Professional Documents
Culture Documents
Ngy nay th trng BS ti Vit Nam ang bt u pht trin mt cch ng b theo xu
hng hi nhp v m ca. Nhng c hi pht trin kinh doanh BS hin ti v trong
tng lai l rt ln. C hi ny chia u cho mi ngi trong chng ta, cho bt k ai quan
tm, yu thch lnh vc y tim nng ny.
Bng nhng kinh nghim qu gi c c t nhng nm st cnh bn D. Trump trong
Cc thng v BS, G. Ross cho ra i cun sch v cng th v v ngh thut u t v
kinh doanh BS. Nhng bi hc G. Ross rt ra s l ch dn cho nhng ai bit p dng mt
cch linh hot trong hot ng ca mnh. Qua vic gii thiu mt s thng v c th,
nhng m hnh u t BS rt khc nhau, c bit l m hnh quy m nh, vi nhng chi
tit sng to v bt ng, cun sch thu ht c rt nhiu c gi trn ton th gii.
y l cun sch hu ch khng ch cho cc nh u t, kinh doanh BS mi quy m,
cc lut s, nh t vn v mi gii, nh qun l bt ng sn, m cn c bit b ch cho cc
nh khoa hc, sinh vin cc ngnh kinh t lin quan n lnh vc BS. Nhng kin thc
trong cun sch s gip cho chng ta trnh khi nhng rc ri khng ng c, tit kim thi
gian, tin bc v bo m mc thnh cng cao trong cc thng v BS. Mi mt
chng ca cun sch Donald Trump - Chin lc u t bt ng sn: Nhng bi hc ca
t ph Trump cho cc nh u t nh ca tc gi George Ross l mt tp hp kin thc
phong ph v nhng vn lin quan n marketing, ti chnh; qun l v kinh doanh, m
phn trong lnh vc BS.
Hin nay khi nhng cun sch vit v ti BS cn kh him, kh tm th vic gii
thiu cun sch ny vi c gi l mt vic lm kp thi ng khch l. Nh li ca Jared
Shlaes, mt nh t vn BS ni ting hot ng trong Hip hi cc nh t vn ti M th
Kin thc khng ch mang n quyn lc m cn c tin bc. Vi t cch l mt ngi
hot ng trong lnh vc khoa hc v BS, ti xin trn trng gii thiu ti c gi cun
sch th v v mt lnh vc c bit hp dn lnh vc kinh doanh BS.
MC LC
Li ni u
Chng 1:
Chng 2:
Chng 3:
Chng 4:
Chng 5:
tn
Chng 6:
Chng 7:
Chng 8:
trong
Chng 9:
sn
phm
Chng 10:
ngnh
Chng 11:
Chin lc nm gi v chin lc bn bt ng sn
LI NI U
Ti tri qua 50 nm l lut s, nh t vn kinh doanh v thng thuyt cc giao dch
v lnh vc bt ng sn, ng u trong th trng bt ng sn khc lit nht th gii Thnh ph New York. Ti tng i din v thng thuyt cho cc i gia bt ng sn
nh Harry Helmsley, Sam Leprak, Bill Zeckendorf v Donald Trump. Tht hn hnh v may
mn cho ti c cng hin nhng nm thnh cng rc r nht trong s nghip ca ti vi
t cch l cnh tay phi ca Donald Trump.
Nhng ngy ny mi ngi bit ti nhiu nht qua chng trnh truyn hnh, ni Carolyn
Kepcher v ti gip Donald a ra mt quyt nh v cng kh khn v vic ai s nhm
la v ai s gi "la. Chng trnh rt vui nhng phn ln cng vic ti lm cho Trump
trong sut hn 25 nm qua l th gii bt ng sn. Ti tng l mt nh t vn, nh
thng thuyt v mt lut s trong rt nhiu v u t bt ng sn ln nht v thnh cng
nht ca Trump, bao gm vic ginh c v ci to ta nh GM, Thp Trump i l S
5, Khch sn Grand Hyatt v ta nh ti yu thch s 40 ph Wall.
Trong sut s nghip ca mnh, ti c c hi s hu mt lng ln kin thc v kinh
nghim trong u t kinh doanh bt ng sn. Ti hy vng s truyn ti n cc bn nhng
kin thc v kinh nghim y qua cun sch ny. V d, trong sut 10 nm t nm 1956 n
1966 khi Sol Goldman v Alex Dilorenzo Jr. tr thnh hai trong s nhng ch s hu bt
ng sn ln nht ca thnh ph New York, c nhn ti ng tn mua 702 khu bt ng
sn c nhn. Ti c lin quan ti rt nhiu d n v i nht ca thnh ph New York,
nh l ta nh Chrysler v Khch sn St.Regis (y l nhng d n ti mua gip cho mt
trong nhng khch hng ca mnh). Ti cng c c hi chng kin Donald Trump hot ng
bi v ng thc s to ra nhng v u t v i trong lch s kinh doanh bt ng sn.
Cun sch ny miu t nhng chin lc m Donald Trump p dng to dng nn c
kinh doanh bt ng sn m nhng nh u t nh c th p dng chng nh th no
u t trong nhiu phm vi, quy m khc nhau, p dng cho khu bt ng sn, cho mt
gia nh thu. Ti s miu t v cch Trump tin hnh mt s chin lc mang du n ca
ng nh th no, nh l sng to ra s sang trng, gi tr c lnh hi, tnh c o v s
li cun n tng chi tit, tt c nhng yu t ny ha quyn cng nhau nng cao ti a
gi tr u t (y l l do ti sao bt ng sn ca Trump lun kim c nhiu tin hn
gp nhiu ln so vi nhng i th cnh tranh ca ng)
Mi chng s tp trung vo mt v u t c th m ti trc tip tham gia thng
thuyt hoc t vn cho Trump. S dng v d ny, ti rt ra nhng bi hc v gii thch
c nhng chin lc tng t m Trump s dng to ra li nhun khng l ny c
th p dng cho nhng d n nh hn ca bn nh th no? Mc d Trump lm mi vic
trn quy m ln v th trng mc tiu ca ng thng l khch hng sang trng nhng
nhng chin lc bt ng sn c bn ca Trump tp trung vo:
no
vc bt ng sn.
y l cun sch u tin v nhng chin lc ca Trump dnh cho nh u t bt ng
sn. iTuy c nhiu hng dn v nguyn tc u t t m c th, nhng ch mt mnh cun
sch ny khng th gip bn tr thnh nh u t ln. Nh ti ni vi nhng sinh vin
tham d kha hc v thng thuyt ca ti i hc New York rng: Chng c cch no
m trong vng 15 ting ng h ti c th bin cc bn thnh nh thng thuyt ti gii
c. iu ny l khng th. Tt c nhng g ti mun lm l m rng u c ca cc bn
ti nhng kh nng v sc mnh ca thng thuyt v mt s nhng k thut c bn, ri
khi cc bn gp mt tnh hung c th, cc bn c th tm li nhng ghi chp ny v t hi:
George gii quyt vic ny nh th no? , ng ta gi nhng g? Bn c mt vi
tng v bt ng sn ri nhng ti hc c rt nhiu trong 25 nm lm vic vi
Trump v 50 nm kinh doanh lnh vc bt ng sn, ti mun truyn li tt c cho cc bn.
Nu ti thnh cng th cun sch ny s gip cc bn thng thuyt cc giao dch tt hn rt
nhiu, sp xp cc vn ti chnh tt hn, u t tt hn v kim c nhiu tin hn
trong lnh vc bt ng sn.
Bar vo nm 1953.
Trong khi tm vic, ti nhn thy mt mu qung co tm th k lut trn t Law Jounal.
Tht may mn ngi tr li in thoi l Bill, mt ngi bn trong trng lut ca ti. Anh
ta ang lm vic cho hng lut Dreyer v Traub, mt cng ty lut bt ng sn ni ting.
Bill ni: Anh s khng thch cng vic ny u. Anh s ch l mt ngi a tin v ch
nhn c 25 la mi tun. Nhng ti ng lm cng vic cho d n nh th
no. l s khi u khng may trong s nghip lut s ca ti.
Mc d Dreyer v Traub l mt cng ty lut ch yu gii quyt nhng vn bt ng
sn, h gii quyt nhng tranh chp kin tng u i ring vi khch hng ca h, Bill v
ti lm vic trong phng t tng. Nhiu thng sau , trn tng c m mt phng bt ng
sn v tin hnh cho thu, ni y to ra nhng ng tin t kinh doanh bt ng sn thc
s. y l c hi tuyt vi i vi ti pht trin trong lnh vc bt ng sn v Bill kim
c rt nhiu tin t cng vic ny. Ti m nhim cng vic tranh tng ca Bill. Nhng
trc khi anh ra bt u cng vic kinh doanh bt ng sn th anh ta li phi nhp ng v
anh ngh ti m nhim v tr kinh doanh bt ng sn y ca anh. Mt ln, khi ln
cu thang ti c may mn c hc vic ng Murray Felton - mt ngi giao vic rt kht
khe. ng y kht khe n ni m ch cn ti nh mt du phy sai ng y cng nhc nh
ngy ny qua ngy khc, nhng Felton l mt chuyn gia cao cp v c nh gi cao
trong th gii bt ng sn. Ti bit rng lm vic vi ng l mt c hi ln hc c
nhng vn phc tp nht t mt chuyn gia gii giang nht v lut bt ng sn. V vy,
ti thm nhun mi thng tin c ch nh nht m ti c th hc t ng. Ti tr nn tinh
thng lnh vc cho thu, ti liu bt ng sn v tham gia vo tt c cc loi giao dch. Kinh
nghim tranh tng u tin cng vi nng lc tri gic gip ti tr thnh mt nh kinh
doanh bt ng sn c nng lc cho d cn rt tr.
Hc kinh doanh bt ng sn
Nm 1955, mt khch hng ca ti yu cu ti phc tho k hoch kinh doanh cho thu
thng mi cho d anh ta l mt ngi i thu nh. Thng thng ngi ch t s phc
tho k hoch cho thu, nhng trong trng hp ny ngi ch t li yu cu khch hng
ca ti tm cho ng ta mt lut s chun b v vic cho thu. V vy, ti phc tho ra
ti phi o su vn .
V d, Goldman v DiLorenzo k hp ng mua Harborside Termina1 ca thnh ph
Jersey thuc bang New Jersey t hng xe la. Khu bt ng sn ny gm c mt kho cha
hng rng, c lnh vi din tch gn 2.000 feet vung tip gip vi con sng Hudson,
pha phi i din vi con sng chy xung t Manhattan. Gi mua khu bt ng sn ny
dng nh rt hp l cho d y l mt giao dch hon ton bng tin mt. Tuy nhin,
quyn s hu khu t y c mt ngoi l c th xy ra l bang New Jersey c th tuyn b
ly li khu t c kho hng.
