CODIGO CIVIL PARA EL ESTADO LIBRE Y SOBERANO DE QUINTANA ROO
ltima Reforma Publicada en el Peridico Oficial el 2 de Julio de 2013
TTULO PRELIMINAR Disposiciones sobre la Ley en General Artculo 17.- Los bienes inmuebles ubicados en el Estado de Quintana Roo y los muebles que se encuentren en l, se rigen por las disposiciones de este Cdigo, aun cuando sus dueos estn domiciliados fuera de la entidad.
TTULO SPTIMO Del Arrendamiento CAPTULO PRIMERO Disposiciones Generales Artculo 2676.- El arrendamiento es el contrato por el cual una persona concede temporalmente a otra el uso y en ocasiones tambin el goce de un bien, a cambio de un precio cierto, en dinero o en especie, que el arrendatario pagar al arrendador peridicamente y mientras dura ese uso o ese goce.
El arrendamiento de bienes muebles no puede exceder de cinco aos; de diez el de fincas destinadas a habitacin o a fines agrcolas o ganaderos; de quince el de fincas destinadas al comercio o a despachos, oficinas o consultorios de profesionales, y de veinte el de inmuebles destinados al ejercicio de una industria. Todos estos plazos pueden ser renovados por perodos que en ningn caso excedan, en cada renovacin, de los lmites fijados a cada uno de los mencionados tipos de arrendamiento. Artculo 2677.- Las partes gozan de la ms amplia libertad de contratacin en cuanto a la fijacin del monto de la renta. Artculo 2678.- Hecha excepcin de los bienes que la ley prohbe arrendar y de los derechos estrictamente personales, son susceptibles de ser arrendados todos los bienes que pueden usarse sin consumirse, bajo el concepto de que en ningn caso el arrendamiento concede al arrendatario derechos reales sobre el bien arrendado, sino slo derechos personales en relacin con el uso o goce de dicho bien. Artculo 2679.- Quien no es dueo del bien podr arrendarlo si tiene facultad para celebrar el contrato, ya en virtud de autorizacin del dueo, ya por disposicin de la ley. En el primer caso del prrafo anterior la constitucin del arrendamiento se sujetar a los lmites fijados en la autorizacin, y en el segundo a los que la ley seala a los administradores de bienes ajenos. Cuando el usufructuario d en arrendamiento el bien usufructuado, actuar al respecto con plenos poderes, del mismo modo que lo hace el propietario cuando arrienda el bien del que es dueo. Artculo 2680.- No puede el copropietario del bien indiviso arrendar ste, sino con el consentimiento unnime de los otros copropietarios. Artculo 2681.- Se prohbe a los magistrados, a los jueces y a cualesquiera otros funcionarios o empleados pblicos, tomar en arrendamiento por s o por interpsita persona, los bienes que puedan o deban arrendarse en los negocios en que intervengan. Asimismo, se prohbe a los encargados de los establecimientos paraestatales y organismos descentralizados y a los funcionarios y empleados pblicos, tomar en arrendamiento los bienes que con los expresados caracteres administren. Artculo 2682.- El arrendamiento debe otorgarse por escrito y su vigencia se inicia, salvo convenio en contrario, con la entrega del bien. Artculo 2683.- El contrato de arrendamiento no se rescinde por la muerte del arrendador ni del arrendatario, salvo convenio en otro sentido, sino que contina con los respectivos herederos, a cuyo efecto los familiares sobrevivientes del contratante fallecido debern comunicar por escrito a la otra parte, quin de ellos los representar en las nuevas relaciones contractuales. Artculo 2684.- Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se verificare la transmisin de la propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistir en los trminos del contrato, pues sin cambiar la situacin jurdica del arrendatario, el adquirente de la propiedad simplemente se subrogar, por ministerio de la ley, en los derechos y obligaciones del arrendador. Respecto al pago de las rentas, el arrendatario tendr obligacin de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato, desde la fecha en que se le notifique judicial o extrajudicialmente ante notario o ante dos testigos haberse otorgado el correspondiente ttulo de propiedad, aun cuando alegue haber pagado al primer propietario, a no ser que el adelanto de rentas aparezca expresamente estipulado en el mismo contrato de arrendamiento. Artculo 2685.