David Lepoutre - Histoire D'un Immeuble Haussmannien

R. fran. sociol.
, 51-2, 2010, 321-358
David LEPOUTRE
Histoire dun immeuble haussmannien

Catgories dhabitants et rapports dhabitation
en milieu bourgeois
RSUM
Les rapports sociaux dhabitation ne sauraient se rduire aux seules relations de voisinage. Selon les agencements sociaux et les types dhabitat, ils peuvent galement mettre en
jeu des relations de location, des relations de coproprit et des relations de service et de
travail avec des gardiens dimmeuble. De plus, ces rapports dhabitation ne renvoient pas
seulement aux interactions entre individus et entre groupes, mais aussi au cadre institutionnel et juridique, avec les diffrents acteurs et organisations intervenant dans les questions
dhabitat et de logement, et lensemble des rglementations et des lois encadrant les pratiques. La notion de configuration rsidentielle permet de rendre compte de cette double
complexit. Cette notion est ici mise en lumire travers ltude historique et ethnographique des relations entre diffrentes catgories dhabitants dans un immeuble haussmannien parisien, au cours des cinquante dernires annes.
En dehors des travaux base statistique portant sur la division sociale de

lespace ou les sgrgations urbaines (Brun et Rhein, 1994), les recherches de
sciences sociales sur les rapports dhabitation renvoient deux orientations
danalyse possibles. Dans la premire, les chercheurs utilisent, pour classer
les habitants et comprendre leurs relations, des catgories de base de la sociologie (classe sociale, classe dge, ethnie), ou des catgories spcifiquement
inscrites dans les faits dhabitation (statut doccupation, position dans la
trajectoire rsidentielle, anciennet dans lhabitat), mais formant entre elles
des systmes simples dopposition binaire. Figurent, comme exemples de
cette orientation, des travaux sur la cohabitation dans les grands ensembles
(Chamboredon et Lemaire, 1970 ; Pinon, 1981), sur lentre-soi bourgeois
dans les beaux quartiers (Pinon et Pinon-Charlot, 1989), sur les relations
interethniques dans un quartier populaire en cours de rnovation (Simon,
1995), sur les relations entre anciens et nouveaux habitants (ChalvonDemersay, 1984), entre locataires et propritaires (Grafmeyer, 1991), entre
habitants classs et dclasss par le logement (Fournier et Mazella, 2004 ;
Cartier et al., 2008). Dans la seconde orientation, privilgie par les ethnologues ou les historiens, les auteurs ne cherchent pas faire ressortir des catgories, mais sappuient sur des sries de cas et des ordres de faits circonscrits,
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Revue franaise de sociologie
pour conduire des analyses en termes de mode de vie, de relations communautaires, de reprsentations sociales, dunivers symbolique et de culture
(Althabe, 1977, 1981 ; Ptonnet, [1982] 2002 ; La et Murard, 1985 ; Slim,
1979, 1984 ; Zeller, 2005).
La recherche prsente ici comporte deux objectifs. Le premier consiste
tudier les rapports dhabitation en dfinissant des catgories dhabitants
empiriquement, cest--dire en partant des relations observes sur le terrain et
en prenant en compte le cadre concret des contraintes institutionnelles et juridiques qui psent sur ces relations, ceci afin de pouvoir dpasser les deux
formes dinterprtation les plus courantes : celles fondes sur la dialectique de
la proximit spatiale et de la distance sociale ; celles fondes sur lide dune
lutte de classement par lhabitat. Le second objectif est dapporter un schma
danalyse gnral permettant dapprhender les rapports sociaux dhabitation
dans diffrents contextes rsidentiels. Je me fonderai, pour atteindre ces deux
objectifs, sur une enqute monographique de longue dure dans une unit
rsidentielle spcifique. En bref, jai tudi mon propre milieu dhabitation
parisien, cest--dire limmeuble haussmannien dans lequel je rside depuis
une vingtaine dannes.
En gnral, les recherches sur les rapports dhabitation (dans un contexte
bourgeois tout autant que dans dautres contextes) se fondent principalement
sur des donnes dentretiens (plus rarement de questionnaires). Les auteurs,
sociologues ou ethnologues, nont pas particip au monde social quils ont
tudi ; ils nont pas occup de rle, mme sils ont pu effectuer, loccasion,
des observations ponctuelles. linverse, jai procd principalement par
observation participante, au sens o la dfinissent les sociologues hritiers de
la tradition de Chicago, aux tats-Unis et en France. Il sagit dune formule
de recherche spcifique et autonome, se distinguant des autres formes de
travail de terrain et notamment des enqutes par entretiens. Lobservation
participante permet de saffranchir plus facilement des catgories du discours
des enquts, de faire la diffrence entre ce que les gens disent et ce quils
font, de saisir les relations au quotidien, ainsi que leur volution, daccder
aux conflits et aux arrangements ordinaires, et enfin de mieux comprendre les
effets du contexte sur les interactions (Chapoulie, 2000 ; Masson, 2008).
Les donnes prsentes et analyses dans ce texte proviennent dune
somme de notes dobservation prises de manire intensive pendant trois ans et
dune longue exprience de rsidence dans limmeuble, cest--dire dun
ensemble de souvenirs dont certains ont t consigns occasionnellement sur
le papier, depuis le milieu des annes 1980. Elles sont galement issues du
dpouillement systmatique des archives prives de quatre mnages rsidents,
dont celles des membres de la famille hritire de lancien propritaire unique
de limmeuble.
Lchelle de limmeuble est-elle pertinente ? Ce niveau dapproche, pris
en littrature ou parfois au cinma, na gure t retenu par les sociologues ou
les ethnologues, plus ports vers ltude des quartiers ou des units urbaines
globales. Il est parfois mis en uvre par les gographes et surtout les
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David LEPOUTRE
historiens, dont les travaux de recherche urbaine comprennent souvent des

monographies de maison ou dimmeuble (Bourillon, 1999 ; Coste, 1986 ;
tienne, 1986 ; Levy-Vroelant, 1996 ; Pinol, 1991).
tudier son milieu de relations
tudier son milieu de vie, de travail, de sociabilit nest pas original. Les exemples sont nombreux, certains illustres comme ltude de Hoggart ([1957] 1970) sur la
culture populaire. Distinguons deux dmarches. La premire a une dimension
rflexive : des chercheurs produisent des tudes rtrospectives sur les lieux de leurs
origines, en mobilisant les ressorts de lenqute et de la mmoire. Certains conoivent
cette entreprise comme une auto-analyse (Bourdieu, 2004), dautres la mettent en
uvre de manire comparative (Peneff, 2009). La seconde dmarche (celle de la
prsente tude) est avant tout pragmatique. Elle consiste profiter de la connaissance
et des opportunits denqute offertes par lappartenance tel milieu culturel, de rsidence, de travail, dactivit. Elle existe depuis les origines de la sociologie, avec les
tudes amricaines sur les Noirs produites par des chercheurs noirs. Par la suite,
Hughes en fit une sorte de principe pdagogique, en orientant ses tudiants et collgues chercheurs dans ce sens. Ainsi, Becker, pianiste, tudia les musiciens de jazz
([1963] 1985) ; Roy, ouvrier dans une usine, tudia le freinage ([1952] 2006) ; Davis,
chauffeur de taxi, tudia les manires dobtenir des pourboires (1965) ; etc. Dans la
priode contemporaine, des hritiers de cette tradition ont mis profit leur propre
insertion rsidentielle dans des recherches en sociologie urbaine. Duneier a tudi
deux reprises des lieux de son quotidien : un restaurant populaire la frontire des
quartiers noirs et blancs, Chicago ; des sans-abris noirs, vendeurs de livres et magazines dans les rues de Greenwich Village (1992, 1999). Anderson (2000) tudie
depuis une vingtaine dannes les espaces publics et les relations de races dans son
quartier de Philadelphie. Les exemples franais sont plus rares et rcents. Le compte
rendu de Linhart (1978) sur le travail la chane aux usines Citron o il fut ouvrier
tabli est bien connu. Weber (2001) a tudi le travail -ct dans la petite ville de
sa jeunesse ; Masson (1999) a tudi le lyce o il enseignait, Andro (2005) celui
dans lequel il tait surveillant. Siracusa (2008) a tudi le travail denseignement de
la sociologie dans son dpartement.
Ce type dapproche ne soppose-t-il pas au principe de distance objectivante
prn par les partisans de la rupture bachelardienne ? Nannule-t-il pas les bnfices du regard loign cher Lvi-Strauss et aux ethnologues ? Deux
contre-arguments peuvent tre inscrits dans le dbat. Premirement, si lon change
dchelle, les chercheurs font toujours partie, un certain niveau dappartenance,
du monde social quils tudient. Les sociologues tudiant la socit franaise sont
franais. Ceux, nombreux, qui tudient les classes moyennes ont souvent un haut
degr de proximit sociale avec leur objet. Deuximement, le travail dobjectivation ne repose pas seulement sur une distance a priori, mais sur une bote outils
mthodologiques vaste et extensible, comprenant la comparaison, lchantillon, la
variation dchelle, les comptages, la statistique, les catgories danalyse, la conceptualisation thorique. En ethnographie, une premire ressource dobjectivation rside
dans la prise de note systmatique, qui constitue le mode majeur de recueil et de
construction des donnes. Ainsi, de lcriture nat la distance. Cest donc lutilisation
judicieuse des outils combine limagination sociologique qui fondent la richesse
des analyses. La distance suppose de dpart nest quune ressource parmi dautres.
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Le choix de lchelle dpend du contexte de ltude et des questions

poses. Les formes urbaines et architecturales, les statuts doccupation et
lorganisation des relations sociales dterminent des enjeux varis de cohabitation. Dans le contexte des quartiers populaires traditionnels, ou dans la ville
ancienne dune manire gnrale, cest le quartier qui figure comme chelle
pertinente, parce que la plus grande partie des relations sociales se passe dans
la rue et dans les espaces publics (Suttles, 1968), et aussi parce que les
domaines de relations ne sont pas ou que peu segments, si bien que les
rapports dhabitation se confondent ou se superposent largement avec les
rapports de travail, les rapports commerciaux, les rapports de sociabilit et les
rapports familiaux (Hannerz, 1983). Dans le contexte dune rue parisienne
contemporaine, en partie haussmannise, limmeuble constitue bel et bien, en
revanche, la cellule de base, o se joue une part essentielle des relations
dhabitation. Mais dans dautres contextes urbains, cela pourrait tre la cit, le
lotissement, limpasse, le bidonville, la rsidence, autrement dit le voisinage , tel que le dfinissaient les premiers sociologues de la ville
(McKenzie, [1921] 1979).
Je commencerai par dcrire limmeuble tudi dans son contexte urbain
spcifique. Puis jindiquerai les critres retenus pour dfinir les catgories
dhabitants et je prsenterai le cadre de conventions juridiques et sociales
dans lequel sinscrivent leurs interactions. Ensuite, jexaminerai successivement chacune des six catgories de rsidents que jai dfinies, en analysant les
relations quelles entretiennent avec les autres catgories. Enfin, je proposerai
une synthse densemble et un schma danalyse permettant dapprhender
les rapports dhabitation dans des contextes rsidentiels varis.
Un immeuble dans son quartier

Cest un immeuble haussmannien dassez belle facture, comme on peut en
voir des milliers lintrieur du priphrique : immeuble dangle deux ailes
et pan arrondi, avec cinq tages carrs et sixime tage sous combles, courette
intrieure, faade en pierres tailles agrmente de pilastres, double porte
cochre en chne massif, peinte en faux bois verni, bandeaux de fentres
et corniches travailles, balcons avec rambardes en fonte faon fer forg au
deuxime et au cinquime tage, brisis en ardoise avec chiens-assis et
ils-de-buf en angle.
Construit en 1902, vingt ans aprs la fin du rgne du baron qui mtamorphosa Paris, il appartient lurbanisme haussmannien au sens large, mais
relve du style architectural no-haussmannien au sens strict (Loyer et Bailly,
1999). Le niveau dquipement et de service le classe parmi les immeubles de
standing intermdiaire, relativement lev dans le contexte de son quartier.
Les anciennes chambres de service au sixime tage sont desservies par un
escalier spar qui dessert, chaque palier, les cuisines des appartements. La
loge est toujours occupe par une gardienne et son conjoint. Lascenseur,
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David LEPOUTRE
prsent ds lorigine de limmeuble, a t intgralement rnov. Le double