Ti nhn thy mt iu r rng l ti sao hng ng st li kh tm c ngi mua khu
t y. Khng mt lut s no c th khch hng mua mt khu bt ng sn c vn v
tt nhin khng mt ngn hng no cho php t th chp khu t y. Nhng vn lin
quan n t ai di nc c gii quyt trong khong thi gian nhng nm 1800.
Mt lut s c kinh nghim phi bit rng nu bt ng sn di nc c 1p y nh
nhng ngi lp k cn trc nm 1849 th ngi c cng lp t y c quyn s hu n.
Nu nh n c lp sau nm 1849 th quyn s hu khu t thuc v bang New Jersey.
Ti khng th chng minh n c lp y khi no v ai lp n hay c phi l bang New
Jersey hay khng?
Ti ni vi Sol rng chng ta nn thng lng c gim gi v cng nn thuyt
phc hng ng st cho php chng ta th chp tin mua t di hn tr li vi li sut
thp bi v khng mt nh cho vay no c th ly li khi c nhng sai st t ai. Hng xe
la ng gim gi xung cn 400.000 la v chp thun th chp theo kch c c th ca
khu bt ng sn, v vy chng ti kt thc giao dch. Nhiu nm qua i nhng tr
ngi v quyn s hu bt ng sn vn cn in m trong tm tr ti. Ti chc chn rng
bang New Jersey s gp phi vn tng t khi xa bi v phn nhiu khu t tip gip
vi sng Hudson l t c lp y. Ti lin lc vi bang New Jersey v bit rng h
nhn ra vn ny v thay v b i quyn s hu khng minh bch, h chuyn nhng
cho chng ti quyn s hu khu t ny bng cch hon i thnh gi tr tin mt trong khu
t b tranh chp. Theo tin trnh vch ra trn, chng ti b ra mt lng tin ti
thiu v nhn c quyn s hu khu t ang tranh chp ny t bang New Jersey. Kt qu
l khu t ny c nh gi l c gi tr nhiu n ni m mt ngn hng cho mn mt
Chng 1
HY BN CHNH MNH
NH TRUMP
NHNG IM CHNH:
Hy chun b chu o v tt hn bt k ai
Hy kin tr
Kt lun
trong nhng ta nh chc tri tr gi 300 triu la th cng c th p dng tt cho nhng
d n bt ng sn nh hn. Nghin cu nhng chin lc u t bt ng sn ca Trump
s em li li nhun nht nh cho bt c ai yu thch u t bt ng sn.
V d nh bn khng th tin hnh u t vo lnh vc bt ng sn thc s mang li li
nhun d ln hay nh m khng nh hng nng lc c nhn ca mnh to nim tin vi
ngi khc v khin ngi ta mun gip mnh hoc mun xem cch mnh lm. Nhng c
tnh ti cn thit l lng nhit tnh, cc k nng xy dng quan h, ngh thut qung co, s
chun b k lng v tnh kin nhn. Donald Trump nm gi tt c nhng phm cht ny.
ng minh chng bng d n bt ng sn ln u tin ca ng l chuyn i Khch sn
Commodore nt trn Ph 42 ti thnh ph New York thnh ta nh Grand Hyatt trng l.
iu ng phc nht l Trump s dng s vn t i ca ng trong vic chuyn i ny,
khng lu sau, ng bn mt na li nhun ca ta nh Hyatt tr gi 85 triu la.
Chng ny s miu t 5 phm cht then cht gip Trump to nn cng trnh
Commodore - Hyatt v i v lm th no cc nh u t nh c th s dng nhng phm
cht tng t trong vic u t bt ng sn ca chnh h m phn nhng giao dch tt
hn, c c gi bn bt ng sn cao hn v nng cao ng k li nhun bt ng sn
ca h.
NGHIN CU LNH VC U T
D n Commodore
Hyatt ca Trump
Vic u t bt ng sn ny l mt con qui vt vi tt c nhng g
phc tp v ri ren nht. l vo nm 1974, trong khi c thnh ph
New York ang vt ln sinh tn th Trump nhn nh rng y l thi
im l tng mua mt ta nh to, nt v gm nh trng khng
bt ng sn ny.
Tt c nhng iu ny rt phc tp. Trc y, nhng vic nh th ny
cha tng xy ra.
n trc hi kt ca cu chuyn ny, Trump lm trn mi th,
thuyt phc tt c cc bn cng lm vic vi ng. ng dng s nhit
tnh, cc k nng xy dng quan h, ngh thut t qung co, s chun
b trc k lng v c tnh ngoan cng y kin tr. Thng 9 nm
1980, Khch sn Grand Hyatt c khai trng v cho ti ngy nay l
mt thnh cng v i. Khch sn Hyatt c nn cp ng k, sau
chnh n em li sc sng mi cho ton b vng gip ranh Sn ga
trung tm Grand ca thnh ph New York. Vo thp k 1970, chnh Khch
sn Hyatt ng mt vai tr quan trng trong vic to ra mt hnh nh
mi, mt s hi sinh mi tri ngc li vi hnh nh v v ph sn ca
thnh ph New York. Ti nm 1987, tng li nhun hot ng ca Khch
sn Hyatt vt qu 30 triu la M mt nm. Nhng nm sau , sau
khi thu hi li c kha kh s vn u t tin mt vo bt ng sn,
Trump bn mt na li nhun ny vi gi 85 triu la M.
y l cch Donald Trump s dng tt c cc phm cht cn thit
ni trn gii quyt nhng giao dch bt ng sn ngon mc y. Bn
c th s dng nhng phm cht tng t trong cc thng v ca chnh
bn m khng cn quan tm n tnh phc tp hay quy m ca chng.
ni chuyn v nhng con s vi nhng thnh vin ch cht cho ti khi ng c c biu
thc li nhun ban u v c c s ng h cho d n. ng bit rng ni v nhng con s
qu sm s lm cho ngi ta c l so ni khng vi d n ca mnh. y l mt bi hc
ng gi cho bn: Hy nh rng trong bt k d n bt ng sn no ca bn th lng nhit
tnh (thot u phi tp trung vo tm v m hn l nhng con s ti chnh c th) c th
chin thng mi cn tr.v
Cc nh u t bt ng sn nh c th vn dng phm cht nhit tnh nh th no?
Vic ci to Khch sn Commodore l mt d n ln. Phi mt hn hai nm vi 23 ln
thng lng phc tp mi hon thnh vic thu t. Nhng d cho d n bt ng sn ca
bn to hay phc tp nh th no, nhng giai on khc nhau ca vic giao dch, bn s
cn thuyt phc nhng ngi khc gip bn v hy lm tt c nhng g bn mun ngi
khc lm cho bn. iu ny cn s nhit tnh v tnh kin nhn. Hy chia s vi ngi bn,
ngi cho vay tin, nh thu v nhng ngi khc nhng g bn hnh dung v d n m bn
mun mua hoc mun ci to. Hy k mt cu chuyn ln v vic bn tm ra n nh th
no, bn thc y iu g v nhng kh khn bn phi vt qua. Hy tin hnh nhng
g bn cho l tt nht hoc c o nht. Trump cho rng ngi ta thch b kch ng. Bn
ch cn phi tm ra nhng cch thc sng to lm h b kch ng.
Nu bn khng nhit tnh th nhng ngi m bn ang c gng thuyt phc cho bn vay
tin, nhng ngi m bn c gng thuyt phc bn t cho bn hoc nhng ngi m bn
ang c gng thuyt phc cng u t vo d n bt ng sn s khng nhng tay vo.
Nhng nu bn c th k mt cu chuyn hay v tng u t ca bn, nu bn c lin kt
v nhit tnh v c hi m bn ang mi cho nhng ngi khc th bn ang trn ng
pht trin mi quan h tt yu vi ngi mua, ngi bn, ngi cho vay hoc nhng ngi
c quyn quyt nh khc.
Xy dng mi quan h
vi nhng ngi tham gia giao dch
Thnh cng ca bt k d n bt ng sn hay giao dch kinh doanh no u khng hon
ton ch l vn tin bc. Rt nhiu thnh cng nh nhng mi quan h x hi: kh nng
tin ti nhng quan h hp tc cht ch vi tt c cc bn i tc, trc tip hay gin tip. vi
Trump lm iu ny bng cch dnh thi gian cn thit hiu thu cc i tc: H l ai?
H lm g? H iu hnh kinh doanh nh th no? Cc thnh vin trong gia nh v bn b
ca h l nhng ai? V nu c th, s thch ca nhng ngi ny l g? Nu bn c th thit
lp mt mi quan h tt v tin cy ln nhau th nhng cuc thng thuyt s tr nn d dng
hn. Vic gii quyt nhng vn pht sinh s nhanh chng v thun li hn. y,
nguyn tc l chng ai c nh mua s tin cy, nhng ngi ta s b tin mua n nu n
c khai sinh. Hy mi ngi c l do tin bn bng cch xy dng mi quan h vi
h v bn s t nn mng cho s thnh cng trong vic u t bt ng sn lu di.
L do bn phi xy dng mi quan h, c bit l giai on u ca giao dch bt ng
sn, l: bn cht t nhin ca con ngi l nghi ng nhng ngi khc. Cho ti khi bn xy
dng c mt nim tin nht nh, khi nhng g bn ni c th s b tr hao phn no.
C mt cch xy dng mt mi quan h tt l tha nhn giao dch hin ti bn ang
tin hnh ch l s bt u ca vic thng thuyt trong rt nhiu giao dch vi i tc. vii
Lm vic chm ch to ra n tng l mt con ngi tuyt vi cng lm n. Mt s
giao dch thnh cng nht ca Trump l kt qu ca s gi gm nim tin t nhng i tc
m ng tng lm vic trc . li nhng n tng p l cch qung co con
ngi hiu qu nht trong bt k giao dch bt ng sn no.
