncessaire que le conseil syndical et le syndic organisent les visites en informant les propritaires occupants et les bailleurs (jours et heures des visites) et en prvoyant laccs (se faire confer les clefs) aux logements tmoins . Sinon, il y a un fort risque de ne visiter que les logements des personnes pr- sentes en journe par hasard. Lors de la recherche du bureau dtudes thermique qui ralisera laudit, nous conseillons de demander aux thermiciens : - comment font-ils le choix des logements ? - quels nombres de logements seront visits ? - quelles mesures seront prises ? - comment la synthse sera intgre laudit ? Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 21 20 - le suivi des index des consommations individuelles deau chaude par rapport au comptage gnral et lvaluation des m3 consomms, - le calcul approximatif des surfaces chauffes (voir dans le guide du BIC Bilan Initial de Coproprit comment calculer la surface des appartements de votre coproprit), - labsence danalyse ou lanalyse succincte des consommations relles de chauffage qui permet pourtant dapprcier la qualit de la conduite de chauffe, - lanalyse succincte des consommations deau chaude. Nos conseils Cest pour toutes ces raisons que les adhrents de Plante Coproprit in- sistent beaucoup sur limportance de fournir les bons chiffres, TOUS les bons chiffres au bureau dtudes thermiques (et aussi dorganiser pralablement les visites des logements les plus reprsentatifs). 5. Classement nergtique du ou des btiments et classement des missions de gaz effet de serre Ce que dit le dcret [Article 1, article R.134-15, e)] La mention du classement nergtique et du classement des missions de gaz effet de serre du btiment sur les chelles de rfrence . Ce que dit larrt [Article 6] Laudit nergtique tablit : a) la consommation annuelle dnergie primaire du btiment rapporte la surface hors uvre nette (SHON) du btiment exprime en kWhEP/m2 SHON/an pour chaque usage suivant de lnergie : le chauffage, le refroidisse- ment, la production deau chaude sanitaire, la ventilation et lclairage ; b) la consommation annuelle totale dnergie primaire du btiment pour len- semble des usages de lnergie prcits exprime en kWhEP/an ; Article 7. Les quantits annuelles dnergies consommes et les quantits annuelles dmissions de gaz effet de serre [de la mme manire que pour un DPE] La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique explique les raisons pour lesquelles les consommations prvues aux articles 6 et 7 du pr- sent arrt sont diffrentes en faisant notamment valoir la prise en compte dun nombre de postes de consommation diffrent et lutilisation de mthodes de calcul diffrentes . Analyse et points de vigilance Ce point soulve plusieurs questions, car il est souvent sujet une mauvaise interprtation. Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante coproprit Laudit doit dans un premier temps prsenter les consommations dnergie poste par poste puis les consommations dnergie de 5 usages : chauffage, eau chaude, ventilation, clairage et climatisation en tenant compte de la SHON (Surface Hors uvre Nette). Ensuite laudit doit prsenter les consom- mations comme le prvoient les textes relatifs au DPE, soit seulement sur 3 usages (chauffage, climatisation et eau chaude) et rapportes la surface habitable et non plus la SHON. Tout ceci est un peu incroyable (5 usages dun ct ; 3 usages de lautre ; SHON dun ct, SHAB - Surface Habitable de lautre...) et montre que les textes rglementaires sont parfois rdigs en dpit du bon sens. Pourtant bien que laudit reprenne sur ce point les mmes calculs que ceux du DPE, il ne peut pas valoir directement un DPE (obligatoire pour la vente ou la location dun appartement), sauf si vous en faites expressment la demande. Ainsi dans un audit nergtique, les thermiciens vont indiquer que le niveau des kWhep consomms par m par an quivaut une tiquette A, ou B, ou C.... mais cette analyse ne pourra pas servir de DPE lors dune vente ou dune location. Il en est de mme pour le nombre de kg de CO2/an (tiquette GES- gaz effet de serre). Retour dexpriences (ce que disent les observateurs) Ce point nous permet daborder le problme des surfaces prises en compte pour les calculs des consommations nergtiques : SHAB, SHON, surfaces chauffes (avec ou sans les circulations pour le cas o elles sont chauffes) et des documents ncessaires aux modalits de calculs (plans, coupes et faades notamment). En effet, une fois le nombre de kWhep/m/an dtermin, le thermicien le divise par le nombre de m chauffs : cest--dire la somme des surfaces habitables de tous les appartements + les surfaces de tous les autres locaux chauffs (bureaux, loge de gardiens, halls, couloirs et paliers si chauffs). Figure 2 : exemple dtiquettes nergie et climat. Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 23 22 Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante coproprit miques. Certains sont trs pointus sur le fonctionnement et la gestion des chaufferies, dautres beaucoup moins. Ainsi il y aura l deux sortes daudits : ceux qui se contenteront de donner des conseils gnraux (ceux lists dans larrt) valables pour tous les cas et ceux qui donneront des conseils prcis correspondant bien linstallation de votre coproprit et entranant ces conomies rapides sans travaux. Nos conseils Comment choisir le bon bureau dtude thermique ? En fonction de ltat de votre chaufferie (plus ou moins bien entretenue) et de la volont des copropritaires dagir sur la gestion du chauffage, il faudra choisir un bureau dtudes expriment dans les chaufferies et les fuides . Demander des rfrences reste encore le meilleur moyen. En effet, un spcialiste sait exactement ce quil faut faire pour optimiser la consommation nergtique des installations collectives, par exemple il peut prconiser dagir sur : - les rglages des chaudires et de la rgulation ; - lentretien et le rglage des organes de distributions, et des pompes ; - lentretien et le rglage des metteurs (radiateurs...) ; - les dates de mise en route et darrt du chauffage ; - les tempratures et les ralentis de nuit ; - les clauses contractuelles obligeant une plus grande rigueur de la gestion du chauffage et de leau chaude ; - la tenue effective du carnet de chaufferie. On le voit les prconisations damliorations du fonctionnement des quipe- ments ne se rsument pas uniquement des propositions de travaux. 7. Propositions de travaux Ce que dit le dcret [Article 1, article L.134-15, h)] Il sagit l de la partie la plus importante de laudit du moins celle qui sera la plus mise en avant. Le dcret prcise : (laudit nergtique comprend (...) h) des propositions de travaux amliorant la performance nergtique des btiments. Ces propositions sont HIERAR- CHISEES en tenant compte de ltat du btiment et de ses quipements, des attentes et des caractristiques socio-conomiques des propritaires, de les- timation du cot des actions envisages et de leur effcacit nergtique, no- tamment en ce qui concerne la rduction des dperditions nergtiques, ainsi que des aides fnancires mobilisables la date de prsentation de laudit nergtique en assemble gnrale des copropritaires. Ces propositions de travaux sappuient sur une modlisation du btiment et de ses quipements par une mthode de calcul dont les paramtres et les scnarios doccupation sont ajusts la situation particulire du btiment concern . Mais comment trouver ces surfaces sil ny a aucun plan cot ? Voici nos conseils : 1. voir la fche pratique nA du BIC qui vous fournit la dmarche dtaille ; 2. aller aux services municipaux et dpartementaux (voir point I. sur la prpa- ration de laudit) ; 3. consulter www.cadastre.gouv et mesurer directement sur le plan en ligne avec les outils avancs . 6. Prconisations damlioration du fonctionnement des quipements notamment du chauffage Ce que dit le dcret [Article 1, article R.134-15, g)] (Laudit doit fournir) g) des prconisations visant optimiser lutilisation, lex- ploitation et la gestion des quipements dfnis au point a , et notamment de linstallation collective de chauffage ou de refroidissement . Ce que dit larrt [Article 9] I.- Laudit nergtique comprend une liste de prconisations visant am- liorer la performance et la gestion des quipements privatifs et communs, et notamment de linstallation collective de chauffage ou de refroidissement . Ces actions ponctuelles, mais indispensables au bon fonctionnement des quipements concernent notamment la mise en place dun systme de rgu- lation ou de programmation des quipements nergtiques, lquilibrage de linstallation, le dsembouage et le calorifugeage des rseaux de distribution, la mise en place de robinets thermostatiques ou la purge des metteurs de chaleurs. Chaque prconisation propose est accompagne dune estimation du cot de mise en uvre et des conomies attendues . Analyse et points de vigilance Les prconisations imposes par le dcret correspondent donc des amliorations immdiates, et sans travaux, de lexistant. Cette obligation est trs importante et il faudra veiller ce que les thermi- ciens proposent effectivement des prconisations dtailles et chiffres. Retour dexpriences (ce que disent les observateurs) Absence totale de prconisations sur les quipements collectifs. Les thermiciens vont souvent se contenter de formuler des conseils de bon sens sur les comportements individuels (chauffer 19, fermer les volets la journe en t et au coucher du soleil en hiver). Les adhrents de Plante Coproprit ont malheureusement constat que le respect de ce point est trs variable en fonction des bureaux dtudes ther- Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 25 24 Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante coproprit Le rsultat de ces calculs logiciels sera compar