10/12/2013

Temi del corso

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Elementi di economia urbana

Elementi di analisi di un sistema economico

La citt: agglomerazione, beni pubblici, esternalit, rendita urbana

Il progetto urbano e la progettazione

definizioni e tipologie
il ciclo della progettazione
Elementi pubblicistici del progetto urbano

La valutazione finanziaria

ECONOMIA E VALUTAZIONE
DEI PROGETTI URBANI

strumenti analitici di tipo finanziario

il business plan
gli indicatori di fattibilit

La valutazione socio-economica

VIII LEZIONE

Mercati perfetti e imperfetti

Analisi Costi Benefici (ACB)
LAnalisi Multicriteri (AMC)
Metodo dei Prezzi Edonici (MPE)

Struttura della sezione

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Valutazione

Metodo dei prezzi edonici

Analisi Costi Benefici

Analisi multi-criteri
Prezzi edonici

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Prezzi edonici:definizione
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Beni immobili
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Il bene immobile un bene composito in quanto non fornisce

a chi lo possiede utilit in quanto tale, bens per le caratteristiche
di cui composto:
caratteristiche interne (esistenza di ascensore, piano al quale
situato limmobile, qualit dellimmobile nel quale situato
lappartamento, materiali di costruzione, ecc.),
caratteristiche esterne dellarea nella quale localizzato
(qualit ambientale e urbanistica)
caratteristiche localizzative (rispetto al centro della citt e
rispetto alle principali vie di accesso alla citt stazione
ferroviaria, autostrada).

La metodologia dei prezzi edonici si presenta come una

tecnica che permette di utilizzare un mercato
surrogato, solitamente quello immobiliare, per
lattribuzione di un valore a beni o caratteristiche che
non hanno mercato: il caso dei beni pubblici e dei
beni ambientali, per i quali non esiste una diretta
valutazione del loro valore, ma per i quali possibile
ottenere una stima attraverso lo studio di un mercato
nei quali essi sono indirettamente valutati.

Valore dellimmobile

La rendita
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Mentre le caratteristiche interne sono per lo pi valutate nel

costo di costruzione dellimmobile, questo non accade per le
caratteristiche esterne e di localizzazione, che partecipano alla
definizione del valore finale dellimmobile rappresentando
esclusivamente il puro valore della rendita fondiaria urbana.
Questultima infatti scaturisce dalla disponibilit a pagare degli
individui per localizzazioni pi centrali, o per localizzazioni con
qualit urbana pi elevata.
La metodologia dei prezzi edonici permette di ottenere proprio
quei prezzi impliciti che il mercato immobiliare attribuisce ad
ogni singola caratteristica dellimmobile, fornendo un utile modo
per sopperire alla mancanza di un mercato diretto per ogni
singola caratteristica.

Attraverso il valore di un bene privato come ununit

immobiliare, si pu pertanto ottenere il valore che i singoli
individui attribuiscono a caratteristiche non direttamente
stimabili, come le caratteristiche di qualit ambientale,
urbanistica e di accessibilit.
Lipotesi sottostante pertanto che le differenze nel valore di
queste tre variabili si riflettano nei valori dellunit immobiliare.
In questa logica, una differenza nel valore di due immobili situati
a due diverse distanze dal centro citt, a parit di tutte le altre
condizioni, esprime la disponibilit a pagare degli individui per
una maggiore accessibilit al centro citt; il valore attribuito nel
mercato immobiliare allaccessibilit rappresentato da tale
disponibilit a pagare.

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Prezzi edonici:cenni storici

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Campi di applicazione (1)

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Per quanto riguarda i campi di applicazione, essi possono essere

ricondotti ad alcuni grandi filoni:

Bench poco applicata in Italia, la metodologia dei prezzi edonici

si presenta ormai in altri Paesi Europei (in Gran Bretagna in
primis) e negli Stati Uniti come uno strumento con una lunga
tradizione e con ampi campi di applicazione.
Esiste infatti una vasta letteratura che fin dal 1974, data di
pubblicazione del primo importante articolo scientifico
dellamericano Rosen, sottolinea linnegabile pregio di ottenere
una stima monetaria di caratteristiche per le quali non esiste
mercato.
Dal 1974 ad oggi, questa metodologia stata applicata in vari
campi, ed stata oggetto di attenti studi circa laffidabilit, la
consistenza e la robustezza del metodo di stima.

