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rea Mnima de Lote: Superficie mnima que un lote debera tener en ciertos sectores

de la ciudad segn los planes de densificacin urbana


- Frente Mnimo de Lote: Longitud mnima de la fachada del lote, independientemente
de su rea; esto sirve para evitar terrenos "tripa"; por ejemplo, el rea mnima puede
ser de 160 m2, pero no por ello el terreno va a ser de 4 x 40 metros.
- rea Libre Mnima: Se expresa en % y es la cantidad de rea que no debe estar
techada; no se considera rea libre el rea de patios y jardines sobre los cuales exista
un volado o alero en cualquier piso (Ver imagen).
- La Altura Mxima es la cantidad mxima de pisos o metros (segn el caso) que una
edificacin puede levantarse por encima del nivel de la calle (los stanos no son
considerados en el clculo) , la Hmx est en funcin del ancho de la va de la que se
sirve la edificacin.
- El Retiro Mnimo es una lnea imaginaria paralela a la fachada (y lados y/o fondo
segn el caso) retirada una cierta distancia de la calle a fin de permitir un adecuado
aislamiento de la edificacin de la calle; sobre este retiro se pueden construir casetas
de guardiana, escaleras hasta 1.50m. cercos perimtricos y obras complementarias sin
que afecte los clculos de rea.
- EL Coeficiente de Edificacin es un factor de relacin entre el rea de terreno y el
rea construida mxima posible; el clculo es simple:
rea de Terreno x Coeficiente de Edificacin = Cantidad mxima de m2 que puedo
construir
Sin embargo, esto va en relacin directa a lo que indica el rea Libre, y la Altura
Mxima, as por ejemplo:
rea de Terreno = 200 m2
Altura Mxima = 5 Pisos
rea Libre Mnima = 30%, o sea...200 x 0.30 = 60m2...significa que por piso mximo
podremos techar200 - 60 = 140 m2
Coeficiente de Edificacin = 4.0
Entonces...rea de Terreno 200m2 x 4.0 = 800m2 que podemos construir
Pero solo podemos techar 140m2 por piso, es decir...si quisiera saber el nmero de
pisos que necesitara para construir todo lo que el parmetro me permite, hara el
siguiente clculo: rea Mxima Construible (800m2) / rea Mxima por Piso (140m2) =
5.7 pisos
Peeeeeeeeero....la Altura Mxima solo nos permite construir 5 pisos...x 140m2 c/u =
700m2 que construiriamos como mximo
Quiz es un poco confuso...pero a veces los parmetros no necesariamente arrojan el
mismo resultado, pero siempre deberemos tomar el valor menor :-(

Otros parmetros son el nmero de plazas de estacionamientos por edificacin, la
densidad urbana (en funcin del nmero de viviendas), etc.
Estuve resaltando los trminos "construir" de "techar" por que las normas pueden ser
confusas, por ello, adjunto las definiciones legales:
- rea Construida: rea encerrada bajo la proyeccin de los techos o cubiertas que
encierran espacios cerrados (Fuente: Ley de Propiedad Horizontal...derogada...pero no
hay otra definicin)
- rea Techada: rea encerrada bajo la proyeccin de todo tipo de techos o
cubiertas...o sea...rea Techada > rea Construida (Fuente: Ley 27157, RNE, Ley
29090, Reglamento de Inscripcin de Predios, etc.)
- rea Libre: rea no techada...sin embargo, el RNE considera rea Libre a los ductos,
pozos y patios techados con cubiertas ligeras transparentes que garanticen la
ventilacin de los vanos a los que sirve
Si...es toda una confusin...as es la ley...pero como somos arquitectos y no
abogados...antes de hacer primar la interpretacin literal de la ley...debemos
considerar el criterio tcnico para su aplicacin...saber de donde viene y para qu...
Adicionalmente te recomiendo darle una leida a las normas A010 y A020 del
Reglamento Nacional de Edificaciones, lamentablemente an no lo hemos
subido...pero vamos a solucionar ese problema lo antes posible!
Espero haber podido ayudar

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