INTRODUCCIN

1. MOTIVACIN:

La hipoteca, en nuestro pas, solo permite afectar aquellos bienes
inmuebles que se encuentren determinados o sean actuales, con la
finalidad de garantizar el cumplimiento de una obligacin de dar suma de
dinero. Esto se desprende de lo regulado en el artculo 1106 del Cdigo
Civil, el cual prescribe la prohibicin de hipotecar bienes futuros.

No obstante, hace pocos aos, las Instituciones Bancarias idearon un
esquema tratando de soslayar el mencionado impedimento, teniendo como
principal objetivo solucionar el problema de acceso a la vivienda en los
sectores ms necesitados de la sociedad. Para esto tuvieron que recurrir a
la Superintendencia Nacional de Registros Pblicos con el objetivo de crear
una directiva que permita la anotacin preventiva del Contrato de Hipoteca
de Bien Futuro (contrato firmado entre el Banco y el tomador del crdito).
As, el crdito hipotecario comenz a tener vigencia o eficacia antes de que
el inmueble est terminado y haya sido inscrito en los Registros Pblicos.

Ante esta realidad, resulta importante dejar de lado el sistema jurdico
nuestro en donde solo es posible financiar con crdito hipotecario un
inmueble ya construido, principalmente porque implica un esfuerzo
financiero considerable para el constructor.

As mismo, consideramos que nuestro ordenamiento jurdico no es del todo
coherente en cuanto a la prohibicin de otorgar hipoteca de bienes futuros;
puesto que, por un lado, admite que este derecho real de garanta se
extienda a las partes integrantes y accesorias que existan o lleguen a
existir (bienes futuros); mientras que, por otra parte, permite la realizacin
de contratos de compra-venta que tenga como objetos a los mencionados
bienes futuros.

A partir de lo dicho es que nace la gran necesidad de que las caractersticas
de los bienes futuros se adecen a las que renen los objetos de la
prestacin de los Derechos Reales, con el fin de permitir la constitucin de
hipoteca sobre ellos; a estos efectos est dirigida nuestra investigacin.

2. FUNDAMENTO


3. OBJETIVOS:

3.1. Objetivos generales
Precisar la importancia de la garanta hipotecaria como medio
de crecimiento econmico en la sociedad actual.

Difundir la necesidad de regulacin de la hipoteca de bienes
futuros, de manera concreta que permita su eficaz aplicacin
en el sistema econmico.

Difundir el empleo de bienes futuros en garanta hipotecaria
para aprovechar las ventajas econmicas que presenta, no
solo para las empresas sino para la poblacin en general.

3.2. Objetivos especficos
Determinar con claridad la importancia econmica del uso de
bienes futuros en el sistema de garanta inmobiliaria.

Identificar los criterios que permiten el uso de bienes futuros
en garanta inmobiliaria dentro de otros ordenamientos
jurdicos.


4. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

El 27 de enero del ao 2003 el Directorio de la SUNARP, en su Sesin del
18 de diciembre del 2002, en uso de sus atribuciones acord por
unanimidad aprobar la Directiva que regula la inscripcin de los contratos de
compraventa de viviendas en proceso de construccin o en planos
financiados por terceros, as como la obligacin del Registrador de extender
de oficio la hipoteca legal o la hipoteca convencional que grave los bienes
enajenados, una vez que los mismos lleguen a existir.

Es as que mediante una ingeniosa prctica normativa y comercial se
permiti, pese a la imposibilidad jurdica de hipotecar bienes futuros
regulada por el Cdigo Civil en su artculo 1106, establecer un exitoso
modelo de financiamiento hipotecario que est orientado a movilizar la
oferta y demanda de viviendas, cuya mayor importancia est dada por
permitir que el crdito hipotecario cobre vida comercialmente antes de que
el inmueble est construido y que alcance las inscripciones registrales
correspondientes, con las ventajas que ello depara desde el punto de vista
del mercado y la posibilidad concreta de acceso a la vivienda.

Por otro lado, el artculo 1101 prescribe que la hipoteca se extiende a las
partes integrantes y accesorias del bien hipotecado; es decir, comprende
todo aquello que no se puede separar sin destruir, deteriorar o alterar el
bien, como sera el caso de una edificacin. De ser as, nuestro propio
ordenamiento estara considerando que la hipoteca se extiende tambin a
aquellas edificaciones que existan en el futuro, siempre que sean partes
integrantes del bien sujeto a esta garanta.

Por su parte, el artculo 1534 del C.C. regula la compra-venta de bienes
futuros; razn por la cual consideramos que, al ser la hipoteca reconocida
tambin como un contrato debera permitirse que los bienes futuros sean
considerados objetos de la prestacin.

En resumen, precisamos lo importante que significara para nuestro pas
que la mencionada figura jurdica (hipoteca de bienes futuros) tenga asiento
en el Cdigo Civil dado que se constituye en una herramienta que permitira
hacia futuro encontrar una forma de abordar una de las posibles salidas, por
cierto no la nica, del tan necesario acceso a la vivienda de los sectores
ms necesitados de la sociedad. Pero no solo ello, sino que tambin
permitira contar con una legislacin que procure el mejoramiento de las
condiciones actuales y futuras del mercado hipotecario.

4.1. Enunciado del problema:

Los bienes que podran existir fsicamente deberan ser materia de
hipoteca?