il primo, forse il pi vasto e il pi tradizionale, quello relativo

alla stima delle esternalit ambientali negative in aree urbane.
Allinterno di questo filone si trova una delle rare applicazioni di
prezzi edonici ad una citt italiana, Milano: inquinamento
atmosferico, acustico, traffico, congestione sono elementi di
impossibile valutazione diretta, che trovano invece nella
metodologia dei prezzi edonici un valido metodo di misurazione
monetaria.

Campi di applicazione (3)

Campi di applicazione (2)

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Il secondo campo di applicazione riguarda la

valutazione di beni pubblici, o in generale di servizi alla
popolazione; si assiste allutilizzo di questo metodo per
evidenziare il valore in unarea urbana di centri di
servizi alle imprese, di scuole private, di servizi pubblici
locali (poste, servizi di trasporto pubblico), utile in una
prospettiva di pianificazione urbana;

Infine, un campo nel quale pi recentemente la

metodologia dei prezzi edonici ha trovato ampia
applicazione quello della valutazione ex-post di
politiche urbanistiche; la realizzazione di una nuova
stazione ferroviaria, di parchi e di spazi pubblici in
generale e, non ultima, lintroduzione di una nuova
regolamentazione urbanistica di uso del suolo sono
alcuni esempi di politiche urbanistiche valutate, una
volta effettuate, sulla base della stima degli effetti
indotti dai progetti sul valore della rendita urbana.

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Caso studio
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Scopo
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Applicazione della metodologia dei PE ad un caso

specifico.

Lobiettivo generale del lavoro quello di realizzare una

metodologia di valutazione ex-ante di un grande
progetto urbano utilizzando lincremento atteso del
valore del patrimonio immobiliare come indicatore dei
benefici potenziali per la collettivit.

CAMAGNI R., CAPELLO R. [2005], Una valutazione dei

benefici collettivi di un grande progetto urbano
attraverso un indicatore sintetico: la rendita urbana,
Scienze Regionali, Vol. 4- n. 2, pp.51-93

Applicazione
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Proposta
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Il progetto a cui applicata la metodologia lipotesi di

interramento del tratto urbano della ferrovia a Trento e della
conseguente trasformazione delle aree attualmente occupate da
binari.
La ferrovia si presenta infatti come elemento di cesoia allinterno
della citt, lungo lasse nord-sud, limitando laccessibilit delle
aree a est della ferrovia al centro della citt, e la qualit urbana
per larea tra la ferrovia stessa e la seconda barriera fisica, il
fiume Adige.

Il recente Piano Regolatore della citt, realizzato sotto la

direzione dellurbanista catalano Busquets, propone
linterramento della parte centrale della ferrovia per il tratto
urbano per una lunghezza di due chilometri, con lobiettivo di:
riunire le due parti della citt,
migliorare laccessibilit al centro urbano
aumentare la qualit urbana,
attraverso la realizzazione di un boulevard al posto degli attuali
binari, a grande percorribilit per i mezzi pubblici, a grande
permeabilit trasversale, con edifici di elevata qualit e ampie
possibilit di servizi ricreativi e commerciali.

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1) Ambiti

Metodologia
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1)

Considerato che appare difficile un apprezzamento

diretto di elementi intangibili e immateriali come la
qualit urbana e ambientale, data linesistenza di un
mercato di tali qualit, gli autori hanno optato per un
procedimento indiretto, basato su una logica
esprimibile nei tre seguenti punti:

o maggiore accessibilit interna alla citt,

o maggiore qualit urbana (assenza di barriere,
spazi collettivi, nuovo boulevard),
o maggiore qualit ambientale (riduzione di
inquinamento acustico, spazi verdi).

3) Benefici

2) Elementi di rendita
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il progetto di interramento destinato a generare

benefici su tre ambiti specifici:

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2) questi tre ambiti costituiscono gli elementi genetici

della rendita fondiaria in ambito urbano:
stanno infatti alla base della domanda di
localizzazioni urbane, per residenze e attivit
economiche e pertanto incidono sui livelli e le
variazioni dei prezzi delle aree e degli immobili;

3) il beneficio complessivo del progetto di

interramento definito come lincremento
prevedibile dei valori patrimoniali degli immobili,
esistenti e di nuova costruzione, nellarea
interessata dal progetto stesso.