avec les consommations relles dnergie (gaz, lectricit, foul) recueillies partir des factures relles de la coproprit. Si lcart est de 5% environ, alors le calcul logiciel est valid. Quest-ce quune modlisation thermique ? La modlisation est le travail principal du thermicien. Il sagit dentrer les ca- ractristiques thermiques (nature des matriaux, surfaces chauffes, type dquipements) dun btiment dans un logiciel de simulation thermique afn de quantifer les dperditions postes par postes. Une fois cela fait le logiciel permet de simuler les conomies dnergie engen- dres grce aux amliorations thermiques prconises. Les diffrentes simulations thermiques Il existe de nombreux outils de simulations on peut les classer en 3 groupes : 1. les simulations thermiques rglementaires dites RT (RT pour Rglementation Thermique) ; 2. les simulations thermiques statiques ; 3. les simulations thermiques dynamiques. Ce que dit larrt [Article 9, III] Laudit nergtique comprend des propositions de travaux amliorant la per- formance nergtique du btiment, sappuyant sur les simulations ralises conformment larticle 8 du prsent arrt, et prsentes sous la forme de scnarios de rnovation nergtique. Pour chaque scnario, laudit nerg- tique prcise : - la consommation annuelle dnergie primaire du btiment aprs travaux rap- porte sa surface hors uvre nette exprime en kWhEP/m2 SHON/an pour chaque usage suivant de lnergie : le chauffage, le refroidissement, la pro- duction deau chaude sanitaire, la ventilation et lclairage ; - la consommation annuelle totale dnergie primaire du btiment aprs tra- vaux pour lensemble des usages de lnergie prcite exprime en kWhEP/ an ; - le nouveau classement nergtique du btiment ; - lestimation des conomies dnergie en nergie primaire puis en euros g- nres par la ralisation de ce scnario par rapport la situation de rfrence modlise conformment larticle 8 du prsent arrt ; - lestimation du cot total du scnario en dtaillant ce cot par action ; - les aides fnancires mobilisables pour ce scnario. Ces scnarios sont hirarchiss selon les critres suivants : - la cohrence globale des travaux tenant compte des qualits architecturales et constructives du btiment ; - lconomie dnergie ; - le cot dinvestissement et son temps de retour ; - le caractre urgent des travaux li notamment la vtust ou la dgrada- tion des quipements et des ouvrages. Laudit nergtique propose, dans la mesure du possible, des scnarios per- mettant de diminuer les consommations dnies larticle 6 du prsent arrt, respectivement dau moins 20 % et dau moins 38 %. Il peut galement tre propos des scnarios permettant datteindre les niveaux de consommations viss par les labels haute performante nergtique en rnovation dnis par larrt du 29 septembre 2009. Les scnarios proposs sont cohrents avec les travaux vots ou prvus par ailleurs par les copropritaires . Analyse et points de vigilance Ce point concernant les propositions de travaux est le rsultat le plus attendu de laudit. Cen est laboutissement qui doit aider les copropritaires dcider des futurs travaux engager. Il repose sur une modlisation thermique du b- timent qui sert laborer des scnarios de travaux. A. Les estimations sont effectues grce un logiciel de calcul qui permet aux thermiciens de raliser une modlisation (voir encart) du ou des btiments. Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 27 26 Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante coproprit 1- Les simulations thermiques rglementaires ne tiennent pas compte des usages rels de la coproprit, mais des usages conventionnels. Dans ce cas, le nombre dhabitants, les consommations deau, la temprature moyenne et la consigne de chauffage sont normaliss. (Exemple : la temprature est fxe 19 mme si cela ne correspond pas la ralit dusage dans le btiment). Cette simulation permet de comparer des immeubles entre eux sans tenir compte de loccupation et de la gestion des quipements. 2 et 3 - Les simulations statiques et dynamiques tiennent compte des consommations relles et des tempratures relles observes dans le bti- ment. Le dcret et larrt imposent que lusage rel soit pris en compte. Notez que les simulations dynamiques sont plus prcises que les simulations statiques, mais elles sont galement beaucoup plus onreuses. Les simula- tions dynamiques permettent de tenir compte de lensoleillement, du vent, et ainsi de tenir compte des problmes de confort dt et de trouver des solu- tions adaptes. Ceci dit, dans lhabitat collectif existant et si des problmes de confort dtat sont reprs, les solutions sont bien connues et il est inutile deffectuer des simulations dynamiques. Les adhrents de Plante Coproprit recommandent donc lutilisation dune mthode statique qui sera satisfaisante pour un immeuble dhabitation. Atten- tion de nombreux bureaux dtude ne proposent dutiliser quune mthode r- glementaire, qui ne tient pas compte de lusage rel et qui par consquent ne correspond pas la ralit et nest pas conforme aux exigences des dcrets et larrt concernant laudit obligatoire. B. Les propositions de travaux Larrt prcise quau moins deux programmes de travaux permettant dat- teindre des objectifs dconomies dnergie de moins 20 % et moins 38 % doivent tre prsents (-20% et -38% par rapport la situation initiale) et que les propositions doivent tenir compte des autres travaux en cours ou en projet de la coproprit. Pourquoi 38 % ? Tout simplement parce que la loi Grenelle 1 a fx un ob- jectif de moins 38 % pour lhabitat priv horizon 2020. Ceci montre encore une fois la grande importance porte aux attentes et ca- pacits des copropritaires et le souci de proposer des scnarios crdibles. Cest pour cela que le conseil syndical est largement cit et que son rle est mis en avant, car indispensable la russite de laudit et de ses suites. Retours dexpriences (ce que disent les observateurs) Sur les propositions de travaux amliorant la performance nergtique du btiment : Des prconisations mises sans adaptations relles au contexte bti notam- ment la question des lments singuliers comme les balcons dans le cadre dune Isolation Thermique par lExtrieur (ITE), au contexte environnemental (orientation, prsence de masques naturels), la prsence de volets roulants par rapport la mise en place dentres dair dhygrorglables... . Aucune rfrence nest donne, par exemple : le label des isolants, la rsis- tance requise dans le cadre de la rglementation thermique en vigueur, des conseils de mise en uvre, des schmas, lindication des normes de mise en uvre (avis technique). De ce fait les prconisations restent vagues et les fnancements aussi (NB : ceci est dautant plus regrettable que certaines aides sont accordes uniquement en fonction du label des matriaux...) Sur les estimations du cot des actions envisages et de leur efcacit nergtique : Les ratios par m sont levs et gnralement non fonds sur lexprience. On observe aussi un manque de clart sur le contenu des enveloppes fnan- cires. Les travaux de remise en tat lidentique ne sont jamais chiffrs. On ne peut donc pas comparer la diffrence entre un ravalement simple et un ravalement avec isolation. En effet le temps de retour sur investissement doit se faire uniquement avec le complment dinvestissement li lnergie Sur les estimations des aides nancires mobilisables : Elles sont globalement trs succinctes et non jour . Tous ces tmoignages parlent deux-mmes et invitent la plus grande vigi- lance. Lexprience montre que la technique du btiment et des travaux nest pas assez maitrise par les bureaux dtudes thermiques notamment au niveau des points singuliers du btiment comme) : - les balcons, les acrotres ; - les tableaux des fentres, la fxation des volets, des gardes corps ; - les entres dair sur faades ; - les gouttires et la couverture. Les prconisations sont souvent des prconisations types prsentes uni- quement sous forme de temps de retour brut : il en rsulte une grande frustra- tion de la part des copropritaires ou un rejet immdiat des prconisations cause des cots et des temps de retour affchs. Nos conseils 1. Comment faire pour que les prconisations travaux soient constructives ? Comme on la dj dit, les adhrents de Plante Coproprit pensent quil est indispensable quun architecte ou un cabinet de matrise duvre soit associ laudit nergtique ds le dbut de laudit, car cest lui qui pourra adapter les Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 29 28 Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante coproprit De surcrot, afn que les prconisations de travaux soient fnancirement r- alistes, une concertation troite est ncessaire entre lquipe daudit et les copropritaires mobiliss afn que des critres fns et sensibles comme la si- tuation fnancire des copropritaires et leurs attentes puissent rellement tre prises en compte. Or la diffrence est norme. Lexprience nous montre que le fnancement dun projet est le point le plus anxiogne dans les prises de dcision des copropritaires et que le moindre doute peut reporter dun an, voire annuler un projet de rnovation. Il faut rappeler que le mtier de thermicien est diffrent de celui dexpert en fnancement, alors que les rdacteurs du dcret semblent demander que le bureau dtudes thermiques soit comptent sur ce point. Comment faire autrement ? Il existe des organismes spcialiss auxquels il est possible de sadresser : - les EIE (Espaces Info Energie) et les ADIL (agences dpartementales informations sur le logement) qui sauront vous indiquer gratuitement les infor- mations ncessaires sur les crdits dimpt notamment. - les oprateurs traditionnels - associations PACT, Habitat & Dveloppement et Urbanis (tous adhrents de Plante Coproprit) - qui sont des organismes spcialiss dans le montage de dossiers de fnancement des travaux (aides in- dividuelles et collectives) auprs de ltat, des dpartements, des rgions, mais aussi des caisses de retraite et des organismes sociaux ; - des oprateurs privs appels planifcateurs fnanciers . Plante Coproprit tient jour une liste de professionnels comptents pouvant intgrer lquipe daudit et rpondre correctement aux questions de fnancement de manire approprie. 