Vic ci to li Khch sn Commodore Hyatt l mt v d tiu biu cho k nng xy
dng quan h ca Trump. Trump cha bao gi gp Victor Palmieri, mt chuyn vin cho
Hng ng st Trung tm Penn, ch s hu Khch sn Commodore, nhng Trump bit
Palmieri s ng vai tr ch cht nu tng Khch sn Commodore ca Trump tr thnh
hin thc. Trn y t tin v d n v kh nng kinh doanh ca mnh, Donald Trump gi
in cho Palmieri, ng t gii thiu v bn thn: Hy dnh cho ti 15 pht, v ti c th
bo m khng thnh ph New York b xung dc v lm tng gi tr ti sn cho Hng
ng st Trung tm Penn. Trong bui gp mt, Trump gy c s ch ca Palmieri
v to c mt mi quan h lm vic vng chc. Nu Trump khng xy dng c mi
quan h cht ch vi Victor Palmieri, ngi c quyn quyt nh i vi Hng ng st
Trung tm Penn, ng s khng bao gi c c hi mua c Khch sn Commodore t hng
xe la ny, ni chi n vic nhn c s gip ca Palmieri trong vic gy sc p cho
hnh chi tit. Hy tn dng thc t khi m phn ln mi ngi khng sn sng dnh thi
gian vo vic chun b.xi
Trump dnh rt nhiu thi gian chun b cho Ban d n thnh ph New York m trong
cuc gp u tin tn thnh giao dch ton b Khch sn Commodore vo cui thng 12
nm 1975. Mt trong nhng th ng lm trc mt tun l n gp Victor Palmieri,
chuyn vin ca Hng ng st Trung tm Penn, ch Khch sn Commodore v gii thch
vi ng ta rng nu ng ta mun thnh ph ny sp nghim trng, th h xin gi thng
ip rng Khch sn Commodore s xung cp nhanh chng v n s khng tn ti c
lu hn na. Palmieri ng vi ng. Ngy 12 thng 12, Palmieri thng bo rng ri trn
cc phng tin thng tin i chng rng Khch sn Commodore mt 1,2 t la trong
nm 1975 v d on s l nhiu hn vo nm 1976. Kt qu l khch sn s phi ng ca
vnh vin trc ngy 30 thng 6 nm 1976. Thng bo ny t n khng lm thay i kin
ca ban d bo nhng h ng t chc nhiu cuc gp g hn vi Trump. Tuy nhin, t
u cuc thng thuyt khng mt ai trong ban lnh o thnh ph mun nhn thy Khch
sn Commodore b ng ca. V vy, thng tin v vic ng ca Khch sn Commodore
trc cuc hp thng 12 khin ban d bo lo lng. Tip theo, vo ma xun nm sau, ngy
12 thng 5 nm 1976, mt tun trc khi ban d bo b phiu ln th t v vic gim thu
cho Trump, Trump nh Palmieri thng bo rng Hng ng st Trung tm Penn s ng
ca vnh vin Khch sn Commodore trong vng su ngy. Palmieri gii thch vi gii bo
ch truyn thng rng t l lp y ca khch sn s gim t 46% trong nm trc xung
cn 33% trong nm nay v nm 1976 c tnh s b l thm 4,6 triu la.
Nh thm du vo la, ngy 19 thng 5, vic nhng ngi thu khch sn cui cng
cng buc phi ra khi Khch sn Commodore xut hin trn trang nht ca tt c cc t
bo a phng. Bn tin ny a ra cu chuyn v hng trm ngi lao ng gi y ang
tm vic lm v s suy sp tnh thn ca ngi bn l a phng trc thng tin Khch sn
Commodore b ng ca.
Ngy 20 thng 5, nh mt phn vo nhng chun b chin lc ca Trump trong bn
cuc gp ca ng vi ban d bo thnh ph, cui cng, Ban d n b phiu nht tr cho
Trump gim thu hon ton theo ng. 40 nm c gim thu tit kim cho Trump
hng chc triu la. y l im ni bt ca Trump v s chun b chin lc cho nhng
th chp. Tnh kin nhn c th gip ch rt nhiu y. Nu ngi cho vay u tin m bn
tip cn t chi khon vay ca bn, hy tip tc c gng vi nhng ngi khc. Hy hi han
bn b, hng xm v vic ai ang vay th chp trong khu bn . Nu bn quan st k
lng, bn s tm ra ngi cho vay mc d bn c th phi tr li cho khon vay ny.
Mt kh khn tim n na c th l ngi bn rt ngoan c. y bn phi tm ra chnh
xc ti sao ng ta hoc b ta khng mun bn, sau hy kin quyt gii quyt tng vn .
Nhng kh khn khc c th gp phi l s t chi do nhng khc bit v quy hoch hay
vic cho php xy dng. Bn li phi tip cn vn mt cch kin tr. Tm ra nhng vn
quan tm c bit ca quan chc i vi k hoch ca bn, sau gii quyt nhng vn
ny. Lm mi vic ng gi tht kh v gii quyt trn vn vic ny, bn phi kin nhn.
Kt lun
Bn bt u cun sch ny mt cch thn trng vi Chng v phm cht con ngi v
phn ln mi ngi khng nhn ra vai tr ca nhng k nng ca con ngi trong thnh
cng u t bt ng sn. Khng ch l vn v ti chnh, vic mua bt ng sn p, c
c ngi thu, v vn vn. Tt c nhng nhn t ny c xy dng trn mt nn tng c
nhng phm cht c nhn ph hp. Nhng nh u t bt ng sn ln nh Trump cng l
nhng doanh nhn ln. H bit cch khin mi ngi ham thch nhng tng to bo ca
h. H khng nn lng khi gp nhng vn kh khn, trong khi nhng ngi khc sn
sng b cuc.
Chng 2
SUY NGH LN
Trump chn bt ng sn u t nh th no?
NHNG IM CHNH:
Sn sng tr mc gi cao cho mt v tr quan trng
Khng mua khi khng thy trc c gi tr tng ln ng k
Bn th Trump tm kim cho mt v tr:
Ta thp Th gii Trump ti khu Trung tm Lin Hp Quc (ta cao nht)
quang cnh nhn xung khu cng vin trung tm. Tm quan trng ca quang cnh ph thuc
vo cch s dng c bit ca bt ng sn m bn hnh dung trong u. Chc chn khng
ai mun sng gn mt bi rc hoc mt nh my x l rc thi nhng mt khu ph yn tnh
s l mt quang cnh l tng cho mt khu nh chung c c trung bnh. mc ti thiu,
tm kim mt quang cnh tng xng vi li sng ca nhng c dn trong khu bt ng sn
ca bn v vy l bn vt qua c yu cu v quang cnh.
S uy tn
Trump cng tm kim nhng a im c uy tn, v trong trng hp ta thp th gii
Trump, ng thch uy tn ca mt ta nh c nm cnh tr s ca Lin Hp Quc. Trump
bit rng rt nhiu chnh ph s h hi mua nhng cn h cho nhng nh ngoi giao cp cao
ca h khu ph i din vi ta nh Lin Hp Quc. Ta thp Trump nm trn i l s 5.
a ch ny cng c uy tn chng km a ch ca ta nh Trump s 40 ph Wall. Mt nh
u t nh mua mt khu bt ng sn nn xem xt liu a im hay a ch m ng ta s
hu c hp dn nhng ngi m ng ta mun thu ht hay khng. Nu mc tiu ca bn l
cc gia nh c thu nhp cao, bn s phi mua bt ng sn khu vc c sn nhng khu
dn c sang trng. Nu mc tiu ca bn l cc gia nh c mc thu nhp trung bnh hoc
thp, hy chn mt khu vc m cc thnh vin ca nhm dn c mong mun.
Tim nng pht trin
Bt k mt bt ng sn no Trump mua phi c mt vi tim nng pht trin hoc phi
thu ht c s quan tm ca ng. Nhng cu hi quan trng nht cn tr li l: Liu u
t ny c theo kp vi nhng thay i ca thi gian hay khng? Liu gi thu c theo kp
tc lm pht hay khng? Liu khu vc c n nh, s tin trin tt hn, hay tr nn ti
i? Bt k nh u t bt ng sn nghim tc no cng s hi v tr li nhng cu hi
tng t nu h mong mun thnh cng. Mt trong nhng ni tt nht tm kim bt ng
sn b nh gi thp l nhng khu vc ranh gii gip vi nhng a im rt thnh cng. xxii
Nghip v kinh doanh t ai c th ph hp trong nhiu trng hp. L thuyt m
nghip v kinh doanh t ai da trn l: cng vi thi gian, bt ng sn s ln gi, c th
v n nm mt v tr chin lc.xxiii Trong khi , bn s phi ng thu v cc chi ph khc
Chng 3
NHNG IM CHNH:
Kin nh c m phn trc tip vi ngi c quyn quyt nh ch khng phi
ngi i din
To nn tnh c nht cho bt ng sn
ng cm gic hp l nh la
Bt k cuc thng lng no cng cn lp k hoch trc
Trnh mt thng v b quyt nh vi vng
Nguyn tc u t thi gian
V d: Ta nh S 40 ph Wall
Ta nh S 40 ph Wall
phc tp hn nhiu vic mc c gi bn. l s chun b tinh thng, kin thc v bn tnh
ca con ngi, l cch thc tm hiu lm th no pht hin v khai thc c nhng im
yu ca i phng, hc nhng k nng c bit v nhiu iu phc tp khc na. Cc
nguyn tc m phn trong kinh doanh bt ng sn c pht trin vi mc tiu lm cho
ngi khc ng vi kin ca bn.
Nu bn c th p dng mt s cc nguyn tc m phn m Donald Trump s dng
khi ng mua khu bt ng sn s 40 Ph Wall thnh ph New York, bn s to cho bn
thn mnh mt li th ln cho thng v mua bn bt ng sn tip theo ca mnh. Chng
ny s gii thch nm nguyn tc m phn chnh trong thng v v bt ng sn . Sau
phn trnh by mi trng hp nghin cu l li gii thch cho mi nguyn tc, cng vi
l cc v d v cch Trump s dng v lm th no cc nh u t nh c th thc
hin c tng t nh vy.
TRNG HP U T IN HNH
Ta nh s 40 ph Wall ca Trump
Nm 1994, s 40 ph Wall l mt ta nh ln c k thuc khu bun
bn kinh doanh Manhattan m chng ai mun s hu. N c khong
trn 1.000 feet vung khng gian mt a im tuyt vi. Nhng trong
nhiu nm ngi ta hon ton khng qun l tt khu nh ny. iu ti
t hn l ta nh hu nh b b khng v trong tnh trng hon ton
khng c sa cha.
khng c tr, Percy Pyne to ra mt n tng rng ngi thu mt bng khng th t
c mc tiu v mi cuc m phn u phi thc hin vi ng ta. Theo nh Pyne, chng
ta s cho rng thc ra ng ang ni thay cho ngi ch s hu.
Bn nng ca Trump l hiu ng mun thc hin mt thng v, ng cn phi tip cn
c vi ch s hu v ni chuyn trc tip vi ngi , tm hiu liu nhng g Percy
Pyne ni l ng hay sai. ng khng th tin c rng mt ch s hu bt ng sn ngi
nc ngoi li c th cho khu bt ng sn ca mnh ri vo tnh trng nh hin ti.
