Herstructureren van bedrijventerreinen

Vernieuwen
op vertrouwd terrein
Herstructureren van bedrijventerreinen

Vernieuwen
op vertrouwd terrein

Voorwoord

Bedrijventerreinen zijn er in alle soorten en maten. Ze

vormen een onmisbaar onderdeel van de economi-
sche structuur. Al was het alleen maar omdat op die
terreinen circa 40 procent van de totale werkgelegen-
heid te vinden is. Reden genoeg om er zorgvuldig en
doordacht mee om te gaan. Bedrijven hebben immers
méér nodig dan alleen de ruimte. Er wordt in toene-
mende mate gelet op zaken als bereikbaarheid, veilig-
heid, kwaliteit, groen, beheer, bewegwijzering en
duurzaamheid.
kwestie van op vertrouwd terrein met elkaar meeden-
Het geïntegreerd aanpakken van zulke zaken kan van ken over vernieuwing. Daarbij kan ook úw inbreng
een bedrijventerrein een gebied met goede perspec- van essentieel belang zijn!
tieven maken. Met kansen op voortgaande groei,
méér kwaliteit, vernieuwing en werkgelegenheid. Het
zijn kansen die zeker met het oog op de toekomst niet
mogen worden gemist en die bedrijvigheid op niveau
mogelijk (blijven) maken. T.H. Woltman
Voorzitter Kamer van Koophandel
De herstructurering van oudere bedrijventerreinen en Fabrieken voor Amsterdam
kan een sterke impuls voor de regionale en lokale eco-
nomie betekenen. Daarbij is een goed samenspel tus-
sen onder meer bedrijven, gemeenten, de Kamer van
Koophandel en ondernemersverenigingen onmis-
baar. De praktijk wijst uit dat het sámen optrekken
vaak tot succes leidt. Zeker in wat kleinere gemeenten
is een collectieve aanpak bij uitstek het middel om de
slagkracht te vergroten en zaken als financiering, rol-
verdeling en uitwerking goed op te pakken.

Herstructureringen bieden vrijwel overal kansen.

Inzet, kennis, betrokkenheid en samenwerking zijn
nodig om die kansen te kunnen benutten. Het is een

Herstructureren
Onder herstructurering wordt verstaan het verbete-
ren van vestigingsmogelijkheden op bestaande
bedrijventerreinen. Dat gebeurt (met behoud van de
bedrijfsbestemming) omdat het terrein in kwestie
verouderd is en de concurrentie met omliggende
gebieden niet meer aan kan. Andere redenen voor een
herstructurering kunnen zijn: milieuhinder, een niet
optimale indeling of snel veranderende wensen van
bedrijven.
Niets doen leidt mogelijk tot het vertrek van bedrij-
ven en daarmee van werkgelegenheid. Terwijl juist de
oudere bedrijventerreinen doorgaans plek bieden
aan ondernemingen met een relatief hoog percenta-
ge werknemers per vierkante meter.
Herstructureren kan op allerlei manieren. Zo is er de
grote opknapbeurt (face-lift). Een andere optie: de
revitalisering. Daarbij wordt een verouderd terrein op
onderdelen (milieu, ruimtelijke ordening, verkeer en
vervoer) verbeterd. In geval van herprofilering wordt
er gekeken naar nieuwe werkfuncties.
Het proces
Vaak neemt de gemeente het initiatief om tot her-
structurering van een bedrijventerrein te komen.
Bijvoorbeeld omdat het bedrijfsleven klaagt over ver-
oudering. Het is noodzakelijk het plangebied af te
bakenen, knelpunten te analyseren en een doelstel-
ling te kiezen. Dat gebeurt in samenspraak met de
bedrijven en/of ondernemersverenigingen. En soms
ook met private investeerders. Daarna kan worden
gewerkt aan de ontwikkelingsvisie en het samen
vaststellen van het niveau van de ambitie(s). De
gemeente fungeert als trekker, terwijl de provincie en
het rijk via subsidies een stimulerende rol kunnen
spelen.
3
Het bepalen van de ambities is tevens het moment
waarop een eerste verkenning van de kosten plaats-
vindt. De te nemen maatregelen komen, voorzien van
een fasering, in een masterplan. Uitvoering van dat
plan kan leiden tot een waardevermeerdering van het
bedrijventerrein. Daarom is het belangrijk de private
sector er in een vroeg stadium bij te betrekken.
Tijdens de planrealisatie moeten over de uitvoering,
exploitatie en het beheer onderling goede afspraken
worden gemaakt.
Financiering
Het financieren van een herstructurering kan op aller-
lei manieren plaatsvinden. Als de gemeente inves-
teert in de openbare ruimte, kunnen die kosten via de
grondexploitatie worden gedekt. Bij tekorten bieden
de algemene middelen, gemeentelijke fondsen en/of
subsidies uitkomst. Doorgaans zijn het de gemeenten
die de kosten van een herstructurering in kaart bren-
gen. Zij zouden overigens kunnen besluiten een deel
van de OZB die op het bedrijventerrein wordt geïnd
aan te wenden voor de herstructurering.
Steeds vaker wordt het instrument van de baatbe-
lasting benut om gebruikers van een bedrijventer-
rein mee te laten betalen aan collectieve
voorzieningen waar zij van profiteren. Een waar-
schuwing is echter geboden. Bedrijven moeten
namelijk oppassen dat zij geen overheidstaken
overnemen of (mede) financieren.
Betrokkenheid van private investeerder is mogelijk.
Zij haken vaak in op lucratieve (deel)projecten en
doen dat door rendabele delen uit te voeren. Of door
risicodragend te participeren. Het benutten van sub-
sidies voor herstructureringsprojecten gebeurt veel.
Afgezien van de voordelen is er ook een nadeel. Bij de
toekenning van een subsidie worden doorgaans voor-
waarden gesteld. Die kunnen ertoe leiden dat bij de
herstructurering omwille van het geld een andere
aanpak wordt gekozen dan die waar men zich aan-
vankelijk op baseerde.
Functies
Oudere bedrijventerreinen kennen vaak uiteenlopen-
de functies. Naast industriële en handelsbedrijven
kunnen er onder meer detailhandel, (bedrijfs)wonin-
gen, woonboten, opslag en woonwagens voorkomen.
Al die functies op één terrein leiden nogal eens tot
knelpunten. Zo kan het wonen het werken belemme-
ren, terwijl detailhandel (te) veel verkeer aantrekt. Bij
het herstructureren kan het derhalve wenselijk zijn
om uit te gaan van een minder grote menging van
functies.
 4