hall dentre est protg par un digicode extrieur et un interphone intrieur.
Limmeuble comporte deux appartements par tage, de surfaces ingales
(98 m2 pour 4 pices sur une aile ; 115 m2 pour 5 pices sur lautre). Les logements sont dots des attributs haussmanniens habituels, mis en avant dans les
annonces immobilires : parquets en chne, grandes croises, chemines en
marbre surmontes de grands miroirs, plafonds avec moulures, bas de murs
lambrisss.
Cet immeuble fait partie dun petit lotissement de six immeubles
comparables, btis sur autant de parcelles, de part et dautre dune impasse
dbouchant sur une rue calme, situe dans un espace dominante rsidentielle. Il est situ dans un quartier assez composite, en partie occup par
danciens immeubles populaires de la premire moiti du XIXe sicle bordant
les rues radiales, et par des immeubles plus bourgeois, btis entre 1880 et
1900, dans les perces haussmanniennes transversales. Cette varit du bti,
qui demanderait tre dcrite de manire plus prcise, renvoie lhistoire
complexe de son urbanisation, constitue par couches successives, sur
danciens domaines agricoles, depuis le XVIIe sicle.
Limmeuble est en coproprit, comme bon nombre dimmeubles urbains
dpoque haussmannienne ou plus rcents. Mais le quartier conserve encore
des immeubles de rapport, entirement dvolus la location, proprits
uniques de particuliers (hritiers des propritaires originels) ou institutionnelles (socits dassurance, compagnies bancaires, ville de Paris) (1).
Laccs au logement sopre principalement dans le cadre du march libre,
comme en atteste la forte prsence des agences immobilires dans les rues
adjacentes.
Le profil social des habitants de limmeuble est dans la tonalit de lespace
urbain dans lequel il se trouve. Il sagit dun quartier prdominante bourgeoise et petite-bourgeoise. Il est habit, pour partie, par des gens tablis et
relativement aiss : couples installs, parents avec enfants, mnages de
retraits, tous appartenant des catgories professionnelles leves, aux
revenus confortables (professions librales, cadres). Mais il prsente aussi une
dimension marque de mixit dmographique, sociale et mme ethnique ou
raciale, comprenant des personnes entrant dans la vie adulte (jeunes couples,
clibataires), des tudiants, des mnages de travailleurs des professions intermdiaires ou, en proportion nettement moindre, des catgories plus modestes
(ouvriers du btiment, personnels de maison), voire des populations pauvres
et prcaires (immigrs sans papiers, chmeurs ou travailleurs non dclars),
ou mme marginales (sans-abri, toxicomanes, prostitues) occupant de
manire plus ou moins permanente des espaces interstitiels privs ou publics
(chambres de service des immeubles, parfois boxes de garage squatts,
(1) En 1948, la moiti des immeubles privs de logement collectif taient des monoproprits.
Beaucoup dimmeubles se sont transforms depuis cette poque en multiproprits, mais il en reste
encore aujourdhui plus de 20 % en proprit unique (Lefeuvre, 1999).
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vhicules abandonns, renfoncements architecturaux abrits), servant pendant

quelques semaines ou mois dabris provisoires.
Comment expliquer la fois lunit et la mixit de cet espace parisien ?
Lunit est principalement due aux effets du tri ou du filtrage opr par le prix
du logement dans un contexte de libre march. Autrement dit, le standing et la
qualit des immeubles rsidentiels dterminent des prix la vente et la location situs dans une fourchette assez haute. linverse, la mixit est lie la
varit de loffre de logement, au sein de ce parc relativement homogne. Si
les immeubles se ressemblent tous en faade, ils prsentent des diffrences
importantes de taille et mme de qualit des logements (appartements de deux
six ou sept pices, dont les surfaces varient entre 40 et 200 m2, chambres de
bonne, studios). Leur niveau dquipement (gardien, ascenseur) et dentretien
(peintures, ravalements) diffre notablement. Cette offre varie de logements
se projette dans la varit des mnages qui les occupent, dont les structures et
les revenus ne sont videmment pas les mmes. La mixit du quartier est
encore lie la prsence de logements de fonction (logements dentresol ou
darrire-boutique associs des petits commerces, logements ou immeubles
rservs aux employs de Gaz de France, de La Poste, aux directeurs dcoles,
loges de concierges au rez-de-chausse des immeubles). Enfin, comme nous
le verrons concrtement dans la suite du texte, les immeubles juxtaposent des
catgories dhabitants qui ont des statuts doccupation varis et qui ont accd
aux logements des poques et dans des conditions trs diffrentes.
Catgories de mnages
En examinant de manire dtaille mon carton de donnes, qui comprend
un peu plus dune centaine de dossiers sur les mnages ayant rsid dans les
appartements ou les chambres de service depuis un demi-sicle, je ne peux
qutre frapp par la grande varit sociale des habitants : personnes ges,
seules ou en couple, mnages proches de la retraite ou venant de la prendre,
couples ou plus rarement personnes seules avec enfants, jeunes clibataires ;
avocats, mdecins, cadres dentreprise, universitaires, professeurs du secondaire, artisans, intermittents du spectacle, employs, ouvriers, acteurs de
lconomie illgale, inactifs ; Franais, Canadiens, Portugais, Algriens,
Chinois ; Blancs, Noirs ; personnes issues de familles bourgeoises, des classes
moyennes, populaires ; etc.
Les critres que jai pris en compte pour dfinir les catgories qui seront
prsentes ci-aprs renvoient aux modalits contemporaines du logement dans
les villes franaises et plus prcisment celles qui sappliquent au type
dhabitat tudi. Le premier critre concerne le statut doccupation, trs
vari : proprit, nue ou pleine, avec ou sans crdit en cours, rsidente ou non
rsidente ; location, parfois en bail 1948, colocation, sous-location, squat,
occupation gracieuse, occupation au titre de la fonction. Le deuxime critre
est celui de la nature de loccupation : logement, local de travail, local mixte.
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Le troisime renvoie aux modes daccs au logement. Jai retenu galement la

position des mnages dans la carrire rsidentielle. Enfin, jai tenu compte,
bien sr, des caractristiques sociodmographiques, des situations conomiques et des catgories professionnelles des personnes.
Pour autant, tous ces critres, mme combins, ne suffisent pas tablir les
diffrentes catgories. Mon but tant daboutir un classement pertinent
permettant de comprendre les rapports dhabitation, il ma surtout fallu me
fonder sur les relations elles-mmes, observes au quotidien et dans la longue
dure. Plus prcisment, cest partir dun va-et-vient entre lobservation des
faits et la prise en compte des variables gnrales relevant spcifiquement de
la sociologie de lhabitat que jai opr ce classement.
Il rsulte de cette opration de classement un ensemble de six catgories, dsignes comme suit : les propritaires hritiers ; les anciens locataires devenus
propritaires ; les colocataires ; les nouveaux propritaires ; les habitants du
sixime tage ; les gardiens. Comme nous le verrons, ces catgories ne correspondent pas toujours prcisment ce que laissent entendre les dsignations. Il
peut se trouver quun mnage rponde plutt aux critres dune catgorie et se
trouve, du point de vue des rapports dhabitation, dans une autre. De plus, elles
ne permettent pas de classer rigoureusement tous les mnages examins, dont
certains chevauchent les barrires du classement, ou ne prsentent pas toutes les
caractristiques de leur classe. Enfin, au fil du temps, les mnages peuvent passer
dune catgorie une autre, certaines catgories peuvent disparatre, dautres
apparatre. Il sagit de catgories construites, analytiques, idal-typiques, bien
quelles soient inscrites dans la ralit empirique.
La nature des relations

Il reste prsenter la typologie gnrale des relations et le cadre de
conventions juridiques et sociales dans lequel elles se situent. Quatre types de
rapports dhabitation sont prsents : relations de coproprit, relations de
location, relations de voisinage, relations demploi et de service entre
gardiens et propritaires/rsidents.
Les relations de coproprit, qui nont fait lobjet que de rares tudes en
sciences sociales (Lefeuvre, 1999), relvent du Code civil et plus prcisment
de trois lois (1938, 1965, 2000) qui ont permis dinstaurer, puis dadapter, le
rgime juridique de gestion et dadministration des immeubles diviss entre
propritaires multiples. Celui-ci organise la rpartition des charges communes
et rend possibles les dcisions collectives concernant lentretien, lamnagement, le recouvrement de crances, le choix du syndic, etc.
Les relations de location, entre propritaires bailleurs et locataires,
renvoient la partie du droit civil rgissant les contrats de bail et dfinissant
les obligations concernant le prix et le versement des loyers, les dpts de
garantie, les charges, les dures, les dlais pour les congs, etc. Ce droit a subi
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des modifications considrables lies aux volutions historiques, notamment

depuis la fin du XIXe sicle (Magri, 1996). La dernire modification en date,
comprise dans la loi pour la solidarit et le renouvellement urbain du 13 dcembre 2000, impose par exemple aux propritaires de fournir un logement
dcent aux locataires. Cette disposition concerne tout particulirement les
tages de service des immeubles haussmanniens, dont il sera question
ci-dessous.
Les relations de voisinage au sein de limmeuble sont dfinies la fois par
les usages sociaux et culturels des occupants et par les articles du rglement
de coproprit dlimitant les conditions dutilisation des appartements et des
parties communes : La maison devra toujours tre habite bourgeoisement
[] ; Toutefois, les appartements pourront tre affects aux tudes dofficier public ou ministriel, cabinets dingnieur, avocat, architecte, mdecin,
dentiste, agent dassurance [] ; Les occupants exerant des professions
tolres auront seulement la facult dapposer une plaque portant leur nom et
leur mtier [ ] ; Il ne pourra tre mis ou expos aux fentres, sur les
balcons et terrasses, ni garde-manger, ni linge, ni aucun autre objet ; Les
locations ne pourront tre consenties qu des personnes de bonne vie et
murs ; etc. Cet ordre rsidentiel bourgeois, qui vise assurer un mode de
vie convenable, valorisant le calme et le silence, la protection des espaces
privs par rapport lespace public, a pris naissance ds le XVIIIe sicle,
quand les baux de location ont commenc exclure toutes les activits
pouvant attirer le populaire : les cabarets, les mtiers nausabonds ou dangereux, les professions marteau , etc. (Zeller, 2005). Il sest gnralis au
sicle suivant, notamment au cours de la priode haussmannienne. Il est
toujours en vigueur aujourdhui, mme si les formulations rglementaires des
coproprits rcentes apparaissent gnralement moins dsutes que celles
des citations ci-dessus.
Les relations entre gardiens et rsidents sont encadres par le Code du
travail, par la convention collective des gardiens, concierges et employs
dimmeuble, ainsi que par le contrat de travail et le rglement de coproprit
de limmeuble, qui dlimite les tches et obligations prcises. Le rgime juridique concernant les gardiens a galement beaucoup volu au cours du
dernier sicle, se conformant, souvent avec retard, aux volutions des rapports
de travail.
Les conventions juridiques et rglementaires suggrent ou imposent un
certain cadre pour les relations, mais dans les interactions ordinaires, dans
laction collective mettant en jeu des groupes ou des individus, membres des
diffrentes catgories, les choses se passent de manire varie et toujours
incertaine. Les gens et les groupes ont des intrts et des points de vue qui
convergent ou divergent selon les cas. Ils collaborent, ngocient ou bien
entrent en conflit les uns avec les autres. Cest travers leurs caractristiques
particulires et le processus rel de leurs interactions concrtes que je vais
maintenant tenter de les apprhender.
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David LEPOUTRE
Les propritaires hritiers

Ne rentrent dans cette catgorie que les membres de la famille hritire du
propritaire unique de limmeuble. Cest en effet cette appartenance qui rend
ici la catgorie pertinente. Je vais examiner les rapports entre bailleurs et
locataires et la position spcifique de copropritaire majoritaire dans les relations de coproprit.
Voici dabord quelques lments sur lhistoire patrimoniale de limmeuble.
Celui-ci a appartenu lorigine un propritaire rentier, possdant un chteau
avec domaines agricoles dans lAllier et un patrimoine dappartements
Paris. Dans les annes 1930, des revers de fortune obligrent les hritiers
emprunter des sommes dargent importantes, plusieurs reprises. Limmeuble
fut finalement vendu pendant la guerre un ngociant de charbon du nord de
la France. En 1952, la veuve de ce dernier cda un premier appartement un
directeur des charbonnages de France avec qui son poux avait t en relation
daffaires. Limmeuble devint donc cette date, stricto sensu, une coproprit. En 1967, trois fils de la famille hritrent leur tour de limmeuble,
lexception de lappartement prcdemment alin. Au cours des trois dcennies suivantes (1970, 1980, 1990), les trois quarts des biens furent vendus
progressivement, soit des locataires, soit des acqureurs externes, certains
appartements changeant de mains plusieurs fois au cours de la priode. Au
dbut des annes 2000, il reste trois appartements, tous proprits de lan,
les frres cadets ayant cd progressivement tous leurs biens. En 2004, trois
enfants de cet an sont devenus, par le fait dune donation partage,
nus-propritaires respectifs des trois appartements restants, le reste de
limmeuble, lexception de quelques chambres de service, appartenant des
propritaires occupants.
Comment se caractrisent les rapports de location ? Pour la tranche de
temps concerne par ltude (1960 aujourdhui), deux priodes doivent tre
distingues. La premire, qui va jusquau milieu des annes 1980, tait, dans
lhabitat ancien parisien, plutt favorable aux locataires du fait dune lgislation sociale hrite de laprs-guerre (loi de 1948) qui cantonnait les loyers de
limmeuble des niveaux trs bas. La seconde, partir de la loi Mhaignerie
(1986), a permis un retour en force des propritaires, en librant en partie le
prix des loyers.
Bailleurs et locataires ont, par dfinition, des intrts divergents. Toutefois, lquilibre de leurs rapports dpend du contexte juridique et social. Dans
la premire priode, jusquaux annes 1980, les relations entre les propritaires hritiers et leurs locataires respectifs taient entirement mdiatises
par le gestionnaire de limmeuble, qui occupait le double rle de grant
(depuis lorigine de limmeuble) et de syndic (depuis le passage la coproprit). Il recouvrait les loyers (par lintermdiaire du concierge), rglait les
problmes mineurs et soccupait de recruter les nouveaux locataires en cas de
cong. Dans un contexte de lgislation stable, de prix des loyers assez bas, de
march du travail favorable et de scurit conomique des mnages, la
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rotation des locataires tait faible et les contentieux locatifs cantonns dans
des limites trs troites, ne portant que sur des ajustements de dtail et des
erreurs de calcul. Cependant, la tension conomique tait forte, au dtriment
des propritaires : quatre appartements furent alins entre 1972 et 1986.
Dans la priode ultrieure, les transformations juridiques au bnfice des
propritaires et les difficults sociales de certains locataires ont entran une
dgradation des rapports de location. Les contentieux sont nombreux, mais
leurs rsultats sont variables. Lan des frres, dont le fils reprend un appartement en 1985, profite de cette nouvelle prsence de la famille dans
limmeuble pour donner son cong un deuxime locataire, bientt suivi par
le dpart spontan dun troisime locataire ayant divorc et perdu son emploi.
Lpouse du bailleur, puis le fils install dans limmeuble assurent dsormais
directement la gestion locative, devant toutefois faire face des difficults
croissantes de paiement des loyers. Malgr des contentieux rcurrents et
plusieurs procdures, le renouvellement rapide et plusieurs fois rpt des
occupants permet de rnover les appartements et daugmenter considrablement les loyers, qui sont presque multiplis par quatre en vingt ans, dans un
contexte de trs faible inflation.
Les deux autres frres ne tirent pas le mme parti des changements lgislatifs. Lun a laiss ses biens en grance et ne profite pas de lembellie. En
1972, il a vendu un premier appartement pour sacheter une maison. En 1989,
il cde un deuxime appartement, pour faire face de nouveaux besoins familiaux. Quelques annes plus tard, il fait les frais dun long procs avec le
cabinet de conseil qui loue son appartement avec un bail commercial et finit
par vendre bas prix aprs deux annes sans aucun loyer peru. Lautre frre
a connu de graves problmes personnels. Aprs avoir cd un appartement,
puis un deuxime, il est mis sous tutelle judiciaire. Ses biens sont confis un
professionnel dont la gestion trs ngligente, voire frauduleuse, conduit une
accumulation de dettes auprs de la coproprit. En 2002, peu aprs son
dcs, son fils vend lappartement.
Lun des enjeux majeurs des rapports de coproprit est celui des dpenses
communes : les frais de fonctionnement ordinaire (eau, lectricit commune,
taxes municipales, assurance, salaire des gardiens, petites rparations) ; les
charges exceptionnelles pour travaux. Dans le contexte dune coproprit
ingalitaire, comme cest le cas dans cet immeuble, les hritiers du propritaire unique peuvent assez facilement faire valoir leur point de vue, par le jeu
des majorits. Ce fonctionnement simpose dautant plus aisment quand les
diffrents membres de la famille dlguent leurs pouvoirs lun dentre eux.
Jusqu la fin des annes 1970, lan des frres propritaires tait dcisionnaire principal. partir des annes 1990, son fils la remplac dans ce rle,
occupant la fonction de prsident du conseil syndical.
Durant la premire priode, les propritaires ne dcidaient que des rparations durgence (fuites deau, pannes lectriques, etc.), se contentant de
toucher les loyers et de payer les charges minimales. Au dbut des annes
1980, ltat de limmeuble tait relativement dgrad, aucun entretien de fond
330
David LEPOUTRE
nayant t fait depuis plusieurs dcennies. Au cours de la seconde priode, le