Chnh v vy, ng ln my bay ti c gp trc tip ch s hu ca hp ng cho
thu mt bng. , ng thit lp c mi quan h trong cng vic v s tin tng ln
nhau em li s thnh cng trong m phn v mt bn hp ng cho thu mt bng mi,
tha mn c hai bn tham gia. Thc t, mi quan h ca Trump vi ch s hu mnh t
tr nn tt p n ni m trong khi sa sang li ta nh ( mc chi ph cao hn so vi d
kin ban u), Trump ngh c ch s hu hon tin thu nh thm mt nm na.
Ch s hu ng v ng ta rt phn khch vi vic s bin ta nh thnh mt ta nh
hng nht. Vic hon tr tin thu tit kim cho Trump thm mt khon 1,5 triu la
tin thu. V vy, n khi Trump bt u phi tr tin thu mt bng, ng c mt lng
thu nhp chi tr cho tt c cc ngha v ca mnh. Nh chng ta tho lun
chng 1, vic u t vo bt ng sn di hn v mun thnh cng lun phi da vo cc
mi quan h c nhn tt vi nhng nhn vt quan trng c lin quanxxxii. Thng v v ta
nh s 40 ph Wall c rt nhiu iu cc nh u t nh hc hi v cch m phn. Tip
theo s l nhng li gii thch cho nm nguyn tc chnh m Trump s dng o
ngc tnh th ca ta nh s 40 ph Wall v cch m bn c th s dng chng trong cc
giao dch v bt ng sn.
Nguyn tc 1: To nn
tnh c nht cho bt ng sn
Mt trong nhng quy lut c bn nht v bn cht con ngi l chng ta ai cng mun
c th m ngi khc mun c hoc khng ai khc c c. Nu bn ni vi ai rng bn
khng mun bn mt khu bt ng sn ca mnh, c th l h s mun c c khu bt
ng sn hn. Thm ch, h c th s bm ly bn cho n khi bn phi a ra mt mc
gi. iu n gin l mt th g vi s lng c gii hn s to ra mt mong mun s
khon doanh thu thu tng thm t nhng khu nh c chuyn i. V vy, thnh ph
to ra mt s minh bch hp l cho thy cch tt nht l chuyn i thnh cc khu chung
c. Cng c nhng nh mi gii bt ng sn a ra hng lot cc s liu thng k chng
minh ta nh s 40 ph Wall s tht bi nu c s dng vi chc nng l ta nh vn
phng. Nu chng ti b thuyt phc bi s minh bch hp l v chuyn ta nh s 40
ph Wall thnh khu chung c, c l kt cc nh vy.
Cc nh u t bt ng sn thng minh khng chp nhn cm gic hp l m cha qua
kim tra k lng, v vy Trump kim tra. ng a cho ti bn d n v yu cu ti thc
hin phn tch c lp v ni cho ng bit nn lm g. Ti ni vi ng rng da vo
nghin cu bc u ca mnh, ti ngh ta nh c th hot ng vi chc nng ca mt ta
nh vn phng nu ng tn dng c s minh bch hp l phc v cho li ch ca ng.
ng bt u mt k hoch sa i nng cp ton din nhm to ra mt sc sng mi v mt
hnh nh mi cho mt ta nh trc hot ng khng hiu qu.
ng t cho ta nh ci tn Trump v to ra uy tn v s hot ng v qun l thng
hng i vi ta nh. Chng ti cho in nhng quyn sch gii thiu c cc bc nh chp
quang cnh nhn ra cng tuyt vi v qung b cho s linh hot la chn i vi phn din
tch cho thu ca cc tng khc nhau. Chng ti qung b v tin nghi cao cp v cc h
thng thng tin lin lc hin i nht trang b cho ta nh sn sng phc v khch hng.
Chng ti ha hn s thng qua nhanh cc iu khon thu v tr ph mi gii sm. V cui
cng l cch m chng ti cho thu ta nh nh mt ta nh vn phng cao cp vi mc
gi trn 30 la cho mt feet vung trong khi cc chuyn gia - nhng ngi to ra s
minh bch hp l - cho rng chng ti s khng bao gi cho thu c, ngay c vi mc
gi 17 la cho mi feet vung.
Lm th no trnh c hiu ng thi min ca cm gic hp l
ng tip nhn th ng mi iu m bn c c hoc nghe c t nhng ngi
mi gii, nhng ngi bn, nhng ngi mua, nhng ngi i thu, cc chuyn gia, hoc
nhng g bn xem c trn ti vi nh th l chng c khc vo . Hy sn sng chp
nhn o bi li thng tin xc nhn li s tht ng sau bt k mt d n no bn tham
gia.xxxviii V d, gi s bn mong mun mua mt khu nh chung c gm bn cn h mt
Nguyn tc 5:
u t thi gian
Nguyn tc ny c lin h vi nguyn tc 4: Trnh mt thng v vi vng. Nguyn
tc u t thi gian cho bit mt ngi cng dnh nhiu thi gian u t vo mt thng
v, s cng t kh nng ng ta hoc b ta s t b n. Trong mt cuc m phn, bn c th
s dng nguyn tc ny phc v cho li ch ca mnh bng cch buc bn kia dnh nhiu
thi gian cho thng v hn, vi nhng yu cu hp l v thng tin, c c mt cuc
m phn chm v ko di v mt thi gian (khi ph hp) v nhng iu tng t nh vy.
V ngi ta ght tng phi ph phm thi gian vo ci g , h s lm mi th c th
cu vn giao dch . Rt kh mt ai ni rng hy qun tt c i v b i sau khi
u t mt lng ln thi gian v c gng vo n.xliv
Trump s dng nguyn tc ny nh th no?
Trong thng v vi ta nh S 40 ph Wall, Trump phi m phn v bn hp ng
cho thu mt bng hin ti, mt vn bn ti t theo quan im ca ng, nhng theo quan
im ca ngi s hu bt ng sn th li l mt vn bn tuyt vi. Trump v cc lut
s ca ng phi m phn mi im, mi iu khon v mi phn trong bn hp ng
c th a ra mt vn bn m c hai bn u sn sng t bt k. l v phi l mt
giao dch tn thi gian v mt nhiu sc lc.
Trump c th ni: Ti c th sng vi tt c nhng iu khon khng thin ch ny
d chng khng mang li cho ta nh s thnh cng. Nhng ng bit c hai pha u
mong mun dnh nhiu thi gian hn cho thng v ny. iu ny din ra rt t nhin khi
tt c cc iu khon thng thuyt c m phn tch bit, din ra lin tc v sau
c iu chnh nhiu ln. Bng cch thc hin thng thuyt mt cch cn trng, cc lut
s c th a ra nhng iu khon khng quen thuc nhng hai bn tham gia c th chp
nhn c. Tt nhin, s mt rt nhiu tin chi tr cho cc lut s v cc nh m phn
cng phi tham gia trong qu trnh xy dng hp ng. iu ny yu cu phi c rt nhiu
cuc tho lun gia cc lut s v khch hng ca h a ra cc gii php cho cc vn
h cho rng s xy ra. Nhng bt c ai tham gia cng c th ni: Chng ta ang i theo
mt hng ng n. Chng ta lin tc sa cha v sa i nhng chng ta tin rng chng
nhng gia v c bn v sau trn chng vi cc nguyn liu v gia v khc lm tng
hng v ca mn n v lm hi lng mt thc khch kh tnh. Hy ngh v cc nguyn tc
m phn trong chng ny nh l nhng gia v c bn v cc k nng m phn trong
chng 4 nh l nhng cng c lm tng hiu qu cho cuc m phn. Ti chng kin
tt c cc nguyn tc ny em li hiu qu tuyt vi trong cc thng v mua bn bt
ng sn tr gi hng triu la v ti bit chng c th gip bn vt qua nhng cuc m
phn kh khn v em li nhng kt qu ng ngc nhin.
Chng 4
CC K NNG V MC TIU
M PHN BT NG SN C
SC MNH LN
NHNG IM CHNH:
Nhng vn c bn ca m phn
Cc mc tiu khi khi u bt k cuc m phn no
Ngun gc ca li th m phn
Nm phm cht ca mt nh m phn ti nng
Nhng iu nn lm v khng nn lm m phn thnh cng
P.O.S.T thi gian chn mui cho m phn
m phn qua in thoi
Bin nhng pht b tc, hn nh v tr hon thnh li th ca bn
Mt s chin thut v cch ng ph khc
Tnh cch. H tin rng mt tnh cch tt cn quan trng hn l kin thc. (Ti rt sc
v iu ny!)
Kin thc v vn ch o: Ti cho rng yu t ny phi c xp th nht.
Kh nng t chc v sp xp thng tin: Tm quan trng ca yu t ny c cc
gim c iu hnh nh gi da trn thi quen lm vic khoa hc nh vic ghi chp
cn thn, chia file, h thng tm kim, tra cu v khi phc d liu.
Hiu bit v bn cht con ngi. Bn c cho rng yu t ny cn t v tr cao hn
khng?
Kh nng tm v tn dng im yu: cc gim c thng rt quan tm s dng
nhng ngi c u c v tr tu sc bn, c th thm d i phng m khng l
mt du hiu s h no v sau tn dng nhng thng tin khai thc c thnh 1i
th ca mnh.
Phn tip theo ca chng ny tp trung vo cch thc pht trin nm k nng m
phn m cc gim c iu hnh nh gi cao nht ny.
Pht trin tnh cch
Hy l mt ngi bn lm n d chu. Hy t ra thn thin, khin ngi khc cm thy
thoi mi khi ni chuyn v lm vic vi bn. iu ny l rt quan trng. Nu mi ngi
qu mn bn, h s c gng lm bn hi lng. Hy tm nhng im chung thit lp mi
Kin thc thc t. y l kin thc m bn thu nhn c t qu trnh gio dc hay nh
nhng kinh nghim ca bn thn. Bn c th d dng tng lng kin thc bng cch tham
kho kin cc chuyn gia trc, v trong khi m phn. ng bao gi ngi ngn hay xu
h hi nhng ngi quen bit. Cu hi ngu ngc nht l cu khng bao gi hi! livTrao i
vi nhng chuyn gia hoc l nhng ngi thuc pha mnh cng rt cn thit c c
nhng thng tin nhm tip cu cuc m phn sp ti.
Kin thc bn ngoi. y l nhng thng tin m rng thm ch c tnh b ni m ngi
m phn th hin khi tho lun mt vn c th. Thng tin ny rt hu ch khi gp phi
nhng trng hp c tnh cht hnh chnh. N c th gm nhng hiu bit m nh m
phn tch ly c t nhng cuc m phn tng t, vi nhng i tc tng t trong tnh
hung tng t. V d, nu bn ang thng lng vi nhn vin tn dng ca mt ngn
hng mi, bn cng tng lm vic vi nhiu nhn vin tn dng ca cc ngn hng khc,
bn c th gi nh rng s gp nhng th tc hay trng hp c tnh cht tng t nh th.