B e d r i j ve n t e r r e i n e n i n a l l e s o o r t e n e n m a t e n
Bedrijventerreinen zijn volgens de officiële definitie van de Rijks Planologische Dienst (RPD) bestemd en
geschikt voor het gebruik door handel, nijverheid, commerciële en niet- commerciële dienstverlening en
industrie. Daaronder vallen ook terreinen die deels gebruikt worden ten behoeve van kantoren.
Ze moeten in opzet iets groter zijn dan één hectare bruto.
Er wordt in het Rijksbeleid onderscheid gemaakt naar diverse locatietypen:

• zeehaventerreinen
• zware industrieterreinen
• gemengde terreinen
• hoogwaardige bedrijvenparken
• distributieterreinen
• kantorenlocaties aan de stadsrand
• kantorenlocaties in de binnenstad.

Bij het overzichtelijk(er) en beter bruikbaar maken van
een bedrijventerrein zijn segmentering en interne zone-
ring mogelijk. Zo kan detailhandel of andere, veel ver-
keer trekkende bedrijvigheid aan de rand van het gebied
worden gesitueerd. Terwijl productiebedrijven vanuit
een oogpunt van milieu en veiligheid zo ver mogelijk
van aangrenzende woonwijken worden gehouden.
Een herstructurering biedt de mogelijkheid om
bedrijven die op een ongewenste locatie zijn gehuis-
vest een goed alternatief te bieden met daarbij een
tegemoetkoming in de verplaatsingskosten. Een
andere optie is het realiseren van kleinschalige,
betaalbare huisvesting voor met name startende
ondernemers in bedrijfsverzamelgebouwen.
De aanwezigheid op nogal wat oudere bedrijventer-
reinen van detailhandel en leisure (autobedrijven,
tuincentra, kartbanen, meubelcentra, enz) is vaak his-
torisch gegroeid en zéker niet een uitvloeisel van
bewust beleid. Bij een herordening van het gebied
kan men trachten al deze activiteiten te concentreren
of ze uit te plaatsen. Dat laatste is wenselijk als het
verkeer vastloop en er geen ruimte voor andersoorti-
ge bedrijven meer beschikbaar is.
Vooral oudere bedrijventerreinen kennen een hoge
bebouwingsdichtheid. Die kan, gecombineerd met de
veelheid aan functies, leiden tot een rommelige uit-
straling. Bij het herstructureren is herverkaveling een
middel om daar iets aan te veranderen. Een inventari-
satie van de wensen en plannen van de ondernemin-
gen biedt inzicht in zaken als verhuisplannen,
uitbreidingsbehoefte en gewenste vestigingsplaat-
sen. Daar kan bij het uitgeven van vrije kavels reke-
ning mee worden gehouden. Door het vertrek van een
bedrijf naar een locatie elders komt er voor andere
ondernemingen ruimte vrij en kan er op een bedrij-
venterrein een zekere beweging op gang komen.
Het aantal (bedrijfs)woningen, woonwagens en
woonboten zou zo veel mogelijk beperkt moeten
worden. Vaak vormen zij voor omliggende bedrijven
een remmende factor.
Het actualiseren van een bestemmingsplan blijkt bij
het herstructureren vaak een belangrijk middel te
zijn. Illegale activiteiten op oudere bedrijventerreinen
zijn nogal eens het gevolg van het onvoldoende hand-
haven of niet tijdig aanpassen van bestemmings-
plannen. Zulke situaties worden doorgaans gedoogd
omdat ze inmiddels al een tijd duren. Het afbouwen
of stopzetten van die activiteiten stuit dan op juridi-
sche en financiële belemmeringen.