bnfice des loyers rvalus et la prsence du fils install dans limmeuble
ont permis de dcider collectivement des travaux importants : rfection des
toitures, ravalement de la faade, rnovation totale de lascenseur, rfection
de la plomberie et de llectricit gnrales, peintures de toutes les parties
communes intrieures, pose dun interphone lentre du vestibule et dun
digicode lentre de limmeuble. Cette volution, conforme celle de bon
nombre dimmeubles haussmanniens du quartier, nallait pas de soi. Elle a t
rendue possible, comme nous le verrons plus loin, par un jeu dalliances sans
lequel les propritaires hritiers nauraient pas pu imposer leurs dcisions.
Les anciens locataires devenus propritaires

Appartiennent cette catgorie les occupants de limmeuble ayant accd
la location de leur logement une poque qui apparat aujourdhui trs lointaine, celle du locataire tout-puissant. Un cas symbolise bien cette poque,
celui dun mnage qui sinstalla en 1968, aprs avoir vers une somme
dargent au prdcesseur, qui dsirait dmnager pour un appartement plus
petit. Les loyers taient alors si bas et la demande en logement si grande quil
tait courant de racheter son droit de bail (droit de reprise) au locataire prcdent, pour une somme quivalente un an de loyer. Les baux taient assujettis
la loi de 1948, qui imposait, dans les immeubles anciens, le classement de
chaque logement sur une chelle hirarchise et le calcul dune surface
corrige en fonction de critres prcis de confort, dquipement, de situation,
de luminosit, etc. Le loyer tait calcul en fonction du classement et de la
surface corrige et son augmentation tait soumise la loi, y compris lors des
changements (rares) de locataires.
Il tait courant, cette poque, y compris dans les classes aises, de rester
locataire toute sa vie. En 1991, il y avait encore dans limmeuble une femme
trs ge qui stait installe avec son poux, professeur de lyce, en 1944 et
qui partit en maison de retraite sans avoir jamais acquis de logement. Dans les
temps antrieurs de limmeuble, comme en attestent les archives de baux dont
je dispose, dautres mnages rsidrent comme locataires pendant plusieurs
dcennies.
Ce qui caractrise la tranche de temps intressant cette tude, cest le
passage de la plupart de ces mnages de la location la proprit de leur logement, dans des conditions trs propices. Quelles que soient les raisons de
vendre des propritaires (difficults financires, achat dune rsidence personnelle), il faut surtout considrer ici le fait quils ont gnralement vendu aprs
de vaines tentatives soit pour dloger ces locataires, soit pour faire rvaluer
des loyers particulirement bas, comme en atteste, parmi dautres tmoignages, cette rponse dun avocat lun des propritaires, en 1975 : Jai
examin le problme de lventuelle majoration de loyer appliquer
Madame Lanoix. Vrification faite, les dispositions de larticle 27 de la loi du
331
1er septembre 1948, modifie par le dcret du 13 septembre 1967, ne permettent pas de lui appliquer la majoration normalement prvue pour occupation
insuffisante, du fait quelle est ge de plus de 70 ans.
Ces appartements occups par des locataires stables et dont le rendement
locatif tait faible ont donc subi une importante dcote la vente. Comme les
locataires ont le droit lgal de premption sur la vente, ils ont pu racheter leur
logement des prix situs trs en dessous du march. Dans lune des transactions, la dcote tait si forte quelle provoqua la colre de lpouse du
vendeur, qui russit faire arrter la procdure de vente en cours et obtint une
hausse de plus de quinze pour cent sur la cession, hausse accepte sans
aucune discussion par le mnage acqureur. Le cas le plus marquant est celui
dun appartement qui sest vendu prs de quarante ans aprs linstallation du
locataire. Celui-ci stait install en 1962, par un change ralis grce une
bourse dchange de location du ministre des Finances. En 1977, le propritaire se dcide vendre. Le mnage rsident, une veuve, cadre dans la fonction publique, et son fils, qui ne travaille que depuis quelques annes, font
leurs comptes. Leurs moyens ne leur permettent pas, mme en empruntant, de
financer lachat. Lappartement est alors mis en vente par une agence et
acquis par une personne extrieure limmeuble. Lhistoire a une dimension
tragique. Cette personne craint une sparation de couple pour sa fille et achte
lappartement pour cette dernire, en prvision de lventuel divorce. Mais sa
fille se suicide. Elle tente alors dobtenir le dpart des locataires, pour que sa
petite-fille puisse sinstaller dans lappartement. Elle engagera, sur dix ans,
trois procdures coteuses toutes couronnes dchec. Le bail est toujours
assujetti la loi de 1948 et le prix du loyer est drisoire, peu prs le tiers de
celui de lappartement de mme surface de ltage en dessous. La situation
financire est dautant plus dsavantageuse pour cette propritaire que la
priode est celle des travaux de rnovation de limmeuble voqus prcdemment. Elle se ruinera en charges pendant vingt ans et finira par abandonner la
partie en cdant la moiti du prix du march lappartement au fils de la locataire en titre, rsidant toujours dans les lieux.
Dans les rapports de coproprit, les anciens locataires devenus propritaires sont des gestionnaires attentifs, mticuleux, toujours conomes, voire
parcimonieux. Ils participent toutes les runions, o ils arrivent en avance ;
ils vrifient systmatiquement les comptes, quils contestent souvent ; ils
demandent des complments dordre du jour avant lassemble ; ils annotent
soigneusement les procs-verbaux ; ils communiquent volontiers par lettres
recommandes. Ils sintressent au droit de la coproprit (un des mnages
reoit Le particulier). Leurs archives sont toujours soigneusement conserves,
comportant tous les documents, classs par rubrique et par anne. Elles sont
du pain bni pour le chercheur. Ces anciens locataires ne sont pas forcment contre les travaux dentretien dans les parties communes, car ils sont
attachs la bonne tenue de limmeuble et la prennit de leur bien. Mais
leurs ressources financires ne leur permettent pas toujours de faire face aux
dpenses de gros travaux ou damnagements nouveaux. Dans la premire
priode qui court jusquau milieu des annes 1980, ils taient gnralement
332
David LEPOUTRE
les allis des propritaires bailleurs hritiers, dans leur refus dengager de
grandes dpenses. Dans la seconde priode, ils se sont, linverse, souvent
opposs (sans succs) aux grands travaux dentretien et de rnovation dcids
par ces mmes propritaires.
Dans les relations de voisinage, les anciens locataires sont attachs la
reconnaissance, la convenance et la politesse des rapports, se plaignant
volontiers de la distance ou de lindiffrence de certains habitants rcemment
installs. Voisins depuis trs longtemps, ils ont fini par se connatre et
certains entretiennent des relations chaleureuses, sarrtant volontiers dans le
hall ou sur un palier pour discuter, se recevant parfois, mme brivement, au
salon, pour se communiquer des documents ou des informations. Quand il y a
un dcs dans limmeuble, ils sont gnralement prsents aux funrailles (si
bien que parfois les voisins du dfunt forment une part importante de lassistance). Ils peuvent loccasion se rendre mutuellement de menus services,
mais cette solidarit reste cantonne dans des limites troites, chacun gardant
une forte volont de protection de sa vie prive. Parfois, les relations se refroidissent, sur la base de menus conflits, de rflexions dsobligeantes, de dsaccords concernant les affaires de coproprit.
La catgorie des anciens locataires est en voie de disparition, comme
dans de nombreuses habitations du quartier et dans lhabitat haussmannien en
gnral. En 1990, ils comptaient pour une petite dizaine de personnes de
limmeuble. En 2007, il nen reste que cinq, presque tous trs gs.
Les colocataires
Les colocations dappartement, popularises par la srie Friends et le film
LAuberge espagnole, ne sont pas nouvelles, mme en France. Elles se sont
nanmoins dveloppes partir des annes 1990 et surtout depuis lavnement de lInternet, avec lapparition de plusieurs sites spcialiss, lorganisation de rencontres hebdomadaires dans les grandes villes et mme la
publication rcente dun volumineux guide juridique et pratique (Bourguet et
Guilloux, 2006). Les loyers augmentant fortement dans les centres-ville, cette
forme de cohabitation fait converger les intrts dtudiants ou de travailleurs
clibataires, dont les ressources ne sont pas suffisantes pour rsider seuls dans
des appartements du secteur priv et ceux de propritaires de logements de
grande taille qui peinent trouver des mnages suffisamment solvables et
offrant toutes les garanties ncessaires. Limmeuble a connu, depuis 1985, un
nombre important de colocations, dans quatre appartements diffrents. Dans
deux appartements, la colocation sest perptue longtemps, voyant se
succder, par renouvellement partiel, douze trios dun total de vingt personnes
dun ct, vingt trios dun total de trente personnes de lautre.
Il faut distinguer ici deux types de recrutement. La premire colocation fut
initie par linstallation du fils du propritaire bailleur dont il a t question
prcdemment, qui sinstalla avec des amis dans lun des appartements en
333
1985. Les colocataires se sont ensuite renouvels rgulirement, le fils restant