Th hin s am hiu ca bn v th tc cho vay c th khin ngi nhn vin khng th i
ph ngn hng v thng chp nhn nhng thay i m bn ngh.
Sp xp thng tin ca bn: s ghi chp gy xon ca Donald Trump v nhng cng
c khc
Nu mun pht huy phm cht ng qu ny, bn cn c thi quen lm vic v phng
php ng n thu thp v sp xp thng tin cu vn tnh th hin ti. Khi phi chu
nhiu p lc, bn c th thy y l mt cu cnh quan trng. Ti khuyn bn nn s dng
nhng khng phi d dng x tng t mt. Nu bn lm vic ca Donald Trump,
bn s thy mt cun s gy xon nhng cuc gi in thoi v nhng vic cn lm. l
mt thi quen cn thit vi ng y, vy th ti sao li khng cn thit vi bn. Hy t b
ngay thi quen ghi chp nhng vic cn lm, s in thoi hay nhng thng tin khc ln mt
sau mt ci phong b hay nhng t giy nh m bn c th nh ty ln bt c th g;
chng thng bin mt khi bn cn n!
Mt k nng quan trng khc l to ra mt danh sch cc vn m cn c lu tm
thng xuyn. Khi lm vic nhiu hn trong lnh vc bt ng sn bn s thy cc giao dch
thot nhn c v rt ging nhau v s l rt kh, nu khng ni l khng th theo di hin
trng ca mi cuc m phn mt cch ring r. Mt danh sch c cp nht thng xuyn
s gip bn rt nhiu.
Mt cng c hu ch khc l danh sch chng ta v h, trong th hin v th ca
mi bn trong qu trnh m phn. iu ny s lm sng t hn khu vc bt nh c
nhc ti trn. Danh sch ny lit k nhng nhn t chnh to ra s khc bit c bn gia
hai bn v nhng quan im cn mu thun - cn c thng thuyt trc tip thc y
v giao dch nhm t ti mt kt qu chung c c hai bn chp nhn.
Ti b sung bn cnh danh sch chng ta v h, cn c thm mt danh sch d tnh,
trong lit k cch thc gii quyt nhng vn nht nh hay phng php thuyt phc
bn kia chp nhn mt quan im mi. y l mt cng c tr gip rt c gi tr v n buc
ti phi tnh n cc gii php c th v bin chng thnh s tht.
i lc, gia cuc m phn ti khuyn bn nn chun b mt th im trong bn
tn tt c nhng ngi tham gia, nhn nh vai tr ca h trong m phn v nh gi u
nhc im ca h. N gip bn hiu c mi ngi thc s mun g, bn c th ngh
g cho h; h c th tc ng tiu cc hay tch cc ti v th ca bn trong m phn.
Nhng mo ny khng phi l tt c nhng g cn thit nhng n s l c s bn xy
dng cch thc t chc v sp xp thng tin ca ring mnh.lv
Nng cao hiu bit v bn cht con ngi
Rt nhiu s tht di y c th l n gin v hin nhin vi bn nhng ti ng rng
bn khng s dng mt lng ln thi gian phn tch nh hng ca chng ti kt qu
ca cuc m phn. Nhng nh nghin cu trong lnh vc m phn thc hin nhng th
nghim su rng chng t tnh chc chn ca nhng quan nim ny. Ti khng th nhn
mnh rng thi gian m bn dnh bin chng thnh nhng hiu bit ca chnh bn l
qung thi gian c s dng rt hiu qu. N s v cng hu ch cho nhng cuc m
phn trong tng lai.
Thit lp s c quyn. Ti nhc ti iu ny trong chng 3, nhng thit ngh n
Nhng iu nn lm v khng nn lm
m phn thnh cng
Cc nguyn tc v k nng m phn m ti ni trn l rt hiu qu, nhng khng
phi tt c u c tc dng vi bn. p dng phong cch m phn ca chnh bn l rt
quan trng. Mi ngi c mt c tch v phong cch m phn ring. Nu bn c tnh bt
chc bt c ai, mi ngi s c cm gic rng bn ang che giu s tht bn l ai v l
ngi nh th no.lxi iu ny dn ti vic h nhanh chng t b m phn v cm thy rng
bn khng ng tin cy.
Khng nn ni v nhng im yu ca bn vo bt c lc no hay trc mt bt k
ai. Phi chc l mi ngi pha bn gi kn chuyn. Nhiu thng v b ch v
nhng ngi khng tham gia m phn nhng khng bit kn ming.
ng tin vo nhng ha m. Thng thng, trong cc cuc m phn bt ng
sn, i phng s ni vi bn: Hy xem, nu ngi khng mun v ny, ti cn
hai i tc na sn sng tham gia. Hay l: Ti va nhn c mt li cho gi hi
hn ca ngi. Khng nn tin vo nhng pht biu kiu ny. Nu l s tht, i
phng khng lm n vi bn m i m phn vi i tc c li hn ri.
ng qu tin vo nhng gi nh ca bn. Nu khi u bn cho rng tt c gi thit
Ph v tnh trng b tc
Cch n gin ph v tnh trng b tc l thay i vn gy b tc v chuyn n
sang mt lnh vc khc. lxixC th vn cha c gii quyt nhng nu t c tha
thun v nhng vn khc th c th ci thin tnh hnh, thay i tm trng v xem xt li
vn gy b tc trong bu khng kh thoi mi hn.
Mt cch khc l m phn ngoi l, m ra gii php mi thng qua mt ngi khc,
c th mt cp thp hn trong cng ty i phng. Hoc bn c th tham kho kin t
mt trung gian th ba c c hai bn tn trng.
Nu mun ph v b tc bng vic tip tc trao i thng vo vn , tt nht bn nn
kin quyt t c mt nhng b ti thiu trong lnh vc gi uy tn.
Bin nhng hn nh thnh li th ca bn
Hu ht mi ngi u c gng gii quyt nhng vn chnh yu vo pht cht.lxx Mt
chuyn gia uy tn trong lnh vc m phn tin hnh mt cuc th nghim th v. ng
tp hp 100 nh m phn thuc nhiu cp chuyn mn khc nhau tham gia vo mt
cuc m phn gi nh. Nhng ngi tham gia c chia thnh hai nhm i lp trong tnh
hung tng tng sau. Mt cng ty dc phm ln pht trin mt lot thuc m h
cng b c nhng tc dng ph nh gy cm gic chng mt hay nhc u, h cng bit
rng loi thuc ny c th gy m mt hay gim th lc nghim trng.
Ngi tiu dng kin cng ty v nhng thng tn nghim trng m h phi chu.
Nhng nh m phn c chia thnh hai nhm, mt ngi i din cho cng ty dc v
ngi khc i din bnh nhn. H phi t c mt tha thun trong vng 60 pht nu
khng s tuyn b tnh trng b tc v dng m phn. C 10 pht, chung s rung v c
thng bo v thi gian cn li. Trong 10 pht cui, c mi pht chung li reo v thng bo
li nhc. Cuc th nghim kt thc vi kt qu l 90% tha thun c k kt vo 5 pht
cui. Bi hc rt ra cho cc nh m phn bt ng sn l: Tin hnh m phn thc s
vo pht cht!lxxi
Chng 5
NT C TRNG TRONG TRUMP
NHNG IM CHNH:
Hy to ra s khc bit, nt c trng cho bt ng sn ca bn
Hy mang n cho khch hng cht lng tt nht
Tm hiu phong cch sng ca khch mua v khch thu
Nm bt c ci g khch hng s sn sng b tin ra v ci g khng
V d: Thp Trump trn i l s 5
phng trn mi bng tng 68. Tm nhn cng c tng ln bng cch
nng cao ca trn, lp t nhng ca s c kch c ln v tn dng
mt tin gc cnh thit k nhng ca s c gc a chiu quay mt v
nhiu hng. Nh c thm cu lc b sc khe, phng tp th hnh v
nhng tin nghi sang trng khc m Thp Trump c c gi bn hay
cho thu cao nht trn mi feet vung trong thnh ph New York ti thi
im ta thp ny c hon thnh. By gi, bn c khi nim v
Thp Trump, chng ta hy cng xem Trump pht trin tng ca
mnh nh th no v bt ng sn ny em li nhng g cho ng.
Trc khi Thp Trump c xy dng, cng trnh ny thuc quyn s
hu ca cng ty m Bonwit Teller vi hng lot cc ca hng tng hp.
Ta nh ny xt v mt ngh thut trang tr th ging nh hnh qu bng
v s c s dng hu ch trong thi gian di. Mc d gi mua a im
ny rt cao nhng Trump tin tng rng vi v tr nm i l s 5, gia
Manhattan l v tr danh ting nht trong ton thnh ph New York, s
em li mt ngun li nhun to ln nu bit cch khai thc ht tim nng
ca n. Trump tin tng rng tng trt ca ta nh mi ny v 3 tng
trn n c th cho thu vi gi rt cao (hn 500 la mt feet vung) t
nhng nh thng nhn bun bn l, nhng ngi mong mun bin i
l s 5 ny thnh khu vc kinh doanh bun bn sm ut. ng cng tin
tng rng nhng tng cao vi tm nhn p s l ni l tng cho khu
chung c sang trng v ng c th bn chng vi gi cao. Tuy nhin,
cng cn phi c nhng tng sng to c th thu c li ch cao
nht t vic s dng v vic u t kinh doanh. Trump quyt nh s
dng nhng tng gia ny l ni dnh cho vn phng v ng cng nhn
thy rng cn phi tin hnh cc bin php marketing sng to nhiu
ngi n thu. Nh vy, vi tng v kiu thit k ba chc nng ring
ca Trump, ta nh c nhiu tnh nng s dng c ra i. Vo cui
nhng nm 1970, vic pht trin loi hnh xy dng ny l iu rt him.
nhiu lm. Len ngh trong giy lt v ni: Ti c th i Donald phi tr 1 triu la hoc
1,5 triu la cho quyn s dng ny nhng ng y kh tt v sng phng vi ti nn ti s
khng i hi ng y g c. Ti ni vi Len vic trao quyn s dng ca mnh cho Donald
s khin cho ng gp mt s trc trc vi nhng ngi cho ng y vay th chp v nu vic
ny xy ra th t nht Trump nn tr khon chnh lch gia li sut m Kandell th chp hin
nay vi li sut th chp thay th. Kandell ni: c, ng hy ni vi Donald rng ti chp
thun iu . Khi ti gi in cho Trump, ti t m mun bit xem liu Trump sn sng
tr bao nhiu c c s chp thun ca Kandell. V vy, ti gi in cho Trump v ni
vi ging chm chc: Donald, ng Len s chp thun ngh ca ng nhng ng s mt
mt khon tin l ph. Trump hi ti: Bao nhiu?, ti hi li ng y: ng c th tr 1
triu khng? Khng chn ch, Trump ng ngay. Ti tip tc: Hai triu c c
khng? Donald p: y l mt ci gi cao c c quyn xy dng trn t ca ngi
khc nhng nu Kandell c nht nh mc gi nh vy th ti s ng . Ti li hi thm:
Nu ti khng thuyt phc Kandell vi gi thp hn 3 triu la th ng c chp thun
khng?. Khi nghe mc gi , Trump ni gin: Tht l qu ng, c nh l n cp vy.