- Si la transmisin de la propiedad se hiciere por causa de utilidad pblica, el contrato se extinguir; pero el locador y el locatario debern ser indemnizados por el expropiador, conforme a lo que establezca la ley respectiva. Artculo 2686.- Los arrendamientos de bienes del Estado, municipales o de establecimientos pblicos u organismos descentralizados, estarn sujetos a las disposiciones del Derecho Administrativo, y en lo que no lo estuvieren, a las disposiciones de este ttulo. CAPTULO SEGUNDO De los Derechos y Obligaciones del Arrendador Artculo 2687.- El arrendador est obligado, aunque no haya pacto expreso: I.- A mantener el bien arrendado en estado de servir para el uso convenido, y a falta de convenio al respecto, para el uso a que aqul, por su misma naturaleza, estuviere destinado, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias; II.- A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso del bien arrendado, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables; III.- A garantizar el uso o goce pacfico del bien por todo el tiempo del contrato; y IV.- A responder de los daos y perjuicios que sufra el arrendatario por los defectos o vicios ocultos del bien, anteriores al arrendamiento. Artculo 2688.- El arrendador no puede, durante el arrendamiento, mudar la forma del bien arrendado, ni intervenir en el uso legtimo de l, salvo el caso designado en la fraccin II del artculo anterior, a cuyo efecto el arrendatario deber poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daos y perjuicios que su omisin cause. Si el arrendador no cumpliere con hacer las reparaciones necesarias para el uso a que est destinado el bien, quedar a eleccin del arrendatario demandar la rescisin del arrendamiento u ocurrir al juez para que estreche al arrendador al cumplimiento de su obligacin, mediante el procedimiento rpido que se establezca en el Cdigo de Procedimientos Civiles; en la inteligencia de que si el arrendador no hiciere las reparaciones en el trmino que en ejecucin de sentencia fije el juez, ste podr autorizar al arrendatario a que las haga a cuenta de rentas. El juez, segn las circunstancias del caso, decidir sobre el pago de los daos y perjuicios que se causen al arrendatario por falta de oportunidad en las reparaciones. Artculo 2689.- Lo dispuesto en la fraccin III del artculo 2687, no comprende los abusos de fuerza ni las vas de hecho de terceros que impidan el uso o goce del bien. El arrendatario, en esos casos, slo tiene accin contra los autores de los hechos, y aunque fueren insolventes, no tendr accin contra el arrendador.
Artculo 2690.- El arrendatario est obligado a poner en conocimiento del propietario, en el ms breve trmino posible, toda usurpacin o novedad daosa que otro haya hecho o abiertamente prepare en el bien arrendado, so pena de pagar los daos y perjuicios que cause con su omisin. Lo dispuesto en este artculo no priva al arrendatario del derecho de defender, como poseedor, el bien que tiene en arrendamiento. Artculo 2691.- Si el arrendador fuere vencido en juicio sobre una parte del bien arrendado, puede el arrendatario, a su eleccin, reclamar una disminucin en la renta, o la rescisin del contrato con el pago de los daos y perjuicios que sufra. Artculo 2692.- El arrendador responde de los vicios o defectos del bien arrendado que impidan su uso, aunque l no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido sin culpa del arrendatario, en el curso del arrendamiento. El arrendatario puede pedir en este caso la disminucin de la renta o la rescisin del contrato, salvo que se pruebe que tuvo conocimiento antes, o en el momento de celebrarlo, de los vicios o defectos del bien arrendado. Artculo 2693.- Si al terminar el arrendamiento hubiere algn saldo a favor del arrendatario, el arrendador deber devolverlo inmediatamente, a no ser que tenga algn derecho que ejercitar contra aqul en cuyo caso depositar judicialmente el saldo referido. La misma regla se observar respecto del arrendatario por algn saldo que quede en su poder al terminar el contrato, a favor del arrendador. Artculo 2694.- Corresponde al arrendador pagar las mejoras hechas por el arrendatario: I.- Si en el contrato, o posteriormente, lo autoriz para hacerlas y se oblig a pagarlas; II.- Si se trata de mejoras tiles y por culpa de arrendador se rescindiese el contrato; III.