toujours dans lappartement, quil a finalement rcupr en 1996 aprs son
mariage et la naissance dun premier enfant. La deuxime colocation de longue
dure a t initie par sa sur et renouvele de la mme manire jusquen 1995,
date de dpart de tous les occupants. Ensuite, le recrutement dun nouveau locataire a t confi une agence, qui a slectionn un trio de colocataires dont
les garanties taient satisfaisantes. Celui-ci sest ensuite renouvel rgulirement jusqu aujourdhui, mais cette fois par recrutement autonome de chaque
nouveau colocataire par les colocataires restants. Ce renouvellement de la colocation a t facilit par lusage de lInternet et par lintroduction du dispositif
juridique Loca-pass en faveur des jeunes travailleurs, qui permet une avance de
la caution sous forme de prt et une garantie du loyer pour le bailleur.
Ces deux types de recrutement (rseau de connaissance ; annonce sur
Internet), qui correspondent aussi deux priodes diffrentes, renvoient,
au-del de la dimension familiale, des profils diffrents de colocataires et
des formes varies de relations au sein des colocations. Les premiers colocataires taient tudiants, du moins au dbut de la priode. Ns dans les annes
1960, ils ont t socialiss lpoque des expriences alternatives de vie
communautaire. Ils se dfinissaient comme un groupe damis. Certains nen
taient pas leur premire colocation ou en ont connu dautres aprs celle de
limmeuble. Les colocataires de la seconde priode sont gnralement des
travailleurs en dbut de carrire. Ils sont ns dans les annes 1970 et se
montrent plus pragmatiques et individualistes. Ils sont plus conscients de
cohabiter par intrt bien compris, sachant quils vont ensuite voluer professionnellement, changer ventuellement de ville, stablir en couple, ce dont
tmoignent les trajectoires rsidentielles dune bonne partie dentre eux, aprs
dmnagement.
Je nai pas abord, dans cet article, les relations au sein des mnages, qui
ne relvent pas prcisment de mon objet dtude. Pourtant, il est justifi den
dire quelques mots ici, car les colocataires entretiennent entre eux (pour la
seconde catgorie, mais aussi pour la premire) des relations de quasi-voisins,
faisant usage, au sein de leur logement, de pices dhabitation communes,
devant grer des dpenses collectives, comme le font, dans une autre mesure,
les copropritaires de limmeuble. ma connaissance, il est peu de colocations qui se soient passes de faon harmonieuse pendant trs longtemps. Si
certaines ont pu apparatre amicales, communautaires et mme parfois intimes
(des couples sy sont forms), la rapidit du renouvellement partiel (moins
dun an en moyenne) atteste concrtement de la difficult de ce genre de
cohabitation. De fait, les tensions, les ngociations, les conflits sont frquents.
Des formes varies dvitement existent presque toujours. Et les heurts sont
parfois virulents, dont la dimension matrielle et financire est manifeste, y
compris jusque dans les plus petits dtails, comme dans le cas de ces colocataires amis qui, dans les dernires semaines de leur cohabitation,
amenaient chacun leur rouleau de papier hyginique aux toilettes.
lpoque des colocations multiples, les colocataires entretenaient des
relations amicales avec les membres des autres colocations, soit parce quils
334
David LEPOUTRE
se connaissaient auparavant, soit parce quils lirent spontanment connaissance. Si bien que limmeuble fut pendant un temps une sorte de communaut
verticale de voisinage. Comme on peut sen douter, le mode de vie de ces
cohabitants clibataires jeunes et plus ou moins communautaires saccommodait mal avec celui des autres mnages rsidant bourgeoisement dans
limmeuble. Une activit centrale et frquente des colocataires, surtout au
cours de la premire priode, taient en effet de recevoir des amis nombreux
et de festoyer : apritifs, dners se prolongeant tardivement, soires dansantes,
parfois costumes, toujours bien arroses, avec de la musique trs fort
volume. Ces soires ne se terminaient pas toujours bien : crises dhystrie,
bagarres, interventions des pompiers. Limmeuble est devenu, la fin des
annes 1980, un lieu de passage et danimation, mouvement et bruyant. Les
rsidents bourgeois, anciens locataires , ou nouveaux propritaires
(dont il sera question plus loin), avaient le sentiment, cette poque, dune
nette dgradation de leur cadre de vie.
Le conflit ne fut jamais ouvert, car les colocataires, bien levs , y
mettaient les formes (mots sur la porte du vestibule avant la fte ; parfois
mme bouquet de fleurs au voisin pour sexcuser aprs-coup), mais la tension
tait forte, comme en attestent des appels la police, pour tapage nocturne, et
les discussions inquites entre copropritaires, dont tmoigne par exemple
cette mention du procs-verbal de lassemble des copropritaires de 1987,
qui rappelait le rglement : Chaque copropritaire devra veiller ce que la
tranquillit et la bonne tenue de limmeuble ne soient aucun moment troubles par son fait, ni par celui des personnes de sa famille, des gens son
service, des visiteurs et, en gnral de toute personne dont il est responsable.
Les copropritaires bailleurs sont pris de faire part de ce rappel leurs locataires.
partir du milieu des annes 1990, limmeuble a retrouv un calme relatif.
Il ne reste plus quune colocation de clibataires, compose de personnes un
peu plus ges, qui ont toutes un emploi stable, qui doivent se lever le matin
pour aller au travail, et dont les liens mutuels, plus distendus, sont beaucoup
moins propices des rceptions collectives. Les soires bruyantes se sont faites
rares. Les relations de voisinage avec les autres catgories dhabitants sont
meilleures. Elles sont surtout de faible densit. La rotation rapide des locataires,
dans les colocations, joue en effet ngativement sur le degr dengagement des
relations avec les autres rsidents. Dune faon gnrale, les relations entre
voisins sont gnralement moins intenses dans les immeubles en location que
dans les immeubles occups par des propritaires (Grafmeyer, 1991).
Les nouveaux propritaires

Les nouveaux propritaires ont accd la proprit de leur logement
dune tout autre manire que celle des anciens locataires . Ils ont achet un
appartement libre, sans dcote, en concurrence avec dautres acheteurs, avec
335
commission dagence immobilire, donc beaucoup plus cher. Neuf transactions de ce second type ont eu lieu entre 1978 et 2006. Certains appartements
ont chang plusieurs fois de mains. Or, la priode concerne, surtout depuis la
fin des annes 1980, a vu les prix de limmobilier flamber, dans les grandes
villes et spcialement Paris. Ces nouveaux propritaires sont donc beaucoup plus argents que les anciens locataires devenus propritaires, soit
parce que leurs revenus sont suprieurs, soit parce quils ont bnfici dun
important apport en capital, accumul ou hrit.
Ils sont conscients des sommes considrables investies dans leur logement,
comme le montre cette remarque dune rsidente, parlant du prcdent
propritaire : Donc, sa retraite, ils ont vendu lappartement ; en trois jours,
a na pas t long ! Et avec le magot de la vente (parce quil sagissait tout de
mme dun joli magot), ils se sont fait construire une magnifique villa avec
piscine. Lachat correspond donc une logique dinvestissement, tout
autant qu la logique dconomie et de prennit du logement qui prvaut
chez les anciens locataires . Autrement dit, la valeur dchange et la valeur
dusage du bien se combinent dans des proportions diffrentes dans les deux
cas. Dans certains cas, linvestissement peut mme tre spculatif, comme
pour ce mnage qui sest install aprs acquisition en 2004 et a dmnag
deux ans plus tard aprs une revente avec trente pour cent de plus-value.
Pour autant, linstallation dans le quartier implique chez ces nouveaux
propritaires aiss une forme de compromis. Soit ils ont eu des expriences
de vie dans des milieux varis, qui leur permettent de sadapter sans difficult
un espace urbain socialement mixte, proche dune frontire populaire ; soit
ils esprent ou escomptent une lvation du niveau social de leur environnement, comme lindique cet change avec une habitante, rencontre par hasard
lors dune visite impromptue dans la cour dentre dun ancien btiment
industriel tout juste rhabilit et reconverti en ensemble dhabitations cossu :
[Elle] Cela va rehausser le quartier, nest-ce pas ! [Moi, faisant mine de ne
pas comprendre] Comment a ? [Elle, me prenant partie, en riant] Et
bien oui, Monsieur le sociologue, a va amener une autre clientle, une autre
population, dautres commerces et ainsi de suite !
Ce type de compromis ne va pas de soi et nest pas toujours russi.
Lappartement le plus lev de limmeuble, qui donne vue sur les toits de
Paris, a t acquis en 1988 par un clibataire dune quarantaine dannes, qui
la fait transformer et rnover grands frais (six mois de travaux) avant de sy
installer. Peu de temps aprs, il sest mari, mais son pouse nentendait pas
rsider dans lEst parisien , trop populaire son got. Il a revendu ds
lanne suivante, pour sinstaller dans le XVIe arrondissement.
Les dcisions de coproprit opposent gnralement des mnages ingaux
en capital ou en revenus. En matire de moyens financiers, les nouveaux
propritaires tiennent en gnral le haut du pav. Pour autant, si la proprit
immobilire occupe une place de choix dans lensemble de leurs biens, elle
nest pas la grande affaire de leur vie, lobjet de leur proccupation quotidienne. Ils se font volontiers reprsenter en assemble gnrale et, quand ils y
336
David LEPOUTRE
participent, semblent plus dtachs, ne sintressant quaux dcisions

majeures, et encore. Ils sagacent volontiers de lattitude des copropritaires
mticuleux qui pinaillent sur des points de dtail juridiques ou des erreurs de
quelques dizaines deuros.
Jai voqu plus haut une premire priode, de faible dpense, suivie dune
seconde, de grands travaux de rfection et dquipement de limmeuble. Ici,
les rapports entre les diffrentes catgories de propritaires ont chang au fil
des annes. Dans la premire priode, les nouveaux propritaires , peu
nombreux, faisaient face aux propritaires bailleurs, eux-mmes allis aux
anciens locataires dans leur opposition systmatique aux dpenses importantes. Dans la seconde priode, les alliances se sont renverses, les
nouveaux propritaires et les propritaires bailleurs saccordant pour
entreprendre des travaux, contre les anciens locataires . Le processus de
dcision pour une dpense importante peut tre extrmement long, comme en
atteste lhistoire de la rnovation de lascenseur. Il existait dans limmeuble
un ascenseur dorigine. Mais, la suite dun accident dans les annes 1960, il
fut mis hors-service, car il ntait plus aux normes et la question de sa rfection ne fut plus pose pendant vingt ans. La discussion revint sur la table au
dbut des annes 1980, quand un nouveau propritaire entreprit de
convaincre les autres membres de la coproprit des avantages de lascenseur,
non seulement pour le confort dhabitation, mais aussi pour la valorisation
financire des appartements. Il sy attela, pendant de nombreuses annes,
tudes et devis lappui. En vain ! Au cours des annes 1990, le rapport
sinversa progressivement en faveur de la dcision de rnovation, finalement
emporte en 1999, avec la double majorit ncessaire, contre trois des quatre
anciens locataires .
Les nouveaux propritaires figurent souvent comme des voisins conviviaux. Ils se lient volontiers entre eux, ou avec les habitants dautres catgories. Dans lensemble, les rsidents de limmeuble se reoivent, et plus
souvent que lon ne pourrait le croire. Plusieurs auteurs (Pinon et
Pinon-Charlot, 1989 ; Le Witta, 1988 ; Grafmeyer, 1991) ayant trait de la
bourgeoisie et de lhabitat bourgeois ont rendu compte dune grande distance
au voisinage dans les immeubles et les quartiers habits par les classes suprieures. Leurs remarques font cho celles, plus anciennes, de Chombart de
Lauwe, qui notait, dans une tude sur lagglomration parisienne : Le bourgeois, lui, ignore la plupart du temps jusquau nom des locataires de sa
maison. Ses contacts avec les commerants [] sont lches et superficiels ; le
quartier en tant que tel, dans la plnitude de sa vie quotidienne, importe peu
dans ses relations. (1952, p. 105). Mes donnes denqute, auxquelles
sajoutent des faits collects dans des immeubles socialement plus levs du
quartier, contredisent en tout point ce genre daffirmation.
Ainsi, des relations amicales se sont noues plusieurs reprises entre le
mnage du fils du propritaire bailleur et des mnages avec enfants, locataires : changes de service pour laccompagnement des enfants lcole,
changes denfants dun tage lautre, dners, sorties communes le
dimanche. Ce mme mnage du fils du propritaire et ses voisins de paliers,
337
nouveaux propritaires , ont galement sympathis et sont devenus assez