Ti s xy Thp Trump m khng cn c quyn xy dng trn t ngi khc ny. Ti ni
chn li: Donald, George y, ti khng phi l lnh mi. Ci ct tr m ng mun t trn
mnh t ca Len s chng cho gc ca ton b ta nh. ng ni vi ti l ng khng
cn chng. Nu ti khng th thuyt phc Kandell gim tin th ng c chu chi 3 triu la
khng?. Sau mt hi cn nhn, Donald min cng chp thun ci gi 3 triu la nhng
ng ni rng ng rt tc gin v Kandell vn khng khng i mc gi . Khi ti th nhn
rng Kandell ng cho khng quyn xy dng trn mnh t ca mnh cho Trump th ng
sng in ln. Trump hi ti: Ti sao Len li lm iu ? Ti tr li rng Kandell thy
ng i x kh tt vi ng y khi ng y lp hp ng cho thu c li cho i bn v ng y
lun coi Donald l bn. Nh vy, vi kh nng to dng c mi quan h tt, Trump
tit kim c khon tin 3 triu la.
Nh ti cp trn, khi Thp Trump c hon thnh nm 1893 th tng v mt
ta nh c nhiu tnh nng s dng nh Thp Trump l iu kh mi m. Ch c Thp
Olympic nm i l s 5 v i l s 51 mt v tr c th so snh c vi v tr Thp
Trump, l c xy dng vi cng tng trn l to ra nhiu tnh nng s dng cho ta
nh. Vic xy dng Thp Olympic ny kh thnh cng nhng tt nhin Thp Trump vn tt
hn. Xt v mt kin trc, Trump to ra c nt c o cho ta nh ny. Bng cch to
ngi giu c khi h li xe Rolls. Con ngi ta ai cng thch ngi khc bit mnh c nhiu
tin m khng cn phi ni r v iu . Mi ngi s bit h c nhiu tin v h i xe
Rolls Royce v sng trong ta Thp Trump. Nu bn s hu mt chic Rolls Royce, mi
ngi s ngh rng bn giu c. Tng t nh vy, nu bn l ch s hu mt cn h Thp
Trump th iu ny cng ng ngha vi vic bn l ngi giu c. Mi ngi u bit rng
ch nhn ca nhng cn h Thp Trump phi tr s tin ln n 20 triu la mt ci
gi cao hn rt nhiu so vi gi ca nhng cn h c cng quy m nhng khu vc ln cn.
Mi ngi cng nhn thy c gi tr to ln khi s hu mt cn h trong Thp Trump. S
hu mt cn h trong ta nh 5 sao ny ng ngha vi vic bn s c c s t do, s c
o v s thoi mi, d chu. iu ny c coi l nt c trng Trump.
Vi phong cch mang tnh tin phong in hnh, Trump chp ly thi c to ra sn
phm mi cho th trng m khng ai dm thm nhp vo . Trump tin tng rng th
trng ny s tn ti v nhng ngi giu c s l lt ko n ta nh p mt ca ng...
ng cng tuyn b: Ti s bn khu vc dnh cho cc h gia nh vi gi cao hn gi ca
bt c ai. Ti s bn 1.000 la cho mi feet vung trong khi nhng ng ch ca nhng
khu chung c tng t phi n lc ch bn vi gi 600 la cho mi feet vung. Mt s
ngi cho rng Trump in r v li d on k quc ny s khng bao gi tr thnh hin
thc. Cui cng, Trump cng bn c vi gi 1.000 la; 1.200 la i khi l 1.500
la cho mi feet vung. Nhng khu vc dnh cho h gia nh bt k v tr no m khng c
tn tui ca Trump u khng th bn c vi gi xp x nh th. Chng khng th c
c s li cun nh vy. Chng khng th c s hp dn khin ngi ta ua nhau x
vo.
Vic kt hp nhng cn h sang trng vi nhng khu vc bn hng, khng gian vn
phng trong cng mt ta nh khin cho Thp Trump thnh cng v mt ti chnh bi v
Thp Trump ti a ha c gi tr ca mi khu vc trong ta nh. Thng thng, xt v
mt ti chnh, vic kt hp khu thng mi, khu vn phng, khu vc dnh cho cc h gia
nh trong mt ta nh l vic lm khng kh thi. Nhng bng cch kt hp v tr ht sc
thun li, kh nng quan st tt v kin trc gy n tng su sc, Trump vng tin rng
ng c th cho thu v bn trn mi feet vung vi gi cao hn bt c ai trong thnh ph
ny. V ng lm c iu !
p sinh sng hoc lm vic th phn bn trong phi l ni khin cho h a ra quyt
nh mua/thu ta nh.
Hy mang n cho khch hng
cht lng tt nht
Nguyn tc chnh y l Hy u t tin vo nhng ni m khch hng d nhn
thylxxix. V d, Trump mua nhng chic gh tin snh t tin hn so vi nhng chic
gh cc phng bn trong. ng sn sng chi 15.000 la mua my mn c tr s
cy lc b Mar-a-Lago, cu lc b Palm Beach County ca ng bi y l ni m mi ngi
s nhn thy. Trump c gng s dng mi cch c th thu ht mi ngi ti nhng khu
vc sang trng v khu hiu ca ng l y t vo nhng ni m khch hng d dng nhn
thy.
Nhng nh u t bt ng sn cn t hi mnh: Ti c th lm g vi mnh t ca
mnh to ra s khc bit so vi ca ngi khc. Cu tr li l hy c gng trnh lm
nhng vic thng thng v phi em li cho khch mua hay khch thu nhiu hn nhng
g h mong i.lxxx Bn c th lm c iu ny bng nhng ci to nh nhng phi gy n
tng cho bt ng sn ca mnh. iu ny i hi bn phi c tm nhn, tnh sng to v
phi c kh nng nhn thy iu g s gy n tng cho khch hng. Nu bn khng c trc
gic tt, bn c th thu mt kin trc s hoc mt nh thit k lm vic cho mnh nhng
bn phi ni r cho h bit h s tin hnh cng vic nh th no trong gii hn ngn sch
ca bn. Trump tm ra cch bn c nhng cn h vi gi cha tng c bit ti 1.000
la, hoc hn cho mi feet vung, trong khi nhng ngi khc phi c gng mi c
th bn c vi mc gi 600 la. Bn hy t hi mnh kiu kin trc, thit k no ti c
th p dng xy dng hoc ci to li bt ng sn ca mnh khch hng mong mun
c s hu n hn bt k bt ng sn cng quy m khu vc xung quanh? Khi bn tp
trung suy ngh, bn s tm ra c cu tr li.
Sn sng tr tin nhiu hn cho nhng chi tit m nhiu ngi ph phn khi xy dng
hoc ci to ta nh ca bn, nhng ngi c c thm m phi gi c quan im ca
mnh li ko nhng ngi ph phn mnh v pha mnh v gy n tng i vi h, v d
thng qua cch xy dng rng. Khng gian thong ng lun lun gy c n tng. V
d, khu vc dnh cho cc h gia nh pha bn trong Thp Trump c trn cao hn rt
nhiu so vi trn thng thng, iu ny khin cho c khu nh trng c v rng ri hn v
do vy lm tng gi tr cho ta nh. Bn hy c gng to ra trn nh cao hn trong d n ca
mnh nu ngn sch cho php.lxxxi
Nguyn tc khc khi u t tin vo li ra vo hoc nhng khng gian quan trng chung
l: ng u t tin vo nhng ni m mi ngi khng nhn thylxxxii. ng xy dng
hai x trong khi mt x l . Trump sn sng chi tin nhiu cho nhng ch m mi
ngi s nhn thy. Bn s khng t c iu g khi chi tiu qu nhiu tin vo nhng khu
vc m mi ngi khng . V d, nu c hai phng php xy dng khc nhau, c hai
u c th hon ton chp nhn c khi xt trn quan im k thut v mi ngi khng
khu vc ny th ti sao bn li chn phng php xy dng tn km hn?
Phng bp v nh tm quyt nh vic tha thun mua bn, cho thu
Nu bn ang xy dng hay ci to khu vc dnh cho h gia nh, tt c cc ch thu
gii u bit rng khi ng trn cng v l ngi s dng, bp v nh tm l nhng phng
quan trng nht trong mt cn nh hay cn h. Khi u t thm tin vo khu bp hoc nh
tm th bn s c c gi cho thu hay gi bn cao hn.lxxxiii Khi bn h tin u t vo
phng bp v nh tm th bn s gp kh khn trong vic thu ht nhng khch hng thng
lu. Ngi nh hay cn h bn c nhiu hay t u ph thuc vo hai phng ny, ch
khng phi nhng phng khc, khng phi ph thuc vo phng ng. iu u tin m
khch mua nh mong mun l phng bp v phng tm phi hp dn, quyn r. Trong
ngnh kinh doanh bt ng sn c cu nh sau: Khi n ng v n b ngh n chuyn mua
nh, iu u tin m n b quan tm l phng bp v phng tm cn n ng quan tm
n s tin th chp phi tr l bao nhiu.
i vi phng bp, bn hy ch lp t granite, stalistone tt nht hoc nhng vt
liu lt b mt rn chc nh corian hoc avonite. Vic lp t ny tn km nhng n s rt
bt mt v tng thm gi tr nhn thc t khch hng. Quy m, mu sc v v tr ca cc
thit b l nhng im c bit m bn phi ht sc ch nu nh mun bn c nh/cn
h. T lnh gn tng hiu Sub-Zero thay v hiu Kenmore c th nh hng n quyt
nh mua ca khch hng. ng h tin u t vo chn bt a v t bp. Bn mun khch
hng tim nng ngh rng Ti c th sinh hot v lm vic trong bp. N rt p v ti c
mi th m ti cn.
Khi nhc n phng tm, hy c gng to ra phng tm rng ri trong iu kin c th.
Hy u t thm tin vo gng tm, b n. Nu c th, bn tm nn c thit k ni
c mch nc ngm pht ln. Vic kt hp mu sc nh nhn v khong khng gian rng ri
l cn thit.