- Cuando el contrato fuere por tiempo indeterminado, si el arrendador autoriz al arrendatario para que hiciera mejoras y antes de que transcurra el tiempo necesario para que el arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras de los gastos que hizo, da el arrendador por concluido el arrendamiento. Las mejoras a que se refieren las fracciones II y III debern ser pagadas por el arrendador, no obstante que en el contrato se hubiese estipulado que las mejoras quedasen a beneficio del bien arrendado. CAPTULO TERCERO De los Derechos y Obligaciones del Arrendatario Artculo 2695.- El arrendatario est obligado: I.- A satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos; II.- A responder de los perjuicios que el bien arrendado sufra por su culpa o negligencia, la de sus familiares, visitas, sirvientes o subarrendatarios. En el caso de estos ltimos la responsabilidad ser solidaria y slo la tendr el arrendatario si subarrend sin autorizacin especial; III.- A servirse del bien solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de l;
IV.- A responder por el incendio del bien arrendado; V.- A hacer las reparaciones de los deterioros de poca importancia que sufra el inmueble o sus accesorios y que regularmente se causan al habitar una casa; VI.- A restituir el bien al terminar el contrato; y VII.- A cumplir las dems obligaciones que la ley le seale. Artculo 2696.- Salvo pacto en contrario, la renta comenzar a causarse a partir del da en que el arrendatario reciba el bien o se d por recibido de l, y dejar de causarse el da de la restitucin. En consecuencia, y salvo tal pacto, el arrendatario slo est obligado a pagar la renta que se cause en dicho lapso, y debe hacerlo con la periodicidad y en el lugar convenidos o, en su defecto, en su casa habitacin o en su despacho, semestralmente si se trata de arrendamiento de predios rsticos, y mensualmente en todos los dems casos. Artculo 2697.- Si el precio del arrendamiento debiere pagarse en frutos, y el arrendatario no los entregare en el tiempo debido, estar obligado a pagar en dinero el mayor precio que tuvieren los frutos dentro del tiempo transcurrido desde la poca en que debi hacer el pago, hasta la poca en que lo haga. Artculo 2698.- Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso del bien arrendado, no se causar renta mientras dure el impedimento, y si ste dura ms de dos meses, podr el arrendatario pedir la rescisin del contrato. En cambio, si por las mismas causas slo se impide en parte el uso del bien, podr el arrendatario pedir la reduccin parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisin del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el prrafo anterior. Lo dispuesto en este artculo no es renunciable. Artculo 2699.- Si la privacin del uso proviene de la eviccin del predio, se observar lo dispuesto en el artculo anterior, pero si el arrendador procedi con mala fe, responder tambin de los daos y perjuicios. Artculo 2700.- El arrendatario es responsable del incendio del bien arrendado, a no ser que provenga de caso fortuito, fuerza mayor, vicio de construccin, o que se haya comunicado de otra parte, si tom las precauciones necesarias para evitar que el fuego se propagara. Artculo 2701.- Cuando son varios los arrendatarios y no se sabe dnde comenz el incendio, todos son responsables proporcionalmente a la renta que paguen, y si el arrendador ocupa parte de la finca, tambin responder proporcionalmente a la renta que a esa parte fijen peritos. Si se prueba que el incendio comenz en la habitacin del dueo o de uno de los inquilinos, solamente ste, o en su caso aqul, ser el responsable. Artculo 2702.- Si alguno de los arrendatarios prueba que el fuego no pudo comenzar en la parte que ocupa, quedar libre de responsabilidad. Artculo 2703.- La responsabilidad en los casos de que tratan los tres artculos anteriores, comprenden no solamente el pago de los daos y perjuicios sufridos por el propietario, sino el de los que se haya causado a otras personas, siempre que provengan directamente del incendio. Artculo 2704.- El arrendatario que vaya a establecer en la finca arrendada una industria peligrosa, tiene obligacin de asegurar dicha finca contra el riesgo probable que origine el ejercicio de esa industria. El seguro se extender a favor del arrendador.