3. Cependant la grande avance de larrt est la prise en compte de lavis des copropritaires et du conseil syndical dans llaboration des scnarios : Article 3 : Les scnarios proposs sont cohrents avec les travaux vots ou prvus par ailleurs par les copropritaires. Pralablement la prsentation du rapport synthtique prvue par larticle R. 134-14, la personne en charge de la ralisation de laudit nergtique organise lattention du syndicat des copropritaires et du conseil syndical, sil existe, une runion de prsentation de lintgralit de laudit nergtique en vue de recueillir leur approbation sur les scnarios qui seront proposs en assemble gnrale des copropritaires. Tableau de synthse des combinaisons de travaux : Btiment A prconisations grce son expertise technique et son exprience. Il pourra galement aider les thermiciens ajuster les estimations du cot des travaux. Ces audits nergtique globaux comme les nomme Plante Coproprit (voir chapitre 4 de ce guide), sont beaucoup plus pragmatiques et permettent dcarter les solutions thoriques trop complexes mettre en uvre et de trouver un quilibre entre les travaux dentretien raliser courts termes, moyens termes, etc. et les conomies dnergie. 2. Comment faire pour que les audits fournissent les estimations des aides nancires mobilisables ? Les adhrents de Plante Coproprit ont constat que trs peu daudits fournissent autre chose quune liste gnrale daides mobilisables. Trs peu fournissent donc une estimation des aides mobilisables (collectives ou indivi- duelles) en fonction des diffrents scnarios et en fonction de la ralit cono- mique des copropritaires. Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 31 30 Les minis guides de Plante coproprit Les minis guides de Plante Coproprit La synthse de laudit pour la restitution devant les copropritaires est du mme type. Ce travail de retranscription dun travail dexpertise en direction dun public non connaisseur est trs diffcile raliser. De plus les thermiciens nont pas spcifquement de comptences en communication et manquent de pratique. Nos conseils Lexprience montre que cet exercice de communication auprs des copro- pritaires est primordial quant la faon dont les rsultats de laudit seront compris et perus. Leur prsentation doit de surcrot tre autant que possible prcde dune communication rgulire sur lavancement de laudit. Notam- ment en organisant des runions dinformations techniques et/ou fnancires, et en rdigeant des lettres dinformation. Lorsque le conseil syndical souhaite rellement voter un plan de travaux permettant danticiper les gros travaux de la coproprit, les adhrents de Plante Coproprit ont constat que la communication auprs des copropritaires sur lavance de laudit doit tre rgulire. Mais qui doit organiser tout cela ? Qui va prparer les documents diffuser auprs des copropritaires ? Limplication du conseil syndical est videmment essentielle pour cela. ce sujet, Plante Coproprit ditera fn 2013 un guide sur la mobilisation des copropritaires qui traitera de ces points prcis. 9. Qui peut raliser laudit nergtique ? Ce que dit le dcret [Article 1, article R. 134-17] Les personnes qui ralisent des audits nergtiques doivent justifer auprs des personnes pour lesquelles elles ralisent ces audits : soit de lobtention dun diplme sanctionnant une formation du niveau de lenseignement postsecondaire dune dure minimale de trois ans dans le domaine des techniques du btiment et dune exprience professionnelle dau moins trois ans dans un bureau dtudes thermiques ; soit dune exprience professionnelle dau moins huit ans dans un bureau dtudes thermiques. Elles doivent justifer dune exprience suffsante dans la ralisation daudits nergtiques par au moins trois rfrences sur des prestations similaires. (...) Les personnes qui ralisent des audits nergtiques doivent justifer de leur souscription une assurance leur permettant de couvrir les consquences dun engagement de leur responsabilit en raison de leurs interventions. Elles doivent justifer de leur impartialit et de leur indpendance lgard des noter : une runion permettant de prsenter et dadapter les scnarios est donc obligatoire (rglementairement) AVANT la prsentation du rapport en assemble gnrale. Afn davoir le temps de modifer les scnarios, Plante Coproprit pr- conise de prvoir cette runion au moins deux mois avant la tenue de lassemble gnrale. 8. Le rapport de synthse Ce que dit le dcret [Article 1, article L.134-15, h)] (laudit comprend) h) un rapport faisant la synthse des points permettant aux copropritaires dapprcier la qualit de leur btiment et de juger la perti- nence des travaux proposs. Le syndic inscrit lordre du jour de lassemble gnrale des copropri- taires qui suit la ralisation de laudit nergtique la prsentation du rapport synthtique par la personne en charge de la ralisation de cet audit. Ce rapport est pralablement joint la convocation de lassemble gnrale des copropritaires. Ce que dit larrt [Article 9, III)] Larrt introduit une nouvelle obligation : une runion pralable avant lassemble gnrale : Pralablement la prsentation du rapport synthtique prvue par larticle R. 134-15, la personne en charge de la ralisation de laudit nergtique organise lattention du syndicat des copropritaires et du conseil syndical, sil existe, une runion de prsentation de lintgralit de laudit nergtique en vue de recueillir leur approbation sur les scnarios qui seront proposs en assemble gnrale des copropritaires Analyse et points de vigilance Ce point concerne le recueil du travail effectu par les thermiciens depuis le dbut de laudit, et doit bien videmment contenir tous les points dcrits plus haut. Ce recueil est vritablement le support de communication de laudit en direction des copropritaires. Retour dexpriences (ce que disent les observateurs) Les rapports sont en langage cod avec des tableaux de chiffres et des units que ne connaissent pas les copropritaires. La mise en page, la qua- lit des graphiques et des schmas sil y en a, sont basiques et souvent mal reprsents Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 33 32 Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante Coproprit Nos conseils Peut-on associer dautres professionnels lquipe daudit ? Bien sr la rglementation est un minimum, si au moins une personne est comptente sur la partie thermique, il est possible et mme fortement recom- mand de faire travailler ensemble le thermicien, un expert en btiment (archi- tecte, ingnieur ou conomiste) et un spcialiste du fnancement des projets en coproprit. Qui ne peut pas raliser laudit nergtique ? Les textes ne visent que les personnes et les assurances quelles doivent four- nir. Il nest jamais question du secteur dactivit. Aujourdhui, suite une juris- prudence rcente (Cour administrative dappel de Bordeaux., 10 avril 2012. n 11 BX 01482), la tendance est que les contrleurs techniques (type VERITAS, SOCOTEC) ne peuvent raliser daudit nergtique en application de larticle L.111-25 du code de la construction et de lhabitation. Cet article dit que lactivit de contrle technique est soumise agrment. Elle est incompatible avec lexercice de toute activit de conception, dexcution ou dexpertise dun ouvrage. La dcision dagrment tient compte de la comptence tech- nique et de la moralit professionnelle syndics, des fournisseurs dnergie et des entreprises pouvant intervenir sur le btiment et les quipements sur lesquels porte laudit nergtique . Ce que dit larrt [Article 11] Article. 11. An de justier le respect des critres de comptence viss larticle R. 134-17, les personnes qui postulent pour raliser lau- dit nergtique doivent prsenter au syndicat des copropritaires et au conseil syndical, sil existe, au cours de la procdure de mise en concur- rence pralable au choix du prestataire, les lments suivants : - la copie dun diplme sanctionnant une formation du niveau de lenseigne- ment postsecondaire dune dure minimale de trois ans ou dune dure quivalente temps partiel dans le domaine des techniques du btiment, dispense dans une universit ou un tablissement denseignement sup- rieur ou dans un autre tablissement de niveau quivalent, ce diplme ayant t dlivr par une autorit comptente dun tat de lUnion europenne ou partie laccord sur lespace conomique europen, ou la copie dun titre professionnel ou dune certifcation de qualifcation professionnelle de niveau quivalent ; - la preuve par tous moyens dune exprience professionnelle, dune dure compatible avec les conditions dexprience requises par larticle R. 134- 17, de technicien ou dagent de matrise du btiment ou dans des fonctions dun niveau professionnel quivalent dans un bureau dtudes thermiques ; - au moins trois audits nergtiques raliss sur des btiments en copropri- t quips dune installation collective de chauffage ou de refroidissement comprenant, a minima, les lments des articles 2, 3, 6, 8 et 9 du prsent arrt. [ndlr : cest--dire sans tablissement de lenqute.] Analyse et points de vigilance Les textes sont stricts, et permettent en thorie dviter larrive de personnes ne connaissant pas les coproprits et nayant pas dexprience en matire daudit nergtique. Le dcret prvoit donc les conditions que lauditeur doit respecter savoir 3 ans dtudes aprs le bac plus 3 ans dexprience ou 8 ans dexprience en bureau dtude. Larrt prvoit les preuves apporter : la copie du diplme, le CV et - surtout -des exemples daudits raliss. Point intressant : le conseil syndical doit galement tre destinataire des attestations et preuves, ceci permet dviter que le syndic ne gre seul le dossier. Cela assure au conseil syndical dtre impliqu avant de recevoir les convocations dassemble gnrale, condition indispensable la russite du projet. Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 35 34 Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante Coproprit CHAPITRE 3 : UN DANGER, LES AUDITS ORIENTS 3. AUTRE CAS Les audits raliss le seront par des bureaux dtudes lis des groupements dentreprises avec qui - l encore - les syndics auront sign des accords et qui vont dboucher sur des propositions de C.P.E. (Contrat de Performance Energtique) Comme dans le cas prcdent, ces bureaux dtudes sont partiaux et orientent les coproprits vers une solution qui va dans le sens de lintrt des entreprises avec lesquelles ils sont en relation. 4. DES AUDITS FINANCS EN SOUS-MAIN PAR LES CEE (CERTIFICATS DCONOMIES DNERGIE) Que lon soit dans les cas numro 1, 2 ou 3, nous nous sommes aperus que si des syndics et des bureaux dtudes proposaient des audits nergtiques trs bon march, cest souvent parce que les bureaux dtudes captaient les C.E.E. (Cer- tifcats dconomies dnergie) sans que les coproprits ne soient au courant ! Ce nest ni lgal ni... correct ! Conclusion Il faut tre vigilant et ne pas se laisser manipuler par des syndics professionnels ou par des bureaux dtudes qui vous diront avoir ngoci des accords intressants. En fait les syndics nont rien ngoci du tout, si ce nest peut-tre des avantages pour eux... Par contre ces accords pourront savrer trs ngatifs pour les copro- pritaires. On la vu, ces audits seront soit mdiocres, soit partiaux et vous dirigeront vers des solutions qui pourront ne pas tre bonnes pour les copropritaires, voire tre franchement mauvaises . Donc...
Les accords passs entre syndics et bureaux dtudes ; les audits orients IL FAUT FAIRE TRES ATTENTION : il apparat, en effet que certains syndics (des gros, des moyens, des petits) prennent des accords avec des bureaux dtudes thermiques pour proposer (nous allions dire : imposer) des audits nergtiques aux coproprits de 50 lots et plus, audits raliser obligatoirement avant 2017. Or, ces accords se rvlent - malgr les apparences et pour les raisons que nous allons examiner - plutt ngatifs, voire pernicieux. Il y a plusieurs types daccord. Passons-les en revue. 1. AUDITS LOW-COST (BON MARCH) DONNANT LIEU DES ACCORDS GLOBAUX Certains bureaux dtudes fairant la bonne affaire proposent aux syndics des audits bon march condition quun accord soit pass pour toutes leurs coproprits. Or un audit bon march est, comme on la vu dans ce guide, forcment un audit bcl, car les auditeurs ne peuvent pas consacrer suffsamment de temps au conseil syndical et aux copropritaires, ni prendre le temps dapprofondir les problmes (problmes thermiques, mais aussi, comme on la dit, techniques et du bti, problmes lis la ventilation comme la gestion actuelle du chauffage ; enfn, problmes socio-conomiques lis aux fnancements). Par ailleurs nous craignons que certains syndics ne soient ristourns ou intres- ss dune faon ou dune autre dans le cadre de tels accords. Notre conseil : refusez ces bureaux dtudes et ces accords et exigez une mise en concurrence contactez-nous, pour obtenir des bons conseils ce sujet 2. AUDITS QUI OUVRENT LA PORTE AUX FOURNISSEURS DNERGIE OU LEURS FILIALES Dautres syndics (parmi les plus gros) ont pass des accords avec les grands four- nisseurs dnergie ou leurs fliales. Dans ces cas, ces fournisseurs dirigent les syn- dics vers certains bureaux dtudes orients. L encore, il faut faire videmment trs attention : on se doute, en effet, que les prconisations de travaux de ces bureaux dtudes iront dans le sens des intrts de ces fournisseurs plutt que dans le sens des intrts de la coproprit. Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 37 36 Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante Coproprit CHAPITRE 4 : COMMENT OBTENIR DES AUDITS EFFICACES ? - mauvaises relations entre les copropritaires et plus gnralement les occu- pants, etc. 3. Il faut galement que toutes les comptences ncessaires laudit soient runies par lquipe ralisant laudit. Or nous avons vu dans les pages prcdentes que ces comptences sont nom- breuses, et par consquent quelles ne peuvent tre le fait dune seule personne. Lquipe devra donc tre compose dun thermicien pour les calculs thermiques, dun architecte ou technicien du btiment pour consolider les prconisations de travaux et affner les chiffrages et dun planifcateur fnancier permettant de savoir comment fnancer le projet. 4. De plus nous conseillons aux conseillers syndicaux de rdiger un cahier des charges prcis pour la recherche du bureau dtudes thermique qui ralisera laudit. Ce cahier des charges comprendra : - La prsentation de la coproprit - Les attentes de la coproprit, le primtre dintervention et les points particu- liers qui devront tre tudis - La manire dont se droulera laudit : les runions, lorganisation des visites et les chances de rendu. - Les documents dont dispose la coproprit 5. Enn, pour que les auditeurs soient les plus efcaces possible une fois lau- dit lanc, il faut quils soient aids et accompagns par le conseil syndical, qui favorisera : - le recueil des documents et des donnes ncessaires un travail approfondi ; - la mise en relation avec les copropritaires ; - la communication permanente - pendant laudit, et jusqu sa restitution fnale entre la coproprit et les auditeurs. Pour atteindre ces objectifs, Plante Coproprit a dni : - une phase pralable laudit permettant de faire le point et qui repose sur ce que nous appelons le Bilan Initial de Coproprit - BIC - ; - un dispositif daccompagnement permettant au conseil syndical davancer son rythme. - Un cahier des charges type daudit adapter chaque coproprit et permet- tant de raliser un audit global partag . II. LE BILAN INITIAL DE COPROPRIT (B.I.C.) A. Ralisation du BIC par le conseil syndical Le cahier du BIC disponible en tlchargement sur le site de Plante Coproprit ou le site de lUNARC permet au conseil syndical de recenser les informations n- cessaires la ralisation dun premier tat des lieux de la situation de la coproprit, aussi bien du point de vue de la gestion, de son fonctionnement, de ses quilibres fnanciers, que du point de vue technique et de ses besoins de travaux. Si vous avez lu les chapitres prcdents concernant laudit nergtique, vous avez compris que le terme mme daudit nergtique ne correspond pas vrai- ment la ralit puisque cet audit ncessite de raliser : - lanalyse du bti et des quipements de la coproprit, - lanalyse des besoins et des attentes des occupants, - lanalyse des situations socio-conomiques donc des capacits de fnance- ment des copropritaires. En fait laudit nergtique bien fait va forcment trs au-del de ce que lon connat en ce domaine. Par ailleurs, pourquoi se contenter dun audit nergtique alors que chacun sait quil y a dans toutes les coproprits des problmes tout aussi importants concernant la vtust de certaines parties du btiment, dquipements ou de rseaux (eau ; lectricit), mais aussi les problmes de bruit, dhumidit, de stockage des ordures mnagres, dassainissement des caves, etc. Voil pourquoi les adhrents de Plante Coproprit pensent quil faut aller un tout petit plus loin et faire procder non pas un simple audit nergtique, mais un audit global intgrant un BON audit nergtique. Cest la dmarche et la mthode appele audit global partag que nous allons donc vous prsenter pour expliquer comment raliser un bon audit qui soit, aussi, nergtique. I. PRSENTATION DE LA DMARCHE ET DE LA MTHODE De plus en plus de coproprits se posent les questions suivantes : Quels sont les gros travaux dentretien que nous devrons effectuer dans les prochaines annes ? En particulier quels travaux devrons-nous procder en matire nergtique ? Pouvons-nous fnancer ces travaux et comment ? La conclusion de Plante Coproprit est que, pour garantir quun audit soit efcace, il faut runir plusieurs conditions : 1. Il faut tout dabord que le conseil syndical - dans son ensemble - soit le mo- teur de la dmarche et puisse participer la dfnition du contenu de laudit et de ses objectifs, ceci en partant non seulement des problmes vcus par les copro- pritaires, mais aussi de leurs attentes. 