Mt im quan trng m bn cng nn ch l nhng chic t gn tng nh gi
giy dp hoc nhng gi sch c th iu chnh. Hy lun t hi mnh: Ti c th u t
tin vo b phn no xy dng hoc ci to ta nh ca mnh m c th to ra c n
tng m nt nht? Khi bn c cu tr li, hy u t tin ca vo nhng khu vc .
Lawrence Welk v vic tri thm tr gi 50 la trn mt yard (1 yard = 0.941 m)
y l mt v d in hnh ca mt nh u t bt ng sn, ngi s dng nt c
trng Trump vo bt ng sn ca mnh v ginh c kt qu rt tt. Ti c mt ngi
bn Los Angeles, ngi kt hn vi gim c ph trch khu vc dnh cho cc h gia
nh c mt trong nhng ta nh ca Lawrence Welk vo cui thp nin 1970. (Nu bn cn
tr th hy nh Lawrence Welk l ngi c show din truyn hnh ring hot ng trong
vng 17 nm t thp nin 1970 n thp nin 1980). Kim c li nhun khng l t
nhng show din ny, Welk u t mnh vo bt ng sn pha nam California, bao gm
c Thp Champagne mt ta nh cao tng c o nhn ra bn tu Santa Monica v Thi
Bnh Dng. Welk mua mt ta nh gm 20 khu khu vc g gh ca pha nam trung
tm Los Angeles. Trong khi , v ng, b Peggy, gim c Thp Champagne c trch
nhim thay mi cc tm thm m khch thu Thp Champagne chn sau khi h ri khi
Thp. Vic thay th nhng tm thm ny rt tn km v nhng tm thm c cht lng hng
u ny tr gi 50 la mt yard nhng li rt him khi c s dng. V vy, bn ti
mua nhng tm thm t chnh v ca ng (vi gi th trng cho nhng tm thm dng
ri l 1 la mt yard vung) v tri trong ta nh ca ng. By gi chng ta hy phn tch
su hn mt cht, vic tm thm Berber-like bng nhung c tri nhng cn h ging
nh khu chut khin cho nhng ngi sng trong khu vc xung quanh n i nhiu v
ta nh ny nh th no. Gim c khu vc dnh cho cc h gia nh phi lp danh sch
cho nhng ngi sng nhng khu vc xung quanh ch thu nhng ngi tng nghe
ni n vic tri thm v mun c sng . Bn ca ti cho thu c vi gi cao
hn v him khi ta nh ri vo tnh trng cn nhiu phng trng, tt c u bi v nhng
tm thm khc thng. iu ny cng pht huy tc dng nu bn ci to li ton b ta nh
nhng vi chi ph b ra rt khim tn. Bi hc y l hy tm ra cch thc u t c hiu
qu gy n tng cho khch mua v khch thu. Bn c th b ra chi ph cao hn mt
cht so vi i th cnh tranh nhng nu vic lm ny gip bn bn hay cho thu vi gi
cao hn th n cng ng ng tin b ra.lxxxiv
Cnh bo: ng bao gi qun tp trung vo nhng im mu cht khi bn u t. C
th bn s mt kim sot v chi qu nhiu tin cho vic nng cp, ci to mc d trong thc
t hu ht cc nh u t bt ng sn khng u t . iu quan trng l bn phi lp
bng tnh lit k tt c nhng d ton v chi ph, bn s nhn c g t bt ng sn ny,
thi gian nm gi c phn c th, vic xy dng hay cng tc marketing cho ta nh. Sau
khi xem xt tt c nhng khon mc trn, bn hy tnh ton cn thn li tc c c. Bn
hy ly s trung bnh gia lng nhit tnh v thc t ti chnh trong d n, nu kt qu thu
c p ng c s mong ch ca bn th hy tin hnh d n.lxxxv
Tm hiu phong cch sng ca
khch mua v khch thu
Trc khi tin hnh bt k d n kinh doanh bt ng sn no, bn phi quyt nh ci g
ph hp vi d n ny. Bn phi t mnh lm quen vi khu vc xung quanh, li sng v thu
nhp ca nhng ngi bn ang c nh bn hay cho thu. t c iu ny, bn phi
nghin cu v tm hiu v khch hng tim nng cng nhiu cng tt: i nghin cu cc d
n khc trong khu vc; ni chuyn vi nhng ngi mi gii sng bng ngh bn hoc cho
thu nh. Nu bn ng vai l khch thu hoc khch mua tim nng th nhng ngi mi
gii ny s cung cp hng lot thng tin v bn c th chn ra c nhng thng tin cn
thit. Hy tm ra nhng tin ch m nhng ngi hot ng trong lnh vc bt ng sn khc
em li cho khch hng. Khi thit k Thp Trump thnh khu chung c sang trng, Trump
pht hin mt thc t l rt nhiu gim c iu hnh quan trng trong tt c nhng tp
on ln v nhiu ngi sao mn bc, nhng ngi ni ting mun c mt ta nh c danh
ting nm v tr quan trng. H sn sng tr thm tin mua/thu nhng ta nh ny.
nhp cao ang m dn v thng rt kh phn bit c thu nhp ca gia nh thuc loi
no. Sau khi tm hiu khch mua v khch thu, bn c th cn tip tc tm hiu khch
hng mc tiu. iu ny c ngha l nu bn ny sinh ra nhng tng mi th bn phi
xem tng ny c ph hp vi nhng g m khch hng mong mun khng. S thnh
cng trong ngnh kinh doanh bt ng sn c mi quan h trc tip vi vic bn a ra
nhng quyt nh ng thi im v vic bn thay i c th ph hp vi s thay i
theo thi gian ca hon cnh. Bn phi quan tm n mi th xy ra trong nn kinh t a
phng mnh v mi trng bt ng sn v iu ny c th nh hng n qu trnh a ra
quyt nh. Nhng nh u t bt ng sn nhanh nhy, cng nh nhng nh doanh nghip
ni chung, phi lun lun linh hot.lxxxviii
Chng 6
THU HT VN
Cc chin thut hp dn cc nh u t
NHNG IM CHNH:
Lm cho ngi cho vay mun kinh doanh vi bn
Hy vay cng nhiu cng tt
Vay tin t ngi cho vay m bn sn c mi quan h
ng v ht ra cc chi tit
Lm th no c c cc nh u t
Cc la chn th chp khc nhau cho cc nh u t nh
V d: Ta nh GM, To
Ta nh GM
dch v bt ng sn no. Vic s dng khon tin i vay mua bt ng sn phc v cho
mt vi mc ch: H tr bn v mt ti chnh, gip bn c kh nng mua nhiu hn,
thng l t 20 n 30 ln th m bn c th mua bng tin mt. iu ny gip bn khng
phi cng khai ton b gi tr ti sn ca bn. V s tin chi tr li tc cho khon tin vay
gip bn gim s tin phi ng thu ng k.lxxxix
Khi Trump u t vo mt d n bt ng sn, ng s dng tin ca mnh vo d n
t hn nhiu so vi bn ngh. V d, ng thng xy dng mt ta nh hoc l cho
thu hoc bn cc cn h thuc ta nh. in hnh l cc nh u t ca ng trong d n
s u t 85% trong khi Trump ch gp 15% vn. Sau , ng v cc i tc s a ra mt
t l thu hi cho khon tin mt m h u t cho d n. Tuy nhin, khon tin thu hi s
c tch ly li v khng c tr cho n khi d n thu c tin mt chia. Khi cc
cn h c bn, Trump s dng cc ngun qu c thm ngoi khon th chp chi tr
cho cc khon li sut tch ly. Khi cc khon li sut tch ly c tr, nhng khon qu
cn li s c dng chi tr cho khon u t tin mt ca cc i tc u t. Khi tt c
cc i tc thu hi c tin u t v li sut tch ly, nhng khon thu nhp khc s
c chia s gia cc i tc vi nhau. Nhng s phn chia li nhun lc ny khng cn l
85% cho cc i tc v 15% cho Trump na. By gi t li nhun s c th l 50-50, 40-60,
hoc 25-75, ph thuc vo cc iu kin khc nhau ca giao dch. Vic phn chia li nhun
cng ph thuc vo t l li sut tr cho cc i tc bn ngoi. T l li sut tr cho cc i
tc ny cng thp, t l li nhun h c c s cao hn. Hy tng tng nhng d n ca
Trump ln n c no, v ni mt cch tng i, 15% l mt con s ln. Nu chng ta ni
v mt ta nh tr gi 300 triu la, th 15% tng ng vi 45 triu la.
Trump thng c mt vi nhm hoc mt cng ty ln tham gia vi t cch l i tc.
NGHIN CU TRNG HP V U T
Ta nh GM
Ta nh GM thnh ph New York l mt ta khng l. c cng ty
General Motors xy dng lm tr s chnh, l mt cu trc cao 50
tng c din tch hai triu feet vung c mt tin nm i l s 5 v
Hilberg thch quan im , c bit l khi Donald Trump, ngi sao sng
trn th trng bt ng sn New York, a ra tng ny. H lp mt
lin doanh trong Consenco chp nhn u t lng tin ln cho mt
khon vay th chp mi m Trump c s dng.