Bereikbaarheid
Voor bedrijventerreinen is een goede bereikbaarheid
van levensbelang. Vooral bij de oudere terreinen
schort er wat dat betreft wel eens het nodige aan. Als
gevolg van bijvoorbeeld de sterke groei van het ver-
keer, een wijziging van de branche-samenstelling op
het terrein of gewijzigde aan- en afvoerwegen komt
de bereikbaarheid in de knel.
 5

Daarbij doen zich allerlei problemen voor. Bijvoorbeeld
een slechte doorstroming als gevolg van (inmiddels)
onlogische routes. Het in overleg met het bedrijfsleven
aanpassen van die routes kan een oplossing zijn. Net
als het verplaatsen van bedrijven naar een vanuit een
oogpunt van bereikbaarheid betere plek.
Aan een ander probleem (het laden en lossen op de
openbare weg) zijn bedrijven vaak zelf mede debet.
Het leidt tot onderlinge irritaties. Afhankelijk van de
duur en frequentie van het laden en lossen kan wor-
wegen is het zaak verder te kijken dan alleen het
reguliere onderhoud. Een modernisering van het
wegprofiel met onder meer gescheiden fietspaden
levert een aanzienlijke verbetering op.
De kwaliteit van het openbaar vervoer laat vaak te
wensen over. Een goed contact tussen vervoerder(s)
en bedrijven kan leiden tot een afstemming van de
dienstregeling op de wensen van het bedrijfsleven.
Het aansluiten van het openbaar vervoer op de werk-
tijden en ook het in onderling overleg kiezen van
halte-locaties kan tot een verbetering leiden. Bij het
herstructureren van oude terreinen is het zaak dit
punt op tijd te bespreken. Hierdoor worden mede de
mogelijkheden voor vervoermanagement vergroot

Imago
den nagegaan of het mogelijk is dit op het eigen ter-
rein te laten gebeuren. Indien na herinrichting van de
openbare ruimte een parkeerverbod en/of laad- en
losverbod wordt ingesteld, zullen wel goede alterna-
tieven moeten worden geboden, zoals bijvoorbeeld
centrale parkeerfaciliteiten. Overigens kan een deel
van de verkeersoverlast worden voorkomen door een
goede uniforme bewegwijzering. Het komt nog te
vaak voor dat vrachtwagenchauffeurs het spoor volle-
dig bijster raken.
Bij oude terreinen valt het vaak op dat het wegdek er
niet al te best bijligt en dat langzaam en snel verkeer
niet gescheiden zijn. De wegen op veel van die terrei-
nen zijn twintig tot dertig jaar geleden aangelegd.
Mede door de sterke groei van het autogebruik vol-
doen ze daardoor niet meer. Bij het verbeteren van
De uitstraling en het imago van een bedrijventerrein
vloeien deels voort uit de kwaliteit van de gebou-
wen en de omgeving. Herstructurering biedt de
gelegenheid om oudere panden te slopen of te ver-
nieuwen. Om gebruikers en eigenaren daartoe te
stimuleren is het goed hen tijdig mee te laten den-
ken over de toekomst van het gehele gebied of delen
daarvan. Ook het tegen een aantrekkelijke prijs
advies (laten) bieden door architecten of andere
deskundigen kan stimulerend werken.
Dwangmaatregelen moeten zo veel mogelijk wor-
den vermeden en zijn hoofdzakelijk aan de orde als
er uitwassen moeten worden bestreden.
Voor een toenemend aantal bedrijventerreinen geldt
dat het goed zou zijn om de openbare ruimte aantrek-
kelijker te maken. De bedrijven, hun medewerkers en
bezoekers en ook eventuele omwonenden doen er
hun voordeel mee. En het komt de sociale veiligheid
ten goede. Wel is het zaak om tijdig afspraken te
maken over het gebruik van die openbare ruimte
zodat daarover later geen problemen ontstaan.
De uitstraling van een gebied wordt ook bepaald door
het groen. Bij het kiezen van nieuwe beplanting ver-
dient het aanbeveling vooral te letten op groen dat
weinig onderhoud vraagt. Met de gemeente kunnen