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Effetti

Elaborazione
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Si possono distinguere, in coerenza con la teoria della rendita

fondiaria urbana, due tipologie di effetti territoriali:
un effetto a carattere micro-territoriale e differenziale, che
agisce su ogni singola unit fondiaria o immobiliare per le
caratteristiche distintive che possiede rispetto ad altre unit,
diversamente localizzate. La tipologia di rendita urbana in
questo caso la rendita differenziale e agisce sugli immobili
prossimi allarea interessata dal progetto;
un effetto a carattere macro-territoriale, che interessa tutta la
citt, relativo pertanto alla rendita assoluta.

Il metodo utilizzato per la valutazione ex-ante, si basa sulla

possibilit di stimare econometricamente il valore che il mercato
locale attribuisce indirettamente alle tre componenti distinte:
accessibilit, qualit urbana, qualit ambientale
come parte del prezzo unitario (al mq.) delle unit immobiliari
diversamente situate nella citt (il cosiddetto metodo dei prezzi
edonici).
Successivamente alla stima, attraverso un semplice modello di
simulazione, possibile attribuire un valore allincremento
prevedibile di qualit delle singole unit immobiliari
interessate in futuro dal progetto di interramento.

Mercato immobiliare

Metodologia caso di studio

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o scelta casuale di un campione di 100 edifici

residenziali;
o raccolta molto capillare dei dati sulle caratteristiche
interne e localizzative degli edifici,
o i prezzi degli immobili sono stati ottenuti da pratiche
di mutuo che rispecchiano il valore di mercato
dellimmobile in modo pi realistico del valore
catastale.

Il lavoro ha previsto la stima della funzione dei prezzi edonici sul

mercato degli immobili destinati ad uso residenziale e su
quello degli immobili destinati ai pubblici esercizi,
in quanto le valutazioni circa la disponibilit a pagare per
laccessibilit e la qualit urbana sono presumibilmente
completamente diverse sui due mercati, in quanto espressive
di scelte localizzative dettate da logiche molto diverse.

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Residenze: caratteristiche interne

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Residenze: caratteristiche esterne

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Per quanto riguarda le abitazioni, tre gruppi di dati sono stati

raccolti:
Caratteristiche interne dellimmobile: la presenza dellascensore,
la presenza di riscaldamento autonomo, la presenza di opere di
ristrutturazione, la presenza di pertinenze (box e posto auto), il
tipo di edificio (villa, stabile civile, signorile, ecc.): Queste si
presentano tutte come variabili dicotomiche, assumendo valore
1 se sono presenti, e 0 altrimenti.

Per quanto riguarda gli aspetti urbanistici, si sono ottenute informazioni circa il
rapporto altezza degli edifici/larghezza della strada, il grado di ristrutturazione
degli edifici nella via, la presenza di edifici storici e monumentali nella via, la
tipologia degli edifici che compongono la via (percentuale di ville, di villette a
schiera, di stabili civili, di stabili signorili, ecc.). Tutte queste informazioni sono
rappresentate in variabili dicotomiche, che assumono valore 1 se presenti,e 0
altrimenti.
Per quanto riguarda gli aspetti ambientali, numerose informazioni sono state
raccolte circa il traffico della via nella quale limmobile localizzato, la presenza
nella via di rumore, auto in sosta, possibilit di parcheggio (tutte informazioni utili
per valutare il grado di congestione stradale), presenza della ferrovia a meno di
200 metri. Infine, si sono raccolte informazioni circa la presenza di servizi alla
popolazione, quali la presenza di negozi, supermercati, posta, scuole, universit
nella via e/o in vie limitrofe.

Residenze: caratteristiche localizzative

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Localizzazione dellimmobile, misurata

attraverso la distanza dellimmobile dal centro
storico della citt, in chilometri, in minuti con
lauto e in minuti con i mezzi pubblici.