2. Il faut ensuite que la coproprit soit en tat de bonne marche . Inutile, en effet, de sengager dans des audits si la coproprit na pas rsolu les problmes de base qui peuvent tre les siens : - charges trop leves et non matrises ; - absence de traitement des impays ; - mauvaises relations de travail avec le syndic, Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 39 38 Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante Coproprit Nous reprenons ces grandes tapes de faon synthtique dans le schma ci-aprs B. Analyse du BIC Les informations recenses grce au BIC sont analyses par le conseil syndi- cal, aid ventuellement par un accompagnateur comptent (EIE, association ARC...) C. Mise en place dun premier plan de traitement des problmes de gestion Ce premier tat des lieux permettra dorienter la coproprit vers des actions de renforcement du fonctionnement de la coproprit si besoin (actions dites de mise niveau par exemple concernant la matrise des charges ou des impays) ou directement vers la constitution dun dossier dappel doffres pour un audit. D. Prparation de laudit global partag Une fois le BIC ralis, la coproprit aura une bonne vision de ses points forts et de ses points faibles et sera mme, avec laide de son accompagnateur de savoir si elle est prte ou non passer en phase daudit. Si cest le cas, laccompagnateur aidera dterminer le type daudit ncessaire pour dfnir un plan de gros travaux dentretien et de rnovation adapt ses besoins et ses capacits. Cest ce que nous appelons laudit global partag. Global car il nest pas focalis sur lnergie, mais aussi sur les autres problmatiques dentretien ; et partag car le conseil syndical se doit dy jouer un rle actif. Ainsi laudit sera adapt la coproprit et non un prt--porter . Par ailleurs, ce travail de recensement des informations ncessaires la ra- lisation dun audit nergtique permettra la coproprit de mieux ngocier fnancirement les conditions de ralisation dun audit effcace, une partie du travail de laudit ayant dj t prpare et le droulement de celui-ci faisant lobjet dune aide du conseil syndical. E. Lancement de laudit global partag Pour effectuer un audit global partag, seule une quipe pluridisciplinaire est en mesure de rpondre aux conditions de comptences ncessaires. Plante Coproprit a dfni la dmarche de laudit et a identif des binmes archi- tectes-thermiciens capables dassurer ce travail collaboratif. Laccompagnateur aidera la coproprit fnaliser le cahier des charges de laudit qui intgrera les attentes et remarques issues du BIC, et consolider les informations ncessaires la ralisation de laudit. Une srie de fches a t mise au point permettant laccompagnateur et au conseil syndical de constituer le dossier complet. Il est important de rappeler que la fnalit de laudit global partag est de d- fnir un plan dentretien et de rnovation moyen terme intgrant des travaux dconomies dnergie cohrents par rapport la stratgie densemble. Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 41 40 Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante Coproprit le conseil syndical, le syndic et lingnieur fnancier. Pour cela, les membres de ce binme doivent savoir travailler ensemble et organiser leur communi- cation interne. - Du planicateur nancier, indispensable. Il permet aux reprsentants de la coproprit (conseil syndical et syndic) de juger de la faisabilit conomique des projets labors avec les techniciens. Sa mission est de prsenter les diffrentes aides disponibles et de dterminer pour chaque scnario quelles seront les mensualits de chaque copropritaire en fonction des possibilits de prts, des apports personnels, et des aides existantes Cette quipe a une obligation de rsultat : - le bilan des besoins de la coproprit doit tre appropriable par lensemble des copropritaires, grce des supports pdagogiques et des explications adaptes un public non professionnel. Pour cela laccompagnateur, mais aussi les structures de conseils gratuits locales (E.I.E. et Agences Locales de lEnvironnement) ont un rle important jouer ; - lquipe doit dnir 3 plans de travaux plus ou moins onreux accompa- gns chacun dun plan de fnancement raliste aux yeux du conseil syndical et du syndic. I. Les tapes de laudit global partag Laudit global partag se droule ainsi : 1. tat des lieux Action 1 Rception des documents ncessaires laudit Action 2 Runion de dmarrage avec lensemble de lquipe projet Action 3 Ralisation de lenqute auprs des occupants et des bailleurs Action 4 Visites techniques de la coproprit et des logements et analyse des donnes Action 5 Rdaction et prsentation de ltat des lieux ; rapport intermdiaire n1 2. laboration des prconisations Action 6 Rdaction et prsentation des prconisations ; rapport intermdiaire n2 3. Dnition des plans de travaux et des plans de nancement associs Action 7 Finalisation du rapport daudit technique Action 8 Finalisation du plan de fnancement prvisionnel 4. Restitution de laudit et continuit du projet Action 9 Organisation de la ou des runions de restitution de laudit Action 10 Prparation de lassemble gnrale des copropritaires II. Lquipe de laudit global partag Plante Coproprit a rdig un protocole de ralisation de laudit global partag dtaillant les missions respectives de chaque acteur de laudit global partag permettant de mener bien la mission. Il sagit : - Du syndic et du conseil syndical, reprsentant la matrise douvrage. Le syndic doit faciliter au mieux la mission des professionnels et le conseil syn- dical a pour rle daider les ingnieurs pour lorganisation de lenqute, des visites, des runions. Un rfrent au sein de la coproprit est dsign afn de faciliter la communication avec les autres acteurs. - De laccompagnateur, qui aide le conseil syndical et le syndic assumer leur rle de matre douvrage en leur donnant les outils et les cls de la russite dun projet. Il veille la bonne communication au sein de lquipe et sassure quun plan de communication est tabli lattention du reste des copropritaires. - Du binme architecte - thermicien, qui doit prsenter aux copropritaires un diagnostic complet des besoins du btiment et des copropritaires et remettre en fn de mission plusieurs hypothses de travaux labors avec comparaison entre un audit nergtique et un audit global Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 43 42 Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante Coproprit ANNEXE 1 : LE RLE DU CONSEIL SYNDICAL DANS LAUDIT noter que - comme le prcise le reste de larticle 3 cette visite inclut aussi la visite des logements tmoins. Nous conseillons dailleurs au conseil syndical, l encore, daller plus loin, en particulier : - de vrifer que les logements-tmoins sont bien choisis ; - de prparer les visites en rassurant les occupants et en leur expliquant limportance de cette visite ; - de sassurer que les occupants seront l ou donneront leurs cls ; - de vrifer que les questionnaires seront bien remplis et bien utiliss par lauditeur. III. TROISIME DISPOSITION La troisime disposition est galement trs intressante et trs effcace ; elle concerne dabord lauditeur, mais implique totalement le conseil syndical. De quoi sagit-il ? Larrt prvoit ceci (article 9) : La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique organise lattention du syndicat des copropritaires et du conseil syndical, sil existe, une runion de pr- sentation de lintgralit de laudit nergtique en vue de recueillir leur approbation sur les scnarios qui seront proposs en assemble gnrale des copropritaires . Cette disposition a deux avantages : - elle vite que la discussion sur les prconisations et conclusions de laudit nait lieu quen assemble gnrale (entre deux autres questions, meilleur moyen de bcler cette discussion) ; - elle prvoit de recueillir lapprobation sur les scnarios donc sur leur perti- nence et leur adaptation la coproprit. noter que cette runion nest pas organise par le syndic, mais par lauditeur. videmment si le pauvre auditeur est laiss lui-mme, il aura beaucoup de mal organiser efcacement cette runion. Or celle-ci est dterminante : il faut quil y ait un maximum de personnes ; il faut que les ventuels opposants soient l ; il faut que lorganisation prvoie : - des prsentations simples ; - des temps dchanges ; - une volont de dgager des pistes oprationnelles communes tous. On comprend donc toute limportance quil y a ce que le conseil syndical participe trs activement la prparation et au droulement de cette runion. Comme on le voit, le conseil syndical doit tre associ avant, pendant et la fn. Ceci doit tre rappel et au syndic et au bureau dtudes qui a en charge laudit. Comment et en quoi larrt du 28 fvrier 2013 oblige faire participer le conseil syndical laudit : avant ; pendant et la n Larrt du 28 fvrier 2013 sur laudit nergtique obligatoire qui complte le dcret du 27 janvier 2012 a introduit trois dispositions qui concernent lobligation faite lauditeur soit dinformer, soit dassocier le conseil syndical laudit. Cest pour nous dautant plus important que nous considrons depuis longtemps, comme nous lavons dit de multiples reprises dans ce guide, quil ne peut y avoir de bons et effcaces audits que si le conseil syndical est trs actif dans sa prpara- tion, son droulement, ses conclusions. Disons que cette reconnaissance rglementaire du rle essentiel du conseil syndical vient confrmer et conforter limportance de son rle mthodologique mis en avant par Plante Coproprit depuis longtemps. Ainsi un audit qui ne respecterait pas ces dispositions non seulement ne serait pas un bon audit, mais ne serait pas non plus conforme. Voyons ces trois dispositions. I. PREMIRE DISPOSITION - Les justifcatifs concernant laptitude de lauditeur (ou des auditeurs), son exp- rience, ses rfrences professionnelles DOIVENT tre prsentes aussi au conseil syndical (en plus du syndic). Cela rsulte de larticle 11 de larrt : Afn de justifer le respect des critres de comptence viss larticle R. 134- 17, les personnes qui postulent pour raliser laudit nergtique doivent prsenter au syndicat des copropritaires et au conseil syndical, sil existe, au cours de la procdure de mise en concurrence pralable au choix du prestataire, les lments suivants (...) . Rappelons que nous conseillons au conseil syndical daller encore plus loin et : - de rechercher lui-mme des bureaux dtudes en ne se contentant pas de celui ou ceux proposs par le syndic ; - de fxer un cahier des charges daudit rigoureux. II. DEUXIME DISPOSITION - Le conseil syndical DOIT tre invit participer la visite complte de la co- proprit prvue par le dcret et ralise par le bureau dtudes. Voir article 3 du dcret qui dispose : La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique ralise une visite du site, en saison de chauffe si possible, accompagne dun employ du syndic et du prsident du conseil syndical ou de lun de ses membres, sil existe . Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 45 44 Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante Coproprit ANNEXE 2 : GLOSSAIRE Matrise duvre : cest la personne ou lentit charge de diriger les travaux pour le compte de la matrise douvrage (exemple : un architecte, un matre doeuvre ou un ingnieur). P1, P2, P3 : ce sont les diffrents types de contrat de chauffage. P1 correspond la fourniture de combustible, P2 est le contrat dentretien courant (cest le contrat de base) et P3 correspond la garantie totale incluant le renouvellement du matriel. Il est possible de signer des contrats P1 + P2 ou P2 + P3 voire P1 + P2 + P3. ces contrats peuvent se rajouter (encore trs rare) un P4 qui quivaut au fnance- ment du matriel. Rglementation Thermique (RT) : suite au premier choc ptrolier de 1973 et laug- mentation trs forte du cot de lnergie, des mesures dconomies dnergie ont t prises lchelle nationale. Dans le btiment, elles se sont matrialises par la rglementation thermique qui dfnit une limite de consommation nergtique maxi- male pour les btiments neufs et existants sur les postes chauffage, refroidissement, ventilation, eau chaude sanitaire et clairage. La dernire RT est la RT 2012, qui sera remplace par la RT 2020. SHAB : Surface Habitable. Elle se mesure lintrieur des murs et des cloisons et correspond donc la surface habitable de chaque pice utilisable pour lhabitation, dduction faite des parties de la pice dont la hauteur sous plafond serait infrieure 1,80 m. SHON : Surface Hors duvre Nette. Elle correspond la Surface Hors duvre Brute (la SHOB, cest--dire la surface totale des planchers) laquelle on retire cer- taines surfaces (par exemple les combles et sous-sols dont la hauteur sous plafond est infrieure 1,80 m, les parkings, etc.).
Bilan Energtique Simpli : outil de suivi des consommations dnergie en tenant compte des conditions climatiques et des consommations deau chaude. Dispo- nible gratuitement sur www.unarc.asso.fr ( Bote outils : unarc.fr/f2ud) Certicats dconomies dnergie (CEE) : dispositif mis en place par la loi sur lnergie de 2005 qui vise faire participer les fournisseurs dnergie et de car- burants aux conomies dnergie en leur fxant des objectifs dconomies at- teindre. Pour cela, ils doivent raliser des travaux damlioration nergtique ou inciter leurs clients en faire et, dans ce cas, leur versent une prime cor- respondant au montant de kWh conomiss par ces nouvelles installations. Cest donc, pour les coproprits, une opportunit pour fnancer une partie de ses travaux damlioration nergtique. Contrat de Performance Energtique (CPE) : le principe est intressant : la coproprit dfnit contractuellement un objectif de consommation dner- gie avec un prestataire (chauffagiste), bien sr infrieur la consommation antrieure au contrat, et le prestataire sengage alors prendre en charge les travaux damlioration ncessaires. Il se rmunre sur les conomies en- gendres et dont les modalits de rpartition sont dfnies dans le contrat. En pratique, ces contrats sont diffciles bien ngocier et sont souvent dsquili- brs au bnfce du prestataire. Diagnostic de Performance Energtique (DPE) : il est compos de 4 volets : dabord, la consommation annuelle dnergie primaire exprime en kWh et en euros (pour les postes de chauffage, refroidissement et eau chaude sanitaire), ensuite, deux tiquettes permettant de positionner le bien sur une chelle de consommation en kWh dnergie primaire* par m par an et en mission de gaz effet de serre en Kg quivalent CO2 par m et par an, puis un descriptif rapide du bti et des quipements et enfn, des propositions chiffres damlioration. Il est obligatoire, depuis 2006, en cas de vente ou de location (DPE individuel), mais aussi, depuis le dcret du 3 dcembre 2012, titre collectif pour les coproprits de moins de 50 lots quipes dun chauffage collectif ( raliser dici fn 2016). nergie primaire : lnergie primaire est lnergie puise sa source, dans la nature. On la distingue de lnergie fnale qui est lnergie que lon paie au compteur. Pour une mme source dnergie, lnergie primaire est plus consquente que lnergie fnale puisquelle tient compte des transformations, du stockage et du dplacement et donc des pertes de rendement. Un exemple, pour llectricit, la consommation fnale (fac- ture) est affecte dun facteur 2,58 pour obtenir la consommation en nergie primaire. Cest lnergie primaire qui est utilise pour chiffrer les consommations rglemen- taires (DPE, audit, Rglementation Thermique, RT). Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 47 46 Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante Coproprit ANNEXE 3 : LE DCRET DU 17 JANVIER 2012 d) Lestimation des quantits annuelles dnergie effectivement consommes pour chaque catgorie dquipements collectifs viss au a ainsi que les montants des dpenses annuelles correspondants ; e) La mention du classement nergtique du btiment sur lchelle de rfrence prvue par le e de larticle R. 134-2 qui prcise la quantit annuelle dnergie consomme prvue par le b du mme article ; f) La mention du classement des missions de gaz effet de serre du btiment sur lchelle de rfrence prvue par le f de larticle R. 134-2 qui prcise la quantit annuelle dmissions de gaz effet de serre prvue par le c du mme article ; g) Des prconisations visant optimiser lutilisation, lexploitation et la gestion des quipements dfnis au a, et notamment de linstallation collective de chauf- fage ou de refroidissement ; h) Des propositions de travaux amliorant la performance nergtique du bti- ment. Ces propositions sont hirarchises en tenant compte de ltat du btiment et de ses quipements, des attentes et des caractristiques socio-conomiques des propritaires, de lestimation du cot des actions envisages et de leur eff- cacit nergtique, notamment en ce qui concerne la rduction des dperditions nergtiques, ainsi que des aides fnancires mobilisables la date de prsentation de laudit nergtique en assemble gnrale des copropritaires. Ces proposi- tions de travaux sappuient sur une modlisation du btiment et de ses quipe- ments par une mthode de calcul dont les paramtres et les scnarios doccupa- tion sont ajusts la situation particulire du btiment concern ; i) Un rapport faisant la synthse des points a h permettant aux copropritaires dapprcier la qualit de leur btiment et de juger la pertinence des travaux propo- ss. Art. R. 134-16. - I. Le propritaire de linstallation collective de chauffage ou de refroidissement, son mandataire ou le syndic de coproprit fournit la personne qui ralise laudit : a) La quantit annuelle dnergie consomme pour la coproprit par linstallation collective pour le chauffage ou le refroidissement et, le cas chant, la production deau chaude sanitaire b) Les documents en sa possession relatifs aux installations collectives de chauf- fage, de refroidissement ou de production deau chaude sanitaire, et leur mode de gestion ; c) Les contrats dexploitation, de maintenance, dentretien et dapprovisionne- ment en nergie d) Le dernier rapport de contrle priodique de la ou des chaudires. II. Le syndic fournit galement la personne en charge de la ralisation de laudit nergtique, tout autre document en sa possession ncessaire son tablisse- ment. La liste de ces documents est dfnie par arrt dans les conditions pr- vues larticle 2 du dcret n 2012-111 du 27 janvier 2012 relatif lobligation de Dcret n 2012-111 du 27 janvier 2012 relatif lobligation de ralisation dun audit nergtique pour les btiments usage prin- cipal dhabitation en coproprit de cinquante lots ou plus et la rglementation thermique des btiments neufs Article 1er. - Il est cr dans le chapitre IV du titre III du livre Ier de la partie rgle- mentaire du code de la construction et de lhabitation une section 4 ainsi rdige : Section 4 Audit nergtique Art. R. 134-14. Dans les btiments usage principal dhabitation dun im- meuble ou dun groupe dimmeubles en coproprit de cinquante lots ou plus, quelle que soit laffectation des lots, quips dune installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dpt de la demande de per- mis de construire est antrieure au 1er juin 2001, le syndic de coproprit ins- crit lordre du jour de lassemble gnrale des copropritaires la ralisation dun audit nergtique conformment aux dispositions des articles R. 134-15 R. 134-17 dans des dlais compatibles avec ceux prvus par larticle R. 134-18. Le syndic inscrit lordre du jour de lassemble gnrale des copropritaires qui suit la ralisation de laudit nergtique la prsentation du rapport synthtique dfni au i de larticle R. 134-15 par la personne en charge de la ralisation de cet audit. Ce rapport est pralablement joint la convocation de lassemble gnrale des copropritaires. Les syndicats de copropritaires ayant fait raliser, au cours des cinq annes pr- cdant le 1er janvier 2012, un audit nergtique doivent lactualiser et le complter afn dobtenir un audit nergtique conforme aux dispositions des articles R. 134-15 et R. 134-17, dans le dlai prvu larticle R. 134-18. Art. R. 134-15. -Laudit nergtique comprend a minima : a) Un descriptif des parties communes et privatives du btiment. Ce descriptif sappuie sur les caractristiques pertinentes du btiment et sur un descriptif de ses installations collectives de chauffage ou de refroidissement et de ses quipements collectifs de production deau chaude sanitaire, de ventilation et dclairage. Il dcrit les conditions dutilisation et de gestion de ces quipements ; b) Une enqute auprs des occupants et, le cas chant, des propritaires non occupants, visant valuer leurs consommations nergtiques, leur confort ther- mique, lutilisation et la gestion de leurs quipements et leurs attentes relatives lamlioration thermique de leur logement ; c) La visite dun chantillon de logements et, le cas chant, des parties privatives usage tertiaire, sous rserve de laccord des occupants concerns ; Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 49 48 Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante Coproprit II.