rapidement des amis proches, sinvitant frquemment dner, partant en
week-end et mme parfois en vacances ensemble. Ces derniers, nayant pas
denfant, reoivent et sortent beaucoup, et organisent de temps autres des
dners runissant plusieurs mnages de limmeuble, choisis parmi les
nouveaux propritaires rcemment installs dans limmeuble ( Je trouve
quils ont lair vraiment trs sympas, je vais les inviter ! ), ou bien mme
parmi les anciens locataires devenus propritaires , malgr la diffrence
dge.
Participent aussi ce genre de rjouissances dautres rsidents, dont je nai
pas fait ici une catgorie part parce quelle ne concerne, dans la tranche de
temps considre, quun seul logement, et par intermittence : il sagit de locataires de la seconde priode, celle qui court depuis les annes 1980, qui rsident plus bourgeoisement que les colocataires au sens du rglement de
coproprit, cest--dire en couple tabli ou en famille avec enfants. Ces
mnages, qui acquittent des loyers levs, sont relativement proches, socialement, des nouveaux propritaires , bien quils soient souvent plus jeunes et
moins bien assis financirement. Au dbut des annes 1990, une des locataires, ne travaillant pas, organisa galement plusieurs reprises, avec son
poux, des apritifs o taient convis les voisins de limmeuble de tout ge et
de toute catgorie, y compris parmi les colocataires.
Ces relations de voisinage enchantes, qui tmoignent dune aisance et
dune certaine dcontraction dans les contacts et dans la vie en socit, tout
autant que dun intrt bien compris dans les relations (par exemple, lpouse
dun des mnages de limmeuble fut, un temps, recrute comme commerciale
dans lagence de publicit que dirigeait lun de ses voisins) sapparentent ce
que Van de Walle appelle, non sans humour, une sociabilit dimmeuble
club (cit dans Simon, 1995, propos du quartier de Belleville, dont
certains immeubles anciens ont t investis et restaurs par les classes aises).
Elles rappellent, dans un contexte dhabitat urbain similaire, mais avec cent
cinquante ans dcart, les relations et les rceptions nombreuses entre voisins
du mme immeuble, dcrites dans les scnes de Pot-Bouille par Zola ([1882]
1972).
Bien sr, la distance relationnelle existe aussi : distance lie au statut
doccupation (un rsident attendra que ses voisins soient devenus propritaires pour commencer les saluer dans lescalier) ; distance sociale de supriorit ( Mon agent immobilier ne sera certainement pas intress par votre
appartement, car il ne soccupe que de logements de caractre ), ou dinfriorit ( Madame Braud ? Il est impossible dchanger le moindre mot avec
elle. Un jour, elle est venue ici pour mapporter des papiers concernant
limmeuble. Je lai faite asseoir, sur ce fauteuil. Nous avons rgl laffaire en
cours, et puis je lui ai propos un th. Elle a littralement bondit sur son
sige : Oh ! Je nai pas le temps. On aurait dit quelle avait peur de nouer la
moindre relation. Je crois quelle est effraye par lide de devoir la moindre
chose qui que ce soit ! ).
338
David LEPOUTRE
Comme dans toutes les configurations sociales, les heurts, les conflits et les
brouilles sont possibles entre voisins bourgeois, sexprimant toutefois dans
des formes euphmises. Les diffrends peuvent tre lis au bruit, lusage
des parties communes (une propritaire sans enfant, rsidant au rez-dechausse, ne supporte pas les poussettes dans le hall dentre), au changement
des normes dhygine (un ancien locataire se voit reprocher vertement de
vider directement la poussire de son sac daspirateur dans la poubelle collective de limmeuble), des remarques de dtail, mais acerbes (en assemble gnrale : Votre bouton de sonnette est moche, vous pourriez le changer ! ),
des associations rates (deux voisines, qui ont recrut une garde denfants
commune, ont failli en venir aux mains et se sont spares avec fracas, aprs
six mois de dsaccord et de tension croissante quant lducation des
enfants), etc.
Ce qui est notable, cest donc la densit, lintensit des relations, plutt que
la distance ou labsence de relations entre corsidents, que ces relations soient
de convenance, de convivialit, damiti, ou bien de dsaccord, de rivalit,
dantagonisme, de conflit, de brouille, dvitement. Il existe toujours, la
longue, une dimension dintimit dans la cohabitation dimmeuble. Les
voisins se voient et sentendent, sobservent et scoutent. Certains parlent de
leurs voisins. Nul ne peut vraiment ignorer la vie des autres mnages, rendue
visible par toutes sortes de signes et dindices : les rythmes ordinaires (travail,
courses, loisirs), les vnements heureux (mariages, naissances, ftes, rceptions, dparts en week-end, en vacances), les misres, les souffrances, les
malheurs (des scnes de mnage rptition, des enfants ou des parents qui
crient, une adolescente qui insulte sa mre, une clibataire qui boit et fait des
crises dhystrie, des maladies graves et sans rmission, la dcrpitude et la
solitude des vieillards, des dparts lhpital, des tentatives de suicide, des
dcs) ; sans compter les anecdotes tragicomiques relevant de la vie sexuelle,
de lexcentricit, de la marginalit, ou de la folie. O pourrait bien tre la
distance dans tout cela ?
Les habitants du sixime tage

quelques mtres des appartements de la monte principale, mais desservies par un escalier indpendant, troit et raide, sont les anciennes chambres
de bonnes du sixime tage, occupes par des catgories de population socialement trs loignes des quatre classes dhabitants prcdemment dcrites.
Les logements de service des immeubles haussmanniens ont t dcrits
dans la littrature romanesque (Zola, [1882] 1972), en sciences sociales
(Martin-Fugier, [1979] 2004), ainsi que dans de nombreux rapports dnonant, ds la fin du XIXe sicle, des conditions dhabitation indignes et
nfastes la sant. Limmeuble tudi comporte une quinzaine de chambres,
assez comparables celles dcrites dans ces diffrents textes. Elles sont de
surface rduite (entre sept et dix mtres carrs), avec plafonds en soupentes,
339
petites mansardes. Sans chauffage central, elles sont exposes au vent et au

froid lhiver, la chaleur lt. Elles sont sales et vtustes. Les toilettes et la
fontaine deau froide sont sur le palier, sauf pour deux dentre elles, rcemment quipes. Les peintures des parties communes de la monte et de ltage
de service ont t refaites pour la premire fois en 2001, cent ans aprs la
construction de limmeuble.
Je nai trouv aucune source crite ou orale concernant lhistoire de la
domesticit dans limmeuble. Les donnes dont je dispose ne concernent que
des clibataires, hommes ou femmes, gnralement immigrs, quelques fois
sans papiers, ouvriers ou employs, travailleurs prcaires, travailleurs
pauvres, chmeurs, retraits pauvres, qui ont rsid au sixime tage depuis le
dbut des annes 1970. Plusieurs nationalits se sont succd ou ctoyes :
camerounaise, sngalaise, portugaise, algrienne, marocaine, tunisienne, capverdienne, serbe, chinoise, polonaise, franaise. Si loccupation des tages de
service par ces catgories de population sest dveloppe rcemment, elle
nest pas vraiment nouvelle.
Cette prsence dune population pauvre au sixime tage est frquente
dans les immeubles comportant des chambres de bonne, dans le quartier
comme dans dautres arrondissements bourgeois. Elle perptue sous des
formes renouveles une sgrgation urbaine verticale ancienne, couramment
dcrite par les historiens de la ville (Pinol, 1994). Surtout, elle induit des
pratiques qui font de cet tage un lieu de faible contrle social o peuvent se
dvelopper des modes de vie marginaux et une conomie illgale : dmnagements furtifs , sous-locations sans autorisation, squats, branchements lectriques sauvages, entrepts de meubles et dobjets de toutes sortes dans les
couloirs, utilisation des botes aux lettres de ltage de service par des
non-rsidents ou des petites socits ; vente de drogue ; toxicomanie ; prostitution ; etc. Ces activits doivent tre replaces dans un ordre urbain local,
contemporain ou pass. La drogue est prsente dans le quartier de Barbs et
la Goutte dor. Les toxicomanes font des incursions ponctuelles dans le quartier (srie dattaques de pharmacie). Quant la prostitution, trs prsente
Pigalle, quelques encablures du quartier, elle est aussi lune des dimensions
historiques de cet ancien faubourg de Paris (anciens cabarets et maisons de
passe de la rue Rochechouart), se perptuant aujourdhui sous des formes
nouvelles, avec les bars amricains htesses et, depuis une dizaine
dannes, de discrets salons de massages thalandais offrant des services
sexuels nocturnes clandestins.
Les relations entre rsidents des diffrentes chambres, au sixime tage,
sont souvent conflictuelles, parfois violentes. Elles opposent des personnes
aux activits incompatibles et aux rythmes opposs, les uns vivant le jour, les
autres la nuit, les uns travaillant lextrieur, les autres recevant la clientle
sur place, les uns participant lconomie formelle, les autres vivant dactivits interdites. Elles confrontent des gens dorigine, de religion et de culture
varies, aux pratiques hyginiques diffrentes. Elles mettent en prsence des
mnages dont les difficults sociales ou familiales sont propices aux dbordements motionnels, aux colres et aux affrontements physiques. Qui plus est,
340
David LEPOUTRE
ces personnes rsident dans des chambres minuscules et dans un espace global
de forte promiscuit (toilettes communes), de grand inconfort, de bruit (les
cloisons sont minces) et dinscurit (les portes, fragiles, peuvent tre
enfonces dun coup de poing, comme quatre dentre elles lont t par un
rsident furieux, un soir de 2004).
Entre voisins, les disputes et les cris sont frquents ; les tapages nocturnes,
les destructions matrielles, les bagarres et les appels la police, pisodiques.
Ainsi, de temps autre, le sixime tage (et limmeuble par la mme occasion) vit une priode de crise, plusieurs jours, voire quelques semaines, puis il
retrouve son calme, pour quelques mois. Les configurations changent au fil du
temps, en fonction des arrives et des dparts de rsidents. Les habitants du
sixime tage, tout en tant conscients des difficults objectives de leur cohabitation, dfinissent gnralement leurs diffrends comme des conflits de
races : entre Blancs et Arabes, entre Arabes et Noirs, entre Blancs et Chinois,
etc.
La frontire raciale est videmment prsente entre les habitants du sixime
et les rsidents bourgeois de la monte principale de limmeuble, redouble
videmment par une forte barrire de classe, renvoyant aux positions professionnelles, aux situations conomiques, la diffrence des logements occups
et aux formes daccs ces logements. Les rsidents bourgeois des appartements ignorent tout ou presque de ce qui se passe au sixime tage, lexception des moments de crise et de problme. Ils ne savent pas exactement qui y
rside, dans quelles chambres, depuis combien de temps. Les locataires de la
monte principale ne mettent jamais les pieds au sixime tage ; les propritaires ny montent que trs rarement. La gardienne (respectant les termes de
son contrat) ny dlivre pas le courrier, comme elle le fait dans les appartements du premier escalier. Rciproquement, les occupants des chambres ignorent tout de la monte principale et de ses occupants, au sujet desquels ils
nourrissent autant de prjugs quils en subissent de leur part. Les deux populations svitent et les croisements ponctuels, dans le hall dentre de
limmeuble, se font souvent sans salutations mutuelles.
Dans lensemble, les relations entre ces deux catgories se rsument donc
surtout des rapports de concurrence et dantagonisme pour lusage des
parties communes et des quipements. Les copropritaires dplorent les
bagarres et les interventions de la police, les frais rpts de plomberie, de
dbarras, de rfection des peintures aprs dgts des eaux lis aux usages
inappropris des toilettes et points deau. Ils craignent pour leur scurit
cause des risques dincendie lis aux branchements lectriques illgaux, aux
mgots jets dans lescalier, la prsence de Butagaz ou de braseros dans les
chambres. Les habitants du sixime nont pas ce genre dtats dme. Leurs
conditions matrielles et leurs problmes les tiennent loigns des proccupations et soucis des riches de lescalier principal, qui accdent facilement,
en ascenseur, dans leurs spacieux et confortables appartements.
Il faut cependant nuancer. Avec certains locataires du sixime, ouvriers
respectables , des relations ponctuelles existent : saluts en passant,
341
changes de quelques services, petits travaux rmunrs effectus dans

lappartement dun propritaire rsident par le locataire dune chambre. Entre
rsidents de ces deux mondes socialement trs distants des rapports de voisinage conflictuels peuvent aussi parfois dboucher sur une entente cordiale,
voire des arrangements insolites. Ainsi, un propritaire, rsident du cinquime
tage, et loccupante dune chambre situe au-dessus de son logement
staient opposs rgulirement et avec virulence pendant des annes. Il
subissait les dgts des eaux quelle occasionna plusieurs reprises, se plaignait du bruit quelle faisait en rentrant 4 heures du matin. De son ct, elle
laccusait de salir sa rputation en parlant dans son dos au gardien et avait
peur quil la dnonce auprs du propritaire dont elle sous-louait illgalement
la chambre voisine des compatriotes, pour le double du prix de son propre
loyer. Or, force de rsoudre leurs conflits en face--face, ils finirent par
saccommoder et par tablir ensemble un terrain dentente et une certaine
confiance. La chambre sous-loue fut, un jour, mise en vente. La locataire en
titre navait plus, ce moment-l, de sous-locataire, ntait pas intresse par
lachat et voulait de toute faon rsilier son bail. Ruse, elle proposa une
combine. Elle diffrerait de quelques mois la libration de sa chambre,
moyennant une somme dargent sous le manteau . De cette manire, lui
pouvait acheter cette chambre occupe au propritaire, donc un prix
avantageux. Ils se mirent daccord. Finalement, laffaire ne sest pas conclue,
parce que le propritaire, en conflit avec sa sur, dut reporter la vente
La plupart des rsidents du sixime sont des locataires, mais il y a quelques
exceptions. Lvolution de la proprit et de loccupation des chambres
mrite ici dtre traite part. Dans les annes 1970, les propritaires bailleurs ont vendu des chambres associes aux appartements, mais aussi des
chambres seules, en lots spars. Trois dentre elles ont t rachetes par un
mnage de province, projetant de les runir pour avoir un pied--terre parisien. Mais les travaux ont t diffrs et ce mnage les a mises en location.
Une autre chambre, qui avait dj chang une fois de main, fut acquise par
une prostitue maghrbine qui fit commerce sur place, discrtement, pendant
quelques annes, avant dacheter un appartement dans le quartier. Sa fille,
galement prostitue, mais au bois de Boulogne avec camping-car, la
remplaa dans la chambre. Quatre autres chambres ont t acquises, dans les
annes 1970, par une propritaire ancienne locataire titre dinvestissement. Par la suite, elle a accept de prendre un locataire dans lune de ses
chambres : un ex-client, au bois de Boulogne, de la prostitue du sixime
tage, qui tait aussi un ancien collgue de travail du mari de la gardienne et
qui se fit recommander par lui auprs de cette propritaire. Au milieu des
annes 1990, six chambres taient ainsi occupes, dont lune, appartenant la
coproprit, par la fille des gardiens. La valeur des biens, la vente comme
la location, tait faible, du fait de lextrme morcellement des surfaces, de
linconfort, de la vtust et de la salet des lieux, mais aussi cause de la
faible qualit du voisinage.
cette poque, deux volutions parallles de lconomie immobilire du
sixime tage ont vu le jour. Dans la premire, une partie des lots fut rachete,
342
David LEPOUTRE
certains plusieurs fois de suite, par des investisseurs extrieurs, marchands de