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Stima funzione PE: residenze

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La presenza di riscaldamento autonomo,

la ristrutturazione dellappartamento
la presenza di ascensore nelle tipologie di edifici che possono richiederlo
(stabili civili, signorili e depoca)
spiegano in modo significativo il valore dellimmobile.
Interessante appare, inoltre, il fatto che la presenza della ferrovia a meno di
200 metri e la qualit urbanistica della via, misurata in termini di rapporto
altezza edificio/larghezza della strada, hanno un ruolo importante nella
spiegazione del valore dellimmobile;
infine, come atteso, anche la localizzazione dellappartamento, misurata in
termini di distanza dal centro in minuti con lautomobile, ha un ruolo
significativo sul valore di mercato dellimmobile.

Stima funzione PE: residenze

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Immobili per pubblico esercizio

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Dal risultato delle stime emerge che la disponibilit a pagare risulta uguale a:
157.2 euro per il riscaldamento autonomo;
186.3 euro al metro quadro per la ristrutturazione delledificio;
228 euro al metro quadro per la presenza dellascensore;
168.7 euro al mq. Pur di non avere la presenza della ferrovia nel raggio di 200
metri;
336.9 euro al mq. per la qualit degli edifici della via.
Infine, pur di essere localizzati un minuto in auto pi vicino al centro ad una
distanza media di 15.5 minuti, si disposti a pagare 9.4 al metro quadro in
pi.

Per quanto riguarda il mercato degli immobili destinati

al pubblico esercizio, i dati raccolti sono
prevalentemente inerenti la localizzazione.
La rendita urbana rappresenta la disponibilit a pagare
per una localizzazione pi centrale, una volta
sottratti ai ricavi i costi di produzione, di trasporto, e
un certo margine di profitto.

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Stima funzione PE: pubblico esercizio

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La stessa metodologia di stima stata applicata nel mercato degli immobili

destinati a pubblici esercizi, ed in particolare a bar, espressivi di logiche di
valutazioni di accessibilit e di qualit urbana differenti rispetto a quelle
espresse dal mercato degli immobili ad uso residenziale.
Le variabili risultate significative risultano differenti da quelle del mercato
residenziale, ovvero:
la localizzazione in vie commerciali (o la lontananza da vie commerciali),
la localizzazione in zone di media centralit (intese come zone al di fuori del
centro storico)
la distanza dal centro storico (in minuti in autobus), tutte variabili
fortemente incisive sui ricavi dellattivit stessa, e pertanto sulla disponibilit
a pagare per limmobile.

Stima funzione PE: pubblico esercizio

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Stima funzione PE: pubblico esercizio

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I prezzi edonici stimati per le attivit commerciali sono:

un immobile ad uso commerciale situato lontano da una via commerciale
vale 1.524 euro al mq in meno di un immobile situato vicino ad una via
commerciale.
un immobile in area di media centralit vale 1.144 euro al mq. in meno che
se fosse localizzato nel centro storico.
qualora al posto della lontananza dalla via commerciale si inserisse la
localizzazione su una via commerciale, il valore di un immobile situato su una
via commerciale varrebbe 1.091 euro al mq in pi di uno localizzato altrove;
la presenza della ferrovia incide sul valore dellimmobile per un ammontare
pari a 275 euro al mq;
infine, una localizzazione di un minuto pi vicino al centro citt vale 29.6
euro al mq, per una distanza media 13.1 minuti.

Pi in generale, per quanto riguarda laccessibilit,

il prezzo edonico cambia a seconda della distanza dal
centro a cui posto limmobile o lattivit
commerciale

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Accessibilit
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Qualit urbana
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Il progetto di interramento della ferrovia implica importanti trasformazioni

urbanistiche, che generano vantaggi di diverso tipo:

una maggiore qualit urbana per tutti gli edifici

collocati direttamente sulla ferrovia, nellipotesi
della sistemazione a boulevard dello spazio
ottenuto, grazie alla presenza di edifici ristrutturati
o nuovi, questi ultimi poco elevati in altezza (effetto
qualit urbana);

una maggiore accessibilit al centro della citt per quegli

immobili situati ad ovest della ferrovia, verso il fiume, per i
quali lattuale presenza dei binari rappresenta un forte
elemento di cesura con il centro; il futuro boulevard, infatti,
prevede una maggior permeabilit trasversale sia con veicoli,
sia soprattutto a piedi (effetto accessibilit); la valutazione
del miglioramento di accessibilit effettuata separatamente
per le attivit commerciali e residenziali, in quanto
lelemento di accessibilit valutato in modo molto
differente nei due mercati immobiliari;