-Le 2 de larticle 4 du dcret du 18 mai 2011 susvis est remplac par les dispositions suivantes : 2 A tous les projets de construction de btiments usage dhabitation fai- sant lobjet dune demande de permis de construire ou dune dclaration pr- alable dpose compter du 1er mars 2012 et : a) Prvus par les conventions pluriannuelles mentionnes aux articles 10 et 10-1 de la loi n 2003-710 du 1er aot 2003 dorientation et de programmation pour la ville et la rnovation urbaine ; b) Bnfciant des dispositions dfnies au 11 du I de larticle 278 sexies du code gnral des impts. III.-Le troisime alina de larticle R. 111-20-4 du code de la construction et de lhabitation est remplac par les dispositions suivantes : une personne rpondant aux conditions exiges pour raliser le diagnostic de performance nergtique prvu larticle L. 134-1 dans le cas dune mai- son individuelle ou accole ; . Article -4. - La ministre de lcologie, du dveloppement durable, des transports et du logement, le garde des Sceaux, ministre de la Justice et des Liberts, le ministre de lconomie, des Finances et de lIndustrie et le secrtaire dtat auprs de la ministre de lcologie, du dveloppement durable, des transports et du logement, charg du logement, sont chargs, chacun en ce qui le concerne, de lexcution du prsent dcret, qui sera publi au Journal offciel de la Rpublique franaise. Fait le 27 janvier 2012. Franois Fillon ralisation dun audit nergtique pour les btiments usage principal dhabitation en coproprit de cinquante lots ou plus et la rglementation thermique des btiments neufs. Art. R. 134-17. -Les personnes qui ralisent des audits nergtiques doivent justi- fer auprs des personnes pour lesquelles elles ralisent ces audits : soit de lobtention dun diplme sanctionnant une formation du niveau de lensei- gnement post-secondaire dune dure minimale de trois ans dans le domaine des techniques du btiment et dune exprience professionnelle dau moins trois ans dans un bureau dtudes thermiques ; soit dune exprience professionnelle dau moins huit ans dans un bureau dtudes thermiques. Elles doivent justifer dune exprience suffsante dans la ralisation daudits nergtiques par au moins trois rfrences sur des prestations similaires. La liste des lments justifcatifs que doivent fournir les personnes qui ralisent des audits nergtiques est prcise par un arrt des ministres chargs de la construction et de la justice. Les personnes qui ralisent des audits nergtiques doivent justifer de leur sous- cription une assurance leur permettant de couvrir les consquences dun enga- gement de leur responsabilit en raison de leurs interventions. Elles doivent justifer de leur impartialit et de leur indpendance lgard des syndics, des fournisseurs dnergie et des entreprises pouvant intervenir sur le btiment et les quipements sur lequel porte laudit nergtique. Art. R. 134-18. - Laudit nergtique est ralis dans un dlai maximum de cinq ans compter du 1er janvier 2012. Article - 2 . - Un arrt conjoint des ministres chargs de la construction et de la justice dtermine les modalits dapplication des articles R. 134-14 R. 134-18 du code de la construction et de lhabitation, issus de larticle 1er du prsent dcret, notamment les comptences des personnes en charge de la ralisation des audits nergtiques. Article -3. I. Le 2 de larticle 2 du dcret du 26 octobre 2010 susvis est rem- plac par les dispositions suivantes : 2 A tous les projets de construction de btiments usage dhabitation fai- sant lobjet dune demande de permis de construire ou dune dclaration pr- alable dpose compter du 1er mars 2012 et : a) Prvus par les conventions pluriannuelles mentionnes aux articles 10 et 10-1 de la loi n 2003-710 du 1er aot 2003 dorientation et de programmation pour la ville et la rnovation urbaine ; b) Bnfciant des dispositions dfnies au 11 du I de larticle 278 sexies du code gnral des impts. Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 51 50 Les minis guides de Plante Coproprit ANNEXE 4 : LARRT DU 28 FVRIER 2013 Les minis guides de Plante Coproprit des questionnaires dfnis larticle 4. Le cas chant, ces consommations sont dtermines par une mthode permettant destimer les consommations relles sur la base des tempratures de consigne, des scenarii doccupation, du climat et de la performance nergtique du btiment. 2. Le bilan nergtique du btiment sappuie sur les donnes gomtriques ex- traites des plans fournis par le syndic. Ces donnes permettent notamment de dterminer la quantit annuelle dnergie primaire consomme rapporte la sur- face du btiment. Article 3 La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique ralise une visite du site, en saison de chauffe si possible, accompagne dun employ du syndic et du prsident du conseil syndical ou de lun de ses membres, sil existe. Cette visite inclut : a) Lapprciation de lenvironnement extrieur, de la valeur patrimoniale du b- timent et des lments ayant des incidences sur les consommations nergtiques de celui-ci : localisation et orientation du btiment, masques solaires, mitoyennet, lments architecturaux ; b) Linspection dtaille des parties communes et de leurs quipements (dis- positifs dclairage et de ventilation, rseaux de distribution, metteurs), des gaines techniques et de linstallation collective de chauffage ou de refroidissement, com- prenant des mesures in situ afn dvaluer le rendement nergtique de linstallation. Elle sappuie sur le dernier rapport de contrle ou la dernire attestation dentretien de la chaudire ; c) La visite des combles, des sous-sols, des locaux usage tertiaire et dun chantillon de logements. Cet chantillon contient au moins : - un logement au rez-de-chausse ; - un logement au dernier niveau ; - un logement dun tage courant ; - un logement sur mr pignon. La visite de chaque logement saccompagne dun descriptif des principales carac- tristiques thermiques et gomtriques du logement et de ses quipements ner- gtiques de chauffage ou de refroidissement (metteurs et appoints ventuels), de production deau chaude sanitaire, de ventilation et dclairage. Lors de la visite, les occupants sont interrogs sur leurs habitudes dutilisation et de gestion des diffrents quipements du logement (ouvertures des fentres, pui- sage deau chaude et deau froide, rgulation des metteurs...), sur les dpenses annuelles lies ces quipements et sur lapprciation de leur confort thermique. Article 4 La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique ou le syndic trans- met, par courrier simple, un questionnaire tous les occupants de la coproprit, visant obtenir des informations qualitatives sur le confort thermique et sur ltat des quipements privatifs et du bti. Arrt du 28 fvrier 2013 relatif au contenu et aux modalits de ralisation dun audit nergtique TITRE PREMIER : PRLIMINAIRES Article 1 1. Le prsent arrt vise dfnir le contenu et les modalits de ralisation de laudit nergtique prvu aux articles R. 134-14 R. 134-18 du code de la construction et de lhabitation. Les dispositions du prsent arrt sont applicables en France mtropolitaine. 2. Pour chaque btiment dfni conformment au premier alina de larticle R. 134- 14 du code de la construction et de lhabitation, un audit nergtique est ralis. Nanmoins, lorsque la personne en charge de la ralisation de laudit nergtique le juge pertinent, un audit nergtique unique peut tre ralis pour plusieurs btiments ds lors que ceux-ci sont accols, au sens de larrt du 26 octobre 2010 susvis, et relis la mme installation collective de chauffage ou de refroi- dissement. 3. Une installation de chauffage ou de refroidissement est dite collective, au sens du prsent arrt, lorsquelle dessert, a minima, plus de 90 % des lots usage dhabitation du btiment. 4. Un btiment est usage principal dhabitation, au sens du prsent arrt, ds lors que la surface hors uvre nette totale du btiment, dans sa dfnition applicable avant lentre en vigueur de lordonnance n 2011-1539 du 16 novembre 2011 portant rforme de la surface de plancher, est reprsente pour plus de la moiti par des lots usage dhabitation. TITRE II : RECUEIL DES INFORMATIONS Article 2 1. Laudit nergtique dfni larticle R. 134-14 du code de la construction et de lhabitation comprend, pour chaque btiment de la coproprit, lestimation de la consommation annuelle dnergie du btiment lie au chauffage, au refroidis- sement, la production deau chaude sanitaire, lclairage et la ventilation. Cette estimation sappuie sur les factures nergtiques de linstallation col- lective de chauffage ou de refroidissement et des quipements communs des trois dernires annes ainsi que des contrats de fourniture dnergie associs. Elle intgre des redressements climatiques et saccompagne dune analyse, sur les trois dernires annes de lvolution des consommations nergtiques. Dans le cas o linstallation collective de chauffage sert la production deau chaude sanitaire, laudit nergtique sappuie galement sur les relevs des comp- teurs individuels et collectifs deau chaude et deau froide, si ces relevs existent. Les consommations nergtiques des quipements privatifs sont values la suite des visites ralises dans les conditions de larticle 3 du prsent arrt et Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 53 52 Les minis guides de Plante Coproprit Les minis guides de Plante Coproprit Ce questionnaire contient au moins : - une rubrique sur le confort thermique ressenti par les occupants ; - une rubrique sur lutilisation et la gestion de leurs quipements ; - une rubrique sur lvaluation de leurs consommations nergtiques et de leurs charges mensuelles ; - une rubrique sur les travaux raliss ou envisags visant amliorer la perfor- mance nergtique de leur logement ; - une rubrique