Trump k mt hp ng vi hng Lehman Brothers vi mt mc ph
n nh, h s cam kt cho vay 700 triu la vi mc li sut thp c
th chp nhn c i vi Trump. Lng tin 700 triu la ny chim
gn 90% mc gi giao bn l mt khon cho vay rt cao so vi gi tr
ca ta nh. V khon vay l mt gnh nng cc k ln nn Lehman yu
cu phi c mt s m bo nhm thu ht cc nh u t tham gia vo
d n. Trump thuyt phc Consenco dnh cho nhng ngi cho vay s
m bo m h mun. c th t c mt mc li sut thp,
Lehman phi phn nh khon cho vay (v d, chia khon cho vay
thnh nhiu hp ng cho vay, mi hp ng s c mt mc ri ro v
mt mc li sut khc nhau ri Lehman s bn cho mt nh u t no
). Khon cho vay th chp u tin c gi tr 500 triu la v c
phn lp thnh cc khon vay 100 triu la. Ngi cho vay lp cui
cng s c u tin tr mun nht, nhng li nhn c mc li sut
thp nht. Ngi cho vay lp u tin s c u tin tr sm nht
nhng li nhn c mc li sut cao nht.
i vi 200 triu la cn li, ngoi khon cho vay chnh 500 triu
la, mt khon ph vay th hai c lp ra. Cng ging nh khon vay
chnh, khon vay th hai ny cng c phn theo cp ri ro v mc
li nhun phn chia cho cc nh u t c nhng mong mun khc
nhau. Khon ph vay i km vi bo m ca Consenco s c mc li
nhun thp hn khon vay khng c m bo. Consenco v Trump cp
vn cho bt c mt khon tin no cn phi c thm mua ta nh nh
yu cu a ra trong hp ng lin doanh. Nu cn thm cc khon
tin cho vic sa sang nng cp hoc cho cc mc tiu kinh doanh khc,
c Cosenco v Trump s cp vn theo t l c phn bng cc khon vay
c li sut.
tr cho khon li sut vay nhiu hn l chi tr cho ngi nh ca mnh. Rt nhiu ngi mua
nh khng th tnh ton tng chi ph cho li sut ca vic th chp dnh cho ngi nh ca
h. V d, hy tng tng rng bn mua mt ngi nh vi gi 165.000 la v vay
150.000 la vi li sut 7% trong vng 30 nm. Khon th chp , nu c tr dn
trong thi hn l 30 nm, s c chi ph 359.640 la ln gp hai ln lng tin m bn
mn v gp hn hai ln gi ngi nh m anh mua. By gi trong mt tnh hung khc, nu
bn cng mua ngi nh v vay cng mt lng tin 150.000 la, nhng thay vo
vay mt khon th chp thp hn mc 6% trong thi hn 30 nm mt khc bit c v
khim tn hn mt phn trm so vi mc li sut th chp 7% - hy xem xt tng lng tin
tit kim c. Khon vay th chp c mc li sut thp hn l 6%, nu c tr dn trong
cng thi hn l 30 nm, s tn ca bn 324.000 la v tit kim c 35.640 la. Do
vic s hu mt ngi nh l s u t lu di (tri vi rt nhiu khon u t cho kinh
doanh khc), l khon cp vn bo th, c mc li c nh, khng phi tr nhng khon tin
qu cao, r rng l mt khon u t tt nht. iu quan trng l bn phi an tm rng
ngi nh ca bn khng bao gi lm vo cnh nguy him.
Chng 7
TM KIM S GIP CA CC
CHUYN GIA BT NG SN
GII NHT
NHNG IM CHNH:
Thu ngi da trn danh ting v h s kinh nghim
Sn sng tr tin thng
i hi uy tn ngh nghip ca bn
Yu cu nhng k nng i vi cc lnh vc chuyn mn chnh
V d: Ta nh GM, To
s, lut s, i l cho thu, k ton, nh thu, k s, nh thit k v nhng chuyn gia khc.
Khi lin quan n nhng vn bn php lut hoc cn nhng t vn v kinh doanh, ng
thng gi in thoi cho ti u tin tham kho kin. ng bit rng ng c th t
c nhiu hn rt nhiu bng cch s dng dch v ca nhng chuyn gia bt ng sn
hng u nh ti. Chng ny s miu t cch thc bn c th tm ra nhng ngi thc s
c ch cho bn, nhng gi tr ca h i vi bn ng gi gp nhiu ln ton b chi ph tin
th lao bn phi tr cho h.
Rt nhiu nh u t nh gp rc ri bi v h c gng t mnh lm mi th k c nhng
cng vic thu m v php lut. thnh cng vi d n bt ng sn, bn cn c nhng
ngi gii nht trong lnh vc ny tr gip.
V d, khi ti cng ngi anh r tn l Martin Beck mua mt ci i pht thanh trn hn
o Long, ti chng bit g v kinh doanh i pht thanh c, nhng anh r ti th bit. Anh ta
bit v thy th v bit cch thu ht nhiu thnh gi hn. Anh ta bit v mi cho, thy th
v bit cch tng doanh thu qung co, bn qung co trn i pht thanh v anh ta bit
nhng nh qung co ngh g, anh ta cng bit cch tt nht bao trn nhng g chng ti
ang c ln k hoch bn qung co. Anh ta cng bit rt nhiu v tit kim chi ph. V
d, bn khng cn mt pht thanh vin ring l cho su i pht thanh. Bn c th quan h
vi knh pht thanh CNN v s dng bn tin ca h c sa i i cht cho ph hp vi
yu t a phng cho tt c trm pht thanh ca mnh. Trc y, bn cn b tr i ng
nhn vin cho mt phng tin tc ring bit. Vi s gii giang v chuyn mn ca Marty v
s nhy bn v ti chnh v kinh doanh ca ti, chng ti to ra mt v kinh doanh thnh
cng, kt qu l cui cng chng ti bn v thu li nhun hng triu la M. ng ngh
rng bn c th lm mi th. Xung quanh bn l nhng chuyn gia v bn s bt c
nhng phin toi v thm ch tit kim c c tin bc na.ci
NGHIN CU LNH VC U T
Bit th Trump Brazil
Trump ni ting v vic thu c nhng ngi gii giang nht v
to ra c cht lng v s sang trng trong bt c th g ng u t,
nhng ngi bn ang lm vic cng v bn s khng lm ch c tnh hung. Bn cng chun b
k bao nhiu, mc thanh cng ca bn cng ln by nhiu.
xv Nu iu ny d dng, c th khng c nhiu li nhun trong vic ny
xviMt trong nhng nn tng trong trit l ca Trump l Ci thin bt k mt v tr no
xvii khng phi l ta nh 90 tng, ta nh ch cao 72 tng (n cao tng ng 90
tng v trn nh cao hn so vi bnh thng cao ca trn nh khng nh hng n
din tch mng cho php)
xxxiNu bn mun c c lng tin, hy t mnh thc hin cng vic; Hy gp nhng ngi
quan trng.
xxxiivic u t vo bt ng sn di hn v mun thnh cng lun phi da vo cc mi quan
h c nhn tt vi nhng nhn vt quan trng c lin quan
xxxiiiMt trong nhng quy lut c bn nht v bn cht con ngi l chng ta ai cng mun c
th m ngi khc mun c hoc khng ai khc c c. Nu bn ni vi ai rng bn khng
mun bn mt khu bt ng sn ca mnh, c th l h s mun c c khu bt ng sn hn.
Thm ch, h c th s bm ly bn cho n khi bn phi a ra mt mc gi. iu n gin l mt
th g vi s lng c gii hn s to ra mt mong mun s hu n. V d, thnh cng ca bt
k cuc bn u gi no cng ph thuc vo s lng ngi u gi v s phn khch nhit thnh
ca mi trng u gi c hm nng. V mi khu bt ng sn v mi ta nh mt kha cnh
no u c tnh duy nht, nguyn tc v tnh c nht s hot ng y gi thu cao ln,
nhng bn c th c c mc gi cao hn nhiu nu bn c kh nng bin khu bt ng sn ca
mnh thnh mt khu bt ng sn thng hng hn.
xxxivCm gic hp l nh by tt c nhng ai khng ch n nguy him m n to ra.
l s nh d ca nhng ai tin vo nhng g m h c c t cc vn bn hoc nghe c t cc
phng tin thng tin i chng hay mt vi ngun thng tin xc ng t chnh quyn. N m nh
hng ti vic a ra quyt nh ca tt c mi ngi trong cch biu hin ca n
xxxvMi mt vn bn u c th iu chnh trong nhng hon cnh thch hp!
xxxviKhi mt ngi bn nh ti a ra li khuyn xem anh ta nn tr bao nhiu cho mt cn h c v l ngi nh m c ca anh ta, ti hi: Gi m anh s tr l bao nhiu? Anh ta p li:
V ngi bn cn h a ra mc gi 3,6 triu la, ti d nh s tr ng ta 3,4 triu la. Ti
ni vi anh ta: Hy tr 1,8 triu la. Anh ta p: Ngi bn nh s ni cu vi li mc c nc
ci v ti s mt ngi nh. Ti ni: "Anh hy c th i v xem iu g s xy ra". Anh ta
chp nhn li khuyn ca ti v cui cng mua c cn h vi gi 2,1 triu la. Cm gic hp
l sut na lm bn ti mt 1,3 triu la.
xxxviing lc li bi cm gic hp l. iu ny thng do nhng ngi bn nh to ra. H
che y v thm tht cho cc con s ca h bng nhng thng tin m h ly c t nhng ngun
khng minh bch to ra thng tin c v ng tin cy. Hy thn trng vi bt c thng tin chi ph
hay thu nhp no c a ra v bt c khu bt ng sn no m bn ang mun mua v hy t xc
minh nhng thng tin ny.
xxxviiing tip nhn th ng mi iu m bn c c hoc nghe c t nhng ngi mi
gii, nhng ngi bn, nhng ngi mua, nhng ngi i thu, cc chuyn gia, hoc nhng g bn
xem c trn ti vi nh th l chng c khc vo . Hy sn sng chp nhn o bi li
thng tin xc nhn li s tht ng sau bt k mt d n no bn tham gia.
xxxixHy s dng vn phong d i vo lng ngi vi nhng bi vit trn cc t bo c a
chung v ph hp, cc bo co t cc ngun xc ng ca chnh quyn v cc khu bt ng sn
c a chung khc so snh vi ci m bn thu thp c. Qung co trn phng tin thng
tin i chng, nhn mnh l nhng cn h cho thu cui cng; phn cho thu cui cng ca
ch thu; gim gi ln cui; cho gi c bit; thit k c bit hoc mt cu no tng
t s to ra c mong mun s hu bt ng sn ca bn. Hy dng tr tng tng ca bn
nhng mi th phi kho lo t c hiu qu.
xlCc nh u t bt ng sn c xu hng suy ngh rng vic mua hoc bn bt ng sn ch l
cuc m phn duy nht vi mt ln chun b. Khng ng nh vy. l mt chui c l ca hng
trm cuc m phn vi rt nhiu giai on khc nhau. Mi mt cuc in thoi l mt ln m
phn; mi mt l th gi l mt vng m phn; mi mt ln giao tip trong thc t l mt cuc
m phn. V cn phi x l chng ring bit vi nhau c c kt qu cui cng l iu bn
mong mun. V d, mi mt ln giao tip vi mt i tc tim nng, mt ngi mua, mt ngi
bn, hoc bt c ai, bn cn dnh thi gian chun b c th nhn c cu tr li m mnh ang
tm kim.
xliMt hp ng c k kt nhanh chng vi phm rt nhiu nguyn tc m phn c bn v
him khi l mt cch tip cn ng n. Tuy nhin, i vi mt ngi m phn c k nng v kinh
nghim, nhanh chng k kt mt hp ng c th l mt v kh li hi c c kt qu ng nh
s khng xy ra nu pha bn kia c thm thi gian xem xt cc yu t quan trng. Hy cn trng
ti a khi y nhanh tc m phn v thng th tt nht vn l m phn t t.
xliiV th nu bn ang m phn v mt khu bt ng sn, hy theo cc bc nh vy ngay c
1.
2.
3.