Ondergronds
Bij de herstructurering van oudere bedrijventerreinen vormt een efficiënt gebruik van de ruimte een belangrijk
onderdeel. Daarbij is ondergronds bouwen misschien de moeite van het overwegen en onderzoeken waard. Al blijkt de
haalbaarheid van dergelijke ingrepen tot nog toe niet erg groot te zijn. Maar het samen (laten) bestuderen van parkeren,
opslag en transport onder de grond kan wel degelijk van belang zijn.
Dat geldt tevens voor het realiseren van bekabeling ten behoeve van bijvoorbeeld de communicatie-infrastructuur. Zo
kan een modern bedrijf niet zonder een ISDN-aansluiting. Het is zaak bij een herstructurering daarover tijdig contact op
te nemen met het betrokken nutsbedrijf zodat de zaken zo efficiënt mogelijk kunnen worden geregeld. Zowel boven- als
ondergronds.
 6

Deze brochure is een samenvatting van een

nota van de Kamer van Koophandel
Amsterdam over de herstructurering van
bedrijventerreinen. Op verzoek zijn wij graag
bereid deze achterliggende nota op te sturen.
Neem voor deze of andere informatie contact
op met mevrouw mr. L. de Vries (075-6814823)
of de heer drs M.E. Jonker (020-5134650).

Informatie over rijkssubsidieregelingen

afspraken worden gemaakt over een minimum aan- kunt u verkrijgen bij:
tal onderhoudsbeurten per jaar. Ook is het mogelijk Ministerie van Economische Zaken,
dat bedrijven samen een contract afsluiten voor het Regio Noord-West
openbaar én voor het eigen groen. De gemeente kan De heer ing. G.N. van Holk
daar een vergoeding voor geven. Jansweg 15
2011 KL Haarlem
telefoon 023-5530030
Parkmanagement
Informatie over provinciale subsidieregelingen
Bij het handhaven van de kwaliteit op een geherstruc- kunt u verkrijgen bij:
tureerd bedrijventerrein is een goed park- en terrein- Provincie Noord-Holland
management onontbeerlijk. Onder het motto De heer mr A.B. Blaisse
‘voorkomen is beter dan genezen’ kunnen met een Postbus 3007
collectieve aanpak milieu- en kostenvoordelen wor- 2001 DA Haarlem
den behaald. Te denken valt aan samenwerking op telefoon 023-5143138
het gebied van vervoermanagement, beveiliging en
het inzamelen van afvalstoffen. De meest ideale situ-
atie is die waarin alle partijen zich verantwoordelijk
voelen voor de kwaliteit van het bedrijventerrein. Colofon
Daarbij kan een duidelijke organisatie geen kwaad.
Bijvoorbeeld een bedrijvenvereniging, die periodiek Uitgave
met de gemeente overlegt, een beheerplan opstelt en Kamer van Koophandel
een terreinbeheerder in dienst heeft. De financiële en Fabrieken Amsterdam
middelen om dit alles mogelijk te maken komen deels De Ruyterkade 5
van de gemeente. Voorwaarden voor een goed en Postbus 2852
duurzaam parkmanagement zijn: 1000 CW Amsterdam

• een systeem van monitoring, dat voortdurend Samenstelling

inzicht in de (economische) stand van zaken biedt mr L. de Vries
en eventuele veroudering of verloedering in een drs V. Scharenborg
vroeg stadium signaleert. drs E. Schaafsma
• een gedegen uitgifte- en beheerplan
• een heldere organisatiestructuur Redactie
• een duidelijke financiering Pertinent Produkties, Haarlem

Voor bedrijven staat een optimaal functioneren cen- Grafische verzorging

traal. Maatregelen ter bevordering van de duurzaam- Publish BV, Amsterdam
heid kunnen niet tot hoofddoel worden verheven,
maar zijn zeker de moeite waard als zij de kwaliteit Oplage
van het bedrijventerrein wezenlijk verbeteren. En dat 150 exemplaren
uiteraard tegen acceptabele kosten. En zónder een
aantasting van de concurrentiekracht van het terrein
en ook zónder allerlei papieren rompslomp. Amsterdam, april 1999