Artculo 2705.- El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del arrendador, variar la forma del bien arrendado. Si lo hace, debe, cuando lo devuelva, restablecerlo al estado en que lo recibi, siendo adems responsable de los daos y perjuicios que llegaren a causarse. Artculo 2706.- Si el arrendatario ha recibido la finca con expresa descripcin de las partes de que se compone, debe devolverla, al concluir el arrendamiento, tal como la recibi, salvo lo que hubiere percibido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. La ley presume que el arrendatario que admiti el bien arrendado sin la descripcin expresada en el prrafo anterior, lo recibi en buen estado, salvo prueba en contrario. Artculo 2707.- El arrendatario que por causa de reparaciones pierda el uso total del bien, tiene derecho a no pagar el precio del arrendamiento y a pedir la rescisin del contrato, en tanto que si la prdida del uso no es total sino parcial, slo podr pedir la reduccin equitativa de la renta; pero tambin podr demandar la rescisin, si dicha prdida parcial del uso dura ms de dos meses. Artculo 2708.- En los arrendamientos que han durado ms de cinco aos y cuando el arrendatario ha hecho mejoras de importancia en la finca arrendada, tiene ste, si est al corriente en el pago de la renta, derecho a que, en igualdad de condiciones, se le prefiera a otro interesado en el nuevo arrendamiento de la finca. Tambin gozar del derecho del tanto si el propietario quiere vender la finca arrendada, aplicndose en lo conducente lo dispuesto en el artculo 1999.
CAPTULO SEXTO Disposiciones Especiales Respecto de los Arrendamientos de Inmuebles por Tiempo Indeterminado Artculo 2714.- Todos los arrendamientos de predios rsticos o urbanos que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirn a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte dado en forma indubitable con dos meses de anticipacin si el predio es urbano, y con un ao si es rstico. Artculo 2715.- Dado el aviso a que se refiere el artculo anterior, el arrendatario de predio urbano est obligado a permitir que se pongan cdulas en lugares visibles del predio y a mostrar el interior de la casa a los que pretendan verla para alquilarla. Respecto de los predios rsticos, se observar lo dispuesto en el artculo 2713.
CAPTULO SPTIMO Del Subarriendo Artculo 2716.- El arrendatario no puede subarrendar el bien arrendado en todo, ni en parte, ni ceder sus derechos, sin autorizacin del arrendador. Hacerlo sin esta autorizacin es causa bastante para demandar la rescisin del arrendamiento y la nulidad del subarrendamiento, as como para exigir solidariamente al arrendatario y al subarrendatario los daos y perjuicios que se llegaren a causar al arrendador. Artculo 2717.- La autorizacin para subarrendar puede ser general o especial. Es general cuando se da sin sealar, expresa y concretamente, a quin o a quines se puede subarrendar, en todo o en parte, el bien arrendado. Es especial en el caso contrario, esto es, cuando se da haciendo este sealamiento, o cuando el locador aprueba expresamente, a posteriori, el contrato de subarrendamiento celebrado por su inquilino.
En este ltimo evento, es decir, en el de la autorizacin especial, se extingue el contrato de arrendamiento, en todo o en parte, segn sea el caso; queda, por tanto, liberado en igual forma el arrendatario de toda liga contractual frente al arrendador, salvo convenio expreso en contrario, y el sublocatario, al tomar el lugar del primitivo inquilino lo hace subrogndose en todos los derechos y obligaciones de ste, a no ser que por convenio se acuerde otra cosa. En cambio, si la autorizacin es general, independientemente de que el subarrendatario queda obligado en forma directa frente al arrendador, como si con l hubiera contratado, el subarrendador tambin quedar obligado en igual forma, como si l personalmente continuara en el uso o goce del bien. Artculo 2718.- El contrato de subarrendamiento debe constar por escrito y tambin el de arrendamiento.