relative leur positionnement quant la possibilit de raliser des travaux importants lchelle de la coproprit. Ce questionnaire est synthtique et ne comporte quun nombre limit de questions afn de le rendre pertinent et accessible tous. Article 5 Le syndic fournit la personne qui ralise laudit les consommations dnergie des parties communes, le carnet dentretien prvu larticle 18 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, le contrat dexploitation et de maintenance de linstallation collective, les coeffcients de rpartition des charges de chauffage, de refroidissement et, le cas chant, de production deau chaude sanitaire appliqus aux lots, le procs-verbal de la dernire assemble gnrale des copropritaires, les factures des travaux r- aliss, les devis des travaux ventuellement envisags, les plans de la coproprit et le diagnostic de performance nergtique ventuellement ralis sur le btiment. Tout autre document ou tude informelle permettant dapprcier la qualit thermique de la coproprit est galement fourni. TITRE III : SYNTHSE DES DONNES RECUEILLIES Article 6 Laudit nergtique tablit, sur la base des informations recueillies conformment au titre II du prsent arrt, de leurs analyses et dventuels complments de donnes : a) La consommation annuelle dnergie primaire du btiment rapporte la surface hors uvre nette du btiment exprime en kWhEP/mSHON/an pour chaque usage suivant de lnergie : le chauffage, le refroidissement, la production deau chaude sanitaire, la ventilation et lclairage ; b) La consommation annuelle totale dnergie primaire du btiment pour lensemble des usages de lnergie prcits exprime en kWhEP/an ; c) Lvolution de cette consommation au cours des trois dernires annes ; d) Les qualits architecturales et thermiques prexistantes du btiment et ses dfauts majeurs ncessitant des travaux damlioration de la performance nergtique. Article 7 Les quantits annuelles dnergie consommes et les quantits annuelles dmis- sions de gaz effet de serre prvues respectivement par le e et le f de larticle R. 134-15 ainsi que les chelles de rfrence mentionnes ce mme article sont ta- blies conformment au chapitre III de larrt du 15 septembre 2006 susvis. La personne en charge de la ralisation de laudit nergtique explique les raisons pour lesquelles les consommations prvues aux articles 6 et 7 du prsent arrt sont diffrentes en faisant notamment valoir la prise en compte dun nombre de postes de consommation diffrent et lutilisation de mthodes de calcul diffrentes. TITRE IV : MODLISATION DU BTIMENT Article 8 Laudit nergtique comprend la modlisation du btiment au moyen dun logiciel de simulation thermique. Les donnes dentres du modle sont ajustes sur les condi- tions rellement observes. Les conditions doccupation des logements modliss dans la simulation sont notamment conformes aux conditions observes lors de la visite du site. Cette modlisation aboutit des consommations nergtiques simules approchant les consommations relles tablies conformment larticle 6 de cet arrt. La modlisation permet dmettre des propositions pertinentes dactions dam- lioration de la performance nergtique du btiment en simulant la ralisation de travaux portant sur : - les lments constitutifs de lenveloppe du btiment (parois opaques et vitres) ; - linstallation collective de chauffage et de refroidissement ; - les quipements de production deau chaude sanitaire ; - les quipements de ventilation ; - les quipements dclairage ; - les quipements de production dlectricit demeure. TITRE V : PROPOSITIONS DE TRAVAUX Article 9 1. Laudit nergtique comprend une liste de prconisations visant amlio- rer la performance et la gestion des quipements privatifs et communs, et no- tamment de linstallation collective de chauffage ou de refroidissement. Ces actions ponctuelles mais indispensables au bon fonctionnement des quipe- ments concernent notamment la mise en place dun systme de rgulation ou de programmation des quipements nergtiques, lquilibrage de linstalla- tion, le dsembouage et le calorifugeage des rseaux de distribution, la mise en place de robinets thermostatiques ou la purge des metteurs de chaleurs. Chaque prconisation propose est accompagne dune estimation du cot de mise en uvre et des conomies attendues. 2. Laudit nergtique comprend des recommandations visant inciter les occupants dvelopper des comportements sobres nergtiquement Laudit nergtique comprend des propositions de travaux amliorant la performance nergtique du btiment, sappuyant sur les simulations r- alises conformment larticle 8 du prsent arrt, et prsentes sous l 55 Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Les minis guides de Plante Coproprit forme de scenarii de rnovation nergtique. Pour chaque scnario, laudit nergtique prcise : - la consommation annuelle dnergie primaire du btiment aprs travaux rap- porte sa surface hors uvre nette exprime en kWhEP/mSHON/an pour chaque usage suivant de lnergie : le chauffage, le refroidissement, la pro- duction deau chaude sanitaire, la ventilation et lclairage ; - la consommation annuelle totale dnergie primaire du btiment aprs travaux pour lensemble des usages de lnergie prcits exprime en kWhEP/an ; - le nouveau classement nergtique du btiment ; - lestimation des conomies dnergie en nergie primaire puis en euros g- nres par la ralisation de ce scnario par rapport la situation de rfrence modlise conformment larticle 8 du prsent arrt ; - lestimation du cot total du scnario en dtaillant ce cot par action ; - les aides fnancires mobilisables pour ce scnario. - Ces scenarii sont hirarchiss selon les critres suivants : - la cohrence globale des travaux tenant compte des qualits architecturales et constructives du btiment ; - lconomie dnergie ; - le cot dinvestissement et son temps de retour ; - le caractre urgent des travaux li notamment la vtust ou la dgradation des quipements et des ouvrages. 3. Laudit nergtique propose, dans la mesure du possible, des scenarii permet- tant de diminuer les consommations dfnies larticle 6 du prsent arrt, res- pectivement dau moins 20 % et dau moins 38 %. Il peut galement tre propo- s des scenarii permettant datteindre les niveaux de consommations viss par les labels haute performante nergtique en rnovation dfnis par larrt du 29 septembre 2009 susvis. 4. Les scenarii proposs sont cohrents avec les travaux vots ou prvus par ail- leurs par les copropritaires. 5. Pralablement la prsentation du rapport synthtique prvue par larticle R. 134-14, la personne en charge de la ralisation de laudit nergtique organise lattention du syndicat des copropritaires et du conseil syndical, sil existe, une runion de prsentation de lintgralit de laudit nergtique en vue de recueillir leur approbation sur les scenarii qui seront proposs en assemble gnrale des copropritaires. TITRE VI : RAPPORT SYNTHTIQUE Article 10 Le rapport synthtique prsent par la personne en charge de sa ralisation lassemble gnrale des copropritaires suivant la ralisation de laudit ner- gtique comporte : a) Lensemble des lments prvus larticle 6 du prsent arrt ; b) Lensemble des lments prvus larticle 7 du prsent arrt ; c) La liste de prconisations visant amliorer la performance et la gestion des qui- pements communs ainsi que les recommandations portant sur le comportement des occupants prvues larticle 9 du prsent arrt ; d) Les scenarii de rnovation nergtique retenus aprs avis du conseil syndical dont les scenarii 20 % et 38 % , et les scenarii correspondant aux labels haute performance nergtique en rnovation dfnis larticle 9 du prsent arrt. TITRE VII : COMPTENCES DE LAUDITEUR Article 11 An de justier le respect des critres de comptence viss larticle R. 134- 17, les personnes qui postulent pour raliser laudit nergtique doivent pr- senter au syndicat des copropritaires et au conseil syndical, sil existe, au cours de la procdure de mise en concurrence pralable au choix du presta- taire, les lments suivants : - la copie dun diplme sanctionnant une formation du niveau de lenseignement postsecondaire dune dure minimale de trois ans ou dune dure quivalente temps partiel dans le domaine des techniques du btiment, dispense dans une universit ou un tablissement denseignement suprieur ou dans un autre tablissement de niveau quivalent, ce diplme ayant t dlivr par une autorit comptente dun Etat de lUnion europenne ou partie laccord sur lespace conomique europen, ou la copie dun titre professionnel ou dune certifcation de qualifcation professionnelle de niveau quivalent ; - la preuve par tous moyens dune exprience professionnelle, dune dure compa- tible avec les conditions dexprience requises par larticle R. 134-17, de techni- cien ou dagent de matrise du btiment ou dans des fonctions dun niveau pro- fessionnel quivalent dans un bureau dtudes thermiques ; - au moins trois audits nergtiques raliss sur des btiments en coproprit qui- ps dune installation collective de chauffage ou de refroidissement comprenant, a minima, les lments des articles 2, 3, 6, 8 et 9 du prsent arrt. Article 12 Le directeur de lhabitat, de lurbanisme et des paysages, le directeur des affaires civiles et du sceau et le directeur gnral de lnergie et du climat sont chargs, chacun en ce qui le concerne, de lexcution du prsent arrt, qui sera publi au Journal offciel de la Rpublique franaise. Fait le 28 fvrier 2013 . Fiche tlchargeable sur www.planetecopropriete.com Brochure tlchargeable sur www.planetecopropriete.com 54 Les minis guides de Plante Coproprit COMMENT OPTENIR UN AUDIT EFFICACE PLANTE COPROPRIT Maison des Associations 23, rue Greneta - 75002 Paris - info@ planetecopropriete.com www.planetecopropriete.com Illustrations : Pouget Consultant M a q u e t t e
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