Qualit ambientale
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Sinergie commerciali
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miglioramento della qualit ambientale, a sua volta

suddivisa tra riduzione dellinquinamento acustico
attualmente causato dal passaggio dei treni, che
riguarda tutti gli edifici nel raggio di 200 metri dalla
ferrovia, ed aumento del verde pubblico che invece
riguarda solo gli edifici direttamente affacciati sul
futuro boulevard (effetto qualit ambientale);

incremento di disponibilit a pagare rendite pi

elevate in alcune aree nelle quali previsto un
aumento di attivit commerciali, in particolare in
corrispondenza del nuovo boulevard e delle altre
aree oggetto di trasformazione, per effetto
dellincremento di profitto atteso (effetto sinergie
commerciali).

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Calcolo della rendita differenziale: risultato

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Calcolo della rendita differenziale: risultato

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Inoltre, stato necessario individuare, allinterno dellarea

coinvolta dal progetto, subaree omogenee in termini di
caratteristiche sulle quali il progetto opera (accessibilit,
qualit urbana e ambientale).
Per ogni subarea stato necessario calcolare le volumetrie
immobiliari esistenti, e da queste le superfici, differenziando
tra le diverse tipologie di attivit private (residenze, attivit
commerciali, uffici) e tra costruzioni esistenti e nuove (da
realizzare lungo le aree in cui ora corre la ferrovia ed in parte
su aree che si libererebbero con la rimozione di binari
morti), in modo da poter disporre della superficie di ogni
area su cui calcolare la variazione di rendita differenziale.

Per quantificare la variazione nei valori immobiliari generati dai

differenti effetti, si fatto ricorso ai risultati ottenuti dalla analisi
dei prezzi edonici precedentemente presentata,
nella quale si sono identificati econometricamente i valori
attribuiti alle diverse caratteristiche; essa permette di associare
un valore monetario, espresso in al mq, alle variazioni
percentuali di crescita di ciascuna delle caratteristiche
considerate.

Risultati (1)
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Risultati (2)
44

Lincremento complessivo del valore patrimoniale dovuto alla sola rendita

differenziale (ovvero la rendita che agisce sugli immobili prossimi allarea
interessata dal progetto) risulta di 633 milioni di euro, una cifra che copre
da sola l80% dei costi massimi previsti per la realizzazione del progetto
(superiore alla stima minima dei costi).
Essa rappresenta un incremento del 15,3% del valore patrimoniale dellarea
interessata dal progetto di interramento, ed il 3% del valore patrimoniale
complessivo degli immobili nellarea urbana di Trento qui considerata.
Circa il 58% dellincremento riguarda laumento di valore di edifici gi
esistenti, mentre il 42% riguarda il valore di edifici di nuova
progettazione.

Una grande parte dellincremento di rendita

differenziale dovuta ad effetti di miglioramento
della qualit urbana ed ambientale (circa l 87%, di
cui il 50% per il miglioramento della qualit urbana e
il 37% per leffetto qualit ambientale, comprensiva
delleffetto di miglioramento dellinquinamento
acustico e dellincremento di verde), a
dimostrazione che il mercato valuta questi aspetti in
modo consistente e significativo.

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Risultati (3)
45

Risultati (4)
46

Nel caso della qualit ambientale, il forte incremento di valore patrimoniale

risulta anche per effetto della vasta superficie coinvolta da questo effetto
positivo (pi di 2.300.000 mq);
nel caso della qualit urbana, invece, i mq coinvolti sono molto pi limitati,
ma molto elevato il valore attribuito dal mercato a questo elemento.
Leffetto accessibilit sembra invece avere un minore impatto sul valore
patrimoniale complessivo: si aggira infatti intorno al 4,7%, se si somma
allaccessibilit residenziale quella commerciale, un risultato spiegabile
da un guadagno limitato in termini di minuti dovuto alla dimensione
ridotta della citt. La superficie totale coinvolta da questo effetto non
risulta di poco conto, pari a pi di 1.000.000 mq.