CAPTULO DCIMO
Del Modo de Terminar el Arrendamiento Artculo 2736.- El arrendamiento puede terminar: I.- Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para el que el bien fue arrendado; II.- Por convenio expreso; III.- Por nulidad; IV.- Por rescisin; V.- Por confusin; VI.- Por prdida o destruccin total del bien arrendado, causadas por caso fortuito o fuerza mayor; VII.- Por expropiacin del bien arrendado hecha por causa de utilidad pblica, y VIII.- Por eviccin del bien dado en arrendamiento. Artculo 2737.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el da prefijado sin necesidad de desahucio. Si no se ha sealado tiempo, se observar lo que dispone el artculo 2714. Artculo 2738.- A ms tardar quince das despus de vencido un contrato de arrendamiento, tendr derecho el inquilino, siempre que est al corriente en el pago de las rentas, a pedir que se le prorrogue hasta por un ao ese contrato. Podr el arrendador aumentar hasta un diez por ciento, la renta anterior, siempre que demuestre que los alquileres en la zona de que se trate, han sufrido alzas que justifiquen el aumento. Quedan exceptuados de la obligacin de prorrogar el contrato de arrendamiento los propietarios que quieran habitar la casa, ocupar personalmente el local destinado a despacho, industria o comercio, o cultivar la finca cuyo arrendamiento ha vencido, bajo el concepto de que si pasados tres meses de la ejecucin del fallo respectivo el arrendador no habitare la casa, no cultivare el predio o no ocupare personalmente el local destinado a despacho, comercio o industria, ser condenado, en el procedimiento sumarsimo que seale el Cdigo de la materia, a entregarle al inquilino, por va de indemnizacin, el importe de la renta correspondiente a los meses que fije discrecionalmente el Juez o Tribunal y que no podr exceder de doce meses. Artculo 2739.- Si despus de terminado el arrendamiento y su prrroga, si la hubo, contina el arrendatario sin oposicin en el goce y uso del predio, y ste es rstico, se entender renovado el contrato por otro ao, y por tiempo indefinido si la finca es urbana. En cualquiera de ambos casos el arrendatario deber pagar la renta que corresponda al tiempo que exceda al del contrato, con arreglo a lo que pagaba. Artculo 2740.- Cuando haya prrroga en el contrato de arrendamiento o tcita reconduccin a que respectivamente se refieren los dos artculos anteriores, cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del arrendamiento, salvo convenio en contrario. Artculo 2741.- El arrendador puede exigir la rescisin del contrato:
I.- Por falta de pago de la renta en los trminos prevenidos en la fraccin I del artculo 2683; II.- Por usarse el bien en contravencin a lo dispuesto en la fraccin III del artculo 2695; y III.- Por el subarriendo del bien en contravencin a lo dispuesto en el artculo 2716. Artculo 2742.- Si el arrendador, sin motivo fundado, se opone al subarriendo que con derecho pretenda hacer el arrendatario, podr este pedir la rescisin del contrato. Artculo 2743.- Si el usufructuario no manifest su calidad de tal al hacer el arrendamiento, y por haberse consolidado la propiedad con el usufructo, exige el propietario la desocupacin de la finca, tiene el arrendatario derecho para demandar al arrendador la indemnizacin de daos y perjuicios. Artculo 2744.- Si el predio dado en arrendamiento fuere enajenado judicialmente, el contrato de arrendamiento subsistir, a menos que aparezca que se celebr dentro de los sesenta das anteriores al secuestro de la finca, en cuyo caso el arrendamiento podr darse por concluido. Artculo 2745.- En los casos de expropiacin y de ejecucin judicial, se observar, en lo conducente, lo dispuesto en el artculo 2713.