sommeil attirs par le nouveau march juteux des locations de petites
surfaces : un marchand de biens, un entrepreneur de btiment du quartier, un
jeune travailleur dune trentaine dannes, investisseur en herbe. Les chambres ont t ramnages, puis loues des prix astronomiques : jusqu
quatre fois le prix au mtre carr de location des appartements spacieux et
confortables de la monte principale. Dans la seconde logique, dautres lots
furent rachets par deux propritaires dappartements contigus, un au
cinquime et un au sixime tage, ces achats leur permettant dagrandir leur
logement bon prix.
Cette double volution du sixime tage tant prsente dans de nombreux
immeubles haussmanniens de cette catgorie, peut-on parler dun processus
de gentrification du quartier par les changements de population dans les
tages de service ? Pour les lots rachets par des propritaires et runis aux
appartements, cela va de soi. Pour les autres, cela est loin dtre vident,
malgr llvation rapide des loyers. La location des studettes prix dor
sadresse paradoxalement une population de gens peu argents, qui nont
gure dautre choix pour se loger que celui des chambres de bonne. Elle
gnre des tensions conomiques fortes, peut conduire des sur-occupations
des logements et suppose des rapports entre bailleurs et locataires parfois trs
durs. Les conflits entre les parties sont frquents et ne se rglent pas toujours
en justice, mais de manire directe, par lintimidation ou la violence. Lvolution des immeubles est ici variable, dpendant de la structure de la coproprit, des intrts et de la volont des mnages, de la capacit daction
collective des propritaires et des locataires.
Les gardiens de limmeuble
Pas dimmeuble haussmannien sans sa loge et sa gardienne, portugaise de

surcrot. Cette association historique nest plus systmatique, loin sen faut,
dans les villes contemporaines de France, et mme au sein de la capitale. Le
dclin de cette catgorie professionnelle est ancien, puisque la courbe des effectifs parisiens, aprs avoir atteint un sommet de 85 000 concierges en 1914, sest
ensuite inverse, avec une chute marque partir des annes 1960, concomitante de llvation du niveau des charges impliques par un tel emploi. Cependant, depuis une quinzaine dannes, le chiffre semble stabilis autour de
25 000 (Bonin et Villanova, 2006). La prsence des gardiens ou gardiennes est
variable selon les quartiers et le niveau social des habitations. Dans le quartier
concern par cette tude, trois types de situation coexistent : les immeubles,
souvent en coproprit rsidente ou occups par des mnages aiss, qui ont leur
propre concierge ; les immeubles, gnralement de standing infrieur, ou entirement dvolus la location, non gards et dont lentretien est assur par une
socit de nettoyage extrieure ; les immeubles intermdiaires, qui partagent,
343
deux ou mme trois, les services dun(e) seul(e) gardien(ne). Limmeuble

tudi appartient la premire catgorie.
Ici, comme dans bon nombre de loges parisiennes, la concierge est portugaise. Si limmigration a depuis toujours t prsente dans la profession
(Deaucourt, 1992), dabord provinciale, puis trangre, les diffrentes catgories dimmigrs sont cependant trs ingalement reprsentes. La prdominance portugaise, qui date des annes 1970 et tend maintenant diminuer au
profit dautres nationalits, notamment dEurope de lEst, sexpliquait, entre
autres, par le malthusianisme spcifique de la population portugaise
immigre, qui seul rendait possible linstallation de mnages dans des logements de trs petite taille. Six mnages se sont succd depuis le dbut des
annes 1960 dans limmeuble : deux franais et quatre portugais.
Lactuelle gardienne sest installe avec son poux en 1979. Ce dernier,
maintenant retrait, a travaill pendant plus de quarante ans comme pltrier,
dans des entreprises parisiennes. Dans les annes 1980-1990, son pouse
cumulait le travail la loge et une intense activit de mnage ou dassistance
des personnes ges, principalement dans limmeuble, o elle a galement
lev leur fille unique, ne en 1980. Cette vie defforts incessants a permis au
mnage dacheter et damnager (sans crdit) une maison au Portugal, o ils
projettent un retour prochain. Ce type de trajectoire familiale, professionnelle,
rsidentielle est courant parmi les mnages portugais occupant des loges parisiennes. Il doit tre replac dans le contexte dune immigration associe, ds
lorigine, aux projets de construction dune maison au pays, dans un contexte
historique de crise aigu du logement dans le Portugal daprs-guerre
(Bonvalet et Villanova, 1999).
La contrepartie de cette russite, cest videmment une vie de labeur,
passe dans lexigut et linconfort de la loge. En matire de rsidence, les
gardiens dimmeuble haussmannien ne sont gure mieux lotis que les gens du
sixime tage. Dans limmeuble, la loge est une pice dune douzaine de
mtres carrs, agrmente dune alcve pour le lit et dune minuscule cuisine.
Elle est faiblement claire par le jour, mal are, vtuste, expose au bruit de
la rue et surtout du hall dentre, dont les portes claquent le jour comme la
nuit. Les toilettes sont dans la cour, ainsi que la cabine de douche, installe
dans un appentis, en 1992. Sajoutent cela deux petites chambres au sixime
tage, appartenant la coproprit, et une cave.
Pour autant, la position sociale des gardiens est diffrente de celle des rsidents de ltage de service. Dans une tude ralise Chicago dans les annes
1950, Gold avait analys la position de gardien travers la notion de
dilemme de statut et de revenu . Dans les habitations tudies, une forme
de dfiance opposait les locataires des classes moyennes et les concierges.
Les premiers avaient des revenus infrieurs aux seconds, tandis quau plan de
la position symbolique les seconds, cantonns dans les classes infrieures,
effectuaient le sale boulot au service des premiers (Gold, 1952). Tel nest
pas du tout le cas dans notre immeuble : dune part, les rsidents, propritaires
ou mme locataires, disposent de revenus beaucoup plus levs ; dautre part,
344
David LEPOUTRE
les concierges sont particulirement mal logs, donc peu enviables. Si

dilemme de statut il y a, il caractrise plutt les relations, souvent orageuses,
avec les gens du sixime tage. Ces derniers reprochent la gardienne de ne
pas les traiter lgal des autres rsidents. La gardienne et son mari, en retour,
critiquent vertement les pratiques illgales et les nuisances que les rsidents
du sixime occasionnent.
lobservation, toutefois, ces relations sont plus complexes et varies
quil ny parat, dpendant des barrires ou au contraire des affinits de
classe, de nationalit, de race. Par exemple, le mari de la gardienne fut alli
aux habitants de la monte principale contre un ouvrier serbe qui sortait de sa
chambre pour cogner contre les portes et frapper ses voisins, mais il changea
de point de vue et soutint ce mme rsident (solidarit masculine et ouvrire
oblige), quand celui-ci se trouva confront au soires bruyantes et animes de
deux travestis prostitus qui avaient investi la chambre d-ct. Mme les
antagonismes les plus forts sont souvent temprs par des ngociations, des
accords temporaires, voire des changes positifs. Jai vu pendant des annes
ce mme mari de la gardienne en conflit virulent avec la prostitue marocaine
pour des questions de nettoyage et dhygine des toilettes du sixime. Cela ne
lempchait pas, loccasion, de laider garer dans la rue son minibus, dont
il ne se privait pas, par ailleurs, de faire savoir lusage quelle en avait.
Les relations du couple des gardiens avec les habitants de la monte principale sont plus clairement dfinies. Il sagit dun rapport de service, dinfrieur
suprieur. La dimension hirarchique est renforce par lactivit secondaire
de la gardienne, faisant le mnage, ou mme, certaines priodes, un travail
quivalent celui de vritable bonne tout faire au profit de certains rsidents. Pour autant, la varit des relations est galement de mise, dpendant
du statut doccupation des habitants (propritaire ou locataire), de leur
pouvoir de dcision en tant quemployeur, de lanciennet de leur rsidence
dans limmeuble, de la confiance progressivement acquise ou, linverse,
dun certain passif dans les relations. Avec les locataires, les gardiens ne se
gnent pas pour se dfendre, parfois avec une grande virulence (tutoiement,
voire insultes), contre la musique trop forte, les enfreintes au rglement, ou
mme seulement linsuffisance de reconnaissance (les rsidents qui ne disent
pas bonjour en passant). Avec les propritaires hritiers bailleurs, ils
expriment une certaine dfrence obsquieuse. Avec les rsidents anciens,
principalement avec ceux pour qui la concierge a longuement travaill, ils ont
nou des liens de solidarit, de fidlit, voire de protection trs marque :
ainsi, ils peuvent les dfendre contre des agents dinstitutions publiques ou
prives trop curieux en renseignements, contre les vols dargent rpts
demploys intrimaires des services municipaux daide aux personnes ges,
etc. Les gardiens sont prsents aux enterrements, y compris ceux danciens
rsidents ayant quitt limmeuble bien avant leur mort. En retour des services
rendus, ils profitent des trennes annuelles et de menus avantages matriels
ou symboliques que peuvent leur accorder certains propritaires rsidents ou
mme certains locataires : par exemple, la papeterie fournie gratuitement leur
fille par une entreprise qui occupa pendant quelques annes lappartement
345
professionnel ; une aide aux devoirs, toujours pour leur fille, offerte quelque
temps par un enseignant ; laide de rsidents pour les dmarches administratives, la recommandation auprs dun mdecin spcialiste, etc.
Dans ces changes, les gardiens prennent garde de maintenir la distance
ncessaire, notamment auprs de certains propritaires qui ont lil riv sur
les augmentations de charges et sont volontiers ports les suspecter de
dtourner les dpenses de coproprit (usage des produits dentretien leur
profit, consommation dlectricit pour faire la lessive rmunre pour une
rsidente), comme en attestent des conversations de hall dentre, certains
dbats dassemble de coproprit, ou encore des remarques crites portes
sur des relevs de compte, dans des archives prives de copropritaires.
Dune faon gnrale, les concierges sont dots, par leur exprience spcifique, dune comptence sociale tendue. Issus du monde populaire, ils sont
galement familiers du monde bourgeois, pour avoir ctoy et observ toute
une srie de rsidents, pendant de nombreuses annes, au quotidien, parfois
dans lintimit, travers les services fournis, lentretien des appartements, la
livraison du courrier, les relations tisses, les paroles changes. Au ple
oppos, ils ont une connaissance du proltariat urbain sans cesse renouvel du
sixime tage.
Des rapports dhabitation complexes et combins

Au terme de cette description analytique qui nous a permis de passer de
lautre ct de la faade en pierre et de saisir quelques aspects du monde
social et des enjeux de relation au sein de limmeuble, comment peut-on
synthtiser les caractristiques principales des rapports dhabitation dans cet
immeuble haussmannien de moyenne bourgeoisie ? Le premier objectif de cet
article tait de proposer une description ethnographique permettant daller
au-del des deux types dinterprtation les plus courants en la matire : dune
part, la logique structurelle des rapports de classe et celle des luttes symboliques de classement par lhabitat que lon retrouve dans bon nombre dtudes ;
dautre part, la dialectique de la proximit spatiale et de la distance sociale,
qui figure comme point de rfrence oblig dans presque toutes les publications en sociologie de lhabitat, voire dans les tudes urbaines en gnral. Ce
premier objectif est-il atteint ? Examinons chacun des rapports dhabitation
spcifiques qui ont t traits dans les dveloppements prcdents.
Commenons par les relations de voisinage. Ce qui ressort de lenqute,
cest ici limpossibilit dinterprter les relations de cohabitation entre voisins
en termes simples dhomologies ou de barrires de classe, de styles sociaux
prdtermins, ou mme de positions dans la trajectoire rsidentielle.
Les relations de voisinage en milieu bourgeois sont plus denses que prvu,
avec une certaine distance convenable dans les rapports (solidarits faibles)
mais aussi de fortes proximits (relations amicales). Les rapports de sociabilit,
346
David LEPOUTRE
de convivialit ou damiti ne dpendent pas seulement des affinits de classe

et de culture, mais aussi dhomologies plus fines (mnages avec enfants en bas
ge, couples partageant des gots et des activits communes) et de dispositions
individuelles particulires (mnages plus ou moins disponibles, sociables,
ouverts, laise dans les relations, hospitaliers, mondains, ou au contraire peu
prsents, ou bien ferms, mfiants, malhabiles dans les contacts, etc.). Certes, la
barrire de classe et la frontire raciale sont marques entre les rsidents de la
monte principale et les habitants des chambres de service. Mais des relations
insolites et surprenantes existent aussi, outrepassant les conflits dusage rcurrents, tmoignant dintrts communs momentans. Le temps pass dans
limmeuble joue un rle important dans les relations de voisinage. Quand la
dure de rsidence est courte, les relations nont gure le temps de stablir.
Quand elle est plus longue, des liens se tissent, se perptuent, parfois susent et
se dfont, avec des conflits qui peuvent aussi confronter des mnages socialement proches.
Par ailleurs, lentre-soi bourgeois mis en avant par les travaux sociologiques ou ethnologiques antrieurs nest pas garanti ; il est plus difficile
protger que lon ne pourrait le penser. Les maintiens du calme, de la tranquillit, de la convenance et de la convivialit, de la scurit des biens et des
personnes, de la propret, de lesthtique du dcor et des apparences, si chers
aux membres des classes moyennes et suprieures, font lobjet dun travail
individuel et collectif appuy, dune vigilance leve et de dpenses dargent
considrables (double porte lentre de limmeuble, interphone, digicode,
gardien, blindages des portes dappartement) qui napportent pas toujours les
rsultats escompts. Les rsidents ont se protger non seulement des intrusions de lextrieur (sans-abri, dlinquants de passage, lves tapageurs et
bagarreurs du lyce professionnel voisin, adolescents des quartiers populaires
et immigrs de larrondissement limitrophe), mais galement de la prsence,
au sein de limmeuble, de clibataires ftards et bruyants (colocataires), ou de
rsidents marginaux, rarement dangereux, mais souvent gnants et inquitants
(sous-proltaires du sixime tage).
Les relations de coproprit, dhistoire rcente, sont beaucoup plus explicites et formalises que les relations de voisinage. Elles font apparatre des
divergences ou des convergences dintrts trs claires, avec des oppositions
durables et des alliances de circonstance entre copropritaires de diffrentes
catgories, alliances qui peuvent se modifier au fil du temps, en fonction du
contexte juridique et de la configuration sociale de limmeuble. Dans
limmeuble tudi, la conscience de lintrt collectif, ainsi que la condition
socioconomique relativement leve des mnages copropritaires, mme si
elle prsente des variations notables, permet de maintenir lquilibre financier
et un niveau lev dentretien des parties collectives et de confort matriel et
esthtique.
Les rapports de location ont exist dans le pass ou existent aujourdhui
dans des contextes extrmement varis : il y avait des maisons de rapport dans
la Rome antique ; il y en a dans les favelas brsiliennes contemporaines
(Brochier, 2009). Dans le contexte haussmannien daujourdhui, les rapports
347
de location, en partie mdiatiss par des professionnels (agents immobiliers,