5. HIPTESIS

6. METODOLOGA, TCNICAS Y MATERIALES:

6.1. Metodologa: La metodologa utilizada en nuestra investigacin se
bas en un trabajo analtico, sinttico, descriptivo, exegtico y
hermenutico, desde el punto de vista legal y doctrinario de las
figuras jurdicas relacionadas con

6.2. Tcnicas: Las tcnicas a las que hemos recurrido son
principalmente: fichaje (tcnica de fichaje) de la informacin
bibliogrfica.

6.3. Materiales: Documentos tangibles como: libros, revistas jurdicas,
informacin va internet, cdigos y leyes, jurisprudencia, y algunos
trabajos publicados en internet.

7. GLOSA DEL CONTENIDO

8. LIMITACIONES





1.1. FUNDAMENTOS DEL PROBLEMA DE INVESTIGACIN:

1.1.1. Los bienes futuros

Segn Ramrez Cruz, Eugenio (2006) los bienes en su sentido
jurdico se puede definir como todo lo que puede ser objeto de
derechos y toda parte del mundo externo capaz de ser sometida a
nuestro poder e idnea a producir una utilidad econmica. (p.
134)

Mejorada C., Martn (2014) sostiene que: el bien futuro se define
a partir de cmo se ha expresado el objeto del negocio, buscando
el inters que las partes quieren proteger. (p.2)

Sols Crdova, Mario (2011) expresa que: hoy en da los
negocios sobre bienes futuros determinan el devenir de la
economa mundial, particularmente en los rubros agrcola y
minero. La futuridad se ha convertido en un factor capital que
determina el valor de los bienes a escala mundial. (p.58)


1.1.2. Objeto del acto jurdico

Segn Len Barandiaran, Jos (1999): El acto jurdico es el
hecho jurdico de carcter voluntario y lcito, cuyo efecto es
querido directamente por el agente (p. 36).

Viforeanu, citado por Len (1999) sostiene que: El objeto debe
tener los siguientes caracteres: 1) existir, o tener la posibilidad de
existir, porque las cosas futuras pueden formar el objeto de una
obligacin; 2) ser determinado o determinable; 3) ser posible; 4)
ser lcito (p. 51).

Vidal Ramrez (1999) nos indica lo siguiente: La posibilidad fsica
est referida a la factibilidad de realizacin con adecuacin a las
leyes de la naturaleza. Se trata de una posibilidad material, como
la existencia o posibilidad de existir de los bienes, intereses
jurdicos o relaciones jurdicas (p. 120).

1.1.3. Hipoteca

Definida en el Cdigo Civil peruano (1984): Por la hipoteca se
afecta un inmueble en garanta del cumplimiento de cualquier
obligacin, propia o de un tercero. La garanta no determina la
desposesin y otorga al acreedor los derechos de persecucin,
preferencia y venta judicial del bien hipotecado. (Art. 1097)

"La hipoteca es definida como la afectacin de un inmueble en
garanta del cumplimiento de una obligacin, lo que otorga al
acreedor los derechos de persecucin, preferencia y venta judicial
del bien hipotecado. Los caracteres jurdicos de la hipoteca son:
a) constituye un derecho real sobre un bien determinado, b) es un
derecho accesorio, puesto que se constituye en seguridad del
cumplimiento de una obligacin; c) es indivisible, de tal manera
que recae sobre el todo y cada una de las partes, y si el bien
hipotecado se divide, todas y cada una de las partes continan
gravadas en garanta del cumplimiento o pago." (Cas. N
30697Arequipa, Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema, El
Peruano, 3/04/98, p. 609).

Sostiene Guillermo Borda (1992): Son caracteres de la
hipoteca: a) es un derecho accesorio de un crdito en dinero; b)
recae sobre inmuebles; c) es solemne; d) es indivisible; e) es
convencional; f) est sujeta a la regla de la especialidad. (p. 194)

"La hipoteca es un derecho real, accesorio e indivisible, pues el
acreedor tiene el derecho de persecucin y venta del bien y que
se constituye en garanta de un crdito u obligacin,
extendindose a todas las partes del bien hipotecado." (Cas. N
723-98-Arequipa, Sala Civil de la Corte Suprema, El Peruano,
21/01/99, p. 2514).

Tambin la define Mariani de Vidal (2004): "La hipoteca es el
derecho real, convencionalmente constituido, sobre uno o varios
inmuebles especial y expresamente determinados, para garantizar
previa publicidad para hacerla oponible a terceros por medio
del ius perseqaendi (que permite caer sobre la o las cosas
afectadas en cualquier mano que se encuentren) y del ius
praeferendi (derecho a cobrarse con privilegio sobre el precio
obtenido en la ejecucin forzada de la o las mismas), un crdito
cierto y determinado en dinero, del cual resulta accesorio,
permaneciendo el o los inmuebles que salvo pacto en contrario
quedan afectados en su totalidad y en cada una de sus partes al
pago de todo y de cada una de las partes del crdito en poder
del propietario constituyente, que puede ser el deudor del crdito
garantizado, o un tercero, que afecta su inmueble sin obligarse
personalmente, conservando dicho constituyente las facultades
inherentes a su derecho de propiedad sobre la cosa, siempre y
cuando su ejercicio no redunde en perjuicio de la garanta que lo
afecta. (p. 164)