Leffetto sinergie commerciali, bench fortemente incidente sul

valore immobiliare di edifici destinati a pubblico esercizio
(1.091 euro al mq), partecipa per solo il 6 % allincremento
generale, per la maggior parte (62%) su progetti di nuova
costruzione e solo per il 38% come rivalutazione di attivit
commerciali gi esistenti.
La bassa incidenza di questa caratteristica facilmente spiegabile
con la ridotta superficie destinata a pubblico esercizio
rispetto a quella destinata a residenze private e uffici.

Risultati (5)
47

Risultati (6)
48

Analizzando la distribuzione per aree dellincremento di rendita

differenziale, calcolato come incremento di ogni singola area
sul valore patrimoniale dellarea urbana totale interessata,
appare evidente che le aree nelle quali avviene lincremento
patrimoniale pi marcato sono le aree lungo la ferrovia, che
traggono ampiamente vantaggio dagli effetti di qualit
urbana e ambientale; tra queste, spiccano incrementi
significativi in aree la cui destinazione duso prevista anche
commerciale. Inoltre, man mano che ci si allontana dalle aree
affacciate direttamente sulla ferrovia, lincremento
percentuale del valore immobiliare diminuisce.

Di nuovo, leffetto accessibilit non emerge come

fondamentale nella determinazione del vantaggio
patrimoniale; le aree ad ovest della ferrovia non
sembrano infatti registrare, coeteris paribus,
incrementi significativamente differenti da quelli che
caratterizzano le aree ad est di questultima, per
definizione non coinvolte dalleffetto accessibilit.

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Risultati (7)
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Conclusioni (1)
50

Lultimo fattore rilevante considerato laumento di

sinergie commerciali, generato da interventi mirati
ad aumentare lattivit commerciale dellarea.
Tali interventi sono ristretti a poche aree e, di
conseguenza, anche lincremento di rendita
differenziale dovuto a questo fattore selettivo,
limitato alle attuali aree commerciali o alle aree con
destinazione duso commerciale.

Con una metodologia in grado di monetizzare

alcuni vantaggi che si ottengono dal progetto,
quali accessibilit e qualit urbana, lo studio
ha messo in luce i benefici patrimoniali che il
progetto genera, espressivi dellaumento di
benessere collettivo a seguito dellintervento
di interramento della ferrovia.

Conclusioni (2)
51

Conclusioni (3)
52

La valutazione economica del progetto di interramento della

ferrovia nel Comune di Trento, qui presentata, risulta molto
incoraggiante circa la profittabilit collettiva del progetto:
lincremento dei benefici patrimoniali in termini di rendita
differenziale molto significativo; in valore assoluto si aggira
sui 633 milioni di euro, generati prevalentemente dagli effetti
di miglioramento della qualit urbana ed ambientale nelle
aree pi vicine alla attuale ferrovia.

Da quanto ottenuto dalla valutazione, si pu affermare

che i vantaggi economici collettivi per la citt di
Trento, espressi dagli effetti della rendita
differenziale, possono facilmente bilanciare e
superare i costi, generando un beneficio netto, in
termini economici e di utilit sociale.

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Per approfondire

Conclusioni (4)
53

54
54

Occorre infine chiarire che lequilibrio economico rilevato del

progetto dal punto di vista dei benefici e costi pubblici non
significa equilibrio economico-finanziario del progetto stesso,
ma solo che la societ ricaverebbe un vantaggio non inferiore
al costo.
Sta al settore pubblico identificare le fonti di finanziamento del
progetto, che potrebbero in parte appoggiarsi agli incrementi
patrimoniali realizzabili con le nuove costruzioni e alla
tassazione di una parte degli incrementi di valore sugli
immobili esistenti.

CAMAGNI R., CAPELLO R. [2005], Una valutazione dei

benefici collettivi di un grande progetto urbano
attraverso un indicatore sintetico: la rendita urbana,
Scienze Regionali, Vol. 4- n. 2, pp.51-93
BOSCACCI F. [2011], Economia del territorio,
PitagoraEditrice, Bologna

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