grants de biens), ne sont pas, contrairement une ide commune, de simples
rapports de domination, toujours favorables aux propritaires bailleurs. Ces
rapports dpendent en grande partie du cadre social et juridique. Nous avons
vu que celui-ci a beaucoup chang au cours des annes 1980, en faveur des
propritaires. Ils dpendent aussi des individus, cest--dire de leurs comptences et capacits dfendre leurs intrts. Il y a des locataires plus ou moins
habiles pour se maintenir dans les lieux, parfois mme sans payer, ou pour
racheter un prix trs avantageux le logement quils occupent ; il y a des
propritaires plus ou moins aviss et souples pour grer leur patrimoine et
garantir un rendement locatif lev sans prendre trop de risques.
Enfin, ce type dhabitat collectif est le lieu dune forme spcifique de relation de travail et de service, entre gardiens dun ct et copropritaires et rsidents de lautre. Cette dlgation de tches domestiques dans un cadre
collectif priv, avec attribution dun logement qui est aussi un lieu de travail
(la loge), implique des rapports de dpendance et de subordination qui
semblent appartenir un autre ge. Mais, comme on la vu, la comptence
sociale des gardiens est leve. Ils peuvent tirer un certain profit de leur position et sont en mesure de simposer face aux rsidents dont ils savent quils ne
pourront pas mettre en danger leur situation : rsidents du sixime tage, locataires et colocataires, copropritaires sans influence.
Toutes ces relations se combinent entre elles, notamment parce que dans
cet immeuble (le cas nest pas rare) un membre de la famille hritire du
propritaire unique, bailleur dans limmeuble, est aussi rsident dans un
appartement. Les locataires sont voisins de leur propritaire. Les voisins
peuvent tre aussi des copropritaires avec qui lon sallie ou qui lon
soppose. Les gardiens sont des voisins. Les relations se transforment quand
les statuts se modifient. Un locataire qui devient propritaire change de relations avec ses voisins. Mais le pass de ses relations de voisinage joue sur ses
nouvelles relations de coproprit. Se rajoutent les relations de sociabilit ou
damiti. Les relations sont donc surdtermines et complexes.
Ordre des relations et configurations rsidentielles
La mise en lumire de la complexit travers la description analytique

constitue elle seule un objectif autonome de la dmarche sociologique par
observation participante. Pour autant, cette description peut aussi tre conue
comme une tape et dboucher sur la formulation dun schma danalyse plus
gnral, utilisable dans dautres contextes denqute et permettant ainsi la
comparaison. Pour atteindre ce second objectif, je mobiliserai deux notions :
celle d ordre ngoci , emprunte la sociologie des organisations, et celle
de configuration sociale , issue de la sociologie historique.
348
David LEPOUTRE
La notion d ordre ngoci , formule par Strauss (1992) pour lanalyse

des relations dans les hpitaux, mais aussi dans des entreprises collectives et
des organisations trs diverses, est utile ici double titre.
Dabord, elle permet de saisir, travers lide de ngociation , la
manire dont les diffrentes catgories dhabitants de limmeuble interagissent concrtement, dans un cadre de normes, de rgles et de lois se rapportant
la cohabitation, la location, la gestion des affaires communes et aux relations de travail (avec le gardien). Les habitants se ctoient, cooprent, parfois
sallient ou se lient. Frquemment, ils ont des points de vue et des intrts qui
divergent. Ils peuvent alors sopposer, entrer en conflit, cest--dire, concrtement, sadresser des remarques, senvoyer des courriers (simples ou recommands), parfois sinvectiver, exprimer leur colre, se menacer, dclencher
des procdures judiciaires, ou plus rarement utiliser la force physique (au
sixime tage). Mais, de la manire la plus simple, ils rglent leurs problmes
ou leurs divergences et prennent des dcisions collectives surtout en ngociant et en trouvant des arrangements. La ngociation peut succder au
conflit, ou le prcder, ou en faire partie. Ce faisant, les habitants dfinissent,
au fil du temps, les modalits variables et changeantes de leur coexistence et
de leur action collective.
Ensuite, cette notion permet dchapper aux analyses en termes de
dsordre , qui renvoient presque toujours une vision ethnocentrique,
privilgiant le point de vue des catgories sociales qui se conduisent de
manire conforme, lgitime, lgale. En effet, la notion de dsordre ne
dsigne pas un tat des relations, mais elle renvoie une procdure de qualification et de jugement des relations. Autrement dit, une situation sociale nest
dsordonne que dun certain point de vue, socialement constitu. Inviter une
cinquantaine damis, boire ou se droguer, mettre la musique fond, danser
jusqu quatre heures du matin, cela nest pas dsordonn du point de vue des
jeunes qui participent la fte ou lorganisent. Les impays de location entranent surtout du dsordre dans les comptes du propritaire bailleur, pas tellement dans ceux du locataire, mme si le maintien de ce dernier dans son
logement peut tre, terme, remis en question. Les bagarres, la prostitution,
les branchements lectriques sauvages, la sous-location clandestine, le squat :
voil le genre de pratiques qui inquitent spcialement les rsidents bourgeois
de la monte principale, qui les peroivent videmment comme un dsordre,
mais beaucoup moins les sous-proltaires du sixime tage, plus habitus ce
mode de relation et ce type dactivit.
Quittons limmeuble haussmannien et prenons un cas plus extrme, globalement dfini comme une situation de dsordre : celui des coproprits en
difficult . Dans son ouvrage sur cette question, Lefeuvre (1999) dcrit des
units rsidentielles en proie de srieux problmes : malfaons dans la construction, dgradation prcoce des locaux, accumulation des impays de
charges communes, baisse des valeurs immobilires, conflits endmiques de
coproprit et de voisinage entre rsidents, changements de syndic rptition, ncessitant parfois la mise sous tutelle judiciaire. Il sagit, dans son
tude, de coproprits rcentes, plus grandes que celle tudie dans cet article,
349
davantage populaires et htrognes socialement, ainsi que du point de vue

ethno-racial. Dans deux coproprits tudies par Lefeuvre, il existe une catgorie de propritaires occupants qui peut sembler, dun point de vue de classe
moyenne ou bourgeoise, proprement insolite : des mnages africains pauvres
ayant obtenu des prts aids laccs la proprit (PAP) auprs doprateurs
peu regardants sur leurs conditions de ressources. Certains de ces mnages
nont jamais pay un centime de charges communes depuis leur installation
dans les logements et expliquent volontiers lenqutrice que, mme sils
avaient suffisamment dargent, ils prfreraient le dpenser pour leurs
enfants. La logique daction de ces mnages, qui ont souvent vcu des expriences dexpulsion dappartement en location, et se voient dsormais refuser
laccs aux HLM, ne correspond pas prcisment la volont petite-bourgeoise de devenir propritaire, mais la ncessit imprative de trouver un
toit pour la famille. Dans cette perspective, les difficults de la coproprit ne
reprsentent pas vraiment un dsordre pour eux, comme elles le sont
lvidence pour les mnages de classe moyenne qui voient leurs conditions de
logement se dgrader et la valeur de leur patrimoine, chrement acquis,
fondre comme beurre au soleil, avant mme quils aient fini de rembourser
leur prt.
La notion dordre des relations (quel que soit le niveau de conflit et de
difficult dans les rapports sociaux) trouve videmment ses limites dans la
possibilit pour le groupe ou lorganisation concerne (ici une unit rsidentielle en coproprit) de se perptuer dans le temps. Or, sur ce plan, les
immeubles dhabitation collective, quelle que soit la situation de relation qui
les caractrise, ont toujours une dure de vie assez longue, mme si leurs
habitants se renouvellent au fil du temps. Il est vrai aussi quils finissent un
jour par disparatre et parfois de manire prcoce, comme, en France, ces
nombreuses barres et tours des grands ensembles dhabitat social datant des
annes 1950, en cours de destruction depuis dj une vingtaine dannes.
Cette notion d ordre ngoci permet donc de saisir des rapports dhabitation dans un contexte rsidentiel donn, en considrant part gale les
points de vue de toutes les catgories qui interagissent, et pas seulement celles
qui sont attaches au bon fonctionnement , ou au droulement normal
des choses. Il serait ds lors intressant de pouvoir comparer lordre des relations dans limmeuble haussmannien tudi ici avec dautres ordres rsidentiels spcifiques, contemporains ou passs.
Cest ici que peut utilement entrer en jeu la notion de configuration
sociale , formule par Elias pour ltude de la socit de cour et plus
gnralement pour lanalyse de formations sociales de nature et de taille trs
varies, dans lesquelles les individus sont lis entre eux par un mode spcifique de dpendance rciproque et dont la reproduction suppose un quilibre
mobile des tensions (Chartier, 1985).
Dfinir les diffrentes formes dhabitat et de rapports dhabitation comme
des configurations sociales , afin de pouvoir les comparer entre elles,
suppose de trouver des catgories plus gnrales et plus abstraites que celles
350
David LEPOUTRE
dfinies prcdemment (2). Plus prcisment, au-del des catgories, qui sont,
comme on la vu, issues de lenqute de terrain, il sagit plutt de voir les
gens comme des activits (Becker, 2002) et ainsi de distinguer et dfinir des
logiques daction spcifiques.
Reprenons nos six catgories dhabitants et tentons danalyser leurs
manires dagir la lumire de leurs intrts primordiaux. Les hritiers de la
proprit unique sont avant tout des propritaires bailleurs. Quest-ce quun
loyer ? Cest un revenu du capital, un rapport, une rente. La logique centrale
de cette premire catgorie, cest la rente. Les anciens locataires devenus
propritaires ont acquis leur logement pour se mettre labri du besoin et
garantir lavenir, cest--dire dans le but de se constituer un patrimoine de
rserve. La logique centrale de ces anciens locataires, cest lpargne, le patrimoine. Les nouveaux propritaires, plus argents, ont consacr des sommes
dargent beaucoup plus importantes lachat de leur appartement et ont
souvent engag en supplment des dpenses leves de travaux de rfection et
damnagement. Ils connaissent bien le march immobilier et escomptent une
forte valorisation potentielle de leur bien. Certains spculent et revendent
rapidement. Leur logique daction majeure, cest linvestissement. Les colocataires, comme les locataires, comme les rsidents du sixime (lgaux ou
illgaux) ont, quant eux, une proccupation qui semble beaucoup plus
urgente : se loger, si possible leur convenance, et en dpensant le moins
dargent possible. Ils usent simplement des lieux. Leur logique est utilitaire.
Enfin, les gardiens ont pour objectif de se maintenir comme occupants et
travailleurs. Limmeuble constitue pour eux un revenu du travail, sous forme
de prestation en nature (le logement gratuit) et de salaire. Leur logique
premire est professionnelle. ces cinq logiques daction sen ajoute une
dernire, qui nest pas spcifique une catgorie dhabitants, mais trs
prsente dans beaucoup de faits dhabitation : cest la logique de reprsentation, sur laquelle je nai pas loisir de mtendre ici.
Bien entendu, ces diffrentes logiques daction sajoutent les unes aux
autres et se combinent plus ou moins entre elles selon les cas. Les nouveaux
propritaires sont aussi des usagers utilitaristes (ils rsident) et des pargnants
(en investissant, ils garantissent lavenir). Les anciens locataires devenus
propritaires sont aussi des investisseurs, dans les limites de leurs possibilits
financires et de leur tat desprit dconomie et de prudence. La logique de
linvestissement est galement prsente chez les propritaires hritiers bailleurs, depuis les annes 1980 (ils ont financ de grands travaux de rfection
dans limmeuble), ainsi que la logique utilitaire, puisquun membre de la
famille rside dans limmeuble. Mais cela ntait pas le cas dans la priode
prcdente. Les gardiens sont aussi des usagers. Les locataires, comme les
gardiens, peuvent ventuellement investir de largent dans des travaux pour
leur logement sils ont lintention de rester longtemps. Mais cest beaucoup
(2) Cest prcisment ce quont fait Elias et Scotson ([1965] 1997) en formulant, partir de leur
enqute sur les relations entre habitants dans une cit populaire de banlieue anglaise la fin des
annes 1950, les catgories abstraites d tablis et de marginaux .
351
plus rarement le cas des colocataires ou des habitants du sixime tage, qui se
renouvellent rapidement ou vivent dans la prcarit.
Il est intressant dexaminer de manire extensive la logique professionnelle, car elle concerne dautres catgories dacteurs, individuels ou collectifs,
que je nai fait quvoquer dans larticle, mais qui jouent un rle important et
peuvent parfaitement sinscrire dans ce schma danalyse. Les professionnels
peuvent tre prsents dans les appartements. Cest le cas dans limmeuble, o
sigent un cabinet comptable et une officine de relations publiques, situs
respectivement dans deux appartements bnficiant du statut de local
commercial. Je ne les ai pas intgrs dans la description parce que leur effet
concret sur les relations est ici ngligeable. Cest loin dtre toujours le cas,
comme par exemple dans des immeubles qui abritent des commerces occasionnant certaines nuisances (livraisons des suprettes tt le matin, odeurs des
restaurants dans les cours, tapages nocturnes des dbits de boissons, etc.).
Mais il faut prendre galement en compte tous les autres professionnels,
privs ou publics, qui interviennent dans les immeubles ou dans les affaires
dhabitat : professionnels de limmobilier, du btiment, de lquipement et de
la voirie, du service aux personnes, etc. Enfin, il ne faut pas oublier, car la
logique daction est comparable, les diffrentes activits interdites ou illgales qui peuvent rsider ou se drouler ponctuellement au sein de
limmeuble : colportage et dmarchage, prostitution, vente de drogue,
cambriolage, etc. Toutes ces catgories dacteurs sont intresses professionnellement ou commercialement, pour lactivit, le revenu et les bnfices que
peut gnrer lunit rsidentielle avec ses habitants.
Tous ces principes daction peuvent paratre excessivement matrialistes.
Les habitants nauraient-ils donc que des intrts conomiques, matriels,
financiers ? Ne penseraient-ils qu la pierre et largent ? On peut, encore
une fois, tendre le champ danalyse. Les notions dpargne, dinvestissement
et dusage peuvent sentendre dans un sens plus large que celui du capital
matriel ou financier. Elles concernent aussi, dun certain point de vue, les
relations humaines, ici les rapports de voisinage, de sociabilit, damiti.
Qui sont les habitants qui, comme on le dit justement, sinvestissent le plus
dans les relations ? Ceux qui rsident longtemps, ou sont le plus attachs aux
lieux, parce quils sont propritaires. Nous retrouvons ici la catgorie que jai
appele les nouveaux propritaires et qui sont aussi des investisseurs du
point de vue conomique. Ce sont eux les voisins les plus sociables, les rsidents enchants de limmeuble club , sans que lon puisse distinguer clairement ici ce qui relve chez eux du dsir de sociabilit et de lamiti, et ce
qui renvoie plutt aux stratgies de relation et de rseau, autrement dit la
logique du capital social chre Bourdieu. Les anciens locataires devenus
propritaires expriment, comme nous lavons vu, plus de rserve et de
prudence, voire mme de mfiance dans les rapports avec leurs voisins, un
peu comme ils le font pour la gestion de leur bien, dans les affaires de coproprit. En tenant compte ainsi du domaine des relations, il devient alors
possible de considrer le comportement de tous les autres occupants. Ainsi,
des locataires installs durablement, ou les gardiens, qui sont dans limmeuble
352
David LEPOUTRE
depuis longtemps, sengagent plus volontiers dans les relations que les colocataires. Au bas de lchelle, en ce domaine, se situent les habitants prcaires
du sixime tage. Mais cela dpend aussi du temps pass ou des projets quils
nourrissent dans limmeuble. Comme lont montr les observations recueillies, rien nest tout fait simple et dtermin lavance.
Cette orientation danalyse largie peut alors dboucher sur une version
plus troite de la notion formule par Elias : la notion de configuration rsidentielle ou de configuration dhabitation . Il sagit dun agencement
spcifique, historiquement dat, dacteurs de catgories diffrentes, interdpendants, susceptibles chacun de mettre en uvre les diffrentes logiques
daction dfinies ci-dessus, logiques plus ou moins combines entre elles :
la rente, linvestissement, lpargne, lusage, lactivit professionnelle ou
commerciale, la reprsentation.
Comment caractriser, dans cette perspective, la configuration rsidentielle
spcifique de limmeuble haussmannien tudi ? Il sagit dun agencement
dhabitants dans lequel la logique de linvestissement (hritiers de la proprit
unique, nouveaux propritaires, locataires de longue dure) est dsormais
prpondrante ; o la logique de lpargne sest affaiblie, devenant minoritaire (anciens locataires devenus propritaires) ; et o les logiques de lusage
pur (colocataires, habitants du sixime) et de lactivit (cabinets de comptabilit, de relations publiques) occupent une place dont les effets sont soit
limits, soit compatibles avec les autres logiques.
La situation de la priode antrieure, avant les annes 1980, qui tait celle
dun immeuble de rapport, principalement peupl de locataires de longue
dure, sous le rgime de la loi de 1948 ou un rgime apparent, tait trs
diffrente. Il sagissait dun autre type de configuration rsidentielle. Deux
autres sortes dacteurs et de logique daction prvalaient : celle de la rente
sans investissement (premire gnration des hritiers de la proprit unique)
et celle de lpargne (locataires de longue dure, accdants ventuels la
proprit de leur logement). Le passage dune situation lautre a occasionn,
comme le font souvent les changements sociaux, de fortes tensions antagonistes, sur plus dune quinzaine dannes : conflits de voisinage entre purs
usagers (colocataires et rsidents du sixime tage) et autres habitants de
limmeuble ; procdures multiples entre bailleurs et locataires, dans un
contexte daugmentation trs rapide des loyers ; divergences et oppositions
entre copropritaires concernant les dpenses communes, dans un contexte de
grands travaux de rfection et de forte augmentation des charges ; sans
compter trois changements de syndic, ainsi quune procdure contre une
entreprise de ravalement pour malfaon dans les travaux.
Dans ces tensions et conflits, il y a eu des gagnants : locataires devenus
propritaires dans des conditions particulirement propices, bailleurs dont les
revenus locatifs ont presque dcupl, propritaires dont la valeur des appartements na cess daugmenter, habitants dont la qualit de vie sociale ou le
rseau de sociabilit se sont amliors. Mais dautres, linverse, ont perdu
au change : des locataires mis la porte ou qui nont pu se maintenir, comme
353
ils lauraient voulu, dans limmeuble ; des propritaires qui nont pas pu
conserver leur bien et ont d vendre leur appartement prix cass ; des rsidents qui nont pas pu sintgrer, malgr leurs tentatives, aux relations
amicales de voisinage. En somme, ce sont les catgories les plus proches de la
nouvelle logique prpondrante, celle de linvestissement, ou celles qui ont
t en mesure de sy adapter qui ont le mieux russi se maintenir dans
limmeuble.
*
* *
Les rsultats de cette tude sont-ils valides et fiables ? Cest le problme
majeur de la dmarche par induction. La question de lextension possible des
analyses contenues dans les descriptions ethnographiques et du schma analytique gnral que je suggre se pose deux niveaux de comparaison distincts :
celui des immeubles contemporains du mme type ; celui dautres formes
dhabitat.
Le problme de la gnralisation dautres immeubles haussmanniens peut
tre en partie rsolu par la dmarche comparative. Jai fait des investigations
ponctuelles, par informateurs interposs, dans une dizaine dimmeubles similaires du quartier, ainsi que dans deux autres immeubles haussmanniens de
plus grande et de plus petite bourgeoisie situs dans dautres quartiers de
Paris. Les catgories dhabitants dcrites ci-dessus sont tout fait courantes
dans bon nombre de ces immeubles, du moins ceux qui se sont transforms en
coproprits. Elles ny sont pas toujours en mme temps. Parfois, une autre
catgorie entre en jeu, qui modifie la configuration : celle des commerants.
Dans lensemble, on retrouve cependant le mme genre de complexit dans
les interactions : densit des relations de voisinage, avec des variations notables cependant ; difficults maintenir lentre-soi face aux intrusions extrieures ou du fait de la prsence interne dhabitants contrevenant aux normes
du mode bourgeois de rsidence ; intrts divergents et changements
dalliances dans les affaires de coproprit partir des annes 1980 ; variabilit dans les rapports de force entre locataires et propritaires ; ambivalence
des relations avec les gardiens ; passage par tapes de la configuration spcifique de limmeuble de rapport celle de limmeuble en coproprit rsidente ; prvalence nouvelle de la logique de linvestissement. Mon travail de
comparaison est cependant trop limit. Il faudrait rechercher systmatiquement des immeubles o les relations contredisent les rsultats prsents ici :
des immeubles dont lhistoire est diffrente, par exemple ceux rests des
immeubles de rapport en proprit unique, entirement occups par des locataires, ou ceux passs de la proprit unique la coproprit sur une priode
courte, par la vente en bloc de tous les appartements.
Concernant les formes dhabitat diffrentes, contemporaines ou historiques, il faudrait pouvoir tester le modle danalyse propos. Lhypothse
dfendue ici est que les diffrentes logiques daction qui ressortent de ltude
de limmeuble haussmannien en coproprit (la rente, linvestissement,
354
David LEPOUTRE
lpargne, lusage, lactivit, la reprsentation), qui sappliquent tout autant,

je le rappelle, aux aspects relationnels et sociaux qu la dimension matrielle
et financire, sont galement prsentes et peuvent se combiner de manire
varie dans des contextes rsidentiels de toute sorte : grands ensembles HLM,
quartiers populaires anciens de centre-ville, lotissements pavillonnaires,
coproprits sociales dgrades , bidonvilles, immeubles des beaux quartiers, immeubles haussmanniens dautres priodes, immeubles locataire
principal de lAncien Rgime, htels aristocratiques de la socit de cour, etc.
Dautres monographies dunits rsidentielles venir permettraient du moins
de le vrifier. Il est probablement possible aussi de reprendre et de reconsidrer les donnes de certaines tudes dj publies la lumire du modle
danalyse propos.
Cest une voie possible de la recherche sociologique en matire de faits
sociaux dhabitation. Il y en a dautres. Dans cette tude, jai essay de considrer les relations des habitants en tenant compte des changements. Mais le
mode de prsentation du compte rendu, de mme que la notion dordre des
relations, ou celle de configuration rsidentielle orientent la perception vers
une lecture plutt synchronique des faits. Il est vrai que les immeubles portent
bien leur nom et que les agencements sociaux quils contiennent sont plus
stables que ceux des bandes de jeunes, des mouvements de luttes sociales, ou
dautres entreprises collectives moins durables. Mais lon pourrait aussi
examiner de manire approfondie le processus des transformations, lhistoire
contingente des relations, les tapes cruciales, les squences. On pourrait
rechercher non pas des configurations rsidentielles, mais des histoires rsidentielles typiques, par exemple des destins dimmeuble.
Le processus et le changement serviront ici titre dpilogue. Les principaux matriaux de cette enqute ont t collects depuis la fin des annes
1980 et consigns et runis surtout au dbut des annes 2000. Larticle
prsent a fait lobjet de plusieurs versions successives, rdiges entre 2006 et
2009. En 2010, anne de sa publication, la configuration de limmeuble sest
encore modifie. Deux anciens locataires devenus propritaires sont dcds.
Les colocataires sont partis, remplacs par un mnage de locataires plus ais,
avec enfants, qui sont monts du premier au quatrime tage pour un appartement plus grand. Les gardiens ont pris leur retraite et sont repartis au
Portugal, remplacs dans la loge par un clibataire capverdien, ancien rsident du sixime tage. Deux lots supplmentaires de chambres de service ont
t rachets, ramnags et adjoints deux appartements contigus des
cinquime et sixime tages. De nouveaux propritaires se sont installs.
Lembourgeoisement de limmeuble semble saccentuer depuis quelques
annes. Mais des travaux onreux, lis la vtust des canalisations souterraines de limmeuble, viennent dtre engags, comme dans beaucoup
dautres de ces immeubles plus que centenaires. Dans quelques dcennies, ou
un peu plus, tout lhabitat haussmannien, Paris et ailleurs, dont les structures
architecturales sont en partie mtalliques, arrivera en bout de course. Des
quartiers entiers, dans de nombreux centres-ville, seront vous la dmolition. Quadviendra-t-il alors de la valeur des immeubles promis la casse ?
355
Quels habitants voudront y loger ? Quels seront les nouveaux rapports entre
centre-ville et priphrie ? Quels nouveaux rapports dhabitation verront le
jour ? Les configurations rsidentielles ne seront pas plus stables dans la
dure quelles ne le sont aujourdhui et quelles le furent dans le pass. Et
ainsi, la vie continue...
David LEPOUTRE
Universit Paris Ouest-Nanterre-La Dfense
Sophiapol-Lasco
200, avenue de la Rpublique
92001 Nanterre cedex
dl105@orange.fr
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, 51-2, 2010, 321-358

Histoire dun immeuble haussmannien

En dehors des travaux base statistique portant sur la division sociale de

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historiens, dont les travaux de recherche urbaine comprennent souvent des

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1985. Les colocataires se sont ensuite renouvels rgulirement, le fils restant

Les nouveaux propritaires

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participent, semblent plus dtachs, ne sintressant quaux dcisions

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nouveaux propritaires , ont galement sympathis et sont devenus assez

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petites mansardes. Sans chauffage central, elles sont exposes au vent et au

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changes de quelques services, petits travaux rmunrs effectus dans

certains plusieurs fois de suite, par des investisseurs extrieurs, marchands de

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Pas dimmeuble haussmannien sans sa loge et sa gardienne, portugaise de

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deux ou mme trois, les services dun(e) seul(e) gardien(ne). Limmeuble

les concierges sont particulirement mal logs, donc peu enviables. Si

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